Perizia PDF - IVG Tempio Pausania

TRIBUNALE DI NUORO
ESECUZIONI CIVILI-ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
(R.E.I. 12/2011)
Giudice Istruttore: Dott.ssa Tania Vettore
C.T.U.: Arch. Daniele Todde
Collaboratore interno del C.T.U.: Arch. Mirko Costa
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
Indice
Risposta ai quesiti……………………………..……..1
Conclusioni………………………………………..….5
Stima dettagliata degli immobili……………..…..6
Elenco degli allegati……………………………..…12
Documentazione fotografica (fascicolo a parte)
Allegati alla CTU (fascicolo a parte)

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
Il sottoscritto Arch. Daniele Todde, con studio tecnico di Architettura sito in via F. Cavallotti
n.21 a Siniscola), in data 13.12.2011, ha presentato giuramento in qualità di C.T.U., per
rispondere ai quesiti posti dal giudice istruttore, dott.ssa Elisa Marras.
• RISPOSTA AL 1° QUESITO:
La completezza della documentazione di cui all’art.567, 2° comma e’ stata riportata nella
scheda sintetica depositata presso la cancelleria in data 04.01.2012.
Gli immobili oggetto di pignoramento sono così individuati:
immobile: Appartamento sito in Nuoro Via Trieste, distinto al N.C.E.U. di Nuoro al f.44 p.lla
245 sub.4 e sub.6 (N.b.: A seguito della regolarizzazione catastale e della fusione dei due
subalterni, attualmente l’immobile è identificato al N.c.e.u. di Nuoro al F.44 p.lla 1303
sub 11, categoria A/3 classe 1 di 7 vani, rendita 339,83€; a seguito dell’inserimento del
fabbricato in mappa attualmente lo stesso risulta essere identificato al N.C.T. al F.44
p.lla 1305).
N.B.: trattasi di un appartamento, all’atto del Pignoramento Catastalmente identificato da
due subalterni.
Provenienze:
• Nota di trascrizione (Dichiarazione di accettazione eredità col beneficio dell’inventario),
Cron. 984/2010 resa in data 29.09.2010 presso la Cancelleria del Tribunale di Nuoro.
Reg. gen. 11027, reg. part. 7423 present. N.32 del 07.10.2010
• Nota di trascrizione (Certificato di denunciata successione) reg. gen. 4553 reg. part.
3527 trascritto in data 23.06.1997.
Immobile: Relativamente all’unità negoziale n.1, il sig.
diviene proprietario
tra gli altri dell’immobile di cui al NCEU di Nuoro F. 44 p.lla 245 sub. 4 e sub.6 per
l’intero.
• Nota di trascrizione (Certificato di denunciata successione) reg. gen. 3563 reg. part.
2685 trascritto in data 29.04.1992. (testamento olografo pubblicato il 12.02.1990)
Immobile: Relativamente all’unità negoziale n.1, la sig.ra
diviene
proprietaria tra gli altri dell’immobile di cui al NCEU di Nuoro F. 44 p.lla 245 sub. 1-2-3-4
per l’intero. N.b. il sub.6 all’epoca della presente successione non esisteva in quanto
introdotto in seguito a seguito di frazionamento della p.lla 245 sub.3.
Formalità pregiudizievoli:
CTU- REIMM. 12/2011
GIUDICE DELLE ESECUZIONI: DOTT.SSA TANIA VETTORE
ESPERTO CTU: ARCH. DANIELE TODDE, COLLAB. INT. CTU: ARCH. MIRKO COSTA

• Nota di trascrizione (atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento
immobiliare), reg. gen. 4066, reg. part.2868 pres. N.91 del 20.04.2011.
Immobile: immobile di cui al NCEU di Nuoro F. 44 p.lla 245 sub. 4 e sub.6 per l’intero.
Certificazione ai sensi dell’art.561 c.p.c. : pignoramenti precedenti negativo.
Da una verifica preliminare sulla documentazione ipo-catastale prodotta, sono state
riscontrate le seguenti documentazioni mancanti:
1. Scheda Catastale (mancante) - Richiesto e ottenuto dal C.T.U.
• RISPOSTA AL 2°+ 3° QUESITO:
immobile
Tipologia: Locale categoria A/3 – abitazioni di tipo economico.
Ubicazione: Comune di Nuoro, Via Trieste, 54 piano primo, accesso dalla pubblica via.
Caratteristiche interne ed esterne: Trattasi di un appartamento di civile abitazione posto al
piano primo di un immobile distinto al nceu f.44 p.lla 1303 subalterno n.11 (ex sub 4 + sub
6). I pavimenti sono in piastrelle del tipo ceramico e/o marmettoni. I rivestimenti, sono in
piastrelle del tipo ceramico, gli intonaci del tipo civile, le porte interne sono in legno così
come gli infissi esterni che sono dotati di tapparelle a nastro in pvc. Gli impianti sono del
tipo sottotraccia, e risultano in discrete condizioni.
Stato di manutenzione: Sufficiente
Superfici calpestabili in mq.:
CONSISTENZA SUPERFICI
Destinazione Valore reale Coefficiente
Valore
equivalente
CAMERA 16.50 1.00 16.50
CAMERA 16.50 1.00 16.50
PRANZO-SOGGIORNO 17.00 1.00 17.00
W.C. 3.50 1.00 3.50
CUCINA N.1 16.00 1.00 16.00
CORRIDOIO-DISIMPEGNO 16.00 1.00 16.00
CUCINA N.2 16.50 1.00 16.50
CAMERA 16.00 1.00 16.00
QUOTA PARTE DI MURATURE INTERNE E
PERIMETRALI
29.00 1.00 29.00
TOTALI 147.00 147.00
Confini e dati catastali attuali:
Immobile distinto al N.C.E.U di Nuoro Comune di Nuoro, F.44 mappale 1303 sub. 11 (ex.
Sub.4 e sub.6) A/3 classe 1, n.7 vani rendita €339,83
CTU- REIMM. 12/2011
GIUDICE DELLE ESECUZIONI: DOTT.SSA TANIA VETTORE
ESPERTO CTU: ARCH. DANIELE TODDE, COLLAB. INT. CTU: ARCH. MIRKO COSTA

L’appartamento ha i seguenti Confini a Nord-Ovest con il sub.7 della p.lla 1303, a Nord-est
con la p.lla 1307,a Sud-est con la p.lla 1304 e a Sud-ovest con i subalterni 5 e 9 della p.lla
1303.
Eventuali pertinenze, accessori e simili: il subalterno n.9 è identificato come ingresso
(vano scala) comune ai subalterni 5,8,10,11.
Contesto e caratteristiche della zona: L’immobile si trova nella centrale Via Trieste, tutto
intorno sono presenti tra gli altri servizi pubblici, scuole, banche, ospedali e giardini
pubblici.
• RISPOSTA AL 4°+4-bis e 5° QUESITO:
I dati planimetrici indicati in pignoramento, relativamente ai beni oggetto di pignoramento,
corrispondono a quelli attuali e consentono la sua univoca identificazione, anche se
l’immobile che originariamente era costituito da due distinti subalterni attualmente è
un'unica unità edilizia.
E’ necessario procedere con la pratica Pregeo al fine di redigere il tipo mappale e di
frazionamento e inserire correttamente la sagoma dell’immobile nella mappa.
E’ necessario procedere con la pratica Docfa di aggiornamento catastale, soppressione dei
due subalterni e costituzione di un nuovo unico subalterno con presentazione di idonea
planimetria.
Per l’identificazione catastale attuale vedasi la risposta al quesito n.2+3.
• RISPOSTA AL 6° QUESITO:
L’area su cui insiste l’immobile è definita nello strumento urbanistico di Nuoro come Z.T.O.
B2-1, zona di completamento.
• RISPOSTA AL 7° QUESITO:
Risultano agli atti del Comune le seguenti pratiche edilizie:
1) Parere favorevole Commissione edilizia n.677/16 del 1974 ;
2) Licenza edilizia n. 237 del 19.09.1974;
3) Parere favorevole Commissione edilizia n.800/8 del 1978 ;
4) Licenza di costruzione n. 81 del 20.06.1978;
immobile
Il bene è conforme alle autorizzazioni/concessioni edilizie; è stata riscontrata una
variazione planimetrica interna che è possibile regolarizzare con una pratica apposita di
“opere interne” da depositare presso gli uffici competenti da parte di tecnico competente
incaricato, si è stimato che tale costo possa essere pari a 2.098,34 €; tale valore è stato
posto in detrazione nella stima del bene; non risulta agli atti il certificato di agibilità.
• RISPOSTA AL 8° QUESITO:
Non è possibile vendere il bene pignorato in più lotti.
• RISPOSTA AL 9° QUESITO:
Gli immobili in oggetto sono pignorati per 1/1 del diritto di proprietà;
• RISPOSTA AL 10° QUESITO:
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ESPERTO CTU: ARCH. DANIELE TODDE, COLLAB. INT. CTU: ARCH. MIRKO COSTA

Gli immobili oggetto di pignoramento, al momento del sopralluogo, risultavano occupati
dal debitore esecutato anche se assente. (Accesso forzato con I.V.G. e Polizia di Stato)
Agenzia d. Entrate: Richiesta esito negativo con nota del 24.04.2012 a firma del direttore
territoriale
Questura: Richiesta prot. Q.2.2/11 C.F. Prot. 29/2012 A.U. del 25.01.2012, esito cessione
fabbricati negativo.
• RISPOSTA AL 11° QUESITO:
Gli immobili oggetto di pignoramento non risultano essere occupati dal coniuge separato o
dall’ex coniuge del debitore esecutato.
• RISPOSTA AL 12° QUESITO:
Non risultano sui beni pignorati vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o
indivisibilità.
• RISPOSTA AL 13° QUESITO:
Per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:
Non risultano esistere sugli immobili atti di asservimento urbanistici; gli eventuali limiti
all’edificabilità sono quelli imposti dal Piano regolatore comunale. Vedasi inoltre le
risposte ai quesiti n.1 e n.6.
Per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della
vendita a cura e spese della procedura: vedasi le risposte al quesito n.1
Altre informazioni per l’acquirente: vedasi le risposte al quesito n.1.
• RISPOSTA AL 14° QUESITO:
Non risulta dai documenti in nostro possesso o da quelli consultati presso il Comune
l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici ove insistono gli
immobili oggetto di Pignoramento.
• RISPOSTA AL 15° QUESITO:
I beni hanno un valore di stima pari ad € 198.098,34;
da questo valore deve essere decurtato il costo per la regolarizzazione delle modifiche
interne come indicata nella risposta al quesito n.7 (€ 2.098,34), per un valore finale
dell’immobile pari ad € 196.000,00.
Considerando che la quota pignorata è pari ad 1/1 del diritto di proprietà, la quota
oggetto di pignoramento è pari ad € 196.000,00.
L’ammontare dei beni stimati, utile per l’applicazione delle tabelle ex. Art. 13 del D.M.
30.05.2002 è pari ad €196.000,00
CTU- REIMM. 12/2011
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CONCLUSIONI:
Rassegno pertanto il mandato ricevuto, rimanendo a disposizione della S.V. ill.ma per qualsiasi
delucidazione e ringraziandola per la fiducia accordatami.
Siniscola, 18/12/2012
Il Consulente Tecnico
STIMA IMMOBILE
Relazione Tecnica Sintetica
RELAZIONE
CTU- REIMM. 12/2011
GIUDICE DELLE ESECUZIONI: DOTT.SSA TANIA VETTORE
ESPERTO CTU: ARCH. DANIELE TODDE, COLLAB. INT. CTU: ARCH. MIRKO COSTA

1. IDENTIFICAZIONE DELLA LOCALITA' IN CUI SONO I BENI IMMOBILI
OGGETTO DELLA STIMA
I beni immobili oggetto della stima sono ubicati nella seguente località : NUORO (NU)
1.1 DESCRIZIONE DELLA LOCALITA'
2. IDENTIFICAZIONE DEL COMPLESSO IN CUI RISIEDONO I BENI
IMMOBILI OGGETTO DELLA STIMA
I beni oggetto della stima sono dislocati nel complesso seguente:
- CASA DI CIVILE ABITAZIONE NUORO (NU) VIA TRIESTE
2.1 DESCRIZIONE DEL COMPLESSO
3. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA STIMA:
I beni oggetto della stima sono ubicati in :
- CASA DI CIVILE ABITAZIONE - N.C.E.U. - NUORO - F.44 - P.LLA 1303 SUB.11 (EX. 264 SUB.4+6) NUORO (NU)
3.1 SUPERFICI
CONSISTENZA SUPERFICI
Destinazione Valore reale Coefficiente
Valore
equivalente
CAMERA 16.50 1.00 16.50
CAMERA 16.50 1.00 16.50
PRANZO-SOGGIORNO 17.00 1.00 17.00
W.C. 3.50 1.00 3.50
CUCINA N.1 16.00 1.00 16.00
CORRIDOIO-DISIMPEGNO 16.00 1.00 16.00
CUCINA N.2 16.50 1.00 16.50
CAMERA 16.00 1.00 16.00
QUOTA PARTE DI MURATURE INTERNE E PERIMETRALI 29.00 1.00 29.00
TOTALI 147.00 147.00
4. CRITERI DI STIMA
4.1 STIME DI CONFRONTO
STIME DI RIFERIMENTO
Descrizione € Valore
Edificio sito nella stessa località venduto pochi mesi fa. € 1´475.00
Annunci economici su siti e riviste specializzate per immobili siti nel Comune di riferimento e/o frazioni
limitrofe con caratteristiche similari.
I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare
dell'Agenzia del territorio:
a. non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa.
b. sono riferiti all'ordinarietà degli immobili con riferimento, in particolare, allo stato conservativo
prevalente nella zona omogenea.
L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di
valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico
elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e
di motivare il valore da attribuire al bene medesimo.
€ 1´500.00
€ 1´494.00
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Non sono in generale utilizzabili le quotazioni dei diversi semestri al fine della ricostruzione di serie
storiche dei valori relative a singoli territori o singole tipologie immobiliare. Ciò in quanto la banca dati
delle quotazioni è stata sottoposta, a partire dal 2000, sia ad un processo di profonda modificazione
architetturale, sia ad una intensa rivisitazione dei confini delle zone omogenee Omi, che rende per
molte situazioni incomparabili i valori nel tempo (salto di serie storica).
La consultazione è assolutamente gratuita, tuttavia, in caso di pubblicazione dei dati si chiede
cortesemente di citare quale fonte "Agenzia del territorio OMI"
Superficie dell'immobile m²:147.00
Stato conservativo del bene :NORMALE
Valore OMI minimo (m²) :1´400.00
Valore OMI massimo (m²) :1´650.00
Tipologia Edilizia OMI :A/3- ABITAZIONI ECONOMICA
K1 (Taglio Superficie) :0.30
K2 (Livello di Piano) :0.40
K = (k1 + 3 * k2) / 4 :0.375
Valore Unitario €/m² :1´493.75
Coefficiente Correttivo :1
Valore normale unitario €/m²:1´494.00
Valore normale dell'immobile €:219´618.00
Valore Medio € 1´489.67
4.2 STIMA IMMOBILE
4.2.1 RIEPILOGO CALCOLI
RIEPILOGO CALCOLI
Superficie ragguagliata : m² 147.00
Prezzo Medio di riferimento : (€ / m²) 1´489.67
Coefficiente Correttivo Finale : 1
[1´489.67 * 1] = Prezzo Stima : (€ / m²) 1´489.67
[147.00 * 1´489.67] = Valore Stima : € 218´981.49
4.3 STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO
4.3.1 RIEPILOGO CALCOLI
RIEPILOGO CALCOLI
Superficie ragguagliata : m² 147.00
Reddito Annuale : € 7´000.00
Saggio di capitalizzazione : % 4.50
Fattore di apprezzamento : % 0.15
Fattore di deprezzamento : % 0.70
Totale Saggio di capitalizzazione : % 3.95
[7´000.00 / (3.95/100)] = Valore Stima : € 177´215.19
5. TOTALI GENERALI
5.1 RIEPILOGO STIME PER COMPARAZIONE DIRETTA
- CASA DI CIVILE ABITAZIONE - N.C.E.U. - NUORO - F.44 - P.LLA 1303 SUB.11 (EX. 264 SUB.4+6)
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GIUDICE DELLE ESECUZIONI: DOTT.SSA TANIA VETTORE
ESPERTO CTU: ARCH. DANIELE TODDE, COLLAB. INT. CTU: ARCH. MIRKO COSTA

,- 08100 - NUORO (NU)
Valore beni mobili Superficie Prezzo Immobile Valore Immobile
€ m² 147 €/m² 1´489.67 € 218´981.49
5.2 RIEPILOGO STIME PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI
- CASA DI CIVILE ABITAZIONE - N.C.E.U. - NUORO - F.44 - P.LLA 1303 SUB.11 (EX. 264 SUB.4+6)
, - 08100 - NUORO (NU)
Valore beni mobili Superficie Prezzo Immobile Valore Immobile
€ m² 147 €/m² 1´205.55 € 177´215.19
Sommano (5.1+5.2) MEDIA PONDERATA
NUORO - - Immobile distinto al NCEU al F.46, P.LLA 247 SUB.41
Valore beni mobili Superficie Prezzo Immobile Valore Immobile
€ m² 147
(1.489,67+1.205,55)/2=1.347,6
1 €
(€ 218.981,49 + €
177.215,19)/2= € 198.098,34
INDICE:
Svolgimento dell’incarico……………………………………………….……………………………………………………pag.1
Conclusioni……………………..………………………………………………………………………………….…….…………pag.4
Stima degli immobili……………………………………………………….……………………………………...…..…….…pag.5
Elenco degli allegati……………………………………………………….……………………………………..…....………pag.7
Documentazione fotografica e di inquadramento
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