les loyers - Institut national de la consommation

En clair :
– le loyer n’est ici pas manifestement sous-évalué ;
– la réévaluation du loyer est subordonnée à la réalisation de travaux d’amélioration sur
les parties privatives ou communes ;
– les travaux doivent avoir été réalisés avant la relocation (« lors de la conclusion du
dernier contrat ») ;
– le montant des travaux doit être égal ou supérieur à la moitié de la totalité des loyers
perçus au cours de la dernière année de location (hors charges) ;
– la hausse du loyer est plafonnée à 15 % du montant TTC du coût de ces travaux (a
priori réalisés par une entreprise, englobant donc la TVA, et non par le bailleur luimême).
En absence d’une définition claire et précise de la législation, il appartient au juge de
définir la notion de « travaux d’amélioration ». Très souvent, ils correspondent à un
apport d’un équipement ou d’un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux
conditions modernes de vie, type installation d’un chauffage central.
b – Un loyer antérieur manifestement sous-évalué
Article 2 b du décret n° 2012-894 : Le loyer du nouveau contrat de location peut être
réévalué « lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement
sous-évalué […] ».
L’augmentation de loyer d’un logement vacant peut également dépasser le plafond de
l’IRL, lorsque le dernier loyer appliqué est manifestement sous-évalué (voir ci-dessous
« Qu’est-ce qu’un loyer manifestement sous-évalué ? »). Cependant, la hausse de ce
nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites prévues au décret :
La moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer de référence
(habituellement constaté dans le voisinage) et le dernier loyer appliqué au
précédent locataire.
En clair :
– le décret évoque le « montant moyen » des loyers de comparaison, il sera donc
nécessaire de faire la moyenne des loyers résultant des références du voisinage
produites ;
– la majoration du loyer ne peut excéder la « moitié de la différence » entre les deux
loyers prévus ;
– le recours à un observatoire des loyers est recommandé pour réunir les données citées
(voir ci-dessous « Les observatoires des loyers »).
La hausse du loyer annuel peut également être égale à 15 % du coût réel
des travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé, depuis la fin du dernier
contrat de location, des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives
ou communes, d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de
loyer.
En clair :
– ici également, le loyer est manifestement sous-évalué ;
– le montant des travaux doit être égal ou supérieur à la moitié de la totalité des loyers
perçus au cours de la dernière année de location (hors charges) ;
– la hausse du loyer est plafonnée à 15 % du montant TTC du coût de ces travaux (a
priori réalisés par une entreprise, englobant donc la TVA, et non par le bailleur luimême).
Le coût des travaux d’amélioration portant sur les parties communes est
Institut national de la consommation – 80, rue Lecourbe – 75015 Paris – www.conso.net
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