Extrait Mémento Sociétés Civiles 21 - Editions Francis Lefebvre

DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
© Éd. Francis Lefebvre
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nuancée, dans la mesure où une disposition des statuts de la société exigeait le concours du
nu-propriétaire et de l’usufruitier pour tout acte grave, parmi lesquels le retrait.
Le tribunal de grande instance de Paris a par ailleurs jugé que l’usufruitier n’est susceptible de
s’opposer à l’exercice du droit de retrait par le nu-propriétaire pour juste motifs que pour autant
qu’il démontre que l’exercice de ce droit lui fait directement grief. En l’occurrence, le tribunal a
considéré qu’aucun élément ne permettait de retenir que le retrait sollicité par le nu-propriétaire
aurait nui à l’exercice des droits de l’usufruitier, qu’il s’agisse de l’affectation des bénéfices ou de la
substance même de l’usufruit (TGI Paris 8-1-2014 n o 12/17590 : BPAT 6/14 inf. 259). On observera que
dans l’espèce jugée, l’usufruitier détenait des parts sociales en pleine propriété et que son usufruit
grevait également d’autres parts que celles de l’associé retrayant : il n’était donc pas évincé de la
société par le retrait du nu-propriétaire. Toutefois, le retrait du nu-propriétaire avait obligatoirement
une incidence pour l’usufruitier puisqu’une partie de l’actif social sortait ainsi de la société,
réduisant la base sur laquelle portaient ses droits. Par ailleurs, le tribunal a relevé que l’usufruitier,
qui était gérant de la société civile, ne communiquait pas au nu-propriétaire les documents sociaux
en temps utile et prenait des décisions allant à l’encontre des intérêts de celui-ci, justifiant la
demande de retrait de la société. Dans d’autres circonstances, la solution aurait peut-être été
différente.
Suite à l’exercice du droit de retrait, l’usufruit devrait être reporté sur l’actif attribué dans le cadre
du retrait (somme d’argent ou autre).
Les détenteurs de droits démembrés pourraient toutefois prévoir d’un commun accord une répartition
des actifs obtenus en pleine propriété.
DISSOLUTION DE LA SOCIÉTÉ DONT LES PARTS SONT DÉMEMBRÉES
Lors de la dissolution de la société dont les titres sont démembrés, le boni de liquidation – comme
le remboursement des apports – revient au nu-propriétaire mais, sauf convention contraire des
parties, reste soumis à l’usufruit : l’usufruit se trouve reporté, par subrogation réelle, sur les biens
attribués au nu-propriétaire. S’il s’agit d’une somme d’argent, l’usufruit devient un quasi-usufruit :
l’usufruitier peut disposer de la somme versée par la société, à charge pour lui de la restituer à la fin
de l’usufruit et, le cas échéant, d’employer ou de fournir caution conformément aux articles 601
et 602 du Code civil (n o 62022). Là encore, l’établissement d’une convention (clause statutaire ou
convention concomitante à la décision de dissolution) permettra de préciser les rapports entre les
parties relativement aux biens subrogés (remploi des sommes, caution du quasi-usufruitier, etc.).
C. Démembrement portant sur les biens
détenus par la société
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1. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE
RÈGLES GÉNÉRALES
Une société civile immobilière peut détenir l’usufruit ou la nue-propriété d’un ou plusieurs immeubles.
Le démembrement de propriété peut porter sur des biens qui ont été apportés à la société par
ses associés ou sur des biens qu’elle a elle-même acquis en cours de vie sociale. Lorsque la société
détient l’usufruit, la durée de cet usufruit ne peut pas excéder trente ans (voir n o 62030).
De façon générale, l’usufruit confère à son titulaire non seulement le droit d’usage (usus), mais
aussi le droit aux fruits (fructus). Le bénéficiaire d’un usufruit sur un immeuble peut ainsi l’utiliser
pour son propre usage ou encore le donner en location et en percevoir les loyers. Il s’agit d’un droit
réel qui peut être donné en garantie ou cédé à une autre personne.
a. Pouvoirs d’administration et de gestion des biens
immobiliers démembrés
PRINCIPES DE RÉPARTITION DES POUVOIRS ENTRE TITULAIRES DE DROITS
DÉMEMBRÉS
D’une manière générale, l’usufruitier est autorisé à accomplir seul tous les actes d’administration
correspondant à la gestion normale d’un patrimoine. C’est en effet l’usufruitier qui est, au premier
chef, concerné par la gestion et l’administration : il profite du bien directement s’il en use, indirectement
s’il en retire des revenus. De plus, l’article 578 du Code civil lui impose d’en conserver la
substance et donc de l’entretenir en conséquence.
Pour les actes particulièrement importants, le nu-propriétaire peut être amené à intervenir
conjointement avec l’usufruitier. Il s’agit principalement des cas où les décisions prises pourraient
avoir des conséquences graves sur la substance du bien.
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