Asuinhuoneistojen vihreät vuokrasopimukset -diplomityö - Suomen ...

sa sovitaan huoneiston omistajan ja vuokralaisen välillä huoneiston luovuttamisesta vuokralaisenkäyttöön asunnoksi (Kasso 2010: 94).Asuinhuoneiston vuokrasopimus on tehtävä kirjallisesti. Muotomääräyksen laiminlyönnistäei kuitenkaan seuraa sopimuksen mitättömyys. Koska muotomääräyksen noudattamattajättämisestä ei seuraa vuokrasopimuksen mitättömyyttä, kirjallisen sopimuksen vaatimustaei pidetä varsinaisena muotomääräyksenä. (Saarnilehto 2005: 53.) Jos vuokrasopimusta eiole tehty kirjallisesti, katsotaan se toistaiseksi voimassaolevaksi. (AHVL 5 §.) Sopimuksenkirjallisesta muotovaatimuksesta ei ole laissa tarkempia säännöksiä. Myöskään mitään sopimuksenminimisisältöä ei ole laissa määritelty. Käytännön syistä sopimuksessa tulee kuitenkinmääritellä huoneisto yksilöitynä, vuokra-ajan alkaminen ja päättyminen, vuokranmäärä ja sen mahdollinen tarkistaminen sekä muut osapuolten velvoitteet. (Kasso 2001:23.)Asuinhuoneistojen vuokrasopimusten solmimisen lähtökohtana on vuokrasuhteen osapuoltenvälinen sopimusvapaus. Vuokrasuhteen osapuolet voivat sopia muun muassa vuokransuuruudesta, vuokran tarkistamisesta sekä huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta. Aiemminsovittua voidaan myös vapaasti muuttaa sopimalla asiasta uudelleen. Sopimusvapaudellayleisesti tarkoitetaan valinnan vapautta sekä kykyä oman oikeudellisen tahdon muodostamiseenja käyttämiseen. Sopimusvapautta voidaan tarkastella myös riskinjaon näkökulmasta:sopimuksella jaetaan osapuolten kesken riskit yhteisen tavoitteen saavuttamisessa.Sopimusvapaus ei ole yleensä kuitenkaan ehdoton, sillä sitä on rajoitettu monissa suhteissaja sen käyttämistä voivat rajoittaa myös tosiasialliset seikat. Esimerkkinä sopimusvapaudenrajoittamisesta voidaan mainita tilanne, jossa lainsäätäjä on pitänyt toista osapuoltaheikompana ja säätänyt pakottavia säännöksiä tämän suojaksi. Tällaista rajoittamistailmenee muun muassa asuinhuoneiston vuokraukseen liittyvissä pakottavissa säännöksissä,joista sopijapuolet eivät voi poiketa sopimuksin. (Saarnilehto 2005: 37–38.) Pakottavianormeja on AHVL:ssa muun muassa irtisanomisajan pituuden ja vakuuden määrän osalta(Kasso 2001: 4). AHVL:n 3 §:stä käy ilmi sopimusvapauden ja pakottavien säännöstensuhde: lain säännöksistä voidaan vuokrasopimuksessa poiketa, jollei säännös ole pakottavatai sitä ole muutoin katsottava kielletyksi (AHVL 3 §). Pakottavan säännöksen vastainensopimus on mitätön. (Kasso 2001: 4.)Vuokrasopimuksen sisältö voidaan avata myös kohtuullistamissäännösten avulla. Vuokrasopimuksessaolevaa ehtoa voidaan sovitella tai se voidaan jättää kokonaan huomiotta, jossen soveltaminen olisi vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoinkohtuutonta (AHVL 6 §). Tämän yleissäännöksen avulla tuomioistuin voi puuttua vuokrasopimuksenkohtuuttomiin ehtoihin. Vaikka säännöksen alkuperäisenä tarkoituksena on ollutheikomman osapuolen eli vuokralaisen suojaaminen, kumpi tahansa vuokrasopimuksenosapuoli voi vedota kohtuullistamissäännökseen. Kohtuusperiaate ja sovittelumahdollisuustäydentävät sopimusvapauden ja sopimusten sitovuuden periaatteita. (Kanerva & Kuhanen2011: 60.)Asuinhuoneiston vuokrasuhde voidaan solmia olemaan voimassa toistaiseksi tai määräajan.Vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa oleva, jollei muuta ole sovittu tai sovitataikka muusta laista muuta johdu. (AHVL 4 §.) Vuokrasuhteen osapuolet voivat sopia vapaastisopimuksen kestosta. Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen voi kumpikin osapuoliirtisanoa päättymään irtisanomisajan kuluttua laissa mainituin rajoituksin. Määräaikainensopimus sitoo osapuolia sopimusajan eikä sitä voi pääsääntöisesti irtisanoa keskensopimuskauden. Molempia sopimuksia koskevat lisäksi säännökset vuokrasuhteen purka-44