Extrait Mémento Sociétés Civiles 21 - Editions Francis Lefebvre

© Éd. Francis Lefebvre DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
Cette indépendance a plusieurs conséquences :
– il n’y a pas d’indivision entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire
ne peut donc exiger le partage du bien démembré. Il peut en revanche exister une indivision entre
plusieurs usufruitiers ou entre plusieurs nus-propriétaires qui exercent des droits concurrents sur
le(s) même(s) bien(s) : voir Précisions ci-après ;
– le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un
bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier (C. civ. art. 815-5, al. 2). Il en va ainsi même si
l’usufruitier n’occupe pas le bien (Cass. 1 e civ. 17-1-2006 n o 04-13.789 : Bull. civ. I n o 23);
– en cas de vente conjointe de l’usufruit et de la nue-propriété, le prix est partagé entre l’usufruitier
et le nu-propriétaire au prorata de la valeur de leurs droits respectifs, sauf accord des parties pour
reporter l’usufruit sur le prix (C. civ. art. 621, al. 1);
–lavente du bien grevé d’usufruit sans l’accord de l’usufruitier ne modifie pas le droit de ce
dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé (C. civ.
art. 621, al. 2).
> Précisions En principe, le droit de
demander le partage n’existe qu’en présence
d’une véritable indivision. Il ne peut donc
jouer lorsque des droits de nature différente
(tels que l’usufruit et la nue-propriété) cœxistent
sur un même bien.
En cas d’indivision en usufruit, chaque usufruitier
peut demander le partage de l’usufruit
indivis, par voie de cantonnement sur le bien,
c’est-à-dire un partage en nature, ou en cas
d’impossibilité par voie de licitation du seul
usufruit ; par exception, la licitation peut porter
sur la pleine propriété lorsqu’elle apparaît
seule protectrice de l’intérêt de tous les titulaires
de droits sur le bien indivis (C. civ.
art. 817). La solution est destinée à permettre à
l’usufruitier de sortir plus efficacement de
l’indivision, lorsque le cantonnement des
droits des différents usufruitiers et la licitation
de l’usufruit ne sont pas possibles dans des
conditions satisfaisantes pour les usufruitiers.
En présence d’une indivision en nuepropriété,
chaque nu-propriétaire peut
demander le partage de la nue-propriété indivise
par voie de cantonnement sur le bien,
c’est-à-dire un partage en nature, ou en cas
d’impossibilité par voie de licitation de la seule
nue-propriété ; la licitation de la pleine propriété
est également possible sous la condition
qu’elle apparaisse comme seule protectrice de
l’intérêt de tous les titulaires de droits sur les
biens indivis, mais avec la restriction qu’elle ne
peut pas être ordonnée contre la volonté de
l’usufruitier (C. civ. art. 818).
Un juge ne peut, à la demande du créancier
personnel d’un indivisaire nu-propriétaire,
ordonner la vente de la pleine propriété d’un
bien grevé d’usufruit contre la volonté de
l’usufruitier (Cass. 1 e civ. 13-6-2019 n o 18-17.347
FS-PB : BPAT 5/19 inf. 203).
NATURE ET ÉTENDUE DES DROITS DU NU-PROPRIÉTAIRE
Le nu-propriétaire bénéficie d’un droit réel de propriété assorti de prérogatives réduites : celles
dont l’usufruitier ne l’a pas privé. Il a droit aux produits de la chose et a vocation à recouvrer la
totalité de ses prérogatives de propriétaire au moment de l’extinction de l’usufruit ; il dispose en
quelque sorte d’un droit futur à la pleine propriété.
> Précisions Jugé que, sauf stipulation expresse d’une réserve d’usufruit, la promesse de
vente de la nue-propriété d’un bien grevé d’usufruit a nécessairement pour objet, en cas
d’extinction de l’usufruit avant la levée de l’option, la pleine propriété de ce bien (Cass. 3 e civ.
28-1-2009 n o 08-12.649 : BPAT 2/09 inf. 63).
OBLIGATIONS RESPECTIVES DE L’USUFRUITIER ET DU NU-PROPRIÉTAIRE
À la fin de l’usufruit, le bien devra être restitué à son propriétaire par l’usufruitier. Il en résulte pour
ce dernier l’obligation de conserver la substance du bien dont il a l’usufruit (C. civ. art. 578). À
défaut, le nu-propriétaire pourrait demander des dommages-intérêts, contraindre l’usufruitier à
réparer le dommage causé au bien, voire demander la déchéance de l’usufruit. Lorsque l’usufruit
porte sur des biens qui s’abîment par l’usage (meubles meublants, par exemple), l’usufruitier doit
seulement les rendre dans l’état où ils se trouvent à la fin de l’usufruit, aucune indemnisation
n’étant due au nu-propriétaire pour leur usure normale (C. civ. art. 589).
La loi impose à l’usufruitier de faire dresser au moment où s’ouvre l’usufruit un inventaire des
meubles et un état descriptif des immeubles (C. civ. art. 600). Ces documents, qui doivent en principe
être établis en présence du nu-propriétaire, permettront à ce dernier de vérifier à l’extinction
de l’usufruit que les biens sont toujours là et que leur consistance n’a pas varié. Si ces documents
n’ont pas été établis, le nu-propriétaire pourra prouver par tous moyens quelle était au départ la
consistance des biens soumis à l’usufruit.
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