Adviesrapport: Het reduceren van de onrendabele top v2.2 - Saxion ...

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde moet een restwaarde van het vastgoed worden meegenomen.
Vaak wordt hier de grondwaarde verminderd met de sloopkosten voor de opstallen voor genomen.
Wat belangrijk is, is dat de restwaarde gebaseerd moet zijn op goedgekeurd beleid. Alleen een
prognose van de opbrengsten van voor verkoop aangemerkte woningen kan op deze manier worden
meegenomen.
RJ 645 geldt alleen voor de jaarverslaggeving van woningcorporaties. Voor intern beleid zijn
corporaties vrij om op basis van andere methodes en uitgangspunten te werken.
4.3.2 Het effect op de jaarlijkse kasstromen
De jaarlijkse kasstromen blijven bij deze optie gelijk. Door het meenemen van een verkoopopbrengst
in de bedrijfswaardeberekening wordt wel de totale huidige waarde van de investering hoger.
4.3.3 Waardeontwikkeling op lange termijn
Omdat de waardeontwikkeling van het vastgoed op lange termijn nu ook op papier een rol speelt bij
investeringsbeslissingen is de verwachting dat er meer rekening wordt gehouden met de mogelijke
verkoopwaarde van de woningen.
Het gebruiken van deze opties in het rekenmodel is gunstig voor investeringen die de toekomstige
marktwaarde van de woning minder risicovol en hoger maken. Het resultaat hiervan is dat er gestuurd
kan worden op de waardeontwikkeling op lange termijn.
4.3.4 Risico’s
De risico’s verbonden aan deze optie zijn vrij groot. Het is van belang dat de inschatting van de
marktwaardeontwikkeling aan de ene kant realistisch is en aan de andere kant niet te optimistisch.
Mocht de voorspelling te rooskleurig zijn kan er een gat in de begroting ontstaan omdat de verwachte
opbrengsten uitblijven.
Resultaten uit het verleden bieden uiteraard geen garanties voor de toekomst. Het geen rekening
houden met de toekomstige marktwaardeontwikkeling van nieuwbouwwoningen heeft de afgelopen 50
jaar prima gewerkt. De marktwaardeontwikkeling van woningen steeg dermate snel dat financiering op
basis van waardeontwikkeling vrijwel niet mis kon gaan. Dit is echter geen reden om aan te nemen dat
dit de komende 50 jaar zo door zal gaan.
Wat voor het doorvoeren van deze optie pleit is dat de risico’s nu in elk geval inzichtelijk worden
gemaakt. In de huidige manier van werken worden dezelfde risico’s gelopen, maar wordt er niet direct
op gestuurd. Een verslechterde markt voor koopwoningen zoals momenteel het geval is levert
problemen op aan de inkomstenkant. Woningen staan langer te koop en de marktwaarde daalt, wat
resulteert in een liquiditeitsprobleem.
Bij het meenemen van de verkoopopbrengst in de bedrijfswaardeberekening kunnen de gevolgen van
de dalende marktwaarde gelijk inzichtelijk worden gemaakt. Als de werkelijke ontwikkeling wordt
vergeleken met de gemaakte voorspelling in het verleden wordt snel duidelijk of het beoogde
rendement op de ontwikkeling nog wordt gehaald.
Bij de huidige manier van werken wordt echter meer gestuurd op de korte termijn en de problemen die
nu spelen, in plaats van de continuïteit van de corporatie op lange termijn.
4.3.5 Inspanning voor Zayaz/ZVGO
Het doorvoeren van deze optie vergt een grote inspanning van Zayaz en ZVGO. Er zal veel tijd gaan
zitten in het maken van schattingen en actueel houden van de toekomstige marktwaardeontwikkeling.
4.3.6 Behalen van de doelstellingen
Als er niks veranderd aan het aantal te verkopen woningen ten opzichte van de huidige situatie,
veranderd er ook niks aan het behalen van de doelstellingen. De groei van het bezit en de diversiteit
tussen koopwoningen en huurwoningen in de wijken kan volgens de huidige doelstellingen doorgaan.
Het enige verschil is dat het behalen van de doelstellingen op lange termijn zekerder wordt.
Momenteel komt nergens in de investeringsbeslissing terug dat met de huidige nieuwbouw de
middelen van de toekomst worden gecreëerd. Door de marktwaardeontwikkeling een rol te laten
Adviesrapport afstudeerstage Zayaz Vastgoedontwikkeling BV: Het reduceren van de onrendabele top
Jasper Lebbink 25-6-2009
33