les loyers - Institut national de la consommation

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Qu’est-ce qu’un loyer manifestement sous-évalué ?
Le montant d’un loyer manifestement sous-évalué est nécessairement inférieur à celui
d’un loyer de référence. Les loyers dits « de référence » sont représentatifs de l’ensemble
des loyers habituellement constatés dans le voisinage, « pour des logements
comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe
d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone
géographique » (articles 17 b et 19 de la loi de 1989).
Selon la Cour de cassation, il appartient au bailleur de rapporter la preuve que le loyer en
cours est manifestement sous-évalué. Les références de loyer retenues pour des
résidences voisines doivent être d’une valeur égale à celle retenue pour le loyer du
locataire. En l’espèce, le dernier rapport de l’expert judiciaire fournissait des références
de loyers pour des appartements loués d’une superficie inférieure à celle des lieux loués
et pour une période d’appréciation différente (Cass. civ. III, 12 octobre 2011, n°10-
21214).
V – L’APPLICATION DU NOUVEAU LOYER
En principe, le loyer sur lequel bailleur et locataire se sont mis d’accord, ou qui aura été
fixé par le juge, ne s’applique pas immédiatement mais par tiers ou par sixièmes selon la
durée du contrat (article 17 c de la loi de 1989).
La différence entre l’ancien et le nouveau loyer est répartie par tiers sur trois ans si elle
est inférieure à 10 % du dernier loyer, et par sixièmes sur six ans si elle est supérieure à
10 % du dernier loyer, même si le contrat a une durée inférieure à six ans.
Exemple : un loyer passe de 450 € à 600 €, soit une hausse de 33,33 % – supérieure
donc à 10 % du dernier loyer. La différence de 150 €, laquelle représente 6 x 25 €,
s’applique de la façon suivante :
1 re année : (450 + 25 €) x IRL = a
2 e année : (a + 25 €) x IRL = b
3 e année : (b + 25 €) x IRL = c
4 e année : (c + 25 €) x IRL = d
5 e année : (d + 25 €) x IRL = e
6 e année : (e + 25 €) x IRL = f
En dépit du fait qu’une réévaluation du loyer est encore en cours et
rééchelonnée sur six ans, donc non encore purgée, le bailleur peut en
demander une autre au bout de trois ans lors du renouvellement du
bail. La seule condition est que le loyer antérieur soit encore
manifestement sous-évalué (Cass. civ. III, 12 octobre 2011).
En l’absence de précisions par les pouvoirs réglementaires, l’application
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