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SYNDICAT DES COPROPRIETAIRESRESIDENCE AQUARIUS14 RUE DE THIONVILLE75019 PARIS75PC4081CONTROLE DES COMPTES DE L’EXERCICE 2011PAR LE CONSEIL SYNDICALASSISTE DE M PIERRE MARTINAUDITEUR DE L’ARCCABINET IMMOdeFRANCE20 RUE TREILHARD75008 PARISLE 6 MARS 2012 DE 9 H 30 A 13 H 30

1. PRESENTATION1.1. Statut de la copropriété et Conseil syndicalStatut et Conseil syndicalSyndicat de copropriété : OuiDénomination de la copropriété : RESIDENCE AQUARIUSAdresse de la salle du conseil syndical : 14 rue de Thionville - 75019 ParisNom du Président du Conseil Syndical (CS) : M FAVARETTOAdresse : 14 rue de Thionville - 75019 ParisTéléphone :Portable : 06 70 00 51 74 E-mail : patrick.favaretto@free.fr1.2. Syndic :Statut et GestionnaireNom de la société de syndic titulaire de la carte professionnelle : IMMOdeFRANCECarte professionnelle : G5472Gestionnaire : Mme VALLEE (depuis 2 exercices) nathalie.vallee@immodefrance.comComptable : M BONNEAUJuriste : Mme REVILLATAdresse du cabinet : 20 rue Treilhard - 75008 ParisTéléphone : 01 40 82 67 00 Télécopie : 01 40 82 68 101.3. Immeuble :Caractéristiques de ou des immeublesAnnée de construction : 1970 Nombre de lots principaux : 495Nombre d’étages : R + 6 à R +11 Nombre de commerces : 2 superettes, crèches,commerces diversNombre de cages d’escalier : 9Nombre de places de parking fermé : OuiEspaces verts : Oui Nombre de places de parking ouvert : environ 101.4. Personnel et équipements :PersonnelNombre de gardiens : 2Nombre d’employés d’immeuble : NonEau :Contrat collectif répartition sur relevés de compteurs : eau froide : Oui - eau chaude : OuiChauffage :Collectif avec production d’énergie fournie par un réseau de chauffage : OuiRépartition en tantièmes : OuiContrat de surveillance technique : OuiAscenseurs :Nombres d’appareils : 10Mise en conformité réalisée : phase 1 : Oui – phase 2 : Oui – phase 3 : OuiContrat d’assistance technique : Oui1.5. Gestion et finances :Exercice comptable – début : 1° janvierfin : 31 décembreCompte bancaire séparé : OuiDate des deux dernières AG : 30 juin 2008 – 30 juin 2009Date prévue pour la prochaine AG : 15 avril 2010ARC – PM – SDC RESIDENCE AQUARIUS – 14 RUE DE THIONVILLE – 75019 PARISRAPPORT CONTROLE DES COMPTES EXERCICE 2011 Page 2

2. ANALYSE DU COMPTE DE GESTION POUR OPERATIONS COURANTES :ANNEXES 2 ET 3 :2.1. Charges générales :2.1.1. Entretien des terrasses :Prestataire : ABSOLes contrats types d’entretien des terrasses incluent deux prestations :‣ le nettoyage, le petit entretien‣ la visite technique de la terrasse avec compte-rendu complet de son état et avis sur les besoins d’entretien (ilest courant que ce rapport soit illustré par des photos prises avant et après intervention, des photos desdégradations relevées à réparer.Ce contrat de maintenance est logiquement comptabilisé dans le compte 6140.144.‣ négocier que l’intervention soit complétée par la visite technique avec rapport détaillé ; si besoin lesyndic et le conseil syndical doivent analyser le surcoût de cette prestation et la révision du contrat.‣ les auditeurs demandent que les bons d’intervention soient joints aux factures.2.1.2. Espaces verts :Prestataires :De janvier à Février : BRANCHES ET JARDINS – PATRICK REICHER.De mars à décembre : SOFRAEVECe contrat de maintenance est logiquement comptabilisé dans le compte 6140.100.‣ les auditeurs demandent que les bons d’intervention soient joints aux factures.2.1.3. Rémunération du syndic :Enregistre le coût de la prestation approuvé par l’assemblée.Cette charge est normalement imputée dans le compte 6211.000.‣ Le montant des honoraires doit être égal aux honoraires approuvés par l’assemblée.2.1.4. Frais assemblée générale :Enregistre des dépenses engagées par le syndic pour :‣ la location de la salle pour la tenue de l’assemblée : 410,00 €‣ la location du matériel et la prestation de service pour le vote électronique : 2 194,66 € + 2 071,14 € = 4 265,80€‣ la prestation du syndic : 3 437,12 €Ces charges sont enregistrées dans le compte 6222.610 défini Prestations particulières par le plan comptable.‣ L’auditeur préconise de comptabiliser les dépenses accessoires à la gestion – coût de location de lasalle et du matériel de vote électronique, dans un compte 6212 Débours que la prestation soit assuréepar le syndic ou un tiers.‣ Le syndic doit régulariser la facturation des honoraires du syndic et prendre en compte le temps passéde chaque employé intervenant, à régulariser la facturation des heures des assistantes parties aprèsl’accueil et l’émargement de la feuille de présence.‣ Le syndic confirme que ces honoraires seront régularisés2.1.5. Honoraires gestion assurance :La gestion des sinistres, dont la source est dans les parties communes, est incluse dans le forfait de gestion courantecomme le définit l’avis du Conseil National de la Consommation, l’arrêté du 19 mars 2010, les termes de ces textes sontconfirmés par la recommandation émise par la Commission des Clauses Abusives en novembre 2011.Cette charge est normalement comptabilisée dans le compte 6223.612.ARC – PM – SDC RESIDENCE AQUARIUS – 14 RUE DE THIONVILLE – 75019 PARISRAPPORT CONTROLE DES COMPTES EXERCICE 2011 Page 3

2.3. Charges de chauffage :2.3.1. Electricité :La répartition de coût de l’électricité n’était pas encore faite à la date de l’audit ; les auditeurs attendent la communicationdes tableaux de répartition.2.3.2. CPCU alimentation chaufferie :Périodes Quantités Coûts PU kWh Prime fixe31/12/2009 au 31/01/2010 1 121 49 405,40 44,07 11 418,7231/01/2010 au 28/02/2010 1 071 47 201,76 44,07 11 418,7228/02/2010 au 30/03/2010 820 36 139,53 44,07 11 418,7230/03/2010 au 29/04/2010 560 24 680,66 44,07 11 418,7229/04/2010 au 29/05/2010 369 11 549,45 31,3039/05/2010 au 28/06/2010 209 6 449,07 30,8628/06/2010 au 31/07/2010 191 5 893,65 30,8331/07/2010 au 30/08/2010 181 5 585,08 30,8630/08/2010 au 29/09/2010 206 6 356,50 30,8629/09/2010 au 29/10/2010 542 23 647,50 43,63 11 418,7229/10/2010 au 28/11/2010 700 31 436,86 44,91 11 645,4028/11/2010 au 31/12/2010 1 438 64 666,29 44,97 11 645,40Remise contrat grand compte -3 197,27Total 2010 7 408 309 814,48 41,82 80 384,4031/12/2010 au 27/01/2011 952 42 811,06 44,97 11 645,4027/01/2011 au 26/02/2011 1 021 45 913,96 44,97 11 645,4026/02/2011 au 31/03/2011 865 38 898,70 44,97 11 645,4031/03/2011 au 30/04/2011 421 18 932,20 44,97 11 645,4030/04/2011 au 30/05/2011 283 9 358,64 33,0730/05/2011 au 29/06/2011 201 6 646,95 33,0729/06/2011 au 29/07/2011 188 6 217,05 33,0729/07/2011 au 31/08/2011 190 6 283,19 33,0731/08/2011 au 30/09/2011 194 6 415,46 33,0730/09/2011 au 30/10/2011 350 16 534,70 47,24 12 013,7430/10/2011 au 29/11/2011 663 31 321,45 47,24 12 013,7429/11/2011 au 31/12/2011 961 45 399,56 47,24 12 013,74Remise contrat grand compte -3 251,65Total 2011 6 289 271 481,27 43,17 82 622,82Tableaux d’analyse des consommations :2008Variation% 2009Variation% 2010Variation% 2011Quantité totale de vapeur livrée 7 429 1,87 7 568 -2,11 7 408 -15,11 6 289Quantité de vapeur réchauffageECS 2 904 -19,70 2 332 3,26 2 408 -3,70 2 319Quantité de vapeur chauffage 4 525 15,71 5 236 -4,51 5 000 -20,60 3 970DJU 2 234 -0,67 2 219 17,21 2 601 -32,45 1 757Quantité vapeur chauffagecorrigée 4 525 16,49 5 271 -18,53 4 295 17,54 5 048Quantité vapeur en % quantité2008 100 116 95 112Ce tableau compare les consommations de chaque exercice les variations de consommation avec celles de l’exercice2008.Les consommations de vapeur nécessaires au réchauffage de l’eau chaude sanitaire sont calculées en multipliant lesconsommations des mois d’été par 4.Ce contrôle peut être affiné par les relevés mensuels de la quantité d’eau chaude sanitaire réchauffée.ARC – PM – SDC RESIDENCE AQUARIUS – 14 RUE DE THIONVILLE – 75019 PARISRAPPORT CONTROLE DES COMPTES EXERCICE 2011 Page 6

Nous constatons que les consommations des exercices 2008 et 2010 à besoin constant sont voisines, et que celles desexercices 2009 et 2011 sont en fort dépassement.La demande de baisser la température de référence de 1° ne semble pas avoir eu de résultat mesurable.En 2011, les incidents sur le réseau ont-ils eu une incidence sur la consommation de la copropriété.‣ Le conseil syndical et le syndic doivent interpeller le prestataire en charge de l’exploitation de la sousstationla continuité de l’exploitation de la sous-station, les contreperformances 2009 et 2011 doiventêtre expliquées.‣ C'est un poste suffisamment important pour que nous procédions rapidement à une remise enconcurrence ; le conseil syndical peut consulter le thermicien de COPROPRIETE SERVICES.2.3.3. CPCU prime fixe :‣ Le syndic enregistre la prime fixe dans le compte 6030.484, cette charge représente votre quote-part àl’entretien du réseau CPCU ; elle doit être imputée dans un compte 6140 Contrats d’entretien.2.4. Charges d’ascenseurs tous escaliers :2.4.1. Electricité :La répartition de coût de l’électricité n’était pas encore faite à la date de l’audit ; les auditeurs attendent la communicationdes tableaux de répartition.2.4.2. Contrat de maintenance :KYO remplace EIFFEL, le coût de la prestation diminue, la qualité de service et de réactivité s’améliore.La charge diminue suite au changement de prestataire.2.5. Charges bâtiment eau :2.5.1. Eau :La consommation d’eau de l’exercice 2011 est de 52 104 m 3 , en diminution de 1,90 % par rapport à celle de 2010.La consommation moyenne annuelle par lot – 105 m 3 – représente la consommation moyenne de 3 personnes par foyer(40-45 m 3 pour le premier occupant et 30-35 m 3 pour le second occupant).2.6. Conclusion sur l’analyse du compte de gestion pour opérations courantes :Certaines factures supérieures à 300 € n’ont pas été validées par le président du CS :Audiosat : antennes de télévision : 399,96 €, Batei : réparations étanchéité : 2448,13 €, DCMP : réparations de fuites :382,17 €, 568,65 €, 488,63 €, ISS : dégorgement 462,09 €, Novilux : fournitures électriques 1239,99 € et 2889,14 € :Cofely : 1286,06 €, 536,47 € et 1700,49 (VMC 8-33), Mlec : 392,25 € et 367,16 €, Arges : 522,41 €.‣ Le syndic doit veiller à transmettre toutes les factures supérieures à 300,00 € au président du CS‣ Les auditeurs demandent que les bons d’intervention soient joints aux factures.Le relevé général des dépenses est classé selon des codes propres au programme informatique, le décret du 14 mars2005 définit que les annexes comptables doivent classées selon l’ordre séquentiel du plan comptable, l’auditeur relèveplus particulièrement le classement anarchique du relevé général des dépenses.Ces choix différents compliquent le rapprochement des divers documents comptables.‣ L’auditeur demande au syndic de faire évoluer son logiciel comptable, une présentation plus homogènedes différents états facilitera le contrôle des comptes par le syndicat et une meilleure relation conseilsyndical – syndic.L’exercice 2011 se solde par un excédent de 84 127,18 € constaté à la date du contrôle des comptes.‣ Les auditeurs attendent la communication des états comptables définitifs pour validation.ARC – PM – SDC RESIDENCE AQUARIUS – 14 RUE DE THIONVILLE – 75019 PARISRAPPORT CONTROLE DES COMPTES EXERCICE 2011 Page 7

3. ANALYSE DE L’ETAT FINANCIER :3.1. Comptes de tiers :3.1.1. Fournisseurs et Factures non parvenues :Comptes créditeurs – dettes du syndicat auprès des fournisseurs :Totalisent la somme de 260 152,12 € dont CPCU : 129 296,93 €, KYO ASCENSEURS : 36 229,20 €.Comptes débiteurs :Trois comptes fournisseur sont en anomalie débit‣ ERENIS : 74.39 €, ce solde est antérieur à 2009‣ SFR : 6,86 €‣ C.M.P. BANQUE : 536,47 €‣ Le syndic doit recouvrer rapidement ces créances et plus particulièrement celle due par ERENIS.3.1.2. Copropriétaires et Copropriétaires vendeurs :Copropriétaires débiteurs :Totalisent la somme de 92 970,46 €, en diminution de 24,70 % par rapport au total de fin 2010 : 123 471,65 €.‣ Créances inférieures à 1 000,00 € : 14 680,23 €‣ Créances inférieures à 2 000,00 € : 18 350,11 € - 12 copropriétaires‣ Créances inférieures à 5 000,00 € : 21 669,95 € - 8 copropriétaires‣ Créances inférieures à 2 000,00 € : 36 330,05 € - 4 copropriétaires‣ Copropriétaires vendeurs : 1 940,12 € - comptes 4509Beaucoup de copropriétaires ont signés un échéancier, actuellement ces échéanciers sont respectés.Copropriétaires créditeurs :Totalisent la somme de 108 592,87 € ; ces fonds financent les créances dues par les copropriétaires débiteurs.Copropriétaires : 80 460,48 €Copropriétaires vendeurs : 28132,39 € - comptes 4509‣ Le syndic doit justifier la date de vente et le motif qui explique que ces comptes soient restés créditeursaprès la vente ?Ces informations sont nécessaires pour apurer ces comptes et savoir quelles sont les sommesacquises au syndicat ?3.1.3. Débiteurs divers :Deux comptes en suspens depuis 2009 sont à justifier :4610 00100 Avances : 762.25 €, ce compte enregistre le montant remis à M. ROUTIER.‣ Le syndic doit imputer ces fonds au compte 53 Caisse.4610 90000 Intérêts de retard : 42.43 € enregistre un reliquat sur des intérêts de retard.‣ L’assemblée approuvera l’apurement de ce compte en même temps que celui du compte 4620 90000.3.1.4. Créditeurs divers :4620 90000 Intérêts de retard enregistre le montant facturés aux copropriétaires débiteurs, les règles comptablesdéfinies en 2005 précisent que ces intérêts doivent être imputés comme produits de l’exercice dans le compte 714Produits divers.‣ L’assemblée approuvera l’apurement de ce compte en même temps que celui du compte 4610 90000.3.1.5. Charges payées d’avance :ARC – PM – SDC RESIDENCE AQUARIUS – 14 RUE DE THIONVILLE – 75019 PARISRAPPORT CONTROLE DES COMPTES EXERCICE 2011 Page 8

4860 00000 : Quote-part des factures payées au cours de l’exercice 2011 qui seront comptabilisées en charges del’exercice 2012.3.2. Compte de trésorerie :3.2.1. 512 Banque :Les engagements totaux du syndicat dus aux fournisseurs et aux organismes collecteurs des charges sociales sont de298 681,87 €, la trésorerie constatée est de 394 554,16 €.Cette trésorerie est abondée au 31-12-2011 par les excédents apportés par les copropriétaires dont le solde comptableest créditeur : 108 592,87 € et le résultat excédentaire de l’exercice : 84 127,18 €.Les soldes créditeurs de certains comptes de copropriétaires n’ont pas pour vocation d’être permanent.Le résultat excédentaire sera réparti et crédité sur les comptes des copropriétaires, les apports nets de trésorerie serontréduitsLa trésorerie nette réellement disponible pour honorer les engagements du syndicat est donc de 201 834,11 €, elle necouvre que 67,57 % des engagements du syndicat.Cette situation justifie le besoin de recourir au crédit fournisseurs qui justifie le solde du aux fournisseurs.4. Conclusion sur l’analyse de l’Etat financier et de la situation de trésorerie :La situation de trésorerie reste tendue, l’absence d’avance de trésorerie pour compenser les créances dues par lescopropriétaires est pénalisante ; le syndicat tarde à recouvrer la totalité des appels dus par les copropriétaires, lapolitique de recouvrement est un des besoins principal du syndicat ; le syndic doit s’assurer que les copropriétairesdébiteurs respectent leurs engagements et à accélérer si besoin les procédures juridiques.A Paris, le 19 mars 2012Pierre MARTINAuditeur de l’ARCARC – PM – SDC RESIDENCE AQUARIUS – 14 RUE DE THIONVILLE – 75019 PARISRAPPORT CONTROLE DES COMPTES EXERCICE 2011 Page 9