les loyers - Institut national de la consommation

LES LOYERS : FIXATION, REVISION,
REEVALUATION
Locataire ou propriétaire, vous êtes concernés par le loyer de votre logement. Comment
les loyers sont-ils fixés en début de location ? Comment peuvent-ils être augmentés en
cours de location ? Peuvent-ils être réévalués ? Les règles ne sont pas uniformes.
Dans leur majorité, les logements loués dépendent de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Pour savoir si votre logement figure dans la liste des
communes répertoriées par décret, consultez la liste des
1 288 communes françaises dont l’augmentation des loyers
est encadrée.
Si c’est le cas, vous êtes soumis au décret n° 2012-894 du
20 juillet 2012.
Si ce n’est pas le cas, vous n’êtes pas concerné par le
décret, vous êtes donc soumis au régime général de la loi
de 1989.
Les meublés, les logements sociaux et les logements « loi 1948 » sont régis par des
textes particuliers.
Cette fiche pratique de l’Institut national de la consommation (INC) vous donne les clés
pour mieux comprendre le mécanisme de fixation, de révision et de réévaluation du loyer
de votre logement d’habitation. Vous aurez ainsi les réponses aux principales questions
que vous pouvez être amené à vous poser.
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Au sommaire
I – Vous êtes soumis au décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012
II – Vous n’êtes pas concerné par le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012
III – Les rapports entre bailleur et locataire
La proposition de réévaluation du bailleur
Les mentions obligatoires
La réponse du locataire
IV – Les observatoires des loyers
V – L’application du nouveau loyer
VI – Le loyer et les régimes particuliers
Les meublés
Les habitations à loyer modéré (HLM)
Les logements conventionnés
Les logements soumis à la loi de 1948
La commission départementale de conciliation
VII – Conciliation et recours
La commission départementale de conciliation
Le recours au juge
VIII – Textes utiles
Attention : il ne faut pas confondre certaines notions.
• Révision du loyer : elle intervient chaque année en cours de bail, à la date
d’anniversaire ou à la date prévue contractuellement (article 17b de la loi du 6 juillet
1989).
• Augmentation du loyer : à l’occasion du renouvellement du bail, le propriétaire peut
proposer une augmentation de loyer lorsque celui-ci est manifestement sous-évalué par
rapport aux loyers du voisinage (article 17c de la loi du 6 juillet 1989).
• Majoration du loyer : en cours de bail, le loyer peut être majoré si le propriétaire réalise
des travaux d’amélioration (article 17e de la loi du 6 juillet 1989).
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I – VOUS ÊTES SOUMIS AU DÉCRET N° 2012-894 DU 20 JUILLET 2012
Depuis le 1 er août 2012, le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 encadre l’évolution des
loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Il est
applicable jusqu’au 31 juillet 2013, pour les locaux situés dans 43 agglomérations (1288
communes concernées).
Si votre logement ne figure pas dans l’une de ces communes, il est soumis au régime
général de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
A – Focus sur le décret du 20 juillet 2012
1 – Durée et entrée en vigueur : Le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012, pris pour
un an (jusqu’au 31 juillet 2013) est entré en vigueur le 1 er août 2012.
2 – Champ d’application territorial : Il ne s’applique que dans les communes qui
présentent une situation anormale du marché locatif.
3 – Les locations concernées : Le décret fixe un pourcentage maximal d’évolution des
loyers des logements remis en location (vacants) ou dont le bail est renouvelé. Les
locations saisonnières, les résidences secondaires, les HLM ou encore les locations
meublées ne sont pas concernées par le dispositif (rép. ministérielle n° 788, 9 octobre
2012).
Qu’entend-t-on par « vacant » au sens du décret ?
Le décret ne prévoit pas de définition exacte des logements vacants. Il
est précisé qu’ils doivent répondre aux critères de l’article 17 b de la loi
du 6 juillet 1989. Par interprétation, un logement vacant serait un
logement ayant déjà fait l’objet d’une location.
Le décret ne concerne donc pas les logements suivants, pour lesquels le loyer est fixé
librement entre les parties :
– les logements neufs,
– les logements vacants ayant fait l’objet de travaux de mise ou de remise en conformité
(normes minimales de confort et d’habitabilité),
– des logements faisant l’objet d’une première location et conformes aux normes de
décence (normes minimales de confort et d’habitabilité)s’ils sont vacants, ayant fait
l’objet de travaux de décence ou, depuis moins de six mois, de travaux d’amélioration
(portant sur les parties privatives ou communes) d’un montant au moins égal à une
année du loyer antérieur.
En résumé : Les locations concernées par la réglementation des loyers sont les locations
de logements anciens non conformes et les locations de logements conformes mais qui
sont reloués sans avoir fait l’objet de travaux d’amélioration.
Qu’entend-t-on par « bail renouvelé » au sens du décret ?
C’est tout simplement un bien loué dont le bail est tacitement reconduit
(tous les trois, six ou neuf ans) si ni l’une, ni l’autre des parties ne
réclame sa cessation.
Pour des exemples concrets, consultez la « parole d’expert » de l’INC sur l’encadrement
des loyers depuis le 1 er août 2012.
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B – La fixation de votre loyer en début de location
Le principe du décret est strict. Dans le cas d’un logement vacant faisant l’objet d’une
nouvelle location, le nouveau loyer ne peut excéder le loyer qui avait été appliqué au
précédent locataire. Ce précédent loyer, revalorisé éventuellement en fonction de la
variation de l’indice de référence des loyers (IRL), constitue donc le loyer plafond du
nouveau locataire.
C – La révision annuelle de votre loyer par l’IRL
Le loyer peut être révisé une fois par an en fonction de la variation annuelle de l’IRL
publié par l’Insee. Cet indice est pris en compte même si le contrat se réfère à un autre
indice (par exemple à l’indice du coût de la construction). Certains contrats prévoient la
révision annuelle du loyer, mais sans préciser le trimestre de référence. Dans ce cas, on
se réfère au dernier indice connu ou publié à la date de la signature du contrat.
Par principe, lorsque le contrat de location est renouvelé entre le 1 er août 2012 et le 31
juillet 2013, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle qui résulte de la
révision. Les conditions de cette révision, ainsi que ses dates, sont prévues dans le
contrat par une clause de révision. Cette clause peut aussi être introduite dans le contrat,
lors de son renouvellement, dans les limites de la variation de l’IRL.
Le loyer n’est révisé que si une clause du contrat le prévoit. À défaut, il
reste fixe pendant toute la location. En particulier, c’est le cas lorsque le
contrat a été conclu verbalement.
Pour autant, le fait d’avoir accepté de payer, sans réserves, des
augmentations de loyer pendant une longue période vaut acceptation de
l’introduction d’une indexation annuelle du loyer (CA Rennes 4 e ch., 28
juin 2012, RG 11/02781, JurisData 2012-016617).
L’IRL, qu’est-ce que c’est ?
Depuis le 1 er janvier 2006, les loyers ne suivent plus l’indice du coût de la construction,
mais l’indice de référence des loyers (IRL). Jusqu’au 10 février 2008, il était construit à
partir de trois composants : l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers
(pour 60 %), l’indice des prix des travaux d’entretien et d’amélioration du logement
(pour 20 %) et l’indice du coût de la construction (pour 20 %). Depuis le 10 février
2008, l’IRL ne prend plus en compte ces deux derniers composants : il
correspond désormais à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution
des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
L’IRL est publié deux fois : dans le journal de l’Insee Informations
rapides puis, quelques jours plus tard, au Journal officiel. Le 1 er juillet, on connaît l’indice
du 1 er trimestre, le 1 er octobre celui du 2 e trimestre, etc.
L’IRL est en ligne sur Conso.net. Vous pouvez également l’obtenir par téléphone auprès
du service « Insee contact » au 09 72 72 4000 (0,15 €/min).
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Exemple pratique
Formule utilisée pour calculer la révision de votre loyer
Prenons l’exemple d’un loyer en 2011, d’un montant de 800 € hors charges. La
clause de révision du contrat prévoit une révision au 1 er juillet de chaque année, sur
la base de l’indice du 1 er trimestre de l’année précédente. Au 1 er juillet 2012, le loyer
est donc à 817,91 €.
Calculez facilement les hausses de votre loyer avec notre simulateur, y compris si ce
loyer n’a pas été révisé depuis plusieurs années.
D – Le bailleur a-t-il droit à un rattrapage ?
Il arrive que le bailleur ne révise pas le loyer à la date convenue, mais il ne perd pas
pour autant le droit de le faire ultérieurement. Il pourra alors calculer le nouveau loyer en
prenant en compte l’intégralité du jeu des indices depuis la dernière révision ou fixation.
En revanche, il ne pourra demander le paiement du rappel des loyers correspondants que
sur les cinq dernières années. Le paiement des loyers se prescrit en effet par cinq ans
(article 2224 du code civil). La seule contrainte est d’appliquer les indices en vigueur
pour chaque année oubliée.
Si le bailleur avait clairement renoncé à cette ou ces augmentations, par
exemple pour compenser un trouble de jouissance subi par le locataire,
il ne pourrait pas revenir sur cette libéralité.
E – Votre loyer peut-il être réévalué en dehors de la révision de l’IRL ?
1 – Votre logement était vacant
Le décret du 20 juillet 2012 prévoit deux conditions pour réévaluer le loyer d’un
logement vacant au-dessus du loyer plafonné révisé de l’IRL (voir ci-dessus) : d’une part,
la réalisation de travaux d’amélioration; d’autre part, lorsque le loyer est manifestement
sous-évalué.
a – Des travaux d’amélioration
Article 2 a du décret n° 2012-894 : « Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion
du dernier contrat, des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou
communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la
hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes
comprises ».
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En clair :
– le loyer n’est ici pas manifestement sous-évalué ;
– la réévaluation du loyer est subordonnée à la réalisation de travaux d’amélioration sur
les parties privatives ou communes ;
– les travaux doivent avoir été réalisés avant la relocation (« lors de la conclusion du
dernier contrat ») ;
– le montant des travaux doit être égal ou supérieur à la moitié de la totalité des loyers
perçus au cours de la dernière année de location (hors charges) ;
– la hausse du loyer est plafonnée à 15 % du montant TTC du coût de ces travaux (a
priori réalisés par une entreprise, englobant donc la TVA, et non par le bailleur luimême).
En absence d’une définition claire et précise de la législation, il appartient au juge de
définir la notion de « travaux d’amélioration ». Très souvent, ils correspondent à un
apport d’un équipement ou d’un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux
conditions modernes de vie, type installation d’un chauffage central.
b – Un loyer antérieur manifestement sous-évalué
Article 2 b du décret n° 2012-894 : Le loyer du nouveau contrat de location peut être
réévalué « lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement
sous-évalué […] ».
L’augmentation de loyer d’un logement vacant peut également dépasser le plafond de
l’IRL, lorsque le dernier loyer appliqué est manifestement sous-évalué (voir ci-dessous
« Qu’est-ce qu’un loyer manifestement sous-évalué ? »). Cependant, la hausse de ce
nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites prévues au décret :
La moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer de référence
(habituellement constaté dans le voisinage) et le dernier loyer appliqué au
précédent locataire.
En clair :
– le décret évoque le « montant moyen » des loyers de comparaison, il sera donc
nécessaire de faire la moyenne des loyers résultant des références du voisinage
produites ;
– la majoration du loyer ne peut excéder la « moitié de la différence » entre les deux
loyers prévus ;
– le recours à un observatoire des loyers est recommandé pour réunir les données citées
(voir ci-dessous « Les observatoires des loyers »).
La hausse du loyer annuel peut également être égale à 15 % du coût réel
des travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé, depuis la fin du dernier
contrat de location, des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives
ou communes, d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de
loyer.
En clair :
– ici également, le loyer est manifestement sous-évalué ;
– le montant des travaux doit être égal ou supérieur à la moitié de la totalité des loyers
perçus au cours de la dernière année de location (hors charges) ;
– la hausse du loyer est plafonnée à 15 % du montant TTC du coût de ces travaux (a
priori réalisés par une entreprise, englobant donc la TVA, et non par le bailleur luimême).
Le coût des travaux d’amélioration portant sur les parties communes est
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2 – Votre bail est renouvelé
déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en
cause.
Pour les logements vacants, le montant des travaux doit être égal ou
supérieur à la moitié de la dernière année de location. Il sera égal à
l’année entière en cas de renouvellement de bail.
Tout comme les logements vacants, lors du renouvellement d’un bail, la réévaluation du
loyer est plafonnée à hauteur de l’IRL. Cependant, l’article 4 du décret du 20 juillet 2012
prévoit que le bailleur peut majorer le loyer lorsqu’il est manifestement sous-évalué. À la
différence des logements vacants, cette dérogation est la seule envisagée ici par le
décret.
Le bailleur a alors le choix entre la plus élevée des deux limites suivantes :
a – La moitié de la différence entre le loyer de référence pris conformément aux
dispositions de l’article 17 c de la loi de 1989 et le loyer appliqué avant le
renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues à l’article
17 d.
En clair :
– le loyer pris conformément aux dispositions de l’article 17 c est le loyer fixé par
référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements
comparables;
– le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location correspond au loyer du
contrat antérieur signé par le précédent locataire et révisé sur la base de l’IRL;
– la moitié de la différence entre ces deux loyers de référence correspondra à la hausse
du nouveau loyer.
b – Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC,
dans le cas où le bailleur a réalisé, depuis le dernier renouvellement du contrat de
location, des travaux d’amélioration – portant aussi bien sur les parties privatives que sur
les parties communes – d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
En clair :
– la réévaluation du loyer est subordonnée à la réalisation de travaux d’amélioration sur
les parties privatives ou communes (apport d’un équipement ou d’un élément de confort
nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, type installation d’un
chauffage central) ;
– les travaux doivent avoir été réalisés lors de la période précédente (« depuis le dernier
renouvellement du contrat ») ;
– le montant des travaux doit être égal ou supérieur à la totalité des loyers perçus au
cours de la dernière année de location (hors charges) ;
– la hausse du loyer est plafonnée à 15 % du montant TTC du coût de ces travaux (a
priori réalisés par une entreprise, englobant donc la TVA, et non par le bailleur luimême).
Pour les renouvellements de bail, le montant des travaux doit être égal
ou supérieur à l’année entière de location. Il le sera à la moitié de
l’année de location concernant les logements vacants.
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II – VOUS N’ÊTES PAS CONCERNÉ PAR LE DÉCRET DU 20 JUILLET 2012
A – Vous êtes soumis au régime général de la loi du 6 juillet 1989
1 – La fixation de votre loyer en début de location
Que le logement soit neuf, faisant l’objet d’une première location, ou qu’il soit vacant
avec travaux de mise ou remise en conformité ou d’amélioration depuis moins de six
mois, le loyer est fixé librement par les parties.
• Le loyer pourra être diminué pendant un certain temps, si le locataire a accepté, au
moment de la signature du contrat, de prendre en charge des travaux de remise en état
du logement. Une clause précise alors les travaux à entreprendre et la remise sur loyer
accordée en contrepartie.
• Le loyer pourra être majoré au-delà de la variation de l’IRL, en début de location,
lorsque le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration convenus avec le locataire. La
clause précise alors la nature des travaux envisagés et la majoration de loyer qu’ils
entraîneront. Ainsi, une clause peut prévoir que le loyer sera majoré de x euros par mois
à compter du jour où l’ascenseur, dont l’installation a été décidée, fonctionnera.
Le loyer pourra être majoré en cours de location, si le locataire a conclu
avec le bailleur un accord collectif de location pour la réalisation de
travaux d’amélioration moyennant une majoration de loyer (la pratique
en a été répandue lors du câblage des immeubles).
Ces cas exceptés, le bailleur ne peut invoquer ni le faible niveau du loyer, ni
l’amélioration du confort du logement ou de l’immeuble pour augmenter le loyer au-delà
de la variation de l’IRL.
2 – La révision annuelle de votre loyer en cours de location
Le loyer peut être révisé une fois par an en fonction de la variation annuelle de l’IRL
publié par l’Insee. Cet indice est pris en compte même si le contrat se réfère à un autre
indice (par exemple à l’indice du coût de la construction). Certains contrats prévoient la
révision annuelle du loyer, mais sans préciser le trimestre de référence. Dans ce cas, on
se réfère au dernier indice connu ou publié à la date de la signature du contrat.
L’IRL, qu’est-ce que c’est ?
Le loyer n’est révisé que si une clause du contrat le prévoit. À défaut, il
reste fixe pendant toute la location. En particulier, c’est le cas lorsque le
contrat a été conclu verbalement.
Pour autant, le fait d’avoir accepté de payer, sans réserves, des
augmentations de loyer pendant une longue période vaut acceptation de
l’introduction d’une indexation annuelle du loyer (CA Rennes, 4 e ch., 28
juin 2012, RG 11/02781, JurisData 2012-016617).
Depuis le 1 er janvier 2006, les loyers ne suivent plus l’indice du coût de la construction,
mais l’indice de référence des loyers (IRL). Jusqu’au 10 février 2008, il était construit à
partir de trois composants : l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers
(pour 60 %), l’indice des prix des travaux d’entretien et d’amélioration du logement
(pour 20 %) et l’indice du coût de la construction (pour 20 %). Depuis le 10 février 2008,
l’IRL ne prend plus en compte ces deux derniers composants : il correspond désormais
à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la
consommation hors tabac et hors loyers.
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L’IRL est publié deux fois : dans le journal de l’Insee Informations
rapides puis, quelques jours plus tard, au Journal officiel. Le 1 er juillet, on connaît l’indice
du 1 er trimestre, le 1 er octobre celui du 2 e trimestre, etc.
L’IRL est en ligne sur Conso.net. Vous pouvez également l’obtenir par téléphone auprès
du service « Insee contact » au 09 72 72 4000 (0,15 €/min).
Exemple pratique
Formule utilisée pour calculer la révision de votre loyer
Prenons l’exemple d’un loyer en 2011, d’un montant de 800 € hors charges. La
clause de révision du contrat prévoit une révision au 1 er juillet de chaque année, sur
la base de l’indice du 1 er trimestre de l’année précédente. Au 1 er juillet 2012, le loyer
est donc à 817,91 €.
Calculez facilement les hausses de votre loyer avec notre simulateur, y compris si ce
loyer n’a pas été révisé depuis plusieurs années.
3 – Le bailleur a-t-il droit à un rattrapage ?
Il arrive que le bailleur ne révise pas le loyer à la date convenue, mais il ne perd pas
pour autant le droit de le faire ultérieurement. Il pourra alors calculer le nouveau loyer en
prenant en compte l’intégralité du jeu des indices depuis la dernière révision ou fixation.
En revanche, il ne pourra demander le paiement du rappel des loyers correspondants que
sur les cinq dernières années. Le paiement des loyers se prescrit en effet par cinq ans
(article 2224 du code civil). La seule contrainte est d’appliquer les indices en vigueur
pour chaque année oubliée.
Si le bailleur avait clairement renoncé à cette ou ces augmentations, par
exemple pour compenser un trouble de jouissance subi par le locataire,
il ne pourrait pas revenir sur cette libéralité.
4 – Au moment du renouvellement de votre bail, le loyer peut être rediscuté
L’IRL peut évoluer moins vite que le prix du marché. Le loyer convenu en début de
location s’écartera donc peu à peu du prix des nouvelles locations. C’est pourquoi la loi
permet au bailleur de réévaluer le loyer au moment du renouvellement du contrat. Mais
ce droit est assorti de conditions très strictes. La loi prévoit que, si le locataire n’est pas
d’accord avec le loyer proposé, c’est le juge qui tranchera après saisine obligatoire d’une
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commission départementale de conciliation (voir les conseils pratiques de l’INC « Vous
êtes en litige avec votre bailleur ? Saisissez la commission de conciliation »).
Pour qu’une réévaluation soit possible par le bailleur, le loyer doit être « manifestement
sous-évalué ». Il ne suffit pas qu’un loyer soit inférieur au prix du marché des locations
vides, il faut aussi qu’il soit nettement inférieur aux loyers couramment pratiqués dans le
voisinage pour des logements déjà loués.
III – LES RAPPORTS ENTRE BAILLEUR ET LOCATAIRE
A – La proposition de réévaluation du bailleur
Le bailleur doit informer son locataire au moins six mois avant la fin du contrat. La
proposition du bailleur doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception
(ou par la signification d’un acte d’huissier de justice). Le délai de six mois commence le
jour de sa réception par le locataire, non à compter de son envoi. La Cour de cassation
(Cass. civ. III, 14 décembre 1994, JurisData n° 1994-002358) a décidé que la date de
« réception » n’était pas la date de première présentation, mais la date apposée par
l’administration des Postes lors de la remise effective de la lettre à son destinataire. Dans
le cas d’un contrat expirant le 31 juillet, la proposition doit parvenir au locataire au plus
tard le 31 décembre précédent. Rien n’interdit au bailleur de prévenir plus longtemps à
l’avance. En revanche, si la proposition arrive à destination moins de six mois avant la fin
du bail, elle est nulle de plein droit et le contrat se trouve automatiquement renouvelé
pour trois ans (ou six ans si le bailleur est une personne morale) pour un loyer identique
(ou révisé selon l’IRL).
B – Les mentions obligatoires
L’alinéa 13 de l’article 3 de la loi de 1989 prévoit que, lorsque la
détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation
de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage
pour des logements comparables, le bailleur est tenu de les présenter et
de les joindre au contrat ainsi que le texte de l’article 19 de la loi de
1989.
Une proposition irrégulière est-elle automatiquement nulle ?
La proposition de renouvellement du contrat moyennant un nouveau loyer doit
obligatoirement reproduire certaines mentions, et la loi précise que celles-ci sont
prescrites « à peine de nullité » de la proposition. Pour la Cour de cassation, la nullité
n’est pourtant pas automatique, et le locataire qui l’invoque doit dire en quoi l’omission
lui a fait « grief » ou, si l’on préfère, en quoi elle lui a causé un préjudice.
Le locataire pourra faire valoir par exemple, que l’absence de citation de l’article 17 c) de
la loi ne lui a pas permis d’avoir pleinement connaissance de ses droits (Cass. civ. III, 20
décembre 1994, pourvoi n° 92-19317) ; ou que l’insuffisance du nombre des références
proposées ou leur imprécision ne l’ont pas mis en mesure de discuter les prétentions du
bailleur (Cass. civ. III, 18 janvier 1995, pourvoi n° 92-21909). Ces deux motifs ont été
admis par les tribunaux.
La proposition de réévaluation faite par le bailleur doit contenir, à peine de nullité, les
mentions suivantes :
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• Le texte intégral de l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, qui organise le droit à
renouvellement et précise la procédure à suivre en cas de désaccord.
• Le montant du loyer proposé.
• Une liste de trois références de « loyers habituellement pratiqués dans le voisinage
pour des logements comparables » justifiant la hausse proposée, voire six références
dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants où existe un observatoire des
loyers (voir ci-dessous, « Les observatoires des loyers »). Ces références doivent
mentionner, pour chaque logement :
– le nom de la rue et la dizaine du numéro où se situe l’immeuble ;
– la qualité et l’époque de construction de l’immeuble ;
– l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;
– l’existence éventuelle d’annexes ;
– la surface habitable du logement et le nombre de pièces principales ;
– son état d’équipement, notamment WC intérieur, salle d’eau, chauffage central ;
– l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois
ans ;
– le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
C – La réponse du locataire
Les deux tiers des références devront concerner des locataires entrés
dans les lieux depuis plus de trois ans.
À la réception de la proposition, le locataire a trois attitudes possibles :
– il accepte la proposition, le loyer lui est donc appliqué;
– il conteste la proposition car il estime que son loyer n’est pas manifestement sousévalué,
ou il considère que le loyer proposé n’est pas justifié;
– il ne donne pas de réponse.
Si le locataire conteste la proposition, ou s’il n’a pas répondu quatre mois avant la fin du
bail, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation (voir
ci-dessous la partie « Conciliation et recours »).
IV – LES OBSERVATOIRES DES LOYERS
Il existe des observatoires des loyers qui peuvent renseigner le bailleur lorsqu’il a des
doutes sur les modalités de fixation de son loyer, ou le locataire qui souhaiterait
contester efficacement la proposition de réévaluation de son bailleur.
Quelques exemples :
À Paris (OLAP – 5, rue Leblanc – 75015 Paris – Tél. 01 40 56 01 47)
> Site web
À Rennes (Adil – 22, rue Poullain-Duparc – 35000 Rennes – Tél. 02 99 78 27 27)
> Site web
À Besançon (Adil – Espace Jean Jaurès – 30, rue Caporal-Peugeot – 25 000 Besançon
Tél. 03 81 61 92 41)
> Site web
Dans les Bouches-du-Rhône (Adil 13 – 7, cours Jean-Ballard – 13001 Marseille
Tél. 04 96 11 12 00)
> Site web
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À la Réunion (Adil – rue Monseigneur-de-Beaumont – 97477 Saint-Denis cedex)
> Site web
Pour toutes questions, vous pouvez contacter des associations de consommateurs ou de
propriétaires, des professionnels de l’immobilier ou de la presse.
Qu’est-ce qu’un loyer manifestement sous-évalué ?
Le montant d’un loyer manifestement sous-évalué est nécessairement inférieur à celui
d’un loyer de référence. Les loyers dits « de référence » sont représentatifs de l’ensemble
des loyers habituellement constatés dans le voisinage, « pour des logements
comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe
d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone
géographique » (articles 17 b et 19 de la loi de 1989).
Selon la Cour de cassation, il appartient au bailleur de rapporter la preuve que le loyer en
cours est manifestement sous-évalué. Les références de loyer retenues pour des
résidences voisines doivent être d’une valeur égale à celle retenue pour le loyer du
locataire. En l’espèce, le dernier rapport de l’expert judiciaire fournissait des références
de loyers pour des appartements loués d’une superficie inférieure à celle des lieux loués
et pour une période d’appréciation différente (Cass. civ. III, 12 octobre 2011, n°10-
21214).
V – L’APPLICATION DU NOUVEAU LOYER
En principe, le loyer sur lequel bailleur et locataire se sont mis d’accord, ou qui aura été
fixé par le juge, ne s’applique pas immédiatement mais par tiers ou par sixièmes selon la
durée du contrat (article 17 c de la loi de 1989).
La différence entre l’ancien et le nouveau loyer est répartie par tiers sur trois ans si elle
est inférieure à 10 % du dernier loyer, et par sixièmes sur six ans si elle est supérieure à
10 % du dernier loyer, même si le contrat a une durée inférieure à six ans.
Exemple : un loyer passe de 450 € à 600 €, soit une hausse de 33,33 % – supérieure
donc à 10 % du dernier loyer. La différence de 150 €, laquelle représente 6 x 25 €,
s’applique de la façon suivante :
1 re année : (450 + 25 €) x IRL = a
2 e année : (a + 25 €) x IRL = b
3 e année : (b + 25 €) x IRL = c
4 e année : (c + 25 €) x IRL = d
5 e année : (d + 25 €) x IRL = e
6 e année : (e + 25 €) x IRL = f
En dépit du fait qu’une réévaluation du loyer est encore en cours et
rééchelonnée sur six ans, donc non encore purgée, le bailleur peut en
demander une autre au bout de trois ans lors du renouvellement du
bail. La seule condition est que le loyer antérieur soit encore
manifestement sous-évalué (Cass. civ. III, 12 octobre 2011).
En l’absence de précisions par les pouvoirs réglementaires, l’application
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du nouveau loyer dans le cadre d’un renouvellement soumis au décret
n° 2012-894 reste floue et ne semble pas être échelonnée dans le
temps. C’est pourquoi des précisions sur ce point s’avèrent nécessaires.
VI – LE LOYER ET LES RÉGIMES PARTICULIERS
A – Les meublés
Après avoir longtemps échappé à toute réglementation, la location en meublé est
aujourd’hui encadrée par la loi, du moins lorsque le logement concerné constitue la
résidence principale du locataire. Cette réglementation est toutefois moins protectrice
pour le locataire que le régime général de la loi du 6 juillet 1989.
• La fixation du loyer : en début de location, le loyer est fixé librement.
• La révision du loyer : comme dans les locations vides, le loyer peut être révisé en
cours de location, à la date prévue au contrat par une clause de révision ou à la date
anniversaire, suivant l’indice de référence des loyers (IRL), et cela même si la clause
prévoit un autre indice. À défaut de clause de révision, le loyer n’évoluera pas tant que le
bail n’aura pas été dénoncé dans les formes et délais.
• Au terme du bail, le bailleur peut augmenter le loyer en prévenant le locataire trois
mois avant la date d’échéance. Le locataire peut discuter le montant proposé, mais c’est
le bailleur qui aura le dernier mot : si le désaccord subsiste, le locataire devra quitter les
lieux.
Les contrats de locations meublées ne sont prévus que pour une durée
d’un an. Si le locataire est étudiant, le contrat peut même n’être que de
neuf mois. Il n’est pas renouvelable par tacite reconduction. S’il se
poursuit, c’est moyennant la signature d’un nouveau contrat dont le prix
sera librement fixé.
Pour en savoir plus, consultez la fiche pratique INC J. 167 « Les locations meublées ».
B – Les habitations à loyer modéré (HLM)
Les logements sociaux, qui ont vocation à accueillir les ménages à revenus modestes
dans le cadre de locations « aidées », sont essentiellement financés par l’État afin de
garantir des loyers bas. Les loyers sont ainsi strictement réglementés.
Le loyer en HLM est fonction de la surface corrigée ou de la surface utile du
logement, multipliée par le prix au mètre carré fixé par le conseil d’administration
de l’organisme HLM. Ce prix doit se situer dans une fourchette tarifaire décidée
par l’autorité administrative. Il peut différer selon la date d’entrée dans les lieux
du locataire.
Les hausses sont décidées par le conseil d’administration de l’organisme. Celui-ci
est relativement libre de ses décisions.
Cette liberté est quand même revêtue d’une double limite légale : les hausses
décidées ne doivent pas être supérieures à 10 % par semestre, et elles ne doivent
pas aboutir à un dépassement du loyer maximum évoqué plus haut (plafond de la
fourchette tarifaire) et qui est révisé chaque année.
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La délibération du conseil d’administration du bailleur est transmise au préfet qui vérifie
que les hausses envisagées n’excèdent pas les recommandations gouvernementales (+
1,9 % en 2012). Le cas échéant, il demandera à l’organisme de délibérer à nouveau,
mais la décision finale reviendra toujours à l’organisme.
Le conventionnement peut entraîner une hausse de loyer : si l’organisme passe
un accord avec l’État, avec ou sans travaux de réhabilitation ou d’amélioration,
c’est la convention qui fixe le montant du nouveau loyer. Il pourra être supérieur
à l’ancien. En contrepartie, le locataire bénéficie, si ses ressources le permettent,
de l’aide personnalisée au logement (APL).
Un surloyer, également appelé « supplément de loyer de solidarité », peut venir
s’ajouter au loyer des locataires dont les ressources viennent à dépasser les
plafonds requis pour l’accès aux HLM.
Vos contestations et recours concernant des litiges relatifs aux HLM seront de la
compétence des tribunaux de l’ordre judiciaire (article L. 442-6 du code de la
construction et de l’habitation). Un conflit portant sur une majoration de loyers échappe
donc à la compétence du juge administratif (CE, 6 mars 1985).
Pour en savoir plus, consultez la fiche pratique INC J. 244 « Louer en HLM ».
C – Les logements conventionnés
Les logements conventionnés présentent une seule particularité : les loyers plafonds. En
contrepartie de prêts, de subventions ou d’avantages fiscaux, les bailleurs de ces
logements ont passé une convention avec l’État ou l’ANAH (Agence nationale de l’habitat)
ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement (APL) au profit du locataire.
Cette convention interdit au bailleur de demander un loyer supérieur à un loyer plafond
qu’elle fixe. Ce dernier étant lui-même indexé sur l’indice de référence des loyers (IRL),
cette contrainte n’apparaît qu’à la conclusion et au moment du renouvellement. Pour le
reste, ces logements obéissent au régime général – sauf s’ils appartiennent à un
organisme HLM, auquel cas ils en suivent la réglementation.
D – Les logements soumis à la loi de 1948
Le loyer d’un logement soumis à la loi de 1948 est le produit de sa surface corrigée et du
prix au mètre carré correspondant à la catégorie dans laquelle il est classé en fonction de
son niveau de confort. Le loyer initial et sa révision ne sont pas fixés librement par le
propriétaire, mais sont fixés réglementairement par référence à la valeur locative du
logement, c’est-à-dire par un loyer maximum pouvant être demandé.
Les catégories sont notamment :
– Les locaux de catégorie II (comprenant trois sous-catégories : II A, II B et II C) :
construction de bonne ou assez bonne qualité.
– Les locaux de catégorie III (comprenant deux sous-catégories : III A et III B) :
constructions ordinaires disposant de peu de confort.
Le prix au mètre carré est fixé chaque année, par décret, au mois de juillet.
Révision
À compter du 1er juillet 2012, le pourcentage d’augmentation maximum du loyer
pouvant être demandé par le propriétaire varie selon la catégorie et le lieu géographique
du logement (en agglomération parisienne et hors agglomération parisienne).
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– Catégorie II A, II B, II C : 2,24 %
– Catégorie III A, III B : 2,24 %
– Catégorie IV : 0 %
Diverses majorations sont possibles
Le loyer des logements soumis à la loi de 1948 peut être majoré de 50 % dans certains
cas :
– en cas d’occupation insuffisante (logement trop grand), sauf si le locataire est âgé de
plus de 70 ans, invalide ou infirme ;
– en cas de sous-location totale ou partielle autorisée (mais le principe comporte des
exceptions) ;
– en cas de transmission des droits du locataire, pour cause de décès ou de départ, aux
proches qui vivaient avec lui – sauf s’il s’agit du conjoint et des enfants mineurs.
Il peut être majoré de 30 % en cas d’usage professionnel.
• Depuis le 23 décembre 1986, lorsqu’un logement soumis à la loi de
1948 devient vacant, il sort définitivement du champ d’application de
cette loi et entre dans le régime général de la loi du 6 juillet 1989.
• Lorsque le logement est classé en catégorie II B ou II C, il sort
également de la loi de 1948 par la conclusion d’un bail de huit ans, au
cours duquel il rejoint progressivement les loyers du régime général, à
moins que le locataire ne justifie de ressources inférieures à un seuil fixé
par décret (les logements classés en catégorie II A ayant été « libérés »
en 1975, seuls les locataires âgés et aux revenus limités ont pu en
conserver le bénéfice).
VII – CONCILIATION ET RECOURS
A – Les commissions départementales de conciliation (CDC)
Dans chaque département, il existe une commission de conciliation exclusivement
compétente pour les litiges opposant bailleurs et locataires. Elle se réunit, selon les
départements, de une à trois fois par mois.
Elle est composée de représentants du collège des bailleurs et du collège des locataires
nommés par le préfet, à parts égales. Elle rend un avis sur les contestations relatives à la
fixation du loyer à l’occasion d’un renouvellement.
1 – Champ de compétence
La CDC est compétente pour traiter les litiges portant sur les logements locatifs de son
département.
Sa compétence est étendue notamment à l’examen :
– des litiges portant sur les caractéristiques du logement décent,
– des litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux
réparations,
– des difficultés résultant de l’application des accords collectifs nationaux ou locaux.
En règle générale, la CDC n’est pas compétente pour les locaux
meublés.
2 – La saisine
L’une ou l’autre des parties peut saisir la commission, obligatoirement par lettre
recommandée avec accusé de réception adressée à son secrétariat. Selon la situation, la
saisine s’avérera plus favorable pour le locataire ou pour le bailleur.
Vous souhaitez saisir la CDC ? Consultez notre lettre type.
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La partie qui saisit la commission doit indiquer dans la lettre son nom,
sa qualité et son adresse, ceux du défendeur (c’est-à-dire son opposant
dans l’affaire concernée) ainsi que l’objet du litige.
En cas de logement vacant (article 17 b de la loi de 1989)
Lorsque le bailleur qui veut réévaluer le loyer ne respecte pas la procédure de
présentation des loyers de référence habituellement pratiqués dans le voisinage,
le locataire dispose d’un délai de deux mois pour contester le montant du loyer
auprès de sa commission départementale de conciliation.
En cas de renouvellement de bail (article 17 c de la loi de 1989)
Lorsque le bailleur souhaite augmenter le loyer de son locataire, et que ce dernier
conteste sa proposition ou n’a toujours pas répondu quatre mois avant le terme
du bail, le bailleur saisit la commission de conciliation. S’il ne le fait pas, le bail est
alors reconduit aux termes antérieurs et la saisine ultérieure du juge sera
impossible. Pour les litiges relatifs à la réévaluation de loyers manifestement sousévalués,
la saisine est ainsi obligatoire.
En cas de révision annuelle du loyer (article 17 d de la loi de 1989)
Pour des questions d’indexation du loyer sur la base de l’IRL, la commission peut
être également saisie, par le locataire le plus souvent. Cependant, cette situation
reste marginale.
3 – La convocation
Le bailleur et le locataire recevront une convocation à laquelle ils se rendront en
personne. En cas de difficulté, ils peuvent se faire représenter par une personne qu’ils
auront mandatée, ou demander à la commission un report de la réunion. Ils peuvent
également se faire assister par une personne de leur choix (parent, ami, membre d’une
association, avocat…).
4 – La réunion
Au cours de la rencontre, la commission écoute les parties, examine les références
produites par les bailleurs et, éventuellement, les contre-références que les locataires
auront réunies. Elle s’efforce de concilier les parties.
Plusieurs cas de figure sont alors possibles.
• Les parties se mettent d’accord : la commission rédige un document qui reprend les
termes de cet accord et, le cas échéant, les points de désaccord qui subsistent. Les
parties le signent et en reçoivent chacune un exemplaire ;
• Les parties ne se mettent pas d’accord : le document établi par la commission
reprendra les positions des parties et, le cas échéant, sa propre position ou celles de ses
membres qui le souhaitent.
• L’une ou l’autre des parties ne se présente pas au rendez-vous : l’avis constate
l’impossibilité de concilier les parties.
En résumé
À défaut de saisine de la commission de conciliation, le contrat est reconduit de plein
droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé.
La CDC doit rendre son avis dans un délai de deux mois à compter de la réception de la
lettre de saisine.
En cas de saisine et à défaut d’accord constaté par la commission de conciliation, le juge
est saisi avant le terme du contrat de location.
La saisine de la commission est un préalable obligatoire à la saisine du tribunal.
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Pour en savoir plus
– La commission départementale de conciliation
– Le site Service-public.fr
– Décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 pris pour l’application de l’article 20 de la loi
n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et relatif aux commissions départementales de
conciliation
B – Le recours au juge
Le désaccord subsiste. Le bailleur portera donc l’affaire devant le tribunal d’instance du
lieu de la location. Il doit impérativement le faire au plus tôt dans les deux mois
suivant la saisine de la commission de conciliation, même si elle n’a pas encore statué à
cette date (le juge attendra alors que la commission ait rendu son avis pour fixer le
loyer) ; et au plus tard avant la fin du contrat de location.
Deux cas de figure peuvent donc être prévus :
– soit le juge est saisi avant l’expiration de ce délai de deux mois, dans le cas où la
commission de conciliation a déjà rendu son avis ;
– soit le juge est saisi après l’expiration du délai de deux mois (Cass. civ. III, 12 octobre
2011, pourvoi n°10-21216).
Le tribunal est saisi par la remise au greffe d’une copie de l’assignation délivrée par
huissier de justice. C’est donc ce dépôt qui doit intervenir avant la fin du bail, faute de
quoi le contrat sera renouvelé pour trois ou six ans sans augmentation de loyer (CA Paris
4 e ch., 29 mai 2012, RG 09/24682, JurisData 2012-013126).
Pour en savoir plus, consultez la fiche pratique INC J. 128 « La déclaration au greffe, ou
“saisine simplifiée” de la juridiction de proximité ou du tribunal d’instance ».
À l’audience, le juge écoutera les arguments des parties. Il prendra également
connaissance de l’avis de la commission de conciliation. À la date du délibéré, il rendra
son jugement dans lequel il fixera le nouveau loyer.
Sa décision est applicable « par provision » : cela signifie qu’en cas d’appel, et tant que
la cour d’appel n’aura pas statué, c’est ce loyer fixé en première instance qui
s’appliquera.
VIII – TEXTES UTILES
La saisine de la commission est un préalable obligatoire à la saisine du
juge. La demande en fixation du loyer d’un bail d’habitation pourra être
déclarée irrecevable par le tribunal si le bailleur ne saisit pas
préalablement, dans les délais, la commission de conciliation. En
l’espèce, cette fin de non-recevoir résulte du fait que le courrier de la
commission, qui constatait simplement l’irrecevabilité du dossier et ne
tranchait pas au fond, ne valait pas avis sur le montant du loyer. En
l’absence d’avis rendu par la commission, le bailleur était irrecevable en
sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé (Cass. civ. III, 7 mars
2012, n° de pourvoi : 10-278202).
Le régime général
• La réévaluation du loyer : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17 c.
• Les loyers de référence : article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, décret n° 90-
780 du 31 août 1990.
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• L’encadrement des loyers : décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l’évolution
de certains loyers, pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989.
• La commission de conciliation : article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, décret
n° 2001-653 du 19 juillet 2001, circulaire n° 2002-38/UHC/DH2/15 du 3 mai 2002
relative aux commissions départementales de conciliation.
Les meublés
• Articles L. 632-1 à L. 632-3 du code de la construction et de l’habitation.
Les HLM
• La fixation et les hausses de loyer : articles L. 442-1 à L. 442-2 du code de la
construction et de l’habitation.
• Le surloyer : articles L. 441-3 à L. 441-15 et R. 441-19 à R. 441-31 du code de la
construction et de l’habitation.
Les logements conventionnés
• L’interdiction de dépasser les loyers plafonds : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article
40-V.
Les logements soumis à la loi de 1948
• Les règles de fixation et de majoration de loyer : article 27 de la loi n° 48-1 360 du 1er
septembre 1948.
• Les prix au 1er juillet 2007 : décret n° 2007-1 372 du 19 septembre 2007.
• Les baux de huit ans des logements classés en catégorie II B ou II C : article 28 de la
loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Laurine Caracchioli,
juriste à l’Institut national de la consommation
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