Relazione tecnica - Aste Giudiziarie Salerno

Fallimento “omissis” Tribunale di Salerno - Sezione Fallimentare –Giudice dell’esecuzionedott. G. D. JachiaConsulente Tecnico d’Ufficioarch. Luigi RisiCuratoreavv. Belmonte GianfrancoSentenza n° 27/07RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO1. PREMESSAIl sottoscritto arch. Luigi Risi con studio in Baronissi (Sa) alla via Due Principati n° 24, C.F.RSILGU65R02H703Z, iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Salerno al n. 1053 edinserito nell’elenco dei Consulenti Tecnici di Ufficio del Tribunale di Salerno, è stato nominatoconsulente tecnico di ufficio dal dott. G. D. Jachia, così come comunicato dal curatore delfallimento avv. Gianfranco Belmonte in data 08.07.2008 (allegato 1) nella procedura esecutiva n°27/2007, per redigere una perizia di stima al fine di determinare il valore di mercato del fabbricatoindustriale sito nel Comune di Solofra (AV) alla località Turci, n° 8 di proprietà della ditta “omissis”.2. CRITERI DI VALUTAZIONE1. Scopo della presente valutazione è quella di fornire un valore del bene tenendo conto delleattuali condizioni di mercato.2. Dalla valutazione sono esclusi tutti gli oneri di natura fiscale che possono derivare dallaeventuale cessione dei beni.3. La valutazione è riferita all’epoca in cui viene eseguita.4. Non sono state effettuate ricerche o certificazioni relative al titolo di proprietà o di possesso deibeni stimati in quanto già ricevute nel fascicolo della vertenza.5. Non sono state effettuate ricerche o certificazioni relative a diritti di terzi (ipoteche, servitù,ecc.) a vincoli legali o relative alla disponibilità del bene (vincoli locativi) e verifichecostruttive/strutturali (portata dei solai, calcoli statici, certificati di collaudo, ecc.).Luigi Risi – Architetto - via due Principati, 24 Baronissi (Sa) tel: 089.95.35.77 – 392..48.34.712 e-mail: luigirisi@tiscali.it 1

6. Sono state consultate le norme urbanistiche relative all’area necessarie ai fini di una migliorevalutazione.11. Dalla valutazione sono stati esclusi gli oneri fiscali.Sulla base dell’esame della documentazione si sono effettuati vari sopralluoghi sull’immobile dasottoporre a stima al fine di verificarne la rispondenza, la localizzazione, la qualità del bene e lostato manutentivo.3. UBICAZIONE DEL COMPLESSO INDUSTRIALEIl complesso industriale è ubicato a Solofra (AV), alla località Turci, n° 8.Solofra è un piccolo comune Campano, in provincia di Avellino, con poco meno di dodicimilaabitanti che sorge nella valle del torrente Solofrana, in prossimità della catena dei Picentini, inIrpinia ed è a pochi chilometri dal comune capoluogo Avellino.Il territorio del Comune viene classificato tra le aree a rischio per l’assetto idrogeologico nel PianoStralcio dell’Autorità di Bacino del Sarno.4. DESCRIZIONE DEL COMPLESSO INDUSTRIALEIl complesso industriale è formato da un’area di circa 1255 mq con destinazione industriale e daun’area esterna di circa 894 mq di pertinenza e al momento è utilizzato come conceria dal sig.Luciano Nicola, affittuario dello stabile e legale rappresentante della Conceria Alessandra.Il fabbricato, tranne che per la struttura portante del terzo piano, che è in ferro aperta sui lati e concopertura inclinata a doppia falda, è realizzato in cemento armato, solai di piano e di copertura inlaterocemento, chiusure verticali in laterizio, in gran parte intonacate e tinteggiate di colore verde,finestre in alluminio anodizzato con vetro semplice e porte in ferro. Internamente l’edificio èdotato degli impianti elettrico, telefonico, citofonico, idrico-sanitario e di riscaldamento, le paretie i soffitti sono intonacati al civile, inoltre, in alcuni punti delle pareti, si evince la presenza dilesioni e di umidità, i locali adibiti a servizi sono rifiniti con pavimenti e rivestimenti in piastrelledi ceramica da cm 20x25, gli infissi interni e alcune pareti divisorie sono in alluminio anodizzato.L’edificio è distribuito su tre livelli e si può dividere verticalmente ed in modo virtuale in tre partie, più precisamente, in un corpo antistante il fronte strada, in un corpo centrale ed in un corporetrostante il lato strada.a. Corpo antistante il fronte stradaÈ composto da un piano terra, grande circa 85 mq utili lordi e costituito da tre locali denominaticentrale termica, deposito e ingresso ai locali di lavoro, oltre ad un vano scala dal quale si accedeLuigi Risi – Architetto - via due Principati, 24 Baronissi (Sa) tel: 089.95.35.77 – 392..48.34.712 e-mail: luigirisi@tiscali.it 2

al piano primo. Quest’ultimo misura circa 56 mq utili lordi ed è costituito da quattro localidenominati Wc, ufficio 1, ufficio 2, ufficio 3, oltre ad un vano disimpegno dal quale si accede alcorpo centrale dove è ubicata una seconda scala che permette, tra l’altro, di accedere al pianosecondo, adibito ad infermeria e bagni, anch’esso di circa 56 mq utili lordi ed al piano terzo, dicirca 65 mq utili lordi, realizzato in epoca successiva all’impianto originario e facente parte dellatorre di asciugaggio pellami.b. Corpo centraleÈ composto da un piano terra di circa 772 mq utili lordi, nel quale si svolgono le lavorazionibagnate e da un vano scala dal quale si accede al piano primo di circa 785 mq utili lordi, costituitoda un ampio locale nel quale si svolgono le lavorazioni asciutte, da un ulteriore locale denominatoufficio 4 e dal vano scala che permette l’accesso al piano secondo, di circa 615 mq utili lordi, nelquale si svolgono le lavorazioni di essiccazione automatica, oltre circa 140 mq chiusi privi diautorizzazioni urbanistiche, nel quale si svolgono ulteriori lavorazioni “asciutte”. La stessa scalaconsente l’accesso al piano terzo, di circa 200 mq utili lordi, definito “torre di asciugaggiopellami” e che è un tutt’uno con le superfici ubicate al piano terzo del corpo antistante. Il pianoterra e i due in elevazione, sono, inoltre, collegati oltre che dalla scala anche da un montacarichiper il carico e scarico merci.c. Corpo retrostante il lato stradaIl piano terra, si compone di un locale destinato a impianti tecnici di circa 245 mq assentiti e 115mq in assenza di permessi ed il piano primo di un locale destinato a ricovero abbattitori spruzzi dicirca 245 mq assentiti e 65 mq in assenza di permessi.A completamento della consistenza c’è l’area scoperta di circa 895 mq, di cui parte è destinataalla realizzazione di vasche di raccolta acque, parte è adibita a parcheggio e la restante parte è aservizio della ditta per la movimentazione delle merci.Il tutto è graficamente rappresentato negli allegati elaborati grafici.5. CONSISTENZALotto di 2149 mq inserito nel piano di zonizzazione del P.R.G. in zona “D1” – Zona ASI6. DATI CATASTALIL’intero complesso industriale come risulta dalle visure catastali (allegato 2) è censito al:Luigi Risi – Architetto - via due Principati, 24 Baronissi (Sa) tel: 089.95.35.77 – 392..48.34.712 e-mail: luigirisi@tiscali.it 3

Nuovo Catasto Edilizio Urbano:Comune Foglio Particella Subalterno Categoria RenditaSolofra 2 547 - D/1 19.005,61Intestati: “omissis” con sede in SalernoCatasto Terreni:Comune Foglio Particella qualità classe superficie Reddito D. Reddito A.Solofra 2 547 semin. Arbor 2 1710 mq 18,55 9,27Intestati: “omissis”Catasto Terreni:Comune Foglio Particella qualità classe superficie Reddito D. Reddito A.Solofra 2 581 semin. Arbor 2 285 mq 3,09 1,55Intestati: “omissis” con sede in Gran BretagnaCatasto Terreni:Comune Foglio Particella qualità classe superficie Reddito D. Reddito A.Solofra 2 582 semin. Arbor 2 154mq 1,67 0,84Intestati: “omissis” con sede in Gran BretagnaDall’atto di compravendita del 29/12/2004 - rep. n° 24032 – raccolta n° 10009, (allegato 3) risultache i beni oggetto di esecuzione sono intestati alla ditta omissis, pertanto, si presumeche l’incongruenza di ditta con le visure al catasto terreni è dovuta solo alla mancata voltura.7. RISULTANZE DEI SOPRALLUOGHIIn data 05.11.2008 alle ore 15.30, come da comunicazione trasmessa a mezzo fax al curatorefallimentare in data 30.10.2008 (allegato 4) e telegramma n° 31/10/08 n. 81/1A inviato al titolaredella ditta affittuaria (omissis) in data 31.10.2008, il sottoscritto si è recato pressol’ingresso principale del fabbricato oggetto di stima, sito alla via Turci nel Comune di Solofra(Av), per procedere all’inizio delle operazioni peritali congiuntamente ad un suo collaboratore,arch. Guarino Leonardo e per la ditta affittuaria, alla presenza del sig. omissis, però, acausa delle avverse condizioni atmosferiche e la scarsa visibilità, ha eseguito solo parte dei rilievidi natura tecnica e fotografica. Pertanto, alle ore 17.30, dopo aver provveduto a stabilire ulterioreLuigi Risi – Architetto - via due Principati, 24 Baronissi (Sa) tel: 089.95.35.77 – 392..48.34.712 e-mail: luigirisi@tiscali.it 4

sopralluogo ha stilato, letto e fatto firmare il verbale di accesso ed ha concluso tutte le operazioni(allegato 5).Successivamente, in data 12.11.2008 alle ore 15.00, come stabilito nel verbale d’accesso con laditta affittuaria e a seguito di comunicazione trasmessa a mezzo fax al curatore in data 07.11.2008(allegato 6), lo scrivente , alla presenza di un suo collaboratore, arch. Guarino Leonardo e del sig.omissis affittuario dello stabile e legale rappresentante della omissis, haeseguito i restanti rilievi di natura grafica e fotografica e alle ore 17.20 ha concluso tutte leoperazioni, dopo aver stilato, letto e fatto firmare il verbale di accesso n° 2 (allegato 7).8. DESTINAZIONE URBANISTICAS.F= 2149 mq. a zona “D1”Dal certificato di destinazione urbanistica (allegato 8) rilasciato dall’Ufficio Tecnico del Comunedi Solofra (AV) si evince che il complesso industriale oggetto della vertenza è inserito in zonaomogenea D1 – zona ASI - e che è incluso in area a rischio molto elevato da dissesti diversante del Piano Stralcio di Bacino per l’assetto idrogeologico dell’autorità di Bacino del Sarno.9. CONFORMITÀ URBANISTICA9.1 Dati ediliziIl sottoscritto si è recato in data 17.07.08 presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Solofra (AV) pervisionare e richiedere documentazione comprovante la conformità urbanistica del fabbricatooggetto di stima (allegato 9), e in data 30.09.08 e 12.12.08 ha presentato richiesta (allegato 10) eritirato copia della seguente documentazione:1. Licenza edilizia n. 782/75 (allegato 11)2. C. E. n° 1403/80 (allegato 12)3. C. E. n° 3995/92 (allegato 13)4. C. E. n° 4182/94 (allegato 14) e relativi elaborati grafici assentiti (allegati da14.1 a 14.5)5. DIA del 16/01/02 prot. 886 (allegato 15)6. DIA del 05/07/02 prot. 10670 (allegato 16)7. DIA del 02/12/02 prot. 24320 (allegato 17)8. DIA del 04/06/03 prot. 9930 (allegato 18)9. DIA del 16/11/06 prot. 19991 (allegato 19)10. Autorizzazione agibilità del 07/03/07 prot. 4199 (allegato 20)11. Attestazione destinazione urbanistica (allegato 8)Luigi Risi – Architetto - via due Principati, 24 Baronissi (Sa) tel: 089.95.35.77 – 392..48.34.712 e-mail: luigirisi@tiscali.it 5

9.2 Raffronto tra lo stato attuale e quello assentito urbanisticamenteAl fine di eseguire il raffronto tra lo stato attuale e quello assentito, sono stati elaborati un rilievofotografico riportante le immagini sia interne che esterne dell’edificio (allegato 21) ed uno graficoriportante tutti i piani del fabbricato interessato (allegato 22) ed entrambi sono stati comparati conle seguenti autorizzazioni e concessioni edilizie:1. C. E. n° 4182/94 inerente l’assetto definitivo dell’opificio conciario2. DIA del 05/07/02 prot. 10670 inerente la realizzazione di locali tecnici per ricoveroimpianti tecnologici e di una torre di asciugaggio pellami3. DIA del 02/12/02 prot. 24320 inerente la realizzazione di una tettoia leggera al di sopradei locali tecnici per ricovero abbattitori spruzzi4. DIA del 04/06/03 prot. 9930 inerente la sanatoria dei locali tecnici tra l’altro per latraslazione corpo di fabbrica, il posizionamento dai confini a una distanza inferiore daquella dichiarata e la realizzazione della struttura al piano primo in c.a.5. DIA del 16/11/06 prot. 19991 inerente la sanatoria per la costruzione di un impiantotecnologico (manufatto CO.DI.SO).Dal suddetto raffronto, si è constatato che i beni oggetto di vertenza non sono conformi rispettoalle predette autorizzazioni per le difformità di seguito riportate:- Edificio: Diversa distribuzione interna degli ambienti; Variazione dei prospetti; Cambio destinazione d’uso al P.T. dei locali spogliatoi a deposito; Aumento superficie coperta locali impianti tecnologici e ricovero abbattitori spruzzi di circa115 mq al piano terra e circa 65mq al piano primo; Aumento superficie utile di circa 21 mq al piano terra mediante chiusura con murature edinfissi della superficie porticata che versa lungo il lato strada; Aumento superficie utile di circa 141 mq al piano secondo mediante chiusura con pannellaturecoibentate dei locali adibiti alla lavorazione asciutta, Variazione altezze della torre di asciugaggio pellami, di circa 40 cm in aumento alla gronda ecirca 40 cm in diminuzione al colmo.- Area esterna:L’area individuata a verde in parte è stata trasformata in vasche di raccolta acque ed in parte èstata utilizzata per l’ampliamento dei locali tecnici retrostanti, inoltre, altri 45 mq circa sono staticoperti con una tettoia ed infine, 25 mq circa sono stati destinati alla cabina elettrica che ha invasoanche parte dell’area destinata a parcheggio.Luigi Risi – Architetto - via due Principati, 24 Baronissi (Sa) tel: 089.95.35.77 – 392..48.34.712 e-mail: luigirisi@tiscali.it 6

9.3 Raffronto tra lo stato attuale e quello consentito dalle normative vigentiDalla data del certificato ad oggi, la destinazione urbanistica e l’assetto idrogeologico non sonovariati, pertanto, si esegue una verifica rapportando i dati dell’edificio realizzato in difformità conle normative vigenti.9.3.1. Raffronto tra i parametri della normativa ASI con i dati dell’edificio realizzato indifformità:Normativa ASIDati edificio realizzatoSuperficie fondiaria (S.F.)2149 mqSuperficie coperta (S.C.)1255 mqSuperficie liberaSF-SC=2149 –1255= 894 mqRapporto di copertura(RC):0,50 SF2149 x 0.50 = 1074.50 mq1255 > 1074.50180,50 mq in piùNon inferiore a 15 mq perlavoratoree non inferiore a 0,05 di SFParcheggi- Agli atti sono stati dichiarati Attualmente non delimitate135 mq, pertanto trattasi di un aree di parcheggioimpianto con 9 lavoratori.Inoltre il 5% SF = 2149 x 0.05 =107,45 -Aree a verde25% dell’area liberaAttualmente non vi sono894 x 0.25 = 246 mqaree verdiDistanze dai confini m 7.00 Come da C.E. n° 4182/94Distanza dai confiniimpianti tecnologici a Anche < m 7.00 < m 7.00servizio dell’aziendaDistanza dai confini > m 3.00 dal filo bitumato dellacabine energia elettrica viabilità< m 3.009.3.2. Raffronto tra i parametri della normativa dell’Autorità di Bacino del Sarno per l’assettoart. 25comma1idrogeologico nelle aree a rischio molto elevato con i dati dell’edificio realizzato indifformità:Normativa Autorità di Bacino del SarnoFerme restando le disposizioni generali per gliinterventi ammissibili nelle aree a rischio dadissesti di versante di cui all'articolo 20, tutti gliinterventi di cui al presente articolo devono essereattuati senza aumenti di superficie o volumeutile entro e fuori terra e senza aumento delcarico urbanisticoSuperfici abusiveampliamento della superficie utile alpiano P.T. mediante la chiusura di unporticato di mq 20.90ampliamento della superficie utile alpiano secondo mediante la chiusura diuna superficie scoperta di mq. 141.70Luigi Risi – Architetto - via due Principati, 24 Baronissi (Sa) tel: 089.95.35.77 – 392..48.34.712 e-mail: luigirisi@tiscali.it 7

art. 25comma2 lettera“d”Nelle aree perimetrate a rischio molto elevato dadissesti di versante sono esclusivamenteconsentiti in relazione al patrimonio edilizioesistente l'installazione di impianti tecnologiciirrinunciabili a giudizio dell'autorità competenteper la concessione o l'autorizzazione, posti aservizio di edifici o di attrezzature esistenti,unitamente alla realizzazione di volumi tecniciconnessi, purché si tratti di interventi conformiagli strumenti urbanisticiAumento superficie coperta eampliamento della superficie utile deilocali tecnologici di mq. 115 al P.T. e65 al P.PAlla luce delle verifiche eseguite si deduce che gli abusi suddetti non sono sanabili mentrequelli sottoscritti sono sanabili ai sensi dell’art. 40 della L. 47/85.art. 25comma2 lettera“c”art. 25comma2 lettera“i”Nelle aree perimetrate a rischio molto elevatoda dissesti di versante sono esclusivamenteconsentiti in relazione al patrimonio edilizio gliinterventi finalizzati a mitigare la vulnerabilitàdegli edifici e delle costruzioni, compresi gliinterventi di manutenzione straordinaria, direstauro e risanamento conservativoNelle aree perimetrate a rischio molto elevatoda dissesti di versante sono esclusivamenteconsentiti in relazione al patrimonio edilizioesistente i mutamenti di destinazione d’uso, acondizione che gli stessi non comportinoaumento del rischio inteso come incremento diuno o più dei fattori che concorrono adeterminarlo nella formulazione del DPCM29.09.1998;Modifiche per diversa distribuzioneinterna e variazioni di prospettoCambio destinazione d’uso piano terrada spogliatoi a deposito10. VALUTAZIONECome l’evoluzione della dottrina estimativa ha già da tempo acquisito, l’unico metodo valido distima per i beni immobili è quello detto impropriamente “sintetico o per comparazione”, checonsiste nella ricerca del giusto prezzo che avrebbe l’immobile in una libera trattativa dicompravendita da determinarsi o per conoscenza diretta o per comparazione con esperienze dimercato analoghe mediante opportune indagini presso gli operatori del settore.Il prezzo di mercato di qualsiasi bene dipende poi, com’è noto, dalla legge della domanda edell’offerta ed è condizionato in maniera determinante dalla ubicazione, dal prestigio della zona edel fabbricato nei quali gli immobili stessi ricadono.Pertanto, definite le caratteristiche dell’immobile, si procede alla determinazione del più probabilevalore di mercato, riferito all’attualità, in base a valori medi di consistenza. Si elaborano, cioè, ivalori unitari sinteticamente determinati attraverso ponderati raffronti delle unità immobiliari conaltre analoghe o sufficientemente prossime caratteristiche, delle quali sono noti i prezziLuigi Risi – Architetto - via due Principati, 24 Baronissi (Sa) tel: 089.95.35.77 – 392..48.34.712 e-mail: luigirisi@tiscali.it 8

correntemente realizzati sul mercato immobiliare locale nelle comuni contrattazioni dicompravendita, con riferimento ad un dato parametro di misurazione della consistenza.Per la scelta dei valori unitari si sono presi in considerazione immobili paragonabili perubicazione, posizione, tipologia e composizione, tenendo tuttavia conto di tutte le peculiaricaratteristiche dell’immobile in argomento.Nel caso in esame, si ritiene opportuno ricorrere al parametro “metro quadro di superficie utilevendibile convenzionale”, intendendo con esso l’unità di misura della superficie calcolata comesomma delle superfici utili dell’immobile e utilizzando dei coefficienti di riduzione per le aree deilocali accessori.Si precisa, chele superfici sono state considerate al netto dei compagni, compreso i tramezziinterni e i vani scala, mentre nell’area scoperta di pertinenza è stata considerata anche la superficiedi mq 45 attualmente coperta con una tettoia e la superficie di mq 130 al momento occupata dallevasche di raccolta delle acque.Dati di calcolo10.1 Attribuzione coefficienti di riduzioneDESTINAZIONI D’USOLocaliassentitiUffici e infermeria 1.00Locali destinati alla lavorazione 1.00Locali impianti tecnici 0.40Locale impianto termico e deposito 0.40Torre di asciugaggio pellamiAree esterne di pertinenza0.300.10NOTELa destinazione d’uso può esseremodificata solo se non cambia il caricourbanisticoLa destinazione d’uso può esseremodificata solo se non cambia il caricourbanisticoLa destinazione d’uso non può esseremodificata poiché questi locali sono statirealizzati in deroga alle normative vigentiLa destinazione d’uso può esseremodificata solo se non cambia il caricourbanisticoSi tratta di superficie coperta priva dichiusure laterali.La destinazione d’uso può esseremodificata solo se non cambia il caricourbanistico.Tranne che per quella antistante, trattasiper lo più di aree di risultaLuigi Risi – Architetto - via due Principati, 24 Baronissi (Sa) tel: 089.95.35.77 – 392..48.34.712 e-mail: luigirisi@tiscali.it 9

Calcolo delle superfici10.2 Conteggio superfici ragguagliatesuperficierealecoefficientisuperficieragguagliataUffici e infermeria 125,15 1,00 125,15Locali destinati alla lavorazione 2171,45 1,00 2171,45Locali impianti tecnici 490,40 0,40 196,16Locale impianto termico e deposito 52,50 0,40 21,00Torre di asciugaggio pellami 262,50 0,30 78,75Aree esterne di pertinenza 894,00 0,10 89,40Totale superfici utili mq 3996,00 2681,91Onde giungere ad una valutazione più prossima al reale valore di mercato si ritiene di procederecon valutazione per unità di superficie. Si sono presi come riferimento i valori stabiliti nell’anno2008 1° semestre dall’Agenzia del Territorio (Banca dati delle quotazioni immobiliari) e quellidedotti da un’attenta analisi condotta dal sottoscritto tramite indagine con privati e agenzieimmobiliari della zona.Valore di mercato10.3 Attribuzione valore unitario a mqOsservatorioimmobiliare- Agenzia delTerritorio -Indagine delloscriventeMediaaritmetica deidue valoriminimo a mq per immobili con statoconservativo normale 350 550 450massimo a mq per immobili con statoconservativo ottimo 420 900 660L’intero edificio, pur essendo attualmente in esercizio, versa in cattivo stato di conservazione enecessita di interventi di manutenzione, pertanto, il valore di riferimento dell’immobile inoggetto, è pari alla media aritmetica dei due valori minimi desunti detratto un ulteriore 10% :valoreunitarioValore minimo media aritmetica Decremento 10%€/mq€ 450,00 10,00% € 405,00valore unitario a mq € 405,00Pertanto il valore di mercato ottenuto con le superfici ragguagliate è il seguente:10.4 Valore di mercato superficie ragguagliataSuperficie totale ragguagliata mq 2681,91Valore unitario euro/mq 405,00Valore di mercato superficie ragguagliata: 2681,91x 405,00 1.086.173,55Luigi Risi – Architetto - via due Principati, 24 Baronissi (Sa) tel: 089.95.35.77 – 392..48.34.712 e-mail: luigirisi@tiscali.it 10

Le superfici abusive non sanabili vanno demolite e va ripristinato dello stato dei luoghi:10.5 Spese di ripristino dello stato dei luoghiDestinazioni d’usosup. utiliabusiveSpeseunitarieImportototaleampliamento della superficie utile al piano terra mediante lachiusura di un porticato 20,90 50,00 1.045,00ampliamento della superficie utile al piano terra dei localitecnologici 115,00 100,00 11.500,00ampliamento della superficie utile dei locali tecnologici alpiano primo 65,00 120,00 7.800,00ampliamento della superficie utile al piano secondomediante la chiusura di una superficie scoperta 141,70 100,00 14.170,00Totale mq 342,60 34.515,00Per regolarizzare urbanisticamente le superfici abusive, ai sensi dell’art. 40 della Legge 47/85, vainoltrata richiesta di sanatoria al Comune di Solofra, ed essendo la vertenza dell’anno 2007,vanno calcolati l’oblazione e gli oneri di concessione, secondo le tabelle ”C” e ”D” allegate allaLegge 326/04:10.6 Spese per sanatoria opere abusive sanabiliDestinazioni d’usoModifiche per diversa distribuzione interna e variazioni diprospettoCambio destinazione d’uso p:t. da spogliatoi a deposito peruna sup. di circa 30 mqoblazioneOnericoncessoriImportototaleforfait516,00 - 516,00euro/mq80 a mqeuro/mq27 a mq 3.210,00Spese tecniche a forfait 1.000,00Totale 4.726,0010.7 Totale spese da sostenere per opere abusiveSpese di ripristino dello stato dei luoghi 34.515,00Spese per sanatoria opere abusive sanabili 4.726,00Totale spese da sostenere per opere abusive 34.515,00+4.726,00 39.241,00VALORE DEL LOTTOTotale spese da sostenere per opere abusive 39.241,00Valore di mercato superficie ragguagliata: 1.086.173,55VALORE DEL LOTTO € 1.046.932,55Luigi Risi – Architetto - via due Principati, 24 Baronissi (Sa) tel: 089.95.35.77 – 392..48.34.712 e-mail: luigirisi@tiscali.it 11

Pertanto, si considera congruo un valore per il complesso industriale così com’è e nello stato incui ritrova pari a € 1.046.932,55I suddetti valori riflettono le attuali condizioni e consistenze degli immobili con ogni adiacenza epertinenza, con tutti i diritti ad essi inerenti, liberi da pesi, vincoli, ipoteche e trascrizionicomunque pregiudizievoli.Tanto riferisce il sottoscritto ad evasione dell’incarico affidatogli.Salerno 15/12/2008Il consulente tecnico d’ufficioarch. Luigi RisiLuigi Risi – Architetto - via due Principati, 24 Baronissi (Sa) tel: 089.95.35.77 – 392..48.34.712 e-mail: luigirisi@tiscali.it 12