Adviesrapport: Het reduceren van de onrendabele top v2.2 - Saxion ...

Samenvatting
Woningcorporatie Zayaz
Woningcorporatie Zayaz is met een bezit ongeveer 12.500 woningen de grootste aanbieder van
sociale huurwoningen in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Jaarlijks realiseert Zayaz ongeveer 500
nieuwbouwwoningen, waarvan ongeveer 40 tot 50% sociale huurwoningen.
Het ontwikkelen van deze sociale huurwoningen brengt een onrendabele top met zich mee. Dit
onrendabele gedeelte is het negatieve verschil tussen de investerings- of stichtingskosten en de
bedrijfswaarde van de sociale huurwoning. Met andere woorden: De verwachte opbrengst in de
toekomst door de woning te verhuren is lager dan de kosten om de woning te bouwen.
Dit verschil kan in de praktijk op lopen tot € 90.000,- per woning.
Voor woningcorporaties is het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) opgericht dat door middel
van een solide zekerheidsstructuur garanties verleent aan financiers die geld uitlenen voor de bouw
van sociale huurwoningen. Omdat de financiers zo weinig risico lopen nemen ze genoegen met lagere
rentepercentages over de leningen. Corporaties kunnen zo voordelig de nieuwbouw van sociale
huurwoningen financieren. De hoogte van de te waarborgen lening voor een nieuwbouwproject wordt
vastgesteld door middel van een kasstroommodel op basis van de verwachte opbrengsten uit huur en
kosten uit onderhoud, huurderving en exploitatie.
Het deel van de investeringskosten waar geen lening met WSW garantie voor verkregen kan worden
moet de corporatie op een andere manier financieren. Dit zorgt voor een vraag naar liquide middelen.
Omdat de woningverkopen momenteel sterk teruglopen door de economische crisis kan Zayaz het in
de woningen vastliggende vermogen minder goed vrijmaken. Dit, en het feit dat de onrendabele
toppen al enkele jaren structureel toenemen door sterk stijgende bouwkosten, vergroot de druk op de
liquiditeitspositie van Zayaz.
Als oplossing voor dit probleem is binnen Zayaz het beleid ingesteld dat de onrendabele top per
woning niet hoger mag zijn dan € 60.000,-. Zo kan er nog voldaan worden aan de doelstellingen voor
de productie van het aantal nieuwe woningen.
In dit onderzoek is gezocht naar mogelijkheden om de onrendabele top bij de bouw van sociale
huurwoningen te verkleinen, om zo bij te dragen aan een oplossing voor het huidige probleem.
Mogelijkheden om de onrendabele top te verkleinen
Het verkleinen van de onrendabele top kan enerzijds door de investeringskosten te laten dalen door
besparingen op kwantiteit of kwaliteit. Anderzijds kan de bedrijfswaarde van sociale huurwoningen
worden verhoogd door in de waardering van het vastgoed rekening te houden met toekomstige
opbrengsten uit de verkoop van de woning of door in de bedrijfswaardeberekening te werken met
projectspecifieke onderhoudskosten in plaats van een standaard waarde.
De vier opties zijn dus:
1 verlagen van de investeringskosten: besparen op kwantiteit
2 verlagen van de investeringskosten: besparen op kwaliteit
3 verhogen van de bedrijfswaarde: uitponden en marktwaardeontwikkeling
4 verhogen van de bedrijfswaarde: projectspecifieke onderhoudskosten
Verlagen van de investeringskosten: besparen op kwantiteit
Bij het besparen op kwantiteit is een opdeling te maken tussen de aantallen nieuwbouwwoningen en
de omvang van de nieuwbouwwoningen zelf. In het eerste geval wordt er op bedrijfsniveau bespaard
door minder te investeren en in het tweede geval worden de bouwkosten per woning verlaagd.
Beide opties hebben niet alleen een verlaging van de onrendabele top als gevolg maar ook een
verkleining van de druk op de liquiditeitspositie. De hoogte van de financiering met WSW garantie per
woning blijft gelijk, de behoefte aan eigen financiering neemt echter af.
Een nadeel van het ontwikkelen van kleinere woningen is dat de toekomstige marktwaardeontwikkeling
minder gunstig is. Daarnaast is werkt een besparing op de bouwkosten door minder
vierkante meters te bouwen versterkt door in een verlaging van de potentiële marktwaarde. De
verhouding bouwkosten/marktwaarde is gunstiger naarmate de woning groter wordt.
Adviesrapport afstudeerstage Zayaz Vastgoedontwikkeling BV: Het reduceren van de onrendabele top
Jasper Lebbink 25-6-2009
2