les loyers - Institut national de la consommation

commission départementale de conciliation (voir les conseils pratiques de l’INC « Vous
êtes en litige avec votre bailleur ? Saisissez la commission de conciliation »).
Pour qu’une réévaluation soit possible par le bailleur, le loyer doit être « manifestement
sous-évalué ». Il ne suffit pas qu’un loyer soit inférieur au prix du marché des locations
vides, il faut aussi qu’il soit nettement inférieur aux loyers couramment pratiqués dans le
voisinage pour des logements déjà loués.
III – LES RAPPORTS ENTRE BAILLEUR ET LOCATAIRE
A – La proposition de réévaluation du bailleur
Le bailleur doit informer son locataire au moins six mois avant la fin du contrat. La
proposition du bailleur doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception
(ou par la signification d’un acte d’huissier de justice). Le délai de six mois commence le
jour de sa réception par le locataire, non à compter de son envoi. La Cour de cassation
(Cass. civ. III, 14 décembre 1994, JurisData n° 1994-002358) a décidé que la date de
« réception » n’était pas la date de première présentation, mais la date apposée par
l’administration des Postes lors de la remise effective de la lettre à son destinataire. Dans
le cas d’un contrat expirant le 31 juillet, la proposition doit parvenir au locataire au plus
tard le 31 décembre précédent. Rien n’interdit au bailleur de prévenir plus longtemps à
l’avance. En revanche, si la proposition arrive à destination moins de six mois avant la fin
du bail, elle est nulle de plein droit et le contrat se trouve automatiquement renouvelé
pour trois ans (ou six ans si le bailleur est une personne morale) pour un loyer identique
(ou révisé selon l’IRL).
B – Les mentions obligatoires
L’alinéa 13 de l’article 3 de la loi de 1989 prévoit que, lorsque la
détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation
de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage
pour des logements comparables, le bailleur est tenu de les présenter et
de les joindre au contrat ainsi que le texte de l’article 19 de la loi de
1989.
Une proposition irrégulière est-elle automatiquement nulle ?
La proposition de renouvellement du contrat moyennant un nouveau loyer doit
obligatoirement reproduire certaines mentions, et la loi précise que celles-ci sont
prescrites « à peine de nullité » de la proposition. Pour la Cour de cassation, la nullité
n’est pourtant pas automatique, et le locataire qui l’invoque doit dire en quoi l’omission
lui a fait « grief » ou, si l’on préfère, en quoi elle lui a causé un préjudice.
Le locataire pourra faire valoir par exemple, que l’absence de citation de l’article 17 c) de
la loi ne lui a pas permis d’avoir pleinement connaissance de ses droits (Cass. civ. III, 20
décembre 1994, pourvoi n° 92-19317) ; ou que l’insuffisance du nombre des références
proposées ou leur imprécision ne l’ont pas mis en mesure de discuter les prétentions du
bailleur (Cass. civ. III, 18 janvier 1995, pourvoi n° 92-21909). Ces deux motifs ont été
admis par les tribunaux.
La proposition de réévaluation faite par le bailleur doit contenir, à peine de nullité, les
mentions suivantes :
Institut national de la consommation – 80, rue Lecourbe – 75015 Paris – www.conso.net
10