VAV Vuosikertomus 2013
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong>
SISÄLTÖ<br />
3 Toimitusjohtajan katsaus<br />
4 Hallituksen toimintakertomus<br />
4 Hallinto<br />
5 <strong>VAV</strong>-konsernin avaintietoja<br />
6 Kiinteistöt<br />
9 Vuokra-asunnon hakijat<br />
9 Asukastoiminta<br />
11 Tiedottaminen<br />
11 Henkilöstö<br />
11 Talous<br />
14 Rahoitukselliset riskit<br />
14 Ympäristö<br />
15 Katsaus tulevaisuuteen<br />
15 Ehdotus tuloksen käyttämisestä<br />
16 Tuloslaskelmat<br />
17 Taseet<br />
19 Rahoituslaskelmat<br />
20 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot<br />
26 Tilintarkastuskertomus<br />
2<br />
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong>
TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS<br />
<strong>VAV</strong> Asunnot Oy:n toiminnan<br />
kannalta vuosi <strong>2013</strong> onnistui hyvin.<br />
Asuntomarkkinoilla vuokra-asuntojen<br />
kysyntä on pysynyt suurena, ja valtion<br />
tarjoamat tuet helpottavat tuotannon<br />
aloituspäätöksiä. Alhainen korkotaso ja<br />
rakennusalan kova kilpailu ovat jonkin<br />
verran myös hillinneet hintatason<br />
nousua. Alhaiseen korkotasoon myös<br />
perustui yhtiön budjetoitua parempi<br />
tulos. Suotuisasta toimintaympäristöstä<br />
huolimatta valtion tukemia vuokraasuntoja<br />
ei synny kysyntää vastaavasti,<br />
sillä tukijärjestelmä on osin vanhentunut<br />
ja kaipaa uudistuksia, jotka kannustavat<br />
tuotantoon. Valtion taholta onkin<br />
käynnissä useita eri selvityksiä, joista<br />
odotetaan suuntaviivoja mahdollisille<br />
tukijärjestelmäuudistuksille.<br />
<strong>VAV</strong>n vuokra-asuntojen kysyntä on pysynyt<br />
yhtä suurena kuin muinakin vuosina<br />
tämän vuosikymmenen puolella. Vuokrausaste<br />
on erinomainen ja asunnot<br />
ovat käytännössä kaikki vuokrattuina.<br />
Asunnonhakijan kannalta tilanne on<br />
edelleen vaikea, sillä vaihtuvuus on<br />
vähäistä. Lähivuosina uudistuotanto tuo<br />
helpotusta hakijoille. <strong>VAV</strong>:lle valmistui<br />
toimintavuonna 91 uutta asuntoa ja se<br />
aloitti 217 uuden asunnon rakentamisen.<br />
Valmistuneista uusista asunnoista<br />
33 rakentui <strong>VAV</strong> Palvelukodit Oy:lle palveluasunnoiksi<br />
mielenterveyskuntoutujille.<br />
Kohde on osa Vantaan kaupungin<br />
pitkäaikaisasunnottomuuden vähentämisohjelmaa,<br />
ja <strong>VAV</strong> yhteistyökumppanina<br />
toteuttaa osan sen hankkeista.<br />
Uudet asunnot tulevat sijoittumaan eri<br />
puolille kaupunkia hyvien liikenneyhteyksien<br />
varteen.<br />
Yhtiön hallituksen linjaamat strategiset<br />
tavoitteet ohjaavat kaikkea toimintaa.<br />
Pitkän aikavälin linjauksena on<br />
vahvistaa talouden rakenteita, pitää<br />
kiinteistökanta hyvässä kunnossa ja<br />
vuokrat kohtuullisina. Näihin linjauksiin<br />
perustuvat toimenpiteet toteutuivat<br />
menneenä vuonna suunnitellusti. Vaikka<br />
vuokrankorotuspaineet ovat korjaustarpeiden<br />
ja muiden vuokratasoa kohottavien<br />
kustannusten takia kovat, <strong>VAV</strong><br />
on onnistunut hillitsemään asuntojensa<br />
vuokratason alemmaksi kuin muilla<br />
suurilla vuokranantajilla.<br />
<strong>VAV</strong> on mukana asumista kehittävissä<br />
hankkeissa ja painopisteenä ovat ympäristön<br />
kestävyyttä parantavat hankkeet.<br />
Vantaalla vuonna 2015 järjestettäville<br />
asuntomessuille yhtiö rakennuttaa<br />
kerrostalon, jossa käytetään uusio- ja<br />
kierrätysmateriaaleja. Hankkeen kehitysvaihe<br />
päättyi toimintavuonna, ja sen<br />
suunnittelu käynnistyi. Yhtiön ympäristöohjelma<br />
päivitettiin vastaamaan<br />
tämän päivän tarpeisiin.<br />
<strong>VAV</strong>:lla on osaava ja innostava henkilöstö,<br />
jota kiitän lämpimästi hyvin tehdystä<br />
työstä. Hallitusta haluan kiittää miellyttävästä<br />
yhteistyöstä ja luottamuksesta<br />
kuluneen toimintavuoden aikana. Kiitos<br />
kuuluu myös asukkaillemme, Vantaan<br />
kaupungille ja muille sidosryhmille<br />
hyvästä yhteistyöstä kuluneen vuoden<br />
aikana. <strong>VAV</strong>:lla on aina hyvä asua!<br />
Teija Ojankoski<br />
Toimitusjohtaja<br />
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong> 3
HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS<br />
TILIKAUDELTA 1.1.–31.12.<strong>2013</strong><br />
<strong>VAV</strong> Asunnot Oy on Vantaan kaupungin<br />
kokonaan omistama yhtiö, joka rakennuttaa<br />
ja omistaa vuokra-asuntoja.<br />
Vuoden <strong>2013</strong> päättyessä yhtiön ja sen<br />
tytäryhtiön omistuksessa oli eri puolilla<br />
Vantaata 9 874 asuntoa, joissa asui noin<br />
20 000 ihmistä. Yhtiön osakkeiden lukumäärä<br />
on 4 553 755.<br />
<strong>VAV</strong> aloitti toimintansa vuonna 1986.<br />
Yhtiön perustamisen myötä fuusioitiin<br />
kaikki kaupungin kokonaan omistamat<br />
vuokrataloyhtiöt yhdeksi kokonaisuudeksi.<br />
<strong>VAV</strong> tarjoaa laadukkaita ja kohtuuhintaisia<br />
koteja vantaalaisille. Kiinteistökannan<br />
suunnitelmallisilla korjauksilla varmistetaan<br />
niiden arvon säilyminen sekä<br />
asumisviihtyvyys yhteistyössä asukkaiden<br />
kanssa.<br />
Yhtiön pyrkimyksenä on pitää vuokrataso<br />
kohtuullisena ja oikeudenmukaisena<br />
yleisistä taloudellisista heilahteluista<br />
huolimatta. Yhtiön sisällä on eri kiinteistöjen<br />
pääomakuluja tasattu.<br />
HALLITUS AJALLA 1.1.–12.5.<strong>2013</strong><br />
Juhani Paajanen, puheenjohtaja<br />
Vesa Nevander, varapuheenjohtaja<br />
Hanna Valtanen, 2. varapuheenjohtaja<br />
Kurt Eklund, jäsen<br />
Marja Heikkinen, jäsen<br />
Maija Hurri, jäsen<br />
Jari Keränen, asukasjäsen<br />
Tuula Laukkanen, jäsen<br />
Arja Niemelä, jäsen<br />
Kaisa Niskanen, jäsen<br />
Tuula Saastamoinen, jäsen<br />
Visa Tammi, jäsen<br />
Liisa Tilander, asukasjäsen<br />
Marko Varalahti, jäsen<br />
Merja-Liisa Vasarainen, jäsen<br />
Tapani Keurulainen, varajäsen<br />
Anne Sinkkonen, varajäsen<br />
Juha-Veikko Nikulainen,<br />
asiantuntijajäsen<br />
HALLITUS AJALLA 13.5.–31.12.<strong>2013</strong><br />
Juhani Paajanen, puheenjohtaja<br />
Pekka Virkamäki, varapuheenjohtaja<br />
Mika Niikko, 2. varapuheenjohtaja<br />
Eija Grönfors, jäsen<br />
Pentti Hakulinen, jäsen<br />
Marja Heikkinen, jäsen<br />
Johanna Jurva, jäsen 13.5.–1.10.<strong>2013</strong><br />
Ahti Kara , jäsen<br />
Jari Keränen, asukasjäsen<br />
Tapani Keurulainen, asukasjäsen<br />
Ari Männikkö, jäsen<br />
Arja Niemelä, jäsen 2.10.–31.12.<strong>2013</strong><br />
Sirpa Pajunen. jäsen<br />
Visa Tammi, jäsen<br />
Sirpa Tuuva, jäsen<br />
Johanna Zalagh, jäsen<br />
Anne Sinkkonen, varajäsen<br />
Liisa Tilander, varajäsen<br />
Juha-veikko Nikulainen, asiantuntijajäsen<br />
Yhtiön toimitusjohtajana toimi Teija Ojankoski.<br />
hallituksen sihteerinä oli hallintosihteeri<br />
Sanna Lesch. Hallitus kokoontui yksitoista<br />
(11) kertaa vuoden <strong>2013</strong> aikana.<br />
Tilintarkastajina toimivat KHT-yhteisö Deloitte<br />
& Touche Oy, vastuunalaisena tarkastajanaan<br />
Tuomo Vesanen (KHT), sekä<br />
asukastilintarkastaja Heidi Vierros (KHT).<br />
<strong>VAV</strong>-konsernin tytäryhtiö <strong>VAV</strong> Palvelukodit<br />
Oy on perustettu 1.3.2011. Vantaan<br />
kaupungin sosiaali- ja terveystoimi<br />
vuokraa tytäryhtiön asunnot erityisryhmien<br />
asumiskäyttöön.<br />
HALLINTO<br />
Varsinainen yhtiökokous pidettiin<br />
13.5.<strong>2013</strong>. Ylimääräinen yhtiökokous<br />
pidettiin 2.10.<strong>2013</strong>.<br />
Yhtiöjärjestyksen mukaisesti hallituksen<br />
toimikausi on kaksi vuotta.<br />
4<br />
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong>
Yhtiö<br />
tarjoaa laadukkaita<br />
ja kohtuuhintaisia<br />
koteja<br />
vantaalaisille.<br />
<strong>VAV</strong>-KONSERNIN AVAINTIETOJA<br />
<strong>2013</strong> 2012 2011<br />
Liikevaihto, M € 80,3 76,4 72,2<br />
Liikevoitto, M € 22,1 17,8 13,4<br />
Liikevoitto, % liikevaihdosta 27 23 18<br />
Taseen loppusumma, M € 563,4 560,3 562,0<br />
Pitkäaikaiset lainat, M € 473,3 482,9 490,2<br />
Varaukset ja oma pääoma, M € 50,7 43,3 40,3<br />
Oman pääoman tuotto, % (emo) 39,4 15,9 10,6<br />
Omavaraisuusaste, % (emo) 10,4 8,5 7,8<br />
Poistot, M € 19,2 19,0 18,7<br />
Uusien asuntojen hankinta-arvo, M € 13,8 10,6 24,7<br />
Maksuvalmiussuhde (Quick ratio) 1,1 1,1 1,3<br />
Korkorasite, % liikevaihdosta 14,4 19,8 19,8<br />
Asunnot 9 841 9 750 9 664<br />
Asuinhuoneistoneliöt 579 051 574 560 576 116<br />
Valmistuneet asunnot 91 86 149<br />
Valmistuneet vuokranmäärityskohteet 2 2 3<br />
Asuntojen käyttöaste, % (emo) 99,4 99,2 99,4<br />
Vuokrasaatavat liikevaihdosta, % 1,3 1,02 1,2<br />
Vuokratappiot liikevaihdosta, % 0,4 0,15 0,2<br />
Keskivuokra, €/m²/kk (emo) 10,97 10,58 10,04<br />
Vuokrien vaihteluväli, €/m²/kk (emo) 8,96–13,60 8,87–12,46 8,63–11,92<br />
Keskivuokra 1.3.2014 alkaen, €/m2/kk (emo): 11,45<br />
Valmistuvat asunnot vuonna 2014: 101 kpl<br />
Valmistuvia vuokranmäärityskohteita vuonna 2014: 2 kpl<br />
Vuokrien vaihteluväli 1.3.2014 alkaen, €/m²/kk (emo): 9,12–14,34<br />
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong> 5
KIINTEISTÖT<br />
UUSTUOTANTO<br />
Yhtiö solmi toimintavuonna kolmen<br />
vuokratalokohteen ja yhden muistihäiriöisille<br />
vanhuksille tarkoitetun kohteen<br />
urakkasopimukset, yhteismäärältään<br />
31,6 miljoonaa euroa. Kohteiden<br />
keskimääräinen hankinta-arvo on<br />
3 289 €/asm2. Vuonna <strong>2013</strong> aloitettiin<br />
217 asunnon rakentaminen viidessä<br />
kohteessa:<br />
<strong>VAV</strong> Pakkalanrinne 6 (35 asuntoa),<br />
<strong>VAV</strong> Husbackankuja 1 (66 asuntoa),<br />
<strong>VAV</strong> Lehtikallio 2 (67 asuntoa) ja<br />
<strong>VAV</strong> Hämeenkyläntie 77 (71 asuntoa)<br />
sekä <strong>VAV</strong> Malminiitty<br />
<strong>VAV</strong> Palvelukodit Oy:lle (44 asuntoa).<br />
Vuonna <strong>2013</strong> valmistui 91 asuntoa<br />
kahdessa kohteessa:<br />
<strong>VAV</strong> Satukuja 1 (58 asuntoa) sekä<br />
<strong>VAV</strong> Pähkinärinteentie 31 (33 asuntoa)<br />
<strong>VAV</strong> Palvelukodit Oy:lle.<br />
Vuoden <strong>2013</strong> aloitettu asuntotuotanto<br />
rahoitetaan valtion pitkäaikaisella korkotukilainalla<br />
ja Asumisen rahoitus- ja<br />
kehittämiskeskus ARA:n käynnistys- ja<br />
erityisryhmien investointiavustuksilla.<br />
KORJAUSRAKENTAMINEN<br />
Kiinteistöjen korjauskulut olivat<br />
13,7 miljoonaa euroa, josta suunnitelmallisten<br />
korjausten osuus oli<br />
6,5 miljoonaa euroa, eli 47 %.<br />
Kiinteistöjen kunnossapitotyöt toteutettiin<br />
pitkän aikavälin korjaussuunnitelman<br />
mukaisesti. Toimintavuonna rahoitus<br />
kerättiin korjattavien kiinteistöjen<br />
omarahoitusosuudella sekä sisällyttämällä<br />
kaikkien kiinteistöjen vuokriin<br />
0,90 €/m²/kk.<br />
Vuonna <strong>2013</strong> <strong>VAV</strong>:lle valmistui viihtyisä uusi<br />
pientalokohde Satukuja 1:een.<br />
Kiinteistöjen suunnitelmalliset korjaukset<br />
painottuivat edellisten vuosien<br />
tapaan asuntojen kylpyhuonekorjauksiin<br />
(60 %) ja keittiökorjauksiin (17 %).<br />
Vesikattokorjausten osuus oli 7 % ja<br />
julkisivujen kunnostusten osuus 5 %.<br />
6<br />
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong>
Satukujalle nousi idyllinen pientalokohde<br />
<strong>VAV</strong>:lle valmistui vuoden <strong>2013</strong> aikana<br />
kaksi uutta kohdetta. Pähkinärinteeseen<br />
nousi maaliskuussa uusi palvelutalo<br />
<strong>VAV</strong>:n tytäryhtiö <strong>VAV</strong> Palvelukodit Oy:n<br />
omistukseen. Samassa kuussa emoyhtiölle<br />
valmistui Ilolaan 58 asunnon pienkerrostalokohde,<br />
Satukuja 1.<br />
Luonnonläheisellä asuinalueella sijaitsevan<br />
Satukujan yhdeksän kaksikerroksista<br />
taloa muodostavat viihtyisän pihapiirin.<br />
Talojen keskelle jää asukaspiha lasten<br />
leikkipaikkoineen ja pyörävarastoineen.<br />
Kohteen lämpimänpunaiset, tiiliseinäiset<br />
talot kirvoittivat positiivisia kommentteja<br />
ohikulkijoilta jo rakennusvaiheessa.<br />
Satukuja 1:n uudet asukkaat valittiin vuoden<br />
2012 lopulla, ja muuttamaan tuliteriin<br />
asuntoihinsa he pääsivät helmikuun <strong>2013</strong><br />
lopussa. Idyllinen pientalokohde osoittaa,<br />
ettei kohtuuhintaisessakaan asumisessa<br />
tarvitse tinkiä laadusta tai estetiikasta.<br />
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong> 7
Uudessa hallituksessa<br />
on monta uutta kasvoa<br />
<strong>VAV</strong>:n yhtiökokous valitsi 13.5. uuden hallituksen<br />
kaksivuotiskaudelle <strong>2013</strong>–2015.<br />
Hallituksen puheenjohtajana jatkaa jo<br />
edellisellä kaudella tehtävää hoitanut<br />
Juhani Paajanen, joka on aiemmin<br />
toiminut muun muassa Vantaan kaupunginjohtajana.<br />
Molemmat hallituksen<br />
varapuheenjohtajat sen sijaan vaihtuivat:<br />
ensimmäiseksi varapuheenjohtajaksi valittiin<br />
Vantaan kaupungin rakennusvalvontajohtajana<br />
työskentelevä Pekka Virkamäki<br />
ja toiseksi kansanedustajana tunnettu<br />
Mika Niikko.<br />
Edellisen hallituksen 16 jäsenestä vain viisi<br />
jatkaa myös nykyisessä, joten hallitukseen<br />
saatiin monta uutta kasvoa. Vantaan kaupunkia<br />
edustavana asiantuntijajäsenenä<br />
hallituksessa jatkaa edelleen apulaiskaupunginjohtaja<br />
Juha-Veikko Nikulainen.<br />
<strong>VAV</strong>:n asukaskuntaa edustaa hallituksessa<br />
kaksi asukasjäsentä, jotka valittiin keväällä<br />
luottamushenkilöiden suorassa vaalissa.<br />
Jo edellisellä kaudella hallituksen asukasjäsenenä<br />
toiminut YTE 9 -alueen puheenjohtaja<br />
Jari Keränen säilytti vaaleissa<br />
paikkansa. Sen sijaan toinen hallituksen<br />
asukasjäsen vaihtui, kun tähän tehtävään<br />
valittiin YTE 1 -alueen puheenjohtaja<br />
Tapani Keurulainen.<br />
Hallituksen jäsenet sekä <strong>VAV</strong>:n ja Vantaan edustajat hallituksen kokouksissa<br />
Kuvan henkilöt alkaen etummaisesta rivistä, vasemmalta oikealle:<br />
Visa Tammi, Ari Männikkö, Juha-Veikko Nikulainen, Sirpa Pajunen, Mika Niikko,<br />
Arja Niemelä, Ahti Kara, Sirpa Tuuva, Jari Keränen, Johanna Zalagh,<br />
Pentti Hakulinen, Liisa Tilander (varajäsen), Teija Ojankoski (<strong>VAV</strong> Asunnot Oy:n toimitusjohtaja),<br />
Eija Grönfors, Marja Heikkinen, Pekka Virkamäki, Sanna Lesch (hallituksen sihteeri).<br />
Kuvasta puuttuvat: Juhani Paajanen, Tapani Keurulainen.<br />
Hallituksen puheenjohtaja Juhani Paajanen<br />
8<br />
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong>
Uuden rivipeltikaton<br />
käyttöikä on<br />
kaksinkertainen vanhaan<br />
verrattuna.<br />
VUOKRA-ASUNNON<br />
HAKIJAT<br />
Toimintavuoden lopussa asunnonhakijoita<br />
oli rekisterissä noin 4 800.<br />
Hakijamäärät vaihtelivat kuukausittain<br />
4 700:n ja 5 200:n välillä. Hakijoista lähes<br />
60 % haki asuntoa yksin. Vuoden <strong>2013</strong><br />
aikana asuntoja vapautui keskimäärin<br />
90 kpl kuukaudessa, yhteensä 1 120 kpl.<br />
Asuntojen vaihtuvuus vuonna <strong>2013</strong> oli<br />
11,3 %. Vaihtuvuusaste laski noin prosenttiyksikön<br />
vuoden 2012 lukemasta,<br />
joka oli 12,2 %.<br />
ASUKASTOIMINTA<br />
Asukasdemokratia antaa jokaiselle<br />
asukkaalle mahdollisuuden osallistua<br />
oman talonsa hallintoon ja vaikuttaa<br />
maksamiinsa kustannuksiin.<br />
Toimintavuonna <strong>VAV</strong> Asunnot Oy:llä<br />
oli yhteensä 187 arava- tai korkotukilainoitettua<br />
vuokranmääritysyksikköä.<br />
Näistä kohteista asukastoimintaa oli<br />
161 kiinteistössä.<br />
Yhtiö järjesti asukkaille koulutusta muun<br />
muassa asukaskokousten kokouskäytännöistä<br />
sekä asumisen energiatehokkuudesta.<br />
Vaijeritien katot vaihdettiin uusiin<br />
<strong>VAV</strong>:n rivitalokohde Vaijeritie 1:n kaikki katot vaihdettiin vuonna <strong>2013</strong> uusiin. Vaihtotyö<br />
pystyttiin tekemään siten, että asukkaat pystyivät asumaan talossa koko ajan. Aiemmin<br />
katolla ollut varttikate korvattiin urakan aikana uudella rivipeltikatteella.<br />
Vaijeritie ei ollut ensimmäinen <strong>VAV</strong>:n kiinteistö, jossa varttikate vaihdettiin peltiseen.<br />
Aiemmin vastaava remontti on tehty viidessä rivitalo- ja yhdessä kerrostalokohteessa.<br />
Syynä vaihtoihin on varttikatteen käyttöikä, joka on kattomateriaaliksi lyhyt: vain noin<br />
25 vuotta. Varttikate on aallonmuotoista asbestisementtilevyä, joka ei kestä hyvin sään<br />
rasitusta vaan haurastuu ikääntyessään. Tilalle vaihdetun rivipeltikaton käyttöikä on puolestaan<br />
kaksinkertainen, noin 50–60 vuotta.<br />
Varttikatteen huonon kestävyyden vuoksi <strong>VAV</strong> päätti laittaa sen tilalle peltikaton kaikissa<br />
niissä kohteissa, joissa tätä materiaalia on käytetty. Jo suoritetun seitsemän remontin<br />
jälkeen edessä on vielä kahden kerrostalokohteen katon vaihto.<br />
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong><br />
9
Ympäristöohjelma uudistui<br />
<strong>VAV</strong> otti syksyllä käyttöönsä uuden<br />
ympäristöohjelman. Hallitus hyväksyi<br />
marraskuun kokouksessaan uusitun<br />
ohjelman, jossa on määritelty <strong>VAV</strong>:n<br />
ympäristötavoitteet sekä keinot niiden<br />
saavuttamiseksi. Uuden ympäristöohjelman<br />
avulla yhtiö pyrkii entistäkin<br />
ekologisempaan ja energiatehokkaampaan<br />
toimintaan vuokrataloja rakennuttavana<br />
ja hallinnoivana toimijana.<br />
Ympäristöohjelmassa määritellään<br />
muun muassa yhtiön energiansäästötavoitteet<br />
vuodelle 2016 ja kerrotaan,<br />
miten se pyrkii vähentämään veden,<br />
lämmön ja sähkön kulutusta kiinteistöissään.<br />
Samaten määritellään <strong>VAV</strong>:n<br />
periaatteet ympäristöystävälliselle rakentamiselle<br />
ja kiinteistöjen ylläpidolle.<br />
<strong>VAV</strong>:n normaalin vuokraus- ja rakennuttamistoiminnan<br />
lisäksi yhtiö<br />
toteuttaa ympäristöarvoja erilaisissa<br />
koerakentamisen hankkeissa. Näihin<br />
lukeutuu esimerkiksi vuoden 2015<br />
asuntomessuille valmistuva luonnon-<br />
varatasapainoinen kerrostalo, jonka<br />
rakentamisessa hyödynnetään uusio- ja<br />
kierrätysmateriaaleja.<br />
<strong>VAV</strong>:n ympäristöohjelman toteutuminen<br />
varmistetaan siten, että kullekin<br />
ympäristötavoitteelle on määritelty<br />
siitä vastuussa oleva taho sekä toteutusaikataulu.<br />
Ohjelmaan voi tutustua<br />
<strong>VAV</strong>:n kotisivujen www.vav.fi osiossa<br />
”Ympäristö”.<br />
10 <strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong>
TIEDOTTAMINEN<br />
Yhtiön asukaslehti <strong>VAV</strong>-viesti ilmestyi<br />
vuonna <strong>2013</strong> neljä kertaa. Asukaslehti<br />
toteutettiin yhteistyössä Omnipress<br />
Oy:n kanssa.<br />
Vuoden <strong>2013</strong> aikana kehitettiin Wodemedia<br />
Oy:n ja Agenteq Oy:n kanssa<br />
<strong>VAV</strong>:n uusia kotisivuja ja kohteiden<br />
omia yksittäisiä talosivuja. Viivästyksistä<br />
johtuen sivustojen julkaisu siirtyi vuoden<br />
2014 puolelle.<br />
Toimintavuoden aikana käynnistettiin<br />
<strong>VAV</strong>:n markkinointiviestinnän kehittäminen.<br />
HENKILÖSTÖ<br />
<strong>VAV</strong>:N HENKILÖSTÖN<br />
KESKIMÄÄRÄINEN LUKUMÄÄRÄ:<br />
<strong>2013</strong> 2012 2011<br />
43 40 41<br />
TALOUS<br />
Toimintavuoden emoyhtiön liikevaihto<br />
oli 79,9 miljoonaa euroa, kasvua oli<br />
edelliseen tilikauteen 4,8 %. Liikevaihdosta<br />
varsinaiset asuntovuokratuotot<br />
olivat 78,6 miljoonaa euroa. Uusien<br />
kohteiden rakennuttamistuottoja kertyi<br />
tuloutuksista 0,9 miljoonaa euroa, ja<br />
muut kiinteistötuotot olivat 0,4 miljoonaa<br />
euroa. Tilinpäätökseen sisältyy luottotappioita<br />
0,32 miljoonaa euroa. Vuokrasaatavista<br />
kirjattuja luottotappioita on<br />
0,14 miljoonaa euroa, ja lisäksi vuokraustoiminnan<br />
vahingonkorvausvaateista ja<br />
perinnän kuluista 0,18 miljoonaa euroa.<br />
Vahingonkorvausvaateet ja perinnän<br />
kulut eivät ole aiemmin sisältyneet taseeseen,<br />
vaan niitä on seurattu vain reskontrassa.<br />
Luottotappiot ovat pääosin<br />
vuoden 2012 käräjäoikeuden tuomioita.<br />
Luottotappioksi kirjattuja saatavia<br />
korkoineen tuloutettiin toimintavuonna<br />
yhteensä 0,15 miljoonaa euroa.<br />
Erääntyneet asuntovuokrasaatavat<br />
tilinpäätöksessä ovat 0,8 miljoonaa<br />
euroa. Saatavat ovat pysyneet edellisvuoden<br />
tasossa. Tilinpäätös sisältää<br />
0,17 miljoonan euron luottotappiovarauksen<br />
odotettavissa olevien menetysten<br />
varalle.<br />
Liikevoitto oli 21,8 miljoonaa euroa,<br />
eli 27 % liikevaihdosta. Suunnitelman<br />
mukaisesti sillä kyettiin kattamaan<br />
pitkäaikaisten rakennus- ja korjauslainojen<br />
korkokulut. Lisäksi varauduttiin<br />
12,5 miljoonan euron asuintalovarauksella<br />
kiinteistöjen tuleviin korjauksiin.<br />
Poistot tehtiin ennalta laaditun suunnitelman<br />
mukaan. Poistoperusteena on<br />
kiinteistöjen tulontuottamiskyky. Poistot<br />
noudattavat lainanlyhennysten määrää.<br />
Yhtiö toimii omakustannusperiaatteella,<br />
ja tulokertymä on siten suoraan riippuvainen<br />
vuokriin sisältyvästä lainojen<br />
lyhennysmäärästä. Yhtiöllä on eriikäisiä<br />
kiinteistöjä, ja lainanlyhennysten<br />
mukainen poiston määrä vastaa siten<br />
myös kiinteistöjen teknistä kulumista.<br />
Yhtiö ilmoittaa erikseen sen laskennallisen<br />
poiston määrän, joka on laskettu<br />
vuoteen 2012 50 vuoden tasapoistolla ja<br />
toimintavuodesta 30 vuoden tasapoistolla.<br />
Suunnitelman mukaisia poistoja tehtiin<br />
19,2 miljoonaa euroa, joista rakennusten<br />
poistot ilman rakennusten kalustoa<br />
olivat 18,3 miljoonaa euroa.<br />
HENKILÖSTÖ YKSIKÖITTÄIN VUODEN LOPUSSA:<br />
<strong>VAV</strong> ASUNNOT OY:N LAINAT LAINATYYPEITTÄIN:<br />
Naisia Miehiä<br />
Yht.<br />
M € % Vuosimuutos, M €<br />
Hallinto 14 1 15<br />
Markkinointi ja asiakaspalvelu 8 1 9<br />
Kiinteistönpito ja rakennuttaminen 8 12 20<br />
Yhteensä 30 14 44<br />
PALKKOJEN JA PALKKIOIDEN KEHITYS:<br />
<strong>2013</strong> 2012 2011<br />
2,04 M € 1,82 M € 1,77 M €<br />
Aravalainat 222 46 - 9<br />
Korkotukilainat 172 35 + 6<br />
Rahalaitoslainat 52 11 - 6<br />
Kaupungin lainat 41 8 0<br />
Yhteensä 487 100 -9<br />
Lainatakaukset M € Vuosimuutos, M €<br />
Valtion täytetakaus 177 + 3<br />
Kaupungin omavelkainen takaus 46,7 - 2,3<br />
Helsingin ja<br />
Uudenmaan sairaanhoitopiiri HUS 0,5 –<br />
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong> 11
Uusia asuntoja alettiin<br />
rakentaa enemmän<br />
kuin vuosiin<br />
Vuonna <strong>2013</strong> <strong>VAV</strong> käynnisti koko joukon<br />
uusia vuokratalohankkeita. Vuoden aikana<br />
alettiin rakentaa yhteensä 318 uutta<br />
asuntoa viidessä eri kohteessa, ja lisäksi<br />
suunnitteluvaiheessa oli useampi sata<br />
asuntoa lisää. Rakenteilla ja suunnitteilla<br />
olevan uustuotannon volyymi oli suurempi<br />
kuin kertakaan aiemmin 2000-luvulla.<br />
Rakenteille lähteneestä viidestä uudiskohteesta<br />
neljä on <strong>VAV</strong> Asunnot Oy:n<br />
normaalia kerrostalokohteita ja yksi <strong>VAV</strong><br />
Palvelukodit Oy:lle valmistuva erityisryhmien<br />
asumis- ja palvelukeskus. Viimeksi<br />
mainittu rakentuu Simonkylään, osoitteeseen<br />
Uusiniityntie 3, ja sen arvioidaan<br />
valmistuvan vuoden 2015 alussa.<br />
Vuoden <strong>2013</strong> päättyessä rakenteilla<br />
olleista kohteista pisimmällä oli Pakkalan<br />
Pakkalanrinne 6, jonka valmistumispäivä<br />
oli arvioitu helmikuulle 2014. Asukkaat<br />
tämän kohteen 35 asuntoon valittiin<br />
jo vuoden <strong>2013</strong> puolella. Seuraavana<br />
jonossa on Kaivokselan Husbackankuja 1,<br />
66-asuntoinen kerrostalo, jonka arvioidaan<br />
valmistuvan kesäkuun 2014 lopulla.<br />
Vuoden 2015 alussa valmistuu Uusiniityntien<br />
palvelutalon lisäksi myös normaali<br />
67 huoneiston vuokratalo Lehtikallio 2:een<br />
Hämeenkylään. Viimeisenä vuonna <strong>2013</strong><br />
käynnistyneistä rakennushankkeista<br />
nousee Hämevaaran Hämeenkyläntie 77,<br />
jonka 71 vuokra-asunnon arvioidaan<br />
olevaan valmiit kesäkuussa 2015.<br />
12 <strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong>
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong> 13
RAHOITUKSELLISET<br />
RISKIT<br />
Yhtenäislainojen pääomakulut noudattavat<br />
heinäkuun kuluttajahintaindeksin<br />
muutoksia. Indeksin muutos oli viime<br />
heinäkuussa 1,6 %, mikä nostaa Valtiokonttorin<br />
yhtenäislainojen vuosimaksua<br />
vastaavasti. Vuosimaksulainojen<br />
markkinakorkoja korkeampi korkotaso ei<br />
mahdollista lainojen riittäviä lyhennyksiä<br />
vaan pidentää niiden takaisinmaksua.<br />
Konvertoitaessa Valtiokonttorin yhtenäislainoja<br />
valtion täytetakauksella<br />
tavallisiksi rahalaitoslainoiksi markkinakorkojen<br />
muutokset vaikuttavat pää-<br />
omavuokraan täysimääräisesti. Yhtiön<br />
rahoitusrakenteesta johtuen pääomakulut<br />
kuitenkin pysynevät kokonaisuutena<br />
arvioidulla tasolla.<br />
Arava- ja korkotukilainojen pitkät<br />
takaisinmaksuajat ja lyhennysohjelmien<br />
takapainoisuus vaikeuttavat korjaustoiminnan<br />
rahoitusta.<br />
Työttömyys ja asuvien asukkaiden taloudelliset<br />
ongelmat aiheuttavat yhtiölle<br />
luottotappioriskin kasvua.<br />
YMPÄRISTÖ<br />
Yhtiössä otettiin käyttöön <strong>VAV</strong>:n oma<br />
ympäristöohjelma, jossa on määritelty<br />
seurattavat ympäristöä koskevat mittarit.<br />
Kuukausittain tapahtuvan energiaseurannan<br />
ja mittausten tuloksena<br />
saadaan kiinteistöjen energiatodistus<br />
suoraan kiinteistötietokanta Tampuurista.<br />
ENERGIAN JA VEDEN KULUTUS<br />
<strong>2013</strong> 2012 2011<br />
Lämpö, kWh/rm 3 (normeerattu)<br />
46,0 46,9 47,0<br />
Vesi, l/rm 3<br />
490 479 475<br />
Sähkö, kWh/rm 3<br />
4,8 4,8 4,6<br />
ENERGIATEHOKKUUSSOPIMUS<br />
Kiinteistöalalla on tehty Asuinrakennusten<br />
energiatehokkuussopimus 2009–<br />
2016, jossa <strong>VAV</strong> on mukana. Sopimuksen<br />
tarkoituksena on vähentää rakennusten<br />
energiankulutusta ja päästöjä.<br />
14 <strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong>
KATSAUS TULEVAISUUTEEN<br />
Yhtiö toimii omakustannusperiaatteella,<br />
ja sen taloudellisen aseman<br />
arvioidaan pysyvän vakaana ja maksuvalmiuden<br />
hyvänä.<br />
Yhtiö selkiyttää tulevaisuudessa yhtiörakennettaan<br />
keskittämällä palveluasumisen<br />
kiinteistöt <strong>VAV</strong> Palvelukodit<br />
Oy:lle.<br />
Yhtiö on sopinut Vantaan kaupungin<br />
kanssa tonttiohjelmasta, jolla varmistetaan<br />
tonttitarjonta lähivuosien asuntotuotantoon.<br />
Tavoitteena on kaupungin<br />
asunto-ohjelman ja valtion kanssa<br />
solmitun aiesopimuksen mukaisesti<br />
150–200 asunnon tuotanto vuosittain.<br />
Tavanomaiset vuokra-asuntokiinteistöt<br />
toteutetaan emoyhtiön omistukseen ja<br />
palveluasumisen kiinteistöt tytäryhtiön<br />
omistukseen.<br />
Yhtiö jatkaa yksittäisten vuokra-asuntokäytössä<br />
olevien asunto-osakkeiden<br />
myymistä sitä mukaa kun ne vapautuvat.<br />
VUOKRA-ASUNTOJEN KYSYNTÄ<br />
Vuokra-asuntojen kysynnän oletetaan<br />
pysyvän nykyisellä tasolla. Suurin<br />
kysyntä kohdistuu yksiöihin ja pieniin<br />
kaksioihin. Suuresta hakijamäärästä<br />
huolimatta perheasuntojen kysyntä on<br />
pysynyt maltillisena. Vapaarahoitteisten<br />
asuntojen tarjonnan lisääntymisen<br />
arvioidaan vaikuttavan yhtiön asuntojen<br />
kysyntään lähivuosina.<br />
ASUNTOJEN KORJAUSTOIMINTA<br />
Yhtiön kiinteistöihin lähivuosina suunnitellut<br />
peruskorjaukset perustuvat<br />
kiinteistökannan kokonaisvaltaiseen<br />
tarkasteluun ja salkutukseen. Korjaamisen<br />
tarvetta priorisoidaan välttämättömyyden,<br />
käytettävissä olevan<br />
rahan, tehokkuuden sekä ennakoivan<br />
korjaamisen näkökulmista. Korjaamisella<br />
tähdätään kiinteistön arvon<br />
säilyttämiseen sekä hyvien asumisolosuhteiden<br />
ja asuntojen vuokrattavuuden<br />
varmistamiseen.<br />
Yhtiön korjaustoiminnan painopiste<br />
on vuosina 1989–1995 valmistuneessa<br />
tai peruskorjatuissa kiinteistöissä. Kiinteistöt<br />
muodostavat noin 40 % yhtiön<br />
kiinteistökannasta.<br />
Korjaus- ja energia-avustusten hakuedellytykset<br />
täyttäviin hankkeisiin<br />
haetaan aina tarjolla olevia avustusta.<br />
UUDISTUOTANTO<br />
Urakkahintoja mittaavan pääkaupunkiseudun<br />
tarjoushintaindeksin mukaan<br />
asuinrakentamisen hinnat olivat vuo-<br />
den <strong>2013</strong> marraskuussa 6,6 prosenttia<br />
pienemmät kuin vuotta aiemmin.<br />
Hintojen odotetaan edelleen jatkavan<br />
hienoista laskua tai pysyvän ennallaan<br />
alkuvuoden 2014 aikana. Kilpailu asuinrakennusurakoista<br />
näkyy lisääntyneenä<br />
kiinnostuksena tarjota urakoita yhtiön<br />
urakkakilpailuissa.<br />
Yhtiö tulee käynnistämään vuoden<br />
2014 aikana yhteensä 267 uuden asunnon<br />
rakentamisen.<br />
KEHITTÄMINEN<br />
Uudistuotannon ja korjaustoiminnan<br />
omarahoitusosuuden kattamiseksi<br />
ilman lainaa yhtiö valmistelee rajoituksista<br />
vapautuvien kiinteistöjen myyntiä.<br />
Yhtiö valmistelee myös vuokrien jyvityksen<br />
muutosta vuodelle 2015.<br />
Yhtiö jatkaa yhteistyötä kaupungin<br />
kanssa ja tukee omalla toiminnallaan<br />
kaupungin perustehtäviä.<br />
Asumisviihtyvyyden ja asukastoiminnan<br />
kehittämisessä painopisteenä<br />
ovat edelleen muun muassa viestintä-,<br />
energia- ja turvallisuusasiat.<br />
EHDOTUS TULOKSEN KÄYTTÄMISESTÄ<br />
Hallitus esittää, että osinkoa ei jaeta<br />
ja että emoyhtiön tilikauden voitto<br />
6 017,66 euroa kirjataan vapaaseen<br />
omaan pääomaan.<br />
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong> 15
TULOSLASKELMAT<br />
(1000 €)<br />
<strong>VAV</strong>-konserni<br />
1.1.–31.12.<strong>2013</strong> 1.1.–31.12.2012<br />
LIIKEVAIHTO 80 350 76 419<br />
Muut kiinteistön tuotot 944 1 567<br />
Henkilöstökulut<br />
Palkat ja palkkiot -2 040 -1 819<br />
Eläkekulut -365 -317<br />
Muut henkilösivukulut -67 -65<br />
-2 473 -2 200<br />
Poistot -19 239 -19 046<br />
Muut kulut<br />
Kiinteistön muut hoitokulut<br />
Hallinto -597 -623<br />
Käyttö- ja huoltopalvelut -3 001 -3 008<br />
Ulkoalueiden hoitopalvelut -776 -898<br />
Siivouspalvelut -1 494 -1 575<br />
Lämmitys -8 457 -7 979<br />
Vesi- ja jätevesi -3 599 -3 544<br />
Sähkö -1 374 -1 377<br />
Jätehuolto -1 623 -1 566<br />
Vahinkovakuutukset -261 -250<br />
Vuokrat -144 -112<br />
Kiinteistövero -2 027 -2 018<br />
Korjaukset -12 849 -14 688<br />
Muut hoitokulut -679 -606<br />
-36 879 -38 243<br />
Luottotappiot -317 -137<br />
Muut kiinteistön kulut -329 -509<br />
LIIKEVOITTO (-TAPPIO) 22 058 17 851<br />
Rahoitustuotot ja -kulut<br />
Tuotot pysyvien vastaavien sijoituksista 1 0<br />
Muut korko- ja rahoitustuotot 216 230<br />
Arvonalentumiset vaihtuvien vast. rahoi 0<br />
Korkokulut ja muut rahoituskulut -11 564 -15 268<br />
-11 347 -15 037<br />
Emoyhtiö<br />
1.1.–31.12.<strong>2013</strong> 1.1.–31.12.2012<br />
79 918 76 248<br />
969 1 566<br />
-2 041 -1 819<br />
-365 -317<br />
-67 -65<br />
-2 473 -2 200<br />
-19 180 -18 955<br />
-595 -598<br />
-2 981 -2 992<br />
-768 -895<br />
-1 484 -1 563<br />
-8 429 -7 948<br />
-3 593 -3 532<br />
-1 362 -1 370<br />
-1 616 -1 558<br />
-258 -247<br />
-144 -187<br />
-2 012 -2 007<br />
-12 830 -14 673<br />
-678 -605<br />
-36 750 -38 174<br />
-317 -137<br />
-329 -509<br />
21 839 17 840<br />
0<br />
216 230<br />
0<br />
-11 476 -15 241<br />
-11 260 -15 011<br />
Satunnaiset erät<br />
Satunnaiset tuotot<br />
VOITTO ENNEN TILINPÄÄTÖS-<br />
SIIRTOJA JA VEROJA 10 711 2 813<br />
Tilinpäätössiirrot<br />
Poistoeron muutos<br />
Vapaaehtoisten varausten muutos<br />
10 579 2 829<br />
1 887 1 442<br />
-12 460 -4 268<br />
Tuloverot<br />
Laskennallisen verovelan muutos -2 121 -692<br />
Vähemmistöosuus 0 -1<br />
TILIKAUDEN VOITTO (+) / TAPPIO (-) 8 590 2 120<br />
6 3<br />
16 <strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong>
TASEET<br />
(1000 €)<br />
<strong>VAV</strong>-konserni<br />
Emoyhtiö<br />
1.1.–31.12.<strong>2013</strong> 1.1.–31.12.2012 1.1.–31.12.<strong>2013</strong> 1.1.–31.12.2012<br />
VASTAAVAA<br />
PYSYVÄT VASTAAVAT<br />
Aineettomat hyödykkeet<br />
Aineettomat oikeudet<br />
3<br />
6<br />
3<br />
6<br />
Aineelliset hyödykkeet<br />
Maa- ja vesialueet<br />
Rakennukset ja rakennelmat<br />
Koneet ja kalusto<br />
Muut aineelliset hyödykkeet<br />
Ennakkomaksut ja keskener.hankinnat<br />
Sijoitukset<br />
Osuudet saman konsernin yrityksistä<br />
Saamiset konsernin yrityksiltä<br />
Muut osakkeet ja osuudet<br />
94 079<br />
398 723<br />
694<br />
577<br />
24 021<br />
518 094<br />
22 836<br />
4 452<br />
27 288<br />
94 554<br />
406 075<br />
656<br />
628<br />
17 112<br />
519 025<br />
19 162<br />
3 863<br />
23 025<br />
93 619<br />
394 901<br />
694<br />
576<br />
17 918<br />
507 707<br />
3<br />
25 870<br />
4 477<br />
30 349<br />
92 070<br />
400 170<br />
655<br />
627<br />
13 796<br />
507 317<br />
2 568<br />
23 014<br />
3 863<br />
29 445<br />
Pysyvät vastaavat yhteensä<br />
545 385<br />
542 057<br />
538 060<br />
536 768<br />
VAIHTUVAT VASTAAVAT<br />
Saamiset<br />
Saamiset saman konsernin yrityksiltä<br />
Saamiset kiinteistön tuotoista<br />
Muut saamiset<br />
Siirtosaamiset<br />
1 076<br />
9 860<br />
529<br />
11 464<br />
765<br />
9 649<br />
358<br />
10 772<br />
1 076<br />
9 843<br />
132<br />
11 050<br />
765<br />
9 632<br />
201<br />
10 597<br />
Rahoitusarvopaperit<br />
Muut arvopaperit<br />
Rahat ja pankkisaamiset<br />
5 000<br />
1 511<br />
5 000<br />
2 447<br />
5 000<br />
1 052<br />
5 000<br />
1 655<br />
Vaihtuvat vastaavat yhteensä<br />
17 975<br />
37 382<br />
17 102<br />
17 252<br />
VASTAAVAA YHTEENSÄ<br />
563 360<br />
560 276<br />
555 161<br />
554 021<br />
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong> 17
<strong>VAV</strong>-konserni<br />
Emoyhtiö<br />
1.1.–31.12.<strong>2013</strong> 1.1.–31.12.2012 1.1.–31.12.<strong>2013</strong> 1.1.–31.12.2012<br />
VASTATTAVAA<br />
OMA PÄÄOMA<br />
Osakepääoma<br />
Ylikurssirahasto<br />
Muut rahastot<br />
7 659<br />
15 929<br />
3 092<br />
26 679<br />
7 659<br />
15 929<br />
3 272<br />
26 860<br />
7 659<br />
15 929<br />
3 092<br />
26 679<br />
7 659<br />
15 929<br />
3 092<br />
26 679<br />
Edell. tilik.voitto/tappio<br />
Tilikauden voitto(+)/tappio(-)<br />
15 291<br />
8 590<br />
23 882<br />
13 171<br />
2 120<br />
15 291<br />
153<br />
6<br />
159<br />
150<br />
3<br />
153<br />
Oma pääoma yhteensä<br />
Vähemmistöosuus<br />
50 561<br />
0<br />
42 152<br />
948<br />
26 838<br />
26 832<br />
TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ<br />
Poistoero<br />
Vapaaehtoiset varaukset<br />
Muut varaukset<br />
Pakolliset varaukset<br />
90<br />
120<br />
3 843<br />
26 814<br />
90<br />
5 730<br />
14 354<br />
120<br />
VIERAS PÄÄOMA<br />
Pitkäaikainen<br />
Lainat rahoituslaitoksilta<br />
Laskennalliset verot<br />
Lyhytaikainen<br />
Lainat rahoituslaitoksilta<br />
Saadut ennakot<br />
Ostovelat<br />
Muut velat<br />
Siirtovelat<br />
Laskennalliset verot<br />
473 288<br />
4 920<br />
478 207<br />
22 077<br />
1 366<br />
2 197<br />
3 675<br />
3 041<br />
2 146<br />
34 501<br />
482 853<br />
4 228<br />
487 082<br />
17 665<br />
1 327<br />
2 575<br />
4 133<br />
3 583<br />
692<br />
29 975<br />
465 328<br />
465 328<br />
22 052<br />
1 366<br />
2 188<br />
3 638<br />
3 005<br />
32 248<br />
478 407<br />
478 407<br />
17 650<br />
1 326<br />
2 563<br />
3 466<br />
3 572<br />
28 577<br />
Vieras pääoma yhteensä<br />
512 709<br />
517 057<br />
497 576<br />
506 984<br />
VASTATTAVAA YHTEENSÄ<br />
563 360<br />
560 276<br />
555 161<br />
554 021<br />
18 <strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong>
RAHOITUSLASKELMAT<br />
(1000 €)<br />
VASTAAVAA<br />
VUOKRAUSTOIMINNAN RAHAVIRTA<br />
<strong>VAV</strong>-konserni<br />
<strong>VAV</strong> Asunnot Oy<br />
<strong>2013</strong> 2012 <strong>2013</strong> 2012<br />
Vuokrauksesta saadut maksut 80 022 76 867<br />
Tuloslaskelman liikevaihto 80 350 76 419<br />
Vuokraustoiminnan muista<br />
tuotoista saadut maksut 969 1 567<br />
Maksut vuokraustoiminnan kuluista 40 328 40 030<br />
Tuloslaskelman ostot 39 997 41 089<br />
Vuokraustoiminnan rahavirta<br />
ennen rahoituseriä ja veroja 40 663 38 404<br />
Maksetut korot ja maksut<br />
muista liiketoiminnan rahoituskuluista 12 119 15 610<br />
Korkokulut ja muut rahoituskulut 11 564 15 268<br />
Saadut korot vuokraustoiminnasta 129 124<br />
Korkotuotot 129 124<br />
Konsernirakenteen muutos<br />
LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA ( A ) 28 673 22 918<br />
79 828<br />
79 918<br />
969<br />
40 188<br />
39 868<br />
40 610<br />
12 055<br />
11 476<br />
129<br />
129<br />
28 684<br />
76 612<br />
76 248<br />
1 566<br />
39 990<br />
41 020<br />
38 188<br />
15 595<br />
15 241<br />
124<br />
124<br />
22 717<br />
INVESTOINTIEN RAHAVIRTA<br />
Investoinnit aineellisiin ja<br />
aineettomiin hyödykkeisiin 18 304 15 503<br />
Investoinnit muihin sijoituksiin 4 262 18 405<br />
Muut saamiset 211 -22 976<br />
Rahoitusarvopaperit 0 5 000<br />
Muut velat 636 -666<br />
Konsernirakenteen muutos 1 129 -572<br />
INVESTOINTIEN RAHAVIRTA ( B ) 24 542 14 694<br />
19 568<br />
-858<br />
1 988<br />
0<br />
20 698<br />
9 208<br />
-1 320<br />
-2 142<br />
5 000<br />
10 745<br />
RAHOITUKSEN RAHAVIRTA<br />
Pitkäaikaisten lainojen nostot 12 421 13 017<br />
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -17 575 -19 772<br />
Saadut osingot<br />
Saadut korot 87 107<br />
Korkotuotot ja myyntituotot 87 107<br />
Myyntitappiot<br />
Tuloslaskelman arvonalennukset<br />
RAHOITUKSEN RAHAVIRTA ( C ) -5 067 -6 648<br />
Rahavarojen muutos (A+B+C) -936 1 576<br />
Rahavarat tilikauden alussa 2 447 872<br />
Rahavarat tilikauden lopussa 1 511 2 447<br />
-936 1 576<br />
8 878<br />
-17 555<br />
87<br />
-8 591<br />
-604<br />
1 655<br />
1 052<br />
-604<br />
8 548<br />
-19 764<br />
106<br />
-11 110<br />
862<br />
793<br />
1 655<br />
862<br />
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong> 19
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 31.12.<strong>2013</strong><br />
Konsernin emoyhtiön <strong>VAV</strong> Asunnot Oy:n omistaa Vantaan kaupunki.<br />
<strong>VAV</strong> Konsernin tilinpäätökseen sisältyvät emoyhtiö <strong>VAV</strong> Asunnot Oy, tytäryhtiö<br />
<strong>VAV</strong> Palvelukodit Oy. Lisäksi osakkuusyhtiö Asunto Oy Vantaan Normannilaakson<br />
tulos on huomioitu omistuksen suhteessa, oman pääoman muutoksia ei osakkuusyhtiössä<br />
toimintavuonna ole ollut.<br />
Konserniin kuuluvaa yhtiötä Kivikirveen Autopaikoitus Oy ei ole konsolidoitu. Yhtiön<br />
taseen loppusumma on 0,03 M € ja sen vaikutus konsernin omaan pääomaan olisi 0,02 M €.<br />
LAADINTAMENETELMÄ<br />
Konsernitilinpäätös käsittää konsernituloslaskelman, konsernitaseen sekä konsernin rahoituslaskelman.<br />
Yhtiöiden sisäiset liiketapahtumat on peruutettu ja keskinäiset saamiset ja<br />
velat eliminoitu hankintamenomenetelmää käyttäen.<br />
Konsernisaamiset sisältävät varoja 22 835 706,14 euroa, jotka ovat osa Vantaan kaupungin<br />
konsernipankkitiliä.<br />
ARVOSTUSPERIAATTEET<br />
Omaisuus on arvostettu poistoin vähennettyyn välittömään hankintamenoon. Pysyvien vastaavien<br />
arvostuksessa ei ole tehty muutoksia aikaisempaan arvostukseen.<br />
POISTOSUUNNITELMA<br />
Poistot tehdään ennalta laaditun suunnitelman mukaan. Poistoperusteena on kiinteistöjen<br />
tulontuottamiskyky. Poistot noudattavat lainanlyhennysten määrää, koska yhtiö toimii<br />
omakustannusperiaatteella, ja tulokertymä on siten suoraan riippuvainen vuokriin sisältyvästä<br />
lainojen lyhennysmäärästä. Yhtiöllä on eri-ikäisiä kiinteistöjä, ja lainanlyhennysten mukainen<br />
poiston määrä vastaa siten myös kiinteistöjen teknistä kulumista.<br />
Muista paitsi asuinrakennuksista tehdään 10–25 %:n menojäännöspoistot,<br />
poikkeuksena 5 vuodessa tasaisesti loppuun poistettavat aineettomat oikeudet.<br />
TILIKAUDEN POISTOT<br />
Poistot eriteltynä: <strong>2013</strong> 2012<br />
suunnitelmapoistot<br />
aineettomat oikeudet 3 137,84 3 298,88<br />
rakennukset ja rakennelmat 18 951 289,10 18 754 155,14<br />
koneet ja kalusto 221 496,24 218 504,50<br />
muista aineellisista hyödykkeistä 62 781,47 69 742,76<br />
19 238 704,65 19 045 701,28<br />
Vantaan kaupunkikonsernissa sovellettavia suunnitelmapoistoja käyttäen on <strong>VAV</strong>:n rakennusten<br />
poistoylitys 31.12.<strong>2013</strong> yhteensä 29 000 739 € (ed. vuoden poistoylitys 21 497 876 €).<br />
Ennen vuotta <strong>2013</strong> poistosuunnitelmassa rakennukset tasapoistettiin 50 vuodessa loppuun,<br />
vuodesta <strong>2013</strong> rakennukset poistetaan 30 vuodessa.<br />
20 <strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong>
<strong>2013</strong> 2012<br />
OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSET<br />
Osakepääoma tilikauden alussa 7 658 866,11 7 658 866,11<br />
* Saldo tilikauden lopussa 7 658 866,11 7 658 866,11<br />
Ylikurssirahasto tilikauden alussa 15 928 832,62 15 928 832,62<br />
* Saldo tilikauden lopussa 15 928 832,62 15 928 832,62<br />
Vararahasto tilikauden alussa 3 091 578,12 3 091 578,12<br />
* Saldo tilikauden lopussa 3 091 578,12 3 091 578,12<br />
Asumisoikeusmaksurahasto tilikauden alussa<br />
Vähennys<br />
* Saldo tilikauden lopussa<br />
Lainanlyhennysrahasto tilikauden alussa 180 855,82 246 727,43<br />
Vähennys -180 855,82 -65 871,61<br />
* Saldo tilikauden lopussa 0 180 855,82<br />
Voitto ed.tilikausilta tilikauden alussa 15 291 380,33 13 171 009,80<br />
Tilikauden voitto 8 590 286,37 2 120 370,53<br />
* Saldo tilikauden lopussa 23 881 666,70 15 291 380,33<br />
Oma pääoma tilikauden lopussa 50 560 943,55 42 151 513,00<br />
Vähemmistöosuus 0 947 714,51<br />
LASKENNALLISET VEROVELAT JA -SAAMISET<br />
Tilinpäätössiirtojen kertymä yhtiössä muodostuu kertyneestä poistoerosta sekä asuintalovarauksesta.<br />
Konsernitilinpäätöksessä vapaaehtoiset varaukset on jaettu omaan pääomaan ja laskennalliseen<br />
verovelkaan. Huomioiden yhtiön poisto- ja asuintalovarauksen muodostusmahdollisuudet veromaksun<br />
toteutuminen on epätodennäköistä.<br />
<strong>2013</strong> 2012<br />
Erillistilinpäätöksiin sisältyvien<br />
vapaaehtoisten varauksien verovelat 4 919 579,34 4 920 539,55<br />
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong> 21
PYSYVÄT VASTAAVAT<br />
<strong>2013</strong> 2012<br />
Aineettomat oikeudet tilikauden alussa 6 275,68 9 574,56<br />
poisto -3 137,84 -3 298,88<br />
* Saldo tilikauden lopussa 3 137,84 6 275,68<br />
Aineettomat hyödykkeet yht. 3 137,84 6 275,68<br />
<strong>2013</strong> 2012<br />
Maa-alueet tilikauden alussa 94 554 327,96 90 130 878,96<br />
lisäys 1 549 096,56 4 810 400,00<br />
vähennys -2 024 441,23 -386 951,00<br />
* Saldo tilikauden lopussa 94 078 983,29 94 554 327,96<br />
Rakennukset ja rakennelmat <strong>2013</strong> 2012<br />
tilikauden alussa 406 075 397,41 410 851 374,25<br />
lisäys 13 792 854,99 13 978 178,30<br />
vähennys -2 193 524,64<br />
poisto -18 951 289,10 -18 754 155,14<br />
* Saldo tilikauden lopussa 398 723 438,66 406 075 397,41<br />
Koneet ja kalusto tilikauden alussa 655 513,48 607 403,06<br />
lisäys 281 304,30 266 614,92<br />
vähennykset -21 539,77<br />
poisto -221 496,24 -218 504,50<br />
* Saldo tilikauden lopussa 693 781,77 655 513,48<br />
Muut aineelliset hyödykkeet tilik. alussa 627 686,01 592 500,70<br />
lisäys 12 013,91 104 928,07<br />
vähennys<br />
poisto -62 781,47 -69 742,76<br />
* Saldo tilikauden lopussa 576 918,45 627 686,01<br />
Ennakkomaksut ja keskeneräiset<br />
hankinnat tilikauden alussa 17 112 407,85 20 382 676,68<br />
lisäys 27 211 491,81 15 421 683,57<br />
vähennys -20 303 079,51 -18 691 952,40<br />
* Saldo tilikauden lopussa 24 020 820,15 17 112 407,85<br />
Saamiset konsernin yrityksiltä tilikauden alussa 19 162 477,11 23 140 145,21<br />
lisäys / vähennys 3 673 229,03 -3 977 668,10<br />
* Saldo tilikauden lopussa 22 835 706,14 19 162 477,11<br />
Muut osakkeet tilikauden alussa 3 862 957,25 4 620 182,67<br />
lisäys 1 025 284,67 2 628,04<br />
vähennys (myynnit) -436 389,69 -759 853,46<br />
* Saldo tilikauden lopussa 4 451 852,23 3 862 957,25<br />
Pysyvät vastaavat yhteensä 545 384 638,53 542 057 042,75<br />
22 <strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong>
SIJOITUKSET<br />
KONSERNIN OMISTAMAT OSAKKEET JA OSUUDET<br />
kpl osuus, %<br />
Huoltoyhtiöiden osakkeet<br />
Pähkinähoito Oy 556 3,56 5 624,20<br />
Etelä-Vantaan Huolto Oy 185 18,5 2 933,20<br />
Martinlaakson Huolto Oy 1 754 1,35 74,84<br />
Kiinteistöpalvelu Koivu Oy 874 5,38 3 132,77<br />
11 765,01<br />
Autopaikkayhtiöiden osakkeet<br />
Kivikirveenkujan Autopaikoitus Oy 116 67,44 0,00<br />
Asunto Oy Viljapelto 21 23,33 2 628,04<br />
Martinlaakson Autopaikoitus Oy 53 11,77 295,00<br />
Ruukkukujan Autopaikoitus Oy 22 1,06 178 790,49<br />
Kiinteistö Oy Myyrinsärki Autopaikoitus 750 4 431,75<br />
Metsolan Pysäköinti Oy 17 732 35 17 042,10<br />
203 187,39<br />
Muut osakkeet ja osuudet<br />
kpl<br />
Kuntarahoitus Oyj 963 048 1 891 415,49<br />
Yhtiö omistaa 25 asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet 2 370 462,07<br />
4 261 877,56<br />
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong> 23
<strong>2013</strong> 2012<br />
VASTUUSITOUMUKSET<br />
Velat, joiden vakuutena on kiinteistökiinnitys:<br />
Lainat rahoituslaitoksilta 406 342 565 408 577 423<br />
Annetut kiinnitykset 830 946 571 825 011 756<br />
Velat, joissa Vantaan kaupungin takaus 46 711 072 48 974 571<br />
Velat, joissa HUS:in takaus 433 719 459 231<br />
Johdannaissopimukset<br />
Koron- ja valuutanvaihtosopimus Nimellisarvo Käypä arvo<br />
Nordea Pankki Suomi Oyj:n kanssa 15 578 908 736 965<br />
Annetut pantit 42 400 0<br />
Leasingvastuut alkaneelta tilikaudelta 707 1 697<br />
Leasingvastuut, myöhemmin maksettavat 0 849<br />
707 2 546<br />
Autopaikkavastuut<br />
Rakentamattomia autopaikkoja, kpl 115 115<br />
Eläkevastuut<br />
Emoyhtiöllä on 5 toimihenkilöä, joilla on<br />
oikeus täyteen eläkkeeseen 63-vuotiaana. 74 712 86 362<br />
VELAT, JOTKA ERÄÄNTYVÄT VIIDEN VUODEN TAI<br />
SITÄ PIDEMMÄN AJAN KULUTTUA<br />
<strong>2013</strong> 2011<br />
Rahalaitoslainat 42 747 511,30 35 820 617,21<br />
Vantaan kaupungin lainat 38 679 074,06 39 177 034,99<br />
Valtiokonttorin vanhat asuntolainat 0,00 661 861,59<br />
Muut pitkäaikaiset velat 113 432 767,12 113 834 506,41<br />
194 859 352,48 189 494 020,20<br />
Lyhennysohjelma määritetään vuosittain:<br />
Valtiokonttorin yhtenäislainat 31.12. 211 988 488,18 218 614 797,99<br />
SIIRTOSAAMISTEN OLENNAISET ERÄT<br />
Arvonlisäverosaaminen uustuotannosta 324 883,81 157 611,08<br />
Muut siirtosaamiset 175 581,61 42 942,70<br />
500 465,42 200 553,78<br />
24 <strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong>
<strong>2013</strong> 2012<br />
MUIDEN SAAMISTEN OLENNAISET ERÄT<br />
Pitkäaikaiset saamiset<br />
Liittymismaksut 9 859 746,68 9 648 544,35<br />
Lyhytaikaiset saamiset<br />
Saamiset konsernin yrityksiltä 22 835 706,14 19 162 477,11<br />
Asuinhuoneistojen vuokrasaamiset 803 476,88 765 279,34<br />
Muut saamiset 300 508,67 157 611,08<br />
Saamiset yhteensä 34 299 903,79 29 934 465,66<br />
SIIRTOVELKOJEN OLENNAISET ERÄT<br />
Korkojaksotusvelat 2 965 319,03 3 520 626,47<br />
Muut siirtovelat 75 272,55 62 742,70<br />
yhteensä 3 040 591,58 3 583 369,17<br />
MUIDEN VELKOJEN OLENNAISET ERÄT<br />
Lomapalkkavelat 370 660,00 307 828,00<br />
Saadut lyhytaikaiset vakuudet 3 118 158,87 3 003 113,69<br />
Muut velat 186 399,66 821 820,90<br />
yhteensä 3 675 218,53 4 132 762,59<br />
VARAUKSET<br />
Tilikauden aikana on vähennetty rakennuttamiseen liittyvää<br />
pakollista varausta 30 000 euroa, joten pakollinen varaus on 90 000 euroa.<br />
HENKILÖSTÖ<br />
Konsernin palveluksessa oli keskimäärin 43 40<br />
Hallitukselle ja toimitusjohtajalle maksettiin yht. 190 886,93 186 586,40<br />
KONSERNISAAMISET JA -VELAT<br />
Pitkäaikaiset velat <strong>2013</strong> 2012<br />
Vantaan kaupungin lainat 40 678 173,05 41 216 411,70<br />
* lyhytaikainen osuus 375 244,06 521 262,01<br />
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong> 25
TILINTARKASTUSKERTOMUS<br />
<strong>VAV</strong> ASUNNOT OY:N YHTIÖKOKOUKSELLE<br />
Olemme tilintarkastaneet <strong>VAV</strong> Asunnot Oy:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta<br />
1.1.–31.12.<strong>2013</strong>. Tilinpäätös sisältää sekä konsernin että emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja<br />
liitetiedot.<br />
HALLITUKSEN JA TOIMITUSJOHTAJAN VASTUU<br />
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että ne antavat oikeat<br />
ja riittävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten<br />
mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja<br />
siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty.<br />
TILINTARKASTAJAN VELVOLLISUUDET<br />
Velvollisuutenamme on antaa suorittamamme tilintarkastuksen perusteella lausunto tilinpäätöksestä, konsernitilinpäätöksestä<br />
ja toimintakertomuksesta. Tilintarkastuslaki edellyttää, että noudatamme ammattieettisiä periaatteita. Olemme<br />
suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa<br />
edellyttää, että suunnittelemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko<br />
tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa olennaista virheellisyyttä, ja siitä, ovatko emoyhtiön hallituksen jäsenet<br />
tai toimitusjohtaja syyllistyneet tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä<br />
kohtaan, taikka rikkoneet osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä.<br />
Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen<br />
sisältyvistä luvuista ja niissä esitettävistä muista tiedoista. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan<br />
harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä<br />
riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ottaa huomioon sisäisen valvonnan, joka on yhtiössä merkityksellistä oikeat ja riittävät<br />
tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa<br />
pystyäkseen suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet, mutta ei siinä tarkoituksessa,<br />
että hän antaisi lausunnon yhtiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu myös sovellettujen<br />
tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden<br />
kohtuullisuuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisen esittämistavan arvioiminen.<br />
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa<br />
tilintarkastusevidenssiä.<br />
LAUSUNTO<br />
Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja<br />
toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot konsernin sekä emoyhtiön<br />
toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia.<br />
Vantaalla 3. päivänä maaliskuuta 2014<br />
Deloitte & Touche Oy<br />
KHT-yhteisö<br />
Tuomo Vesanen<br />
Heidi Vierros<br />
KHT<br />
KHT<br />
Deloitte & Touche Oy<br />
KPMG Oy<br />
Porkkalankatu 24, 00181 Helsinki Mannerheimintie 20 B, 00101 Helsinki<br />
Puh. 020 755 500 Puh. 020 760 3000<br />
26 <strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong>
<strong>VAV</strong> ASUNNOT OY<br />
Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitukset<br />
Vantaa, 4. helmikuuta 2014<br />
Juhani Paajanen, puheenjohtaja<br />
Pekka Virkamäki<br />
Mika Niikko<br />
Eija Grönfors<br />
Pentti Hakulinen<br />
Marja Heikkinen<br />
Ahti Kara<br />
Jari Keränen<br />
Ari Männikkö<br />
Arja Niemelä<br />
Sirpa Pajunen<br />
Visa Tammi<br />
Sirpa Tuuva<br />
Johanna Zalagh<br />
Teija Ojankoski, toimitusjohtaja<br />
TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ<br />
Suoritetusta tarkastuksesta on tänään annettu kertomus.<br />
Vantaa, 3. maaliskuuta 2014<br />
Deloitte & Touche Oy<br />
KHT-yhteisö<br />
Tuomo Vesanen, KHT<br />
Heidi Vierros, KHT<br />
<strong>VAV</strong> | VUOSIKERTOMUS <strong>2013</strong> 27
<strong>VAV</strong> ASUNNOT OY<br />
p. 010 235 1450<br />
Käyntiosoite Veturikuja 7, Tikkurila<br />
PL 39, 01301 Vantaa<br />
Fax. 010 235 1451<br />
ULKOASU JA TAITTO Vaula Aunola, Harri Viitala<br />
KUVAT Timo Porthan, Vaula Aunola, Tapio Rosengren,<strong>VAV</strong>, Shutterstock
TOIMINTAKERTOMUS 2012
Change language