Asuinhuoneistojen vihreät vuokrasopimukset -diplomityö - Suomen ...

3 Teoreettiset lähtökohdat vuokrasopimuksen osapuoltentoiminnalle3.1 Vuokra-asumisen kannustinongelmia kuvaavat teoriatNykyinen tekniikka on luonut suuren asumiseen liittyvän energiansäästöpotentiaalin. Matalaenergiatalot,passiivitalot ja jopa plusenergiatalot ovat esimerkkejä ratkaisuista, joidenansiosta asumisessa kulutettu energia vähenee. Useat uudet tekniset ratkaisut ovat myöskustannustehokkaita. Kiistämättömistä eduistaan huolimatta energiatehokkaita investointejatehdään vähemmän kuin niistä saatavien hyötyjen perusteella voitaisiin olettaa. Tätä paradoksiakutsutaan energiatehokkuuden kuiluksi (eng. energy efficiency gap). (Golubchikov2009: 2.) Kuilulla tarkoitetaan eroa todellinen ja optimaalisen energiankäytön välillä(Jaffe & Stavins: 1994). Energiatehokkuuden kuilu todistaa, että ympäristöystävällisemmänyhteiskunnan haasteet eivät liity ainoastaan tekniikkaan vaan myös institutionaalisiinrakenteisiin (Golubchikov 2009: 2).Energiatehokkuuden kuilun olemassaoloa selitetään usein markkinoihin liittyvillä esteillä(eng. barriers), jotka voidaan jakaa erään tulkinnan mukaan neljään ryhmään. Näitä ovatkannustimien puute, epäsymmetrinen informaatio ja tiedon puute, aloitteiden, innovaatioidenja investointien puute sekä takaisinsyöttöilmiö (eng. rebound effect). (Golubchikov2009: 31.) Esteet vaikeuttavat teknologian mahdollistamaa energiatehokkuuden kohenemista.Yleisin este investoida energiatehokkuuteen on kannustimien puute, joka vaikuttaa kolmellatasolla: kotitalouksien, vuokra-asumisen ja rakennusteollisuuden yhteydessä. Vuokraasumisenkohdalla perusajatuksena on se, että vuokranantajilla ei ole kannustinta investoidaenergiatehokkuuteen, jos vuokralaiset ovat vastuussa operatiivisista kustannuksista.Vuokralaiset eivät taas välttämättä ehdi saada mahdollisista investoinneistaan niiden aiheuttamiakuluja takaisin. Ongelmaan liittyvät käsitteet ”jakautunut kannustin” (eng. split incentive)ja ”päämies–toimija -ongelma” (eng. principal–agent problem). (Golubchikov2009: 31.)Osa edellä mainituista markkinaesteistä voidaan nimetä markkinoiden epäonnistumisiksi(eng. market failures). Markkinoiden epäonnistumiset tulee erottaa markkinaesteistä, sillävain esteet, jotka ovat markkinavirheitä, johtavat epätehokkaaseen resurssien kohdentumiseen.Jakautuneita kannustimia ja päämies–toimija -ongelmaa pidetään markkinoiden epäonnistumisena.(IEA 2007: 21.)Päämies–toimija -ongelma liittyy läheisesti ympäristöystävälliseen toimintaan kannustavanvuokrasopimuksen luomiseen. Päämies–toimija -ongelmalla tarkoitetaan yleisesti vaikeuttamotivoida osapuolta toimimaan toisen hyväksi. Ongelma liittyy tilanteisiin, jotka syntyvät,kun sopimuksella sitoutuneilla taholla on erilaiset päämäärät ja eri määrä tietoa. Päämieson osapuoli, joka maksaa toimijalle tavarasta tai palvelusta. (IEA 2007: 27.) Tyypillinenvuokra-asumisen päämies–toimija -suhde ja siihen liittyvät toiminnot on esitetty kuvassa16. Kun vastuut jakautuvat kuvan osoittamalla tavalla, vuokranantajalla ei ole kannustintainvestoida energiatehokkaisiin laitteisiin tai tehdä energiatehokkuutta parantavia muutostöitä.Kuvassa esitetyssä tilanteessa energiankulutus on riippumaton energian hinnan muutoksista(IEA 2007: 34).34