Comment un promoteur immobilier peut-il être différent ? - Nexity

Comment un promoteur
immobilier peut-il être différent ?
Rapport d’activité
2006

SOMMAIRE
02 – Message du Président
04 – Une dynamique de l’offre
06 – Chiffres clés
07 – Convictions
08 – La dynamique humaine
10 – Premier bilan des engagements Nexity
12 – Nexity et l’environnement
14 – Pôle Ensemblier urbain
18 – Pôle Logement
22 – Pôle Services et Franchises
26 – Pôle Tertiaire
30 – Pôle International
32 – L’action Nexity
33 – Données consolidées
34 – Gouvernance
Nexity est
un opérateur
complet de
l’immobilier

10553
logements et
3446
terrains à bâtir
réservés
168700
mètres carrés
pris en commande
en immobilier tertiaire
5 millions
de mètres carrés
gérés en immobilier
tertiaire
46600
lots gérés en immobilier
d’habitation
1404
agences franchisées
70000
transactions estimées
959000
mètres carrés de
grands projets urbains
en portefeuille
2214
collaborateurs

Comment
apporter
une réponse
d’ensemble?

MESSAGE DU PRÉSIDENT
Satisfaire ses clients, tous ses clients! C’est le chemin d’exigence de Nexity depuis l’origine.
C’est cette exigence qui nous conduit à nous poser des questions à la fois simples et structurantes :
– Comment apporter la meilleure réponse à toutes nos catégories de clientèles, sans exception,
particuliers, entreprises, investisseurs et, bien entendu, collectivités locales?
– Comment intégrer les contraintes de toute nature au profit de leurs besoins immédiats et futurs?
– Comment anticiper l’évolution naturelle de leurs demandes dans toutes ses formes et dimensions?
Notre conviction est toujours la même : c’est par la dynamique de l’offre qu’on sert le mieux
ses clients et ses marchés. Concevoir, innover, entreprendre, mais aussi défricher et ouvrir de
nouvelles frontières : Nexity est un leader en mouvement permanent. De même, la dimension
économique, financière et sociétale des enjeux sur nos différents marchés, en France et en Europe,
nous impose d’être un acteur complet de l’immobilier.
Cette stratégie nous pousse à présenter toute la gamme des spécialités, à mettre chacune
de nos compétences en réseau, à comparer et, si besoin, à réinventer nos approches.
En 2006, nous avons réussi à porter notre offre auprès d’une clientèle plus large d’accédants,
particulièrement de primo-accédants. Nous avons également diversifié nos activités sur le commerce
et l’investissement, renforcé notre proximité avec l’intégration des réseaux Century 21 France et
Guy Hoquet l’Immobilier, et élaboré un partenariat avec Emera pour une offre adaptée aux seniors.
Nous sommes, enfin, devenus l’un des tout premiers partenaires des entreprises pour la gestion
de leurs parcs immobiliers.
C’est par cet engagement sur l’ensemble des métiers de l’immobilier que Nexity a construit
l’an dernier une croissance durable. Notre chiffre d’affaires et notre résultat opérationnel progressent
de plus de 20%. Notre visibilité s’est encore renforcée, avec un carnet de commandes de plus
de dix-neuf mois en fin d’année et une offre foncière de près de trois ans. Comment ne pas y voir
la confirmation des compétences et du potentiel de notre société ainsi que la validation de
notre stratégie de croissance au service de nos clients? En progression de 32,6%, à 170 millions
d’euros, notre résultat net témoigne de la qualité de nos performances sur l’ensemble de nos métiers.
Nos perspectives pour 2007 nous donnent confiance en l’avenir.
Une ville d’avance. Au-delà de la signature de Nexity, nos métiers, leurs champs d’activité couvrent
un vaste territoire de projets qui, dans la vie de la cité, conjuguent emploi, habitat et services.
Nul ne peut écrire l’avenir, mais il est permis de le construire.
ALAIN DININ
PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL
Nexity – Rapport d’activité 2006
3

Une dynamique
de l’offre
Long terme
Moyen terme
Court terme
4 Nexity – Rapport d’activité 2006
LOGEMENT
Aménagement, lotissements
Nexity-Foncier Conseil
Quartiers complets
en Île-de-France et en régions
Nexity-Apollonia
Appartements collectifs
en Île-de-France
Nexity-Féréal
Nexity-Foncière Colysée
Nexity-Seeri
Maisons individuelles
en Île-de-France
Nexity-Domaines
Maisons et appartements
en régions
Nexity-George V
Nexity-Général Foy
Investissement
Développement à l’étranger
Nexity-International
FRANCHISES
1 er opérateur
de la franchise immobilière
Nexity-Franchises
Century 21 France
Guy Hoquet l’Immobilier
ENSEMBLIER URBAIN
Grands projets de renouvellement urbain
en Île-de-France et en régions
Nexity-Villes & Projets
< >
SYNERGIES
< >
SYNERGIES
TERTIAIRE
Immeubles de grande hauteur,
immeubles de bureaux,
restructurations lourdes
Nexity-Entreprises
Nexity-Investissement
Parcs d’entreprises,
parcs logistiques
Nexity-Geprim
Commerces, retail parks,
centres commerciaux
Nexity-Commerces
Développement à l’étranger
Nexity-International
SERVICES
Transactions, gestion
et administration de biens, locations,
copropriété, services aux particuliers
Nexity-Saggel

Au service
de nos clients
Notre organisation, notre stratégie et notre projet d’entreprise
s’articulent autour de neuf repères qui orientent chaque jour
l’activité de nos trois métiers, d’ensemblier urbain,
de promotion immobilière et de services immobiliers.
3
3
3
clients
– Collectivités locales
– Particuliers
– Entreprises
objectifs
– Élargir notre clientèle
– Créer de nouveaux produits
– Conjuguer les cycles
conditions
– Créer de la valeur
– Développer nos métiers
de façon industrielle
– Mobiliser l’équipe
la plus adaptée
sur chaque projet
Nexity – Rapport d’activité 2006
5

CHIFFRES CLÉS
Excellente performance
et confiance dans l’avenir
1363
6 Nexity – Rapport d’activité 2006
2004 2005 2006
CHIFFRE D’AFFAIRES
(en millions d’euros)
154
1578
220
1855
266
2004 2005 2006
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL
(en millions d’euros) (1)
RATIO D’ENDETTEMENT NET ET RÉSULTAT PAR ACTION
RÉPARTITION DU CHIFFRE D’AFFAIRES
PAR ACTIVITÉ
(au 31 décembre 2006)
Logement
85%
Tertiaire
18%
Services et
Franchises
5%
Tertiaire
11%
Services et
Franchises
4%
RÉPARTITION DU RÉSULTAT OPÉRATIONNEL
PAR ACTIVITÉ
(au 31 décembre 2006)
81
128
170
2004 2005 2006
RÉSULTAT NET COURANT
(en millions d’euros) (1)
(en millions d’euros) 2004 2005 2006
Capitaux propres 294 424 609
Endettement net 107 170 266
Endettement net/capitaux propres 36% 40% 44%
Résultat opérationnel (2) 154 252 266
Endettement net/résultat opérationnel 69% 67% 100%
Résultat net courant par action en euros (1) 3,03 4,30 5,29
(1) Hors résultat de l’opération Eurobarajas en 2005.
(2) Y compris résultat de l’opération Eurobarajas en 2005.
Logement
77%
1 839
2 313
2 957
2004 2005 2006
CARNET DE COMMANDES
(en millions d’euros)

CONVICTIONS
«Penser différemment,
agir plus largement»
Mobiliser, s’engager et agir… C’est également le rôle d’un leader de prendre en compte
dans sa stratégie et son action quotidienne les enjeux de société, les impératifs économi-
ques et la préservation de l’environnement.
La dynamique humaine
Mais avant toute chose, notre politique de ressources humaines traduit notre préoccupa-
tion permanente de créer une large adhésion pour avancer, innover et mobiliser. Nous
avons créé le baromètre social pour mieux comprendre les hommes et femmes de Nexity.
S’adapter, c’est d’abord comprendre et écouter.
Premier bilan des engagements
Par nos actions, nous avons su démontrer au cours de l’année que nos convictions contri-
buaient à l’essor de notre activité. Notre charte d’engagement marque notre volontarisme
pour adapter notre offre aux primo-accédants, ainsi que notre capacité à répondre aux
enjeux des collectivités locales. S’engager, c’est anticiper les évolutions de l’avenir plutôt
que de les subir. S’engager, c’est aussi vouloir associer les compétences nouvelles pour
mieux percevoir la nature des enjeux et faire évoluer l’opinion et les comportements.
L’environnement, une priorité collective
En termes de développement durable, nos équipes sont fières de nos réalisations, parce
qu’elles en sont le premier acteur, au plus près de chacune des spécificités régionales et
surtout et encore des préoccupations de chacun de nos clients.
Agir pour l’environnement, c’est poursuivre la démarche engagée avec réalisme, c’est
surtout rassembler les savoir-faire pour progresser chaque jour concrètement.
Être différent, c’est bien entendu apporter une réponse d’ensemble, c’est également avoir
l’ambition de dépasser les frontières de son activité.
HERVÉ DENIZE
DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ
ADMINISTRATEUR
Comment
dépasser
les frontières
de son activité?
Nexity – Rapport d’activité 2006
7

mobiliser
Écouter,
valoriser
et partager.
8 Nexity – Rapport d’activité 2006
La dynamique
humaine
La politique de ressources humaines de Nexity
est résolument axée sur la gestion prévisionnelle
des emplois et des compétences des collaborateurs.
L’identification, le développement et la promotion
des compétences; l’adaptation des savoir-faire en
fonction des besoins actuels et futurs constituent
le cœur des préoccupations de l’entreprise.
À fin 2006, 58% des collaborateurs sont âgés de moins
de 40 ans, avec une répartition équilibrée entre les cadres
et les non-cadres. La pyramide des âges témoigne
également de la stabilité des effectifs dans le temps,
avec 56% dont l’ancienneté est supérieure à trois ans.
RÉCOMPENSE
NOMBRE DE COLLABORATEURS AU 31 DÉCEMBRE 2006
En 2006, Nexity a reçu la médaille de bronze
du Best Workplaces en France
2 214
collaborateurs
51%
de cadres
53%
de femmes
58%
de moins de 40 ans
Logement 1 228
Services et Franchises 683
Ensemblier urbain
et services centraux
161
Tertiaire et International 142
Il s’agit du palmarès des entreprises où il fait bon travailler, établi par
le Great Place to Work ® Institute, société de conseil en management
située aux États-Unis avec des bureaux affiliés dans le monde entier.

La vie sociale vue par des collaborateurs
• Confiance dans la Direction du Groupe (89,5%)
• Qualité de coopération entre les équipes (78%)
• Adhésion au système d’intéressement et de participation (75,5%)
• Attractivité des avantages sociaux (73,5%)
Source : baromètre social.
Avancer avec les collaborateurs
La Direction des Ressources Humaines a mis en place des
groupes de travail thématiques sur l’égalité hommes-femmes,
l’insertion des personnes handicapées, le plurilinguisme,
la valorisation du statut social et la tolérance. À chaque fois,
il s’agit de mieux comprendre les activités de Nexity pour mieux
les adapter dans le temps et relever les difficultés quotidiennes
liées à l’amélioration de la vie dans l’entreprise.
Atelier égalité
Les écarts de rémunération significatifs entre les hommes
et les femmes doivent être détectés et résolus
lorsqu’ils ne trouvent aucune justification. De même, l’évolution
de notre société doit être prise en compte, et notamment
l’évolution de la parentalité.
Les trois axes de la politique des Ressources Humaines
• Valoriser et reconnaître les collaborateurs au-delà des fonctions qu’ils occupent.
• Promouvoir les initiatives individuelles.
• Encourager la mobilité.
Atelier insertion
Au-delà du champ des obligations, l’intégration
de personnes handicapées se heurte trop souvent
à l’absence de volontarisme des managers et collaborateurs.
Une prise de conscience collective est nécessaire pour
faciliter une meilleure intégration.
Atelier valorisation du statut social
Si l’entreprise est généralement mal considérée, le travail
n’est pas valorisé. C’est toute la question de la reconnaissance
et de la perception de sa progression personnelle qui doit
se développer au sein de l’encadrement.
Nexity – Rapport d’activité 2006
9

s’engager
La crise
du logement
n’est pas
une fatalité.
10 Nexity – Rapport d’activité 2006
Premier bilan
des engagements Nexity
En 2006, Nexity a publié une charte de dix engagements pour favoriser l’accès à
la propriété. Les mesures s’adressent à la fois aux collectivités locales et aux particuliers.
Répondre aux objectifs de mixité
sociale définis par les élus
Résultats en 2006
(en nombre de logements réservés)
2005 2006 Évolution
Opérateurs sociaux + PLS 771 1084 + 40,5%
Prêt à taux zéro 581 1023 + 76,1%
TOTAL 1352 2107 + 55,8%
Participer activement
au renouvellement urbain
En 2006, 10 opérations, soit 668 logements :
•3 opérations en secteur ANRU (202 logements);
• 7 opérations dans le périmètre des 500 mètres
(466 logements).
Projets 2007-2008, 26 opérations,
soit 2867 logements :
• 15 opérations en secteur ANRU
(1 516 logements);
• 11 opérations dans le périmètre des 500 mètres
(1 351 logements).
Répercuter sur le prix de vente
au client final l’intégralité
de toute baisse du foncier négociée
avec une collectivité
19 opérations en commercialisation en 2006 :
1657 logements.
Mettre à la disposition des collectivités
locales des modèles et des analyses
de la conjoncture
Étude du BIPE sur les marchés du logement
des 50 premières agglomérations.
Apporter une aide
aux jeunes accédants
Sur les 1138 réservations des accédants
de moins de 30 ans, 50% des réservataires
actés ont bénéficié d’une dispense de dépôt
de garantie entre février et décembre 2006.
Améliorer les garanties face
aux accidents de la vie
Mis en jeu trois fois au cours de l’année 2006.
Mettre à la disposition du client
la meilleure offre de crédit immobilier
En 2006, Nexity-Financement a instruit
775 dossiers de financement, dont 221 ont
été signés et 282 sont en cours de signature.
Consolider la relation de confiance
avec les clients
Création d’une Direction de la Relation Clients
(mise en ligne d’un espace privé clients,
création du guide et des lettres Demain
propriétaire envoyés à tous nos réservataires).
Réalisation d’une enquête satisfaction clients
par la Sofres.
Participer au débat et à l’émergence
de solutions
Création de l’Institut Nexity pour le logement.
Création du Comité d’orientation de l’Institut
Nexity pour le logement composé
de sociologues, économistes,
responsables politiques…
Cinq groupes en interne ont travaillé durant
six mois sur différents thèmes (la mixité,
le financement, la densité et l’offre foncière);
une restitution de ces travaux a été faite
au Comité d’orientation le 27 avril 2006.
Publication de La Revue enjeux logement
en novembre 2006 à 10000 exemplaires.

Vivre ensemble dans les villes
« Mélanger les genres et les gens, peut-être que ça améliorerait
les choses, le dialogue, il faut faire connaissance, les accueillir, il faut
pas avoir de préjugés sur eux non plus, accepter l’autre comme
il est, être tolérant, ça apporte moins d’a priori, un peu de nouveauté.
[…] Ça apporte des choses nouvelles, la culture des autres. »
Jeunes, âgés de 15 à 22 ans, habitant dans les quartiers sensibles
de Seine-Saint-Denis
« La priorité, c’est le silence, la tranquillité : on vit dans le stress,
on cavale, donc, le soir, on veut moins de bruit. […] Il faut démolir
les tours mal isolées et reconstruire quelque chose où
on a l’impression d’être chez soi et pas chez les voisins. »
Adultes, âgés de 35 à 55 ans, habitant dans les quartiers sensibles
de Seine-Saint-Denis
« C’est vétuste : en quarante ans, ils ne sont pas aux normes,
c’est humide, les factures électriques sont très chères en hiver :
il n’y a pas d’isolation. »
Adultes, âgés de 35 à 55 ans, habitant dans les quartiers sensibles
du nord de Marseille
Un Institut pour réfléchir,
débattre et informer
Élargir le débat au-delà des discours de spécialistes,
c’est toute l’ambition de l’Institut et de son Comité d’orientation.
L’Institut vise à faire évoluer les comportements, les législations,
les réglementations et les pratiques pour favoriser la mobilisation
des acteurs publics et privés. C’est dans ce cadre qu’une première
étude sur le vivre ensemble dans les villes a été menée pour mieux
identifier les obstacles à la mise en œuvre de la diversité.
Des groupes d’âges, de catégories sociales et de villes différents
ont été interrogés. Voici quelques extraits.
(L’intégralité de La Revue enjeux logement est téléchargeable
sur le site www.nexity.fr.)
« Quatre étages, c’est moins de voisins, donc moins de passages,
donc mieux pour l’hygiène. […] On se sent plus chez soi,
on peut demander des services aux voisins, on se connaît tous. […]
Ça dégage du ciel. »
Jeunes, âgés de 15 à 22 ans, résidant dans les quartiers sensibles
du Grand Lyon
« Sans travail et sans revenu, on a peur de manquer. […]
Quand on a tout fait pour réussir, c’est quand même dur.
La vie est comme une marche arrière. »
Adultes, âgés de 45 à 65 ans, résidant dans les quartiers sensibles
du Grand Lyon
« Pour favoriser la mixité, on peut toujours rêver, il faudrait
faire un lavage de cerveau de préjugés, on ne peut pas inventer
le remède miracle. »
Jeunes, âgés de 15 à 22 ans, habitant dans les quartiers réputés
« calmes » de Lyon
Pour la deuxième année consécutive, Nexity soutient
La Fondation Abbé Pierre. En 2006, 287850 euros ont été versés
pour cofinancer la production de logements très sociaux.
Nexity – Rapport d’activité 2006
11

agir
Pour une
meilleure prise
en compte de
l’environnement.
12 Nexity – Rapport d’activité 2006
L’environnement :
une priorité collective
Pollution, réchauffement et dérèglement climatique, qualité de l’eau,
de l’air… : l’environnement est devenu collectivement une réelle préoccupation.
Le développement durable souffre de l’angoisse qu’il génère et de l’urgence
qu’il commande. En France, particulièrement en retard par rapport à ses voisins
européens, l’immobilier est devenu un secteur prioritaire avec une évolution
normative volontariste. Nexity continue à s’investir.
Les Hauts de Kerénoc à Pleumeur-Bodou (22), en Bretagne : une nouvelle approche de l’habitat sur le littoral.
L’opération se compose de 12 collectifs de quatre à six logements, du T2 au T4, réalisée par l’architecte
Philippe Robert du cabinet Reichen et Robert.
Dans le logement, personne ne parvient
aujourd’hui à proposer une haute qualité
environnementale à un prix accessible à tous.
Les surcoûts induits privent un trop grand
nombre d’acquéreurs, souvent les plus modestes,
des progrès réalisés.
Dans le tertiaire, où les clients prennent mieux
en compte le coût d’usage, les progrès sont
plus rapides. En 2006, Nexity a poursuivi
concrètement sa volonté de travailler
activement pour le développement durable.
Une mission transversale a été créée, visant à
rassembler toutes les actions filiales et interfiliales
en vue de fédérer la connaissance et d’écrire
une charte induisant en particulier des économies
d’énergie.
Pour fabriquer le logement durable de demain,
Nexity travaille en collaboration avec
des organismes d’État, BET, architectes, fabricants,
entreprises et gestionnaires. Le surcoût reste
une préoccupation constante mais doit être
parfaitement cerné pour permettre d’arbitrer
au mieux les priorités.
La préoccupation environnementale est
essentielle et concerne tous les métiers de Nexity.

Des réalisations,
références
en matière de
développement
durable
Opérations logements bio-habitat
(économies d’énergie, gestion de l’eau,
gestion des déchets et matériaux naturels)
241logements
• Arcanciel – Courbevoie (92)
• Résidence Natura – Bailly-Romainvilliers (77)
• Villas Saint-Vincent – Marcq-en-Barœul (59),
Pierre d’Or 2006
Opérations de lotissements
certifiées ISO 14001, qui privilégient
la préservation du sol, des eaux pluviales,
du paysage et de la biodiversité en limitant
les impacts de la circulation :
• Les Portes de la Forêt – Rouen (76)
• Espace Galilée – Franqueville (76)
• La Pierre Blanche – Bouguenais (44)
Opérations labellisées
Habitat et Environnement
907logements
• Marina Parc – Mandelieu (69)
• Les Rives de Haute-Borne –
Villeneuve-d’Asq (59)
• Les bruyères – Cormeilles-en-Parisis (95)
• Horizon Vert – La Tour de Salvagny (69)
• Grand Large – Dunkerque (35)
• Rives de Seine – Boulogne-Billancourt (92)
Opérations logements suivant
le programme européen Concerto
395logements
• Le Connestable – Grenoble (38)
• Saône Park – Lyon Confluence (69)
• La Courrouze – Rennes (35)
Immeubles de bureaux certifiés HQE,
pour un total de
97200m 2 SHON
• France Télécom – Arcueil (94)
• Le Domino – Porte des Lilas (75)
• Tour Granite – Société Générale –
La Défense (92)
Nexity – Rapport d’activité 2006
13

Comment
aider les
collectivités
locales
à reconquérir
le territoire?
Opération d’aménagement à Saint-Ouen (93) – 243 000 m 2

ENSEMBLIER URBAIN
« La mise en commun
des savoir-faire permet
d’améliorer les projets urbains »
JEAN-LUC POIDEVIN DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ AU LOGEMENT,
PRÉSIDENT DE NEXITY-VILLES & PROJETS
Aménageur? Ensemblier urbain? Conseil? Le nom reste
à inventer. Sous la direction de Jean-Luc Poidevin,
Nexity-Villes & Projets pratique le partenariat public-
privé avec empirisme et pragmatisme pour fabriquer de
la ville. Repérer des terrains, conseiller des collectivités
locales et participer à la définition de leur projet urbain,
coconcevoir des aménagements urbains, définir le
contenu d’un nouveau quartier… Tous ces métiers n’en
font plus qu’un, avec en ligne de mire la réservation de
charges foncières que le Groupe Nexity achètera pour y
construire des bureaux et des logements. « Je n’hésite
pas à comparer notre rôle à la recherche et développement
des entreprises industrielles, explique le patron de cette
structure. Nous investissons, à long terme, de la matière
grise et de l’argent, nous proposons un service gratuit aux
collectivités, en espérant bien sûr une rentabilité qui se chif-
fre en droits à construire. »
Les rapports entre promoteurs et collectivités
locales ont évolué
Dans un paysage urbain où s’affrontent traditionnel-
lement le public et le privé, la démarche surprend, et
certains acteurs continuent de s’en méfier. « Ils ont tort.
Nexity-Villes & Projets ne remplace pas les sociétés d’écono-
mie mixte ni les aménageurs publics, puisque nous travail-
lons avec eux, martèle Jean-Luc Poidevin, lui-même formé
à l’école du privé, puis du public. La structure n’achète
pas les terrains, mais réfléchit à leur avenir ; et je suis
convaincu que la mise en commun des savoirs d’origines
professionnelles différentes permet d’améliorer les projets. »
Les temps ont changé et les rapports entre promoteurs
et collectivités locales ont évolué, glissant du soupçon à
la possibilité d’un partenariat. Les villes disposent de
l’autorité de faire, Nexity-Villes & Projets des moyens
humains et financiers, une ingénierie qui commence à
faire défaut au secteur public. « Nous faisons participer
toutes les filiales du Groupe très en amont du projet et
profitons de leur expertise en matière de logement, de
bureaux, d’investissement, détaille Jean-Luc Poidevin. Cela
permet d’aller beaucoup plus vite. Lorsque Nexity signe
l’achat des terrains, les projets sont quasiment prêts. Si
d’aventure la collectivité souhaite partager et convier
d’autres promoteurs, ils arrivent sur une opération préparée
par des professionnels de l’immobilier qui parlent le même
langage qu’eux. »
De premiers projets qui représentent deux ans
de production
La plus petite opération s’étend sur 16000 m 2 au Pré-
Saint-Gervais, en Seine-Saint-Denis, la plus vaste, sur les
243000 m 2 des terrains Alstom, dans les docks de Saint-
Ouen. Au total, et après seulement deux ans d’existence,
Nexity-Villes & Projets intervient sur près de un million de
mètres carrés de réserves foncières, assez pour accueillir
deux ans de production du Groupe. Prochain chantier,
les zones de renouvellement urbain où les terrains sont
disponibles et les villes souvent démunies face à leurs
quartiers difficiles. En 2007 et 2008, quelque 3500 loge-
ments devraient y être construits. Jean-Luc Poidevin ne
s’inquiète pas de voir naître des concurrents dans les
autres groupes de promotion. « Nexity-Villes & Projets a
deux ans d’avance, et il y a de la place pour tout le monde »,
conclut-il.
■ Propos recueillis par Catherine Sabbah,
journaliste indépendante
Nexity – Rapport d’activité 2006
15

ENSEMBLIER URBAIN
NEXITY-VILLES & PROJETS
Un véritable partenaire
des collectivités locales
UN FORT DÉPLOIEMENT
EN RÉGIONS
Avec un portefeuille de près de un million
de mètres carrés, Nexity-Villes & Projets a
clairement pris toute sa place en 2006 au
sein de la palette des spécialités de Nexity.
Créé en 2004 pour répondre aux enjeux de
reconquête urbaine des collectivités locales,
Nexity-Villes & Projets intervient en amont
des opérations de promotion pour proposer,
concevoir et coproduire les grands
projets associant logements, bureaux,
commerces et équipements publics.
D’abord principalement concentré en Île-de-
France, Nexity-Villes & Projets amorce son
déploiement en régions sur des opérations
de tailles diversifiées. Le portefeuille
de projets est aujourd’hui réparti à 65%
en Île-de-France et 35% en régions.
À Saint-Priest, près de Lyon, ce sont
222000 m 2 (85000 m 2 de logements
et 137000 m 2 d’activités) qui vont être
développés en 2008 sur une période
de douze ans. À La Baule, c’est le centre-ville
qui fera l’objet d’une requalification
sur plus de 40000 m 2 SHON.
À Joué-Lès-Tours, Nexity-Villes & Projets
va développer en centre-ville 25000 m 2
de logements et commerces.
16 Nexity – Rapport d’activité 2006
DES OPÉRATIONS D’ENVERGURE
DÉJÀ BIEN ENGAGÉES
Au-delà de ces nouveaux projets, Nexity-
Villes & Projets a vu en 2006 s’engager
concrètement ses premières opérations.
Les premiers permis de construire en
logements ont été obtenus à Boulogne-
Billancourt. Au cours du premier week-end
de lancement, 63% des logements ont
été réservés, soit 237 sur 374. Il en est
de même à Versailles-Chantiers (55000 m 2
comprenant bureaux, commerces) ainsi
qu’à Saint-Ouen (premiers permis de
construire pour 36000 m 2 de bureaux) ou
au Pré-Saint-Gervais (permis de construire
de 16000 m 2 en bureaux et logements).
Au total, par sa capacité à conjuguer
les métiers, Nexity-Villes & Projets est
aujourd’hui un partenaire des collectivités
locales et une garantie de cohérence
urbaine au fur et à mesure de l’évolution
du projet.
471700
400000
87300
Logements Bureaux
et activités
Commerces
RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE DE PROJETS
(en mètres carrés au 31 décembre 2006)
626000
Île-de-
France
959000 m 2
de grands projets dont
471700 m 2
de logements
400000 m 2
de bureaux et activités
87300 m 2
de commerces
333000
Régions

EXEMPLES DE RÉALISATIONS
BOULOGNE-
BILLANCOURT
ZAC Seguin Rives de Seine
en face de l’Île Seguin
à Boulogne-Billancourt (92).
Opération représentant
pour Nexity 23000 m 2
de bureaux et 140000 m 2
de logements.
Avant Après
GENNEVILLIERS
Au cœur de la ville,
sur la friche industrielle
Chausson-Renault de
12 hectares, développement
d’un véritable pôle tertiaire,
proche du métro, accompagné
d’un secteur résidentiel
garant de la mixité urbaine
et sociale. Création d’un parc
urbain, lien végétal entre
le pôle résidentiel et
le pôle tertiaire.
LE PRÉ-
SAINT-GERVAIS
Nexity-Villes & Projets a initié
le montage d’une opération
multiproduit sur le site
des anciennes usines Guitel
au Pré-Saint-Gervais.
Elle consiste à réaménager
une rue, à réaliser un
programme de logements
neufs (6300 m 2 en accession
libre et 2700 m 2 en social)
et à réhabiliter en bureaux
des bâtiments existants
(7000 m 2 ).

Livraison du programme Les Hauts de Cergy à Cergy-le-Haut (95).
Devenir
propriétaire
à 30 ans,
est-ce
possible ?

LOGEMENT
«Nous fabriquons
des logements que les gens
peuvent acheter»
BRUNO CORINTI DIRECTEUR GÉNÉRAL DE NEXITY-LOGEMENT
L’accession reste le premier moteur de l’activité de
Nexity. « Tant que nous fabriquerons des logements que
les gens peuvent acheter, l’activité se maintiendra », souligne
Bruno Corinti, Directeur général de Nexity-Logement.
L’accession a représenté 44 % de la production du
Groupe hors ventes en bloc en 2006 (dont plus de 60%
pour la primo-accession), contre 37% en 2005. Les prix,
incompressibles en raison de la hausse des coûts du fon-
cier, des matières premières, de la main-d’œuvre et des
nouvelles normes ont ralenti leur progression (6,9% en
2006, contre 11,7% en 2005). Les prix du neuf sont, sur
certains sites, inférieurs à ceux de l’ancien rénové.
Surtout, les élus multiplient les initiatives en faveur de
l’accession sociale à prix maîtrisé, indispensable pour
loger leur population. Enfin, la conception de nouveaux
produits pour les seniors vient répondre à la promesse
d’un marché considérable au vu de l’allongement de la
durée de vie des Français. « N’oublions pas que certains
seniors vivront vingt-cinq ans dans leur nouveau logement »,
insiste Bruno Corinti.
Une forte dynamique régionale
L’évolution démographique est un facteur essentiel de
développement. Mutations, décohabitation et retraites
ont dopé la demande sur l’ensemble du territoire. Cette
dynamique régionale s’est confirmée chez Nexity en
2006. Grâce à un maillage national dense, les régions
ont porté l’effort, avec une activité commerciale aug-
mentée de + 23,9%, contre + 5, 3% en Île-de-France.
« Nos parts de marché sont d’environ 18% en Île-de-France,
9 % dans le Nord, 8 % en Alsace, 8 % dans les Pays de la
Loire, mais notre marge de progression reste importante
dans des régions à fort potentiel comme le Languedoc,
la région PACA ou l’Aquitaine. L’ambition du Groupe est
d’obtenir une part de marché en régions de 10 % au lieu
de 8,4 % en moyenne aujourd’hui », résume Bruno
Corinti. L’installation de nouvelles équipes et la crois-
sance externe y aideront. Les nouvelles opportunités en
zone ANRU sont également un axe de développement
porteur. 668 logements ont déjà été développés en
2006, 2 867 sont prévus en 2007-2008. « En réalisant
des produits innovants, nous avons prouvé que l’on pou-
vait attirer dans ces zones non seulement une clientèle déjà
logée sur le site, mais aussi des primo-accédants venant de
l’extérieur, et réaliser ainsi une véritable mixité sociale »,
explique Bruno Corinti. Enfin, l’intérêt des investisseurs
semble acquis. En 2006, ils ont représenté 49 % de la
clientèle de Nexity (hors ventes en bloc), contre 57 %
en 2005. Ce tassement, loin d’être celui prévu par cer-
tains économistes, est dû à l’attente en 2006 des textes
d’application concernant les nouveaux dispositifs Robien
et Borloo populaire. « Le Borloo est particulièrement inté-
ressant et va s’installer. Il faut un peu de temps pour l’ex-
pliquer », constate Bruno Corinti. De la gestion locative
à l’accompagnement des clients en termes de services,
les synergies avec les autres métiers du Groupe sont por-
teuses. La réflexion en amont par Nexity-Villes & Projets
permet de « sourcer » des opérations de grande taille et
de positionner Nexity auprès des élus comme un opéra-
teur ensemblier, capable de conseiller et de concevoir
des opérations complexes et multiproduits, comme à
Boulogne-Billancourt ou La Baule. Une garantie de long
terme pour le Groupe.
■ Propos recueillis par Yves Le Grix,
Le Nouvel Observateur
Nexity – Rapport d’activité 2006
19

LOGEMENT
NEXITY-APOLLONIA NEXITY-DOMAINES NEXITY-FÉRÉAL NEXITY-FONCIÈRE COLYSÉE
NEXITY-FONCIER CONSEIL NEXITY-GÉNÉRAL FOY INVESTISSEMENT NEXITY-GEORGE V NEXITY-SEERI
Progression de la part
des primo-accédants
UNE ACTIVITÉ
EN FORTE PROGRESSION
Les réservations des clients de Nexity-
Logement ont atteint un niveau historique,
avec 13999 unités. Pour la promotion de
logements, l’activité progresse de 16,7%
sur un an, et de près de 80% sur les quatre
dernières années. En 2006, le poids
des régions s’est renforcé et représente
65% des 10553 clients. Pour l’activité de
terrains à bâtir, en progression de 13,1%
sur un an, le déploiement régional est encore
plus fortement marqué, avec 83% des
3446 clients qui proviennent des régions.
Sur les trois moteurs de l’activité Logement,
l’accession à la propriété est celui qui
a le plus poussé la croissance du volume
de réservations au cours de l’année passée,
devant l’investissement locatif des ménages,
les investisseurs institutionnels
et les organismes sociaux.
DES ACCÉDANTS PLUS JEUNES
ET PLUS MODESTES
Avec une politique de prix modérée sur les
résidences principales (+ 2,8%), la clientèle
d’accédants s’est élargie. Les accédants
sont à la fois plus jeunes et plus modestes.
La part des primo-accédants progresse
de près de un tiers et représente désormais
la moitié des réservataires en accession.
20 Nexity – Rapport d’activité 2006
Nexity a également contribué au
renouvellement urbain en commercialisant
10 opérations en zone ou en périmètre
ANRU, soit 668 logements proposés
aux accédants à des niveaux de prix contenu
comme à Lyon-La Duchère (69), Meaux (77),
Metz (57), Stains (93), Gennevilliers (92),
Saint-Étienne (42) ou Strasbourg (67).
UN ACTEUR DE LA DIVERSITÉ
Nexity, au travers de son activité de
promotion de logements, est un partenaire
actif des organismes sociaux et
des investisseurs institutionnels, auprès
desquels s’est orientée en 2006 12,4% de
l’activité. En parallèle, un partenariat a été
signé en mai dernier avec la Fédération
nationale des sociétés coopératives d’HLM
en vue d’élaborer des réponses communes
pour favoriser la mixité des quartiers
d’habitat. Au total, près de 15%
des réservations enregistrées au cours
de l’année 2006 auront bénéficié
des partenariats mis en place avec
les collectivités locales, consistant à
répercuter les baisses de prix de foncier
négociées sur le prix de vente final.
1037
1269
1424
2004 2005 2006
CHIFFRE D’AFFAIRES
(en millions d’euros)
130
202
2004 2005 2006
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL
(en millions d’euros)
1424
millions d’euros
de chiffre d’affaires
13999
réservations, soit
une hausse de 15,8%
+ 29%
de clients accédants
1228
collaborateurs
61
implantations
225
1451
1808
2369
2004 2005 2006
CARNET DE COMMANDES HT
(en millions d’euros)

EXEMPLES DE RÉALISATIONS
VITRY-SUR-SEINE
Les Terrasses des Arts est
une opération réalisée
à Vitry-sur-Seine (94). Elle comporte
121 logements en accession et
27 logements sociaux. Le programme
inclut aussi la construction de
183 parkings et de 2 commerces.
La commercialisation a démarré
en novembre 2006. Une remise de
10% est accordée aux bénéficiaires
du prêt à taux zéro. La dynamique
mise en œuvre sur ce projet
a permis un écoulement rapide
des logements : 74 appartements
ont été vendus en un week-end!
La date de livraison est fixée
au premier trimestre 2009.
MARSEILLE
Situé dans le VIII e
arrondissement de Marseille
(13), soit à 2 kilomètres
de la plage du Prado, ce
programme de 156 logements
s’étend sur une superficie
de 10400 m 2. Des commerces
en pied d’immeuble ont
également été prévus.
La commercialisation des
appartements, du deux au
cinq pièces, a démarré en
octobre dernier. La date de
livraison est fixée au troisième
trimestre 2009.
NANTES
Avec 29 appartements du
studio au T5, le programme
Villa Romane réalisé dans
la ville de Nantes (44)
s’étend sur 1636 m 2
de surface habitable.
La commercialisation a été
lancée en mai 2006, et la
livraison est prévue pour
le premier trimestre 2008.

Comment
prolonger la
relation avec
le client?

SERVICES ET FRANCHISES
Une offre
de services renforcée
SERVICES : UN CHIFFRE D’AFFAIRES
QUI PROGRESSE
En 2006, les services immobiliers
confirment leur vitalité. Nexity-Saggel
s’articule désormais autour de trois lignes
de métiers clairement identifiées : le property
management (transactions, administration
de biens et gestion de parcs immobiliers),
la gestion pour le compte de particuliers
et, enfin, l’audit et le conseil. L’activité
commerciale de Nexity-Saggel a été
très dynamique, notamment grâce
à de nouveaux contrats de property
management (RFF, GDF et La Poste).
Les services immobiliers s’appuient aussi
sur le maillage territorial de Nexity pour
poursuivre leur développement. Les services
immobiliers aux particuliers bénéficient
plus spécifiquement de la synergie avec
l’activité logement pour la gestion locative,
mais également pour l’activité de syndic
de copropriété. Au total, Nexity-Saggel
gère à fin 2006 près de 5 millions de mètres
carrés de bureaux et environ 46600 lots
d’habitation; c’est aujourd’hui un acteur
majeur de ce secteur.
LAFAYETTE
L’ensemble immobilier
33, rue La-Fayette
(Paris IX e ) se compose
de 27200 m 2 de
bureaux, 1300 m 2
de logements et
200 m 2 de commerces.
Nexity a en charge
la gestion locative
et technique de celuici
pour le compte
de la Caisse de dépôt
et placement
du Québec (SITQ).
FRANCHISES : DEUX RÉSEAUX
EN DÉVELOPPEMENT
Le pôle Franchises regroupe les réseaux
de franchisés Century 21 France et
Guy Hoquet l’Immobilier dont Nexity a pris
le contrôle au deuxième trimestre 2006.
Chacun des réseaux a poursuivi
son développement. Century 21 France
a intégré 56 nouvelles agences en 2006
et en compte au total 879.
Pour Guy Hoquet l’Immobilier, 92
nouvelles agences ont rejoint le réseau, qui
en compte désormais 525. Ces acquisitions
correspondent à la stratégie de Nexity
de renforcer les capacités de distribution
de l’activité logement et de s’appuyer
sur ce renforcement du maillage territorial
pour développer les services, notamment
l’accompagnement de la recherche
de financement. De plus, les réseaux
d’agences auront permis d’identifier plus
d’une centaine de nouvelles opportunités
foncières. En 2007, une plate-forme de
services va être mise en place pour favoriser
l’accompagnement des parcours résidentiels.
683
collaborateurs
74
millions d’euros
de chiffre d’affaires
46600
lots gérés en immobilier
d’habitation
5 millions de m 2
gérés en immobilier tertiaire
1404
agences franchisées
70000
transactions estimées
LOUVRE
Nexity gère
pour le compte
des utilisateurs
de La Poste 17 sites
en région parisienne,
Alsace, Rhône-Alpes,
Normandie et Nord,
soit 219000 m 2.
Nexity – Rapport d’activité 2006
23

FRANCHISES
NEXITY-FRANCHISES CENTURY 21 FRANCE GUY HOQUET L’IMMOBILIER
« L’acquéreur est suivi
à toutes les étapes
de sa vie immobilière »
ANNE LALOU DIRECTEUR GÉNÉRAL DE NEXITY-FRANCHISES
24 Nexity – Rapport d’activité 2006
Quoi de mieux qu’une vitrine sur la rue? 1400 vitrines
sur les rues des principales villes de France! Depuis l’intégra-
tion des réseaux Guy Hoquet l’Immobilier et Century 21
France au printemps 2006, Nexity a ouvert ses fenêtres
sur de nouveaux horizons au service des particuliers,
acquéreurs ou propriétaires bailleurs. Que peut-on faire
dans une agence immobilière ? Vendre des terrains et
des biens anciens, proposer des programmes neufs, ima-
giner des montages fiscaux intéressants et gérer les patri-
moines ainsi créés. C’est à ces trois dernières pratiques,
pas toujours bien connues des agents immobiliers, que
les 7000 nouveaux partenaires du Groupe sont invités à
se former. « En tant que franchisés, ils tireront évidemment
bénéfice de ces nouveaux savoir-faire et champs d’interven-
tion par l’augmentation de leur chiffre d’affaires ou par des
systèmes d’intéressement, explique Anne Lalou, Directeur
général de Nexity-Franchises. Je les ai rencontrés et tous se
montrent très enthousiastes. Ceux qui souhaitent se profes-
sionnaliser dans ces nouveaux domaines suivront une for-
mation à la vente de neuf et investisseurs, et tous pourront
bénéficier des nouvelles collaborations en matière d’admi-
nistration de biens, de recherches foncières et de revente. »
Ces agences et ces professionnels n’ont pas vocation à
remplacer les bulles de vente installées sur les terrains à
construire ou les appartements témoins, mais à cibler
une clientèle déjà identifiée de ménages en quête d’un
nouvel appartement. De même, les ventes « en réseau »,
aujourd’hui confiées à des conseillers en patrimoine,
devraient se renforcer grâce à l’appui des réseaux d’agen-
ces Century 21 France et Guy Hoquet l’Immobilier.
Du projet d’achat à son financement,
tous les services sont proposés
Derrière ces nouvelles missions s’en dessine une autre,
plus globale et encore plus ambitieuse : la mise en place
d’une plate-forme de services destinée à accompagner
l’acquéreur à chaque étape de sa « vie immobilière ».
Du projet d’achat à son financement, à la gestion d’un
investissement locatif en passant par le déménagement,
l’aide à la revente… « Dès la vente du bien, nous leur pro-
posons tous les services pour faciliter leur parcours résiden-
tiel. Apprendre à les connaître pour mieux les accompagner,
voilà notre objectif », détaille Anne Lalou. Les crédits
immobilier et l’assurance sont les deux premières marches
de cet escalier qui ramène toujours au Groupe. Au moment
de s’agrandir, de revendre pour acheter ou investir, c’est
à son conseil que le client s’adressera à nouveau et vers
Nexity que, naturellement, il se tournera.
■ Propos recueillis par Catherine Sabbah,
journaliste indépendante

SERVICES
NEXITY-SAGGEL
« Nous offrons une palette
complète de services »
PHILIPPE RIGAL DIRECTEUR GÉNÉRAL DE NEXITY-SAGGEL
Économies d’échelle, globalisation des compétences,
anticipation de la demande… L’intégration des métiers
de services immobiliers doit satisfaire à tous ces critères
avec un objectif : élargir la cible de clientèle et pouvoir
répondre à chacun de ses besoins immobiliers. C’est
l’organisation qu’adopte aujourd’hui Nexity-Saggel, la
filiale de gestion du Groupe, avec 500 collaborateurs
dédiés aux entreprises et aux particuliers. Né du rappro-
chement de deux structures aux cultures très différentes :
Saggel (spécialiste de la gestion résidentielle à destina-
tion des investisseurs institutionnels ou investisseurs privés)
et Nexity-Gestion (tourné vers l’immobilier tertiaire). Ce
nouvel ensemble gère aujourd’hui 46600 lots d’immo-
bilier résidentiel, et près de 5 millions de mètres carrés
d’immobilier tertiaire.
D’importants appels d’offres remportés
« Dans un schéma idéal, on pourrait imaginer que notre
structure aide à élaborer le cahier des charges d’un immeu-
ble construit par Nexity-Entreprises dont nous récupérerions
la gestion une fois le locataire installé et à qui nous propo-
serions également des services », explique Philippe Rigal,
le nouveau Directeur général. Sur le marché de l’immo-
bilier tertiaire, Nexity-Saggel a remporté d’importants
appels d’offres et gère désormais, entre autres, une
partie du patrimoine d’Oppenheim, de Generali, de RFF,
de La Poste ou encore de Gaz de France, pour un chiffre
d’affaires de 20 millions d’euros, ce qui le place en tête
du marché. Les prochaines cibles sont nombreuses et
n’excluent pas la diversification. « Notre ambition vise à
développer la gestion de parcs logistiques et d’IGH et à nous
positionner sur celle des retails parks. Nous abordons nos
clients par l’une des facettes de leur activité pour leur pro-
poser par la suite toutes les missions liées à l’immobilier. En
allant très loin, nous pourrions même prendre en charge
une direction immobilière dans son ensemble, certains
groupes pensent à confier cette fonction à des prestataires
extérieurs. C’est un axe de développement potentiel »,
poursuit Philippe Rigal.
Un développement dans le service
aux particuliers
Sur le front de l’immobilier résidentiel, Nexity-Saggel
assure toutes les fonctions d’administrateur de biens et
peut mener à bien la vente par lots d’immeubles appar-
tenant à des propriétaires institutionnels. Cette filiale
trouve évidemment des débouchés logiques de gestion
et de syndic des immeubles de logements construits par
Nexity. Autre piste à conforter : le rôle de back-office en
gestion locative au service des agences immobilières des
réseaux Century 21 France et Guy Hoquet l’Immobilier
rachetés en 2006, et pour certaines encore absentes de
ce secteur. Sur ce terrain, le marché est ouvert et les
synergies sont innombrables.
L’année 2006 a permis de poursuivre le déploiement
dans toute la France, notamment par des opérations de
croissance externe, comme le rachat du cabinet Algeca
à Toulouse. Nexity-Saggel est désormais présent dans
toutes les grandes villes.
■ Propos recueillis par Catherine Sabbah,
journaliste indépendante
Nexity – Rapport d’activité 2006
25

Comment
accompagner
les entreprises
et les
investisseurs?
Chantier de la Tour Granite (Société Générale) à la Défense (92).

TERTIAIRE
«Le pôle Tertiaire part
à l’assaut des régions »
DANIEL VALOATTO DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ À L’IMMOBILIER TERTIAIRE
« En 2006, tous les métiers du pôle Tertiaire se sont distin-
gués », constate Daniel Valoatto, Directeur général délé-
gué à l’Immobilier Tertiaire. Dans un contexte où les
investisseurs sont en recherche permanente de nouvelles
opportunités, Nexity-Entreprises, dont l’activité est
restée concentrée en région parisienne (78%), a procédé
à de nombreuses ventes et a pris position sur de grandes
opérations. Afin de répondre à la demande croissante
des investisseurs pour des produits neufs en régions, le
pôle Tertiaire a fait évoluer son organisation. Les grandes
opérations sont traitées depuis Paris et Lyon, où Nexity-
Entreprises a implanté des structures de développement.
Les opérations de taille plus modeste sont confiées aux
directions régionales de Nexity-Logement. Nexity-
Geprim, pour sa part, s’est illustré en 2006 par une très
forte production et la livraison de trois grands entrepôts
logistiques. Cependant, face à « une concurrence de plus
en plus vive des grands opérateurs sur la logistique », le
Groupe oriente également sa filiale vers le développe-
ment de parcs tertiaires en périphérie de grandes métro-
poles régionales et sur celui « d’immeubles d’activités
urbains ». Deux ou trois sites, proches de Paris, ont
notamment été identifiés pour accueillir ces « Acticity ».
Des synergies de plus en plus nombreuses
Nexity-Commerces et Nexity-Investissement ont, aussi,
réalisé une belle activité commerciale. Pour sa première
année de plein exercice, Nexity-Commerces a participé
à la quasi-totalité des grands concours de centres com-
merciaux organisés en France. « 2007 verra l’aboutisse-
ment de nos efforts sur au moins trois ou quatre
opérations », alors que les premières, comme le Tripode
à Nantes ou Joué-lès-Tours, « arriveront en construction
dans les deux ans ». Nexity-Investissement, pour sa part,
a déjà traité trois opérations. Son activité, dédiée à la
prise de participations minoritaires dans des investisse-
ments en immobilier tertiaire, complète la panoplie des
métiers du pôle Tertiaire et s’inscrit aussi dans le déve-
loppement des synergies avec les autres pôles du
Groupe. Nexity-Investissement complète ses proposi-
tions d’investissements avec des contrats de gestion ou
de property management, activités exercées par les filia-
les du pôle Services. « La synergie entre les différents pôles
du Groupe n’est pas un vain mot. Les sociétés travaillent
les unes avec les autres, et dans le cas des projets de
restructuration urbaine, elles s’associent pour constituer
une équipe pluridisciplinaire. L’important est de favoriser les
échanges d’informations ».
■ Propos recueillis par Anne Peyret,
La Lettre de la Pierre
Nexity – Rapport d’activité 2006
27

TERTIAIRE
NEXITY-COMMERCES NEXITY-ENTREPRISES NEXITY-GEPRIM NEXITY-INVESTISSEMENT
Élargissement de l’offre
et diversification des activités
Dans un marché qui atteint un nouveau
record historique, le pôle Tertiaire a
poursuivi la diversification de son activité.
Les prises de commandes, principalement
orientées vers les bureaux après
le développement de l’activité logistique
en 2005, progressent de 23,5% (en valeur)
pour atteindre 441,1 millions d’euros.
ÉLARGISSEMENT DE L’OFFRE
Au cours de l’année 2006, le pôle Tertiaire
est intervenu à la fois sur des immeubles
de grande hauteur et sur une offre
d’immeubles de bureaux de taille moyenne
en Île-de-France et en régions. C’est en Île-
de-France que le développement aura été
le plus accentué, avec des opérations telles
que Le Prisme à Châtillon (16700 m 2),
France Télécom à Arcueil (15000 m 2 )
ou Le Domino de la ZAC de la Porte-des-
Lilas à Paris (13000 m 2). L’activité en 2006
témoigne également des synergies avec
Nexity-Villes & Projets dont sont issues
trois opérations : Le Delage à Gennevilliers
(51300 m 2 ), Le C1 et Le C3 à Saint-Ouen
(18800 m 2 – 17000 m 2 ). Enfin, en régions,
le troisième lot de Lyon-Gerland (13400 m 2)
devrait être livré début 2007.
DÉPLOIEMENT RÉGIONAL
L’attractivité du territoire français n’est pas
limitée à l’Île-de-France. En régions,
le pôle Tertiaire poursuit son déploiement,
notamment en logistique (Fos-sur-Mer,
49900 m 2 ), mais également sur
28 Nexity – Rapport d’activité 2006
des opérations de moins de 10000 m 2
(Aix, Nantes ou encore Limonest près de
Lyon). Ce type d’offre devrait se développer
dans les années à venir en tirant profit
du maillage territorial de Nexity sur
l’ensemble du territoire.
La répartition du portefeuille d’opérations
reste cependant majoritairement située
en Île-de-France (88%). Le carnet de
commandes progresse en valeur de 16,4%
pour atteindre 588 millions d’euros.
DIVERSIFICATION DES ACTIVITÉS :
L’année 2006 est surtout marquée par
les premiers résultats de l’élargissement
des activités du pôle Tertiaire.
Outre Nexity-Entreprises, spécialisé dans
les bureaux, et Nexity-Geprim, dans la
logistique, Nexity-Commerces et Nexity-
Investissement ont déjà réalisé des avancées
significatives. Pour Nexity-Investissement,
la première opération de sale and lease
back a été engagée en partenariat avec
Ixis Capital Partners. Nexity-Commerces
a également été candidat sur de nombreuses
consultations qui devraient lui permettre
de devenir un acteur significatif
des centres commerciaux.
123
157
CHIFFRE D’AFFAIRES
FRANCE
(en millions d’euros)
283
2004 2005 2006
13
17
2004 2005 2006
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL
FRANCE
(en millions d’euros)
336
millions d’euros
de chiffre d’affaires
168700 m 2
pris en commande
Carnet de commandes de
588
millions d’euros
106
collaborateurs
en France
28
388
505
588
2004 2005 2006
CARNET DE COMMANDES HT
Y COMPRIS INTERNATIONAL
(en millions d’euros)

EXEMPLES DE RÉALISATIONS
MONTÉLIMAR
Plate-forme logistique située sur
la ZAC des Portes-de-Provence.
L’ensemble de 61500 m 2
se compose de deux bâtiments
divisibles de 36000 m 2
et 25500 m 2 destinés
à des activités industrielles
et de logistique sur
un terrain de 14 hectares.
Le premier bâtiment a été livré
en octobre dernier et
partiellement loué à Easydis.
ARCUEIL
L’immeuble d’Arcueil (94),
construit pour le compte
de Morgan Stanley, abritera
15000 m 2 de bureaux
ainsi que des parkings.
Il sera intégralement
loué à France Télécom.
La livraison est fixée
pour septembre 2007.
SAINT-OUEN
Dans le cadre d’une opération
d’aménagement menée
par Nexity-Villes & Projets
à Saint-Ouen (93), Nexity-
Entreprises s’est vu confier
la réalisation d’un immeuble
neuf, Le C3, de 17000 m 2 .
Il sera consacré à des activités
de bureaux, services
et parkings.
Cet immeuble – qui a été
vendu à HECF France, fonds
immobilier du groupe Hines
International – fera l’objet
d’une prise à bail par Alstom
d’ici fin 2008.

Chantier de l’immeuble Loi 15, Bruxelles.
4 filiales
Belgique, Espagne, Italie,
Portugal
54
millions d’euros de chiffre
d’affaires à l’international
36
collaborateurs
30 Nexity – Rapport d’activité 2006
UNE ACTIVITÉ ORIENTÉE
SUR LE TERTIAIRE
Avec 54 millions d’euros en 2006, le chiffre
d’affaires du pôle International progresse
de 29,5% (hors Eurobarajas). L’activité
est jusqu’à présent principalement orientée
sur le tertiaire. En Italie, sur l’opération
logistique de Biandrate (66700 m 2 ),
la première tranche a été livrée,
la deuxième tranche est en cours de
réalisation. À Bruxelles, Nexity-Belgium
confirme son savoir-faire, notamment
en matière de rénovation lourde, avec
la restructuration de l’immeuble Loi 15
(17200 m 2 ) à l’entrée du quartier Léopold.
Nexity-España gère les travaux
d’aménagement de Pegaso Park
(460000 m 2 ), à Madrid, sur lequel
une première opération de 20000 m 2
a été conclue.
Comment
devenir
un acteur
européen ?
UN DÉPLOIEMENT
VERS LES MÉTIERS PORTEURS
Dans le cadre d’un développement
maîtrisé, Nexity a fortement intensifié
son déploiement sur l’ensemble
de ses implantations à l’international
et en choisissant les secteurs d’activité
les plus porteurs.
Au Portugal, des projets de centres
commerciaux sont en cours d’étude.
En Espagne et en Italie, l’activité est
poussée par le tertiaire. En Belgique,
une première opération de logements
sera lancée en 2007. Nexity va également
développer une activité de promotion
de logements en Pologne et en Tchéquie.
À l’horizon 2010, les activités réalisées
hors de France devraient peser 10%
du résultat opérationnel et faire de Nexity
un acteur du marché européen.

INTERNATIONAL
NEXITY-BELGIUM NEXITY-ESPAÑA NEXITY-ITALIA NEXITY-PORTUGAL
« L’international est
un relais de croissance »
LAURENT DIOT DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ À L’INTERNATIONAL
Nexity à l’international est aujourd’hui présent en Belgique,
en Espagne, en Italie et au Portugal.
« 2006 a été une année de renouvellement du carnet
d’affaires, avec des prises de position foncières et un
redéploiement commercial », résume Laurent Diot,
Directeur général délégué à l’international. En 2006, le
Groupe a livré ses premières opérations en Belgique
(un hôtel quatre étoiles Radisson et un immeuble de
bureaux, au cœur du quartier européen de Bruxelles)
ainsi que la première tranche de la plate-forme logisti-
que de Biandrate dans le Piémont, en Italie. Deux autres
grands chantiers de restructuration se sont poursuivis à
Bruxelles. En Italie, Nexity a pris position sur un foncier
en périphérie de Milan, pour une opération de bureaux
de 32200 m 2 à développer.
Priorité à la rentabilité
Nexity à l’International a choisi de développer son acti-
vité sur des marchés immobiliers « matures et porteurs »,
complémentaires du marché parisien. « Il faut savoir
s’adapter et jouer les variations de cycles entre chaque
pays. » Le promoteur, qui bénéficie d’une réelle crédibi-
lité auprès des investisseurs internationaux, privilégie
la rentabilité. Une préoccupation qui l’amène à
réorienter son activité au Portugal sur la logistique et
les centres commerciaux et, en Espagne, à privilégier
aujourd’hui des opérations en périphérie de Madrid et
de Barcelone (où une opération de business park est en
cours de développement).
SESTO
SAN GIOVANNI
L’Edison Business
Center, situé à
Sesto San Giovanni,
commune limitrophe
de Milan (Italie),
se compose de
trois immeubles de
bureaux de 10 étages,
soit au total
32200 m 2.
De nouvelles ambitions sur le marché
du logement
Après s’être développé essentiellement sur les marchés
tertiaires, Nexity à l’international se déploie également
aujourd’hui sur le logement. Une première opération à
Ixelles, dans Bruxelles-Capitale, va bientôt être lancée. Les
nouvelles filiales en création en 2007 – l’une en Pologne,
l’autre en République tchèque – sont toutes deux à
dominante résidentielle. Deux marchés en fort dévelop-
pement, que Nexity à l’international approche avec
« pragmatisme ». À la différence du modèle de dévelop-
pement retenu pour les précédentes implantations,
Nexity à l’International n’exclut pas de procéder à une
croissance externe pour « accélérer l’acquisition de l’effet
d’expérience ». « Nous nous appuyons aussi sur des partena-
riats avec des promoteurs locaux pour asseoir notre développe-
ment. L’idée est de gagner du temps et du volume », explique
Laurent Diot. Sur ces nouveaux marchés résidentiels,
Nexity à l’international cible le « mass market ». Le Groupe
s’aidera du savoir-faire en marketing des équipes du pôle
Logement pour définir des « logements compacts en termes
de taille et de prix ». Les échanges d’informations avec les
autres filiales du pôle Tertiaire sont également nombreux.
Toutes les filiales sont mises à contribution. Nexity à l’in-
ternational étudie aussi avec Nexity-Villes & Projets « des
sujets potentiels de développement en Belgique et en Pologne
dans le cadre des opérations de renouvellement urbain ».
■ Propos recueillis par Anne Peyret,
La Lettre de la Pierre
BIANDRATE
Le nouveau parc
d’activité logistique
à Biandrate, à Novara
(Piémont) en Italie,
est constitué
de deux bâtiments
(66700 m 2 )
permettant
11 divisons possibles
(5000 à 6000 m 2
chacune).

L’ACTION NEXITY
Nouvelle année
de croissance rentable
32 Nexity – Rapport d’activité 2006
RÉPARTITION DU CAPITAL :
Au 31 décembre 2006, le capital
de Nexity s’élevait à 161692835 euros,
composé de 32338567 actions
d’un nominal de 5 euros chacune.
ÉVOLUTION DU COURS DE L’ACTION NEXITY (en euros)
60
50
40
30
20
10
Oct. Déc. Fév. Avr. Juin Août Oct. Déc. Fév. Avr. Juin Août Oct. Déc.
2004 2005 2006
TABLEAU DE BORD DE L’ACTIONNAIRE
Flottant
72%
POURCENTAGE DU CAPITAL
(au 31 décembre 2006)
Dirigeants
et salariés
18,8%
Caisse des Dépôts
9,2%
54,90€
2004 2005 2006
Nombre de titres au 31 décembre 29858998 29 858998 32 338567
Cours le plus haut 27,00 € 46,00 € 60,30 €
Cours le plus bas 17,55 € 24,11 € 37,50 €
Cours au 31 décembre 26,38 € 43,00 € 54,90 €
Dividende par action 1,00 € 1,60 € 1,90 €
Résultat par action 3,03 € 5,08 € 5,29 €
Capitalisation au 31 décembre 788 M€ 1284 M€ 1775 M€

DONNÉES CONSOLIDÉES
DONNÉES CONSOLIDÉES SUR TROIS ANS
(en millions d’euros) 2004 2005 2006
RÉSULTAT
Chiffre d'affaires 1363 1578 1855
Résultat opérationnel 154 252 266
Marge opérationelle (1) 11,30% 14,40% 14,30%
Résultat net 87 165 173
Résultat net courant part du Groupe (1) 81 128 170
Résultat net publié part du Groupe 81 152 170
BILAN
Actif immobilisé 366 351 513
Actif net circulant 97 303 421
Total actif 462 654 934
Capitaux propres 294 424 609
Provisions 61 60 59
Endettement net 107 170 266
Total passif 462 654 934
Ratio d'endettement net 36% 40% 44%
RÉSULTAT PAR ACTION
Nombre de titres moyen en circulation 26649945 29858798 32172480
Résultat net courant par action (1) 3,03 4,30 5,29
Résultat net publié par action 3,03 5,08 5,29
(1) Hors résultat de l'opération Eurobarajas en 2005.
Nexity – Rapport d’activité 2006
33

GOUVERNANCE
Indépendance et compétences
34 Nexity – Rapport d’activité 2006
Conseil
d’administration
(par ordre alphabétique)
Jacques Brion
François Couchou-Meillot
Anne-Marie de Chalambert
Christian de Labriffe
Hervé Denize
Alain Dinin
Xavier Larnaudie Eiffel
(Caisse des Dépôts)
Pascal Oddo
Stéphane Richard
Miguel Sieler
Antoine Zacharias
Administrateur représentant
les actionnaires salariés
Martine Carette
Représentants du Comité d’entreprise
Stanislas Augem
Ida Dael
Censeurs
Jean-Louis Charon
Robert Daussun
Comités
Comité des comptes
Pascal Oddo – Président
François Couchou-Meillot
Miguel Sieler
Comité des rémunérations
Stéphane Richard – Président
Jacques Brion
Christan de Labriffe
Comité d’investissement
Alain Dinin – Président
Anne-Marie de Chalambert
Robert Daussun
Hervé Denize
Stéphane Richard
Antoine Zacharias
Composition des organes de gouvernance au 31/12/2006.

Comité exécutif
Alain Dinin
Président-Directeur général
Hervé Denize
Administrateur et Directeur
général délégué
Martine Carette
Directeur des Ressources
Humaines
Bruno Corinti
Directeur général
de Nexity-Logement
Laurent Diot
Directeur général délégué
à l’International
Anne Lalou
Directeur général
de Nexity-Franchises
Jean-Luc Poidevin
Directeur général délégué
au Logement
Philippe Rigal
Directeur général
de Nexity-Saggel
Catherine Stephanoff
Directeur juridique
Daniel Valoatto
Directeur général délégué
à l’Immobilier Tertiaire
Jean-Éric Vimont
Directeur général adjoint
Finances et
Développement
(absent sur la photo)
Nexity – Rapport d’activité 2006
35

Contacts :
Direction de la communication
directiondelacommunication@nexity.fr
Relation Investisseurs
investorrelations@nexity.fr
Tél. : +33 (0)1 71 12 12 12
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Conception/rédaction :
Crédits photo : photothèque Nexity, Philippe Stroppa, Marc Detiffe (page 30),
Agence de Lions-Sur-Mer/Guy Hoquet l'Immobilier (page 24), Lionel Barbe (page 24).

1, terrasse Bellini
TSA 48200
La Défense 11
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