Attività di categoria - Collegio Geometri di Cosenza

però, di fronte a difetti certamente non gravi, agire autonomamente
a tutela dei propri interessi senza compromettere la possibilità
del ricorso alle vie legali qualora il tentativo non vada a
buon fine, seguendo la semplice strada che qui si va a tracciare.
Premettiamo, ai fini della individuazione dei difetti «non
gravi», la nozione di quelli «gravi» (che sono regolati dall’art.
1669 Cod.civ., insieme con la rovina totale o parziale e l’evidente
pericolo di rovina) secondo la Corte di Cassazione, la
quale ritiene tali (ved. «Gravi difetti di un appartamento ex art.
1669 Cod.civ.», ne La giurisprudenza del Bollettino di legislazione
tecnica, n. 2/2004, 296):
a) le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioè che si
risolvono nella costruzione dell’edificio con materiali inidonei
e/o non a regola d’arte;
b) i difetti che, senza influire sulla stabilità dell’edificio, ne
pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento
e/o la funzionalità e/o l’abitabilità, con pericolo per la sua
durata e conservazione;
c) i difetti che incidono in misura sensibile sugli elementi
RIQUADRO B
Lettera dell’acquirente all’appaltatore per la diffida ex art. 1662, 2° c.
n. 2-3/2005
Edilizia e urbanistica
essenziali delle strutture dell’edificio;
d) i difetti riguardanti elementi secondari ed accessori, che
però consentono l’impiego duraturo dell’opera (come impermeabilizzazioni,
rivestimenti, infissi, pavimentazioni, impianti,
canna fumaria, ecc.), purchè tali da compromettere la funzionalità
globale dell’opera stessa, e che, senza richiedere opere di
manutenzione straordinaria, possono essere eliminati con interventi
di manutenzione ordinaria e cioè con opere di riparazione,
rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici,
ovvero con opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza
gli impianti tecnologici esistenti;
e) i difetti consistenti in una qualsiasi alterazione conseguente
ad una difettosa realizzazione dell’opera o che, pur
riguardando solo una parte dell’opera, pregiudicano in modo
«globale» la sua struttura e funzionalità.
Esecuzione non conforme al contratto e difetti non gravi
accertati nel corso dei lavori (e lettera all’appaltatore)
Supponiamo che, in seguito al controllo dello svolgi-
Raccomandata A.R. lì......................
Appartamento sito in ..........................- Contratto in data ….......... Spett. Impresa.
Diffida ex art. 1662 Cod.civ.
Esempio n. 1
Nella cucina dell’appartamento sopra indicato è stato collocato un pavimento diverso da quello in mattonelle di grès stabilito
in contratto. Occorre che provvediate ad eliminare tale difetto, demolendo il pavimento collocato e posando in sua vece quello
pattuito, interamente entro un mese dal ricevimento della presente.
N.d.r. - Il termine di un mese è certamente «congruo» perché le mattonelle di grès occorrenti sono già in cantiere.
Esempio n. 2
Nel salone dell’appartamento sopra indicato è stato collocato un pavimento diverso da quello in lastre di marmo stabilito in
contratto. Occorre che provvediate ad eliminare tale difetto demolendo il pavimento collocato e posando in sua vece quello
pattuito, interamente entro due mesi dal ricevimento della presente.
N.d.r. - Il termine di due mesi è certamente «congruo» perché tiene conto anche del mese occorrente per avere in cantiere le
lastre di marmo.
Esempio n. 3
Nel bagno dell’appartamento sopra indicato è stata installata una rubinetteria di marca e tipo diversi da quelli specificati in
contratto. Occorre che provvediate ad eliminare tale difetto smontando la rubinetteria installata e montando al suo posto quella
pattuita, entro un mese dal ricevimento della presente.
N.d.r. - Il committente si è informato del tempo occorrente per avere in cantiere la rubinetteria pattuita, pari a circa una settimana,
e ha così fissato il «congruo» tempo di un mese
Esempio n. 4
I lavori nell’appartamento sopra indicato procedono a rilento rispetto ai tempi previsti secondo contratto, così da pregiudicare
il tempo pattuito per l’ultimazione dell’opera.
Occorre che provvediate ad accelerare il ritmo dei lavori con l’impiego di altri operai e di idonei materiali così da raggiungere,
alla fine del prossimo mese di aprile (la lettera è scritta in data 20 febbraio), l’avanzamento del 70% previsto in contratto
per quella data.
N.d.r. - Il termine è «congruo» perché l’appaltatore ha in corso simultaneamente lavori di costruzione dì altri due simili
appartamenti ubicati nello stesso edificio, secondo due distinti contratti d’appalto con altri due diversi committenti e ha visibilmente
dato impulso a questi altri lavori rallentando quelli del committente interessato; per cui gli sarà certamente possibile,
spostando subito operai dagli altri due appartamenti, accelerare i lavori del terzo in questione e mettersi così in regola
per la fine di aprile.
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