RELAZIONE DI STIMA SUB 2049 - Asta Giudiziaria
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TRIBUNALE<br />
Nuoro<br />
SEZIONE<br />
Esecuzioni Immobiliari<br />
Data Protocollo Numero<br />
20/07/2010 18/2010 70/2010<br />
<strong>STIMA</strong> IMMOBILE<br />
Relazione Tecnica<br />
Oggetto: Copernit S.p.a. contro<br />
LA CALETTA, 13/09/2010<br />
Il Tecnico<br />
(Architetto Costa Mirko)<br />
________________________<br />
Architetto Studio Tecnico Arch. Mirko Costa - Via Cagliari - 08020 LA CALETTA (NU)<br />
Partita IVA: 01276730916 - Codice fiscale: CST MRK 75A11 F979P<br />
Telefono: - Fax: 0784/443487 - Cellulare: 348/8507702 - E-Mail: costa.arks@gmail.com<br />
Copyright ACCA software S.p.A.
DATI GENERALI<br />
Committente<br />
COMMITTENTE : Dott.ssa Marras Elisa<br />
TITOLO<br />
: Dott.ssa<br />
COGNOME : Marras<br />
NOME<br />
: Elisa<br />
CITTA'<br />
: NUORO<br />
PROVINCIA : NU<br />
CAP : 08100<br />
IN<strong>DI</strong>RIZZO : Via leonardo da Vinci<br />
CIVICO : 40<br />
FAX : 0784/258070<br />
TELEFONO : 0784/216203<br />
Tecnico<br />
RAGIONE SOCIALE<br />
: Studio Tecnico Arch. Mirko Costa<br />
TITOLO<br />
: Architetto<br />
COGNOME<br />
: Costa<br />
NOME<br />
: Mirko<br />
SESSO<br />
: M<br />
nato a<br />
: NUORO<br />
PROVINCIA<br />
: NU<br />
CAP : 08100<br />
Nato il : 11/01/1975<br />
CO<strong>DI</strong>CE FISCALE<br />
: CST MRK 75A11 F979P<br />
Residente a<br />
: POSADA<br />
Provincia<br />
: NU<br />
CAP : 08020<br />
In : Via Gramsci, 19<br />
Con Domicilio/Studio<br />
: 08020 - LA CALETTA (NU)<br />
In : Via Cagliari, 38<br />
P.IVA : 01276730916<br />
FAX : 0784/443487<br />
CELLULARE : 348/8507702 E-Mail : costa.arks@gmail.com
<strong>RELAZIONE</strong><br />
Beni in : Budoni - BUDONI (OT)<br />
1. IDENTIFICAZIONE DELLA LOCALITA' IN CUI SONO I BENI<br />
IMMOBILI OGGETTO DELLA <strong>STIMA</strong><br />
I beni immobili oggetto della stima sono ubicati nella seguente località :<br />
Budoni BUDONI (OT) Via Circonvallazione 16, 08020 Budoni (OT).<br />
1.1 DESCRIZIONE DELLA LOCALITA'<br />
vedi descrizione dell' immobile in risposta al terzo quesito posto dal Giudice Istruttore<br />
1.2 DATI ZONA<br />
Tipologia : CENTRALE B1<br />
Caratteristiche : NORMALE<br />
Area Urbanistica : MISTA<br />
Traffico : LIMITATO<br />
Parcheggi : LIBERO<br />
1.3 DATI ZONE LIMITROFE<br />
Zone limitrofe : RESIDENZIALE<br />
Importanti centri : Olbia<br />
Attrazioni paesaggistiche : Costa Nord Orientale della Sardegna<br />
Sono presenti servizi di urbanizzazione primaria<br />
Sono presenti servizi di urbanizzazione secondaria<br />
Dati supplementari : Zone limitrofe : RESIDENZIALE<br />
Importanti centri : Olbia<br />
Attrazioni paesaggistiche : Costa Nord Orientale della Sardegna<br />
1.4 SERVIZI<br />
Nella zona sono presenti i seguenti servizi :<br />
SERVIZI PRESENTI<br />
BANCHE<br />
ALIMENTARI<br />
MUNICIPIO<br />
Servizio<br />
Qualità<br />
SUFFICIENTE<br />
BUONO<br />
BUONO<br />
SCUOLA ELEMENTARE<br />
VERDE ATTREZZATO<br />
NEGOZI<br />
SCUOLA ME<strong>DI</strong>A INFERIORE<br />
BUONO<br />
BUONO<br />
BUONO<br />
BUONO
1.5 TRASPORTI<br />
Nella zona sono presenti i seguenti trasporti :<br />
COLLEGAMENTI PRESENTI<br />
SUPERSTRADA<br />
AEREPORTO<br />
PORTO<br />
Collegamento<br />
1 KM<br />
27 KM<br />
30 KM<br />
Distanza<br />
2. IDENTIFICAZIONE DEL COMPLESSO IN CUI RISIEDONO I BENI<br />
IMMOBILI OGGETTO DELLA <strong>STIMA</strong><br />
I beni oggetto della stima sono dislocati nel complesso seguente:<br />
Budoni - Complesso residenziale sito al numero 16 della circonvallazione di Budoni BUDONI (NU) Via<br />
Circonvallazione 16, 08020 Budoni (OT) .<br />
2.1 DESCRIZIONE DEL COMPLESSO<br />
Per la descrizione del bene si veda la risposta al secondo quesito posto dal giudice istruttore<br />
2.2 STATO <strong>DI</strong> POSSESSO<br />
Il complesso risulta essere libero<br />
2.3 NOTE SULLA <strong>DI</strong>SPONIBILITà<br />
il bene risulta essere un deposito di prodotti edili per la vendita al minuto<br />
2.4 ONERI E VINCOLI GIURI<strong>DI</strong>CI<br />
2.4.1 CONFORMITA'<br />
DATI CONFORMITA'<br />
Tipo<br />
USO<br />
Note<br />
Irregolarità<br />
Regolarizzazioni<br />
2.4.1 VINCOLI E/O DOTAZIONI CONDOMINIALI<br />
non risultano esistere<br />
2.5 VALUTAZIONE DEL COMPLESSO<br />
2.5.1 FONTI <strong>DI</strong> INFORMAZIONE<br />
Sono state acquisiste le seguenti informazioni :<br />
dal catasto : NUORO<br />
dalla connservatoria dei registri immobilari : NUORO<br />
dagli uffici del registro : NUORO<br />
dagli uffici tecnici : BUDONI
2.5.2 OSSERVATORI DEL MERCATO IMMOBILIARE<br />
OMI - OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE <strong>DI</strong> NUORO<br />
2.5.3 AGENZIE IMMOBILIARI<br />
Le agenzie immobiliari riportano le seguenti notizie:<br />
EUREKASA.IT, CASA.IT,<br />
2.5.4 ALTRE FONTI <strong>DI</strong> INFORMAZIONI<br />
Di seguito sono riportate ulteriori notizie riguardanti i beni oggetto della stima:<br />
ANNUNCI IMMOBILIARI SUL WEB E SULLA CARTA STAMPATA (IL BARATTO, L' INSERZIONE)<br />
2.6 FOTO<br />
Sono disponobili le seguenti foto relative al Complesso :<br />
- VEDASI <strong>RELAZIONE</strong> FOTOGRAFICA IN ALLEGATO<br />
2.7 ALLEGATI<br />
Sono disponobili i seguenti documenti allegati relativi al Complesso :<br />
- VEDASI ALLEGATI ALLA CTU<br />
3. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA <strong>STIMA</strong>:<br />
I beni oggetto della stima sono ubicati in :<br />
Budoni - Complesso residenziale sito al numero 16 della circonvallazione di Budoni - MAGAZZINO E DEPOSITO<br />
BUDONI (OT) Via CIRCONVALLAZIONE 16, 08020 Budoni (OT) .<br />
3.1 DESCRIZIONE DEL BENE IMMOBILE<br />
Comune di Budoni, Via Circonvallazione n. 16, 08020 Budoni (OT) - Magazzino e locale<br />
di deposito iscritto al N.C.E.U. di Nuoro, (Comune di Budoni) al Foglio 12, Mappale<br />
<strong>2049</strong>, piano 1S, sub 1 Cat. C/2, classe 6 di mq 150 (in realtà di 154 netti rilevati dal CTU)<br />
di superficie, rendita euro 619,75 - Proprietà 1/1<br />
3.2 DATI CATASTALI<br />
3.2.1 DESCRIZIONE IMMOBILE<br />
Descrizione fabbricato: Comune di Budoni, Via Circonvallazione n. 16, Magazzino e locale di deposito iscritti al<br />
N.C.E.U. di Nuoro (Comune di Budoni) al Foglio 12, Mappale <strong>2049</strong>, piano 1S, sub 1 Cat. C/2, classe 6 di mq 154 di<br />
superficie, rendita euro 619,75 , proprietà 1/1<br />
3.2.2 COMPOSIZIONE IMMOBILE<br />
Composizione immobile : L' immobile risulta essere un unico grande vano contraddistinto dalla presenza di due setti<br />
strutturali in calcestruzzo armato.<br />
Edificato nel 2000 è composto da num. 1 di piani di cui n. piani fuori terra con n. 1 piani interrati, ha un<br />
coefficiente di centralità pari a : 100
Identificato al catasto :<br />
DATI CATASTALI<br />
Comune Cod Catasto Prov Catasto<br />
BUDONI OT FABBRICATI<br />
Indirizzo Civ Edificio Scala Piano Interno<br />
Via Circonvallazione 16 -1<br />
Partita Sezione Foglio Numero Sub. Zona Lotto Categoria Classe Superficie<br />
12 <strong>2049</strong> 1 C/2 6 154<br />
Altezza Edificato Ristrutturato N° Piani Piani Fuori Piani Int. Centralità Rendita Valore<br />
2,35 2000 1 1 100 619.75 78´088.50<br />
3.3 DESTINAZIONE URBANISTICA VIGENTE<br />
Piano di fabbricazione relativamente alla Zona : B<br />
3.6 SUPERFICI<br />
CONSISTENZA SUPERFICI<br />
Destinazione Valore reale Coefficiente<br />
Valore<br />
equivalente<br />
DEPOSITO 154.00 1.00 154.00<br />
TOTALI 154.00 154.00<br />
3.7 VALUTAZIONE DEL BENE<br />
3.7.1 FONTE <strong>DI</strong> INFORMAZIONE OSSERVATORI<br />
AGENZIA DEL TERRITORIO <strong>DI</strong> NUORO<br />
3.7.2 FONTE <strong>DI</strong> INFORMAZIONE AGENZIE<br />
EUREKASA.IT, CASA.IT,<br />
3.7.3 ALTRE FONTI <strong>DI</strong> INFORMAZIONE<br />
ANNUNCI IMMOBILIARI SUL WEB E SULLA CARTA STAMPATA (IL BARATTO, L' INSERZIONE)<br />
4. CRITERI <strong>DI</strong> <strong>STIMA</strong><br />
4.1 DESCRIZIONE DEL METODO DELLE STIME <strong>DI</strong> CONFRONTO<br />
Questo metodo si forma attraverso una indagine comparativa dei prezzi derivati da vendite di beni<br />
analoghi o similari a quello oggetto di esame; i fattori determinanti a tale valutazione sono gli elementi<br />
cosiddetti intrinseci e estrinseci che nel nostro caso risultano essere i seguenti:<br />
- grandezza dell'immobile;<br />
- divisione interna;<br />
- stato d'uso delle opere di finitura;<br />
- impianti tecnologici;
- ubicazione commerciale.<br />
A conforto di quanto sopra, oltre a una ricerca di mercato il prezzo medio è basato anche su stime di<br />
riferimento fornite dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare.<br />
Prezzo Medio €/m² : 1´066.67<br />
4.2 STIME <strong>DI</strong> CONFRONTO<br />
STIME <strong>DI</strong> RIFERIMENTO<br />
Descrizione € Valore<br />
<strong>STIMA</strong> REDATTA DALL' AGENZIA IMMOBILIARE SU WEB EUREKASA.IT SU UN FABBRICATO<br />
DELLA MEDESIMA CATEGORIA CATASTALE E E POSTO IN ZONA TERRITORIALE OMOGENEA<br />
"B" COME L' IMMOBILE OGGETTO DELLA PRESENTE CTU<br />
<strong>STIMA</strong> REDATTA DALL' AGENZIA IMMOBILIARE SU WEB CASA.IT SU UN FABBRICATO DELLA<br />
MEDESIMA CATEGORIA CATASTALE E E POSTO IN ZONA TERRITORIALE OMOGENEA "B"<br />
COME L' IMMOBILE OGGETTO DELLA PRESENTE CTU<br />
€ 1´100.00<br />
€ 1´050.00<br />
I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare<br />
dell'Agenzia del territorio:<br />
a. non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa.<br />
b. sono riferiti all'ordinarietà degli immobili con riferimento, in particolare, allo stato conservativo<br />
prevalente nella zona omogenea.<br />
L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di<br />
valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico<br />
elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e<br />
di motivare il valore da attribuire al bene medesimo.<br />
Non sono in generale utilizzabili le quotazioni dei diversi semestri al fine della ricostruzione di serie<br />
storiche dei valori relative a singoli territori o singole tipologie immobiliare. Ciò in quanto la banca dati<br />
delle quotazioni è stata sottoposta, a partire dal 2000, sia ad un processo di profonda modificazione<br />
architetturale, sia ad una intensa rivisitazione dei confini delle zone omogenee Omi, che rende per<br />
molte situazioni incomparabili i valori nel tempo (salto di serie storica).<br />
La consultazione è assolutamente gratuita, tuttavia, in caso di pubblicazione dei dati si chiede<br />
cortesemente di citare quale fonte "Agenzia del territorio OMI"<br />
Superficie dell'immobile m²:154.00<br />
Stato conservativo del bene :SCADENTE<br />
Valore OMI minimo (m²) :1´050.00<br />
Valore OMI massimo (m²) :1´250.00<br />
Tipologia Edilizia OMI :C/2 - MAGAZZINI<br />
K1 (Taglio Superficie) :0.00<br />
K2 (Livello di Piano) :0.00<br />
K = (k1 + 3 * k2) / 4 :0<br />
Valore Unitario €/m² :1´050.00<br />
Coefficiente Correttivo :1<br />
Valore normale unitario €/m²:1´050.00<br />
Valore normale dell'immobile €:161´700.00<br />
€ 1´050.00<br />
Valore Medio € 1´066.67
4.3 <strong>STIMA</strong> IMMOBILE<br />
Il procedimento in esame si basa su un considerazione semplicissima: se sul mercato un certo bene viene<br />
contrattato a determinati prezzi e di tali prezzi si conosce l'entità e le modalità di pagamento, è sostenibile<br />
che anche il bene in considerazione, una volta immesso sul mercato, possa essere alienato allo stesso<br />
prezzo.<br />
Il valore che si deve determinare è infatti un prezzo futuro.<br />
4.3.1 RIEPILOGO CALCOLI<br />
RIEPILOGO CALCOLI<br />
Superficie ragguagliata : m² 154.00<br />
Prezzo Medio di riferimento : (€ / m²) 1´066.67<br />
Coefficiente Correttivo Finale : 1<br />
[1´066.67 * 1] = Prezzo Stima : (€ / m²) 1´066.67<br />
[154.00 * 1´066.67] = Valore Stima : € 164´267.18<br />
4.4 <strong>STIMA</strong> PER CAPITALIZZAZIONE DEL RED<strong>DI</strong>TO<br />
Tale procedimento di capitalizzazione si basa sul principio che il valore di un bene immobile sia<br />
proporzionale alla sua capacità reddituale; il risultato si ottiene applicando la seguente formula<br />
Vm = Rn/ r<br />
Dove:<br />
Rn = reddito netto = Rl-Sp<br />
r = tasso di capitalizzazione<br />
Dove:<br />
Rl = reddito lordo reale o presunto realizzabile dall'immobile<br />
Sp = spese annue medie<br />
Il tasso di capitalizzazione in base ad una effettiva indagine dei rendimenti (valori di locazione) di immobili<br />
di cui siamo a conoscenza del relativo valore di mercato si attesta, nella zona, intorno al 4,55%.<br />
4.4.1 RIEPILOGO CALCOLI<br />
RIEPILOGO CALCOLI<br />
Superficie ragguagliata : m² 154.00<br />
Reddito Annuale : € 9´240.00<br />
Saggio di capitalizzazione : % 4.55<br />
Fattore di apprezzamento : % 0.65<br />
Totale Saggio di capitalizzazione : % 5.20<br />
[9´240.00 / (5.20/100)] = Valore Stima : € 177´692.31
5. TOTALI GENERALI<br />
5.1 RIEPILOGO STIME PER COMPARAZIONE <strong>DI</strong>RETTA<br />
Budoni - Complesso residenziale sito al numero 16 della circonvallazione di Budoni - MAGAZZINO E DEPOSITO<br />
Via CIRCONVALLAZIONE ,16 - 08020 - BUDONI (OT)<br />
Valore beni mobili Superficie Prezzo Immobile Valore Immobile<br />
€ m² 154 €/m² 1´066.67 € 164´267.18<br />
5.2 RIEPILOGO STIME PER CAPITALIZZAZIONE DEI RED<strong>DI</strong>TI<br />
Budoni - Complesso residenziale sito al numero 16 della circonvallazione di Budoni - MAGAZZINO E DEPOSITO<br />
Via CIRCONVALLAZIONE ,16 - 08020 - BUDONI (OT)<br />
Valore beni mobili Superficie Prezzo Immobile Valore Immobile<br />
€ m² 154 €/m² 1´153.85 € 177´692.31<br />
IL PIU' PROBABILE VALORE <strong>DI</strong> MERCATO PER IL BENE OGGETTO DELLA PRESENTE<br />
<strong>RELAZIONE</strong> <strong>DI</strong> <strong>STIMA</strong> SI OTTIENE DALLA ME<strong>DI</strong>A ARITMETICA DEL VALORE<br />
OTTENUTO CON I DUE <strong>DI</strong>STINTI METO<strong>DI</strong> <strong>DI</strong> <strong>STIMA</strong> SOPRA RIPORTATI:<br />
€164.267,18 + € 177.692,31 = 170.979,745<br />
IN CIFRE TONDE: €171.000,00 (<strong>DI</strong>CONSI EURO CENTOSETTANTUNOMILA/00).
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