les loyers - Institut national de la consommation

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B – La fixation de votre loyer en début de location Le principe du décret est strict. Dans le cas d’un logement vacant faisant l’objet d’une nouvelle location, le nouveau loyer ne peut excéder le loyer qui avait été appliqué au précédent locataire. Ce précédent loyer, revalorisé éventuellement en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), constitue donc le loyer plafond du nouveau locataire. C – La révision annuelle de votre loyer par l’IRL Le loyer peut être révisé une fois par an en fonction de la variation annuelle de l’IRL publié par l’Insee. Cet indice est pris en compte même si le contrat se réfère à un autre indice (par exemple à l’indice du coût de la construction). Certains contrats prévoient la révision annuelle du loyer, mais sans préciser le trimestre de référence. Dans ce cas, on se réfère au dernier indice connu ou publié à la date de la signature du contrat. Par principe, lorsque le contrat de location est renouvelé entre le 1 er août 2012 et le 31 juillet 2013, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle qui résulte de la révision. Les conditions de cette révision, ainsi que ses dates, sont prévues dans le contrat par une clause de révision. Cette clause peut aussi être introduite dans le contrat, lors de son renouvellement, dans les limites de la variation de l’IRL. Le loyer n’est révisé que si une clause du contrat le prévoit. À défaut, il reste fixe pendant toute la location. En particulier, c’est le cas lorsque le contrat a été conclu verbalement. Pour autant, le fait d’avoir accepté de payer, sans réserves, des augmentations de loyer pendant une longue période vaut acceptation de l’introduction d’une indexation annuelle du loyer (CA Rennes 4 e ch., 28 juin 2012, RG 11/02781, JurisData 2012-016617). L’IRL, qu’est-ce que c’est ? Depuis le 1 er janvier 2006, les loyers ne suivent plus l’indice du coût de la construction, mais l’indice de référence des loyers (IRL). Jusqu’au 10 février 2008, il était construit à partir de trois composants : l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (pour 60 %), l’indice des prix des travaux d’entretien et d’amélioration du logement (pour 20 %) et l’indice du coût de la construction (pour 20 %). Depuis le 10 février 2008, l’IRL ne prend plus en compte ces deux derniers composants : il correspond désormais à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. L’IRL est publié deux fois : dans le journal de l’Insee Informations rapides puis, quelques jours plus tard, au Journal officiel. Le 1 er juillet, on connaît l’indice du 1 er trimestre, le 1 er octobre celui du 2 e trimestre, etc. L’IRL est en ligne sur Conso.net. Vous pouvez également l’obtenir par téléphone auprès du service « Insee contact » au 09 72 72 4000 (0,15 €/min). Institut national de la consommation – 80, rue Lecourbe – 75015 Paris – www.conso.net 4
Exemple pratique Formule utilisée pour calculer la révision de votre loyer Prenons l’exemple d’un loyer en 2011, d’un montant de 800 € hors charges. La clause de révision du contrat prévoit une révision au 1 er juillet de chaque année, sur la base de l’indice du 1 er trimestre de l’année précédente. Au 1 er juillet 2012, le loyer est donc à 817,91 €. Calculez facilement les hausses de votre loyer avec notre simulateur, y compris si ce loyer n’a pas été révisé depuis plusieurs années. D – Le bailleur a-t-il droit à un rattrapage ? Il arrive que le bailleur ne révise pas le loyer à la date convenue, mais il ne perd pas pour autant le droit de le faire ultérieurement. Il pourra alors calculer le nouveau loyer en prenant en compte l’intégralité du jeu des indices depuis la dernière révision ou fixation. En revanche, il ne pourra demander le paiement du rappel des loyers correspondants que sur les cinq dernières années. Le paiement des loyers se prescrit en effet par cinq ans (article 2224 du code civil). La seule contrainte est d’appliquer les indices en vigueur pour chaque année oubliée. Si le bailleur avait clairement renoncé à cette ou ces augmentations, par exemple pour compenser un trouble de jouissance subi par le locataire, il ne pourrait pas revenir sur cette libéralité. E – Votre loyer peut-il être réévalué en dehors de la révision de l’IRL ? 1 – Votre logement était vacant Le décret du 20 juillet 2012 prévoit deux conditions pour réévaluer le loyer d’un logement vacant au-dessus du loyer plafonné révisé de l’IRL (voir ci-dessus) : d’une part, la réalisation de travaux d’amélioration; d’autre part, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué. a – Des travaux d’amélioration Article 2 a du décret n° 2012-894 : « Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ». Institut national de la consommation – 80, rue Lecourbe – 75015 Paris – www.conso.net 5
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