Extrait Mémento Sociétés Civiles 21 - Editions Francis Lefebvre

DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
© Éd. Francis Lefebvre
À l’inverse, des impératifs d’efficacité dans la gestion peuvent conduire à permettre à l’usufruitier
de conclure seul un bail commercial ou rural.
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ASSEMBLÉES DE COPROPRIÉTAIRES D’IMMEUBLES DÉMEMBRÉS
La loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que, lorsque l’immeuble est
l’objet d’un démembrement de propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent être représentés
aux assemblées par un mandataire commun qui peut être soit un tiers, soit l’un d’eux.
À défaut d’accord, les règles sont les suivantes depuis le 4 juillet 2020 (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 23
modifié par ord. 2019-1101 du 30-10-2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis ;
Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 61 modifié par décret 2020-834 du 2-7-2020). En cas d’usufruit sur
l’immeuble, les intéressés sont représentés par le nu-propriétaire ; en cas de pluralité de nuspropriétaires,
le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal
judiciaire saisi par l’un d’eux ou par le syndic et statuant selon la procédure accélérée au fond
(désignation judiciaire aux frais des nus-propriétaires). Dans les autres hypothèses de démembrement
du droit de propriété (cas, par exemple, de lots grevés d’un droit d’usage et d’habitation), à
défaut d’accord, les intéressés sont représentés par le propriétaire.
b. Prérogatives et obligations pécuniaires des titulaires
de droits démembrés sur un immeuble
REVENUS DE L’IMMEUBLE DÉMEMBRÉ
L’usufruit emporte le droit, pour son titulaire, de percevoir les fruits du bien dont la propriété est
démembrée, notamment les loyers des immeubles loués.
CHARGES D’ENTRETIEN ET DE RÉPARATION DE L’IMMEUBLE DÉMEMBRÉ
Critères de distinction des charges La loi organise la répartition des charges en
effectuant une distinction entre les réparations d’entretien qui sont à la charge de l’usufruitier et
les grosses réparations qui demeurent à la charge du nu-propriétaire (C. civ. art. 605).
L’article 606 du Code civil dresse une liste des grosses réparations : ce sont « celles des gros murs
et des voûtes, le rétablissement des poutres et couvertures entières, des digues, murs de soutènement
et clôtures aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ».
Dans un arrêt de principe rendu en 2005, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a
donné une définition générale des grosses réparations et des réparations d’entretien : « au sens
de l’article 606 du Code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien
permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble
dans sa structure et sa solidité générale » (Cass. 3 e civ. 13-7-2005 n o 04-13.764 : RJDA 12/05 n o 1323).
Dans un arrêt rendu en matière d’impôt sur la fortune, la chambre commerciale de la Cour de
cassation a précisé la distinction entre la notion de grosses réparations au sens de l’article 606 du
Code civil et la notion de travaux d’amélioration, jugeant que les travaux de démolition, puis de
reconstruction d’une habitation d’une superficie supérieure, de construction d’une piscine et
d’aménagement du terrain réalisés par l’usufruitier d’une propriété ne correspondent pas à des
grosses réparations au sens de cet article, mais à des dépenses d’amélioration ; dès lors, l’administration
ne pouvait remettre en cause la déduction par l’usufruitier de la dette contractée pour ces
travaux au motif qu’ils auraient incombé aux nus-propriétaires (Cass. com. 12-6-2012 n o 11-11.424 :
RJF 10/12 n o 962). En l’espèce, les bâtiments existants n’avaient pas été « réparés » mais démolis
pour permettre la construction d’un nouvel ensemble ; la Cour juge qu’il ne pouvait donc s’agir
que d’améliorations librement apportées au fonds par l’usufruitier et restant à la charge définitive
de ce dernier (voir ci-après n o 62257 in fine). On peut s’interroger cependant sur cette analyse
consistant à considérer que la démolition suivie de la reconstruction d’un bien plus grand est une
simple amélioration (voir notamment F. Zenati-Castaing et Th. Revet, Droit civil, Les biens : PUF, 3 e éd. 2008
n o 148).
Obligation aux charges des titulaires de droits démembrés L’usufruitier est
tenu d’entretenir l’immeuble (C. civ. art. 605) et de payer les charges usufructuaires (réfection des
peintures, taxe foncière, etc.).
À l’inverse, le nu-propriétaire n’est pas obligé d’effectuer les dépenses de grosses réparations et
l’usufruitier ne peut pas le contraindre à les faire (en ce sens, par exemple, Cass. 3 e civ. 28-11-2006
n o 05-15.750 ; Cass. 1 e civ. 28-10-2009 n o 07-12.488 ; Cass. 1 e civ. 18-12-2013 n o 12-18.537 : BPAT 1/14 inf.
27). Cette solution, qui est préjudiciable à la bonne conservation du bien, est la conséquence de
l’indépendance des droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire : l’usufruit n’impose aucune obligation
positive au nu-propriétaire. Elle s’explique aussi par le fait que le nu-propriétaire ne perçoit
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