Adviesrapport: Het reduceren van de onrendabele top v2.2 - Saxion ...

More documents

Recommendations

Info

Omdat de financieringsstructuur van woningcorporaties werkt op basis van de waardeontwikkeling van het bezit, is de uitwerking van deze optie op lange termijn niet gunstig voor de continuïteit van Zayaz. Met de nieuwbouw van vandaag wordt immers de financiering van de toekomst gebouwd. Als de waardeontwikkeling van het vastgoed minder gunstig is door nu te besparen op ruimtelijke kwaliteit van de woningen, is er in de toekomst wellicht minder financiële ruimte om te voldoen aan de doelstellingen. Verlagen van de investeringskosten: besparen op kwaliteit Het verlagen van de bouwkosten is ook het middel dat bij besparing op kwaliteit wordt gebruikt om de onrendabele top te reduceren. Door minder hoge eisen te stellen aan de energetische- en gebruikskwaliteit kunnen de bouwkosten tussen de € 9.000,- en € 13.000,- dalen. Deze besparing houdt in dat de kwaliteitseisen vanuit WoonKeur, een landelijk keurmerk voor woningen, en investeringen voor de lagere energieprestatiecoëfficiënt (EPC) niet meer worden toegepast op nieuwbouwwoningen. Het hanteren van de wettelijk vereiste EPC norm in plaats van de door de gemeente en Zayaz gewenste lagere norm komt echter niet overeen met de prestatieafspraken tussen Zayaz en de gemeente ’s-Hertogenbosch. Een laatste besparing op kwaliteit is haalbaar door geen sociale huurwoningen meer te bouwen op binnenstedelijke herontwikkelingslocaties. Dit brengt hoge kosten met zich mee door de noodzaak van gebouwd parkeren, het (regelmatig) aankopen van grond van particulieren en het opnemen van de boekwaarde van het te slopen bezit in de grond- opstalexploitatie. Binnen de huidige gemaximaliseerde onrendabele top is het niet meer haalbaar om op dit soort locaties sociale huurwoningen te realiseren. Verhogen van de bedrijfswaarde: uitponden en marktwaardeontwikkeling Het verhogen van de bedrijfswaarde door in de bedrijfswaardeberekening de toekomstige opbrengsten uit de verkoop van het vastgoed mee te nemen heeft een groot effect op de onrendabele top. In de meeste gevallen zal er na een realistische inschatting van de marktwaardeontwikkeling van het vastgoed zelfs sprake zijn van een winstgevend project op lange termijn. Deze optie veranderd echter niks aan de liquiditeitspositie van Zayaz omdat het alleen een andere manier van het waarderen van vastgoed betreft. Het gevolg is wel dat er beter rekening kan worden gehouden met de waardeontwikkeling van nieuwe investeringen op lange termijn. Hierdoor ontstaan op termijn meer middelen om de doelstellingen te realiseren. Daarnaast zijn de gevolgen en risico’s van een stagnerende woningmarkt of dalende vraagprijzen van woningen snel inzichtelijk. Bijkomend voordeel is dat bij investeringen op herontwikkelingslocaties in de stad ook de hogere toekomstige opbrengsten uit verkoop in kaart worden gebracht. Dit biedt tegenwicht aan de hogere investeringskosten door gebouwd parkeren en aankoop van particuliere gronden. Het totale financiële rendement van een project wordt dus beter zichtbaar. Verhogen van de bedrijfswaarde: projectspecifieke onderhoudskosten Door bij nieuwbouwprojecten te werken met projectspecifieke onderhoudskosten in plaats van de momenteel toegepaste standaard kosten voor onderhoud wordt een realistischer beeld van de bedrijfswaarde van nieuwe complexen gegeven. Er vanuit gaande dat nieuwe complexen minder onderhoud vergen dan de oude complexen in het bezit van Zayaz zullen de onderhoudskosten per jaar in de prognoses afnemen ten opzichte van het huidige niveau. Een afname van 10% in de prognose van de jaarlijkse onderhoudskosten veroorzaakt bij een standaard woning een daling van de onrendabele top van ongeveer € 3.700,-. Een relatief groot verschil als je bedenkt dat de daling van 10% neerkomt op een jaarlijkse besparing van € 140,-. Aanbevelingen De aanbeveling voor Zayaz en Zayaz Vastgoedontwikkeling BV die naar voren komt uit dit onderzoek bestaat uit een combinatie van meerdere aspecten. Naar aanleiding van het onderzoek luidt de aanbeveling om voor intern gebruik in de bedrijfswaardeberekening van projecten met sociale huurwoningen rekening te houden met de toekomstige marktwaarde ontwikkeling en verkoopopbrengst van de woningen. Er ontstaat zo een realistischer beeld van de opbrengsten van een nieuwbouwproject. Omdat dit geen gevolgen heeft voor de hoogte van de financiering met WSW garantie veranderd de druk op de liquiditeitspositie ook niet. Door het inzichtelijk maken van de risico’s van de toekomstige marktwaardeontwikkeling van het bezit kan er een beter onderbouwde keuze worden gemaakt om te besparen op (ruimtelijke) kwaliteit van woningen of de aantallen woningen. Adviesrapport afstudeerstage Zayaz Vastgoedontwikkeling BV: Het reduceren van de onrendabele top Jasper Lebbink 25-6-2009 3
Door het aantal nieuwbouwwoningen licht naar beneden bij te stellen, maar niet te besparen op kwalitatieve en ruimtelijke eigenschappen van de sociale huurwoningen wordt op langere termijn het best voldaan aan de doelstellingen. Tot slot is het raadzaam om projectspecifieke onderhoudskosten te gebruiken in de bedrijfswaardeberekening bij nieuwbouw van sociale huurwoningen. Het effect is niet bijzonder groot, maar de verwachting is dat er op deze manier meer financiering met WSW garantie kan worden aangetrokken. De beschikbare middelen om de doelstellingen te halen worden zo beter benut. De extra inspanning die deze optie van Zayaz vergt is gering. Adviesrapport afstudeerstage Zayaz Vastgoedontwikkeling BV: Het reduceren van de onrendabele top Jasper Lebbink 25-6-2009 4
Page 1 and 2: adviesrapport Het reduceren van de
Page 3: Samenvatting Woningcorporatie Zayaz
Page 7 and 8: Inhoudsopgave Verklarende woordenli
Page 9 and 10: Verklarende woordenlijst Van de geb
Page 11 and 12: 1 Verantwoording onderzoek 1.1 Woni
Page 13 and 14: De actuele waarde van het vastgoedb
Page 15 and 16: Ten tweede dalen de inkomsten uit d
Page 17 and 18: 1.4.1 Verantwoording toegepaste ond
Page 19 and 20: Het model voor de berekening van de
Page 21 and 22: 3 Mogelijkheden om de onrendabele t
Page 23 and 24: 3.2.2 Financiële gevolgen kwalitei
Page 25 and 26: Meerkosten binnenstedelijke herontw
Page 27 and 28: 4 Effecten van de behandelde mogeli
Page 29 and 30: Een ander risico is dat de woningen
Page 31 and 32: woningcorporaties werken met Discou
Page 33 and 34: Uitgezet in een grafiek is duidelij
Page 35 and 36: spelen bij nieuwe investeringen kan
Page 37 and 38: 5 Conclusies 5.1 Effectiviteit van
Page 39 and 40: 6 Aanbevelingen De aanbeveling voor
Page 41 and 42: Swam, P. van (2008). Management van

Adviesrapport: Het reduceren van de onrendabele top v2.2 - Saxion ...

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?