Perizia PDF - IVG Tempio Pausania

TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA 

ESECUZIONI IMMOBILIARI 

ESECUZIONE IMMOBILIARE N° 06/06 (Olbia) 

contro: 

promossa da: BANCO DI SARDEGNA S.P.A. 

R E L A Z I O N E 

DI CONSULENZA TECNICA 

G.E. Dott.ssa Barbara Cavallo 

C.T.U. Ing. Rosella Cossu 

Udienza: 18.03.2008

La sottoscritta Ing. Rosella Cossu con studio in Tempio Pausania, via Porrino n.12, in data 

12.07.2007 ha prestato giuramento in qualità di C.T.U. per rispondere ai seguenti quesiti: 

QUESITO UNO - “Identificazione del bene” 

Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2° 

comma cod. proc . civ.( estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative 

all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure 

certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) 

segnalando immediatamente al giudice e al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; 

predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni 

pregiudizievoli ( ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di 

fallimento); acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la 

corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanistica dei terreni 

di cui all’articolo 30 del D.P.R 6 Giugno 2001, n 380 dando prova, in ogni caso di mancato rilascio 

di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta; 

acquisisca l’atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); 

indichi se il bene è pignorato pro quota o per intero, indicando immediatamente che si tratta di 

“quota di bene” 

QUESITO DUE – “Descrizione del bene” 

Descriva, previo necessario accesso l’immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune, 

località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie 

(calpestabile)in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di 

parti comuni( lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc); descriva 

le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai, infissi esterni ed interni, 

pavimentazione interna ed esterna,impianti termici, impianti elettrici); descriva le caratteristiche 

della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona 

( centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal centro della città 

e delle principali vie di comunicazione verso l’esterno (strade, autostrade, ferrovie, porti, aeroporti) 

nonché ai principali collegamenti verso il centro della città; 

QUESITO TRE – “Comparazione tra dati attuali e pignoramento” 

Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene ( indirizzo, numero civico,piano, interno 

dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata 

difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno identificato l’immobile e non consentono 

la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono 

Esecuzione Immobiliare N° 06/06 2 di 17

l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento pur non corrispondendo a quelli 

attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia 

catastale del compendio pignorato; 

QUESITO QUATTRO – “Accatastamento” 

Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto 

provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o 

redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; in 

particolare,al fine di rendere possibile un’esatta identificazione del bene nel decreto di trasferimento 

sono richiesti all’esperto i seguenti adempimenti: 

• Qualora risultino non corretti i dati contenuti nella misura catastale attuale o manchino la 

categoria catastale e la rendita oppure queste no siano coerenti con l’attuale destinazione del 

bene, l’esperto deve effettuare la variazione o determinare i valori mancanti mediante la procedura 

DOCFA o un’altra procedura ritenuta idonea; 

• Quando invece l’immobile non risulti inserito in mappa( il che, salva l’ipotesi di vendita in 

un unico lotto dell’intera area pignorata e di tutte la edificazioni soprastanti, è d’impedimento 

alla stessa pronuncia dell’’ordinanza di vendita), l’esperto trasmette subito una relazione 

al giudice e ai creditori chiedendo l’autorizzazione a procedere alla regolarizzazione catastale 

indicando i relativi costi. 

QUESITO CINQUE – “ Destinazione urbanistica di piano” 

Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 

QUESITO SEI – “Conformità alla normalità – sanabilità” 

Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e 

l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in 

violazione della normativa urbanistico-edilizia, l’esperto dovrà descrivere dettagliatamente la 

tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato 

disposto degli articoli 46, quinto comma del D.P.R. 6 Giugno 2001, n 380 e 40, sesto comma della 

L.28 Febbraio 1985, n 47; 

QUESITO SETTE – “Divisione in lotti” 

Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest’ultimo caso, 

alla loro formazione e procedendo, inoltre, ( solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione) 

all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; in questa ipotesi l’esperto 

dovrà allegare, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati all’ufficio Tecnico Erariale; 


QUESITO OTTO – “Divisibilità in natura” 

Dica, nel caso in caso in cui l’immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura 

procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti ( ed, ove necessario, all’identificazione 

dei nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi 

debitamente approvati della Ufficio Tecnico Erariale), indicando il valore di ciascuno di essi e 

tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari, prevedendo anche alla determinazione degli 

eventuali conguagli in denaro; l’esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell’intero 

esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto 

disposto dall’art. 557 cod. proc. Civ. dall’art 846 c.c e dalla L. 3 Giugno 1940,n 1078; 

QUESITO NOVE – “Stato del bene” 

Accerti se l’immobile non è in proprietà piena, ma con meno diritto di superficie limitato nel 

tempo; in tal caso si indichi la data di scadenza; nel caso oggetto del pignoramento sia la nuda 

proprietà o l’usufrutto deve sempre indicarsi l’età dell’usufruttuario o la durata dell’usufrutto se a 

termine. Dica se è libero o se occupato, acquisisca il titolo legittimamente il possesso o la 

detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del 

pignoramento;verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti 

di locazione e qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la 

data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il giudizio per la liberazione 

del bene( per particolari si rimanda al punto 10) della sezione II delle “Disposizioni generali”; dica 

se l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato, e 

acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale ( anche in copia non autentica); 

QUESITO DIECI – “Regime vincolistico” 

Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di 

inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale 

( segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o 

risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l’esistenza di diritti demaniali( di superficie o 

servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;indicare 

l’esistenza di eventuali fondi patrimoniali a carico del bene; 

QUESITO UNDICI – “Determinazione del valore” 

Determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione delle condizioni 

dell’immobile e del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento 

operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione 


dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i 

provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del 

pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 

anni dalla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con 

provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento,sempre opponibile se trascritta 

in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in quest’ultimo caso l’immobile verrà 

valutato come se fosse una nuda proprietà). 

DISPONE 

Che l’esperto: 

1. riferisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta 

schematica e distinta risposta ( anche negativa) ai singoli quesiti e redigendo per ciascun 

bene oggetto del pignoramento l’elaborato (una copia esemplificativa di una perizia è disponibile 

sul sito www.tribunaletempiopausania.it); 

2. compili il prospetto relativo alla completezza della documentazione ipo-catastale prodotta 

dal creditore precedente, che deve essere aggiornata fino alla trascrizione del pignoramento 

( altrimenti deve essere integrata da una certificazione notarile per il periodo mancante) 

ed il prospetto degli avvisi ai creditori iscritti e ai comproprietari (cfr. paragrafi c) delle 

“Ulteriori Istruzioni per lo svolgimento dell’incarico” della sezione II delle Disposizioni Generali 

in materia di espropriazione immobiliare”); 

3. Invii almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza 

di vendita ai sensi dell’articolo 569 c.p.c a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, 

nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione,la trasmissione 

e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato 

ai creditori precedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode 

eventualmente nominato ( assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni 

prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione al proprio 

elaborato); depositi in cancelleria prova della trasmissione delle copie della perizia alle parti 

(ricevuta mail ovvero cartolina A/R); 

4. depositi in cancelleria, almeno dieci giorni prima dall’udienza fissata ex art 569 c.p.c per 

l’emissione dell’ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, 

sia in forma cartacea, sia in forma elettronica su apposito cd rom redatto con programmi 

compatibili con Microsoft; identica copia del CD rom dovrà essere fornita al custode 

giudiziario( pertanto, nel caso il custode non sia ancora nominato, la copia dovrà essere 

comunque predisposta e depositata presso l Cancelleria ; dovranno quindi essere depositate 

almeno due copie del cd rom); 


5. intervenga all’udienza fissata ex art.569 cod. proc. Civ. per l’emissione dell’ordinanza di 

vendita al fine di rendere eventuale chiarimenti in ordine al proprio incarico; 

6. alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell’intero compendio 

pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni 

ed eventuali pertinenze compresi); 

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7. alleghi alla relazione:( i) la planimetria del bene (ii) la misura catastale attuale, (iii) copia 

della concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, (iv)copia del 

contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d’accesso contenente 

il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall’occupante, 

nonché (v) tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita; 

8. segnali tempestivamente al giudice dell’esecuzione( o al custode diverso dal debitore se già 

nominato) ogni ostacolo d’accesso, mediante deposito di istanza in cancelleria o, nei soli 

casi di urgenza, invio di e-mail all’indirizzo esecuzioni .tempio@yahoo.it 

SVOLGIMENTO DELL'INCARICO 

ai sensi dell’ex art. 569 c.p.c. (ART. 173 BIS DISP.ATT.C.P.C.) 

In seguito a giuramento per accettazione dell’incarico ricevuto in data 12.07.2007, la sottoscritta 

ha estratto copia del fascicolo della procedura e ha proceduto con le attività di seguito riportate: 

- Avviso telefonico al debitore 

La sottoscritta consulente, ha preliminarmente preso contatti telefonici con l’esecutato 

reperendola al numero di telefono fisso allacciato presso la propria residenza 

di 

informando l’esecutato che stavano per avere 

inizio le operazioni peritali, atte a formulare una stima monetaria degli immobili pignorati, finalizzate 

alla vendita degli stessi e che si sarebbe dovuto concordare un appuntamento per effettuare sopralluogo 

sui beni in oggetto. Dopo la prima comunicazione telefonica ne sono seguite delle altre in 

cui la CTU veniva informata del fatto che fosse attivo un piano di rientro rateizzato del debito, a 

supporto di tale tesi, viene trasmessa alla sottoscritta, un’ istanza di sospensione congiunta della 

parte procedente e della parte debitrice; in virtù di quanto affermato, la sottoscritta formula al Giudice 

istanza di sospensione della procedura in oggetto, depositata in data 27.09.2007; il G.I. non accoglie 

tale richiesta in quanto non risultava depositata in cancelleria alcuna formale richiesta della 

parte procedente di sospensione della procedura. Quanto appena riferito ha provocato uno slittamento 

dell’inizio delle operazioni peritali. 


- Compilazione del prospetto concernente la completezza della documentazione ipo-catastale 

La sottoscritta, prima del formale inizio delle operazioni, ha provveduto a compilare il prospetto 

relativo alla completezza della documentazione ipo-catastale prodotta dal creditore procedente 

aggiornata fino alla trascrizione del pignoramento e di seguito riporta le risultanze: 

DOCUMENTI AGLI ATTI 

STATO 

1. Nota di trascrizione pignoramento presente 

2. Estratto di mappa presente 

3. Certificato Catastale attuale assente 

4. Certificato Ipotecario presente 

5. Certificato notarile (sostituisce 3,4,7) assente 

6. Certificato di destinazione urbanistica presente 

7. Certificato storico ventennale assente 

8. Schede catastali assente 

9. Avviso ai creditori iscritti effettuato 

10. Avviso ai comproprietari non effettuato (non 

esistono comproprietari) 

In base a quanto riferito, la documentazione ipo-catastale è completa. 

La sottoscritta ha provveduto a reperire la restante documentazione necessaria per la redazione 

della perizia, ossia: la documentazione urbanistico-edilizia (concessione edilizia e licenza di 

abitabilità), la documentazione catastale (schede, visure attuali). 

- Compilazione del prospetto concernente la completezza delle notificazioni ex art.498 c.p.c. 

ai creditori iscritti e ex art.599 c.p.c. 

La sottoscritta CTU, sempre prima del formale inizio delle operazioni, ha provveduto a compilare 

il prospetto relativo al controllo delle notificazioni che la legge pone a carico del creditore 

pignorante (notificazione dell’avviso ex art.498 c.p.c ai creditori e notificazione dell’avviso ex 

art.599 c.p.c. ai comproprietari, questi ultimi non presenti nell’esecuzione in questione). Dalle suddette 

verifiche è emerso che sono state effettuate le notificazioni di legge ai creditori intervenuti. 

NOTIFICAZIONI AI CREDITORI ISCRITTI 

1. BANCA INTESA BCI S.P.A. (già Cassa di 

Risparmio delle Province Lombarde), elett.te dom.ta 

p.zza Paolo Ferrari n.10 Milano 

2. BANCA INTESA BCI S.P.A. elett.te dom.te c/o 

Banca del Monte di Lombardia, attuale Banca 

Regionale Europea, via Monte di Pietà n.7, 20121 

Milano 

STATO NOTIFICA 

avvenuto 

avvenuto 


- Comunicazione dell’inizio formale delle operazioni peritali. 

L’inizio formale delle operazioni peritali è stato fissato presso lo studio della sottoscritta il 

27.10.2007, in ritardo rispetto ai tempi fissati da legge a causa del tentativo di sospensione della 

procedura per rientro del debito, e di questo è stato dato avviso a: 

- Parte debitrice, Sig. ra 

a mezzo raccomandata A/R.; 

- Creditore procedente, BANCO DI SARDEGNA s.p.a., Elett.te dom.to c/o studio Avv. 

Fabrizio FARENA, Via Longhena n.19 – Olbia, a mezzo fax; 

- Creditori iscritti: 

- BANCA INTESA BCI S.P.A. (già Cassa di Risparmio delle Province Lombarde), 

elett.te dom.ta p.zza Paolo Ferrari n.10 Milano 

- BANCA INTESA BCI S.P.A. elett.te dom.te c/o Banca del Monte di Lombardia, 

- Creditori intervenuti: 

attuale Banca Regionale Europea, via Monte di Pietà n.7, 20121 Milano. 

- ITALFONDIARIO s.p.a., elett.te dom.to c/o studio Avv. Ivano IAI, p.zza D’Italia 

n.32 – Sassari; 

- CENTRO LEASING BANCA s.p.a., elett.te dom.to c/o studio Avv. Arrigo 

FILIGHEDDU, Via s. Giovanni n.6 – Olbia; 




- Predisposizione e deposito di bozza del biglietto di cancelleria 

La bozza del biglietto di cancelleria è stata prodotta in numero di copie pari al numero dei destinatari 

delle notifiche più 3, con in calce gli indirizzi del debitore, del creditore procedente, e dei creditori 

intervenuti, e depositata presso la cancelleria. 

Contestualmente al deposito della bozza è avvenuto il deposito del prospetto relativo alla completezza 

della documentazione ipocatastale, dell’avvenuta notificazione a cura del creditore pignorante, 

degli avvisi ex artt. 498 e 599 c.p.c. rispettivamente ai creditori iscritti. 

- Risultanze del sopralluogo 

SOPRALLUOGO – 12.12.2007: durante il sopralluogo, era presente oltre alla sottoscritta CTU, il 

Le operazioni effettuate in tale sede hanno riguardato 

l’ispezione esterna ed interna degli immobili pignorati, l’esecuzione di misurazioni e di foto. 

Tramite la detta attività è stato possibile rilevare le informazioni relative all’ubicazione (via e numero 

civico) e ai confini, alle caratteristiche interne, esterne e strutturali di tali immobili. 

QUESITO UNO – “Identificazione del bene” 


Appurata la completezza della documentazione catastale di cui all'art. 567, 2° comma c.p.c., 

ed in seguito ad analisi della medesima, come di seguito riportato: 

Di seguito, si riferisce l'elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli gravanti, sui beni 

pignorati per intero (quota di 1/1) ed identificati nella risposta al quesito due. 

1. ipoteca volontaria a favore di INTESABCI S.P.A. con sede in Milano, p.zza Ferrari n.10, contro 

, iscritta in data: 30.11.2001 - N° Reg. Generale = 10437, N° Reg. 

Particolare= 1301. 

2. pignoramento immobiliare a favore di BANCO DI SARDEGNA S.P.A. con sede in Cagliari 

contro trascritto in data: 18.02.2006 - N° Reg. Generale = 2204, N° Reg. 

articolare= 1558. 

QUESITO DUE – “Descrizione del bene” 

Identificazione del bene 

L’identificazione dei beni è avvenuta previo accesso, in data 12.12.2007, come da verbale che si 

allega alla presente. 

Gli immobili oggetto di pignoramento, rappresentati da un terreno e da sovrastante fabbricato (tipo 

villa) con relativi accessori e pertinenze, trovano in: 

Comune: Olbia 

Località: Pittulongu 

Via: Joanne Seche n.34. 

La villa è composta da 10 vani catastali distribuiti su un piano terra ed un piano primo; al piano 

terra si ha un ampio soggiorno, due camere con bagni e relativi disimpegni, oltre ad un’ampia 

veranda coperta. Al piano primo vi sono due camere molto spaziose, un bagno, un balcone ed un 

ampio terrazzo. 

Nella porzione di terreno, su cui la villa insiste, identificata catastalmente come pertinenza del 

fabbricato, sono presenti: un locale di sgombero con ripostiglio, locale per gruppo elettrogeno e 

cisterna dell’acqua. 

Il terreno che forma un tutto uno con il giardino, pertinenza del fabbricato, presenta essenze 

caratteristiche della flora mediterranea, alberi ad alto fusto e palme, oltre ad una coreografica 

piscina dalla forma sinuosa. 

L’identificazione catastale degli immobili pignorati è la seguente: 

1 - TERRENO Comune di Olbia, località Pittulongu, di complessivi mq. 2.745 distinto al 

N.C.T. al Foglio 26, mappale 658. 

2 - FABBRICATO Comune di Olbia, località Pittulongu, via Joanne Seche n.34, sovrastante sul 

(TIPO VILLA) predetto terreno, censito al N.C.E.U. al Foglio 26, Particella 1767, Cat. A/7, 


Classe 1, piano terra e primo, composta da 10 vani catastali, giardino e 

locale di sgombero autonomo, Rendita € 2.040,00. 




Caratteristiche della zona 

L’appartamento è situato nella località di mare “Pittulongu”, lungo la strada S.P. 82 - lato sinistro 

(opposto al lato mare) - dista circa KM 1,5 dalla spiaggia di Pittulongu, circa KM 7,5 dal centro 

abitato di Olbia (c.so Umberto), circa KM 5 dalla stazione marittima e circa Km 7 dall’aeroporto 

Costa Smeralda. Dal terrazzo del primo piano si gode vista mare così come anche da differenti punti 

del giardino da cui è possibile apprezzare la vista dell’isola di Tavolara. Tale parte della località di 

Pittulongu è sfornita di attività commerciali e di qualunque altro genere. 

Confini 

L’appezzamento di terreno su cui insiste l’abitazione, tipo villa, confina con strada di accesso, proprietà 

, proprietà, proprietà 

e proprietà , salvo altri. 

Caratteristiche strutturali e finiture esterne ed interne 

La struttura edilizia portante è realizzata in muratura di blocchi di calcestruzzo alleggerito. Le 

murature di tamponamento e divisori sono in forati di laterizio. Il solaio è in latero cemento con 

copertura in coppi. 

All’esterno vi è un parziale rivestimento in pietra locale con lavorazione faccia a vista. I pavimenti 

interni sono tutti in cotto spagnolo, ad eccezione dei bagni che sono pavimentati e rivestiti in 

materiale ceramico. Il pavimento della scala interna di accesso al piano primo è in granito 

bocciardato. Gli infissi interni e quelli esterni sono in legno massello e si trovano in buono stato di 

conservazione. Gli intonaci interni sono del tipo civile lisciato e lavorato a cera, mentre l’esterno è 

lavorato a rustico nelle parti ove non vi è il rivestimento in pietra. Il giardino è tutto recintato, sul 

fronte strada con pietra da campo e sovrastante chiusura in ferro battuto; sugli altri lati chiusura in 

blocchi di cls con rete sino all’altezza di m.1,80. 

L’immobile è dotato di impianto di condizionamento, di riscaldamento a gas con bombolone da 

2000 m 3 . La dotazione idrica è assicurata dall’allaccio comunale. L’impianto fognario è assicurato 

da una fossa Imhoff. Inoltre sono presenti allacci alle reti ENEL e TELECOM. 

Consistenza 

La massa immobiliare, oggetto di pignoramento, è rappresentata da una villa realizzata su due 

livelli giardino di pertinenza, con locale di sgombero, cisterna dell’acqua, piscina esterna, ed un 

ulteriore tratto di terreno oltre al giardino. 


1. Fabbricato (N.C.E.U. al Foglio 26, Particella 1767), tipo villa + pertinenze: 

Superficie lorda 

Altezza 

Fattore riduzione 

Superficie commerciale 

(MQ) 

interna (M) 

equivalente (MQ) 

Abitazione P.T. 131,20 2,70 1,00 131,20 

Veranda coperta 47,00 2,70 0,33 15,67 

P.T. 

Abitazione P. 1° 113,40 3,00 1,00 113,40 

Terrazzo a P. 1° 31,32 0,33 10,44 

Locale di 29,07 2,00 0,33 9,69 

sgombero 

Posti auto coperti 18,00 0,33 6 

Cisterna acqua 11,20 1,50 0 0 

TOTALE 286,40 

2. Giardino (pertinenza del fabbricato) 

Superficie (MQ) 

Giardino di pertinenza 963,53 

3. Piscina 

4. Terreno (N.C.T. al Foglio 26, mappale 658) 

Superficie catastale (MQ) 

terreno 2.745,00 

QUESITO TRE – “Comparazione tra dati attuali e pignoramento” 

In base al raffronto tra i dati riportati nel pignoramento e quelli che si evincono dalle indagini 

catastali, basate su estrazione di visure e schede catastali attuali, e dai rilievi e misurazioni effettuate 

in fase di sopralluogo, si può affermare che l’identificazione catastale del bene contenuta nel 

pignoramento e quella rilevabile presso l’Agenzia del Territorio è la medesima, l’unica difformità è 

rappresentata da una differenza in difetto (1.200,00 MQ) nella superficie catastale del terreno, che 

ritroviamo però come pertinenza del fabbricato. 

Fabbricato 

DATI PIGNORAMENTO 

18.02.2006 

Comune di Olbia, località 

Pittulongu, via Joanne Seche 

n.34, N.C.E.U. al Foglio 26, 

Particella 1767, Cat. A/7, 

Classe 1, P. T. e 1°, 10 vani 

catastali, Rendita € 2.040,00. 

DATI ATTUALI 

Comune di Olbia, località 

Pittulongu, via Joanne 

Seche n.34, N.C.E.U. al 

Foglio 26, Particella 1767, 

Cat. A/7, Classe 1, P. T. e 

1°, 10 vani catastali, 

COMPARAZIONE 

Stessa identificazione 

Rendita € 2.040,00. 

Terreno N.C.T.: al Foglio 26, mappale N.C.T.: al Foglio 26, Stessa 


658Comune di Olbia, località 

Pittulongu, mq. 3.945, Reddito 

Dominicale € 1,22; 

mappale 658Comune di 

Olbia, località Pittulongu, 

mq. 2.745, Reddito 

Dominicale € 0,85; 

identificazione. 

Differenza nella 

superficie del terreno, 

a seguito di 

frazionamento del 

04.07.1988 n. 40788, 

che ha reso pertinenza 

del fabbricato, parte 

del terreno su cui 

questo ultimo insiste. 

QUESITO QUATTRO – “Accatastamento” 

In base a quanto esposto nel paragrafo precedente, il fabbricato oggetto di pignoramento risulta 

accatastato in data 11.05.1988, Prot. 2601 dell’Agenzia del territorio di Sassari. Si allega alla 

presente la scheda catastale del fabbricato oggetto di pignoramento. 

5° QUESITO – “Destinazione urbanistica di piano” 

Gli strumenti urbanistici vigenti nel comune di Olbia prevedono, per la zona su cui insistono gli immobili 

pignorati, le destinazioni urbanistiche riferite di seguito: 

- Piano di Fabbricazione: zona territoriale omogenea classificata tra le “Zone agricole (E)”, 

Art. 28 delle norme di attuazione; 

- Piano Urbanistico Comunale: zona territoriale omogenea classificata tra le “Zone di espansione 

turistica (CT.11)”. 

La medesima zona ricade anche all’interno del Piano di Risanamento n° 16 – loc. PITTULONGU, 

per cui, ogni intervento è subordinato alle disposizioni in esso contenute. 

Allo stato attuale, l’efficacia del piano di risanamento è stata, temporaneamente, sospesa per 

verifiche da parte dell’Autorità Giudiziaria. 

QUESITO SEI – “Conformità alla normalità – sanabilità” 

In base alle ricerche esperite presso l’ufficio tecnico del comune di Olbia, risulta che al fabbricato 

sopra identificato, è associata concessione edilizia in sanatoria, Pratica n. 3607del 19.09.1994, ai 

sensi della legge n.47/85 e legge regionale n.23/85, con la quale sono state sanate tutte le opere ed i 

manufatti legati alla realizzazione del fabbricato; inoltre esiste, per il medesimo immobile ed 

associata alla suddetta pratica, licenza di abitabilità e usabilità, Prot. N.25402/1995, Pratica 

n.7131/1994. 

QUESITO SETTE – “ Divisione in lotti” 


Si ribadisce che gli immobili pignorati: fabbricato (tipo villa) con annesso giardino, piscina e locale 

di sgombero, e un tratto di terreno su cui il tutto insiste, rappresentano un’unica massa immobiliare 

indivisibile, per cui, la sottoscritta C.T.U. procede alla stima dell’intero esprimendo compiutamente 

il giudizio di indivisibilità anche alla luce di quanto disposto dall’art. 557 cod. proc. Civ. dall’art 

846 c.c e dalla L. 3 Giugno 1940,n 1078; 




QUESITO OTTO – “ Divisibilità in natura” 

L’immobile sopra identificato e descritto, è pignorato PER INTERO ed è occupato da 

 

QUESITO NOVE – “ Stato del bene” 

Il fabbricato con annesso giardino e il tratto di terreno su cui insiste, si trovano nella piena 

disponibilità di , per intero ossia nella misura di 1/1, in forza di 

atto di compra-vendita, a rogito del notaio, Dottor Gianfranco Giuliani, a favore 

e 

contro il sig. , avente ad oggetto il terreno sito in comune di Olbia, località 

Pittulongu, della superficie di 39.45 are, censito al N.C.T. al foglio 26, mappale 658, nota di 

trascrizione del 13.04.1987, Reg Part. 1373, Reg. gen. 1892. A nome della stessa proprietaria è 

stata richiesta concessione edilizia in sanatoria e licenza di abitabilità, entrambi successivamente 

rilasciate dal comune di Olbia. 

L’immobile è OCCUPATO da 

QUESITO DIECI –“ Regime vincolistico” 

Dalle indagini esperite i beni pignorati si trovano su zona di pregio naturalistico, e su di essa 

gravano i vincoli paesaggistici e costieri imposti dalla normativa regionale (L.R. n° 8 del 25 

Novembre 2004). 

QUESITO UNDICI –“ Determinazione del valore” 

La stima immobiliare è stata effettuata in base al più probabile valore di mercato al mese di febbraio 

2008, secondo il criterio di stima sintetico-comparativo, basato sul confronto tra il bene in oggetto 

ed altri simili compravenduti o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali 

nello stesso periodo e tenendo in considerazione l’ubicazione, la consistenza, l’età, la qualità e la 

posizione dell'immobile. 

Di seguito viene riportato il valore delle singole voci che compongono il valore immobiliare di mercato 

lordo a febbraio 2008 per la massa immobiliare nello stato di fatto in cui si trova: 

VALORE DELL’UNICO LOTTO: 


- VILLA censita al N.C.E.U. al Foglio 26, Particella 1767, Cat. A/7, Classe 1, piano terra e 

primo, composta da 10 vani catastali, cortile e locale di sgombero autonomo, cisterna dell’acqua, 

Rendita € 2.040,00. 

CONSISTENZA LORDA = 286,40 MQ. 

PREZZO BASE DELLA VILLA: € (286,40 mq X 2.500,00 €/mq) = 

€ 716.000,00 (SETTECENTOSEDICIMILA EURO). 

- PISCINA – tale manufatto inserito nel giardino della villa ha un valore stimato pari ad € 

20.000,00. 

- GIARDINO E TERRENO – Giardino di pertinenza del fabbricato e terreno sottostante, 

censito al N.C.T. al Foglio 26, mappale 658, vengono valutati monetariamente assieme, 

considerando unitamente la somma della consistenza di ciascuno dei due, poiché tra i due non vi è 

soluzione di continuità. 

CONSISTENZA LORDA = MQ. (2.745 + 963,53) = 3708,53 MQ 

Per quanto concerne la valutazione del terreno, a causa dei vincoli, che almeno temporaneamente 

incidono sulla capacità edificatoria dello stesso, derivanti dalle disposizioni normative e dalle 

misure giudiziarie in essere ed in divenire, è doveroso formulare due prospettazione in modo tale da 

tenere in considerazione da un lato quanto appena asserito e dall’altro la naturale vocazione turistica 

e paesaggistica della zona, ed una ulteriore prospettazione che presenta un valore degli immobili 

dato dalla media pesata delle precedenti. 

1° PROSPETTAZIONE PER GIARDINO E TERRENO 

PREZZO BASE TERRENO: € (3708,53 mq X 300,00 €/mq) = 

€ 1.112.559,00 (UNMILIONECENTODODICICINQUECENTOCINQUANTANOVEMILA 

EURO). 

2° PROSPETTAZIONE PER GIARDINO E TERRENO 


€ 370.853,00 (TRECENTOSETTANTAOTTOCENTOCINQUANTATREMILA EURO). 

3° PROSPETTAZIONE PER GIARDINO E TERRENO (media dei valori delle della 

prospettazione 1° e 2°) 


€ 741.706,00 (SETTECENTOQUARANTUNOSETTECENTOSEIMILA EURO). 

CONCLUSIONI 


Si stima che il complesso delle unità immobiliari sopra descritte site in Comune di OLBIA, località 

Pittulongu, via Joanne Seche n.34, oggetto del presente pignoramento, di proprietà, nella quota di 

1/1, di , abbiano valore commerciale stimato, secondo la 1° prospettazione, 

in € 1.848.559,00 (milleottocentoquarantottocinquecentocinquantanovemila euro), secondo 

la 2° prospettazione in € 1.106.853,00 (unmilionecentoseiotocentocinquantatremila euro), secondo 

la 3° prospettazione in € 1.477.706,00 (unmilionequattrocentosettantasettesettecentoseimila 

euro). 




UNICO LOTTO DESCRIZIONE VALORE 

€ / MQ 

CONSIS 

T. 

VALORE 

TOTALE 

1° PROSPETTAZ. 

Fabbricato Villa (Piano T. e 1°), € 2.500,00 286,4 € 716.000,00 

locale sgombero, posti 

auto 

Terreno giardino + terreno € 300,00 3708,53 € 1.112.559,00 

Piscina € 20.000,00 

TOTALE INTERO € 1.848.559,00 



Fabbricato Villa (Piano T. e 1°), € 2.500,00 € 286,40 € 716.000,00 


auto 

Terreno giardino + terreno € 100,00 € € 370.853,00 

3.708,53 

Piscina € 20.000,00 


Fabbricato Villa (Piano T. e 1°), € 2.500,00 € 286,40 € 716.000,00 


auto 

Terreno giardino + terreno € 200,00 € € 741.706,00 

3.708,53 

Piscina € 20.000,00 






La presente relazione, composta di 17 pagine, viene depositata in cancelleria, ad evasione dell’incarico 

ricevuto. 

Tempio Pausania, 7 marzo 2008 

Il Consulente Tecnico 

(Ing. Rosella Cossu) 

_____________________________ 


TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA 

ESECUZIONI IMMOBILIARI 

ESECUZIONE IMMOBILIARE N° 06/06 (Olbia) 

contro: x 

promossa da: BANCO DI SARDEGNA S.P.A. 

RETTIFICA A SOSTITUZIONE DEL QUESITO “11” 

DELLA R E L A Z I O N E DI CONSULENZA TECNICA 

G.E. Dott.ssa Barbara Cavallo 

C.T.U. Ing. Rosella Cossu 

Udienza: 10 MARZO 2009

Premesso che 

− La sottoscritta, Ing. Rosella Cossu con studio in Tempio Pausania, via Porrino n.12, in data 

12.07.2007, ha prestato giuramento, in qualità di C.T.U., per rispondere ai quesiti formulati dal 

Giudice istruttore; 

− L'incarico assegnato è stato espletato nei tempi e nei modi stabiliti; 

− La relazione peritale, depositata in data 08.10.2007, presso la cancelleria delle E.I., 

contiene, per il valore unitario dell'appezzamento di terreno, 3 prospettazioni. 

La sottoscritta, alla luce della reale ed effettiva situazione attuale, determinata e vincolata dalla 

vigente legislazione urbanistica ed dalle prescrizioni previste dai vigenti e legittimati strumenti 

urbanistici, intende eliminare l'incertezza che può derivare dal ventaglio di possibilità offerte per la 

stima monetaria del terreno, e contenute nella relazione depositata in data 08.10.2007, presso la 

cancelleria delle E.I., ed a tal scopo apporta una rettifica alla risposta al QUESITO UNDICI –“ 

Determinazione del valore”, di cui alla suddetta relazione. 

Per chiarezza, si riporta di seguito l’identificazione catastale e la consistenza degli immobili 

pignorati, sulla base di quanto contenuto nella relazione estimativa depositata in data 08.10.2007. 

1 - TERRENO Comune di Olbia, località Pittulongu, di complessivi mq. 2.745 distinto al N.C.T. 

al Foglio 26, mappale 658. 

2 - FABBRICATO (tipo Comune di Olbia, località Pittulongu, via Joanne Seche n.34, sovrastante sul 

villa) 

predetto terreno, censito al N.C.E.U. al Foglio 26, Particella 1767, Cat. A/7, 

Classe 1, piano terra e primo, composta da 10 vani catastali, giardino e locale di 

sgombero autonomo, piscina, Rendita € 2.040,00. 

La massa immobiliare, oggetto di pignoramento, è rappresentata da una villa realizzata su due 

livelli, giardino di pertinenza, locale di sgombero, cisterna dell’acqua, piscina esterna, ed un 

ulteriore tratto di terreno oltre al giardino. 

1. Fabbricato (N.C.E.U. al Foglio 26, Particella 1767), tipo villa + pertinenze: 

Superficie lorda 

Altezza interna 

Fattore riduzione 

Superficie commerciale 

(MQ) 

(M) 

equivalente (MQ) 

Abitazione P.T. 131,20 2,70 1,00 131,20 

Veranda coperta 47,00 2,70 0,33 15,67 

P.T. 

Abitazione P. 1° 113,40 3,00 1,00 113,40 

Terrazzo a P. 1° 31,32 0,33 10,44 

Locale di 29,07 2,00 0,33 9,69 

sgombero 

Posti auto coperti 18,00 0,33 6 

Cisterna acqua 11,20 1,50 0 0 

TOTALE 286,40 

2. Giardino (pertinenza del fabbricato) 

Superficie (MQ) 

Giardino di pertinenza 963,53 

3. Piscina

4. Terreno (N.C.T. al Foglio 26, mappale 658) 

Superficie catastale (MQ) 

terreno 2.745,00 

QUESITO UNDICI –“ Determinazione del valore”: > 

RISPOSTA (in sostituzione a quella formulata nella relazione depositata in data 08.10.2007) 

La sottoscritta C.T.U. esprime, circa la valutazione monetaria del terreno, oggetto del presente 

pignoramento, una formulazione univoca, fondata su elementi oggettivi, sulle prescrizioni 

imposte dagli strumenti urbanistici vigenti e legittimati dagli organi competenti, e sui vincoli imposti 

dalla vigente legislazione urbanistica, escludendo ipotesi basate su ciò che potrà configurarsi in futuro. 

I vincoli legislativi e le destinazioni urbanistiche previste dagli strumenti urbanistici vigenti e 

legittimati, nel comune di Olbia, per la zona su cui insiste il terreno oggetto del presente pignoramento, 

sono quelli riportati di seguito: 

- Secondo il Programma di Fabbricazione vigente, approvato con deliberazione di C.C. N 

°60 del 08.05.2004 e con deliberazione N°65 del 24.06.2004, il terreno censito al N.C.T. al Foglio 

26, mappale 658, è classificato in zona territoriale omogenea classificata tra le “Zone agricole (E)”, di 

cui all'Art. 28 delle norme di attuazione, le quali consentono solo alcune categorie di intervento ed 

un lotto minimo di intervento ; 

- Secondo il Piano Urbanistico Comunale, non giuridicamente legittimato, essendo stato 

adottato con deliberazione di C.C. n.84 del 27.08.2004, ma a tutt'oggi non ancora approvato e 

non adeguato al Piano Paesaggistico Regionale, il suddetto terreno ricade in zona territoriale 

omogenea classificata tra le “Zone di espansione turistica (CT.11)”, delle quali norme di attuazione 

non ha, al momento, senso di occuparsi.

- Secondo la Legge Regionale n.45 del 22.12.1989 e Legge Regionale n.8 del 25.11.2004 

(“Decreto salvacoste”), su tale terreno, situato tra l'altro entro la fascia dei 2.000 metri dalla linea 

di battigia marina, gravano i vincoli paesaggistici e costieri. 

Alla luce delle considerazioni sopra esposte, effettuate sulla base della vigente normativa e degli 

strumenti urbanistici vigenti e legittimati, la sottoscritta C.T.U., afferma che la valutazione monetaria, 

più adeguata e plausibile, per l'appezzamento di terreno in questione, è quella è contenuta nella 

prospettazione n.2 del proprio elaborato peritale, depositato presso la cancelleria delle E.I., in 

data 08.10.2007, ossia quella che prevede una stima pari ad 100,00 €/mq per un totale di € 

370.853,00 per l'intero appezzamento. 

Alla luce di tale rettifica e precisazione, riguardante esclusivamente il valore dell'appezzamento di 

terreno, nel seguito viene riportata la stima complessiva e quella per singolo immobile componente 

il lotto. 

VALORE DELL’UNICO LOTTO: 

- VILLA censita al N.C.E.U. al Foglio 26, Particella 1767, Cat. A/7, Classe 1, piano terra e 

primo, composta da 10 vani catastali, cortile e locale di sgombero autonomo, cisterna dell’acqua, 

Rendita € 2.040,00. 

CONSISTENZA LORDA = 286,40 MQ. 

PREZZO BASE DELLA VILLA: € (286,40 mq X 2.500,00 €/mq) = 

€ 716.000,00 (SETTECENTOSEDICIMILA EURO). 

- PISCINA – tale manufatto inserito nel giardino della villa ha un valore stimato pari ad € 

20.000,00. 

- GIARDINO E TERRENO – Giardino di pertinenza del fabbricato e terreno sottostante, 

censito al N.C.T. al Foglio 26, mappale 658, vengono valutati monetariamente assieme, 

considerando unitamente la somma della consistenza di ciascuno dei due, poiché tra i due non vi 

è soluzione di continuità. 

CONSISTENZA LORDA = MQ. (2.745 + 963,53) = 3708,53 MQ 

GIARDINO E TERRENO 


€ 370.853,00 (TRECENTOSETTANTAOTTOCENTOCINQUANTATREMILA EURO). 

CONCLUSIONI 

Si stima che il complesso delle unità immobiliari sopra descritte site in Comune di OLBIA, località 

Pittulongu, via Joanne Seche n.34, oggetto del presente pignoramento, di proprietà, nella quota di

1/1, della Sig.ra x, abbiano valore commerciale stimato, pari ad € 

1.106.853,00 (unmilionecentoseiotocentocinquantatremila euro). 




UNICO LOTTO DESCRIZIONE VALORE 

€ / MQ 

CONSIS. 

VALORE 

TOTALE 

Fabbricato Villa (Piano T. e 1°), € 2.500,00 286,40 € 716.000,00 

locale sgombero, 

posti auto 

Terreno giardino + terreno € 100,00 3.708,53 € 370.853,00 

Piscina € 20.000,00 

TOTALE INTERO € 

1.106.853,00 

Si precisa che la suddetta risposta al quesito “11”, di cui al verbale di udienza, è da 

intendersi a rettifica ed a totale sostituzione della risposta fornita nella relazione depositata 

in data in data 08.10.2007. 

La presente rettifica al quesito 11 della relazione peritale, composta di 5 pagine, viene depositata 

in cancelleria, a rettifica e sostituzione, in toto, della risposta al quesito 11 della relazione peritale 

estimativa, relativa all'esecuzione in oggetto, precedentemente depositata. 

Tempio Pausania, 9 marzo 2009 

Il Consulente Tecnico 

(Ing. Rosella Cossu) 

_____________________________

Perizia PDF - IVG Tempio Pausania

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