les loyers - Institut national de la consommation

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commission départementale de conciliation (voir les conseils pratiques de l’INC « Vous êtes en litige avec votre bailleur ? Saisissez la commission de conciliation »). Pour qu’une réévaluation soit possible par le bailleur, le loyer doit être « manifestement sous-évalué ». Il ne suffit pas qu’un loyer soit inférieur au prix du marché des locations vides, il faut aussi qu’il soit nettement inférieur aux loyers couramment pratiqués dans le voisinage pour des logements déjà loués. III – LES RAPPORTS ENTRE BAILLEUR ET LOCATAIRE A – La proposition de réévaluation du bailleur Le bailleur doit informer son locataire au moins six mois avant la fin du contrat. La proposition du bailleur doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par la signification d’un acte d’huissier de justice). Le délai de six mois commence le jour de sa réception par le locataire, non à compter de son envoi. La Cour de cassation (Cass. civ. III, 14 décembre 1994, JurisData n° 1994-002358) a décidé que la date de « réception » n’était pas la date de première présentation, mais la date apposée par l’administration des Postes lors de la remise effective de la lettre à son destinataire. Dans le cas d’un contrat expirant le 31 juillet, la proposition doit parvenir au locataire au plus tard le 31 décembre précédent. Rien n’interdit au bailleur de prévenir plus longtemps à l’avance. En revanche, si la proposition arrive à destination moins de six mois avant la fin du bail, elle est nulle de plein droit et le contrat se trouve automatiquement renouvelé pour trois ans (ou six ans si le bailleur est une personne morale) pour un loyer identique (ou révisé selon l’IRL). B – Les mentions obligatoires L’alinéa 13 de l’article 3 de la loi de 1989 prévoit que, lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, le bailleur est tenu de les présenter et de les joindre au contrat ainsi que le texte de l’article 19 de la loi de 1989. Une proposition irrégulière est-elle automatiquement nulle ? La proposition de renouvellement du contrat moyennant un nouveau loyer doit obligatoirement reproduire certaines mentions, et la loi précise que celles-ci sont prescrites « à peine de nullité » de la proposition. Pour la Cour de cassation, la nullité n’est pourtant pas automatique, et le locataire qui l’invoque doit dire en quoi l’omission lui a fait « grief » ou, si l’on préfère, en quoi elle lui a causé un préjudice. Le locataire pourra faire valoir par exemple, que l’absence de citation de l’article 17 c) de la loi ne lui a pas permis d’avoir pleinement connaissance de ses droits (Cass. civ. III, 20 décembre 1994, pourvoi n° 92-19317) ; ou que l’insuffisance du nombre des références proposées ou leur imprécision ne l’ont pas mis en mesure de discuter les prétentions du bailleur (Cass. civ. III, 18 janvier 1995, pourvoi n° 92-21909). Ces deux motifs ont été admis par les tribunaux. La proposition de réévaluation faite par le bailleur doit contenir, à peine de nullité, les mentions suivantes : Institut national de la consommation – 80, rue Lecourbe – 75015 Paris – www.conso.net 10
• Le texte intégral de l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, qui organise le droit à renouvellement et précise la procédure à suivre en cas de désaccord. • Le montant du loyer proposé. • Une liste de trois références de « loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables » justifiant la hausse proposée, voire six références dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants où existe un observatoire des loyers (voir ci-dessous, « Les observatoires des loyers »). Ces références doivent mentionner, pour chaque logement : – le nom de la rue et la dizaine du numéro où se situe l’immeuble ; – la qualité et l’époque de construction de l’immeuble ; – l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ; – l’existence éventuelle d’annexes ; – la surface habitable du logement et le nombre de pièces principales ; – son état d’équipement, notamment WC intérieur, salle d’eau, chauffage central ; – l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ; – le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé. C – La réponse du locataire Les deux tiers des références devront concerner des locataires entrés dans les lieux depuis plus de trois ans. À la réception de la proposition, le locataire a trois attitudes possibles : – il accepte la proposition, le loyer lui est donc appliqué; – il conteste la proposition car il estime que son loyer n’est pas manifestement sousévalué, ou il considère que le loyer proposé n’est pas justifié; – il ne donne pas de réponse. Si le locataire conteste la proposition, ou s’il n’a pas répondu quatre mois avant la fin du bail, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation (voir ci-dessous la partie « Conciliation et recours »). IV – LES OBSERVATOIRES DES LOYERS Il existe des observatoires des loyers qui peuvent renseigner le bailleur lorsqu’il a des doutes sur les modalités de fixation de son loyer, ou le locataire qui souhaiterait contester efficacement la proposition de réévaluation de son bailleur. Quelques exemples : À Paris (OLAP – 5, rue Leblanc – 75015 Paris – Tél. 01 40 56 01 47) > Site web À Rennes (Adil – 22, rue Poullain-Duparc – 35000 Rennes – Tél. 02 99 78 27 27) > Site web À Besançon (Adil – Espace Jean Jaurès – 30, rue Caporal-Peugeot – 25 000 Besançon Tél. 03 81 61 92 41) > Site web Dans les Bouches-du-Rhône (Adil 13 – 7, cours Jean-Ballard – 13001 Marseille Tél. 04 96 11 12 00) > Site web Institut national de la consommation – 80, rue Lecourbe – 75015 Paris – www.conso.net 11
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