les loyers - Institut national de la consommation
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LES LOYERS : FIXATION, REVISION,<br />
REEVALUATION<br />
Locataire ou propriétaire, vous êtes concernés par le loyer <strong>de</strong> votre logement. Comment<br />
<strong>les</strong> <strong>loyers</strong> sont-ils fixés en début <strong>de</strong> location ? Comment peuvent-ils être augmentés en<br />
cours <strong>de</strong> location ? Peuvent-ils être réévalués ? Les règ<strong>les</strong> ne sont pas uniformes.<br />
Dans leur majorité, <strong>les</strong> logements loués dépen<strong>de</strong>nt <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.<br />
Pour savoir si votre logement figure dans <strong>la</strong> liste <strong>de</strong>s<br />
communes répertoriées par décret, consultez <strong>la</strong> liste <strong>de</strong>s<br />
1 288 communes françaises dont l’augmentation <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong><br />
est encadrée.<br />
Si c’est le cas, vous êtes soumis au décret n° 2012-894 du<br />
20 juillet 2012.<br />
Si ce n’est pas le cas, vous n’êtes pas concerné par le<br />
décret, vous êtes donc soumis au régime général <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi<br />
<strong>de</strong> 1989.<br />
Les meublés, <strong>les</strong> logements sociaux et <strong>les</strong> logements « loi 1948 » sont régis par <strong>de</strong>s<br />
textes particuliers.<br />
Cette fiche pratique <strong>de</strong> l’<strong>Institut</strong> <strong>national</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>consommation</strong> (INC) vous donne <strong>les</strong> clés<br />
pour mieux comprendre le mécanisme <strong>de</strong> fixation, <strong>de</strong> révision et <strong>de</strong> réévaluation du loyer<br />
<strong>de</strong> votre logement d’habitation. Vous aurez ainsi <strong>les</strong> réponses aux principa<strong>les</strong> questions<br />
que vous pouvez être amené à vous poser.<br />
<strong>Institut</strong> <strong>national</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>consommation</strong> – 80, rue Lecourbe – 75015 Paris – www.conso.net<br />
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Au sommaire<br />
I – Vous êtes soumis au décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012<br />
II – Vous n’êtes pas concerné par le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012<br />
III – Les rapports entre bailleur et locataire<br />
La proposition <strong>de</strong> réévaluation du bailleur<br />
Les mentions obligatoires<br />
La réponse du locataire<br />
IV – Les observatoires <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong><br />
V – L’application du nouveau loyer<br />
VI – Le loyer et <strong>les</strong> régimes particuliers<br />
Les meublés<br />
Les habitations à loyer modéré (HLM)<br />
Les logements conventionnés<br />
Les logements soumis à <strong>la</strong> loi <strong>de</strong> 1948<br />
La commission départementale <strong>de</strong> conciliation<br />
VII – Conciliation et recours<br />
La commission départementale <strong>de</strong> conciliation<br />
Le recours au juge<br />
VIII – Textes uti<strong>les</strong><br />
Attention : il ne faut pas confondre certaines notions.<br />
• Révision du loyer : elle intervient chaque année en cours <strong>de</strong> bail, à <strong>la</strong> date<br />
d’anniversaire ou à <strong>la</strong> date prévue contractuellement (article 17b <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi du 6 juillet<br />
1989).<br />
• Augmentation du loyer : à l’occasion du renouvellement du bail, le propriétaire peut<br />
proposer une augmentation <strong>de</strong> loyer lorsque celui-ci est manifestement sous-évalué par<br />
rapport aux <strong>loyers</strong> du voisinage (article 17c <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi du 6 juillet 1989).<br />
• Majoration du loyer : en cours <strong>de</strong> bail, le loyer peut être majoré si le propriétaire réalise<br />
<strong>de</strong>s travaux d’amélioration (article 17e <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi du 6 juillet 1989).<br />
<strong>Institut</strong> <strong>national</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>consommation</strong> – 80, rue Lecourbe – 75015 Paris – www.conso.net<br />
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I – VOUS ÊTES SOUMIS AU DÉCRET N° 2012-894 DU 20 JUILLET 2012<br />
Depuis le 1 er août 2012, le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 encadre l’évolution <strong>de</strong>s<br />
<strong>loyers</strong> dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement <strong>de</strong> bail. Il est<br />
applicable jusqu’au 31 juillet 2013, pour <strong>les</strong> locaux situés dans 43 agglomérations (1288<br />
communes concernées).<br />
Si votre logement ne figure pas dans l’une <strong>de</strong> ces communes, il est soumis au régime<br />
général <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.<br />
A – Focus sur le décret du 20 juillet 2012<br />
1 – Durée et entrée en vigueur : Le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012, pris pour<br />
un an (jusqu’au 31 juillet 2013) est entré en vigueur le 1 er août 2012.<br />
2 – Champ d’application territorial : Il ne s’applique que dans <strong>les</strong> communes qui<br />
présentent une situation anormale du marché locatif.<br />
3 – Les locations concernées : Le décret fixe un pourcentage maximal d’évolution <strong>de</strong>s<br />
<strong>loyers</strong> <strong>de</strong>s logements remis en location (vacants) ou dont le bail est renouvelé. Les<br />
locations saisonnières, <strong>les</strong> rési<strong>de</strong>nces secondaires, <strong>les</strong> HLM ou encore <strong>les</strong> locations<br />
meublées ne sont pas concernées par le dispositif (rép. ministérielle n° 788, 9 octobre<br />
2012).<br />
Qu’entend-t-on par « vacant » au sens du décret ?<br />
Le décret ne prévoit pas <strong>de</strong> définition exacte <strong>de</strong>s logements vacants. Il<br />
est précisé qu’ils doivent répondre aux critères <strong>de</strong> l’article 17 b <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi<br />
du 6 juillet 1989. Par interprétation, un logement vacant serait un<br />
logement ayant déjà fait l’objet d’une location.<br />
Le décret ne concerne donc pas <strong>les</strong> logements suivants, pour <strong>les</strong>quels le loyer est fixé<br />
librement entre <strong>les</strong> parties :<br />
– <strong>les</strong> logements neufs,<br />
– <strong>les</strong> logements vacants ayant fait l’objet <strong>de</strong> travaux <strong>de</strong> mise ou <strong>de</strong> remise en conformité<br />
(normes minima<strong>les</strong> <strong>de</strong> confort et d’habitabilité),<br />
– <strong>de</strong>s logements faisant l’objet d’une première location et conformes aux normes <strong>de</strong><br />
décence (normes minima<strong>les</strong> <strong>de</strong> confort et d’habitabilité)s’ils sont vacants, ayant fait<br />
l’objet <strong>de</strong> travaux <strong>de</strong> décence ou, <strong>de</strong>puis moins <strong>de</strong> six mois, <strong>de</strong> travaux d’amélioration<br />
(portant sur <strong>les</strong> parties privatives ou communes) d’un montant au moins égal à une<br />
année du loyer antérieur.<br />
En résumé : Les locations concernées par <strong>la</strong> réglementation <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> sont <strong>les</strong> locations<br />
<strong>de</strong> logements anciens non conformes et <strong>les</strong> locations <strong>de</strong> logements conformes mais qui<br />
sont reloués sans avoir fait l’objet <strong>de</strong> travaux d’amélioration.<br />
Qu’entend-t-on par « bail renouvelé » au sens du décret ?<br />
C’est tout simplement un bien loué dont le bail est tacitement reconduit<br />
(tous <strong>les</strong> trois, six ou neuf ans) si ni l’une, ni l’autre <strong>de</strong>s parties ne<br />
réc<strong>la</strong>me sa cessation.<br />
Pour <strong>de</strong>s exemp<strong>les</strong> concrets, consultez <strong>la</strong> « parole d’expert » <strong>de</strong> l’INC sur l’encadrement<br />
<strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> <strong>de</strong>puis le 1 er août 2012.<br />
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B – La fixation <strong>de</strong> votre loyer en début <strong>de</strong> location<br />
Le principe du décret est strict. Dans le cas d’un logement vacant faisant l’objet d’une<br />
nouvelle location, le nouveau loyer ne peut excé<strong>de</strong>r le loyer qui avait été appliqué au<br />
précé<strong>de</strong>nt locataire. Ce précé<strong>de</strong>nt loyer, revalorisé éventuellement en fonction <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
variation <strong>de</strong> l’indice <strong>de</strong> référence <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> (IRL), constitue donc le loyer p<strong>la</strong>fond du<br />
nouveau locataire.<br />
C – La révision annuelle <strong>de</strong> votre loyer par l’IRL<br />
Le loyer peut être révisé une fois par an en fonction <strong>de</strong> <strong>la</strong> variation annuelle <strong>de</strong> l’IRL<br />
publié par l’Insee. Cet indice est pris en compte même si le contrat se réfère à un autre<br />
indice (par exemple à l’indice du coût <strong>de</strong> <strong>la</strong> construction). Certains contrats prévoient <strong>la</strong><br />
révision annuelle du loyer, mais sans préciser le trimestre <strong>de</strong> référence. Dans ce cas, on<br />
se réfère au <strong>de</strong>rnier indice connu ou publié à <strong>la</strong> date <strong>de</strong> <strong>la</strong> signature du contrat.<br />
Par principe, lorsque le contrat <strong>de</strong> location est renouvelé entre le 1 er août 2012 et le 31<br />
juillet 2013, il ne peut y avoir <strong>de</strong> réévaluation du loyer autre que celle qui résulte <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
révision. Les conditions <strong>de</strong> cette révision, ainsi que ses dates, sont prévues dans le<br />
contrat par une c<strong>la</strong>use <strong>de</strong> révision. Cette c<strong>la</strong>use peut aussi être introduite dans le contrat,<br />
lors <strong>de</strong> son renouvellement, dans <strong>les</strong> limites <strong>de</strong> <strong>la</strong> variation <strong>de</strong> l’IRL.<br />
Le loyer n’est révisé que si une c<strong>la</strong>use du contrat le prévoit. À défaut, il<br />
reste fixe pendant toute <strong>la</strong> location. En particulier, c’est le cas lorsque le<br />
contrat a été conclu verbalement.<br />
Pour autant, le fait d’avoir accepté <strong>de</strong> payer, sans réserves, <strong>de</strong>s<br />
augmentations <strong>de</strong> loyer pendant une longue pério<strong>de</strong> vaut acceptation <strong>de</strong><br />
l’introduction d’une in<strong>de</strong>xation annuelle du loyer (CA Rennes 4 e ch., 28<br />
juin 2012, RG 11/02781, JurisData 2012-016617).<br />
L’IRL, qu’est-ce que c’est ?<br />
Depuis le 1 er janvier 2006, <strong>les</strong> <strong>loyers</strong> ne suivent plus l’indice du coût <strong>de</strong> <strong>la</strong> construction,<br />
mais l’indice <strong>de</strong> référence <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> (IRL). Jusqu’au 10 février 2008, il était construit à<br />
partir <strong>de</strong> trois composants : l’indice <strong>de</strong>s prix à <strong>la</strong> <strong>consommation</strong> hors tabac et hors <strong>loyers</strong><br />
(pour 60 %), l’indice <strong>de</strong>s prix <strong>de</strong>s travaux d’entretien et d’amélioration du logement<br />
(pour 20 %) et l’indice du coût <strong>de</strong> <strong>la</strong> construction (pour 20 %). Depuis le 10 février<br />
2008, l’IRL ne prend plus en compte ces <strong>de</strong>ux <strong>de</strong>rniers composants : il<br />
correspond désormais à <strong>la</strong> moyenne, sur <strong>les</strong> douze <strong>de</strong>rniers mois, <strong>de</strong> l’évolution<br />
<strong>de</strong>s prix à <strong>la</strong> <strong>consommation</strong> hors tabac et hors <strong>loyers</strong>.<br />
L’IRL est publié <strong>de</strong>ux fois : dans le journal <strong>de</strong> l’Insee Informations<br />
rapi<strong>de</strong>s puis, quelques jours plus tard, au Journal officiel. Le 1 er juillet, on connaît l’indice<br />
du 1 er trimestre, le 1 er octobre celui du 2 e trimestre, etc.<br />
L’IRL est en ligne sur Conso.net. Vous pouvez également l’obtenir par téléphone auprès<br />
du service « Insee contact » au 09 72 72 4000 (0,15 €/min).<br />
<strong>Institut</strong> <strong>national</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>consommation</strong> – 80, rue Lecourbe – 75015 Paris – www.conso.net<br />
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Exemple pratique<br />
Formule utilisée pour calculer <strong>la</strong> révision <strong>de</strong> votre loyer<br />
Prenons l’exemple d’un loyer en 2011, d’un montant <strong>de</strong> 800 € hors charges. La<br />
c<strong>la</strong>use <strong>de</strong> révision du contrat prévoit une révision au 1 er juillet <strong>de</strong> chaque année, sur<br />
<strong>la</strong> base <strong>de</strong> l’indice du 1 er trimestre <strong>de</strong> l’année précé<strong>de</strong>nte. Au 1 er juillet 2012, le loyer<br />
est donc à 817,91 €.<br />
Calculez facilement <strong>les</strong> hausses <strong>de</strong> votre loyer avec notre simu<strong>la</strong>teur, y compris si ce<br />
loyer n’a pas été révisé <strong>de</strong>puis plusieurs années.<br />
D – Le bailleur a-t-il droit à un rattrapage ?<br />
Il arrive que le bailleur ne révise pas le loyer à <strong>la</strong> date convenue, mais il ne perd pas<br />
pour autant le droit <strong>de</strong> le faire ultérieurement. Il pourra alors calculer le nouveau loyer en<br />
prenant en compte l’intégralité du jeu <strong>de</strong>s indices <strong>de</strong>puis <strong>la</strong> <strong>de</strong>rnière révision ou fixation.<br />
En revanche, il ne pourra <strong>de</strong>man<strong>de</strong>r le paiement du rappel <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> correspondants que<br />
sur <strong>les</strong> cinq <strong>de</strong>rnières années. Le paiement <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> se prescrit en effet par cinq ans<br />
(article 2224 du co<strong>de</strong> civil). La seule contrainte est d’appliquer <strong>les</strong> indices en vigueur<br />
pour chaque année oubliée.<br />
Si le bailleur avait c<strong>la</strong>irement renoncé à cette ou ces augmentations, par<br />
exemple pour compenser un trouble <strong>de</strong> jouissance subi par le locataire,<br />
il ne pourrait pas revenir sur cette libéralité.<br />
E – Votre loyer peut-il être réévalué en <strong>de</strong>hors <strong>de</strong> <strong>la</strong> révision <strong>de</strong> l’IRL ?<br />
1 – Votre logement était vacant<br />
Le décret du 20 juillet 2012 prévoit <strong>de</strong>ux conditions pour réévaluer le loyer d’un<br />
logement vacant au-<strong>de</strong>ssus du loyer p<strong>la</strong>fonné révisé <strong>de</strong> l’IRL (voir ci-<strong>de</strong>ssus) : d’une part,<br />
<strong>la</strong> réalisation <strong>de</strong> travaux d’amélioration; d’autre part, lorsque le loyer est manifestement<br />
sous-évalué.<br />
a – Des travaux d’amélioration<br />
Article 2 a du décret n° 2012-894 : « Lorsque le bailleur a réalisé, <strong>de</strong>puis <strong>la</strong> conclusion<br />
du <strong>de</strong>rnier contrat, <strong>de</strong>s travaux d’amélioration portant sur <strong>les</strong> parties privatives ou<br />
communes d’un montant au moins égal à <strong>la</strong> moitié <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>de</strong>rnière année <strong>de</strong> loyer, <strong>la</strong><br />
hausse du loyer annuel ne peut excé<strong>de</strong>r 15 % du coût réel <strong>de</strong>s travaux toutes taxes<br />
comprises ».<br />
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En c<strong>la</strong>ir :<br />
– le loyer n’est ici pas manifestement sous-évalué ;<br />
– <strong>la</strong> réévaluation du loyer est subordonnée à <strong>la</strong> réalisation <strong>de</strong> travaux d’amélioration sur<br />
<strong>les</strong> parties privatives ou communes ;<br />
– <strong>les</strong> travaux doivent avoir été réalisés avant <strong>la</strong> relocation (« lors <strong>de</strong> <strong>la</strong> conclusion du<br />
<strong>de</strong>rnier contrat ») ;<br />
– le montant <strong>de</strong>s travaux doit être égal ou supérieur à <strong>la</strong> moitié <strong>de</strong> <strong>la</strong> totalité <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong><br />
perçus au cours <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>de</strong>rnière année <strong>de</strong> location (hors charges) ;<br />
– <strong>la</strong> hausse du loyer est p<strong>la</strong>fonnée à 15 % du montant TTC du coût <strong>de</strong> ces travaux (a<br />
priori réalisés par une entreprise, englobant donc <strong>la</strong> TVA, et non par le bailleur luimême).<br />
En absence d’une définition c<strong>la</strong>ire et précise <strong>de</strong> <strong>la</strong> légis<strong>la</strong>tion, il appartient au juge <strong>de</strong><br />
définir <strong>la</strong> notion <strong>de</strong> « travaux d’amélioration ». Très souvent, ils correspon<strong>de</strong>nt à un<br />
apport d’un équipement ou d’un élément <strong>de</strong> confort nouveau ou mieux adapté aux<br />
conditions mo<strong>de</strong>rnes <strong>de</strong> vie, type instal<strong>la</strong>tion d’un chauffage central.<br />
b – Un loyer antérieur manifestement sous-évalué<br />
Article 2 b du décret n° 2012-894 : Le loyer du nouveau contrat <strong>de</strong> location peut être<br />
réévalué « lorsque le <strong>de</strong>rnier loyer appliqué au précé<strong>de</strong>nt locataire est manifestement<br />
sous-évalué […] ».<br />
L’augmentation <strong>de</strong> loyer d’un logement vacant peut également dépasser le p<strong>la</strong>fond <strong>de</strong><br />
l’IRL, lorsque le <strong>de</strong>rnier loyer appliqué est manifestement sous-évalué (voir ci-<strong>de</strong>ssous<br />
« Qu’est-ce qu’un loyer manifestement sous-évalué ? »). Cependant, <strong>la</strong> hausse <strong>de</strong> ce<br />
nouveau loyer ne peut excé<strong>de</strong>r <strong>la</strong> plus élevée <strong>de</strong>s <strong>de</strong>ux limites prévues au décret :<br />
La moitié <strong>de</strong> <strong>la</strong> différence entre le montant moyen d’un loyer <strong>de</strong> référence<br />
(habituellement constaté dans le voisinage) et le <strong>de</strong>rnier loyer appliqué au<br />
précé<strong>de</strong>nt locataire.<br />
En c<strong>la</strong>ir :<br />
– le décret évoque le « montant moyen » <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> <strong>de</strong> comparaison, il sera donc<br />
nécessaire <strong>de</strong> faire <strong>la</strong> moyenne <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> résultant <strong>de</strong>s références du voisinage<br />
produites ;<br />
– <strong>la</strong> majoration du loyer ne peut excé<strong>de</strong>r <strong>la</strong> « moitié <strong>de</strong> <strong>la</strong> différence » entre <strong>les</strong> <strong>de</strong>ux<br />
<strong>loyers</strong> prévus ;<br />
– le recours à un observatoire <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> est recommandé pour réunir <strong>les</strong> données citées<br />
(voir ci-<strong>de</strong>ssous « Les observatoires <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> »).<br />
La hausse du loyer annuel peut également être égale à 15 % du coût réel<br />
<strong>de</strong>s travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé, <strong>de</strong>puis <strong>la</strong> fin du <strong>de</strong>rnier<br />
contrat <strong>de</strong> location, <strong>de</strong>s travaux d’amélioration portant sur <strong>les</strong> parties privatives<br />
ou communes, d’un montant au moins égal à <strong>la</strong> moitié <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>de</strong>rnière année <strong>de</strong><br />
loyer.<br />
En c<strong>la</strong>ir :<br />
– ici également, le loyer est manifestement sous-évalué ;<br />
– le montant <strong>de</strong>s travaux doit être égal ou supérieur à <strong>la</strong> moitié <strong>de</strong> <strong>la</strong> totalité <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong><br />
perçus au cours <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>de</strong>rnière année <strong>de</strong> location (hors charges) ;<br />
– <strong>la</strong> hausse du loyer est p<strong>la</strong>fonnée à 15 % du montant TTC du coût <strong>de</strong> ces travaux (a<br />
priori réalisés par une entreprise, englobant donc <strong>la</strong> TVA, et non par le bailleur luimême).<br />
Le coût <strong>de</strong>s travaux d’amélioration portant sur <strong>les</strong> parties communes est<br />
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2 – Votre bail est renouvelé<br />
déterminé en fonction <strong>de</strong>s millièmes correspondant au logement en<br />
cause.<br />
Pour <strong>les</strong> logements vacants, le montant <strong>de</strong>s travaux doit être égal ou<br />
supérieur à <strong>la</strong> moitié <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>de</strong>rnière année <strong>de</strong> location. Il sera égal à<br />
l’année entière en cas <strong>de</strong> renouvellement <strong>de</strong> bail.<br />
Tout comme <strong>les</strong> logements vacants, lors du renouvellement d’un bail, <strong>la</strong> réévaluation du<br />
loyer est p<strong>la</strong>fonnée à hauteur <strong>de</strong> l’IRL. Cependant, l’article 4 du décret du 20 juillet 2012<br />
prévoit que le bailleur peut majorer le loyer lorsqu’il est manifestement sous-évalué. À <strong>la</strong><br />
différence <strong>de</strong>s logements vacants, cette dérogation est <strong>la</strong> seule envisagée ici par le<br />
décret.<br />
Le bailleur a alors le choix entre <strong>la</strong> plus élevée <strong>de</strong>s <strong>de</strong>ux limites suivantes :<br />
a – La moitié <strong>de</strong> <strong>la</strong> différence entre le loyer <strong>de</strong> référence pris conformément aux<br />
dispositions <strong>de</strong> l’article 17 c <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi <strong>de</strong> 1989 et le loyer appliqué avant le<br />
renouvellement du contrat <strong>de</strong> location, révisé dans <strong>les</strong> limites prévues à l’article<br />
17 d.<br />
En c<strong>la</strong>ir :<br />
– le loyer pris conformément aux dispositions <strong>de</strong> l’article 17 c est le loyer fixé par<br />
référence aux <strong>loyers</strong> habituellement constatés dans le voisinage pour <strong>de</strong>s logements<br />
comparab<strong>les</strong>;<br />
– le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat <strong>de</strong> location correspond au loyer du<br />
contrat antérieur signé par le précé<strong>de</strong>nt locataire et révisé sur <strong>la</strong> base <strong>de</strong> l’IRL;<br />
– <strong>la</strong> moitié <strong>de</strong> <strong>la</strong> différence entre ces <strong>de</strong>ux <strong>loyers</strong> <strong>de</strong> référence correspondra à <strong>la</strong> hausse<br />
du nouveau loyer.<br />
b – Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel <strong>de</strong>s travaux TTC,<br />
dans le cas où le bailleur a réalisé, <strong>de</strong>puis le <strong>de</strong>rnier renouvellement du contrat <strong>de</strong><br />
location, <strong>de</strong>s travaux d’amélioration – portant aussi bien sur <strong>les</strong> parties privatives que sur<br />
<strong>les</strong> parties communes – d’un montant au moins égal à <strong>la</strong> <strong>de</strong>rnière année <strong>de</strong> loyer.<br />
En c<strong>la</strong>ir :<br />
– <strong>la</strong> réévaluation du loyer est subordonnée à <strong>la</strong> réalisation <strong>de</strong> travaux d’amélioration sur<br />
<strong>les</strong> parties privatives ou communes (apport d’un équipement ou d’un élément <strong>de</strong> confort<br />
nouveau ou mieux adapté aux conditions mo<strong>de</strong>rnes <strong>de</strong> vie, type instal<strong>la</strong>tion d’un<br />
chauffage central) ;<br />
– <strong>les</strong> travaux doivent avoir été réalisés lors <strong>de</strong> <strong>la</strong> pério<strong>de</strong> précé<strong>de</strong>nte (« <strong>de</strong>puis le <strong>de</strong>rnier<br />
renouvellement du contrat ») ;<br />
– le montant <strong>de</strong>s travaux doit être égal ou supérieur à <strong>la</strong> totalité <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> perçus au<br />
cours <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>de</strong>rnière année <strong>de</strong> location (hors charges) ;<br />
– <strong>la</strong> hausse du loyer est p<strong>la</strong>fonnée à 15 % du montant TTC du coût <strong>de</strong> ces travaux (a<br />
priori réalisés par une entreprise, englobant donc <strong>la</strong> TVA, et non par le bailleur luimême).<br />
Pour <strong>les</strong> renouvellements <strong>de</strong> bail, le montant <strong>de</strong>s travaux doit être égal<br />
ou supérieur à l’année entière <strong>de</strong> location. Il le sera à <strong>la</strong> moitié <strong>de</strong><br />
l’année <strong>de</strong> location concernant <strong>les</strong> logements vacants.<br />
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II – VOUS N’ÊTES PAS CONCERNÉ PAR LE DÉCRET DU 20 JUILLET 2012<br />
A – Vous êtes soumis au régime général <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi du 6 juillet 1989<br />
1 – La fixation <strong>de</strong> votre loyer en début <strong>de</strong> location<br />
Que le logement soit neuf, faisant l’objet d’une première location, ou qu’il soit vacant<br />
avec travaux <strong>de</strong> mise ou remise en conformité ou d’amélioration <strong>de</strong>puis moins <strong>de</strong> six<br />
mois, le loyer est fixé librement par <strong>les</strong> parties.<br />
• Le loyer pourra être diminué pendant un certain temps, si le locataire a accepté, au<br />
moment <strong>de</strong> <strong>la</strong> signature du contrat, <strong>de</strong> prendre en charge <strong>de</strong>s travaux <strong>de</strong> remise en état<br />
du logement. Une c<strong>la</strong>use précise alors <strong>les</strong> travaux à entreprendre et <strong>la</strong> remise sur loyer<br />
accordée en contrepartie.<br />
• Le loyer pourra être majoré au-<strong>de</strong>là <strong>de</strong> <strong>la</strong> variation <strong>de</strong> l’IRL, en début <strong>de</strong> location,<br />
lorsque le bailleur a réalisé <strong>de</strong>s travaux d’amélioration convenus avec le locataire. La<br />
c<strong>la</strong>use précise alors <strong>la</strong> nature <strong>de</strong>s travaux envisagés et <strong>la</strong> majoration <strong>de</strong> loyer qu’ils<br />
entraîneront. Ainsi, une c<strong>la</strong>use peut prévoir que le loyer sera majoré <strong>de</strong> x euros par mois<br />
à compter du jour où l’ascenseur, dont l’instal<strong>la</strong>tion a été décidée, fonctionnera.<br />
Le loyer pourra être majoré en cours <strong>de</strong> location, si le locataire a conclu<br />
avec le bailleur un accord collectif <strong>de</strong> location pour <strong>la</strong> réalisation <strong>de</strong><br />
travaux d’amélioration moyennant une majoration <strong>de</strong> loyer (<strong>la</strong> pratique<br />
en a été répandue lors du câb<strong>la</strong>ge <strong>de</strong>s immeub<strong>les</strong>).<br />
Ces cas exceptés, le bailleur ne peut invoquer ni le faible niveau du loyer, ni<br />
l’amélioration du confort du logement ou <strong>de</strong> l’immeuble pour augmenter le loyer au-<strong>de</strong>là<br />
<strong>de</strong> <strong>la</strong> variation <strong>de</strong> l’IRL.<br />
2 – La révision annuelle <strong>de</strong> votre loyer en cours <strong>de</strong> location<br />
Le loyer peut être révisé une fois par an en fonction <strong>de</strong> <strong>la</strong> variation annuelle <strong>de</strong> l’IRL<br />
publié par l’Insee. Cet indice est pris en compte même si le contrat se réfère à un autre<br />
indice (par exemple à l’indice du coût <strong>de</strong> <strong>la</strong> construction). Certains contrats prévoient <strong>la</strong><br />
révision annuelle du loyer, mais sans préciser le trimestre <strong>de</strong> référence. Dans ce cas, on<br />
se réfère au <strong>de</strong>rnier indice connu ou publié à <strong>la</strong> date <strong>de</strong> <strong>la</strong> signature du contrat.<br />
L’IRL, qu’est-ce que c’est ?<br />
Le loyer n’est révisé que si une c<strong>la</strong>use du contrat le prévoit. À défaut, il<br />
reste fixe pendant toute <strong>la</strong> location. En particulier, c’est le cas lorsque le<br />
contrat a été conclu verbalement.<br />
Pour autant, le fait d’avoir accepté <strong>de</strong> payer, sans réserves, <strong>de</strong>s<br />
augmentations <strong>de</strong> loyer pendant une longue pério<strong>de</strong> vaut acceptation <strong>de</strong><br />
l’introduction d’une in<strong>de</strong>xation annuelle du loyer (CA Rennes, 4 e ch., 28<br />
juin 2012, RG 11/02781, JurisData 2012-016617).<br />
Depuis le 1 er janvier 2006, <strong>les</strong> <strong>loyers</strong> ne suivent plus l’indice du coût <strong>de</strong> <strong>la</strong> construction,<br />
mais l’indice <strong>de</strong> référence <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> (IRL). Jusqu’au 10 février 2008, il était construit à<br />
partir <strong>de</strong> trois composants : l’indice <strong>de</strong>s prix à <strong>la</strong> <strong>consommation</strong> hors tabac et hors <strong>loyers</strong><br />
(pour 60 %), l’indice <strong>de</strong>s prix <strong>de</strong>s travaux d’entretien et d’amélioration du logement<br />
(pour 20 %) et l’indice du coût <strong>de</strong> <strong>la</strong> construction (pour 20 %). Depuis le 10 février 2008,<br />
l’IRL ne prend plus en compte ces <strong>de</strong>ux <strong>de</strong>rniers composants : il correspond désormais<br />
à <strong>la</strong> moyenne, sur <strong>les</strong> douze <strong>de</strong>rniers mois, <strong>de</strong> l’évolution <strong>de</strong>s prix à <strong>la</strong><br />
<strong>consommation</strong> hors tabac et hors <strong>loyers</strong>.<br />
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L’IRL est publié <strong>de</strong>ux fois : dans le journal <strong>de</strong> l’Insee Informations<br />
rapi<strong>de</strong>s puis, quelques jours plus tard, au Journal officiel. Le 1 er juillet, on connaît l’indice<br />
du 1 er trimestre, le 1 er octobre celui du 2 e trimestre, etc.<br />
L’IRL est en ligne sur Conso.net. Vous pouvez également l’obtenir par téléphone auprès<br />
du service « Insee contact » au 09 72 72 4000 (0,15 €/min).<br />
Exemple pratique<br />
Formule utilisée pour calculer <strong>la</strong> révision <strong>de</strong> votre loyer<br />
Prenons l’exemple d’un loyer en 2011, d’un montant <strong>de</strong> 800 € hors charges. La<br />
c<strong>la</strong>use <strong>de</strong> révision du contrat prévoit une révision au 1 er juillet <strong>de</strong> chaque année, sur<br />
<strong>la</strong> base <strong>de</strong> l’indice du 1 er trimestre <strong>de</strong> l’année précé<strong>de</strong>nte. Au 1 er juillet 2012, le loyer<br />
est donc à 817,91 €.<br />
Calculez facilement <strong>les</strong> hausses <strong>de</strong> votre loyer avec notre simu<strong>la</strong>teur, y compris si ce<br />
loyer n’a pas été révisé <strong>de</strong>puis plusieurs années.<br />
3 – Le bailleur a-t-il droit à un rattrapage ?<br />
Il arrive que le bailleur ne révise pas le loyer à <strong>la</strong> date convenue, mais il ne perd pas<br />
pour autant le droit <strong>de</strong> le faire ultérieurement. Il pourra alors calculer le nouveau loyer en<br />
prenant en compte l’intégralité du jeu <strong>de</strong>s indices <strong>de</strong>puis <strong>la</strong> <strong>de</strong>rnière révision ou fixation.<br />
En revanche, il ne pourra <strong>de</strong>man<strong>de</strong>r le paiement du rappel <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> correspondants que<br />
sur <strong>les</strong> cinq <strong>de</strong>rnières années. Le paiement <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> se prescrit en effet par cinq ans<br />
(article 2224 du co<strong>de</strong> civil). La seule contrainte est d’appliquer <strong>les</strong> indices en vigueur<br />
pour chaque année oubliée.<br />
Si le bailleur avait c<strong>la</strong>irement renoncé à cette ou ces augmentations, par<br />
exemple pour compenser un trouble <strong>de</strong> jouissance subi par le locataire,<br />
il ne pourrait pas revenir sur cette libéralité.<br />
4 – Au moment du renouvellement <strong>de</strong> votre bail, le loyer peut être rediscuté<br />
L’IRL peut évoluer moins vite que le prix du marché. Le loyer convenu en début <strong>de</strong><br />
location s’écartera donc peu à peu du prix <strong>de</strong>s nouvel<strong>les</strong> locations. C’est pourquoi <strong>la</strong> loi<br />
permet au bailleur <strong>de</strong> réévaluer le loyer au moment du renouvellement du contrat. Mais<br />
ce droit est assorti <strong>de</strong> conditions très strictes. La loi prévoit que, si le locataire n’est pas<br />
d’accord avec le loyer proposé, c’est le juge qui tranchera après saisine obligatoire d’une<br />
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commission départementale <strong>de</strong> conciliation (voir <strong>les</strong> conseils pratiques <strong>de</strong> l’INC « Vous<br />
êtes en litige avec votre bailleur ? Saisissez <strong>la</strong> commission <strong>de</strong> conciliation »).<br />
Pour qu’une réévaluation soit possible par le bailleur, le loyer doit être « manifestement<br />
sous-évalué ». Il ne suffit pas qu’un loyer soit inférieur au prix du marché <strong>de</strong>s locations<br />
vi<strong>de</strong>s, il faut aussi qu’il soit nettement inférieur aux <strong>loyers</strong> couramment pratiqués dans le<br />
voisinage pour <strong>de</strong>s logements déjà loués.<br />
III – LES RAPPORTS ENTRE BAILLEUR ET LOCATAIRE<br />
A – La proposition <strong>de</strong> réévaluation du bailleur<br />
Le bailleur doit informer son locataire au moins six mois avant <strong>la</strong> fin du contrat. La<br />
proposition du bailleur doit être faite par lettre recommandée avec accusé <strong>de</strong> réception<br />
(ou par <strong>la</strong> signification d’un acte d’huissier <strong>de</strong> justice). Le dé<strong>la</strong>i <strong>de</strong> six mois commence le<br />
jour <strong>de</strong> sa réception par le locataire, non à compter <strong>de</strong> son envoi. La Cour <strong>de</strong> cassation<br />
(Cass. civ. III, 14 décembre 1994, JurisData n° 1994-002358) a décidé que <strong>la</strong> date <strong>de</strong><br />
« réception » n’était pas <strong>la</strong> date <strong>de</strong> première présentation, mais <strong>la</strong> date apposée par<br />
l’administration <strong>de</strong>s Postes lors <strong>de</strong> <strong>la</strong> remise effective <strong>de</strong> <strong>la</strong> lettre à son <strong>de</strong>stinataire. Dans<br />
le cas d’un contrat expirant le 31 juillet, <strong>la</strong> proposition doit parvenir au locataire au plus<br />
tard le 31 décembre précé<strong>de</strong>nt. Rien n’interdit au bailleur <strong>de</strong> prévenir plus longtemps à<br />
l’avance. En revanche, si <strong>la</strong> proposition arrive à <strong>de</strong>stination moins <strong>de</strong> six mois avant <strong>la</strong> fin<br />
du bail, elle est nulle <strong>de</strong> plein droit et le contrat se trouve automatiquement renouvelé<br />
pour trois ans (ou six ans si le bailleur est une personne morale) pour un loyer i<strong>de</strong>ntique<br />
(ou révisé selon l’IRL).<br />
B – Les mentions obligatoires<br />
L’alinéa 13 <strong>de</strong> l’article 3 <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi <strong>de</strong> 1989 prévoit que, lorsque <strong>la</strong><br />
détermination du montant du loyer est subordonnée à <strong>la</strong> présentation<br />
<strong>de</strong> références aux <strong>loyers</strong> habituellement pratiqués dans le voisinage<br />
pour <strong>de</strong>s logements comparab<strong>les</strong>, le bailleur est tenu <strong>de</strong> <strong>les</strong> présenter et<br />
<strong>de</strong> <strong>les</strong> joindre au contrat ainsi que le texte <strong>de</strong> l’article 19 <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi <strong>de</strong><br />
1989.<br />
Une proposition irrégulière est-elle automatiquement nulle ?<br />
La proposition <strong>de</strong> renouvellement du contrat moyennant un nouveau loyer doit<br />
obligatoirement reproduire certaines mentions, et <strong>la</strong> loi précise que cel<strong>les</strong>-ci sont<br />
prescrites « à peine <strong>de</strong> nullité » <strong>de</strong> <strong>la</strong> proposition. Pour <strong>la</strong> Cour <strong>de</strong> cassation, <strong>la</strong> nullité<br />
n’est pourtant pas automatique, et le locataire qui l’invoque doit dire en quoi l’omission<br />
lui a fait « grief » ou, si l’on préfère, en quoi elle lui a causé un préjudice.<br />
Le locataire pourra faire valoir par exemple, que l’absence <strong>de</strong> citation <strong>de</strong> l’article 17 c) <strong>de</strong><br />
<strong>la</strong> loi ne lui a pas permis d’avoir pleinement connaissance <strong>de</strong> ses droits (Cass. civ. III, 20<br />
décembre 1994, pourvoi n° 92-19317) ; ou que l’insuffisance du nombre <strong>de</strong>s références<br />
proposées ou leur imprécision ne l’ont pas mis en mesure <strong>de</strong> discuter <strong>les</strong> prétentions du<br />
bailleur (Cass. civ. III, 18 janvier 1995, pourvoi n° 92-21909). Ces <strong>de</strong>ux motifs ont été<br />
admis par <strong>les</strong> tribunaux.<br />
La proposition <strong>de</strong> réévaluation faite par le bailleur doit contenir, à peine <strong>de</strong> nullité, <strong>les</strong><br />
mentions suivantes :<br />
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• Le texte intégral <strong>de</strong> l’article 17 c) <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi du 6 juillet 1989, qui organise le droit à<br />
renouvellement et précise <strong>la</strong> procédure à suivre en cas <strong>de</strong> désaccord.<br />
• Le montant du loyer proposé.<br />
• Une liste <strong>de</strong> trois références <strong>de</strong> « <strong>loyers</strong> habituellement pratiqués dans le voisinage<br />
pour <strong>de</strong>s logements comparab<strong>les</strong> » justifiant <strong>la</strong> hausse proposée, voire six références<br />
dans <strong>les</strong> agglomérations <strong>de</strong> plus d’un million d’habitants où existe un observatoire <strong>de</strong>s<br />
<strong>loyers</strong> (voir ci-<strong>de</strong>ssous, « Les observatoires <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> »). Ces références doivent<br />
mentionner, pour chaque logement :<br />
– le nom <strong>de</strong> <strong>la</strong> rue et <strong>la</strong> dizaine du numéro où se situe l’immeuble ;<br />
– <strong>la</strong> qualité et l’époque <strong>de</strong> construction <strong>de</strong> l’immeuble ;<br />
– l’étage du logement et <strong>la</strong> présence éventuelle d’un ascenseur ;<br />
– l’existence éventuelle d’annexes ;<br />
– <strong>la</strong> surface habitable du logement et le nombre <strong>de</strong> pièces principa<strong>les</strong> ;<br />
– son état d’équipement, notamment WC intérieur, salle d’eau, chauffage central ;<br />
– l’indication selon <strong>la</strong>quelle le locataire est dans <strong>les</strong> lieux <strong>de</strong>puis plus ou moins <strong>de</strong> trois<br />
ans ;<br />
– le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.<br />
C – La réponse du locataire<br />
Les <strong>de</strong>ux tiers <strong>de</strong>s références <strong>de</strong>vront concerner <strong>de</strong>s locataires entrés<br />
dans <strong>les</strong> lieux <strong>de</strong>puis plus <strong>de</strong> trois ans.<br />
À <strong>la</strong> réception <strong>de</strong> <strong>la</strong> proposition, le locataire a trois attitu<strong>de</strong>s possib<strong>les</strong> :<br />
– il accepte <strong>la</strong> proposition, le loyer lui est donc appliqué;<br />
– il conteste <strong>la</strong> proposition car il estime que son loyer n’est pas manifestement sousévalué,<br />
ou il considère que le loyer proposé n’est pas justifié;<br />
– il ne donne pas <strong>de</strong> réponse.<br />
Si le locataire conteste <strong>la</strong> proposition, ou s’il n’a pas répondu quatre mois avant <strong>la</strong> fin du<br />
bail, l’une ou l’autre <strong>de</strong>s parties saisit <strong>la</strong> commission départementale <strong>de</strong> conciliation (voir<br />
ci-<strong>de</strong>ssous <strong>la</strong> partie « Conciliation et recours »).<br />
IV – LES OBSERVATOIRES DES LOYERS<br />
Il existe <strong>de</strong>s observatoires <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> qui peuvent renseigner le bailleur lorsqu’il a <strong>de</strong>s<br />
doutes sur <strong>les</strong> modalités <strong>de</strong> fixation <strong>de</strong> son loyer, ou le locataire qui souhaiterait<br />
contester efficacement <strong>la</strong> proposition <strong>de</strong> réévaluation <strong>de</strong> son bailleur.<br />
Quelques exemp<strong>les</strong> :<br />
À Paris (OLAP – 5, rue Leb<strong>la</strong>nc – 75015 Paris – Tél. 01 40 56 01 47)<br />
> Site web<br />
À Rennes (Adil – 22, rue Poul<strong>la</strong>in-Duparc – 35000 Rennes – Tél. 02 99 78 27 27)<br />
> Site web<br />
À Besançon (Adil – Espace Jean Jaurès – 30, rue Caporal-Peugeot – 25 000 Besançon<br />
Tél. 03 81 61 92 41)<br />
> Site web<br />
Dans <strong>les</strong> Bouches-du-Rhône (Adil 13 – 7, cours Jean-Bal<strong>la</strong>rd – 13001 Marseille<br />
Tél. 04 96 11 12 00)<br />
> Site web<br />
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11
À <strong>la</strong> Réunion (Adil – rue Monseigneur-<strong>de</strong>-Beaumont – 97477 Saint-Denis ce<strong>de</strong>x)<br />
> Site web<br />
Pour toutes questions, vous pouvez contacter <strong>de</strong>s associations <strong>de</strong> consommateurs ou <strong>de</strong><br />
propriétaires, <strong>de</strong>s professionnels <strong>de</strong> l’immobilier ou <strong>de</strong> <strong>la</strong> presse.<br />
Qu’est-ce qu’un loyer manifestement sous-évalué ?<br />
Le montant d’un loyer manifestement sous-évalué est nécessairement inférieur à celui<br />
d’un loyer <strong>de</strong> référence. Les <strong>loyers</strong> dits « <strong>de</strong> référence » sont représentatifs <strong>de</strong> l’ensemble<br />
<strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> habituellement constatés dans le voisinage, « pour <strong>de</strong>s logements<br />
comparab<strong>les</strong>, situés soit dans le même groupe d’immeub<strong>les</strong>, soit dans tout autre groupe<br />
d’immeub<strong>les</strong> comportant <strong>de</strong>s caractéristiques simi<strong>la</strong>ires et situé dans <strong>la</strong> même zone<br />
géographique » (artic<strong>les</strong> 17 b et 19 <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi <strong>de</strong> 1989).<br />
Selon <strong>la</strong> Cour <strong>de</strong> cassation, il appartient au bailleur <strong>de</strong> rapporter <strong>la</strong> preuve que le loyer en<br />
cours est manifestement sous-évalué. Les références <strong>de</strong> loyer retenues pour <strong>de</strong>s<br />
rési<strong>de</strong>nces voisines doivent être d’une valeur égale à celle retenue pour le loyer du<br />
locataire. En l’espèce, le <strong>de</strong>rnier rapport <strong>de</strong> l’expert judiciaire fournissait <strong>de</strong>s références<br />
<strong>de</strong> <strong>loyers</strong> pour <strong>de</strong>s appartements loués d’une superficie inférieure à celle <strong>de</strong>s lieux loués<br />
et pour une pério<strong>de</strong> d’appréciation différente (Cass. civ. III, 12 octobre 2011, n°10-<br />
21214).<br />
V – L’APPLICATION DU NOUVEAU LOYER<br />
En principe, le loyer sur lequel bailleur et locataire se sont mis d’accord, ou qui aura été<br />
fixé par le juge, ne s’applique pas immédiatement mais par tiers ou par sixièmes selon <strong>la</strong><br />
durée du contrat (article 17 c <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi <strong>de</strong> 1989).<br />
La différence entre l’ancien et le nouveau loyer est répartie par tiers sur trois ans si elle<br />
est inférieure à 10 % du <strong>de</strong>rnier loyer, et par sixièmes sur six ans si elle est supérieure à<br />
10 % du <strong>de</strong>rnier loyer, même si le contrat a une durée inférieure à six ans.<br />
Exemple : un loyer passe <strong>de</strong> 450 € à 600 €, soit une hausse <strong>de</strong> 33,33 % – supérieure<br />
donc à 10 % du <strong>de</strong>rnier loyer. La différence <strong>de</strong> 150 €, <strong>la</strong>quelle représente 6 x 25 €,<br />
s’applique <strong>de</strong> <strong>la</strong> façon suivante :<br />
1 re année : (450 + 25 €) x IRL = a<br />
2 e année : (a + 25 €) x IRL = b<br />
3 e année : (b + 25 €) x IRL = c<br />
4 e année : (c + 25 €) x IRL = d<br />
5 e année : (d + 25 €) x IRL = e<br />
6 e année : (e + 25 €) x IRL = f<br />
En dépit du fait qu’une réévaluation du loyer est encore en cours et<br />
rééchelonnée sur six ans, donc non encore purgée, le bailleur peut en<br />
<strong>de</strong>man<strong>de</strong>r une autre au bout <strong>de</strong> trois ans lors du renouvellement du<br />
bail. La seule condition est que le loyer antérieur soit encore<br />
manifestement sous-évalué (Cass. civ. III, 12 octobre 2011).<br />
En l’absence <strong>de</strong> précisions par <strong>les</strong> pouvoirs réglementaires, l’application<br />
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du nouveau loyer dans le cadre d’un renouvellement soumis au décret<br />
n° 2012-894 reste floue et ne semble pas être échelonnée dans le<br />
temps. C’est pourquoi <strong>de</strong>s précisions sur ce point s’avèrent nécessaires.<br />
VI – LE LOYER ET LES RÉGIMES PARTICULIERS<br />
A – Les meublés<br />
Après avoir longtemps échappé à toute réglementation, <strong>la</strong> location en meublé est<br />
aujourd’hui encadrée par <strong>la</strong> loi, du moins lorsque le logement concerné constitue <strong>la</strong><br />
rési<strong>de</strong>nce principale du locataire. Cette réglementation est toutefois moins protectrice<br />
pour le locataire que le régime général <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi du 6 juillet 1989.<br />
• La fixation du loyer : en début <strong>de</strong> location, le loyer est fixé librement.<br />
• La révision du loyer : comme dans <strong>les</strong> locations vi<strong>de</strong>s, le loyer peut être révisé en<br />
cours <strong>de</strong> location, à <strong>la</strong> date prévue au contrat par une c<strong>la</strong>use <strong>de</strong> révision ou à <strong>la</strong> date<br />
anniversaire, suivant l’indice <strong>de</strong> référence <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> (IRL), et ce<strong>la</strong> même si <strong>la</strong> c<strong>la</strong>use<br />
prévoit un autre indice. À défaut <strong>de</strong> c<strong>la</strong>use <strong>de</strong> révision, le loyer n’évoluera pas tant que le<br />
bail n’aura pas été dénoncé dans <strong>les</strong> formes et dé<strong>la</strong>is.<br />
• Au terme du bail, le bailleur peut augmenter le loyer en prévenant le locataire trois<br />
mois avant <strong>la</strong> date d’échéance. Le locataire peut discuter le montant proposé, mais c’est<br />
le bailleur qui aura le <strong>de</strong>rnier mot : si le désaccord subsiste, le locataire <strong>de</strong>vra quitter <strong>les</strong><br />
lieux.<br />
Les contrats <strong>de</strong> locations meublées ne sont prévus que pour une durée<br />
d’un an. Si le locataire est étudiant, le contrat peut même n’être que <strong>de</strong><br />
neuf mois. Il n’est pas renouve<strong>la</strong>ble par tacite reconduction. S’il se<br />
poursuit, c’est moyennant <strong>la</strong> signature d’un nouveau contrat dont le prix<br />
sera librement fixé.<br />
Pour en savoir plus, consultez <strong>la</strong> fiche pratique INC J. 167 « Les locations meublées ».<br />
B – Les habitations à loyer modéré (HLM)<br />
Les logements sociaux, qui ont vocation à accueillir <strong>les</strong> ménages à revenus mo<strong>de</strong>stes<br />
dans le cadre <strong>de</strong> locations « aidées », sont essentiellement financés par l’État afin <strong>de</strong><br />
garantir <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> bas. Les <strong>loyers</strong> sont ainsi strictement réglementés.<br />
Le loyer en HLM est fonction <strong>de</strong> <strong>la</strong> surface corrigée ou <strong>de</strong> <strong>la</strong> surface utile du<br />
logement, multipliée par le prix au mètre carré fixé par le conseil d’administration<br />
<strong>de</strong> l’organisme HLM. Ce prix doit se situer dans une fourchette tarifaire décidée<br />
par l’autorité administrative. Il peut différer selon <strong>la</strong> date d’entrée dans <strong>les</strong> lieux<br />
du locataire.<br />
Les hausses sont décidées par le conseil d’administration <strong>de</strong> l’organisme. Celui-ci<br />
est re<strong>la</strong>tivement libre <strong>de</strong> ses décisions.<br />
Cette liberté est quand même revêtue d’une double limite légale : <strong>les</strong> hausses<br />
décidées ne doivent pas être supérieures à 10 % par semestre, et el<strong>les</strong> ne doivent<br />
pas aboutir à un dépassement du loyer maximum évoqué plus haut (p<strong>la</strong>fond <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
fourchette tarifaire) et qui est révisé chaque année.<br />
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La délibération du conseil d’administration du bailleur est transmise au préfet qui vérifie<br />
que <strong>les</strong> hausses envisagées n’excè<strong>de</strong>nt pas <strong>les</strong> recommandations gouvernementa<strong>les</strong> (+<br />
1,9 % en 2012). Le cas échéant, il <strong>de</strong>man<strong>de</strong>ra à l’organisme <strong>de</strong> délibérer à nouveau,<br />
mais <strong>la</strong> décision finale reviendra toujours à l’organisme.<br />
Le conventionnement peut entraîner une hausse <strong>de</strong> loyer : si l’organisme passe<br />
un accord avec l’État, avec ou sans travaux <strong>de</strong> réhabilitation ou d’amélioration,<br />
c’est <strong>la</strong> convention qui fixe le montant du nouveau loyer. Il pourra être supérieur<br />
à l’ancien. En contrepartie, le locataire bénéficie, si ses ressources le permettent,<br />
<strong>de</strong> l’ai<strong>de</strong> personnalisée au logement (APL).<br />
Un surloyer, également appelé « supplément <strong>de</strong> loyer <strong>de</strong> solidarité », peut venir<br />
s’ajouter au loyer <strong>de</strong>s locataires dont <strong>les</strong> ressources viennent à dépasser <strong>les</strong><br />
p<strong>la</strong>fonds requis pour l’accès aux HLM.<br />
Vos contestations et recours concernant <strong>de</strong>s litiges re<strong>la</strong>tifs aux HLM seront <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
compétence <strong>de</strong>s tribunaux <strong>de</strong> l’ordre judiciaire (article L. 442-6 du co<strong>de</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
construction et <strong>de</strong> l’habitation). Un conflit portant sur une majoration <strong>de</strong> <strong>loyers</strong> échappe<br />
donc à <strong>la</strong> compétence du juge administratif (CE, 6 mars 1985).<br />
Pour en savoir plus, consultez <strong>la</strong> fiche pratique INC J. 244 « Louer en HLM ».<br />
C – Les logements conventionnés<br />
Les logements conventionnés présentent une seule particu<strong>la</strong>rité : <strong>les</strong> <strong>loyers</strong> p<strong>la</strong>fonds. En<br />
contrepartie <strong>de</strong> prêts, <strong>de</strong> subventions ou d’avantages fiscaux, <strong>les</strong> bailleurs <strong>de</strong> ces<br />
logements ont passé une convention avec l’État ou l’ANAH (Agence <strong>national</strong>e <strong>de</strong> l’habitat)<br />
ouvrant droit à l’ai<strong>de</strong> personnalisée au logement (APL) au profit du locataire.<br />
Cette convention interdit au bailleur <strong>de</strong> <strong>de</strong>man<strong>de</strong>r un loyer supérieur à un loyer p<strong>la</strong>fond<br />
qu’elle fixe. Ce <strong>de</strong>rnier étant lui-même in<strong>de</strong>xé sur l’indice <strong>de</strong> référence <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> (IRL),<br />
cette contrainte n’apparaît qu’à <strong>la</strong> conclusion et au moment du renouvellement. Pour le<br />
reste, ces logements obéissent au régime général – sauf s’ils appartiennent à un<br />
organisme HLM, auquel cas ils en suivent <strong>la</strong> réglementation.<br />
D – Les logements soumis à <strong>la</strong> loi <strong>de</strong> 1948<br />
Le loyer d’un logement soumis à <strong>la</strong> loi <strong>de</strong> 1948 est le produit <strong>de</strong> sa surface corrigée et du<br />
prix au mètre carré correspondant à <strong>la</strong> catégorie dans <strong>la</strong>quelle il est c<strong>la</strong>ssé en fonction <strong>de</strong><br />
son niveau <strong>de</strong> confort. Le loyer initial et sa révision ne sont pas fixés librement par le<br />
propriétaire, mais sont fixés réglementairement par référence à <strong>la</strong> valeur locative du<br />
logement, c’est-à-dire par un loyer maximum pouvant être <strong>de</strong>mandé.<br />
Les catégories sont notamment :<br />
– Les locaux <strong>de</strong> catégorie II (comprenant trois sous-catégories : II A, II B et II C) :<br />
construction <strong>de</strong> bonne ou assez bonne qualité.<br />
– Les locaux <strong>de</strong> catégorie III (comprenant <strong>de</strong>ux sous-catégories : III A et III B) :<br />
constructions ordinaires disposant <strong>de</strong> peu <strong>de</strong> confort.<br />
Le prix au mètre carré est fixé chaque année, par décret, au mois <strong>de</strong> juillet.<br />
Révision<br />
À compter du 1er juillet 2012, le pourcentage d’augmentation maximum du loyer<br />
pouvant être <strong>de</strong>mandé par le propriétaire varie selon <strong>la</strong> catégorie et le lieu géographique<br />
du logement (en agglomération parisienne et hors agglomération parisienne).<br />
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– Catégorie II A, II B, II C : 2,24 %<br />
– Catégorie III A, III B : 2,24 %<br />
– Catégorie IV : 0 %<br />
Diverses majorations sont possib<strong>les</strong><br />
Le loyer <strong>de</strong>s logements soumis à <strong>la</strong> loi <strong>de</strong> 1948 peut être majoré <strong>de</strong> 50 % dans certains<br />
cas :<br />
– en cas d’occupation insuffisante (logement trop grand), sauf si le locataire est âgé <strong>de</strong><br />
plus <strong>de</strong> 70 ans, invali<strong>de</strong> ou infirme ;<br />
– en cas <strong>de</strong> sous-location totale ou partielle autorisée (mais le principe comporte <strong>de</strong>s<br />
exceptions) ;<br />
– en cas <strong>de</strong> transmission <strong>de</strong>s droits du locataire, pour cause <strong>de</strong> décès ou <strong>de</strong> départ, aux<br />
proches qui vivaient avec lui – sauf s’il s’agit du conjoint et <strong>de</strong>s enfants mineurs.<br />
Il peut être majoré <strong>de</strong> 30 % en cas d’usage professionnel.<br />
• Depuis le 23 décembre 1986, lorsqu’un logement soumis à <strong>la</strong> loi <strong>de</strong><br />
1948 <strong>de</strong>vient vacant, il sort définitivement du champ d’application <strong>de</strong><br />
cette loi et entre dans le régime général <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi du 6 juillet 1989.<br />
• Lorsque le logement est c<strong>la</strong>ssé en catégorie II B ou II C, il sort<br />
également <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi <strong>de</strong> 1948 par <strong>la</strong> conclusion d’un bail <strong>de</strong> huit ans, au<br />
cours duquel il rejoint progressivement <strong>les</strong> <strong>loyers</strong> du régime général, à<br />
moins que le locataire ne justifie <strong>de</strong> ressources inférieures à un seuil fixé<br />
par décret (<strong>les</strong> logements c<strong>la</strong>ssés en catégorie II A ayant été « libérés »<br />
en 1975, seuls <strong>les</strong> locataires âgés et aux revenus limités ont pu en<br />
conserver le bénéfice).<br />
VII – CONCILIATION ET RECOURS<br />
A – Les commissions départementa<strong>les</strong> <strong>de</strong> conciliation (CDC)<br />
Dans chaque département, il existe une commission <strong>de</strong> conciliation exclusivement<br />
compétente pour <strong>les</strong> litiges opposant bailleurs et locataires. Elle se réunit, selon <strong>les</strong><br />
départements, <strong>de</strong> une à trois fois par mois.<br />
Elle est composée <strong>de</strong> représentants du collège <strong>de</strong>s bailleurs et du collège <strong>de</strong>s locataires<br />
nommés par le préfet, à parts éga<strong>les</strong>. Elle rend un avis sur <strong>les</strong> contestations re<strong>la</strong>tives à <strong>la</strong><br />
fixation du loyer à l’occasion d’un renouvellement.<br />
1 – Champ <strong>de</strong> compétence<br />
La CDC est compétente pour traiter <strong>les</strong> litiges portant sur <strong>les</strong> logements locatifs <strong>de</strong> son<br />
département.<br />
Sa compétence est étendue notamment à l’examen :<br />
– <strong>de</strong>s litiges portant sur <strong>les</strong> caractéristiques du logement décent,<br />
– <strong>de</strong>s litiges re<strong>la</strong>tifs à l’état <strong>de</strong>s lieux, au dépôt <strong>de</strong> garantie, aux charges locatives et aux<br />
réparations,<br />
– <strong>de</strong>s difficultés résultant <strong>de</strong> l’application <strong>de</strong>s accords collectifs nationaux ou locaux.<br />
En règle générale, <strong>la</strong> CDC n’est pas compétente pour <strong>les</strong> locaux<br />
meublés.<br />
2 – La saisine<br />
L’une ou l’autre <strong>de</strong>s parties peut saisir <strong>la</strong> commission, obligatoirement par lettre<br />
recommandée avec accusé <strong>de</strong> réception adressée à son secrétariat. Selon <strong>la</strong> situation, <strong>la</strong><br />
saisine s’avérera plus favorable pour le locataire ou pour le bailleur.<br />
Vous souhaitez saisir <strong>la</strong> CDC ? Consultez notre lettre type.<br />
<strong>Institut</strong> <strong>national</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>consommation</strong> – 80, rue Lecourbe – 75015 Paris – www.conso.net<br />
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La partie qui saisit <strong>la</strong> commission doit indiquer dans <strong>la</strong> lettre son nom,<br />
sa qualité et son adresse, ceux du défen<strong>de</strong>ur (c’est-à-dire son opposant<br />
dans l’affaire concernée) ainsi que l’objet du litige.<br />
En cas <strong>de</strong> logement vacant (article 17 b <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi <strong>de</strong> 1989)<br />
Lorsque le bailleur qui veut réévaluer le loyer ne respecte pas <strong>la</strong> procédure <strong>de</strong><br />
présentation <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> <strong>de</strong> référence habituellement pratiqués dans le voisinage,<br />
le locataire dispose d’un dé<strong>la</strong>i <strong>de</strong> <strong>de</strong>ux mois pour contester le montant du loyer<br />
auprès <strong>de</strong> sa commission départementale <strong>de</strong> conciliation.<br />
En cas <strong>de</strong> renouvellement <strong>de</strong> bail (article 17 c <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi <strong>de</strong> 1989)<br />
Lorsque le bailleur souhaite augmenter le loyer <strong>de</strong> son locataire, et que ce <strong>de</strong>rnier<br />
conteste sa proposition ou n’a toujours pas répondu quatre mois avant le terme<br />
du bail, le bailleur saisit <strong>la</strong> commission <strong>de</strong> conciliation. S’il ne le fait pas, le bail est<br />
alors reconduit aux termes antérieurs et <strong>la</strong> saisine ultérieure du juge sera<br />
impossible. Pour <strong>les</strong> litiges re<strong>la</strong>tifs à <strong>la</strong> réévaluation <strong>de</strong> <strong>loyers</strong> manifestement sousévalués,<br />
<strong>la</strong> saisine est ainsi obligatoire.<br />
En cas <strong>de</strong> révision annuelle du loyer (article 17 d <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi <strong>de</strong> 1989)<br />
Pour <strong>de</strong>s questions d’in<strong>de</strong>xation du loyer sur <strong>la</strong> base <strong>de</strong> l’IRL, <strong>la</strong> commission peut<br />
être également saisie, par le locataire le plus souvent. Cependant, cette situation<br />
reste marginale.<br />
3 – La convocation<br />
Le bailleur et le locataire recevront une convocation à <strong>la</strong>quelle ils se rendront en<br />
personne. En cas <strong>de</strong> difficulté, ils peuvent se faire représenter par une personne qu’ils<br />
auront mandatée, ou <strong>de</strong>man<strong>de</strong>r à <strong>la</strong> commission un report <strong>de</strong> <strong>la</strong> réunion. Ils peuvent<br />
également se faire assister par une personne <strong>de</strong> leur choix (parent, ami, membre d’une<br />
association, avocat…).<br />
4 – La réunion<br />
Au cours <strong>de</strong> <strong>la</strong> rencontre, <strong>la</strong> commission écoute <strong>les</strong> parties, examine <strong>les</strong> références<br />
produites par <strong>les</strong> bailleurs et, éventuellement, <strong>les</strong> contre-références que <strong>les</strong> locataires<br />
auront réunies. Elle s’efforce <strong>de</strong> concilier <strong>les</strong> parties.<br />
Plusieurs cas <strong>de</strong> figure sont alors possib<strong>les</strong>.<br />
• Les parties se mettent d’accord : <strong>la</strong> commission rédige un document qui reprend <strong>les</strong><br />
termes <strong>de</strong> cet accord et, le cas échéant, <strong>les</strong> points <strong>de</strong> désaccord qui subsistent. Les<br />
parties le signent et en reçoivent chacune un exemp<strong>la</strong>ire ;<br />
• Les parties ne se mettent pas d’accord : le document établi par <strong>la</strong> commission<br />
reprendra <strong>les</strong> positions <strong>de</strong>s parties et, le cas échéant, sa propre position ou cel<strong>les</strong> <strong>de</strong> ses<br />
membres qui le souhaitent.<br />
• L’une ou l’autre <strong>de</strong>s parties ne se présente pas au ren<strong>de</strong>z-vous : l’avis constate<br />
l’impossibilité <strong>de</strong> concilier <strong>les</strong> parties.<br />
En résumé<br />
À défaut <strong>de</strong> saisine <strong>de</strong> <strong>la</strong> commission <strong>de</strong> conciliation, le contrat est reconduit <strong>de</strong> plein<br />
droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé.<br />
La CDC doit rendre son avis dans un dé<strong>la</strong>i <strong>de</strong> <strong>de</strong>ux mois à compter <strong>de</strong> <strong>la</strong> réception <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
lettre <strong>de</strong> saisine.<br />
En cas <strong>de</strong> saisine et à défaut d’accord constaté par <strong>la</strong> commission <strong>de</strong> conciliation, le juge<br />
est saisi avant le terme du contrat <strong>de</strong> location.<br />
La saisine <strong>de</strong> <strong>la</strong> commission est un préa<strong>la</strong>ble obligatoire à <strong>la</strong> saisine du tribunal.<br />
<strong>Institut</strong> <strong>national</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>consommation</strong> – 80, rue Lecourbe – 75015 Paris – www.conso.net<br />
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Pour en savoir plus<br />
– La commission départementale <strong>de</strong> conciliation<br />
– Le site Service-public.fr<br />
– Décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 pris pour l’application <strong>de</strong> l’article 20 <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi<br />
n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et re<strong>la</strong>tif aux commissions départementa<strong>les</strong> <strong>de</strong><br />
conciliation<br />
B – Le recours au juge<br />
Le désaccord subsiste. Le bailleur portera donc l’affaire <strong>de</strong>vant le tribunal d’instance du<br />
lieu <strong>de</strong> <strong>la</strong> location. Il doit impérativement le faire au plus tôt dans <strong>les</strong> <strong>de</strong>ux mois<br />
suivant <strong>la</strong> saisine <strong>de</strong> <strong>la</strong> commission <strong>de</strong> conciliation, même si elle n’a pas encore statué à<br />
cette date (le juge attendra alors que <strong>la</strong> commission ait rendu son avis pour fixer le<br />
loyer) ; et au plus tard avant <strong>la</strong> fin du contrat <strong>de</strong> location.<br />
Deux cas <strong>de</strong> figure peuvent donc être prévus :<br />
– soit le juge est saisi avant l’expiration <strong>de</strong> ce dé<strong>la</strong>i <strong>de</strong> <strong>de</strong>ux mois, dans le cas où <strong>la</strong><br />
commission <strong>de</strong> conciliation a déjà rendu son avis ;<br />
– soit le juge est saisi après l’expiration du dé<strong>la</strong>i <strong>de</strong> <strong>de</strong>ux mois (Cass. civ. III, 12 octobre<br />
2011, pourvoi n°10-21216).<br />
Le tribunal est saisi par <strong>la</strong> remise au greffe d’une copie <strong>de</strong> l’assignation délivrée par<br />
huissier <strong>de</strong> justice. C’est donc ce dépôt qui doit intervenir avant <strong>la</strong> fin du bail, faute <strong>de</strong><br />
quoi le contrat sera renouvelé pour trois ou six ans sans augmentation <strong>de</strong> loyer (CA Paris<br />
4 e ch., 29 mai 2012, RG 09/24682, JurisData 2012-013126).<br />
Pour en savoir plus, consultez <strong>la</strong> fiche pratique INC J. 128 « La déc<strong>la</strong>ration au greffe, ou<br />
“saisine simplifiée” <strong>de</strong> <strong>la</strong> juridiction <strong>de</strong> proximité ou du tribunal d’instance ».<br />
À l’audience, le juge écoutera <strong>les</strong> arguments <strong>de</strong>s parties. Il prendra également<br />
connaissance <strong>de</strong> l’avis <strong>de</strong> <strong>la</strong> commission <strong>de</strong> conciliation. À <strong>la</strong> date du délibéré, il rendra<br />
son jugement dans lequel il fixera le nouveau loyer.<br />
Sa décision est applicable « par provision » : ce<strong>la</strong> signifie qu’en cas d’appel, et tant que<br />
<strong>la</strong> cour d’appel n’aura pas statué, c’est ce loyer fixé en première instance qui<br />
s’appliquera.<br />
VIII – TEXTES UTILES<br />
La saisine <strong>de</strong> <strong>la</strong> commission est un préa<strong>la</strong>ble obligatoire à <strong>la</strong> saisine du<br />
juge. La <strong>de</strong>man<strong>de</strong> en fixation du loyer d’un bail d’habitation pourra être<br />
déc<strong>la</strong>rée irrecevable par le tribunal si le bailleur ne saisit pas<br />
préa<strong>la</strong>blement, dans <strong>les</strong> dé<strong>la</strong>is, <strong>la</strong> commission <strong>de</strong> conciliation. En<br />
l’espèce, cette fin <strong>de</strong> non-recevoir résulte du fait que le courrier <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
commission, qui constatait simplement l’irrecevabilité du dossier et ne<br />
tranchait pas au fond, ne va<strong>la</strong>it pas avis sur le montant du loyer. En<br />
l’absence d’avis rendu par <strong>la</strong> commission, le bailleur était irrecevable en<br />
sa <strong>de</strong>man<strong>de</strong> <strong>de</strong> fixation du loyer du bail renouvelé (Cass. civ. III, 7 mars<br />
2012, n° <strong>de</strong> pourvoi : 10-278202).<br />
Le régime général<br />
• La réévaluation du loyer : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17 c.<br />
• Les <strong>loyers</strong> <strong>de</strong> référence : article 19 <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, décret n° 90-<br />
780 du 31 août 1990.<br />
<strong>Institut</strong> <strong>national</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>consommation</strong> – 80, rue Lecourbe – 75015 Paris – www.conso.net<br />
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• L’encadrement <strong>de</strong>s <strong>loyers</strong> : décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 re<strong>la</strong>tif à l’évolution<br />
<strong>de</strong> certains <strong>loyers</strong>, pris en application <strong>de</strong> l’article 18 <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi du 6 juillet 1989.<br />
• La commission <strong>de</strong> conciliation : article 20 <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, décret<br />
n° 2001-653 du 19 juillet 2001, circu<strong>la</strong>ire n° 2002-38/UHC/DH2/15 du 3 mai 2002<br />
re<strong>la</strong>tive aux commissions départementa<strong>les</strong> <strong>de</strong> conciliation.<br />
Les meublés<br />
• Artic<strong>les</strong> L. 632-1 à L. 632-3 du co<strong>de</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> construction et <strong>de</strong> l’habitation.<br />
Les HLM<br />
• La fixation et <strong>les</strong> hausses <strong>de</strong> loyer : artic<strong>les</strong> L. 442-1 à L. 442-2 du co<strong>de</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
construction et <strong>de</strong> l’habitation.<br />
• Le surloyer : artic<strong>les</strong> L. 441-3 à L. 441-15 et R. 441-19 à R. 441-31 du co<strong>de</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
construction et <strong>de</strong> l’habitation.<br />
Les logements conventionnés<br />
• L’interdiction <strong>de</strong> dépasser <strong>les</strong> <strong>loyers</strong> p<strong>la</strong>fonds : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article<br />
40-V.<br />
Les logements soumis à <strong>la</strong> loi <strong>de</strong> 1948<br />
• Les règ<strong>les</strong> <strong>de</strong> fixation et <strong>de</strong> majoration <strong>de</strong> loyer : article 27 <strong>de</strong> <strong>la</strong> loi n° 48-1 360 du 1er<br />
septembre 1948.<br />
• Les prix au 1er juillet 2007 : décret n° 2007-1 372 du 19 septembre 2007.<br />
• Les baux <strong>de</strong> huit ans <strong>de</strong>s logements c<strong>la</strong>ssés en catégorie II B ou II C : article 28 <strong>de</strong> <strong>la</strong><br />
loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.<br />
Laurine Caracchioli,<br />
juriste à l’<strong>Institut</strong> <strong>national</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>consommation</strong><br />
<strong>Institut</strong> <strong>national</strong> <strong>de</strong> <strong>la</strong> <strong>consommation</strong> – 80, rue Lecourbe – 75015 Paris – www.conso.net<br />
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