Asuinhuoneistojen vihreät vuokrasopimukset -diplomityö - Suomen ...

SisältöSisältö ................................................................................................................................... IVEsipuhe ................................................................................................................................. VILyhenne- ja säädösluettelo ................................................................................................. VII1 Johdanto ......................................................................................................................... 11.1 Tutkimuksen tausta ................................................................................................. 11.2 Tutkimusongelma, tutkimuksen tavoitteet ja rajaus ................................................ 31.3 Aiempi tutkimus aiheesta ........................................................................................ 41.4 Tutkimusaineisto ja tutkimusmenetelmät ............................................................... 41.5 Tutkimuksen rakenne .............................................................................................. 42 Asuinhuoneistojen ympäristövaikutukset ...................................................................... 52.1 Rakennusten ympäristövaikutukset ......................................................................... 52.2 Asumiseen liittyvät ympäristövaikutukset .............................................................. 92.2.1 Lämpöön, sähköön, veteen ja jätteisiin liittyvät ympäristövaikutukset ........... 92.2.2 Asuinhuoneistojen ja liikehuoneistojen ympäristövaikutusten erot .............. 162.3 Asuinhuoneistojen ympäristövaikutusten vähentämismahdollisuudet ................. 182.3.1 Laitteisiin ja muutostöihin liittyvät mahdollisuudet ...................................... 182.3.2 Käyttöön liittyvät mahdollisuudet ................................................................. 252.4 Kulutuksen todentaminen ...................................................................................... 303 Teoreettiset lähtökohdat vuokrasopimuksen osapuolten toiminnalle .......................... 343.1 Vuokra-asumisen kannustinongelmia kuvaavat teoriat ........................................ 343.2 Asukkaan ympäristökäyttäytymiseen vaikuttaminen ............................................ 373.3 Ympäristöystävällisyyden soveltaminen vuokrasuhteissa .................................... 404 Asuinhuoneistojen vuokraus ........................................................................................ 434.1 Asuinhuoneistojen vuokrauksen juridiset lähtökohdat ......................................... 434.2 Asuinhuoneistojen käyttö, kunto ja ylläpito.......................................................... 454.3 Asuinhuoneistojen nykyiset vuokrasopimusmallit ............................................... 474.4 Asuinhuoneistojen vuokrien määräytyminen ........................................................ 484.4.1 Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot .................................................................. 484.4.2 Arava- ja korkotuetut vuokra-asunnot ........................................................... 504.5 Vastuiden jakautuminen ja vuokranmääräytymismekanismit .............................. 524.6 Esimerkkejä vuokrauskäytännöistä ....................................................................... 574.6.1 Esimerkkejä asuinhuoneistojen vuokrauskäytännöistä .................................. 57

4.6.2 Esimerkkejä toimitilojen vihreistä vuokrasopimuksista ................................ 595 Vihreän vuokrasopimuksen kehittäminen ................................................................... 625.1 Teemahaastattelut .................................................................................................. 625.2 Tutkimustulokset ................................................................................................... 636 Ympäristöystävällisyyteen kannustava vuokrasopimusmalli ja ohjeistus ................... 716.1 Vuokrasopimusmallin sisältö ja rakenne .............................................................. 716.1.1 Vuokrasopimusmallin pääelementit .............................................................. 716.1.2 Vuokranmääräytyminen ................................................................................. 736.1.3 Vuokrasopimuksen ehdot .............................................................................. 756.2 Vuokrasopimusmalliin liittyvä ohjeistus ............................................................... 777 Johtopäätökset .............................................................................................................. 797.1 Analyysi ................................................................................................................ 797.2 Suositukset ............................................................................................................ 807.3 Yhteenveto ............................................................................................................ 81Lähdeluettelo ....................................................................................................................... 82Liitteet ......................................................................................................................................Liite 1 Haastatellut henkilöt .................................................................................................Liite 2 Teemahaastatteluiden kysymysrunko ......................................................................Liite 3 Asuinhuoneiston vihreä vuokrasopimusmalli ..........................................................Liite 4 Ympäristöystävällisen vuokra-asumisen ohjeistus ...................................................

EsipuheTämä diplomityö tehtiin toimeksiantona Suomen Vuokranantajat ry:lle ja VuokralaisetVKL ry:lle. Hankkeessa oli mukana myös ympäristöministeriö.Kiitän kaikkia, jotka mahdollistivat tämän tutkimuksen tekemisen. Kiitos kaikille henkilöille,joita sain työtäni varten haastatella.Erityiset kiitokset kuuluvat työn ohjaajalle Jaakko Kanervalle ja työn valvojalle SeppoJunnilalle asiantuntevasta ohjauksesta, kommenteista ja neuvoista. Haluan esittää kiitoksetmyös työn ohjausryhmään kuuluneille Mia Koro-Kanervalle, Anne Viidalle, Jorma Pietiläiselleja Harri Hakasteelle.Lopuksi haluan esittää lämpimimmät kiitokset perheelleni, joka on tukenut minua kokoopintojeni ajan ja Jonakselle, jonka kannustus ja kärsivällisyys ovat olleet korvaamattomat.Espoossa 1.12.2011Elina Kuula

Lyhenne- ja säädösluetteloAHVL laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 31.3.1995/481AOYL asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599aravalaki 17.12.1993/1189AravaRajL aravarajoituslaki 17.12.1993/1190HE 241/2010HE 170/2006HE 304/1994hallituksen esitys eduskunnalle mittauslaitelaiksihallituksen esitys eduskunnalle rakennuksen energiatehokkuuttakoskevaksi lainsäädännöksihallituksen esitys eduskunnalle uusiksi huoneenvuokralaeiksi ja niihinliittyvien lakien muuttamisestajätelaki 3.12.1993/1072jäteasetus 22.12.1993/1390laki rakennusten energiatodistuksesta 13.4.2007/487laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta29.6.2001/604sähkömarkkinalaki 17.3.1995/386valtioneuvoston päätös suositukseksi eräistä asuinhuoneistojenvuokrien tarkistamistavoista 11.6.1998/409ympäristöministeriön asetus asuinhuoneiston vuokrasopimuksenkaavasta 16.6.2004/537ympäristöministeriön asetus kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistoistaannetun ympäristöministeriön asetuksen muuttamisesta

1 Johdanto1.1 Tutkimuksen taustaIlmastonmuutos on yksi aikamme merkittävimmistä haasteista. Päästöjä ja luonnonvarojenkulutusta olisi vähennettävä huomattavasti nykyisestä määrästä. YK:n ilmastosopimusta(UNFCCC) täydentävä Kioton pöytäkirja määrittelee EU:lle tavoitteen, jonka mukaanEU:n tulee leikata kasvihuonekaasupäästöjään 8 % verrattuna vuoden 1990 tasoon (Ympäristöministeriö2011a). Suomi on sitoutunut EU:n tavoitteeseen leikata maailman kasvihuonekaasupäästöjäsiten, että ilmaston lämpeneminen pysyy enintään alle kahdessa asteessa.Tämä tarkoittaa Suomen osalta päästöjen leikkaamista vähintään 80 % vuoden 1990tasosta vuoteen 2050 mennessä (Valtioneuvoston tulevaisuusselonteko ilmasto- ja energiapolitiikasta2009: 52).Rakennuskanta on erittäin tärkeässä osassa ekotehokkaan yhteiskunnan rakentamisessa.Rakennusten osuus Suomen energian loppukulutuksesta oli vuonna 2007 noin 38 %. Primäärienergianeli niin sanotun jalostamattoman energian kulutus on kasvanut erityisesti rakennuksissaja teollisuudessa. Kasvihuonekaasupäästöistä rakennusten osuus oli vuonna2007 32 %. Rakennusten kasvihuonekaasupäästöt olivat yli kaksinkertaiset verrattuna esimerkiksiliikenteen kasvihuonekaasupäästöihin (19 %). (Martinkauppi 2010: 24–25.) Rakennuskannanenergian loppukäytön jakaantumisessa asuinrakennusten osuus on hiemanvajaa puolet (Martinkauppi 2010: 27).Rakennusten energiankulutus lisääntyy jatkuvasti useiden eri syiden takia. Näitä ovatmuun muassa sähkölaitteiden määrän kasvu elintason noustessa, taloussähkön kulutuksenkasvu, ilmanvaihdon lisääminen sekä asuntokohtaisten saunojen määrän lisääntyminen.(Lappalainen 2010: 12.) Lisääntyneeseen kulutukseen liittyy kuitenkin säästöpotentiaalia,joka voi toteutua sekä uudisrakennusten että olemassa olevien rakennusten kautta.Rakennuksiin liittyvää energiankulutusta voidaan vähentää monella tavalla. Energiatehokkaampienrakennusten rakentaminen, olemassa olevan rakennuskannan korjaaminen ja rakennustenkäyttäjien kulutustottumusten muuttaminen ovat eräitä keinoja hillitä energiankulutusta(Pesola et al. 2011: 7). Asumisen ympäristöystävällisyyden parantaminen on ilmastonmuutokseenliittyvän näkökulman lisäksi mielekästä myös taloudellisten säästöjentakia. Luonnonvarojen ja kustannusten säästömahdollisuuksien ohella ympäristötehokkuuttaparantavat toimenpiteet parantavat usein myös asumisviihtyvyyttä.Uudisrakennuksiin liittyvää energiankulutusta on pyritty vähentämään usealla tavalla.Vuoden 2010 alussa tulivat voimaan tiukennetut rakentamismääräykset ja vuoden 2012alussa suunnitellaan otettavaksi käyttöön uudisrakentamisessa kokonaisenergiatarkastelu,jolla tavoitellaan 20 % parannusta uudisrakennusten energiatehokkuuteen. (Ympäristöministeriö2010a.) Uudisrakentamiseen kohdistuvat toimenpiteet eivät kuitenkaan yksistäänole riittäviä. Vuosittaisen uudisrakentamisen määrä Suomessa on vain 1,5–2 % olemassaolevasta rakennuskannasta. Uusien asuntojen osuus koko asuntokannasta on pieni ja siksiolemassa olevat asunnot ovat tärkeässä roolissa rakennuksiin liittyvien haitallisten ympäristövaikutustenvähentämisessä.Olemassa olevissa asunnoissa asumisen haitallisia ympäristövaikutuksia voidaan vähentääesimerkiksi kuluttamalla vähemmän energiaa ja hankkimalla energiatehokkaampia laitteita.Asukas voi useissa tilanteissa itse päättää, miten käyttää energiaa sekä arvioida omien1

asumustottumustensa ympäristövaikutuksia. Tekniikan ja laitteiden kehittyminen ei yksistääntakaa ympäristövaikutusten vähentymistä, jos asumistottumukset poistavat teknistenratkaisujen aikaansaamat tulokset. Vaikka yksittäisen asukkaan vaikutusmahdollisuudetenergiankulutukseensa ovat rajalliset erityisesti usean asunnon talossa (Kyrö et al. 2011),ei asukkaan säästömahdollisuuksia pidä väheksyä. Erään arvion mukaan asumistottumuksiinliittyvillä muutoksilla saavutettava energiatehokkuuspotentiaali rakennetun ympäristönosalta olisi jopa 5–20 % (Aalto 2009).Asukkaiden käyttäytymisen merkitystä osoittavat myös erot kulutuksessa eri kotitalouksienvälillä. Osa kulutuseroista johtuu seikoista, joihin asukas ei voi omalla toiminnallaan vaikuttaa,kuten esimerkiksi kerrostaloasujan käytännössä olematon vaikutusmahdollisuusasuntonsa lämmitysmuodon valintaan. Asukas voi kuitenkin valinnoillaan vaikuttaa esimerkiksisiihen, kuinka paljon hän kuluttaa vettä. Suomalaisen tyypillinen vedenkulutusvaihtelee 90 ja 270 litran välillä (Motiva 2011a) ja käyttötottumuksilla on oleellinen vaikutusvedenkulutukseen. Osoituksena säästöpotentiaalista voidaan pitää esimerkiksi sitä, ettävedenkulutus on pienintä pientaloissa ja taloissa, joissa asukas maksaa todellisen kulutuksensamukaan (Laksola 2005). Erään seurantatutkimuksen (Erat & Palttala 2009: 91) mukaansamalla alueella samantyyppisissä taloissa asuvien kotitalouksien väliset erot lämmitys-ja sähköenergian kulutuksessa olivat suurimmillaan lämmön osalta puolitoistakertaisiaja sähkön osalta peräti kolminkertaisia.Sen lisäksi, että asukkaiden toiminnan merkitys tunnistetaan, tulee huomiota kiinnittäämyös omistus- ja vuokra-asumisen eroihin asumisen ympäristöystävällisyyden parantamisenkannalta. Omistusasuja voi itse päättää, minkälaisia laitteita asuntoonsa hankkii. Omistusasujallaon myös taloudellinen kannustin investoida energiatehokkaisiin laitteisiin, koskahän maksaa energian- tai vedenkulutuksestaan suoraan tai välillisesti yhtiövastikkeenkautta. Omistusasujalla on taloudellinen kannustin vähentää energian- ja vedenkulutustaanmyös käyttötottumuksiensa kautta, koska hän maksaa kulutuksestaan suoraan tai välillisestiyhtiövastikkeen kautta.Vuokra-asumisen kohdalla edellä esitetyt taloudelliset kannustimet puuttuvat. Nykyinensuomalainen vuokrasopimuskäytäntö ei kannusta energian ja veden säästämiseen tai jätteidenlajitteluun. Kannustinongelmat voidaan jakaa kahteen tyyppiin: kulutusta ja hankintojakoskevaan problematiikkaan. Kulutukseen liittyvä kannustinongelma johtuu siitä, ettävuokralainen ei maksa omaa käyttöään vastaavaa rahamäärää kulutuksesta. Tällöin vuokralaisellaei ole taloudelliseen etuun perustuvaa motiivia vähentää kulutustaan. Vaikka kulutusvähenisi, vuokralainen ei hyötyisi alentuneista kustannuksista maksaessaan kiinteääbruttovuokraa asumisestaan. Säästämisen hyödyt saisi tällöin vuokranantaja. Hankintoihinliittyvä haaste on edelliseen nähden päinvastainen. Vuokranantaja maksaa jotkin asuntoonhankittavat kalusteet ja laitteet. Vuokralainen taas maksaa niiden käytöstä aiheutuvat kulut,kuten esimerkiksi jääkaapin aiheuttamat sähkökulut. Vuokranantajalla ei ole taloudelliseenhyötyyn perustuvaa kannustinta hankkia vähän kuluttavia tuotteita vuokraamaansa asuntoon,koska käytön aiheuttamat kustannukset tulevat vuokralaisen maksettavaksi ja tällöinvuokralainen myös saisi mahdolliset säästöt. (IEA 2007: 41–42.)Vuokra-asumiseen liittyvät kannustinongelmat vaikuttavat lukuisten suomalaisten asumiseen:vuokra-asuntojen osuus vakinaisesti asutuista asunnoista on 30 % (SVTa). Vuokraasuntojaon Suomessa noin 800 000, joista noin puolet on rahoitettu valtion arava- tai korkotukilainallaja loput on vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja. Vapaarahoitteisia vuokraasuntojaomistavat muun muassa yksityishenkilöt, vakuutusyhtiöt ja seurakunnat. Arava- ja2

korkotukiasuntoja tuottavat ja omistavat pääasiallisesti kunnat ja yleishyödylliset yhteisöt.(Ympäristöministeriö 2010b.) Hieman yli miljoonasta vakinaisesti asutusta kerrostaloasunnostayli puolet oli vuokra-asuntoja. Rivitaloissa oli noin 114 000 vuokra-asuntoa, mikä onnoin kolmannes asutuista rivitaloasunnoista. Omakoti- ja paritaloissa oli 35 000 vuokraasuntoa.(SVTb.) Vuokralla asuvia oli 1,3 miljoonaa henkilöä. Vuokra-asuminen on erityisestinuorten keskuudessa yleinen asumismuoto: asuntokunnan vanhimman henkilön iännoustessa vuokralla asuvien asuntokuntien osuus vähenee. (SVTa.)Vuokra-asumisen kannustinongelmat koskevat sekä vapaarahoitteisia että arava- ja korkotukivuokra-asuntoja.Vuokra-asuntomuodot eroavat toisistaan lähinnä vuokranmääräytymisensuhteen. Aravavuokra-asunnoissa ja korkotuetuissa vuokra-asunnoissa vuokrat määritetäänomakustannusperiaatteella, mikä tarkoittaa vuokrien määräytymistä pääoma- ja hoitokustannustenmukaan. Vuokralaisilla ei ole juurikaan mahdollisuutta vaikuttaa pääomamenoihin,mutta veden ja lämmön kulutukseen asukkaat voivat kulutuskäyttäytymiselläänjonkin verran vaikuttaa (Hienonen et al. 2010: 96). Tällöin talokohtaisen kulutuksen pienentymisentulisi vaikuttaa vuokran suuruuteen. Mahdollisten säästöjen kohdentaminen oikealletalolle ei kuitenkaan tarkoita sitä, että käyttötottumuksiaan muuttanut asukas hyötyisisaavuttamastaan kulutuksen vähentymisestä pienentyneen vuokran muodossa. Jos energian-ja vedenkulutusta ei mitata huoneistokohtaisesti, syntyneet säästöt eivät kohdennuoikein asukkaille. Mittaaminenkaan ei luo taloudellista kannustinta, ellei kulutuksesta laskutetasuoraan käyttäjää tai ellei kulutus vaikuta suoraan vuokran määrään.1.2 Tutkimusongelma, tutkimuksen tavoitteet ja rajausDiplomityön tutkimusongelma oli: Minkälaisilla asuntojen vuokrasopimuksiin liittyvillä tekijöillä voidaan kannustaaympäristöystävälliseen vuokra-asumiseen?Diplomityön laajuutta rajattiin siten, että tutkimusongelmaa käsiteltiin seuraavissa rajoissa: vuokratut asuinhuoneistot Suomessa (asunto-osakkeet ja kiinteistöt), yksityiset ja yleishyödylliset vuokranantajat, sekä uudet että vanhat asuinhuoneistot, suomalainen vuokrasopimuskäytäntö, asunnon käytön aikaiset ympäristövaikutukset, ympäristövaikutukset, joihin osapuolet voivat omilla toimillaan vaikuttaa ja huoneistokohtaisesti tehtävät toimenpiteet.Ympäristöystävällisyys rajattiin tässä työssä tarkoittamaan tehokasta energian- ja vedenkäyttöäsekä jätteiden lajittelua.Tutkimuksessa kartoitettiin olemassa oleviin vuokra-asuntoihin liittyvät mahdollisuudetvähentää asumisen ympäristövaikutuksia. Tavoitteena ei ollut pelkästään taloudellisenhyödyn tavoittelu vaan myös asumismukavuuden parantaminen. Tutkimuksen konkreettisenatavoitteena oli kehittää vuokrasopimusmalli, jonka ominaisuudet kannustavat sekävuokralaista että vuokranantajaa vähentämään asumiseen liittyviä haitallisia ympäristövaikutuksia.Vuokrasopimusmallia käytettäessä molempien osapuolien tulee hyötyä saavutetuistataloudellisista säästöistä. Vuokrasopimusmallin avulla pyritään vaikuttamaan vuok-3

alaisen asumistottumuksiin sekä lisäämään vuokralaisen ja vuokranantajan välistä yhteistyötä.Vuokrasopimusmallin tueksi kehitettiin ohjeistus, jonka tarkoituksena on neuvoa sekävuokralaista että vuokranantajaa ympäristöystävällisen asumisen konkreettisessa toteuttamisessasekä vuokrasopimuksen käytössä. Diplomityön yhteydessä laadittua vuokrasopimusmalliatullaan kehittämään ja pilotoimaan vuoden 2012 aikana.1.3 Aiempi tutkimus aiheestaKotimainen kirjallisuus aiheesta oli vähäistä. Kansainvälisistä tieteellisistä julkaisuista saatiinaiheesta laajimmat pohjatiedot. Toimitilojen ympäristöystävällistä käyttöä ja vuokrasopimusmallejaoli tutkittu, mutta vuokra-asuntojen kohdalla samanlaista tutkimusta ei olluttehty Suomessa.1.4 Tutkimusaineisto ja tutkimusmenetelmätDiplomityö tehtiin kirjallisuustutkimuksen ja teemahaastatteluiden yhdistelmänä. Kirjallisuustutkimuksenperusteella luotiin yleiskatsaus aiheesta ja siihen vaikuttavista osaalueista.Kirjallisuustutkimuksen pääasiallisia lähteitä olivat aiheeseen liittyvät perusteoksetja tieteelliset artikkelit. Lisäksi tutkimuksessa hyödynnettiin ajantasaista lainsäädäntöäja asuinhuoneiston vuokraamiseen liittyviä selitysteoksia. Kirjallisuustutkimuksen jälkeentehtiin 14 teemahaastattelua, joissa haasteltiin yhteensä 15 kiinteistöalan asiantuntijaa.1.5 Tutkimuksen rakenneTyön toisessa luvussa tarkastellaan rakennusten ympäristövaikutuksia sekä erityisestiasuinhuoneistoihin liittyviä ympäristövaikutuksia. Luvussa pohditaan asuinhuoneistojenympäristövaikutusten vähentämismahdollisuuksia sekä asunnon käytön että muutostöidenja laitteiden näkökulmasta. Samassa luvussa selvitetään kulutuksen todentamisen nykytilannettaja mahdollisuuksia.Kolmannessa luvussa käsitellään lähtökohtia vuokrasopimuksen osapuolten toiminnalle.Luvussa esitellään päämies–toimija -teoria ja tarkastellaan keinoja vaikuttaa asukkaan ympäristökäyttäytymiseen.Kolmannen luvun lopussa arvioidaan, minkälaisia ympäristötehokkuuteenkannustavia sopimuselementtejä tulisi vuokrasopimuksessa olla. Neljännessäluvussa käsitellään asuinhuoneistojen nykyisiä vuokrasopimuskäytäntöjä ja -malleja sekätarkastellaan asuinhuoneistojen vuokrasopimuksia oikeudellisesta näkökulmasta. Neljännessäluvussa kuvataan myös tämänhetkinen käytäntö kulujen jakautumisessa vuokranantajanja vuokralaisen välillä sekä esitellään ulkomaisia ja toimitilojen kohdalla käytettyjävuokrauskäytäntöjä.Viidennessä luvussa esitellään ympäristötehokkuuteen kannustava vuokrasopimusmalli.Luvussa kuvataan vuokrasopimusmallin rakenne ja sisältö sekä ympäristötehokkuuteenkannustavat ehdot ja vuokranmääräytymismekanismi. Samassa luvussa esitellään myösvuokrasopimusmalliin liittyvä ohjeistus sekä työn yhteydessä tehty haastattelututkimus jasen tulokset. Viimeisenä työssä ovat johtopäätökset tutkituista asioista. Johtopäätöksienkohdalla analysoidaan tutkimuksessa selvinneitä tietoja ja esitetään toimenpidesuosituksiatutkimuksessa selvinneiden seikkojen perusteella. Viimeisessä luvussa arvioidaan myöstutkimustulosten merkittävyyttä ja jatkotutkimusmahdollisuuksia.4

2 Asuinhuoneistojen ympäristövaikutukset2.1 Rakennusten ympäristövaikutuksetRakennuskannan rooli kasvihuonekaasupäästöjen muodostumisessa ja ilmastonmuutoksenhillinnässä on hyvin tärkeä. Pienentämällä rakennuskannan energiankulutusta voidaan vähentäämerkittävästi myös kasvihuonekaasupäästöjä. Rakennusten osuus energian loppukäytöstäon 38 % ja rakentamisen 4 % (kuva 1). Rakennusten osuuden muodostavat rakennuksissakäytetty sähkö- ja lämmitysenergia. Rakennusten lämmitykseen lasketaan asuinjapalvelurakennusten, maatalouden rakennusten ja teollisuuden rakennusten lämmitykseenkäytetty ostoenergia. (Vehviläinen et al. 2010: 11–12.) Kasvihuonekaasupäästöistä rakennustenosuus on 32 % ja rakentamisen 6 % (kuva 2). Rakennusten kasvihuonekaasupäästötjakautuvat sähkön kulutuksen, kaukolämmön ja muiden lämmityspolttoaineiden kesken siten,että sähkön kulutuksen osuus on noin 44 %, kaukolämmön 31 % ja muiden 25 % (kuva3). (Martinkauppi 2010: 26.)Energian loppukäyttö sektoreittain4 % 4 %17 %37 %38 %RakennuksetTeollisuusLiikenneRakentaminenMuutKuva 1 Energian loppukäyttö sektoreittain vuonna 2007 (mukaillen Martinkauppi 2010:24)Kasvihuonekaasupäästöt sektoreittain6 % 13 %32 %19 %30 %RakennuksetTeollisuusLiikenneRakentaminenMuutKuva 2 Kasvihuonekaasupäästöt sektoreittain vuonna 2007 (mukaillen Martinkauppi2010: 24)5

Kasvihuonekaasupäästöt lähteittäin25 %31 %44 %SähköKaukolämpöMuutKuva 3 Rakennusten kasvihuonekaasupäästöt lähteittäin (mukaillen Martinkauppi 2010:26)Rakennusten energiantarve koostuu erään määritelmän mukaan neljästä osasta, jotka ovat käyttöveden lämmitystarve, tilojen lämmitystarve, sähköenergiantarve ja jäähdytystarve (SRMK D5 2007: 10).Energiantarve katetaan järjestelmien siirtämällä lämpöenergialla, sähköenergialla ja jäähdytysenergiallasekä auringon säteilyenergialla ja muilla lämpökuormilla. Rakennustenenergiankulutus koostuu järjestelmien siirtämästä lämpöenergiasta, sähköenergiasta, jäähdytysenergiastaja järjestelmien häviöistä. (SRMK D5 2007: 10.) Rakennusten lämmitystarvemuodostuu ilmanvaihdosta, johtumislämpöhäviöistä vaipan läpi, vuotoilmasta sekälämpimän käyttöveden lämmittämisestä (kuva 4). Johtumislämpöhäviöt vaipan läpi tapahtuvatulkoseinien, ylä- ja alapohjan, ikkunoiden ja ovien kautta. (Seppänen & Seppänen2007: 60.) Vuotoilmalla tarkoitetaan rakenteiden epätiiviyksien kautta sisään ja ulos virtaavaavuotoilmaa. Vuotoilmavirta syntyy tuulen ja lämpötilaerojen synnyttämistä paineeroista.(SRMK D5 2007: 21.)LämmitysSähkönkäyttöAurinko ja ihmisetIlmanvaihtoYlä- ja alapohjaIkkunatUlkoseinätOvetVuotoilmaLämmin käyttövesiKuva 4 Rakennuksen lämmitysenergian lähteet ja lämpöhäviöt (mukaillen Seppänen &Seppänen 2007: 60)Suomen koko energian loppukäytöstä rakennusten lämmityksen osuus on noin 21 % (kuva5) (SVTc). Rakennusten lämmönlähteet vaihtelevat eri talotyyppien välillä. Puuta käyte-6

tään lämmitykseen lähinnä omakotitaloissa, maatalouden tuotantorakennuksissa ja vapaaajanasuinrakennuksissa. Asuinkerrostaloista lähes kaikki ovat kaukolämmitettyjä. Palvelurakennuksistasuuret taajamissa sijaitsevat rakennukset ovat kaukolämmössä ja taajamienulkopuoliset rakennukset öljylämmityksessä. Pienet palvelurakennukset lämmitetäänyleensä sähköllä. Sähkölämmitystä käytetään myös omakotitaloissa, rivitaloissa, pienissäpalvelurakennuksissa sekä vapaa-ajan rakennuksissa. (Vehviläinen et al. 2010: 20.) Kaukolämmön,sähkölämmityksen ja maalämmön osuudet rakennusten lämmityksen energialähdevalinnoistaovat kasvamassa. Sen sijaan puu- ja öljylämmityksen osuudet ovat vähenemässä.(Vehviläinen et al. 2010: 22.)Kuva 5 Energian loppukäyttö sektoreittain vuonna 2007 (SVTc)Asuin- ja palvelurakennusten netto-ostoenergiasta eli ostoenergiasta, josta on vähennettymuualle viety energia (SRMK D3 2010: 5) 41 % on sähköä, 32 % kaukolämpöä ja 27 %polttoaineita. Sähköstä suurin osa kuluu kuluttajalaitteiden energiankulutukseen. Kuluttajalaitteidenlisäksi sähköä kuluu lämmitykseen, taloteknisiin järjestelmiin sekä valaistukseen.Rakennuskannan hyötylämmitysenergian kulutuksesta suurin osa kuluu tilojen lämmittämiseenja lähes yhtä suuri osa ilmanvaihtoilman lämmittämiseen. Pienempi osuus kuluukäyttöveden lämmittämiseen. (Vehviläinen et al. 2010: 24–25.) Rakennusten lämmitysenergiankäytön tehokkuus on parantunut selvästi viimeisten kolmen vuosikymmenenaikana. Kehitystrendiä ovat tukeneet tiukentuneet rakentamismääräykset ja energian hinnannousu. Kiinteistöjen sähkönkäyttö asukasta kohden on kuitenkin kasvanut voimakkaasti.Kasvua selittäviä tekijöitä ovat yleinen elintason nousu ja rakennusten varustelutasonparaneminen. (Savolainen et al. 2008: 161.)Rakennusten energiankäyttöön vaikuttaa useita lainsäädännöllisiä tekijöitä. Euroopan parlamentinja neuvoston uudistettu rakennusten energiatehokkuutta koskeva direktiivi(2010/31/EU) tuli voimaan kesällä 2010 ja siihen liittyvien kansallisten säädösten tulee ollavalmiita kesään 2012 mennessä. Suomessa siirrytään 1.7.2012 alkaen uusiin uudisrakentamisenenergiatehokkuutta parantaviin rakentamismääräyksiin, joiden keskeinen muutosaiempaan verrattuna on siirtyminen kokonaisenergiatarkasteluun. Korjausrakentamistakoskevat energiamääräykset ovat valmisteilla ja luonnos tulee lausunnolle vuoden 2011 lo-7

LämpöAsuinrakennusten lämmitysmuodot vaihtelevat talotyypeittäin (kuva 7). Erillisissä pientaloissayleisimmät lämmitysmuodot ovat sähkö, öljy ja kaasu sekä puu ja turve. Rivi- ja ketjutaloissalähes kaikkien rakennusten lämmitysmuotona on kauko- tai aluelämpö, sähkö,öljy tai kaasu. Asuinkerrostaloista valtaosan lämmitysmuotona on kaukolämpö ja pienenosan öljy tai kaasu. (SVTd.) Polttoainevalinnoilla voidaan vaikuttaa lämmöntuotannonhaittavaikutuksiin, koska päästöt vaihtelevat runsaasti riippuen polttoaineesta. Sähköntuotantoon merkittävä hiilidioksidipäästöjen lähde. Ydinvoimalla tuotetun sähkön päästötovat kuitenkin laskennallisesti nollassa. Öljylämmitys tuottaa myös hiilidioksidipäästöjä.Sen sijaan kaukolämmön ympäristökuormitus vaihtelee kaukolämpölaitosten välillä. Puuperäistenpolttoaineiden päästöt ovat laskutavasta riippuen joko nollassa tai lähellä sitä.Tuuli- ja aurinkoenergia ovat käytännössä päästöttömiä. (Korjaustieto.)Kuva 7 Asuinrakennukset lämmitysmuodon mukaan vuonna 2010 (SVTd)Kokonaislämmitysenergian kulutuksen jakaantuminen vaihtelee talotyypeittäin. Kulutettulämmitysenergia jakautuu yleensä liki tasan rakennuksen johtumishäviöiden, ilmanvaihdonja käyttöveden lämmityksen kesken (Motiva 2011b). Tyypillisessä 1950–70-luvun asuinkerrostalossalämmitysenergia jakautuu kuvan 8 osoittamalla tavalla.10

esimerkiksi kerrostalojen huono energiatehokkuus sekä energiansäästöön liittyvien kannustimienpuuttuminen.SähköKotitaloudet kuluttavat lähes neljäsosan Suomessa kulutetusta sähköstä (SVTe). Kotitalouksiensähkönkulutus jakautuu kotitaloussähkön, rakennusten lämmityksen ja rakennustenjäähdytyksen kesken. Kotitaloussähkön ja rakennusten lämmityksen osuudet asumisessakulutetusta sähköstä ovat likimain yhtä suuret. Asuinrakennusten jäähdytyksen osuus onalle prosentti kotitalouksien kuluttamasta sähkön kokonaismäärästä. (Partanen et al. 2009:23.)Sähköenergian kulutus jaetaan usein huoneistosähköön ja kiinteistösähköön. Huoneistosähköllätarkoitetaan sähköä, joka kulutetaan huoneistossa ja joka voidaan mitata erikseen.Kiinteistösähkö kattaa kaiken muun kuin huoneistosähkön. Kiinteistösähköön kuuluvatmuun muassa pumppujen, automatiikkalaitteiden ja hissien kuluttama sähkö. Kiinteistösähköönliittyvä säästöpotentiaali voidaan yleensä saavuttaa puhdistus- ja huoltotoimenpiteillä.Kiinteistösähkö kuuluu usein rakennuksen omistajan vastuulle ja huoneistosähköhuoneiston käyttäjän vastuulle. Asunto-osakeyhtiössä yhtiö maksaa yleensä kiinteistösähkönja veloittaa sen osakkailta vastikkeessa tai käyttömaksuissa. Omakotitaloissa huoneisto-ja kiinteistösähköä ei tavallisesti voida erottaa toisistaan. (Heljo et al. 2005: 70.)Kotitaloussähköllä tarkoitetaan tässä työssä ei-sähkölämmitteisten asuntojen kaikkea sähkönkäyttöäsekä sähkölämmitteisten asuntojen muuta sähkönkäyttöä kuin lämmityssähköä.Kotitaloussähkön kulutus on ollut jatkuvasti kasvussa. Kotitalouksien laitteiden sähkönkulutuson kasvanut 2000-luvun alkuvuosina yli 2,5 % vuodessa (Savolainen et al. 2008:215). Merkittävä osa kulutuksen kasvusta johtuu pientalojen kasvaneesta sähkönkulutuksesta(Savolainen et al. 2008: 177).Kotitaloussähkön kulutuskohteista kolme suurinta ovat sisävalaistus, kylmälaitteet sekäkodin elektroniikka (televisio ja lisälaitteet sekä tietotekniikka) (kuva 10). Kylmälaitteisiinkuuluvat jääkaapit, pakastimet sekä jääkaappi-pakastimet. Valaistuksen kulutusosuus onpysynyt melko samana vuodesta 1993 vuoteen 2006. Sen sijaan kylmälaitteiden kulutuksenosuus on vähentynyt samana aikana merkittävästi. Kulutusosuuden pieneneminen on pitkältiseurausta uusien kylmälaitteiden energiatehokkuudesta. Viihde- ja kulutuselektroniikanyhteenlaskettu sähkönkulutus on noussut lähes kylmälaitteiden kulutuksen tasolle.(Adato 2008: 15.) Tämän laiteryhmän säästöpotentiaalin on arveltu olevan vuonna 2015suurempi kuin kylmälaitteiden (Adato 2008: 4). Kotitalouksien sähkölaitteiden määränkasvu on lisännyt sähkönkulutusta, vaikka laitteet ovat muuttuneet energiatehokkaammiksi.Kotitalouksien tärkeimpien sähkölaitteiden yleisyys on esitetty kuvassa 11. Tietokoneetja DVD-soittimet ovat selvästi yleistyneet viime vuosikymmenen aikana (SVTf).12

% kotitalouksistaKotitaloussähkön käyttö laiteryhmittäin2 %1 %4 % 2 % 2 %4 %6 %6 %8 %8 %13 %22 %22 %Muut laitteet 22 %Sisävalaistus 22 %Kylmälaitteet 13 %Sähkökiukaat 8 %Televisio ja lisälaitteet 8 %Liesi ja muu ruuanvalmistus 6 %LVI-laitteet 6 %Pyykinpesu ja -kuivaus 4 %Tietotekniikka 4 %Astianpesu 2 %Autonlämmitys 2 %Sähkölattialämmitys 2 %Ulkovalaistus 1 %Kuva 10 Kotitaloussähkön käyttö laiteryhmittäin vuonna 2006 (mukaillen Adato 2008: 15)600Eräiden kotitalouslaitteiden omistus500400AstianpesukoneKuivausrumpu /-kaappiPesukone300200MikroaaltouuniPakastinMikrotietokoneDVD-soitin10001990 1998 2006Kuva 11 Eräiden kotitalouslaitteiden omistus vuosina 1990, 1998 ja 2006, % kotitalouksista(SVTf)Tarkasteltaessa asumisen energiankulutusta tulee asunnon lämmittämiseen ja jäähdyttämiseenkäytetty energia erotella sähkönkulutuksesta. Lämmitykseen vaikuttavat pitkälti itserakennus ja sen tekniset ominaisuudet kuten lämmitysmuoto ja tekniset järjestelmät. Säh-13

JätteetJätteiden lajittelu ja kierrätys ovat osa ympäristöystävällistä asumista. Sekajäte on jätettä,jota ei voida hyödyntää tai ei saada kerättyä hyödynnettäväksi. Sekajätteiden joukkoon eitule laittaa lajiteltavissa olevia materiaaleja, koska lajittelematon sekajäte päätyy kaatopaikalleeikä ole näin enää hyödynnettävissä. Vuonna 2007 pääkaupunkiseudulla syntyi sekajätettäkeskimäärin 165 kiloa asukasta kohden. Sekajätteen määrä ja laatu vaihtelevat eriasuinkiinteistöjen välillä. Pääkaupunkiseudulla vähiten sekajätettä tuottivat yli 20 huoneistonomistuskiinteistössä asuvat ja eniten 2–4 huoneiston kiinteistössä asuvat. Sekajätemäärienvälillä oli vaihtelua myös kiinteistön hallintamuodon mukaan: yli 20 huoneiston vuokrakiinteistöissäasuvat tuottivat selvästi enemmän sekajätettä kuin yli 20 huoneiston omistuskiinteistöissäasuvat, vaikka jätteiden lajittelumahdollisuudet olivat kiinteistötyyppienvälillä lähes samanlaiset. Vuokratalojen jätteen suurempaan määrän vaikuttaa se, ettävuokrakerrostaloissa asuu omistuskerrostaloja enemmän lapsiperheitä ja nuoria aikuisia.(Pulkkinen et al. 2008: 22.)2.2.2 Asuinhuoneistojen ja liikehuoneistojen ympäristövaikutustenerotAsuinhuoneistojen käytön aiheuttamat ympäristövaikutukset eroavat usealla tavalla liikejatoimistorakennuksille ominaisista ympäristövaikutuksista. Asuinhuoneistoissa oleillaanpääasiassa aamulla, illalla ja yöllä, kun taas liike- ja toimistorakennusten käyttö painottuupäivään. Uudessa toimistorakennuksessa sähkön osuus ympäristövaikutusten aiheuttajanaon merkittävä, koska sähköä kuluu esimerkiksi taloteknisiin järjestelmiin ja lämmityksenpäästöt ovat verrattain melko vähäiset (Junnila 2004: 87). Asuinrakennusten hyötyenergiankulutuksen rakenne eroaa liike- ja toimistorakennusten kulutusrakenteesta (kuva 14). Liike-ja toimistorakennuksissa hyötyenergiaa kuluu ilmanvaihtoon suhteellisesti enemmänkuin asuinrakennuksissa. Jäähdytyksen osuus on varsinkin toimistorakennuksissa yleensäsuurempi kuin asuinrakennuksissa. Tämä johtuu toimistorakennusten suuremmista sisäisistäkuormista, jotka synnyttävät suuremman jäähdytystarpeen. Vaipan osuus kulutuksestaon liike- ja toimistorakennusten kohdalla taas melko pieni verrattuna esimerkiksi omakotitaloihin.(Heljo et al. 2005: 39.)Hyötyenergian kulutusGWh/a300002500020000150001000050000Omakotitalot Rivitalot Asuinkerrostalot Liike- jatoimistorakennuksethuoneisto- ja kiinteistösähkö lämmin vesi ilmanvaihto vaippaKuva 14 Hyötyenergian kulutus talotyypeittäin vuonna 2010 (mukaillen Heljo et al. 2005:39)16

Asuinrakennusten eräs ominaispiirre verrattuna toimisto- ja liikerakennuksiin on asuinrakennustenkäytön ja ylläpidon epäammattimaisuus. Suomessa asuntojen omistajat ovat heterogeeninenjoukko, mikä näkyy esimerkiksi ylläpidon vaihtelevana tasona. Ammattitasonvaihtelu on leimallista myös suomalaisilla vuokramarkkinoilla. Suurin vuokranantajaryhmäSuomessa ovat yksityishenkilöt ja kuolinpesät 64,6 % osuudella (SVTg). Nämä asuntojenvuokramarkkinoilla toimivat pienvuokranantajat eivät välttämättä edes koe itseään sijoittajiksi.Tällaiset vuokranantajat tarvitsevat tietoa siitä, kuinka vuokrasuhdetta hoidetaan niin,että toiminta on kannattavaa. (Juntto et al. 2010: 10.)Sen lisäksi, että liike- ja toimistorakennuksia omistetaan ja hoidetaan yleensä ammattimaisemminkuin asuinrakennuksia, liike- ja toimistorakennuksien ympäristövaikutusten vähentämiseenliittyy erilaisia motiiveja kuin asuinrakennusten kohdalla. Kaikkien rakennustyyppienosalta ympäristövaikutusten vähentäminen tuo yleensä kustannussäästöjä. Lämpötilansäätäminen sopivaksi ja vuotavien vesikalusteiden korjaaminen ovat esimerkkejäsekä ympäristöä että kustannuksia säästävistä toimenpiteistä. Liike- ja toimistorakennustenkohdalla rakennuksen ympäristövaikutusten vähentämisellä saavutetaan kuitenkin myössellaista imagollista hyötyä, jota ei tavallisesti synny asuinrakennusten kohdalla. Toimitilanympäristöystävällisestä imagosta kokevat hyötyvänsä yleensä sekä rakennuksen omistajaettä käyttäjä. Tarkkoja lukuja ”vihreän” imagon taloudellisista hyödyistä on mahdotontalaskea, mutta varmaa on, että yritysmaailmassa ympäristöystävällisyyden uskotaan vahvistavanyrityksen kuvaa asiakkaiden ja työntekijöiden sekä koko yhteiskunnan silmissä.Molemmilla osapuolilla on siis motiivi tavoitella ympäristöystävällisempiä rakennuksia.Liike- ja toimistorakennuksille luodaan ympäristöystävällistä mainetta usein kaupallisinkeinoin. Rakennusten ympäristövaikutuksia arvioivat ympäristöluokitukset ovat lisääntyneetSuomessa viime vuosina. Suomessa käytetyimpiä rakennusten ympäristöluokituksiaovat kotimaassa luotu PromisE sekä kansainvälisesti käytössä olevat BREEAM ja LEED.Tutkimusten mukaan (Jones Lang LaSalle & CoreNet Global 2008: 4; Pöyry 2010: 22)vuokralaiset ovat valmiita maksamaan kestävän kehityksen periaatteiden mukaisesti rakennetuistatoimitiloista korkeampaa vuokraa. Tämä houkuttelee kiinteistösijoittajia investoimaanympäristöystävällisiin rakennuksiin. Käyttäjän valmius maksaa korkeampaa vuokraasaattaa pohjautua esimerkiksi ympäristöystävällisen rakennuksen alhaisempiin käyttökustannuksiinsekä käyttäjän saavuttamiin imagoetuihin. Lisääntynyt ympäristötietoisuus tuoesiin myös rakennuksen ympäristöystävällistä käyttöä edistävien vuokrasopimusten tarpeen.Ympäristöystävällisyyttä edistävät vuokrasopimukset voivat tukea rakennuksen kestävänkehityksen periaatteiden toteutumista. Ympäristönäkökulmat huomioonottavillavuokrasopimuksilla sekä liike- ja toimitilojen omistajat että käyttäjät voivat luoda itselleenpositiivista ympäristömainetta.Vuokrattujen asuinhuoneistojen kohdalla ei ole samanlaisia motiiveja ympäristöystävällisyydentavoittelemiseen kuin liike- ja toimistorakennuksilla. Vuokra-asunnoille riittää kysyntää,ja ongelmana onkin kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen riittävä tarjonta erityisestiHelsingissä (Juntto et al. 2010: 12). Markkinoiden epätasapaino johtaa väistämättä tilanteeseen,jossa vuokralaisten valintamahdollisuudet asuntoa vuokratessa eivät ole kovin laajat.Toisaalta vuokralaisten kiinnostuskaan asuintalonsa energiataloudellisuutta kohtaan ei olesuuri. Tutkittaessa vuokra-asunnon valintaan vaikuttavia tekijöitä havaittiin, että talonenergiataloudellisuus oli vain alle kymmenesosalle vuokralaisista tärkeä ominaisuus. Kyselyynvastanneista vuokralaisista 43 %:lla energiataloudellisuus ei vaikuttanut juuri lainkaanasunnon valinnassa. (Juntto et al. 2010: 55.) Toisessa tutkimuksessa tutkittiin 18–29-vuotiaiden nuorten muun muassa asumiseen liittyviä ympäristöasenteita. Tutkimuksen mu-17

kaan asuntoa valittaessa talon energiatehokkuuteen kiinnittävät huomiota erityisesti omakoti-ja rivitaloasujat sekä omistusasunnossa asuvat. Sen sijaan kerrostaloasujista selvästipienempi osa kiinnittää huomiota talon energiatehokkuuteen. Tämänkin tutkimuksen mukaanvuokra-asujista alle puolet huomioi energiatehokkuuden. (Kupari 2011: 48–49.)Sen lisäksi, että vuokralaisten keskuudessa energiataloudellisuus jää vähäiseksi kriteeriksiasunnon valinnassa, myöskään vuokranantajien kohdalla talon energiataloudellisuus einouse esiin vuokra-asuntoa hankittaessa. Vain 11 % vuokranantajista piti energiataloudellisuuttaerittäin vaikuttavana tekijänä vuokra-asunnon hankinnassa ja 39 % jonkin verranvaikuttavana tekijänä. (Juntto et al. 2010: 49.) Lähtökohdat asuinhuoneistojen ympäristöystävällisyydenedistämiselle ovat siis hyvin erilaiset kuin liike- ja toimistorakennuksissa.Vuokralaisten ja vuokranantajien laimea kiinnostus talon energiataloudellisuutta kohtaanon haaste ympäristöystävällisen asumisen kehittämisessä. Nykytilanteessa sekä vuokralaiseltaettä vuokranantajalta puuttuvat motiivit ympäristöystävällisen vuokra-asumisen edistämiselle.Asuinhuoneistojen osalta syy asua ympäristöystävällisessä vuokra-asunnossa taitarjota sellaista vuokralle ei synny liike- ja toimistorakennusten tapaan imagohyödyistä,vaan kannustimien tulee liittyä muihin tekijöihin.2.3 Asuinhuoneistojen ympäristövaikutusten vähentämismahdollisuudet2.3.1 Laitteisiin ja muutostöihin liittyvät mahdollisuudetRakennusten aiheuttamia ympäristövaikutuksia voidaan jaotella esimerkiksi erilaisten ympäristöluokitusjärjestelmienavulla. Ympäristöluokituksia käytetään erityisesti liike- ja toimistotilojenkohdalla. Suomalainen PromisE-työkalu tarkastelee rakennuksen ympäristöominaisuuksianeljän pääluokan kautta, joita ovat ihmisten terveys, luonnonvarojen käyttö,ekologiset seuraukset sekä ympäristöriskien hallinta. LEED-järjestelmässä sertifioinninsaadakseen rakennuksen tulee täyttää vähimmäisvaatimukset, jotka liittyvät muun muassasijaintipaikan kestävyyteen sekä energian-, veden- ja materiaalien kulutukseen rakennuksenelinkaaren aikana. (Green Building Council Finland.) Ympäristöluokituksissa käytetytominaisuudet eivät kuitenkaan sovellu suoraan käyttöön pohdittaessa sitä, kuinka vuokraasuminenvoisi olla ympäristöystävällisempää. Vuokralaisen ja vuokranantajan vaikutusmahdollisuudetrakennuksen aiheuttamiin ympäristövaikutuksiin ovat melko rajalliset.Ympäristöluokituksissa keskitytään muun muassa rakennushankkeen alkuvaiheen ratkaisuihin,mikä ei sovellu vuokra-asumiseen liittyviin ympäristövaikutuksiin. Vuokrasopimuksenosapuolet eivät voi vaikuttaa esimerkiksi talon sijaintiin, rakennusmateriaaleihintai lämmitysmuotoon.Vuokranantaja ja vuokralainen voivat kuitenkin vaikuttaa asumisen ympäristöystävällisyyteenkahdella tavalla. Laitteiden oikealla mitoituksella ja ympäristöystävällisillä valinnoillasekä yksinkertaisilla energiatehokkuutta parantavilla muutostöillä luodaan edellytyksetympäristöystävälliselle asumiselle. Toinen keino vaikuttaa asumisen ympäristöystävällisyyteenon muuttaa asumiseen liittyviä toimintatapoja ja kulutuskäyttäytymistä. Asukkaantapa käyttää laitteita ja toimia kodissaan vaikuttavat asumisen ympäristövaikutuksiin.Vuokralaisella ja vuokranantajalla on siis mahdollisuus vaikuttaa huoneiston ympäristövaikutuksiinlaitteiden ja muutostöiden kautta. Laitteita hankittaessa voidaan valita teknisiltäominaisuuksiltaan energiatehokas laite. Huoneiston muutostöillä ja kunnossapidollavoidaan vähentää haitallisia ympäristövaikutuksia. Tässä työssä muutostöillä tarkoitetaansellaisia toimenpiteitä, joita voidaan tehdä huoneistokohtaisesti. Lisäksi muutostöihin on18

sisällytetty sellaiset säätötyöt, joihin vuokranantaja voi vaikuttaa joko hoitamalla työt itsetai ottamalla yhteyttä esimerkiksi taloyhtiön isännöitsijään. Tässä kappaleessa esitelläänlaitteisiin ja muutostöihin liittyviä keinoja, joilla kumpikin vuokrasuhteen osapuoli voivaikuttaa lämmön-, sähkön-, veden- sekä jätteiden kulutukseen. Laitteiden osalta käsitelläänasumiseen liittyviä laitteita riippumatta siitä, kuuluuko kyseinen laite vuokranantajanvai vuokralaisen vastuulle.LämpöAsumiseen liittyvää lämmönkulutusta voidaan vähentää usealla tavalla. Lämpövuotojentukkiminen, lämmityksen perussäätö ja sisälämpötilan alentaminen ovat tehokkaita keinojasaada lämmönkulutus kohtuulliselle tasolle. Huoneilman lämpötilaan liittyy lämmönkulutuksenlisäksi terveys- ja viihtyvyysnäkökulmat. Ihmisen kokemaan lämpöaistimukseenvaikuttavat huoneilman lämpötila, lämpösäteily, ilman virtausnopeus ja kosteus sekä vaatetusja ihmisen toiminnan luonne. Lämpöolot vaikuttavat suoraan asumisen viihtyvyyteen.Pitkäaikainen veto ja viileys saattavat aiheuttaa jopa terveyshaittaa. (Asumisterveysohje2003: 9.)Lämpöenergian kulutusta ja vedon tunnetta voidaan vähentää parantamalla huoneiston ilmatiiveyttä.Vedon tunne aiheutuu keskimääräistä voimakkaammasta lämmön siirrostaiholla. Tunne syntyy, kun iho jäähtyy ilman liikkeen ja kylmäsäteilyn vaikutuksesta. (Seppänen& Seppänen 2007: 20.) Vetoa aiheuttavan ilmavirtauksen aiheuttaa usein kylmä,korkea ikkuna tai seinäpinta, jonka alla ei ole patteria. Muita tavallisia vuotokohtia on rakenteidenliittymäkohdissa, kuten ikkunalistojen takana, lattian rajassa sekä katonnurkissa.Kriittisin kohta vedon kannalta on yleensä kuitenkin ikkuna. Talvella ikkunat aiheuttavatalhaisen pintalämpötilansa takia helposti vetoa, joka on osittain lämpösäteilyä ja osittainilman liikettä. (Seppänen & Seppänen 2007: 19.) Lämmönkulutusta voidaan vähentäämyös parantamalla talon lämmineristystä, mutta tämä tulee kyseeseen lähinnä suurempienkorjausten yhteydessä.Tarpeetonta lämmönkulutusta voidaan vähentää varmistamalla, että lämmitysverkosto jakoneellinen ilmanvaihto ovat perussäädetyt. Rakennuksen eri huoneistojen lämpötilatpoikkeavat usein niistä lämpötiloista, joihin on pyritty lämmitysverkostoa mitoitettaessa.Kun vesivirrat eivät vastaa lämmöntarvetta, rakennus lämpenee epätasaisesti ja huoneidenlämpötilat poikkeavat toisistaan. Patteriverkoston säätäminen niin, että pattereiden lämmönluovutusvastaa huoneen lämmöntarvetta, on tärkeää lämmityslaitoksen energiataloudenkannalta. Epätasapainon seurauksena koko laitoksen pattereiden menoveden lämpötilaajoudutaan ohjaamaan kylmimpien huoneiden perusteella. Tällöin muut huoneet lämpenevätliikaa ja näiden huoneiden lämmönsäätö hoidetaan usein jatkuvalla tuuletuksella.Tasapainottamalla patteriverkosto voidaan saavuttaa merkittäviä lämmitysenergian säästöjä.(Seppänen & Seppänen 2007: 124.) Termostaattisilla patteriventtiileillä hoidetaan lämmityksenhuoneistokohtainen hienosäätö. Patteriventtiili on sijoitettava siten, että se ei olealtis sellaisille lämpötilan vaihteluille, joiden vaikutusta sen ei haluta tuntevan. (Seppänen& Seppänen 2007: 125.) Termostaattisten patteriventtiilien toimivuudesta tulee myös huolehtia:jos venttiili on rikki, auringon ilmaisenergia ja ylilämmöt jäävät hyödyntämättä (Vihola& Heljo 2011: 31).Asunnon lämpimän veden ei tule olla liian kuumaa. Lämpimän käyttöveden lämpötilana onkuitenkin pidettävä vähintään + 55 °C:ta legioonalaisbakteerin lisääntymisen estämiseksi(Seppänen & Seppänen 2007: 213). Lämminvesisäiliön termostaattia ei tarvitse säätää kui-19

tenkaan yli + 60 °C:seen. Sama lämpötila sopii myös keskuslämmitysboilerille. (Euroopankomissio.) Lämpimän käyttöveden lämpötilan lisäksi veden odotusaika vaikuttaa energiankulutukseen:asukkaan juoksuttaessa vettä osa lämpöenergiasta valuu suoraan viemäriin.Suositeltu odotusaika on noin 10 sekuntia. Jos aika on tätä pidempi, tulee lämpimän käyttövesiverkostonvesivirtoja säätää tai vaihtaa pumpun juoksupyörä. (Kangasluoma 2008:209–210.)SähköRakennuksissa kulutetaan lämpöenergian lisäksi sähköenergiaa. Kotitalouksien sähkönkäyttöon lisääntynyt kodinkoneiden ja viihde-elektroniikan määrän kasvaessa. Kun sähköenergiankulutusta halutaan vähentää, tulee kiinnittää huomiota sekä laitteiden teknisiinominaisuuksiin että niiden käyttöön. Laitekannan uusiutuminen on yleisesti melko nopeaa:pitkäikäistenkin laitteiden tekninen käyttöikä on vain noin 15 vuotta. Tämä mahdollistaaenergiansäästön uudempaan tekniikkaan perustuvien laitteiden käyttöönoton myötä. (Savolainenet al. 2008: 178.)Kotitalouksien sähkönkulutuksesta suurin osa kuluu valaistukseen, kylmälaitteisiin ja kodinelektroniikkaan (Adato 2008: 15). Asuntojen valaistus on siis yksi sähkön potentiaalisistasäästökohteista. Valaistuksen energiankäyttöön voidaan vaikuttaa muun muassa rakennustensuunnittelulla, valaistuksen ohjauksella ja valaisintekniikalla (Honkapuro et al.2009: 61). Valaistuksen kohdalla erityisesti tekninen tehostamispotentiaali on suuri (Adato2008: 48). Nykytekniikalla sama valaistusteho voidaan tuottaa vähemmällä energiamäärällä.Perinteinen hehkulamppu kuluttaa merkittävästi enemmän energiaa kuin pienloiste- jahalogeenilamput. Hehkulamppujen hankintahinta on edullinen, mutta käyttökustannuksetovat korkeat. Hehkulampun polttoikä, 1000–1500 tuntia, on lyhyt verrattuna muihin valonlähteisiin.Hehkulamppujen poistumista tukee EU:n antama direktiivi (aiemmin2005/32/EY, korvattu sittemmin direktiivillä 2009/125/EY), joka kieltää energiatehokkuudeltaanhuonojen kotitalouslamppujen markkinoille saattamisen EU:n alueella vaiheittainvuoden 2009 syyskuusta alkaen. Vuonna 2011 poistuvat 60 W:n hehkulamput ja syyskuussa2012 kaikki yli 7 W:n hehkulamput. (Tukes 2010a.)Pienloistelamppujen eli niin sanottujen energiansäästölamppujen vaihtaminen hehkulamppujentilalle on yksinkertainen tapa säästää energiaa. Erään arvion mukaan teoreettinensähkönsäästöpotentiaali olisi vuodessa 910–960 GWh, jos suomalaiskodit vaihtaisivatkaikki hehkulamppunsa pienloistelamppuihin (Korhonen et al. 2002: 55). Toimenpiteenkotitalouskohtainen sähkönsäästö olisi erään arvion mukaan keskimäärin 15,3 % kotitaloussähkönkulutuksesta (Ahola & Degefa 2010: 46).Kierrekantaisia pienloistelamppuja voidaan vaihtaa suoraan hehkulamppujen tilalle, koskane sopivat useisiin nykyisiin valaisimiin. Energiansäästölamppujen tuotekirjo on laajentunutviime vuosina ja hinnat ovat laskeneet huomattavasti. (Savolainen et al. 2008: 180.)Pienloistelamput kuluttavat vain viidesosan hehkulampun kuluttamasta energiasta ja neovat valotehokkuudeltaan noin 4–7-kertaisia hehkulamppuihin verrattuna. Loiste- ja hehkulamppujenvälistä energiatehokkuutta pienentää kuitenkin loistelamppujen tarvitsemavirranrajoitin, joka kuluttaa tehoa. (Korhonen et al. 2002: 66.) Toinen valaistuksen sähkönkulutustavähentävä vaihtoehto on vaihtaa hehkulamput halogeenilamppuihin. Halogeenilamppujenvalotehokkuus ja polttoikä ovat noin kaksinkertaiset verrattuna hehkulamppuihin.Kotitalouksissa käytetään pääasiassa pienoisjännitteellä toimivia halogeenilamppuja,joiden tehot vaihtelevat 10–50 W:n välillä. (Korhonen et al. 2002: 66.)20

Pidemmällä aikavälillä LED-pohjaiset valaistusratkaisut ovat tärkein valaistuksen sähkönkulutustavähentävä vaihtoehto (Adato 2008: 39). LED-valaistuksen käyttöä kuitenkin rajoittaakapea-alainen valokeila. Etuihin kuuluvat pieni koko ja vähäinen energiankulutussekä pitkä käyttöikä. Vuoteen 2020 mennessä LED-valaistuksen vaikutus kotitalouksienvalaistukseen lienee kuitenkin vielä melko vähäinen (Savolainen et al. 2008: 181).Kerros- ja rivitalossa vuokralaisen ja vuokranantajan vaikutusmahdollisuudet muun kuinhuoneistosähkön kulutukseen ovat rajalliset. Sen sijaan vuokratuissa pientaloissa osapuolillaon mahdollisuus vähentää kiinteistösähkön kulutusta kiinnittämällä huomiota esimerkiksiulkovalaistuksen energiankulutukseen. Pientalojen ulkovalaistuksen kuluttamaa sähköävoidaan säästää usealla tavalla. Ulkovalot kannattaa suunnata kohteisiin, joissa valo on tarpeen.Hehkulamput voidaan vaihtaa loistelampuiksi ja tarpeetonta valaistusta voidaan rajoittaakello- tai hämäräkytkimiä. Myös liiketunnistimella varustettujen valaisimien käyttövoi vähentää sähkönkulutusta.Kylmälaitteet ovat valaistuksen lisäksi laiteryhmä, joka kuluttaa kotitalouksissa suurenmäärän sähköä. Kylmälaitteiden keskimääräinen tilavuus on kasvanut kymmenen viimevuoden aikana, mikä on lisännyt niiden energiankulutusta (Honkapuro et al. 2009: 64).Kylmälaitteiden energiatehokkuus on niiden kasvaneesta tilavuudesta huolimatta parantunuthuomattavasti viime vuosikymmeninä. (Savolainen et al. 2008: 181). Kylmäsäilytyslaitteidenkehittymistä vähemmän sähköä kuluttaviksi ovat edistäneet energianmerkinnänja minimitehokkuusvaatimusten käyttöönotto (Korhonen et al. 2002: 21). Kotitalouksienkoon pieneneminen ja pakastamisen vähentyminen ovat vähentäneet pakastustilan tarvetta(Korhonen et al. 2002: 29). Kylmälaitteiden säästöpotentiaali on kuitenkin edelleen suuri,koska laitteet ovat päällä jatkuvasti. Vuokranantaja- ja vuokralaiskyselyssä vuokranantajista98 % kertoi vuokraamansa asunnon olevan varustettu jääkaapilla. Kyselyyn vastanneistavuokralaisista 92 % oli jääkaappi asunnossaan. (Juntto et al. 2010: 30.)Kodinkoneiden sähkönkulutuksen vähentämisen lähtökohtana on tieto niiden kuluttamastasähköstä. Käytössä olevan laitteen sähkönkulutuksen voi mitata energiamäärämittarilla,jonka voi lainata energialaitoksilta. (Lappalainen 2010: 47.) Uudet kodinkoneet ovat yleensähuomattavasti energiatehokkaampia kuin vanhat. Hankittaessa uutta kodinkonetta huomiotakannattaa kiinnittää laitteen energiatehokkuuteen. Kodinkoneiden sähkönkulutukseenvaikuttavat muun muassa laitteen tekniset ominaisuudet, joista energiankulutusta jasuorituskykyä kuvaa energialuokkamerkintä. Energiamerkintä on pakollinen kylmäsäilytyslaitteissa,pyykin- ja astianpesukoneissa, kuivausrummuissa, kuivaavissa pesukoneissa,uuneissa, kotitalouslampuissa ja tietyissä ilmastointilaitteissa. (Tukes 2011.) Esimerkiksikylmälaitteiden kohdalla energiamerkintäjärjestelmä on lisännyt energiatehokkaampienlaitteiden myyntiä ja energiatehokkuudeltaan heikoimmat laitteet ovat käytännössä poistuneetmarkkinoilta (Gynther et al. 2007: 17).Kylmälaitteiden kuten muidenkin kodinkoneiden kohdalla kannattaa valita energialuokkamerkinnälläA varustettuja laitteita. Vertaileminen A-merkittyjen tuotteiden välillä on järkevää,koska niidenkin energiankulutus voi vaihdella. Pelkkä energiamerkintä ei ole taeympäristöystävällisyydestä: laitetta hankittaessa tulee huomiota kiinnittää myös laitteenkokoon ja tulevaan käyttöön. Tarpeisiin nähden liian pienessä jääkaapissa lämpötila nouseehelposti lisäten samalla sähkönkulutusta. Hankintaan liittyvien näkökulmien lisäksi kylmälaitteidensijoittamiseen tulee kiinnittää huomiota: jääkaappia ja pakastinta ei tule sijoittaaesimerkiksi lieden, astianpesukoneen tai lämpöpatterin viereen. Kylmälaitteiden ympärillätulee olla myös riittävästi tilaa, jotta riittämätön ilmakierto ei lisäisi sähkönkulutusta.21

Kotitalouksien kulutuselektroniikka koostuu yleensä televisioista ja sen lisälaitteista kutendigisovittimista, videoista ja DVD-laitteista, audiolaitteista, tietokoneista ja niihin liittyvistäoheislaitteista sekä puhelimista (Korhonen et al. 2002: 51). Kulutuselektroniikan kulutuson kasvanut voimakkaasti ja on tasoltaan lähes samaa luokkaa kuin kylmälaitteiden kulutus.Kulutuselektroniikan tekninen kehitys ja laitekannan uusiutuminen on nopeaa. (Adato2008: 4.) Elektronisissa laitteissa on tapahtunut kehitystä energiansäästön suuntaan, muttatoisaalta joidenkin laitteiden tilalle on tullut kuluttavampia laitteita (Honkapuro et al. 2009:66). Kulutuselektroniikan laitteista etenkin digisovittimien määrä on kasvussa. Lisäksi tallentaviendigisovittimien osuus nousee (Adato 2008: 38). Myös tietokoneiden määrä onkasvanut ja tämä näkyy sähkönkulutuksessa. Edellä mainittujen ohella myös taulutelevisioidenmäärä on kasvamassa: vuonna 2006 kaksi kolmesta uudesta televisiosta oli taulutelevisioita.Televisioiden digitalisoitumisesta johtuen niiden aktiiviset stand by - eli valmiustilatehotnousevat ja ohjelmistopäivitykset lisäävät sähkönkulutusta. (Adato 2008: 37.)Laiteryhmien sisällä voidaan tehdä valintoja, joiden ansiosta sähkönkulutusta voidaan vähentää.Esimerkiksi pöytätietokoneen sähkönkulutus on yleensä moninkertainen verrattunakannettavaan tietokoneeseen (Adato 2008: 25). Viihde-elektroniikka ei kuulu energiamerkinnänpiiriin, minkä vuoksi laitteiden energiatehokkuuden selvittäminen vaatii omatoimisuutta.ENERGY STAR -merkintä ja TCO-laatu- ja ympäristömerkit auttavat kuluttajaavalitsemaan ympäristöystävällisemmän laitteen. Kulutuselektroniikkaa hankittaessa kannattaavertailla laitteiden käytönaikaista ja valmiustilan energiankulutusta. Tietokonetta jasen oheislaitteita hankittaessa huomiota kannattaa kiinnittää virransäästöominaisuuksienkäytettävyyteen ja säädettävyyteen.Sen lisäksi, että asumisessa kannattaa kiinnittää huomiota kolmen eniten sähköä käyttävänlaiteryhmän laitteisiin, asunnossa on yleensä useita muitakin laitteita, joiden energiatehokkuuttaon syytä tarkastella. Vuokranantaja- ja vuokralaiskyselyn mukaan astianpesukonevuokranantajan toimesta kuului asunnoista kolmasosan varusteisiin. Vuokralaisista taas 17% ilmoitti astianpesukoneen kuuluvaan asunnon varustukseen vuokranantajan toimesta.(Juntto et al. 2010: 30.) Astianpesukoneiden sähkönkulutus on alentunut huolimatta niidenyleisyyden kasvamisesta, koska uudet koneet ovat huomattavasti vähemmän energiaa kuluttaviakuin vanhat (Korhonen et al. 2002: 42). Astianpesukoneissa energiamerkintä on ollutvuodesta 1999 lähtien (Korhonen et al. 2002: 39). Energiankulutuksen näkökulmastaastianpesukoneen käyttäminen on usein tiskaamista kannattavampaa. Astianpesukone kuluttaasähköä, mutta säästö vedenkulutuksessa tiskaukseen verrattuna on suhteellisesti suurempaaerityisesti silloin, kun verrataan astianpesukoneen käyttöä juoksevan veden allatiskaamiseen.Keittotason osalta suurin säästömahdollisuus liittyy induktioliesiin. Vesi voidaan kuumentaainduktiokeittotasolla noin 20 % pienemmällä sähkönkulutuksella kuin valurautalevylläja noin 10 % pienemmällä sähkönkulutuksella kuin keraamisella keittotasolla. (Korhonenet al. 2002: 35.) Uunin osalta voidaan säästää sähköä, kun normaali uuni vaihdetaan kiertoilmauuniin.Pyykinpesukonetta ja kuivausrumpua valittaessa kannattaa tarkoin harkita,kuinka suuren koneen tarvitsee. Täyttömäärältään suuri pyykinpesukone tai kuivausrumpukuluttaa turhaa sähköä, jos keskimääräiset kerralla pestävät tai kuivattavat pyykkimäärätovat pienempiä kuin koneen kapasiteetti. Täyttömäärän lisäksi pyykinpesukoneen ja kuivausrummunhankinnassa kannattaa ottaa huomioon laitteen energiamerkintä. Pyykinpesukoneidenja kuivausrumpujen energiamerkintä tuli voimaan vuonna 1996. (Korhonenet al. 2002: 44–45.) Kaikkien kodin sähkölaitteiden kohdalla on tärkeää harkita, tarvitaankoylipäänsä uutta laitetta. Tämän lisäksi on syytä tarkastella hankittavan laitteen kokoa,22

tehoa, ominaisuuksia ja sitä, vastaavatko nämä kotitalouden tarpeita. Vasta tämän jälkeenon syytä tutkia laitteen muita ominaisuuksia ja erityisesti energiankulutusta.Saunominen kuluttaa suuren määrän kotitaloussähköä. Suomalaiset saunovat keskimäärinkaksi kertaa viikossa ja tällöin kiuas on keskimäärin kaksi tuntia kerrallaan päällä. Eri kiuastyypitkuluttavat eri määrän sähköä: jatkuvalämmitteisen kiukaan keskimääräinen vuosikulutuson noin 2 500 kWh ja kertalämmitteisten kiukaiden keskimääräinen vuosikulutus1000 kWh. (Korhonen et al. 2002: 74.) Jatkuvalämmitteinen kiuas kuluttaa suuren määränsähköä, mutta saunomisen ollessa lähes jokapäiväistä hyvin lämpöeristetty jatkuvasti käyttövalmiskiuas voi olla energiataloudellinen ratkaisu. Saunan merkitystä vuokra-asumisenenergiatehokkuuden parantamisessa vähentää saunojen vähäisyys: vuokranantaja ja vuokralaiskyselynmukaan ainoastaan 11–12 % vuokra-asunnoista oli oma sauna (Juntto et al.2010: 30).Sähkönsäästöpotentiaalia tarkasteltaessa tulee ottaa huomioon valaistuksen ja sähkölaitteidentuottama lämpö. Ensisijaisen käyttötarkoituksensa lisäksi valaisimet ja sähkölaitteettuottavat toimiessaan lämpöä, joka vähentää rakennuksen tarvitsemaa lämmitysenergiaa.Esimerkiksi hehkulamput ovat lämpösäteilijöitä, joihin viedystä energiasta valoksi muuttuunoin 5 % ja loput 95 % lämmöksi. (Korhonen et al. 2002: 84.) Sähkölaitteiden ilmaislämpöasuinrakennuksissa on noin 35 kWh/m 2 /a (Lappalainen 2010: 47). Ilmaislämpöä voidaanyleensä hyödyntää parhaiten silloin, kun lämmityksen säätöjärjestelmä on käytössä (Savolainenet al. 2008: 176). Suomessa rakennusten lämmityskausi on pitkä ja toimiva säätöjärjestelmäpystyy hyödyntämään suuren osan sähkölaitteiden tuottamasta lämmöstä erityisestipientaloissa. Tämä vähentää asukkaiden kiinnostusta investoida uusimpiin vähän energiaakuluttaviin laitteisiin. (Korhonen et al. 2002: 84.)VesiKotitalouksissa kulutetun veden määrään vaikuttavat muun muassa asukasrakenne, rakennuksenikä sekä vesikalusteiden ominaisuudet ja kunto. Vedenkäytön kustannukset koostuvatvesimaksusta, jätevesimaksusta ja lämpimän veden aiheuttamista kuluista. Veden kokonaiskulutuksellaon selvä yhteys rakennuksen lämmönkulutukseen. Vedenkulutuksenkaksinkertaistuessa lämmitysenergian kulutus lisääntyy 10–20 %. (Lappalainen 2010: 48.)Vedensäästöllä voidaan siis vähentää sekä lämpimän veden lämmitykseen kuluvaa energiaaettä pienentää syntyvän jäteveden määrää ja vähentää siten sen aiheuttamaa ympäristökuormitusta.Lisäksi raakaveden hankinta, puhdistus ja pumppaus vaativat energiaa, jotavoidaan vähentää vedenkulutusta pienentämällä. Vettä voidaan säästää kotitalouksissa useallatavalla. Laitteisiin liittyviä mahdollisuuksia ovat muun muassa vuotavien WCistuimienja tippuvien hanojen korjaaminen sekä vanhojen vesikalusteiden vaihtaminen uusiin.Lisäksi vedenkulutukseen voidaan vaikuttaa vesijohtoverkon säädöillä.Vuotavien vesilaitteiden korjaaminen on yksinkertainen ja nopea tapa vähentää turhaa vedenkulutusta.Tiheän tippavuodon vuotuiset lisäkustannukset ovat noin 75 euroa vuodessaja WC-istuimen jatkuvan vuodon lisäkustannukset jopa 7 500 euroa vuodessa (Lappalainen2010: 48). Uudet vesikalusteet ovat yleensä vähemmän vettä kuluttavia kuin vanhat kalusteet.Normaali WC-istuin kuluttaa vettä noin kuusi litraa huuhtelukertaa kohden, kun uusienWC-istuimien vedenkulutus jää neljään litraan ja jopa sen alle huuhtelukertaa kohden(Lappalainen 2010: 137). Vettä säästää myös se, että huuhtelumäärän voi valita tarpeenmukaan. Vanhat kaksiotehanat kannattaa vaihtaa yksiotehanoiksi, koska kaksiotehanat kuluttavatrunsaasti vettä säädettäessä sopivaa lämpötilaa. Nykyaikaisissa yksiotehanoissa23

veden virtaama voidaan rajoittaa jopa neljään litraan minuutissa. (Motiva 2011a.) Lisäksiyksiotehanat ovat käyttäjäystävällisempiä, sillä sopivan lämpöisen veden saaminen on yksiotehanoissahelpompaa kuin kaksiotehanoissa. Hanojen virtaamat kannattaa muutenkinsäätää sopiviksi: suihkuhanan riittävä virtaama on 12 litraa minuutissa ja käsienpesuhanassakuusi litraa minuutissa. Suihkun virtaamaa voidaan muuttaa myös erilaisten suihkupäidenavulla.Lämpimän veden energiankulutukseen vaikuttavat kulutetun veden määrä ja lämpötila. Lisäksilämminvesiputkiston eristystasolla on vaikutusta energian kulutukseen. Veden lämpötilaanei voida käytännössä vaikuttaa, koska lämpimän veden lämpötilaa ei voida laskeaalle + 55 °C terveydellisten syiden vuoksi. Lämpimän käyttöveden lämpötilat on tärkeä tasatataloissa, joissa on kiertovesijohto (Lappalainen 2010: 137). Lämpimään veteen liittyvääenergiankulutusta voidaan vähentää myös muun muassa muuttamalla vesijohtoverkonpainetasoa sekä käyttämällä suihkussa ja hanoissa säästösuuttimia.Peseytyminen on merkittävin lämmintä vettä kuluttava toiminto kotitalouksissa. Peseytyminenkoskee lähes kaikkea vuokra-asumista: vuokranantaja- ja vuokralaiskyselyyn vastanneistalähes kaikilla vuokralaisilla (99 %) oli vuokra-asunnossaan kylpyhuone tai suihku(Juntto et al. 2010: 30). Tämän vuoksi on tärkeää tarkastella, kuinka peseytymiseen käytetynveden määrää voidaan vähentää. Eräs laitteisiin liittyvä keino on vaihtaa kylpyammesuihkuun. Suihkussa lämmintä vettä kuluu selvästi vähemmän kuin kylvyssä, jossa kertakulutussaattaa olla jopa 200 litraa (Motiva 2011a).JätteetJätteet liittyvät läheisesti asumisen ympäristöystävällisyyteen. Pääkaupunkiseudulla tuotettiinvuonna 2008 338 kiloa jätettä vuodessa asukasta kohden. Määrä on lisääntynyt jatkuvastiviime vuosien aikana. (Helsingin ympäristötilasto 2011.) Jätteiden synnyn ehkäisy onensisijainen keino vähentää tuotetun jätteen määrää. Suurin osa kuluttajan hankkimistatuotteista aiheuttaa kasvihuonekaasupäästöjä jo tuotanto- ja jakeluvaiheessa. Kierrätettykinjäte on jo ehtinyt tuottaa valmistuksen ja kuljettamisen yhteydessä epäsuoria jätevirtoja.Toiseksi tärkeintä on kierrättää syntyneet jätteet uusioraaka-aineeksi ja kompostoida biojäte.Kaikkea jätettä ei voi välttää, mutta sekajätteen määrää voidaan vähentää tehostamallajätteiden hyötykäyttöä, lajittelua ja kierrätystä. Yleensä jätteen haltijan tulee huolehtiaasianmukaisen jätehuollon järjestämisestä. Jätteen haltijalla tarkoitetaan yleensä jätteentuottajaa, kiinteistön haltijaa tai toiminnan järjestäjää. Järjestettyyn jätteenkuljetukseenkuuluvan kiinteistön haltijan tulee huolehtia jätteenkeräyksen järjestämisestä kiinteistöllä.(Isännöinnin käsikirja 2011: 380, 383.)Kunnalliset jätehuoltomääräykset ovat paikallisia määräyksiä, jotka täydentävät jätelakia(3.12.1993/1072) ja -asetusta (22.12.1993/1390). Jätehuoltomääräykset voivat koskeamuun muassa jätteen keräystä, lajittelua ja säilyttämistä (Jätelaki 17 §). Esimerkiksi pääkaupunkiseudunja Kirkkonummen yleiset jätehuoltomääräykset määräävät erottamaanbiojätteen yhdyskuntajätteestä silloin, kun asuinkiinteistöllä on vähintään 10 huoneistoa taijos muulla kiinteistöllä biojätettä syntyy yli 50 kiloa viikossa. Kyseisissä jätehuoltomääräyksissämäärätään myös keräyskartongin ja keräyspahvin erottelusta: keräyskartonki tuleeerottaa yhdyskuntajätteestä, jos asuinkiinteistöllä on vähintään 20 huoneistoa tai muullakuin asuinkiinteistöllä keräyskartonkia syntyy yli 50 kiloa viikossa. Keräyspahvi on eroteltavaja laitettava omaan keräysvälineeseen, jos sitä syntyy muualla kuin asuinkiinteistölläyli 50 kiloa viikossa. (YTV 2007: 12.) Jätehuoltoon liittyviä velvoitteita voidaan tarkistaa24

kunnallisten jätehuoltomääräysten kautta helpommin kuin muuttamalla lainsäädäntöä.Kunnalliset jätehuoltomääräykset tarjoavat instrumentin, jonka avulla voidaan tarvittaessakiristää esimerkiksi taloyhtiöiden velvollisuuksia erottaa jätelajeja toisistaan.Vuokra-asumisessa syntyvien jätteiden kierrätystä voidaan edistää huolehtimalla siitä, ettäasunnossa on jätesäiliöt esimerkiksi biojätteille. Kierrättäminen helpottuu, kun asunnossaon toimiva järjestelmä jätteiden lajitteluun ja niiden väliaikaiseen säilyttämiseen ennenvarsinaiseen keräyspisteeseen viemistä. Jätteiden kierrättäminen vaatii asuntokohtaisten jätesäiliöidenlisäksi myös kiinteistökohtaiset keräysastiat, joista taloyhtiö tai muu kiinteistönomistajavastaa. Parhaimmassa tapauksessa asukas voi kierrättää keräyspahvit ja -kartongit, metallipakkaukset, biojätteet, keräyspaperit, keräyslasin sekä energiajakeen. Hyvinsuunniteltu ja toteutettu jätehuolto kannustaa asukkaita lajittelemaan jätteensä. Asianmukaisestitoteutetusta jätehuollosta hyötyy myös taloyhtiö pienentyneiden sekajätemaksujenmuodossa. (Isännöinnin käsikirja 2011: 384.) Eräs keino toteuttaa toimiva jätehuolto onyhteistyön lisääminen taloyhtiöiden välillä. Usealla taloyhtiöllä voi olla yhteiset jätepisteetsen sijaan, että jokainen yhtiö maksaa erikseen jäteastioidensa tyhjennyksestä. Asumisenympäristöystävällisyyttä voidaan lisätä myös helpottamalla asukkaiden tavaroiden kierrätystäesimerkiksi keräysastioiden yhteyteen asennettujen kierrätyshyllyjen avulla.2.3.2 Käyttöön liittyvät mahdollisuudetKotitalouden kuluttamaan energiamäärään vaikuttavat muun muassa talouden koko, toiminnanmäärä sekä käyttötottumukset. Tämän vuoksi lämmön, sähkön tai veden kulutusluvuttai jätteen määrä eivät yksistään kerro, onko kotitalous säästäväinen vai tuhlaavainen.Toiminnan määrä muodostuu kotitalouden omien tilanteiden johdosta, eikä ulkopuolinenvoi arvioida käytön tarpeellisuutta tai tarpeettomuutta. Toiminnan siirtäminen pois kotoa jakorvaaminen ulkopuolisella palvelulla vähentää kotitalouden energiankulutusta, mutta eivälttämättä toimintaan kuluvaa kokonaisenergiaa. (Haakana & Sillanpää 1996: 28.) Tässäluvussa käsitellään kulutusryhmittäin keinoja, joilla vuokra-asumisen aikaisia ympäristövaikutuksiavoidaan vähentää. Tarkoituksena on esitellä toimenpiteitä, jotka eivät vaadi taloudenkoon tai toiminnan määrän muuttamista, vaan ainoastaan käyttötottumusten muuttamistaja uusia toimintatapoja vuokralaisen ja vuokranantajan välillä. Toimenpiteet eivätvähennä asumismukavuutta, vaan parhaimmillaan jopa lisäävät sitä.Eräässä selvityksessä on tehty arvio siitä, kuinka suuri säästöpotentiaali liittyy asumisenenergian- ja vedenkulutukseen (taulukko 1). Arvioitu säästöpotentiaali soveltuu käytettäväksitässäkin työssä, koska potentiaali on arvioitu jokapäiväisten toimien ja tavallistenhuoltotoimien avulla. Selvityksessä oletettu säästöpotentiaali vaihtelee asukkaan kulutusasenteenmukaan. Innokkaan asukkaan saavutettavissa säästöt ovat selvästi suuremmattyypillisen asukkaan. (Nissinen & Dahlbo 2009: 13.)25

Taulukko 1 Lämmön, sähkön ja veden arvioitu energiansäästöpotentiaali jokapäiväistentoimien ja tavallisten huoltotoimien avulla (mukaillen Nissinen & Dahlbo 2009: 15)Lämpö Sähkö VesiTyypillinen kulutuksenväheneminen (%alkuperäisestä kulutuksesta)Innokas asukas, kunei ole huoneistokohtaistamittaustietoaInnokas asukas, kunon huoneistokohtainenmittaustieto5 % 10 % 10 %10 % Mittaustieto on aina 20 %20 % 30 % 30 %LämpöJos asunnon vetoisuuden syyt on selvitetty ja korjattu, voidaan huomiota kiinnittää sisälämpötilaan.Sopiva huoneilman lämpötila on + 21 °C:ta (Asumisterveysohje 2003: 13).Liian lämmin huoneilma voi lisätä väsymystä, keskittymiskyvyn alenemista, hengitystieoireiluaja aiheuttaa kuivuuden tunnetta, mikä johtaa usein turhaan ilmankostutukseen. Liiankorkea lämpötila voi myös kiihdyttää kaasumaisten epäpuhtauksien vapautumista lähteistään.(Asumisterveysohje 2003: 10.) Alempi sisälämpötila nostaa hieman huoneilmansuhteellista kosteutta ja kovilla pakkasilla sisäilma kuivuu vähemmän. Alhaisempi sisälämpötilaon siis tämänkin takia terveellisempi vaihtoehto kuin liian korkea lämpötila. (Vihola& Heljo 2011: 31.) Kaikkia kodin tiloja ei tarvitse lämmittää edes + 21 °C:seen. Makuuhuonekannattaa pitää hieman muita tiloja viileämpänä, jolloin esimerkiksi pölypunkkienlisääntyminen vähenee. Pidemmän poissaolon ajaksi huoneiston lämpötilaa voidaan laskeaselvästi normaalilämpötilaa alhaisemmaksi. Termostaattia ohjelmoimalla voidaan vähentääkodin lämmityksessä kuluvan energian määrää. Kun lämpötila on säädetty alhaisemmaksiesimerkiksi yöllä tai pois kotoa ollessa, lämmityslasku voi alentua 7–15 %. (Euroopankomissio.) Lämpötilan säätämisessä on pitkälti kyse tottumuksesta ja asenteesta:ihminen tottuu 1 °C:n pudotukseen jo viikossa. Lämpötilan jatkuvaa seuraamista vartenkannattaa hankkia lämpömittari, joka sijoitetaan oleskeluvyöhykkeelle. Sisälämpötilan laskukahdella asteella vähentää lämmitysenergian kulutusta keskimäärin 10 % (Pesola et al.2011: 31). Lämpötilan alentaminen yhdellä asteella pienentää myös hiilidioksidipäästöjäjopa 300 kiloa taloutta kohti vuodessa (Euroopan komissio).Lämmönkulutukseen voi vaikuttaa myös hyvin yksinkertaisilla toimilla ja valinnoilla.Lämmityslaitteita tulee puhdistaa ja tarkistaa säännöllisesti Lämmityksen kannalta onmyös tärkeää, että asukas tutustuu huolellisesti lämmityslaitteiden käyttöohjeisiin. Asunnontuuletus on eräs osa-alue, joka vaikuttaa lämmönkulutukseen. Kun asuntoa tuuletetaan,ikkunoita tulisi avata vain muutamaksi minuutiksi ja tuulettaa raitista ilmaa sisään sen sijaan,että lämpöä hukataan ulos. Lämmitin, jonka termostaatti on ikkunan lähellä, kannattaasulkea tuuletuksen ajaksi. Hukkaan kuluvan lämmitysenergian määrää kuvaa se, ettäpidettäessä ikkunaa hieman auki koko päivän viileänä vuodenaikana kuuden kuukauden26

ajan (ulkolämpötila + 10 °C:ta tai alle), tuottaa huoneen lämpimänä pitämiseen tarvittavaenergia lähes 1000 kiloa hiilidioksidipäästöjä (Euroopan komissio). Huonekalut ja verhottulee sijoittaa siten, etteivät ne ole lämmönlähteen edessä estämässä lämpöenergian siirtymistä.Huonekalujen ja verhojen asettelussa täytyy kiinnittää huomiota myös termostaattiventtiiliensijaintiin. Jos patteritermostaatin peittää huonekaluilla tai verhoilla, se ei tunnistaoikeaa lämpötilaa eikä tällöin säädä venttiiliä oikein. Toisaalta verhoilla ja sälekaihtimillavoidaan myös vähentää lämmönkulutusta. Kylminä vuodenaikoina verhoja ja sälekaihtimiakäyttämällä estetään lämmön siirtymistä ulos ikkunoiden kautta.Ilmanvaihdon, tuuletuksen ja jäähdytyksen oikeilla käyttötottumuksilla voidaan säästääenergiaa. Ilmanvaihdon energiankulutukseen vaikutetaan säätämällä ilmanvaihdon määräsopivaksi. Ilmanvaihdon energiankulutusta voidaan vähentää välttämällä liiallista tuuletustaja säätämällä painovoimaisen ilmanvaihdon ilmanvaihtoventtiilien aukkoja ja koneellisenilmanvaihdon puhaltimien kierroslukua ja käyntiaikoja. (Lappalainen 2010: 52.) Useillayksinkertaisilla tarkistustoimilla voidaan parantaa huoneilman laatua ja säästää energiaa.Poistoilmaventtiilien ilmamäärät tulee tarkistaa 5–10 vuoden välein. Painovoimaisen ilmanvaihdontalossa tulee käyttää talvisin raitisilmaventtiilien talviasentoa. Koneellisellailmanvaihdolla varustetussa asunnossa kannattaa käyttää ilmanvaihdon tehostusasentoaruuanlaiton ja saunomisen yhteydessä. Ilmanvaihto tulee kytkeä poissaoloasentoon asunnonjäädessä tyhjilleen.SähköSähkönkulutuksen säästömahdollisuudet liittyvät pitkälti laitevalintoihin ja käyttötottumuksiin.Näiden lisäksi sähkön käyttäjällä on mahdollisuus vaikuttaa sähkön hankintaanliittyvien valintojen kautta. Sähkömarkkinoiden vapautumisen jälkeen kotitaloudet ovatvoineet valita, miltä yhtiöltä ostaa sähköä. Suurin osa sähköyhtiöistä tarjoaa kuluttajilleniin sanottua vihreää sähköä eli uusiutuvilla luonnonvaroilla tuotettua sähköä. Kuluttajavoi nykyisin ostaa vihreää sähköä asuinpaikasta riippumatta. Vihreän sähkön tuotanto ei lisäähiilidioksidipäästöjä ja on ympäristön kannalta vähemmän haitallista kuin perinteisillätavoilla tuotettu sähkö. Sähköverkossa eri tavalla tuotettu sähkö sekoittuu keskenään ja onkäytännössä kaikille sähkönkäyttäjille samaa, mutta vihreää sähköä tilaamalla pyritäänvaikuttamaan uusiutuvien energianlähteiden käytön edistämiseen. Vihreän sähkön ostamisenvaikutus perustuu kysynnän ja tarjonnan lakiin: kysynnän kasvaessa hinta laskee jatuottavuus nousee. Tällä hetkellä ainoa riippumaton vihreän sähkön valvontajärjestelmäSuomessa on Suomen luonnonsuojeluliiton Ekoenergia-merkintä. (Ekoenergia.)Sähköä voidaan säästää valaistukseen liittyvien käyttötottumusten muutoksilla. Valaistuksentarpeettoman käytön oletetaan vaihtelevan suuresti kotitalouksittain. Varovasti arvioitunaainakin 10 % kotitalouksien valonkäytöstä on turhaa. (Korhonen et al. 2002: 67.) Valaistuksenkuluttamaa sähköä voidaan vähentää useilla yksinkertaisilla toimilla. Valot kannattaasammuttaa aina silloin, kun valaistusta ei tarvita. Lisäksi päivänvaloa kannattaahyödyntää esimerkiksi sijoittamalla työ- ja toimintapisteet lähelle ikkunaa. Useat kotivalaisimetovat väärässä paikassa tai jakavat valoa epätarkoituksenmukaisesti tiloja ja kohteitaajatellen. Harvassa olevat pistorasiat ja kiinteät kattovalopisteet haittaavat valaisimienjärkevää sijoittelua. Erityisesti vanhoissa rakennuksissa ongelmana on sähköpisteiden vähyys.(Korhonen et al. 2002: 67.) Toimivan käytön kannalta oleellista on, että valokatkaisimetsijaitsevat järkevissä paikoissa. Valaisinasettelulla ja käytön ohjauksella voidaansiis vähentää sähkönkulutusta, mutta vuokra-asunnossa näihin vaikuttaminen on selvästihankalampaa kuin käyttötottumusten muuttaminen.27

Valaistuksen lisäksi myös kuluttajalaitteisiin liittyy sähkönsäästöpotentiaalia. Kuluttajalaitteillatarkoitetaan tässä yleisimpiä kotitaloussähköä kuluttavia laitteita. Kulutuselektroniikallaon merkittävä rooli kotien sähkönkulutuksessa. Tärkein yksittäinen sähkönsäästöpotentiaalikulutuselektroniikan osalta liittyy lepovirtakulutuksen pienentämiseen (Savolainenet al. 2008: 187).Kulutuselektroniikkalaitteille tyypillistä on se, että ne toimivat joko valmiustilassa tai käyttötilassa.Yleensä valmiustilan kulutus voidaan kytkeä pois vain irrottamalla laitteen pistotulppasähköverkosta. Poikkeuksena tästä ovat televisiot, joissa valmiusvirta katkeaa myöslaitteiden virtakytkimistä. Monien kulutuselektroniikkalaitteiden käyttötilassa kuluttamaenergia on vain murto-osa niiden valmiustilan kulutuksesta, koska laite toimii suurimmanosan ajasta valmiustilassa. Laitteiden valmiustilojen sähkönkulutuksen vähentämisessä tapahtuujatkuvaa kehitystä ja eri-ikäisten laitteiden kulutuksessa on suuria eroja. (Korhonenet al. 2002: 51.) Yhden kotitalouden näkökulmasta valmiustilojen kulutuksella ei ole kovinsuurta merkitystä, mutta esimerkiksi Suomen mittakaavassa kulutuselektroniikan määrä onniin suuri, että lepovirtakulutukseen tulee kiinnittää huomiota. Erään arvion mukaan lepovirtojenvuosittainen kokonaissähkönkulutus Suomessa saattaa olla 1 000 GWh:n luokkaa(Gynther et al. 2007: 49). Toisen tutkimuksen mukaan lepovirtakulutuksien pienentämiseenliittyvä kotitalouskohtainen säästö saattaisi olla 46,2 W (Ahola & Degefa 2010: 46).Kotitalouksien kulutuselektroniikan valmiustilasta aiheutuvia häviöitä voidaan pienentääsulkemalla laitteet virtakatkaisimesta. Myös matkapuhelimen laturi kannattaa irrottaa silloin,kun puhelin ei ole latauksessa. Latureissa on muuntaja, joka kuluttaa sähköä, vaikkeiakkua ladattaisikaan. Kulutettu sähkö muuttuu tällöin hukkalämmöksi. Tietokoneiden kohdallahuomiota kannattaa kiinnittää niiden käyttö- ja päälläoloaikoihin. Lisäksi valmiustilanvirransäästötoimintoa kannattaa hyödyntää. (Gynther et al. 2007: 22.) Kodin elektronisetlaitteet kannattaa kytkeä monipaikkaiseen pistorasiaan. Tällöin virta voidaan katkaistahelposti, kun laitteita ei käytetä.Kylmälaitteiden kuluttamaa sähköenergiaa voidaan vähentää usealla tavalla. Jääkaappi japakastin tulee sulattaa ja puhdistaa säännöllisin väliajoin. Pakastimessa täysin jäätynythöyrystimen pinta lisää pakastimen energiankulutusta 10–20 % (Gynther et al. 2007: 22).Sulatuksen yhteydessä kannattaa tarkistaa tiivisteiden kunto. Uudemmissa kylmälaitteissaon yleensä automaattisulatus. Jääkaapin takana sijaitseva lauhdutin tulee puhdistaa säännöllisestipölystä, jolloin lämpö leviää paremmin ja jääkaappi kuluttaa vähemmän sähköä.Jääkaapin lämpötila kannattaa valita huolella, koska liian kylmä säätö kuluttaa energiaa javoi jäädyttää ja siten pilata ruuat. Liian kylmä kylmälaite ei myöskään säilytä ruokia paremminkuin sopivalle säädetty laite. Jääkaapissa ja pakastimessa kannattaa pitää lämpömittaria.Jääkaapin suosituslämpötila on 1–4 °C ja pakastimen –18 °C. Ruokien tulee antaajäähtyä ennen niiden laittamista jääkaappiin. Samoin pakastimesta otetut ruuat kannattaasulattaa jääkaapissa tai huoneenlämmössä. Pakastin kuluttaa täytenä vähemmän energiaakuin tyhjänä. Näiden keinojen lisäksi huomiota kannattaa kiinnittää myös kylmälaitteidenaukaisutiheyteen, jonka vaikutus energiankulutukseen on 1–2 % (Gynther et al. 2007: 22).Astianpesu- ja pyykinpesukoneiden kohdalla käyttötottumuksilla voidaan vaikuttaa energiankulutukseen.Käyttötapoja kannattaa muuttaa siten, että pestään täysiä koneellisia, jolloinpesukertojen määrä vähenee. Sähköä voidaan säästää myös käyttämällä vajaatäyttöohjelmiaja määräautomatiikalla varustettuja pyykinpesukoneita. (Korhonen et al. 2002: 46.)Lämpötilaa ei tarvitse säätää kovin korkeaksi nykyaikaisten koneiden ja laitteiden kohdalla,koska vaatteet ja astiat puhdistuvat matalammissakin lämpötiloissa. Nykyaikaisissa pe-28

sukoneissa ei tarvitse käyttää myöskään esipesua, jolloin energiaa säästyy keskimäärin 15% (Euroopan komissio). Kuivausrummun käytössä tulee kiinnittää huomiota pyykin jäännöskosteuteen.Käytettäessä koneellista kuivatusta pyykinpesukoneen linkoustehokkuudentulisi olla vähintään 800 kierrosta minuutissa. (Korhonen et al. 2002: 47.)Käyttötavoilla on suuri merkitys myös uunin ja lieden sähkönkulutukselle. Uunia käytettäessäkannattaa hyödyntää sekä esilämmitystä että jälkilämpöä. Myös lieden kohdalla kannattaakäyttää jälkilämpöä. Saunominen sähkökiukaalla varustetussa saunassa kuluttaa runsaastisähköä. Saunomisen energiankulutukseen vaikuttavat saunan lämmityskerrat, saunomisenkesto ja lämpötila. Sähkökiukaan turhaa kuumentamista tulee välttää ja saunakannattaa lämmittää yhdellä kertaa kaikille käyttäjille. Energiataloudellisin lämpötila saunassaon 70–80 °C. Jatkuvalämmitteinen kiuas kannattaa sammuttaa sen ollessa käyttämättömänäesimerkiksi matkan takia.VesiVedenkulutukseen liittyy paljon säästömahdollisuuksia, jotka vaativat ainoastaan asukkaankulutustottumusten muuttamista. Peseytyminen on eräs vedenkulutuksen osa-alue, johonasukas voi helposti vaikuttaa. Suihkussa käytettyyn aikaan kannattaa kiinnittää huomiota,sillä suihkun osuus päivittäisestä lämpimän veden kulutuksesta on suuri. Jo kymmenen minuutinsuihku kuluttaa noin 120 litraa vettä (Motiva 2011a). Kaikissa kodin toiminnoissakannattaa välttää turhaa veden juoksuttamista. Vedenkulusta voi vähentää esimerkiksi sulkemallasuihkun saippuoinnin ajaksi sekä hanan hampaidenpesun ajaksi. Turhaa vedenjuoksuttamista tapahtuu myös keittiötöiden yhteydessä. Astioiden tiskaaminen käsin kuluttaahuomattavasti enemmän vettä kuin konetiskaus. Jos kuitenkin tiskataan käsin, astioidenpesuun tai huuhteluun ei kannata käyttää juoksevaa vettä, vaan hana tulee sulkea pesemisenajaksi ja hoitaa huuhtelu pesualtaassa.Astian- ja pyykinpesukoneisiin liittyvät energiansäästökeinot ovat toisiinsa nähden samankaltaisia.Molempia käytettäessä tulisi pestä vain täysiä koneellisia ilman esipesua. Sekäuudemmissa pyykinpesukoneissa että astianpesukoneissa on usein energiansäästöohjelma,jota tulisi käyttää normaaliohjelmaa pienemmän sähkönkulutuksen takia. Pyykinpesukoneissakannattaa käyttää kullekin materiaalille sopivaa pesulämpötilaa ja välttää sähkönkulutustalisääviä liian korkeita pesulämpötiloja.JätteetAsukas voi edesauttaa asumisen ympäristöystävällisyyttä huolehtimalla jätteidensä asianmukaisestakierrätyksestä. Käytetyt pullot ja lasijäte tulee kierrättää. Lisäksi paperi, pahvi,muovi ja metalli tulee erottaa muusta jätteestä. Biojäte kannattaa myös kierrättää, koskahajoava biojäte aiheuttaa kasvihuonekaasupäästöjä metaanin muodossa. Biojätteet voimyös kompostoida itse. Elektroniikkaromun voi viedä sille tarkoitettuun keräyspisteeseentai takaisin ostopaikkaan käsiteltäväksi tai kierrätettäväksi.Jätteiden lajittelua ja kierrätystä voidaan tukea yksinkertaisilla tavoilla. Vuokranantajan tulisivuokrasuhteen alkaessa kertoa vuokralaiselle, mitä jätelajeja kiinteistössä kierrätetäänja missä kierrätysastiat sijaitsevat. Vuokranantaja voi myös antaa vuokralaiselle kierrätysohjeen,joka helpottaa jätteiden oikeaa lajittelua materiaalinsa mukaan (kuva 15).29

Jätteiden kierrättämisen lisäksi asumisen ympäristöystävällisyyttä voidaan tukea kodinhoidonavulla. Pesu- ja puhdistusaineet kulkeutuvat jätevesien mukana vesistöihin, joissa nevoivat aiheuttaa rehevöitymistä. Tämän vuoksi on hyvä valita ympäristöystävällisiä aineita.Ympäristömerkittyjä pesu- ja puhdistusaineita on nykyisin saatavilla kaikissa tuoteryhmissä.Siivousaineiden ympäristömerkkejä ovat esimerkiksi Joutsenmerkki ja EU-kukka.Tuotteen valinnan jälkeen huomiota kannattaa kiinnittää pesu- ja puhdistusaineiden käyttömääriin:liian suuri pesu- tai puhdistusaineen määrä ei puhdista yleensä tehokkaamminkuin oikein annosteltu määrä ainetta.Kuva 15 Esimerkki kodin lajitteluohjeista (L&T)2.4 Kulutuksen todentaminenHuoneistokohtainen energian- ja vedenkulutuksen mittaus sekä kulutuksen mukainen laskutusovat tärkeässä asemassa asumiseen liittyvien haitallisten ympäristövaikutusten vähentämisessä.Huoneistokohtaisen mittauksen merkittävimpinä etuina pidetään luonnonvarojensäästöä sekä kulujen kohdentumista oikeudenmukaisesti. Lisäksi laitevikojen havaitseminenyleensä helpottuu mittauksen ansiosta. Ihanteellista olisi veden, sähkön ja lämmönveloittaminen huoneistokohtaisesti aiheuttamisperiaatteen mukaan. Tämä edellyttää kuitenkinluotettavaa mittarointia.Energian- ja vedenkulutuksen mittaus ja laskutuksen muuttaminen aiheuttamisperiaatettavastaavaksi on ollut esillä jo pitkään. Jo vuonna 1992 hallituksen ensimmäisessä erillisessä30

energiansäästöohjelmassa asetettiin tavoitteeksi muuttaa energian laskutus mahdollisimmanpitkälle kulutuksen mukaan määräytyväksi (Melasniemi-Uutela 1995: 9). Tuoreemmanesimerkin mittaroinnin ajankohtaisuudesta osoittaa Euroopan komission kesäkuussa2011 julkistama ehdotus energiatehokkuutta koskevaksi direktiiviksi. Ehdotuksen mukaanyksityisten kuluttajien energiankulutusta olisi mitattava tarkemmin ja huolehdittava siitä,että kuluttaja saa ajantasaisesti tietoa sähkön-, kaasun-, kaukolämmön ja lämpimän käyttövedenkulutuksesta. Lisäksi laskutuksen tulisi ehdotuksen mukaan perustua todelliseen kulutukseenja mittarilukemiin. (Työ- ja elinkeinoministeriö 2011.)Sähkönkulutuksen mittausSuomessa asumiseen liittyvästä sähkönkulutuksesta maksetaan yleensä todellisen kulutuksenmukaan. Kotitalouksien sähkönmittaus perustuu pääosin mittareiden luentaan. Mittareidentehtävänä on mitata kulutettu sähköenergia. Sähkön laskutus perustuu kulutettuunvuosienergiaan ja siitä muodostettuihin arvio- ja tasauslaskuihin. Sähkön hinta on pienilläkuluttajilla useimmiten vakio ympäri vuoden tai päivä- ja yöaikaiselle kulutukselle on erihinnat. (Nissinen et al. 2008: 31, 10.) Kerrostalokodeissa asukkaat saavat tiedon asuntonsasähkönkulutuksesta kerran vuodessa tasauslaskun yhteydessä. Pientaloasujat voivat tarkkaillakotinsa sähkönkulutusta omassa huoneistossaan olevasta mittarista, mikä vaatii kuitenkinomaehtoista tiedonkeruuta ja tulosten analysointia. (Nissinen et al. 2008: 10.) Sähkönkulutuksenmittarointi ja mittarinluenta on jakeluverkon haltijan vastuulla. Asiakkaantulee maksaa verkonhaltijalle aiheuttamansa kohtuulliset mittauskustannukset. (Sähkömarkkinalaki17.3.1995/386 10 §.)Sähköverkkoyhtiöt ovat vaihtamassa perinteisiä sähkömittareita etäluettaviksi, mikä mahdollistaausein tapahtuvan mittarin luennan. Etäluettavat mittarit ja muu mittausteknologiankehitys mahdollistavat tuntitason tai jopa tarkemman tason palautteen antamisen kotitalouksille.(Nissinen et al. 2008: 10.) Reaaliaikaisen sähkönkulutustiedon tarjoaminen asukkaallesaattaa olla eräs keino parantaa sähkön käyttö- ja kustannustietoutta. Tuntiperusteinensähkönmittaus mahdollistaa myös nykyistä kustannusvastaavamman energian hinnoittelun,jonka avulla sähkönkulutuksen kustannukset kotitalouksille heijastaisivat sähkönhankinnantodellisia kustannuksia. (Nissinen et al. 2008: 56.)Vedenkulutuksen mittausVedenkulutuksen laskutus eroaa sähkön laskutuksesta etenkin kerrostaloasuntojen osalta.Vesisopimus on kiinteistökohtainen ja vesilaitos laskuttaa kiinteistöä yhden päävesimittarinmukaan. Kiinteistön kuluttama vesimäärä mitataan vesimittarilla, joka sijoitetaan välittömästiperusmuurin sisäpuolelle joko erilliseen vesimittarihuoneeseen tai johonkin muuhunvesilaitoksen hyväksymään tekniseen tilaan (Seppänen & Seppänen 2007: 212). Huoneistokohtainenvesimaksu määräytyy kerrostaloissa yleensä huoneiston asukasmäärän taiasuinpinta-alan mukaan. Pientalojen vedenkulutuksen mittaus eroaa usean huoneiston kiinteistönvedenmittauksesta. Pientaloissa vesilaitos käy lukemassa vesimittarit muutamankerran vuodessa ja vedestä maksetaan todellisen kulutuksen mukaan. Osa laskuista on arviolaskuja,mutta pidemmällä aikavälillä vedestä laskutetaan oikean käytön mukaan. (Kangasluoma2008: 171.)Tehokas lämpimän käyttöveden energiankulutuksen alentaja kerrostaloissa on jokaiseenasuntoon asennettu lämpimän käyttöveden kulutuksen mittaus ja huoneistokohtainen vedenkulutuksenlaskutus. Vedenkulutuksen mittauksella on todettu saatavan säästöä noin 3031

%. (Sarja 2009: 63.) Huoneistokohtaisen käyttöveden kulutuksen mittauksen ja laskutuksentavoitteena on yleensä vesikustannusten yhdenvertainen jakaminen, vedenkulutuksenvähentäminen ja energiansäästö (Laitinen et al. 2009: 13). Vedenkulutusta on helpointa mitatasilloin, kun asuntoa palvelee yksi nousulinja. Tästä nousulinjasta lähtee huoneistoonyksi jakojohto ja linjaan liitetään vedenkulutuksen mittaus ja sen jälkeen jakotukki, jostajohdetaan erilliset kytkentäjohdot kalusteille. (Seppänen & Seppänen 2007: 217–218.)Huoneistokohtaiset mittarit voidaan asentaa sekä kylmää että lämpimään veteen tai vaintoiseen. Jälkimmäisessä vaihtoehdossa oletetaan, että kylmän ja lämpimän veden kulutuson yhtä suurta. Mittareilla seurataan yleensä sekä kylmän että lämpimän veden käyttöä.Lämpimän käyttöveden mittaus on erityisen tärkeää, jotta lämpimän veden lämmittämiseenkuluva energia voidaan määrittää. Huoneistokohtaisen kylmän ja lämpimän käyttövedenmittauksen tarkoituksenmukainen järjestäminen edellyttää käytännössä sitä, että vesi johdetaanhuoneistoon keskitetysti yhdestä pisteestä. Tämä onnistuu parhaiten uudisrakentamisessa.Vanhoissa rakennuksissa vesijohtojen reititys on suunniteltava mittaroinnin takiamahdollisesti kokonaan alkuperäisestä poikkeavaksi. Mittarit asennetaan yleensä olemassaolevaan asuntokantaan putkistoremontin yhteydessä. (Laitinen et al. 2009: 13–14, 16.)Huoneistokohtaisiin vesimittareihin liittyvä veden laskutus perustuu joko asukkaiden ilmoittamiinmittarilukemiin tai automaattiseen keskitettyyn luentajärjestelmään. Laskutusjärjestelmäänkulutustiedot syötetään joko käsin tai ne siirtyvät suoraan esimerkiksi isännöitsijänlaskutusohjelmaan. (Laitinen et al. 2009: 14.)Vedenmittaukseen käytettävien vesimittareiden tulee olla tyyppihyväksyttyjä tai EU:n mittauslaitedirektiivineli MIDin (2004/22/EY) mukaisia silloin, kun niitä käytetään laskutuksenperusteena. Tyyppihyväksynnän määrittelee Tukesin ohje M8-10 Vesimittareiden metrologisetvaatimukset. Tyyppihyväksyntävaatimus koskee myös asuntokohtaisia mittareitasilloin, kun laskutus tapahtuu suoraan niistä saatujen lukemien perusteella. Tyyppihyväksynnäntarkastuksessa varmistetaan vesimittarin ominaisuuksien ja rakenteen täyttävänsäädösten vaatimukset. Mittareiden vaatimustenmukaisuudesta vastaa taho, joka laskuttaavedenkulutuksesta mittarin näyttämän mukaan. (Tukes 2010b.)Vanha vakauslainsäädäntö ei mahdollistanut veden, kaasun, sähkön ja lämmön kulutusmittaustenmääräaikaistarkastuksia (HE 241/2010, Yleisperustelut, 2.2 Kansainvälinen kehityssekä ulkomaiden ja EU:n lainsäädäntö). Uudessa lainsäädännössä (mittauslaitelaki17.6.2011/707) sen sijaan säädetään mittauslaitteiden käytönaikaisesta varmentamisesta.Mittauslaitteen käytönaikainen luotettavuus varmennetaan laite- tai eräkohtaisesti säädetyinmääräajoin. Tarkempia säännöksiä varmentamisen määräajoista voidaan antaa valtioneuvostonasetuksella. (Mittauslaitelaki 15 §.) Uuden mittauslaitelain yhteydessä on tarkoituslaatia oma asetus kulutusmittareiden käytön aikaisesta valvonnasta. Samassa yhteydessäasetukseen kirjataan myös pisin mahdollinen käyttöaika. (Vesi- ja viemärilaitosyhdistys2011.)Huoneistokohtaiset vesimittarit tulivat pakollisiksi uudisrakennuksissa vuoden 2011 alustalähtien. Ympäristöministeriön asetuksen (Ympäristöministeriön asetus kiinteistöjen vesi- javiemärilaitteistoista annetun ympäristöministeriön asetuksen muuttamisesta) mukaan huoneistokohtaisetvesimittarit vaaditaan uudisrakennuksissa, joissa on enemmän kuin yksihuoneisto sekä toimisto- ja liikekiinteistöissä. Kiinteistöihin tulee asentaa päävesimittarinlisäksi huoneistokohtaiset vesimittarit huoneistoon tulevan kylmän ja lämpimän käyttövedenmittaamiseen siten, että mittareiden osoittamaa vedenkulutusta on mahdollista käyttää32

laskutuksen perusteena. Asetus ohjeistaa asentamaan huoneistokohtaiset vesimittarit siten,että toteutunut vedenkulutus on helposti seurattavissa. Lisäksi asetuksessa ohjeistetaankiinteistön omistajaa huolehtimaan lähtökohtaisesti huoneistokohtaisten vesimittareidenkäytöstä ja ylläpidosta. (Ympäristöministeriö 2011c.) Vesimittarit säädettäneen myöhemminpakolliseksi myös korjausrakentamisessa laajojen putkiremonttien yhteydessä. Asiakäsitellään korjausrakentamisen energiatehokkuutta koskevien määräysten valmistelun yhteydessä.(Ympäristöministeriö 2010c.)Uusi asunto-osakeyhtiölaki (22.12.2009/1599, jäljempänä AOYL) kannustaa taloyhtiöitäsiirtymään huoneistokohtaisiin vesimittareihin helpottamalla yhtiöjärjestyksen muuttamista.Jos maksuperusteeksi otetaan mitattavissa oleva veden todellinen huoneistokohtainenkulutus, riittää yhtiöjärjestyksen muuttamiseen yhtiökokouksen yksinkertainen ääntenenemmistö (AOYL 6:34). Normaalisti yhtiöjärjestyksessä olevan vastikeperusteen muuttamiseentarvitaan 2/3-määräenemmistö sekä niiden osakkeenomistajien suostumus, joidenvastikerasitus kasvaa muutoksen johdosta. Jos vastikkeen maksamisen perusteeksi otetaanluotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa oleva hyödykkeen todelliseen kulutukseen perustuvamaksu, vaaditaan ainoastaan 2/3-määräenemmistö. (AOYL 6:35.)Huoneistokohtaisten vesimittareiden investointi-, huolto- ja laskutuskustannukset ovatmelko suurehkot verrattuna veden- ja energiansäästöstä saavutettuihin kustannussäästöihin.Mittaroinnin kustannukset saadaan nykyisillä energian ja veden kustannuksilla katettua arvioltanoin 20 vuoden kuluessa. (Laitinen et al. 2009: 16.) Uudemman arvion mukaan huoneistokohtaisenvesimittarin takaisinmaksuaika olisi 5–15 vuotta (Taloustaito 2011). Vaikkainvestoinnin takaisinmaksuaika on melko pitkä, huoneistokohtaiset vesimittarit ovatasukkaiden oikeudenmukaisen kohtelun kannalta oikea ratkaisu. Mittaroinnin ansioistaasukas maksaa vain käyttämästään vedestä ja saa taloudellisen motiivin tarkkailla vedenkulutustaan.Lämmönkulutuksen mittausVedenkulutuksen lisäksi myös lämmönkulutuksen laskutusperusteissa on eroja kerros- japientalojen välillä. Kerrostaloissa ei ole yleensä huoneistokohtaista lämmönkulutuksenmittausta ja lämmityskustannukset tulevat osakkaiden maksettaviksi vastikkeen muodossa.Pientaloissa lämmityksestä maksetaan todellisen kulutuksen mukaan.Huoneisto- tai patterikohtaisen lämmönkulutuksen mittaaminen on teknisesti yksinkertaistamutta kallista. Huoneistokohtainen lämmönkulutuksen mittaus on helpointa silloin, kunpatterit ovat kytketty jakotukkijärjestelmää käyttäen. Tällöin huoneiston lämmitysenergiankulutus voidaan mitata yhdellä luotettavalla mittarilla. Lämmönkulutuksen mittaamiseenperustuva laskutusmenetelmä on oikeudenmukainen silloin, kun huoneiston sijainti ja lämpötilanvaikutus on otettu huomioon. Pientaloissa oikeudenmukaisuus toteutuu helposti,sillä mahdollisten huoneistojen välisten lämpövirtojen vaikutus lämmöntarpeeseen on merkityksetön.Asuinkerrostaloissa tilanne on toinen, koska lämmönkulutukseen vaikuttavatmuun muassa ulkoseinien määrä, lämpötilaerot, lämpövirrat huoneistojen välillä sekä auringonsäteily. Oikeudenmukainen laskutus edellyttää siis järjestelmää, jossa on mukanalämpötilan mittaus ja teoreettinen malli lämmityskustannusten jyvittämiseksi. (Seppänen &Seppänen 2007: 125–126.)33

3 Teoreettiset lähtökohdat vuokrasopimuksen osapuoltentoiminnalle3.1 Vuokra-asumisen kannustinongelmia kuvaavat teoriatNykyinen tekniikka on luonut suuren asumiseen liittyvän energiansäästöpotentiaalin. Matalaenergiatalot,passiivitalot ja jopa plusenergiatalot ovat esimerkkejä ratkaisuista, joidenansiosta asumisessa kulutettu energia vähenee. Useat uudet tekniset ratkaisut ovat myöskustannustehokkaita. Kiistämättömistä eduistaan huolimatta energiatehokkaita investointejatehdään vähemmän kuin niistä saatavien hyötyjen perusteella voitaisiin olettaa. Tätä paradoksiakutsutaan energiatehokkuuden kuiluksi (eng. energy efficiency gap). (Golubchikov2009: 2.) Kuilulla tarkoitetaan eroa todellinen ja optimaalisen energiankäytön välillä(Jaffe & Stavins: 1994). Energiatehokkuuden kuilu todistaa, että ympäristöystävällisemmänyhteiskunnan haasteet eivät liity ainoastaan tekniikkaan vaan myös institutionaalisiinrakenteisiin (Golubchikov 2009: 2).Energiatehokkuuden kuilun olemassaoloa selitetään usein markkinoihin liittyvillä esteillä(eng. barriers), jotka voidaan jakaa erään tulkinnan mukaan neljään ryhmään. Näitä ovatkannustimien puute, epäsymmetrinen informaatio ja tiedon puute, aloitteiden, innovaatioidenja investointien puute sekä takaisinsyöttöilmiö (eng. rebound effect). (Golubchikov2009: 31.) Esteet vaikeuttavat teknologian mahdollistamaa energiatehokkuuden kohenemista.Yleisin este investoida energiatehokkuuteen on kannustimien puute, joka vaikuttaa kolmellatasolla: kotitalouksien, vuokra-asumisen ja rakennusteollisuuden yhteydessä. Vuokraasumisenkohdalla perusajatuksena on se, että vuokranantajilla ei ole kannustinta investoidaenergiatehokkuuteen, jos vuokralaiset ovat vastuussa operatiivisista kustannuksista.Vuokralaiset eivät taas välttämättä ehdi saada mahdollisista investoinneistaan niiden aiheuttamiakuluja takaisin. Ongelmaan liittyvät käsitteet ”jakautunut kannustin” (eng. split incentive)ja ”päämies–toimija -ongelma” (eng. principal–agent problem). (Golubchikov2009: 31.)Osa edellä mainituista markkinaesteistä voidaan nimetä markkinoiden epäonnistumisiksi(eng. market failures). Markkinoiden epäonnistumiset tulee erottaa markkinaesteistä, sillävain esteet, jotka ovat markkinavirheitä, johtavat epätehokkaaseen resurssien kohdentumiseen.Jakautuneita kannustimia ja päämies–toimija -ongelmaa pidetään markkinoiden epäonnistumisena.(IEA 2007: 21.)Päämies–toimija -ongelma liittyy läheisesti ympäristöystävälliseen toimintaan kannustavanvuokrasopimuksen luomiseen. Päämies–toimija -ongelmalla tarkoitetaan yleisesti vaikeuttamotivoida osapuolta toimimaan toisen hyväksi. Ongelma liittyy tilanteisiin, jotka syntyvät,kun sopimuksella sitoutuneilla taholla on erilaiset päämäärät ja eri määrä tietoa. Päämieson osapuoli, joka maksaa toimijalle tavarasta tai palvelusta. (IEA 2007: 27.) Tyypillinenvuokra-asumisen päämies–toimija -suhde ja siihen liittyvät toiminnot on esitetty kuvassa16. Kun vastuut jakautuvat kuvan osoittamalla tavalla, vuokranantajalla ei ole kannustintainvestoida energiatehokkaisiin laitteisiin tai tehdä energiatehokkuutta parantavia muutostöitä.Kuvassa esitetyssä tilanteessa energiankulutus on riippumaton energian hinnan muutoksista(IEA 2007: 34).34

Kuva 16 Päämies-toimija -teoria sovellettuna vuokra-asumiseen (mukaillen IEA 2007: 34)Sovellettaessa päämies–toimija -teoriaa vuokra-asumiseen tulee huomiota kiinnittää kahteenerityispiirteeseen, jotka erottavat teorian soveltamisen energiankulutukseen muistateorian soveltamiskohteista. Ensimmäinen erityispiirre liittyy siihen, kumpi osapuoli edustaapäämiestä ja kumpi toimijaa. Sovellettaessa teoriaa energiatehokkuuteen vuokralaistapidetään usein päämiehenä ja vuokranantajaa toimijana, koska vuokralainen ikään kuin ostaapalvelua vuokranantajalta. Toinen vuokra-asumisen erityispiirre liittyy informaatioon.Päämies–toimija -teoriaan yhdistetään yleensä epäsymmetrinen informaatio, jota vuokraasumisenkohdalla ei kuitenkaan aina esiinny. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat ollatietoisia energiatehokkuuden kustannuksista ja hyödyistä, mikä ei silti ratkaise ongelmaa(IEA 2007: 33). Toisaalta epäsymmetristä informaatiota voi esiintyä myös asuntojen vuokrauksessaesimerkiksi silloin, kun vuokralaisella ei ole tietoa asunnon energiatehokkuudentasosta.Energiatehokkuuden yhteydessä päämies–toimija -ongelmaa kutsutaan myös jakautuneiksikannustimiksi (IEA 2007: 28). Jakautuneita kannustimia syntyy, kun taloudellisessa vaihtokaupassatoimivilla osapuolilla on erilaiset päämäärät tai kannustimet. Tyypillinen esimerkkijakautuneiden kannustimien tilanteesta on vuokranantaja–vuokralainen -ongelma(eng. landlord-tenant problem). Osapuolten päämäärät ovat erilaiset, jos vuokranantaja vastaaasunnon laitteista ja vuokralainen laitteiden käytöstä aiheutuvista kustannuksista. Tällöinvuokranantajan tavoitteena on minimoida hänen laitteeseen sijoittama summa ja vuokralaisentavoitteena on maksimoida laitteen energiatehokkuus. (IEA 2007: 25.)Vuokrasuhteessa voidaan sopia laitteiden hankinnasta ja niiden käyttökustannuksista vapaasti.Erilaisista sopimuksista seuraavat tilanteet voidaan jakaa neljään ryhmään sen mukaan,kuka maksaa tekniikan ja sen käyttämiseen liittyvät kustannukset (taulukko 2). Ensimmäisessätapauksessa energiankuluttaja valitsee tekniikan ja maksaa käyttökustannukset.Tällöin päämies ja toimija ovat sama taho, eikä ongelmaa synny. Käytännössä tällainentilanne ilmenee pientalojen kohdalla. Toisessa tapauksessa käyttäjä ei valitse tekniikkaa,mutta maksaa käyttökustannukset. Päämies ja toimija ovat eri tahot ja heillä on eri tavoitteet.Tähän tapaukseen liittyvää ongelmaa kutsutaan myös tehokkuusongelmaksi. Kolmannessavaihtoehdossa käyttäjä valitsee tekniikan, mutta ei maksa käyttökustannuksia. Tällöinsyntyy sekä kulutus- että tehokkuusongelma. Neljäs tilanne muodostuu silloin, kun35

käyttäjä ei valitse tekniikkaa eikä maksa käyttökustannuksia. Vuokranantaja saattaa investoidaenergiatehokkuuteen, mutta vuokralaisella ei ole kannustinta vähentää energiankulutustaan.Tällaista tilannetta kutsutaan kulutusongelmaksi. (IEA 2007: 40–42.) Eri tapauksiatarkasteltaessa tulee huomioida se, että vastuiden jakautuminen on erilaista eri laitteidenkohdalla (IEA 2007: 99). Vuokralainen valitsee yleensä itse esimerkiksi kodin elektroniikkalaitteetja myös maksaa näiden käytöstä: tällaisiin laitteisiin ei tällöin liity päämies–toimija -ongelmaa.Taulukko 2 Vastuun jakautumisen vaihtoehdot vuokrasuhteessa (mukaillen IEA 2007: 34)Vuokralainen maksaakäyttökustannuksetVuokralainen valitseetekniikanTapaus 1Ei päämies-toimija -ongelmaaVuokranantaja valitseetekniikanTapaus 2TehokkuusongelmaVuokranantaja maksaakäyttökustannuksetTapaus 3Kulutus- ja tehokkuusongelmaTapaus 4KulutusongelmaTavoiteltaessa ympäristöystävällistä vuokra-asumista tulee huomiota kiinnittää erityisestitapauksiin kaksi ja neljä. Suomalaisessa vuokra-asumisessa ympäristöystävällisyyttä vaikeuttavatkannustinongelmat liittyvät tehokkuuteen ja kulutukseen. Molemmissa tapauksissavuokranantaja valitsee tekniikan. Esimerkkinä tapauksesta kaksi toimivat kylmälaitteet,jotka vuokranantaja yleensä valitsee, mutta joiden käyttökustannukset ovat vuokralaisenvastuulla. Tällaisessa tilanteessa vuokranantaja pyrkii minimoimaan investointikustannukset.Myöskään vuokralaisella ei ole kannustinta investoida energiatehokkaaseen tekniikkaan,koska tehdyt investoinnit jäävät vuokrasopimuksen loputtua vuokranantajan hyödyksi.Tapaus 3 ei ole yleinen suomalaisessa vuokra-asumisessa. Niissä tapauksissa, joissavuokralainen valitsee tekniikan, hän yleensä maksaa myös käyttökustannukset. Tällöin kyseessäon tapaus 1, johon ei liity päämies–toimija -ongelmaa.Neljännen tapauksen konkreettinen sovellus on asunnossa kulutettu lämpöenergia. Asukasei maksa kuluttamastaan lämmöstä suoraan, minkä vuoksi hänellä ei ole taloudellista kannustintavähentää lämmönkulutustaan. Samankaltainen kulutusongelma ilmenee myös vedenkäytössäkerrostaloissa: vesikulut jaetaan usein yhtiöjärjestyksen määräysten mukaisestiesimerkiksi osakehuoneiston pinta-alan mukaan sen sijaan, että kulutuksesta maksettaisiintodellisuudessa kulutetun määrän mukaan.Teoriassa vuokralaisen tulisi huomioida asumisen energiakustannukset valitessaan vuokraasuntoa,mutta käytännössä ohjausvaikutus jää heikoksi. Tämä johtunee vuokralaistenpuutteellisesta tieto-taidosta sekä siitä, että energiatehokkuus on harvoin ensisijainen valintakriteeriasunnon vuokrauksessa. (Gynther et al. 2007: 21.)36

3.2 Asukkaan ympäristökäyttäytymiseen vaikuttaminenVuokra-asumisen ympäristövaikutusten vähentäminen vaatii teknisten ratkaisujen lisäksiasukkaiden käyttäytymisen muuttumista. Pelkästään resurssien käyttötehokkuutta lisäävilläteknologioilla ei voida ratkaista ympäristöongelmia, vaan myös asukkaiden asenteisiin jaelämätapoihin vaaditaan muutoksia. Tässä kappaleessa kuvataan keinoja, joilla voidaanvaikuttaa asukkaiden ympäristökäyttäytymiseen ja pyrkiä ratkaisemaan edellä esitettyjävuokra-asumisen kannustinongelmia.Kehitettäessä asuinhuoneiston ympäristöystävällistä vuokrasopimusta asukkaiden ympäristökäyttäytymiseenvaikuttamista on tärkeää tarkastella useasta näkökulmasta. Ensinnäkinon kuvailtava ympäristökäyttäytymisen selitystekijät. Toiseksi on kartoitettava, minkälaistensyiden vuoksi asukkaat käyttäytyvät ympäristöystävällisesti. Edellä mainittujen asioidenlisäksi on tärkeää selvittää, mitkä ovat ne keinot, joilla asukkaiden käyttäytymistä voidaantehokkaimmin muuttaa. Kun motiivit ja sopivat keinot on löydetty, voidaan niiden perusteellakehittää vuokrasopimusmalli, jolla pystytään vaikuttamaan asumisen ympäristöystävällisyyteen.Ympäristökäyttäytymisen teoriatYmpäristöystävällisyydellä tarkoitetaan erään määritelmän mukaan käyttäytymistä, jossapyritään tietoisesti minimoimaan toiminnan negatiiviset vaikutukset luontoon ja rakennettuunympäristöön (Kollmuss & Agyeman 2002). Ympäristöystävälliseen käyttäytymiseenliittyviä tekijöitä on tutkittu laajasti ja niitä pyritään selittämään eri teorioiden avulla.Asenne–käyttäytyminen -paradigma on eräs ihmisten ympäristökäyttäytymistä selittävämalli. Mallin mukaan käyttäytyminen on tulosta toimijoiden tietoisesta valinnasta. Käyttäytymistapavalitaan arvioimalla siihen sisältyviä henkilökohtaisia hyötyjä sekä sosiaalisenympäristön kautta välittyviä toiveita. Asenne–käyttäytyminen -paradigman mukaanyksilön käyttäytymistä voidaan ennustaa kartoittamalla yksilön asenteita. Toinen ympäristökäyttäytymiseenliittyvä malli on elämäntapa–sosiaaliset käytännöt -paradigma, jokapyrkii kokoamaan useita ympäristökäyttäytymiseen vaikuttavia tekijöitä yhteen malliin.Elämäntapa–sosiaaliset käytännöt -paradigma ottaa huomioon toimijoiden normien, arvojenja motiivien merkityksen, taloudellisen laskelmoinnin sekä status-, distinktio- ja valtasuhteet,jotka selittävät sosiaalisten ryhmien ympäristökäyttäytymistä. Nykyisin elämäntapa–sosiaalisetkäytännöt -paradigmaa pidetään todenmukaisempana mallina muun muassasiitä syystä, että se ottaa huomioon mikro- ja makrotason vuorovaikutuksen ympäristökäyttäytymisenselittäjänä eikä oleta ihmisen toimivan todellista rationaalisemmin. (Massa& Haverinen 2001: 24–27.)Asenteiden ja ympäristöystävällisen käyttäytymisen välillä on usein ristiriita. Myönteiset,ympäristöä koskevat asenteet lisäävät todennäköisyyttä, että henkilö käyttäytyy ympäristöystävällisesti,mutta yleisesti asenteet ennustavat huonosti käyttäytymistä. (Uusitalo1986: 113.) Ympäristökäyttäytymiseen liittyy läheisesti niin sanottu vapaamatkustajaongelma,jossa yksittäinen henkilö hyötyy muiden panostuksesta tekemättä omaa osuuttaan.Ympäristön tilaa voidaan pitää julkishyödykkeenä, jonka hyödyistä ei voida sulkea ketäänpois (Uusitalo 1991: 37). Ympäristön kannalta järkevään käyttäytymiseen voidaan kannustaavetoamalla joko toimijoiden taloudelliseen minään tai sosiaaliseen minään, eettisiin arvoihinja solidaarisuuteen yhteisiä arvoja kohtaa (Uusitalo 1991: 39). Vapaamatkustajaongelmanyhtenä syynä on toimijoiden epävarmuus toisten toimijoiden käyttäytymisestä. Tä-37

tä vahvistaa tutkimus, jonka mukaan sähkön säästämisen halukkuuteen vaikuttivat vastaajienuskomukset muiden ihmisten säästötoimista ja niiden laajuudesta. Tutkimuksen mukaansähkön säästäminen koettiin sitä tärkeämmäksi, mitä enemmän uskottiin muiden säästävän.(Ek & Söderholm 2010.)Vapaamatkustajaongelma ei suoraan liity vuokra-asumisen kannustinongelmiin, mutta sesivuaa keinoja, joilla voitaisiin vaikuttaa myös vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyteen.Kerrostaloasumista usein koskeva kulutuksen ja laskutuksen välisen yhteyden puuttuminenvoi saada asukkaat toimimaan vapaamatkustajatilanteen tavoin. Vuokralaisenkohdalla ongelma on vielä ilmeisempi kuin asunnon käyttäjä-omistajan, koska kulutuksenalentuminen ei välttämättä vaikuta vuokran määrään edes välillisesti. Vapaamatkustajaongelmankaltaisen tilanteen ehkäisyssä esiin nousee erityisesti tiedon merkitys. Jos asukas –niin vuokralainen kuin käyttäjä-omistajakin – tietäisi muiden asukkaiden säästävän, saattaisitämä tarkastella myös omaa kulutustaan kriittisesti.Motiivit energiansäästölleSuomessa vuonna 1999 tehdyn mielipidetutkimuksen mukaan tärkeimpänä syynä säästääenergiaa on rahansäästö. Nimenomaan ilmastonmuutoksen tai kasvihuoneilmiön motiivinaanmainitsi ainoastaan 14 % vastaajista. (Kasanen 2000: 13–14.) Tutkimus on kuitenkinjo melko vanha ja siksi ihmisten tietämys ympäristöasioista on mitä todennäköisimmin parantunutja saattanut muuttaa energiansäästämisen motiivejakin. Tähän viittaa vuonna 2009tehty tutkimus, jonka mukaan raha oli energiankulutuksen säästämisen motiivina 63 % vastanneistaja ympäristökysymykset peräti 48 %:lla (Motiva 2009: 14).Asukkaiden energiansäästömotiivien tarkastelu osoittaa, että taloudellisilla säästöillä onensisijainen rooli kotitalouksien energiansäästössä. Vuokra-asumisen kannalta tämä tarkoittaasitä, että sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle on luotava taloudellinen kannustin,joka motivoi osapuolia toimimaan ympäristöystävällisen asumisen puolesta. Ympäristösyitäei tule unohtaa pohdittaessa keinoja edistää ympäristöystävällistä asumista, muttaedellä esiin nostettujen tutkimustulosten perusteella vuokrasuhteen osapuolten toimintaantulee yrittää vaikuttaa ensisijaisesti taloudellisin kannustimin sen sijaan, että oletettaisiinosapuolten toimivan puhtaasti ympäristöystävällisistä syistä.Keinot vaikuttaa asukkaiden kulutukseenAsukkaan kulutuskäyttäytymiseen voidaan yrittää vaikuttaa useilla erilaisilla keinoilla. Kulutustavoidaan seurata ja siitä voidaan antaa palautetta asukkaille. Lisäksi energiankulutustavoidaan pyrkiä vähentämään esimerkiksi yleisellä informaatiolla, palkkioilla ja erilaisillakampanjoilla.Saadakseen tietoa siitä, minkälainen oma kulutus on, asukkaille tulee antaa heidän lämmön-,sähkön- ja vedenkulutuksestaan palautetta. Palaute voidaan jakaa suoraan ja epäsuoraanpalautteeseen. Suoralla palautteella tarkoitetaan sitä, että kodin energiankulutustietoaon saatavilla jatkuvasti ja epäsuoralla palautteella sitä, että asukas saa esimerkiksi laskutuksenyhteydessä tietoa kulutuksestaan. Tutkimusten mukaan palautteen vaikutus energiansäästöönvaihtelee 5–15 % välillä (Nissinen et al. 2008: 27). Suora palaute vaikuttaa olevantehokkaampaa kuin epäsuora palaute (Darby 2006).38

Suora palaute on suhteellisen toimiva keino vähentää kotitalouksien energiankulutusta jalisätä ihmisten tietoisuutta energiankulutuksesta. Erityisesti suora henkilökohtainen palauteomasta kulutuksesta saa aikaan säästöjä energiankulutuksessa (Nissinen et al. 2008:42).Suoraa palautetta voidaan antaa muun muassa erilaisten näyttöjen avulla. Eri tutkimuksistasaatujen kokemuksien mukaan palaute on tehokkainta, kun se on ajankohtaista ja helpostisaatavilla. Lisäksi sen tulee olla kuluttajakohtaista. (Roberts & Baker 2003: 15.) Palautteenantamisen tiheys vaikuttaa myös sen tehokkuuteen: mitä useammin palautetta annetaan, sitäparemmin palaute tehoaa (Abrahamse et al. 2005; Serkkola et al. 2011: 10). Suora palauteei kuitenkaan välttämättä muuta ihmisten energiankulutusta pidemmällä aikavälillä. (Abrahamseet al. 2005.) Pidemmän aikavälin toimintatapojen ja asenteiden muutoksia ei olevielä luotettavasti tutkittu (Nissinen et al. 2008: 27).Sen lisäksi, että asukkaat tarvitsevat tietoa kulutuksestaan, he ovat usein myös kiinnostuneitakulutuksensa vertailemisesta muiden talouksien kulutuksiin. Eräässä tutkimuksessasuurin osa mukana olleista kotitalouksista piti tärkeänä sitä, että he pystyvät vertailemaanomaa kulutustaan keskivertokotitalouteen tai heitä vastaavaan kotitalouteen sekä vertaamaaneri ajanjaksojen kulutusta keskenään (Henryson et al. 2000). Suomessa tehdyssä kyselytutkimuksestakävi ilmi, että enemmistö kuluttajista (56 %) ei koe saavansa riittävästivertailutietoa kohtuullisesta kulutuksesta. Samassa kyselytutkimuksessa selvisi, ettäuseimpien vastaajien (30 %) mielestä vertailu alueen muihin samankaltaisiin käyttäjiin olisiparasta vertailevaa palautetietoa. Toiseksi eniten vertailutietona kiinnostaa oma käyttöhistoriausealta vuodelta (19 %). (Motiva 2009.) Oleellista on siis se, että asukas sekä saatietoa kulutuksestaan että pystyy vertailemaan kulutustaan esimerkiksi omaan aikaisempaankulutukseensa tai samantapaisen käyttäjäryhmän kulutukseen (Nissinen et al. 2008:23).Vertailevan kulutuspalautteen vaikutusta kotitalouksien kulutukseen on tutkittu SuomessaLINKKI - Kuluttajien käyttäytymisen ja energiansäästön tutkimusohjelmassa. Tutkimuksenmukaan vertailevaa kulutuspalautetta saaneet kotitaloudet vähensivät lämmönkulutustaan4–9 % edellisen vuoden vastaavaan kulutukseen verrattuna (Haakana & Sillanpää1996: 74). Sähkönkulutuksen osalta säästö oli 17–21 % pelkällä vertailevalla kulutuspalautteella.Vedenkulutuksen osalta vertailevalla kulutuspalautteella ei ole tämän tutkimuksenperusteella selkeää kulutusta vähentävää vaikutusta. (Haakana & Sillanpää 1996: 110.)Toisessa tutkimuksessa tutkittiin tavoitteen asettamisen ja palautteen vaikutuksia pyykinpesunenergiankulutukseen. Tutkimus osoitti, että tavoitteen asettaminen tehostaa palautteeseenreagoimista. Sillä, kuka tavoitteen asettaa, ei ole suurta merkitystä säästössä. (Mc-Calley & Midden 2002.)Energiansäästön yhteydessä on tutkittu myös informaatiomateriaalien toimivuutta. Erääntutkimuksen mukaan energia-aiheiset mainokset ja kirjaset ovat liian yleisiä vaikuttaakseenenergiansäästöön. Vastaajien mukaan niistä ei saa yksityiskohtaista tietoa siitä, miten energiankulutustavähennetään käytännössä. (Henryson et al. 2000.) Toisen tutkimuksen mukaanihmiset haluavat saada räätälöityä tietoa kulutuksestaan, minkä vuoksi yleistä ja epämääräistätietoa sisältävät esitteet eivät ole tehokkaita ihmisten kulutustottumusten muuttamiseen.(Brandon & Lewis 1999.)Kun tarkastellaan keinoja vaikuttaa vuokra-asukkaiden energian- ja vedenkulutukseen,suuren haasteen aiheuttaa kulutustiedon puute. Nykyisessä vuokra-asumiskäytännössävuokralaisella ei ole yleensä tietoa kulutuksestaan muun kuin sähkön osalta. Mittauksenpuute heijastuu myös maksukäytäntöihin. Vuokralainen maksaa usein vain sähköstä kulu-39

tuksensa mukaan – muun kulutuksen laskutus ei ole yleensä aiheuttamisperiaatteen mukaista.Edellä esiteltyjen tutkimustulosten mukaan tiedon puute vaikeuttaa merkittävästimotivointia vähentää kulutusta. Tämän vuoksi energian- ja vedenkulutuksen mittarointi onensisijaisen tärkeää. Sen lisäksi, että vuokralaisen tulisi tietää kulutustasonsa ja maksaavain omasta kulutuksestaan, olisi kulutuspalaute myös keino vähentää kulutusta. Kulutukseentulisi tutkimusten perusteella yhdistää jokin tavoitetaso, joka motivoisi asukasta säästämään.Yhteenvetona voidaan todeta, että asukkaiden energian- ja vedenkulutukseen voidaan vaikuttaamelko yksinkertaisilla toimenpiteillä. Edellä esitettyjen keinojen toimivuutta rajoittavatkuitenkin vuokra-asumisen erityispiirteet, erityisesti siihen liittyvä päämies–toimija -ongelma. Seuraavassa kappaleessa tarkastellaan, kuinka edellä esitettyjä keinoja voidaansoveltaa vuokra-asumisessa.3.3 Ympäristöystävällisyyden soveltaminen vuokrasuhteissaPerinteiset asuinhuoneistojen vuokrasopimukset eivät sisällä kannustimia ympäristötehokkaidenperiaatteiden mukaiselle toiminnalle. Tässä kappaleessa tarkastellaan erilaisten keinojensoveltumista vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyden parantamiseen. Ensin esitelläänkeinoja parantaa asumisen energiatehokkuutta ja arvioidaan, voidaanko keinoja hyödyntäävuokra-asuntojen kohdalla. Lisäksi esitellään ympäristöystävälliseen vuokraasumiseenliittyviä haasteita. Tarkastelun lopputuloksena valitaan ne toimintatavat, joillavoidaan tehokkaimmin kannustaa ympäristöystävälliseen vuokra-asumiseen.Asumisen energiatehokkuutta voidaan parantaa useilla tavoilla. Erään luokittelun mukaankeinot voidaan jakaa kuuteen ryhmään, joita ovat kasvava tietoisuus ja julkinen keskustelu, rakennusten energiatehokkuuteen liittyvät standardit, asumisen hallinta ja ylläpito, taloudellisten mekanismien kehittäminen, energian hinnoittelu ja energian tarjoajat sekä kansainvälinen yhteistyö ja osaamisen jakaminen. (Golubchikov 2009: 3–4.)Tietoisuuden lisäämisellä ja julkisella keskustelulla voidaan vaikuttaa myönteisesti ihmistenkäyttäytymiseen ja asumisen energiatehokkuuteen. Tähän ryhmään kuuluvat muun muassa”koviksi” keinoiksi luokitellut energiatehokkuusmerkinnät ja rakennusten sertifioinnit.Ryhmässä on myös “pehmeitä” keinoja, joihin kuuluvat esimerkiksi informaatio-ohjaus jaesimerkinomaiset projektit. (Golubchikov 2009: 37.) Tietoisuuden lisäämistä voidaan hyödyntääympäristöystävällisessä vuokra-asumisessa.Rakennusten energiatehokkuuteen liittyvät pakolliset standardit ovat tehokas keino parantaaenergiatehokkuutta. Erityisesti pakolliset standardit ovat osoittautuneet toimivaksi ratkaisuksi.(Golubchikov 2009: 38.) Standardien vaikutus kohdistuu usein kuitenkin uusiinrakennuksiin, eikä niillä siten voida tukea jo olemassa olevien asuntojen ympäristöystävällisyyttä.Asumisen hallintaan ja ylläpitoon liittyvillä keinoilla tarkoitetaan sitä, että energiastandarditja asumisen ylläpito yhdistetään siten, että myös olemassa olevat asunnot täyttävätstandardien vaatimukset. Tämä vaatii institutionaalisen ympäristön kehittämistä. (Golub-40

chikov 2009: 39.) Institutionaalisten rakenteiden muuttaminen ja kehittäminen eivät kuitenkaanole ratkaisu etsittäessä keinoja, joilla vuokralainen ja vuokranantaja voivat edistääasumisen ympäristöystävällisyyttä.Taloudellisten mekanismien avulla voidaan parantaa asumisen energiatehokkuutta. Taloudellisetmekanismit tulee kohdistaa niin asuntojen omistajille, vuokralaisille kuin tekniikantarjoajille ja rakennusteollisuudellekin. Mekanismit voivat olla esimerkiksi tukipalkkioita,avustuksia tai lainoja. Erilaisten mekanismien tarkoituksena on kannustaa asunnon omistajiaparempaan energiatehokkuuteen ja ratkaista edellisessä kappaleessa esitellyt ympäristöystävällisenvuokra-asumisen kannustinongelmat. Vuokra-asuntojen kohdalla eräs keinovoi olla energiatehottomuuden verotus, joka perustuisi rakennuksen energiatehokkuusominaisuuksiin.Asunnon omistajan tulisi tällaisessa mallissa maksaa energiatehottomuusveroa,jollei hän pystyisi todistamaan asuntonsa täyttävän tiettyjä minimienergiavaatimuksia.Verotusmalli kannustaisi vuokranantajia parantamaan asunnon energiatehokkuutta. (Golubchikov2009: 42–43.) Erään ehdotuksen mukaan vuokranantajille tulisi suunnata verokannustimia,joilla voitaisiin korjata vuokrasuhteissa ilmenevä jakautuneiden kannustimienongelma (OECD 2008: 196).Arvioitaessa taloudellisten mekanismien toimivuutta asumisen energiatehokkuuden kannaltatulee huomiota kiinnittää Suomessa viime vuosina esillä olleisiin keinoihin vaikuttaarakennusten energiatehokkuuteen. Keinoista käsitellään kiinteistöveron porrastamista jarakennusten energiatodistusta, koska ne saattavat vaikuttaa myös vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyteen.Suomessa on vuonna 2009 tehty selvitys rakennusten kiinteistöveron porrastamisesta energiatehokkuudenja lämmitystavan perusteella. Porrastuksen lähtökohtana olisi, että enemmänpäästöjä aiheuttavista rakennuksista maksetaan myös suhteessa enemmän kiinteistöveroa.Kiinteistöveron porrastamista pidetään teknisesti mahdollisena, mutta sen käyttöönottovaatii lisäselvityksiä. (Lehtinen et al. 2009: 36.) Kiinteistöveron porrastaminen ei suoranaisestivaikuttaisi vuokrasuhteen osapuolten toimintaan. Kiinteistövero kohdistuu yksittäisenasunnon sijasta aina kiinteistöön, ja sen vuoksi vuokranantaja ei muissa kuin pientaloissavoisi omalla päätöksellään parantaa kiinteistön energiatehokkuutta. Vaikka kiinteistö joutuisimaksamaan energiatehottomuudesta korkeampaa kiinteistöveroa, voisi vuokranantajasiirtää sen aiheuttamat kustannukset vuokran kautta vuokralaiselle, jolla ei ole lainkaanmahdollisuutta vaikuttaa kiinteistön ominaisuuksiin. Energiatehokkuuden ja lämmitystavanmukaan porrastettu kiinteistövero ei siis sellaisenaan toimisi vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyttäkohentavana keinona.Suomessa on voimassa laki rakennusten energiatodistuksesta (13.4.2007/487). Energiatodistustulee esittää silloin, kun rakennus tai sen osa otetaan käyttöön, myydään tai vuokrataan(laki rakennusten energiatehokkuudesta 5 §). Lain tavoitteena on, että rakennusten jaasunto-osakkeiden ostajat ja vuokraajat ottaisivat rakennuksen energiankulutuksen valintakriteereikseen.Vuokraaja voi energiatodistuksen perusteella arvioida, minkälainen vuokrauskohdeon energiatehokkuudeltaan muihin rakennuksiin ja rakennuksen omistajan onkiinnitettävä tällöin enemmän huomiota rakennuksen energiatehokkuuteen. (HE 170/2006,Yleisperustelut, 1. Johdanto.) Energiatodistuksen toimivuus vuokralaisen valintakriteerinäei ole kuitenkaan saavuttanut toivottua merkittävyyttä. Tutkittaessa vuokra-asunnon valintaanvaikuttavia tekijöitä havaittiin, että vuokra-asukkaista vain 6 % tiesi, että heidänasuintalollaan on energiatodistus (Juntto et al. 2010: 31). Energiatodistuksella ei siis ainakaanvielä pystytä vaikuttamaan vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyteen.41

Energian hinnoittelu ja energian tarjoajat ovat tärkeässä asemassa energiatehokkuudenkannustimien luomisessa. Mitä suurempi osuus asukkaiden tuloista kuluu energiakustannuksiin,sitä enemmän asukkaat arvostavat energiatehokasta asumista ja ovat valmiita vähentämäänenergiankulutustaan. Tämän vuoksi tulisi luoda toimiva energian hinnoittelujärjestelmäja poistaa kiinteähintainen energiankäyttö. Tämä taas vaatii todellisen energiankulutuksentuntemista ja sen mukaista laskutusta. (Golubchikov 2009: 42.)Suomessa asumisen ympäristöystävällisyyttä haittaavat erityisesti energian ja veden hinnoitteluunja laskutukseen liittyvät ongelmat. Säästäminen ei ole aina asukkaalle kannattavaa:esimerkiksi kaukolämmön tariffirakenne ei motivoi kulutuksen vähentämiseen. Kaukolämmönvuosittainen kiinteä perusmaksu saattaa olla yhtä suuri tai jopa suurempi kuinkulutuksen mukaiset kustannukset. (Haakana & Sillanpää 1996: 62.) Energian ja vedenhinnoittelun tulisi siis olla sellainen, että säästötoimenpiteillä saavutettaisiin taloudellistahyötyä.Energian ja veden hinnoittelun rakenteeseen liittyvien ongelmien lisäksi haasteita luovatmyös uusien, energiatehokkaampien laitteiden hinnoittelu. Energiatehokkaiden laitteidenhankintahinnat ovat yleensä korkeampia kuin vähemmän energiatehokkaiden laitteiden,mutta elinkaarikustannukset ovat taas monissa tapauksissa pienemmät energiatehokkaidenlaitteiden kohdalla (Gynther et al. 2007: 21). Kotitaloussähkön säästämisen esteenä onmuun muassa se, että kuluttajat eivät kiinnitä ensisijaisesti huomiota sähkölaitteiden energiatehokkuuteenvaan niiden hankintahintaan.Kotitalouksien sähkönsäästön kannattavuuteen vaikuttavat sähkön hinta, laitetta vaihtamallasaavutettavan säästön suuruus sekä laitteen vaihtamisen kustannukset. Säästön suuruusriippuu siitä, kuinka suuri uuden laitteen sähkönkulutus on verrattuna vanhaan laitteeseen.Uuden laitteen määräävänä valintakriteerinä ei ole yleensä sähkönsäästö, vaan valinta perustuulaitteen muihin ominaisuuksiin. (Korhonen et al. 2002: 131.) Eräs energiatehokkuudeneste on myös se, ettei vanhaa, toimivaa laitetta ole aina taloudellisesti kannattavaavaihtaa uuteen energiatehokkaampaan vaihtoehtoon (Korhonen et al. 2002: 134).Aiemmin mainittujen keinojen lisäksi kansainvälinen yhteistyö ja osaaminen jakaminenhyödyttäisi asumisen energiatehokkuuden parantamista. Kansainvälisten organisaatioidentulisi kerätä ja vaihtaa tietoa sekä kokemuksia ja kehittää esimerkiksi konkreettinen toimintamallilisäämään tiedonkulkua eri maiden välillä. (Golubchikov 2009: 44.)Vaikka asumisen energiatehokkuutta voidaan parantaa useilla keinoilla, vuokra-asumiseensoveltuu vain osa edellä esitellyistä toimenpiteistä. Päämies–toimija -ongelmaa ei voidaratkaista yksittäisellä toimenpiteellä, vaan ratkaisuun vaaditaan useita erilaisia keinoja.Näihin kuuluvat muun muassa sopimukset ja tietoisuuden lisääminen. Sopimukset tuleetehdä siten, että energiankulutuksella ja sen hinnalla on merkitystä molemmille osapuolille.Toisaalta on myös tärkeää, että sekä vuokralaisilla että vuokranantajilla on tarpeeksi tietoaenergiaan liittyvistä seikoista. (IEA 2007: 192.) Tämän vuoksi tässä työssä vuokraasumisenympäristöystävällisyyttä pyritään edistämään sopimukseen liittyvillä järjestelyilläsekä informaatio-ohjauksella. Nykyistä vuokrasopimusmallia kehitetään siten, että se kannustaasopimuksen osapuolia ympäristöystävällisyyteen. Lisäksi vuokra-asumista vartentehdään ohjeistus, jolla lisätään asukkaiden tietämystä asumisen ympäristövaikutuksista janiiden vähentämisestä. Tavoitteena on, että vuokrasopimusmalli ja ohjeistus tukevat toisiaanja motivoivat osapuolia ympäristöystävällisempään toimintaan.42

4 Asuinhuoneistojen vuokraus4.1 Asuinhuoneistojen vuokrauksen juridiset lähtökohdatVuokra-asuntoja koskee laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (31.3.1995/481, jäljempänäAHVL). AHVL:a sovelletaan pääsääntöisesti myös ennen lain voimaantuloa tehtyihinasuinhuoneistojen vuokrasopimuksiin (AHVL 97 §). Laissa säännellään muun muassavuokrasopimuksesta ja vuokran määrästä. AHVL:a sovelletaan sopimukseen, jolla vuokranantajavuokraa rakennuksen tai sellaisen osan, huoneiston tai huoneiston osan vuokralaisellekäytettäväksi tämän asumiseen (AHVL 1 §). Vuokrattavan huoneiston tulee ollasopimuksen mukaan tarkoitettu käytettäväksi asuntona. Käyttötarkoitus määräytyy huoneistonsovitun pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaan. (Kasso 2001: 1.) Asuinhuoneistonvuokrasopimuksen ominaispiirre on sen solmiminen nimenomaan vuokraustarkoituksessa.Huoneiston käyttöoikeus voi perustua myös muuhun sopimukseen tai järjestelyyn,mutta tällöin kyseessä ei ole huoneenvuokrasuhde. (Kanerva & Kuhanen 2011: 46.) Vaikkalaissa ei ole erikseen mainintaa luovutuksesta vastiketta vastaan, vuokrasopimuksentunnusmerkistöön kuuluu se, että huoneiston käyttöönsä saanut maksaa siitä korvaustaomistajalle tai muulle luovuttajalle (Kasso 2001: 19). Vuokra maksetaan yleensä rahana,mutta AHVL ei aseta estettä sille, että koko vuokra tai osa siitä voidaan suorittaa muutakinvastiketta vastaan. Vuokralainen voi esimerkiksi sitoutua kunnostamaan huoneistoa ja työllänsäkuitata sovittua vuokraa. Tällöin on tärkeää sopia työpanokselle määritelty arvo.(Kanerva & Kuhanen 2011: 45.)Huoneiston käyttöoikeuden lisäksi vuokralainen voi saada sopimuksen perusteella myösmuita oikeuksia, kuten huoneiston lämmityksen ja käyttöveden. Vuokralaisen ja vuokranantajantulisi aina sopia siitä, kumpi osapuolista vastaa huoneiston lämmityskustannuksista,vedestä ja sähköstä. (Kasso 2001: 20–21.) Varsinaisen huoneiston lisäksi vuokralaisellevoidaan antaa oikeus käyttää myös muitakin tiloja kuin huoneistoa. Vuokralaisellasaattaa olla oikeus käyttää esimerkiksi varastotiloja tai autopaikkaa. Maksu tällaisten tilojenkäyttöoikeudesta voi sisältyä varsinaiseen huoneistosta maksettavaan vuokraan tai siitävoidaan periä erillinen korvaus. (Kanerva & Kuhanen 2011: 49.) Lisäksi vuokralainen saatavallisesti ilman erityistä mainintaa oikeuden käyttää asunto-osakeyhtiön yhteistiloja(Kasso 2010: 94).Vuokraaminen on hallintaa edellyttävä käyttöoikeus. Käyttöoikeus on rajoitettu esineoikeusja sille tunnusomainen piirre on valta käyttää toiselle kuuluvaa kiinteää tai irtainta esinettä.Vuokrasopimuksen määritelmässä keskeistä on sen, että vuokrasopimuksella esineenkäyttöoikeus luovutetaan vastiketta vastaan toiselle. Tällöin kyse on sopimustyypistä, jokaon kaksipuolisesti velvoittava. (Saarnilehto 2006: 1–2, 4.) Vuokranantajan päävelvoite onluovuttaa kiinteistön hallinta vuokralaiselle sopimuksen mukaan. Lisäksi vuokranantajallaon yleensä velvollisuus pitää huoneisto sopimuksen tarkoittamassa kunnossa. Vuokralaisenkeskeisin sopimusvelvoite on vuokran maksaminen ja yleisesti huoneiston hoitaminen huolellisesti.(Kasso 2001: 21.) Normaaliolosuhteissa vuokralainen on velvollinen maksamaanvuokraa riippumatta siitä, käyttääkö hän huoneistoa (Kasso 2001: 34).Asuinhuoneiston vuokraus perustuu osapuolten väliseen vuokrasopimukseen. Sopimus onperinteisesti määritelty selittämällä se kahden tai useamman toisiansa edellyttävän oikeustoimenyhdistelmäksi. Sopimuksen tehtävänä on sitoa osapuolet ja samalla osoittaa, ketkäovat sopimuksen osapuolet. (Saarnilehto 2005: 3–4.) Asuinhuoneiston vuokrasopimukses-43

sa sovitaan huoneiston omistajan ja vuokralaisen välillä huoneiston luovuttamisesta vuokralaisenkäyttöön asunnoksi (Kasso 2010: 94).Asuinhuoneiston vuokrasopimus on tehtävä kirjallisesti. Muotomääräyksen laiminlyönnistäei kuitenkaan seuraa sopimuksen mitättömyys. Koska muotomääräyksen noudattamattajättämisestä ei seuraa vuokrasopimuksen mitättömyyttä, kirjallisen sopimuksen vaatimustaei pidetä varsinaisena muotomääräyksenä. (Saarnilehto 2005: 53.) Jos vuokrasopimusta eiole tehty kirjallisesti, katsotaan se toistaiseksi voimassaolevaksi. (AHVL 5 §.) Sopimuksenkirjallisesta muotovaatimuksesta ei ole laissa tarkempia säännöksiä. Myöskään mitään sopimuksenminimisisältöä ei ole laissa määritelty. Käytännön syistä sopimuksessa tulee kuitenkinmääritellä huoneisto yksilöitynä, vuokra-ajan alkaminen ja päättyminen, vuokranmäärä ja sen mahdollinen tarkistaminen sekä muut osapuolten velvoitteet. (Kasso 2001:23.)Asuinhuoneistojen vuokrasopimusten solmimisen lähtökohtana on vuokrasuhteen osapuoltenvälinen sopimusvapaus. Vuokrasuhteen osapuolet voivat sopia muun muassa vuokransuuruudesta, vuokran tarkistamisesta sekä huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta. Aiemminsovittua voidaan myös vapaasti muuttaa sopimalla asiasta uudelleen. Sopimusvapaudellayleisesti tarkoitetaan valinnan vapautta sekä kykyä oman oikeudellisen tahdon muodostamiseenja käyttämiseen. Sopimusvapautta voidaan tarkastella myös riskinjaon näkökulmasta:sopimuksella jaetaan osapuolten kesken riskit yhteisen tavoitteen saavuttamisessa.Sopimusvapaus ei ole yleensä kuitenkaan ehdoton, sillä sitä on rajoitettu monissa suhteissaja sen käyttämistä voivat rajoittaa myös tosiasialliset seikat. Esimerkkinä sopimusvapaudenrajoittamisesta voidaan mainita tilanne, jossa lainsäätäjä on pitänyt toista osapuoltaheikompana ja säätänyt pakottavia säännöksiä tämän suojaksi. Tällaista rajoittamistailmenee muun muassa asuinhuoneiston vuokraukseen liittyvissä pakottavissa säännöksissä,joista sopijapuolet eivät voi poiketa sopimuksin. (Saarnilehto 2005: 37–38.) Pakottavianormeja on AHVL:ssa muun muassa irtisanomisajan pituuden ja vakuuden määrän osalta(Kasso 2001: 4). AHVL:n 3 §:stä käy ilmi sopimusvapauden ja pakottavien säännöstensuhde: lain säännöksistä voidaan vuokrasopimuksessa poiketa, jollei säännös ole pakottavatai sitä ole muutoin katsottava kielletyksi (AHVL 3 §). Pakottavan säännöksen vastainensopimus on mitätön. (Kasso 2001: 4.)Vuokrasopimuksen sisältö voidaan avata myös kohtuullistamissäännösten avulla. Vuokrasopimuksessaolevaa ehtoa voidaan sovitella tai se voidaan jättää kokonaan huomiotta, jossen soveltaminen olisi vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoinkohtuutonta (AHVL 6 §). Tämän yleissäännöksen avulla tuomioistuin voi puuttua vuokrasopimuksenkohtuuttomiin ehtoihin. Vaikka säännöksen alkuperäisenä tarkoituksena on ollutheikomman osapuolen eli vuokralaisen suojaaminen, kumpi tahansa vuokrasopimuksenosapuoli voi vedota kohtuullistamissäännökseen. Kohtuusperiaate ja sovittelumahdollisuustäydentävät sopimusvapauden ja sopimusten sitovuuden periaatteita. (Kanerva & Kuhanen2011: 60.)Asuinhuoneiston vuokrasuhde voidaan solmia olemaan voimassa toistaiseksi tai määräajan.Vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa oleva, jollei muuta ole sovittu tai sovitataikka muusta laista muuta johdu. (AHVL 4 §.) Vuokrasuhteen osapuolet voivat sopia vapaastisopimuksen kestosta. Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen voi kumpikin osapuoliirtisanoa päättymään irtisanomisajan kuluttua laissa mainituin rajoituksin. Määräaikainensopimus sitoo osapuolia sopimusajan eikä sitä voi pääsääntöisesti irtisanoa keskensopimuskauden. Molempia sopimuksia koskevat lisäksi säännökset vuokrasuhteen purka-44

misesta ja lakkaamisesta. (Kasso 2001: 24.) Vuonna 2010 solmituista uusista vuokrasopimuksista83 % oli tehty toistaiseksi voimassaolevana ja 17 % määräaikaisena (SVTg).4.2 Asuinhuoneistojen käyttö, kunto ja ylläpitoVuokra-asuinhuoneiston käytöstä, kunnosta ja ylläpidosta säännellään AHVL:n toisessaluvussa. Vuokranantajan ensimmäisiin velvoitteisiin kuuluu huoneiston hallinnan luovutusvuokralaiselle. Huoneisto on luovutettava vuokralaisen hallintaan siinä kunnossa kuin huoneistoniän, alueen huoneistojen laadun yleensä ja paikallisten olosuhteiden perusteellavoidaan kohtuudella vaatia (AHVL 20 §). Tätä pääsääntöä noudatetaan, ellei osapuoltenkesken ole sovittu muuta. Osapuolten keskinäisen suhteen lisäksi huoneiston kuntoon jasiitä sopimiseen vaikuttaa myös muu lainsäädäntö sekä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys.Vuokrasuhteen osapuolet eivät voi keskinäisellä sopimuksellaan syrjäyttää tai poiketamuista pakottavista oikeusohjeista tai määräyksistä. (Kasso 2001: 25.) Vuokralaisen oikeuttavaatia huoneistolta sopimuksen mukaista tai laissa määriteltyä kuntoa ei voida rajoittaasopimuksella (AHVL 26 §).Jos huoneisto ei ole vuokrasuhteen alkaessa tai sen kestäessä sellaisessa kunnossa kuinhuoneistolta voidaan vaatia tai mitä osapuolten välillä on sovittu, vuokralaisella on oikeuspurkaa vuokrasopimus, jos puutteellisuudella on olennainen merkitys vuokralaiselle.Vuokralaisen tulee kuitenkin varata vuokranantajalle mahdollisuus korjata puutteellisuusennen purkuoikeuden käyttämistä. (AHVL 20 §.) Säännöksen soveltaminen edellyttää, ettähuoneiston saattaminen kuntoon tai kunnossapito on vuokranantajan tehtävä (Kasso 2010:97).Merkittävä muutos aiempaan lainsäädäntöön verrattuna koskee AHVL:n säännöstä, jonkamukaan osapuolet voivat sopia, että vuokralainen huolehtii vuokralaisen käytössä olevientilojen ja laitteiden kunnossapidosta tai kiinteistölle kuuluvista velvoitteista (AHVL 20 §).Aiemman lainsäädännön aikana ei ollut mahdollista sopia kunnossapitovastuun kuulumisestavuokralaiselle (Kanerva & Kuhanen 2011: 37). Eräs mahdollisuus määritellä vuokralaisenkunnossapitovelvollisuus asunto-osakeyhtiössä sijaitsevassa huoneistossa on sitoa seAOYL:n mukaan osakkeenomistajalle eli vuokranantajalle kuuluvaan kunnossapitovelvollisuuteen.Omakotitalon kohdalla vuokralaisen vastuu voidaan ulottaa koko kiinteistöön.Vuokranantaja ja vuokralainen voivat jakaa vuokralaisen käytössä olevien tilojen ja laitteidenkunnossapitovastuun keskenään haluamallaan tavalla. Vuokrasopimuksessa voidaanesimerkiksi sopia niistä huoneiston osista tai laitteista, joista vuokralainen vastaa. Josvuokranantaja ja vuokralainen ovat sopineet vuokralaisen vastaavan vuokralaisen käytössäolevien tilojen ja laitteiden kunnossapidosta, vuokralaisella ei ole AHVL:n 20 §:n 2 momentinja 23 §:n mukaisia oikeuksia. (Kanerva & Kuhanen 2011: 104.)Vuokrasuhteen osapuolet voivat siis sopia hyvin vapaasti huoneiston ja sen tilojen tai laitteidenkunnossapidosta ja hoidosta. Tällaisissa tapauksissa on tärkeää sopia, vaikuttavatkomahdolliset korjaukset vuokran määrään. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia myössiitä, missä kunnossa huoneisto palautetaan vuokrasuhteen päättyessä vuokranantajan hallintaan.(Kasso 2001: 25–26.) Vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia keskenään myössiitä, tehdäänkö huoneistossa muutoksia tai korjauksia tai kuinka huoneistoa hoidetaan(AHVL 21 §). Lisäksi osapuolten tulee sopia työn tekemiseen liittyvistä käytännön seikoistaja ilmoitusajoista sekä siitä, kumman tehtäviin työt kuuluvat (Kasso 2001: 27). Vuokralaisenkunnostaessa huoneistoa tai tehdessä siihen muutostöitä on oleellista sopia myös siitä,suorittaako vuokralainen työtä omalla kustannuksellaan vai saako tämä tekemänsä työn45

johdosta esimerkiksi vapaakuukausia vuokran maksamiseen (Kanerva & Kuhanen 2011:109).Vuokralaisella ei ole oikeutta ilman vuokranantajan lupaa suorittaa huoneistossa muutakorjaus- tai muutostyötä kuin 20 §:n 2 momentissa tarkoitetun puutteellisuuden korjaamiseksi.Vuokralaisella on kuitenkin aina oikeus ryhtyä toimenpiteisiin myös huoneistoa koskevanvälittömän vahingon estämiseksi tai rajoittamiseksi. (AHVL 21 §.) Vuokralainen voisaada korjaus- tai muutostyöluvan sopimalla vuokranantajan kanssa siitä joko vuokrasopimuksessatai pyytämällä lupaa erikseen. Jos vuokralainen tekee luvatta huoneistoon muutostöitä,hänellä ei ole oikeutta saada vuokranantajalta korvausta suorittamistaan töistä. Sensijaan vuokranantajalla on oikeus vaatia vuokralaiselta huoneiston ennalleen saattamista taivahingonkorvausta, jos muutostyö on vahingoittanut huoneistoa. (Kanerva & Kuhanen2011: 110.)Vuokranantajalla on oikeus valvoa huoneiston kuntoa ja hoitoa ja tätä varten vuokralaisenviivytyksettä päästettävä vuokranantaja huoneistoon (AHVL 22 §). Oikeuden toteuttamiseksivuokranantajalla on tarpeen mukaan mahdollisuus saada virka-apua poliisiviranomaiselta(AHVL 14 §). Vuokranantajan oikeus päästä asuinhuoneistoon ei ole riippuvainen siitä,kenen vastuulla huoneiston hoito ja kunnossapito on (Kanerva & Kuhanen 2011: 115).Vuokralaisella on ilmoitusvelvollisuus, jonka mukaan vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle,jos huoneisto on vahingoittunut tai siinä on sellainen puute, jonka korjaaminenkuuluu vuokranantajan vastuulle. Ilmoitus tulee tehtävä viivytyksettä ja heti, jos korjauson suuremman vahingon estämiseksi tehtävä viipymättä. (AHVL 24 §.) Jos vuokranantajaon vastuussa huoneistossa ilmenevien puutteellisuuksien korjaamisesta, vuokralaisenon ilmoitettava viipymättä vuokranantajalle huoneiston vahingoittumisesta tai puutteellisuudesta.Jos taas on sovittu, että huoneiston korjaus- ja kunnossapitovastuu on kaikissaolosuhteissa vuokralaisella, hänellä on ilmoitusvelvollisuuden sijaan velvollisuus korjatapuutteellisuus. (Kanerva & Kuhanen 2011: 131.)Vuokralaisen perusvelvollisuuksiin kuuluu huolehtia ja hoitaa huoneistoa huolellisesti.Tämä velvollisuus on riippumaton siitä, mitä huoneiston kunnossapitovastuusta on sovittu.Jos vuokranantaja vastaa huoneiston kunnossapidosta ja kunnosta, vuokralainen ei kuitenkaanvastaa huoneiston tavanomaisesta kulumisesta. (AHVL 25 §.) Vuokralaisella on kaikessatoiminnassaan yleinen velvollisuus huomioida se, että huoneisto on toisen omaisuutta(Kanerva & Kuhanen 2011: 134). Vuokralaiselle yleisesti kuuluva velvollisuus tarkoittaakäytännössä esimerkiksi sitä, että vuokralainen ei saa käsitellä asunnon parkettilattiaatai muita materiaaleja sopimattomilla aineilla tai välineillä tai kuormittaa väärin huoneistonlaitteita (Kasso 2001: 30–31). Vuokralainen on velvollinen korjaamaan vahingon, joka onaiheutunut vuokralaisen laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta (AHVL 25 §).Vuokralaiselle kuuluu näyttötaakka siitä, ettei korvausvastuuta ole (HE 304/1994, Yksityiskohtaisetperustelut, 1.1 Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta). Näyttövelvollisuudenasettaminen vuokralaiselle perustuu siihen, että huoneiston haltijana hänellä katsotaan olevanparemmat mahdollisuudet esittää näyttöä kuin vuokranantajalla (Kanerva & Kuhanen2011: 138).Juridisen tarkastelun yhteenvetona voidaan todeta, että sopimusvapauden ansiosta osapuoletvoivat hyvin vapaasti sopia esimerkiksi vuokran määrästä, huoneiston käytöstä ja kunnossapidostasekä muista sopimusehdoista. Laaja sopimusvapaus mahdollistaa sen, että sopimuksenosapuolet voivat laatia molempia tyydyttävän ja kyseisen asunnon vuokraukseen46

sopivan vuokrasopimuksen. Sopimusvapaus luo joustavuutta ja tekee mahdolliseksi solmiasellainen vuokrasopimus, joka vastaa kummankin osapuolen tarpeisiin. Sopimusvapaus luomyös pohjan tälle tutkimukselle: koska vuokrasopimuksessa voidaan lähtökohtaisesti sopiavapaasti vuokrasuhteeseen liittyvistä seikoista, on juridisesti mahdollista kehittää vuokrasopimusmalli,joka sisältää ympäristöystävällisiä elementtejä.4.3 Asuinhuoneistojen nykyiset vuokrasopimusmallitAsuinhuoneistojen vuokrasopimuksen sisältö perustuu suurelta osin osapuolten väliseensopimusvapauteen. Vuokrasopimus voidaan tehdä suullisesti tai kirjallisesti, eikä vuokrasopimukseenliity minimivaatimuksia sen sisällön suhteen. Näistä syistä vuokrasopimuksenmuoto ja sisältö ovat osapuolten vapaasti sovittavissa, eikä yhtä oikeaa vuokrasopimusmalliaole. Vuokrasopimuksen tekeminen on kuitenkin vuokrausprosessin merkittävimpiävaiheita, minkä vuoksi sen laatimisessa on syytä käyttää riittävää huolellisuutta.AHVL:n mukaan ympäristöministeriö voi antaa vuokrasopimuslomakkeille ja vuokrasuhteessatarpeellisille ilmoitus- ja kehotuslomakkeille kaavamalleja (AHVL 5 §). Asuinhuoneistonvuokrasopimusmalli perustuu ympäristöministeriön asetukseen asuinhuoneistonvuokrasopimuksen kaavasta (16.6.2004/537, jäljempänä YMa asuinhuoneiston vuokrasopimuksenkaavasta). Malli on tarkoitettu käytettäväksi vuokrasuhteen sopimusneuvotteluissakeskusteltaessa ja päätettäessä sopimusehdoista. Vuokrasopimusmalli koostuu yhdeksästäpääkohdasta, joissa määritellään sopimuksen osapuolet, vuokralaisen käyttöön luovutettavat huone- ja muut tilat sekä niiden käyttötarkoitusja käyttöaika, vuokra ja sen suorittaminen, vuokran tarkistaminen vuokrasuhteen aikana, huoneiston kunto ja kunnossapito sekö korjaukset ja vastuut, vuokrasuhteen kesto, sopimuksen irtisanominen, vakuus sekä se, mihin vuokranantajan oikeus antaa huoneisto vuokralle perustuu.Lisäksi sopimusmalliin voidaan sisällyttää muita ehtoja ja merkitä myöhemmin tehdytmuutokset. (Ympäristöministeriö 2004). Vuokrasopimuksen kaavamalli ei ole vuokrasopimuksentekijöitä sitova, vaan sitä voidaan käyttää esimerkiksi apuna vuokrasopimustatehtäessä. Ympäristöministeriön vahvistama sopimusmalli on saatavilla sekä paperiversionaettä sähköisenä Finlex-internetpalvelussa. Ympäristöministeriön vahvistaman asuinhuoneistonvuokrasopimuslomakkeen lisäksi myös Suomen Kiinteistöliitto ry on laatinut sopimuslomakkeetAHVL:n mukaisia vuokrasopimuksia varten. Asuinhuoneiston vuokrasopimusta,työsuhdeasuntoa ja alivuokraussopimusta varten on olemassa erilliset vuokrasopimuslomakkeet.(Kanerva & Kuhanen 2011: 59.) Asuinhuoneiston vuokrasopimuslomakesisältää pääosin samat sovittavat kohdat kuin ympäristöministeriön vuokrasopimusmalli.Valmiita vuokrasopimuslomakkeita on saatavilla paperiversiona ja sähköisenä versiona.Markkinoilla on lisäksi useita valmiita vuokrasopimusmalleja, joissa on huomioitu tavallisimmatja tärkeimmät sopimusehdot (Kasso 2001: 23). Valmiita sopimuslomakkeita voiostaa kirjakaupoista ja internetistä. Jos markkinoilla olevat vuokrasopimusmallit eivät oleosapuolten tarpeiden mukaisia, vuokrasopimus voidaan laatia myös itse. Tällöin voidaan47

käyttää apuna Hyvä vuokratapa -suositusta. Sen esikuvana ovat olleet eri elinkeinotoiminnanaloilla omaksutut ohjeet reiluista ja asianmukaisista menettelytavoista (Kanerva & Kuhanen2011: 59).Hyvän vuokratavan mukaan vuokrasopimus tehdään kirjallisesti ja sen on oltava selkeä jayksiselitteinen. Sovitut asiat tulee kirjata sopimukseen mahdollisimman selkeästi ja sopimuksessaluetellaan liitteet, joiden halutaan tulevan osaksi sopimusta. Osapuolten on syytävarmistaa, etteivät sopimus ja liitteet ole ristiriidassa keskenään. Molempien osapuolten etuon, että vuokrasopimusta laadittaessa ja vuokrasuhteen päättyessä huoneiston ja sen hallintaanliittyvien muiden tilojen kunto tarkastetaan. (Hyvä vuokratapa 2008.)Erään tutkimuksen mukaan 84 % henkilövuokranantajista oli asettanut erilaisia rajoituksiaasunnon käyttöön. Lemmikkieläin- ja tupakointikielto oli 46 % sopimuksista, pelkkä lemmikkieläinkielto oli 9 % sopimuksista ja pelkkä tupakointikielto 42 % sopimuksista. Muitasopimuksissa olevia rajoituksia olivat esimerkiksi astianpesukoneen, lasten ja kylpyhuoneessaporaamisen kieltäminen. (Juntto et al. 2010: 43.) Ainakaan tämän tutkimuksen perusteellaasuinhuoneistojen nykyisissä vuokrasopimuksissa ei ole ympäristöystävällisyyteenkannustavia ehtoja.4.4 Asuinhuoneistojen vuokrien määräytyminen4.4.1 Vapaarahoitteiset vuokra-asunnotVapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat määräytyvät subjektiivisesti osapuolten välisinsopimuksin kysynnän ja tarjonnan perusteella. Vuokran suuruuteen vaikuttavat muunmuassa huoneiston vuokra-arvo ja osapuolten käsitys sen arvosta alueella (Kanerva & Kuhanen2011: 146). AHVL on laadittu kokonaan vuokrien sääntelystä vapaan järjestelmänpohjalle ja tämä periaatteen mukaisesti vuokran suuruutta ei säännellä hallinnollisesti (Kanerva& Kuhanen 2011: 143). AHVL:n säätäminen 1990-luvulla tarkoitti vuokrasääntelynpurkautumista koko maassa ja koko asuntokannassa. Muutoksen johdosta laissa ollut kahdenlaistenvapaarahoitteisten asuinhuoneiston vuokrasuhteiden jaottelu poistui ja valtioneuvostonkorotus- ja tasoyleisohjeiden antamisesta luovuttiin. Sääntelyn purkautumisenseurauksena osapuolten on sovittava vuokrasopimuksessa tai erikseen vuokran määrästä jasen tarkistamisesta. Myös tuomioistuimessa voidaan ajaa kannetta vuokraa tai sen määräytymistäkoskevan ehdon tarkistamiseksi. (Kanerva & Kuhanen 2011: 33.)Vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on sovittu, jollei laista muuta johdu (AHVL 27§). Vuokran määrä on siis kohtuullisuuden puitteissa osapuolten vapaasti sovittavissa.Vuokrasuhteen osapuolet eivät ole sidottuja edellisen vuokralaisen maksamaan vuokraan.Jokainen sopimus tehdään itsenäisesti osapuolten yhteisesti sopimalla tavalla. (Kanerva &Kuhanen 2011: 146.) Tavallisesti vuokrasopimuksessa sovitaan vuokran lisäksi yleensäasukkaan sähköyhtiölle maksettavasta sähköstä sekä taloyhtiölle maksettavista maksuista,kuten vesi-, sauna- ja autopaikkamaksuista. Osakkeenomistaja on kuitenkin vuokrasopimuksestahuolimatta vastuussa taloyhtiölle yhtiöjärjestykseen perustuvista maksuista.(Kasso 2010: 104.) Vuokrasuhteen osapuolet voivat sopia vapaasti myös siitä, onko vuokranantajallaoikeus muuttaa vuokraa yksipuoleisesti. Vuokrasta voidaan sopia samalla tavallavuokrasopimusta solmittaessa kuin vuokrasuhteen aikanakin.Vapautta sopia vuokran määrästä rajoittavat kuitenkin AHVL:ssa ilmaistut kohtuullisuusperiaate(6 §) sekä vuokran muuttamista tuomioistuimessa koskeva säännös (30 §). Vuokrantai sen määräytymistä koskevan ehdon kohtuullisuus voidaan saattaa vuokralaisen tai48

vuokranantajan vaatimuksesta tuomioistuimen tutkittavaksi. Vuokranantaja ei voi irtisanoavuokrasopimusta sinä aikana, kun vuokran kohtuullisuus on alioikeuden tutkittavana vuokralaisenvaatimuksesta. (AHVL 29 §.) Tuomioistuin voi alentaa vuokraa tai vuokran määräytymistäkoskevaa ehtoa, jos vuokra olennaisesti ylittää vuokra-arvoltaan samanveroistenja samaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen alueella käyvät vuokrat ilman huoneenvuokrasuhteissahyväksyttäväksi katsottavaa syytä (AHVL 30 §). Vuokran kohtuullisuudenarvioinnissa vuokraa verrataan vuokra-arvoltaan ja käyttötarkoitukseltaan vastaavista samanalueen huoneistoista maksettuihin vuokriin. Poikkeaman tulee olla kuitenkin selvä ollakseenkohtuuton, koska vertailuasunnot ovat luonnollisesti erilaisia. (Kasso 2001: 34.)Vaikka osapuolilla on lain tarjoama vuokrasopimuksen ehtojen sovittelumahdollisuus, tavoitteenaon, että erimielisyydet ratkaistaan ensisijaisesti osapuolten kesken sopimalla(Kasso 2001: 41–42).Vuokrasuhteen osapuolet voivat sopia vuokran tarkistamisesta. Vuokranantajan on ilmoitettavakirjallisesti vuokralaiselle uusi vuokra ja sen alkamisajankohta ennen korotetunvuokran voimaantuloa. (AHVL 27 §.) Vuokrasopimuksessa voidaan etukäteen sopia, ettävuokraa tarkistetaan tietyn sopimuksessa mainitun perusteen mukaan. Tällöin perusteenmukaisten edellytysten täyttyessä vuokraa voidaan tarkistaa ilman, että osapuolet pääsevätvuokran tarkistamisesta yksimielisyyteen. Yksipuolinen vuokrankorotus ei ole mahdollistailman nimenomaista mainintaa vuokrasopimuksessa. (Kasso 2001: 38.) Yksipuolista tarkistus-tai korotusehtoa ei saa myöskään sopia silloin, kun vuokrasopimus on voimassa allekolmen vuoden määräajan. Tällaisessa sopimuksessa vuokran tarkistaminen on mahdollistaainoastaan erikseen sopimalla. (Kasso 2010: 107–108.) Korotusehdossa on aina mainittavasovittu korotusperuste. Usein korotuksien sovitaan perustuvan johonkin indeksiin kutenkuluttajahinta-, elinkustannus-, rakennuskustannus- tai kiinteistön ylläpidon kustannusindeksiin.Uusissa, vuonna 2010 solmituissa vuokrasuhteissa vuokran tarkistusperusteenakäytettiin indeksiehtoa 35,5 % tapauksissa. Euro- tai prosenttikorotusta käytettiin 2,5 % jamuuta tapaa 29,5 % uusista vuokrasopimuksista. Uusista vuokrasopimuksista 31,5 % eimainittu vuokran tarkistusperustetta. (SVTg.)Periaatteessa vuokra voidaan sitoa mihin tahansa perusteeseen, joka ei ole vuokranantajanyksin määrättävissä eikä johda kohtuuttomaan lopputulokseen vuokralaisen kannalta.Vuokra voidaan sitoa esimerkiksi yhtiövastikkeeseen, jonka lisäksi vuokralainen maksaapääomaosuuden. (Kanerva & Kuhanen 2011: 151.) Hovioikeuden linjauksen mukaan (HelsinginHO 27.12.2000 nro 3637) tällainen yhtiövastikkeen kasvamiseen liittyvä vuokrantarkistamista koskeva ehto on kuitenkin kohtuuton. Oikeuskirjallisuudessa päätöstä on kritisoituja esitetty, ettei tällaista vuokrankorotusehtoa voida pitää kohtuuttomana. Vuokransitomista hoitovastikkeeseen tai yhtiövastikkeeseen, joka ei sisällä rahoitusvastiketta, pidetäänoikeudenmukaisena ja siten hyväksyttävänä. (Kanerva & Kuhanen 2011: 152.)Valtioneuvosto voi antaa suosituksia vuokrien tarkistamisesta kuultuaan asuntoneuvostonvuokrajaostoa (AHVL 28 §). Asuntoneuvosto on lakkautettu, mutta valtioneuvosto voineeedelleen antaa suosituksia. Käytännössä kyseisen säännöksen merkitys on jäänyt vähäiseksija valtioneuvosto on antanut vain kerran suosituksen koskien kohtuullisuutta vuokrantarkistamisessa (Valtioneuvoston päätös suositukseksi eräistä asuinhuoneistojen vuokrientarkistamistavoista 11.6.1998/409). (Kanerva & Kuhanen 2011: 155.) Suosituksessaan valtioneuvostokehottaa esimerkiksi sopimaan vuokrien korotuksen toteutettavaksi useammassaerässä siten, ettei kertakorotus muodostu kohtuuttomaksi ja että vuokralaisen maksukykyja olosuhteet otetaan kohtuullisessa määrin huomioon (Valtioneuvoston päätössuositukseksi eräistä asuinhuoneistojen vuokrien tarkistamistavoista 11.6.1998/409 2 §).49

4.4.2 Arava- ja korkotuetut vuokra-asunnotAravajärjestelmän piiriin kuuluvien ja korkotuettujen vuokra-asuntojen osalta vuokrienmääräytyminen eroaa edellä esitellystä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien määräytymisestä.Valtion tukemaa asuntotuotantoa säätelee aravalaki (17.12.1993/1189) ja aravavuokra-asuntojenja -talojen käyttöä ja luovutusrajoituksia aravarajoituslaki (17.12.1993/1190,jäljempänä AravaRajL). Aravavuokra-asuntojen vuokrat määräytyvät AravaRajL:n jaAHVL:n mukaan. Aravalainsäädännöstä johtuen aravavuokra-asuntojen vuokria ei saamääritellä vapaasti. Korkotukijärjestelmä uusiutui 1.1.2002, jolloin laki vuokraasuntolainojenja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (29.6.2001/604, jäljempänä vuokra-asuntojenkorkotukilaki) tuli voimaan. Korkotukijärjestelmässä valtio maksaa korkotukealainan myöntäjälle. Omavastuukorko on tällä hetkellä 3,4 %. Jos korot nousevat tämänyli, valtio maksaa ylimenevän osan. Vuokran määrää on korkotuettujen vuokra-asuntojenkohdalla rajoitettu aravavuokra-asuntojen tapaan. (Kasso 2010: 309–310.)Arava- ja korkotuettujen vuokra-asuntojen osalta vuokran määrää on rajoitettu omakustannusperiaatteenmukaiseksi. Omakustannusvuokralaskennan lähtökohtana on Asumisen rahoitus-ja kehittämiskeskuksen hyväksymä kyseisen kiinteistön hankinta-arvo, joka muodostuuasuntojen rakennus- ja maapohjakustannuksista. Asuinhuoneiston vuokralaiselta onlupa periä vuokraa enintään se määrä, joka muiden tuottojen ohella tarvitaan asuntojen rahoituksenja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin. Kyseessä on siis enimmäisvuokra,jota alempaa vuokraa voidaan myös käyttää. Edellä mainittuja menoja ovat muun muassakulut, jotka aiheutuvat: kiinteistön ja asuntojen hankinnasta tai rakentamisesta; kiinteistön ja rakennusten sekä asuntojen ylläpidosta ja hoidosta; perusparannuksista, joilla kiinteistö ja rakennukset sekä asunnot saatetaan vastaamaankunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia; varautumisesta kahdessa edellä mainitussa kohdassa tarkoitettuihin toimenpiteisiin; omalle pääomalle maksettavasta korosta sekä omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista. (AravaRajL 7 §; vuokra-asuntojenkorkotukilaki 13 §).Valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä omistajan sijoittamalleomalle pääomalle maksettavan koron suuruudesta. Ympäristöministeriön asetuksella voidaanantaa tarkempia säännöksiä vuokranmäärityksestä, vuokrien tasauksesta ja valvonnasta.Valtion asuntorahasto voi antaa ohjeita vuokranmäärityksestä, vuokrien tasauksesta javalvonnasta. (AravaRajL 7 §; vuokra-asuntojen korkotukilaki 13 §.) Ympäristöministeriöei ole antanut muita kuin omalle pääomalle maksettavaa korkoa koskevia määräyksiävuokrien määrityksestä. Ympäristöministeriön päätöksellä aravavuokratalon omistajanomalle pääomalle peritty korko saa olla enintään 8 %. Sille osalle omia varoja, mikä onavustusta tai varausta, ei voida laskea omien varojen korkoa. (Ympäristöministeriö 1994.)Ympäristöministeriö on sen sijaan antanut suosituksia aravavuokrien määrityksestä. Suositustenmukaan edellisen vuoden tulos tulisi ottaa mikäli mahdollista uuden vuokran perusteeksi.Maksamatta jääneitä vuokria ei saisi sisällyttää vuoksiin, ennen kuin saamiset onlopullisesti todettu luottotappioiksi. Ympäristöministeriö suosittelee myös, että vuokra tarkistetaanpääsääntöisesti kerran vuodessa, ellei yleisestä kustannusten muuttumisesta johdumuuta. (Ympäristöministeriö 1995.)50

Vuokrissa ei saa periä eriä, joilla katetaan omistajan muun toiminnan tappioita. Samanomistajan omistamien aravavuokratalojen tai -asuntojen ja vuodesta 2002 alkaen rahoitettujenkorkotuettujen vuokra-asuntojen vuokrat voidaan tasata keskenään. (AravaRajL 7 §;vuokra-asuntojen korkotukilaki 13 §). Tällöin pääomamenot voidaan määrätä myös omistajakohtaisesti,jolloin saman omistajan joko tietyllä alueella tai koko maassa omistamisenvuokratalojen ja -asuntojen pääomamenot voidaan yhdistää ja tasata sekä porrastaa tai jyvittääoikeudenmukaisella tavalla. Suosituksen mukaan hoitomenoja ei ole yleensä tarkoituksenmukaistatasata, koska saavutettavat säästöt tulisi kohdentaa sen talon asukkaille,jossa säästöjä on syntynyt. (Ympäristöministeriö 1995.) Kaikkien kulujen tasaaminen onhallinnollisesti helpompaa, mutta ei innosta asukkaita hoitokulusäästöihin. Pääomakulujentasaus taas kannustaa hoitokulusäästöihin, mutta on hallinnollisesti vaikeampaa kuin kaikkienkulujen tasaus.Sinä aikana, kun asuinhuoneistoon sovelletaan AravaRajL:n tai vuokra-asuntojen korkotukilainsäännöksiä vuokran määrityksestä, vuokran suuruuteen sovelletaan AHVL:n 3 luvunsäännöksistä 27 § 1 momenttia, 29 §:ää, 30 §:n 1 momenttia sekä 31 ja 32 §:ää (AHVL 27§). Aravavuokra-asunnon tai korkotuetun vuokra-asunnon vuokralaisella on siten mahdollisuussaada esimerkiksi vuokraansa alennetuksi samaan tapaan kuin vapaarahoitteisenvuokra-asunnon vuokralainen. Aravavuokra-asuntojen ja korkotuettujen vuokra-asuntojenvuokran korottamisesta säännellään erikseen AHVL:n 32 §:ssä. Lain mukaan aravavuokraasunnonja korkotukivuokra-asunnon vuokranantajalla on oikeus yksipuolisesti korottaavuokraa sinä aikana, kun huoneistoon sovelletaan aravavuokrarajoituksia tai vuokraasuntojenkorkotukilakia. Vuokranantajan on vuokraa korottaessaan ilmoitettava kirjallisestivuokralaiselle korotuksesta, sen perusteesta ja uudesta vuokrasta. (AHVL 32 §.) Korotusoikeuson katsottu välttämättömäksi, jotta aravavuokra-asumiseen liittyvä omakustannusajatteluunperustuva vuokranmääritys toimisi (HE 304/1994, Yksityiskohtaiset perustelut,1.1 Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta).Kunta valvoo vuokran enimmäismäärää koskevien periaatteiden toteutumista ja sillä on oikeusvaatia valvonnan suorittamiseksi tarvittavat tiedot lainansaajalta. Edellä mainittujaomakustannusperiaatetta, tasausoikeutta ja kunnan valvontaoikeutta lukuun ottamatta aravavuokra-asunnonvuokraan sovelletaan, mitä AHVL:ssa säädetään. (AravaRajL 7 §;Vuokra-asuntojen korkotukilaki 13 §.)Aravavuokra-asuntoja koskeva rajoitukset ovat voimassa asuntolainan alkuperäisen takaisinmaksuajanriippumatta lainan mahdollisesta ennenaikaisesta takaisinmaksusta (AravaRajL3 §). Rajoitusten voimassaoloa jatkettiin kymmenellä vuodella 1.9.1997 alkaen(AravaRajL 3 §). Kymmenen vuoden jatkorajoitusaikana asunnosta perittävää vuokraa eikuitenkaan enää rajoiteta aravarajoituslain mukaan, vaan vuokra voidaan sopia käyvälle tasolle(Kasso 2010: 308). Aravarajoitusten kymmenen vuoden jatkoaikana asuntojen tuleeolla edelleen vuokrakäytössä niin, että asukkaiden on täytettävä tietyt kelpoisuusehdot. Lisäksikiinteistön luovutusoikeutta on rajattu. (Kasso 2001: 15.) Korkotuetun vuokraasunnonluovutusta ja käyttöä koskevat rajoitukset ovat voimassa 45 vuotta lainan myöntämisestä.Jos laina on hyväksytty 1.9.2004 tai sen jälkeen, rajoitukset ovat voimassa 45vuotta. (Vuokra-asuntojen korkotukilaki 17 §.)Asuinhuoneistojen vuokrasopimuksiin sovellettavat säädökset luovat pohjan uudenlaistenkäytäntöjen etsimiseen. Asuinhuoneistojen vuokrasopimuksiin sovelletaan osapuolten välistäosittain rajoitettua sopimusvapautta. Asuinhuoneistojen vuokrasopimusten yhteydessäon syytä erottaa vapaarahoitteiset vuokra-asunnot arava- ja korkotuetuista vuokra-51

asunnoista. Erottelua tarvitaan lähinnä vuokranmääräytymistä tarkastellessa: vapaarahoitteistenvuokra-asuntojen kohdalla vuokran määrää rajoittaa ainoastaan kohtuullisuusperiaate,kun taas arava- ja korkotuettujen vuokra-asuntojen vuokran määrää säätelee omakustannusperiaate.Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokran määrä voidaan kytkeä esimerkiksihaluttuun muuttujaan ja osapuolten välisestä kustannusten jakautumisesta voidaansopia vapaasti. Arava- ja korkotuettujen vuokra-asuntojen kohdalla vuokran määrästä eivoida sopia vapaasti, vaan vuokra määräytyy omakustannusperiaatteen eli sen mukaan, mitämuiden tuottojen ohella tarvitaan asuntojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiinmenoihin. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokranmääräytymisen perusajatusei pohjimmiltaan eroa arava- ja korkotuettujen vuokra-asuntojen vuokran muodostumisenperiaatteesta, mutta arava- ja korkotuettujen vuokra-asuntojen vuokrien määräytyminen onläpinäkyvämpää, kun vuokrat tarkistetaan yleensä vuosittain vastaamaan laissa määrättyjämenoja. Kaikkien vuokra-asuntojen kohdalla osapuolet voivat sopia vapaasti vuokrasopimuksenehdoista kohtuullisuusperiaatteen rajoissa. Tämän ansiosta osapuolet voivat vapaastisopia, kumpi on vastuussa esimerkiksi laitehankinnoista ja asunnon korjauksista. Lisäksiosapuolet voivat vapaasti liittää vuokrasopimukseen esimerkiksi ympäristöystävällisyyteenkannustavia ehtoja.4.5 Vastuiden jakautuminen ja vuokranmääräytymismekanismitAsuinhuoneiston vuokrasuhteen molemmat osapuolet pyrkivät solmimaan sopimuksen, jokatyydyttää osapuolten tarpeet ja näin saavuttamaan vuokrauksesta molemminpuolistahyötyä. Vuokranantajan tulee kokea harjoittamansa toiminta kulloisissakin olosuhteissapitkällä aikavälillä kannattavaksi. Vuokralaisen taas tulee saada vuokran vastineeksi sovittuavastaava asunto ja turvattu vuokrasuhde. (Hyvä vuokratapa 2008.) Se, minkälainenkumpaakin osapuolta tyydyttävä oikeuksien ja velvollisuuksien tasapaino on, riippuu osapuoltenkeskinäisestä sopimuksesta. Vuokralaisen tulee saada asunto, joka tyydyttää tämänasumiseen liittyvät tarpeet. Vuokralainen on valmis maksamaan kuluttamastaan asumispalvelustasopivaksi mieltämäänsä vuokraa. Taloudellisesti kannattava vuokraustoimintaedellyttää, että vuokranantaja saa vuokratuloilla katettua omaisuuden omistamisesta ja ylläpidostaaiheutuvat kulut. Lisäksi pääomalle tulee saada kohtalainen tuotto. Jos vuokranantajanja vuokralaisen vaatimukset kohtaavat, voi sopimus syntyä.Vuokralaisen asumiskustannus on hänen maksamansa vuokra. Vuokrasopimuksessa sovitaanusein, että vuokralainen maksaa vuokran lisäksi huoneistosähkön, vesimaksun sekämahdollisia käyttökorvauksia kuten autopaikka- ja saunamaksut. Käyttökorvaukset maksetaanjoko suoraan taloyhtiölle tai vuokranantajalle, joka tilittää maksut yhtiölle. Yleisenkäytännön mukaan vuokralainen solmii itse sähkönjakelusopimuksen alueellisen sähköyhtiönkanssa ja maksaa kuluttamastaan sähköstä suoraan sähköyhtiölle. Lisäksi vuokralainensolmii yleensä itse mahdollisen sopimuksen internetyhteydestä ja maksaa liittymästä suoraanpalveluntarjoajalle. Vesimaksu voi sisältyä vastikkeeseen tai olla erillinen, jolloin senperuste on yhtiöjärjestyksessä. Vesimaksun perusteena voi olla asunnon henkilöluku taimitattu kulutus. Veden kulutukseen perustuvan vesimaksun tapauksessa asunto on varustettuhuoneistokohtaisella vesimittarilla. Edellä mainittujen kulujen lisäksi vuokralainenhankkii usein asuntoon kotivakuutuksen. Suurin osa vuokra-asunnoista vuokrataan kalustamattomina.Kalustamattoman vuokra-asunnon varustukseen kuuluvat yleensä kuitenkinkaapistot, liesi ja jääkaappi. Myös suihku, vesihanat ja wc-laite sekä vaate- ja muut kaapitkuuluvat säännönmukaisesti varustukseen. Muista kalusteista ja kodinkoneista vuokralainenvastaa yleensä itse.52

Vuokranantajan kulut perustuvat lähtökohtaisesti asunnon tai kiinteistön omistamisesta jaylläpidosta aiheutuviin kuluihin. Asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistajan menoihin kuuluvatmuun muassa yhtiövastike ja muut erilliset vastikkeet, asunnon ylläpitoon ja korjauksiinliittyvät menot sekä verot. Lisäksi vuokraustoiminta aiheuttaa vuokranantajalle hallinnollisiakuluja, joita ovat esimerkiksi vuokralaisen hankkimisesta syntyneet menot. Asunto-osakeyhtiönylläpidosta syntyy kuluja, joista vastaa ensisijaisesti asunto-osakeyhtiö.Nämä kulut katetaan osakkailta perittävillä vastikkeilla ja käyttömaksuilla. Yhtiövastikkeestasäännellään AOYL:n kolmannessa luvussa. Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaanyhtiövastiketta yhtiön menojen kattamiseksi yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteidenmukaan (AOYL 3:1). Yhtiövastike ei ole siten korvausta huoneiston käytöstä vaanyhtiön kustannusten jakoperuste. Vastiketta ja vastikeperustetta koskevia säännöksiä ja yhtiöjärjestysmääräyksiätulkitaan suppeasti eli yhtiöllä ei ole harkintavaltaa poiketa nimenomaisistamääräyksistä. Tyypillisin vastikeperuste on huoneistojen lattiapinta-ala. Toinenyleisesti käytössä oleva vastikeperuste on osakeluku. (Isännöinnin käsikirja 2011: 82–83.)Yhtiövastikkeella katetaan yhtiön menot, jotka aiheutuvat kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta,kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta, niiden perusparannuksesta,lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta, yhtiön toimintaan tai kiinteistön tai rakennuksenkäyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinnasta sekä muista yhtiölle kuuluvistavelvoitteista (AOYL 3:2).Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta ja mahdollisesta rahoitusvastikkeesta. Hoitovastikkeillakatetaan rakennuksen ylläpitokustannukset ja rahoitusvastiketta käytetään taloyhtiönlainojen lyhennyksiin sekä korkokuluihin. Hoitovastikkeen suuruus riippuu hoitokuluista,jotka olivat vuonna 2010 kerrostaloasunto-osakeyhtiössä keskimäärin 4,25 euroa neliöltäkuukaudessa. Kuluja aiheuttivat eniten korjaukset (28 %) ja lämmitys (24,0 %). Vedenkäytönosuus hoitokuluista oli 8 %. Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden pääasiallisena tulonlähteenäolivat hoitovastikkeet, jotka olivat vuonna 2010 keskimäärin 3,55 euroa neliöltä.(SVTh.) Useissa taloyhtiöissä peritään rahoitusvastiketta yhtiön rakennusaikaisten taimyöhemmin suoritettavien korjaushankkeiden rahoittamiseen. AOYL:ssa on olettamasäännössiitä, että mikäli yhtiössä on pääomavastike ja yhtiöjärjestyksessä ei muuta määrätä,pääomavastikkeella katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennustenhankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksista ja uudistuksista (AOYL 3:3).Huoneistokohtaisilla remontointikuluilla tarkoitetaan menoja, jotka syntyvät osakkeenomistajantekemistä vuosikorjauksista ja perusparannuksista. Vuosikorjauksella tarkoitetaanasunnon saattamista alkuperäiseen kuntoonsa. Perusparannusta ovat laajennus-, muutos-ja uudistustoimenpiteet, joilla asuntoa muutetaan laadukkaammaksi. Yleensä vuokranantajavastaa itse huoneiston kunnossapidosta ja remonteista, mutta vuokrasuhteen osapuoletvoivat myös esimerkiksi sopia, että vuokralainen korjaa asuntoa ja saa korvauksenavuokranalennusta. Lisäksi suomalaiseen vuokrasopimuskäytäntöön kuuluu se, että kiinteätkalusteet kuten keittiö- ja kylpyhuonekalusteet kuuluvat vuokraan. Myös suuremmat kodinkoneetovat usein vuokranantajan hankkimia ja omistamia. Näiden laitteiden uusiminenja korjaaminen on yleensä sovittu kuuluvaksi vuokranantajan vastuulle. Vuokrasopimustatehdessä vastuunjaosta on kuitenkin sopimusvapauden ansiosta mahdollista sopia toisinkin.Kokonaisen kiinteistön omistajan menot eroavat asunto-osakkeen omistajan menoista siten,että omistaja on suoraan vastuussa samankaltaisista omistamisesta ja ylläpidosta aiheutuvistakuluista, jotka asunto-osakeyhtiöissä maksetaan yhtiövastikkeen muodossa. Vuokranantajaja vuokralainen voivat kokonaisen kiinteistön kohdalla sopia, millä tavalla he jakavatvastuun kiinteistöön liittyvistä kustannuksista. Osapuolet voivat esimerkiksi sopia,53

että vuokralainen maksaa vuokran lisäksi esimerkiksi lämmityskulut. Omakotitaloissa piha-alueidenja talon edustan jalkakäytävän hoito on yleensä vuokralaisen vastuulla.Vapaarahoitteisen vuokra-asunnon vuosituotto voidaan yksinkertaistaen määritellä seuraavasti:, jossa (1). (2)Vuokratuoton vaihteluväli on yleisesti 3–10 %. Edellä esitetyssä laskentamallissa kokonaisinvestoinnillatarkoitetaan asunnon koko hankintahintaa riippumatta rahoitusmuodosta.Laskentamallissa ei ole huomioitu verotuksen ja asunnon mahdollisen arvonnousun tai -laskun vaikutuksia. Kulumisen ja asunnon ylläpidon kustannuksiin sisältyvät remontit, välityskulutsekä vajaakäyttö.Asuinhuoneiston vuokraukseen ja omistamiseen liittyy useita verotuksellisia tekijöitä. Yksityisenvuokranantajan vuokratulot ovat pääomatuloverotuksen alaisia (vuonna 2010 28%). Vuokranantajalla on kuitenkin oikeus vähentää tulonhankkimiskulut sijoituksen tuotosta.Vuokranantaja voi vähentää verotuksessa muun muassa hoito- ja rahoitusvastikkeetsiltä osin kuin ne on kirjattu taloyhtiön kirjanpidossa veronalaiseksi tuloksi sekä rahastoimattomathanke- ja lainaosuudet. Myös vuokralaisen vuokranantajalle maksamat muutmaksut kuten autopaikan vuokra on vähennyskelpoista vuokratuloa. Asunnon mahdollinenarvonnousu on luovutusvoittoveron alaista pääomatuloa, josta tulee maksaa pääomaveroa.Luovutusvoittoverotuksessa voidaan vähentää asunnon hankinnan yhteydessä maksettu varainsiirtoveroja välittäjän palkkio, ellei myyntivoiton laskennassa sovelleta hankintamenoolettamaa.Luovutusvoitto on kuitenkin verovapaata, jos asunto on omistettu yli kaksi vuottaja sitä on käytetty yhtäjaksoisesti kahden vuoden ajan omana tai perheenjäsenten vakituisenaasuntona. Asunto-osakkeen ja kiinteistön kauppaan liittyy myös varainsiirtovero,joka maksetaan osakkeen, muun arvopaperin ja kiinteistön luovutuksesta. Varainsiirtoveronmäärä on asunto-osakkeista 1,6 % ja kiinteistöistä 4 % kauppahinnasta. Edellä mainittujenlisäksi vuokranantajalla on oikeus asuntolainan verovähennykseen, eli asuntolainankorkojen vähentämiseen pääomatuloista.Arava- ja korkotukivuokra-asuntojen osalta kulujen jakautumiseen vaikuttaa merkittävästiomakustannusperiaate, jonka mukaan varoja saa käyttää kattamaan ainoastaan sellaisetmenot, jotka ovat saman omistajan vuokratalojen ja -asuntojen ja niihin liittyvien tilojenpääoma- ja hoitomenoja (Elosuo 2002: 116). Arava- ja korkotukiasunnoissa asukkaat maksavatsiis vuokratalon omistajalle omakustannusperiaatteen mukaista vuokraa, johon on sisällytettykohtuullinen tuotto. Lukuun ottamatta vuokranmääräytymisen säätelyä arava- jakorkotukivuokra-asuntoihin pätevät samat käytännöt esimerkiksi sähkölaskun ja käyttökorvaustenmaksamisen sekä kalusteiden omistamisen suhteen kuin vapaarahoitteistenvuokra-asuntojen kohdalla.Aravavuokra-asuntojen ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskimääräiset vuokrateroavat toisistaan. Vuoden 2011 ensimmäisellä neljänneksellä koko maan vapaarahoitteistenasuntojen keskimääräinen neliövuokra oli 11,00 €/kk (SVTi), kun aravavuokraasuntojenosalta neliövuokra oli 9,36 €/kk (SVTj). Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen54

keskimääräisen neliövuokrat ovat olleet 1980-luvun loppupuolelta asti korkeammat kuinaravavuokra-asuntojen keskimääräiset vuokrat (kuva 17).Kuva 17 Arava- ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskimääräiset vuokrat (SVTk)Erilaiset vuokranmääräytymismekanismit mahdollistavat kulujen joustavan jakamisen toisistaanpoikkeavanlaisissa vuokrasuhteissa. Yleisesti tunnettuja mekanismeja on kolme:bruttovuokra, nettovuokra ja jaettu vuokra. Suomalaisen asuinhuoneistojen vuokrasopimuskäytännönominaispiirre on bruttovuokraus eli vuokran määrittäminen yhdeksi eräksi,jolla katetaan kaikki kiinteistökustannukset. Kiinteistökustannukset sisältävät pääomakustannukset,pääoman erilliskustannukset sekä ylläpitokustannukset.Hyvä vuokrasuhde (2010) esittelee kaksi bruttovuokraukselle vaihtoehtoista tapaa sopiavuokrasta. Nettovuokrauksella tarkoitetaan sitä, että vuokralainen maksaa vuokraa, josta onvähennetty ylläpitokustannukset eli kohteen hoidosta ja kunnossapidosta aiheutuvat kustannukset.Toinen vaihtoehtoinen tapa sopia vuokrasta on jaettu vuokra, joka tarkoittaavuokralaiselta perittävän vuokran jakamista osiin. (Hienonen et al. 2010: 78–79.) Toinenosa koostuu pääomakustannuksista (pääomavuokra) ja toinen pääoman erilliskustannuksistasekä ylläpitokustannuksista (ylläpitovuokra). Pääomakustannukset ovat kiinteistöön sidotunpääoman kustannuksia, jotka koostuvat koroista ja laskennallisista poistoista. Pääomanerilliskustannuksilla tarkoitetaan kiinteistön omistamisesta aiheutuvia veroja ja vakuutuskustannuksia.Tapauskohtaisesti ylläpitovuokralla voidaan kattaa myös osa käyttökustannuksistaja liikehuoneistojen kohdalla osa käyttäjäpalvelukustannuksista. (Kiinteistöliiketoiminnansanasto 2001: 16–17.)Bruttovuokrauksessa (kuva 18) riski ylläpitokustannusten ja pääomakustannusten nousustajää vuokranantajalle. Myös ylläpitovastuu on vuokranantajalla. Bruttovuokran kohdallavuokralaisella ei ole taloudellista kannustinta kiinnittää huomiota asumisen kustannuksiin55

ja ympäristövaikutuksiin. Suomalaisissa asuinvuokrasuhteissa bruttovuokrauksen malli onselvästi yleisin. Mallissa vuokralainen maksaa bruttovuokraa, jolla vuokranantaja kattaapääomakustannukset, pääoman erilliskustannukset ja ylläpitokustannukset. Vuokralainenvastaa ainoastaan käyttökustannuksista kuten sähköstä.Kuva 18 Bruttovuokraukseen liittyvä kustannusten jakautuminenNettovuokrauksen tapauksessa (kuva 19) vuokralainen maksaa ainoastaan pääoma- ja pääomanerilliskustannukset. Koska vuokralainen vastaa itse ylläpitokustannuksista, on tälläkannustin toteuttaa ylläpito tehokkaasti ja saavuttaa säästöjä itselleen. Nettovuokrauksessariski ylläpitokustannusten muuttumisesta on vuokralaisella. Toisaalta vuokranantajalla onriski, ettei vuokralainen hoidakaan vastuullensa kuuluvaa ylläpitoa. Vuokranantaja voi pienentääriskiään esimerkiksi liittämällä vuokrasopimuksen liitteeksi kunnossapito-ohjelman,jonka mukaiset toimet vuokralainen sitoutuu tekemään. (Isännöinnin käsikirja 2011: 680–681.) Nettovuokramalli ei asuntopuolella sovellu kuin samalle vuokralaiselle vuokratunkokonaisen kiinteistön vuokranmääräytymismalliksi. Tällöin esimerkiksi vuokratun omakotitalontapauksessa sovitaan vuokralaisen vastaavan lämmityksestä, jätehuollosta sekämuusta huoneiston kunnossapidosta ja huoneiston käyttöön liittyvistä hyödykkeistä.Kuva 19 Nettovuokraukseen liittyvä kustannusten jakautuminen56

Jaetun vuokran malli (kuva 20) on kansainvälisessä vuokrauskäytännössä yleinen ja liikehuoneistojenvuokrasopimuksissa jaetun vuokran malli on viime aikoina yleistynyt Suomessakin.Jaetun vuokran mallissa tavoitteena on läpinäkyvyys: mallissa kumpikin osapuolitietää, mistä vuokra koostuu. Jaetun vuokran mallissa pääomavuokran suuruus riippuuvuokranantajan kohteeseen sijoittamasta pääomasta ja sille asetetusta tuottovaatimuksestaja ylläpitovuokra määräytyy kiinteistön hoitokustannusten pohjalta. Molempien erien osaltavoidaan sopia erilaiset vuokrantarkistusmenetelmät. (Kanerva & Kuhanen 2004: 138–139.) Jaetun vuokran mallin tärkeänä seurauksena läpinäkyvyyden lisäksi on vuokralaisellesyntyvä taloudellinen motiivi kiinnittää huomiota toimintansa aiheuttamiin kustannuksiinja siten vähentää kulutustaan. Asuinhuoneistojen kohdalla jaetun vuokran malli sopii periaatteessasekä asuntojen että kokonaisten kiinteistöjen vuokrasuhteisiin. Käytännössä mallikuitenkin soveltuu paremmin käytettäväksi asunto-osakeyhtiöissä, jolloin ylläpitovuokravoidaan sitoa hoitovastikkeeseen. Käytännössä jaetun vuokran mallia ei kuitenkaan käytetäSuomessa asuinhuoneistojen vuokrauksessa.Kuva 20 Jaetun vuokran malliin eli pääoma- ja ylläpitovuokraukseen liittyvä kustannustenjakautuminen4.6 Esimerkkejä vuokrauskäytännöistä4.6.1 Esimerkkejä asuinhuoneistojen vuokrauskäytännöistäVuokranmääräytymismekanismi on useissa maissa erilainen kuin Suomessa. Sveitsissävuokralainen maksaa itse suoraan asumisen käyttökustannuksista kuten sähkön-, lämmityksen,ilmastoinnin ja vedenkulutuksen aiheuttamista kuluista. Vuonna 1991 Sveitsissä tulivoimaan määräys, jonka mukaan lämpimän talousveden ja lämmityksen huoneistokohtainenmittaaminen ja laskuttaminen on uudisrakennuksissa pakollista (ISS Clorius 1992,cit. Kimari 1994: 33). Sveitsissä asunnon omistajalle on annettu oikeus siirtää mittauslaitteidenkäytöstä ja laskuttamisesta aiheutuvat kustannukset vuokriin (Kimari 1994: 34).Sveitsissä huoneistokohtaisten lämmityskustannusten laskutuksen pohjaksi kerätään tiedotlämmityslaitteistosta, lämmönjakokeskuksesta sekä niiden toimintalämpötiloista. Lisäksiselvitetään lämmönluovuttimien tehot ja tyypit. Edellä mainittujen seikkojen lisäksi otetaanhuomioon huoneistoon tahattomasti tuotavan lämpöenergian määrä sekä huoneiston sijaintikorjauskertoimella. Korjauskertoimet perustuvat kokemusperäiseen tietoon mitatuista kulutuksista.Koska lämmönkulutuksen huoneistokohtainen mittaus ja laskutus ovat pakolli-57

sia, on tärkeää, että jokaisella asukkaalla on mahdollisuus vaikuttaa huoneiston lämpötilaanja lämmön käyttöön esimerkiksi termostaattisen patteriventtiilin avulla. (Kimari 1994: 33–34.)Sveitsissä on tunnistettu yllä esitetyn kustannustenjaon aiheuttama ongelma, joka syntyyesimerkiksi asunnon ollessa huonokuntoinen. Vuokranantajalla ei ole tällöin kiinnostustaparantaa asunnon kuntoa, koska ei itse hyödy investoinnista. Ratkaisuksi on esitetty muunmuassa sitä, että vuokralainen ja vuokranantaja maksaisivat investointikulut yhteisesti.(Zutter 2011.)Itävallassa kustannuksista vastaaminen jakautuu vuokranantajan ja vuokralaisen välilläsamankaltaisesti kuin Sveitsissä. Tämä vuoksi myös Itävallassa ilmenee vastaavanlainenkannustinongelma kuin Sveitsissä. Itävallan vuokralaisyhdistyksen mukaan järjestelmä onsekä epäreilu että tehoton. Yhdistyksen mukaan ongelma voidaan ratkaista huolehtimallasiitä, että asunto on huolellisesti eristetty sekä kiinnittämällä huomiota energiatehokkuuteenvalittaessa lämmitysmuotoa. Jos päädyttäisiin ratkaisuun, jossa vuokralainen maksaisikaikki käyttökustannukset, tulee taata vuokralaisen mahdollisuus vaikuttaa asunnon ja teknistenjärjestelmien ominaisuuksiin. (Shah 2011.)Saksalainen vuokrauskäytäntö eroaa suomalaisesta tavasta usealla tavalla. Saksassa asuinhuoneistoistamaksetaan ”kylmää” ja ”lämmintä” vuokraa. Kylmä vuokra jakautuu nettojabruttovuokraan. Kylmällä nettovuokralla tarkoitetaan vuokraa ilman toimintakustannuksia(saks. betriebkosten) ja se on vuokranantajalle puhdasta tuloa. Kylmä bruttovuokra sisältääkylmän nettovuokran lisäksi toimintakustannukset eli esimerkiksi asunnon jyvitetynosuuden talon kiinteistöverosta sekä jätehuolto- ja siivouskuluista. Lämmin vuokra sisältääkylmän bruttovuokran lisäksi sivukustannukset (saks. nebenkosten). (AngloINFO.) Lämmityskustannuksetvoivat olla sisällytetty sivukustannuksiin, mutta ne voidaan periä myöserikseen. Jokaisessa vuokra-asunnossa tulee olla sinetöity lämmön kulutusta mittaava mittari,joka luetaan kerran vuodessa. Lämmöstä maksetaan todellisen kulutuksen mukaan.(Siebenkotten 2011.)Saksassa haasteita aiheuttaa talojen energiataloudellinen modernisointi. Investoinnin kustannuksetvoidaan siirtää vuokraan siten, että vuokran vuosittainen korotus saa olla enimmillään11 %. Saksan vuokralaisyhdistys toivoisikin, että investointikustannuksista voitaisiinperiä vuokralaiselta ainoastaan määrä, joka säästetään käyttökustannuksissa investoinninansiosta. (Siebenkotten 2011.)Saksalaiseen vuokra-asumiskäytäntöön kuuluu myös se, että asunnot vuokrataan täysin kalustamattomina.Vuokralainen vastaa tällöin esimerkiksi keittiön kalusteiden hankinnasta.(AngloINFO.) Saksassa vuokralainen vastaa usein myös vuokrahuoneiston kuntoon saattamisestavuokrasuhteen päättyessä. Tämä voi käytännössä tarkoittaa kattavaakin remontointiavuokralaisen kustannuksella.Hollannissa asuinhuoneistojen vuokranmääräytymismekanismi muistuttaa Saksan mallia jaon samanlainen kuin Sveitsissä: vuokra ja energia maksetaan vuokrasta erillään. Hollannissaei ole sallittua laskuttaa vuokralaiselta kaikkia kuluja yhdessä. Vuokralaiset maksavatkäyttämästään energiasta suoraan energiayhtiölle ja vuokran vuokranantajalle. Sekä vuokranantajaettä energiayhtiö voivat vuosittain päättää mahdollisista vuokran- ja energianhinnankorotuksista. Hollannin mallin etuna on läpinäkyvyys: vuokralainen saa tietoa energiankulutuksestaan.(Klomp & Paping 2011.)58

Hollannissa on kiinnitetty huomiota siihen, miten energiatehokkuutta parantavien investointienkustannukset jaetaan vuokranantajan ja vuokralaisen välillä. Perusajatuksena on,että vuokralaisen tulee hyötyä investoinnista. Investoinnin seurauksena tehty vuokrankorotusei saa olla suurempi kuin energiakustannusten vähentyminen. Tämän johdosta vuokralainensaa energiatehokkaamman asunnon samalla kokonaiskustannuksella kuin aiemmin.(Klomp & Paping 2011.)Hollannissa on tehty kesällä 2011 sopimus, jonka mukaan energiatodistus tulee osaksivuokrausjärjestelmää. Energiatehokkaista asunnoista voidaan veloittaa korkeampaa vuokraakuin energiatehottomista asunnoista. Järjestelmällä pyritään kannustamaan vuokranantajiainvestoimaan energiatehokkuuteen. (Klomp & Paping 2011.)Englannissa vuokralainen maksaa tavallisesti erikseen lämmityksestä ja vedestä. Aiemminenergiakustannukset saattoivat olla sisällytettynä vuokraan. Kun lämmityskustannuksetalettiin periä erillään vuokrasta, energiankulutus väheni merkittävästi. (Hewgill 2011.)Kansainvälisen vuokralaisyhdistyksen edustajan mukaan olisi tärkeää, että vuokralainenpystyisi vaikuttamaan sekä energiankulutukseensa että vuokransa suuruuteen. Eräs ratkaisulämmitykseen liittyvään kannustinongelmaan saattaa olla se, että asunnon lämmitys sisältyisivuokraan tiettyyn lämpötilaan asti. Tähän lämpötilaan vaadittavat lämmityskustannuksetolisivat vuokranantajan vastuulla, sillä tällä on taloudellinen kannustin muokataasuntoa energiatehokkaammaksi. Perustason ylittävästä lämmityksestä maksaisi vuokralainen.Ratkaisun haittapuolia ovat mittaroinnin aiheuttamat kustannukset sekä se, että lämmöntarpeeseen vaikuttavat esimerkiksi ihmisten ja elektroniikan määrä asunnossa. Tämänvuoksi olisikin oleellista pyrkiä vaikuttamaan ihmisten tottumuksiin ja tapoihin. (Bergenstråhle2011.)Suomessa Itsenäinen kerrostaloasunto -hankkeessa rakennettiin vapaarahoitteisia vuokraasuntoja,jotka on varusteltu huoneistokohtaisilla sähkö- ja vesimittareilla. Huoneistoihintuotetaan patteriverkoston kautta + 17 ºC lämpötila. Ilmaislämmön ansiosta lämpötila nousee1–2 ºC. Tämän jälkeen asukas voi halutessaan nostaa huoneiden lämpötilaa sisäänpuhallukseenasennetulla sähkövastuksella haluamalleen tasolle. Peruslämpö tuotetaan kaukolämmölläja muu lämpö sähköllä. Asukkaat maksavat sähkön kulutuksen eriteltynä sähkölaskunyhteydessä. (Helsingin kaupunki 2011.) Ratkaisuun kytkeytyy kuitenkin tehokkuuteenliittyvä kannustinongelma, koska tekniikasta ja käyttökustannuksista vastaavat eritahot. Vuokranantajan vastuulle kuuluva peruslämpö on melko alhainen, minkä vuoksiasukkaat joutuvat käyttämään lisälämmitystä. Tällöin vuokranantajalla ei ole taloudellistakannustinta parantaa asunnon tiiveyttä, koska asukas maksaa lämmityksen käyttökustannukset.4.6.2 Esimerkkejä toimitilojen vihreistä vuokrasopimuksistaYmpäristötehokkuutta tukevia vuokrasopimusmalleja on kehitetty useissa maissa. Malliensisältö vaihtelee yleisluonteisista ehdoista aina yksityiskohtaiselle tasolle asti. Malleja ovatkehittäneet muun muassa Australian liittovaltion vesi- ja ympäristöministeriö, kiinteistöomistajienja -managereiden järjestö BOMA, australialainen Investa Property Group sekäkanadalainen RealPAC. Seuraavassa tarkastellaan kolmea ympäristöystävällisen vuokrasopimuksentekemistä ohjaavaa opasta.59

Better Buildings Partnership -järjestö on tehnyt oppaan vihreän vuokrasopimuksen laadintaan.Oppaassa suositellaan, että sopimusosapuolet sopisivat ainakin tiedon jakamisesta jakulutuksen vähentämisen strategioista (Better Buildings Partnership 2009: 6). Järjestö suositteleemuun muassa energian, energiatehokkuuden, jätteiden, jätehuollon tehokkuuden javeden ja jäteveden huomioimista vuokrasopimuksessa. (Better Buildings Partnership 2009:6-8.) Opas sisältää vuokrasopimuksen malliliitteen, joka sisältää ympäristöystävällisiä ehtoja.Liitteen ehdot koskevat energiaa, jätteitä, vettä, energia-auditointia, muutostöitä, liikkumista, siivoamista tietojen jakamista, palvelumaksuja ja vuokralaisen käsikirjaa. (Better Buildings Partnership 2009: 15–17.)Whitson (2006) on listannut kymmenen elementtiä, joista ympäristötehokkuutta tukevavuokrasopimus koostuu. Vihreän vuokrasopimuksen avulla varmistetaan, että vuokranantajatvoivat kilpailla vuokralaisista suunnittelemalla, rakentamalla ja johtamalla kestävän kehityksenmukaisia rakennuksia maksimoiden samalla tuottonsa. Ympäristötehokkuutta tukevanvuokrasopimuksen olennaiset elementit ovat bruttomuotoinen sopimus indeksiehdolla ja kulukatolla, sopivat toimintamallit ja rakennuksen valvonta- ja johtamisjärjestelmät, joidenavulla vuokralaiselta voidaan veloittaa energian ylikäyttö, kattavat ja oikeudenmukaiset määritelmät rakennuksen ylläpitokustannuksista, ehto, joka sallii vuokranantajan sisällyttää ylläpitokustannuksia alentavien investointienpoistot osaksi ylläpitokustannuksia niin kauan kuin poistot eivät ylitä syntyneitäkustannussäästöjä, oikeus auditointiin, vaaralliset materiaalit määrittelevä ja niiden käytön kieltävä ehto, vihreän siivouksen määrittely, rakennuksen säännöt ja määräykset, rakentamissopimus vuokranantajan ja vuokralaisen välillä sekä vuokralaisen ohje- ja kehityskirja.Kolmas tässä työssä esiteltävä näkemys vihreästä vuokrasopimuksesta perustuu RAKLInEkotehokkaat sopimuskäytännöt -hankkeeseen. Hankkeessa on pyritty löytämään toimintamallejaja työkaluja vuokranantajan ja vuokralaisen sekä palveluntuottajien välisiin sopimusneuvotteluihinja sopimuksiin. (RAKLI) Hankkeessa on kehitetty Ekotehokas toimintatapa-dokumentti, joka tarjoaa keskustelupohjan sopimusneuvotteluihin toimialallakeskeisiksi koetuista ekotehokkuuden elementeistä. (RAKLI 2011: 1) Ekotehokas toimintatapasisältää rakennuksen ja tilojen käyttöön liittyviä tekijöitä, joihin molemmat sopimusosapuoletvoivat vaikuttaa. Näihin kuuluvat esimerkiksi sovitut normaalit käyttöajat,jolloin tekniset järjestelmät ja sovitut palvelut toimivat määritellyllä perustasolla. MuitaEkotehokkaaseen toimintatapa -dokumenttiin otettuja tekijöitä ovat muun muassa energi-60

ankulutus, vedenkulutus, sisäilma, jätteet ja kierrätys, kiinteistön ylläpito, muutostyöt javuokralaisen tekemät muutostyöt, liikkuminen sekä raportointi (RAKLI 2011: 1–3). Hankkeentuloksena syntyy myös ekotehokkuuden check-list -työkalu sekä sopimusesimerkkejä(RAKLI).61

5 Vihreän vuokrasopimuksen kehittäminen5.1 TeemahaastattelutTyön tavoitteena oli tutkia, kuinka vuokrasopimukseen liittyvillä tekijöillä voidaan kannustaaympäristöystävälliseen asumiseen. Tutkimusongelmaan pyrittiin saamaan vastaus kirjallisuustutkimuksenlisäksi haastatteluilla. Haastatteluiden avulla kerättiin näkemyksiävuokra-asuntojen ympäristöystävällisestä käytöstä sekä suurimmista ongelmista koskienympäristöystävällisen vuokra-asumisen edistämistä.Työn yhteydessä tehdyt haastattelut olivat muodoltaan puolistrukturoituja teemahaastatteluja.Strukturointiasteen määrittelee se, kuinka kiinteästi kysymykset on muotoiltu sekä se,missä määrin haastattelija jäsentää tilannetta (Hirsjärvi & Hurme 2008: 43). Teemahaastattelulleei ole olemassa yhtä määritelmää. Fieldingin & Thomasin (2001: 124) mukaan puolistandardisoidussahaastattelussa kysymysten muoto haastattelussa on kaikille sama, muttahaastattelija voi vaihdella kysymysten järjestystä ja kysyä lisätietoa haastateltavalta. Robsonin(1995: 238) mukaan teemahaastattelun kysymykset on määritelty ennalta, mutta niidensanamuoto saattaa vaihdella. Ominaista puolistrukturoidulle haastattelulle on se, ettäjokin haastattelun näkökohta on lyöty lukkoon, mutta ei kaikkia. Teemahaastattelussaolennaista on myös se, että yksityiskohtaisten kysymysten sijaan haastattelu eteen tiettyjenteemojen mukaan ja tutkittavien ääni pääsee kuuluviin. Teemahaastattelu huomioi sen, ettäihmisten tulkinnat asioista ja heidän asioille antamansa merkitykset ovat keskeisiä. (Hirsjärvi& Hurme 2008: 47–48.)Työn yhteydessä haastateltiin 14 kiinteistö- ja rakennusalan asiantuntijaa. Haastateltaviksipyydettiin henkilöitä siten, että haastateltavat edustaisivat laajasti aiheeseen liittyviä tahoja.Haastateltavat organisaatioineen on esitetty liitteessä 1. Organisaatioita lähestyttiin sähköpostiviestillä,jossa kerrottiin lyhyesti työstä ja pyydettiin saada haastatella tiettyä tai organisaationsopivaksi katsomaa henkilöä. Osassa tapauksista haastateltavat oli siis valittutyön ohjausryhmän keskustelun perusteella, kun taas osassa tapauksista organisaatio ohjasihaastattelupyynnön henkilölle, jonka organisaatio katsoi olevan sopiva haastateltava. Haastattelupyyntölähetettiin 19 taholle, joista kolmelta ei saatu vastausta. Yhden tahon kanssahaastattelusta sovittiin muulla tavalla. Kolmen haastatteluun suostuneen tahon kanssa haastatteluei toteutunut aikatauluongelmien vuoksi. Haastateltavista osa työskenteli suoraanasumisen ja siihen liittyvien ympäristöasioiden parissa, kun taas osalla yhteys tutkimusaiheeseenoli vähäisempi. Kaikkien haastateltavien työ liittyi kuitenkin vähintään joko asumiseentai rakennusten ympäristövaikutuksiin.Teemahaastattelut toteutettiin syksyn 2011 aikana. Haastateltaville lähetettiin etukäteenkysymysrunko, minkä ansioista haastateltavat saattoivat halutessaan tutustua haastattelunteemoihin etukäteen. Haastatteluiden kysymysrunko on esitetty liitteessä 2. Kysymysrunkooli jaettu seitsemään yläkohtaan (taulukko 3), joista jokainen kohta sisälsi useita alakysymyksiä.Kysymysrungon aiheet mukailivat työn pääteemoja, minkä ansiosta haastatteluissasaadut näkemykset tukivat tutkimusongelman käsittelyä. Kysymysrungossa tehdyn jaottelunavulla luotiin pohja aineiston myöhemmälle tulkinnalle, yksinkertaistukselle ja tiivistykselle(Hirsjärvi & Hurme 2008: 147).62

Taulukko 3 Kysymysrungon yläkohdat1. Yleiset kysymykset2. Asuinhuoneistojen vuokraus3. Asuinhuoneistojen ympäristövaikutukset4. Kulutuksen mittaus5. Teoreettiset mallit vuokrasopimuksen osapuolten toiminnalle6. Työn konkreettiset tavoitteet7. LopputuloksetHaastatteluissa pyrittiin etenemään kysymysrungon mukaisessa järjestyksessä. Haastatteluidenalussa haastattelija kertoi haastateltavalle lyhyesti työn ydinkohdista. Osassa haastatteluitaei käsitelty erikseen kaikkia kysymyksiä, vaan haastateltava sai kertoa ajatuksiaanasiantuntemuksensa mukaan. Joidenkin haastatteluiden kohdalla osa kysymyksistä esitettiineri järjestyksessä kuin kysymysrungossa. Haastatteluissa kävi ilmi, että muutama kysymysrungonkysymyksistä oli sellainen, johon saatiin vastaus jo aiempien kysymystenkohdalla. Tämän vuoksi näitä kysymyksiä ei esitetty erikseen lopuissa haastatteluissa.Haastattelut tehtiin joko haastateltavan työpaikalla tai julkisella paikalla. Haastattelut kestivätpuolesta tunnista kahteen tuntiin. Haastatteluissa oli pääosin paikalla ainoastaan haastattelijaja yksi haastateltava. Yhdessä haastattelussa paikalla oli haastattelijan lisäksi kaksihaastateltavaa. 12 haastattelua nauhoitettiin haastateltavien suostumuksella. Kahdessa tapauksessahaastatteluja ei nauhoitettu haastattelupaikkojen meluisuuden takia, vaan haastatteluistatehtiin muistiinpanot. Nauhoitetut haastattelut litteroitiin.5.2 TutkimustuloksetTutkimustulokset on jaoteltu haastattelurunkoa mukaillen kuuteen kohtaan. Haastattelurungonyläkohta ”2. Asuinhuoneistojen vuokraus” on tuloksissa esitetty yläkohdan ”5.Teoreettiset mallit vuokrasopimuksen osapuolten toiminnalla” yhteydessä. Kategorioidenyhdistämiseen päädyttiin, koska kategorioiden kysymykset ja saadut vastaukset liittyivätvahvasti toisiinsa.Yleiset kysymyksetHaasteltavat suhtautuivat poikkeuksetta positiivisesti tutkimusaiheeseen. Vastaajat pitivätaihetta tärkeänä, ajankohtaisena ja merkittävänä. Lisäksi tutkimuksen tavoitteellisuutta pidettiinhyvänä asiana. Aihetta kuvattiin myös moniulotteiseksi, haastavaksi sekä laajaksi,minkä vuoksi usea haastateltava mainitsi työn vaativan tarpeeksi tarkan rajauksen. Lisäksimuutama haastateltava halusi tarkennusta siihen, mitä työssä tarkoitetaan ympäristöystävällisyydellä.Aihe herätti myös muita ajatuksia: eräs haastateltavista totesi jo ensimmäisenkysymyksen yhteydessä, ettei ympäristöystävälliselle vuokra-asumiselle ole kysyntää.63

Haastatteluiden alkuvaiheessa nousi esille myös taloudellisten näkökulmien liittyminentutkimusongelmaan.Kaikki haastateltavat osasivat kertoa organisaatiossaan tehdyistä tutkimusaiheeseen liittyvistätoimenpiteistä. Ympäristöasioihin oli kiinnitetty jokaisessa organisaatiossa huomiotaja erityisesti suurten vuokranantajien panostusta kehuttiin useassa haastattelussa.Yleisimmät ympäristöystävällisyyttä edistävät keinot olivat asukkaille annettu informaatioja asuntojen omistajan tekemät tekniset toimenpiteet. Asukkaille oli järjestetty myös kilpailujaja organisaatioissa oli tehty erilaisia pilottihankkeita. Ympäristöystävällisyyttä oli pyrittyedistämään liittymällä Vuokra-asuntoyhteisöjen toimenpideohjelmaan (VAETS) jasiirtymällä pois öljylämmityksestä. Lisäksi eräässä organisaatiossa oli sitouduttu ostamaanvihreää sähköä. Kenenkään haastateltavan organisaatiossa ei ollut käytössä ympäristöystävällistävuokrasopimusta. Toimenpiteistä kysyttäessä esille nousivat edellisen kysymyksentapaan aiheen haastavuus ja motivoinnin vaikeus. Haastateltavat pitivät erityisen hankalanasitä, miten asukkaat saataisiin maksamaan kulutuksestaan.Haastateltavien mainitsemat toimenpiteet olivat kohdistuneet pääasiassa asukkaisiin. Tämäjohtui todennäköisesti siitä, että suurin osa haastateltavista oli vuokranantajien edustajia.Yhdessä organisaatiossa ympäristöystävällisyyttä oli pyritty tukemaan isännöitsijöidenkautta.Haastattelun kolmas kysymys käsitteli vuokra-asumisen roolia rakennus- ja kiinteistöalanympäristövaikutusten vähentämisessä. Haastateltavien mukaan vuokra-asumisella on tärkeärooli ympäristövaikutusten vähentämisessä. Vuokra-asunnot voivat toimia esimerkkinäja vuokrataloyhtiöiden suurten yksiköiden ansioista niissä voidaan saavuttaa kustannustehokkuustavallisia taloyhtiöitä helpommin. Toisaalta vuokra-asunnoissa asukkaiden vaihtuvuuson suurta, mikä luo haasteita vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyden parantamiselle.Vuokra-asuntojen kohdalla tulee erottaa yksittäisen omistajan omistama asunto kokonaisestavuokrataloyhtiöstä: yksittäisten vuokra-asuntojen kohdalla taloyhtiön toimintaon merkittävässä asemassa.Vuokra-asumisen roolista kysyttäessä osa vastaajista ei halunnut erottaa vuokra-asumistamuusta asumisesta. Haastateltavat pitivät asumista ylipäänsä merkittävänä puhuttaessa rakennus-ja kiinteistöalan ympäristövaikutuksista. Erään haastateltavan mukaan vuokraasumistaei saa erottaa muista asumismuodoista, mikäli vuokra-asumisen imagoa halutaankohottaa.Suurin osa haastateltavista uskoi, että vuokra-asumisen ympäristöystävällisyydelle on tilausta.Haastateltavien mukaan kiinnostus on kasvussa ja osa piti kysyntää täysin varmana.Erään haastateltavan mukaan ympäristöystävällisyyteen liittyy kahdenlaista valmiutta: sekänuorilla että iäkkäillä ihmisillä on halu toimia ympäristöystävällisesti. Lisäksi vuokraasukkaatsaattavat olla kiinnostuneita asumisen ympäristöystävällisyydestä siihen liittyvientaloudellisten säästömahdollisuuksien takia.Vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyteen liittyy kuitenkin myös haasteita, joista haastatteluissamainittiin keski-ikäisten haluttomuus sekä vuokra-asujilta mahdollisesti puuttuvatvalmiudet toimia ympäristöystävällisesti. Muutamat haastateltavista olivat sitä mieltä, etteivuokra-asumisen ympäristöystävällisyydelle ole tilausta.64

Haastateltavien mielipiteet jakautuivat kysyttäessä sitä, onko vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyteenkiinnitetty Suomessa riittävästi huomiota. Osalle haastateltavista kysymysoli vaikea, mikä saattoi liittyä kysymyksen liialliseen yleispiirteisyyteen. Kysymykseenkielteisesti vastanneet sanoivat muun muassa, että huomiota ei ole kiinnitetty ainakaantarpeeksi. Erään haastateltavan mukaan huomiota on kiinnitetty liiaksi uudisrakentamiseen,vaikka sen todellinen vaikutus on pieni. Toisen haastateltavan mukaan vuokraasumisenympäristöystävällisyyteen liittyvät keinot ovat puuttuneet.Osa haastateltavista oli sitä mieltä, että ympäristöystävällisyyteen on kiinnitetty huomiotariittävästi. Haastateltavien mukaan markkinoiden suuret toimijat tekevät jatkuvasti ympäristöystävällisiätoimenpiteitä. Kiinteistöjen ylläpitoon on haastateltavien mielestä myöskiinnitetty huomiota.Edellisen ja tämän kysymyksen vastauksissa on havaittavissa yhteys. Henkilöt, jotka olivatsitä mieltä, että vuokra-asumisen ympäristöystävällisyydelle on kiinnitetty riittävästi huomiota,olivat myös sitä mieltä, ettei vuokra-asumisen ympäristöystävällisyydelle ole tilausta.Yleisten kysymysten kategorian viimeinen kysymys koski asumisviihtyvyyden ja ympäristöystävällisyydenyhdistämismahdollisuuksia. Haastateltavien yleinen mielipide oli se, ettäniiden yhdistäminen on mahdollista. Pyrkiminen molempiin asioihin nähtiin suotavana.Asumisviihtyvyys ja ympäristöystävällisyys täydentävät haastateltavien mielestä toisiansa.Ne eivät ole ristiriidassa ja niihin liittyy paljon yhteneväisyyksiä. Erään haastateltavan mukaannimenomaan asumisolosuhteiden optimoinnin kautta saavutetaan ympäristöystävällisyys.Toisaalta eräs haastateltavista huomautti, että ympäristöystävällisyyteen usein liitettykulutuksen huoneistokohtainen mittarointi ei itsessään vaikuta asumismukavuuteen.Asumismukavuuden ja ympäristöystävällisyyden yhdistämisessä tulee haastateltavien mukaanhuomioida useita asioita. Energiaa ei saa säästää terveyden kustannuksella, eikä sisäilmanlaatua tule heikentää energiansäästön vuoksi. Ihmiset ovat yleensä tottuneet tiettyihinolosuhteisiin, jolloin ympäristöystävälliset ja terveelliset toimenpiteet voidaan kokeaepämiellyttäviksi. Muutama haastateltava nosti esiin pihat ja jätehuollon asumisviihtyvyyteenliittyvinä tekijöinä. Haastatteluissa tuli ilmi myös näkemys siitä, miksi ympäristöystävällisiätoimenpiteitä ei tehdä, vaikka ne lisäisivät asumisviihtyvyyttä. Todennäköisimpänäselityksenä pidettiin toimenpiteiden alhaista kustannustehokkuutta.Asuinhuoneistojen ympäristövaikutuksetAsuinhuoneistojen ympäristövaikutuksien kysymyskategorian toinen kysymys koski hallintamuotojenvälisiä eroja lämmön-, sähkön- ja vedenkulutuksen osalta. Aluksi haastateltaviltakysyttiin, mistä vuokra-asuntojen suurempi lämmön- ja vedenkulutus saattaisi johtua.Haastateltavat arvelivat syiden liittyvän siihen, että vuokralaiset eivät kerro asunnonongelmista heti, koska niillä ei koeta olevan suoraa vaikutusta vuokralaisen talouteen. Lisäksitulos saattoi liittyä vuokralaisten erilaiseen elämäntilanteeseen, asukasprofiiliin javuokra-asukkaiden yleisesti erilaiseen toimintaan. Vuokralaiset saattavat myös ajatella, ettämaksaessaan vuokraa on oikeus rajattomaan kulutukseen. Eräs haastateltava nosti esilletutkimuksen, jossa oli todettu vuokralaisten tuottamien jätteiden määrän olevan suurempikuin omistusasujien. Kyseisen haastateltavan mukaan tulos saattoi johtua siitä, että omistusasujallaasumisen kustannukset tuntuvat suoraan yhtiövastikkeessa.65

Osassa haastatteluja kyseenalaistettiin kysymyksessä esitetty väite vuokralaisten omistusasujiinverrattuna suuremmasta kulutuksesta. Haastateltavien mukaan yhden tutkimuksenperusteella ei voida tehdä johtopäätöstä kulutusten eroavaisuuksista. Kulutukseen vaikuttavatesimerkiksi elämäntilanne ja asukkaiden ikärakenne, minkä vuoksi suuremmankulutuksen syyksi ei voida nostaa pelkästään asunnon hallintamuotoa. Lisäksi esille nousiomistajan vaikutus kulutukseen: suurempi kulutus voi johtua myös siitä, että asunnonomistaja ei huolehdi asianmukaisesti asunnon kunnosta. Kysymyksen yhteydessä mainittiinuudestaan kahtiajaon välttäminen: haastateltavien mukaan vuokra-asujaa ei saisi leimataomistusasujaa huonommaksi asukkaaksi.Kategorian kolmannessa kysymyksessä kysyttiin, mikä voi olla syynä vuokranantajien javuokralaisten vähäiseen kiinnostukseen taloyhtiön ja asunnon energiataloudellisuutta kohtaan.Eräässä haastattelussa kävi ilmi, että kysymyksessä käytetyn tutkimuksen tuloksetovat todennäköisesti tulevaisuudessa erilaiset, koska tutkimus oli tehty aikana, jolloinenergiatodistukset olivat juuri tulleet käyttöön. Jatkossa vuokralaisten ja vuokranantajienkiinnostus voi siis olla suurempaa. Haastateltavien mukaan osapuolten kiinnostusta voidaanmyös lisätä asennemuutoksella. Toinen keino on pyrkiä vaikuttamaan kulutuksestamaksamisen kautta. Ongelmana on se, että vuokralaisilla ei ole pääomapanostusta asuntoon,minkä takia he kokevat, ettei energiataloudellisuus näy tarpeeksi omissa asumiskustannuksissa.Lisäksi haastateltavat nostivat esiin sen, että vuokralaisen valitessa asuntoamuut kriteerit ovat energiataloudellisuuteen nähden etusijalla. Vuokranantajaa taas kiinnostaaasunnon tuotto ympäristönäkökulmien sijaan. Toisaalta erään haastateltavan mukaanvuokranantajilla ei ole mahdollisuutta hankkia energiatehokasta kohdetta, koska sellaisiaei ole rakennettu riittävästi.Haasteltaville esiteltiin tutkimuksen yhteydessä esille noussut ajatus siitä, kuinka asuntojenkohdalla ei ole samanlaisia kannustimia ympäristöystävällisyyteen kuin toimitilojen kohdalla.Haastateltavat tunnistivat haasteen ja olivat sitä mieltä, että ympäristöystävällisyydentulisi näkyä asumiskustannuksissa. Haastateltavien mukaan sertifikaatteihin liittyy ongelmia:niille ei ole tilausta, ne ovat raskaita toteuttaa, eivätkä toimitiloille suunnatut sertifikaatitsovellu ainakaan suoraan asuntopuolelle. Haastateltavat olivat sitä mieltä, että luokituksiakuitenkin tarvitaan. Tällöin indikaattorien tulee olla uskottavia. Energiataloudellisuudenmarkkinoinnissa tulisi painottaa asumisviihtyvyyttä ja rahan säästöä.Haastateltaville esiteltiin lyhyesti, kuinka asumisen ympäristöystävällisyyttä voidaan parantaalaitteiden ja muutostöiden avulla. Haastateltavat suhtautuivat positiivisesti esiteltyihinkeinoihin. Heidän mukaansa ympäristöystävällisyys tulisi tuoda esiin positiivisessa sävyssäja rohkaista asukkaita ilmoittamaan asumisen epäkohdista. Ongelmia voi ilmetähaastateltavien mielestä erityisesti yksityisten vuokranantajien asunnoissa. Suurten vuokranantajienvuokrataloissa tehdään useammin esimerkiksi määräaikaistarkistuksia, minkävuoksi epäkohdat havaitaan helpommin.Asuinhuoneistojen ympäristövaikutuksien kysymyskategorian viimeiset kaksi kysymystäkäsittelivät asukkaiden jokapäiväisiä toimintatapoja ja niiden vaikutusta energian- ja vedenkulutukseen.Haastateltavien mukaan päivittäisten käyttötottumusten muutoksilla voidaansaavuttaa 10–30 % säästö energian- ja vedenkulutuksessa. Eniten potentiaalia nähtiinlämpimän veden kulutuksessa. Käyttötottumusten muuttamisessa tärkeimpänä pidettiinlämpimän veden kulutuksen, tilojen lämmityksen ja valmiustilojen sähkönkulutuksen vähentämistä.66

Kulutuksen mittausHaastateltavilta kysyttiin kulutuksen mittaukseen liittyen mielipidettä mittaroinnin nykytilanteesta,tärkeimmästä mittaroidusta kulutuslajista sekä mittaroinnin paremmasta hyödyntämisestä.Haastateltavat olivat sitä mieltä, että mittarointia on käytetty sen verran, kun onollut tarpeen. Huoneistosähkön huoneistokohtainen mittaus on yleistä ja uudisrakennuksissahuoneistokohtaiset vesimittarit ovat nykyisin pakollisia. Eräs haastateltava kritisoi huoneistokohtaistenvesimittareiden laskutuskäytäntöä: hänen mukaansa vesilaitoksen pitäisikiinteistön omistajan sijasta laskuttaa asukkaita vedenkäytöstä. Haastatteluissa kävi myösilmi, etteivät kaikki kiinteistön omistajat käytä huoneistokohtaisesti mittaroitua kulutustalaskutuksen perusteena. Todelliseen kulutukseen perustuvaa laskutusta ei ole koettu hyödyllisenä,koska sen aiheuttaman lisätyön määrä on ollut suurempi kuin koettu hyöty. Laskutuksensijasta vedenkulutukseen on pyritty vaikuttamaan asukasinformaation avulla.Tärkeimpänä huoneistokohtaisen mittaroinnin kohteena pidettiin vedenkulusta. Myös sähkön-ja vedenkulutuksen huoneistokohtainen mittarointi nousi keskusteluissa esille. Mittaroinninparempaa hyödyntämistä pidettiin mahdollisena veden ja lämmön osalta. Yksihaastateltavista toivoi myös järjestelmäkohtaisen mittaroinnin kehittämistä.Kulutuksen mittaukseen liittyen haastateltavilta kysyttiin syitä huoneistokohtaisen mittaroinninhitaaseen yleistymiseen sekä mielipidettä siitä, tulee huoneistokohtainen mittarointijatkossa yleistymään. Tärkeimpänä syynä hitaaseen yleistymiseen pidettiin kustannustensuuruutta verrattuna saavutettuun hyötyyn. Laitteet ja ylläpito maksavat liikaa ja vanhojentalojen kohdalla esimerkiksi huoneistokohtaisten vesimittareiden asentaminen on taloudellisestijärkevää ainoastaan tietynlaisten putkiremonttien yhteydessä. Muina syinä pidettiinmuun muassa energian halpaa hintaa ja vesiyhtiöiden harjoittamaan lobbausta. Huoneistokohtaistamittarointia ei ole yleisesti pidetty riittävän tärkeänä asiana. Haastateltavien mukaankulujen jakaminen tasan huoneistojen kesken on ollut niin helppoa, etteivät huoneistokohtainenmittarointi ja laskutus ole sen vuoksi yleistyneet. Osa haastateltavista piti varsinkinhuoneistokohtaisen vedenkulutuksen mittaroinnin ja laskutuksen vastustusta käsittämättömänäasiana. Osa haastateltavista ei pitänyt huoneistokohtaisen mittaroinnin ja laskutuksenyleistymättömyyttä suurena epäkohtana.Haastateltavat olivat sitä mieltä, että huoneistokohtainen mittarointi tulee yleistymäänEU:n asettamien vaatimusten kautta. Myös asenne- ja poliittinen ilmasto ovat viemässä kehitystämittaroinnin suuntaan. Erään haastateltavan mielestä huoneistokohtaisen lämmönkulutuksenmittauksen osalta yleistyminen tulee tapahtumaan vain EU:n vaatimuksesta.Toinen haastateltava nosti esille ajan vaikutuksen: aiemmin mittarit eivät olleet luotettavia,minkä vuoksi kuluu aikaa ennen kuin ihmisten asenteet niitä kohtaan muuttuvat.Haasteltavilta kysyttiin, onko huoneistokohtaisten vesimittareiden asentaminen tavoiteltavaahuolimatta niihin liittyvistä kustannuksista. Valtaosa haastateltavista oli sitä mieltä, ettäasentaminen on tavoiteltavaa. Haastateltavat kuitenkin asettivat ehdoiksi muun muassamittareiden kustannusten alenemisen ja asteittaisen etenemisen. Lisäksi osa haastateltavistapiti mittareita järkevänä investointina vain uudisrakennuksissa. Osa haastateltavista painottierityisesti mittareiden ja mittaroinnin kustannuksia: heille kustannukset ovat ratkaisevatekijä. Haastatteluissa tuli esiin myös mittarointiin perustuvan laskutuksen oikeudenmukaisuus:mikäli huoneistokohtaisia mittareita käytetään laskutuksen perusteena, laskutuksen jaerityisesti tasauslaskutuksen tulee olla oikeudenmukaista ja tasapuolista.67

Haastateltavilta tiedusteltiin ajatuksia huoneistokohtaisesta lämmönkulutuksen mittauksesta.Haastateltavat suhtautuivat asiaan ristiriitaisesti: mittaus nähdään tavoiteltavana asiana,mutta toisaalta siihen liittyy paljon haasteita. Mittauksen positiivisena puolena pidettiinihmisten tiedon lisääntymistä omasta kulutuksesta. Mittauksesta tekevät haasteellisen senmonimutkaisuus ja mahdollisesti tarvittavat korjauskertoimet. Lisäksi huoneistokohtainenlämmönkulutuksen mittaus on kustannustekijä, joka nostaa asumiskustannuksia.Asuinhuoneistojen vuokraus ja teoreettiset mallit vuokrasopimuksen osapuolten toiminnalleAsuinhuoneistojen vuokrauksen kohdalla haastateltavilta kysyttiin mielipidettä bruttovuokrauksesta.Haastateltavien mukaan kulutuksen vähentymisen tulisi näkyä vuokrassa ja mieluitenajallisesti mahdollisimman nopeasti. Erään haastateltavan mukaan kaikkien vuokranantajientulisi siirtyä pois bruttovuokran käytöstä, koska se ei ole läpinäkyvä. Myös toisenhaastateltavan mukaan energiatehokasta vuokra-asumista on mahdotonta saavuttaakäyttämällä bruttovuokraa. Bruttovuokraa pidettiin kuitenkin kokonaisvaltaisena palveluna,jota voi olla vaikea muuttaa olemassa olevissa vuokrasuhteissa.Haastateltavilta kysyttiin, kokevatko he kappaleessa 3 esitetyt teoreettiset vuokraasumiseenliittyvät kannustinongelmat todelliseksi ongelmaksi suomalaisessa vuokrasopimuskäytännössä.Suurimmalle osalla haastateltavista kaksijakoinen ongelma oli vieras. Ainoastaanyksi 14 haastateltavasta tunnisti käsitteen vuokranantaja–vuokralainen -ongelma.Osa haastateltavista piti teoreettisia ongelmia todellisena. Erityiseksi haasteeksi koettiinkulutusongelma varsinkin yksityisten vuokranantajien vuokra-asunnoissa. Haastateltavienmielestä kulutusongelma ratkeaisi parhaiten mittaroinnilla. Haastateltavat nostivat esiinmyös vuokranantajan roolin: tämän pitäisi huolehtia siitä, että esimerkiksi patteriverkostonsäätöjen avulla huoneistossa on sopiva lämpötila.Osa haastateltavista ei pitänyt teoreettisia kannustinongelmia suurena haasteena käytännönasumisessa. Arava- ja korkotuetuissa vuokra-asunnoissa kulut vaikuttavat suoraan vuokraan,jolloin asukas hyötyy alentuneesta kulutuksesta. Haastateltavien mukaan kannustinongelmiinkuuluva tehokkuusongelma ei taas ole todellinen ongelma siitä syystä, ettävuokranantajat hankkivat esimerkiksi hyvin energiatehokkaita laitteita. Haastateltavienvastauksista tuli ilmi kuitenkin ristiriita: vuokranantajat haluaisivat ostaa energiatehokkaimpialaitteita, mutta se ei ole taloudellisesti mahdollista. Toisaalta haastateltavat sanoivatostavansa vuokranantajina aina parasta laatua vuokra-asuntoihinsa. Erään haastateltavanmukaan vuokranantajien on helppoa sanoa hankkivansa parasta laatua olevia laitteita,vaikka todellisesti näin ei tapahtuisi. Toisen haastateltavan mielestä todellista tehokkuusongelmaaei voi syntyä siitä syystä, että kodinkoneiden energiatehokkuuden välillä eiole suuria eroja.Työn konkreettiset tavoitteetTyön konkreettisten tulosten osalta haastateltavilta tiedusteltiin aluksi mielipidettä työn yhteydessälaadittavasta vuokrasopimusmallista ja asumisen ohjeistuksesta. Haastateltavatsuhtautuivat pääosin niihin positiivisesti. Heidän mukaansa asumisen ympäristöystävällisyyttätulee pyrkiä edistämään kaikilla tavoilla. Erityisesti vuokrasopimusmalliin liittyykuitenkin myös haasteita. Malli itsessään ei haastateltavien mukaan johda mihinkään: jottamalli onnistuisi tehtävässään, se tulee saada todelliseen käyttöön. Haastateltavat suhtautui-68

vat epäilevästi myös vuokralaisen määräämiseen. Useiden haastateltavien mielestä pelkätvelvoitteet ilman sanktioita eivät voi käytännössä toimia. Haastateltavien mukaan mallinpitäisi olla aluksi yksinkertainen ja helppokäyttöinen. Jatkossa mallia voitaisiin räätälöidäerilaisiin tarpeisiin. Lisäksi vuokrasopimusmallin tulee olla kannustava. Jos mallissa käytetäänehtoja, haastateltavien mukaan tarjolla tulee olla myös neuvoja ja opastusta asukkaille.Kategorian toinen kysymys koski vuokranantajien ja vuokralaisten valmiutta sopia ympäristöystävällisestäasumisesta. Kysymys osoittautui vaikeaksi ja muistutti aiemmin esitettyäkysymystä vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyden mahdollisesta tilauksesta. Haastateltavienmukaan vuokranantajat ja vuokralaiset voivat olla valmiita sopimaan ympäristöystävällisestäasumisesta, mikäli vuokrasopimuksen ehdot eivät ole liian jyrkkiä.Kolmas kysymys kategoriassa liittyi vuokranmääritysmekanismeihin ja erityisesti nettovuokraanja jaettuun vuokraan. Haastateltavat pitivät nettovuokraa sopivana pientaloihinsovellettuna. Nettovuokran haasteina pidettiin sen käytön vaatimaa mittarointia ja taloonliittyviä remontteja. Nettovuokran kohdalla remontit voivat aiheuttaa kannustinongelmia,koska vuokranantajalla ei ole taloudellista kannustinta tehdä muutoksia, jotka alentavatvuokralaisen maksamia ylläpitokustannuksia. Nettovuokraus vaatii siis sopivia ehtoja remontteihinliittyen.Jaettu vuokra herätti haastateltavien keskuudessa paljon erilaisia ajatuksia. Osa haastateltavistapiti jaettua vuokraa todellisena vaihtoehtona bruttovuokralle, kun taas osa näki jaetunvuokran mallin liian haasteellisena. Positiivisesti suhtautuvien mukaan jaettua vuokraa pelätäänaina hieman, mikä ei kuitenkaan saisi olla este sen käyttämiselle. Jaetun vuokranongelmana taas pidettiin muun muassa sen käyttöön liittyvää lisätyötä. Lisäksi pohdittiin,kuka maksaisi mahdolliset ylimääräiset yhtiövastikkeet. Jaetun vuokran hyötyä kyseenalaistettiinmyös sillä perusteella, että asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut ovat keskimäärinyhtä suuria kaikissa yhtiössä, minkä vuoksi jaetulla vuokralla ei olisi suurta tiedollistamerkitystä vuokralaisille. Erään haastateltavan mukaan jaetun vuokran käyttöönotto vaatisivähintään pilotointia.Haastateltavilta kysyttiin netto- ja jaetun vuokran lisäksi mielipidettä asumisen ”perustasosta”,jonka vuokralainen saisi tietyllä vuokralla. Haastateltavat suhtautuivat ideaan positiivisesti,mutta tunnistivat myös siihen liittyvät haasteet. Lämpöenergiankulutukseenvaikuttaa useita asukkaasta riippumattomia tekijöitä, minkä vuoksi tietyn lämpömäärän tarjoaminenasukkaalle on käytännössä hankalaa. Asumisen ”perustaso” vaatisi myös tarkkaamittarointia, mikä loisi kustannuksia ja olisi haasteellista tai jopa mahdotonta jo rakennetuissataloissa.Vuokranmääräytymismekanismin lisäksi haastateltavilta kysyttiin mielipidettä vuokrasopimuksenehdoista. Osa haastateltavista suhtautui skeptisesti julistuksenomaisiin ehtoihin.Heidän mukaansa ehtoja, joita ei voida sanktioida, ei myöskään noudateta. Osa haastateltavistataas suhtautui positiivisesti ajatukseen lisätä vuokrasopimukseen ympäristöystävällisiäehtoja. Ehdot voivat heidän mukaansa saada asukkaat pohtimaan omia toimintatapojaan.Lisäksi haastateltavien mukaan asukkaat voivat olla niin tunnollisia, ettei sanktioidenpuuttuminen poista ehtojen merkitystä. Ehtojen etuna on myös se, että yksityisen vuokranantajanvuokrasopimukseen otetut ympäristöystävälliset ehdot voivat toimia ohjeinaasukkaalle. Suurilla vuokranantajilla on käytössään omat vuokrasopimusmallinsa ja asukasoppaansa,mutta yksityisillä vuokranantajilla on harvemmin tällaisia työkaluja.69

Kategorian viimeiset kysymykset koskivat vuokra-asukkaalle laadittavaa asumisen ohjeistusta.Siihen liittyen haastateltavilta kysyttiin, mistä asumiseen liittyvistä asioista asukkaatovat yleensä tietämättömiä. Haastateltavien mukaan tietämyksen taso vaihtelee: osa asukkaistatietää paljon ja osa vähemmän. Eniten vastauksissa tulivat ilmi sisälämpötiloihin javedenkäyttöön liittyvä tietämättömyys. Lisäksi mainittiin lajittelu ja laitteiden käyttö. Merkittävä,useiden haastateltavien mainitsema asia oli yksiköt, joita asukkaat tuntevat huolestuttavanvähän. Haastateltavien mukaan kulutus pitäisi kääntää aina rahaksi, jotta asukaskäsittäisi paremmin kulutuksensa vaikutuksen.Lisäksi tiedusteltiin haastateltavien suhtautumista työn yhteydessä kehitettävään asumisenohjeistukseen. Haastateltavat pitivät ohjeistuksen laatimista hyvänä asiana. Toisaalta haastateltavatmuistuttivat, että ohjeistuksia on jo olemassa runsaasti. Tämän takia ohjeistuksessapitäisi olla jokin uusi näkökulma, kuten esimerkiksi käyttötottumusten rahallistenvaikutusten esittäminen. Erään haastateltavan muistutti kysymyksen yhteydessä siitä, ettäasukkaille suunnattua tiedottamista tulisi jatkaa siitä huolimatta, etteivät vaikutukset näkyisivälittömästi.LopputuloksetLopputuloksiin liittyvässä kategoriassa haastateltaville esitettiin kolme kysymystä. Ensimmäinenkoski mahdollisia ongelmia vuokrasopimusmallin käytäntöön viemisessä.Haastateltavat pelkäsivät, että ympäristöystävällinen vuokrasopimusmalli jää vain malliksi,joka ei päädy todelliseen käyttöön. Haasteita nähtiin myös siinä, saadaanko ihmiset innostumaanasumisen ympäristöystävällisyydestä ja toimimaan mallin mukaan. Huomionarvoisenaasiana pidettiin sitä, kuinka tehdystä tutkimuksesta ja vuokrasopimusmallista kerrotaanjulkisuudessa. Haastateltavien mukaan ympäristöystävällisen vuokra-asumisen kehittämisessätulee edetä asteittain ja kehitystyöhön pitää varata riittävästi aikaa.Kategorian toinen kysymys koski jonkin aiheen mahdollista puuttumista tutkimuksesta.Valtaosa vastaajista oli sitä mieltä, että oleelliset asiat olivat käsitelty. Haastatteluissa tulikuitenkin ilmi kaksi asiaa, jotka voisivat vaatia syvempää tutkimista. Asukasprofiilienhyödyntäminen vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyden yhteydessä saattaisi eräänhaastateltavan mukaan tuoda uusia näkökulmia tutkimusaiheeseen. Toinen työssä käsittelemättäjäänyt asia oli vuokrausprosessi. Vuokrasopimusmallilla ei saavuteta mitään, jososapuolten ajatusmalli on väärä. Tämän vuoksi huomiota tulisikin kiinnittää myös vuokrausprosessiin.Haastattelun viimeinen kysymys liittyi aihetta koskeviin jatkotutkimusmahdollisuuksiin.Esille nousivat vuokrasopimusmallin käytännön kokeilu, pienempien osa-alueiden syvempitutkiminen sekä mittaroinnin vaikutusten seuraaminen. Useat haastateltavat olivat sitämieltä, että vuokrasopimusmallin testaus ja seuranta ovat seuraava askel aiheen tutkimisessa.Haastateltavat toivat esiin myös ajatuksia asuinalueiden suunnittelun vaikutusten sekäolemassa olevien energiatehokkaiden rakennusten käytön tutkimisesta.70

6 Ympäristöystävällisyyteen kannustava vuokrasopimusmallija ohjeistus6.1 Vuokrasopimusmallin sisältö ja rakenne6.1.1 Vuokrasopimusmallin pääelementitPyrittäessä ympäristöystävälliseen vuokra-asumiseen on huomiota kiinnitettävä vuokrasuhteeseen.Vuokrasopimus toimii vuokrasuhteen osapuolten välistä suhdetta säätelevänä instrumenttina.Vuokrasopimuksella voidaan vaikuttaa osapuolten velvollisuuksiin ja oikeuksiin.Suomalainen asuinhuoneistojen vuokrausta koskeva lainsäädäntö perustuu sopimusvapauteen,jota tosin rajoitetaan eräissä tapauksissa. Vuokrasopimus on keskeisessä asemassapyrittäessä ympäristöystävälliseen vuokra-asumiseen. Vuokrasopimuksella voidaansaavuttaa tilanne, jossa molemmat osapuolet toimivat ympäristöystävällisyyttä edistävällätavalla. Tämä kuitenkin vaatii muutosta vuokrasopimuskulttuuriin. Rakennuksen ympäristöystävällistäkäyttöä edistävää toimintaa voidaan tukea esimerkiksi niin sanottujen vihreidenvuokrasopimusten avulla. (Roussac et al. 2008).Vihreälle vuokrasopimukselle ei ole yhtä vakiintunutta määritelmää (Hinnels et al. 2008;Smith & Tufty 2009). Erään määritelmän mukaan vihreällä vuokrasopimuksella tarkoitetaansopimusta, joka luo taloudellisia kannustimia sekä vuokralaiselle että vuokranantajallekäyttäytyä energiatehokkaalla tavalla. Vihreille vuokrasopimuksille on tunnusomaista sopiminenenergiatehokkuudesta, palvelumaksuista, huollosta, korjauksista, jälleenrakentamisestaja vuokrasta. (Bonde 2011.) Toisen näkemyksen mukaan vihreä vuokrasopimus eirajoitu vuokraan, ehtoihin tai muihin liiketoiminnallisiin elementteihin, vaan vihreä vuokrasopimuskattaa koko vuokrausprosessin (Smith & Tufty 2009). Vihreät vuokrasopimuksetauttavat vuokralaista ja vuokranantajaa ilmaisemaan jakamansa tavoitteet (Jewell2009).Vihreitä vuokrasopimuksia tarvitaan useista syistä. Vaikka rakennus olisi ominaisuuksiltaanenergiatehokas, todellinen tehokkuus riippuu myös tavasta käyttää rakennusta. Erääntutkimuksen mukaan Australian Building Greenhouse Rating -arvioinnin mukainen 4,5tähden rakennus voi olla käytännössä vain 1,5 tähden rakennus käyttötapojen vuoksi. Tällöinenergiankulutus ja rakennuksen kustannukset tuplaantuvat. (Woodford 2007.) Vihreävuokrasopimus on helpointa laatia uudelle rakennukselle, joka on rakennettu korkeidenenergiatehokkuusstandardien mukaan. Toisaalta jo olemassa olevissa rakennuksissakinvoidaan parantaa rakennukseen liittyvää ympäristöystävällisyyden toimintakykyä vihreidenvuokrasopimusten avulla. (Hinnels et al. 2008.)Vihreän vuokrasopimuksen solmimisessa on kaksi tärkeää vaihetta. Ensimmäinen tavoiteon päästä yhteisymmärrykseen tilojen ominaisuuksista, jotka halutaan nostaa esiin vuokrasopimuksessa.Vuokrasopimuksessa voidaan tavoitella kokonaisvaltaista asioista sopimistatai keskittyä vain ratkaisuihin, jota ovat käytännöllisimpiä tai kustannustehokkaimpia toteuttaa.Toinen vaihe on päättää, kuinka merkittävästi vuokrasopimuksella halutaan vaikuttaavuokralaisen tai vuokranantajan käyttäytymiseen. Tällöin määritellään, asetetaankovaatimuksia esimerkiksi energiankulutukseen tai jätteiden kierrätykseen liittyen vai tarjoaakovuokranantaja vuokralaiselle vain edellytykset toimia ympäristöystävällisesti. (Jewell2009.)71

Vihreän vuokrasopimuksen laatiminen vaatii tietoa ja yhteistyötä. Sovittaessa ekologisestikestävän kehityksen tavoitteista tulee luoda tasapaino yhteistyön ja ohjauksen välillä.Vuokralaisen tulee vuokrasopimuksen neuvotteluprosessissa pohtia erityisesti mitä vihreydellä tavoitellaan, millainen on alkutilanne, kuinka halutut päämäärät saavutetaan, kuka saa hyödyt, mitä on saavutettu ja kuinka erimielisyydet ratkaistaan. (Roussac et al. 2008.)Toimitiloille laaditut vihreät vuokrasopimukset voidaan jakaa ympäristöystävällisten päämäärienkattavuuden mukaan tummanvihreisiin ja vaaleanvihreisiin vuokrasopimuksiin.Tummanvihreät vuokrasopimukset sisältävät erityisiä ympäristötavoitteita ja ne sopivat paremminrakennettu tiukkojen ympäristöstandardien mukaan rakennetulle rakennukselle.Vaaleanvihreät vuokrasopimukset taas sisältävät yleisemmällä tasolla sovittuja asioita.Vaaleanvihreässä vuokrasopimuksessa voidaan esimerkiksi velvoittaa vuokralainen hankkimaanvähän energiaa kuluttavia laitteita. (Bonde 2011; Hinnels et al. 2008.)Vihreitä vuokrasopimuksia on tutkittu ja käytetty pääasiassa toimitilojen yhteydessä. Tämäntutkimuksen perusteella myös asuinhuoneistojen kohdalla on tarvetta ympäristöystävällisyyteenkannustaville vuokrasopimuksille. Tästä syystä työn yhteydessä laaditaanvuokrasopimusmalli, jota voidaan kutsua myös vihreäksi vuokrasopimukseksi. Vuokrasopimusmallintulee olla tasapuolinen sopimus, joka sitouttaa sopimusosapuolet toimimaanympäristöystävällisellä tavalla. Sopimus sisältää velvollisuuksia kummallekin osapuolelle.Ympäristöystävällisellä vuokrasopimusmallilla yritetään ratkaista vuokra-asumiseen liittyviäkannustinongelmia ja ohjata vuokralaista ja vuokranantajaa toimimaan ympäristöystävällisesti.Työn tuloksena syntyvän ympäristöystävällisen vuokrasopimusmallin rakenne eipoikkea tavallisesta vuokrasopimusmallista. Vuokrasopimusmalliin on lisätty tavanomaistenasioiden rinnalle ympäristöystävällisiä elementtejä.Ympäristöystävällisyyttä voidaan edistää vuokrasopimuksessa kahdella eri tavalla. Ensimmäinenvaihtoehto on vähentää perinteisissä vuokrasopimuksissa ilmeneviä taloudellisiaesteitä. Tämä tarkoittaa kulujen ja hyötyjen kohdentamista sopimusosapuolille. Toinenkeino on sisällyttää sopimukseen ympäristöystävällisiä sopimusehtoja joilla pyritään saavuttamaanmäärättyjä ympäristöystävällisyyteen liittyviä tavoitteita. (Smith & Tufty 2009.)Ympäristöystävällinen näkökulma tuodaan myös tämän työn yhteydessä laadittavaan sopimukseenkahdella tavalla: sopimusosapuoliin pyritään vaikuttamaan sekä taloudellisinkeinoin että sopimusehdoin. Taloudelliset keinot tarkoittavat vaikuttamista osapuolten taloudelliseenvastuunjakoon. Suomalaisessa vuokrasopimuskäytäntöön liittyvät kannustinongelmatsyntyvät siitä, että maksaja ja käyttäjä ovat eri taho. Vuokrasopimuksessa pyritäänmuuttamaan käytäntöä siten, että kannustinongelmat vähenisivät. Vuokrasopimukseenlisätään myös ympäristöystävällisyyteen liittyviä sopimusehtoja. Niillä pyritään vaikuttamaankannustinongelmien syntymiseen sekä ohjaamaan vuokralaista ja vuokranantajaatoimimaan ympäristöystävällisellä tavalla.London Climate Change Agency (2007) on selvittänyt, minkälaisia vaatimuksia toimitilojenvihreisiin vuokrasopimuksiin kohdistuu. Vihreä vuokrasopimus on tehokas, jos se onriittävän yksinkertainen, standardisoitu dokumentti. On myös tärkeää, että sopimuksesta tu-72

lee markkinanormi. Tämä vaatii yleensä sitä, että tunnetut toimijat ottavat sopimuksenkäyttöönsä. Vihreän vuokrasopimuksen sisältämien energiankulutukseen liittyvien sitoumuksientulee olla kustannustehokkaita ja niiden pitää heijastaa sekä vuokralaisen ettävuokranantajan tarpeita. Jotta voidaan varmistua jatkuvasta rakennuksen ympäristöystävällisyydenkehittymisestä, tarvitaan tarkkaa ja tehokasta tiedon käsittelyä. Vihreisiin vuokrasopimuksiinliittyy myös kestävän kehityksen arviointi. Kestävään kehitykseen liittyviäominaisuuksia pitää pystyä mittamaan ja vertaamaan muihin rakennuksiin. Lainsäädännölläkinon osansa vaatimuksissa: lainsäädännöllä voidaan tukea organisaatioita, jotka ovatpohtimassa vihreän vuokasopimuksen käyttöönottoa. (London Climate Change Agency2007.)Tässä työssä kehitettävään vuokrasopimusmalliin liittyy useita haasteita. Mallin tulee kannustaamolempia vuokrasuhteen osapuolia toimimaan ympäristöystävällisesti. Mikälivuokrasopimuksella kannustetaan vain vuokranantajaa toimimaan ympäristöystävällisesti,vuokralaisella sitouttaminen ympäristöystävällisyyteen on hankalaa. Jos vuokrasopimuskannustaa ainoastaan vuokralaista ympäristöystävälliseen toimintaan, vuokranantajat eivättodennäköisesti ota sopimusta yleiseen käyttöön. Tämän vuoksi molempien osapuolten tuleesaada etua ympäristöystävällisyyteen kannustavan vuokrasopimusmallin käyttämisestä.Toinen malliin liittyvä haaste koskee sen yksityiskohtaisuuden tasoa. Työn yhteydessä laadittuvuokrasopimusmalli on tarkoitettu yleisluonteiseksi ehdotukseksi, eikä sitä ole modifioituyksittäiselle kiinteistölle. Tämän vuoksi vuokrasopimusmallin ympäristöystävällisetelementit eivät ole yksityiskohtaisia. Jos malli laadittaisiin ennalta määrätylle kiinteistölle,voitaisiin mallissa käyttää tarkempia mekanismeja ja ehtoja. Tällöin sopimuksessa voitaisiinmyös ottaa paremmin huomioon kyseiseen rakennukseen ja sen käyttöön liittyvät ominaispiirteet.Eräs mahdollisuus yllä kuvatun ongelman ratkaisuun on useiden vaihtoehtoisten vuokrasopimusmallientarjoaminen. Tällöin saatavilla on erilaisia malleja, joista voidaan valitavuokrasuhteeseen sopivin malli. Toimitilamaailmassa sertifioidussa rakennuksessa vihreäävuokrasopimusta käytetään ympäristöstandardien säilyttämisessä. Vanhoissa rakennuksissavihreitä vuokrasopimuksia käytetään energiankulutuksen vähentämiseen. Tällaisessa tapauksessavuokrasopimus on räätälöitävä rakennuksen ominaisuuksien mukaan. (Bonde2011.) Asuinhuoneistojen kohdalla voitaisiin laatia erilaiset vuokrasopimusmallit esimerkiksimittaroiduille ja mittaroimattomille rakennuksille. Lisäksi vuokrasopimusmalleja voitaisiinjaotella sen mukaan, sijaitseeko vuokra-asunto niin sanotussa tavallisessa taloyhtiössävai onko vuokra-asunto yhden vuokranantajan omistamassa vuokrataloyhtiössä.6.1.2 VuokranmääräytyminenVuokranmääräytyminen on keskeinen vuokrasopimuksen elementti pyrittäessä vaikuttamaanvuokra-asumisen ympäristöystävällisyyteen. Vuokranmääräytymisellä ja muilla kustannustenjakautumiseen liittyvillä valinnoilla voidaan vähentää vuokra-asumisen kannustinongelmia.Vuokrasopimusmallissa esitetään kolme ympäristöystävällistä liittyen taloudellistenkannustinongelmien vähentämiseen.VuokranmääräytymismekanismitVuokranmääräytymismekanismilla tarkoitetaan tapaa jakaa vastuu pääomakustannusten,pääoman erilliskustannusten ja ylläpitokustannusten maksamisesta vuokralaisen ja vuok-73

anantajan välillä. Asuinhuoneistojen vuokrauksessa yleisesti käytetty bruttovuokraus luokannustinongelmia, jotka haittaavat vuokralaisen ja vuokranantajan ympäristöystävällistätoimintaa. Tämän vuoksi vuokralaisten ja vuokranantajien tulisi pohtia mahdollisia vaihtoehtojabruttovuokralle.Vuokrasopimusmallissa tuodaan esille bruttovuokralle vaihtoehtoiset tavat jakaa taloudellisetvastuut. Nettovuokrausta voidaan suositella pientalon vuokrauksessa. Kun vuokralainenvastaa ylläpitokuluista, häviää kannustinongelmiin kuuluva kulutusongelma. Nettovuokraanliittyy kuitenkin tehokkuusongelma: vuokralaisen vastatessa ylläpitokuluistavuokranantajalla ei ole taloudellista kannustinta parantaa asunnon ylläpitokuluihin vaikuttaviaominaisuuksia. Tämän vuoksi nettovuokrauksen yhteydessä vuokrasopimuksessa tuleesopia vuokralaiselle sallittavista muutostöistä. Tällöin tulee myös sopia muutostöidenoikeudenmukaisesta kulujen jakamisesta.Jaetun vuokran hyödyt liittyvät läpinäkyvyyteen ja vuokralaisen vaikutusmahdollisuuksienlisääntymiseen. Vuokrasuhteeseen ei liity kulutusongelmaa, mikäli vuokralainen maksaaerikseen pääoma- ja ylläpitovuokraa. Jaetun vuokran malliin liittyy kuitenkin nettovuokrantapaan tehokkuusongelma. Tästä syystä myös jaetun vuokran mallissa tulee sopimusosapuoltensopia vuokralaisen muutostyöoikeudesta ja kulujen jakamisesta. Jaetunvuokran mallia ei voida soveltaa suoraan usean asunnon rakennuksessa, jossa kulutusta eimittaroida. Tällaisen asunnon kohdalla ylläpitovuokra voidaan sitoa yhtiön hoitovastikkeeseenilman vastikkeeseen sisältyviä yhtiön rahoituskuluiksi laskettavia kuluja.Mittaroinnin ottaminen laskutuksen perusteeksiVuokra-asumisen liittyy myös kulujen kohdentamisen luomat haasteet. Mikäli usean asunnontalossa asuva asukas saavuttaa säästöjä esimerkiksi vedenkulutuksessaan, kulutuksenvähentymisen taloudellinen hyöty ei kohdistu asukkaalle oikein, jos kulutusta ei mitatahuoneistokohtaisesti. Mittaaminenkaan ei jaa säästöjä oikeudenmukaisesti asukkaille, mikälilaskutus ei perustu mitattuun kulutukseen. Tämän vuoksi vuokrasopimusmallissa onmahdollisuus sitoutua käyttämään huoneistokohtaisesti mitattua energian- tai vedenkulutustakyseisen kulutuslajin laskutuksen perusteena.Ehtoa käytetään todennäköisesti lähinnä vedenkulutuksen mittauksen yhteydessä. Vaikkahuoneistokohtaisen lämmönkulutuksen mittausta ja laskutusta on kokeiltu Suomessa (esimerkiksiMelasniemi-Uutela 1995; Helsingin kaupunki 2011), varsinkin huoneistokohtaisiinvesikeskuslämmityksellisiin mittausjärjestelmiin liittyy ongelmia. Haasteita aiheuttavatmuun muassa korkeat investointikustannukset ja kustannusten tarkka kohdistaminenasuntokohtaisesti (Kimari 1994: 106). Huoneistosähkön kulutusta mittaroidaan ja laskutetaanhuoneistokohtaisesti jo nyt yleisesti.Laskutuksen perustumista mitattuun kulutukseen voidaan perustella oikeudenmukaisuudenlisäksi ympäristönäkökohdilla. Espoonkruunu Oy:n osassa kiinteistöjä on huoneistokohtainenvesimittari ja mittaroituun kulutukseen perustuva laskutus. Espoonkruunu Oy:n kohteissaveden keskimääräinen kulutus kaikki kohteet huomioiden on 150 litraa/asukas/vuorokausija huoneistokohtaisesti mittaroiduissa asunnoissa 130 litraa/asukas/vuorokausi.Huoneistokohtaisia vesimittareita käyttöä ja vaikutuksia arvioineentyöryhmän mukaan huoneistokohtaiseen mittauksen perustuva laskutus yhdistettynä muihinvettä säästäviin toimenpiteisiin on vähentänyt asuinrakennuksen vedenkulutusta 10–30%. (Laitinen et al. 2009: 15.)74

Edellä esitetyn ehdon ottamista vuokrasopimukseen tukee myös se, että useimpien vuokralaistenmielestä vuokra-asunnossa tulisi olla mahdollisuus huoneistokohtaiseen ilmastointiin,lämmönsäätöön ja vedenkulutuksen mittaukseen. Huoneistokohtainen vedenkulutuksenmittaus sopisi tutkimuksen mukaan myös enemmistölle (56 %) vuokralaisista. Vain alleviidennes (19 %) vuokralaisista vastusti huoneistokohtaista vedenkulutuksen mittaamista.(Juntto et al. 66: 2010.)YhteisinvestointimalliYhteisinvestointimallilla tarkoitetaan tässä työssä mallia, jonka avulla vuokra-asumiseenliittyvien hankintojen kustannukset voidaan jakaa vuokralaisen ja vuokranantajan kesken.Tarkoituksena on välttää kannustinongelmiin kuuluva tehokkuusongelma, joka syntyyvuokranantajan vastatessa tekniikasta ja vuokralaisen maksaessa tekniikan käyttöön liittyvätkustannukset. Tämänkaltainen kannustinongelma syntyy esimerkiksi kylmälaitteidenkohdalla.Yhteisinvestointimallin mukaan vuokranantaja voi sisällyttää vuokralaiselta perimäänsävuokraan ympäristöystävällisten investointien hankintamenot siltä osin kuin uusi investointipienentää vuokralaisen maksamia käyttökustannuksia. Investointia hankittaessa tuleeselvittää, mikä on energiatehokkaamman laitteen ja niin sanotun perusvaihtoehdon välinenhintaero. Tällöin tulee myös tutkia, kuinka suuri on laitteiden välinen ero energiatehokkuudessaja tämän eron taloudellinen merkitys. Kyseinen erotus voidaan sisällyttää vuokraanvalitun aikajakson aikana. Lopputuloksena vuokralaisen asumismenojen ei tulisimuuttua.Ehdon käytännön soveltamiseen liittyy kuitenkin useita haasteita. Investointiin liittyväntarkan säästön laskeminen voi olla hankalaa. Lisäksi vuokrasuhteen osapuolten tulee päästäyhteisymmärrykseen ajanjaksosta, jonka aikana vuokralainen maksaa ”ympäristöystävällisen”osan investoinnista.6.1.3 Vuokrasopimuksen ehdotKappaleessa kaksi esitettyjä ympäristövaikutusten vähentämismahdollisuuksia voidaanhyödyntää ympäristötehokkuuteen kannustavassa vuokrasopimuksessa. Ympäristöystävällistenehtojen tavoitteena on saada vuokralainen ja vuokranantaja kiinnittämään huomiotaasumisen ympäristöystävällisyyteen. Useat ehdot liittyvät myös huoneiston kunnossapitoon,mikä saattaa lisätä vuokranantajan kiinnostusta ottaa vihreä vuokrasopimusmallikäyttöönsä.Kaikkia yksittäisiä keinoja ei voida sellaisenaan kirjata vuokranantajan ja vuokralaisen väliseensopimukseen, vaan toimenpiteiden joukosta tulee löytää ne keinot, jotka parhaitensopivat vuokrasopimuksen ehdoiksi. Vuokrasopimukseen kirjattujen ehtojen tulee olla riittävänspesifejä, jotta niillä olisi todellista vaikutusta osapuolten toimintaan. Toisaalta ehtojentulee olla kuitenkin yleispiirteisiä, jotta ne soveltuvat mahdollisimman useaan vuokrasuhteeseen.Ympäristöystävälliset ehdot ovat sopimuksessa kohdassa Ehdot. Ehtoja eiotettu liitteeseen, koska tällöin niiden arveltiin jäävän vaille riittävää huomiota.Ehdoilla asetetaan molemmille osapuolille velvollisuuksia. Tavoitteena on kuitenkin tasapuolinen,molempia tyydyttävä sopimus. Vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia, mitkävuokrasopimusmallissa olevista ehdoista he haluavat ottaa mukaan omaan sopimuk-75

seensa. Ehtoja valittaessa tulee ottaa huomioon sekä vuokrasuhteen että asunnon ominaispiirteet.Sopimukseen mukaan otetut ehdot sitovat osapuolia, mutta niiden noudattamista on vaikeaa,jopa mahdotonta valvoa. Ehtojen avulla pyritäänkin muistuttamaan vuokralaista javuokranantajaa tärkeimmistä ympäristöystävällisyyttä parantavista keinoista. Sopimukseentulisi valita ympäristöystävällisiä ehtoja siten, että sekä vuokranantaja että vuokralainenolisivat velvoitettuja toimimaan ympäristöystävällisellä tavalla. Tällöin molemmat hyötyvätehdoista ja ovat mahdollisesti motivoituneita toimimaan ehtojen sanelemilla tavoilla.Ympäristöystävälliset ehdot on jaettu yhdeksään kategoriaan, jotka ovat tavoitteet ja toiminta, sisäilma sähkö vesi jätteet ja siivous ilmoitusvelvollisuudet korjaukset ohjeistus ja yhteistyö.Tavoitteiden ja toiminnan kategoria koostuu neljästä ehdosta, jotka käsittelevät yleisiävuokrasopimuksen tavoitteita ja pyrkimyksiä sekä vuokranantajan velvollisuuksia edistääasumisen ympäristöystävällisyyttä osakkeen- tai kiinteistönomistajana. Jälkimmäisilläedistämiseen liittyvillä ehdoilla pyritään saamaan omistaja edistämään esimerkiksi taloyhtiökohtaistaenergian- ja vedenkulutuksen seurantaa.Sisäilmakategorian ehdot liittyvät lämpötilaan, tuuletukseen, ilmanvaihtoon sekä lämmitys-ja ilmanvaihtolaitteisiin. Ehdoilla pyritään vähentämään lämmitysenergian turhaa kulutustasekä huolehtimaan huoneiston sisäilman laadusta.Sähkökategorian ehtojen avulla pyritään ohjaamaan vuokralaista vähentämään sähkönkulutusta.Lisäksi sopimusosapuolet voivat sopia, että sähkölaitteiden hankinnoissa otetaanhuomioon energiatehokkuus. Erään tutkimuksen mukaan 38 % ihmisistä oli erittäin valmiitasäästämään energiaa ilmastonmuutoksen ehkäisemiseksi. Kun sama tutkimus tehtiinkolme vuotta myöhemmin vuonna 2007, vastaajat olivat entistä valmiimpia energian säästämiseen.Tällöin 47 % vastanneista oli erittäin valmiita säästämään energiaa. (Wennerström2007: 12). Tulokset osoittavat, että energiankulutukseen ollaan yhä enenevissä määrinvalmiitakiinnittämään huomiota.Vesikategorian ehdoissa huomiota pyritään kiinnittämään huoneistokohtaiseen vedenmittaukseen,lämpimän veden kulutukseen ja vesikalusteiden hankintoihin. Ilman huoneistokohtaistavedenkulutuksen mittarointia mahdolliset vedenkulutuksen pienentäminen onmahdollista lähinnä vuokralaisen käyttötottumuksia muuttamalla ja laitteiden kunnossapidolla.Lisäksi uusien vesikalusteiden avulla voidaan saavuttaa säästöjä.Jätteet ja siivous -kategoriaan ehdot liittyvät huoneiston jäteastioihin, lajitteluun ja ympäristöystävällisiinsiivousaineisiin. Vuokralaisen lajittelua pyritään helpottamalla tarjoamallariittävä määrä toimivia jäteastioita. Toisaalta vuokralainen voi ehdoissa sitoutua lajitte-76

lemaan jätteensä kiinteistön tarjoamien lajittelumahdollisuuksien mukaan. Ehdon toimivuuttatukee vuonna 2007 tehty tutkimus, jonka mukaan 64 % ihmisistä oli valmiita jätteidenlajittelemiseen ja kierrättämiseen ilmastonmuutoksen ehkäisemiseksi (Wennerström2007: 12). Siivoamisen ympäristöystävällisyyttä taas voidaan parantaa sitoutumalla käyttämäänympäristöystävällisiä siivousaineita.Ilmoitusvelvollisuuksien kategorian tavoite on saada vuokralainen ilmoittamaan yleisimmistäasunnoissa havaituista epäkohdista. Näitä ovat huoneiston liian korkea tai matalalämpötila sekä vuotavat vesikalusteet. Jotta vastuut olisivat tasapainossa, vuokranantajallevoidaan asettaa velvollisuus huolehtia ilmoitettujen vikojen korjauksesta.Korjauskategoriassa voidaan sopia korjausrakentamisen ja huoneiston ylläpidossa toteutettavastaympäristöystävällisyydestä. Ohjeistuskategorialla pyritään lisäämään vuokralaisentietoutta asunnon ja siellä olevien laitteiden oikeanlaisesta käytöstä ja huollosta. Ehdollapyritään varmistamaan, että asukas edesauttaa toiminnallaan rakennuksen järjestelmientoimintakykyä. Lisäksi ympäristöystävällisen asumisen ohjeistuksessa ja kierrätysohjeellaopastetaan asukasta toimimaan ympäristöystävällisesti.Yhteistyökategorian ehdon tavoitteena on lisätä vuokralaisen ja vuokranantajan välistäkommunikaatiota ja parantaa vuokrasuhteen laatua. Erään kyselyn mukaan vuokralaisettoivovat, että vuokranantajan ja vuokralaisen välinen yhteistyö saataisiin toimimaan paremmin(Juntto et al. 2010: 70). Tämän vuoksi sopimusosapuolet ehtoa noudattaessaan sitoutuvattarkastamaan kerran vuodessa yhdessä huoneiston kunnon sekä vuokrasopimuksenympäristöystävälliset ehdot. Jokavuotisessa tapaamisessa vuokranantajalla ja vuokralaisellaon asunnon tarkastamisen lisäksi tilaisuus keskustella vuokrasuhteesta. Ympäristöystävällistenehtojen säännöllistä päivittämistä tarvitaan, jotta vuokrasopimus vastaisiosapuolten ja yhteiskunnan muuttuviin tarpeisiin ja käytäntöihin.6.2 Vuokrasopimusmalliin liittyvä ohjeistusVuokrasuhteeseen vaikuttamisen lisäksi ympäristöystävällistä vuokra-asumista voidaan tukeajakamalla vuokralaisille ja vuokranantajille informaatiota. Kuten kappaleessa kolme ontodettu, molemmilla osapuolilla tulee olla riittävästi tietoa asumisen ympäristövaikutuksistaja keinoista vähentää näitä. Tämän työn yhteydessä kehitetään ympäristöystävällisenvuokra-asumisen ohjeistus, jolla neuvotaan, kuinka vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyttävoidaan konkreettisesti edistää.Informaatiovälineet voidaan jakaa koviin ja pehmeisiin keinoihin. Kovilla keinoilla tarkoitetaanoikeudellisesti sitovia keinoja kuten pakollisia energiatodistuksia tai rakennustensertifiointeja. Oppaat taas kuuluvat pehmeisiin keinoihin. Muita pehmeitä keinoja ovatesimerkiksi informaatiokampanjat, energia-informaatiokeskukset ja vapaaehtoiset energialuokitukset.(Golubchikov 2009: 37.)Tutkimuksissa energiansäästöön opastavien ja kannustavien esitteiden tehokkuus on kyseenalaistettu(esim. Henryson et al. 2000). Oppaita ja kirjasia on pidetty liian yleisinä, jottaniillä olisi todellista vaikutusta kulutukseen. Tutkimustulosten valossa vuokra-asumisenohjeistuksen laatimisessa tulee kiinnittää erityistä huomiota kohderyhmän erityispiirteisiin,jotta vältytään liialliselta yleisyydeltä. Lisäksi ohjeistuksen tulee sisältää riittävän yksinkertaistaja konkreettista tietoa, jotta se todellisuudessa hyödyttäisi vuokrasuhteen osapuolia.77

Asukkaille tarkoitettuja oppaita ja ohjeistuksia on laajasti käytössä. Suurimmat vuokranantajatovat laatineet omia ohjeistuksiaan asukkailleen (esimerkiksi VVO & SATO 2011).Lisäksi internetissä on useita asumisen ympäristöystävällisyyteen opastavia sivustoja (esimerkiksiEnergiansäästöviikko & Tee se itse -kotikatselmus 2009). Vaikka tietoa on siisnykyisin saatavilla, varsinkaan yksityisillä vuokranantajilla ei ole materiaalia vuokralaisilleen.Ohjeistuksen tarkoituksena on tarjota vuokranantajille tiivis tietopaketti annettavaksivuokralaisilleen. Ohjeistukseen liittyvänä merkittävänä haasteena voidaan pitää sitä, kuinkaasukas saadaan lukemaan ohjeistus. Ohjeistusta ei voida laatia ainoastaan käyttöohjeeksi,vaan ohjeistuksessa tulee olla myös asukasta motivoivaa tietoa. Tämän vuoksi ohjeistuksenalussa kerrotaan lyhyesti, miksi asumisen ympäristövaikutuksiin tulisi kiinnittäähuomiota. Lisäksi ohjeistuksen aluksi selvennetään, mihin asumisessa käytetty energia kuluu.Ohjeistuksen pääasiallinen sisältö muodostuu kuudesta kohdasta, joita ovatsisäilma,sähkönkulutus,vedenkulutus,jätteet ja siivoaminen,korjaukset javuokranantajan ja vuokralaisen yhteistyö.Ohjeistus tarjoaa konkreettisia neuvoja, kuinka asumisessa voidaan vähentää haitallisiaympäristövaikutuksia. Ohjeistuksessa esimerkiksi opastetaan, kuinka kodinkoneiden säännölliselläpuhdistuksella voidaan vähentää niiden energiankulutusta ja kuinka vesikalusteidenvuodot voidaan havaita. Ohjeistuksessa on tuotu esille myös lukuja, jotka kuvaavatkäyttötottumusten aiheuttamia eroja energian- ja vedenkulutuksessa.78

7 Johtopäätökset7.1 AnalyysiTutkimuksen tärkeimpänä tuloksena voidaan pitää ympäristöystävällisen vuokrasopimusmallinelementtien tunnistamista. Tutkimuksen yhteydessä laadittu vuokrasopimusmalli onluonnos, joka sisältää ehdotuksia mahdollisen käyttöön otettavan vuokrasopimusmallin sisällöksi.Vuokrasopimusmallia ei odoteta otettavan käyttöön sellaisenaan, vaan se tarjoaapohjan jatkotutkimukselle ja -kehitykselle. Ympäristöystävällisen vuokra-asumisen ohjeistustavoidaan sen sijaan käyttää sellaisenaan. Ohjeistus ei varsinaisesti sisällä uutta tietoa,mutta yksityiset vuokranantajat voivat hyödyntää sitä vuokrasuhteissaan.Työn heikkoudet liittyvät vuokrasopimusmallin yleispiirteisyyteen, motivointikeinojenpuuttumiseen, taloudellisten säästöjen vähäisyyteen sekä kulutuksen vähentämisen aiheuttamiinongelmiin. Vuokrasopimusmallia ei ole laadittu tietynlaista rakennusta tai käyttäjäävarten. Siinä esitetyt ympäristöystävälliset elementit jäävät yleiselle tasolle, mikä vähentäämallin tehokkuutta ja toimivuutta. Mikäli malli olisi laadittu tiettyä vuokrasuhdetta varten,olisi siinä voitu sopia yksityiskohtaisemmin ympäristöystävällisyyttä edistävistä elementeistä.Työn toisena heikkoutena voidaan pitää motivointikeinojen puuttumista. Vuokrasopimusmalliinliittyvässä vuokranmääräytymisessä on hyödynnetty taloudellisia kannustimia,mutta vuokrasopimusmallin ehtojen noudattaminen perustuu vapaaehtoisuuteen ilman taloudellisiakannustimia. Ehtojen noudattamista ei pystytä valvomaan ja niiden toimivuusperustuu osapuolten vapaaehtoiseen halukkuuteen vähentää asumisen ympäristövaikutuksia.Kun vuokrasuhteen osapuolilla ei ole taloudellisia motiiveja käyttää mallia, on haasteellistasaada malli yleiseen käyttöön. Vuokranantajilla ei ole tarvetta profiloitua ympäristöystävällisiävuokra-asuntoja tarjoavaksi tahoksi, koska vuokra-asunnoille riittää jo nykyisinkysyntää yli tarjonnan (Juntto et al. 2010: 12). Toisaalta vuokrasopimusmallin tarjoamahyöty asukkaalle jää niukaksi, mikäli vuokranantaja ei sitoudu todellisuudessa toimimaanehtojen mukaan.Vuokrasopimusmallin tulisi sisältää taloudellisia kannustimia, jotta malli voisi toimia. Taloudellisiinkannustimiin voi kuitenkin liittyä myös haasteita. Vaikka vuokrasopimusmallisisältäisi keinon palkita vuokralaista alentuneesta kulutuksesta, mahdollinen rahansäästövoi jäädä melko pieneksi. Suomessa energia on muihin EU-maihin verrattuna halpaa (esimerkiksiEnergiateollisuus 2011), mikä ei tee energiansäästöstä välttämättä houkuttelevaa.Tämän vuoksi huomiota tulisi kiinnittää palkkiojärjestelmän lisäksi esimerkiksi siihen, mitenenergian hinnoittelulla voidaan kannustaa vähentämään kulutusta.Kolmas työhön liittyvä heikkous koskee kulutuksen vähentämisen vaikutuksia. Energiaa javettä voidaan säästää tiettyyn rajaan asti siten, että seuraukset ovat vain positiivisia. Mikälikuitenkin säästetään liikaa tai vääränlaisista asioista, säästöillä voi olla haitallisia seurauksia.Esimerkiksi liiallinen veden säästäminen voi johtaa veden virtaaman vähenemiseen javeden viipymän kasvamiseen verkostossa sekä kiinteistöjen viemäriputkien tukkeutumiseen.Liian alhainen sisälämpötila taas ei ole hyväksi asukkaalle eikä asunnolle. Tärkeääonkin löytää tasapaino liiallisesti säännöstelyn ja tuhlaavan kulutuksen välillä.Työssä tutkittiin, kuinka olemassa oleviin vuokrattuihin asuinhuoneistoihin liittyviä ympäristövaikutuksiavoidaan vähentää. Tutkimuksessa keskityttiin käytönaikaisten vaikutusten79

vähentämiseen laitevalinnoilla ja käyttäytymisen muutoksilla. Tutkimuksen ulkopuolellejätettiin uudisrakentamisen lisäksi koko taloyhtiötä koskevat suuret remontit. Asumisenympäristövaikutuksiin voidaan vaikuttaa korjausrakentamisella, joka on jätetty tutkimuksenulkopuolelle. Toinen oleellinen tutkimuksen ulkopuolelle jäänyt näkökulma on rakennustensuunnitteluvaihe, jolloin päätetään asunnon sijainti ja sen ominaisuudet. Lisäksiasumisen ympäristövaikutusten määrään vaikuttaa asunnon koko, joka on jätetty tarkastelunulkopuolelle. Tärkeä huomiotta jäänyt aihealue on myös asunnon teknisten järjestelmienvaikutukset asumisen ympäristövaikutuksiin: erään tutkimuksen (Kyrö et al. 2011) mukaanyksittäisen asukkaan vaikutusmahdollisuus kasvihuonekaasujen määrään usean asunnonrakennuksessa on suhteellisen vähäinen.Työn tärkeimpänä oletuksena voidaan pitää sitä, että vuokrasuhteen osapuolet haluavat vähentääasumisen ympäristövaikutuksia. Lisäksi työssä on oletettu, että ympäristöystävällisestitoimimisen motiivina ovat rahansäästö, asumisviihtyvyyden parantuminen sekä halutoimia ympäristön hyväksi. Todellisuudessa kaikki asukkaat eivät usko ilmastonmuutokseeneivätkä omiin vaikutusmahdollisuuksiinsa. Tämän vuoksi kannustaminen ympäristöystävälliseenvuokra-asumiseen on oletettua haastavampaa. Työssä ei ole myöskäänkiinnitetty huomiota asukkaiden välisiin käyttäytymiseroihin. Tutkimalla ja hyödyntämälläasukasprofiileja voitaisiin kehittää nykyistä yksilöllisempi ja tehokkaampi vuokrasopimusmalli.Tutkimus tehtiin kirjallisuusselvityksen ja teemahaastatteluiden yhdistelmänä. Kirjallisuustutkimuksessalähteinä käytettiin muun muassa tieteellisiä julkaisuja, ajantasaista lainsäädäntöäja selitysteoksia sekä aiheeseen liittyviä tutkimusraportteja. Kirjallisuusselvityksenlisäksi tehtiin 14 teemahaastattelua. Haastatteluiden luotettavuus pyrittiin varmistamaannauhoittamalla ja litteroimalla pääosa keskusteluista ja kirjoittamalla muistiinpanot nauhoittamattomistahaastatteluista. Haastateltavat edustivat itsensä lisäksi organisaatiotaan,mikä todennäköisesti vaikutti haastateltavien vastauksiin. Lisäksi haastatteluiden tuloksetsaattavat olla liian ympäristömyönteisiä, sillä haastateltaville lähetetyissä haastattelupyynnöissätuotiin selvästi esiin tutkimuksen ympäristöystävällisyysteema. Tutkimusta vartenhaastatelluista henkilöistä valtaosa edusti vuokranantajia tai kiinteistön omistajia. Tutkimuksenluotettavuuden takaamiseksi haastatelluista henkilöistä useampi olisi voinut ollavuokralaisten edustaja.7.2 SuosituksetVuokra-asumisen ympäristöystävällisyyden parantaminen vaatii lisää keinoja ja jatkuvaakehitystyötä. Työn yhteydessä laadittua vuokrasopimusmallia ja asumisen ohjeistusta tuleetestata todellisessa kohteessa. Tällöin vuokrasopimusmallia voidaan muokata kyseisen rakennuksenominaisuudet ja vuokrasuhteen osapuolten tavoitteet huomioiden. Mikäli malliatestataan käytännössä, tulee huolehtia myös jatkuvasta osapuolten neuvonnasta ja ohjauksesta.Lisäksi vuokrasopimusmallia tulee tarpeen mukaan päivittää. Pilotoinnista saatavienkokemusten perusteella vuokrasopimusmallia ja ohjeistusta voidaan kehittää toimivammiksi.Pelkän vuokrasopimusmallin tarjoaminen ei ole tae ympäristöystävällisestä vuokraasumisesta.Huomiota tulee mahdollisessa jatkotutkimuksessa kiinnittää myös vuokrausprosessiinja siihen, kuinka se voi osaltaan tukea ympäristöystävällistä vuokra-asumista.Jatkotutkimuksessa tulee selvittää myös huoneistokohtaisen mittaamisen ulottamista kaikkeenasumiseen liittyvään kulutukseen.80

7.3 YhteenvetoTutkimuksen tarkoituksena oli selvittää, kuinka vuokra-asumiseen liittyviä ympäristövaikutuksiavoidaan vähentää vuokrasopimuksen avulla. Tutkimusongelmaan pyrittiin saamaanvastaus tutkimalla asumiseen liittyviä ympäristövaikutuksia, vuokrasuhteen osapuoltenkäyttäytymiseen vaikuttavia teoreettisia malleja sekä vuokra-asumiseen liittyvää juridiikkaa.Tutkimuksessa havaittiin, että lainsäädäntö ei estä ympäristöystävällisyyden huomioimistavuokrasopimuksessa. Energian- ja vedenkulutukseen sekä jätteisiin liittyy säästöpotentiaalia,joka voi konkretisoitua asumisviihtyvyyden huonontumatta. Asuinhuoneistoihin liittyviäympäristövaikutuksia pystytään vähentämään useilla yksinkertaisilla tavoilla. Keinotvoidaan jaotella kahteen ryhmään sen mukaan, kohdistuvatko ne laitteisiin ja muutostöihinvai asunnon käyttöön. Vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyteen liittyy kuitenkin kannustinongelmia,jotka luovat haasteita ympäristöystävällisyyden toteutumiselle. Kannustinongelmatkiteytyvät siihen, että vuokrasuhteen osapuolet eivät hyödy tekemästään investoinnistatai vähentyneestä kulutuksesta.Tutkimuksen perusteella tärkeämpänä kahdesta teoreettisesta vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyttähankaloittavasta ongelmasta voidaan pitää kulutusongelmaa. Vuokranantajavoi tukea kulutuksen vähentämistä teknisillä ratkaisuilla, mutta asukkaan käyttäytymiseenvaikuttaminen on haasteellista. Käyttäytymistä voidaan pyrkiä ohjaamaan tiedon ja taloudellistenkeinojen avulla. Mikäli kulutusta ei mitata huoneistokohtaisesti, taloudellistenkeinojen toteuttaminen on kuitenkin hankalaa. Mittaroinnin haasteita ovat alhainen kustannustehokkuusja rakennuskannan hidas uusiutuminen. Esimerkiksi huoneistokohtainen vedenmittauson taloudellisesti kannattavaa toteuttaa olemassa oleviin rakennuksiin vain putkiremontinyhteydessä.Vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyttä pyrittiin edistämään laatimalla ympäristöystävällisyyteenkannustava vuokrasopimusmalli ja ympäristöystävällisen vuokra-asumisen ohjeistus.Vuokrasopimusmallin laatimisessa ydinkysymys liittyi siihen, kuinka vuokrasuhteenmolempia osapuolia voidaan kannustaa ympäristöystävällisiin valintoihin ja toimintaan.Työn tuloksena syntynyt vuokrasopimusmalli ohjaa osapuolia ympäristöystävällisyyteenvuokranmääräytymisen ja ympäristöystävällisten sopimusehtojen avulla. Vuokranmääräytymisessäon ympäristöystävällisyyttä pyritty edistämään vuokranmääräytymismekanismien,mittaroinnin ja yhteisinvestointimallin avulla. Ympäristöystävällisillä ehdoillaasetetaan molemmille sopimusosapuolille velvollisuuksia. Ehdot koskevat vuokrauksen tavoitteitaja toimintaa, sisäilmaa, sähkön- ja vedenkulutusta, jätteitä ja siivoamista, ilmoitusvelvollisuuksia,korjauksia, ohjeistusta ja sopimusosapuolten yhteistyötä.Ympäristöystävällisen vuokra-asumisen ohjeistuksessa tarjotaan käytännöllisiä neuvojakoskien ympäristöystävällistä asumista. Lisäksi ohjeistuksessa on tuotu esiin toimenpiteisiinliittyviä taloudellisia säästömahdollisuuksia. Ohjeistus koostuu kuudesta pääkohdasta,joita ovat sisäilma, sähkönkulutus, vedenkulutus, jätteet ja siivoaminen, korjaukset sekävuokranantajan ja vuokralaisen yhteistyö.Tutkimuksen merkittävin tulos on ympäristöystävällisen vuokrasopimusmallin elementtientunnistaminen. Työssä laadittu vuokrasopimusmalli on luonnos, joka luo mahdollisuuksiajatkotutkimukselle.81

LähdeluetteloAalto, Erkki. (2009) Energiatehokkuuden parantaminen ja Energiatehokkuusohjelma. Turuntoimitilavaliokunnan kokous, Turku, 28.4.2009. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 24.3.2011].Saatavissa .Abrahamse, Wokje; Steg, Linda; Vlek, Charles & Rothengatter, Talib. (2005) A review ofintervention studies aimed at household energy conservation. Journal of EnvironmentalPsychology. Vol. 25:3. S. 273–291. ISSN 0272-4944.Adato Energia Oy. (2008) Kotitalouksien sähkönkäyttö 2006. Tutkimusraportti 2.10.2008.[Verkkojulkaisu]. [Viitattu 12.7.2011]. ISBN 978-952-9696-41-3. Saatavissa.(Tekstiviittaus Adato).Ahola, Anssi & Degefa, Merkebu. (2010) Sähköenergiansäästön ja CO 2 -vähennysten potentiaalieri skenaarioissa. Julkaisussa: Energiatehokkuuden kehittäminen energiayhtiöidentoimin. Yhteenvetoraportti ENETE-projektista. S. 46–59. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu24.10.2011]. Saatavissa: .AngloINFO. The global expat network. Renting a House or Apartment in Germany.[Verkkosivusto]. [Viitattu 15.9.2011]. Saatavissa.Asumisterveysohje – asuntojen ja muiden oleskelutilojen fysikaaliset, kemialliset ja mikrobiologisettekijät. (2003) Helsinki: Sosiaali- ja terveysministeriö. 93 s. Sosiaali- ja terveysministerinoppaita 1/2003. ISSN 1236-116X. ISBN 952-00-1301-6. (Tekstiviittaus Asumisterveysohje).Bergenstråhle, Sven. Ei otsikkoa. [Sähköpostiviesti]. Vastaanottaja: Viita, Anne. Lähetetty24.8.2011. Saatavissa: luottamuksellinen.Better Buildings Partnership. (2009) Green Lease Toolkit: Working together to improvesustainability. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 20.9.2011]. Saatavissa.Bonde, Magnus. (2011) Green leases/certificates – a game theory approach. 8.4.2011. Julkaisematonesitys.Brandon, Gwendolyn & Lewis, Alan. (1999) Reducing household energy consumption: aqualitative and quantitative field study. Journal of Environmental Psychology. Vol. 19:1. S.75–85. ISSN 0272-4944.Darby, Sarah. (2006) The effectiveness of feedback on energy consumption. A review forDeftra of the literature on metering, billing and direct displays. Environmental Change Institute.University of Oxford. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 31.8.2011]. Saatavissa.82

Ek, Kristina & Söderholm, Patrik. (2010) The devil is in the details: Household electricitysaving behavior and the role of information. Energy Policy. Vol. 38: 3. S. 1578–1587.ISSN 0301-4215.Ekoenergia. Miksi kannattaa vaihtaa. [Verkkosivusto]. [Viitattu 29.10.2011]. SaatavissaElosuo, Mikko. (2002) Aravalainsäädännön ja -hallinnon vaikutukset aravavuokratalojentalouteen. Espoo: Teknillinen korkeakoulu. 151 s. Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisujaA 24. ISSN 0785-5079. ISBN 951-22-5860-9.Energiansäästöviikko. [Verkkosivusto]. [Viitattu 29.10.2011]. Saatavissa.Energiateollisuus. (2011) Sähkön kansainvälinen hintatilasto, 2. puolivuotiskausi 2010.[Verkkojulkaisu]. [Viitattu 20.11.2011]. Saatavissa.Erat, Bruno & Palttala, Outi. (2009) Kestävä kylä pohjoisissa olosuhteissa. Vertaileva seurantatutkimus.Helsinki: Ympäristöministeriö. 106 s. Suomen ympäristö 32/2009. ISSN1238-7312. ISBN 978-952-11-3548-4.Euroopan komissio. Ilmastonmuutos. Ota ohjat käsiisi: Säädä. [Verkkosivusto]. [Viitattu26.7.2011]. Saatavissa.Fielding, Nigel & Thomas, Hilary. (2001) Qualitative Interviewing. Teoksessa: Gilbert,Nigel (edit.). Researching social life. 2nd ed. repr. London: Sage. S. 123–144. ISBN 0-7619-7245-5.Golubchikov, Oleg. (2009) Green Homes – Towards energy-efficient housing in the UnitedNations Economic Commission for Europe region. United Nations: New York and Geneva.[Verkkojulkaisu]. [Viitattu 2.9.2011]. Saatavissa.Green Building Council Finland. Rakennusten ympäristöluokitukset. [Verkkosivusto].[Viitattu 15.7.2011]. Saatavissa .Gynther, Lea; Rautiainen, Kimmo; Silvonen, Seppo & Suomi, Ulla. (2007) EuP-direktiivin(2005/32/EY) toimeenpanon energiavaikutusten arviointi. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu26.7.2011]. Saatavissa.Haakana, Maarit & Sillanpää, Liisa. (1996) Palautteen ja säästöneuvonnan vaikutus energiankulutukseen– vuorovaikutteinen vertailututkimus kotitalouksissa. Helsinki: Sosiaalipsykologianlaitos, Helsingin yliopisto. 138 s. LINKKI - Kuluttajien käyttäytymisen jaenergiansäästön tutkimusohjelma: 16. ISSN 1237-3087. ISBN 951-45-7375-7.83

Heljo, Juhani; Nippala, Eero & Nuuttila, Harri. (2005) Rakennusten energiankulutus jaCO 2 -ekv päästöt Suomessa. Tampere: Tampereen teknillinen yliopisto. 105 s. Rakentamistaloudenraportti 4/2005. ISSN 1459-4579. ISBN 952-15-1515-5.Helsingin kaupunki. (2011) Itsenäinen kerrostaloasunto. [Verkkosivusto]. [Viitattu23.10.2011]. Saatavissa .Helsingin ympäristötilasto. (2011) Tilasto: Pääkaupunkiseudun kotitalouksien ja palveluidensyntyvät jätemäärät ja käsittelytapa 2004-2008. Helsingin kaupungin ympäristökeskus.[Verkkosivusto]. [Viitattu 26.7.2011]. Saatavissa.Henryson, Jessica; Håkansson, Teresa & Pyrko, Jurek. (2000) Energy efficiency in buildingsthrough information – Swedish perspective. Energy Policy. Vol. 28:3. S. 169–180.ISSN 0301-4215.Hewgill, Richard. Ei otsikkoa. [Sähköpostiviesti]. Vastaanottaja: Viita, Anne. Lähetetty25.8.2011. Saatavissa: luottamuksellinen.Hienonen, Virpi; Kinnunen, Helena & Viita, Anne. (2010) Hyvä vuokrasuhde. 3. p. Helsinki:Kiinteistöalan Kustannus. 120 s. ISBN 978-951-685-233-4.Hinnels, Mark; Bright, Susan; Langley, Angela; Woodford, Lloyd; Schiellerup, Pernille &Bosteels, Tatiana. (2008) The greening of commercial leases. Journal of Property Investment& Finance. Vol. 26:6. S. 541–551. ISSN 1463-578X.Hirsjärvi, Sirkka & Hurme, Helena. (2008) Tutkimushaastattelu. Teemahaastattelun teoriaja käytäntö. Lisäp. Helsinki: Gaudeamus Helsinki University Press. 213 s. ISBN 978-952-495-073-2.Honkapuro, Samuli; Jauhiainen, Niko; Partanen, Jarmo & Valkealahti, Seppo. (2009) Sähkönja kaukolämmön rooli energiatehokkuudessa ja energian säästössä. Lappeenranta:Lappeenrannan teknillinen yliopisto. 132 s. Tutkimusraportti 4, LUT Energia. ISSN 1798-1328. ISBN 978-952-214-841-4.Hyvä vuokratapa. (2008) Vuokralaisten Keskusliitto ry; Suomen Vuokranantajat SVA ry;Suomen Kiinteistöliitto ry & Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry. [Verkkojulkaisu].[Viitattu 17.6.2011]. Saatavissa.Häkkinen, Tarja; Huovila, Pekka; Tattari, Kai; Seppälä, Jyri; Pylkkö, Tapio & Leivonen,Jorma. (1999) Rakentamisen ja rakennusten ekotehokkuus. VTT Rakennustekniikka &Suomen ympäristökeskus. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 18.10.2011]. Saatavissa.IEA. (2007) Mind the gap – quantifying principal-agent problem in energy efficiency. Paris:OECD/IEA. 219 s. ISBN 978-92-64-03884-4.Isännöinnin käsikirja. (2011) 15. uud. p. Kiinteistöalan Kustannus Oy. 1007 s. ISBN 978-951-685-247-1.84

Jaffe, Adam B. & Stavins, Robert N. (1994) The energy-efficiency gap – What does itmean? Energy Policy. Vol. 22:10. S. 804–810. ISSN 0301-4215.Jewell, Mark. (2009) Green Leasing: From Concept to Execution. Buildings. Vol. 103:9. S.24. ISSN 0007-3725.Jones Lang LaSalle & CoreNet Global. (2008) Global Trends in Sustainable Real Estate:An Occupier’s Perspective. 2/2008. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 14.7.2011]. Saatavissa.Junnila, Seppo. (2004) Life cycle assessment of environmentally significant aspects of anoffice building. Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research – Special Series.Vol. 2. S. 81–97. ISSN 1459-5877.Juntto, Anneli; Viita, Anne; Toivanen, Sonja & Koro-Kanerva, Mia. (2010) Vuokra-asuntoHelsingissä sijoituksena ja kotina. Helsinki: Ympäristöministeriö. 112 s. Suomen ympäristö29/2010. ISBN 978-952-11-3822-5. ISSN 1238-7312.Kaleva, Hanna; Lahtinen, Riitta; Sundbäck, Liisa & Niemi, Jessica. (2011) Kiinteistöjeneko- ja energiatehokkuuden mittarit ja tunnusluvut. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 13.7.2011].KTI Kiinteistötieto Oy. 51 s. ISBN 978-952-9833-42-9. Saatavissa.Kanerva, Ari & Kuhanen, Petteri. (2004) Laki liikehuoneiston vuokrauksesta. 3. p. Helsinki:Kiinteistöalan kustannus. 373 s. ISBN 951-685-129-0.Kanerva, Ari & Kuhanen, Petteri. (2011) Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta. 3. uudistettup. Helsinki: Kiinteistöalan kustannus. 416 s. ISBN 978-951-685-228-0.Kangasluoma, Maria (toim.). (2008) Kiinteistönhoidon käsikirja. 2. uud. p. Helsinki: Kiinteistöalankustannus. 480 s. ISBN 978-951-685-201-3.Kasanen, Pirkko (toim.). (2000) Energiansäästö: Motivaatiota, yhteistyötä, kehittyviä toimintamuotoja.Tutkimusohjelman vuosiraportti 2000. LINKKI 2 – Energiansäästön päätöksenteonja käyttäytymisen tutkimusohjelma: 16. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 29.8.2011].Saatavissa .Kasso, Matti. (2001) Huoneenvuokrasopimukset. 2. p. Helsinki: Lakimiesliiton kustannus.234 s. ISBN 952-14-0336-5.Kasso, Matti. (2010) Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen. Helsinki: Talentum.471 s. ISBN 978-952-14-1455-9.Kiinteistöliiketoiminnan sanasto. (2001) Helsinki: Kiinteistöalan kustannus. 44 s. ISBN951-685-086-3.Kimari, Risto. (1994) Huoneistokohtainen lämmitysenergian mittaus ja laskutus. Helsinki:Kauppa- ja teollisuusministeriö. 123 s. Kauppa- ja teollisuusministeriö. Energiaosasto.Tutkimuksia D:202. ISSN 0789-1865. ISBN 951-47-8039-6.85

Klomp, Barbara & Paping, Ronald. Ei otsikkoa. [Sähköpostiviesti]. Vastaanottaja: Viita,Anne. Lähetetty 29.8.2011. Saatavissa: luottamuksellinen.Kollmuss, Anja & Agyeman, Julian. (2002) Mind the Gap: why do people act environmentallyand what are the barriers to pro-environmental behavior? Environmental EducationResearch. Vol. 8:3. S. 241–260. ISSN 1350-4622.Korhonen, Anne; Pihala, Hannu; Ranne, Aulis, Ahponen, Veikko & Sillanpää, Liisa.(2002) Kotitalouksien ja toimistotilojen laitesähkön käytön tehostaminen. Helsinki: Työtehoseura.158 s. Työtehoseuran julkaisuja 384. ISSN 0355-0710. ISBN 951-788-347-1.Korjaustieto-verkkopalvelu. Pientalot: Energiankulutus. [Verkkosivusto]. [Viitattu19.7.2011]. Saatavissa .(Tekstiviittaus Korjaustieto).Koskela, Sirkka; Seppälä, Jyri & Leivonen, Jorma. (2002) Ympäristövaikutukset rakennustenekotehokkuuden arvioinnissa. Helsinki: Suomen ympäristökeskus. 82 s. Suomen ympäristö585. ISSN 1238-7312. ISBN 952-11-1253-0.Kupari, Tiina. (2011) Omaa kotia etsimässä – Nuorten asuminen 2010. Helsinki: Ympäristöministeriö.108 s. Suomen ympäristö 1/2011. ISSN 1238-7312. ISBN 978-952-11-3819-5.Kyrö, Riikka; Heinonen, Jukka; Säynäjoki, Antti & Junnila, Seppo. (2011) Occupants havelittle influence on the overall energy consumption in district heated apartment buildings.Energy and Buildings. Vol. x. S. xx–xx. ISSN 0378-7788.Laitinen, Erkki; Karen, Timo; Puhakka, Pentti; Reisbacka, Anneli; Rintala, Kimmo; Tiitinen,Mirja; Varala, Anna-Liisa; Virtanen, Pertti; Nyman, Mikko & Kauko, Kaisa. (2009)Huoneistokohtaisten vesimittareiden käyttö ja vaikutukset rakennusten energiankulutukseen.Helsinki: Ympäristöministeriö. Työryhmämuistio. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu15.8.2011]. Saatavissa.Laksola, Jaakko. (2005) Veden kulutus ja säästäminen asuinkerrostalossa. Suomen Kiinteistölehti.1/2005. ISSN 0355-7537.Lappalainen, Markku. (2010) Energia- ja ekologiakäsikirja – suunnittelu ja rakentaminen.Tampere: Rakennustieto. 200 s. ISBN 978-951-682-945-9.Lehtinen, Teppo; Haakana, Maarit; Hurmeranta, Ulla; Kimari, Riitta; Kinnunen, Helena;Marttila, Mauri; Nenonen, Juhani; Vanhanen, Jukka; Shemeikka, Jari & Martinkauppi,Kirsi. (2009) Rakennusten kiinteistöveron porrastaminen energiatehokkuuden ja lämmitystavanperusteella. Loppuraportti. Helsinki: Ympäristöministeriö. 37 s. Ympäristöministeriönraportteja 22/2009. ISSN 1796-170X. ISBN 978-952-11-3567-5. [Verkkojulkaisu].[Viitattu 6.9.2011]. Saatavissa.86

London Climate Change Agency. (2007) Green Lease Workshop Outcomes Paper. [Verkkojulkaisu].[Viitattu 26.10.2011]. Saatavissa.L&T. Joka kodin lajitteluohjeet. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 29.7.2011]. Saatavissa.Martinkauppi, Kirsi (toim.). (2010) ERA 17 – Energiaviisaan rakennetun ympäristön aika2017. Helsinki: Ympäristöministeriö, Sitra ja Tekes. 92 s. ISBN 978-952-11-3790-7.Massa, Ilmo & Haverinen, Risto. (2001) Arkielämän ympäristöpolitiikka. Esitutkimus.Helsinki: Ympäristöministeriö. 48 s. Suomen ympäristö 521. ISSN 1238-7312. ISBN 952-11-1019-8.McCalley, L. T. & Midden, Cees, J. H. (2002) Energy conservation through productintegratedfeedback: The roles of goal-setting and social orientation. Journal of EconomicPsychology. Vol. 23:5. S. 589–603. ISSN 0167-4870.Melasniemi-Uutela, Heidi. (1995) Kokemuksen lämmitysenergian huoneistokohtaisestalaskutuksesta: Save-järjestelmän käyttö ja vaikutukset Oulun kunnallisissa vuokrataloissa.Helsinki: Sosiaalipsykologian laitos, Helsingin yliopisto. 52 s. LINKKI - Kuluttajien käyttäytymisenja energiansäästön tutkimusohjelma: 7. ISSN 1237-3087. ISBN 951-45-6975-X.Motiva. (2009) Kyselytutkimus kulutustiedon ja energiansäästöneuvojen antamisesta 2009.[Verkkojulkaisu]. [Viitattu 29.8.2011]. Saatavissa.Motiva. (2011). Vedenkulutus. [Verkkosivusto]. [Viitattu 1.6.2011]. Saatavissa. (TekstiviittausMotiva 2011a).Motiva. (2011) Lämmönkulutus. [Verkkosivusto]. [Viitattu 13.7.2011]. Saatavissa. (TekstiviittausMotiva 2011b).Myyryläinen, Leevi. (2008) Elinkaariajattelu kiinteistönpidossa. 2. uud. p. Helsinki: Kiinteistöalankustannus. 205 s. ISBN 978-951-685-200-6.Nissinen, Ari; Alku Panu; Heine Pirjo; Heiskanen Jan; Korhonen Marja-Riitta; Koski Pertti;Laitila Päivi; Lappi Risto; Laukkanen Pertti; Lehikoinen Sari; Lehtonen Matti & WingsSujit. (2008) Kotien reaaliaikaisen sähkönkulutuksen mittaaminen ja havainnollistaminen –HEAT’07 projektin tulokset. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 15.8.2011]. Helsinki: Suomenympäristökeskus. 99 s. Suomen ympäristökeskuksen raportteja 7/2008. ISSN 1796-1726.ISBN 978-952-11-3051-9. Saatavissa.87

Nissinen, Ari & Dahlbo, Helena. (2009) Asumisen energiankäytön ja jätteiden ympäristövaikutuksiaMittatikulla kuvattuna. Käsikirjoitus 17.9.2009. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu7.7.2011]. Saatavissa.OECD. (2008) Household Behaviour and The Environment: Reviewing the Evidence.[Verkkojulkaisu]. [Viitattu 6.9.2011]. Saatavissa.Partanen, Jarmo; Honkapuro, Samuli; Valkealahti, Seppo; Luukkanen, Jyrki; Vehmas,Jarmo, Honkatukia, Juha; Allievi, Francesca; Mustonen, Suvisanna; Jauhiainen, Niko; Karjalainen,Anne; Panula-Ontto, Juha; Ahoniemi, Maria & Värttö, Mikko. (2009) Haasteistamahdollisuuksia – sähkön ja kaukolämmön hiilineutraali visio vuodelle 2050. [Verkkojulkaisu].[Viitattu 12.7.2011]. Tampere: Tampereen teknillinen yliopisto. 63 s. ISBN 978-952-5615-31-9. Saatavissa.Pesola, Aki; Vehviläinen, Iivo & Virtanen, Elina. (2011) Energiaskenaarioiden järjestelmävaikutuksetrakennuskantaan. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 23.3.2011]. Lahti: Asumisenrahoitus- ja kehittämiskeskus. 38 s. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen raportteja1/2011. ISSN 1797-5514. ISBN 978-952-11-3824-9. Saatavissa.Pulkkinen, Sanna; Vehmas, Anne; Herkkola, Hanna & Sinisalo, Seela. (2008) Pääkaupunkiseudunkotitalouksien sekajätteen määrä ja laatu vuonna 2007. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu29.7.2011]. Helsinki: YTV. 37 s. YTV:n julkaisuja 15/2008. ISSN 1796-6965. ISBN978-951-798-696-0. Saatavissa.Pöyry. (2010) Toimitilakiinteistöt ja ympäristö Suomessa 2010 – Vihreän rakentamisenkysyntä. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 14.7.2011]. Saatavissa.Rakennuksen energiankulutuksen ja lämmitystehontarpeen laskenta – Ohjeet 2007. (2007)Helsinki: Ympäristöministeriö. 62 s. Suomen rakentamismääräyskokoelma D5. ISBN 978-951-37-5141-8. (Tekstiviittaus SRMK D5).Rakennusten energiatehokkuus – Määräykset ja ohjeet 2012. (2010) Luonnos 28.9.2010.Suomen rakentamismääräyskokoelma D3. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 28.11.2011]. Saatavissa. (TekstiviittausSRMK D3).RAKLI. Ekotehokkaat sopimuskäytännöt -hanke. [Verkkosivusto]. [Viitattu 20.9.2011].Saatavissa .88

RAKLI. (2011) Ekotehokas toimintatapa. 16.6.2011. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu20.9.2011]. Saatavissa .Roberts, Simon & Baker, William. (2003) Towards effective energy information. Improvingconsumer feedback on energy consumption. A report to Ofgem. Centre for SustainableEnergy. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 31.8.2011]. SaatavissaRobson, Colin. (1993) Real world research. A Resource for social Scientists and Practioner-Researches.Oxford: Blackwell. 510 s. ISBN 0-631-17689-6.Rodriguez, Ana; Jaarto, Petri; Vikström, Kari & Aho, Ilari. (2004) Eko-Viikki, seurantaprojektinloppuraportti. Helsinki: Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto. 112 s. Helsinginkaupunkisuunnitteluviraston julkaisuja 2004:10. ISSN 0787-9024. ISBN 952-473-321-8.Roussac, Craig; McGee, Caitlin & Milne, Geoff. (2008) Changing the culture of commercialbuildings in Australia: The role of green leases. World Conference SB08. [Verkkojulkaisu].[Viitattu 26.10.2011]. ISBN 978-0-646-50372-1. Saatavissa.Saarnilehto, Ari. (2005) Sopimusoikeuden perusteet. 6. uud. p. Helsinki: Talentum. 203 s.Juridica 9. ISSN 1459-7535. ISBN 952-14-0951-7.Saarnilehto, Ari. (2006) Vuokraoikeus – yleiset periaatteet ja erityissääntely. Helsinki:WSOYpro. 121 s. ISBN 951-0-31161-8.Sarja, Asko (päätoim.). (2009) Matalaenergiarakentaminen – asuinrakennukset. Helsinki:Suomen rakennusinsinöörien liitto. 291 s. RIL 249-2009. ISSN 0356-9403. ISBN 978-951-758-507-1.SATO. (2011) Viihdytään kotona. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 29.10.2011]. SATO Oyj.Saatavissa .Savolainen, Ilkka; Similä, Lassi; Syri, Sanna & Ohlström, Mikael (toim.). (2008) Teknologiapolut2050 – Teknologian mahdollisuudet kasvihuonekaasupäästöjen syvien rajoittamistavoitteidensaavuttamiseksi Suomessa. Korj. lisäp. Espoo: VTT. 215 s. VTT tiedotteita2432. ISSN 1235-0605. ISBN 978-951-38-7207-6.Seppälä, Jyri; Mäenpää, Ilmo; Koskela, Sirkka; Mattila, Tuomas; Nissinen, Ari; Katajajuuri,Juha-Matti; Härmä, Tiina; Korhonen, Marja-Riitta; Saarinen, Merja & Virtanen, Yrjö.(2009) Suomen kansantalouden materiaalivirtojen ympäristövaikutusten arviointi ENVI-MAT-mallilla. Helsinki: Suomen ympäristökeskus. 134 s. Suomen ympäristö 20/2009.ISSN 1238-7312. ISBN 978-952-11-3459-3.Seppänen, Olli & Seppänen, Matti. (2007) Rakennusten sisäilmasto ja LVI-tekniikka. 4. p.Helsinki: Sisäilmayhdistys. 279 s. ISBN 978-951-97186-5-1.89

Serkkola, Ari; Nyman, Jan; Främling, Kary; Kaustell, André & STOK. (2011) Energian tosiaikainenseurantapalvelu Web-Keruu – AseMo-hankkeen loppuraportti. [Verkkojulkaisu].[Viitattu 31.8.2011]. STOK – Sähköisen talotekniikan osaamis- ja kehittämiskeskus/PosintraOy. 36 s. STOK raportti 7/2011. ISBN 978-952-67538-1-2. Saatavissa.Shah, Nadja. Ei otsikkoa. [Sähköpostiviesti]. Vastaanottaja: Viita, Anne. Lähetetty23.8.2011. Saatavissa: luottamuksellinen.Siebenkotten, Lukas. Ei otsikkoa. [Sähköpostiviesti]. Vastaanottaja: Viita, Anne. Lähetetty26.8.2011. Saatavissa: luottamuksellinen.Smith, Thomas S. & Tufty, Duke. (2009) Tenancies move toward more sustainable models.Daily Journal of Commerce. ISSN 0896-8012.Suomen virallinen tilasto. Asunnot ja asuinolot. [Verkkosivusto]. [Viitattu 23.3.2011].ISSN 1798-6745. Yleiskatsaus 2009, 2. Asuntokunnat ja asuinolot 2009. Helsinki: Tilastokeskus.Saatavissa . (Tekstiviittaus SVTa).Suomen virallinen tilasto. Asunnot ja asuinolot. [Verkkosivusto]. [Viitattu 15.3.2011].ISSN 1798-6745. Yleiskatsaus 2009. Helsinki: Tilastokeskus.Saatavissa . (Tekstiviittaus SVTb).Suomen virallinen tilasto. Tietokantataulukot: Energian loppukäyttö sektoreittain. [Verkkosivusto].[Viitattu 6.7.2011]. Helsinki: Tilastokeskus. Saatavissa.(Tekstiviittaus SVTc).Suomen virallinen tilasto. Tietokantataulukot: Rakennukset käyttötarkoituksen ja lämmitysaineenmukaan 31.12.2010. [Verkkosivusto]. [Viitattu 19.7.2011]. Helsinki: Tilastokeskus.Saatavissa. (TekstiviittausSVTd).Suomen virallinen tilasto. Liitetaulukot: Sähkönkulutus sektoreittain 1990–2007. [Verkkosivusto].[Viitattu 12.7.2011]. Helsinki: Tilastokeskus. Saatavissa. (TekstiviittausSVTe).90

Suomen virallinen tilasto. Tietokantataulukot: Eräiden kestokulutustavaroiden omistus viitehenkilönsosioekonomisen aseman mukaan (%). [Verkkosivusto]. [Viitattu 21.7.2011].Helsinki: Tilastokeskus. Saatavissa. (Tekstiviittaus SVTf).Suomen virallinen tilasto. Asuntojen vuokrat. [Verkkosivusto]. ISSN 1798-100X. 2010,Uusien vapaarahoitteisten vuokrasuhteiden vuokrat nousivat keskimäärin 2,6 prosenttia.Helsinki: Tilastokeskus. [Viitattu 6.7.2011]. Saatavissa. (TekstiviittausSVTg).Suomen virallinen tilasto. Asunto-osakeyhtiöiden talous. [Verkkosivusto]. [Viitattu13.10.2011]. ISSN 1799-2990. Helsinki: Tilastokeskus. Saatavissa . (TekstiviittausSVTh).Suomen virallinen tilasto. Asuntojen vuokrat. [Verkkosivusto]. [Viitattu 6.7.2011].ISSN 1798-100X. 1. vuosineljännes 2011, Liitetaulukko 1. Vapaarahoitteiset vuokraasunnotalueittain, 1. neljännes 2011. Helsinki: Tilastokeskus.Saatavissa . (Tekstiviittaus SVTi).Suomen virallinen tilasto. Asuntojen vuokrat. [Verkkosivusto]. [Viitattu 6.7.2011].ISSN 1798-100X. 1. vuosineljännes 2011, Liitetaulukko 5. Aravavuokra-asunnot alueittain,1. neljännes 2011. Helsinki: Tilastokeskus. Saatavissa. (TekstiviittausSVTj).Suomen virallinen tilasto. Tietokantataulukot: Keskimääräiset asuntojen vuokrat vuodesta1962 lähtien. [Verkkosivusto]. [Viitattu 6.7.2011]. Helsinki: Tilastokeskus. Saatavissa. (Tekstiviittaus SVTk).Taloustaito. (2011) Asuntokohtainen vesimittari säästää rahaa ja hermoja. [Verkkosivusto].[Viitattu 19.11.2011]. Saatavissa: .Tee se itse -kotikatselmus. (2009) [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 29.10.2011]. Motiva Oy.Saatavissa .Tee parannus! -viestintäohjelma. Kerrostalon energiatase. [Verkkosivusto]. [Viitattu13.7.2011]. Saatavissa.91

TTS. (2010) Keskeisiä käsitteitä. [Verkkosivusto]. [Viitattu 18.10.2011]. Saatavissa.Tukes. (2010) Tuotteiden ekosuunnittelu. Valaistus. [Verkkosivusto]. [Viitattu 25.7.2011].Saatavissa . (TekstiviittausTukes 2010a).Tukes. (2010) Tukes-ohje M8-2010. Vesimittareiden metrologiset vaatimukset. [Verkkojulkaisu].[Viitattu 16.8.2011]. Saatavissa. (Tekstiviittaus Tukes2010b).Tukes. (2011) Tuotteiden ekologinen suunnittelu. [Verkkosivusto]. [Viitattu 22.7.2011].Saatavissa .Työ- ja elinkeinoministeriö. (2011) Komissio ehdottaa vaativia toimia energiatehokkuudenlisäämiseksi. [Verkkosivusto]. [Viitattu 30.8.2011]. Saatavissa.Uusitalo, Liisa. (1986) Suomalaiset ja ympäristö – Tutkimus taloudellisen käyttäytymisenrationaalisuudesta. Helsinki: HKKK. 170 s. Acta Academiae oeconomicae Helsingiensis.Series A: 49. ISSN 0356-9969. ISBN 951-700-181-9.Uusitalo, Liisa. (1991) Oma etu vai yhteinen hyvä? Ympäristötietoisuuden ja toiminnanristiriita. Teoksessa: Massa, Ilmo & Sairinen, Risto (toim.). Ympäristökysymys – ympäristöuhkienhaaste yhteiskunnalle. Helsinki: Gaudeamus. S. 24–48. ISBN 951-662-517-7.Valtioneuvoston tulevaisuusselonteko ilmasto- ja energiapolitiikasta: kohti vähäpäästöistäSuomea. (2009) Helsinki: Valtioneuvoston kanslia. 180 s. Valtioneuvoston kanslian julkaisusarja28/2009. ISSN 0782-6028. ISBN 978-952-5807-65-3.Vehviläinen, Iivo; Heljo, Juhani; Jääskeläinen, Saara; Kalenoja, Hanna; Lahti, Pekka; Mäkelä,Kaisa & Ristimäki, Mika. (2010) Rakennetun ympäristön energiankäyttö ja kasvihuonekaasupäästöt.Helsinki: Sitra. 125 s. Sitran selvityksiä 39. ISSN 1796-7104. ISBN978-951-563-738-3.Vesi- ja viemärilaitosyhdistys. (2011) Vesimittareita koskevat vaatimukset. [Verkkosivusto].[Viitattu 16.8.2011]. Saatavissa.Vihola, Jaakko & Heljo, Juhani. (2011) Toteutettavissa olevat energiansäästöpotentiaalitTampereen kaupungin asuinrakennuskannassa. Tampere: Tampereen teknillinen yliopisto.35 s. Rakennustuotanto ja -talous. Raportti 5. ISSN 1797-8904. ISBN 978-952-15-2552-0.VVO. Opastusta asumiseen. [Verkkosivusto]. [Viitattu 29.10.2011]. Saatavissa.Wennerström, Päivi. (2007) Kansalaisten käsityksen ilmastonmuutoksesta. Tutkimusraportti.Taloustutkimus Oy. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 28.10.2011]. Saatavissa.92

Whitson, B. Alan. (2006) Green lease. Environmental Design & Construction. Vol. 9:6. S.15–18. ISSN 1095-8932.Woodford, Lloyd. (2007) The green lease schedule. Paperi 3,343. ECEE 2007 Summerstudy. Saving energy – just do it!. S. 547–556. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu 25.10.2011].Saatavissa.Ympäristöministeriö. (1994) Asunto- ja rakennusosaston kuntakirje 9/94. Ympäristöministeriönpäätös aravavuokra-asunnon omalle pääomalle maksettavasta korosta. [Verkkojulkaisu].[Viitattu 14.6.2011]. Saatavissa.Ympäristöministeriö. (1995) Asunto- ja rakennusosaston kuntakirje 3/95. Aravavuokrienmääritystä koskevat ympäristöministeriön suositukset. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu14.6.2011]. Saatavissa .Ympäristöministeriö. (2004) Asuinhuoneiston vuokrasopimus. N:o 537. [Verkkojulkaisu].[Viitattu 13.7.2011]. Saatavissa .Ympäristöministeriö. (2010) Vuoden 2012 rakentamisen energiatehokkuusvaatimuksetlähtevät lausunnoille. [Verkkosivusto]. [Viitattu 24.3.2011]. Saatavissa. (TekstiviittausYmpäristöministeriö 2010a).Ympäristöministeriö. (2010) Vuokra-asuminen. [Verkkosivusto]. [Viitattu 1.6.2011]. Saatavissa. (Tekstiviittaus Ympäristöministeriö2010b).Ympäristöministeriö. (2010) Huoneistokohtaiset vesimittarit pakollisiksi uudisrakennuksissaensi vuoden alusta. [Verkkosivusto]. [Viitattu 15.8.2011]. Saatavissa. (Tekstiviittaus Ympäristöministeriö2010c).Ympäristöministeriö. (2011) Kioton pöytäkirja. [Verkkosivusto]. [Viitattu 23.3.2011]. Saatavissa. (Tekstiviittaus Ympäristöministeriö2011a).Ympäristöministeriö. (2011) Rakennuksen energia- ja ekotehokkuus. [Verkkosivusto].[Viitattu 13.7.2011]. Saatavissa. (Tekstiviittaus Ympäristöministeriö2011b).Ympäristöministeriö. (2011) Ympäristöministeriön asetus kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistoistaannetun ympäristöministeriön asetuksen muuttamisesta. [Verkkojulkaisu]. [Viitattu15.8.2011]. Saatavissa .(Tekstiviittaus Ympäristöministeriö 2011c).93

YTV. (2007) Jätehuoltomääräykset – Pääkaupunkiseudun ja Kirkkonummen yleiset jätehuoltomääräykset.[Verkkojulkaisu]. [Viitattu 15.8.2011]. Saatavissa.Zutter, François. Ei otsikkoa. [Sähköpostiviesti]. Vastaanottaja: Viita, Anne. Lähetetty23.8.2011. Saatavissa: luottamuksellinen.94

Liite 1 (1/1)LiitteetLiite 1 Haastatellut henkilötNimiOrganisaatioFuruhjelm, MarinaKauranen, HeikkiMähönen, KariNevanperä, JouniPeipinen, VesaPylsy, PetriPyykkönen, Marko & Hämäläinen,HenrikRuokoniemi, KimmoSavolainen, ReijoSekki, TiinaSimunaniemi, VeikkoValkjärvi, HeikkiViita, AnneVuorinen, PekkaIsännöintiliittoIsännöintiliittoVVO-yhtymä OyjFennia ja Henki-FenniaOranssi rySuomen Kiinteistöliitto ryAsokoditSATO OyjKruunuasunnot OyEspoon kaupunkiJärvenpään Mestariasunnot OyHelsingin seudun opiskelija-asuntosäätiöVuokralaiset VKL ryRakennusteollisuus RT ry

Liite 2 (1/4)Liite 2 Teemahaastatteluiden kysymysrunkoYleiset kysymyksetTyön lähtökohtana on parantaa vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyttäo Minkälaisia ajatuksia tämä herättää?o Onko aihe organisaatiossanne tuttu? Onko aiheeseen liittyen toimintaa/tutkimusta/kiinnostusta?Minkälaista?Minkälainen rooli vuokra-asumisella on rakennus- ja kiinteistöalan ympäristövaikutustenvähentämisessä?Onko vuokra-asumisen ympäristöystävällisyydelle tilausta? Miksi?Onko vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyteen kiinnitetty Suomessa riittävästihuomiota?o Jos on, miten tuotu esille? Jos ei ole, miksei?Työn eräänä lähtökohtana on asumismukavuuden lisäämineno Onko se mahdollista ympäristöystävällisyyden ohella?Asuinhuoneistojen vuokrausNykyisin asuntojen vuokrauksessa käytetään bruttovuokraa (vuokralainen maksaayhtä vuokraa vuokranantajalle ja käyttökustannukset itse)o Mitkä ovat bruttovuokran edut / haitat ympäristöystävällisyyden kannalta?Nykyinen vuokrasopimuskäytäntö ei kannusta ympäristöystävälliseen asumiseen,koska1. vuokralaisilla ei ole taloudellista kannustinta vähentää kulutustaan (eivätmaksa kulutuksestaan suoraan)2. vuokranantajilla ei ole taloudellista kannustinta investoida ympäristöystävällisyyteen(eivät hyödy kulutuksen vähentymisestä, kun vuokralainenmaksaa käyttökustannukset)o Mitkä ovat suurimmat ongelmat nykyisessä vuokrasopimuskäytännössäympäristöystävällisyyden kannalta?o Onko nykyisissä toimintatavoissa hyviä elementtejä?Asuinhuoneistojen ympäristövaikutuksetRakennusten energiantarve koostuu käyttöveden ja tilojen lämmityksestä, sähkönkulutuksestaja ilmanvaihdosta sekä jäähdytystarpeestao Mihin tulisi kiinnittää asumisessa eniten huomiota?Hallintamuotojen (vuokra/omistus) välillä on havaittu eroja kulutuksen määrissä(lämmön ja veden kulutus suurempaa vuokra-asunnoissa)o Mistä saattaisi johtua?Tutkimusten mukaan vuokranantajia ja vuokralaisia ei kiinnosta taloyhtiön/asunnonenergiataloudellisuuso Mikä voisi olla syynä?o Miten kiinnostusta voitaisiin lisätä?

Liite 2 (2/4)Vuokrattujen asuinhuoneistojen kohdalla ei ole samanlaisia motiiveja ympäristöystävällisyydentavoittelemiseen kuin liike- ja toimistorakennuksilla (mm. positiivinenympäristömaine)o Mikä voisi olla ratkaisu? Voidaanko motiiveja luoda?Tutkimuksessa tarkastellaan ympäristöystävällisyyden parantamista laitteiden jamuutostöiden sekä kulutuksen vähentämisen ja toimintatapojen muuttamisen avullao Miten ympäristöystävällisyyttä voidaan edistää laitteiden/muutostöidenavulla?• Lämpö (tiivistäminen…)• Sähkö (kylmälaitteet…)• Vesi (vesikalusteet…)• Jätteet (jäteastiat…)o Kuinka suuren energian- ja vedensäästöpotentiaalin arvelet liittyvän jokapäiväistentoimintatapojen muuttamiseen?o Miten ympäristöystävällisyyttä voidaan edistää toimintatapojen avulla?• Lämpö (lämpötila…)• Sähkö (valojen sammutus…)• Vesi (lämpimän käyttöveden kulutus…)• Jätteet (ohjeistus asukkaille…)Kulutuksen mittausHuoneistokohtainen kulutuksen mittaus on tärkeässä asemassa asumiseen liittyvienhaitallisten ympäristövaikutusten vähentämisessäo Millainen on mittaroinnin nykytilanne?o Minkä kulutuslajin mittarointi on tärkeintä?o Millä osa-alueilla kulutusmittausta voitaisiin hyödyntää paremmin?Energian- ja vedenkulutuksen mittaus ja laskutuksen muuttaminen aiheuttamisperiaatettavastaavaksi on ollut esillä jo pitkääno Miksi mittaus ja siihen perustuva laskutus eivät ole kuitenkaan yleistyneet?o Tuleeko mittarointi tulevaisuudessa yleistymään?Esimerkiksi vesimittareiden kustannukset ovat suuret verrattuna säästöihino Onko mittareiden asentaminen kuitenkin tavoiteltavaa?Lämmönkulutuksen mittausta on kokeiltu, mutta se ei ole osoittautunut toimivaksio Mitä etuja/ongelmia lämmönkulutuksen mittaukseen liittyy?Teoreettiset mallit vuokrasopimuksen osapuolten toiminnalleVuokra-asumiseen liittyy kannustinongelmiao laitteet: vuokranantaja hankkii, vuokralainen maksaa kulutuksestao kulutus: vuokranantaja valitsee tekniikan ja maksaa kustannukset• Voidaanko toista ongelmaa pitää merkittävämpänä kuin toista?• Minkälaisten asioiden yhteydessä ongelmat yleensä korostuvat?(kodinkoneiden hankinta, tuuletustavat, vedenkulutus…?)

Liite 2 (3/4)Kannustinongelmia voidaan yrittää ratkaista monella tavallao raha (kulutus – laskutus, verotus...)o informaation lisäys• Mikä toimii parhaiten? Mitä voisivat olla näiden konkreettiset sovelluksetja tehokkuus?Mikä on suurin haaste kannustinongelmien ratkaisemisessa?Minkälainen rooli kannustinongelmien ratkaisemisessa voisi/pitäisi ollao vuokranantajalla?o vuokralaisella?o taloyhtiöllä?o isännöitsijöillä?o alan järjestöillä?o vuokravälittäjillä?o yhteiskunnalla?Minkä tahon kautta vuokra-asumisen kannustinongelmia tulisi ensisijaisesti pyrkiäratkaisemaan?Työn konkreettiset tavoitteetTyön yhteydessä laaditaan vuokrasopimuslomake (sitovia ja julistuksenomaisia ehtoja)ja asumisen ohjeistuso Minkälaisia ajatuksia tämä herättää?Ovatko vuokranantajat ja vuokralaiset valmiita sopimaan ympäristöystävällisemmästäasumisesta?Vuokranmääräytymismekanismito nettovuokra (pääomakustannukset & pääoman erilliskustannukset)o jaettu vuokra (pääomavuokra & ylläpitovuokra)• Voitaisiinko asuinhuoneistojen kohdalla käyttää nettovuokraa/jaettuavuokraa?• Mitä tällainen muutos edellyttäisi?o Voitaisiinko vuokra sitoa yhtiövastikkeeseen (jos ei rahoitusosuutta)?o Voisiko olla jokin asumisen ”perustaso”, jonka vuokralainen saisi tietyllävuokralla?Julistuksenomaiset ehdoto Minkälainen toimivuus ehdoilla olisi?• Esimerkiksi vihreä sähkö,• ympäristöystävälliset siivousaineet,• lämpötila,• jätteiden kierrätys,• energiatehokkaammat laitteet… Muita?Asumisen ohjeistuso Mistä asioista asukkaat ovat yleensä tietämättömiä?o Mistä asioista asukkaat yleensä tietävät?

Liite 2 (4/4)Lopputulokseto Mitä ohjeistuksen tulisi pitää sisällään?Minkälaisia ongelmia voi liittyä vuokrasopimusmallin käytäntöönvientiin?Jäikö tässä työssä tarkastelluista aiheista jokin oleellinen puuttumaan?Onko aiheeseen liittyen joitakin jatkotutkimusmahdollisuuksia?

Liite 3 (1/4)Liite 3 Asuinhuoneiston vihreä vuokrasopimusmalliAsuinhuoneiston vuokrasopimusTällä sopimuksella luovutetaan vastiketta vastaan jäljempänä mainitut tilat käytettäväksiasumiseen.1. Sopimuksen osapuolet1.1 Vuokranantaja1.2 Vuokralainen2. Vuokralaisen yksinomaiseen käyttöön luovutettavat huone- ja muut tilat sekä niidenkäyttötarkoitus ja käyttöaika3. Vuokra ja sen suorittaminen3.1 Vuokran määrä ja aika, jolta vuokra suoritetaan- Vuokrasuhteessa voidaan käyttääo bruttovuokraa,o nettovuokraa taio jaettua vuokraa.- Jos huoneistossa kulutettua energiaa tai vettä mittaroidaan, kyseisen kulutuslajinlaskutus vuokralaiselta perustuu mitattuun kulutukseen.- Mikäli vuokralaista laskutetaan todellisen, huoneistokohtaisesti mitatun kulutuksenmukaan, käytetään tasauslaskutusta siten, että vuokralainen maksaavain todellisesta kulutuksestaan.3.2 Vuokraa koskevan ehdon voimassaolo3.3 Vuokran maksaminen3.4 Ennakkovuokra4. Vuokran tarkistaminen vuokrasuhteen aikana4.1 Indeksilauseke4.2 Muu vuokrantarkistusehto- Jaettu vuokra: Ylläpitovuokra sidotaan vuokranantajan maksamaan hoitovastikkeenmäärään ilman vastikkeeseen sisältyviä yhtiön rahoituskuluiksilaskettavia kuluja.- Yhteisinvestoinnit: Vuokra sidotaan yhteisinvestointien hankintamenoihin.4.3 Tarkistuksen voimaantulo ja tarkistusmäärä4.4 Vuokran tarkistamista koskevan ehdon voimassaolo5. Ympäristöystävälliset yhteisinvestoinnit- Vuokranantaja voi sisällyttää vuokraan ympäristöystävällisten investointienhankintamenot siltä osin, kun uusi investointi pienentää vuokralaisen maksamiakäyttökustannuksia.6. Huoneiston kunto ja kunnossapito sekä korjaukset ja vastuut6.1 Vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana6.2 Sovitut korjaukset6.2.1 Korjausten valmistuminen6.2.2 Korjausten korvaaminen

Liite 3 (2/4)6.3 Vastuu muusta käytöstä kuin asuminen6.4 Vuokrasuhteen päättyessä7. Vuokrasuhteen kesto7.1 Määräaikainen sopimus7.2 Määräaikaisen vuokrasopimuksen päättymisajankohtaa koskeva muutosvarauma7.2.1 Oikeus muuttaa sopimuksen kestoa7.2.2 Korvaus sopimuksen kestoa koskevan muutosoikeuden käyttämisestä7.3 Toistaiseksi voimassa oleva sopimus8. Sopimuksen irtisanominen8.1 Irtisanomisajat8.2 Irtisanomisajan alkaminen9. Vakuus sopimusehtojen täyttämiseksi9.1 Vakuus vuokranantajan hyväksi9.1.1 Talletusvakuuden korot9.1.2 Vakuuden palauttaminen9.2 Vakuus vuokralaisen hyväksi9.2.1 Talletusvakuuden korot9.2.2 Vakuuden palauttaminen10. Vuokranantajan oikeus antaa huoneisto vuokralle perustuu11. Lisäksi on sovittuYmpäristöystävälliset ehdot:Tavoitteet ja toimintaSopimuksen osapuolet pyrkivät edistämään asumisen ympäristöystävällisyyttä.Sopimuksen osapuolet pyrkivät toiminnallaan ja valinnoillaan vähentämään asumiseen liittyvääenergian- ja vedenkulutusta sekä lisäämään jätteiden kierrätystä.Vuokranantaja pyrkii osakkeen- / kiinteistönomistajana edistämään energian- ja vedenkulutuksenseurantaa kiinteistöllä.Vuokranantaja pyrkii osakkeen- / kiinteistönomistajana edistämään energian- ja vedenkulutustavähentävien säätö-, huolto- ja korjaustoimenpiteiden toteuttamista.SisäilmaHuoneilman lämpötila pyritään pitämään + 20–22 o C:ssa. Makuuhuoneessa ja eteisessälämpötila pyritään pitämään + 18–21 o C:ssa.Huoneistoon sijoitetaan lämpömittari oleskeluvyöhykkeelle. (vuokralainen/vuokranantaja)Mahdollinen tuuletus tehdään lämpöenergiaa säästäen.Vuokranantaja sitoutuu pitämään ikkunoiden sekä parvekkeen ja/tai ulko-oven tiivisteetkunnossa.Lämmityslaitteet ja ilmanvaihtojärjestelmät huolletaan ja puhdistetaan säännöllisesti.(vuokralainen/vuokranantaja)

Liite 3 (3/4)Vuokralainen käyttää lämmityslaitteita ja ilmanvaihtojärjestelmiä ohjeiden mukaisesti.Vuokralainen tarkkailee jatkuvasti ilmanvaihdon toimivuutta kosteissa tiloissa.SähköVuokralainen sitoutuu kilpailuttamaan sähköyhtiön.Vuokralainen sitoutuu ostamaan uusiutuvilla energialähteillä tuotettua sähköä.Vuokralainen pyrkii käyttämään sähkölaitteita energiaa säästävästi.Vuokralainen pyrkii vähentämään sähkölaitteiden lepovirtakulutusta.Kylmälaitteet huolletaan ja puhdistetaan säännöllisesti. (vuokranantaja/vuokralainen)Sähkölaitteiden hankinnoissa otetaan huomioon laitteiden energiatehokkuus.Huoneistoon hankitaan ___ kappaletta virtakatkaisimella varustettuja jatkojohtoja. (vuokranantaja/vuokralainen)VesiPyritään siirtymään huoneistokohtaiseen vedenmittaukseen.Vuokralainen pyrkii vähentämään lämpimän veden kulutustaan.Vesikalusteiden hankinnoissa otetaan huomioon ympäristöystävällisyys.Jätteet ja siivousHuoneistossa on riittävä määrä toimivia jäteastioita. (vuokranantaja/vuokralainen)Vuokralainen sitoutuu lajittelemaan jätteensä kiinteistön tarjoamien lajittelumahdollisuuksienmukaan. Jos kiinteistöllä ei ole lajitteluun sopivia jäteastioita, vuokralainen pyrkiihyödyntämään lähialueensa kierrätyspisteitä.Huoneiston siivoamisessa pyritään käyttämään ympäristöystävällisiä siivousaineita.IlmoitusvelvollisuudetVuokralainen sitoutuu ilmoittamaan huoneiston liian korkeasta/matalasta lämpötilasta.Vuokralainen sitoutuu ilmoittamaan vuotavista vesikalusteista.Vuokranantaja sitoutuu huolehtimaan ilmoitettujen vikojen korjauksesta.KorjauksetKorjausrakentamisessa ja huoneiston ylläpidossa otetaan huomioon ympäristöystävällisyys.

Liite 3 (4/4)OhjeistusVuokranantaja sitoutuu kertomaan vuokralaiselle huoneiston käyttöön ja kunnossapitoonliittyvistä oleellisista seikoista.Vuokranantaja sitoutuu antamaan vuokralaiselle huoneistossa olevien kodinkoneiden jamuiden laitteiden käyttöohjeet.Vuokralainen saa ympäristöystävällisen vuokra-asumisen ohjeistuksen. (vuokranantaja/vuokralainen)Huoneistossa on kierrätysohje jäteastioiden läheisyydessä. (vuokranantaja/vuokralainen)YhteistyöVuokrasopimuksen osapuolet sitoutuvat kerran vuodessa tarkastamaan yhdessä huoneistonkunnon ja vuokrasopimuksen ympäristöystävälliset elementit.12. Myöhemmin tehdyt muutokset

Liite 4 (1/5)Liite 4 Ympäristöystävällisen vuokra-asumisen ohjeistusMiksi?Säästät rahaaParannat asumisviihtyvyyttäHuolehdit ympäristöstäAsumisella on tärkeä rooli ilmastonmuutoksen hillinnässä. Asumiseen liittyviä haitallisiaympäristövaikutuksia voidaan vähentää useilla helpoilla tavoilla. Ympäristöystävällinenasuminen säästää lisäksi rahaa. Yksinkertaisten toimien ja valintojen avulla voidaan parantaamyös asumisen laatua.Vuokrasuhteessa kumpikin osapuoli on vastuussa asumisen ympäristöystävällisyydestä.Molemmat osapuolet voivat toiminnallaan ja valinnoillaan vähentää asumiseen liittyvääenergian- ja vedenkulutusta sekä edistää oikeaa jätehuoltoa. Kun sekä vuokralainen ettävuokranantaja huolehtivat omista vastuistaan, kaikki voittavat.Mihin energiaa kuluu?Asumisessa energiaa kuluu tilojen lämmittämiseen, sähköön ja käyttöveden lämmittämiseen.Kodin energiankulutus15 %35 %50 %Lämmitys Sähkö Lämmin käyttövesiSisäilmaLämpötilaLiian korkeiden sisälämpötilojen alentaminen on tehokas ja helppo tapa vähentää lämmitysenergiankulutusta. Sopiva lämpötila huoneistossa on + 20–22 o C. Makuuhuoneessa jaeteisessä lämpötila voi olla muutaman asteen vähemmän. Varastossa ja autotallissa riittää+ 5–12 o C. Huoneiston lämpötilaa kannattaa laskea, kun huoneistosta ollaan pidemmänaikaa poissa. Pesutiloissa kannattaa olla aina peruslämpö, jotta tilat kuivuvat.

Liite 4 (2/5)Lämpötilan laskeminen yhdellä asteella vähentää lämmitysenergian kulutusta keskimäärin5 %. Liian korkea lämpötila voi aiheuttaa terveyshaittoja kuten väsymystä, keskittymiskyvynalenemista ja hengitystieoireilua. Lisäksi liian korkea lämpötila voi kiihdyttääkaasumaisten epäpuhtauksien vapautumista.Huoneiston lämpötilaa säädetään yleensä patteriventtiileillä. Termostaattiventtiiliä ei saapeittää huonekaluilla tai verhoilla. Jos huoneistossa tuuletetaan ristivedolla, tulee patteritsulkea tuuletuksen ajaksi.Huoneiston lämpötilan seuraamista helpottaa lämpömittari, joka on sijoitettu oleskeluvyöhykkeelle.Käytännössä lämpömittari tulee sijoittaa oleskelukorkeudelle sopivan etäisyydenpäähän ikkunoista ja ovista.Jos huoneistossa on tarpeen tuulettaa, tulee se tehdä nopeasti ristivedolla. Jatkuvasti aukioleva ikkuna hukkaa lämpöä ja vähentää asumisviihtyvyyttä. Jos huoneistossa on liiankuuma, säädä lämpöä pienemmälle patterista tai ilmoita asiasta huoltoyhtiölle tai isännöitsijälle.Huoneiston jäähdytys on taloudellisinta tehdä verhojen ja kaihtimien avulla sekä kiinnittämällähuomiota huoneiston sisäisiin lämpökuormiin kuten lämpöä tuottaviin sähkölaitteisiin.Mikäli käytetään koneellista jäähdytystä, kannattaa valita energiatehokas laite jakäyttää sitä vain todelliseen jäähdytystarpeeseen.LämpövuodotIkkunoiden ja ovien tiivisteet tulee kunnostaa säännöllisesti. Lämpövuotojen kautta kuluulämmitysenergiaa ja rahaa hukkaan. Lisäksi vetoisuuden poistaminen lisää asumisviihtyvyyttä.Lämmityslaitteet ja ilmanvaihtojärjestelmätLämmityslaitteet ja ilmanvaihtojärjestelmät tulee huoltaa ja puhdistaa säännöllisesti.Poisto- ja korvausilmaventtiilit tulee puhdistaa vähintään kaksi kertaa vuodessa. Liesituuletintai liesikupu sekä rasvasuodatin tulee pestä vähintään kaksi kertaa vuodessa. Lämmityslaitteitaja ilmanvaihtojärjestelmiä tulee käyttää vuokranantajan antamien ohjeidenmukaisesti.Vuokralaisen tulee tarkkailla jatkuvasti ilmavaihdon toimivuutta kosteissa tiloissa. Jospeilin huuru ei peseytymisen jälkeen poistu 10 minuutin kuluessa, on tilojen ilmavaihtoriittämätön. Ilmoita asiasta huoltoyhtiölle tai isännöitsijälle.Sähkön ostaminenSähkönkulutusSähkö kannattaa kilpailuttaa säännöllisesti ja valita uusiutuvilla energialähteillä tuotettuasähköä. Omaa sähkönkulutusta kannattaa myös seurata säännöllisesti.Energiatehokkuus ja käyttöSähkönkulutusta voidaan vähentää kiinnittämällä huomiota sähkölaitteiden energiatehokkuuteensekä niiden käyttöön. Sähkölaitteita hankittaessa kannattaa vertailla laitteidenkäytönaikaista ja valmiustilan energiankulutusta. Lisäksi uutta laitetta hankittaessa kannattaapohtia, tarvitseeko todella uutta laitetta tai riittäisikö pienempi laite.

Liite 4 (3/5)Sähkölaitteiden energiatehokkuudesta kertoo energiamerkintä. Energiamerkittyjä laitteitaovat muun muassa kylmälaitteet, pyykinpesukoneet ja televisiot. Laitteet on jaettu luokkiin,jotka ilmoitetaan aakkosilla ja väreillä punaisesta vihreään. Vihreä A on energiatehokkainja punainen G tehottomin. Joissakin tuoteryhmissä on jopa kolmella plussallamerkittyjä A+++ -tuotteita. Laitetta valittaessa kannattaa vertailla myös energiatehokkaitalaitteita keskenään, koska niidenkin energiatehokkuus voi vaihdella.Valaistuksella voidaan saavuttaa merkittäviä säästöjä sähkönkulutuksessa. Energiansäästölamputkuluttavat 70–80 % vähemmän energiaa kuin hehkulamput. Lisäksi energiansäästölamppujenkäyttöikä voi olla jopa 15-kertainen verrattuna hehkulamppuun. Valaistuksessakannattaa myös hyödyntää luonnonvaloa sijoittamalla esimerkiksi työpöytä ikkunanviereen. Lisäksi valokatkaisimien ja valaisimien asetteluun kannattaa kiinnittäähuomiota. Valokatkaisimet tulee olla helposti käytettävissä.Valaisimet ja sähkölaitteet kannattaa sammuttaa, kun niitä ei käytetä. Myös virransäästötilatkuluttavat paljon sähköä, minkä vuoksi laitteet tulee sammuttaa virtakatkaisimesta.Käytännön arkea helpottavat virtakatkaisimella varustetut jatkojohdot, joiden avulla voidaansammuttaa monta laitetta samanaikaisesti.Saunomisessa voidaan säästää sähköä pitämällä saunan lämpötila 70–80 o C:ssa. Sadanasteen lämpötila kuluttaa 20–30 % enemmän sähköä verrattuna 80 o C lämpötilaan. Sähkönsäästämiseksi saunaan tulee mennä heti sen lämmettyä riittävään lämpötilaan.Sähkölaitteiden käytössä kannattaa käyttää energiansäästöohjelmia ja sopivia lämpötiloja.Kylmälaitteet tulee huoltaa, sulattaa ja puhdistaa säännöllisesti. Lika ja jää lisäävät niidensähkönkulutusta. Jos jääkaapissa ei ole automaattisulatusta, tulee se sulattaa säännöllisesti.Kaappipakastin tulee sulattaa kaksi kertaa vuodessa. Kylmälaitteet vaativat säännöllistäsiivoamista myös niiden ulkopuolelta: jääkaapin ja pakastimen taustat tulee imuroidakaksi kertaa vuodessa. Kylmälaitteiden tiivisteiden kunto kannattaa tarkistaa säännöllisesti.Kylmälaitteiden sähkönkulutusta voidaan vähentää säätämällä sopivat lämpötilat jääkaapille(+ 5 o C) ja pakastimelle (- 18 o C). Ruoka ei säily kylmemmissä kylmälaitteissa paremmin,mutta energiankulutus lisääntyy joka asteella noin 5 %. Kuumaa tai lämmintäruokaa ei kannata laittaa jääkaappiin tai pakastimeen. Pakasteita voi sulattaa jääkaapissa,jolloin jääkaapin kuluttama sähköenergia vähenee.Laitteiden oikeanlaisella sijoittamisella voidaan vähentää sähköenergian kulutusta. Kylmälaitteidenilmankierron tulee toimia siten, että viileä ilma pääsee alhaalta laitteen alleja lämmin ilma laitteen takaa ja päältä huoneilmaan. Kylmälaitteita ja lämmönlähteitä eitule sijoittaa vierekkäin.VedenkulutusVettä säästämällä vähennetään myös energiankulutusta, sillä veden lämmittäminen japuhdistaminen kuluttavat energiaa.Helppo keino vähentää lämpimän veden kulutusta on kiinnittää huomiota peseytymisessäkulutettuun vesimäärään. Suihkussa kuluu nopeasti paljon vettä: 15 minuutin suihku kuluttaakeskimäärin 180 litraa vettä. Ammeessa kylpeminen kuluttaa lämmintä vettä jopauseita satoja litroja.

Liite 4 (4/5)Keittiössä kannattaa kiinnittää huomiota tiskauksessa kulutettuun vesimäärään. 12-osaisen astiaston tiskaaminen juoksevalla vedellä kuluttaa keskimäärin 140 litraa vettä.Nykyaikainen astianpesukone pesee astiaston 15 litralla.Vesikalusteiden vuotaminen voi kuluttaa vettä huomattavia määriä. Tippa sekunnissa kuluttaalähes 10 kuutiota vettä vuodessa. Lisäksi vuotaviin vesikalusteisiin liittyy suurentunutvesivahingon riski. WC-istuimen vuodon voi havaita asettamalla paperipalan istuimentakaosaan. Jos paperi kostuu, istuin vuotaa. Jos epäilet WC-istuimen tai hanan vuotavan,ilmoita asiasta huoltoyhtiölle tai isännöitsijälle.Uudet vesikalusteet kuluttavat yleensä vähemmän vettä kuin vanhemmat vesikalusteet.Vesikalusteita uusimalla voidaan säästää sekä vedenkulutuksessa että veden lämmityksessä.Säästäviä vesikalusteita ovat muun muassa yksiotehanat. Vedenkulutusta voidaanvähentää myös säätämällä rakennuksen virtaamat sopiviksi. Hanojen virtaamia voidaanpienentää säästösuuttimilla ja suihkupäillä.Astian- ja pyykinpesukoneiden käytössä kannattaa hyödyntää energiansäästöohjelmia japyrkiä pesemään täysiä koneellisia.Jätteet ja siivoaminenJätteiden lajittelua ja kierrättämistä helpottavat toimivat jäteastiat. Jätteiden kierrättäminenvaatii asuntokohtaisten jätesäiliöiden lisäksi myös kiinteistökohtaiset keräysastiat,joista taloyhtiö tai muu kiinteistönomistaja vastaa. Parhaimmassa tapauksessa asukas voikierrättää keräyspahvit ja -kartongit, metallipakkaukset, biojätteet, keräyspaperit, keräyslasinsekä energiajakeen. Hyvin suunniteltu ja toteutettu jätehuolto kannustaa asukkaitalajittelemaan jätteensä.Mikäli kiinteistöllä ei ole lajittelumahdollisuuksia, vuokralainen voi tarkistaa kotitalouksilletarkoitettujen hyödynnettävien jätemateriaalien keräyspisteiden tiedot paikallisen jätepalveluntuottajan internetsivuilta.Lajittelu on hyödyllistä taloudellisesti, koska sekajäte tulee tuottajalleen kalliimmaksikuin lajiteltu jäte. Lisäksi erityisesti biojätteiden lajitteleminen on ekoteko. Uusistakinkaatopaikoista voi vapautua haitallisia päästöjä yli 100 vuoden kuluttua. Biojätteen hyödyntämistävarten voidaan kiinteistölle perustaa asukkaiden yhteinen komposti.Siivoamisessa kannattaa käyttää ympäristöystävällisiä siivousaineita. Siivousaineidenympäristömerkkejä ovat esimerkiksi Joutsenmerkki ja EU-kukka.Voimakkaita puhdistusaineita ei tule käyttää kuin todellisessa tarpeessa. Siivoamisessakannattaa hyödyntää ruokahyllystä löytyviä aineita kuten etikkaa ja soodaa.Puhdistusaineen valinnan lisäksi huomiota kannattaa kiinnittää käyttömääriin: liian suuripuhdistusaineen määrä ei puhdista tehokkaammin kuin oikein annosteltu määrä ainetta.KorjauksetKorjausrakentamisessa ja huoneiston ylläpidossa kannattaa ottaa huomioon ympäristöystävällisyys.Valittaessa rakennusmateriaaleja kannattaa suosia pitkäikäisiä, laadukkaita jaympäristöä mahdollisimman vähän kuormittavia materiaaleja. Lisäksi työtapojen valinnassatulee huomiota kiinnittää ympäristöystävällisyyteen.

Liite 4 (5/5)Vuokranantajan ja vuokralaisen yhteistyöVuokralaisen ja vuokranantajan yhteistyö hyödyttää molempia osapuolia.Vuokrasuhteen alkaessa on tärkeää sopia yhteisistä pelisäännöistä. Seuraavassa on lueteltuympäristöystävälliseen asumiseen liittyviä yhteistyön periaatteita. Vuokranantaja sitoutuu kertomaan vuokralaiselle huoneiston käyttöön ja kunnossapitoonliittyvistä oleellisista seikoista. Vuokranantaja sitoutuu antamaan vuokralaiselle huoneistossa olevien kodinkoneidenja muiden laitteiden käyttöohjeet ja tarvittaessa opastamaan vuokralaista. Vuokranantaja pyrkii osakkeen- / kiinteistönomistajana edistämään energian- ja vedenkulutuksenseurantaa kiinteistöllä. Vuokranantaja pyrkii osakkeen- / kiinteistönomistajana edistämään energian- ja vedenkulutustavähentävien säätö-, huolto- ja korjaustoimenpiteiden toteuttamista. Vuokralainen sitoutuu ilmoittamaan havaitsemistaan vioista tai muista asumiseenliittyvistä epäkohdista ensisijaisesti vuokranantajalle, joka ohjaa tiedon tarvittaessaeteenpäin. Vuokranantaja sitoutuu korjaamaan vastuulleen kuuluvat asumisen epäkohdat. Molemmat osapuolet tunnistavat yhteiset päämäärät ja pyrkivät niihin jatkuvasti toiminnallaanja valinnoillaan. Vuokrasopimuksen osapuolet sitoutuvat kerran vuodessa tarkastamaan yhdessä huoneistonkunnon ja vuokrasopimuksen ympäristöystävälliset elementit.