Extrait Mémento Sociétés Civiles 21 - Editions Francis Lefebvre

EXTRAIT 

SOCIÉTÉS 

CIVILES 

OFFERT

© Éd. Francis Lefebvre 

Cet ouvrage a été conçu et réalisé par 

la Rédaction des Éditions Francis Lefebvre 

en collaboration avec : 

Bruno GOUTHIÈRE 

Avocat associé CMS Bureau Francis Lefebvre 

pour le dossier thématique consacré aux aspects fiscaux internationaux 

Vanessa JULIENNE 

Juri-Editing 

pour la fiscalité des entreprises 

Jean-Pascal REGOLI 

Professeur au Cnam-Intec, Expert-comptable 

pour les aspects comptables 

Muriel SUQUET-COZIC 

Diplômée notaire, Chargée d’enseignement notarial 

pour la TVA et les droits d’enregistrement 

sur les opérations immobilières et la publicité foncière 

ÉDITIONSFRANCISLEFEBVRE 

42, rue de Villiers 92300 Levallois-Perret 

ISBN 978-2-36893-515-6 © Éditions Francis Lefebvre 2020 

Il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement sur quelque support que ce soit le présent ouvrage 

(art. L. 122-4 et L. 122-5 du Code de la propriété intellectuelle) sans l’autorisation de l’éditeur 

ou du Centre Français d’exploitation du droit de copie (CFC), 20, rue des Grands-Augustins - 75006 Paris

SOCIÉTÉS 

CIVILES 

À jour au 15 septembre 2020


LA RÉDACTION DES ÉDITIONS FRANCIS LEFEBVRE 

Responsabilité éditoriale 

Marion Cabrera et Caroline Dancoisne 

Rédacteurs 

Quentin Abel 

Caroline Barde 

Brigitte Brom 

Valérie Darbon 

Sophie Didier 

Astrid Étienne 

Grégory Henriot 

Anne Icart 

Gaëlle Leduc 

Marie-Anne Massiot 

Valentine Oblin 

Corentine Préel 

Chrystel Quiney 

Claire Ribreau 

Vanessa Vélin 

Arnaud Wurtz 

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© Éd. Francis Lefebvre PRÉSENTATION ET MODE D’EMPLOI 

Présentation et mode d’emploi 

Ce Mémento pluridisciplinaire constitue une étude complète du régime 

des sociétés civiles (entendues au sens de sociétés à forme civile, ce qui 

exclut donc les sociétés à objet civil mais constituées sous une forme 

commerciale ainsi que les sociétés de fait ou en participation). 

Il expose les règles juridiques, fiscales et comptables qui gouvernent la vie 

des sociétés civiles. 

Il est illustré de nombreux exemples, cas pratiques chiffrés, ainsi que 

d’indispensables barèmes et formules de calcul. Il comporte également 

des modèles proposés à titre indicatif, qui doivent être adaptés à chaque 

situation particulière. 

La consultation du Mémento est facilitée par : 

– des sommaires placés en tête de chaque chapitre, ainsi qu’un plan général 

très détaillé et une table alphabétique figurant respectivement en 

début et en fin d’ouvrage ; 

– l’emploi de paragraphes numérotés auxquels renvoient la table alphabétique 

et le plan général (la numérotation est discontinue, de manière à 

faciliter l’intégration de mesures nouvelles ou la création de nouveaux 

développements) ; 

– un système de mots-repères en caractères gras. 

À jour au 15 septembre 2020, ce Mémento est assorti d’une version numérique 

(pour web, tablette, mobile) mise à jour en continu. Muni de votre 

code d’accès (directement transmis par e-mail ou après activation de ce 

code sur le site www.efl.fr), il vous suffit de télécharger l’application « iMémento 

» sur votre tablette/smartphone ou de vous rendre sur memento.efl. 

fr. 

Ainsi conçu dans un esprit essentiellement pratique, ce Mémento s’adresse 

principalement aux juristes et aux praticiens (notaires, avocats, expertscomptables, 

etc.) qui se trouvent confrontés aux difficultés qu’engendre la 

complexité croissante du droit des sociétés et de la fiscalité. 

Avertissement 

Les mesures d’exception prises dans le contexte de l’épidémie de Covid-19 

qui n’ont pas vocation à s’appliquer de manière pérenne pendant la 

période couverte par cette édition ne sont pas exposées dans ce Mémento, 

sauf exceptions. 

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© Éd. Francis Lefebvre PRINCIPALES NOUVEAUTÉS 

Principales nouveautés 

depuis la précédente édition 

N os 

RÈGLES COMMUNES 

Constitution de la société civile 

2715 s. Renforcement de la réglementation relative aux bénéficiaires effectifs 

Fonctionnement de la société civile 

6200 s. Action en justice par ou contre une société civile : prise en compte de la réforme de la 

justice 

6563 Précisions sur la personne redevable des amendes pour infraction au Code de la route 

7002 Le gérant n’est pas un mandataire de la société qu’il représente 

7213 N’est pas abusive la révocation d’un gérant qui a connaissance des motifs de sa révocation 

pendant l’entretien portant sur cette révocation 

7825 Le gérant doit assumer seul les conséquences d’une faute pénale intentionnelle, 

même si elle est commise dans le cadre de ses fonctions 

9305 s. Il est désormais possible d’établir et de conserver sous forme électronique les procèsverbaux 

et le registre des délibérations des associés 

9520 s. Activité agricole : actualisation des limites de recettes pour la détermination des régimes 

d’imposition 

10272 s. Déduction des intérêts versés par une société soumise à l’IS : suppression de la 

condition d’imposition minimale de la société liée créancière 

12015 Exonération de TVA des soins délivrés par les pharmaciens 

12390 s., Taxe d’apprentissage et CSA : nouvelles adaptations du régime et précisions 

12456 s. réglementaires 

12905 s. Aménagements de la taxe sur les véhicules de société 

13300 Taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France : la définition des parties communes 

exclues du calcul de la taxe est précisée 

13305 Taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France : création d’une nouvelle zone à tarif 

majoré 

16410 Transfert des déficits en cas de fusion : l’agrément n’est plus systématiquement exigé 

16710 Depuis le 1 er janvier 2020, les actes portant prorogation pure et simple de la société 

sont dispensés d’enregistrement 

Associés 

20235 Possibilité de déroger au principe selon lequel, en cas de retrait d’un associé, celui-ci 

aura droit au maintien de ses droits patrimoniaux jusqu’au remboursement de ses 

parts 

20432 En cas de liquidation judiciaire de la société, l’action en paiement engagée par les 

créanciers sociaux contre les associés peut être régularisée si la créance a été régulièrement 

déclarée à la procédure 

21700 s. La réforme du régime d’imposition des plus-values et des revenus de capitaux mobiliers 

a été commentée par l’administration 

21750 s. Aménagement du régime de report d’imposition en cas d’apport-cession de titres 

Dispositions diverses 

24116 La radiation d’office d’une société du RCS pour cessation d’activité ne met pas fin aux 

fonctions de son gérant 

24860 s. Précisions sur la durée du mandat du liquidateur et sur l’exercice d’une action en 

responsabilité à son encontre 

27560 s. Le mandat ad hoc peut désormais être utilisé pour prévenir les difficultés des sociétés 

28165 La société en liquidation judiciaire peut se constituer partie civile devant le juge pénal 

mais pas pour obtenir des dommages-intérêts 

28190 Les seuils de la liquidation judiciaire simplifiée sont relevés 

28430 La faillite personnelle et les sanctions pénales de l’abus de biens sociaux peuvent être 

cumulées 

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PRINCIPALES NOUVEAUTÉS 


RÈGLES PARTICULIÈRES À CHAQUE TYPE DE SOCIÉTÉ CIVILE 

Sociétés civiles immobilières de location 

29070 Suppression de la condition de signature de la pièce d’identité qui peut être demandée 

au locataire par le bailleur 

29090 Renforcement de l’information du locataire lorsque l’immeuble est situé dans une 

zone d’exposition au bruit 

30955 s. Prolongation jusqu’au 31 décembre 2022 et aménagements de la réduction d’impôt 

Denormandie 

30957 Recentrage du régime Duflot-Pinel sur les bâtiments d’habitation collectifs à compter 

du 1 er janvier 2021 

31170 s. Prolongation du dispositif Cosse jusqu’au 31 décembre 2020 et verdissement pour les 

conventions Anah conclues depuis le 1 er juillet 2020 

31273 Fin le 31 décembre 2022 du dispositif Malraux pour les quartiers anciens dégradés et 

les quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé 

32470 L’option pour la TVA sur les loyers ne s’applique pas forcément à tous les locaux d’un 

même immeuble 

33065 s. Réévaluation des seuils du régime simplifié et de la franchise en base de TVA pour 

2020, 2021 et 2022 

33557 Prolongation de l’exonération de l’impôt sur la plus-value en cas de cession d’un 

immeuble destiné au logement social 

35115 s. La télédéclaration de la déclaration de résultats devient obligatoire pour toutes les SCI 

Sociétés civiles d’attribution 

41200 s. Le Cite, prorogé jusqu’à fin 2020, est réformé et placé sous condition de ressources 

Opérations d’achat-revente d’immeubles ou de lotissement 

48380 BIC : actualisation des limites de chiffre d’affaires pour la détermination des régimes 


Sociétés de pluripropriété 

49510 Limitation de l’application du régime fiscal de faveur prévu à l’article 239 octies du CGI 

aux avantages en nature consentis au cours d’un exercice ouvert jusqu’au 31 décembre 

2023 

Sociétés civiles professionnelles 

55052 Nouveaux plafonds de déductibilité de l’amortissement des véhicules de tourisme 

55690 s. TVA : actualisation des limites de chiffre d’affaires pour la détermination des régimes 


Sociétés civiles et groupements agricoles 

60257 s. Enregistrement de la cession de parts de sociétés civiles à objet principalement agricole 

: droit fixe sous condition 

DOSSIERS THÉMATIQUES 

Démembrement de propriété 

62044 Évaluation économique de l’usufruit temporaire d’un immeuble ou de parts de SCI : 

précisions jurisprudentielles 

62225 Démembrement sur un immeuble en copropriété : règles de représentation aux 

assemblées des titulaires des droits démembrés 

62850 La constitution d’un usufruit temporaire sur des parts de SCI est soumise au droit de 

vente 

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© Éd. Francis Lefebvre PLAN GÉNÉRAL 

Plan général 

Les chiffres renvoient aux paragraphes 

PARTIE 1 

Règles communes aux sociétés 

civiles 

Généralités 

A. Définition des sociétés civiles 10 

B. Réglementation des sociétés civiles 70 

C. Caractéristiques de la société civile 200 

D. Intérêt de la société civile 400 

TITREI 

La constitution d’une société civile 

CHAPITRE 1 

Régime juridique de la constitution 

d’une société civile 

SECTION 1 

LE CONTRAT DE SOCIÉTÉ 500 

A. Consentement des associés 520 

B. Capacité des associés et conditions 

particulières les concernant 600 

SECTION 2 

CARACTÉRISTIQUES DE LA SOCIÉTÉ 800 

A. Objet social 800 

B. Raison d’être de la société 900 

C. Pluralité d’associés 1005 

D. Apports 1100 

E. Participation des associés aux résultats 

de l’exploitation 1500 

F. Affectio societatis 1600 

G. Durée de la société 1700 

H. Capital social 1750 

I. Dénomination sociale 1850 

J. Siège social 1950 

K. Nationalité de la société 2000 

SECTION 3 

FORMATION DE LA SOCIÉTÉ 2150 

A. Rôle des fondateurs 2200 

B. Société en formation 2400 

C. Publicité de la constitution de la société 2670 

D. Naissance de la personne morale 2800 

E. Autonomie de la personne morale 2810 

F. Autonomie du patrimoine social 2815 

CHAPITRE 2 

Régime fiscal des apports à une société 

civile 

SECTION 1 

DROITS D’ENREGISTREMENT OU TVA 

SUR LES APPORTS 3505 

A. Enregistrement du contrat de société 3505 

B. Droits et taxes exigibles sur les apports 3600 

SECTION 2 

IMPOSITION DES PLUS-VALUES D’APPORT 4110 

A. Apports effectués par un particulier 4110 

B. Apports effectués par une entreprise ou dans 

le cadre d’une activité professionnelle 4350 

TITRE II 

Le fonctionnement de la société civile 

CHAPITRE 1 

La société personne morale 

SECTION 1 

CAPACITÉ DE LA PERSONNE MORALE 6000 

SECTION 2 

ABUS DE LA PERSONNALITÉ MORALE 6050 

SECTION 3 

ACTIONS EN JUSTICE PAR OU CONTRE 

UNE SOCIÉTÉ 6200 

A. Droit d’une société d’agir en justice 6200 

B. Compétence pour connaître des actions 

impliquant une société 6210 

C. Procédure applicable aux litiges 

impliquant une société 6225 

D. Prescription civile des actions en justice 6300 

SECTION 4 

RESPONSABILITÉ DE LA SOCIÉTÉ 6400 

A. Responsabilité civile de la société 6400 

B. Responsabilité pénale de la société 6500 

CHAPITRE 2 

La gérance 

SECTION 1 

NOMINATION DES GÉRANTS 7005 

A. Conditions requises pour être nommé 

gérant 7020 

B. Cumul d’un mandat de gérant 

et d’un contrat de travail 7110 

C. Mode de nomination des gérants 7120 

D. Défaut de nomination du gérant 7135 

E. Publicité de la nomination du gérant 7150 

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PLAN GÉNÉRAL 


SECTION 2 

CESSATION DES FONCTIONS DES GÉRANTS 7200 

A. Cas de cessation des fonctions 

des gérants 7200 

B. Conséquences de la cessation des fonctions 

du gérant 7260 

SECTION 3 

POUVOIRS DES GÉRANTS 7400 

A. Pouvoirs des gérants dans leurs rapports 

avec les associés 7400 

B. Pouvoirs des gérants dans leurs rapports 

avec les tiers 7415 

SECTION 4 

RÉMUNÉRATION DES GÉRANTS 7600 

SECTION 5 

RÉGIME SOCIAL DES GÉRANTS 7680 

SECTION 6 

RESPONSABILITÉ DES GÉRANTS 7800 

A. Responsabilité civile des gérants 7800 

B. Responsabilité pénale des gérants 8000 

C. Responsabilité fiscale et sociale 

des gérants 8100 

SECTION 7 

CONVENTIONS ENTRE LA SOCIÉTÉ CIVILE 

ET L’UN DE SES GÉRANTS 8120 

A. Champ d’application du contrôle 

des conventions réglementées 8120 

B. Procédure de contrôle des conventions 

réglementées 8130 

CHAPITRE 3 

Les décisions collectives 

SECTION 1 

MODE DE CONSULTATION DES ASSOCIÉS 8500 

A. Assemblées des associés 8510 

B. Consultation écrite des associés 8700 

C. Acte constatant le consentement 

de tous les associés 8800 

SECTION 2 

RÉGIME DES DÉCISIONS COLLECTIVES 

DES ASSOCIÉS 9000 

A. Vote des associés 9000 

B. Majorité requise pour l’adoption 

des décisions collectives 9100 

C. Effets des décisions collectives 9200 

D. Procès-verbaux des décisions collectives 9300 

E. Publicité des décisions collectives 9400 

CHAPITRE 4 

Imposition des bénéfices et autres impôts 

dus par la société 

SECTION 1 

SOCIÉTÉS CIVILES SOUMISES AU RÉGIME FISCAL 

DES SOCIÉTÉS DE PERSONNES 9505 

10 

I. Détermination du résultat imposable 9507 

A. Règles générales 9507 

B. Imposition des associés personnes 

physiques 9510 

C. Imposition des entreprises ou sociétés 

membres de la société civile 9580 

D. Sociétés civiles dont les associés 

relèvent de régimes différents 9590 

II. Imposition des plus-values 

réalisées par la société civile 9600 

A. Associés personnes physiques 9605 

B. Règles particulières en cas d’entreprises 

associées de la société civile 9890 

III. Répartition du résultat social 9900 

IV. Assujettissement à l’impôt 9960 

V. Obligations des sociétés civiles 

soumises au régime fiscal 

des sociétés de personnes 9970 

SECTION 2 

SOCIÉTÉS CIVILES SOUMISES À L’IMPÔT 

SUR LES SOCIÉTÉS 10000 

I. Cas de taxation à l’impôt 

sur les sociétés 10000 

A. Sociétés civiles relevant de plein droit 

de l’impôt sur les sociétés 10010 

B. Sociétés civiles relevant sur option 


II. Imposition des bénéfices réalisés 10150 

A. Détermination du bénéfice imposable 10153 

B. Report déficitaire 10280 

C. Taux de l’impôt sur les sociétés 10290 

D. Déclaration et paiement de l’impôt 


E. Contribution sociale 10380 

III. Imposition des bénéfices 

distribués 10400 

SECTION 3 

CHANGEMENT DE RÉGIME FISCAL, D’OBJET SOCIAL 

OU D’ACTIVITÉ RÉELLE, TRANSFORMATION 11000 

I. Sociétés civiles relevant du régime 

fiscal des sociétés de personnes 11005 

A. Sociétés exerçant une activité 

professionnelle 11010 

B. Sociétés sans activité professionnelle 11150 

II. Sociétés civiles assujetties à l’impôt 


A. Événements emportant les conséquences 

d’une cessation d’entreprise 11405 

B. Conséquences de la cessation 

d’entreprise 11440 

SECTION 4 

AUTRES IMPÔTS DUS PENDANT LE FONCTIONNEMENT 

DE LA SOCIÉTÉ CIVILE 11600 

I. Droits d’enregistrement 11600 

A. Ventes d’immeubles 11600 

B. Location d’immeubles 11850 

II. Taxe sur la valeur ajoutée 12000


III. Contribution économique 

territoriale 12100 

A. Cotisation foncière des entreprises 12105 

B. Cotisation sur la valeur ajoutée 

des entreprises 12200 

C. Plafonnement en fonction de la valeur 

ajoutée 12255 

IV. Taxes et participations assises 

sur les salaires 12300 

A. Taxe sur les salaires 12305 

B. Taxe d’apprentissage 12360 

C. Investissement obligatoire dans la 

construction 12460 

V. Déclaration des salaires et 

des honoraires 12600 

VI. Taxe sur les véhicules 

des sociétés 12900 

VII. Taxe annuelle sur les bureaux 

en Île-de-France 13300 

VIII. Taxe annuelle sur les immeubles 

de certaines personnes morales 13400 

IX. Taxe sur les logements vacants 13500 

X. Taxes sur les cessions de terrains 

devenus constructibles 13600 

SECTION 5 

CONTRÔLE, RECOUVREMENT ET CONTENTIEUX 

DE L’IMPÔT 13800 

I. Le contrôle 13810 

A. Le contrôle des résultats de la société 

civile 13830 

B. Le contrôle des associés 

de la société civile 13880 

C. Procédures particulières de contrôle 13900 

II. Sanctions des infractions 14000 

III. Réclamations des contribuables 14100 

IV. Action en recouvrement 

de l’impôt 14200 

CHAPITRE 5 

Les principales modifications des statuts 

SECTION 1 

AUGMENTATION DU CAPITAL SOCIAL 14505 

A. Réglementation juridique 14505 

B. Régime des droits d’enregistrement 14700 

SECTION 2 

RÉDUCTION DU CAPITAL 15000 

A. Réglementation juridique 15000 

B. Régime fiscal 15100 

SECTION 3 

TRANSFORMATION DE LA SOCIÉTÉ 15400 

I. Régime juridique 

de la transformation 15400 

A. Règles applicables 

à toute transformation 15400 

B. Règles propres à chaque cas de 

transformation 15500 

II. Conséquences fiscales 

de la transformation 15700 

A. Droits d’enregistrement applicables 

à la transformation 15700 

B. Régime de la transformation au regard 

des impôts directs 15750 

SECTION 4 

FUSIONS ET SCISSIONS 16000 

I. Régime juridique 16000 


B. Réalisation des fusions et des scissions 16100 

C. Conséquences des fusions et 

des scissions 16180 

II. Régime fiscal 16400 

SECTION 5 

MODIFICATIONS STATUTAIRES DIVERSES 16600 

A. Transfert du siège social 16600 

B. Prorogation de la durée de la société 16700 

C. Changement de dénomination sociale 16800 

D. Changement d’objet social 16900 

CHAPITRE 6 

Comptabilité et comptes sociaux 

SECTION 1 

OBLIGATIONS COMPTABLES 17500 

SECTION 2 

MISE EN ŒUVRE D’UNE COMPTABILITÉ 17600 

A. Conditions de forme de la comptabilité 17605 

B. Principes comptables généraux et qualité 

des comptes 17700 

C. Évaluation des postes du bilan 17800 

D. Détermination et partage du résultat 17900 

E. Enregistrement des opérations 17950 

F. Information financière 18150 

G. Fusion de sociétés civiles 18250 

H. Scission de sociétés civiles 18400 

SECTION 3 

COMPTES SOCIAUX 18600 

SECTION 4 

CONTRÔLE LÉGAL DES COMPTES 18700 

ANNEXE 18800 

TITRE III 

Les associés de la société civile 

CHAPITRE 1 

Le statut des associés 

SECTION 1 

SITUATION JURIDIQUE, SOCIALE ET FISCALE 

DES ASSOCIÉS 20000 

A. Associés exerçant une activité 

au sein de leur société 20000 

B. Associés consentant des prêts 

ou des avances à la société 20040 

11



SECTION 2 

DROITS DES ASSOCIÉS 20200 

A. Nature des droits des associés 20200 

B. Égalité entre associés 20205 

C. Droit des associés au maintien 

dans la société 20210 

D. Droit des associés de se retirer 

de la société 20225 

E. Droit des associés d’intervenir 

dans la vie sociale 20250 

F. Droits pécuniaires des associés 20280 

SECTION 3 

OBLIGATIONS DES ASSOCIÉS 20400 

A. Obligation des associés au passif social 20400 

B. Autres obligations des associés 20440 

SECTION 4 

RESPONSABILITÉ CIVILE DES ASSOCIÉS 20450 

CHAPITRE 2 

Les parts sociales 

SECTION 1 

CARACTÉRISTIQUES DES PARTS SOCIALES 21000 

SECTION 2 

DROITS SUR LES PARTS SOCIALES 21050 

SECTION 3 

CESSION DES PARTS SOCIALES 21150 

A. Négociation de la cession des parts 

sociales 21151 

B. Conditions de validité de la cession 

de parts sociales 21170 

C. Promesse de cession de parts sociales 21270 

D. Formalités de la cession 

de parts sociales 21290 

E. Effets de la cession de parts sociales 21310 

F. Agrément de la cession de parts sociales 21350 

SECTION 4 

RÉGIME FISCAL DES CESSIONS DE PARTS 21400 

I. Droits d’enregistrement 21400 

A. Régime de droit commun 21405 

B. Cession de parts représentatives d’un apport 

en nature dans les trois ans de cet apport21440 

C. Cas particuliers 21460 

II. Imposition des plus-values 

de cession 21600 

A. Cession de parts réalisée 

par une entreprise ou une société 21615 

B. Cession de parts réalisée 

par une personne physique 21645 

SECTION 5 

TRANSMISSION DES PARTS SOCIALES 

PAR DÉCÈS 22000 

A. Régime juridique de la transmission 

des parts par décès 22005 

B. Incidences fiscales de la transmission 

des parts par décès 22160 

SECTION 6 

NANTISSEMENT CONVENTIONNEL DES PARTS 

SOCIALES 22400 

SECTION 7 

SAISIE DE PARTS SOCIALES ET MESURES 

CONSERVATOIRES 22600 

A. Saisie et vente de parts sociales 22600 

B. Mesures conservatoires sur les parts 

sociales 22660 

CHAPITRE 3 

L’impôt sur la fortune immobilière 

SECTION 1 

CHAMP D’APPLICATION 23005 

SECTION 2 

ASSIETTE DE L’IMPÔT 23100 

SECTION 3 

CALCUL DE L’IMPÔT 23300 

SECTION 4 

EXONÉRATION DES BIENS AFFECTÉS 

À L’ACTIVITÉ PROFESSIONNELLE 23400 

SECTION 5 

DÉCLARATION, PAIEMENT ET CONTRÔLE 23500 

TITRE IV 

Dispositions diverses 

CHAPITRE 1 

La dissolution et la liquidation de la société 

civile 

SECTION 1 

DISSOLUTION DE LA SOCIÉTÉ 24100 

A. Causes de dissolution 24100 

B. Régime de la dissolution 24300 

SECTION 2 

LIQUIDATION DE LA SOCIÉTÉ 24600 

A. Maintien de la personnalité morale 24620 

B. Liquidateurs 24800 

C. Clôture de la liquidation 25000 

SECTION 3 

LE PARTAGE 25200 

A. Réglementation applicable au partage 25205 

B. Mise en œuvre du partage 25220 

C. Réalisation du partage 25260 

D. Effets du partage 25310 

E. Sanctions du partage 25330 

SECTION 4 

CONSÉQUENCES FISCALES DE LA DISSOLUTION ET 

DU PARTAGE DE LA SOCIÉTÉ 25400 

A. Droits d’enregistrement 25400 

B. Impôts directs 25700 

SECTION 5 

LA PRESCRIPTION DES ACTIONS CONTRE 

LES ASSOCIÉS 26000 

12


CHAPITRE 2 

Les sanctions civiles des irrégularités 

SECTION 1 

NULLITÉS 26600 

A. Causes de nullité 26605 

B. Action en nullité 26800 

C. Effets de la nullité 26900 

SECTION 2 

SANCTIONS AUTRES QUE LA NULLITÉ 27200 

CHAPITRE 3 

Entreprises en difficulté 

SECTION 1 

PRÉVENTION DES DIFFICULTÉS 

DES ENTREPRISES 27500 

A. Procédure d’alerte sur les difficultés 


B. Mandat ad hoc 27560 

C. Procédure de conciliation 27600 

SECTION 2 

PROCÉDURE COLLECTIVE 28000 

I. Ouverture d’une procédure 

collective 28005 

A. Sociétés pouvant faire l’objet 

d’une procédure collective 28005 

B. Difficultés justifiant l’ouverture de la 

procédure collective 28030 

C. Tribunal compétent pour ouvrir 

la procédure collective 28050 

D. Demande d’ouverture de la procédure 

collective 28055 

E. Ouverture de la procédure collective 28060 

II. Conséquences de l’ouverture 

d’une procédure collective 

à l’encontre de la société 28100 

A. Conséquences de la procédure collective 

à l’égard de la société 28100 

B. Conséquences de la procédure collective 

à l’égard des associés 28250 

C. Conséquences de la procédure collective 

à l’égard des dirigeants sociaux 28300 

PARTIE 2 

Règles particulières à chaque type 

de société civile 

TITRE I 

Sociétés civiles à objet immobilier 

CHAPITRE 1 

Sociétés civiles immobilières de location 

SECTION 1 

GESTION DU PATRIMOINE 29050 

I. Bail d’habitation ou mixte 29060 

A. Conclusion du bail d’habitation 29065 

B. Durée du bail d’habitation 29150 

C. Garanties prévues par le contrat de bail 

d’habitation 29200 

D. Loyers et charges du bail d’habitation 29400 

E. Travaux et réparations 29650 

F. Vente du logement loué 29720 

G. Fin du bail d’habitation 29780 

H. Cession du bail d’habitation, 

sous-location et colocation 29930 

II. Bail commercial 29950 

A. Durée du bail commercial 29955 

B. Fixation du loyer du bail commercial 29975 

C. Valeur locative 30030 

D. Non-paiement du loyer commercial 30040 

E. Modification de l’usage des locaux 

commerciaux par le locataire 30055 

F. Arrivée du terme du bail commercial 30080 

G. Cession du bail commercial et 

sous-location 30140 

H. Vente du local commercial par la SCI 30160 

SECTION 2 

IMPOSITION DES RÉSULTATS DE LA SOCIÉTÉ 30200 

I. Résultats déterminés selon les règles 

des revenus fonciers 30300 

A. Détermination du revenu imposable 30310 

B. Imputation des déficits fonciers 30900 

C. Régimes spéciaux et cas particuliers 30950 

II. Résultats déterminés selon les règles 

des BIC, de l’IS ou des BA 31900 

SECTION 3 

CONTRIBUTION SUR LES REVENUS LOCATIFS 32200 

SECTION 4 

RÈGLES D’IMPOSITION À LA TVA 32400 

A. Locations d’immeubles nus 

(autres que parkings) 32420 

B. Locations de parkings 32600 

C. Locations de locaux meublés ou 

aménagés 32700 

D. Locations de biens ruraux 32800 

E. Modalités d’imposition des locations 

soumises à la TVA 32900 

F. Cession d’immeuble locatif et dispense 

de TVA 33200 

SECTION 5 

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES 33400 

I. Cession par la société d’un immeuble 

social 33450 

A. Champ d’application 33460 

B. Exonérations 33500 

C. Détermination de la plus-value 33600 

D. Modalités d’imposition 33850 

E. Obligations déclaratives et paiement 33950 

F. Cas particuliers 34000 

G. Exemple 34100 

13



II. Cession des parts sociales 34200 

A. Champ d’application 34210 

B. Exonérations 34230 

C. Calcul de la plus-value imposable 34300 

D. Modalités d’imposition 34370 

E. Obligations déclaratives et paiement 34390 

III. Autres opérations taxables 34450 

IV. SCI étrangères et associés domiciliés 

hors de France de SCI françaises 34550 

A. Champ d’application du prélèvement 34560 

B. Détermination de la plus-value 34600 

C. Taux d’imposition 34612 

D. Paiement et obligations déclaratives 34620 

V. Taxe sur certaines plus-values 

immobilières 34700 

SECTION 6 

OBLIGATIONS FISCALES DES SOCIÉTÉS CIVILES 

DE LOCATION NON SOUMISES À L’IMPÔT 

SUR LES SOCIÉTÉS 35000 

A. Déclaration d’existence 35000 

B. Déclaration annuelle de résultats 35100 

C. Autres obligations 35400 

SECTION 7 

DISPOSITIONS COMPTABLES APPLICABLES 

AUX SCI DE LOCATION 35600 

A. Obligations comptables 35610 

B. Dispositions comptables particulières 35800 

C. Information financière 35900 

CHAPITRE 2 

Sociétés civiles de placement immobilier 

(SCPI) 

SECTION 1 

RÉGIME JURIDIQUE DES SCPI 36500 

A. Constitution des SCPI 36600 

B. Fonctionnement des SCPI 36800 

C. Associés des SCPI 37000 

D. Dispositions diverses 37100 

SECTION 2 

RÉGIME FISCAL DES SCPI 37400 

A. Imposition des revenus des SCPI 37400 

B. Autres droits et taxes applicables 

aux SCPI 37500 

SECTION 3 

DISPOSITIONS COMPTABLES APPLICABLES 

AUX SCPI 38000 

A. Structure des états financiers des SCPI 38425 

B. Règles de comptabilisation et d’évaluation 

des actifs et des passifs des SCPI 38510 

C. Règles de comptabilisation et d’évaluation 

des produits, des charges et du résultat 

des SCPI 38550 

D. Documents de synthèse des SCPI 38585 

E. Plan de comptes des SCPI 38685 

F. Autres informations financières des SCPI 38700 

14 

CHAPITRE 3 

Sociétés civiles d’attribution 

SECTION 1 

CONSTITUTION DES SOCIÉTÉS CIVILES 

D’ATTRIBUTION 39520 

A. Régime juridique 39520 


SECTION 2 

FONCTIONNEMENT DES SOCIÉTÉS CIVILES 


I. Administration de la société 40000 

II. Décisions collectives 40100 

III. Régime fiscal : application du régime 

de la transparence 40130 

A. Objet social 40145 

B. Caractère exclusif de l’objet social 40160 

IV. Dispositions comptables 40200 




SECTION 3 

SITUATION DES ASSOCIÉS DES SOCIÉTÉS CIVILES 



A. Droits des associés de société civile 

d’attribution 40800 

B. Obligations des associés de société civile 


II. Régime fiscal des associés 41100 

A. Parts détenues par un particulier 41101 

B. Parts détenues par une entreprise 

relevant des BIC 41350 

C. Parts détenues par un contribuable 

exerçant une activité non commerciale 41450 

D. Parts détenues par une société passible 


III. Régime des cessions de parts 

de sociétés civiles d’attribution 41580 



SECTION 4 

RÈGLES PROPRES AUX SOCIÉTÉS AYANT 

POUR OBJET LA CONSTRUCTION D’IMMEUBLES 

D’HABITATION 42200 


A. Constructions concernées 42205 

B. Réalisation de l’opération de construction 

de l’immeuble d’habitation 42250 

C. Contrat de réservation 

des parts sociales 42300 

D. Contrôle de la gestion par un conseil 

de surveillance 42350 

II. Régime fiscal 42500 

A. Application du régime de la transparence 

fiscale 42500 

B. TVA sur les livraisons à soi-même 42550


SECTION 5 

DISPOSITIONS DIVERSES APPLICABLES 

AUX SOCIÉTÉS CIVILES D’ATTRIBUTION 42800 



SECTION 6 

OBLIGATIONS DES SOCIÉTÉS D’ATTRIBUTION 43400 

A. Lors de la constitution de la société civile 


B. Lors du fonctionnement de la société civile 


C. Lors de la dissolution ou de la transformation 

de la société civile d’attribution 43700 

CHAPITRE 4 

Sociétés civiles de construction-vente 

SECTION 1 

CONSTITUTION DE LA SOCIÉTÉ 44505 

SECTION 2 

FONCTIONNEMENT DE LA SOCIÉTÉ 44600 

A. Achat de terrains à bâtir 44615 

B. Travaux d’aménagement du terrain 

et travaux de construction 44760 

C. Livraison à soi-même de la construction 44800 

D. Vente des constructions nouvelles 44820 

SECTION 3 

DROITS ET OBLIGATIONS DES ASSOCIÉS 45000 

A. Droits des associés 45000 

B. Obligations des associés 45100 

C. Parts sociales 45200 

SECTION 4 

IMPOSITION DES PROFITS 45400 

I. Conditions d’application du régime 

de faveur 45415 

A. Forme de la société 45420 

B. Statuts 45450 

C. Objet social et activité 45500 

II. Situation de la société civile 

de construction-vente 45800 

A. Principes d’imposition des profits 

de construction 45805 

B. Modalités d’application 45850 

III. Situation des associés de la société 

civile de construction-vente 46000 

IV. Profits de construction réalisés 

par des SCI étrangères 46200 

V. Obligations fiscales des sociétés 

civiles de construction-vente 46300 

SECTION 5 

DISPOSITIONS COMPTABLES 46600 


B. Plan comptable 46705 

C. Dispositions comptables particulières 46805 

D. Information financière 47000 

SECTION 6 

DISPOSITIONS DIVERSES 47200 

A. Dissolution, liquidation et partage 


B. Procédure collective de la société 47300 

C. Achat d’un terrain à bâtir moyennant remise 

au vendeur de locaux à construire 47400 

D. Locations de « queues de programme » 47500 

CHAPITRE 5 

Opérations d’achat-revente d’immeubles 

ou de lotissement 

SECTION 1 

ACTIVITÉ DE MARCHAND DE BIENS 

OU D’INTERMÉDIAIRE 48100 

A. Définition des marchands de biens 

et assimilés 48100 

B. Modalités d’imposition des profits relevant 

d’une activité de marchand de biens 48350 

C. Modalités d’imposition à la TVA 

et aux droits de mutation 48510 

SECTION 2 

OPÉRATIONS DE LOTISSEMENT 48600 

A. Définition des opérations 

de lotissement 48600 

B. Modalités d’imposition des profits 

de lotissement 48650 

CHAPITRE 6 

Sociétés de pluripropriété 

SECTION 1 

RÈGLES GÉNÉRALES 49500 

SECTION 2 

SOCIÉTÉS CIVILES D’ATTRIBUTION D’IMMEUBLES 

EN JOUISSANCE À TEMPS PARTAGÉ 49600 

A. Constitution des sociétés civiles d’attribution 

d’immeubles en jouissance à temps 

partagé 49615 

B. Fonctionnement des sociétés civiles 

d’attribution d’immeubles en jouissance 

à temps partagé 49700 

C. Les associés des sociétés civiles d’attribution 



D. Régime fiscal des sociétés civiles d’attribution 



E. Sociétés coopératives d’attribution 



TITRE II 

Sociétés civiles de portefeuille 

SECTION 1 

PRÉSENTATION GÉNÉRALE 52000 

A. Intérêt de la société civile 

de portefeuille 52010 

15



B. Aperçu sur les transactions financières 52140 

C. Gestion de portefeuille sous mandat 52230 

SECTION 2 


DE PORTEFEUILLE 52400 

A. Objet de la société 52400 

B. Régime des apports 52500 

C. Associés de la société civile 

de portefeuille 52750 

SECTION 3 



A. Gérance 53005 

B. Droits des associés 53050 

C. Imposition des bénéfices 53150 

SECTION 4 

OBLIGATIONS DES SOCIÉTÉS 


A. Sociétés relevant du régime des sociétés 

de personnes 53605 

B. Sociétés soumises à l’impôt 


TITRE III 

Sociétés à objet professionnel 

CHAPITRE 1 

Sociétés civiles professionnelles 

SECTION 1 


PROFESSIONNELLES 54100 

A. Conditions de fond 54100 

B. Conditions de forme 54300 

C. Régime fiscal des apports 54400 

SECTION 2 


PROFESSIONNELLES 54600 

I. Gérance 54600 

II. Décisions collectives 54700 

III. Imposition des bénéfices des sociétés 

civiles professionnelles 54800 


B. Détermination du bénéfice imposable 

des SCP 54850 

C. Modalités d’imposition des bénéfices 

des SCP 55150 

D. Dispositions particulières 55250 

E. Imposition des associés de SCP 55400 

IV. Autres impôts dus pendant 

le fonctionnement des sociétés 

civiles professionnelles 55600 

A. Taxe sur la valeur ajoutée 55600 

B. Contribution économique territoriale 55750 

C. Autres taxes 55850 

V. Principales modifications 

des statuts 56000 

A. Augmentation de capital 56000 

B. Transformation de la société 56040 

C. Fusions et opérations assimilées 56100 

D. Prorogation de la société 56180 

VI. Comptabilité 56300 

A. Plan comptable et tenue 

de la comptabilité 56300 



SECTION 3 

LES ASSOCIÉS DE SOCIÉTÉ CIVILE 

PROFESSIONNELLE 56800 

I. Droits et obligations des associés 56800 

II. Parts sociales 57000 

A. Cessions de parts 57005 

B. Transmission par décès 57200 

SECTION 4 

DISPOSITIONS DIVERSES RELATIVES AUX SOCIÉTÉS 

CIVILES PROFESSIONNELLES 57600 

A. Dissolution de la société 57600 

B. Procédure collective de la société 57700 

SECTION 5 

SOCIÉTÉS CIVILES PROFESSIONNELLES 

COOPÉRATIVES 58000 

CHAPITRE 2 

Sociétés civiles de moyens 



C. Comptabilité 59300 

CHAPITRE 3 

Sociétés pluriprofessionnelles 

A. Sociétés pluriprofessionnelles d’exercice 59570 

B. Sociétés interprofessionnelles de soins 

ambulatoires 59620 

CHAPITRE 4 

Sociétés civiles et groupements agricoles 

A. Groupements agricoles d’exploitation 

en commun (Gaec) 60005 

B. Groupements fonciers agricoles (GFA) 60200 

C. Groupements forestiers 60400 

D. Groupements pastoraux du groupement 

pastoral 60500 

E. Sociétés civiles d’exploitation agricole 

(SCEA) 60600 

F. Exploitations agricoles à responsabilité 

limitée (EARL) 60700 

G. Groupements fonciers ruraux (GFR) 60800 

H. Sociétés d’épargne forestière (SEF) 60900 

16


PARTIE 3 

Dossiers thématiques 

CHAPITRE 1 

Démembrement de propriété 

SECTION 1 

PRÉROGATIVES RESPECTIVES DE L’USUFRUITIER ET 

DU NU-PROPRIÉTAIRE 62020 


B. Démembrement portant sur les parts 

de la société civile 62055 

C. Démembrement portant sur les biens détenus 

par la société 62200 

SECTION 2 

APPORT DE DROITS DÉMEMBRÉS EN SOCIÉTÉ 

CIVILE 62400 

A. Transfert de droits démembrés à la société 

civile 62410 

B. Rémunération de l’apport de droits 

démembrés 62450 

SECTION 3 

INCIDENCES FISCALES DU DÉMEMBREMENT 62530 

A. Démembrement et imposition 

des revenus 62530 

B. Démembrement et imposition 

des plus-values 62670 

C. Démembrement et droits 

d’enregistrement 62850 

D. Démembrement et IFI 63000 

CHAPITRE 2 

Aspects fiscaux internationaux 

SECTION 1 

SOCIÉTÉS CIVILES FRANÇAISES 65020 

A. Revenus réalisés hors de France et revenant 

à des associés résidents de France 65020 

B. Situation des associés non résidents 

au regard des revenus réalisés par la société 

civile 65100 

C. Situation fiscale en France des associés non 

résidents au regard du capital représenté par 

les parts d’une société civile française 65320 

SECTION 2 

SOCIÉTÉS CIVILES ÉTRANGÈRES 65500 

A. Imposition des revenus de source 

française d’une société civile étrangère 65510 

B. Imposition des associés résidents de France 

au titre de leur quote-part des revenus 

d’une société civile étrangère 65620 

C. Imposition du capital représenté par des parts 

de sociétés civiles étrangères 65720 

Annexes 

SCHÉMAS DE STATUTS 70000 

17

PRINCIPALES ABRÉVIATIONS 


Principales abréviations 

AMF Autorité des marchés financiers 

AN Assemblée nationale (Journal 

officiel) 

ANC Autorité des normes comptables 

BA Bénéfices agricoles 

BIC Bénéfices industriels et 

commerciaux 

BNC Bénéfices non commerciaux 

Bodacc Bulletin officiel des annonces civiles 

et commerciales 

Bofip 

(BOI) 

Bulletin officiel des finances 

publiques-Impôts 

BPAT Bulletin du patrimoine Francis 

Lefebvre 

BRDA Bulletin rapide de droit des affaires 

Francis Lefebvre. 

Bull. civ. Bulletin des arrêts de la Cour de 

cassation (chambres civiles) 

Bull. crim. Bulletin des arrêts de la Cour de 

cassation (chambre criminelle) 

CA Cour d’appel 

CAA Cour administrative d’appel 

Cass. Cour de cassation (civ. : chambre 

civile ; com. : chambre commerciale 

; crim. : chambre criminelle ; 

req. : chambre des requêtes ; soc. : 

chambre sociale) 

CCH Code de la construction et de 

l’habitation 

C. civ. Code civil 

C. com. Code de commerce 

C. consom. Code de la consommation 

CCRCS Comité de coordination du registre 

du commerce et des sociétés 

CE Conseil d’État 

C. envir. Code de l’environnement 

C. 

exécution 

CGI 

C. mon. 

fin. 

CNC 

CNCC 

Code des procédures civiles 

d’exécution 

Code général des impôts 

Code monétaire et financier 

Conseil national de la comptabilité 

Compagnie nationale des commissaires 

aux comptes 

C. pén. Code pénal 

CPC Code de procédure civile 

CPP Code de procédure pénale 

CRDS Contribution au remboursement 

de la dette sociale 

18 

CSG Contribution sociale généralisée 

CSP Code de la santé publique 

C. trav. Code du travail 

C. urb. Code de l’urbanisme 

D. Recueil Dalloz 

DGFiP Direction générale des finances 

publiques 

DH Recueil hebdomadaire Dalloz 

DP Recueil périodique Dalloz 

EARL Exploitation agricole à responsabilité 

limitée 

Gaec Groupement agricole d’exploitation 

en commun 

Gaz. Pal. Gazette du Palais 

GFA Groupement foncier agricole 

GFI Groupement forestier 

d’investissement 

GFR Groupement foncier rural 

IFI Impôt sur la fortune immobilière 

IR Impôt sur le revenu 

IS Impôt sur les sociétés 

J.-Cl. Stés Jurisclasseur des sociétés 

JCP Jurisclasseur périodique ou Semaine 

juridique 

JO Journal officiel 

JOCE ou 

JOUE 

Journal officiel des Communautés 

européennes ou de l’Union européenne 

J. soc. Journal des sociétés 

LPF Livre des procédures fiscales 

OPCI Organisme de placement collectif 

immobilier 

PCG Plan comptable général 

Quot. jur. Quotidien juridique 

RCS Registre du commerce et des 

sociétés 

Réf. Référé 

Rép. Réponse ministérielle 

Rev. soc. Revue des sociétés 

RJDA Revue de jurisprudence de droit 

des affaires, Francis Lefebvre 

RJF Revue de jurisprudence fiscale, 

Francis Lefebvre 

RTD com. Revue trimestrielle de droit commercial 

S. Recueil Sirey 

SCEA Société civile d’exploitation agricole 

SCI Société civile immobilière

© Éd. Francis Lefebvre PRINCIPALES ABRÉVIATIONS 

SCM Société civile de moyens 

Sén. Sénat (Journal officiel) 

SCP Société civile professionnelle Sisa Société interprofessionnelle de 

SCPI Société civile de placements 

soins ambulatoires 

immobiliers 

TA Tribunal administratif 

SEF Société d’épargne forestière TGI Tribunal de grande instance 

SEL Société d’exercice libéral 

En ce qui concerne les abréviations utilisées dans la table alphabétique, voir la liste qui figure avant 

celle-ci. 

19

© Éd. Francis Lefebvre DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ 

CHAPITRE 1 

DÉMEMBREMENT 

DE PROPRIÉTÉ 

SOMMAIRE 

SECTION 1 

PRÉROGATIVES RESPECTIVES 

DE L’USUFRUITIER 

ET DU NU-PROPRIÉTAIRE 62020 


B. Démembrement portant sur 

les parts de la société civile 62055 

1. Droit de participer aux décisions 

collectives et droit de vote 62080 

2. Autres prérogatives 

de gouvernement 62100 

3. Droit aux bénéfices 62120 

4. Droit de disposer des titres 62140 

C. Démembrement portant sur 

les biens détenus par la société 62200 

1. Société civile immobilière 62200 

a. Pouvoirs d’administration 

et de gestion des biens immobiliers 

démembrés 62210 

b. Prérogatives et obligations pécuniaires 

des titulaires de droits démembrés 

sur un immeuble 62250 

2. Société civile de portefeuille 62280 

a. Droit de vote attaché aux titres 


b. Droit aux bénéfices attaché aux titres 


c. Droit de disposer des titres 


SECTION 2 

APPORT DE DROITS DÉMEMBRÉS 

EN SOCIÉTÉ CIVILE 62400 

A. Transfert de droits démembrés 

à la société civile 62410 

1. Apport isolé de l’usufruit 

ou de la nue-propriété 62415 

2. Apport conjoint de l’usufruit 

et de la nue-propriété 62430 

B. Rémunération de l’apport de 

droits démembrés 62450 

1. Nature des droits rémunérant 

l’apport 62450 

2. Évaluation de l’apport de droits 


SECTION 3 

INCIDENCES FISCALES 

DU DÉMEMBREMENT 62530 

A. Démembrement et imposition 

des revenus 62530 

1. Démembrement et revenus fonciers 62540 

a. Démembrement portant sur un 

immeuble détenu par la société 62540 

b. Démembrement portant sur les parts 


2. Démembrement et revenus 

mobiliers 62630 

B. Démembrement et imposition 


1. Démembrement et plus-values 

immobilières 62680 

a. Apport ou cession portant sur 

des droits démembrés 62682 

b. Cession d’un immeuble par la société 

dont les parts sont démembrées 62720 

2. Démembrement et plus-values 

de cession de titres et valeurs 

mobilières 62750 

a. Apport ou cession portant sur 

des droits démembrés 62755 

b. Cession de titres par la société 

dont les parts sont démembrées 62800 

3. Plus-values et stratégies 

d’optimisation 62820 

a. Donation avant cession 62820 

b. Apport en société et gestion fiscale 


C. Démembrement et droits 

d’enregistrement 62850 

1. Détermination de la valeur 

imposable des droits démembrés 62850 

2. Apports démembrés rémunérés 

par des parts démembrées 62880 

3. Présomption de propriété 

de l’usufruitier 62900 

4. Paiement différé des droits 

de succession 62930 

5. Déductibilité de la créance de 

restitution en cas de quasi-usufruit 62950 

D. Démembrement et IFI 63000 

1255

DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ 


62000 

62002 

62004 

CARACTÉRISTIQUES GÉNÉRALES DU DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ 

Le droit de propriété est « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, 

pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (C. civ. art. 544). 

La propriété se caractérise par l’addition, d’une part, du droit de jouir du bien qui se compose du 

droit de l’utiliser (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus), d’autre part, du droit d’en disposer 

(abusus), c’est-à-dire notamment de le vendre, le donner, le modifier. 

Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement par dissociation de l’usufruit et de la 

nue-propriété. L’usufruitier dispose alors du droit d’usage et des fruits. Le nu-propriétaire conserve 

le droit de disposer du bien, en respectant les droits de l’usufruitier. 

L’usufruit est un droit par nature temporaire (à terme fixe ou viager), à l’échéance duquel le 

nu-propriétaire retrouve la propriété pleine et entière. Le démembrement de propriété peut 

s’appliquer à un bien déterminé ou à une universalité de biens. 

Le démembrement peut être d’origine légale. C’est le cas principalement de l’usufruit du conjoint 

survivant qui, en présence d’enfants tous issus des deux époux et à défaut de disposition contraire, 

recueille à son choix toute la succession en usufruit ou le quart en pleine propriété (C. civ. art. 757). 

Le démembrement est souvent établi par la volonté de l’homme. 

Lorsqu’il est établi entre vifs, le démembrement peut trouver sa source dans un contrat à titre 

gratuit ou à titre onéreux. Il est en effet possible de céder (vente, apport en société...), moyennant 

une contrepartie, des droits en usufruit ou des droits en nue-propriété. Lorsqu’il est constitué à titre 

gratuit, le démembrement se réalise souvent par voie de rétention : le donateur donne la nuepropriété 

d’un bien et retient à son profit l’usufruit. Il est fréquent, dans ce cas, de stipuler une 

réversion, c’est-à-dire de prévoir que l’usufruit s’éteindra au décès du survivant de deux personnes 

(généralement, le donateur et son conjoint). Le donateur peut également donner la nue-propriété 

à une personne et l’usufruit à une autre, par exemple la nue-propriété aux petits-enfants et l’usufruit 

aux enfants, afin de réaliser un saut de génération tout en bénéficiant des abattements 

prévus en faveur des dons aux descendants. 

Le démembrement peut résulter de dispositions à cause de mort : testament ou donation au 

dernier vivant entre époux. Dans ce cas, le démembrement se produit au décès du disposant. 

L’usufruit peut également résulter de l’exercice de la faculté de substitution ouverte aux enfants 

non issus des deux époux par l’article 1098 du Code civil. 

La multiplication des divorces a favorisé l’émergence d’une autre source du démembrement de 

propriété : l’institution judiciaire avec l’attribution à l’un des ex-conjoints d’une prestation compensatoire 

en usufruit. 

Le démembrement de propriété est une technique de gestion patrimoniale qui peut être combinée 

avec la création d’une société civile, pour la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier 

ou d’un portefeuille de valeurs mobilières. 

Le démembrement peut s’organiser à deux niveaux : il peut porter sur l’actif détenu par la société 

civile ou sur les parts de la société civile détenues par les associés. 

SECTION 1 

PRÉROGATIVES 

RESPECTIVES 

DE L’USUFRUITIER 

ET DU NU-PROPRIÉTAIRE 

A. Règles générales 

62020 

NATURE ET ÉTENDUE DES DROITS DE L’USUFRUITIER 

L’usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire 

lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (C. civ. art. 578). 

L’usufruitier a un droit à la jouissance et aux fruits – c’est-à-dire aux revenus – du bien (C. civ. 

art. 582). Il n’a en revanche pas droit aux produits, qui appartiennent au nu-propriétaire. Les produits 

s’opposent aux fruits par leur caractère non périodique et parce que leur perception altère la 

substance de la chose : tandis que le fruit est un revenu, le produit est une fraction du bien, le 

capital. 

1256


Parce qu’il doit en conserver la substance, l’usufruitier n’a pas le droit de vendre la chose sur 

laquelle porte son usufruit. Cette règle supporte toutefois deux exceptions. 

La première est spécifique au portefeuille de valeurs mobilières : voir n os 62340 s. 

La seconde concerne le quasi-usufruit. Il y a quasi-usufruit lorsque l’usufruit porte sur une chose 

consomptible, c’est-à-dire sur un bien qui est consommé par son premier usage (l’argent, par 

exemple). Le droit à la jouissance passe alors par le droit de disposer du bien : le quasi-usufruitier 

est libre d’utiliser ce bien comme il le souhaite dans la limite des dispositions des articles 601 et 602 

du Code civil (obligation de fournir caution, dont le défaut oblige à l’emploi du bien, sauf dispense 

dans l’acte constitutif de l’usufruit : voir n o 62038). Vis-à-vis du nu-propriétaire, le quasi-usufruitier 

devient débiteur d’un bien semblable ou de sa valeur en argent estimée à la date de restitution 

(C. civ. art. 587). Le nu-propriétaire n’a plus un droit direct sur la chose mais un simple droit de 

créance sur le quasi-usufruitier. 

> Précisions Le quasi-usufruit institué par 

la loi concerne les biens consomptibles par 

nature. L’extension conventionnelle du quasiusufruit 

à des biens non consomptibles tels 

que des parts de sociétés a été développée par 

la pratique avec l’aval d’une partie de la doctrine 

(M. Grimaldi et Roux, La donation de valeurs mobilières 

avec réserve de quasi-usufruit : Defrénois 1994 

Usufruit, droit réel 

art. 35677 p. 3 ; M. Grimaldi, L’usufruit et le quasiusufruit, 

questions de droit civil : Droit et patrimoine 

novembre 1999 p. 55 ; L. Aynes sous Cass. 1 e civ. 

12-11-1998 n o 1673 : D. 1999 p. 167), certains 

auteurs étant plus réservés (R. Libchaber, Le portefeuille 

de valeurs mobilières : bien unique ou pluralité de 

biens ? : Defrénois 1997 art. 36464 p. 65). 

L’usufruitier dispose d’un droit réel, c’est-à-dire d’un droit direct et 

immédiat sur la chose. Il est dans une situation radicalement différente de celle du locataire, qui n’a 

qu’un droit personnel contre le bailleur. 

Le droit réel de l’usufruitier a une nature mobilière s’il s’applique à un meuble (notamment à des 

droits sociaux), immobilière lorsqu’il porte sur un bien immobilier. L’opération donnant naissance à 

l’usufruit immobilier doit être publiée au fichier immobilier, pour être opposable aux tiers ou pour 

leur information selon les cas (Décret 55-22 du 4-1-1955 art. 28, 1 o et 3 o ). Elle doit donc être constatée 

par acte authentique notarié, juridictionnel ou administratif (C. civ. art. 710-1). L’usufruit immobilier 

peut être hypothéqué (C. civ. art. 2397). 

L’usufruitier peut en principe librement céder son droit à un tiers. Cependant, l’usufruit étant 

attaché à la personne de l’usufruitier, la durée de l’usufruit en cas de cession d’un usufruit préconstitué 

sera en tout état de cause limitée à la vie du cédant. Par exemple, si X, usufruitier de droits 

sociaux, vend à Y son usufruit viager, le décès de X mettra fin à l’usufruit détenu par Y. 

Usufruit, droit temporaire L’usufruit est nécessairement constitué pour une durée limitée. 

Pour les personnes physiques, la durée maximale de l’usufruit est la durée de vie de l’usufruitier : 

c’est l’usufruit viager. 

L’usufruit peut être constitué pour un terme fixe (dix ans, par exemple) mais si l’usufruitier décède 

avant l’arrivée du terme, l’usufruit prendra fin dès la date du décès (Cass. ch. réunies 16-6-1933 : DH 

1933 p. 393). 

Si le terme est fixé en fonction de l’âge d’un tiers, le décès avant terme de ce tiers permet quand 

même à l’usufruit de perdurer jusqu’au jour où ce tiers aurait atteint l’âge prévu, à condition que 

l’usufruitier soit lui-même toujours en vie (C. civ. art. 620). 

La durée de l’usufruit accordé à une personne morale ne peut pas être supérieure à trente ans 

(C. civ. art. 619). La Cour de cassation a précisé que cette règle est d’ordre public : il ne peut pas y 

être dérogé par convention (Cass. 3 e civ. 7-3-2007 n o 06-12.568 : RJDA 7/07 n o 793). Dans un arrêt isolé, 

une cour d’appel a cependant estimé que la limite de trente ans n’est applicable qu’à un usufruit 

transmis ou cédé et a jugé qu’une personne morale titulaire d’un droit de propriété peut donc, en 

cas de cession de la nue-propriété de ce bien, se réserver un usufruit pour une durée supérieure (CA 

Caen 24-1-1995 n o 93-2503 : BRDA 19/95 p. 6 ; F.-D. Poitrinal, L’usufruit réservé par une personne morale : Dr. et 

Patrimoine 1996 p. 46, Defrénois 1996 I p. 392, obs. C. Atias, JCP G 1995 IV 1360). Cet arrêt (non frappé de 

pourvoi) a été critiqué par la doctrine (C. Atias, Defrénois 1996 I p. 393), car les travaux préparatoires 

du Code civil indiquent très clairement que le législateur a entendu limiter dans tous les cas la 

durée de l’usufruit permise à une personne morale. 

Une autre cour d’appel a par ailleurs jugé que si l’article 619 du Code civil prévoit que l’usufruit 

accordé à une personne morale ne dure que trente ans, de sorte qu’il n’existe pas en principe de 

transmission à titre définitif de l’usufruit à l’égard d’une personne morale, il en va autrement 

lorsque la personne morale se trouve déjà titulaire du droit de nue-propriété, dès lors que l’acquisition 

des droits d’usufruit lui confère alors la pleine propriété du bien, de sorte que le droit d’usu- 

1257 

62022 

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62028 

62030



fruit, inclus dans le droit de propriété, lui est acquis de manière définitive (CA Dijon 5-5-2011 

n o 1000973 : RJF 10/11 n o 1097). 

> Précisions a. Lorsque l’usufruitier est une 

société qui fait l’objet d’une fusion par absorption, 

l’usufruit temporaire détenu par l’absorbée 

semble devoir s’éteindre et la pleine propriété 

se reconstituer entre les mains du 

nu-propriétaire. Sur le plan fiscal et conformément 

à l’article 1133 du CGI, aucune taxation 

ne devrait être due, la disparition de la personne 

morale pouvant être assimilée au décès 

d’une personne physique au sens de ces dispositions 

(M. Iwanesko, Fusion de sociétés : conséquences 

de l’absorption d’une société titulaire d’un usufruit : BPAT 

2/08 n o 47). 

b. La Cour de cassation a jugé qu’il est possible 

d’attribuer contractuellement à une personne 

morale un droit réel sur un bien, différent 

d’un droit d’usufruit ou d’un droit 

d’usage et d’habitation, conférant le bénéfice 

d’une jouissance spéciale du bien sur une 

durée pouvant excéder trente ans, échappant 

ainsi à la limitation de l’article 619 du Code 

civil (Cass. 3 e civ. 31-10-2012 n o 11-16.304 : BRDA 

22/12 inf. 20). Lorsque les parties n’ont pas limité 

dans le temps l’exercice de ce droit réel, celui-ci 

ne peut toutefois pas être perpétuel et s’éteint 

dans les conditions prévues par les articles 619 

et 625 du Code civil (Cass. 3 e civ. 28-1-2015 

n o 14-10.013 : BRDA 3/15 inf. 17). Tel n’est pas le cas 

du droit réel spécial concédé pour la durée 

d’une fondation : considéré comme limité 

dans le temps, et non perpétuel, ce droit 

échappe aux dispositions prévues aux articles 

précités (Cass. 3 e civ. 8-9-2016 n o 14-26.953 FS-PB). 

En tout état de cause, le législateur ayant 

expressément limité la durée de l’usufruit dont 

bénéficient les personnes morales à trente ans, 

la jurisprudence précitée n’autorise pas selon 

nous la création de droits comparables, même 

avec des caractéristiques qui seraient légèrement 

différentes, pour contourner la limite de 

l’article 619 du Code civil. 

c. Dans un arrêt rendu en matière fiscale par 

sa chambre commerciale, la Cour de cassation 

a jugé qu’un usufruit cédé entre deux personnes 

morales devant s’éteindre au décès du 

survivant de deux personnes physiques est de 

nature viagère, la circonstance que la durée de 

cet usufruit ne puisse excéder trente ans aux 

termes de l’article 619 du Code civil ne lui 

conférant pas le caractère d’usufruit à durée 

fixe (Cass. com. 26-9-2018 n o 16-26.503 : RJF 1/19 

n o 98). 

62032 

62034 

62036 

Usufruit, droit simple ou complexe 

L’usufruit peut être établi au profit d’une ou de 

plusieurs personnes, immédiatement ou à terme, conjointement ou successivement. 

L’usufruit conjoint est un usufruit détenu simultanément par plusieurs personnes sur un même 

bien. Si l’usufruit conjoint comporte une clause d’accroissement, au décès du premier usufruitier, 

le ou les autres usufruitiers se partagent l’accroissement. 

L’usufruit est dit successif lorsque plusieurs personnes sont appelées à en jouir successivement. Le 

titulaire de l’usufruit successif devient usufruitier à l’extinction de l’usufruit précédent. La constitution 

d’un usufruit successif est très fréquente dans les donations avec réserve d’usufruit : celui qui 

donne un bien s’en réserve l’usufruit et, à son décès, cet usufruit bénéficiera à une autre personne 

(le conjoint le plus souvent). 

Sur le plan juridique, la clause de réversibilité de l’usufruit insérée dans un acte de donation constitue 

une donation à terme de biens présents (et non une donation conditionnelle de biens à venir) : 

le droit d’usufruit du bénéficiaire lui est définitivement acquis dès le jour de l’acte, seul l’exercice de 

ce droit se trouvant différé au décès du donateur (Cass. ch. mixte 8-6-2007 n o 05-10.727 : RJF 10/07 

n o 1172). De cette qualification de donation à terme de biens présents découlent plusieurs conséquences 

(voir toutefois n o 62854 pour les conséquences fiscales) : 

– c’est au jour de la donation que doivent être réunies les conditions de formation et de validité de 

la donation posées par l’article 894 du Code civil, notamment la désignation et l’acceptation du 

(ou des) bénéficiaire(s) ; 

– il est possible de prévoir une réversion d’usufruit au profit d’un bénéficiaire autre que le conjoint 

(le concubin, par exemple), sans encourir la nullité des pactes sur succession future (en ce sens, par 

exemple, Cass. 1 e civ. 3-10-2000 n o 98-21.969 : Jurisdata n o 006130); 

– lorsque la donation porte sur un immeuble, il n’y a pas à publier d’attestation notariée au 

moment où la réversion d’usufruit s’opère (Cass. 3 e civ. 6-11-2002 n o 01-00.681 : Bull. civ. III n o 220 ; 

RJDA 10/03 n o 1028). 

S’agissant d’une donation à terme qui ne prend effet qu’au décès du donateur, la réversion d’usufruit 

est librement révocable dans le cas le plus fréquent où elle est consentie au profit du conjoint. 

Usufruit, droit indépendant de la nue-propriété 

L’usufruit fait partie du patrimoine 

de l’usufruitier : il peut être vendu, donné ou saisi et ce, indépendamment de la nuepropriété 

(C. civ. art. 595). 

1258


Cette indépendance a plusieurs conséquences : 

– il n’y a pas d’indivision entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire 

ne peut donc exiger le partage du bien démembré. Il peut en revanche exister une indivision entre 

plusieurs usufruitiers ou entre plusieurs nus-propriétaires qui exercent des droits concurrents sur 

le(s) même(s) bien(s) : voir Précisions ci-après ; 

– le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un 

bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier (C. civ. art. 815-5, al. 2). Il en va ainsi même si 

l’usufruitier n’occupe pas le bien (Cass. 1 e civ. 17-1-2006 n o 04-13.789 : Bull. civ. I n o 23); 

– en cas de vente conjointe de l’usufruit et de la nue-propriété, le prix est partagé entre l’usufruitier 

et le nu-propriétaire au prorata de la valeur de leurs droits respectifs, sauf accord des parties pour 

reporter l’usufruit sur le prix (C. civ. art. 621, al. 1); 

–lavente du bien grevé d’usufruit sans l’accord de l’usufruitier ne modifie pas le droit de ce 

dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé (C. civ. 

art. 621, al. 2). 

> Précisions En principe, le droit de 

demander le partage n’existe qu’en présence 

d’une véritable indivision. Il ne peut donc 

jouer lorsque des droits de nature différente 

(tels que l’usufruit et la nue-propriété) cœxistent 

sur un même bien. 

En cas d’indivision en usufruit, chaque usufruitier 

peut demander le partage de l’usufruit 

indivis, par voie de cantonnement sur le bien, 

c’est-à-dire un partage en nature, ou en cas 

d’impossibilité par voie de licitation du seul 

usufruit ; par exception, la licitation peut porter 

sur la pleine propriété lorsqu’elle apparaît 

seule protectrice de l’intérêt de tous les titulaires 

de droits sur le bien indivis (C. civ. 

art. 817). La solution est destinée à permettre à 

l’usufruitier de sortir plus efficacement de 

l’indivision, lorsque le cantonnement des 

droits des différents usufruitiers et la licitation 

de l’usufruit ne sont pas possibles dans des 

conditions satisfaisantes pour les usufruitiers. 

En présence d’une indivision en nuepropriété, 

chaque nu-propriétaire peut 

demander le partage de la nue-propriété indivise 

par voie de cantonnement sur le bien, 

c’est-à-dire un partage en nature, ou en cas 

d’impossibilité par voie de licitation de la seule 

nue-propriété ; la licitation de la pleine propriété 

est également possible sous la condition 

qu’elle apparaisse comme seule protectrice de 

l’intérêt de tous les titulaires de droits sur les 

biens indivis, mais avec la restriction qu’elle ne 

peut pas être ordonnée contre la volonté de 

l’usufruitier (C. civ. art. 818). 

Un juge ne peut, à la demande du créancier 

personnel d’un indivisaire nu-propriétaire, 

ordonner la vente de la pleine propriété d’un 

bien grevé d’usufruit contre la volonté de 

l’usufruitier (Cass. 1 e civ. 13-6-2019 n o 18-17.347 

FS-PB : BPAT 5/19 inf. 203). 

NATURE ET ÉTENDUE DES DROITS DU NU-PROPRIÉTAIRE 

Le nu-propriétaire bénéficie d’un droit réel de propriété assorti de prérogatives réduites : celles 

dont l’usufruitier ne l’a pas privé. Il a droit aux produits de la chose et a vocation à recouvrer la 

totalité de ses prérogatives de propriétaire au moment de l’extinction de l’usufruit ; il dispose en 

quelque sorte d’un droit futur à la pleine propriété. 

> Précisions Jugé que, sauf stipulation expresse d’une réserve d’usufruit, la promesse de 

vente de la nue-propriété d’un bien grevé d’usufruit a nécessairement pour objet, en cas 

d’extinction de l’usufruit avant la levée de l’option, la pleine propriété de ce bien (Cass. 3 e civ. 

28-1-2009 n o 08-12.649 : BPAT 2/09 inf. 63). 

OBLIGATIONS RESPECTIVES DE L’USUFRUITIER ET DU NU-PROPRIÉTAIRE 

À la fin de l’usufruit, le bien devra être restitué à son propriétaire par l’usufruitier. Il en résulte pour 

ce dernier l’obligation de conserver la substance du bien dont il a l’usufruit (C. civ. art. 578). À 

défaut, le nu-propriétaire pourrait demander des dommages-intérêts, contraindre l’usufruitier à 

réparer le dommage causé au bien, voire demander la déchéance de l’usufruit. Lorsque l’usufruit 

porte sur des biens qui s’abîment par l’usage (meubles meublants, par exemple), l’usufruitier doit 

seulement les rendre dans l’état où ils se trouvent à la fin de l’usufruit, aucune indemnisation 

n’étant due au nu-propriétaire pour leur usure normale (C. civ. art. 589). 

La loi impose à l’usufruitier de faire dresser au moment où s’ouvre l’usufruit un inventaire des 

meubles et un état descriptif des immeubles (C. civ. art. 600). Ces documents, qui doivent en principe 

être établis en présence du nu-propriétaire, permettront à ce dernier de vérifier à l’extinction 

de l’usufruit que les biens sont toujours là et que leur consistance n’a pas varié. Si ces documents 

n’ont pas été établis, le nu-propriétaire pourra prouver par tous moyens quelle était au départ la 

consistance des biens soumis à l’usufruit. 

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Enfin, l’usufruitier doit en principe donner caution (ou une autre garantie, telle qu’un gage, un 

nantissement ou même une hypothèque) d’utiliser les biens « raisonnablement » (C. civ. art. 601). 

Cette obligation de fournir caution supporte toutefois des exceptions : d’une part, elle ne 

s’impose pas à celui qui donne ou vend un bien avec réserve d’usufruit, d’autre part et surtout, le 

nu-propriétaire peut en dispenser l’usufruitier, ce qui est très fréquent lorsque l’usufruitier est le 

conjoint survivant. À défaut de fournir caution (ou une garantie équivalente) lorsqu’il y est tenu, 

l’usufruitier peut se voir ordonner l’emploi des biens, notamment la mise en location des immeubles 

et le placement des liquidités, afin de garantir au nu-propriétaire la restitution à laquelle il a 

droit à l’extinction de l’usufruit (C. civ. art. 602). 

À l’égard de l’usufruitier, le nu-propriétaire a pour seule obligation de lui permettre de jouir paisiblement 

du bien sur lequel porte l’usufruit. 

VALORISATION DES DROITS DÉMEMBRÉS 

Pour évaluer des droits démembrés, il existe deux méthodes : l’une, économique ; l’autre, fiscale. 

Valorisation économique des droits démembrés 

La valeur de la nue-propriété 

est déterminée comme étant égale à la valeur actualisée de la pleine propriété future. De manière 

simplifiée, la valeur de la nue-propriété (NP) peut ainsi être déterminée à partir de la valeur de la 

pleine propriété (PP), de la durée de l’usufruit ou des usufruits en cas d’usufruits successifs (n) et du 

taux de rendement du bien (i), par la résolution de l’équation suivante : NP = PP/(1 + i) n . 

La valeur de l’usufruit est déterminée comme étant égale à la valeur actualisée du flux de revenus 

futurs perçus pendant la durée de l’usufruit. La valeur de l’usufruit est donc d’autant plus élevée 

que le rendement du bien est fort et que la durée de l’usufruit est longue. Cette valeur (US) peut 

ainsi être déterminée à partir des flux de revenus futurs (R), du taux de rendement du bien (i) et de 

la durée de l’usufruit ou des usufruits en cas d’usufruits successifs (n). 

En présence d’un usufruit simple : US = R1/(1 + i) + R 2/(1 + i) 2 + ... + Rn/(1 + i) n . 

Cette méthode de calcul, qui peut bien évidemment être affinée (voir notamment J. Aulagnier, Usufruit 

et nue-propriété dans la gestion de patrimoine : Maxima-Institut notarial du patrimoine), indique la répartition 

qui assure une rentabilité équivalente pour l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette répartition 

connue des parties constitue la base de leur négociation. 

En présence d’un usufruit successif, la valeur de l’usufruit en premier peut être déterminée comme 

indiqué ci-avant, en fonction du rendement du bien et de l’espérance de vie de l’usufruitier, le flux 

de revenus futurs escomptés en fonction de ces paramètres étant actualisé pour déterminer la 

valeur actuelle de cet usufruit viager. 

La valeur de l’usufruit en second peut être déterminée en fonction de la date et de la durée 

probables d’exercice de celui-ci, le flux de revenus futurs escomptés en fonction de ces paramètres 

étant également actualisé pour déterminer la valeur actuelle de cet usufruit viager. 

Si l’on suppose une espérance de vie de « n » pour l’usufruitier en premier et « m » pour l’usufruitier 

en second, en supposant « m » supérieur à « n », la valorisation de chacun des usufruits 

pourrait être déterminée comme suit. 

Valeur de l’usufruit ouvert (usufruit en premier) : US 1 = R1/(1 + i) + R 2/(1 + i) 2 + ... + Rn/(1 + i) n . 

Valeur de l’usufruit successif (usufruit en second) : US 2 = (Rn + 1)/(1 + i) n+1 + (Rn + 2)/ 

(1+i) n+2 + ... + Rm/(1 + i) m . 

De manière simplifiée, cela revient à valoriser l’usufruit pour chaque usufruitier comme s’il était 

seul usufruitier à titre viager, puis pour déterminer la valeur de l’usufruit successif à déduire la 

valeur de l’usufruit en premier de la valeur de l’usufruit en second calculée comme si l’usufruitier 

en second était seul usufruitier. 

Une méthode plus rapide pour déterminer la valeur de l’usufruit consiste à déduire de la valeur de 

la pleine propriété la valeur de la nue-propriété. 

En effet, PP = NP + US ⇒ US = PP − NP. Or NP = PP/(1 + i) n . 

Ainsi, en présence d’un usufruit ouvert s’éteignant dans « n » années et d’un usufruit successif 

s’éteignant en « m » années, « m » étant supérieur à « n », la valeur de l’usufruit ouvert est la 

suivante : US 1 = PP/(1 + i) n . 

La valeur de l’usufruit total couvrant l’usufruit ouvert et l’usufruit successif est de 

US total = PP/(1 + i) m . 

La valeur de l’usufruit successif est de US 2 = US total − US 1 , c’est-à-dire que 

US 2 = PP/(1 + i) m − PP/(1 + i) n . 

La valeur de la nue-propriété en présence d’un usufruit successif se détermine alors comme suit : 

NP = PP − (usufruit ouvert + usufruit successif) ou encore NP = PP/(1 + i) m , puisque m est le nombre 

d’années devant s’écouler avant la fin de l’usufruit (ouvert et successif). 

1260


ATTENTION 

Ces approches sont simplificatrices en ce qu’elles aboutissent à la conclusion que la valeur d’un 

usufruit successif viager réservé à un usufruitier ayant une espérance de vie plus faible que 

l’usufruitier en premier est nulle. Or, il peut arriver que l’usufruitier en second survive à l’usufruitier 

en premier et donc que s’ouvre le second usufruit. Dès lors, si l’on souhaite affiner le 

calcul de la valeur des droits de chacun des usufruitiers, il faut corriger pour chacun d’eux le 

flux de revenus futurs escomptés année par année par la probabilité de leur survie respective au 

cours de chacune de ces années. La période à prendre en compte pour chacun excédera son 

espérance de vie théorique, puisqu’il est possible qu’il dépasse cette moyenne (voir notamment 

P. Julien Saint-Amand : Éd. du Juris-classeur, Ingénierie patrimoniale, 7/8-1998). 

Jugé que si l’évaluation de l’usufruit temporaire d’un immeuble peut reposer sur la méthode des 

flux de trésorerie actualisés (méthode DCF ou « discounted cash flows »), la pertinence des paramètres 

retenus (montant des flux, taux d’actualisation et durée d’actualisation) doit pouvoir être 

justifiée (CAA Nantes 31-5-2018 n os 16NT04182 et 16NT04184 : RJF 12/18 n o 1260, concl. T. Jouno). Le 

Conseil d’État a par ailleurs jugé que les termes de calcul utilisés doivent être homogènes, de sorte 

que la somme de l’usufruit et de la nue-propriété ne puisse pas excéder la valeur de la pleine 

propriété (CE 24-10-2018 n os 412322 et 412323 : RJF 1/19 n o 36, concl. R. Victor). 

S’agissant des flux de revenus futurs à retenir, le Conseil d’État a eu l’occasion de juger, dans deux 

affaires où des usufruits à durée fixe de parts de deux SCI ayant pour activité la location d’immeubles 

d’exploitation avaient été cédés par des particuliers à deux sociétés soumises à l’impôt sur les 

sociétés, que l’évaluation de ces usufruits selon la méthode des flux de trésorerie actualisés doit se 

fonder, non pas sur les résultats imposables prévisionnels des sociétés concernées, mais sur leurs 

distributions prévisionnelles dont le montant peut être fonction, notamment, des annuités prévisionnelles 

de remboursement d’emprunts ou des éventuelles mises en réserves pour le financement 

d’investissements futurs (CE 30-9-2019 n os 419855 et 419860 : BPAT 6/19 inf. 225). 

Valorisation fiscale des droits démembrés 

C’est la plus connue et la plus simple 

des méthodes d’évaluation. La valeur fiscale des droits démembrés est fixée par un barème dont 

l’application n’est obligatoire que pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de 

publicité foncière (CGI art. 669) : voir n os 62850 s. L’utilisation de cette méthode ne s’impose pas dans 

les relations entre les parties. 

Le barème fiscal, qui est fondé sur les tables de mortalité de l’Insee 1996/1998 et repose sur un 

taux d’actualisation de 3 %, peut présenter un écart significatif avec la valorisation économique 

de l’usufruit. 

62044 

62045 

EXEMPLE 

Si l’on raisonne sur l’hypothèse d’un bien ayant un rendement net de charges usufructuaires égal 

à 5%, les valeurs fiscale et financière de l’usufruit pour un usufruitier qui aurait 61 ans et dont 

l’espérance de vie serait de 22,29 ans seraient respectivement de : 

– 40 % de la valeur du bien (valeur fiscale) ; 

– 63,30 % de la valeur du bien (valeur économique). 

L’écart serait encore plus fort si l’on prenait le cas d’une usufruitière, dont l’espérance de vie 

serait supérieure de 4,30 années. La valeur fiscale demeurerait inchangée tandis que la valeur 

financière atteindrait 72,67 %. 

B. Démembrement portant sur 

les parts de la société civile 

QUI A LA QUALITÉ D’ASSOCIÉ EN CAS DE DÉMEMBREMENT DU DROIT 

DE PROPRIÉTÉ DES PARTS ? 

L’enjeu de la question est important, puisque certains droits et obligations accordés ou imposés 

par le droit des sociétés sont exclusivement attachés à la qualité d’associé. Leur répartition entre 

l’usufruitier et le nu-propriétaire suppose donc que soit préalablement résolue la question de 

l’attribution de la qualité d’associé. 

La qualité d’associé suppose la réunion de trois conditions : avoir fait un apport, participer aux 

bénéfices (ou aux économies) et aux pertes, avoir eu la volonté de s’associer (affectio societatis). 

Il ne fait aucun doute que le nu-propriétaire réunit ces trois conditions et a la qualité d’associé (en 

ce sens, par exemple, Cass. com. 4-1-1994 n o 31 P : RJDA 5/94 n o 526). 

La question est en revanche discutée s’agissant de l’usufruitier (J. Derruppé, Un associé méconnu : 

l’usufruitier de parts ou d’actions : Defrénois 1994 art. 35894 p. 1137 ; M. Cozian, Du nu-propriétaire ou de 

62055 

62057 

1261



l’usufruitier, qui a la qualité d’associé ? : JCP E 1994 n os 28-29 p. 339). Selon nous, si l’on peut admettre 

que l’usufruitier a l’affectio societatis et qu’il participe aux bénéfices et aux pertes, il n’en demeure 

pas moins étranger aux apports (voir Mémento Sociétés commerciales n o 6100). Le nu-propriétaire, seul 

apporteur, est donc seul à bénéficier de la qualité d’associé. L’usufruitier exerce simplement, 

conformément aux dispositions statutaires ou légales, certaines des prérogatives attachées à la 

qualité d’associé sans avoir pour autant cette qualité. 

Outre les conséquences exposées ci-après (n o 62104), la reconnaissance de la qualité d’associé au 

seul nu-propriétaire entraîne à notre avis les effets suivants : 

– l’usufruitier ne peut pas être gérant de la société si les statuts exigent la qualité d’associé pour 

exercer cette fonction ; 

– c’est le nu-propriétaire et non l’usufruitier qui répond des dettes sociales dans les conditions 

fixées à l’article 1857 du Code civil ; 

– dans le cas où toutes les parts viendraient à être réunies sur la tête d’un même nu-propriétaire et 

quel que soit le nombre des usufruitiers, la société devrait être considérée comme ne comprenant 

qu’un seul associé et, par conséquent, pourrait être dissoute dans les conditions déterminées à 

l’article 1844-5, al. 1 du Code civil. 

> Précisions a. La jurisprudence rendue 

avant l’intervention de la loi 2019-744 du 

19 juillet 2019 ne tranche pas clairement la 

question de l’attribution de la qualité d’associé 

en cas de démembrement de la propriété des 

parts. Une cour d’appel a jugé que l’usufruitier 

de parts sociales n’a pas la qualité d’associé, 

quelle que soit l’étendue de son droit de vote 

(CA Amiens 3-5-2005). Si le pourvoi formé contre 

cette décision a été rejeté par la Cour de cassation 

(Cass. 3 e civ. 29-11-2006 n o 05-17.009 : RJDA 

4/07 n o 368), l’arrêt de cette dernière ne peut 

être considéré comme significatif, car le pourvoi 

ne portait pas sur cette question. Dans une 

autre espèce, une autre cour d’appel a déduit 

des dispositions de l’article 1844-5 du Code 

civil que l’usufruitier n’a pas la qualité d’associé 

et qu’en conséquence l’assemblée générale 

tenue sans l’avoir convoqué n’était pas irrégulière 

(CA Aix-en-Provence 22-1-2015). Là encore, la 

Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé 

contre l’arrêt d’appel, sans se prononcer explicitement 

sur la qualité d’associé de l’usufruitier 

mais à notre sens en la lui refusant implicitement 

mais nécessairement, retenant – au vu de 

l’article 1844 du Code civil dans sa version 

alors en vigueur – que l’assemblée générale 

ayant eu pour objet des décisions collectives 

autres que celles concernant l’affectation des 

bénéfices ne saurait être annulée au motif que 

l’usufruitier des parts n’aurait pas été convoqué 

pour y participer (Cass. 3 e civ. 15-9-2016 

n o 15-15.172 FS-PB : RJDA 12/16 n o 869). 

Dans un précédent arrêt (Cass. com. 2-12-2008 

n o 08-13.185 : RJDA 3/09 n o 231), la Cour de cassation 

avait pourtant jugé qu’un abus du droit de 

vote ne peut être retenu contre l’usufruitier 

sans qu’il soit démontré que ce dernier a fait 

du droit de vote que lui attribuent les statuts 

« un usage contraire à l’intérêt de la société, 

dans le seul dessein de favoriser ses intérêts 

personnels au détriment de ceux des autres 

associés », paraissant ainsi reconnaître incidemment 

la qualité d’associé à l’usufruitier. 

Notons que la loi 2019-744 du 19 juillet 2019, 

qui a étendu à l’usufruitier le droit de participer 

à toutes les décisions collectives et a ainsi 

rendu caduque une partie de la jurisprudence 

précitée (voir ci-après n o 62080), ne s’est pas 

prononcée sur la question de l’attribution de la 

qualité d’associé. 

b. Pour l’application de la règle imposant l’inscription 

au registre du commerce et des 

sociétés (RCS) des associés tenus indéfiniment 

des dettes sociales, le comité de coordination 

du RCS a précisé qu’en cas de démembrement 

de propriété de parts sociales, seul le 

nu-propriétaire, à qui est reconnue la qualité 

d’associé, doit être mentionné au RCS. L’usufruitier 

n’ayant pas cette qualité, il ne doit pas 

être déclaré dans ce registre (Avis CCRCS 05-27). 

62080 

1. DROIT DE PARTICIPER AUX DÉCISIONS COLLECTIVES 

ET DROIT DE VOTE 

DÉMEMBREMENT ET DROIT DE PARTICIPER AUX DÉCISIONS COLLECTIVES 

La loi pose comme principe que, « si une part est grevée d’un usufruit, le nu-propriétaire et l’usufruitier 

ont le droit de participer aux décisions collectives », quel que soit le titulaire du droit de vote 

et sans que les statuts puissent y déroger (C. civ. art. 1844, al. 3 et 4 modifiés par loi 2019-744 du 

19-7-2019, dont les dispositions sont entrées en vigueur le 21-7-2019). 

Désormais, tant l’usufruitier que le nu-propriétaire des parts sociales doivent donc être convoqués 

à toutes les assemblées et ont le droit de s’y exprimer. 

1262 

> Précisions La Cour de cassation avait déjà 

établi la distinction entre droit de participer 

aux décisions collectives et droit de vote, 

jugeant que le nu-propriétaire, parce qu’il a la 

qualité d’associé, peut participer à toutes les 

assemblées, même celles dans lesquelles le


droit de vote est exercé par l’usufruitier (Cass. 

com. 4-1-1994 : RJDA 5/94 n o 526 ; Cass. 2 e civ. 

13-7-2005 n o 1252 : RJDA 11/05 n o 1224 ; Cass. com. 

2-12-2008 n o 08-13.185 : RJDA 3/09 n o 231). 

La Cour de cassation avait toutefois refusé de 

reconnaître ce droit à l’usufruitier, jugeant 

qu’une assemblée générale ayant pour objet 

des décisions collectives pour lesquelles le 

droit de vote est exercé par le nu-propriétaire 

ne peut pas être annulée au motif que l’usufruitier 

n’y a pas été convoqué (Cass. 3 e civ. 15-9-2016 

n o 15-15.172 FS-PB : RJDA 12/16 n o 869). Cette jurisprudence 

est désormais caduque, la loi ayant 

consacré le droit de l’usufruitier de participer à 

toutes les décisions collectives, même s’il n’y 

vote pas. 

DÉMEMBREMENT ET DROIT DE VOTE 

Répartition du droit de vote entre les titulaires de droits démemembrés 

Lorsque des parts de société civile font l’objet d’un démembrement de propriété, le droit de vote 

appartient à l’usufruitier pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices et au 

nu-propriétaire pour toutes les autres décisions. Ce critère légal de répartition fondé sur l’objet de 

la décision est commun à toutes les sociétés dont le capital est divisé en parts sociales (C. civ. 

art. 1844, al. 3). 

Les règles légales de répartition du droit de vote entre nu-propriétaire et usufruitier exposées 

n o 62081 ne sont pas impératives. En effet, les statuts peuvent organiser une répartition différente 

(C. civ. art. 1844, al. 4). Le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent, par convention, s’accorder pour 

que le droit de vote soit exercé par l’usufruitier (C. civ. art. 1844, al. 3), sans que les statuts puissent 

interdire ou limiter cette convention. 

Le nu-propriétaire pourrait ainsi être totalement privé de son droit de vote, sous les limites suivantes 

: 

– même s’il ne doit pas prendre part au vote, le nu-propriétaire doit être convoqué aux assemblées 

et il doit lui être fourni les mêmes documents d’information qu’au titulaire du droit de vote 

(n o 62080); 

– les engagements du nu-propriétaire ne peuvent pas être augmentés sans son accord (C. civ. 

art. 1836, al. 2). Ainsi, la société civile ne pourrait pas être transformée en société en nom collectif 

sans l’accord du nu-propriétaire ; 

– les décisions collectives nécessitant l’unanimité des associés devraient à notre avis être soumises 

à l’accord du nu-propriétaire puisque celui-ci a la qualité d’associé. 

L’usufruitier ne peut pas, pour sa part, être privé du droit de voter les décisions concernant l’affectation 

des bénéfices. La clause des statuts qui conférerait au nu-propriétaire le droit de vote pour 

toutes les décisions collectives et priverait ainsi l’usufruitier du droit de voter l’affectation des 

bénéfices serait nulle car contraire à l’article 578 du Code civil, qui attache à l’usufruit le droit 

d’user du bien et d’en percevoir les fruits (Cass. com. 31-3-2004 n o 03-16.694 : RJDA 6/04 n o 711). Par 

ailleurs, même lorsqu’il est privé du droit de vote par les statuts, l’usufruitier conserve le droit de 

participer aux décisions collectives (n o 62080). 

Exercice du droit de vote par les titulaires de droits démemembrés 

Le 

titulaire du droit de vote, selon le cas usufruitier ou nu-propriétaire, doit en tout état de cause 

exercer son droit dans le respect des droits fondamentaux de l’autre titulaire de droits démembrés. 

Le nu-propriétaire « ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de 

l’usufruitier » (C. civ. art. 599). La Cour de cassation a jugé que le nu-propriétaire n’avait pas un 

comportement abusif lorsqu’il s’opposait à la prorogation d’une société qui devait prendre fin par 

arrivée du terme initialement prévu (Cass. 1 e civ. 8-3-1988 n o 86-11.144 : Bull. civ. I n o 67). La solution 

aurait peut-être été différente si, au lieu d’avoir une attitude passive (ne pas proroger), le 

nu-propriétaire avait eu une démarche active (dissoudre la société de manière anticipée) car, dans 

cette situation, la jouissance de l’usufruitier aurait été modifiée par rapport au contrat initial. 

Réciproquement, l’abus de jouissance de son droit par l’usufruitier permettrait au nu-propriétaire 

d’en demander la déchéance sur le fondement de l’article 618 du Code civil. Jugé que n’a pas un 

comportement abusif l’usufruitier qui, conformément aux droits que lui reconnaissent les statuts, 

vote la fusion de la société, dès lors qu’il n’est pas établi que la décision a été prise dans un intérêt 

contraire à celui de la société, dans le seul dessein de favoriser les intérêts personnels de l’usufruitier 

au détriment de ceux des autres associés ; peu importe à cet égard que l’usufruitier n’ait pas 

tenu compte de l’opposition exprimée par le nu-propriétaire et que la délibération adoptée ait fait 

perdre au nu-propriétaire une prérogative essentielle sur la société (Cass. com. 2-12-2008 

n o 08-13.185 : RJDA 3/09 n o 231). Dans la lignée de cette jurisprudence, jugé que l’usufruitier de la 

quasi-totalité des actions d’une SA à qui les statuts réservaient le droit de voter toute décision 

collective et qui avait approuvé en assemblée la transformation de la société en société en commandite 

par actions n’avait pas abusé de son droit, l’usufruitier n’ayant été animé que par la 

volonté de préserver et voir prospérer la société (CA Douai 13-2-2013 n o 11/05224 : RJDA 11/13 n o 905). 

1263 

62081 

62082 

62086



62100 





2. AUTRES PRÉROGATIVES DE GOUVERNEMENT 

À côté du droit de participer aux décisions collectives et du droit de vote figurent d’autres prérogatives 

non pécuniaires dont la répartition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier nécessite de 

distinguer selon que leur exercice est ou non réservé aux associés. 

Certains droits sont ouverts à tout intéressé sans considération de la qualité d’associé et peuvent 

donc être exercés tant par le nu-propriétaire que par l’usufruitier. Il s’agit notamment du droit 

d’agir en réparation de son préjudice personnel à l’encontre des gérants ou du droit de demander 

l’expertise de l’article 145 du CPC (demande, sur requête ou en référé, de mesures d’instruction 

lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont 

pourrait dépendre la solution d’un litige). 

D’autres droits ne peuvent être exercés que par des personnes ayant la qualité d’associé. Ils sont 

donc réservés au nu-propriétaire, qui a seul à notre avis la qualité d’associé (n o 62057). 

Sont notamment en jeu : 

– le droit de demander à tout moment au gérant de provoquer une délibération des associés sur 

une question déterminée (voir n o 8520); 

– l’exercice ut singuli (par les associés eux-mêmes) de l’action sociale (voir n o 7865). 

3. DROIT AUX BÉNÉFICES 

PRINCIPES 

L’usufruitier a droit aux bénéfices afférents aux droits sociaux qu’il détient. La notion de bénéfice 

s’entend ici du bénéfice distribué, et non du bénéfice distribuable : c’est la décision de distribution 

prise par les associés qui fait naître le droit de l’usufruitier (en ce sens, notamment, Cass. com. 5-10-1999 

n o 1443 : RJDA 1/00 n o 34 ; Cass. com. 28-11-2006 n o 1344 : RJDA 2/07 n o 152 ; Cass. com. 10-2-2009 

n o 07-21806 : RJF 5/09 n o 514 ; Cass. com. 31-3-2009 n o 08-14.053 : RJF 7/09 n o 698 ; Cass. com. 14-12-2010 

n o 09-72.267 : RJDA 2/11 n o 147). À compter de cette décision, l’usufruitier devient créancier de la 

société à hauteur de la quote-part de résultat distribué lui revenant. 

Le résultat devenant un fruit à partir de la décision d’affectation, l’usufruitier ne peut faire valoir 

aucun droit sur les bénéfices en instance d’affectation ou mis en réserve. Ceux-ci, jusqu’à la décision 

de distribution, accroissent le capital et donc la base sur laquelle portent les droits des nuspropriétaires. 

ATTENTION 

Au plan fiscal, le bénéfice réalisé par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (ce qui 

est généralement le cas des sociétés civiles de patrimoine) est en principe taxé entre les mains de 

l’usufruitier, même s’il est mis en réserve (voir n os 62590 s.). 


ORIGINE DES DISTRIBUTIONS 

En l’absence de disposition spécifique des statuts, le droit de l’usufruitier au bénéfice distribué 

s’exerce à notre avis quelle que soit l’origine de ce bénéfice : résultat d’exploitation ou opérations 

exceptionnelles. 

Il convient, en revanche, de distinguer selon que le bénéfice distribué est prélevé sur le bénéfice de 

l’exercice ou sur les réserves. L’usufruitier a droit au bénéfice distribué de l’exercice. En revanche, 

c’est le nu-propriétaire qui a en principe droit aux distributions de réserves : les bénéfices mis en 

réserve constituent un accroissement de l’actif social et reviennent en tant que tel au 

nu-propriétaire, qui doit seul bénéficier des fonds provenant de leur distribution (en ce sens, Cass. 

1 e civ. 22-6-2016 n o 15-19.471 : BRDA 13/16 inf. 1). Toutefois, dans deux décisions rendues en matière 

fiscale, la chambre commerciale de la Cour de cassation a expressément reconnu au profit de 

l’usufruitier des droits sociaux un quasi-usufruit sur les réserves distribuées (Cass. com. 27-5-2015 

n o 14-16.246 : BPAT 4/15 inf. 124, voir n o 62952 ; Cass. com. 24-5-2016 n o 15-17.788 : BPAT 4/16 inf. 168). Le 

quasi-usufruit autorise l’usufruitier à percevoir les sommes distribuées, mais à charge pour lui de 

les restituer au nu-propriétaire à la fin de l’usufruit (C. civ. art. 587). Au final, le bénéficiaire ultime 

des distributions de réserves reste donc le nu-propriétaire. 

Les statuts peuvent toutefois déroger à ces règles et prévoir, par exemple, que les sommes distribuées 

seront réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, chacun d’eux recevant une quotepart 

en pleine propriété déterminée en fonction de l’espérance de vie de l’usufruitier et du taux 

d’intérêt du placement de la somme, ou encore qu’en cas d’utilisation de réserves pour maintenir 

le niveau d’un dividende, les sommes reviendront au seul usufruitier. Les statuts pourraient également 

imposer le remploi des sommes avec report du démembrement de propriété. 

1264


4. DROIT DE DISPOSER DES TITRES 

CESSION DES TITRES PAR LES TITULAIRES DE DROITS DÉMEMBRÉS 

Sous réserve du cas particulier où les parts de la société civile feraient partie d’un portefeuille de 

valeurs mobilières (n os 62340 s.), ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut disposer seul de la 

pleine propriété des droits sociaux sur lesquels porte le démembrement. Chacun peut seulement 

céder son propre droit, l’usufruit pour l’usufruitier, la nue-propriété pour le nu-propriétaire. Ajoutons 

que le droit reconnu à chacun de céder son droit peut être restreint par certaines clauses 

insérées lors de la constitution du démembrement. Ce sera le cas, par exemple, des clauses d’inaliénabilité 

généralement insérées dans les donations avec réserve d’usufruit. 

Différentes techniques juridiques s’offrent aux parties pour obtenir conventionnellement la souplesse 

qu’elles peuvent souhaiter : mandat de gestion classique ou, pour éviter le risque de révocabilité, 

mandat d’intérêt commun, qualification volontaire des parts sociales en choses consomptibles 

de façon à permettre l’établissement d’un quasi-usufruit (voir n o 62022). 

Les parties peuvent également introduire diverses clauses contractuelles telle la clause de cession 

conjointe, qui impose à celui qui cède son droit démembré d’obtenir de son acquéreur qu’il 

propose de racheter l’autre fraction démembrée du titre cédé sur la base d’une valorisation en 

pleine propriété identique, ou encore la clause de cession forcée, qui impose au détenteur d’un 

droit démembré de le céder lorsque le détenteur de l’autre droit cède le sien. Il peut être prévu 

également une clause de préemption unilatérale ou réciproque, ou encore la clause dite de « buy 

or sell » permettant à chacun des titulaires de droits démembrés de proposer l’achat du droit de 

l’autre et obligeant l’autre en cas de refus à acheter le droit de l’offreur. 

Agrément en cas de cession de parts démembrées 

Il ne fait aucun doute que 

les opérations portant sur la nue-propriété des parts sociales doivent être agréées. Céder la nuepropriété 

des parts à un tiers revient en effet à lui transférer la qualité d’associé, ce qui justifie le 

contrôle des autres associés. 

Dès lors que l’on considère que l’usufruitier n’a pas la qualité d’associé (n o 62057), la question de la 

nécessité d’un agrément pour la cession isolée ou la constitution d’un droit d’usufruit est plus 

délicate. 

À défaut de disposition expresse des statuts, il convient à notre avis de distinguer l’acquisition de la 

qualité d’usufruitier (incluant notamment le droit de recevoir le dividende) qui, sauf clause spéciale, 

ne devrait pas requérir l’agrément, de la possibilité pour l’usufruitier de participer aux décisions 

collectives qui, compte tenu de l’intuitus personae qui domine dans la société civile, devrait 

être subordonnée à l’agrément des autres associés. À défaut d’agrément de l’usufruitier, le 

nu-propriétaire serait conduit à exercer les prérogatives attachées aux parts, sauf à restituer à 

l’usufruitier les dividendes qu’il aurait perçus. 

Pour éviter toute incertitude, mieux vaut régler expressément dans les statuts l’agrément des 

usufruitiers. 

Répartition du prix de cession entre les titulaires de droits démembrés 

La cession des droits sociaux se traduit en principe par le partage du prix entre le nu-propriétaire et 

l’usufruitier, au prorata de la valeur de leurs droits respectifs. Cela dit, rien n’empêche les parties de 

convenir d’un report du démembrement sur le prix (voir n o 62036). 

RETRAIT DE LA SOCIÉTÉ EN CAS DE DÉMEMBREMENT DES PARTS 

Dans les sociétés civiles, si les statuts l’ont prévu ou si les associés y consentent à l’unanimité, la 

faculté de retrait est offerte aux associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs 

par une décision de justice (C. civ. art. 1869). 

Si l’on retient la conception selon laquelle le nu-propriétaire est seul associé, faut-il en déduire qu’il 

peut demander le retrait sans consulter l’usufruitier, voire contre l’opposition de celui-ci ? 

La doctrine majoritaire apporte une réponse négative à cette question, en application de 

l’article 599 du Code civil qui interdit au nu-propriétaire de nuire de son fait aux droits de l’usufruitier. 

Or le retrait prive ce dernier de ses droits aux dividendes en faisant disparaître les parts soumises 

à son usufruit. Une intervention conjointe du nu-propriétaire et de l’usufruitier apparaît 

donc nécessaire (en ce sens, notamment,Th. Bonneau, note sous CA Paris 25-3-1997 : Dr. sociétés 1997 comm. 

118 ; J. Prieur, Dr. et patrimoine hors-série janvier 1995 p. 30 s.). Dans un arrêt rendu au bénéfice d’héritiers 

de parts d’une société d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé (société de 

pluripropriété), la cour d’appel de Paris semble retenir que les nus-propriétaires n’auraient pu 

exercer leur droit de retrait de la société avant le décès de l’usufruitier sans nuire aux droits de ce 

dernier (CA Paris 15-9-2017 n o 15/19294 : BPAT 6/17 inf. 269). La portée de cet arrêt doit toutefois être 







1265





nuancée, dans la mesure où une disposition des statuts de la société exigeait le concours du 

nu-propriétaire et de l’usufruitier pour tout acte grave, parmi lesquels le retrait. 

Le tribunal de grande instance de Paris a par ailleurs jugé que l’usufruitier n’est susceptible de 

s’opposer à l’exercice du droit de retrait par le nu-propriétaire pour juste motifs que pour autant 

qu’il démontre que l’exercice de ce droit lui fait directement grief. En l’occurrence, le tribunal a 

considéré qu’aucun élément ne permettait de retenir que le retrait sollicité par le nu-propriétaire 

aurait nui à l’exercice des droits de l’usufruitier, qu’il s’agisse de l’affectation des bénéfices ou de la 

substance même de l’usufruit (TGI Paris 8-1-2014 n o 12/17590 : BPAT 6/14 inf. 259). On observera que 

dans l’espèce jugée, l’usufruitier détenait des parts sociales en pleine propriété et que son usufruit 

grevait également d’autres parts que celles de l’associé retrayant : il n’était donc pas évincé de la 

société par le retrait du nu-propriétaire. Toutefois, le retrait du nu-propriétaire avait obligatoirement 

une incidence pour l’usufruitier puisqu’une partie de l’actif social sortait ainsi de la société, 

réduisant la base sur laquelle portaient ses droits. Par ailleurs, le tribunal a relevé que l’usufruitier, 

qui était gérant de la société civile, ne communiquait pas au nu-propriétaire les documents sociaux 

en temps utile et prenait des décisions allant à l’encontre des intérêts de celui-ci, justifiant la 

demande de retrait de la société. Dans d’autres circonstances, la solution aurait peut-être été 

différente. 

Suite à l’exercice du droit de retrait, l’usufruit devrait être reporté sur l’actif attribué dans le cadre 

du retrait (somme d’argent ou autre). 

Les détenteurs de droits démembrés pourraient toutefois prévoir d’un commun accord une répartition 

des actifs obtenus en pleine propriété. 

DISSOLUTION DE LA SOCIÉTÉ DONT LES PARTS SONT DÉMEMBRÉES 

Lors de la dissolution de la société dont les titres sont démembrés, le boni de liquidation – comme 

le remboursement des apports – revient au nu-propriétaire mais, sauf convention contraire des 

parties, reste soumis à l’usufruit : l’usufruit se trouve reporté, par subrogation réelle, sur les biens 

attribués au nu-propriétaire. S’il s’agit d’une somme d’argent, l’usufruit devient un quasi-usufruit : 

l’usufruitier peut disposer de la somme versée par la société, à charge pour lui de la restituer à la fin 

de l’usufruit et, le cas échéant, d’employer ou de fournir caution conformément aux articles 601 

et 602 du Code civil (n o 62022). Là encore, l’établissement d’une convention (clause statutaire ou 

convention concomitante à la décision de dissolution) permettra de préciser les rapports entre les 

parties relativement aux biens subrogés (remploi des sommes, caution du quasi-usufruitier, etc.). 

C. Démembrement portant sur les biens 

détenus par la société 

62200 


1. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE 

RÈGLES GÉNÉRALES 

Une société civile immobilière peut détenir l’usufruit ou la nue-propriété d’un ou plusieurs immeubles. 

Le démembrement de propriété peut porter sur des biens qui ont été apportés à la société par 

ses associés ou sur des biens qu’elle a elle-même acquis en cours de vie sociale. Lorsque la société 

détient l’usufruit, la durée de cet usufruit ne peut pas excéder trente ans (voir n o 62030). 

De façon générale, l’usufruit confère à son titulaire non seulement le droit d’usage (usus), mais 

aussi le droit aux fruits (fructus). Le bénéficiaire d’un usufruit sur un immeuble peut ainsi l’utiliser 

pour son propre usage ou encore le donner en location et en percevoir les loyers. Il s’agit d’un droit 

réel qui peut être donné en garantie ou cédé à une autre personne. 

a. Pouvoirs d’administration et de gestion des biens 

immobiliers démembrés 

PRINCIPES DE RÉPARTITION DES POUVOIRS ENTRE TITULAIRES DE DROITS 

DÉMEMBRÉS 

D’une manière générale, l’usufruitier est autorisé à accomplir seul tous les actes d’administration 

correspondant à la gestion normale d’un patrimoine. C’est en effet l’usufruitier qui est, au premier 

chef, concerné par la gestion et l’administration : il profite du bien directement s’il en use, indirectement 

s’il en retire des revenus. De plus, l’article 578 du Code civil lui impose d’en conserver la 

substance et donc de l’entretenir en conséquence. 

Pour les actes particulièrement importants, le nu-propriétaire peut être amené à intervenir 

conjointement avec l’usufruitier. Il s’agit principalement des cas où les décisions prises pourraient 

avoir des conséquences graves sur la substance du bien. 

1266


S’agissant de la gestion et de l’administration d’un patrimoine immobilier, la question de la répartition 

des pouvoirs entre nu-propriétaire et usufruitier se pose surtout lors de la conclusion des 

baux et lors des assemblées de copropriétaires. 

CONCLUSION DES BAUX D’IMMEUBLES DÉMEMBRÉS 

Règles légales L’article 595 du Code civil définit les pouvoirs de l’usufruitier pour la conclusion 

des baux en effectuant une distinction selon leur nature. 

L’usufruitier peut passer seul les baux d’habitation ou à usage professionnel. Cependant, si le bail 

est consenti pour une durée supérieure à neuf ans, le preneur a tout intérêt à ce que le 

nu-propriétaire intervienne au contrat. À défaut, en cas de cessation de l’usufruit, le bail ne serait 

opposable au nu-propriétaire (devenu alors plein propriétaire) que pour le temps restant à courir, 

soit de la première période de neuf ans si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi 

de suite de sorte que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans 

où il se trouve (C. civ. art. 595, al. 2). 

Par ailleurs, pour le cas où le bail serait conclu en fraude de ses droits, le nu-propriétaire pourrait 

intenter une action pour obtenir la nullité du bail. Le caractère frauduleux du bail est laissé à la libre 

appréciation des tribunaux. En pratique, l’usufruitier doit veiller à ne pas consentir un bail pour un 

loyer inférieur à ceux pratiqués habituellement, ni consentir des avantages démesurés au locataire. 

L’usufruitier doit recueillir l’accord du nu-propriétaire pour la conclusion des baux portant sur des 

biens ruraux ou sur des immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal (C. civ. art. 595, al. 4). 

Si l’usufruitier passe seul l’acte, le contrat de bail est nul. Il s’agit d’une nullité relative qui ne peut 

être invoquée que par le nu-propriétaire (en ce sens, notamment, Cass. 3 e civ. 14-11-2007 n o 06-17.412 : 

RJDA 4/08 n o 384). Le droit d’invoquer la nullité du bail persiste au profit du nu-propriétaire, même 

après reconstitution de la pleine propriété. La Cour de cassation a ainsi jugé que le nu-propriétaire 

qui hérite de l’usufruitier n’est pas pour autant privé, après la reconstitution de la pleine propriété, 

de la possibilité d’invoquer la nullité du bail rural ou commercial que l’usufruitier avait consenti 

sans avoir requis son autorisation (Cass. 3 e civ. 9-12-2009 n o 08-20.133 : Bull. civ. III n o 271). 

Cependant, si le nu-propriétaire ne veut pas donner son accord sans que cela soit justifié, l’usufruitier 

a la possibilité de demander au tribunal de l’autoriser à passer l’acte en dépit du refus du 

nu-propriétaire. 

Les mêmes règles sont applicables pour le renouvellement du bail : l’usufruitier ne peut pas accepter 

le renouvellement d’un bail commercial sans le concours du nu-propriétaire (Cass. 3 e civ. 

24-3-1999 n o 97-16.856 : RJDA 5/99 n o 525). En revanche, l’usufruitier est qualifié pour refuser seul le 

renouvellement du bail, en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction au preneur (Cass. 3 e civ. 

9-12-2009 n o 08-20.512). Jugé que dans l’hypothèse où le refus de renouvellement du bail a été 

délivré conjointement par l’usufruitier et le nu-propriétaire, cette circonstance ne suffit pas à rendre 

le nu-propriétaire codébiteur de l’indemnité : l’usufruitier ayant seul la qualité de bailleur, dont 

il assume toutes les obligations à l’égard du locataire, il est seul redevable de l’indemnité d’éviction, 

qui a pour objet de compenser le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du 

bail (Cass. 3 e civ. 19-12-2019 n o 18-26.162 FS-PBI : RJDA 3/20 n o 186). 

> Précisions a. La demande de renouvellement d’un bail commercial adressée uniquement 

à l’usufruitier est nulle, le locataire de locaux commerciaux devant adresser sa demande à l’usufruitier 

et au nu-propriétaire (en ce sens, notamment, Cass. 3 e civ. 19-10-2017 n o 16-19.843 F-D : BPAT 1/18 

inf. 35). 

b. La condition de concours du nu-propriétaire s’applique à tous les baux portant sur un fonds 

rural, qu’ils paraissent ou non soumis au statut du fermage lors de la conclusion du contrat. 

L’usufruitier ne peut en conséquence passer seul une convention pluriannuelle de pâturage 

(Cass. 3 e civ. 29-11-2018 n o 17-17.442 F-PBI : BPAT 1/19 inf. 29). 

Répartitions conventionnelles Il est possible de déroger aux règles légales et de prévoir 

une répartition différente des pouvoirs, soit en renforçant la gestion conjointe, soit au 

contraire en attribuant la totalité des pouvoirs à l’usufruitier ou au nu-propriétaire agissant seul. 

Cette dérogation conventionnelle est possible soit au moment de l’acte constitutif du démembrement, 

soit postérieurement, par exemple au moyen d’un mandat. 

On pourrait ainsi prévoir que l’usufruitier ne pourra passer des baux d’habitation qu’avec l’accord 

préalable du nu-propriétaire. La loi confère au locataire d’habitation des droits très importants 

(droit de préemption en cas de vente, augmentation limitée du loyer, etc.) qui peuvent se révéler 

un handicap lorsque le nu-propriétaire deviendra pleinement propriétaire. Il peut donc être utile de 

l’associer au choix du locataire et à la négociation du bail. 



62220 

1267



À l’inverse, des impératifs d’efficacité dans la gestion peuvent conduire à permettre à l’usufruitier 

de conclure seul un bail commercial ou rural. 

62225 

62250 

62255 

62257 

ASSEMBLÉES DE COPROPRIÉTAIRES D’IMMEUBLES DÉMEMBRÉS 

La loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que, lorsque l’immeuble est 

l’objet d’un démembrement de propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent être représentés 

aux assemblées par un mandataire commun qui peut être soit un tiers, soit l’un d’eux. 

À défaut d’accord, les règles sont les suivantes depuis le 4 juillet 2020 (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 23 

modifié par ord. 2019-1101 du 30-10-2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis ; 

Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 61 modifié par décret 2020-834 du 2-7-2020). En cas d’usufruit sur 

l’immeuble, les intéressés sont représentés par le nu-propriétaire ; en cas de pluralité de nuspropriétaires, 

le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal 

judiciaire saisi par l’un d’eux ou par le syndic et statuant selon la procédure accélérée au fond 

(désignation judiciaire aux frais des nus-propriétaires). Dans les autres hypothèses de démembrement 

du droit de propriété (cas, par exemple, de lots grevés d’un droit d’usage et d’habitation), à 

défaut d’accord, les intéressés sont représentés par le propriétaire. 

b. Prérogatives et obligations pécuniaires des titulaires 

de droits démembrés sur un immeuble 

REVENUS DE L’IMMEUBLE DÉMEMBRÉ 

L’usufruit emporte le droit, pour son titulaire, de percevoir les fruits du bien dont la propriété est 

démembrée, notamment les loyers des immeubles loués. 

CHARGES D’ENTRETIEN ET DE RÉPARATION DE L’IMMEUBLE DÉMEMBRÉ 

Critères de distinction des charges La loi organise la répartition des charges en 

effectuant une distinction entre les réparations d’entretien qui sont à la charge de l’usufruitier et 

les grosses réparations qui demeurent à la charge du nu-propriétaire (C. civ. art. 605). 

L’article 606 du Code civil dresse une liste des grosses réparations : ce sont « celles des gros murs 

et des voûtes, le rétablissement des poutres et couvertures entières, des digues, murs de soutènement 

et clôtures aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ». 

Dans un arrêt de principe rendu en 2005, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a 

donné une définition générale des grosses réparations et des réparations d’entretien : « au sens 

de l’article 606 du Code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien 

permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble 

dans sa structure et sa solidité générale » (Cass. 3 e civ. 13-7-2005 n o 04-13.764 : RJDA 12/05 n o 1323). 

Dans un arrêt rendu en matière d’impôt sur la fortune, la chambre commerciale de la Cour de 

cassation a précisé la distinction entre la notion de grosses réparations au sens de l’article 606 du 

Code civil et la notion de travaux d’amélioration, jugeant que les travaux de démolition, puis de 

reconstruction d’une habitation d’une superficie supérieure, de construction d’une piscine et 

d’aménagement du terrain réalisés par l’usufruitier d’une propriété ne correspondent pas à des 

grosses réparations au sens de cet article, mais à des dépenses d’amélioration ; dès lors, l’administration 

ne pouvait remettre en cause la déduction par l’usufruitier de la dette contractée pour ces 

travaux au motif qu’ils auraient incombé aux nus-propriétaires (Cass. com. 12-6-2012 n o 11-11.424 : 

RJF 10/12 n o 962). En l’espèce, les bâtiments existants n’avaient pas été « réparés » mais démolis 

pour permettre la construction d’un nouvel ensemble ; la Cour juge qu’il ne pouvait donc s’agir 

que d’améliorations librement apportées au fonds par l’usufruitier et restant à la charge définitive 

de ce dernier (voir ci-après n o 62257 in fine). On peut s’interroger cependant sur cette analyse 

consistant à considérer que la démolition suivie de la reconstruction d’un bien plus grand est une 

simple amélioration (voir notamment F. Zenati-Castaing et Th. Revet, Droit civil, Les biens : PUF, 3 e éd. 2008 

n o 148). 

Obligation aux charges des titulaires de droits démembrés L’usufruitier est 

tenu d’entretenir l’immeuble (C. civ. art. 605) et de payer les charges usufructuaires (réfection des 

peintures, taxe foncière, etc.). 

À l’inverse, le nu-propriétaire n’est pas obligé d’effectuer les dépenses de grosses réparations et 

l’usufruitier ne peut pas le contraindre à les faire (en ce sens, par exemple, Cass. 3 e civ. 28-11-2006 

n o 05-15.750 ; Cass. 1 e civ. 28-10-2009 n o 07-12.488 ; Cass. 1 e civ. 18-12-2013 n o 12-18.537 : BPAT 1/14 inf. 

27). Cette solution, qui est préjudiciable à la bonne conservation du bien, est la conséquence de 

l’indépendance des droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire : l’usufruit n’impose aucune obligation 

positive au nu-propriétaire. Elle s’explique aussi par le fait que le nu-propriétaire ne perçoit 

1268


pas de revenus et peut se trouver dans l’impossibilité de financer ces travaux. Mais cette règle n’est 

pas d’ordre public et il est possible d’y déroger par convention (voir ci-après n o 62260). 

En l’absence de réalisation des travaux par le nu-propriétaire, l’usufruitier peut être amené à 

prendre effectivement à sa charge des dépenses de grosses réparations qui normalement 

devraient être effectuées par le nu-propriétaire. Il peut le faire soit de sa propre initiative, soit à la 

demande de son locataire, lorsque le bien est loué : dans ce dernier cas, en effet, il est lui-même 

tenu, en tant que bailleur, de faire toutes les réparations (autres que locatives), sans qu’il y ait lieu 

de distinguer entre les réparations d’entretien et les grosses réparations (en ce sens, par exemple, Cass. 

3 e civ. 28-6-2006 n o 05-15.563 : RJDA 11/06 n o 1183). L’usufruitier peut alors, sur le fondement de l’enrichissement 

injustifié, obtenir un dédommagement de la part du nu-propriétaire (en ce sens, Cass. civ. 

17-7-1911 : DP 1911 I p. 457). Cependant, cette indemnisation ne peut intervenir qu’à l’expiration de 

l’usufruit et n’est pas calculée en fonction de la dépense faite mais en fonction de la plus-value 

procurée à l’immeuble et existant encore au moment de la cessation de l’usufruit. En outre, 

aucune indemnisation n’est jamais due pour les dépenses d’amélioration (C. civ. art. 599, al. 2). 

Solutions conventionnelles 

Les règles légales de répartition des charges entre usufruitier 

et nu-propriétaire ne sont pas toujours satisfaisantes et, lorsqu’elles sont incertaines, peuvent 

être source de conflits. Il peut dès lors être envisagé de définir conventionnellement et aussi 

précisément que possible la répartition des charges entre les titulaires des droits démembrés (par 

exemple : dépenses d’installation ou de remplacement d’un ascenseur dans un immeuble). 

On peut aussi prévoir, y compris dans l’acte constitutif d’usufruit, que le nu-propriétaire sera 

obligé d’effectuer un certain nombre de travaux. Est par exemple valable la clause de la donation 

d’un immeuble avec réserve d’usufruit qui contraint le nu-propriétaire à exécuter les grosses réparations 

nécessaires (Cass. 1 e civ. 23-1-2007 n o 06-16.062 : RJDA 8-9/07 n o 914). Encore faut-il que la 

clause ne se contente pas de stipuler que les grosses réparations restent « à la charge » du 

nu-propriétaire, ce qui ne ferait que reprendre les dispositions légales, mais fasse clairement apparaître 

l’obligation imposée au nu-propriétaire de procéder au financement des réparations dès 

qu’elles sont nécessaires sous peine de révocation de la donation ou du droit que se réserve 

l’usufruitier de le contraindre à s’exécuter. 

Il est également possible de mettre les grosses réparations à la charge de l’usufruitier, en prévoyant 

que le nu-propriétaire devra une indemnité à l’usufruitier en fonction d’un mode de calcul plus 

généreux que celui prévu par la loi ou au contraire qu’aucune indemnité ne sera due. 

Cas particulier : immeuble en copropriété 

En matière de copropriété, le 

nu-propriétaire et l’usufruitier sont obligés de payer chacun les charges qui leur incombent légalement 

dès lors qu’elles ont été décidées par l’assemblée des copropriétaires. 

Jugé par ailleurs que la clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier contenue dans 

un règlement de copropriété est licite ; en présence d’une telle clause, le nu-propriétaire et l’usufruitier 

sont solidairement tenus du paiement des charges de copropriété envers le syndicat des 

copropriétaires (Cass. 3 e civ. 14-4-2016 n o 15-12.545). 

RÉPARTITION DU PRIX DE VENTE DE L’IMMEUBLE DÉMEMBRÉ 

La nue-propriété et l’usufruit ont chacun une valeur propre. En cas de vente conjointe par les deux 

titulaires de droits démembrés, le prix est réparti entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur 

respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix (C. civ. 

art. 621, al. 1). Les parties ont ainsi la possibilité de substituer au partage du prix le report du 

démembrement dans le cadre de l’acquisition d’un nouveau bien ou la mise en place d’un quasiusufruit 

au profit de l’usufruitier. 

2. SOCIÉTÉ CIVILE DE PORTEFEUILLE 

La société civile de portefeuille peut être titulaire de droits en usufruit ou en nue-propriété sur des 

actions, parts sociales, obligations ou valeurs mobilières composées. La question de la répartition 

des pouvoirs entre la société usufruitière ou nu-propriétaire et les autres titulaires du droit démembré 

se pose essentiellement au regard du droit de vote, du droit aux bénéfices et du droit de 

disposer des titres et valeurs composant le portefeuille. 

a. Droit de vote attaché aux titres démembrés 

ACTIONS ET PARTS SOCIALES 

Onavu(n o 62081) que lorsque le démembrement porte sur des parts sociales (droits dans les 

sociétés dont le capital n’est pas divisé en actions : sociétés civiles, SNC ou SARL notamment), le 

1269 

62260 

62262 

62265 

62280 

62285



62287 

62290 

62300 

62310 

62330 

62335 

critère de répartition du droit de vote entre titulaires de droits démembrés est fondé sur l’objet de 

la décision : le droit de vote appartient à l’usufruitier pour les décisions concernant l’affectation des 

bénéfices et au nu-propriétaire pour les autres décisions. Toutefois, les parties peuvent convenir 

d’une autre répartition sous les limites exposées n o 62082. 

Les mêmes règles s’appliquent dans les sociétés par actions simplifiées (SAS). 

Dans les autres sociétés par actions (sociétés anonymes notamment), la règle est quelque peu 

différente : le droit de vote attaché à l’action appartient à l’usufruitier dans les assemblées générales 

ordinaires et au nu-propriétaire dans les assemblées générales extraordinaires (C. com. 

art. L 225-110). C’est donc la nature de l’assemblée amenée à se prononcer qui importe, indépendamment 

de l’objet de la décision. Les statuts peuvent toutefois déroger à ces dispositions, à 

condition de ne pas priver l’usufruitier de son droit de voter l’affectation des bénéfices et de 

respecter le droit de chacun de participer aux assemblées. 

OBLIGATIONS ET VALEURS MOBILIÈRES DONNANT ACCÈS AU CAPITAL 

En ce qui concerne le droit de vote, les obligataires sont compétents pour délibérer « sur toutes 

mesures ayant pour objet d’assurer la défense des intérêts communs des obligataires ainsi que sur 

toute proposition tendant à la modification du contrat » (C. com. art. L 228-65). De même, les titulaires 

de valeurs mobilières donnant accès au capital (par exemple, obligations convertibles ou 

obligations avec bon de souscription d’actions) doivent être appelés à « autoriser toutes modifications 

au contrat d’émission et à statuer sur toute décision touchant aux conditions de souscription 

ou d’attribution de titres de capital déterminées au moment de l’émission » (C. com. art. L 228-103). 

En cas de démembrement, le droit de vote appartient au seul nu-propriétaire (C. com. art. L 228-66 et 

L 228-103), alors pourtant que de nombreuses décisions peuvent concerner l’usufruitier. Ce dernier 

dispose cependant de la possibilité de poursuivre le nu-propriétaire en dommages et intérêts (sur 

le fondement de l’article 599 du Code civil) si ce dernier a agi contre les intérêts de l’usufruitier en 

votant, par exemple, le report de l’échéance du paiement des intérêts ou la modification du taux 

(C. com. art. L 228-65, 5 o ). 

Pour éviter tout risque de contentieux, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent se concerter et le 

nu-propriétaire pourrait tout à fait investir l’usufruitier d’un mandat pour voter, le choix du mandataire 

étant libre (C. com. art. L 228-61, al. 2 et L 228-103). 

b. Droit aux bénéfices attaché aux titres démembrés 

ACTIONS ET PARTS SOCIALES 

L’usufruitier a droit aux bénéfices afférents aux droits sociaux – parts ou actions – qu’il détient. Le 

droit de l’usufruitier porte sur les bénéfices distribués de l’exercice. C’est à compter de la date de 

l’assemblée décidant la distribution que l’usufruitier devient créancier de la société, à hauteur de la 

quote-part de résultat distribué lui revenant (voir n os 62120 s.). 

OBLIGATIONS 

Pendant la durée de vie de l’obligation, l’usufruitier a droit aux fruits, c’est-à-dire aux intérêts 

versés. 

Lorsque le démembrement porte sur des obligations complexes telles qu’obligations à primes, à 

lots ou à coupon zéro, l’application de ce principe est plus délicate. Tous ces titres ont pour caractéristiques 

l’accroissement du capital remboursé et, en contrepartie, la réduction de l’intérêt servi. 

Doit-on dès lors considérer que l’accroissement du capital, correspondant en quelque sorte à un 

intérêt capitalisé, revient à l’usufruitier ? La réponse semble devoir être négative, l’usufruitier ne 

pouvant que réclamer la jouissance de ces fruits capitalisés devenus produits et revenant comme 

tels au nu-propriétaire. 

c. Droit de disposer des titres démembrés 

RÈGLES GÉNÉRALES 

En principe, ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut disposer seul de la pleine propriété des 

droits sociaux – parts ou actions – sur lesquels porte le démembrement. Chacun ne peut céder 

que son droit propre (n os 62140 s.). 

En cas de cession conjointe par l’usufruitier et le nu-propriétaire de leurs droits respectifs, le produit 

de la cession des droits sociaux sur lesquels porte le démembrement est, sauf convention 

contraire, réparti entre eux au prorata de la valeur respective de leurs droits (n o 62150). 

Les principes sont les mêmes lorsque le démembrement porte sur des obligations ou des valeurs 

mobilières donnant accès au capital. En cas de cession conjointe de l’obligation avant l’échéance, 

1270


le prix de cession est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire au prorata de la valeur respective 

de leurs droits (sauf convention contraire des parties). 

Lorsque l’obligation est, non pas cédée, mais remboursée à l’échéance, l’usufruitier bénéficie d’un 

quasi-usufruit sur les capitaux perçus et peut en disposer, à charge de les restituer à la fin de son 

usufruit (Cass. 1 e civ. 17-3-2010 n o 09-13.162) et d’employer ou de fournir caution conformément aux 

articles 601 et 602 du Code civil. 

Le démembrement portant sur des obligations convertibles soulève une question spécifique : qui 

de l’usufruitier ou du nu-propriétaire dispose du droit de convertir ? 

À défaut de convention spécifique, l’usufruitier ne peut pas procéder seul à cette opération. En 

effet, la conversion peut être assimilée à un acte de disposition. La position de créancier est abandonnée 

au profit de celle d’associé, la substance de la chose sur laquelle porte le démembrement 

est modifiée. 

Le nu-propriétaire, quant à lui, peut-il seul demander la conversion ? Rien n’est moins sûr, car s’il 

dispose effectivement de l’abusus et donc du droit de disposer du bien grevé d’usufruit, l’opération 

de conversion est d’une autre nature. La conversion modifie le droit de jouissance de l’usufruitier 

: son droit à un revenu régulier est remplacé par un droit à dividende aléatoire. Or, aux 

termes de l’article 599 du Code civil, « le nu-propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque 

manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier ». Il résulte de cette analyse que l’accord de 

l’usufruitier et du nu-propriétaire apparaît nécessaire pour procéder à la conversion. Afin d’éviter 

une éventuelle situation de blocage, il pourrait être judicieux de doubler, par convention, le 

démembrement de propriété d’un mandat de gestion ou encore de prévoir un quasi-usufruit 

conventionnel permettant à l’usufruitier d’arbitrer son portefeuille ou enfin de reporter le démembrement 

sur les titres de la société civile de portefeuille. 

Lorsque le démembrement porte sur des obligations avec bon de souscription d’actions, le 

nu-propriétaire peut-il agir seul pour exercer le droit de souscription ou procéder à la cession du 

bon ? Divers arguments militent en faveur d’une réponse positive. Le bon représente une valeur en 

capital, ce n’est pas un fruit et il n’en produit pas. En cas de cession du bon, l’usufruitier continue 

à jouir de son usufruit au titre de l’obligation à laquelle était attaché le bon. Mieux encore, la 

situation de l’usufruitier ne peut qu’être améliorée. En effet, en cas de cession du bon, l’usufruitier 

pourra bénéficier d’une quote-part du prix ou, d’un commun accord avec le nu-propriétaire, d’un 

quasi-usufruit sur la somme reçue ; en cas de souscription d’une action, il pourra, à concurrence de 

la quote-part de valeur représentée par le bon de souscription, faire valoir son droit aux dividendes 

sur les sommes distribuées. Ces raisons incitent à reconnaître au nu-propriétaire le droit d’exercer 

seul le droit de vendre ou d’exercer le bon. Mais ici encore la convention des parties permettra 

d’éviter toute incertitude. 

CESSIONS AU SEIN D’UN PORTEFEUILLE DE VALEURS MOBILIÈRES 

Les valeurs mobilières ne constituent pas par nature des biens consomptibles par le premier usage, 

de sorte que l’usufruitier ne dispose pas d’un quasi-usufruit lui permettant de disposer seul de la 

pleine propriété de ces valeurs (Cass. 1 e civ. 4-4-1991 : Bull. civ. I n o 129). À la différence du quasiusufruitier, 

l’usufruitier d’un portefeuille-titres ne peut donc ni disposer du prix de cession ni le 

réinvestir en dehors du portefeuille. Parallèlement, ses créanciers ne peuvent pas saisir la pleine 

propriété des titres. 

Cela dit, même s’il ne dispose pas d’un quasi-usufruit sur les titres, l’usufruitier d’un portefeuille de 

valeurs mobilières dispose de pouvoirs très étendus, car le portefeuille de valeurs mobilières constitue 

une universalité de biens. Conséquence de cette qualification : l’usufruitier a le pouvoir de disposer 

des titres, sous réserve de les remplacer par d’autres valeurs mobilières (Cass. 1 e civ. 12-11-1998 

n o 96-18.041 : Bull. civ. I n o 315). Cette solution facilite la gestion par l’usufruitier des portefeuilles 

démembrés, tout en protégeant le nu-propriétaire par l’obligation de réinvestissement. 

Si l’usufruitier effectue des prélèvements sur le portefeuille sans réinvestissement, il porte atteinte 

à la substance du portefeuille et commet un abus de jouissance qui peut être sanctionné par la 

déchéance en application de l’article 618 du Code civil. L’usufruitier ayant l’obligation de restituer le 

portefeuille à l’extinction de l’usufruit, il devra restituer la valeur qui aurait été celle du portefeuille en 

l’absence des prélèvements litigieux, et pas simplement une somme fixée en considération du seul 

montant des dissipations commises (Cass. 1 e civ. 16-6-2011 n o 10-17.898 : BRDA 14/11 n o 2). 

L’usufruitier ayant l’obligation de conserver la substance du portefeuille, le nu-propriétaire pourrait 

sur ce fondement contester les choix de réinvestissement opérés par l’usufruitier. La difficulté 

vient de ce que la notion de substance du portefeuille n’est pas définie. S’il est certain que l’usufruitier 

ne peut avec le prix de cession acquérir un usufruit temporaire transformant le capital en 

revenus à son profit, d’autres délimitations sont plus délicates. L’usufruitier doit-il maintenir la 

62336 

62337 

62340 

62341 

62342 

1271



62344 

62346 

structure originelle du portefeuille en fonction du type de gestion retenu au départ (sécurité/ 

risques, actions/obligations...) ou dispose-t-il d’une certaine liberté dans le choix de l’orientation à 

donner à sa gestion ? Cette seconde option est retenue par la doctrine majoritaire, mais devra être 

confirmée par la jurisprudence. 

L’usufruitier doit informer le nu-propriétaire des mouvements opérés sur les titres sans que l’on 

sache précisément selon quelle périodicité et quelles modalités il doit remplir cette obligation. Une 

décision a condamné un usufruitier à communiquer au nu-propriétaire « tous renseignements sur 

l’évolution du portefeuille de valeurs mobilières depuis l’ouverture de la succession (...) jusqu’au 

jour du partage », décision rendue alors que l’usufruit était ouvert depuis plus de trente ans au jour 

de la demande en partage (CA Toulouse 15-5-2000 n o 98-5576). Cette décision a été confirmée par la 

Cour de cassation (Cass. 1 e civ. 3-12-2002 n o 00-17.870 : RJDA 2/04 n o 174). 

Les droits conférés à l’usufruitier peuvent fiscalement pénaliser le nu-propriétaire. En effet, la cession 

de titres démembrés par l’usufruitier, suivie du réinvestissement dans l’acquisition d’autres titres, 

entraîne en principe la taxation de l’éventuelle plus-value entre les mains du nu-propriétaire 

(n o 62772). Or, la cession peut être réalisée sans que le nu-propriétaire soit consulté et de surcroît ne 

dégager aucune liquidité à son profit pour lui permettre de faire face à l’impôt ainsi généré en cours 

d’usufruit. 

Il est possible et souhaitable de pallier cette difficulté par la conclusion d’une convention entre 

l’usufruitier et le nu-propriétaire du portefeuille de valeurs mobilières détenu en démembrement. 

La convention peut prévoir, par exemple, qu’en cas de cession de titres déclenchant un impôt sur 

la plus-value, une fraction du prix de cession sera répartie en pleine propriété entre les titulaires de 

droits démembrés afin de permettre au nu-propriétaire de faire face à l’impôt. 

La convention peut avoir pour objet de préciser les modalités d’information du nu-propriétaire ou 

encore de limiter les pouvoirs de l’usufruitier (par exemple, la convention peut définir un profil de 

gestion que l’usufruitier devra respecter ou exiger l’obtention de l’accord du nu-propriétaire 

au-delà d’un certain montant annuel de cessions ou de plus-values). 

Inversement, la convention peut accroître les pouvoirs de l’usufruitier en transformant son usufruit 

en quasi-usufruit (voir n o 62022). L’usufruitier devenu quasi-usufruitier détiendra alors non seulement 

le pouvoir de disposer, mais également celui de réinvestir sur d’autres supports et, le cas 

échéant, de consommer le produit de la cession, à charge pour lui d’honorer son obligation de 

restitution à l’échéance de l’usufruit.

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