Perizia - Aste Giudiziarie Salerno

TRIBUNALE DI SALERNOTerza Sezione CivileUfficio esecuzioni immobiliariESECUZIONE IMMOBILIARE n. 542/98Perizia C.T.U.Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio - Stima dei beni pignorati• PARTE RICORRENTE (Creditore):Banca Nazionale del Lavoro S.p.a• CONTROPARTE (Debitore):Omissis nato a omissisOmissis nata a omissisEsperto incaricatoDott. Arch. Francesco AvaglianoVia Nicola Pastore 2984013 Cava de’ Tirreni (SA)Tel: 089/442063 ---331/52862391 GENNAIO2010

INDICE DEGLI ARGOMENTI• Premessa e dichiarazione di conformità normativa;• Documentazione acquisita ed organizzazione della relazione periziale;• Dati immobile;• Cronologia principali operazioni periziali;LOTTO 1• Introduzione;• Dati catastali ;• Confini ;• Descrizione stato dei luoghi;• Computo superfici;• Identificazione dell’ essere l’ immobile libero o occupato;• Identità dei debitori e titolo di proprietà;• Indicazione dell’ esistenza di oneri condominiali;• Ubicazione ed accessibilità toponomastica dei luoghi;• Regolarità edilizia ed urbanistica e dichiarazione di agibilità;• Dati urbanistici;• Rilievo fotografico;• Criteri estimativi adottati e stima;• Stima sintetica dell’ immobile attraverso le valutazioni elaborate delle agenzie immobiliaridi zona;• Stima sintetica dell’ immobile per valori unitari attraverso i dati dell’ Osservatorio dei beniimmobiliari;• Stima analitica dell’ immobile;• Conclusioni del processo estimativo;• Riepilogo o descrizione finale;• Congedo esperto;2 GENNAIO2010

All’ ill.mo Giudice dell’ Esecuzione delTribunale di SalernoTerza Sezione Civile-Ufficio Esecuzioni Immobiliari-OGGETTO: Esecuzione immobiliare n. 542/98(Su istanza della Banca Nazionale del Lavoro S.p.A con sede in Roma, rappresentata e difesa dall’avv. Luigi Adinolfi nei confronti di Omissis).PREMESSA E DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ NORMATIVAIl sottoscritto Dott. Arch. Avagliano Francesco nato a Battipaglia il 27/01/1983, C.I. n.AO6337939, C.F. VGLFNC83A27A717U, P. IVA. n.00399218882 iscritto all’ Albo degliArchitetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservativi della Provincia di Salerno sez. A (laurea inArchitettura conseguita presso l’ Università degli Studi di Napoli Federico II) col n. d’ ordine 2576 ,domiciliato in Cava de’ Tirreni (SA) alla via Nicola Pastore 29 tel. 089/442063 --- 331/5286239.AVENDO RICEVUTOIn data 13/10/2009 nomina di Consulente Tecnico di Ufficio dal Giudice dell’ Esecuzione delTribunale di Salerno dr. ssa Ornella Teresa Dezio , relativamente all’ istanza di cui all’ oggetto, conla precisazione di procedere alla stima degli immobili riportati in N.C.E.U. al foglio 8, particella1036 (sub 67) e foglio 8 particella 1036 (sub 34) siti in Calvanico (SA).SI ATTENEVAScrupolosamente alle disposizioni della nomina ed alle raccomandazioni generali per l’ attività diesperto per le stime immobiliari.Esperto incaricatoDott. Arch. Francesco AvaglianoVia Nicola Pastore 2984013 Cava de’ Tirreni (SA)Tel: 089/442063 ---331/52862393 GENNAIO2010

DOCUMENTAZIONE ACQUISITA E ORGANIZZAZIONE DELLEOPERAZIONI PERITALICiò doverosamente premesso l’ esperto, successivamente al conferimento dell’incaricoACQUISIVAed analizzava la seguente documentazione riportata in allegati:CARTELLA 0ALLEGATO 1: Decreto di nomina dell’ esperto per la stima dei beni pignorati e contestualefissazione dell’ udienza per la determinazione delle modalità di vendita;ALLEGATO 2: Documentazione notarile;ALLEGATO 3: Raccomandazioni generali per l’ attività di esperto per la stima di immobili;ALLEGATO 4: Dati collaboratore;CARTELLA 1ALLEGATO 1: Comunicazione data sopralluogo, tramite raccomandata con A/R, alrappresentante legale del creditore pignorante ed ai debitori agli indirizzi verificati presso l’ Ufficiocancelleria Trib. Via Papio;ALLEGATO 2: Raccomandata inviata al sig. Omissis per comunicazione data sopralluogoritornata al mittente;ALLEGATO 3: Raccomandata inviata alla sig.ra Omissis per comunicazione data sopralluogoritornata al mittente;ALLEGATO 4: Richiesta accertamento di residenza al Comune di Acerra (NA) mezzo fax dell’indirizzo della sig.ra Omissis;ALLEGATO 5: Certificato di residenza della sig.ra Omissis;ALLEGATO 6: Richiesta accertamento di residenza al Comune di Santa Maria la Carità (NA)mezzo fax dell’ indirizzo del sig. Omissis;ALLEGATO 7: Certificato di residenza del sig. Omissis mezzo fax;ALLEGATO 8: Certificato di residenza del sig. Omissis mezzo posta;4 GENNAIO2010

ALLEGATO 9: Trasmissione mezzo fax al legale rappresentante del creditore copia certificati diresidenza;ALLEGATO 10: Comunicazione data sopralluogo, tramite raccomandata con A/R, alrappresentante legale del creditore ed ai debitori agli indirizzi ottenuti dai certificati di residenza deirispettivi comuni.ALLEGATO 11: Raccomandata inviata al sig. Omissis per comunicazione data sopralluogoritornata al mittente per avvenuta giacenza;ALLEGATO 12: Raccomandata inviata alla sig.ra Omissis per comunicazione data sopralluogoritornata al mittente perché trasferita;ALLEGATO 13: Raccomandata inviata alla sig.ra Omissis per comunicazione data sopralluogoritornata al mittente perché trasferita;ALLEGATO 14: Comunicazione data sopralluogo, tramite raccomandata con A/R, alla famigliaOmissis locataria dell’ immobile;ALLEGATO 15: Richiesta accertamento di residenza al Comune di Acerra (NA) mezzo fax dell’indirizzo della sig.ra Omissis;ALLEGATO 16: Certificato di residenza della sig.ra Omissis;ALLEGATO 17: Richiesta al giudice Ornella Teresa Dezio ed autorizzazione della stessa, diavvalersi di un collaboratore per l’ espletamento della perizia ;ALLEGATO 18: Verbale di sopralluogo del 5/11/2009;ALLEGATO 19: Richiesta al giudice Ornella Teresa Dezio ed autorizzazione della stessa, diprocedere forzando la porta del box per completare rilievo metrico e fotografico;ALLEGATO 20: Copia del contratto di locazione del sig. Omissis;ALLEGATO 21: Certificato di residenza del sig. Omissis;ALLEGATO 22: Comunicazione data sopralluogo, tramite raccomandata con A/R, alrappresentante legale del creditore, ai debitori ed al locatario;ALLEGATO 23: Raccomandata inviata alla sig.ra Omissis per comunicazione data sopralluogoritornata al mittente;ALLEGATO 24: Raccomandata inviata al sig. Omissis per comunicazione data sopralluogo22/12/2009 ritornata al mittente per avvenuta giacenza;ALLEGATO 25: Verbale di sopralluogo del 22/12/2009ALLEGATO 26: Comunicazione della consegna presso l’ ufficio Cancelleria Trib. Via Papio dellaserratura sostituita presso il box nel sopralluogo del 22/12/2009;5 GENNAIO2010

CARTELLA 2ALLEGATO 1: Richiesta documentazione necessaria al responsabile dell’ ufficio tecnico delComune di Calvanico (SA);ALLEGATO 2: Concessione per eseguire attività edilizie o di trasformazione urbana n. 27/87protocollo n. 4545 del 17/12/1987;ALLEGATO 3: Trasferimento di concessione per eseguire attività edilizie o di trasformazioneurbana n.27 protocollo n. 2593 del 21/04/1988;ALLEGATO 4: Trasferimento di concessione per eseguire attività edilizie o di trasformazioneurbana n. 27 protocollo n. 4545 del 17/12/1990;ALLEGATO 5: Concessione in variante per eseguire attività edilizie o di trasformazione urbana n.27 protocollo n. 3005 del 28/10/1992 e grafici allegati;ALLEGATO 6: Autorizzazione di abitabilità (né timbrata, né protocollata e né firmata);ALLEGATO 7: Stralcio aerofotogrammetrico Calvanico (SA) copia scala 1:1000;ALLEGATO 8: Stralcio Tav. 14 P.R.G. Comune di Calvanico Zonizzazione quadro d’ unione;ALLEGATO 9: Stralcio Tav. 16 P.R.G. Comune di Calvanico Zonizzazione area Urbana;ALLEGATO 10: Dati catastali, estratto di mappa, visura catastale e visura storica dell’ immobile;ALLEGATO 11: Planimetria e visura catastale dell’ immobile oggetto di perizia conindividuazione delle particelle, dei subalterni, numero vani, accessori, piano;ALLEGATO 12: Rilievo metrico del 5/11/2009, Planimetria scala 1:100;ALLEGATO 13: Rilievo fotografico del 5/11/2009;ALLEGATO 14: Rilievo metrico del 22/12/2009, Planimetria scala 1:100;ALLEGATO 15: Rilievo fotografico del 22/12/2009;ALLEGATO 16: Agenzia del Territorio- Banca dati quotazioni immobiliari-ALLEGATO 17: Pubblicazioni di agenzia tecnocasa6 GENNAIO2010

CARTELLA 3ALLEGATO 1: Fattura n. 11 emessa il 20/10/2009 per acconto di 400,00 €15/12/2009;e saldata ilALLEGATO 2: Diritti di segreteria Comune di Calvanico;ALLEGATO 3: Spese di falegnameria, fattura omissis;ALLEGATO 4: Fattura spese cancelleria Copy Art;ALLEGATO 5: Fattura spese cancelleria Print Office ;ALLEGATO 6: Fattura collaboratore;ALLEGATO 7: Ricevute raccomandate A/R;7 GENNAIO2010

DATI IMMOBILEL’ immobile oggetto all'esecuzione e della stima è sito in Calvanico(SA) ed è così individuato:• DATI TOPONOMASTICI: Appartamento sito in Calvanico (SA) , Via Tasso 4piano rialzato,comprensivo di box garage;• DATI CATASTALI: N.C.E.U.: Fl. 8 part.1036 sub.34(box) esub.67(appartamento) Calvanico(SA).Esperto incaricatoDott. Arch. Francesco AvaglianoVia Nicola Pastore 2984013 Cava de’ Tirreni (SA)Tel: 089/442063 ---331/52862398 GENNAIO2010

CRONOLOGIA PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI• 13/10/2009: Nomina Esperto, giuramento di rito- verbale di conferimento di incaricodi stima acquisizione documentazione;• 19/10/2009: Presa visone degli indirizzi dei debitori pignorati e dell’ avvocatorappresentante del creditore pignorante presso Ufficio cancelleria Trib. Via Papio;• 20/10/2009: invio comunicazione data sopralluogo, tramite raccomandata A/R, alrappresentante legale del creditore pignorante ed ai debitori agli indirizzi reperiti incancelleria;• 21/10/2009: Richiesta certificazione Destinazione d’ uso e Copia Concessioneedilizia ed Agibilità presso Ufficio protocollo Comune Calvanico;• 26/10/2009: Restituzione delle raccomandate all’ esperto, inviate ai debitoripignoranti a causa di irreperibilità degli stessi;• 26/10/2009: Trasmissione mezzo fax e mail ai Comuni di residenza dei soggettidebitori richiesta di accertamento di residenza per comunicare data del sopralluogo;• 26/10/2009: Ritiro di parte della documentazione presso l’ Ufficio Tecnico delComune di Calvanico;• 27/10/2009: invio comunicazione data nuovo sopralluogo, tramite raccomandataA/R, al rappresentante legale del creditore pignorante ed ai debitori agli indirizzireperiti dopo indagine anagrafica ai nuovi Comuni di residenza dei debitori;• 29/10/2009: invio comunicazione data nuovo sopralluogo, tramite raccomandataA/R, alla famiglia omissis, famiglia occupante l’ appartamento oggetto delpignoramento;• 5/11/2009: inizio operazioni peritali di accesso con il sopralluogo in localitàCalvanico (SA) in via T. Tasso n.4, per l’ immobile in oggetto di cui al foglio 8,particella 1036 sub 67 . Rilievo metrico e fotografico digitale dell’ immobile;• 6/11/2009: Ritiro della documentazione presso l’ Ufficio Tecnico del Comune diCalvanico;• 17/11/2009: Restituzione perché trasferita della raccomandata inviata alla Sig.raOmissis che dopo accertamenti anagrafici risulta residente in Acerra;• 23/11/2009: Conferma mezzo fax da parte del Comune di Acerra della residenzadella signora Omissis nel suddetto Comune;• 26/11/2009: Richiesta al giudice di procedere forzando la porta del box per effettuarerilevamento metrico e fotografico;• 01/12/2009: Autorizzazione da parte del giudice a procedere;• 09/12/2009: Restituzione delle raccomandata inviata il giorno 27/10/2009 al Sig.Omissis per computa giacenza;• 09/12/2009: Invio comunicazione ai Signori Omissis, Omissis, Omissis ed Avv.Adinolfi di sopralluogo per effettuare rilevazioni metriche e fotografiche del box ilgiorno 22/12/2009;• 17/12/2009: Acquisizione copia planimetrie catastali;9 GENNAIO2010

• 22/12/2009 : Continuazione operazioni peritali di accesso con il secondo sopralluogoin località Calvanico (SA) in via T. Tasso n.4, per l’ immobile in oggetto di cui alfoglio 8, particella 1036 sub 34 . Rilievo metrico e fotografico digitale dell’immobile;• 11/01/2010 : Ricognizione presso agenzie immobiliari dell’ area;• 16/01/2010 : Indagine internet al sito www.agenziaterritorio.it• 17/01/2010 : Indagine internet al sito www.tecnocasa.it• 04/02/2010 : Consegna relazione in cancelleria10 GENNAIO2010

LOTTO N.1INTRODUZIONEIl sottoscritto esperto dava inizio alle operazioni peritali di accesso comunicando alrappresentante legale del creditore pignorante ed ai debitori pignorati tramiteraccomandata A/R in data 20/10/2009 (vedi ricevuta raccomandata A/R in Cart 1 all.1 ) , ladata del primo sopralluogo all’ immobile in oggetto fissata per il giorno 29/10/2009. Talesopralluogo non è stato eseguito a causa della restituzione al mittente delle raccomandateA/R inviate ai debitori per cambiato indirizzo di residenza.Dopo accertamenti fatti presso l’ ufficio anagrafe del Comune di Calvanico il tecnicoveniva a conoscenza della nuova città di residenza dei debitori. Procedeva a richiederemezzo fax certificati di residenza al Comune di Acerra (NA) per la sig.ra Omissis, ed alComune di Santa Maria la Carità (NA) per il signor Omissis. (Cart. 1 all. 4 e all. 6).Ottenuti i certificati di residenza dei debitori (Cart. 1 all. 5 e all. 7) mezzo fax, presso ilproprio studio, il tecnico procedeva ad inviare nuovamente comunicazioni mezzoraccomandata A/R in data 27/10/2009 (vedi ricevuta raccomandata A/R in Cart 1 all.10) adentrambe le parti fissando il sopralluogo per il giorno 5/11/2009. Recatosi presso il Comunedi Calvanico per inoltrare richiesta per ottenere certificati necessari per l’ espletamento delproprio incarico il tecnico veniva a conoscenza che l’ appartamento era occupato dallafamiglia Omissis. Provvede quindi ad inviare raccomandata A/R in data 29/11/2009 (vediricevuta raccomandata A/R in Cart.1 all.14) alla famiglia Omissis informandola delsopralluogo fissato per il giorno 5/11/2009.In tale data, l’ esperto ha costatato che l’ appartamento era occupato dal sig. Omissis, nato aomissis che ha fornito contratto di locazione (Cart. 1 All. 20) dal quale risulta essereaffittuario di metà dell’ abitazione e bel box in oggetto per la parte spettante alla sig.Omissis . Il giorno del sopralluogo erano presenti il signor omissis, padre dell’ inquilinoomissis, l’ esperto e il collaboratore Dott.ssa Langella Marianna . Gli altri soggettiprecedentemente avvisati non erano presenti. In tale sopralluogo non è stato possibileaccedere all’ interno del box auto in quanto il locatario non ha mai ottenuto le chiavi daiproprietari.11 GENNAIO2010

In data 9/12/2009 veniva restituita al mittente la raccomandata inviata al sig. Omissis il27/10/2009, per avvenuta giacenza (Cart. 1 All. 11); il giorno 17/11/2009 veniva restituitaal mittente la raccomandata inviata alla signora Omissis perché trasferita (Cart. 1 All. 12).L’ esperto procedeva ad inoltrare nuovamente richiesta di certificato di residenza presso ilComune di Acerra (Cart. 1 all. 15). Ottenuta conferma della residenza della sig.ra Omissis (Cart. 1 all. 16) , l’ esperto richiedeva al giudice di procedere forzando la porta del box perpoter accedere all’ interno (Cart. 1 all. 19).Ottenuta autorizzazione dal giudice, l’ esperto comunicava al rappresentante legale delcreditore pignorante, ai debitori pignorati ed al locatario tramite raccomandata A/R in data9/12/2009 (vedi ricevuta raccomandata A/R in Cart.1 All.22) , la data del sopralluogo albox in oggetto fissata per il giorno 22/12/2009.In tale data, vista nuovamente l’ assenza dei proprietari, si procedeva, forzando la porta, adespletare il proprio incarico. Il giorno del sopralluogo erano presenti il signor omissis, padredell’ inquilino omissis, l’ esperto ed il falegname sig. omissis (Cart.1 All.25).I debitori pignoranti non erano presenti in nessuna delle due occasioni.12 GENNAIO2010

Vista del fabbricato, lato viale privato d’ accesso , sito in via T. Tasso 4, censito presso ilN.C.E.U. Foglio 8 particella 1036 sub 67 e sub 34 Calvanico - SA-L’ immobile oggetto dell’ esecuzione immobiliare n. 542/98 è ubicato al piano rialzato(appartamento) ed al piano seminterrato (box).13 GENNAIO2010

DATI CATASTALI(Punto 8 , quesito 4 raccomandazioni generali)Come da indagini catastali effettuate dal tecnico in data 14/12/2009, i beni pignorati dall’esecuzione immobiliare in oggetto risultano attualmente censiti al N.C.E.U. come da subalterni (sub67 e 34) foglio 8 particella 1036. I dati catastali reperiti risultano coincidere con quelli forniti dalladocumentazione consegnata all’ esperto.LOTTO 1Particella 1036 (sub 67) : appartamento al piano terra composto da due vani, cucina,bagno e ripostiglio:• Comune Calvanico• Indirizzo Via Torquato Tasso 4• Particella 1036• Foglio 8• Subalterno 67• Piano Terra• Categoria A/2 (abitazione di tipo civile)• Classe 7• Consistenza catastale 4 vani• Superficie catastale non riportata• Rendita catastale 309,87 €Particella 1036 (sub 34) : box garage in piano seminterrato• Comune Calvanico• Indirizzo Via Torquato Tasso 4• Particella 1036• Foglio 8• Subalterno 34• Piano 1/S• Categoria C/6 (scuderie, stalle, rimesse ed autorimesse)• Classe 7• Consistenza catastale 57 mq• Superficie catastale non riportata• Rendita catastale 83,87 €14 GENNAIO2010

NOTE CATASTALI ESPERTO:(Punto 4, quesito 4 raccomandazioni generali)• Le consistenze catastali coincidono sostanzialmente con le consistenza superficialirilevate in loco in data 5/11/2009 e 22/12/2009, per quanto attiene al garage a frontedi una consistenza catastale di 57 mq è stata rilevata in loco una consistenza di 62,7mq. O meglio è stata rilevata la presenza di un piccolo vano di 6,2 mq ad usodeposito non presente nella planimetria catastale (cart. 2 all.11) (area evidenziatanell’ immagine di seguito). Inoltre il locale che dovrebbe essere adibito a box,secondo atto notarile e confermato dalla visura catastale, risulta essere suddiviso indue parti. Una adibita a box ed un’ altra adibita a taverna con servizi igieniciautonomi. (cart. 2 all. 14 e 15) quindi difforme dalla destinazione catastale.15 GENNAIO2010

CONFINI LOTTO 1:(Punto 8, quesito 4 raccomandazioni generali)LOTTO 1: particella 1036 foglio 8; sub. 67 e sub. 34, piano terra e piano seminterrato, catA/2 e C/6.Come desunto sia dalle planimetrie catastali che dai sopralluoghi del 5/11/2009 e del22/12/2009• Il sub. 67 (civile abitazione) confina :A EST: con gabbia scala, pianerottolo ed altro appartamentoA SUD: con il viale comune di accesso pedonaleA NORD: con viale comune di accesso ai boxA OVEST: con appartamento sub. 22• Il sub. 34 (autorimessa) confina:A EST: con gabbia scala, pianerottolo ed altro boxA SUD: con il terrapieno al di sotto del viale comune di accesso pedonaleA NORD: con viale comune di accesso ai boxA OVEST: con altro boxPer altri dettagli si rimanda agli allegati grafici.16 GENNAIO2010

IL FABBRICATO di cui fa parte il Lotto n.1, è dotato di cortile privato dal quale si accedealle varie scale (da A ad E). Il fabbricato si sviluppa in modo perpendicolare rispetto allastrada, come tipologia edilizia si presenta come un fabbricato in linea. Il condominio nonrisulta essere provvisto di amministratore, a quanto affermato dal signor Omissis, padre dellocatario, mio unico interlocutore a causa della mancata presenza ad entrambi i sopralluoghidei debitori. Pertanto non è stato possibile verificare eventuali pendenze relative agli onericondominiali.L’ APPARTAMENTO periziato risulta essere in buone condizioni in quanto interessato darecenti lavori di manutenzione da parte dell’ inquilino. Esso presenta una superficie internanetta di mq 72 con una terrazza di 10,36 mq e due balconi rispettivamente di 4 e ½ mq4mq.L’ appartamento consta di una zona giorno e una zona notte, la prima costituita da un unicoambiente cucina, soggiorno, pranzo di 28,8 mq con annessa terrazza di10 mq, un corridoiodi 5,2 mq ed una zona notte costituita da due camere da letto.La camera da letto 1 presenta una superficie interna di 16,8 mq con annesso balcone di4 mq, mentre la camera letto 2 presenta una superficie interna di 16,00 mq con un balcone di4 e ½mq .E’ presente un unico wc in buone condizioni di 5,2 mq. Essendo inserito in unfabbricato in linea, l’ appartamento, presenta due pareti aderenti con altre proprietà e duelibere dove sono presenti i balconi che si affacciano su altri fabbricati ubicati ad unadistanza considerevole .Le condizioni di esposizione, aerazione ed illuminazione sono dunque ottimali, sonoassenti tracce di umidità. Intonaci, pavimenti ed infissi con persiane alle romana sono inbuone condizioni. Gli impianti idrico ed elettrico sono in condizioni discrete. L’appartamento è dotato di impianto di riscaldamento autonomo ed è provvisto di caldaia.18 GENNAIO2010

Il BOX presenta una superficie interna netta pari a 62,7 mq. Esso è destinato ad autorimessae risulta essere diviso in due zone. Una con accesso dall’ esterno tramite una saracinescadestinato ad autorimessa di 18,7 mq ed una destinata a tavernetta (in difformità con ladestinazione catastale) con accesso dal vano scala condominiale di 33,8 mq. Tale zonarisulta essere completamente arredata ed intonaci, pavimenti ed infissi risultano essere inbuone condizioni. Tra queste due zone è presente un piccolo corridoio di 1,4 mq chepermette l’ accesso al bagno di 2, 6 mq. Il wc è dotato di scaldabagno e la cucina èalimentata con una bombola a gas.In difformità rispetto alla planimetria catastale è presente un piccolo vano deposito di6,2 mq al quale si accede attraverso la tavernetta.19 GENNAIO2010

COMPUTO SUPERFICI(Punto 8, quesito 4 raccomandazioni generali)Le superfici dei singoli ambienti (computate successivamente sulla base del rilievi metrici)Appartamento• Soggiorno-Cucina: 28,8 mq• Corridoio: 5,2 mq• Camera da letto 1: 16,8 mq• Camera da letto 2: 16,00 mq• Bagno: 5,2 mq• Balcone camera letto 1: 4,00 mq• Balcone camera letto 2: 4,50 mq• Balcone zona giorno: 10,36 mq Superficie utile netta interna: 72,00 mq Superficie lorda: 82,33 mq Superficie balconi: 18,86 mqLocale box• Autorimessa: 18,7 mq• Taverna: 33,8 mq• Corridoio: 1,4 mq• Bagno: 2,6 mq Superficie utile netta interna: 56,5 mq Superficie lorda: 62,7 mqDeposito• 6,26 mq - Tale vano, al quale si accede dal box, come si può vedere da graficiallegati, non è presente nei dati catastali, né nell’ atto notarile, né nei grafici dellaconcessione edilizia. Inoltre è realizzato su un’ area che non risulta essere oggettodell’ esecuzione immobiliare. Per tali motivi nel rispetto di quanto previsto al punto12 delle raccomandazioni generali, nell’elaborazione della stima il deposito non èstato considerato facente parte dell’ immobile.20 GENNAIO2010

IDENTIFICAZIONE DELL’ ESSERE L’ IMMOBILE LIBERO OOCCUPATO(Punto 8, quesito 5 raccomandazioni generali)L’immobile di cui alla particella 1036 foglio 8; sub. 67 e sub. 34, piano terra e pianoseminterrato, cat A/2 e C/6, risulta essere occupato . L’ intestatario del contratto dilocazione è il sig. Omissis nato a omissis e residente a omissis.Il sig. Omissis risulta coniugato con la sig.ra omissis con la quale ha due figli minorenni.Il contratto è stato stipulato tra il sig. Omissis, locatario e la sig.ra Omissis. Registratopresso l’ Agenzia delle Entrate Ufficio di Mercato San Severino il 12.03.2009 al n. 340. Lasig. ra Omissis concede in locazione al conduttore l’ esatta metà dell’ appartamento e delbox. (Cart. 1 All. 20).IDENTITA’ DEI DEBITORI E TITOLO DI PROPRIETA’(Punto 8, quesito 6 raccomandazioni generali)Signora Omissis nata a omissis residente nel Comune di omissis dal 1/9/2008Signor Omissis nato a omissis residente nel Comune di omissis dal 06/05/2003.INDICAZIONE DELL’ ESISTENZA DI ONERI CONDOMINIALI(Punto 8, quesito 7 raccomandazioni generali)Da colloqui con residenti nel condominio e con il locatario non è presente un amministratoreall’ interno del condominio quindi non è stato possibile accertare l’ assenza di onericondominiali.Non essendo venuti i debitori a nessuno dei due incontri fissati non mi è stato possibileverificare anche con loro la presenza di eventuali oneri condominiali.21 GENNAIO2010

UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA’ TOPONOMASTICA DEILUOGHI(Punto 8 quesito 8 raccomandazioni generali)Il lotto n.1 è situato in via T. Tasso 4, dunque in zona centrale, a circa 300m dal Municipiodella città.REGOLARITA’ EDILIZIA e URBANISTICA e DICHIARAZIONE diAGIBILITA’(Punto 8, quesito 8 raccomandazioni generali)Dalle concessioni edilizie e successive varianti ritirate all’ Ufficio Tecnico del Comune di Calvanicoil progetto presentato risulta conforme con l’ immobile visionato, a meno delle opere per l’utilizzazione di parte del box come tavernetta e della realizzazione del deposito.Negli archivi è stata trovata da personale dell’Ufficio Tecnico comunale solo una Autorizzazione diAbitabilità che non risulta timbrata, né firmata, né protocollata. (Cart. 2 All. 6).22 GENNAIO2010

DATI URBANISTICI(Punto 8, quesito 9 raccomandazioni generali)L’ immobile oggetto dell’ esecuzione immobiliare n. 542/98 , sito in via T. Tasso,4 , sisviluppa al piano rialzato (appartamento) ed al piano seminterrato (box). E’ individuato nelvigente Piano Regolatore Generale del Comune di Calvanico – SA- in un’ area ricadentenella zona omogenea B.1 (Residenziale Attuale).Sono state allegate anche le concessioni ottenute per l’ edificazione del fabbricato dallequali, grazie a disegni allegati, è stato possibile verificare la conformità del progetto con ilfabbricato. (Cart.2 All. 2-3-4-5)23 GENNAIO2010

RILIEVO FOTOGRAFICO(Punto 8, quesito 12 raccomandazioni generali)1 2Foto esterno sopralluogo 5/11/200924 GENNAIO2010

Foto esterno sopralluogo 5/11/20093 425 GENNAIO2010

Foto interno sopralluogo 5/11/20095 626 GENNAIO2010

Foto interno sopralluogo 5/11/20097 827 GENNAIO2010

Foto interno sopralluogo 5/11/20099 1028 GENNAIO2010

Foto interno sopralluogo 5/11/2009111229 GENNAIO2010

Foto interno sopralluogo 5/11/200913 1430 GENNAIO2010

Foto interno sopralluogo 5/11/200915 1631 GENNAIO2010

PIANTA CON CONI OTTICI32 GENNAIO2010

Foto box sopralluogo 22/12/200921 2333 GENNAIO2010

Foto box sopralluogo 22/12/20094 5634 GENNAIO2010

Foto box sopralluogo 22/12/2009 8Foto box sopralluogo 22/12/200935 GENNAIO2010

936 GENNAIO2010

Foto box sopralluogo 22/12/2009101112Locale deposito non oggetto di stima37 GENNAIO2010

PIANTA CON CONI OTTICILocale deposito non oggetto di stima38 GENNAIO2010

Il rilievo fotografico è stato realizzato contestualmente al rilievo metrico nelle date5/11/2009 e 22/12/2009.Detto rilievo è stato effettuato con macchina fotografica digitale Sony DSC-W30 diproprietà dell’ esperto. Tutte le fotografie sono salvate in formato JPEG.Per effettuare il rilievo fotografico si è proceduto:• PER L’ESTERNO: Inquadramento dell’ immobile visto nel suo insieme,individuando gli accessi pedonale e carrabile.• PER L’ INTERNO: individuazione dei diversi locali e dell’ accesso al box primadella forzatura della porta.Sono state inserite 28 fotografie stampate su carta ad alta risoluzione, esse sono state corredate diuna planimetria dove sono stati individuati i punti di intervisibilità. Le rimanenti fotografie sarannoinserite nel cd allegato.39 GENNAIO2010

CRITERI ESTIMATIVI ADOTTATI E STIMA(Punto 8, quesito 10 raccomandazioni generali)Valutata la consistenza dei luoghi ed esaminato lo stato dell’ immobile si è proceduto:1. Mediante le valutazioni sintetiche comparative dirette sull’ immobile stesso elaboratedalle Agenzie Immobiliari della zona. A causa della assenza di agenzie nelComune di Calvanico è stato necessario rivolgersi alle agenzie del vicino Comunedi Fisciano;2. Controllare tale risultato mediante l’ utilizzo della banca dati quotazioni immobiliaridell’ Agenzia del Territorio;3. Controllare nuovamente i due risultati precedenti con una terza valutazione sull’immobile ottenuta per via analitica (sulla base dei canoni di locazione);Con l’ utilizzo della prima metodologia è stato possibile “svincolarsi” dal parere dell’esperto, conoscere meglio alcune caratteristiche del posto dialogando con gli operatoriimmobiliari e chiedendo loro una motivazione ed una giustificazione del loro giudizioestimativo e quindi portare in conto molteplici fattori che sfuggono ad una analisi peritalesuperficiale ed eccessivamente standardizzata, quali ad esempio:• Poca richiesta di appartamenti a Calvanico, anche se la pezzatura media-piccola delLotto1 ha un discreto mercato;• Tendenza all’ acquisto di immobili con caratteristiche analoghe al Lotto 1, non peruso diretto ma come fonte di investimento immobiliare;Con l’ utilizzo della seconda metodologia è stato possibile controllare eventualisbilanciamenti del primo risultato, collegando la reale consistenza metrica del bene ad unvalore unitario frutto di una più estesa indagine (non solo locale) implementata da unmodello statistico frutto delle analisi ufficiali dell’ Agenzia del Territorio.Con la terza metodologia è stato possibile collegare il valore dell’ immobile alla redditivitàconsiderandone l’ accumulazione iniziale dei redditi.I dettagli di calcolo dei 3 procedimenti sono illustrati nei paragrafi seguenti.NotaNella descrizione dell’ immobile e nel computo delle superfici è evidente che consistente parte delbox è attrezzato per uso abitativo. Nel calcolo della stima la superficie a piano seminterrato èstata considerata totalmente come box nel rispetto della destinazione prevista da atto notarile,dati catastali e grafici della concessione edilizia.40 GENNAIO2010

STIMA SINTETICA DELL’ IMMOBILEAttraverso le valutazioni elaborate dalle agenzie immobiliari di zonaDi seguito si riportano le valutazioni immobiliari dell’ immobile oggetto di stima eseguitedalle agenzie immobiliari operanti nel vicino Comune di Fisciano (SA) in quanto non cisono agenzie immobiliari a Calvanico.A ciascuna delle agenzie consultate sono state sottoposte:• Le foto del rilievo fotografico sullo stato dei luoghi dell’ immobile oggetto di stima;• La planimetria toponomastica di Calvanico con l’ individuazione dell’ ubicazione dellotto 1;• I dati della superficie netta e lorda delle varie parti costitutive del bene immobiliareda valutare;• Indicazioni delle condizioni interne ed esterne dell’ immobile.Le valutazioni delle agenzie sono da intendersi già al netto delle provvigioni spettanti all’agente immobiliare e dunque più vicine alla libera contrattazione di mercato.Dalle valutazioni delle quattro agenzie è stata effettuata una media aritmetica.41 GENNAIO2010

Risultati delle ricognizioni delle 4 agenzie nel Comune di Fisciano1. Nome agenzia: Centro immobiliare casaIndirizzo: Piazza Achille de GasperiValutazione: 160.000,00 €Tecnica di valutazione: A corpo2. Nome agenzia: Servizi Immobiliari Universal Universal Servizi Immobiliari diSessa Ugo & C. SasIndirizzo: Via I Maggio, 2Valutazione : 145,000 €Tecnica di valutazione: A corpo3. Nome agenzia: FrimmIndirizzo: Via Tenente Nastri 169Valutazione : 140,000 €Tecnica di valutazione: A corpo4. Nome agenzia: TecnocasaIndirizzo: Via Tenente Nastri 32Valutazione : 150,000 €Tecnica di valutazione: A corpo1 160.000,00 €2 145.000,00 €3 140.000,00 €4 150.000,00 €TOT 595.000,00 €MEDIA 148.750,00 €42 GENNAIO2010

STIMA SINTETICA DELL’ IMMOBILEUn’ ulteriore valutazione è stata effettuata utilizzando i parametri dell’ OsservatorioNazionale del Mercato Immobiliare dell’ Agenzia del Territorio (Cart. 2 All. 16) accessibilitramite il sito www.agenziaterritorio.it la cui fonte di rilevazione è rappresentata da agentiimmobiliari, stime interne, atti di compravendita indicanti un valore significativamentediverso dal valore catastale, nonché offerte pubblicitarie.La superficie commerciale è misurata al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali(superficie coperta).I valori unitari rilevati dall’ osservatorio dei beni immobiliari, sono riferiti al metroquadro di superficie commerciale (lorda) ovvero di superficie utile (netta).I muri interni e quelli perimetrali esterni che vengono computati per intero, sono daconsiderare fino ad un spessore massimo di 50cm, mentre i muri in comunione vengonocomputati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di 25cm .La superficie viene arrotondata a mq per difetto o per eccesso ( D.P.R. 138 /98) .La rilevazione viene effettuata con opportune schede di rilevazione, relative ad unità condestinazione residenziale che siano oggetto di dinamiche di mercato.I valori unitari di mercato son espressi in euro/mq, e possono far riferimento alla superficienetta ( N) ovvero lorda (L) e ad uno stato di conservazione e manutenzione dell’immobileottimo, normale o scadente. Considerando i dati dell’Osservatorio risulta che il valore dimercato in euro /mq per abitazioni civili con destinazione residenziale in provincia diSalerno, ubicate nel Comune di Calvanico in stato conservativo normale in zona centraleoscilla tra un valore min. di 1050 €/mq ed un valore max di 1200 €/mq , e che il valore dimercato in euro/mq per i box auto oscilla tra un valore min di 570 €/mq ad un valore maxdi 620€/mq ,in riferimento alla superficie coperta lorda.Essendo discreti lo stato di conservazione dell’immobile ed il contesto di ubicazione, nonessendo presenti finiture di pregio ed essendo l’appartamento non di grande metratura,quindi più facilmente vendibile,si decide di utilizzare come valore di riferimento quellomedio tra il max e il min.Abitazione: €/mq 1.050 + €/mq 1.200 / 2 = €/mq 1.125Box : €/mq 570 + €/mq 620 / 2 = €/mq 59543 GENNAIO2010

ABITAZIONESUP LORDA = 82,33mqBALCONI = 18,86mq computati al 30% = 5,6mqVALORE MEDIO PER ABITAZIONE = 1.125€/mqTOTALE 87,9mq x 1.125€/mq = 98.887 €BOXSUP LORDA = 62,7mqVALORE MEDIO PER BOX = 595€/mqTOTALE 62,7mq x 595€/mq = 37.306 €VALORE LOTTO 1 = 98.887€ + 37.306€ =136.193,00€44 GENNAIO2010

STIMA ANALITICA DELL’IMMOBILEATTRAVERSO I CANONI DI LOCAZIONEUna terza valutazione sui beni pignorati è stata eseguita sulla base delle redditività mensili(canoni di locazione) di beni analoghi al bene esecutato, capitalizzando per accumulazioneiniziale tali redditività con gli strumenti della matematica finanziaria.Utilizzando il valore medio di locazione fornito dall’agenzia del territorio ( Cart.2 all.16) l’esperto ha desunto i seguenti dati per la stima analitica:LOCAZIONE €/mq :• civili abitazioni valore min 3,6 €/mq valore max 4 €/mq valore medio 3,8 €/mq:3,8 €/mq x 82,33 mq = 312,85 €• box valore min 3,1 €/mq valore max 3,9 €/mq l’ esperto ritiene di utilizzare il valoreminimo in quanto un box di dimensioni considerevoli come quello in oggetto ha unmercato inferiore rispetto ad uno nella stessa zona di dimensioni inferiori:3,1 €/mq x 62,33 mq = 193,22 €VALORE DI LOCAZIONE : 312,85€ + 193,22€ = 506,07 €Il valore così determinato appare sufficientemente congruo con il valore del contratto dilocazione che è pari ad € 260,00 al mese per la metà dell’appartamento ed il box.Peraltro in questi casi è certamente più attendibile il valore fornito dall’Agenzia delTerritorio.45 GENNAIO2010

Si ha per capitalizzazione del reddito annuo netto, il seguente:1. Fitto mensile R m lordo =554 €/mese (comprensivo di box ed appartamento)2. Saggio annuo di capitalizzazione: r = 4 % (investimento ad uso residenziale)46 GENNAIO2010

CONCLUSIONI DEL PROCESSO ESTIMATIVO:VALORE IMMOBILE OGGETTO DELL’ ESECUZIONE 542/98Riepilogando quindi i tre risultati dei tre criteri estimativi adottati, cheperaltro presentano valori numerici molto vicini tra loro, si ha:• Valore risultante dalla stima sintetica dell’ immobile attraverso la mediadelle valutazioni eseguite dalle Agenzie Immobiliari:148.750,00 €• Valore risultante dalla stima per i valori unitari dell’ immobile attraversoi dati desunti dall’ Osservatorio Nazionale dei Beni Immobiliari :136.193,00€• Valore risultante dalla stima analitica dell’ immobile attraverso i canonidi locazione:151.821,00 €Da cui, eseguendo la media aritmetica dei tre valori, risulta:A detto valor capitale (medio ordinario) non vanno praticate detrazioni, in quanto già si ètenuto conto delle peculiarità del bene esecutato e, dunque, è da considerarsiconclusivamente il valore dell’ immobile oggetto di esecuzione in:145.588,00 €al fine della determinazione del prezzo base di vendita.47 GENNAIO2010

ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 542/98CONCLUSIONIAll’ ill.mo Giudice dell’ Esecuzione delTribunale di SalernoTerza Sezione Civile-Ufficio Esecuzioni Immobiliari-Punto 8, quesito 11 raccomandazioni generaliRiepilogo e descrizione finale48 GENNAIO2010

RIEPILOGOAppartamento sito in Calvanico –SA- in zona centrale , alla via T.Tasso 4 pianorialzato, compressivo di box al piano terra. Si presentano in discrete condizioni diconservazione e di manutenzione, facente parte di un fabbricato in linea di recentecostruzione. Il palazzo è circondato da una zona esterna recintata in parte destinata alpassaggio delle auto ed in parte pedonale.CONFINI DEL LOTTO 1:particella 1036 foglio 8; sub. 67 e sub. 34, piano terra e piano seminterrato, cat A/2 e C/6.Come desunto sia dalle planimetrie catastali che dai sopralluoghi del 5/11/2009 e del22/12/2009• Il sub. 67 (civile abitazione) confina :A EST: con gabbia scala, pianerottolo ed altro appartamentoA SUD: con il viale comune di accesso pedonaleA NORD: con viale comune di accesso ai boxA OVEST: con appartamento sub. 22• Il sub. 34 (autorimessa) confina:A EST: con gabbia scala, pianerottolo ed altro boxA SUD: con il terrapieno al di sotto del viale comune di accesso pedonaleA NORD: con viale comune di accesso ai boxA OVEST: con altro box49 GENNAIO2010

COMPUTO SUPERFICILe superfici dei singoli ambienti (computate successivamente sulla base del rilievi metrici)Appartamento• Soggiorno-Cucina: 28,8 mq• Corridoio: 5,2 mq• Camera da letto 1: 16,8 mq• Camera da letto 2: 16,00 mq• Bagno: 5,2 mq• Balcone camera letto 1: 4,00 mq• Balcone camera letto 2: 4,50 mq• Balcone zona giorno: 10,36 mq Superficie utile netta interna: 72,00 mq Superficie lorda: 82,33 mq Superficie balconi: 18,86 mqLocale box• Autorimessa: 18,7 mq• Taverna: 33,8 mq• Corridoio: 1,4 mq• Bagno: 2,6 mq Superficie utile netta interna: 56,5 mq Superficie lorda: 62,7 mq• 6,26 mq (tale vano, al quale si accede dal box, come si può vedere da grafici allegati, non èpresente nei dati catastali, né nell’ atto notarile, né nei grafici della concessione edilizia.Inoltre è realizzato su un’ area che non risulta essere oggetto dell’ esecuzione immobiliare.Per tali motivi e per quanto previsto al punto 12 delle raccomandazioni generali, nellaelaborazione della stima il deposito non è stato considerato facente parte dell’ immobile)50 GENNAIO2010

DATI CATASTALI(Punto 8 , quesito 4 raccomandazioni generali)Come da indagini catastali effettuate dal tecnico in data 14/12/2009, i beni pignorati dall’esecuzione immobiliare in oggetto risultano attualmente censiti al N.C.E.U. come da subalterni (sub67 e 34) foglio 8 particella 1036. I dati catastali reperiti risultano coincidere con quelli forniti dalladocumentazione consegnata all’ esperto.LOTTO 1Particella 1036 (sub 67) : appartamento al piano terra composto da due vani, cucina,bagno e ripostiglio:• Comune Calvanico• Indirizzo Via Torquato Tasso 4• Particella 1036• Foglio 8• Subalterno 67• Piano Terra• Categoria A/2 (abitazione di tipo civile)• Classe 7• Consistenza catastale 4 vani• Superficie catastale non riportata• Rendita catastale 309,87 €Particella 1036 (sub 34) : box garage in piano seminterrato• Comune Calvanico• Indirizzo Via Torquato Tasso 4• Particella 1036• Foglio 8• Subalterno 34• Piano 1/S• Categoria C/6 (scuderie, stalle, rimesse ed autorimesse)• Classe 7• Consistenza catastale 57 mq• Superficie catastale non riportata• Rendita catastale 83,87 €51 GENNAIO2010

NOTE CATASTALI ESPERTO:• Le consistenze catastali coincidono sostanzialmente con le consistenza superficialirilevate in loco in data 5/11/2009 e 22/12/2009, per quanto attiene al garage a frontedi una consistenza catastale di 57 mq è stata rilevata in loco una consistenza di 62,7mq. O meglio è stata rilevata la presenza di un piccolo vano di 6,2 mq ad usodeposito non presente nella planimetria catastale (cart. 2 all.11). Inoltre il locale chedovrebbe essere adibito a box, secondo atto notarile e confermato dalla visuracatastale, risulta essere suddiviso in due parti. Una adibita a box ed un’ altra adibita ataverna con servizi igienici autonomi. (cart. 2 all. 14 e 15) quindi difforme dalladestinazione catastale.52 GENNAIO2010

Valore di mercato lotto 1:PREZZO BASE D’ ASTA145.588,00 €53 GENNAIO2010

CONGEDO ESPERTOFermo restando dunque a giudizio del sottoscritto il valore del Lotto 1 così comeespresso nel riepilogo precedente, si rimane a disposizione per ulteriori chiarimenti,delucidazioni, osservazioni ed accertamenti tecnici che il Giudice dell’ Esecuzione e/o leparti chiamate a giudizio ritenessero opportuni.Esperto incaricatoDott. Arch. Francesco AvaglianoVia Nicola Pastore 2984013 Cava de’ Tirreni (SA)Tel: 089/442063 ---331/528623954 GENNAIO2010