OPASKARTTA - Suomen Vuokranantajat ry

OPASKARTTAtaloyhtiön peruskorjaushankkeiden kirjanpitoonTämä ohje on laadittu yksityisille vuokranantajille, taloyhtiöille, isännöitsijöille ja hallituksen jäsenille.Opaskartan tarkoituksena on selventää eri kirjanpidollisia mahdollisuuksia taloyhtiön isommissaperuskorjaushankkeissa. Tämä ohje on vahvistettu Suomen Vuokranantajat ry:n viralliseksisuositukseksi kyseisissä taloyhtiöiden kirjanpidollisissa menettelyissä. Tavoitteena on se, ettätaloyhtiöiden korjaushankkeissa toimittaisiin myös kirjanpidon kannalta suunnitelmallisesti. Tämämerkitsee sellaisten kirjanpidollisten keinojen suunnittelemista, jotka olisivat mahdollisimman hyviäkaikille osapuolille, niin yhtiölle, osakkaille kuin vuokranantajaosakkaillekin.Taloyhtiöiden verovelvollisuus- Taloyhtiöt ovat toiminnastaan verovelvollisia- koska yhtiön tarkoituksena ei ole voiton tuottaminen osakkaille, on sen pyrkimyksenäolla näyttämättä tilinpäätöksessä voittoa, jotta veronmaksulta vältytään- veronmaksu on ehkäistävissä, kunhan yhtiön veronalaiset tulot ja verotuksessavähennyskelpoiset menot ovat taloyhtiön kirjanpidossa ja tilinpäätöksessä tasapainossaeli kun yhtiön menot kumoavat yhtiölle tulevat tuotot- Taloyhtiön tilinpäätös koostuu tuloslaskelmasta ja taseesta, tuloslaskelman ja taseen liitteenäilmoitettavista tiedoista sekä toimintakertomuksesta- tuloslaskelma kuvaa yhtiön tuloksen muodostumista- taseessa esitetään yhtiön taloudellinen asema ja omaisuus tilinpäätöspäivänä- toimintakertomus on kertomus yhtiön tilikauden aikaisesta toiminnasta ja siinä esitetäänmyös arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä- Verottajan kannalta kiinnostavin tilinpäätösasiakirjoista on tuloslaskelma- jos tuloslaskelmassa on veronalaista tuloa enemmän kuin vähennyskelpoisia menoja,syntyy verotettavaa tuloa, josta taloyhtiö joutuu maksamaan veroaRemontista aiheutuvat kustannukset- Taloyhtiön remontista aiheutuu aina menoja- Nämä menot on mahdollista kirjata taloyhtiön kirjanpidossa joko- aktivoimalla ne taseeseen- näyttämällä ne menoina tuloslaskelmassa- tuloa voidaan kirjata niin paljon kuin on menoakin, jolloin ne kumoavat toisensaeikä verotettavaa tuloa synny- jos tuloslaskelmaan ei remontista aiheutuvia menoja vastaavasti kirjata tuloa,muodostuu tilinpäätökseen tappio- Vuosikorjaukset (= vanhan olemassa olevan korjaaminen)- kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan tai- voidaan myös aktivoida taseeseen joko kokonaan tai osittain, jos ne ovat määrältäänsuurehkoja- Perusparannukset (=kokonaan uuden tekeminen ja/tai laatutason nostaminen)- aktivoitava taseeseen- Monessa taloyhtiön remontissa on sekä vuosikorjausta että perusparannusta- verottajan kanta asiassa vaihtelee jonkin verran, joten varminta yhtiölle on pyytääasiasta verottajalta ennakkotietoRemonttikustannusten kattaminen- Osakkaat maksavat osuutensa taloyhtiön isoista remonteista yhtiöjärjestyksen ja yhtiökokouksenmääräämällä tavalla- yleensä nämä tavat ovat- hankeosuussuoritus (ennen yhtiön lainan nostamista)- lainaosuussuoritus (yhtiön lainannoston jälkeen)- rahoitus-/pääomavastike- Kun yhtiö pohtii em. osakassuoritusten käsittelemistä kirjanpidossaan, on muistettava, ettäkaikkia osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti- tämä tarkoittaa sitä, että vuokranantajaosakkaita ei voida kohdella muista osakkaistapoikkeavalla tavalla- erilaisia suorituksia on kuitenkin sallittua käsitellä toisistaan poikkeavalla tavalla- esim. tulouttaa hankeosuudet ja rahastoida rahoitusvastikkeet- sallittua on myös käsitellä suorituksia siten, että esim. 60 % hankeosuuksista tuloutetaanja 40 % hankeosuuksista rahastoidaan, kunhan tämä jako kohdistuu kaikkiinhankeosuuden maksajiin samalla tavallaVuokranantajan verovähennysoikeus- Vuokranantaja voi vähentää verotuksessaan ensisijaisesti vuokratulostaan- asunto- tai kiinteistöyhtiölle maksetut suoritukset- vastikkeet ovat vähennyskelpoisia niiden nimestä riippumatta, esim. hoito-, rahoitus-,pääoma-, hissi- tai laajakaistavastikkeet- mikäli vastike tai osuus siitä rahastoidaan, rahastoitu osuus ei kuitenkaan ole vähennyskelpoinenvuokratulosta- Myös hankeosuus- ja lainaosuussuoritukset ovat vähennyskelpoisia, jos yhtiö ei rahastoi niitä- jos yhtiö rahastoi em. suorituksia (tai osuuden niistä), ei rahastoitua määrää voi vähentäävuokratulosta- tällöin kyse pääoman sijoittamisesta yhtiöön ja se luetaan verotuksessa osakkeidenhankintamenoon kuuluvaksi menoksi- osuuden voi hyödyntää vasta asuntoa myydessä hankintamenon lisäyksenä, mikälimyyntiin ei sovelleta hankintameno-olettamaaMiksi rahastointi on yleisesti ottaen vuokramarkkinoidenkannalta huono vaihtoehto?- Vuokranantajan kannalta ison putki- tai julkisivuremontin kustannuskin on tulonhankkimiskulu,koska se maksetaan tulonhankkimistarkoituksessa- Kaikissa sijoitusmuodoissa tulonhankkimiskulut voidaan lähtökohtaisesti vähentääsijoituksen tuotosta- verovelvollisella on oikeus vähentää tuloistaan niiden hankkimisesta tai säilyttämisestäjohtuneet menot (luonnolliset vähennykset)” TVL 29 §- Rahastoinnin laaja käyttö asettaa vuokra-asuntosijoittajat muihin sijoittajiin nähden eriarvoiseenasemaan, koska rahastoitua osuutta ei voi vähentää vuokratulosta, vaikka se sinänsä onsamanlainen kulu kuin muutkin vastikkeet- Vuokramarkkinoiden tasapainon kannalta olisi tärkeää, että yksityisten henkilöiden omistamatvuokra-asunnot säilyisivät vuokrakäytössä eikä niitä myytäisi- kannustin myydä on suuri, jos vuokranantaja ei pysty hyödyntämään isoa putki- taijulkisivuremonttiin sijoittamaansa summaa muutoin kuin myydessään asunnon- Jos vuokranantaja ei myy asuntoa, rahastoitu summa syö vuokratuoton moneksi vuodeksi

Mitä kirjanpidollisia vaihtoehtoja on eri tilanteissa?Rahastoinnille on vaihtoehtoja, jotka eivät ole ns. “keneltäkään pois”. Ennen kuin kartoitetaankirjanpidollisia keinoja, tulee tietää, kuinka paljon kyseessä olevasta remontista on taseeseenaktivoitavaa eli perusparannuksen osuutta ja kuinka paljon on peruskorjauksen osuutta, jokavoidaan kirjata menoksi tuloslaskelmaan. Niin paljon, kun kirjataan menoksi tuloslaskelmaan,voidaan myös osakassuorituksia kirjata samaiseen tuloslaskelmaan tuloksi. Näin tulo ja sitävastaava meno kumoavat toisensa ja tuloksen kannalta päästään nollaan eikä yhtiön tarvitsemaksaa veroa.Tilanne 1Tilikaudet, jolloin remontti on lähestymässä muutamanvuoden kuluttua ja yhtiössä halutaan säästää ennakkoon- Ensin on selvitettävä millaista remonttia varten ollaan säästämässä eli mikä osa siitä on vuosikorjaustaja mikä perusparannusta- mitä voidaan sitten aikanaan remonttikulun syntyessä näyttää menona tuloslaskelmassaja mikä osa aktivoidaan taseeseen- Kaikki ennakkoon säästetyt osuudet kannattaa kirjata tuloksi yhtiön tuloslaskelmaan vähintäänkinniiltä osin, kun tulo vastaa vuosikorjauksen (tuloslaskelmassa menona näytettävää) osuuttatulevasta remontista- Tilinpäätöksen yhteydessä taloyhtiö voi ja sen kannattaakin tehdä tuloa vastaavasti poistoja taimuodostaa asuintalovaraus- Asuintalovaraus on joustava, koska- se voidaan käyttää sekä vuosikorjausmenoihin että taseeseen aktivoitaviin perusparannuksiin- asuintalovaraus pitää purkaa viimeistään vasta kymmenen vuoden kuluttua varauksentekemisestä ja tällöinkin se voidaan muodostaa uudelleen- asuintalovarauksen käytöstä voidaan päättää tilinpäätöksen yhteydessä- Rahastointi ei ole ennakkosäästämisessä hyvä vaihtoehto, koska- rahastoidut varat on käytettävä seuraavan viiden vuoden aikana- rahastoidut varat voidaan käyttää vain taseeseen aktivoitaviin perusparannusmenoihin elituloslaskelmaan menoiksi kirjattaviin vuosikorjauskustannuksiin rahastoituja varojaei voi käyttää- rahastoinnista on päätettävä tilikauden aikana yhtiökokouksessaTilanne 2Tilikausi, jolloin ollaan tekemässä remontti- ja rahoituspäätöstäja remontti toteutetaan- Remonttivuonna yhtiölle tulee aina kustannuksia eli menoa- menot ovat käytännössä vähintään yhtä suuret kuin tulot ja yleensä jopa suuremmat kuintulot, jos yhtiö rahoittaa hanketta lainalla- huom. siltä osin kun kyse on perusparannuksista, meno ei näy tuloslaskelmassa kuluna,koska se on pakko aktivoida taseeseen- Yleensä remonttikulusta suuri osa voidaan vähentää vuosikorjauskuluna, koska pääosinremonteissa korjataan vanhaa olemassa olevaa yhtiön rakennusta- tällöin vuosikorjauskulujen suuruisen summan osalta kaikki osakkaiden maksamatsuoritukset voidaan tulouttaa eli näyttää tuloslaskelmassa tulona- tämä koskee kaikkia kyseisenä vuonna maksettavia osakassuorituksia elihankeosuuksia. lainaosuuksia sekä rahoitusvastikkeita- samanlaisia suorituksia pitää käsitellä samana tilikautena keskenäänsamalla tavalla- hankeosuussuorituksia tulee käsitellä keskenään samalla tavalla, lainaosuussuorituksiakeskenään samalla tavalla ja rahoitusvastikkeita keskenäänsamalla tavalla samana tilikautena- sen sijaan erilaisia suorituksia on sallittua käsitellä eri tavalla- esim. tulouttaa hankeosuudet ja rahastoida rahoitusvastikkeet- sallittua on myös tulouttaa hankeosuuksista 60 % jarahastoida 40 %- Jos remontin valmistuminen siirtyy seuraavalle tilikaudelle, kannattaa taloyhtiölle sisääntulleiden suoritusten (hanke- ja lainaosuuksien sekä rahoitusvastikkeiden) osalta hyödyntääasuintalovaraustaTilanne 3Remontti on tehty pitkän aikaa sitten, mutta huoneistoonkohdistuu vielä siitä lainaa- Osakkaat voivat maksaa osuutensa joko rahoitusvastikkeella tai yhtiöjärjestyksenmääräämällä tavalla lainaosuussuorituksina- Jos yhtiössä on tappioita aiemmilta vuosilta tai poistopohjaa, voitaisiin lainaosuudet jarahoitusvastikkeet tulouttaa- yhtiössä on syytä hyödyntää tappiot, sillä ne vanhenevat 10 vuodessa- poistoja ei sinänsä kannata säästellä, mikäli poistopohjaa taloyhtiössä on vielä jäljellä- Vuokranantajan kannattaa valita vaihtoehdoista se, jota taloyhtiö ei rahastoi- jos taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeen, kannattaa vuokranantajan jäädämaksamaan sitä- jos taloyhtiö tulouttaa lainaosuussuoritukset, on vuokranantajan kannattavampaamaksaa lainaosuutensa poisAinoat tilanteet, jolloin on “pakko” rahastoida- Kun yhtiö saa osakassuorituksia taseeseen aktivoitavia perusparannusmenoja koskieneli tuloslaskelmassa ei voida näyttää menoja, ja ei ole mahdollista tehdä esim. poistojatai käyttää vanhoja tappioita- Kun yhtiö saa osakassuorituksia uudisrakentamisen osalta, ja yhtiössä ei oleriittävästi poistopohjaaSuomen Vuokranantajat ry , Annankatu 24, 3. krs 00100 HELSINKIvaihde (09) 1667 6321 faksi (09) 1667 6400 www.vuokranantajat.fi