Téléchargez le Rapport annuel 2008 - Nexity

COLLECTIVITÉS – INVESTISSEMENTS – LOGEMENT – TERTIAIRE – DISTRIBUTION – SERVICES – COLLECTIVITÉS – INVESTISSEMENTS – LOGEMENT – TERTIAIRE – DISTRIBUTION – SERVICES
PERSPECTIVES
ET RÉALITÉS
DÉTERMINATION ET SÉRÉNITÉ
POUR 2009
UN MODÈLE ÉCONOMIQUE
ADAPTABLE ET RÉSISTANT
DES RÉPONSES
À NOS CLIENTS
Publié le 12 mai 2009

TRAJECTOIRE
D’UN ACTEUR
INTÉGRÉ
Depuis l’origine, Nexity s’est construit
sur la diversification de son activité.
Nexity développe l’ensemble des
métiers de l’immobilier, comme autant
de réponses à chaque client.
2007
ALLIANCE AVEC
LE GROUPE CAISSE
D’EPARGNE
INTÉGRATION DE
LAMY ET KEOPS
2008
NEXITY RÉSISTE
À LA CRISE
• Taux de marge
opérationnelle de 9,2 %.
• Flux de trésorerie
générés par les activités
opérationnelles de
307 millions d’euros.
• Cession de la
participation financière
dans le Crédit Foncier de
France pour 539,6 millions
d’euros (février 2009).
2004
INTRODUCTION
DE NEXITY
EN BOURSE
ACQUISITION DE SAGGEL
2006
ACQUISITION DE
CENTURY 21 FRANCE
ET GUY HOQUET
L’IMMOBILIER
CRÉATION DE
NEXITY-VILLES & PROJETS
ACQUISITION DE GEPRIM
(spécialiste de la logistique)
2001
2000
CRÉATION DE NEXITY
Sortie de Vivendi par LBO. Création de Nexity en juin.
NAISSANCE DU
GROUPE
GEORGE V
En diversifiant son
activité dans le
logement, Férinel
installe son siège
social à Paris et
est rebaptisé
Groupe George V.
1989
1996
GEORGE V REJOINT VIVENDI
Le groupe George V est apporté à la
Compagnie Générale d’Immobilier et de
Services (pôle immobilier de Vivendi).
1979
FERRET SAVINEL DEVIENT FÉRINEL
Bernard Arnault donne à l’entreprise de promotion
immobilière Ferret Savinel le nom de Férinel,
spécialiste de la promotion immobilière de loisirs.

SOMMAIRE
RAPPORT ANNUEL 2008
P. 4
STRATÉGIE
Détermination
et sérénité
pour 2009
Nos choix stratégiques
sont pertinents.
P. 6
ÉCLAIRAGE
Un modèle
économique
adaptable
et résistant
Le modèle diversifié
de Nexity lui permet
de mieux résister aux
évolutions de cycles.
P. 8
CHIFFRES CLÉS
2008 : solidité
financière
et visibilité
Une structure
financière saine.
Les moyens de
notre développement.
P. 10
ANALYSE
Des réponses
à nos clients
Nexity accompagne
les particuliers et les
entreprises dans toutes
les étapes de leur projet
immobilier, ainsi que les
collectivités locales dans
leurs problématiques de
développement urbain.
P. 11
ANALYSE
Pourquoi la France
est-elle un pays
à part
L’immobilier français
repose sur des
fondamentaux solides.
P. 12
L’IMMOBILIER
AU CŒUR DE
L’ACTUALITÉ
Les faits marquants
Atterrissage brutal.
Plan de relance
de l’État.
VILLAGE BACALAN
BORDEAUX (33)
SALLE DES MARCHÉS
LA DÉFENSE (92)
ZAC SEGUIN RIVES DE SEINE
BOULOGNE-BILLANCOURT (92)
P. 14
PARTICULIERS
Logement
Repenser nos produits et
notre système de production.
Services
Accélérer la mutation.
Distribution
Renforcer nos positions
face à la concurrence.
P. 26
ENTREPRISES
Tertiaire
Profiter de la plus grande
sélectivité.
Investissements
Co-investir et développer
des synergies.
Services
Déployer une offre complète,
de la commercialisation
à la gestion de patrimoine.
P. 36
COLLECTIVITÉS
Nexity-Villes & Projets
Être une passerelle entre
le public et le privé.
P. 40
NEXITY ET LES
CAISSES
D’EPARGNE
Un partenariat
et des synergies
Les premières
synergies se
concrétisent sur
le terrain.
P. 42
ACTIONNAIRES
Principaux
éléments
d’analyse
L’action Nexity.
Données
consolidées.
Les participations
de Nexity.
Gouvernance
Qui fait quoi
Revue de
presse
Nexity mieux
compris par les
marchés.
www.nexity.fr 3

STRATÉGIE / ALAIN DININ
PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL
DÉTERMINATION
ALAIN DININ,
PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL
Sur les quatre dernières années, Nexity a franchi des
étapes décisives. Depuis notre introduction en Bourse en
2004, nous avons élargi et consolidé notre actionnariat.
Nous nous sommes diversifiés dans les activités de
4
Nous avons connu en 2008 l’un des chocs
les plus violents de l’histoire économique.
Personne ne peut nier cette conjoncture,
personne ne peut non plus prétendre avoir
anticipé, prévu et préparé ce choc. C’est vrai de
l’ensemble des gouvernants des pays développés,
c’est également vrai pour les responsables d’entreprise.
Si nous n’avons pas le pouvoir de changer le cours
des choses, nous avons en revanche le devoir d’en tenir
compte, de nous adapter, de prendre des mesures
immédiates pour y faire face, tout comme de poser
les éléments de notre développement de demain.
Ni optimistes ni pessimistes, nous essayons juste d’être
réalistes sur ce que doit être notre conduite dans cette
période très particulière.
L’analyse de notre récente actualité commande
la prudence, notre dynamique impose de savoir être
réactif dans une période où les occasions
ne manqueront pas. Nexity s’engage avec sérénité dans
l’année 2009, fort de ses atouts, solide sur ses bases
et surtout confiant dans son modèle économique.
En France, le secteur immobilier se porte plutôt mieux
que dans le reste de l’Europe, sans parler des États-Unis.
Face à la contraction du volume des ventes, l’ensemble
de la profession, qu’il s’agisse des activités de promotion
tertiaire ou résidentielle, a immédiatement réagi.
Les stocks sont bas, le marché français est sain, tout
comme le secteur bancaire qui le finance.
Pour Nexity, l’année qui vient de s’écouler démontre
la solidité de nos activités, avec une performance
supérieure à celle des marchés sur lesquels
nous opérons. Notre carnet de commandes témoigne
de cette résistance, il nous donne de la visibilité sur
les dix-sept prochains mois.
Notre situation financière est saine, et notre financement
est assuré.
Notre endettement est faible. Nous avons su prouver
notre réactivité en réagissant rapidement à la dégradation
de notre environnement.
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL
(EN % DU CHIFFRE D’AFFAIRES)
(AU 31 DÉCEMBRE 2008)
9,2 %
Nos choix stratégiques, en particulier dans les services,
se révèlent être pertinents dans cette conjoncture.
Au-delà, l’immobilier dans son ensemble a été reconnu
comme un secteur vital pour l’économie, et la société
dans son ensemble. Les pouvoirs politiques en ont pris
la pleine mesure et ont pris les décisions nécessaires.
Pour l’année à venir, nous savons que la situation reste
difficile, mais encore une fois, nos marchés sont sains,
porteurs, et sont soutenus tant par les mesures
gouvernementales que par la baisse des taux d’intérêt.
Nous disposons des capacités financières pour saisir
les opportunités, mais nous saurons les appréhender avec
calme et mesure.
Forts de notre cohérence, prudents dans nos analyses,
vigoureux dans la conquête de nos parts de marché,
nous poursuivons notre développement dans la ligne
de notre trajectoire : un acteur immobilier intégré dans
la promotion et les services qui pense en avance et agit
dès aujourd’hui.
NEXITY Rapport annuel 2008

STRATÉGIE
ET SÉRÉNITÉ POUR 2009
services pour en devenir l’un des principaux acteurs. Nous nous sommes
attachés dans chacune de nos spécialités à nous adresser à une large gamme
de clients. Enfin, chaque métier de Nexity contribue à la rentabilité de
l’ensemble et est parfaitement complémentaire.
« PRUDENTS DANS
NOS ANALYSES,
VIGOUREUX DANS
LA CONQUÊTE,
NOUS POURSUIVONS
NOTRE DÉVELOPPEMENT. »
ALAIN DININ,
PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL
FINANCEMENT SÉCURISÉ
À MOYEN TERME
Sur les 636 millions d’euros d’endettement brut corporate
moyen terme à fin 2008, 90 % de cet encours arrive
à échéance en 2012 ou au-delà.
À fin 2008, Nexity dispose d’autorisations de crédit
corporate moyen terme pour un montant total de
816 millions d’euros.
Au 31 décembre 2008, le profil d’amortissement de la dette
corporate moyen terme est le suivant :
CONSTRUIRE LA
PERFORMANCE DE DEMAIN
Une situation de marché difficile à court terme, mais
des marchés fondamentalement sains et porteurs.
Des éléments d’environnement plus favorables (mesures
gouvernementales, baisse des taux).
Un business model adapté.
Une flexibilité financière permettant de saisir des
opportunités de marché.
PERSPECTIVES
PERSPECTIVES 2009
Logement : objectif de 10 % de parts de marché dans
un marché de la promotion résidentielle attendu
entre 65 000 et 70 000 unités (contre 79 400 unités
en 2008).
Tertiaire : réduction attendue du volume des prises
de commandes compensée par le niveau élevé
du backlog à fin 2008 (970 M€).
Chiffre d’affaires consolidé attendu en repli de moins
de 10 % par rapport à 2008.
Objectif de marge opérationnelle supérieure à 7 %.
Taux de distribution minimum de 35 % du résultat
net part du groupe.
PERSPECTIVES MOYEN TERME
Reprise du marché immobilier attendue pour 2010
après un point bas en 2009.
(en millions d’euros)
AMORTISSEMENT
% DE L’ENCOURS
TOTAL 2009 2010 2011 2012 > 2012
636 20 20 31 276 289
3 % 3 % 5 % 43 % 46 %
www.nexity.fr 5

ÉCLAIRAGE / HERVÉ DENIZE
DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ
UN MODÈLE ÉCONO
ET RÉSISTANT
HERVÉ DENIZE, DIRECTEUR
GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ
LE PLAN D’ADAPTATION À LA CRISE
ENGAGÉ DÈS LE SECOND SEMESTRE 2008
PORTE DÉJÀ SES FRUITS.
COMMENT AVEZ-VOUS RÉAGI À LA CRISE
HERVÉ DENIZE : Nous avions anticipé une
contraction du secteur immobilier. Ce que
nous n’avions pas prévu, c’est la rapidité
et l’ampleur de la dégradation. Nous
avons dès le mois de juin pris des mesures
énergiques d’adaptation de notre offre
commerciale et de notre outil
opérationnel. Et nous avons dû engager
un plan de sauvegarde de l’emploi
qui a concerné 190 personnes, dont une
soixantaine ont pu réorienter leur carrière
dans nos métiers de services.
CES MESURES SONT-ELLES
SUFFISANTES
HERVÉ DENIZE : Elles ont été prises
au bon moment. Avec le recul, il nous
semble que les mesures ont été
correctement calibrées et ne devraient pas
nécessiter d’ajustements majeurs en 2009.
Nous avons su, par notre réactivité,
démontrer que nous maîtrisions notre
besoin en fonds de roulement, qui a
baissé de 23 % (189 M€) en six mois et
s’élève à 633 M€ au 31 décembre 2008.
Nous avons su préserver le taux de marge
de l’ensemble des activités, et donc notre
rentabilité. C’est donc bien notre profil
de risque réparti sur six métiers différents
qui nous permet de résister aux variations
de cycle.
Non seulement, notre situation financière
est stable avec un gearing de 28 %,
mais en plus nous avons démontré
au cours de l’année que nous avons
réussi à autofinancer nos opérations
de croissance externe.
NOS MESURES D'ADAPTATION
L’adaptation de l’offre et
de la politique commerciale
pour chaque opération
de logement, en fonction
des spécificités locales.
Une baisse des effectifs du Groupe
sur l’exercice, sur la base de
diverses mesures (départs
non remplacés, fin de période
d’essai, absence de recours aux
intérimaires et CDD…) ainsi que
la mise en place d’un plan de
sauvegarde de l’emploi concernant
190 personnes dans les activités
de promotion.
Une réduction très forte des
lancements d’opérations de
logements : 90 lancements ont
eu lieu sur l’année, soit à peu
près la moitié des lancements
effectués en 2007.
La réduction de la taille
moyenne des tranches de chaque
programme de logements.
L’abandon de 110 opérations aux
rythmes de commercialisation
insuffisants, qui s’est traduit par
l’annulation de 247 réservations
au 4 e trimestre.
Le « gel » de 23 terrains,
placés en réserve foncière.
La renégociation des charges
foncières chaque fois que cela
est possible.
La fermeture ou le
regroupement régional
d’agences pour l’activité
de logement et de lotissement.
La fermeture de deux
implantations étrangères
(Portugal et République
Tchèque).
6
NEXITY Rapport annuel 2008

ÉCLAIRAGE
MIQUE ADAPTABLE
AVEC UNE SITUATION
FINANCIÈRE SAINE, ET UN
CARNET DE COMMANDES
DE 3,1 MDS€, NEXITY A
UNE BONNE VISIBILITÉ
DE SON ACTIVITÉ.
NOS POINTS FORTS
LOGEMENT
Un carnet de commandes représentant 14 mois d’activité.
Une offre commerciale diversifiée, adaptée aux
dispositifs de relance gouvernementaux (entrée-milieu
de gamme).
Une base de clientèle diversifiée (en 2008 : 32 %
d’accédants, 33 % d’investisseurs particuliers et 35 %
d’investisseurs institutionnels, y compris les opérateurs
sociaux).
TERTIAIRE
Un chiffre d’affaires et une marge sécurisés par le
carnet de commandes (970 M€ au 31 décembre 2008).
Un profil de risque limité en France et à l’étranger.
SERVICES ET DISTRIBUTION
Services : un cash-flow récurrent (attrition annuelle
de moins de 5 % du portefeuille de contrats dans
l’administration de biens), un programme d’amélioration
de la profitabilité bien engagé.
Iselection : une force de vente dédiée à l’investissement
locatif et ancrée dans le réseau des Caisses d’Épargne.
Franchises : une structure de coûts fixes limités
(franchiseur).
STRUCTURE FINANCIÈRE
Pas d’échéance de remboursement significative avant 2012.
Des covenants bancaires amplement satisfaits.
Un gearing faible (28 %), avant même la cession
en numéraire de la participation dans le Crédit Foncier
de France.
UN ACTEUR INTÉGRÉ
3 clients
Collectivités Entreprises Particuliers
6 métiers complémentaires pour les servir
Ensemblier
urbain
Tertiaire
Investissements
Services immobiliers
Logement
Distribution
Services immobiliers
www.nexity.fr 7

ANALYSE / LAURENT DIOT
DIRECTEUR FINANCIER
2008 : SOLIDITÉ
LAURENT DIOT,
DIRECTEUR FINANCIER
Avec une marge opérationnelle de 9,2 % en
2008, le Groupe a fait preuve de sa capacité de
résistance dans un marché immobilier en forte
baisse. Ce niveau de marge opérationnelle
se décompose en 9,8 % pour le pôle Logement,
11,6 % pour le pôle Tertiaire et 5,8 % pour
le pôle Services et Distribution. En dépit
du retournement du marché en 2008 et d’un
contexte économique en forte dégradation,
notre objectif pour 2009 est d’atteindre un
niveau de marge opérationnelle supérieure
à 7 %. En réagissant fortement et
rapidement, le Groupe a par ailleurs montré
qu’il savait maîtriser la progression
de son besoin en fonds de roulement (BFR).
La réduction du BFR enregistrée sur
LA RÉPARTITION DU CAPITAL (au 31 décembre 2008)
52 981 543 actions
5,1 %
5,6 %
11,6 %
38,2 %
39,5 %
Generali France
Assurances
Caisse des Dépôts
et Consignations
Management
et salariés
Flottant
CNCE
CARNET DE
COMMANDES
(en millions d’euros)
RÉSULTAT
OPÉRATIONNEL
(en millions d’euros)
3 000
3 400
3 100
266
330
246
2006 2007 2008
Le carnet de commandes assure 17 mois de l’activité
de promotion. Dans ce total, les commandes logement
représentent 14 mois d’activité et les commandes
tertiaires assurent 2,8 ans de chiffre d’affaires tertiaire.
2006 2007 2008
Le résultat opérationnel s’élève à 246 millions
d’euros, en recul de 26 % par rapport à 2007.
La marge opérationnelle s’établit à 9,2 %.
CHIFFRE D’AFFAI
LE CHIFFRE D’AFFAIRES enregistré par le Groupe Nexity s’établit en 2008 à 2 683 millions d’euros. Ce chiffre s’inscrit en
progression de 4 % par rapport au chiffre d’affaires pro forma 2007, intégrant les apports des Caisses d’Epargne dès le 1 er janvier 2007 (1) .
Par rapport au chiffre d’affaires publié 2007, qui n’intègre ces apports qu’à partir du 1 er juillet 2007, le chiffre d’affaires progresse de 12 %.
(1) Le chiffre d’affaires pro forma 2007 est calculé en simulant au 1 er janvier 2007 l’effet des apports d’activités réalisés en juillet 2007 par le Groupe Caisse d’Epargne.
8 NEXITY Rapport annuel 2008

CHIFFRES CLÉS
FINANCIÈRE ET VISIBILITÉ
l’exercice contribue ainsi pour près de la moitié aux
307 millions d’euros de flux de trésorerie générés en
2008 par les activités opérationnelles. Enfin, le bilan
consolidé à fin 2008 montre que le Groupe n’avait pas
besoin de procéder à l’arbitrage de sa participation
dans le Crédit Foncier de France (CFF) pour présenter
une structure financière très saine, avec un ratio
d’endettement inférieur à 30 %, et pour respecter
amplement les ratios financiers (covenants) de ses
concours bancaires. Outre ses ressources de trésorerie,
renforcées en février 2009 par l’encaissement de près
de 540 millions d’euros provenant de la cession des
titres du CFF, le Groupe bénéficie d’un endettement
sécurisé à moyen terme : près de 90 % des
636 millions d’endettement brut corporate moyen terme
ne sont pas remboursables avant 2012 et au-delà.
RÉPARTITION DU CHIFFRE
D’AFFAIRES CONSOLIDÉ
ENDETTEMENT NET
(en millions d’euros)
2006 2007 2008
CAPITAUX PROPRES
609 2 109 2 024
13 %
Tertiaire
21 %
Services et
Distribution
66%
Logement
ENDETTEMENT NET
ENDETTEMENT NET /
CAPITAUX PROPRES
266 561 563
44 % 27 % 28 %
En prenant en compte le produit de cession de la
participation dans le CFF, le ratio d’endettement du Groupe
aurait été de 1 % au 31 décembre 2008. Le Groupe entend
allouer les 539,6 millions d’euros reçus de cette cession
pour 25 % à son désendettement et le solde au financement
de son développement et de ses activités.
RÉSULTAT NET
PART DU GROUPE
(en millions d’euros)
DIVIDENDE
PAR ACTION
(en euros)
170
256
177
1,9
2
1,5*
2006 2007 (1) 2008 (2)
Pro forma
Le résultat net part du Groupe hors dépréciation Eurosic
et déconsolidation du CFF s’élève à 177 millions d’euros.
(1) Hors dépréciation Eurosic.
(2) Hors dépréciation Eurosic et déconsolidation du CFF.
2006 2007 2008
* Proposé à l’Assemblée générale du 13 mai 2009, soit
environ 45 % du résultat net part du Groupe par action
hors dépréciation Eurosic et déconsolidation du CFF.
RES 2008 : 2 683
(en millions d’euros)
CHIFFRE D’AFFAIRES 2007 : 2 395
CHIFFRE D’AFFAIRES 2006 : 1 855
www.nexity.fr
9

MÉTIERS
DES RÉPONSES À NOS CLIENTS
GRÂCE À LA COMPLÉMENTARITÉ DE SES MÉTIERS, NEXITY ACCOMPAGNE LES
PARTICULIERS ET LES ENTREPRISES DANS TOUTES LES ÉTAPES DE LEUR PROJET
IMMOBILIER, AINSI QUE LES COLLECTIVITÉS LOCALES DANS LEURS PROBLÉMATIQUES
DE DÉVELOPPEMENT URBAIN.
BESOIN DE
LOUER UN BIEN – TROUVER UN BIEN EN LOCATION
NEXITY PROPOSE
Immobilier appartenant à des particuliers ou des institutionnels
PARTICULIERS
ACHETER UN LOGEMENT POUR Y HABITER
INVESTIR
TROUVER SON FINANCEMENT
FAIRE GÉRER SON BIEN
Dans le neuf et dans l’ancien : appartements, maisons individuelles, maisons
de ville, terrains à bâtir, résidences pour séniors
Appartements neufs (dispositifs Scellier-Carrez, Robien, Borloo, LMNP),
résidences gérées, résidences séniors...
Montage de prêt auprès de partenaires bancaires (taux, assurances, durée,
garantie, mensualités…)
Syndic de copropriété : assurer le bon fonctionnement des installations et
équipements collectifs, veiller à l'entretien des parties communes, accompagner
les projets des copropriétaires
Gestion locative, garantie de loyers et de charges impayés
ÊTRE ACCOMPAGNÉ DANS SES DÉMARCHES
REVENDRE SON BIEN
Assurances, services à la personne, services pour l’habitat
Réseaux d’agences immobilières
BESOIN DE
NEXITY PROPOSE
ENTREPRISES
ET INVESTISSEURS
FAIRE CONSTRUIRE
RÉHABILITER SON IMMEUBLE
FINANCER SON PROJET
GÉRER SES BUREAUX
VENDRE – LOUER
Immeubles de grande hauteur, bureaux neufs, parcs logistiques,
parcs d’entreprises, hôtels
Rénovation, restructuration d’immeuble
Financements spécialisés, crédit-bail (partenariat industriel avec le Groupe Caisse
d’Epargne)
Solutions de property management pour les actifs tertiaires, activités, logistiques
et commerces
Expertise métiers : réglementation, environnement, techniques, achats,
assurances, marketing et e-solutions
Commercialisation et conseil en stratégie commerciale
INVESTIR
Constitution de tours de table d’investisseurs, gestion d’actifs immobiliers pour
compte propre ou pour compte de tiers, sale and lease back, SCPI et OPCI,
foncière
COLLECTIVITÉS
LOCALES
BESOIN DE
CONCEVOIR LA VILLE
CONSTRUIRE LA VILLE
FINANCER
NEXITY PROPOSE
Réalisation de quartiers mixtes associant bureaux, logements et équipements
publics
Compétences associées de concepteur, de coordinateur, d’intégrateur
et de producteur
Financements spécialisés, partenariat public-privé avec le Groupe Caisse d’Epargne
10
NEXITY Rapport annuel 2008

ANALYSE
IMMOBILIER
POURQUOI LA FRANCE EST-ELLE
UN PAYS À PART
L’IMMOBILIER FRANÇAIS REPOSE SUR DES FONDAMENTAUX SOLIDES ET POURRAIT
S’ENGAGER DANS LA REPRISE AVANT LES AUTRES PAYS.
1. PAS DE BAISSE MASSIVE DES PRIX
base 100 au
1 er trimestre
1996
300
250
200
150
Évolution des prix des appartements neufs
100
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Indice France
(source Meedat
– prix au m 2
rebasé 100 au
1 er trimestre
1996)
Indice
Royaume-Uni
(source Halifax
– rebasé 100 au
1 er trimestre
1996)
La France n’a pas connu, en
2008, une baisse massive des prix
mais un réajustement, surtout
dans l’ancien qui devrait continuer
de baisser en 2009 (entre 6 % et
10 %). Les prix dans le neuf se
sont stabilisés. Aujourd’hui, en
France, il faut en moyenne 3,6 ans
de revenus pour acquérir un
logement, contre 5 ans au
Royaume-Uni.
(source Century 21)
2. PAS DE CRISE DE STOCKS
en nombre
de logements
1 000 000
800 000
600 000
400 000
200 000
0
1 405 1 534 1 327 2 396
2004
France (source Meedat)
Logements neufs achevés invendus (2004-2008)
2005
Espagne (source BBVA)
2006
2007
5 191
> 1 million
2008
Dès les premiers signes
de ralentissement des ventes
en France, l’ensemble des
promoteurs ont immédiatement
réduit leur production afin d’éviter
la constitution de stocks.
En décembre 2008, les stocks
de logements achevés en France
représentaient 5 % de l’offre
commerciale, soit 5 191 logements.
En France, le système de la vente
en état futur d’achèvement
permet aux promoteurs de gérer
des flux de commandes et non
pas des stocks de logements.
3. UN MODE DE FINANCEMENT PRUDENT
en millions de
livres sterling
16 000
12 000
8 000
4 000
0
France
(source Banque
de France)
Royaume-Uni
(source Bank
of England)
Production mensuelle de crédits immobiliers
20 000 16 000
2003 2004 2005 2006 2007 2008
en millions
d’euros
12 000
8 000
4 000
En France, les établissements
de crédit prêtent en fonction de la
capacité de remboursement du
client et non pas en fonction de la
valeur du bien immobilier acheté.
Cette prudence a permis de limiter
les défaillances des emprunteurs
et d’éviter l’explosion de saisies.
En France, le taux de défaut sur
crédits immobiliers représente 1,1 %
des encours au 30 juin 2008, et le
nombre de saisies s’élève à environ
15 000 par an. En comparaison,
les saisies immobilières ont atteint
40 000 unités au Royaume-Uni
(en hausse de 50 % par rapport
à 2007) et 750 000 aux Etats-Unis.
www.nexity.fr 11

Lancement du Grand Paris
Le Président de la République a lancé en janvier 2008
une consultation pour imaginer et concevoir l’avenir de la
région parisienne dans les trente ans à venir et en faire une
grande métropole du XXI e siècle, le Grand Paris. Dix cabinets
d’architectes et d’urbanistes ont été sélectionnés.
Rapport de la commission Attali
Décision 295 : promouvoir l’implication d’opérateurs privés
tant dans la construction que dans la gestion de logements
socialement mixtes. (janvier 2008)
Juin 2008 :
Nexity fait partie
de l’équipe de
Roland Castro.
Le Clos de l’Église – Toulouse (31)
Depuis 2006, Nexity a vendu 4 416 logements
à des bailleurs sociaux. En 2008, la part des réservations
auprès des bailleurs sociaux a augmenté de 35 %.
LE CHIFFRE
Taux moyen des crédits immobiliers des
particuliers (en %) au 4 e trimestre 2008
(hors assurance et coût des sûretés)
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2007 2008 2009
Sources : Banque de France, Crédit Logement, Observatoire
du financement des marchés résidentiels
Mars 2008 : Prix et crédits paralysent
le marché : « Dans le neuf, la baisse des
prix est quasi impossible, compte tenu
du renchérissement du foncier, de celui
de la main-d’œuvre, de l’explosion
du prix des matières premières, de la
multiplication des normes et, bien sûr
pour nous, de la nécessité de maintenir
nos marges. Par ailleurs, il y a
très peu de stock sur le marché. Un
ralentissement des prix dans l’ancien,
voire une baisse, est possible.
Elle sera inférieure à 10 % et sera due
essentiellement au resserrement des
conditions de crédits. Il suffit d’une
augmentation de mensualité de
50 euros pour que 2,5 millions de
ménages passent du statut d’acheteurs
potentiels à celui de “refusés
bancaires”. » Alain Dinin – Challenges
(13 mars 2008)
5,11 % Octobre 2008 : Nexity réagit
Belved’air – Villemomble (93)
Immobilier : atterrissage brutal
Pour l’ensemble de
l’année 2008, les ventes
des promoteurs
se sont élevées à près
de 79 400 unités, soit un
fort recul de 37,6 %
par rapport à 2007,
selon le communiqué du
ministère de l’Écologie,
de l’Énergie, du
Développement durable
et de l’Aménagement, en
date du 24 février 2009.
face à la crise en prenant des
mesures d’adaptation fortes.
« En 2007, 128 000 logements
neufs ont été commercialisés.
Cette année, nous devrions
redescendre à 75 000. Les
mises en chantier pourraient
être inférieures de 90 000
à celles de 2007. Nous avons
gelé 129 programmes de
construction en France, soit
un tiers de notre activité. »
Alain Dinin – Le Monde
(10 octobre 2008)
12
NEXITY Rapport annuel 2008

L’IMMOBILIER AU CŒUR DE L’ACTUALITÉ
Projet de loi sur
la mobilisation pour
le logement et la lutte
contre l’exclusion
La ministre du Logement,
Christine Boutin, a révélé son
plan d’actions destiné à
faciliter l’accès au logement.
Il prévoit notamment de faciliter
l’achat par les organismes HLM de
logements à des promoteurs privés en
VEFA (Vente en l’état futur
d’achèvement). Ce projet de loi est
complété en octobre par un
ensemble de mesures : lancement
d’un programme exceptionnel
d’acquisitions en VEFA de
30 000 logements, augmentation de
20 000 à 30 000 du nombre de
bénéficiaires du Pass-Foncier®,
extension du plafond des ressources
du prêt d’accession sociale (PAS) et
mobilisation des terrains de l’État
et de ses établissements publics.
Charte Nexity
PLAN DE RELANCE
DE L’ÉTAT POUR
SOUTENIR LE
LOGEMENT ET
L’EFFORT DE
CONSTRUCTION
Nicolas Sarkozy annonce en décembre
son plan de soutien au logement
à la suite de la chute de la construction
résidentielle en France. Le plan
prévoit notamment l’acquisition
de 70 000 biens immobiliers
« consacrés » au logement
intermédiaire (40 000 unités)
et social (30 000 unités).
Décembre 2008 : La SNI (Société Nationale
Immobilière) préréserve 422 logements auprès
de Nexity.
Février 2009 : Nexity s’associe avec la SNI
(Caisse des Dépôts et Consignations) pour le
développement et l’exploitation de logements
intermédiaires à travers une société foncière.
Ce partenariat repose sur la production et
l’exploitation de 800 logements locatifs
intermédiaires minimum par an pendant les
trois prochaines années.
Novembre 2005 : Nexity a publié une charte
de dix engagements pour favoriser l’accès au
logement. Le premier engagement consiste à
répondre aux objectifs de mixité sociale définis
par les élus locaux.
Le domaine des Prés-Hauts, Monéteau (89)
Lancement de la
maison à 15 euros
La « maison à 15 euros par jour »
(soit 450 euros par mois environ)
a été officiellement lancée
le 15 avril 2008 par la ministre
du Logement, Christine Boutin.
Le Hameau de Mathilde – Dax (33)
Juin 2008 : Nexity a été le premier promoteur
immobilier à mettre en œuvre le dispositif avec
son programme de Monéteau, dans l'Yonne.
Depuis, Nexity a développé de nouveaux
programmes immobiliers bénéficiant du
Pass-Foncier®, à Méru et Saint-Crépin-Ibouvilliers,
dans l'Oise, à Ceyzériat, dans l'Ain, à Saint-Priest,
dans le Rhône ou encore à Mers-les-Bains,
dans la Somme.
www.nexity.fr 13

LOGEMENT
LOGEMENT P. 14
SERVICES P. 18
DISTRIBUTION P. 22
CLIENTS PARTICULIERS
UNE FORTE BAISSE
DES VOLUMES
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009 e
Réservation des logements neufs
en France
Sources : Meedat, Nexity pour estimation 2009.
REDRESSEMENT
DE LA SOLVABILITÉ
Capacité d’achat
des ménages (€)
Taux d’intérêt
260 000 6%
250 000
240 000
4%
230 000
220 000
2%
210 000
200 000
0%
juin déc. juin déc. juin déc. juin déc. juin
2005 2006 2007 2008 2009 e
Sensibilité de la capacité d’achat des
ménages aux taux d’intérêt
Source : Crédit Logement.
14
NEXITY Rapport annuel 2008

ANALYSE DU MARCHÉ
« REPENSER NOS PRODUITS
ET NOTRE SYSTÈME DE
PRODUCTION »
Si l’année 2008 est
celle de l’entrée
dans la crise, ce
n’est pas au premier
semestre que
l’activité a subi un
violent décrochage.
Sur les six premiers
mois, l’activité
commerciale s’est
contractée de 19 %
en valeur, mais le chiffre d’affaires
a continué d’enregistrer une croissance
à deux chiffres (+ 16 %).
À la fin juillet, on pouvait considérer que
nous subissions les conséquences
du resserrement des conditions de crédit
et de la hausse des taux d’intérêt.
Mais, au retour de l’été, la crainte a succédé
au doute. Le marché s’est paralysé au
point que le volume de réservations
de l’ensemble de l’année va se placer
40 % en deçà de celui de 2007.
Un climat de défiance qui va s’accentuer.
Pour l’ensemble de l’année, la moitié
des réservataires de Nexity a annulé ses
commandes.
Pour autant, la majorité des clients ne
renonce pas à son projet d’achat, elle le
diffère faute de rencontrer des conditions
favorables. C’est ce que révèle l’étude sur
les intentions d’achat des Français réalisée
en janvier 2009, 38 % de ceux qui
annulent leur réservation de logement
PART DE MARCHÉ
9,2 %
C’est la part de marché
de Nexity en 2008.
chez Nexity ont l’intention d’acquérir
un bien immobilier dans les six prochains
mois. C’est dans ce contexte que nous
nous sommes efforcés d’adapter notre
offre pour répondre aux nouvelles
conditions de marché.
Nous avons également intensifié les ventes
en bloc, notamment aux bailleurs sociaux.
Une orientation initiée dès novembre 2005
par des engagements clairs sur le
développement de la vente de logements
neufs au secteur social en locatif
intermédiaire.
C’est dans cet esprit que nous avons
également mis en place un partenariat
avec la SNI (Société Nationale Immobilière,
filiale de la Caisse des Dépôts et
Consignations) afin de produire chaque
année 800 logements minimum.
Au-delà, l’un de nos principaux enjeux
est de réduire le poids des coûts de
construction, car, si nous savons produire
de façon plus efficace, nous construisons
malheureusement plus cher. Enfin, en
dix ans, les durées de construction sont
passées de quatorze à dix-huit mois sans
pour autant que la qualité pour le client
progresse.
Nous faisons donc face en réalité à un
triple enjeu : construire plus vite donc
moins cher compte tenu du poids de la
maîtrise d’ouvrage dans le prix de revient,
produire des logements plus performants
et améliorer la qualité des finitions et,
par conséquent, la relation client.
Il reste que le ralentissement brutal de la
production de logements conjugué à la
disparition des entreprises les plus fragiles
risque de peser sur la capacité à produire
des logements pour répondre à la demande
et combler le déficit de logements.
BRUNO CORINTI
PRÉSIDENT DE NEXITY-LOGEMENT
FONDAMENTAUX
DU MARCHÉ
Une demande
qui reste forte
La pression de la demande
reste forte et ne devrait pas
s’atténuer à l’avenir. Les
tendances démographiques
(la vitalité de la natalité,
la décohabitation,
l’évolution des modes de vie,
l’allongement de l’espérance
de vie) sont toujours
orientées à la hausse.
Un déficit structurel
du nombre de logements
Depuis plusieurs décennies,
la France ne construit
pas assez de logements.
Il faudrait construire au
minimum 500 000 logements
par an pendant dix ans pour
répondre à la demande et
contenir le déficit actuel.
Le recul de la construction
constaté en 2008 (368 609 –
source : Meedat) et celui
attendu en 2009 vont
fortement accentuer la
pénurie de logements déjà
existante. Le déficit pourrait
atteindre les 900 000 unités
dès la fin de l’année 2009.
Un retard à rattraper
La France demeure un des
pays où le taux d’accès à la
propriété (57 %) est le plus
faible d’Europe. En Espagne
ce taux s’élève à 88 %,
au Royaume-Uni à 71 % ou
encore aux Etats-Unis à 70 %.
Le président de la République
Nicolas Sarkozy et son
gouvernement ont pris en
compte l’importance de la
question du logement dans
un pays ou 80 % de la
population considère toujours
qu’il est difficile de trouver un
logement*.
* Sondage TNS-Sofres pour Nexity –
janvier 2009.
www.nexity.fr 15

CLIENTS PARTICULIERS / LOGEMENT
7307
LOGEMENTS NEUFS
ET
1754
TERRAINS À BÂTIR
RÉSERVÉS
Cœur de Seine – Gennevilliers (92)
Le Nouveau Monde – Saint-Priest (69)
1 782 millions
d’euros de chiffre d’affaires
(+ 2 % vs 2007)
SYNTHÈSE 2008
RÉAJUSTEMENT RAPIDE
L’
année 2008 a été marquée par
un très net ralentissement du
marché immobilier résidentiel à
compter du second semestre,
conséquence de la dégradation de la
conjoncture économique générale : poursuite
de la remontée des taux d’intérêt,
baisse du moral des ménages, restriction des
conditions d’accès au crédit.
C’est dans ce contexte difficile que Nexity
a enregistré 9 061 réservations de logements
neufs et lots de terrains à bâtir, soit un recul
(en volume) de 38 % par rapport à 2007.
Les réservations de logements neufs s’élèvent
à 7 307 unités, soit une diminution de
33 % par rapport à 2007. Cette baisse marquée
s’explique par la conjugaison de la
chute des réservations brutes (- 24 %) et la
forte progression des annulations (+ 29 %).
En valeur, les réservations de logements
s’établissent à 1 361 millions d’euros, en
recul de 38 %. Le prix moyen des logements
vendus, hors ventes en bloc aux institutionnels,
s’établit à 200 k€, en baisse de 4 % par
rapport au prix moyen relevé en 2007. Les
ventes réalisées auprès des acquéreurs accédants
et des investisseurs particuliers représentent
respectivement 32 % et 33 % du
total des ventes. Les réservations enregistrées
auprès des investisseurs institutionnels,
essentiellement des opérateurs
sociaux, connaissent une progression de
5 %, pour atteindre 2 519 lots. En 2008, ces
ventes représentent 35 % du total, contre
22 % en 2007.
Face à la forte dégradation du marché, le
Groupe a mis en place au cours de l’année
un plan d’adaptation en abandonnant 35
opérations déjà lancées commercialement.
En 2008, 90 programmes ont ainsi été
commercialisés, soit une baisse de près de
moitié par rapport à 2007. Le taux de précommercialisation
des opérations de logement
développées par Nexity au moment
du lancement des travaux s’élevait en
moyenne à 59 % en 2008. Le niveau des
stocks de lots achevés invendus se limitait
à 173 logements au 31 décembre 2008.
Espace Galilée – Franqueville-Saint-
Pierre (76)
Le Parc de la Tèse – La Ciotat (13)
16
NEXITY Rapport annuel 2008

Nos leviers
ADAPTER l’offre
aux nouvelles mesures
du Gouvernement et aux
nouveaux partenariats
mis en place
RÉDUIRE les coûts
de construction
POURSUIVRE
notre développement
vers les bailleurs sociaux
Comité de Direction pôle Logement
Bruno CORINTI, Président-directeur général
de Nexity-Logement
Jean-Philippe RUGGIERI, Directeur général délégué
de Nexity-Logement
Jean-Paul BELOT, Secrétaire général de Nexity-Logement
François BONNET, Directeur général adjoint de Nexity-Logement
www.nexity.fr
Philippe CHRISTEL, Directeur des régions
Philippe LIEFFROY, Directeur des régions
Frédérique MONICHON, Directeur de la région Île-de-France
Jean-Luc POIDEVIN, Directeur général délégué
du pôle Collectivités
17

SERVICES
LOGEMENT
P. 14
SERVICES P. 18
DISTRIBUTION P. 22
CLIENTS PARTICULIERS
FONDAMENTAUX
DU MARCHÉ
Un service de plus en
plus indispensable
Le copropriétaire est
aujourd’hui confronté à une
complexité croissante du fait
des différentes obligations
auxquelles il doit faire face :
mises aux normes, nouveaux
diagnostics, réglementations…
Il évolue dans un environnement
de plus en plus complexe.
La gestion d’un bien demande
aujourd’hui une multiplicité de
compétences techniques et
juridiques.
Le parc de logements en
copropriété représente
un peu plus d’un quart
du parc de logements
français
7,6 millions* de logements
sont en copropriété, soit
22 millions de personnes qui
vivent en copropriété. Ce parc
est en constante augmentation.
En effet, contrairement au parc
de maisons individuelles,
le parc collectif en copropriété
s’accroît non seulement par la
construction neuve mais aussi
par la mise en copropriété
d’immeubles détenus
précédemment par un
propriétaire unique, comme les
investisseurs institutionnels ou
les organismes de logement
social qui cèdent leurs
immeubles.
* D’après une étude réalisée par
l’Agence Nationale d’Information sur le
Logement (ANIL) en 2004.
60
MILLIONS D’EUROS
DE TRAVAUX
ENGAGÉS EN 2008
CONFIANCE DES MÉNAGES
(Solde des réponses en %)
CHIFFRE D’AFFAIRES TRIMESTRIEL
DU PÔLE SERVICES (en M€)
Un patrimoine à valoriser
Travaux « d’entretien »,
travaux « d’amélioration », ou
encore travaux « obligatoires
en vertu des lois et des
règlements », les travaux
sur les parties communes
sont nécessaires, voire
indispensables, pour assurer la
sécurité, la pérennité et la
valorisation de l’immeuble. Plus
de la moitié du parc existant
de logements a plus de 40 ans
aujourd’hui en France.
15
10
5
0
- 5
- 10
- 15
- 20
- 25
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Situation financière (évolution future)
Source : Insee.
140
120
100
80
60
40
20
0
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2007 2008
La récurrence des revenus du pôle Services n’est pas affectée par l’évolution
de la confiance des ménages.
18 NEXITY Rapport annuel 2008

ANALYSE DU MARCHÉ
« ACCÉLÉRER LA MUTATION »
Le secteur de l’administration
de biens
n’est pas sujet aux
cycles conjoncturels.
Pour le pôle Services
de Nexity, l’année
2008 a été une
année de stabilité en
termes de volume car
les revenus demeu -
rent récurrents, avec
un taux de renouvellement des mandats
à 96 %.
POURSUIVRE LA RÉORGANISATION
DE NOS ACTIVITÉS
Pour autant, les enjeux sont nombreux :
ceux de la professionnalisation et de la définition
du niveau de service adéquat. Le
métier d’administrateur de biens souffre
encore d’une mauvaise image, à la fois
parce que les clients sont très attentifs au
coût et à la qualité d’une prestation dont ils
perçoivent mal les contours, mais aussi
parce que l’atomisation de ce secteur induit
une qualité de service très inégale.
C’est bien là l’enjeu, relever notre rentabilité
et améliorer dans le même temps notre
qualité de service.
C’est dans ce contexte que le pôle Services
engage sa mutation pour adapter ses structures
et devenir le leader de l’administration
de biens pour les particuliers. Notre
organisation managériale est plus resserrée
et plus proche du réseau avec le renouvellement
complet de l’équipe de direction et
la création de sept directions régionales.
Cette nouvelle gouvernance permet de renforcer
notre efficacité. En parallèle, le pôle
Services a poursuivi la réorganisation des
activités par type de clientèle autour des
principales marques, Lamy, Saggel et
Richardière.
DEVENIR LA RÉFÉRENCE DU MARCHÉ
EN TERMES DE QUALITÉ DE SERVICE
L’homogénéisation de notre offre de services
passe par des systèmes d’information
uniques, garant d’une information homogène
auprès de nos clients, dans l’ensemble
de nos agences. Enfin, nous cherchons à
valoriser les collaborateurs, à la fois par des
formations, mais également par une meilleure
mise en perspective de nos métiers.
La qualité de nos prestations passe en effet,
aussi, par la réduction du turnover de nos
effectifs.
Notre objectif à terme est l’adoption progressive
de « process » métiers identiques
dans l’ensemble de nos réseaux pour offrir
un service identique. Nous mettons tout en
place pour devenir exemplaires en termes de
qualité de service tout en améliorant notre
rentabilité. Nous nous sommes fixés comme
objectif de porter la rentabilité opérationnelle
moyenne à un niveau minimum de
10 % dans les prochaines années, et de
devenir à terme la référence de l’administration
de biens en France.
ARNAUD BAZIRE
DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ
DU PÔLE SERVICES
437 millions 4 200
d’euros de chiffre d’affaires en 2008
collaborateurs
ACQUISITION DU CABINET PELLISSIER & RONZINO
Le 26 septembre 2008, Lamy a acquis l’intégralité du
capital du cabinet Pellissier & Ronzino. Cette opération
s’inscrit dans le projet d’entreprise : devenir l’acteur de
référence du marché de l’administration de biens (ADB)
en France. Elle permet à Lamy de s’implanter sur Grenoble,
agglomération située dans le top 10 des marchés d’ADB,
et d’y occuper dès à présent la position de leader du marché
de la gestion locative avec 4 900 lots et de numéro 2 de la
gestion de syndic avec 7 000 lots.
www.nexity.fr
19

CLIENTS PARTICULIERS / SERVICES
Agence Lamy de Vence (06)
63
AGENCES LAMY
EN ÎLE-DE-FRANCE
197
AGENCES LAMY
EN RÉGIONS
Immeuble géré par Saggel, rue du Laos – Paris 15 e
1 million
de logements gérés en
syndic et gestion locative
SYNTHÈSE 2008
STABILITÉ ET RÉCURRENCE
En 2008, l’activité du pôle Services
affiche une grande stabilité. Le
nombre de lots gérés en résidentiels
au 31 décembre 2008 est
constant sur un an avec plus d’1 million
de lots, dont 84 000 hors de France (essentiellement
en Allemagne, Belgique et
Pologne).
Nexity intervient sur le marché de l’administration
de biens avec sa filiale Lamy qui propose
l’ensemble des services immobiliers
(syndic, vente, location, gérance) à desti -
nation des clients particuliers (propriétaires
occupants ou investisseurs, locataires) partout
en France, mais également en Europe
avec Lamy International.
Les agences Lamy gèrent ainsi en copropriété
ou gérance, près de 850 000 logements et ont
réalisé 4 400 ventes de biens immobiliers
résidentiels et 25 700 locations en 2008.
20
Richardière complète ces activités avec la
gestion de patrimoines immobiliers familiaux.
En 2008, Richardière gère un patrimoine
de 8 000 lots en gestion locative et
16 000 lots en syndic de copropriété.
Lamy possède enfin une structure dédiée,
Lamy Résidences, leader du logement privé
pour étudiants qui exploite un réseau de
plus de 142 résidences représentant 15 000
lots sur toute la France. Lamy Résidences
participe également activement au développement
des résidences para-hôtelières
CITEA (40 implantations en France), en partenariat
avec Pierre & Vacances.
L’ensemble de ces activités, Lamy, Lamy
International, Lamy Résidences et Richardière,
s’appuie sur un réseau de 63 agences en Îlede-France
et 197 en régions.
Offres Lamy en vitrine
Une résidence étudiante gérée par
Lamy Résidences à Limoges (87)
NEXITY Rapport annuel 2008

Nos leviers
DEVENIR n° 1 de
l’administration de biens
pour les particuliers
(volume, rentabilité et
qualité)
LAMY : syndic,
gérance et transactions
aux particuliers
RICHARDIÈRE :
gestion des patrimoines
immobiliers familiaux
Comité de Direction pôle Services
Arnaud BAZIRE, Directeur général délégué du pôle Services
Philippe CALMON, Secrétaire général
Christophe MULLER, Directeur général de Lamy International
Valérie RAMOS-LE FOLL, Directrice des ressources humaines
Hervé TAHON, Directeur des systèmes d’information
www.nexity.fr 21

DISTRIBUTION
LOGEMENT
P. 14
SERVICES P. 18
DISTRIBUTION P. 22
CLIENTS PARTICULIERS
FONDAMENTAUX
DU MARCHÉ
Meilleure résistance
Face à un marché
très concurrentiel
et une conjonc ture plus
difficile, les agences qui
appartiennent à un réseau
résistent mieux que
les autres. En 2008,
l’activité des agences
du réseau de franchise
Nexity a connu un repli
des transactions de 15 %,
contre 20 % pour le marché.
Des délais de vente
plus réduits en agence
Dans un contexte qui
se détériore, les délais de
vente d’un bien immobilier
par un professionnel
sont inférieurs à ceux
des particuliers et affichent
une dégradation moins
importante. D’après
une étude de Century 21,
les délais de vente ont
augmenté en moyenne
de 9 jours entre 2007 et
2008 pour s’établir à 88 jours.
Comparativement, le délai
moyen de vente d’un
logement par un particulier
s’est allongé de 21 jours entre
2007 et 2008 pour atteindre
93 jours.
(Source : entreparticuliers.com)
LES AGENCES
CENTURY 21,
GUY HOQUET ET
KEOPS RÉSIDENTIEL
SONT PRÉSENTES SUR
990
COMMUNES
Accompagner
les clients dans
leur parcours
résidentiel
La fonction du
professionnel de l’immobilier
ne s’arrête pas à la signature
d’un compromis, d’une
réservation, d’un bail ou
d’un mandat. Son rôle doit
également se prolonger
dans l’accompagnement
du client dans la réussite
de son projet sur l’ensemble
de ses démarches.
Développer la capacité
à proposer plus de services
est un atout essentiel pour
les réseaux d’agences
immobilières aujourd’hui.
ÉVOLUTION DES VOLUMES
DE TRANSACTIONS (en %)
10
5
0
- 5
- 10
- 15
T1
T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2007 2008
Sources : Calculs FNAIM, Notaires, Century 21
ÉVOLUTION DES PRIX
(€ par m 2 , appartement)
3 200
3 100
3 000
2 900
2 800
2 700
T4 08 vs. T4 07 : – 8,4 %
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2005 2006 2007 2008
Prévision d’évolution des prix de
l’ancien en 2009 : – 6 % à – 10 %
Source : Century 21
22
NEXITY Rapport annuel 2008

ANALYSE DU MARCHÉ
« RENFORCER NOS POSITIONS FACE
À LA CONCURRENCE »
Nous avions fixé en
début d’année dernière
quatre priorités
: la vente de neuf
dans les agences
immobilières, le
sourcing foncier, le
développement de
l’administration de
biens et la revente.
Mais le choc brutal
qui a affecté le marché de la transaction
nous a obligés à revoir ces priorités et à
nous adapter.
DÉVELOPPER LE SERVICE
AUX CLIENTS
En période de retournement, il faut surtout
aider chacun des réseaux à défendre ses
positions en étant plus proche du client, en
faisant en sorte que chaque agence soit
mieux armée que ses concurrentes.
C’est le sens des services au financement
et à l’habitat, particulièrement utiles dans
la conjoncture actuelle, que nous avons
déployés sur l’ensemble du territoire.
Pour chaque agence immobilière, l’accompagnement
sur le financement est indispensable
dans une période où les conditions
du crédit peuvent ralentir ou empêcher la
vente. De même, l’accès à des conditions
tarifaires privilégiées pour les services à l’habitat,
s’ils ne permettent pas de déclencher
l’acte d’achat, encouragent un client dont le
pouvoir d’achat s’est fortement érodé au
cours des dernières années.
A l’heure où les difficultés de revente ralentissent
la demande des secondo-accédants,
la possibilité de faire appel à des réseaux
d’agences constitue un avantage compétitif
pour un groupe immobilier intégré comme
Nexity.
La parfaite connaissance de chaque zone de
chalandise, l’évolution probable des prix de
l’ancien, tout comme l’évaluation précise
du prix auquel la demande pourra s’exprimer
rapidement sont particulièrement
utiles, dans le contexte immobilier actuel.
ACCROÎTRE LES COMPLÉMENTARITÉS
Nous avons également conforté notre position
au capital d’Iselection, dont Nexity
détient désormais 80 %. Ce réseau bénéficie
d’accords exclusifs avec les Caisses régionales
des Caisses d’Epargne pour distribuer
des produits d’investissement locatif aux
clients de leurs agences bancaires.
Le choc conjoncturel que nous venons de
connaître affectera bien évidemment les
agences immobilières en réseau, mais dans
une moindre mesure que les agences indépendantes,
qui ne disposent ni de la masse
critique, ni de la solidité financière, ni
d’offres de services pour proposer l’accompagnement
de la démarche d’acquisition et
de location.
De ce point de vue, la proximité des agents
immobiliers, la qualité de leurs services et
leur professionnalisme, le relais qu’ils peuvent
assurer sur la vente de neuf constituent
un atout de taille pour Nexity.
ANNE LALOU
DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ
DU PÔLE DISTRIBUTION
115 millions 1 599
d’euros de chiffre d’affaires en 2008
agences franchisées en France
PRISE DE CONTRÔLE D’ISELECTION
Début 2008, Nexity a pris le contrôle de la société
Iselection, dont elle détenait 34 % à l’issue des opérations
d’apports d’actifs réalisées par le Groupe Caisse d’Epargne
en juillet 2007. Iselection choisit et commercialise des
produits immobiliers locatifs résidentiels. La société bénéficie
d’accords de distribution exclusifs avec le Groupe Caisse
d’Epargne, portant sur la distribution de produits locatifs
auprès de sa clientèle jusqu’en 2012. Plus de 60 conseillers
sont aujourd’hui établis dans les principales agences
régionales des Caisses d’Epargne. Iselection apporte un
nouveau canal de distribution pour les logements neufs
produits par Nexity.
www.nexity.fr 23

CLIENTS PARTICULIERS / DISTRIBUTION
917
AGENCES
CENTURY 21 FRANCE
632
AGENCES
GUY HOQUET
L’IMMOBILIER
50
AGENCES KEOPS
RÉSIDENTIEL
Agence Guy Hoquet l’Immobilier
de Paris 20 e (75)
Plus de
55 000
transactions
Enseigne drapeau d’une agence Century 21
SYNTHÈSE 2008
RÉSISTANCE DU RÉSEAU
DE DISTRIBUTION
Le pôle Distribution de Nexity
regroupe les réseaux Century 21
France, Guy Hoquet l’Immobilier
et Keops Résidentiel, qui représentent
respectivement 917, 632 et 50
agences ouvertes au 31 décembre 2008,
soit un total de 1 599 agences franchisées,
en léger recul par rapport à fin 2007 (1 642
agences).
En 2008, plus de 55 000 transactions ont
été conclues dans l’année par les agences.
L’activité des agences du réseau résiste
mieux que le marché, avec un repli des
transactions négociées de 15 % (hors Keops
Résidentiel) contre 20 % pour le marché.
Également rattaché au pôle Distribution,
Iselection a commercialisé 1 089 lots
durant l’année au titre de son activité de
vente de produits d’épargne immobilière
pour le compte de promoteurs tiers.
L’année 2008 a permis le déploiement
d’une offre unique de services à l’habitat
à destination des particuliers au travers de
la distribution des Guides Solutions Clés
Nexity. Ces outils permettent aux réseaux
d’agences de mieux accompagner le client
et de faciliter son parcours résidentiel. Les
Guides Solutions Clés Nexity couvrent quatre
univers de solutions : déménagement,
habitat (biens d’équipement, divers types
de travaux…), aide à domicile et assurance.
Ils sont édités en deux versions : « Réussir
votre déménagement et emménagement »
et « Bien vivre à domicile ». 44 200 guides
de l’édition de juillet ont été offerts en
2008.
Façade d’une agence Keops Résidentiel
Aménagement d’une agence
Century 21 France
24
NEXITY Rapport annuel 2008

Nos leviers
FAVORISER la vente
des logements neufs au
sein du réseau des Caisses
d’Epargne (Iselection)
DÉVELOPPER
la vente des logements
neufs dans les agences
immobilières (vente et
revente)
PROPOSER un
éventail de services à
l’habitat (accompagnement
du parcours résidentiel)
Comité de Direction pôle Distribution
Anne LALOU, Directeur général délégué du pôle Distribution
Frédéric AUGIER, Directeur général adjoint du pôle
Distribution
Philippe RAMET, Directeur général de Solutions Crédit
Laurent VIMONT, Président-directeur général de Century 21 France
Hervé BLÉRY, Conseiller du Président de Century 21 France
Guy HOQUET, Président-directeur général de Guy Hoquet
l’Immobilier
Hubert KOCH, Directeur général délégué de Guy Hoquet
l’Immobilier
www.nexity.fr 25

TERTIAIRE
TERTIAIRE
P. 26
INVESTISSEMENTS P. 30
SERVICES P. 34
CLIENTS ENTREPRISES
Tour Granite pour la Société
Générale, 66 000 m 2 –
La Défense (92)
BLOCAGE DU MARCHÉ
DE L’INVESTISSEMENT
30 7 %
25
6 %
20
5 %
4 %
15
3 %
10
2 %
5
1 %
0
0 %
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Total investissement en France (en milliards d’euros)
OAT 10 ans (CNO–Tec 10) Taux “prime” bureaux QCA
Marché de l’investissement tertiaire
en France Sources : CBRE, Immostat.
ÉVOLUTION ANNUELLE DE LA
DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
En milliers de m 2 .
Source : Keops.
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
26
NEXITY Rapport annuel 2008

ANALYSE DU MARCHÉ
« PROFITER DE LA PLUS
GRANDE SÉLECTIVITÉ »
L’année 2008 aura
commencé dans
l’incertitude, elle
s’achève sur un
constat sévère.
Le montant des
investissements
s’est réduit de
moitié, de
nombreux projets
sont reportés.
La crise financière puis économique
a porté un coup brutal à l’immobilier
tertiaire. Pourtant, les grands utilisateurs
continuent d’alimenter le marché.
Plus de 2,3 millions de mètres carrés ont
été placés. La rationalisation est à l’œuvre.
Les investisseurs regardent de nouveau
l’immobilier tertiaire comme une valeur
refuge. La baisse des taux d’intérêt incite
à investir plutôt qu’à placer. L’immobilier
de bureaux neufs continue d’intéresser,
car une partie du parc n’est plus adaptée
aux besoins.
Nous assistons à un coup de frein qui
favorise les produits qualitatifs, le neuf
au détriment de l’ancien et sanctionne
durement les autres. Le changement
des conditions d’accès au financement
bancaire pour les investisseurs a gelé une
partie de la demande en raison du niveau
de fonds propres exigé, des marges
bancaires et des difficultés de syndication
pour les transactions importantes.
CHIFFRE D’AFFAIRES
344
millions d’euros
en 2008
La demande s’exprime désormais avec
une sélectivité accrue. Dans le cas des
utilisateurs, elle est a contrario le résultat
d’une stratégie, plus qu’une réaction
conjoncturelle. La pertinence des choix
immobiliers n’a pas été remise en cause
par la crise, c’est la raison pour laquelle
nous poursuivrons nos développements
vers cette clientèle.
En parallèle, et parce que la taille des
opérations se réduit, nous nous appuyons
désormais sur le maillage territorial des
différents métiers de Nexity pour nous
développer en régions.
Dans les Bouches-du-Rhône, par exemple,
cette collaboration a permis de concrétiser
de nouvelles opérations.
En Île-de-France, avec un taux de vacance
faible (5 %) et des loyers en léger recul
(- 1 %), le marché des bureaux reste stable.
Pour notre part, l’activité s’est concentrée
sur un nombre réduit d’opérations : les
opérations Granite (Tour Société Générale
à La Défense), Saint-Ouen C1 (Generali) et
Saint-Ouen C3 (Hines), Immeuble Marchés
(salle des marchés Société Générale
à La Défense) et Clichy 4 (Kanam)
représentent environ 71 % du chiffre
d’affaires. L’activité logistique subit, de son
côté, l’attentisme des investisseurs pour
des opérations dont le cycle de production
est plus court. À l’international, notre
chiffre d’affaires évolue positivement
grâce à l’avancement de deux opérations
en Espagne et en Italie.
Le chiffre d’affaires du pôle Tertiaire est
au global en léger retrait sur l’ensemble
de l’année 2008.
L’obsolescence du parc français, la qualité
technique de nos produits en termes
de maîtrise HQE, tout comme la parfaite
complémentarité avec l’activité
d’ensemblier urbain sont autant d’atouts
dans un environnement économique
très chahuté.
DANIEL VALOATTO
DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ
DU PÔLE TERTIAIRE
FONDAMENTAUX
DU MARCHÉ
Une offre de bureaux
qui reste faible
Contrairement aux années 1990,
il n’existe pas de surproduction
de bureaux neufs. L’offre neuve
est en adéquation avec la
capacité d’absorption des
différents marchés locaux. Les
marchés les plus recherchés,
comme le Quartier Central des
Affaires de Paris ou La Défense,
connaissent une demande
importante, notamment en
bureaux neufs ou restructurés.
Sur Paris, l’offre de bureaux
disponibles reste faible, avec
un taux de vacance en 2008
de 5,5 %, comparativement
à Londres (7,2 %), Munich (8,4 %),
ou encore Madrid (8,9 %).
La perspective d’une pénurie
d’offre de dernière génération
à partir de fin 2011 n’est pas
à exclure. (Sources : Keops,
CBRE, Atisreal, Immostat)
Attractivité de
l’immobilier tertiaire neuf
Les plus grands utilisateurs
continuent d’optimiser leurs
actifs immobiliers. Pour cela, ils
privilégient des immeubles neufs
de dernière génération, plus
rationnels et plus économiques
en termes d’exploitation et
d’utilisation. En 2008, la part des
investissements dans le neuf
représente 31 %, contre 21 %
en 2007. (Source : CBRE)
De nouvelles
opportunités
Les conséquences du Grenelle
de l’environnement pour la
construction et la rénovation de
bâtiments vont avoir un impact
important sur le renouvellement
du marché de l’immobilier
tertiaire, surtout si l’on tient
compte du fait que près de la
moitié du parc de bureaux
francilien est obsolète* selon
l’ORIE (Observatoire régional
de l’immobilier d’entreprise en
Île-de-France). La nouvelle
réglementation thermique,
qui sera effective en 2010 pour
le tertiaire, généralisera les
bâtiments basse consommation.
* Obsolète : déprécié et périmé par le seul
fait de l’évolution technique, et non par
l’usure. (Source : ORIE)
www.nexity.fr 27

CLIENTS ENTREPRISES / TERTIAIRE
SYNTHÈSE 2008
DÉVELOPPEMENT ÉQUILIBRÉ
En 2008, le pôle Tertiaire a livré
neuf opérations représentant
environ 227 800 mètres carrés de
surface hors œuvre nette au total,
dont 171 300 mètres carrés de bureaux et
56 500 mètres carrés de plates-formes logistiques
et locaux d’activités en France :
cinq opérations de bureaux en Île-de-France,
dont la Tour Granite à La Défense (70 000 m 2
SHON) et Le Delage à Gennevilliers (51300 m 2
SHON) et quatre opérations de logistique
et locaux d’activités essentiellement en
régions, dont le Bâtiment B du Parc Actilogis
à Montélimar (36 100 m 2 SHON).
En dépit du contexte dégradé, l’activité
commerciale a été soutenue en 2008. Au
total, Nexity a pris plus de 87 000 mètres
carrés de surfaces tertiaires en commande,
représentant 578,9 millions d’euros HT
pour la quote-part Nexity (soit +13,5 % par
rapport à 2007). Le carnet de commandes
(ou backlog) représentait au 31 décembre
2008 970,3 millions d’euros HT, soit 2,8 ans
de chiffre d’affaires. Ces commandes comprennent
notamment l’immeuble Marchés
(43 200 m 2 ), construit pour la Société
Générale à La Défense, dont les travaux
ont débuté durant l’été. Les bâtiments de
logistique et d’activités représentent 44 %
des surfaces commercialisées, avec 38 800
mètres carrés.
Nexity réalise la part la plus importante de
son activité d’immobilier d’entreprise en
Île-de-France, mais est également présent
dans le Sud-Est (Lyon, Aix-Marseille). En
outre, le Groupe développe son activité hors
de France dans de grandes métropoles européennes
où les investisseurs institutionnels
et internationaux sont présents (Madrid,
Barcelone, Bruxelles et Milan et, plus
récemment, Varsovie).
Le Parc de Sénart – Savigny-le-Temple (77)
970 millions
d’euros de carnet
de commandes
FRANCE (Paris,
Lyon, Marseille),
BELGIQUE
(Bruxelles),
ESPAGNE (Madrid
et Barcelone),
ITALIE (Milan),
POLOGNE (Varsovie)
Waterloo 16 – Bruxelles (Belgique)
28
Edison Business Center – Sesto San Giovanni (Italie)
Valsolana Garden Business Park –
San Cugat (Espagne)
NEXITY Rapport annuel 2008

Nos leviers
CONFORTER
le développement auprès
des entreprises utilisatrices
ACCENTUER
le déploiement
géographique en régions
Comité de Direction pôle Tertiaire
Daniel VALOATTO, Directeur général délégué
du pôle Tertiaire
Alexis PERRET, Directeur général adjoint du pôle Tertiaire
Laurent BIZEUR, Directeur général adjoint du pôle Tertiaire
Bertrand JASSON, Directeur général de Nexity-Entreprises
Future Salle des Marchés pour la Société Générale,
43 000 m 2 – La Défense (92)
Frédéric CHABROL, Président du Directoire de Nexity-Geprim
Nicolas WALLACH, Directeur de l’activité Hôtellerie
Bernard PINOTEAU, Directeur général du pôle Tertiaire
à l’international
Laurent CASTELLANI, Président de Keops
www.nexity.fr 29

INVESTISSEMENTS
TERTIAIRE
P. 26
INVESTISSEMENTS P. 30
SERVICES P. 34
CLIENTS ENTREPRISES
FONDAMENTAUX
DU MARCHÉ
L’immobilier,
une valeur refuge
Au regard d’autres classes
d’actifs, l’immobilier présente
des risques réduits grâce à
des revenus indexés sécurisés
à moyen-long terme, à une
volatilité moindre et à une
liquidité accrue.
Un potentiel
d’externalisation
important
La proportion des
entreprises encore
propriétaires de leurs locaux
en France est très élevée.
Il existe un important
potentiel pour développer
l’externalisation d’actifs
immobiliers.
LE PÔLE
INVESTISSEMENTS
DÉTIENT DES
PARTICIPATIONS DANS
5 ENSEMBLES
IMMOBILIERS SITUÉS
DANS PARIS OU EN
PROCHE PROXIMITÉ,
QUI REPRÉSENTENT
PRÈS DE
80 000 M 2
UTILES,
ET D’UNE VALEUR
TOTALE SUPÉRIEURE
À 315 MILLIONS D’EUROS
Une reconfiguration
du paysage
En 2008, les fonds
américains et anglo-saxons
ont été moins présents, tout
comme les foncières SIIC.
En revanche, ceux qui
disposaient d’importantes
liquidités sont restés actifs,
notamment les assurances
vie, caisses de retraite et
véhicules non cotés de type
SCPI et OPCI ; c’est ce qui
explique que la part des
engagements effectués par
les investisseurs français est
passée de 42 % à 54 %.
Restructuration de
l’immeuble Aviso
49-51 quai de Dion-Bouton –
Puteaux (92)
20
ÉVOLUTION DES TRANSACTIONS EN FRANCE PAR
TYPOLOGIE D'ARBITRAGE (en M€)
16
12
8
4
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
ARBITRAGES INVESTISSEURS VENTES D'UTILISATEURS
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
VENTES PROMOTEURS
INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER
D'ENTREPRISE EN FRANCE
(en M€)
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2006 2007 2008
Services
Entrepôts
Commerce
Activité
Bureaux
Source : Keops.
Source : Immostat.
30
NEXITY Rapport annuel 2008

ANALYSE DU MARCHÉ
« CO-INVESTIR ET DÉVELOPPER
DES SYNERGIES »
L’année 2008 a été
marquée par une
baisse importante
de l’investissement
dans l’immobilier
tertiaire, avec un
blocage des marchés
de financement et
la baisse de valeur
des actifs. Les montants
investis en
2008 ont représenté à peine la moitié de
ceux de 2007. Toutefois, certains éléments
permettent le maintien du marché, à commencer
par la recherche de placements sur
des actifs long terme destinés au financement
des retraites. Le marché parisien
conserve une forte capacité d’attraction. Les
fondamentaux du marché demeurent sains
avec des taux de vacance inférieurs aux
autres grandes villes européennes, une
demande placée élevée et une réelle régulation
de l’offre par les acteurs.
CRÉER DE LA VALEUR
C’est dans ce contexte que l’activité
Investissements de Nexity a poursuivi sa
stratégie avec un double objectif : celui de
réaliser des investissements créateurs de
valeur immobilière tout en développant des
synergies avec les autres filiales de Nexity.
Nexity-Reim est la structure d’investissement
en immobilier de Nexity. Elle a pour
missions principales : la constitution de
tours de table d’investisseurs (club-deals)
dans lesquels nous prenons une participation
minoritaire (de 10 % à 40 %) et la gestion
d’actifs immobiliers (qui peut inclure
des missions d’acquisition et de cession)
pour le compte de tiers dans le cadre de
contrats d’asset management confiés par les
véhicules d’investissement propriétaires
(tours de table ou investisseurs extérieurs).
Nexity détient par ailleurs des participations
dans deux sociétés qui présentent une
offre complémentaire en matière de véhicule
d’investissements : Eurosic, foncière
cotée (32 %) et Ciloger, gestionnaire de SCPI-
OPCI (45 %).
DÉVELOPPER LES SYNERGIES GROUPE
L’activité de Nexity-Reim s’inscrit en parfaite
complémentarité avec les autres
métiers du groupe. Ainsi, dans les différentes
opérations pour lesquelles nous
intervenons, la promotion peut être assurée
par Nexity-Entreprises, le property management
par Saggel et la commercialisation
par Keops. L’investissement est une étape
complémentaire dans la chaîne de la création
de valeur immobilière, à la fois pour
nos clients, mais également pour le Groupe.
LAURENT DIOT
DIRECTEUR FINANCIER DE NEXITY
315 millions
d’euros de valeur totale d’investissements
dans lesquels le Groupe détient des participations
ET SI L’IMMOBILIER DEVENAIT UNE SOURCE DE FINANCEMENT
Pour acquérir des actifs immobiliers, mener leur rénovation,
et leur redéveloppement, Captiva et Nexity-Reim ont créé une
structure commune spécialisée dans la valorisation d’actifs
immobiliers au travers d’opérations d’externalisation en France
et en Belgique.
CAPNEXI, véritable plateforme d’acquisition et de gestion
d’actifs immobiliers, permet à ses clients d’externaliser
leurs actifs immobiliers en générant de la trésorerie
et de la flexibilité dans leur exploitation.
Cette valorisation peut être mise en œuvre par le biais de la
création de véhicules ad hoc type OPCI, et apporte ainsi des
solutions financières et fiscales avantageuses au vendeur.
CAPNEXI est un opérateur et un accompagnateur global en
tant qu’acquéreur, développeur, gestionnaire, et bailleur en
proposant au vendeur flexibilité et adaptabilité.
www.nexity.fr 31

CLIENTS ENTREPRISES / INVESTISSEMENTS
23 Italie – Paris (13 e )
SYNTHÈSE 2008
RÉALISER DES INVESTISSEMENTS
OPPORTUNISTES
Au 31 décembre 2008, le pôle
Investissements détient des participations
dans un patrimoine
estimé en volume d’investissement
(à 100 %) à plus de 315 millions d’euros
répartis sur cinq opérations de bureaux
situées à Paris et en région parisienne. À fin
2008, Nexity a engagé 17 millions d’euros
de fonds propres. Plusieurs immeubles ont
été acquis en co-investissement par Nexity-
Reim. Ainsi, à Alfortville, un immeuble de
bureaux de 16 700 mètres carrés, dont la promotion
est assurée par Nexity-Entreprises, a
été acquis en état futur d’achèvement avec
Lexin Capital pour un montant total de
56 millions d’euros. Sur les anciens terrains
d’Alstom à Saint-Ouen, l’immeuble C1
(18 200 m² utiles de bureaux) a été acquis
avec Generali. Il est d’ores et déjà pré-loué
à Alstom dans le cadre d’un bail en état
futur d’achèvement.
Parallèlement, le pôle Investissements a
poursuivi au cours de l’année 2008 le développement
d’opérations en sale and leaseback.
Ces dernières consistent à vendre et
relouer partiellement des actifs existants
appartenant à des entreprises. Nexity-Reim
a ainsi, en partenariat avec Captiva, créé
CAPNEXI, le premier OPCI dédié aux opérations
de sale and lease-back partiel.
CAPNEXI est détenu à 40 % par Nexity et
géré par Ciloger. Une première opération
a été conclue avec l’acquisition, pour
un montant de 99 millions d’euros, d’un
ensemble de trois immeubles de bureaux
détenu par le groupe Bayer à Puteaux
et développant une surface de près de
20 000 mètres carrés utiles. La restructuration
de cet ensemble sera assurée par
Nexity, Bayer restant locataire de deux
immeubles pour 40 % des surfaces totales.
C1 – Saint-Ouen (93)
ZAC des bords de Marne – Alfortville (94)
32
NEXITY Rapport annuel 2008

Nos leviers
RÉALISER des
investissements
opportunistes à création
de valeur dans l’immobilier
non résidentiel
DÉVELOPPER les
synergies Groupe : Nexity-
Entreprises (promotion),
Saggel (gestion locative),
Keops (commercialisation)…
ÊTRE un acteur reconnu
en asset management
d’immobilier tertiaire
en France
Comité de Direction pôle Investissements
Laurent DIOT, Directeur financier du Groupe
Jean SZPYT, Directeur général
Elisabeth GIRARD, Secrétaire général
Carole de MATHAREL, Directeur des acquisitions
Florence HABIB-DELONCLE, Directeur de l’ingénierie
financière
Laurent de COLIGNY, Directeur de l’asset management
opérationnel
www.nexity.fr 33

SERVICES
TERTIAIRE
P. 26
INVESTISSEMENTS P. 30
SERVICES P. 34
CLIENTS ENTREPRISES
FONDAMENTAUX
DU MARCHÉ
Un marché en mutation
Depuis ces dernières
années, le marché des
services immobiliers aux
professionnels s’est
complexifié du fait de
l’augmentation des normes
et de la réglementation liée
au développement durable.
Ces évolutions font appel
à un savoir-faire et à des
compétences multiples que
seuls les grands groupes
ou leurs filiales spécialisées
peuvent proposer.
La gestion en temps réel
Avec la création des OPCI,
le property management doit
mettre en place des équipes
financières et comptables
dédiées pour tenir compte
des particularités de gestion
et des obligations de
reporting propres aux OPCI.
L’enjeu : être capable de faire
remonter l’information
en temps réel pour calculer
la valeur liquidative des parts
d’OPCI.
Nos leviers
ÊTRE un acteur de
référence de la
commercialisation tertiaire
CONFORTER notre
position de leader du
property management
en tertiaire
La France résiste mieux
Les transactions d’immobilier
d’entreprise, à la location
ou à la vente, réalisées par les
utilisateurs finaux ont mieux
résisté en France que dans
les grandes agglomérations
européennes. En 2008,
la demande placée a diminué
de 12 % en France sur un an,
alors que Londres a subi
une baisse de 30 % et Madrid
de 48 %.
170
160
150
140
130
120
110
100
90
LE NOMBRE DE TRANSACTIONS DE
PLUS DE 3 000 M 2 DEPUIS 7 ANS
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Source : Keops.
RÉPARTITION DE L'OFFRE NEUVE
PAR ANNÉE DE LIVRAISON (EN M 2 )
2 000 000
1 800 000
1 600 000
1 400 000
1 200 000
1 000 000
800 000
600 000
400 000
200 000
0
2009
2010
2011
2012
rythme annuel moyen
du placement neuf
Offre immédiate Offre certaine
Offre incertaine probable Offre incertaine improbable
Scénario de surproduction écarté
Source : Keops.
34
NEXITY Rapport annuel 2008

ANALYSE DU MARCHÉ
« DÉPLOYER UNE OFFRE COMPLÈTE,
DE LA COMMERCIALISATION
À LA GESTION DE PATRIMOINE »
Le pôle Services de
Nexity est présent
aussi bien sur le marché
des particuliers
que sur celui des
entreprises. Les fonctions
transversales
du pôle sont mutualisées
et permettent
ainsi d’atteindre la
taille critique nécessaire
pour pouvoir couvrir l’ensemble des
métiers à destination des entreprises et des
institutionnels. Avec Saggel et Keops, le pôle
Services est présent à chaque étape de la vie
d’un immeuble en assurant, en amont, une
activité de conseil à l’achat et, en aval, la gestion
de l’actif immobilier.
ACCOMPAGNER LES ENTREPRISES
DANS LEUR IMPLANTATION
Les métiers de la commercialisation et du
conseil en immobilier d’entreprise sont portés
par la marque Keops, qui intervient
auprès des utilisateurs et propriétaires qui
souhaitent louer, investir, vendre, évaluer
ou optimiser des actifs immobiliers.
Bureaux, locaux d’activités, entrepôts, logistique,
commerces, hôtels ou encore terrains,
Keops opère sur tout type d’actifs
immobiliers avec 19 agences en France.
En 2008, Keops a connu une année commerciale
similaire à 2007 avec près de
450 000 mètres carrés commercialisés,
représentant près de 600 transactions.
Keops a également contribué au placement
de 430 millions d’euros d’actifs en matière
d’investissement. En 2008, dans le cadre de
la politique d’acquisition ciblée engagée par
Nexity dans les métiers de services immobiliers,
la société de conseil Espace Consultant
a rejoint Keops.
GÉRER AU QUOTIDIEN LES ACTIFS
IMMOBILIERS DES ENTREPRISES
ET DES INVESTISSEURS
Pour répondre aux besoins des entreprises
utilisatrices comme des investisseurs, le
pôle Services a déployé avec Saggel une
offre complète de gestion de patrimoine
en immobilier tertiaire. Implanté à Paris
et dans les principales métropoles en
régions, Saggel met en œuvre des solutions
de property management avec des prestations
adaptées aux stratégies court ou long
terme des fonds d’investissements nationaux
ou internationaux, des OPCI et des
sociétés cotées.
En parallèle, les équipes de building management
sont organisées autour de quatre
métiers tournés vers les utilisateurs et les
investisseurs : le facility management, le
consulting, le pilotage de travaux et de
transferts, et les E-Solutions.
En 2008, les surfaces sous gestion repré -
sentent 8,8 millions de mètres carrés, en
hausse de 19 % grâce au gain de nouveaux
mandats et à des acquisitions de portefeuilles.
Saggel s’est ainsi vu confier début
2008 de nouvelles missions de property
management : la tour T1 à La Défense (plus
de 80 000 m 2 ) pour le compte de CDP
Management/SITQ ; l’immeuble Balthazar
(environ 33 000 m 2 ) propriété de GCI à
Saint-Denis (93) ; et un portefeuille diversifié
pour LFPI (13 hôtels, 20 entrepôts, 26
bureaux et activités répartis sur toute la
France). Parallèlement, Saggel a remporté la
mission de gestion locative des 28 implantations
de Bull en France.
ARNAUD BAZIRE
DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ
DU PÔLE SERVICES
8,8 millions +19%
de m 2 gérés en immobilier
tertiaire en 2008
de surfaces
gérées
Hausse du nombre de m 2 gérés en
immobilier tertiaire en 2008 grâce aux
gains de nouveaux mandats et à
l’acquisition de nouveaux portefeuilles
450 000 m 2
commercialisés en 2008
Comité de Direction Keops et Saggel
Laurent CASTELLANI, Président de Keops
Philippe BRESTEAU, Vice-Président de Keops
Alain BRUNSCHWEILER, Directeur général de Keops
Alain ROY, Directeur général adjoint de Keops
Roger-Marc GAUDIOT, Directeur général délégué de Saggel
Michel CARTIER, Directeur de l’exploitation property
management de Saggel
François GUISNEL, Directeur des départements tertiaire
et régions de Saggel
www.nexity.fr 35

COLLECTIVITÉS
CLIENTS COLLECTIVITÉS
AUTORISATIONS DE CONSTRUIRE
EN NOMBRE DE LOGEMENTS
540 000
432 000
324 000
216 000
108 000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Individuel pur Individuel groupé Collectif
Source : SITADEL.
36
NEXITY Rapport annuel 2008

ANALYSE DU MARCHÉ
« ÊTRE UNE PASSERELLE
ENTRE LE PUBLIC ET
LE PRIVÉ »
En France, le loge -
ment et l’urbanisme
constituent des en -
jeux politiques, économi
ques et sociaux
ma jeurs. Le déficit de
loge ments, cumulé
aux enjeux du renouvel
lement urbain, c’està-dire
la reconquête
de territoires délaissés ou déshérités, rend
indispensable une mobilisation de l’ensemble
des acteurs de la chaîne immobilière.
De nombreuses collectivités, parce
qu’elles ne disposent pas d’une ingénierie
suffisante pour traiter des enjeux très
complexes, ont besoin d’être associées
plus étroitement avec les opérateurs privés.
C’est la raison pour laquelle nous
avons créé Nexity-Villes & Projets, qui
apporte un savoir-faire d’ensemblier
urbain, passerelle entre le public et le
privé. La fabrique de la ville n’est le monopole
de personne, mais nécessite au
contraire l’apport de tous et le « faire
ensemble » est la seule voie possible pour
répondre aux enjeux actuels.
Le « faire ensemble » commence au sein
du Groupe avec ses différents métiers qui
pilotent des programmes aussi divers que
du logement dans toutes ses composantes,
des bureaux, de l’activité, des commerces
et des équipements publics, par consé -
quent un grand nombre d’acteurs. Nous
intervenons en qualité d’ensemblier
urbain sur ces opérations qui mobilisent
890 000 m 2
en portefeuille à fin 2008, dont 61 %
en Île-de-France et 39 % en régions
des charges foncières de grande taille et
qui se déroulent sur de longues périodes.
Pour cela, Nexity-Villes & Projets fait
appel aux différentes filiales de promotion
de Nexity et apporte un ensemble
d’outils et de compétences au service des
collectivités locales. Nous simplifions le
travail de convergence, essentiel pour un
grand projet, entre des activités de promotion
de logements et de bureaux aux
approches très différentes en termes de
montage.
Le « faire ensemble » se poursuit à l’extérieur
du Groupe ; ne serait-ce que pour
répondre aux enjeux du développement
durable. L’enjeu de dépollution est au cœur
de nos préoccupations. Mais, au-delà, nous
devons imaginer et concevoir des quartiers
qui verront le jour dans cinq ans ou plus.
Certains projets s’achèveront en 2020, on
doit donc anticiper en permanence.
Dans le contexte de l’année 2008, le rôle
de Nexity-Villes & Projets est encore plus
indispensable, parce que les collectivités
sont en demande. Elles constatent que la
sortie de nouveaux projets d’ampleur se
heurte à l’incapacité à faire de nombre
d’acteurs. Dans le cas de Nexity, notre solidarité,
tout comme la capacité à prendre
des positions foncières, constituent des
avantages indiscutables dans une vision
à moyen terme de l’évolution urbaine.
JEAN-LUC POIDEVIN
DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ
DU PÔLE COLLECTIVITÉS
FONDAMENTAUX
DU MARCHÉ
Reconquête urbaine
Liée au phénomène de
désindustrialisation,
la problématique des friches
industrielles et de leur
reconversion va s’accentuer.
Ces projets de reconquête
urbaine requièrent
un véritable savoir-faire,
notamment sur la question
de la dépollution et de la
requalification des sites.
Partenariat public-privé
L’importance des enjeux de
reconquête urbaine nécessite
une mobilisation du public
et du privé. Les capacités
financières et techniques des
collectivités locales ne sont
pas toujours adaptées à la
complexité des enjeux du
développement urbain, c’est
pourquoi elles recherchent
des partenaires pouvant leur
apporter une expertise et les
compétences d’un ensemblier
urbain.
Un fort potentiel
de développement
Dans le cadre du plan
de relance de l’économie
française, l’État a engagé
un vaste programme
de construction de
100 000 logements et
accordé 200 millions d’euros
de crédits supplémentaires
à l’ANRU pour accélérer la
rénovation urbaine. Pour
s’assurer que ce programme
sera bien réalisé en deux ans,
l’État va mobiliser ses terrains
publics.
716
logements commercialisés en 2008 par
Nexity en périmètre ANRU et 500 mètres
www.nexity.fr 37

CLIENTS COLLECTIVITÉS / NEXITY-VILLES & PROJETS
SYNTHÈSE 2008
UNE ACTIVITÉ EN AMONT
PARFAITEMENT COMPLÉMENTAIRE
Àfin 2008, le portefeuille de
Nexity-Villes & Projets représente
890 000 mètres carrés,
dont 540 000 mètres carrés en
Île-de-France qui se répartissent en opérations
de logement pour 55 % du total, en
bureaux et activités pour 35 %, et en surfaces
commerciales pour 10 %.
En Île-de-France, Nexity-Villes & Projets a
signé un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée
avec Goldman Sachs, propriétaire
d’un important patrimoine à Charenton-le-
Pont (94), pour étudier la faisabilité d’un
projet urbain avec la ville. À Ermont-
Eaubonne (95), le dossier de réalisation de
la ZAC et la modification du Plan Local
d’Urbanisme dans deux communes ont pu
être concrétisés ; le projet va donc pouvoir
se déployer.
En région, Nexity-Villes & Projets a acquis
en juillet 2008 les 90 hectares de Renault
Trucks à Saint-Priest (69) sur lesquels sera
réalisé un projet de 230 000 mètres carrés.
Enfin, dans le cadre de la réflexion sur le
projet du Grand Paris, Nexity-Villes &
Projets a piloté l’intervention de Nexity au
sein de l’équipe Castro-Denisoff-Casti.
C3 – Saint-Ouen (93)
88 millions
d’euros de chiffre d’affaires généré
pour le pôle Logement
124 millions
d’euros de chiffre d’affaires généré
pour le pôle Tertiaire en 2008
27 000 M 2
COMMERCIALISÉS
EN 2008
Le Nouveau Monde – Saint-Priest (69)
Vue aérienne de la ZAC Seguin Rives de Seine – Boulogne-Billancourt (92)
Le Tripode – île de Nantes (44)
38
NEXITY Rapport annuel 2008

Nos leviers
PERMETTRE la mise en
œuvre de grands projets au
profit des villes, de leurs
aménageurs et des filiales
de promotion Nexity
Comité de Direction pôle Collectivités
Jean-Luc POIDEVIN, Président
de Nexity-Villes & Projets
Vincent HEUZÉ, Directeur général
de Nexity-Villes & Projets
Bénédicte CROZON, Directeur général adjoint
de Nexity-Villes & Projets
Carine ROBERT, Directeur du développement
de Nexity-Villes & Projets
www.nexity.fr 39

NEXITY ET LES
CAISSES D’EPARGNE
UN PARTENARIAT ET DES SYNERGIES
LES ÉQUIPES SONT EN PLACE, LES PASSERELLES SONT RÉALISÉES, LES PREMIÈRES
SYNERGIES ENTRE NEXITY ET LES CAISSES D’EPARGNE SE CONCRÉTISENT SUR LE TERRAIN
En matière de synergies
avec les Caisses d’Epargne,
l’organisation est en place
avec des interlocuteurs
clairement identifiés :
à chaque région Caisse
d’Epargne correspond un
interlocuteur privilégié
membre du Comité exécutif ;
un Comité régional
immobilier se réunit par
ailleurs chaque mois.
Plusieurs Caisses mènent
des expériences pilotes
et variées.
Concrètement, les synergies
s’articulent autour de trois
axes : des apports d’affaires
croisés et des concours
financiers communs
(sourcing, copromotion,
financements, actions
commerciales) ; un modèle
de distribution d’immobilier
résidentiel centralisé en
phase pilote avec les Caisses
régionales ; des offres clients
communes telle que
la distribution de l’offre
Iselection ou la prescription
de financements en liaison
avec les services Solutions
Clés Nexity.
DES SYNERGIES QUI FONT LEURS PREUVES
Quelques exemples :
En Provence
En juin, lors du premier week-end de commercialisation du programme
de Nexity-George V Provence à La Ciotat (13), la Caisse d’Epargne de
Provence-Alpes-Corse a proposé spécialement des taux très préférentiels :
de 4,48 % sur 15 ans à 4,70 % sur 25 ans. Les conseillers commerciaux de
toutes les agences Caisse d’Epargne de la région ont été associés en amont ;
les clients de la Caisse potentiellement intéressés ont reçu des informations
et l’agence Caisse d’Epargne de La Ciotat s’est habillée exceptionnellement
aux couleurs du lancement commercial. Résultat concret, après les deux
jours de vente, 70 % des logements avaient d’ores et déjà été réservés.
La Caisse d’Epargne Provence-Alpes-Corse a décidé de confier à
Nexity-George V Provence une délégation de maîtrise d’ouvrage pour la
construction d’un nouvel immeuble de bureaux à Aix-en-Provence (13).
Cet immeuble, d’une surface de 2 700 m², devrait être occupé par la Caisse.
En Languedoc-Roussillon
En février 2009, à Perpignan, lors du lancement de l’opération Hora Nova,
réalisée en copromotion par Nexity-George V Languedoc Roussillon et
Fondeville (acteur régional de référence), la Caisse d’Epargne de Languedoc
Roussillon s’est fortement mobilisée. Elle a déployé en amont des PLV
(publicité sur le lieu de vente) dans les neuf agences Caisse d’Epargne
de Perpignan, a délégué sur place un prescripteur crédit et a intégré ce
programme dans les offres d’immobilier patrimonial présentées par sa filiale
Cofinance. Ce premier week-end s’est clos sur un beau succès avec plus de
60 % de l’offre commercialisée : sur les 76 appartements proposés à la vente,
46 ont été réservés en deux jours dont 15 par l’intermédiaire de Cofinance.
Caisse d’Epargne Alsace///Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes///Caisse d’Epargne d'Auvergne
et du Limousin///Caisse d’Epargne Bourgogne Franche-Comté///Caisse d’Epargne Bretagne-Pays
de Loire///Caisse d’Epargne Côte d'Azur///Caisse d’Epargne Île-de-France///Caisse d’Epargne
Languedoc-Roussillon///Caisse d’Epargne Loire-Centre///Caisse d’Epargne Loire Drôme Ardèche///Caisse
40
NEXITY Rapport annuel 2008

Hora Nova –
Perpignan (66)
Le Parc de la Tèse –
La Ciotat (13)
d’Epargne Lorraine Champagne-Ardenne///Caisse d’Epargne Midi-Pyrénées///Caisse d’Epargne Nord
France Europe///Caisse d’Epargne de Normandie///Caisse d’Epargne Picardie///Caisse d’Epargne
Provence-Alpes-Corse-Réunion///Caisse d’Epargne Rhône-Alpes///Caisse Nationale des Caisses
d’Epargne///Crédit Foncier de France
www.nexity.fr 41

ACTIONNAIRES
PRINCIPAUX ÉLÉMENTS D’ANALYSE
L’ACTION NEXITY
CHIFFRE D’AFFAIRES CONSOLIDÉ
(EN %)
SERVICES
ET DISTRIBUTION
LOGEMENT
TERTIAIRE
21 %
13 %
66%
ÉVOLUTION DU COURS DE L’ACTION NEXITY
(EN EUROS)
50
40
30
20
10
11,10 €
au
31/12/2008
(AU 31 DÉCEMBRE 2008)
0
JAN. MARS MAI JUIL. SEPT. NOV. DÉC.
2008
(AU 31 DÉCEMBRE 2008)
TABLEAU DE BORD DE L’ACTIONNAIRE
2006 2007 2008
NOMBRE DE TITRES AU 31 DÉCEMBRE 32 338 567 52 562 213 52 981 543
COURS LE PLUS HAUT (€) 59,50 70,00 31,09
COURS LE PLUS BAS (€) 39,15 31,04 5,36
COURS AU 31 DÉCEMBRE (€) 54,90 31,30 11,10
DIVIDENDE PAR ACTION (€) 1,90 2,00 1,50*
RÉSULTAT PAR ACTION (€) 5,29 5,00 0,47
CAPITALISATION AU 31 DÉCEMBRE (M€) 1 775 1 645 588
* Proposé à l’Assemblée générale du 13 mai 2009.
LES PARTICIPATIONS DE NEXITY
Nexity détient une participation financière de 31,7 % dans Eurosic, foncière cotée, conforme au régime SIIC 4. Évalué à plus
de 1,4 milliard d’euros, son patrimoine est essentiellement composé d’actifs tertiaires de bureaux, localisé à Paris et en région
parisienne, dont notamment le siège social de la CNCE « Avant Seine » dans le 13 e arrondissement. Ce portefeuille comprend
également deux parcs tertiaires, ainsi que des actifs de diversification à hauts rendements, dans le secteur des loisirs et de la
logistique. Parmi les principaux projets en développement, on peut citer la réhabilitation de la Tour Quai 33 à la Défense,
la reconstruction du 52 avenue Hoche à Paris et l’immeuble Jazz (B2) sur la ZAC du Trapèze à Boulogne-Billancourt.
Le Groupe a par ailleurs cédé à la Caisse Nationale des Caisses d’Epargne sa participation de 23,40 % dans le Crédit Foncier de
France en février 2009.
42
NEXITY Rapport annuel 2008

DONNÉES CONSOLIDÉES
(EN MILLIONS D’EUROS) 2006 2007 2008
RÉSULTAT
CHIFFRE D’AFFAIRES 1 855 2 395 2 683
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 266 330 246
MARGE OPÉRATIONNELLE 14,3 % 13,8 % 9,2 %
RÉSULTAT NET 173 218 29
RÉSULTAT NET COURANT
PART DU GROUPE (1) (2) 170 226 177
RÉSULTAT NET PUBLIÉ
PART DU GROUPE 170 212 25
BILAN SIMPLIFIÉ
ACTIF
ACTIFS NON COURANTS 513 2 119 1 546
ACTIF FINANCIER COURANT (CFF) 540
BFR 421 687 633
DONNÉES CONSOLIDÉES
PASSIF
CAPITAUX PROPRES 609 2 109 2 024
PROVISIONS 59 135 132
ENDETTEMENT NET 266 561 563
RATIO D’ENDETTEMENT NET 44 % 27 % 28 %
RÉSULTAT PAR ACTION
NOMBRE DE TITRES MOYEN
EN CIRCULATION 32 172 480 42 353 817 52 691 557
RÉSULTAT NET COURANT
PAR ACTION (1) (2) 5,29 € 5,34 € 3,35 €
RÉSULTAT NET PUBLIÉ
PAR ACTION 5,29 € 5,00 € 0,47 €
(1) 2007 : hors dépréciation Eurosic.
(2) 2008 : hors dépréciation Eurosic et déconsolidation Crédit Foncier de France.
www.nexity.fr 43

ACTIONNAIRES
GOUVERNANCE : QUI FAIT QUOI
GOUVERNANCE : QUI FAIT QUOI
ORGANISATION
DE LA GOUVERNANCE
Les comités sont chargés d’étudier les questions que le Conseil
d’administration ou son Président soumettent à leur examen,
de préparer les travaux relatifs à ces questions et de rapporter leurs
conclusions sous forme de comptes-rendus, de propositions,
d’informations ou de recommandations. Le rôle des comités est
strictement consultatif. Le Conseil d’administration apprécie
souverainement les suites qu’il entend donner aux conclusions
présentées par les comités, chaque administrateur reste libre de
voter comme il l’entend.
Le Comité d’audit et des comptes a notamment pour mission
d’assister le Conseil d’administration et de lui présenter toutes
observations dans les domaines de la politique comptable et de
l’arrêté des comptes semestriels et annuels sociaux et consolidés,
du reporting et du contrôle interne, du contrôle externe, de la
communication financière ainsi que dans le domaine de la gestion
des risques.
Le Comité des rémunérations et des nominations a pour mission
d’étudier et de faire des propositions pour la rémunération des
mandataires sociaux, le montant global et la répartition des jetons
de présence des administrateurs, ainsi que pour l’attribution des
options de souscriptions ou d’achat d’actions.
Par ailleurs, le groupe Nexity a adhéré aux recommandations
AFEP/MEDEF qu’il suit plus que largement et dont le détail est
fourni dans le Rapport financier (Note 1.7.2 du rapport de gestion
sur les comptes sociaux).
Le Comité des investissements a pour mission de se prononcer
sur les acquisitions et cessions de participations et d’actifs d’un
montant significatif susceptibles de modifier la structure du bilan
de la Société, et, notamment toutes celles dont le montant est
supérieur ou égal à 50 millions d’euros.
COMITÉ D’AUDIT
ET DES COMPTES
Pascal Oddo
Président
Alain Lemaire
Co-Président
Miguel Sieler
COMITÉ DES INVESTISSEMENTS
Alain Dinin
Président
Guy Cotret
Vice-Président
Anne-Marie de Chalambert
Hervé Denize
Charles-Henri Filippi
Alain Lacroix
Xavier Larnaudie-Eiffel
COMITÉ DES RÉMUNÉRATIONS
ET DES NOMINATIONS
Miguel Sieler
Président
Anne-Marie de Chalambert
Guy Cotret
CONSEIL D’ADMINISTRATION
Alain Dinin
Président-directeur général
Hervé Denize
Directeur général délégué
Bernard Comolet
Vice-Président
Martine Carette
Anne-Marie de Chalambert
Guy Cotret
Représentant la Caisse Nationale des Caisses d’Epargne
et de Prévoyance
Alain Lacroix
Xavier Larnaudie-Eiffel
Représentant la Caisse des Dépôts et Consignations
Alain Lemaire
Pascal Oddo
Miguel Sieler
Représentants des salariés
Stanislas Augem
Ida Dael
Censeur
Charles-Henri Filippi
44
NEXITY Rapport annuel 2008

COMITÉ EXÉCUTIF
Le Comité exécutif se réunit
tous les 15 jours. Il est composé
des différents dirigeants des
pôles et services centraux du
Groupe. Il étudie tous les sujets
de transversalité et de
complémentarité des métiers.
Il élabore et adapte les
stratégies du Groupe en
fonction de l’évolution
des marchés. Il coordonne
et pilote les organisations,
les ressources humaines et la
communication. Une fois par
mois, il s’élargit pour passer
en revue tous les métiers.
Alain DININ
Président-directeur
général
Arnaud BAZIRE
Directeur général
délégué du pôle
Services
Laurent DIOT
Directeur financier
Martine CARETTE
Directeur des
ressources humaines
Anne LALOU
Directeur général
délégué du pôle
Distribution
Bruno CORINTI
Directeur général
délégué du pôle
Logement
Jean-Luc POIDEVIN
Directeur général
délégué du pôle
Collectivités
Hervé DENIZE
Directeur général
délégué
Catherine
STEPHANOFF
Secrétaire générale
Daniel VALOATTO
Directeur général
délégué du pôle
Tertiaire
Guy COTRET
Directeur général
délégué en charge
des synergies
COMITÉ EXÉCUTIF ÉLARGI
Frédéric AUGIER
Directeur général
adjoint du pôle
Distribution
Hervé BUFFARD
Directeur des
synergies internes
Philippe CALMON
Secrétaire général
du pôle Services
Christine DEMESSE
Directeur des
relations
institutionnelles

ACTIONNAIRES
REVUE DE PRESSE
NEXITY MIEUX COMPRIS PAR LES MARCHÉS
Notre conseil : acheter
Le promoteur immobilier a révisé à la baisse ses prévisions de
résultats pour l’exercice 2008 dans des proportions drastiques.
Les nouvelles vont rester mauvaises à moyen terme, mais la
valorisation est réellement ridicule.
Le Journal des Finances – 11/10/2008
Renforcer
L’accumulation de mauvaises nouvelles en provenance des
banques et du marché immobilier ont fait plonger la valeur à des
cours inconnus jusque-là. Nous considérons malgré tout que
Nexity reste le titre le plus solide du secteur.
Mieux vivre votre argent – 01/11/2008
Nexity retrouve quelques couleurs
La cession de sa participation dans Crédit Foncier a rassuré les
investisseurs.
Il était temps. Après le point bas historique atteint le 29 octobre
dernier à 5,61 euros, le titre Nexity a retrouvé quelques couleurs
hier, terminant sur un gain de 10,69 %, à 10,09 euros.
La Tribune – 16/12/2008
Nexity : un ballon d’oxygène bienvenu
Nexity devrait tenir ses objectifs 2008 de marge et de résultat
opérationnel. Le résultat net, lui, devrait être affecté par une
dépréciation de la participation dans la foncière Eurosic.
Notre conseil : Achetez. [NXCI]
Objectif de cours : 15 €
Le Revenu – 19/12/2008
Notre conseil : achat
Le promoteur devrait céder sa participation de 23,4 % dans le
Crédit Foncier aux Caisses d’Epargne, maison mère des deux
sociétés.
Le Journal des Finances – 20/12/2008
La Bourse applaudit les résultats de Nexity
Ces résultats, qui étaient attendus avec pessimisme par la
plupart des observateurs, comportent d’autres surprises :
la marge d’exploitation que l’on estimait un peu en dessous de 9 %
est finalement ressortie à 9,2 %. De plus, l’endettement net de
Nexity, estimé à 562,5 millions d’euros fin 2008, avant cession du
Crédit Foncier, se révèle nettement inférieur aux estimations des
experts. Au vu de ces différents éléments, Alain Dinin, PDG de
Nexity, considère que les résultats 2008 de l’entreprise « font
apparaître une bonne résistance à un environnement dégradé ».
Le Figaro.fr – 25/02/2009
Nexity : vif rebond après les comptes
Le Conseil d’administration a décidé de proposer à l’Assemblée
générale du 13 mai 2009 un dividende de 1,5 euro par action
au titre de l’exercice 2008. Le dividende sera mis en paiement
le 20 mai 2009.
Boursier.com – 25/02/2009
La résistance de Nexity à la crise fait bondir son cours
de Bourse
L’action du promoteur a connu hier la plus forte hausse du SRD
en bondissant de 13 %. Désendetté, Nexity envisage des
acquisitions et va nouer des partenariats pour construire,
dès juin, des logements industrialisés.
Une fois n’est pas coutume, dans un contexte de crise
immobilière, l’annonce par un promoteur de ses résultats annuels
a suscité un engouement boursier. Le cours de l’action de Nexity
a connu hier la plus forte hausse du SRD en bondissant de 13 %,
à 13,30 euros. Le marché a salué ainsi la bonne résistance des
performances opérationnelles 2008 du groupe d’Alain Dinin,
sa marge opérationnelle étant ressortie à 9,2 %, soit plus que les
prévisions de nombre d’analystes.
Les Échos – 26/02/2009
46
NEXITY Rapport annuel 2008

AGENDA
2009
12 mai
Communication de
l’activité et du chiffre
d’affaires du 1 er trimestre
2009
OÙ TROUVER
L’INFORMATION
SUR NEXITY
SUR LE SITE INTERNET
www.nexity.fr
Le site Internet présente
la société Nexity pour
l’ensemble de ses métiers,
de ses clientèles, de son
actualité, de ses indicateurs
clés et de son organisation.
La rubrique Finance
et l’espace actionnaires
permettent de consulter ou
de télécharger l’ensemble des
informations financières sur :
Pour toute demande,
la rubrique Contact permet
de connaître les coordonnées
des différentes sociétés de
Nexity.
Si vous souhaitez des
informations, vous pouvez
adresser un e-mail à :
• directiondelacommunication
@nexity.fr
• investorrelations@nexity.fr
13 mai
Assemblée générale
20 mai
Mise en paiement
du dividende
30 juillet
Communication de
l’activité commerciale
et des résultats du
1 er semestre 2009
28 octobre
Communication de
l’activité et du chiffre
d’affaires des neuf
premiers mois de 2009
• Cours de l’action
• Géographie du capital
• Gouvernance d’entreprise
• Informations réglementées
• Communiqués financiers
• Présentations faites aux
analystes
• Rapports financiers
• Agenda
• Assemblée générale
DANS LES ÉDITIONS
FINANCIÈRES
Le rapport annuel, le rapport
développement durable, le
rapport financier, le document
de référence et la brochure
Nexity sont mis à la disposition
des personnes intéressées sur
simple demande.
Conception/réalisation :
Crédits photo : photothèque Nexity, Philippe Stroppa, © Ateliers 2/3/4 (page 28),
Zièlonka Ariane (page 28), Marc Detiffe (page 30), G. Halary (page 38).
Crédits architectes : Bacalan : Dusapin-Leclercq et Legrix de Lasalle – Salles des Marchés : Ateliers 234 (page 3) ; Rive Droite : SCP Caremoli
Miramond (page 7) ; Le Clos de l’Église : Jean-François Martinie – Belved’air : François Morel – Le Hameau de Mathilde :
Société Sefiso – Le domaine des Prés-Hauts : Lionel Blancard de Léry (page 12) ; Le Nouveau Monde : Reichen & Robert & Associés –
Cœur de Seine : Agence Jean-Paul Viguier-Melot – Le Parc de la Tèse : François Guy/Atelier 9 (page 16) ; Edison Business Center : Garretti
Associati – Le Parc de Sénart : Paul Mayla – Waterloo 16 : Conix Architecten – Valsolana Garden Business Park : Argos (page 28) ;
23 Italie : Frédéric JungC1 : Hubert Godet – ZAC des bords de Marne : Di Fiore architecte (page 32) ; C3 : Reichen & Robert & Associés –
Le Nouveau Monde : Reichen & Robert & Associés – Le Tripode : Atelier Christian de Portzamparc (page 38)

1, terrasse Bellini
TSA 48200
La Défense 11
92919 Paris – La Défense Cedex
www.nexity.fr