TRIBUNALE DI COMO - Asta Giudiziaria

TRIBUNALE DI COMO 

COMO 

FALLIMENTO 

N. GEN. REP. 95/97 

Giudice Dr. Paola Parlati 

ELABORATO PERITALE 

Tecnico incaricato: Dott. Ing. Antonello Passaghe 

iscritto all’Albo della provincia di Sassari al N. 1098 

iscritto all’albo del Tribunale di Tempio Pausania (OT) 

C.F. PSSNNL71C26I403L; P.Iva 02782980920 

con studio in Tempio Pausania (OT) Via Galvani, 24 

tel. 328/4868982 

fax. 070/2340087 

email. antonellopassaghe@gmail.com 

PEC. antonello.passaghe2@ingpec.eu

Fallimento N. Gen. Rep. 95/97 

Bene in località “Baia Sardinia” Comune di Arzachena, Provincia di Olbia – Tempio 

LOTTO UNICO 

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA 1 . 

A. Appartamento in multiproprietà identificato al Foglio 10 Particella 81 Sub. 12 del 

Comune di Arzachena (OT) località “Baja Sardinia” all’interno del complesso 

residenziale denominato “ I CORMORANI BIS” con destinazione residenziale 

turistica stagionale. 

• Quota di comproprietà pari a 7.468/1000 del sopraccitato complesso residenziale 

turistico stagionale; 

• quota di comproprietà pari a 7.468/1000 sui mobili che arredano e corredano gli 

appartamenti; 

• quota di comproprietà pari a 7.468/1000 sul locale adibito a reception, sul locale 

adibito a lavanderia nonché sui mobili che arredano e corredano detti locali; 

• quota di comproprietà pari a 7.468/1000 sul tratto di terreno annesso agli edifici 

sopradescritti al primo e terzo punto. 

A quanto sopra è attribuito il godimento esclusivo e perpetuo dell’immobile limitato 

alle settimane n. 33, 34 e 35 di ogni anno solare, relativamente allo specifico ed 

insostituibile appartamento ammobiliato ed arredato contraddistinto con il numero 

interno 7, comparto C/1, composto da soggiorno, due camere, due bagni, disimpegno 

e una veranda al piano terra, confinante con parti condominiali ed ex proprietà della 

Club Italia S.p.a. Immobiliare Turistica per più lati. 

A quanto compravenduto compete la quota di 4.608/1000 di gestione. 

Identificazione catastale: 

NCTU: 

Appartamento: Foglio 10, Particella 81 Sub 12 Categoria A/2 Classe 3 Consistenza 4 

vani Rendita € 619.75. 

2. DESCRIZIONE SOMMARIA 

Caratteristiche zona 

Baja Sardinia è una delle località più rinomate della Costa Smeralda, è disposta a ventaglio in 

un'ampia baia, con una spiaggia dalle acque cristalline e dalla sabbia finissima, di fronte 

l'arcipelago di La Maddalena e a circa 4 Km ad ovest di Porto Cervo. 

Servizi della zona 

La località di Baja Sardinia è fornita di servizi di alta qualità, infatti vi è la maggior 

concentrazione ricettiva della Sardegna. 

Numerosi sport praticabili tra i quali: windsurf, vela, calcetto, tennis etc. 

Divertimenti: mini-games della pineta (per i più piccoli), parco acquatico "Acquadream". 

Locali: bar, pub, discopub, e discoteche tutti situati tra Baja Sardinia e Porto Cervo. 

Caratteristiche zone limitrofe 

1 Il presente paragrafo deve considerarsi una sintesi di quanto contenuto nel rogito di compravendita allegato 

alla presente relazione a cui si rimanda per l’ottenimento di informazioni più dettagliate. 

Giudice. Dr. Paola Parlati 

Perito Dott. Ing. Antonello Passaghe 

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A circa 30 km in auto è possibile visitare l'arcipelago di La Maddalena, riserva protetta, che è 

raggiungibile anche con le barche che partono quotidianamente dalla spiaggia di Baja Sardinia 

compiendo il “giro delle isole” (Caprera, La Maddalena, Spargi, Budelli, Razzoli e Santa 

Maria) e rientrano nel tardo pomeriggio. Per chi volesse, le due isole principali dell'arcipelago 

(Caprera e La Maddalena) sono raggiungibili anche in auto grazie al collegamento marittimo, 

tra Palau e La Maddalena che, a sua volta, è collegata con l'isola di Caprera con un suggestivo 

ponte in ferro. L'isola di Caprera oltre ad offrire un paesaggio incontaminato ricco di pinete che 

si estendono a ridosso di incantevoli spiagge e scogliere di granito rosa, è anche l'isola dove è 

situata la famosa casa di Giuseppe Garibaldi. 

Collegamenti pubblici 

Olbia (Porto ed Aeroporto) circa 30 Km; 

Informazioni e numeri utili: visitare il sito http://www.bajasardinia.it/numeri_utili.htm 

3. STATO DI POSSESSO 

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente 

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d’assegnazione casa coniugale: Nessuna 

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 

4.1.4 Altre limitazioni d’uso: Come da rogito notarile. 

4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura della procedura 

4.2.1 Iscrizioni: Nessuna 

4.2.2 Pignoramenti: Nessuno 

4.2.3 Altre iscrizioni: Nessuna 

4.2.4 Altre limitazioni d’uso: Nessuno 

4.3 Giudizio di conformità urbanistico – edilizia e catastale 

4.3.1 Conformità urbanistico – edilizia 

Con riferimento alla Concessione Edilizia n. 020/88 rilasciata dal Comune di 

Arzachena (OT), sono state riscontrate alcune lievi difformità riguardanti una 

diversa distribuzione degli spazi interni, la presenza non indicata nella planimetria 

allegata alla c.e. di una finestra in una delle due camere da letto, il diverso 

posizionamento di una finestra nella seconda camera da letto, la presenza di una 

piccola apertura finestrata in corrispondenza del prospetto principale e la presenza 

di un parapetto con riseghe nella terrazza. 

Tali difformità possono essere considerate lievi poiché non determinano 

incremento di cubatura e possono essere sanate mediante applicazione della 

procedura di “Accertamento di conformità” ex art. 13 legge 28 febbraio 1985, n. 

47;art. 16 della Legge Regionale della Sardegna 11 ottobre 1985, n. 23. 

4.3.2 Conformità catastale 

Nessuna difformità riscontrata nella planimetria catastale. 

Per quanto concerne la visura contenente l’elenco dei proprietari, attraverso 

l’ordinaria ispezione effettuata dallo scrivente allo scopo di determinarne la 

regolarità, è stato possibile riscontrare l’assenza del Sig. Xxxxxxxx Xxxxxxxx 

dall’elenco degli intestatari. Il Ctu ha quindi provveduto, sulla scorta del Rogito 

Notarile ottenuto presso lo studio del Notaio Dott. Castelli in Olbia, a trasmettere 

istanza di variazione dati presso l’ufficio relazioni con il pubblico dell’agenzia del 



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territorio di Sassari ottenendo, in data 28 marzo 2010, comunicazione di avvenuta 

variazione. 

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE 

5.1 Spese ordinarie annue di gestione dell’immobile: € 1.100 circa 

5.2 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al 

momento della perizia: € 386,56 circa (scad. 2009) 

5.3 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Non riscontrabili; 

5.4 Sono stati riscontrati i seguenti vincoli o dotazioni condominiali: Come da rogito 

allegato; 

5.5 Ulteriori avvertenze: Nessuna 

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI 

6.1 Attuali proprietari: Xxxxxxxx Xxxxxxxx 

6.2 Precedenti proprietari: Club Italia S.p.a. 

7. PRATICHE EDILIZIE 

Concessione Edilizia n. 020/1988 del 08/02/1988 rilasciata dal Comune di Arzachena (OT) 

Descrizione appartamento di cui al punto A 

Appartamento in multiproprietà settimane 33, 34, 35, ammobiliato ed arredato sito nel 

Comune di Arzachena (OT) in località “Baia Sardinia” villaggio “I Cormorani BIS”, 

contraddistinto con il numero 7 comparto C/1, composto da soggiorno con angolo cottura, 

due camere, due bagni e disimpegno per una superficie lorda complessiva di circa 61,00 mq; 

una veranda la piano terra avente una superficie lorda di circa 11,00, confinante con parti 

condominiali ed altri per più lati. 

Destinazione 

Parametro 

Valore 

reale/potenziale 

Coefficiente 

Valore equivalente 

Appartamento in 

multiproprietà 





Settimana n. 33 € 16.000,00 1 € 16.000,00 

Settimana n. 34 € 15.000,00 1 € 15.000,00 

Settimana n. 35 € 14.000,00 1 € 14.000,00 

TOTALE € 45.000,00 

Caratteristiche descrittive 

Caratteristiche strutturali 

Solai 

Scale 

Componenti edilizie costruttive 

Infissi esterni 

Infissi interni 

Manto di copertura 

Pareti esterne 

Pavimentazione esterna 

Pavimentazione interna 

Portone di ingresso 

Tipologia:latero cemento; condizioni: discrete 

Tipologia:a rampa unica; ubicazione: interne; condizioni: buone 

Tipologia:legno; protezione: nessuna; condizioni: sufficienti 

Tipologia:legno; condizioni: sufficienti 

Tipologia:coppi rustici; condizioni: discrete 

Tipologia:muratura; condizioni: buone 

Tipologia:viali in blocchi di granito al grezzo; condizioni: buone 

Tipologia:gress porcellanato; condizioni: buone 

Tipologia:anta singola a battente, materiale legno; condizioni: mediocri 



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Impianti 

Gas 

Elettrico 

Termico 

Accessori 

Tipologia:assente; condizioni: assenti 

Tipologia: sottotraccia; condizioni: sufficienti 

Tipologia: assente; condizioni: assenti 

Come da rogito allegato 

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 

8.1 Criterio di Stima 

Sintetica comparativa – determinazione del valore di mercato; 

8.2 Fonti di informazione: Agenzie immobiliari, annunci su siti specializzati in internet, 

esperti operanti nel settore immobiliare; 

8.3 Valutazione corpi 

ID Immobile Superficie lorda 

A 

Appartamento 


Sett. 33, 34 e 35 

Valore intero 

medio ponderale 

Valore diritto e 

quota 

61,00 mq € 45.000,00 € 45.000,00 

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima 

Riduzione del valore del 15% per spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o 

catastale, per assenza di garanzie da vizi, per rimborso forfetario di eventuali spese 

condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l’immediatezza alla vendita 

giudiziaria. 

€ 6.750,00 

8.5 Prezzo base d’asta del lotto 

Valore della quota di multiproprietà dell’immobile (settimane 33, 34 e 35) al netto delle 

decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 

€ 38.250,00 (diconsi euro trentottomiladuecentocinquanta e centesimi zero). 

Il CTU 

Dott. Ing. Antonello Passaghe 



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Allegato 1 

Fotografie 



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Allegato 2 

Planimetria Catastale e stralcio Planimetria di Progetto 



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