Extrait Mémento Sociétés Civiles 21 - Editions Francis Lefebvre

© Éd. Francis Lefebvre DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
ATTENTION
Ces approches sont simplificatrices en ce qu’elles aboutissent à la conclusion que la valeur d’un
usufruit successif viager réservé à un usufruitier ayant une espérance de vie plus faible que
l’usufruitier en premier est nulle. Or, il peut arriver que l’usufruitier en second survive à l’usufruitier
en premier et donc que s’ouvre le second usufruit. Dès lors, si l’on souhaite affiner le
calcul de la valeur des droits de chacun des usufruitiers, il faut corriger pour chacun d’eux le
flux de revenus futurs escomptés année par année par la probabilité de leur survie respective au
cours de chacune de ces années. La période à prendre en compte pour chacun excédera son
espérance de vie théorique, puisqu’il est possible qu’il dépasse cette moyenne (voir notamment
P. Julien Saint-Amand : Éd. du Juris-classeur, Ingénierie patrimoniale, 7/8-1998).
Jugé que si l’évaluation de l’usufruit temporaire d’un immeuble peut reposer sur la méthode des
flux de trésorerie actualisés (méthode DCF ou « discounted cash flows »), la pertinence des paramètres
retenus (montant des flux, taux d’actualisation et durée d’actualisation) doit pouvoir être
justifiée (CAA Nantes 31-5-2018 n os 16NT04182 et 16NT04184 : RJF 12/18 n o 1260, concl. T. Jouno). Le
Conseil d’État a par ailleurs jugé que les termes de calcul utilisés doivent être homogènes, de sorte
que la somme de l’usufruit et de la nue-propriété ne puisse pas excéder la valeur de la pleine
propriété (CE 24-10-2018 n os 412322 et 412323 : RJF 1/19 n o 36, concl. R. Victor).
S’agissant des flux de revenus futurs à retenir, le Conseil d’État a eu l’occasion de juger, dans deux
affaires où des usufruits à durée fixe de parts de deux SCI ayant pour activité la location d’immeubles
d’exploitation avaient été cédés par des particuliers à deux sociétés soumises à l’impôt sur les
sociétés, que l’évaluation de ces usufruits selon la méthode des flux de trésorerie actualisés doit se
fonder, non pas sur les résultats imposables prévisionnels des sociétés concernées, mais sur leurs
distributions prévisionnelles dont le montant peut être fonction, notamment, des annuités prévisionnelles
de remboursement d’emprunts ou des éventuelles mises en réserves pour le financement
d’investissements futurs (CE 30-9-2019 n os 419855 et 419860 : BPAT 6/19 inf. 225).
Valorisation fiscale des droits démembrés
C’est la plus connue et la plus simple
des méthodes d’évaluation. La valeur fiscale des droits démembrés est fixée par un barème dont
l’application n’est obligatoire que pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de
publicité foncière (CGI art. 669) : voir n os 62850 s. L’utilisation de cette méthode ne s’impose pas dans
les relations entre les parties.
Le barème fiscal, qui est fondé sur les tables de mortalité de l’Insee 1996/1998 et repose sur un
taux d’actualisation de 3 %, peut présenter un écart significatif avec la valorisation économique
de l’usufruit.
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EXEMPLE
Si l’on raisonne sur l’hypothèse d’un bien ayant un rendement net de charges usufructuaires égal
à 5%, les valeurs fiscale et financière de l’usufruit pour un usufruitier qui aurait 61 ans et dont
l’espérance de vie serait de 22,29 ans seraient respectivement de :
– 40 % de la valeur du bien (valeur fiscale) ;
– 63,30 % de la valeur du bien (valeur économique).
L’écart serait encore plus fort si l’on prenait le cas d’une usufruitière, dont l’espérance de vie
serait supérieure de 4,30 années. La valeur fiscale demeurerait inchangée tandis que la valeur
financière atteindrait 72,67 %.
B. Démembrement portant sur
les parts de la société civile
QUI A LA QUALITÉ D’ASSOCIÉ EN CAS DE DÉMEMBREMENT DU DROIT
DE PROPRIÉTÉ DES PARTS ?
L’enjeu de la question est important, puisque certains droits et obligations accordés ou imposés
par le droit des sociétés sont exclusivement attachés à la qualité d’associé. Leur répartition entre
l’usufruitier et le nu-propriétaire suppose donc que soit préalablement résolue la question de
l’attribution de la qualité d’associé.
La qualité d’associé suppose la réunion de trois conditions : avoir fait un apport, participer aux
bénéfices (ou aux économies) et aux pertes, avoir eu la volonté de s’associer (affectio societatis).
Il ne fait aucun doute que le nu-propriétaire réunit ces trois conditions et a la qualité d’associé (en
ce sens, par exemple, Cass. com. 4-1-1994 n o 31 P : RJDA 5/94 n o 526).
La question est en revanche discutée s’agissant de l’usufruitier (J. Derruppé, Un associé méconnu :
l’usufruitier de parts ou d’actions : Defrénois 1994 art. 35894 p. 1137 ; M. Cozian, Du nu-propriétaire ou de
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