Rapport annuel - Euro Investipierre 1 - 2012 - BNP Paribas REIM

EURO INVESTIPIERRE 1
RAPPORT ANNUEL 2012

Le liquidateur
LA SCPI
EURO INVESTIPIERRE 1
BNP PARIBAS REAL ESTATE
INVESTMENT MANAGEMENT
FRANCE
Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF
sous le n° GP-07000031 en date du 1 er juillet 2007
LE DIRECTOIRE
DE BNP PARIBAS REIM FRANCE
PRÉSIDENTE
Jacqueline FAISANT
MEMBRES
Cyril de FRANCQUEVILLE
Directeur du Fund et de l’Asset Management
de BNP PARIBAS REIM France
Christine SONNIER
Directeur des Investissements, des Arbitrages,
du Commercial et du Développement
de BNP Paribas REIM France
Sylvie PITTICCO
Directeur Financier et Secrétaire Général
de BNP Paribas REIM France
LE CONSEIL DE SURVEILLANCE
PRÉSIDENTE
Marie-Claire CAPOBIANCO
Responsable du Pôle Banque de Détail en France
de BNP Paribas Banque
VICE-PRÉSIDENTE
Dominique FIABANE
Responsable de BDDF Retail (BNP Paribas)
MEMBRES
David AUBIN
CEO Investment Management
de BNP Paribas Real Estate
Béatrice BELORGEY
Directeur Adjoint Banque Privée France
François DEBIESSE
Directeur de BNP Paribas Wealth Management
Henri FAURE
Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate
CARDIF ASSURANCE VIE
représentée par Nathalie ROBIN,
Directrice Immobilier de BNP Paribas Assurances
PERSONNES CHARGÉES DE L’INFORMATION :
Brigitte WANTIEZ-DESJARDIN,
Arnaud ROMANET-PERROUX
BNP PARIBAS REIM FRANCE– 300 794 278 RCS Nanterre
Téléphone : 01 55 65 23 55
Télécopie : 01 46 42 72 54
Site : www.reim.bnpparibas.fr
SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER EN LIQUIDATION
régie par les articles L 214-50 et suivants, L 231-8 et suivants
et R 214-116 et suivants du code monétaire et financier
Siège social : 33, rue du Quatre-Septembre – 75002 Paris
Bureaux / Adresse postale : 167 quai de la Bataille de Stalingrad
92867 Issy-les-Moulineaux
Visa AMF : n° SCPI 04-02 en date du 2 janvier 2004
347 970 386 RCS Paris
LA COMPOSITION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
PRÉSIDENT
Madame Hélène KARSENTY
174, chemin de Pioch Courbi, 34150 GIGNAC
SECRÉTAIRE
Gérard LAPLASSE
43, rue Rhin et Danube 34410 SERIGNAN
MEMBRES
Jean-Luc BRONSART
10, avenue de la Forêt - 44250 SAINT BREVIN LES PINS
Xavier-François DECROOCQ
6, rue Auguste Rodin - 92310 SEVRES
Patrick KONTZ
248, chemin de Millas - 40600 BISCARROSSE
Yannick-Louis MARTIN
24, rue de Rungis 75013 PARIS
Pierre MATHIEU
Urmont - 36400 MONTGIVRAY
Patrick SAMAMA
8, rue de la Marine - 92200 NEUILLY SUR SEINE
Henri TIESSEN
14, allée des Poiriers - 54520 LAXOU
APPSCPI
représentée par Jacqueline SOLSONA
BP 70040 - 95472 FOSSES
AUBEPAR
représentée par Lionel SABY
12, rue Vivienne - 75002 PARIS
LE RENOUVEAU IMMOBILIER
représentée par Daniel MENERET
29, bis avenue Fourcault de Pavant
78000 VERSAILLES
COMMISSAIRES AUX COMPTES
TITULAIRE
Monsieur Édouard LEDUC
95, rue Jouffroy d’Abbans - 75017 PARIS
SUPPLEANT
Monsieur Didier KLING
9, Avenue Hoche - 75008 PARIS
EXPERT IMMOBILIER
CB RICHARD ELIS VALUATION - CBRE
145, Rue de Courcelles
BP 80450 - 75824 PARIS CEDEX 17
www.reim.bnpparibas.fr

RAPPORT ANNUEL 2012
SOMMAIRE
Le contrôle interne ........................4
Les marchés immobiliers ..................5
Le développement durable .................6
Le rapport du liquidateur ...................7
Le rapport du conseil de surveillance .......11
Les rapports du commissaire aux comptes ...12
Les comptes annuels de l’exercice 2012 .....14
L’ordre du jour et le projet des résolutions ...21

LE CONTRÔLE INTERNE
L’ENVIRONNEMENT
DU CONTRÔLE INTERNE
LES SOURCES RÉGLEMENTAIRES
En tant que société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des
Marchés Financiers (AMF), BNP Paribas REIM France est soumise à des
dispositions notamment légales et réglementaires strictes en matière de
contrôle interne dont les sources sont les suivantes :
le règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers, dans ses
livres Livres III et IV ;
le règlement du Comité de réglementation bancaire et financière,
CRBF n° 97-02, qui définit la mise en œuvre et le suivi du contrôle
interne dans les établissements de crédit et les entreprises
d’investissement ;
les normes et procédures internes définies par la Société pour
son activité, celles des associations professionnelles dont elle est
membre (AFG et ASPIM), celles du groupe BNP Paribas ;
l’ensemble des procédures de conformité de BNP Paribas REIM
France et du groupe BNP Paribas.
LES PRINCIPES D’ORGANISATION
Les principes d’organisation du dispositif de contrôle interne de BNP
Paribas REIM France sont :
l’exhaustivité du contrôle interne : il s’applique aux risques de
toute nature et à toutes les activités de BNP Paribas REIM France,
sans exception. Il s’étend à l’externalisation d’activités essentielles
comme celles confiées aux Property Managers. Le respect de ces
principes est régulièrement vérifié, notamment au travers des
investigations conduites par l’Inspection Générale ou l’audit interne.
Cette couverture exhaustive des activités et des risques est résumée
dans une cartographie revue périodiquement ;
la responsabilité des opérationnels : une grande partie du Contrôle
Permanent est intégrée dans l’organisation opérationnelle, sous la
responsabilité directe des équipes opérationnelles et fonctionnelles.
En effet, chaque responsable, à son niveau, a le devoir d’un contrôle
efficace des activités placées sous sa responsabilité ;
la définition précise des fonctions et des tâches, notamment via
la formalisation systématique de fiches de postes détaillées et
l’évaluation de leur application au travers d’un entretien annuel
d’évaluation ;
la séparation des tâches, notamment d’engagement et de contrôle :
elle s’exerce particulièrement entre l’origination et l’exécution des
opérations, leur comptabilisation, leur règlement et leur contrôle ;
elle se traduit aussi par la mise en place de fonctions spécialisées
indépendantes ainsi que par une séparation claire entre les acteurs
du Contrôle Permanent et ceux du Contrôle Périodique ;
la formalisation et la maintenance d’un corps de procédure. Ces
procédures sont mises à disposition de l’ensemble des collaborateurs
au moyen d’une base informatique ;
l’existence de systèmes de contrôle, comprenant des contrôles
permanents dits de 1 e niveau et 2 e niveau et des contrôles périodiques
(3 e niveau - audit interne ou inspection générale de BNP Paribas) ;
la mise en place et les tests du plan de continuité d’activités (PCA).
LE PILOTAGE
DU DISPOSITIF
DE CONTRÔLE INTERNE
Le dispositif de contrôle interne est piloté par le Responsable de la
Conformité et du Contrôle Interne (RCCI) ; il veille à sa cohérence et à son
efficacité. Il est hiérarchiquement rattaché au Président du Directoire de
BNP Paribas REIM France et fonctionnellement au Directeur Conformité
2 OPC BNP Paribas Real Estate.
La coordination de l’ensemble des questions relatives au contrôle interne
et aux risques fait l’objet de présentations périodiques au Comité de
contrôle interne et, par son intermédiaire, au Conseil de surveillance de
BNP Paribas REIM France.
LES ACTEURS
DU DISPOSITIF
DE CONTRÔLE INTERNE
LES ACTEURS DU CONTRÔLE PERMANENT
Les premiers acteurs du Contrôle Permanent sont :
les opérationnels (qu’ils soient dans les activités commerciales, dans
des rôles plus administratifs ou encore dans les fonctions supports).
Ils exercent des contrôles directement sur les opérations qu’ils
traitent et dont ils sont responsables ;
leur hiérarchie, qui exerce des contrôles, dans le cadre de procédures
opérationnelles.
Ces contrôles (opérationnels et hiérarchie) sont désignés comme des
contrôles permanents de premier niveau.
Le contrôle permanent de 2 e niveau est assuré par des équipes
spécialisées et indépendantes de contrôle qui vérifient en permanence
l’exposition éventuelle de l’entreprise et ses clients, aux risques financiers,
opérationnels et réglementaires. Plus spécifiquement,
La fonction Conformité placée sous la responsabilité du RCCI :
contribue au respect de la Conformité qui se définit comme
«le respect des dispositions législatives et réglementaires, des
normes professionnelles et déontologiques» ;
s’articule autour de plusieurs thématiques : la prévention du
blanchiment des capitaux et la lutte contre le financement du
terrorisme, la prévention et la gestion des conflits, l’Éthique
professionnelle, la primauté du respect de l’intérêt du client, le
Conseil et le Contrôle de Conformité ;
maintient et actualise les procédures de Conformité reprises dans le
code de déontologie s’appliquant à l’ensemble des collaborateurs.
Ces règles font l’objet d’une formation systématique en cas de
mise à jour ou lors de l’arrivée de tout nouveau collaborateur de
BNP Paribas REIM France.
BNP Paribas REIM France a mis en place un dispositif de contrôle
des risques immobiliers tout au long du cycle de vie du bien
acquis. Ces contrôles permettent de s’assurer que les principaux
risques immobiliers sont correctement encadrés (notamment les
risques juridiques et techniques). Placé sous la responsabilité du
RCCI, le Contrôleur des Risques Immobiliers s’assure de l’efficacité
des contrôles immobiliers de premier niveau réalisés par les
collaborateurs et les ;
Enfin, BNP Paribas REIM France s’appuie sur les expertises présentes
au sein de BNP Paribas Real Estate afin d’assurer un suivi permanent
des risques de marché et financiers.
LES ACTEURS DU CONTRÔLE PÉRIODIQUE
Les contrôles périodiques (dits contrôles de 3 e niveau) sont exercés de
manière indépendante par :
les Inspecteurs de BNP Paribas et qui ont vocation à intervenir sur
l’ensemble du Groupe ;
les Auditeurs internes de BNP Paribas Real Estate rattachés à
l’Inspection Générale.
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Euro Investipierre - Rapport annuel 2012

LES MARCHÉS IMMOBILIERS
LE MARCHÉ DES BUREAUX
EN ÎLE-DE-FRANCE
Avec 2 381 000 m² commercialisés sur l’ensemble de l’année
2012, le marché des bureaux franciliens affiche un léger repli de
3 % comparativement à la même période de 2011. Par secteurs
géographiques, le Quartier central des affaires de Paris confirme
son repli (-13 % sur un an) alors que le marché de La Défense
profite des deux transactions significatives pour se redresser.
Enfin, le secteur de la 1ère Couronne confirme son attractivité en
2012 avec 439 000 m² placés, en progression de 38 % sur un an.
Pour sa part, l’offre à un an connaît une progression significative
au 4ème trimestre 2012 avec 4,7 millions de m² disponibles.
Cette croissance s’explique aussi bien par la hausse des actifs
neufs et restructurés que par celle des surfaces de seconde main.
En 2013, les perspectives de croissance économique en France
(+0 % en 2013) et de l’emploi en Île-de-France (-15 000 emplois
attendus) impacteront à la baisse le marché. Ainsi, le volume
des transactions devrait dépasser les 2 millions de m² alors que
l’offre à un an pourrait légèrement augmenter, tout en restant en
deçà du seuil des 5 millions de m².
LE MARCHÉ DES BUREAUX
EN RÉGIONS
Après une année 2011 particulièrement dynamique durant laquelle
près de 1 250 000 m² ont été commercialisés, le marché des
bureaux sur les 16 principales villes en Régions a connu un repli
de 9 % de ses volumes de transactions en 2012. Ce réajustement
était attendu, compte tenu de la conjoncture économique difficile
qui a affecté la majorité des régions. L’exercice de 2012 reste
néanmoins conforme à sa moyenne décennale.
L’offre de bureaux neufs poursuit sa baisse tandis que celle de
seconde main continue d’augmenter. En effet, moins rares, les
surfaces de seconde main offrent davantage de disponibilités
dans les meilleurs emplacements, à des loyers souvent plus
attractifs. Aussi les transactions de grandes surfaces ont doublé
en un an sur ce segment, révélant un report des entreprises vers
des locaux récents ou rénovés.
En 2013, les niveaux de transactions devraient connaître une
nouvelle décrue pour s’établir autour de 1 050 000 m². Ajouté
à un stock d’offre qui ne devrait pas se résorber pour l’ensemble
de l’année 2013, l’équilibre des marchés en Régions pourrait se
fragiliser davantage au cours des prochains trimestres.
LE MARCHÉ
DE L’IMMOBILIER
DE COMMERCE EN FRANCE
En 2012, malgré un contexte d’austérité budgétaire et de
hausse du chômage, un maintien du niveau des dépenses de
consommation a été observé. Toutefois, si la croissance du
chiffre d’affaires est restée positive (+1,4 %), elle a fortement
décéléré. Selon les secteurs, les résultats ont été hétérogènes :
stagnation des ventes dans les commerces à dominante
alimentaire, recul des ventes dans l’aménagement de l’habitat et
l’équipement du foyer. Les ventes d’équipement IT ont fortement
ralenti ainsi que les services (coiffure, pressing, etc.) et la
restauration. En revanche, l’équipement de la personne a été
dynamique (+2,5 %), soutenu par la maroquinerie et le secteur de
la beauté-santé.
Les valeurs locatives des emplacements « prime » ont continué de
progresser dans toutes les grandes agglomérations. En revanche,
les valeurs des emplacements secondaires ont eu tendance à
stagner, voire baisser.
En 2013, la hausse du chômage et l’augmentation substantielle
de la pression fiscale pèseront sur les dépenses des ménages.
Toutefois, le système de protection sociale, quelques mesures
ponctuelles en faveur du pouvoir d’achat, ainsi qu’un niveau
d’inflation relativement modéré, devraient conduire à une légère
progression de la consommation des ménages (+0,3 % contre
+0,0 % en 2012).
LE MARCHÉ DE
L’INVESTISSEMENT
EN IMMOBILIER
D’ENTREPRISE
Avec 17,6 milliards d’euros investis, le marché de l’investissement
en France affiche une certaine résistance au cœur d’une
conjoncture économique difficile. L’Ile-de-France a totalisé 76 %
des engagements. En termes de typologie d’actifs, les bureaux
restent largement plébiscités avec 64 % des engagements
sur l’ensemble de l’année 2012 et les commerces prennent la
deuxième position avec 15 % des volumes investis. Les pieds
d’immeubles en emplacements n°1 et les centres commerciaux
restent les principales cibles des investisseurs. En termes
d’acteurs, les investisseurs étrangers ont confirmé leur retour
avec 41 % des volumes investis (35 % en 2011). De nouveaux
acteurs ont fait leur entrée sur le marché français, à l’image des
fonds qatari ou asiatiques principalement positionnés sur les
« Trophy Asset », immeubles emblématiques, situés dans le cœur
de marché parisien. Au cours des prochains trimestres, l’atonie
de la croissance économique et les incertitudes qui continuent
de peser sur les dettes souveraines, devraient impacter
négativement le marché de l’investissement en immobilier
d’entreprise en France. Une baisse de 10 à 15 % des volumes
investis est envisagée, ceux-ci devraient ainsi être compris entre
13 et 15 milliards d’euros.
Source : BNP Paribas Real Estate Investment Research
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 5

LE DÉVELOPPEMENT DURABLE
L’INVESTISSEMENT SOCIALEMENT RESPONSABLE
L’Investissement Socialement Responsable (ISR) est l’application
des principes de développement durable aux investissements
financiers. Même si cette notion ISR ne peut être appliquée aux
fonds immobiliers, nous souhaitons adapter ce concept à notre
secteur et agir en sorte de réduire l’impact négatif des décisions
prises, sur l’environnement d’aujourd’hui et pour les générations
futures. En devenant signataire des Principes de l’Investissement
Responsable (PRI) en septembre 2012, BNP Paribas REIM France
a donné un sens concret à son engagement en faveur de
l’investissement socialement responsable adapté à l’immobilier.
Depuis 2005, BNP Paribas REIM France a mis en place une clause
environnementale en annexe au bail signé avec ses locataires.
L’objectif étant de nouer un partenariat bailleur/preneur en fixant
des objectifs environnementaux portant sur les consommations
d’eau et d’énergie, les déchets et produits polluants, le transport,
les travaux et le mobilier ainsi que la formation.
En parallèle, BNP Paribas REIM France a entrepris une démarche
de modernisation du parc immobilier des SCPI qu’elle gère. Cette
action est menée dans l’objectif d’avoir des actifs plus récents et
donc plus performants sur le plan énergétique.
BNP Paribas REIM France améliore également systématiquement
l’accessibilité PMR (Personne à Mobilité Réduite) des bâtiments
détenus en pleine propriété.
Aujourd’hui, afin de renforcer son engagement en matière de
développement durable, BNP Paribas REIM France travaille sur
une feuille de route à 2020.
La première étape, en cours de réalisation, consiste en un
recensement d’informations sur le parc existant, qui porte sur les
points suivants :
Audit énergétique (réalisé avant chaque rénovation) ;
Accessibilité PMR ;
Annexes environnementales signées ;
Immeubles dont le terrain est pollué ;
Installations de chauffage et de production ECS (eau chaude
sanitaire) fonctionnant au fioul ;
Bâtiments contenant de l’amiante ;
Audit de sécurité réalisé.
Une fois le bilan de ces informations réalisé, des objectifs
ambitieux et réalisables pourront être fixés, articulés autour
de 15 points. BNP Paribas REIM France s’engage à suivre ces
cibles dans un rapport qui sera publié annuellement.
Inciter nos fournisseurs à adopter une démarche environnementale
Permettre l’accessibilité des personnes handicapées
Moderniser notre parc immobilier
Connaitre le niveau de performance
Réduire la consommation énergétique des bâtiments
Obtenir des labels environnementaux
Maîtriser la pollution des sols
Réduire la consommation d’eau
Suivre nos déchets et les trier
Favoriser le transport propre
Renoncer au fioul
Appliquer le principe zéro amiante
Assurer la sécurité des personnes
Impliquer nos administrateurs de biens
S’engager en faveur de l’innovation technologique
Ces démarches constituent l’engagement sociétal de
BNP Paribas REIM France, autour d’une ambition : investir
et gérer les immeubles de nos fonds pour nos clients avec le
respect du long-terme tout en contribuant à notre mesure à
l’avenir de la planète.
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Euro Investipierre - Rapport annuel 2012

LE RAPPORT DU LIQUIDATEUR
Il est rappelé que l’assemblée générale mixte du 27 avril 2007
a décidé la dissolution de la SCPI, emportant ouverture de sa
liquidation. Le patrimoine d’Euro Investipierre 1 a donc été mis
en vente.
LE PATRIMOINE
Le dernier immeuble en vente est situé Parc de Barajas à Madrid
en Espagne
Le contexte économique espagnol reste particulièrement délicat,
le marché de l’investissement peu dynamique et il n’est pas
attendu d’amélioration à court terme.
L’objectif est toujours de pérenniser les flux locatifs de cet
immeuble, en attente d’en réaliser la vente.
LES EXPERTISES IMMOBILIÈRES
ET LES VALEURS REPRÉSENTATIVES DE LA SCPI
L’expertise réalisée sur le patrimoine immobilier d’Euro
Investipierre 1à la fin de l’année 2012 a fait ressortir une valeur
vénale de 1 700 000 €. L’immeuble du Parc de Barajas à Madrid
enregistre un recul important dû à une différence importante
entre le loyer facturé et la valeur locative de marché et également
à l’échéance proche de la durée ferme des baux, comme précisé
ci-dessous.
Après prise en compte des autres actifs de la SCPI et de ses dettes,
les valeurs de réalisation et de reconstitution s’établissaient ainsi :
Valeur de
réalisation
Valeur de
reconstitution
2011
en milliers
d’euros)
Soit,
par part
(en euros)
2012
(en milliers
d’euros)
Soit,
par part
(en euros)
Variation
de la
valeur
par part
2 886 47,15 € 2 353 38,46 € -18,43 %
3 289 53,77 € 2 677 43,75 € -18,63 %
LA SITUATION LOCATIVE
Trois locataires occupent l’immeuble situé à Madrid Barajas.
Chacun d’eux payait un loyer qui, fixé quelques années plus tôt
dans un contexte de marché plus dynamique et après autant
d’indexations annuelles successives, s’est trouvé très déconnecté
des valeurs locatives de marché. Par ailleurs ces trois baux
arrivaient à terme entre avril 2013 et janvier 2014.
Après de longues négociations avec chacun des trois locataires,
qui se sont poursuivies du deuxième semestre 2012 jusqu’aux
premières semaines de 2013, la situation locative est la suivante :
1. La société Panasonic
Cette société occupait 1213 m² moyennant un loyer annuel de 168 K€.
Son bail arrivait à terme le 31 janvier 2014. Par ailleurs elle
présentait un impayé de 86 K€.
Début 2013, un nouveau bail a été régularisé, se substituant au
précédent, aux principales conditions suivantes :
Durée de cinq ans à compter du 1 er janvier 2013 avec une
faculté de donner congé au terme de la troisième année.
Surface 743 m² (après libération, donc, de 470 m² en rez-dechaussée)
soit l’intégralité du deuxième étage et 142m² en
rez-de-chaussée.
Loyer annuel de 82 K€ H.T. H.C.
Précision : les 86 K€ de créances correspondant à des loyers
impayés par Panasonic ont été récouvrées début 2013.
2. La société Conelson
La société a signé un nouveau bail se substituant au précédent
pour une durée ferme de cinq ans à compter du 1 er février 2013.
Il porte sur une surface de bureau identique soit 250 m² au premier
étage. Le loyer annuel s’élève à 20 K€ H.T. H.C.
3. La société Elsamex
La société a exprimé un accord oral à la proposition du bailleur de
signer un nouveau bail de trois ans sur la surface qu’elle occupe
(362 m² au premier étage, loyer annuel de 29 K€ H.T. H.C.).
Elsamex a dernièrement confirmé son accord, le contrat est en cours
de régularisation, pour se maintenir dans ses locaux actuels pour
une nouvelle période de quatre ans à compter du 1 er janvier 2013.
Ainsi le loyer annuel généré par ces trois locataires s’élève à 132 K€
pour 1 355 m² contre 265 K€ précédemment pour 1 825 m².
LES RÉSULTATS
ET LA DISTRIBUTION
Le résultat net de l’exercice 2012 s’est élevé à 97 124 €, peu
comparable avec l’exercice précédent du fait de la cession d’actif
intervenue en 2011.
Les produits financiers sont restés faibles à 6 351 € en raison de taux
de placement bas de la trésorerie en certificats de dépôt négociables.
Rapporté à une part, le résultat net 2012 a représenté 1,59 €, contre
7,78 € au titre de l’exercice précédent.
La distribution de l’année 2012 a été fixée à 2 € par part après
prélèvement de 0,41 € sur le report à nouveau. La retenue à la source
sur les produits d’origine étrangère a représenté 0,72 € par part.
Après ces opérations, le report à nouveau d’Euro Investipierre 1
s’établira au 31 décembre 2012 à 2,63 € par part.
Distribution 2012
avant retenue
à la source sur les
produits étrangers
(en euros par part)
Montant
distribué
(en euros
par part)
Dont revenus
de capitaux
mobiliers
Prélèvements
sociaux*
Prélèvement
forfaitaire
libératoire*
2,00 € 1,28 € 0,10 € NS NS
* Taux selon la réglementation en vigueur.
Depuis la mise en liquidation, les associés d’Euro Investipierre 1
ont perçu huit acomptes sur liquidation pour un montant de
586,50 € par part.
LE CAPITAL ET LE
MARCHE DES PARTS
Capital au 31/12/2012 (valeur nominale de la part : 763 €)
Montant Nombre de parts Nombre d’associés
46 685 681 € 61 187 parts 3 808
Aucun échange de parts n’a été enregistré sur le marché secondaire
au cours de l’année 2012.
Transactions réalisées en 2012
Nombre de parts échangées
Prix d’exécution moyen
0 -
Ordres en cours au 31/12/2012
Nombre
de parts
à la vente
En % du nombre
total de parts
Dont parts inscrites
à la vente depuis
plus d’un an
(en % du capital)
Nombre de parts
à l’achat
1 044 1,71 % 1,60 % 111
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 7

ÉVOLUTION DU MARCHÉ SECONDAIRE DES PARTS
Année
Nombre de parts cédées
% par rapport au nombre
de parts au 1 er janvier
Demandes de cessions ou
de retraits en suspens
Délai moyen d’exécution
d’une cession
Rémunération de la société
de gestion sur les cessions
(en euros H.T.)
2008 63 0,1 534 NS 1 118
2009 16 NS 835 NS 137
2010 399 0,7 895 NS 1 598
2011 500 0,8 989 NS 1 325
2012 - - 1 044 - -
ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART
2008 2009 2010 2011 2012
Prix d’exécution au 1 er janvier 580 € NS** NS** NS** NS**
Prix d’exécution moyen annuel NS** NS** NS** NS** NS**
Prix acheteur correspondant NS** NS** NS** NS** NS**
Dividende versé au titre de l’année 15,80 € 4,00 € 4,90 € 8,00 € 2,00 €***
Rentabilité au titre de l’année* NS** NS** NS** NS** NS**
Report à nouveau cumulé par part 0,60 € 2,40 € 3,26 € 3,04 € 2,63 €
*Dividende versé au titre de l’année rapporté aux prix acheteur moyen constaté sur la même période
**Le prix d’exécution moyen annuel, le prix acheteur correspondant et la rentabilité n’ont pas de signification en raison de la situation de liquidation de la société et de la distribution
d’acomptes sur liquidation
***Avant retenue à la source sur les produits d’origine étrangère
L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE
L’assemblée aura notamment à approuver les comptes et la
distribution et à prendre acte des valeurs représentatives du
patrimoine de la SCPI.
Il est également proposé à cette assemblée de renouveler les
mandats des commissaires aux comptes, titulaire et suppléant.
Projet de protocole amiable :
Dans le cadre de la gestion des deux actifs immobiliers détenus
par la SCPI au Royaume-Uni, il vous est rappelé que des comptes
bancaires avaient été ouverts à Londres au nom de la SCPI. Le
montant des fonds disponibles sur ces comptes était enregistré
dans les comptes de la SCPI pour un montant total de 1 292 885,77 €
correspondant à la conversion des montants disponibles en Livres
Sterling. Les deux actifs immobiliers précités ayant été cédés
respectivement le 1 er février et le 31 juillet 2008, la demande de
rapatriement des fonds disponibles sur les comptes de la SCPI en
France a été faite le 20 février 2009. Du fait du cours de la Livre
Sterling par rapport à l'Euro en février 2009, un écart de change
négatif a été constaté pour un montant de 409 226,97 €.
Le conseil de surveillance de la SCPI a souhaité solliciter BNP
Paribas Reim France, au titre de la perte de change constatée
dans les comptes de la SCPI.
Dans le cadre des discussions qui ont alors été menées, BNP Paribas
Reim France a proposé le versement d'une somme de 300 000 €
à la SCPI en vue d'être redistribuée aux porteurs de parts. Cette
proposition a été présentée au conseil de surveillance de la SCPI
réuni le 12 mars 2013 et devrait donner lieu à la signature d'un
protocole.
Enfin, votre conseil de surveillance, dans son rapport à l'assemblée,
souligne la mauvaise performance d'Euro Investipierre 1. Cette
performance est, bien entendu, variable selon la date d'entrée ou
de sortie des investisseurs.
En conclusion de ce rapport, Il suggère à chaque associé de
participer à une action de groupe au motif d'une "dévalorisation"
du capital contre laquelle le dépliant commercial l'aurait garantie.
Nous vous rappelons à cet égard qu'une SCPI - Société Civile
de Placement Immobilier - détient des actifs immobiliers soumis
aux variations des marchés immobiliers, à la hausse comme à la
baisse. Sa valeur est ainsi actualisée chaque année sur la base des
expertises immobilières tenant compte de ces variations. Ceci a
pour conséquence d'entraîner une "revalorisation" périodique du
capital investi, pouvant se manifester à la hausse ou à la baisse,
comme sur tous marchés.
8
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012

ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS H.T. DES CINQ DERNIERS EXERCICES
en euros
Années 2008
% du
total des
revenus
2009
% du
total des
revenus
2010
% du
total des
revenus
2011
% du
total des
revenus
2012
% du
total des
revenus
Revenus
Recettes locatives brutes 20,60 86,63 % 13,81 98,57 % 12,80 99,30 % 11,94 98,35 % 4,28 97,72 %
Produits financiers 3,17 13,33 % 0,18 1,29 % 0,07 0,54 % 0,20 1,65 % 0,10 2,28 %
Produits divers 0,01 0,04 % 0,02 0,14 % 0,02 0,16 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 %
TOTAL DES REVENUS 23,78 100,00 % 14,01 100,00 % 12,89 100,00 % 12,14 100,00 % 4,38 100,00 %
Charges
Commission de gestion 2,05 8,62 % 1,19 8,49 % 1,12 8,69 % 1,13 9,31 % 0,36 8,22 %
Autres frais de gestion 0,84 3,53 % 3,30 23,55 % 0,92 7,14 % 1,05 8,65 % 0,62 14,16 %
Entretien du patrimoine 0,61 2,57 % 11,88 84,80 % 3,07 23,82 % - 0,09 - 0,74 % - 0,08 - 1,83 %
Charges locatives non récupérées 0,51 2,14 % 5,36 38,26 % 1,29 10,00 % 0,20 1,64 % - 0,10 - 2,28 %
Sous total charges externes 4,01 16,86 % 21,73 155,10 % 6,40 49,65 % 2,29 18,86 % 0,80 18,26 %
Amortissements
Du patrimoine 0,76 3,20 % 0,73 5,21 % 0,72 5,59 % 0,62 5,11 % 0,00 0,00 %
Autres 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 %
Provisions (nettes)
Pour travaux - 1,57 - 6,60 % - 6,89 - 49,18 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 %
Autres 4,91 20,65 % - 7,36 -52,53% 0,01 0,07 % 1,45 11,94 % 1,99 45,43 %
Sous total charges internes 4,10 17,25 % - 13,52 - 96,50 % 0,73 5,66 % 2,07 17,05 % 1,99 45,43 %
TOTAL DES CHARGES 8,11 34,11 % 8,21 58,61 % 7,13 55,31 % 4,36 35,91 % 2,79 63,70 %
RÉSULTAT COURANT 15,67 € 65,9 % 5,80 € 41,4 % 5,76 € 44,7 % 7,78 € 64,1 % 1,59 € 36,3 %
Variation
du report à nouveau
- 0,13 € - 0,5 % 1,80 € 12,8 % 0,86 € 6,7 % - 0,22 € - 1,8 % - 0,41 € - 9,4 %
REVENUS DISTRIBUÉS
Avant prélèvement libératoire 15,80 € 66,4 % 4,00 € 28,6 % 4,90 € 38,0 % 8,00 € 65,9 % 2,00 € 45,7 %
Après prélèvement libératoire
et retenue à la source sur les
produits étrangers
13,96 € 58,7 % 3,95 € 28,2 % 4,88 € 37,9 % 7,93 € 65,3 % 1,96 € 44,7 %
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 9

DETTES A L’ÉGARD DES FOURNISSEURS AU 31 DÉCEMBRE 2012 PAR DATE D’ÉCHÉANCE
Conformément à l’article D 441-4 du Code de commerce, la société donne la décomposition du solde des dettes à l’égard des fournisseurs
au 31/12/2012 par date d’échéance
Nature / exercice Total Dettes non échues
Dettes
courantes
Dettes
litigieuses
TOTAL
Dettes échues
Depuis moins de 90 jours Depuis plus de 90 jours Délais conventionnels
2012 54 950,98 127,82 20 796,95 34 026,21
2011 172 582,73 72 799,43 3 579,39 96 203,91
2012 0,00
2011 0,00
2012 54 950,98 127,82 20 796,95 34 026,21 0,00
2011 172 582,73 72 799,43 3 579,39 96 203,91 0,00
VALEURS 2012 DE LA SOCIÉTÉ
en euros
VALEUR COMPTABLE (RÉSULTAT DU BILAN)
Valeur comptable des immobilisations 2 702 742,70 €
Valeur nette des autres actifs 652 991,24 €
VALEUR COMPTABLE 3 355 733,94 €
SOIT POUR UNE PART 54,84 €
VALEUR DE RÉALISATION (RÉSULTANT DE L’EXPERTISE)
Valeur vénale (expertise) 1 700 000,00 €
Valeur nette des autres actifs 652 991,24 €
VALEUR DE RÉALISATION 2 352 991,24 €
SOIT POUR UNE PART 38,46 €
VALEUR DE RECONSTITUTION (CE QU’IL FAUDRAIT DÉBOURSER POUR RECONSTITUER LE PATRIMOINE)
Valeur de réalisation 2 352 991,24 €
Frais acquisition 105 400,00 €
Commission de souscription 218 550,98 €
VALEUR DE RECONSTITUTION 2 676 942,22 €
SOIT POUR UNE PART 43,75 €
EMPLOI DES FONDS
en euros
Total au 31/12/2011 Mouvements de l’exercice Total au 31/12/2012
+ Fonds Collectés 59 017 206,08 0,00 59 017 206,08
- Frais de souscription - 2 226 912,14 0,00 - 2 226 912,14
- Frais Prélevés sur la Prime d’émission - 2 585 004,77 0,00 - 2 585 004,77
- Acomptes de liquidation - 35 886 175,50 0,00 - 35 886 175,50
- Plus ou moins value sur cession - 15 112 540,48 - 11 858,00 - 15 124 398,48
- Cessions d’Immeubles 57 567 279,94 0,00 57 567 279,94
- Achats d’Immeubles - 60 270 022,64 0,00 - 60 270 022,64
- Amort Immobilisations Corporelles 0,00 0,00 0,00
SOLDE 503 830,49 - 11 858,00 491 972,49
10
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012

LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
Mesdames, Messieurs,
RÉUNIONS 2012
Concernant l’exercice 2012, votre Conseil s'est réuni 2 fois pour
l’activité et 1 fois pour l’analyse des comptes.
Les réunions ont été espacées du fait qu’il reste 1 seul bien à
vendre.
Pour 2013, si l’activité n’évolue pas sensiblement et si aucune
proposition d’achat ne nous est soumise, nous réduirons le
nombre de réunion pour réduire les frais.
LIQUIDATION DU PATRIMOINE
Il reste 1 immeuble à vendre celui de l’Espagne et la conjoncture
de ce pays reste très difficile. Nous vous rappelons la valeur de
cet immeuble acheté en avril 1989 pour 2 703 000 € soit avec le
coefficient d’érosion monétaire, une valeur actuelle de 3 843 600 €.
Il a été expertisé fin 2012 à 1 700 000 € soit une perte qui
s’accentue et passe de 43 % à 46 %. En sus de ces éléments
chiffrés, il convient d’ajouter des frais de rénovation effectués en
2009 pour 730 000 €.
Les locataires en place : Panasonic a renouvelé son bail pour
743 m 2 au lieu de 1213 m 2 avec une réduction de sa valeur locative
de 7 %. Les 470 m 2 de Panasonic restent vacants à ce jour.
Conelsan a signé un bail ferme de 5 ans avec une réduction de sa
valeur locative de 46 %.
Elsamex avait donné congé au 30/04/2013 mais finalement
souhaite rester dans les locaux. Nous n’avons pas d’autre
indication à ce jour sur les conditions de son maintien dans les
lieux.
VALEUR REPRÉSENTATIVE DE LA SCPI
La valeur de réalisation est de 38,46 € et accuse une nouvelle perte
de 18,43 % liée à l’expertise 2012. Elle représente principalement
la détention de l’immeuble de Madrid.
LES RÉSULTATS ET LA DISTRIBUTION 2012
Les comptes 2012 font ressortir un résultat net par part de
1,59 euros, contre 7,78 euros en 2011. La baisse du résultat est
consécutive à la vente de l’immeuble d’Antony.
La distribution au titre de l'exercice a été fixée à 2,00 euros
par part, la différence étant prélevée sur le compte du report
à nouveau. Le solde de ce compte est ainsi ramené à 2,63 euros
par part.
Nous rappelons que les associés ont perçu huit acomptes sur
liquidation, d'un montant total de 586,50 euros par part.
LE MARCHE DES PARTS
En 2012, il ne s’est pas échangé de part.
ACTION CONSEIL DE SURVEILLANCE – PROTOCOLE ACCORD EN
COURS SUR PERTE DE CHANGE –
Votre conseil en la personne de votre Présidente s’apprête à
signer un protocole d’accord avec votre gestionnaire BNP Paribas
Reim. Par celui-ci, BNP Paribas Reim accorde aux associés de
la SCPI Euro Investipierre 1, un montant de 300 000 € à titre de
geste commercial sur la perte de change subie. Votre conseil de
Surveillance agrée ce protocole et vous demande de l’approuver.
ACTION de GROUPE désormais possible - Projet de Loi Hamon.
Vous avez souscrit autour de 1044 € maximum en valeur euros
2007, date de la décision de dissolution. D’un autre coté, vous
avez perçu, à ce jour, en remboursement de Capital pour 586,50 €.
La valeur restante à recevoir a été estimée à 38,46 € soit une
perte autour de 40 % à ce jour.
Il reste un élément écrit non négligeable, dans le dépliant
commercial lors de la souscription de vos parts de la SCPI
Euro Investipierre 1, BNP PR vous assurait un revenu versé
trimestriellement et une revalorisation du capital. Or vous avez
subi une dévalorisation du Capital.
Rejoignez les associations d’épargnants, celles qui bénéficient
d’une reconnaissance de la part des pouvoirs publics afin qu’elles
puissent exercer une action de groupe telle qu’elle est envisagée
dans le projet de Loi Hamon.
Si vous n'avez pas la possibilité d'être présent à cette assemblée,
il est important de voter soit par correspondance, soit en donnant
pouvoir à un associé présent ou au président de votre Conseil
de surveillance, dont le nom, l'adresse et la messagerie figurent
en bas de ce rapport et qui peut recevoir un nombre illimité de
pouvoirs.
Il vous est demandé d'éviter le retour des pouvoirs "en blanc"
(c'est à dire uniquement daté et signé) et de donner ainsi pouvoir
au président de l'assemblée, qui de par nos statuts est notre
Société de Gestion, BNP Paribas Reim. En effet dans ce cas, en
application de la législation, vous approuvez automatiquement
les résolutions présentées par la société de gestion et rejetez
automatiquement toutes autres résolutions présentées par des
associés qui peuvent être bénéfiques pour vous, porteurs de parts
de la SCPI.
En conclusion la participation de chaque porteur de parts à
l'assemblée générale est importante et essentielle.
Pour le Conseil de surveillance
Hélène Karsenty Présidente du Conseil de Surveillance
"La Mikada"
174 Chemin de Pioch Courbi
34150 GIGNAC
helenekarsenty@hotmail.com
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 11

LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES
RAPPORT DU COMMISSAIRE AUX COMPTES
SUR LES COMPTES ANNUELS
EXERCICE 2012
Mesdames, Messieurs,
En exécution de la mission qui m'a été confiée par votre Assemblée
générale, je vous présente mon rapport relatif à l'exercice clos le
31 décembre 2012 sur :
le contrôle des comptes annuels de la SCPI EURO-
INVESTIPIERRE 1, tels qu'ils sont joints au présent rapport,
la justification de mes appréciations,
les vérifications spécifiques et informations prévues par le
Code Monétaire et Financier.
Les comptes annuels ont été arrêtés par la Société de gestion et
soumis à votre Conseil de Surveillance dans sa séance du 12 mars
2013. Les valeurs vénales des immeubles présentées dans ces
comptes ont été déterminées par un expert indépendant nommé
par votre Assemblée générale. Il m'appartient d'exprimer une
opinion sur ces comptes.
I.- OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS
J’ai effectué mon audit selon les normes d’exercice professionnel
applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de
diligences permettant d'obtenir l'assurance raisonnable que les
comptes annuels ne comportent pas d'anomalies significatives.
Un audit consiste à examiner, par sondages ou au moyen d’autres
méthodes de sélection, les éléments justifiant des montants
et informations figurant dans les comptes annuels. Il consiste
également à apprécier les principes comptables suivis et les
estimations significatives retenues et la présentation d’ensemble
des comptes. J’estime que les éléments collectés sont suffisants
et appropriés pour fonder mon opinion.
Je certifie que les comptes annuels sont réguliers et sincères et
donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice
écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la
société à la fin de cet exercice.
II.- JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS
En application des dispositions de l’article L 823-9 du Code
de Commerce relatives à la justification des appréciations du
Commissaire aux comptes, je porte à votre connaissance les
éléments suivants :
L’Assemblée générale Mixte du 27 avril 2007 ayant décidé la
dissolution anticipée de votre Société, la liquidation de son
patrimoine est actuellement en cours.
Dans le cadre de mon appréciation des règles et principes
comptables suivis par votre société, j’ai vérifié le caractère
approprié des méthodes comptables au regard des règles
spécifiques édictées par le plan comptable des SCPI et je me suis
assuré de leur correcte application.
Les appréciations auxquelles j’ai procédé s’inscrivent dans une
démarche d’audit portant sur les comptes annuels pris dans leur
ensemble et ont donc contribué à la formation de l’opinion sans
réserve exprimée dans la première partie du présent rapport.
III.- VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS SPÉCIFIQUES
J'ai également procédé, conformément aux normes professionnelles
applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par le
Code Monétaire et Financier.
Je n'ai pas d'observation à formuler sur la sincérité et la
concordance avec les comptes annuels des informations données
dans le rapport de la Société de gestion et dans les documents
adressés aux associés sur la situation financière et les comptes
annuels.
Fait à Paris, le 15 mars 2013.
Edouard LEDUC
Commissaire aux Comptes
Membre de la Compagnie Régionale de Paris
12
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012

RAPPORT SPÉCIAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES
EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2012
Mesdames, Messieurs,
En ma qualité de Commissaire aux comptes de votre société, je
vous présente mon rapport sur les conventions réglementées
visées par l’article L 214-76 du Code Monétaire et Financier dont
j’ai été avisé. Il ne m’appartient pas de rechercher l’existence
éventuelle d’autres conventions mais de vous communiquer sur la
base des informations qui m’ont été données les caractéristiques
et les modalités essentielles de celles dont j’ai eu connaissance
sans avoir à me prononcer sur leur utilité ou leur bien-fondé.
J’ai effectué mes travaux selon les normes professionnelles
applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre
de diligences destinées à vérifier la concordance des informations
qui m’ont été données avec les documents de base dont elles sont
issues.
I.- CONVENTION SOUMISE A L’APPROBATION DE
L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
Je vous informe qu’il ne m’a été donné avis d’aucune nouvelle
convention entrant dans le champ d’application de l’article L 214-76.
II.- CONVENTIONS DÉJÀ APPROUVÉES PAR UNE
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
a) Commission de gestion
La société de gestion en tant que liquidateur est rémunérée
moyennant une commission de gestion égale à 7 % ou 10 % H.T.
des recettes hors taxes, selon qu’elles sont réalisées en France
ou à l’étranger.
La rémunération facturée à ce titre en 2012 s’est élevée à 22 280 €,
hors-taxes.
b) Honoraires de liquidation
Une commission sur les arbitrages est acquise par votre société
de gestion agissant en tant que liquidateur, assise sur le produit
net des ventes de biens immobiliers revenant à votre SCPI. Sa
rémunération est fixée à 1 % H.T. du produit net des ventes.
Au titre de l’exercice 2012, aucune commission n’a été versée à
votre SCPI.
Fait à Paris, le 16 mars 2013.
Edouard LEDUC
Commissaire aux comptes
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 13

LES COMPTES ANNUELS DE L’EXERCICE 2012
En Euros
ÉTAT DU PATRIMOINE AU 31 DÉCEMBRE 2012
Au 31/12/2012 Au 31/12/2011
PLACEMENTS IMMOBILIERS
Immobilisations locatives 2 702 742,70 1 700 000,00 2 702 742,70 2 195 000,00
Terrains et constructions locatives 2 702 742,70 1 700 000,00 2 702 742,70 2 195 000,00
TOTAL 2 702 742,70 1 700 000,00 2 702 742,70 2 195 000,00
AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D'EXPLOITATION
Actifs immobilisés 0,00 0,00 0,00 0,00
Immobilisations incorporelles 10 657,86 10 657,86 10 657,86 10 657,86
Amort. des immobilisations incorporelles -10 657,86 - 10 657,86 - 10 657,86 - 10 657,86
Créances 387 078,35 387 078,35 408 745,27 408 745,27
Locataires et comptes rattachés 36 911,41 36 911,41 41 332,22 41 332,22
Locataires douteux 142 407,75 142 407,75 17 852,01 17 852,01
Dépréciations des créances douteuses - 141 522,24 - 141 522,24 - 16 390,86 - 16 390,86
Autres créances 349 281,43 349 281,43 365 951,90 365 951,90
Fournisseurs débiteurs 0,00 0,00 6 293,52 6 293,52
Fournisseurs, avoirs à recevoir 0,00 0,00 2 150,53 2 150,53
Créances fiscales 227 906,23 227 906,23 233 667,30 233 667,30
Débiteurs divers 121 375,20 121 375,20 127 210,08 127 210,08
Dépréciations des créances diverses 0,00 0,00 - 3 369,53 - 3 369,53
Valeurs de placement et disponibilités 879 691,23 879 691,23 1 045 761,26 1 045 761,26
Valeurs mobilières de placement 650 000,00 650 000,00 750 000,00 750 000,00
Autres disponibilités 229 691,23 229 691,23 295 761,26 295 761,26
Provisions générales pour risques et charges - 88 014,90 - 88 014,90 - 88 014,90 - 88 014,90
Dettes - 615 860,54 - 615 860,54 - 766 924,54 - 766 924,54
Dettes d'exploitation - 61 814,52 - 61 814,52 - 66 682,61 - 66 682,61
Dettes diverses - 554 046,02 - 554 046,02 - 700 241,93 - 700 241,93
Dettes fiscales - 18 790,92 - 18 790,92 - 18 368,86 - 18 368,86
Locataires créditeurs - 12 390,09 - 12 390,09 - 34 442,30 - 34 442,30
Associés, dividendes à payer - 205 779,29 - 205 779,29 - 323 511,04 - 323 511,04
Créditeurs divers - 317 085,72 - 317 085,72 - 323 919,73 - 323 919,73
TOTAL 562 894,14 562 894,14 599 567,09 599 567,09
COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF-PASSIF
Charges constatées d'avance 90 097,10 90 097,10 90 531,78 90 531,78
TOTAL 90 097,10 90 097,10 90 531,78 90 531,78
CAPITAUX PROPRES COMPTABLES 3 355 733,94 3 392 841,57
VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE 2 352 991,24 2 885 098,87
14
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012

VARIATION DES CAPITAUX PROPRES
AU 31 DÉCEMBRE 2012
Situation d'ouverture
au 01/01/2012
Affectation résultat N-1
Autres mouvements
Situation de clôture
au 31/12/2012
CAPITAL 46 685 681,00 0,00 46 685 681,00
Capital souscrit 46 685 681,00 0,00 46 685 681,00
PRIMES D'ÉMISSION 7 519 608,17 0,00 7 519 608,17
Prime d'émission 12 331 525,08 0,00 12 331 525,08
Prélèvement
sur prime d'émission
-4 811 916,91 0,00 - 4 811 916,91
ACOMPTE SUR LIQUIDATION - 35 886 175,50 0,00 - 35 886 175,50
PLUS OU MOINS VALUES RÉALISÉES
SUR CESSION D'IMMEUBLES
- 15 112 540,48 - 11 858,00 - 15 124 398,48
REPORT À NOUVEAU 199 615,51 - 13 347,13 0,00 186 268,38
RÉSULTAT DE L'EXERCICE
Résultat de l'exercice 476 148,87 - 476 148,87 97 124,37 97 124,37
Acomptes sur distribution - 489 496,00 489 496,00 - 122 374,00 - 122 374,00
TOTAL GÉNÉRAL 3 392 841,57 0,00 - 37 107,63 3 355 733,94
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 15

COMPTE DE RÉSULTAT AU 31 DÉCEMBRE 2012
CHARGES (hors taxes)
Au 31/12/2012 Au 31/12/2011
CHARGES IMMOBILIÈRES 102 784,48 325 255,88
Charges ayant leur contrepartie en produit 96 296,92 247 093,22
Primes d'assurance 5 359,82 6 464,15
Taxes foncières 11 164,50 64 572,73
Taxes sur les bureaux 0,00 34 506,26
Taxes locatives 1 639,00 12 841,15
Charges locatives 78 133,60 128 708,93
Charges d'entretien du patrimoine -5 140,00 9 440,10
Entretien réparations 0,00 415,46
Travaux refacturables -5 140,00 9 024,64
Grosses réparations 0,00 -14 634,07
Grosses réparations 0,00 -14 634,07
Services extérieurs -4 019,74 7 786,43
Charges locatives non récupérées -6 170,27 8 169,35
Primes d'assurance 2 150,53 -382,92
Autres services extérieurs 17 302,00 71 329,97
Commissions et honoraires 17 302,00 68 688,51
Frais de contentieux 0,00 2 641,46
Impôts et taxes -1 654,70 4 240,23
Impôts fonciers 0,00 123,25
Taxes locatives -2 634,70 2 957,31
Taxes sur les bureaux 0,00 70,74
Impôts divers 980,00 1 088,93
CHARGES D'EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ 179 707,39 257 341,98
Autres services extérieurs 36 371,25 83 898,48
Rémunération de la société de gestion 22 280,18 69 030,05
Honoraires 10 575,03 8 842,00
Frais d'actes 0,00 9,88
Services bancaires 2 016,04 4 516,55
Cotisations et contributions 1 500,00 1 500,00
Impots et taxes 555,00 144,00
Contribution économique territoriale 555,00 144,00
Autres charges 17 649,76 43 295,49
Frais de tenue de conseils et assemblées 17 649,76 39 946,95
Pertes sur créances irrécouvrables 0,00 3 348,54
Dotations aux amortissements 0,00 37 915,58
Amortissements des immobilisations locatives 0,00 37 915,58
Dotations aux dépréciations et aux provisions 125 131,38 92 088,43
Dotations aux dépréciations des créances douteuses 125 131,38 4 073,53
Dotations pour dépréciation pour risques et charges 0,00 88 014,90
CHARGES FINANCIÈRES
Charges d'exploitation exceptionnelles 1,85 4,87
Charges exceptionnelles diverses 1,85 4,87
TOTAL CHARGES 282 493,72 582 602,73
RÉSULTAT DE L'EXERCICE 97 124,37 476 148,87
TOTAL GÉNÉRAL 379 618,09 1 058 751,60
16
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012

PRODUITS (hors taxes)
Au 31/12/2012 Au 31/12/2011
PRODUITS DE L'ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE 358 039,44 977 452,33
Loyers 266 882,52 721 334,47
Produits des activités annexes - 5 140,00 9 024,64
Produits des activités annexes - 5 140,00 9 024,64
Charges remboursées par les locataires 16 524,32 105 543,14
Primes d'assurance 5 359,82 6 464,15
Taxes foncières 11 164,50 64 572,73
Taxes sur les bureaux 0,00 34 506,26
Charges refacturées 79 772,60 141 550,08
Taxes locatives 1 639,00 12 841,15
Charges locatives 78 133,60 128 708,93
AUTRES PRODUITS D'EXPLOITATION 15 227,73 68 863,67
Reprises sur dépréciations de créances douteuses 0,00 3 349,85
Reprises sur dépréciations de créances diverses 3 369,73 97,11
Transfert de charges 11 858,00 65 416,71
PRODUITS FINANCIERS 6 350,89 12 429,75
Produit sur titres de créances négociables 6 350,89 12 429,75
PRODUITS EXCEPTIONNELS 0,03 5,85
Produits exceptionnels divers 0,03 5,85
TOTAL PRODUITS 379 618,09 1 058 751,60
TOTAL GÉNÉRAL 379 618,09 1 058 751,60
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 17

L’ANNEXE FINANCIÈRE DE LA SCPI EURO INVESTIPIERRE 1
EN LIQUIDATION AU 31 DECEMBRE 2012
RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES
Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions
réglementaires applicables aux Sociétés Civiles de Placement
Immobilier. Ils sont présentés en application de la loi n° 70-1300
du 31 décembre 1970 modifiée, du décret n° 71-524 du 1 er juillet
1971 modifié, et de l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant
le règlement du Comité de la réglementation comptable n° 99-06
du 23 juin 1999.
L’établissement des comptes annuels respecte les principes de
prudence, d’indépendance des exercices et de permanence des
méthodes, en se plaçant dans une perspective de liquidation
amiable, sans toutefois modifier l’évaluation des immeubles.
La méthode adoptée pour l’évaluation des éléments inscrits en
comptabilité, apparaissant dans la colonne « valeurs bilantielles »
de l’état du patrimoine est celle des coûts historiques.
PLACEMENTS IMMOBILIERS
Immobilisations locatives
Le tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous,
constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi
que les valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant.
En ce qui concerne les modalités particulières d’intervention de
ce dernier, il est rappelé que pour chaque immeuble la réalisation
d’une véritable expertise n’intervient, sauf cas particulier, que
tous les cinq ans. Il est alors demandé aux experts de procéder à
la visite systématique des immeubles. Les autres années la valeur
résulte d’une actualisation des valeurs par l’expert, sans visite
systématique des immeubles.
La valeur vénale résulte de l’actualisation annuelle du patrimoine
pour laquelle l’expert détermine son estimation en fonction des
valeurs locatives ainsi que des paramètres suivants :
l’ancienneté de l’immeuble dans le patrimoine,
la date de construction de l’immeuble,
la situation juridique (local isolé ou en copropriété),
la situation géographique,
l’état d’entretien (gros travaux en cours ou prévisibles),
les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux).
Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de
la valeur du bien en pondérant la valeur de base obtenue par
capitalisation du rendement locatif.
Il s’agit d’une valeur hors taxes et hors droit.
Un inventaire détaillé de ces placements figure en annexe.
À compter du 1 er janvier 2005, les commissions d’intermédiaires
versées lors d’une acquisition sont inscrites en coût accessoire
des immobilisations.
Les mouvements affectant ces postes sont détaillés dans le
tableau « État de l’actif immobilisé » figurant ci-dessous :
Plan prévisionnel d’entretien
L’assemblée Générale du 27 avril 2007 ayant approuvée la
dissolution anticipée et la mise en liquidation amiable, le
liquidateur n’applique plus la dotation spécifique aux provisions
pour grosses réparations.
État de l’actif immobilisé
Valeur brute des
immobilisations
au 31 décembre
2011
Augmentation
acquisitions
créations -
apports
Virement
de poste à poste
en + ou -
Diminution
cessions à des
tiers ou mise
hors service
Valeur brute des immobilisations
au 31 décembre 2012
Terrains – Constructions 2 702 742,70 0,00 0,00 0,00 2 702 742,70
Frais d’acquisition des immobilisations
Agencements
Immobilisations en cours
TOTAL 2 702 742,70 0,00 0,00 0,00 2 702 742,70
Tableau récapitulatif des placements immobiliers
Exercice 2012 Exercice 2011
Valeurs bilantielles Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées
Terrains et constructions locatives
Bureaux 2 702 742,70 1 700 000,00 2 702 742,70 2 195 000,00
TOTAL 2 702 742,70 1 700 000,00 2 702 742,70 2 195 000,00
AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION
Créances
Locataires : Il s’agit d’une part, des créances relatives aux
facturations du 4 e trimestre 2012 encaissées début 2013, et,
d’autre part, des refacturations de loyers, de charges et/ou
d’impôts à établir au titre de l’exercice 2012.
Locataires douteux : Une analyse des créances échues
depuis plus de 3 mois est faite locataire par locataire. Celles
présentant un risque d’irrécouvrabilité sont provisionnées
après déductions éventuelles, de la T.V.A. et du dépôt de
garantie, à hauteur de 100 %. Le montant de la provision
cumulée s’élève à 141 522,24 €.
Locataires et comptes rattachés
Créances
Brut
Créances locataires 36 911,41
Créances douteuses 142 407,75
TOTAL 179 319,16
Autres créances : Elles sont constituées de :
- Créances auprès de l’État 227 906,23 € dont 118 491,80 € de
crédit de T.V.A en cours de remboursement en Espagne et en
France.
- Crédit d’impôt au titre de 2009 et 2010 en cours
de remboursement : 107 169,50 €
18
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012

- Débiteurs divers pour 120 736,73 €
qui comprennent principalement :
Les appels sur charges syndics refacturés aux locataires : 119 800,36 €
Valeurs de placement et disponibilités
Disponibilités : Elles s’élèvent à 879 691,23 €. Elles sont placées
en certificats de dépôts négociables rémunérés pour 650 000,00 €.
Dettes
Dettes d’exploitation : Elles sont constituées :
- Des commissions dues à la société de gestion pour : 4 646,57 €
- D’autres dettes fournisseurs pour : 57 167,95 €
Dettes diverses : Sous cette rubrique sont enregistrés :
- Les dettes fiscales pour : 18 790,92 €
correspondant à la T.V.A pour 15 850,92 € et d’autres taxes pour
2 940,00 €.
- Locataires créditeurs : 12 390,09 €
résultant principalement des liquidations des charges des années
2009 et antérieures dont les soldes sont en faveur des locataires
et de fonds reçus fin 2012, relatifs à l’exercice 2013.
- L’acompte du 4 e trimestre, versé aux associés
de la S.C.P.I.en février 2013 pour : 78 319,36 €
- Les acomptes bloqués pour : 127 459,93 €
- Créditeurs divers pour 317 085,72 €
incluant principalement :
Des impôts à payer, pour le compte des associés, au titre des
revenus de source étrangère et aux retenues effectuées lors des
distributions d’acomptes aux associés, pour le règlement des
retenues à la source et crédit d’impôt à recevoir de l’Espagne au
titre de 2009 : 163 834,34 €
Des acomptes sur charges
de l’exercice facturés aux locataires : 119 800,36 €
Le solde du budget alloué au conseil de surveillance par l’A.G.M.
du 27 avril 2007 : 25 099,02 €
Jetons de présence 2012 : 7800,00 €
Le solde du Marché des parts : 552,00 €
COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF – PASSIF
Charges constatées d’avance : Elles s’élèvent à 90.097,10 € et
correspondent d’une part aux frais et honoraires engagés pour
les cessions à venir.
CAPITAUX PROPRES
Capital souscrit : 46 685 681,00 € divisé en 61 187 parts de
763,00 € de nominal.
Plus ou moins-values réalisées sur cessions d’immeubles :
Conformément à l’article 4 de l’arrêté ministériel du 26 avril
1995, relatif aux dispositions comptables applicables aux
Sociétés Civiles de Placement Immobilier, les plus ou moinsvalues
réalisées à l’occasion de cessions d’immeubles locatifs
sont inscrites directement au passif du bilan.
Variations des plus ou moins-values de l’exercice
SOLDE AU 31/12/2011 - 15 112 540,48
Régularisation
114 av du Gal de Gaulle à Antony 11 858,00
SOLDE AU 31/12/2012 - 15 124 398,48
Acompte sur liquidation : Il n’ a pas eu de distribution d’acompte
sur liquidation en 2012.
Report à nouveau : L’Assemblée Générale Ordinaire des associés
statuant sur les comptes au 31 décembre 2011 a décidé d’affecter
au report à nouveau, la somme de -13 347,13 €. En conséquence,
le report à nouveau s’établit à 186 268,38 € au 31 décembre 2012.
Résultat de l’exercice : ’exercice 2012 se solde par un bénéfice de
97 124,37 €. Le solde a distribué, en février 2013, est de 122 374 €.
COMPTE DE RÉSULTAT – CHARGES
Charges immobilières : Elles se décomposent en :
- Charges refacturées aux locataires : 96 296,92 €
- Travaux refacturés : - 5 140,00 €
- Charges locatives sur locaux vacants
ou non refacturables aux locataires : - 6 170,27 €
- Honoraires divers : 17 302,00 €
- Impôts, taxes et primes d’assurances non refacturés : 495,83 €
Charges d’exploitation : sont enregistrées sous cette rubrique :
- Les honoraires de gestion : 22 280,18 €
- Les honoraires de commissaires aux comptes : 10 575,03 €
- Les commissions et autres frais de gestion courante : 3 516,04 €
- La contribution économique territoriale : 555,00 €
- Les frais de conseils et d’assemblées : 17 649,76 €
- Les dotations aux amortissements dépréciations et provisions
(détail donné dans un chapitre qui suit) : 125 131,38 €
COMPTE DE RÉSULTAT – PRODUITS
Produits de l’activité immobilière :
- Loyers facturés au cours de l’exercice : 266 882,52 €
- Charges remboursées par les locataires : 96 296,92 €
- Produits annexes : - 5 140,00 €
Autres produits d’exploitation : Il s’agit :
- Reprises des provisions utilisées dans l’exercice : 3 369,73 €
- Transferts de charges relatifs aux honoraires
de liquidation, de commercialisation
et divers sur l’immeuble vendu en 2012 : 11 858,00 €
Produits financiers : Ils correspondent :
- Aux intérêts sur certificats négociables pour : 6 350,89 €
INFORMATIONS DIVERSES
Montant des produits à recevoir inclus dans les postes
suivants du bilan
INTITULÉS
Montant
Créances locataires et comptes rattachés 36 863,31
Intérêts courus sur certificats de dépôt
et comptes à terme
210,07
TOTAL 37 073,38
Montant des charges à payer incluses dans les postes
suivants du bilan
INTITULÉS
Montant
Dettes fournisseurs et comptes rattachés 19 709,38
Locataires avoirs à établir 11 354,49
Dettes fiscales 2 940,00
Dettes diverses 25 099,02
TOTAL 59 102,89
Etat des provisions et des dépréciations retraçant
les variations de l’exercice
Dépréciation des
créances douteuses
Provisions pour
risques divers
Dépréciation des
créances diverses
Montant au
31/12/2011
Dotations
de l’exercice
Reprises de
l’exercice
Montant au
31/12/2012
16 390,86 125 131,38 0,00 141 522,24
88 014,90 0,00 0,00 88 014,90
3 369,53 0,00 3 369,53 0,00
TOTAL 107 775,29 125 131,38 3 369,53 229 537,14
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 19

Affectation du résultat 2011
Conformément à la décision de l’Assemblée Générale, le résultat bénéficiaire de 2011 de 476 148,87 € a été affecté comme suit :
Bénéfice net 2011 476 148,87
Report à nouveau 2011 199 615,51
Bénéfice distribuable 675 764,38
Dividendes versés -489 496,00
REPORT À NOUVEAU 2012 186 268,38
Remboursements de charges
Charges de copropriété et de fournitures locatives 78 133,60
Assurances 5 359,82
Impôts fonciers 12 803,50
TOTAL 96 296,92
Commission de gestion
Conformément à l’article 17 des statuts, la rémunération de la Société de Gestion se calcule comme suit : 7 % ou 10 % hors taxes des
recettes locatives – hors taxes et hors charges, augmentées des produits financiers nets, selon qu’elles sont réalisées en France ou à
l’étranger. Soit pour l’exercice 2012 :
- Recettes locatives hors taxes - 5140,00
- Produits financiers France (sous déduction des intérêts débiteurs) 6 350,89
BASE TOTALE DE LA COMMISSION 1 210,89
Commission au taux de 7 % 84,76
Tva non récupérable 17,49
- Recettes locatives étranger – hors taxes : 221 779,30
BASE TOTALE DE LA COMMISSION 221 779,30
Commission au taux de 10 % 22 177,93
TOTAL COMMISSION DE GESTION 22 280,18
Engagements hors bilan
ENGAGEMENTS DONNÉS
Néant
ENGAGEMENTS REÇUS
- Cautions bancaires reçues des locataires en substitution des dépôts de garantie 42 329,58
DESCRIPTIF DU PATRIMOINE AU 31 DÉCEMBRE 2012
Nature de l’investissement
Situation de l’immeuble
Date d’achat
ou d’apport
Surfaces
m²
Prix d’acquisition
ou d’apport
Frais
d’acquisition (1)
Travaux
d’aménagements
Valeurs
comptables
Valeurs vénales
2 011 2 012
BUREAU ESPAGNE
28006 MADRID
Parc de Barajas
Immeuble B1
26/04/1989 1 825 2 702 743 2 702 743 2 195 000 1 700 000
TOTAL BUREAU ESPAGNE 1 825 2 702 743 0 0 2 702 743 2 195 000 1 700 000
TOTAL GÉNÉRAL 1 825 2 702 743 0 0 2 702 743 2 195 000 1 700 000
(1)
Frais : ces montants correspondent aux droits d’acquisitions et commissions d’intermédiaires immobilisables depuis le 1 er janvier 2005.
20
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012

L’ORDRE DU JOUR ET LE PROJET DES RÉSOLUTIONS
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE DU 28 JUIN 2013
ORDRE DU JOUR
Approbation des comptes annuels sur la base des rapports
du liquidateur, du conseil de surveillance et du commissaire
aux comptes,
Quitus au liquidateur,
Approbation du rapport du conseil de surveillance,
Approbation du rapport du commissaire aux comptes sur les
conventions réglementées et de celles-ci,
Affectation du résultat,
PROJET DES RÉSOLUTIONS
Approbation de la valeur comptable et constatation de la
valeur de réalisation et de la valeur de reconstitution de la
société au 31 décembre 2012,
Constatation du montant de la prime d’assurance couvrant
la responsabilité des membres du conseil de surveillance,
Fixation des jetons de présence,
Constatation du montant des frais de déplacement,
Renouvellement du Commissaire aux comptes titulaire,
Renouvellement du Commissaire aux comptes suppléant,
Pouvoirs pour formalités.
PREMIÈRE RÉSOLUTION
L’assemblée générale, après avoir entendu les rapports du
liquidateur, du conseil de surveillance et du commissaire aux
comptes, approuve les comptes clos le 31 décembre 2012 tels
qu’ils lui sont présentés
DEUXIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale donne quitus de sa gestion au liquidateur pour
l’exercice 2012.
TROISIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale, connaissance prise du rapport du conseil
de surveillance, approuve les termes de ce rapport et, en tant que
de besoin, renouvelle sa confiance au conseil de surveillance aux
fins d’exécution de son mandat dans toutes ses dispositions.
QUATRIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale, connaissance prise du rapport du conseil de
surveillance et du rapport spécial du commissaire aux comptes en
application de l’article L.214-76 du Code Monétaire et Financier,
approuve chacune des conventions qui y sont mentionnées.
CINQUIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale décide d’affecter le résultat de l’exercice de
la façon suivante :
Bénéfice de l’exercice 2012 97 124,37 €
Majoré du report à nouveau 186 268,38 €
Résultat distribuable 283 392,75 €
Affecté comme suit :
Dividende total au titre de l’exercice 2012 122 374,00 €
Nouveau report à nouveau 161 018,75 €
En conséquence, le dividende par part de pleine jouissance pour
l’exercice 2012 s’élève à 2 euros avant retenue à la source sur les
produits d’origine étrangère.
SIXIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale, connaissance prise de l’état annexé au
rapport de gestion, approuve la valeur comptable de la société
arrêtée au 31 décembre 2012 :
valeur comptable 3 355 733,94 €
soit 54,84 € par part
SEPTIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale, connaissance prise de l’état annexé au
rapport de gestion, prend acte de la valeur de réalisation de la
société arrêtée au 31 décembre 2012 :
valeur de réalisation 2 352 991,24 €
soit 38,46 € par part
HUITIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale, connaissance prise de l’état annexé au
rapport de gestion, prend acte de la valeur de reconstitution de
la société arrêtée au 31 décembre 2012 :
valeur de reconstitution 2 676 942,22 €
soit 43,75 € par part
NEUVIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale prend acte que la prime d’assurances
couvrant la responsabilité civile des membres du conseil de
surveillance de la SCPI dans l’exercice de leur mandat es qualités, à
la charge de la SCPI, s’est élevée à 1 749,63 € pour l’exercice 2012.
DIXIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale renouvelle le montant total des jetons de
présence à répartir entre les membres du conseil de surveillance
à 7 800 € maximum pour l’exercice 2013.
ONZIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale prend acte du montant versé aux membres
du conseil de surveillance au titre de leurs frais de déplacement
sur justificatifs. Ce montant s’élève à 7 536,70 € pour l’année 2012.
DOUZIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale décide de renouveler Monsieur Edouard
LEDUC, en tant que commissaire aux comptes titulaire, pour une
durée de six exercices, soit jusqu’à l’assemblée générale appelée
à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2018.
TREIZIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale décide de nommer de renouveler Monsieur
Didier KLING, en tant que commissaire aux comptes suppléant,
pour une durée de six exercices, soit jusqu’à l’assemblée générale
appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31
décembre 2018.
QUATORZIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale confère tous pouvoirs au porteur d’une
copie ou d’un extrait du procès-verbal de ces délibérations pour
l’accomplissement de toutes formalités légales de publicité.
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 21

notes
22
Euro Investipierre - Rapport annuel 2012

GLOSSAIRE
Arbitrage
Acte de céder un ou des actifs immobiliers pour en acquérir un
ou plusieurs autres. La politique d’arbitrage a pour objectif de
rajeunir ou de recentrer le patrimoine immobilier d’une SCPI.
Capitaux propres
Capital de la SCPI, augmenté des primes d’émission, des
éventuels écarts d’évaluation, des plus ou moins-values réalisées
sur cession d’immeubles, des réserves et du report à nouveau.
Plus ou moins-values réalisées sur cession d’immeuble.
Résultat cumulé sur ventes effectivement réalisées. Les plus ou
moins-values potentielles ne sont pas considérées.
Distribution
La distribution d’une SCPI est essentiellement constituée des
revenus fonciers tirés de la location de son patrimoine immobilier.
Elle peut comporter également des revenus financiers produits
par le placement sans risque de sa trésorerie. Pour les personnes
physiques, les premiers sont soumis à l’IR au titre de la fiscalité
foncière.
Depuis le 1er janvier 2013, un prélèvement à titre d’acompte
d’impôt sur le revenu, c’est-à-dire un prélèvement obligatoire à
la source, est prélevé sur tous les produits de placement à revenu
fixe (24%) avant leur versement et sauf demande de dispense. Ce
prélèvement à titre d’acompte n’étant pas libératoire de l’impôt
sur le revenu, il y aura lieu dorénavant de déclarer l’ensemble des
intérêts au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette règle
s’applique aux intérêts des produits financiers des SCPI qui feront
donc l’objet d’un prélèvement à la source, en même temps que les
prélèvements sociaux.
Marché secondaire des parts (SCPI à capital fixe)
Pour chaque SCPI, la société de gestion confronte régulièrement
les ordres d’achat et les ordres de vente et organise les
transactions. Ce marché secondaire réglementé est régi par la loi
de l’offre et de la demande.
Prix de marché
Le prix d’exécution (prix net vendeur) est le prix d’équilibre
permettant l’échange de la plus grande quantité de parts par
période de confrontation.
Pour l’acquéreur, le prix effectivement payé (prix acheteur) est
le prix d’exécution majoré des droits d’enregistrement versés au
Trésor Public et de la commission de cession telle que votée par
l’assemblée.
Le prix d’exécution peut être retenu pour l’évaluation des parts
de SCPI.
Le rendement acheteur est la distribution de la période rapportée
au prix acheteur.
Marché primaire (SCPI à capital variable)
Les souscriptions s’effectuent au prix de souscription, fixé par la
société de gestion dans des limites définies par la loi.
Les retraits s’effectuent à la valeur de retrait, égale au prix de
souscription diminué d’un droit acquis à la SCPI.
Dans ce type de SCPI, les échanges de parts se réalisent par le
mécanisme de souscription-retrait, qui fait varier le capital de la SCPI.
Provision pour grosses réparations
Provision qui permet de financer le plan prévisionnel d’entretien
du patrimoine. Elle est alimentée, chaque année, par prélèvement
sur le résultat distribuable d’un pourcentage (précisé dans
l’annexe financière) des loyers facturés, variable selon la nature
des immeubles et l’ancienneté du patrimoine.
Taux d’occupation financier
Le taux d’occupation financier est l’expression de la performance
locative de la SCPI. Il se détermine par la division du montant
total de loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des
indemnités compensatrices de loyers par le montant total des
loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine
de la SCPI serait loué.
Valeurs représentatives du patrimoine
Valeur comptable
La valeur comptable d’une SCPI est celle qui apparait dans
l’état du patrimoine sous le terme de “valeurs bilantielles”. Elle
comprend les immobilisations locatives, les autres actifs et les
dettes. Les immobilisations locatives y sont comptabilisées à leur
coût historique.
Valeur vénale
La valeur vénale du patrimoine immobilier résulte des expertises
des immeubles réalisées par l’expert immobilier indépendant
désigné par l’assemblée générale et agréé par l’Autorité des
Marchés Financiers.
En pratique, chaque immeuble fait l’objet d’une expertise
approfondie tous les cinq ans. Les autres années, sa valeur vénale
est actualisée par l’expert.
Les experts s’attachent à la fois à la situation locative et technique
de chaque immeuble et aux conditions de marché de l’époque.
Valeur de réalisation
A la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des
expertises, s’ajoute celle des actifs non immobiliers de la SCPI,
sous déduction de ses dettes. La valeur de réalisation de la
société mesure la valeur des actifs dans une optique de détention
à long terme.
Valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution mesure ce qu’il faudrait engager de
capitaux pour reconstituer la SCPI à l’identique.
Elle comprend donc la valeur de réalisation, à laquelle il convient
d’ajouter les droits de mutation qu’aurait à supporter la SCPI dans
le cas où elle achèterait les mêmes immeubles et la commission
de souscription.
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