Tussentijdse exploitatie in gebiedsontwikkeling - Vastgoedkennis
Tussentijdse exploitatie in gebiedsontwikkeling - Vastgoedkennis
Tussentijdse exploitatie in gebiedsontwikkeling - Vastgoedkennis
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Tussentijdse</strong> <strong>exploitatie</strong> <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
De kaders van de Nederlandse wet- en regelgev<strong>in</strong>g opgezocht<br />
Auteur: René Buitenhek<br />
Begeleider ASRE: Dr. Ir. G.J. Peek MRICS<br />
Tweede lezer ASRE: Prof. Dr. E.F. Nozeman<br />
Begeleider namens auteur: Ir. Cel<strong>in</strong>e Lonis MCD<br />
Masterthesis MSRE opleid<strong>in</strong>g Amsterdam School of Real Estate<br />
Amsterdam, augustus 2012
Voorwoord<br />
Aanvankelijk had ik het voornemen het voorwoord als laatste hoofdstuk te schrijven. Maar juist<br />
het ‘voorwoord’ dient als woord vooraf. Anders kan het ook epiloog heten. Nu ik dit schrijf, ben ik<br />
met de behandel<strong>in</strong>g van de casussen bezig en krijgt het onderzoek meer praktische betekenis.<br />
Het wordt zelfs leuk er aan te werken. Daarom schrijf ik dit woordje vooraf even tussendoor. In de<br />
tussentijd zogezegd. En juist die tussentijd is het onderwerp van nadere bestuder<strong>in</strong>g van deze<br />
scriptie. De tussentijd die ik heb leren kennen bij ING Real Estate <strong>in</strong> het project Overhoeks en<br />
vervolgens op kle<strong>in</strong>ere schaal <strong>in</strong> andere ontwikkelopgaven. Even tussendoor doen, kl<strong>in</strong>kt als een<br />
gemakkelijke opgave. Niets is m<strong>in</strong>der waar. Net zo m<strong>in</strong> als een scriptie schrijven.<br />
Ik wil een ieder bedanken voor zijn of haar <strong>in</strong>breng. In het bijzonder dank ik Gert-Joost voor zijn<br />
<strong>in</strong>spirerende kijk op gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g en omdat hij mij niet heeft laten ontsporen. Cel<strong>in</strong>e, bedankt<br />
voor het helpen bedenken van het onderwerp en dat je mijn klankbord wilde zijn. Mijn<br />
grootste dankbetuig<strong>in</strong>g gaat naar Annelies. Jij hebt het voor mij mogelijk gemaakt dit stuk te<br />
schrijven.<br />
René Buitenhek<br />
Den Haag, augustus 2012<br />
i
Samenvatt<strong>in</strong>g<br />
Gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gsopgaven hebben het moeilijk als gevolg van het economisch ontij.<br />
<strong>Tussentijdse</strong> <strong>exploitatie</strong> van bestaand vastgoed kan een positieve bijdrage leveren aan gebieds-<br />
ontwikkel<strong>in</strong>gsopgaven. Maar als deze projecten zelf al vlot getrokken moeten worden via de Cri-<br />
sis- en herstelwet vanwege de hoeveelheid aan en complexiteit van wet- en regelgev<strong>in</strong>g, is het<br />
maar de vraag of het realiseren van tijdelijke functies zelf ook niet op belemmer<strong>in</strong>gen stuit.<br />
Dit leidt tot de onderzoeksvraag: ‘Faciliteert de Nederlandse wet- en regelgev<strong>in</strong>g de <strong>in</strong>zet van<br />
tijdelijke functies <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gen?’<br />
Het onderzoek is als volgt opgezet. Een toets<strong>in</strong>gskader is op basis van kenmerken van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
en tussentijdse <strong>exploitatie</strong> is afgeleid. Met dit toets<strong>in</strong>gskader wordt enerzijds de wetgev<strong>in</strong>g,<br />
anderzijds de praktijksituatie bevraagd. De wetgev<strong>in</strong>g die bevraagd wordt betreft de gebieden<br />
ruimtelijke orden<strong>in</strong>g, omgev<strong>in</strong>g, bouw en huur: Wet ruimtelijke orden<strong>in</strong>g, Won<strong>in</strong>gwet, Wet<br />
algemene bepal<strong>in</strong>gen omgev<strong>in</strong>gsrecht, Wet milieubeheer, Wet bodembescherm<strong>in</strong>g, Waterwet,<br />
Flora- en Faunawet, Monumentenwet, Bouwbesluit en Huurwet. De praktijktoets bestaat uit een<br />
onderzoek naar een viertal casussen: B<strong>in</strong>ckhorst te Den Haag, Overhoeks te Amsterdam, Spoorzone<br />
te Tilburg en Strijp-S te E<strong>in</strong>dhoven. De gezamenlijke <strong>in</strong>zichten uit het theoretische en praktijkonderzoek<br />
leiden tot de conclusie en aanbevel<strong>in</strong>gen.<br />
Het antwoord op de centrale vraag luidt dat de Nederlandse wet en regelgev<strong>in</strong>g tijdelijke functies<br />
<strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gen niet (voldoende) faciliteert. Dit antwoord is gebaseerd op de conclusie<br />
dat de termijn, waaronder een tijdelijke functie mag afwijken van het bestemm<strong>in</strong>gsplan, beperkt is<br />
tot 5 jaar. Dit is een termijn die aanzienlijk korter is dan de horizon die <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
wordt gehanteerd. Daarnaast is de proceduretermijn voor een tijdelijke ontheff<strong>in</strong>g lang (26 weken)<br />
te lang. Tenslotte wordt geconcludeerd dat men met een actieve strategie (een vooropgezet doel<br />
nastreven met tijdelijke functies als middel) <strong>in</strong> tussentijdse <strong>exploitatie</strong> betere resultaten kan boeken<br />
geboekt dan met een passieve strategie (tijdelijke functies voorkomen negatieve gevolgen).<br />
Dit is voornamelijk gevolg van de houd<strong>in</strong>g van de shareholders dan van een het functioneren van<br />
de wetgev<strong>in</strong>g.<br />
Gepleit wordt voor een verruim<strong>in</strong>g van de termijn van afwijk<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan en een<br />
verkort<strong>in</strong>g van de procedure. Voorts luidt een aanbevel<strong>in</strong>g om <strong>in</strong> de Crisis-en herstelwet een specifieke<br />
bepal<strong>in</strong>g op te nemen op het gebied van tijdelijke functies <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g, waardoor<br />
op het gebied van de omgev<strong>in</strong>gswetten gemotiveerd kan worden afgeweken. Daarnaast<br />
wordt gepleit voor het verruimen van de opzegg<strong>in</strong>gsgronden van de huurovereenkomst.<br />
Tot slot wordt aanbevolen conflicterende situaties tijdig te onderkennen en te mitigeren door <strong>in</strong><br />
een vroeg stadium een expert-team en een beheer-team aan te stellen.<br />
iii
Inhoudsopgave<br />
Voorwoord ........................................................................................................................................ i<br />
Samenvatt<strong>in</strong>g ................................................................................................................................. iii<br />
Inhoudsopgave .............................................................................................................................. iv<br />
1. Inleid<strong>in</strong>g ................................................................................................................................... 1<br />
1.1 Aanleid<strong>in</strong>g .......................................................................................................................... 1<br />
1.2 Centrale vraagstell<strong>in</strong>g en deelvragen ............................................................................... 2<br />
1.3 Doelstell<strong>in</strong>g ........................................................................................................................ 3<br />
1.4 Relevantie ......................................................................................................................... 3<br />
1.5 Begrippen en def<strong>in</strong>ities ...................................................................................................... 4<br />
1.6 Onderzoeksopzet .............................................................................................................. 4<br />
1.7 Leeswijzer ......................................................................................................................... 5<br />
2 Def<strong>in</strong>itiekader: tussentijdse <strong>exploitatie</strong> <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g ...................................... 7<br />
2.1 Gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g en tijdelijke functies ......................................................................... 7<br />
2.2 Motivatie en typologieën tijdelijke functies ........................................................................ 9<br />
2.3 Faser<strong>in</strong>g en deelprocessen ............................................................................................. 11<br />
2.4 Conclusie: tussentijdse <strong>exploitatie</strong> <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g ............................................ 13<br />
3. Theoretisch kader: toets<strong>in</strong>gskader .................................................................................... 14<br />
3.1 Wie: Actoren .................................................................................................................... 14<br />
3.2 Wat: Typen onroerende goederen <strong>in</strong> tussentijdse <strong>exploitatie</strong> ........................................ 14<br />
3.3 Waar: Ruimtelijke relaties en externe factoren ............................................................... 15<br />
3.4 Waarom: Doel en middel................................................................................................. 16<br />
3.5 Wanneer: Tijdsaspect ..................................................................................................... 16<br />
3.6 Conclusie: toets<strong>in</strong>gskader ............................................................................................... 17<br />
4. Achtergronden van wetgev<strong>in</strong>g, <strong>in</strong>ventarisatie en toets<strong>in</strong>g van wetgev<strong>in</strong>g ................... 19<br />
4.1 Achtergronden van de wet- en regelgev<strong>in</strong>g .................................................................... 19<br />
4.2 Ruimtelijk orden<strong>in</strong>gsrecht ................................................................................................ 20<br />
4.3 Omgev<strong>in</strong>gsrecht .............................................................................................................. 22<br />
4.4 Bouwrecht (publiekrechtelijk) .......................................................................................... 25<br />
4.5 Huurrecht ......................................................................................................................... 26<br />
4.6 Overige wetten ................................................................................................................ 29<br />
4.7 Conclusie: Wet- en regelgev<strong>in</strong>g <strong>in</strong> het theoretisch toets<strong>in</strong>gskader ................................ 30<br />
5. Casus onderzoek ................................................................................................................. 31<br />
5.1 Methode van casusonderzoek ........................................................................................ 31<br />
5.2 Casusonderzoek <strong>in</strong>houdelijk ........................................................................................... 33<br />
5.3 Overeenkomsten <strong>in</strong> en verschillen tussen de praktijk toets<strong>in</strong>gskaders .......................... 39<br />
5.4 Conclusie: casusonderzoek ............................................................................................ 42<br />
6. Synthese ............................................................................................................................... 43<br />
6.1 Typologieën tussentijd (kwadranten model) ................................................................... 43<br />
6.2 Theoretisch toets<strong>in</strong>gskader en praktijk toets<strong>in</strong>gskader................................................... 43<br />
7. Conclusies, aanbevel<strong>in</strong>gen en reflectie ............................................................................. 45<br />
7.1 Conclusies ....................................................................................................................... 45<br />
7.2 Aanbevel<strong>in</strong>gen................................................................................................................. 46<br />
7.3 Reflectie .......................................................................................................................... 47<br />
iv
8. Bronvermeld<strong>in</strong>g .................................................................................................................... 49<br />
8.1 Literatuur ......................................................................................................................... 49<br />
8.2 Websites .......................................................................................................................... 52<br />
9. Bijlagen ................................................................................................................................. 53<br />
Bijlage 1: Overzicht <strong>in</strong>terviews ................................................................................................... 53<br />
Bijlage 2: Interviewvragen .......................................................................................................... 54<br />
Bijlage 3: Uitwerk<strong>in</strong>g casus B<strong>in</strong>ckhorst te Den Haag ................................................................. 55<br />
Bijlage 4: Uitwerk<strong>in</strong>g casus Overhoeks te Amsterdam .............................................................. 61<br />
Bijlage 5: Uitwerk<strong>in</strong>g casus Spoorzone te Tilburg ..................................................................... 66<br />
Bijlage 6: Uitwerk<strong>in</strong>g casus Strijp-S te E<strong>in</strong>dhoven ..................................................................... 71<br />
Bijlage 7: Toelicht<strong>in</strong>g wetteksten ................................................................................................ 77<br />
v
1. Inleid<strong>in</strong>g<br />
1.1 Aanleid<strong>in</strong>g<br />
Nadat het woord ‘kredietcrisis’ <strong>in</strong> 2008 en vervolgens <strong>in</strong> 2010 de ‘bankencrisis’ was uitgevonden,<br />
werd <strong>in</strong> de vastgoedwereld duidelijk dat oorspronkelijke verdienmodellen tot de verleden tijd be-<br />
hoorden. Nu de opname-markt stagneert, enerzijds door politieke en economische <strong>in</strong>stabiliteit en<br />
anderzijds door een enorme overmaat aan gebouwde omgev<strong>in</strong>g, zien gemeenten en gebiedsontwikkelaars<br />
zich voor de opgave gesteld ruimtelijke ontwikkel<strong>in</strong>gen van de grond te trekken,<br />
tegen de stroom <strong>in</strong>. Gebiedsontwikkelaars en projectontwikkelaars, die bij voorkeur risico-arm<br />
willen opereren en gemeenten, die graag de stedelijke ontwikkel<strong>in</strong>g willen voltrekken, moeten met<br />
andere oploss<strong>in</strong>gen komen. Beleggers en andere kopers willen eerst zien wat ze kopen, dus<br />
daarmee is een vicieuze cirkel gesloten.<br />
Na de periode van oorspronkelijke modellen van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g breekt een periode aan van<br />
beheren, <strong>in</strong>itiëren, groeien, verwerven, ontwikkelen, groeien etc. Het stromenmodel Gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
3.0 (M<strong>in</strong>isterie van Infrastructuur en Milieu, 2012) dient zich aan.<br />
Tijdens de conferentie ‘Gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de nieuwe realiteit’ op 31 maart 2011 <strong>in</strong> Bussum<br />
trekt secretaris-generaal Siebe Riedstra vijf lijnen naar de toekomst. Essentieel zijn: kiezen voor<br />
economische meerwaarde, meer maatwerk leveren, drastisch snoeien <strong>in</strong> regels, werken vanuit<br />
de vraag en buiten de gebaande paden denken. Gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g 3.0 gaat daar<strong>in</strong> verder:<br />
door het koppelen van vastgoed, gebruik en stromen van nutsvoorzien<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> een vroeg stadium,<br />
worden visies, belangen en verdienmodellen van partners gematcht waardoor synergievoordelen<br />
zijn te behalen. De vroegere ontwikkel<strong>in</strong>gsprojecten kenmerkten zich doordat ontwikkelaars<br />
opereerden vanuit een aanbodgestuurde markt. Men wist - of meende te weten - wat de consument<br />
of zakelijke gebruiker wenste. Feit is dat een overproductie <strong>in</strong> w<strong>in</strong>kel- en kantorenruimte<br />
heeft plaatsgevonden, maar dat de won<strong>in</strong>g-bouwmarkt stagneert. Een verschuiv<strong>in</strong>g van aanbodgestuurde<br />
naar vraaggestuurde markt heeft zich voltrokken. Consumenten laten zich m<strong>in</strong>der dan<br />
ooit de wet voorschrijven. Het is daarom van het hoogste belang te onderzoeken wat de consument<br />
wil. Dat kan door <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gen te experimenteren en buiten de gebaande paden<br />
te denken. Experimenteren met functies, experimenteren en <strong>in</strong>noveren met de 3.0-samenwerk<strong>in</strong>gsmodellen<br />
<strong>in</strong> een vroegtijdig stadium, experimenteren met nieuwe partners en experimenteren<br />
met parkmanagement. Dit experimenteren kan men doen met het bestaande vastgoed. Dus<br />
het bestaande vastgoed, dat een overblijfsel is van een voorgaande episode, vormt de basis van<br />
het tijdelijke gebied. Hiermee kan risicoarm geëxperimenteerd worden zonder grote <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gen.<br />
De identiteit van het gebied kan een aanknop<strong>in</strong>gspunt bieden voor de tijdelijkheid. Het moge<br />
duidelijk zijn dat de bestaande voorraad bepalend is voor de tussenliggende fase: tussen oude en<br />
nieuwe <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>g van het gebied. Hiermee krijgt de tussenfase een eigen betekenis en doel. Omdat<br />
het e<strong>in</strong>dbeeld van een gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de <strong>in</strong>itiatieffase <strong>in</strong> de regel onduidelijk is en bij<br />
grootschalige en langdurige opgaven aan verander<strong>in</strong>g onderhevig kan zijn, is het voor de tijdelijke<br />
1
<strong>exploitatie</strong> van belang dat de prestaties van de partners gedef<strong>in</strong>ieerd worden. De wijze van sa-<br />
menwerk<strong>in</strong>g en <strong>in</strong>spann<strong>in</strong>g van partners wordt nu belangrijker geacht dan het beoogde e<strong>in</strong>dresul-<br />
taat.<br />
Tot slot bereikt men met de tussenfase nog een maatschappelijke aspect: door <strong>in</strong> verouderde<br />
gebieden ruimte ter beschikk<strong>in</strong>g te stellen aan nieuwe <strong>in</strong>itiatieven (ondernem<strong>in</strong>gen, kunst, cultuur,<br />
leisure etc.) worden deze gebieden als het ware teruggegeven aan de bewoners van de gemeente.<br />
Gebieden die voorheen gesloten waren voor publiek, worden nu een hotspot. Uit eigen ervar<strong>in</strong>g<br />
kan gesteld worden dat burgers echt nieuwsgierig zijn naar dergelijke gebieden.<br />
Het doel van dit onderzoek is <strong>in</strong>zicht te verkrijgen of en hoe de wettelijke kaders functioneren om<br />
het tussentijds gebruik <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gsopgaven <strong>in</strong> te zetten. Uitdrukkelijk wordt hierbij<br />
vermeld dat de <strong>in</strong>vloed van f<strong>in</strong>anciële haalbaarheid en marktwerk<strong>in</strong>g (aanbieders en consumenten)<br />
<strong>in</strong> dit onderzoek is uitgesloten. De van toepass<strong>in</strong>g zijnde Nederlandse wet- en regelgev<strong>in</strong>g<br />
op het gebied van plannen-bouwen-gebruiken wordt getoetst aan de voorwaarden die het tijdelijk<br />
gebruik vereist. Het draagt bij aan de bewustword<strong>in</strong>g van gemeenten en ontwikkelaars van de<br />
transformatiegebieden met betrekk<strong>in</strong>g tot de (on)mogelijkheden van het wettelijk kader, en geeft<br />
handvatten hoe shareholders deze (on)mogelijkheden het hoofd kunnen bieden door de vraagstukken<br />
op een juiste wijze aan te pakken.<br />
1.2 Centrale vraagstell<strong>in</strong>g en deelvragen<br />
De centrale vraagstell<strong>in</strong>g voor dit onderzoek luidt:<br />
Faciliteert de Nederlandse wet- en regelgev<strong>in</strong>g de <strong>in</strong>zet van tijdelijke functies <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gen?<br />
De centrale vraag wordt geoperationaliseerd door de volgende beschrijvende, verklarende en<br />
beoordelende deelvragen:<br />
Def<strong>in</strong>itie kader: tussentijdse <strong>exploitatie</strong> <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
1. Welke kenmerken legt gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g op aan tussentijds exploiteren?<br />
2. Welke motieven liggen ten grondslag aan tussentijds exploiteren?<br />
3. Welke typen tussentijd kunnen worden onderscheiden?<br />
Theoretisch kader: wetgev<strong>in</strong>g<br />
4. Aan welk toets<strong>in</strong>gskader dient de wet- en regelgev<strong>in</strong>g onderworpen worden?<br />
5. Welke Nederlandse wet- en regelgev<strong>in</strong>g is van toepass<strong>in</strong>g?<br />
6. Hoe wordt het faciliterend vermogen van de onderscheiden wet- en regelgev<strong>in</strong>g per<br />
toetsvraag <strong>in</strong> theorie beoordeeld (theoretisch toets<strong>in</strong>gskader)?<br />
2
Praktijkanalyse<br />
7. Hoe wordt het faciliterend vermogen van de onderscheiden wet- en regelgev<strong>in</strong>g per<br />
toetsvraag <strong>in</strong> de praktijk beoordeeld (praktijk toets<strong>in</strong>gskader)?<br />
Synthese<br />
8. Waar<strong>in</strong> verschilt het theoretisch toets<strong>in</strong>gskader van het praktijk toets<strong>in</strong>gskader? En wat<br />
zijn de overeenkomsten?<br />
1.3 Doelstell<strong>in</strong>g<br />
Het doel van het onderzoek is <strong>in</strong>zicht te krijgen <strong>in</strong> de faciliterende werk<strong>in</strong>g van de Nederlandse<br />
wet- en regelgev<strong>in</strong>g ten behoeve van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> van vastgoedobjecten <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gsopgaven,<br />
door de te onderscheiden wetgev<strong>in</strong>g te onderwerpen aan een toets<strong>in</strong>gskader,<br />
welke is gebaseerd op kenmerken van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gen. Vervolgens wordt een viertal<br />
casussen onderworpen aan hetzelfde toets<strong>in</strong>gskader, waaruit het praktijk toets<strong>in</strong>gskader ontstaat.<br />
Het theoretisch toets<strong>in</strong>gskader en het praktijk toets<strong>in</strong>gskader worden met elkaar <strong>in</strong> verband<br />
gebracht. De verschillen en overeenkomsten leiden vervolgens tot de conclusie aanbevel<strong>in</strong>gen.<br />
1.4 Relevantie<br />
Maatschappelijke relevantie:<br />
De maatschappelijke relevantie is gelegen <strong>in</strong> het feit dat gebiedsonwikkel<strong>in</strong>gen op een andere<br />
manier vlot getrokken moeten worden dan voorheen. Daarover zijn nieuwe ideeën. Om die ideeen<br />
vorm te geven, moeten middelen ter beschikk<strong>in</strong>g worden gesteld. Tijdelijke <strong>in</strong>zet van bestaand<br />
vastgoed kan een van de middelen zijn. Hierbij moet men bekend zijn met de mogelijkheden en<br />
onmogelijkheden op het gebied van wet- en regelgev<strong>in</strong>g.<br />
Wetenschappelijke relevantie:<br />
De wetenschappelijke relevantie wordt bepaald door enerzijds het verkrijgen van <strong>in</strong>zicht en anderzijds<br />
oploss<strong>in</strong>gsricht<strong>in</strong>gen, om de wettelijke paden te effenen ten bate van de tijdelijke <strong>in</strong>zet<br />
van vastgoed om zodoende een positief effect op gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gsopgaven te verkrijgen. Tot<br />
nog toe is geen <strong>in</strong>tegraal onderzoek gedaan of wetgev<strong>in</strong>g zou kunnen conflicteren met tijdelijke<br />
functies <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gsopgaven. Publicaties rondom tijdelijke functies richten zich<br />
slechts enerzijds op algemeen leegstaande vastgoedobjecten (dus zonder kader van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g),<br />
anderzijds op een enkele rechtssector (RO, bouw, huur).<br />
3
1.5 Begrippen en def<strong>in</strong>ities<br />
Actoren: Betrokken partijen. Te onderscheiden <strong>in</strong> shareholders en stakeholders.<br />
Shareholders: Betrokken partijen die beschikken over de benodigde f<strong>in</strong>anciële en juridische<br />
middelen voor de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g (Peek, 2009).<br />
Stakeholders: Betrokken partijen die wel een belang hebben bij de ontwikkel<strong>in</strong>g, maar niet be-<br />
1.6 Onderzoeksopzet<br />
schikken over de benodigde middelen (Peek, 2009).<br />
Dit onderzoek is een verkennend onderzoek. Het onderzoek heeft <strong>in</strong> aanvang exploratieve ken-<br />
merken (Baarde en De Goede, 2005). Door het specifieke karakter van het def<strong>in</strong>itiekader (ge-<br />
biedsontwikkel<strong>in</strong>g) dient eerst een toets<strong>in</strong>gskader te worden ontwikkeld, omdat deze als theorie<br />
nog niet bestaat. Dat gebeurt op basis van kenmerken van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g. Dit leidt tot de<br />
volgende onderzoeksopzet:<br />
1. Opstellen van een def<strong>in</strong>itiekader<br />
Het def<strong>in</strong>itiekader is gebaseerd op een literatuurstudie. Doel van de literatuurstudie is het verkennen<br />
van de kenmerken van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g en de <strong>in</strong>zet van tijdelijke functies.<br />
2. Opstellen van een toets<strong>in</strong>gskader<br />
Uit de literatuurstudie volgt het theoretisch kader, dat resulteert <strong>in</strong> toetsvragen. Het geheel van<br />
toetsvragen vormt het toets<strong>in</strong>gskader.<br />
3.Onderzoek naar de relevante wet- en regelgev<strong>in</strong>g<br />
Een onderzoek wordt uitgevoerd naar welke wetgev<strong>in</strong>g relevant is voor het onderzoek, waarbij de<br />
achtergronden van de wetten worden verkend. Tijdens dit onderzoek heeft een verkenn<strong>in</strong>gs<strong>in</strong>terview<br />
met M<strong>in</strong>isterie van Infrastructuur en Milieu plaatsgevonden. Dit <strong>in</strong>terview staat los van het<br />
praktijk onderzoek. Dit verkenn<strong>in</strong>gs<strong>in</strong>terview had tot doel achtergronden en werk<strong>in</strong>g van wetgev<strong>in</strong>g<br />
te verkennen.<br />
4. Opstellen van het theoretisch toets<strong>in</strong>gskader<br />
De confrontatie tussen het toets<strong>in</strong>gskader en de relevante wet- en regelgev<strong>in</strong>g levert het theoretisch<br />
toets<strong>in</strong>gskader op. Deze geldt als referentie voor het praktijkonderzoek.<br />
5. Toetsen van vier praktijksituaties met behulp van het toets<strong>in</strong>gskader<br />
Vier praktijksituaties worden getoetst aan de hand van het toets<strong>in</strong>gskader. Dit levert het praktijk<br />
toets<strong>in</strong>gskader op. De vier praktijksituaties bestaan uit vier Nederlandse casussen en de toets<br />
v<strong>in</strong>dt plaats door het houden van <strong>in</strong>terviews met betrokken functionarissen. Door een semi-<br />
gestructureerd <strong>in</strong>terview kan op de specifieke situaties worden <strong>in</strong>gegaan. Een overzicht van de<br />
4
<strong>in</strong>terviews is opgenomen <strong>in</strong> bijlage 1. De vragen die stur<strong>in</strong>g gaven aan de <strong>in</strong>terviews zijn weergegeven<br />
<strong>in</strong> bijlage 2.<br />
6. Confrontatie tussen theoretisch toets<strong>in</strong>gskader en praktijk toets<strong>in</strong>gskader<br />
Conclusies worden getrokken uit de overeenkomsten en verschillen tussen beide kaders.<br />
7. Opstellen van conclusies en aanbevel<strong>in</strong>gen<br />
Tot slot volgen aanbevel<strong>in</strong>gen voor overheid, gemeenten en private partijen zoals gebiedsontwikkelaars.<br />
De beperkte generaliseerbaarheid van een casusonderzoek <strong>in</strong> het algemeen (Baarda en<br />
De Goede, 2005) levert <strong>in</strong> dit onderzoek geen problemen op. Voor het trekken van betrouwbare<br />
conclusies is het van belang dat zijn de theoretisch toets<strong>in</strong>gskader en praktijk toets<strong>in</strong>gskader<br />
convergeren. Verschillen tussen beide kaders worden beschouwd als aanvull<strong>in</strong>gen op het theoretisch<br />
onderzoek. Omdat de toetsvragen zijn gebaseerd op algemene kenmerken van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g,<br />
en de casussen voldoen aan de vooraf gedef<strong>in</strong>ieerde voorwaarden, zijn de resultaten<br />
van het onderzoek generaliseerbaar en van toepass<strong>in</strong>g op en representatie voor andere gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gen.<br />
In figuur 1.1 is een schematisch overzicht van de onderzoeksopzet weergegeven.<br />
Figuur 1.1: Onderzoeksopzet<br />
1.7 Leeswijzer<br />
De centrale vraag wordt beantwoord via een aantal deelvragen. Deze deelvragen komen <strong>in</strong> de<br />
diverse hoofdstukken aan bod en worden per hoofdstuk aangegeven. In hoofdstuk 2 wordt de<br />
context toegelicht: de kenmerken van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g die van belang zijn voor tussentijdse<br />
<strong>exploitatie</strong>. In hoofdstuk 3 wordt de theorie uitgewerkt en worden toetsvragen afgeleid. Hier krijgt<br />
het toets<strong>in</strong>gskader vorm. In hoofdstuk 4 wordt <strong>in</strong> kaart gebracht welke wet- en regelgev<strong>in</strong>g aan de<br />
toets onderworpen word en geeft een korte historische ontwikkel<strong>in</strong>g van de rechtskaders weer,<br />
met daarbij de <strong>in</strong>valshoek en doel waaronder die kaders tot stand zijn gekomen Tevens komen <strong>in</strong><br />
5
hoofdstuk 4 de resultaten van het theoretisch toets<strong>in</strong>gskader aan de orde. Het praktijk onderzoek<br />
volgt <strong>in</strong> hoofdstuk 5. In de vier casussen wordt per casus het toets<strong>in</strong>gskader gehanteerd en be-<br />
keken welke wettelijke belemmer<strong>in</strong>gen een rol speelden. In hoofdstuk 6 (Synthese) worden het<br />
theoretisch toets<strong>in</strong>gskader en het praktijk toets<strong>in</strong>gskader met elkaar <strong>in</strong> verband gebracht. Ver-<br />
schillen en overeenkomsten worden besproken en leiden tot de conclusies, welke <strong>in</strong> hoofdstuk 7<br />
worden weergegeven. Tevens worden <strong>in</strong> hoofdstuk 7 enkele aanbevel<strong>in</strong>gen gedaan.<br />
6
2 Def<strong>in</strong>itiekader: tussentijdse <strong>exploitatie</strong> <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
In dit hoofdstuk wordt de begripsbepal<strong>in</strong>g omtrent gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g, het proces en de fysieke<br />
omgev<strong>in</strong>g beschreven. De motieven die ten grondslag liggen aan tussentijds exploiteren zijn aan-<br />
leid<strong>in</strong>g om te veronderstellen dat wettelijke kaders <strong>in</strong> meer of m<strong>in</strong>dere mate herkend zullen wor-<br />
den.<br />
In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de deelvragen 1, 2 en 3:<br />
• Welke kenmerken legt gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g op aan tussentijds exploiteren?<br />
• Welke motieven liggen ten grondslag aan tussentijds exploiteren?<br />
• Welke typen tussentijd kunnen worden onderscheiden?<br />
Het hoofdstuk wordt afgesloten met een verkenn<strong>in</strong>g van de tijdschaal <strong>in</strong> relatie tot deelprocessen<br />
van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g.<br />
2.1 Gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g en tijdelijke functies<br />
2.1.1 Introductie van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
Gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g is een langdurig en complex proces op het gebied van grootschalige ruimtelijke<br />
ontwikkel<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> het landelijk en stedelijk gebied. Vooral overheden <strong>in</strong>itiëren dergelijke ontwikkel<strong>in</strong>gen,<br />
welke nauw samenhangen met economische, sociale en andere typen ontwikkel<strong>in</strong>gen<br />
(Van ’t Verlaat, 2005). Het ontwikkelgebied vormt de basis voor het ontwikkelproces. Veelal<br />
betreft het <strong>in</strong> ‘onm<strong>in</strong> geraakte’ gebieden, welke zijn verlaten door oorspronkelijke grote <strong>in</strong>dustrieen<br />
(zie casussen). Dergelijke gebieden kenmerken zich door een centrale ligg<strong>in</strong>g, verouderde<br />
ruimtelijke orden<strong>in</strong>g, verouderde vastgoedobjecten en verouderde <strong>in</strong>frastructuur.<br />
Gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gsopgaven kenmerken zich ten opzichte van andere vastgoedontwikkel<strong>in</strong>gen<br />
door de <strong>in</strong>itiële onduidelijkheid over het uite<strong>in</strong>delijke resultaat <strong>in</strong> de <strong>in</strong>itiatieffase (Veghel, 2009).<br />
De samenwerk<strong>in</strong>g tussen de partners wordt gedreven door de gezamenlijke ambitie welke <strong>in</strong><br />
verdere stadia wordt gedetailleerd.<br />
In de literatuur worden vier vormen van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g onderscheiden: herpositioner<strong>in</strong>g,<br />
stedelijke vernieuw<strong>in</strong>g, herstructurer<strong>in</strong>g en transformatie (Peek, 2007). De meest <strong>in</strong>grijpende variant<br />
is het type ‘transformatie (gebieden)’. Peeters (2008) vat de specifieke kenmerken van<br />
transformatiegebieden samen:<br />
• Versnipperd grondbezit<br />
• Aanwezigheid bestaande bedrijven<br />
• Vervuilde grond<br />
• Mix van nieuwe en oude functies gedurende de transformatie<br />
• Doorlooptijd van decennia<br />
• Slecht huidig imago.<br />
7
Deze aspecten zijn niet alleen van <strong>in</strong>vloed op de uite<strong>in</strong>delijke transformatie van het gebied, maar<br />
zijn van wezenlijk belang op de samenwerk<strong>in</strong>g tussen de partners <strong>in</strong> de tussenfase. Dit betekent<br />
dat <strong>in</strong> de samenwerk<strong>in</strong>gsmodellen ten behoeve van de tussenfase hiermee reken<strong>in</strong>g gehouden<br />
dient te worden. Wet- en regelgev<strong>in</strong>g kan eisen of voorwaarden stellen aan het tijdelijk gebruik<br />
als gevolg van een of enkele van deze kenmerken. Bijvoorbeeld tijdelijke functies die zich b<strong>in</strong>nen<br />
h<strong>in</strong>dercontouren van bestaande functies zouden vestigen. Een ander voorbeeld is dat bepaalde<br />
functies de comb<strong>in</strong>atie met vervuilde grond slecht verdragen. Door dergelijke situaties kunnen<br />
voorgenomen tijdelijke functies en <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>gen van het gebied er <strong>in</strong> de praktijk wel eens anders<br />
uit komen te zien. Met dergelijke veranderde <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>gen moeten de partners flexibel kunnen<br />
omgaan.<br />
Bovengenoemde kenmerken worden <strong>in</strong> dit onderzoek als maatgevend beschouwd, vanwege het<br />
meest <strong>in</strong>grijpend karakter.<br />
2.1.2 Def<strong>in</strong>itie tussentijdse <strong>exploitatie</strong><br />
In diverse publicaties en onderzoeksrapporten wordt een def<strong>in</strong>itie gevormd rondom de term ‘Tijdelijk<br />
Gebruik’. Hage (2009) onderzoekt het brand<strong>in</strong>gsaspect van tijdelijke <strong>exploitatie</strong> maar herkent<br />
geen tijdslimiet voor tijdelijke <strong>exploitatie</strong>. Sijbers (2009) beperkt haar def<strong>in</strong>itie tot korte of<br />
middellange duur en legt een relatie tussen de tijdelijke en toekomstige functies. Daarnaast stelt<br />
zij dat ‘geen verander<strong>in</strong>g van ruimtelijke orden<strong>in</strong>g regelgev<strong>in</strong>g noodzakelijk is’.<br />
In het kader van dit onderzoek is het van belang dat:<br />
• het tijdsaspect duidelijk wordt gedef<strong>in</strong>ieerd omdat de tussentijd gelegen is tussen twee<br />
fasen (namelijk tussen <strong>in</strong>itiatieffase en realisatiefase, zie paragraaf 2.3) en van beide fasen<br />
– <strong>in</strong> tijd - volledig afhankelijk is, en<br />
• verander<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> ruimtelijke orden<strong>in</strong>g mogelijk zijn. Het tijdelijke gebruik mag niet gelimiteerd<br />
zijn door de oorspronkelijke <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>g van het gebied.<br />
In deze publicatie wordt daarom de volgende def<strong>in</strong>itie gevolgd voor tussentijdse <strong>exploitatie</strong>:<br />
‘Het tussentijds benutten van voor toekomstige gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g aangemerkte gebieden of<br />
het daarop aanwezige vastgoed voor een nog onbepaalde termijn. Deze tussentijdse <strong>exploitatie</strong><br />
v<strong>in</strong>dt direct plaats nadat de oorspronkelijke functie op de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gslocatie <strong>in</strong> onbruik is<br />
geraakt en e<strong>in</strong>digt op de dag van de fysieke <strong>in</strong>grepen <strong>in</strong> de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g (start realisatie)’.<br />
Het gaat erom hoe bouwwerken, gronden en terre<strong>in</strong>en tijdelijk anders <strong>in</strong> te zetten voor gebruikers<br />
en bezoekers, lokaal, regionaal of nationaal en hoe functies zo <strong>in</strong> te richten dat de wegen naar<br />
toekomstig ander gebruik, gericht zijn op de toekomstige ontwikkel<strong>in</strong>gen, zonder belemmerend of<br />
beklemmend te zijn. De tijdspanne waarb<strong>in</strong>nen tijdelijke <strong>exploitatie</strong> wordt gepleegd, wordt de tussentijd<br />
genoemd (Dzokic, 2011). De tussentijd is een hiermee een zelfstandige en afgebakende<br />
eenheid <strong>in</strong> ruimte en tijd. De tussentijd is dienstbaar aan de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gsopgave.<br />
8
2.2 Motivatie en typologieën tijdelijke functies<br />
2.2.1 Motivatie voor tijdelijke functies<br />
De redenen om bouwwerken, gronden en terre<strong>in</strong>en na hun oorspronkelijke functie niet zo maar<br />
aan ‘de elementen’ over te geven, kunnen divers zijn. Een leegstaand gebouw appelleert aan het<br />
gevoel van verkwist<strong>in</strong>g: zonde van de capaciteit. Er zijn echter meer redenen om voor een tussentijdse<br />
<strong>in</strong>vull<strong>in</strong>g te kiezen. In de literatuur omtrent leegstand worden veelal negatieve aspecten<br />
weergegeven die het gevolg zijn van die leegstand. En veelal zijn dat ook de makkelijke aspecten:<br />
ongelijkheid (denk hierbij aan de krakersbeweg<strong>in</strong>g die won<strong>in</strong>gnood aangrijpt om kantoren te<br />
kraken), maar ook verkwist<strong>in</strong>g van kapitaal. Dat het kapitaal niet altijd publiek is maar ook privaat<br />
kan zijn, wordt dan gemakshalve vergeten.<br />
Hieronder volgt een <strong>in</strong>ventarisatie van motivaties om tijdelijke functies <strong>in</strong> leegstaande objecten te<br />
plaatsen. Hiertoe wordt een onderscheid gemaakt <strong>in</strong> de te volgen strategie: passieve en actieve<br />
strategie. Met een passieve strategie wordt bedoeld: vastgoedobjecten (noodgedwongen) tussentijds<br />
(doen) exploiteren met als doel de negatieve effecten van vertrek oorspronkelijke functies<br />
mitigeren. Hieronder kan worden verstaan: tegengaan van leegstand, tegengaan van verpauper<strong>in</strong>g<br />
van de omgev<strong>in</strong>g, tegengaan van versnelde verouder<strong>in</strong>g van het vastgoedobject, beperk<strong>in</strong>g<br />
van de kans op kraak. Met actieve strategie wordt bedoeld: <strong>in</strong> de tussentijd een kansrijke ontwikkel<strong>in</strong>g<br />
zien en deze <strong>in</strong>zetten voor een hoger gelegen doel. Hierbij kan men denken aan het testen<br />
van functies of onconventionele vormen van gebruik (Dzokic, 2011), het verplaatsen van functies<br />
uit de omgev<strong>in</strong>g naar het transformatiegebied. Tijdelijk gebruik kan, onder voorwaarden, een bijdrage<br />
leveren aan een positief imago voor <strong>in</strong> onbruik geraakte gebieden. Er kan sprake zijn van<br />
een langdurige <strong>in</strong>vloed van tussentijds gebruik op het imago van de uite<strong>in</strong>delijke gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
(Hage, 2009). Tijdelijke functies kunnen zorgen voor een positieve verander<strong>in</strong>g van gedrag<br />
en gebruik (Sijbers e.a., Peek, 2009). Tijdelijke functies kunnen als (gebieds)<strong>in</strong>cubator dienen en<br />
het vergemakkelijken of tenm<strong>in</strong>ste versnellen van de organische groei van het proces van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
(Well<strong>in</strong>k, 2008).<br />
Een relatief nieuwe bijdrage die tijdelijke functies kunnen hebben, is het testen van samenwerk<strong>in</strong>gsmodellen<br />
voor de def<strong>in</strong>itieve e<strong>in</strong>dsituatie van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g. Daar waar de traditionele<br />
vorm van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g gekenmerkt werd door grootschalige en gelijktijdige ontwikkel<strong>in</strong>gen<br />
en waar waardecreatie bereikt werd door waardeontwikkel<strong>in</strong>g van de gronden. Het stromenmodel<br />
gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g 3.0 (M<strong>in</strong>isterie van Infrastructuur en Milieu, 2012) gaat meer dan ooit uit van<br />
keten<strong>in</strong>tegratie, zowel horizontaal als verticaal. Hierbij gaat het om het koppelen van vastgoed,<br />
gebruik en stromen van diverse nutsvoorzien<strong>in</strong>gen. Door het bestaande vastgoed b<strong>in</strong>nen de contouren<br />
van het gebied tijdelijk <strong>in</strong> gebruik te laten nemen, kan men op een tijdelijke schaal experimenteren<br />
<strong>in</strong> nieuwe samenwerk<strong>in</strong>gs- en verdienmodellen.<br />
Men kan de tussenliggende tijd verkorten en verlengen al naar gelang het partijen het beste uitkomt.<br />
Dit geeft ruimte om de samenwerk<strong>in</strong>g te testen voor de toekomstige situatie.<br />
9
De op te stellen samenwerk<strong>in</strong>g moet bestendig zijn tegen een veranderende hoeveelheid onderliggend<br />
vastgoed. Tijdens de verwerv<strong>in</strong>gsfase kan vastgoed worden <strong>in</strong>gebracht <strong>in</strong> de samenwerk<strong>in</strong>g,<br />
maar tijdens de ontwikkel<strong>in</strong>g kan ook vastgoed worden onttrokken aan de voorraad.<br />
Het gezamenlijk vast te stellen stedebouwkundig ontwerp zal <strong>in</strong> nauwe samenhang met de te<br />
ontwikkelen functies worden opgesteld. Ook hier geldt: experimenteer met functies en met samenhang<br />
tussen functies en met functies en hun omgev<strong>in</strong>g en stel een duurzaam - door gebruikers<br />
gewenst - stedebouwkundig plan vast.<br />
Het brand<strong>in</strong>gsproces zal meer dan ooit reken<strong>in</strong>g moeten houden dat de tussenliggende fase een<br />
wezenlijk onderdeel is van de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g. Doordat men voortborduurt op het bestaande<br />
vastgoed zal een imagotransformatie ontstaan vanuit het oorspronkelijke imago, via de tijdelijke<br />
naar de toekomstige bestemm<strong>in</strong>g.<br />
Hoewel het tijdelijk exploiteren van bestaand vastgoed <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g vooral een mogelijkheid<br />
lijkt om risicoarm te experimenteren, mag niet vergeten worden dat – hoewel sprake is<br />
van een tijdelijk gebruik – een tijdelijke periode gemakkelijk meer dan 5 jaar kan duren. Dit raakt<br />
de kern van dit onderzoek. Men moet voldoen aan reguliere wettelijke kaders, alsof de situatie<br />
een permanente situatie betreft, behoudens uitzonder<strong>in</strong>gsgevallen.<br />
Flexibiliteit, faseerbaarheid, strategische plannen en – waar nodig – aanpass<strong>in</strong>g van wet- en regelgev<strong>in</strong>g,<br />
zijn nieuwe sleutelbegrippen (Franzen en Luijn, 2010).<br />
Het aantal motieven om de actieve strategie te volgen blijkt ruimer dat de passieve. De motieven<br />
die aan de passieve strategie ten grondslag liggen zijn concreter van aard en zijn gericht op de<br />
korte termijn. De motieven die aan de actieve strategie ten grondslag liggen zijn abstracter, gericht<br />
op een breder verband en gericht op een langere horizon dan de passieve strategie.<br />
2.2.2 Typologieën tussentijd: relatie tussen strategie en visie<br />
In het casusonderzoek wordt elke casus getypeerd. Deze typeaanduid<strong>in</strong>gen dienen als meetpunt.<br />
Hierbij wordt bekeken of het faciliterend vermogen van de wetgev<strong>in</strong>g voor een of meerdere typen<br />
tussentijd anders beoordeeld wordt dan de overige typen. Hiervoor is het kwadrantenmodel ontwikkeld<br />
(figuur 2.1).<br />
De <strong>in</strong>itiële onduidelijkheid met betrekk<strong>in</strong>g tot het e<strong>in</strong>dresultaat is een onderscheidend aspect van<br />
gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g ten opzichte van andere ontwikkel<strong>in</strong>gen. Dat kan ook voor de tijdschaal van<br />
de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g gelden (Gemeente Den Haag, 2011). Wanneer een relatie wordt gelegd<br />
tussen het hebben van een beeld van het e<strong>in</strong>dresultaat van de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g en de te volgen<br />
strategie (actief of passief), ontstaat het volgende kwadrantenmodel (figuur 2.1).<br />
10
Figuur 2.1: Kwadrantenmodel tussentijd<br />
Op de horizontale as is de toekomstige situatie uitgezet. Hiermee wordt bedoeld of men zicht<br />
heeft op het e<strong>in</strong>dresultaat zowel <strong>in</strong> tijd als <strong>in</strong> ruimtelijke en functionele z<strong>in</strong>.<br />
Als gevolg van voortschrijdende <strong>in</strong>zichten kan gedurende het ontwikkeltraject de aard van de<br />
tussentijd verschuiven van het ene kwadrant naar een ander kwadrant.<br />
Wanneer men <strong>in</strong> een gebiedsontwikkelproces voor een passieve strategie kiest, heeft men het<br />
voornemen het onroerend goed <strong>in</strong> gebruik te (doen) nemen. Deze enkele hoofdreden maakt dat<br />
elke vorm – die op zijn m<strong>in</strong>st niet ongewenst is – al voldoet aan die voorwaarde. Hierdoor zal<br />
men veel keuzevrijheid hebben <strong>in</strong> functies en gebruikers (dat laatste wordt uiteraard beperkt door<br />
de omvang van de markt), waardoor men zich kan plooien tussen de kaders van de wet- en regelgev<strong>in</strong>g.<br />
Men heeft immers voldoende alternatieven om een <strong>in</strong>vull<strong>in</strong>g aan het vastgoedobject te<br />
geven die niet strijdig is met de wet- en regelgev<strong>in</strong>g. Wanneer men handelt vanuit de gedachte<br />
dat de tijdelijke gebruiker iets moet bijdragen aan de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g, houdt dit <strong>in</strong> dat men<br />
duidelijk voor een functie of comb<strong>in</strong>atie van functies en/of gebruikers kiest. Wanneer men vanuit<br />
dit vertrekpunt handelt, zal men moeten toetsen aan welke voorwaarden men moet voldoen, gegeven<br />
de gekozen functie of samenstel van functies. Vervolgens moet een oploss<strong>in</strong>gsricht<strong>in</strong>g<br />
gedef<strong>in</strong>ieerd worden om te voldoen aan de wettelijke kaders. Het is vooral een omdraai<strong>in</strong>g van<br />
het uitgangspunt ten opzichte van de passieve strategie. Maar hierdoor wordt wel duidelijk welke<br />
wettelijke kaders als knellend worden ervaren. De aanname luidt: ‘tactische en strategische tussentijd<br />
zullen leiden tot meer conflicterende situaties’.<br />
2.3 Faser<strong>in</strong>g en deelprocessen<br />
2.3.1 Faser<strong>in</strong>g<br />
Langdurige processen zullen zelden bestaan uit slechts één fase. Veelal verkeren processen <strong>in</strong><br />
stadia of fasen die afgesloten worden door milestones. Elk van de fasen heeft typische kenmerken<br />
en draagt op zijn eigen wijze bij aan de totstandkom<strong>in</strong>g van het resultaat. Het maakt het voor<br />
partners ook duidelijk waar men zich op de tijdschaal bev<strong>in</strong>dt.<br />
11
Gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g kenmerkt zich door een viertal fasen: <strong>in</strong>itiatieffase, haalbaarheidsfase, reali-<br />
satiefase en de beheerfase (Peek, 2009 en Van ‘t Verlaat, 2007).<br />
<strong>Tussentijdse</strong> <strong>exploitatie</strong> kent een identieke faser<strong>in</strong>g. De relatie tussen de fasen van gebiedsont-<br />
wikkel<strong>in</strong>g en tussentijdse <strong>exploitatie</strong> kan als volgt worden weergegeven.<br />
Figuur 2.2: Vier fasen <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
Uit bovenstaande blijkt duidelijk dat de <strong>in</strong>itiatieffase van de tussentijdse <strong>exploitatie</strong> samenvalt met<br />
de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g. <strong>Tussentijdse</strong> <strong>exploitatie</strong> e<strong>in</strong>digt bij de start van de realisatie van de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g.<br />
2.3.2 Deelprocessen<br />
Naast de faser<strong>in</strong>g, welke m<strong>in</strong> of meer tijd volgtijdig verlopen, zijn parallel enkele deelprocessen te<br />
onderscheiden <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g. Deze deelprocessen zijn van belang om het proces van<br />
gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g te kennen zodat bij <strong>in</strong>pass<strong>in</strong>g van tijdelijke functies alle randvoorwaarden<br />
bekend zijn. Peeters (2008) benoemt 6 processen: samenwerk<strong>in</strong>gsproces, management <strong>exploitatie</strong>model,<br />
verwerv<strong>in</strong>gsproces, saner<strong>in</strong>gsproces, brand<strong>in</strong>gsproces en faser<strong>in</strong>gsproces.<br />
De eerste groep van activiteiten is gericht op samenwerk<strong>in</strong>g tussen publieke en private partijen.<br />
Het gaat om belanghebbenden te verb<strong>in</strong>den aan de opgave en via contractvorm<strong>in</strong>g, waarbij bevoegdheden,<br />
verantwoordelijkheden, risico’s, kosten en opbrengsten onder de betrokkenen worden<br />
verdeeld, te komen tot een stabiele basis voor de ontwikkel<strong>in</strong>g (Peek, 2007).<br />
Het bepalen van het <strong>exploitatie</strong>model gaat over het maken van vijf (Peeters, 2008) keuzes: <strong>exploitatie</strong>model<br />
zelf, openheid, vereven<strong>in</strong>g van kosten, gronduitgifte prijzen en cash-flow management.<br />
De kosten en opbrengsten uit de tussentijdse <strong>exploitatie</strong> dienen hier<strong>in</strong> plaats te krijgen. De<br />
term <strong>exploitatie</strong> <strong>in</strong> deze context heeft niet dezelfde betekenis als <strong>in</strong> de context tussentijdse <strong>exploitatie</strong>.<br />
Bovenstaande keuzes zien op het ontwikkelproces an sich en zullen hier niet verder uitgewerkt<br />
worden. De derde groep van activiteiten heeft te maken met grondverwerv<strong>in</strong>g en -<br />
12
estemm<strong>in</strong>g. De mate waar<strong>in</strong> een <strong>in</strong>tegrale aanpak van een gebied als geheel mogelijk is, wordt<br />
grotendeels bepaald door de verwerv<strong>in</strong>gsmogelijkheden en het bestemm<strong>in</strong>gsplan.<br />
Verwerv<strong>in</strong>g kan op twee pr<strong>in</strong>cipiële wijzen plaatsv<strong>in</strong>den: <strong>in</strong>tegraal (dus als gebied) of partieel (per<br />
plot <strong>in</strong> een versnipperd gebied). De laatst genoemde methode heeft tot gevolg dat <strong>in</strong>tegrale –<br />
gebiedsgerichte – tijdelijke <strong>exploitatie</strong> wordt bemoeilijkt. Daarnaast hebben de vele eigendomsverhoud<strong>in</strong>gen<br />
effecten op de complexiteit van de samenwerk<strong>in</strong>g tussen de partners.<br />
In veel gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gen zal sprake zijn van bodemverontre<strong>in</strong>ig<strong>in</strong>g. Tussen partijen zullen<br />
procesafspraken gemaakt dienen te worden <strong>in</strong>zake de risico’s en risicoverdel<strong>in</strong>g en kosten van<br />
saner<strong>in</strong>g en saner<strong>in</strong>gsstrategie (Peeters, 2008).<br />
De saner<strong>in</strong>gsstrategie zal onderdeel zijn van de faser<strong>in</strong>gsstrategie en kan grote gevolgen hebben<br />
voor de <strong>in</strong>zet tijdelijke functies (milieuvraagstuk).<br />
Het brand<strong>in</strong>gsproces is gericht op het beïnvloeden van het imago van het gebied. Middels brand<strong>in</strong>g<br />
kunnen de kernwaarden van het gebied worden gecommuniceerd nog voordat het daadwerkelijk<br />
wordt getransformeerd. Door de <strong>in</strong>zet van tijdelijke functies kan men het brand<strong>in</strong>gsproces<br />
versterken. Hoewel het brand<strong>in</strong>gsproces van groot belang is voor de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g en voor<br />
de <strong>in</strong>zet van tijdelijke functies (Hage, 2009), valt het buiten de afbaken<strong>in</strong>g van dit onderzoek.<br />
Het faser<strong>in</strong>gsproces is gericht om deelfasen (bijvoorbeeld deelgebieden) <strong>in</strong> logische en beheersbare<br />
eenheden gelijktijdig of (deels) chronologisch uit te voeren.<br />
Gebiedsontwikkeltrajecten duren <strong>in</strong> de regel 5 tot 15 jaren. Dat is een periode die vergelijkbaar is<br />
met de varkenscyclus (vastgoedcyclus). Men moet er dus op bedacht zijn dat <strong>in</strong> een langdurig<br />
proces als gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gen de markt kan en zelfs zal veranderen, afhankelijk van de economische<br />
conjunctuur.<br />
Flexibiliteit <strong>in</strong> de (deel)fasen van het gebied, is een belangrijke component om te reageren op<br />
marktverander<strong>in</strong>gen. Deze constater<strong>in</strong>g is een aanvull<strong>in</strong>g op de ‘<strong>in</strong>itiële onduidelijkheid over het<br />
te bereiken resultaat’, namelijk er is zelfs onzekerheid gaande de faser<strong>in</strong>g b<strong>in</strong>nen de ontwikkel<strong>in</strong>gsopgave.<br />
2.4 Conclusie: tussentijdse <strong>exploitatie</strong> <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
In de voorgaande paragrafen is het begrip tussentijdse <strong>exploitatie</strong> gedef<strong>in</strong>ieerd en zijn de kernmerken<br />
van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> en gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gen verkend. Hierbij zijn de kenmerken<br />
van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g gekoppeld aan de motivatie tussentijdse <strong>exploitatie</strong>. Tevens is een kwadrantenmodel<br />
opgesteld voor een typeaanduid<strong>in</strong>g, dat <strong>in</strong> het casusonderzoek als meetpunt zal<br />
dienen. Hiermee is antwoord gegeven op de deelvragen 1, 2 en 3.<br />
13
3. Theoretisch kader: toets<strong>in</strong>gskader<br />
In dit hoofdstuk worden de specifieke kenmerken van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> verkend.<br />
In de volgende paragrafen wordt deelvraag 4 beantwoord:<br />
• Aan welk toets<strong>in</strong>gskader dient de wet- en regelgev<strong>in</strong>g onderworpen worden?<br />
In onderstaande paragrafen wordt tussentijdse <strong>exploitatie</strong> gekenmerkt door de 5 W-vragen: wie,<br />
wat, waar, waarom, wanneer (de zogenaamde topische vragen) te stellen. Deze specifieke kenmerken<br />
zullen leiden tot toetsvragen die per paragraaf zijn weergegeven.<br />
De gezamenlijke toetsvragen worden gepresenteerd <strong>in</strong> een matrix <strong>in</strong> paragraaf 3.6.<br />
Deze toetsvragen vormen het toets<strong>in</strong>gskader waaraan relevante wet- en regelgev<strong>in</strong>g wordt bevraagd<br />
<strong>in</strong> hoofdstuk 4 en vervolgens als toets<strong>in</strong>gskader van het casusonderzoek <strong>in</strong> hoofdstuk 5.<br />
3.1 Wie: Actoren<br />
Het aantal actoren <strong>in</strong> een gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g is doorgaans groot. De actoren zullen gedurende<br />
de verschillende fasen van het ontwikkelproces wijzigen. Dit geldt voor de identiteit van de actoren<br />
(entiteiten), het aantal actoren maar ook de samenwerk<strong>in</strong>gsverbanden tussen de actoren. Dit<br />
houdt <strong>in</strong> dat gedurende de tussentijdse <strong>exploitatie</strong> de actoren dus ook kunnen wijzigen, niet <strong>in</strong> de<br />
laatste plaats omdat tijdelijke gebruikers zelf ook volatiel zijn.<br />
Wanneer actoren wijzigen, <strong>in</strong>treden of uittreden is het van belang dat bestaande structuren <strong>in</strong>tact<br />
blijven. Met bestaande structuren wordt bedoeld dat overeenkomsten tussen partijen gehandhaafd<br />
kunnen worden of overdraagbaar is. Hierbij is het van belang dat actoren een duidelijk<br />
beeld hebben wie welke rol <strong>in</strong>neemt <strong>in</strong> een wettelijk kader.<br />
Toetsvragen:<br />
• Kunnen actoren wijzigen zonder de bestaande condities van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> aan<br />
te tasten?<br />
• Wat is de complexiteit van de bovengenoemde wijzig<strong>in</strong>g?<br />
• Is het duidelijk voor de shareholders wie de actoren <strong>in</strong> een specifieke wettelijk kader zijn?<br />
3.2 Wat: Typen onroerende goederen <strong>in</strong> tussentijdse <strong>exploitatie</strong><br />
Door ontvlecht<strong>in</strong>g van de verzamelnaam ‘gebied’ <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g komen de verschillen<br />
objecten <strong>in</strong> beeld. In de literatuur is geen verwijz<strong>in</strong>g te v<strong>in</strong>den om ontwikkelgebieden te ontvlechten<br />
tot losse objecten. In dit hoofdstuk wordt door middel van dichotomie en polytomie <strong>in</strong> kaart<br />
gebracht welk type onroerend goed tussentijds geëxploiteerd kan worden. Hierbij is de volgende<br />
tweedel<strong>in</strong>g gehanteerd:<br />
• Roerend versus onroerend op basis van het Burgerlijk Wetboek (art.3:3 BW).<br />
14
• Gebouwd versus ongebouwd op basis van de Wabo (art. 1.1 lid 1 WABO).<br />
Hierdoor ontstaat onderstaande matrix.<br />
Hoofdgroep (BW) Subgroep (Wabo) Typologie<br />
onroerend gebouwd opstallen<br />
parkeerterre<strong>in</strong><br />
<strong>in</strong>frastructuur wegen/bruggen<br />
terre<strong>in</strong>verhard<strong>in</strong>g<br />
overige constructies<br />
kunstwerken<br />
Figuur 3.1: Matrix onroerende goederen <strong>in</strong> tussentijdse <strong>exploitatie</strong><br />
Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de aard van <strong>in</strong> te zetten onroerend goed voor tijdelijke functies<br />
zeer divers is. Dat leidt tot de vraag of een of meerdere typen vastgoedobjecten die tussentijds<br />
<strong>in</strong>gezet kunnen worden, vrijgesteld zijn van wettelijke kaders. Dat kan zijn door een vermeld<strong>in</strong>g<br />
<strong>in</strong> de wet- en regelgev<strong>in</strong>g van de aard van een onroerend goed of naar het gebruik van het<br />
onroerend goed.<br />
Toetsvraag:<br />
ongebouwd landbouwgrond<br />
braakliggend<br />
bouwgrond<br />
bouwrijpe grond<br />
delfstoffen<br />
oppervlakte wateren (sloten etc)<br />
roerend buiten de scope van dit onderzoek<br />
• Zijn (groepen van) onroerende goederen vrijgesteld van wet- en regelgev<strong>in</strong>g als het gaat<br />
om tussentijdse <strong>exploitatie</strong>?<br />
3.3 Waar: Ruimtelijke relaties en externe factoren<br />
Men kenmerkt gebieden met tijdelijke functies ook als experimenteergebieden, waar<strong>in</strong> functies<br />
gehuisvest worden en waar de early-adopters zich vestigen. Dat gaat niet altijd gepaard met een<br />
‘rustig leefmilieu’. Dit is te herleiden tot vraagstukken op het gebied van h<strong>in</strong>der, geluidsemissies<br />
etc. Het ruwe <strong>in</strong>dustriële en stedelijke gebied wordt geacht hier geschikt voor te zijn. Anders is<br />
het als milieu- of veiligheidscontouren de tussentijdse gebruikers <strong>in</strong> gevaar brengen of schade<br />
toebrengen. Afhankelijk van de h<strong>in</strong>dercontouren, milieucontouren of andersz<strong>in</strong>s, kan een gemeente<br />
afwijk<strong>in</strong>gen van normen toestaan, mits men de geest van de regelgev<strong>in</strong>g respecteert.<br />
De onderl<strong>in</strong>ge relaties van de functies van de tussentijdse <strong>exploitatie</strong> – kunnen divers zijn: ruimtelijk,<br />
functioneel maar ook thematisch. De term ‘ruimtelijk’ houdt <strong>in</strong> dit kader <strong>in</strong> dat men elkaar be<strong>in</strong>vloedt<br />
(de zogenaamde externe factoren (Tordoir, 2005)). Hiermee wordt bedoeld: tijdelijke<br />
functies moeten elkaar kunnen verdragen en de omgev<strong>in</strong>g moet de tijdelijke functies (zowel <strong>in</strong>dividueel<br />
en als cluster) kunnen verdragen.<br />
15
Het zou zo kunnen zijn dat de functies elkaar <strong>in</strong> een reguliere planologische situatie slecht verdragen,<br />
maar dat men besluit <strong>in</strong> het licht en ambitie van de tussentijdse <strong>exploitatie</strong> het gebied<br />
toch op een dergelijke wijze met deze functies <strong>in</strong> te richten. Hiertoe zal dan de wettelijke vergunn<strong>in</strong>g<br />
voor moeten worden verkregen. Deze externe factoren vormen een beoordel<strong>in</strong>gsaspect bij<br />
een aanvraag voor afwijk<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan <strong>in</strong>dient.<br />
Toetsvraag:<br />
• Bestaat een ongewenste <strong>in</strong>teractie tussen tijdelijke functies onderl<strong>in</strong>g en tijdelijke functies<br />
en omgev<strong>in</strong>g? Welke belemmer<strong>in</strong>g en welke wetgev<strong>in</strong>g is hier<strong>in</strong> sturend?<br />
3.4 Waarom: Doel en middel<br />
Uit hoofdstuk 2 kan worden opgemaakt dat het doel van elke tussentijdse <strong>exploitatie</strong> is, direct of<br />
<strong>in</strong>direct, een opbrengst te behalen. Onder directe opbrengsten wordt verstaan huuropbrengsten<br />
en dekk<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de kosten voor onderhoud. Wanneer sprake is van directe opbrengsten bestaat een<br />
causaal verband tussen de activiteiten en de opbrengst. Deze causaliteit is van belang wanneer<br />
de relevante wetteksten getoetst worden, omdat de wetgever de voortbrengers van de opbrengst<br />
als zwakste partij beschermt. Onder <strong>in</strong>directe opbrengsten wordt waardevermeerder<strong>in</strong>g verstaan.<br />
Hierbij kan men denken aan waardevermeerder<strong>in</strong>g die gerealiseerd wordt door de feitelijke ontwikkel<strong>in</strong>g<br />
zelf, maar ook door brand<strong>in</strong>g of imagotransformatie.<br />
In hoofdstuk 2 werd geschetst dat brand<strong>in</strong>gsstrategie één van de discipl<strong>in</strong>aire werkvelden is<br />
waarover partijen <strong>in</strong> een vroeg stadium overeenstemm<strong>in</strong>g dienen te bereiken.<br />
Toetsvagen:<br />
• Leveren directe opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor de eigenaar beperk<strong>in</strong>gen –<br />
<strong>in</strong> welke z<strong>in</strong> ook – op?<br />
• Leveren <strong>in</strong>directe opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor de eigenaar beperk<strong>in</strong>gen –<br />
<strong>in</strong> welke z<strong>in</strong> ook – op?<br />
3.5 Wanneer: Tijdsaspect<br />
Het tijdsaspect is de meest belangrijke en voornaamste aspect van tussentijdse <strong>exploitatie</strong>.<br />
De tussentijdse <strong>exploitatie</strong> is een tussenfase en wordt begrensd door het startmoment en e<strong>in</strong>dmoment<br />
(zie def<strong>in</strong>itie).<br />
Het eerste kenmerk betreft de start van de tussentijdse <strong>exploitatie</strong>. Van belang is dat de partijen<br />
overeenstemm<strong>in</strong>g hebben wanneer de start van de <strong>exploitatie</strong> plaatsv<strong>in</strong>dt. De aanvang van de<br />
fase ligt bij def<strong>in</strong>itie vast. Heeft men eenmaal <strong>in</strong>zicht <strong>in</strong> het startmoment, dan is het vervolgens de<br />
vraag of men de gewenste activiteit tot stand mag brengen of dat een procedure voor een onthef-<br />
16
f<strong>in</strong>g of vergunn<strong>in</strong>g doorlopen moet worden. De doorlooptijd hiervoor bepaalt <strong>in</strong> hoge mate de<br />
flexibiliteit om op ad hoc basis wijzigende functies te realiseren. Tijdelijke voorzien<strong>in</strong>gen komen<br />
regelmatig voor als zeer tijdelijk (enkele maanden) en vragen daarom een korte doorlooptijd.<br />
De wens tot korte doorlooptijden wordt mede <strong>in</strong>gegeven door het deelproces faser<strong>in</strong>gsstrategie<br />
om faser<strong>in</strong>g van de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g te kunnen wijzigen.<br />
Gedurende de tussentijdse <strong>exploitatie</strong> kunnen functies elkaar opvolgen. Omdat gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
<strong>in</strong> de regel bestaat uit meerdere jaren, is voldoende tijd ter beschikk<strong>in</strong>g om meerdere functies<br />
serieel en parallel uit te oefenen. De duur van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> is op voorhand echter onbepaald.<br />
Dat houdt <strong>in</strong> dat vergunn<strong>in</strong>gen, ontheff<strong>in</strong>gen en overeenkomsten een flexibele duur<br />
moeten kennen en niet gelimiteerd zouden moeten zijn.<br />
Beperk<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> looptijden, geldigheidstermijnen et cetera werken belemmerend.<br />
Aan het e<strong>in</strong>d - analoog aan de procedure-doorlooptijd bij aanvang - is het van belang een korte<br />
doorlooptijd of een bekende afgebakende zekere doorlooptijd te kennen bij het e<strong>in</strong>de van de <strong>exploitatie</strong>fase.<br />
Ook hier geldt dat flexibiliteit van de faser<strong>in</strong>g leidend is, maar dat bij versnell<strong>in</strong>gen of<br />
vertrag<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> het hoofdproces, de tussentijdse <strong>exploitatie</strong> hierop moeten kunnen reageren. Van<br />
belang is dat wanneer het e<strong>in</strong>dmoment is bepaald, partijen daadwerkelijk over de gebouwen of<br />
gebieden kunnen beschikken wanneer dat moment is aangebroken.<br />
Het e<strong>in</strong>dmoment van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> kan worden bepaald op basis van de start van de<br />
realisatiefase. Een te vroeg gekozen moment waarop de tussentijdse <strong>exploitatie</strong> wordt gestopt<br />
kan negatieve effecten hebben (passieve strategie), terwijl het een zeer actief management vergt<br />
wanneer men de tussentijdse <strong>exploitatie</strong> tot het allerlaatste moment (tot aan realisatie) doet<br />
voortduren.<br />
Toetsvragen:<br />
• Aanvang: kan men kan per direct starten met exploiteren?<br />
• Aanvang: is de proceduretermijn bekend en kort?<br />
• Exploitatietermijn: is de termijn onbepaald en niet gemaximeerd?<br />
• E<strong>in</strong>de: kan men per direct e<strong>in</strong>digen met exploiteren?<br />
• E<strong>in</strong>de: is de proceduretermijn bekend en kort?<br />
3.6 Conclusie: toets<strong>in</strong>gskader<br />
In voorgaande paragrafen zijn de toetsvragen afgeleid die gezamenlijk het toets<strong>in</strong>gskader vormen.<br />
Deze zijn <strong>in</strong> onderstaand overzicht weergegeven.<br />
17
Toetsvragen:<br />
Wie Kunnen actoren w ijzigen zonder de bestaande condities van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> aan te tasten?<br />
Hoe groot is de complexiteit van bovengenoemde w ijzig<strong>in</strong>g?<br />
Is het duidelijk voor de shareholders w ie de actoren <strong>in</strong> een specifieke w ettelijk kader zijn?<br />
Wat Zijn (groepen van) onroerende goederen vrijgesteld van w et- en regelgev<strong>in</strong>g als het gaat om tussentijdse <strong>exploitatie</strong>?<br />
Waar Ongew enste <strong>in</strong>teractie van tijdelijke functies vormt geen belemmer<strong>in</strong>g?<br />
Waarom Leveren directe opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Leveren Indirecte opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Wanneer Aanvang: kan men per direct starten met exploiteren?<br />
Aanvang: is de proceduretermijn opstart bekend en kort?<br />
Exploitatietermijn: is de termijn onbepaald en niet gemaximeerd?<br />
E<strong>in</strong>de: kan men per direct e<strong>in</strong>digen met exploiteren?<br />
E<strong>in</strong>de: is de proceduretermijn bekend en kort?<br />
Figuur 3.2: Toets<strong>in</strong>gskader met voorbeeld<br />
Dit toets<strong>in</strong>gskader wordt gehanteerd bij de toets<strong>in</strong>g van de relevante wet- en regelgev<strong>in</strong>g en vervolgens<br />
bij de beoordel<strong>in</strong>g van het praktijkonderzoek. Hierbij wordt per casus een matrix <strong>in</strong>gevuld.<br />
De gezamenlijke uitkomsten van de vier casussen (4 matrices) bepalen de uitkomst van het<br />
praktijktoets<strong>in</strong>gskader. De verschillen en overeenkomsten <strong>in</strong> de uitkomsten tussen theoretisch en<br />
praktijkonderzoek komen <strong>in</strong> de synthese en <strong>in</strong> de conclusie aan de orde.<br />
In de matrix wordt per wettekst en per toetsvraag antwoord gegeven. De coder<strong>in</strong>g bestaat uit drie<br />
keuren:<br />
In de w ettekst w ordt geen onderscheid gemaakt tussen tijdelijk en permanent (e<strong>in</strong>dstadium)<br />
de toetsvraag levert geen probleem op<br />
de toetsvraag kan beheerst w orden<br />
de toetsvraag levert een probleem op<br />
In de w ettekst w ordt w el onderscheid gemaakt tussen tijdelijk en permanent (e<strong>in</strong>dstadium)<br />
de toetsvraag levert geen probleem op<br />
de toetsvraag kan beheerst w orden<br />
de toetsvraag levert een probleem op<br />
Figuur 3.3: Kleurcoder<strong>in</strong>g toets<strong>in</strong>gskader<br />
Hierbij wordt opgemerkt dat het niet relevant is of <strong>in</strong> een wettekst een onderscheid wordt gemaakt<br />
tussen tijdelijke functies en permanente functies. Het uite<strong>in</strong>delijke werk<strong>in</strong>g van de wet is hier<br />
slechts relevant.<br />
Met beheersen wordt <strong>in</strong> dit kader bedoeld: door (tijdige) maatregelen <strong>in</strong> het proces van tussentijdse<br />
<strong>exploitatie</strong> te nemen, kunnen voorziene conflictsituaties voorkomen worden.<br />
Hiermee is antwoord gegeven op deelvraag 4.<br />
18<br />
Voorbeeld wet 1<br />
Voorbeeld wet 2
4. Achtergronden van wetgev<strong>in</strong>g, <strong>in</strong>ventarisatie en toets<strong>in</strong>g van wetge-<br />
v<strong>in</strong>g<br />
In dit hoofdstuk wordt een algemene kijk op de wet- en regelgev<strong>in</strong>g <strong>in</strong> Nederland gegeven en<br />
vervolgens per cluster van wetten - van specifiek belang voor dit onderzoek - verder uitgewerkt.<br />
Door een korte historische verkenn<strong>in</strong>g verkrijgt men <strong>in</strong>zichten <strong>in</strong> de wijzen waarop de wetten tot<br />
stand zijn gekomen en welk doel zij dienen.<br />
In dit hoofdstuk worden de deelvragen 5 en 6 beantwoord:<br />
• Welke Nederlandse wet- en regelgev<strong>in</strong>g is van toepass<strong>in</strong>g?<br />
• Hoe wordt het faciliterend vermogen van de onderscheiden wet- en regelgev<strong>in</strong>g per<br />
toetsvraag <strong>in</strong> theorie beoordeeld (theoretisch toets<strong>in</strong>gskader)?<br />
Gedetailleerd <strong>in</strong>formatie over onderstaande wetten is opgenomen <strong>in</strong> bijlage 7.<br />
4.1 Achtergronden van de wet- en regelgev<strong>in</strong>g<br />
Beleid krijgt juridisch vorm <strong>in</strong> wetten. Wetten hebben daarmee het doel de menselijke gedrag<strong>in</strong>g<br />
te ordenen en daarmee de leefbaarheid van ons land te vergroten.<br />
Met wetten wordt gepoogd om het gedrag van maatschappelijke actoren zoals burgers, bedrijven<br />
en uitvoerende organisaties <strong>in</strong> een bepaalde gewenste richt<strong>in</strong>g te sturen. Dat kan met <strong>in</strong>terventies<br />
zoals communicatie en overred<strong>in</strong>g, f<strong>in</strong>anciële prikkels zoals heff<strong>in</strong>gen en subsidies, of met<br />
sanctiedreig<strong>in</strong>g. Wetten bevatten dus <strong>in</strong>terventies waarmee gedrag wordt gestuurd (Franken,<br />
2001). Een tweede belangrijke functie van wetgev<strong>in</strong>g is het geven van waarborgen. Dat een wet<br />
<strong>in</strong> werk<strong>in</strong>g is getreden wil nog niet zeggen dat deze ook feitelijk werkt. De wet doet zelf immers<br />
niets maar moet <strong>in</strong> de samenlev<strong>in</strong>g door burgers, <strong>in</strong>stanties, bedrijven worden ‘gebruikt’.<br />
In bovenstaande doelstell<strong>in</strong>g zien we een aantal begrippen die hieronder behandeld zullen worden:<br />
actoren, waarborgen en beleid.<br />
Actoren<br />
De belangrijkste onderscheid<strong>in</strong>g van het objectieve recht is de scheid<strong>in</strong>g tussen privaat en publiek<br />
recht (Franken, 2001). Privaatrecht, ook wel burgerlijk recht genoemd, is gericht op de<br />
rechtsverhoud<strong>in</strong>gen tussen burgers (en bedrijven) onderl<strong>in</strong>g. Publiekrecht daarentegen heeft<br />
betrekk<strong>in</strong>g op de organisatie van de overheid en de zorg voor algemene belangen. Zij regelt de<br />
verhoud<strong>in</strong>g tussen de overheid en de burgers. Onder ‘overheid’ wordt niet enkel de organen van<br />
de nationale overheid bedoeld, maar het geheel van het bestuurlijke bestel van de Nederlandse<br />
staat.<br />
19
Waarborgen<br />
Eén van de doelen van wetten is het geven van waarborgen. Dit kan zijn het waarborgen van<br />
belangen van partijen. Hiermee wordt bedoeld dat niet alleen de zwakste partij beschermd is,<br />
maar de rechten en plichten van beide partijen bescherm<strong>in</strong>g genieten.<br />
Naast het waarborgen van belangen kan men ook denken aan het waarborgen van kwaliteitsniveaus.<br />
In dit specifieke kader kan men denken aan kwaliteitsniveau met betrekk<strong>in</strong>g tot bouwkwaliteit<br />
en kwaliteit van het milieu.<br />
Beleid<br />
Elke wet v<strong>in</strong>dt zijn oorsprong uite<strong>in</strong>delijk <strong>in</strong> de samenlev<strong>in</strong>g. Maatschappelijke, sociale en economische<br />
verander<strong>in</strong>gen vragen om een up-to-date wetgev<strong>in</strong>g. Verouderde wetgev<strong>in</strong>g kan contraproductief<br />
werken. Nieuwe vormen en wijzen van samenleven (samenlev<strong>in</strong>g) kunnen bestaande<br />
regels overbodig maken, terwijl andere vraagstukken zich aandienen waarvoor nog geen regels<br />
bestaan.<br />
Sectorbeleid bestaat uit beleid van de diverse sectoren van overheidszorg zoals volksgezondheid,<br />
vervoer, natuurbescherm<strong>in</strong>g en milieuhygiëne. Facetbeleid beleid is ontstaan omdat <strong>in</strong> veel<br />
gevallen sprake was van comb<strong>in</strong>atie van problemen, die door sectorbeleid beleid niet voldoende<br />
konden worden opgelost. Maatwerk op facetniveau werd dus noodzakelijk. Vrijwel nooit is er<br />
sprake van één probleem, dat door sectorale wetgev<strong>in</strong>g zou kunnen worden aangepakt. In vrijwel<br />
alle gebiedsprojecten <strong>in</strong> Nederland zijn veel milieu- en ruimtelijke problemen tegelijk aan de orde<br />
<strong>in</strong> onderl<strong>in</strong>ge samenhang. Die samenhang bepaalt <strong>in</strong> belangrijke mate de leefkwaliteit.<br />
4.2 Ruimtelijk orden<strong>in</strong>gsrecht<br />
Struiksma (2008) def<strong>in</strong>ieert ruimtelijke orden<strong>in</strong>g als ‘een onderdeel van de overheidszorg, waarbij<br />
het er om gaat diverse aanspraken op de fysieke omgev<strong>in</strong>g – ook wel aangeduid als de ruimte –<br />
tegen elkaar af te wegen en tot keuzes te komen wat betreft de <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>g en het beheer van die<br />
omgev<strong>in</strong>g’. Struiksma (2008) geeft <strong>in</strong> zijn boek een zeer uitgebreide weergave van de planologische<br />
ontwikkel<strong>in</strong>gen en de ontwikkel<strong>in</strong>gen van de wettelijke kaders.<br />
Ruimtelijke orden<strong>in</strong>g is een vorm van facetplann<strong>in</strong>g, die zich over verschillende sectoren uitstrekt<br />
(bijvoorbeeld volksgezondheid, natuurbescherm<strong>in</strong>g, milieuhygiëne), maar vanuit één gezichtspunt<br />
te werk gaat (Lurks, 2001; Van Buuren e.a., 2009).<br />
Met de <strong>in</strong>voer<strong>in</strong>g van de Nota Ruimte is een koerswijzig<strong>in</strong>g van de overheid <strong>in</strong>gezet, namelijk<br />
‘een verschuiv<strong>in</strong>g van orden<strong>in</strong>g en het stellen van beperk<strong>in</strong>gen naar het stimuleren van ruimtelijke<br />
ontwikkel<strong>in</strong>g en het bieden van kansen daar<strong>in</strong>’ (m<strong>in</strong>isterie van VROM, 2006).<br />
Dat het overheidsbeleid van orden<strong>in</strong>g naar ontwikkel<strong>in</strong>g is verschoven, blijkt echter niet uit het<br />
<strong>in</strong>strumentarium dat gemeenten ter beschikk<strong>in</strong>g staat om ontwikkel<strong>in</strong>gen mogelijk te maken danwel<br />
te stimuleren, getuige het grote aantal aanmeld<strong>in</strong>gen tot en met de 5 e tranche van de crisis-<br />
20
en herstelwet. Blijkbaar moet <strong>in</strong>gegrepen worden <strong>in</strong> het bestuurlijke <strong>in</strong>strumentarium om die ont-<br />
wikkel<strong>in</strong>gen alsnog mogelijk te maken. Uitwerk<strong>in</strong>g van die gereedschapskist ligt veeleer op het<br />
vlak van het beleid van omgev<strong>in</strong>gsrecht en wordt hierna behandeld.<br />
Het bestemm<strong>in</strong>gsplan is het <strong>in</strong>strument waarmee de gemeente een <strong>in</strong>tegrale afweg<strong>in</strong>g tussen de<br />
<strong>in</strong>del<strong>in</strong>g en het gebruik van de ruimte maakt. Hiermee kan de gemeente het gebruik van de ruimte<br />
sturen <strong>in</strong> de richt<strong>in</strong>g van de gewenste ontwikkel<strong>in</strong>gen. De beschrijv<strong>in</strong>gen van de toe te kennen<br />
functies kan men breed of smal kiezen. Daarmee kan het bestemm<strong>in</strong>gsplan belemmerend of<br />
bevorderend werken. Bouwaanvragen worden - evenals toen het stratenplan verplicht was –<br />
getoetst aan het bestemm<strong>in</strong>gsplan (Struiksma, 2008). Indien een bestemm<strong>in</strong>gsplan eenmaal van<br />
kracht is - dat is een plan voor <strong>in</strong> beg<strong>in</strong>sel 10 jaar - is dit plan het toets<strong>in</strong>gskader voor ruimtelijke<br />
<strong>in</strong>richt<strong>in</strong>gen en ontwikkel<strong>in</strong>gen. Oudere plannen, waar<strong>in</strong> functies zeer exact zijn omschreven,<br />
vormen dan een belemmer<strong>in</strong>g wanneer het gebruik <strong>in</strong> de tussentijd zal afwijken.<br />
Procedures die gevolgd moeten worden om een dergelijke afwijk<strong>in</strong>g toe te laten, blijken voor wat<br />
betreft het resultaat ook gelimiteerd te zijn.<br />
4.2.1 Wet ruimtelijke orden<strong>in</strong>g en Besluit ruimtelijke orden<strong>in</strong>g (Wro, Bro)<br />
Artikel 3.2 Wro biedt een mogelijkheid om een tijdelijke bestemm<strong>in</strong>g voor maximaal 5 jaar te regelen,<br />
door het opnemen van een voorlopige bestemm<strong>in</strong>g <strong>in</strong> een bestemm<strong>in</strong>gsplan. Indien ten<br />
tijde van het vaststellen van het bestemm<strong>in</strong>splan al duidelijkheid bestaat over de def<strong>in</strong>itieve bestemm<strong>in</strong>g<br />
en de realisatie daarvan, kunnen via deze weg zowel de tijdelijke als de e<strong>in</strong>dbestemm<strong>in</strong>g<br />
geregeld worden. Deze methode biedt echter geen oploss<strong>in</strong>g <strong>in</strong>dien nog geen duidelijkheid<br />
bestaat over de e<strong>in</strong>dbestemm<strong>in</strong>g. Ook <strong>in</strong> situaties waar<strong>in</strong> de tussentijdse bestemm<strong>in</strong>g op korte<br />
termijn gerealiseerd moet worden, vergt het opstellen van een nieuw bestemm<strong>in</strong>gsplan te veel<br />
tijd. De proceduretermijn voor het vaststellen van een tijdelijke bestemm<strong>in</strong>g bedraagt 26 weken.<br />
De proceduretermijn, en de maximum duur en zicht op de def<strong>in</strong>itieve bestemm<strong>in</strong>g maken de functie<br />
van dit artikel al vrijwel nutteloos <strong>in</strong> onderhavig bestuder<strong>in</strong>gskader.<br />
4.2.2 Won<strong>in</strong>gwet (Ww)<br />
De Won<strong>in</strong>gwet vormt de basis voor de bouw- en gebruiksvoorschriften die zijn vastgelegd <strong>in</strong> een<br />
besluit (Algemene Maatregelen van Bestuur) en een regel<strong>in</strong>g Bouwbesluit 2012.<br />
Waar de bemoeienis van de wetgever <strong>in</strong> oorsprong vooral voortvloeide uit het streven naar het<br />
tegengaan van ‘onhygiënische toestanden’, is de reikwijdte <strong>in</strong>middels verbreed tot veiligheid,<br />
gezondheid, bruikbaarheid, energiezu<strong>in</strong>igheid/CO2-reductie, duurzaamheid/milieu en ruimtelijke<br />
kwaliteit (onder meer stedenbouw en welstand) en zijn allerlei afstemm<strong>in</strong>gsregels opgenomen als<br />
procedurele waarborg voor door andere wetten beschermde belangen (zoals de Wet ruimtelijke<br />
orden<strong>in</strong>g, de Wet milieubeheer, de Wet bodembescherm<strong>in</strong>g en de Monumentenwet 1988). Bo-<br />
21
vendien heeft die bemoeienis nu niet alleen meer betrekk<strong>in</strong>g op de (ver)bouw, de <strong>in</strong>standhoud<strong>in</strong>g,<br />
het gebruik en de sloop van won<strong>in</strong>gen maar vallen alle bouwwerken onder de werk<strong>in</strong>gssfeer van<br />
de Won<strong>in</strong>gwet. De Won<strong>in</strong>gwet maakt geen onderscheid tussen ‘bouwwerken’ en ‘tijdelijke bouwwerken’.<br />
Daardoor zijn de regels die door de Won<strong>in</strong>gwet van kracht worden verklaard op bouwwerken<br />
onverm<strong>in</strong>derd van toepass<strong>in</strong>g op tijdelijke bouwwerken of bouwwerken die ten dienste<br />
staan van tijdelijke functies.<br />
Artikel 120a Ww biedt waarschijnlijk geen oploss<strong>in</strong>g. De bedoelde AMvB is niet meer dan een<br />
algemene clausule om afwijk<strong>in</strong>gen te kunnen toestaan, voor situaties waar de Won<strong>in</strong>gwet <strong>in</strong> de<br />
regel niet <strong>in</strong> voorziet.<br />
4.3 Omgev<strong>in</strong>gsrecht<br />
Onder omgev<strong>in</strong>gsrecht verstaat men de rechtsgebieden die zich bezighouden met het reguleren<br />
van het gebruik en de <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>g van de fysieke leefomgev<strong>in</strong>g. Op dit moment behelst het systeem<br />
60 wetten, meer dan 100 AMvB’s en honderden m<strong>in</strong>isteriële regel<strong>in</strong>gen (Sorel, 2012).<br />
Het omgev<strong>in</strong>gsrecht (de Wabo zelf is facetwetgev<strong>in</strong>g) bestaat uit een verzamel<strong>in</strong>g van sectorale<br />
wetgev<strong>in</strong>g. Deze sectorale structuur, <strong>in</strong> comb<strong>in</strong>atie met de grote hoeveelheid regels en de complexiteit<br />
ervan, maakt het omgev<strong>in</strong>gsrecht tot een beklaagd beleidsterre<strong>in</strong>.<br />
Met name de doorlooptijden worden als h<strong>in</strong>derlijk ervaren (Sorel, 2012). Hij concludeert tevens<br />
dat de procedure doorlooptijden niet zozeer bekort kunnen worden door de wetgev<strong>in</strong>g te veranderen,<br />
maar <strong>in</strong>gegeven worden door de voorbereid<strong>in</strong>gsfasen van projecten.<br />
Deelaspecten die onder het omgev<strong>in</strong>gsrecht vallen, zijn cultuurhistorie, bodem, natuur, geluid,<br />
luchtkwaliteit, externe veiligheid, overige dossiers: geur, licht, water (Sorel, 2011).<br />
De respectievelijke wet- en regelgev<strong>in</strong>g op deze aspecten zijn limitatief en imperatief. De <strong>in</strong>houdelijke<br />
georiënteerde (milieu)normen leggen beperk<strong>in</strong>gen op. Het bevoegde gezag toetst en<br />
handhaaft hierop. Het stellen van harde normen (waarborgen) maakt het objectief toetsen mogelijk.<br />
Ten aanzien van tijdelijke functies maakt de wetgever op geen enkel aspect een onderscheid ten<br />
opzichte van permanente functies. Dat lijkt aannemelijk, omdat de wetgever zich ten doel stelt de<br />
veiligheid, gezondheid en het milieu voor haar burgers te bevorderen, ongeacht de tijdschaal.<br />
4.3.1 Wet algemene bepal<strong>in</strong>gen omgev<strong>in</strong>gsrecht (Wabo), Besluit Omgev<strong>in</strong>gsrecht (BOR),<br />
M<strong>in</strong>isteriele Regel<strong>in</strong>g Omgev<strong>in</strong>gsrecht (MOR)<br />
In de Wabo wordt het begrip ‘bouwen’ zowel <strong>in</strong> de Wabo als <strong>in</strong> de Ww gedef<strong>in</strong>ieerd. Voor de uitleg<br />
van het begrip bouwwerk wordt aansluit<strong>in</strong>g gezocht bij de def<strong>in</strong>itie <strong>in</strong> de gemeentelijke bouwverorden<strong>in</strong>g:<br />
‘elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die<br />
op de plaats van bestemm<strong>in</strong>g hetzij direct hetzij <strong>in</strong>direct met de grond verbonden is, hetzij direct<br />
of <strong>in</strong>direct steun v<strong>in</strong>dt <strong>in</strong> of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren’. Het is maar de<br />
22
vraag of een constructie naar voorstaande def<strong>in</strong>itie voldoende kort aanwezig is zodat sprake is<br />
van een tijdelijk bouwwerk.<br />
In deze tekst wordt ervan uitgegaan dat een omgev<strong>in</strong>gsvergunn<strong>in</strong>g vereist is voor verbouw activi-<br />
teiten om de bestaande bouwwerken geschikt te maken voor het tussentijdse gebruik. Ook wan-<br />
neer de bestemm<strong>in</strong>g van het tussentijds gebruik afwijkt van het vigerende bestemm<strong>in</strong>gsplan, kan<br />
een aanvraag voor tijdelijke afwijk<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan worden gedaan via de Wabo-<br />
procedure. De procedure en het beoordel<strong>in</strong>gskader Wabo voor een omgev<strong>in</strong>gsvergun<strong>in</strong>g voor het<br />
bouwen van een tijdelijk bouwwerk wijken niet af van een gewone omgev<strong>in</strong>gsvergunn<strong>in</strong>g, zij het<br />
dat daar<strong>in</strong> ook moet worden geregeld dat het bouwwerk na verloop van de termijn waarvoor het<br />
is aangevraagd weer wordt verwijderd, de zogenaamde ‘verwijderplicht’.<br />
De volgende artikelen zijn <strong>in</strong> het bijzonder <strong>in</strong>teressant als het gaat om tijdelijke afwijk<strong>in</strong>g van het<br />
bestemm<strong>in</strong>gsplan.<br />
Art. 2.12, lid 1, onder a, sub 2, Wabo, juncto Bor bijlage II, artikel 4, lid 8 biedt de mogelijkheid<br />
gronden en bouwwerken te gebruiken ten behoeven van evenementen, voor een maximum duur<br />
van 3 jaar en voor maximaal 15 dagen per jaar.<br />
Art. 2.12, lid 1, onder a, sub 2, Wabo, juncto Bor bijlage II, artikel 4, lid 9 is een procedureel relatief<br />
eenvoudige mogelijkheid om het tussentijdse gebruik voor langere tijd te regelen. Dat kan<br />
door gebruik te maken van de kruimelgevallenregel<strong>in</strong>g. Dit kan alleen als de nieuwe functie een<br />
gebruikswijzig<strong>in</strong>g betreft van bouwwerken al dan niet <strong>in</strong> samenhang met uitsluitend <strong>in</strong>pandige<br />
bouwactiviteiten.<br />
Art. 2.12, lid 1, onder a, sub 3, Wabo betreft de opvolger van art. 3.10 Wro (deze is de opvolger<br />
van art. 19, lid 1 WRO).<br />
Art. 2.12, lid 2, Wabo, juncto Bor paragraaf 5.4 biedt de mogelijkheid om tijdelijk gebruik en/of<br />
bebouw<strong>in</strong>g toe te laten. Dit is de zogeheten tussentijdse buitenplanse omgev<strong>in</strong>gsvergunn<strong>in</strong>g.<br />
Hierdoor wordt het mogelijk voor een termijn tot maximaal 5 jaar af te wijken van het bestemm<strong>in</strong>gsplan.<br />
Daarbij blijft de onderliggende bestemm<strong>in</strong>g ongewijzigd, zodat <strong>in</strong>dien de omstandigheden<br />
veranderen, de oorspronkelijke bestemm<strong>in</strong>g weer <strong>in</strong>gevuld kan worden. Hoe praktisch<br />
deze mogelijkheid <strong>in</strong> theorie ook lijkt, <strong>in</strong> de praktijk doen zich toch bezwaren voor. Namelijk die de<br />
<strong>in</strong>zet van het <strong>in</strong>strument beperken, te weten de (te) korte geldigheidstermijn, de (te) lange totstandkom<strong>in</strong>gsprocedure<br />
en de str<strong>in</strong>gente voorwaarden die aan de tijdelijkheid gesteld worden.<br />
Ontheff<strong>in</strong>g kan worden verleend <strong>in</strong>dien ‘tijdelijk behoefte bestaat aan de ontheff<strong>in</strong>g’. Het gaat niet<br />
om de tijdelijkheid van de behoefte maar om de tijdelijkheid van de voorzien<strong>in</strong>g. Daarbij kan het<br />
gaan om een permanente behoefte, mits het een tussentijdse voorzien<strong>in</strong>g betreft. Voor de toepass<strong>in</strong>g<br />
van het artikel is vereist dat het aannemelijk is dat na het verstrijken van de gestelde<br />
termijn geen behoefte meer bestaat aan de tussentijdse voorzien<strong>in</strong>g. De tijdelijkheid dient voldoende<br />
te zijn gewaarborgd. Tene<strong>in</strong>de het tussentijdse karakter te mogen aannemen, dienen<br />
daartoe concrete en objectieve gegevens voorhanden te zijn.<br />
23
4.3.2 Wet milieubeheer (Wm)<br />
De wetgever heeft met de systematiek van de Wet milieubeheer gezorgd dat de <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>gen en<br />
activiteiten geen nadelige effecten mogen hebben op de directe of <strong>in</strong>directe omgev<strong>in</strong>g.<br />
De kaderwet Wet milieubeheer geeft algemene regels voor verschillende onderwerpen, van stoffen<br />
en afvalstoffen tot handhav<strong>in</strong>g, openbaarheid van milieugegevens en beroepsmogelijkheden.<br />
Meer specifieke regels worden uitgewerkt <strong>in</strong> besluiten (algemene maatregelen van bestuur of<br />
AMvB's) en m<strong>in</strong>isteriële regel<strong>in</strong>gen. De Wet milieubeheer en de daartoe <strong>in</strong> relatie staande overige<br />
besluiten en regel<strong>in</strong>gen is een vergaande en uitputtende structuur van toegestane en niettoegestane<br />
activiteiten.<br />
In het activiteitenbesluit wordt de ‘zorgplicht’ gedef<strong>in</strong>ieerd. Deze komt neer op de verplicht<strong>in</strong>g van<br />
een ieder de nadelige effecten op het milieu van <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>gen en activiteiten uit te sluiten dan wel<br />
te beperken. Deze zorgplicht is allesomvattend en laat <strong>in</strong> beg<strong>in</strong>sel niet toe dat tijdelijke functies<br />
uitgesloten worden van de besluiten en overige regel<strong>in</strong>gen.<br />
Anders dan de tijdelijke afwijk<strong>in</strong>g (artikel 16.12 lid 4 sub b Wm) van het monitor<strong>in</strong>gsplan (artikel<br />
16.6 Wm) is niet toegestaan. Ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit geldt dat bij de uitoefen<strong>in</strong>g<br />
van bevoegdheden die voorzien <strong>in</strong> de realiser<strong>in</strong>g van tijdelijke functies de artikelen 5.16 e.v. Wm<br />
<strong>in</strong> acht moeten worden genomen. Dat betekent dat bij dergelijke functies geen sprake kan zijn<br />
van een versoepel<strong>in</strong>g van de regels die gelden voor bijvoorbeeld fijnstof en stikstofdioxide.<br />
De oorsprong van de effecten is niet relevant voor de beoordel<strong>in</strong>g ervan. Dat wil zeggen dat tijdelijke<br />
functies niet anders behandeld worden dan permanente functies.<br />
4.3.3 Wet bodembescherm<strong>in</strong>g (Wbb)<br />
De Wet bodembescherm<strong>in</strong>g def<strong>in</strong>ieert eveneens de ‘zorgplicht’ <strong>in</strong> artikel 13. Dit gezichtspunt laat<br />
onverlet wat de oorzaak is van de emissie. Tussentijds of permanent is geen beoordel<strong>in</strong>gskader<br />
<strong>in</strong> het licht van de Wbb.<br />
Er is geen enkele aanknop<strong>in</strong>gspunt dat voor tijdelijke functies afwijk<strong>in</strong>gen zijn toegestaan of dat<br />
vergunn<strong>in</strong>gen van tijdelijke aard andere toets<strong>in</strong>gskaders kennen. Dit houdt <strong>in</strong> dat wanneer tijdelijke<br />
functies vergund worden, te allen tijde aan de milieunomen dient te worden voldaan.<br />
4.3.4 Waterwet (WW)<br />
De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang<br />
tussen waterbeleid en ruimtelijke orden<strong>in</strong>g.<br />
Er is geen enkel aanknop<strong>in</strong>gspunt dat voor tijdelijke functies afwijk<strong>in</strong>gen zijn toegestaan of dat<br />
vergunn<strong>in</strong>gen van tijdelijke aard andere toets<strong>in</strong>gskaders kennen. Dit houdt <strong>in</strong> dat <strong>in</strong> wanneer tijdelijke<br />
functies vergund worden, te allen tijde aan de milieunomen dient te worden voldaan.<br />
24
4.3.5 Flora- en Faunawet (FF)<br />
De Flora- en faunawet vormt het wettelijk kader voor de bescherm<strong>in</strong>g van <strong>in</strong> het wild levende <strong>in</strong>-<br />
en uitheemse planten- en diersoorten. De Wet bevat een algemene zorgplicht voor een ieder en<br />
voor alle <strong>in</strong> het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgev<strong>in</strong>g.<br />
Bescherm<strong>in</strong>g van de natuur op basis van de Flora- en faunawet houdt niet <strong>in</strong> dat <strong>in</strong> alle gevallen<br />
de natuur volledig ontzien moet worden. Stimuler<strong>in</strong>g van natuur – ook tijdelijke – wordt mede<br />
bereikt door de vergunn<strong>in</strong>g Tijdelijke Natuur. Hierdoor wordt het <strong>in</strong> sommige gevallen mogelijk<br />
natuur(gebied) van tijdelijke aard te (doen) ontstaan met een maximum duur van 10 jaar, zonder<br />
dat men bang hoeft te zijn dat nieuw te vestigen planten en diersoorten een belemmer<strong>in</strong>g voor<br />
toekomstige ontwikkel<strong>in</strong>g worden.<br />
Hierbij is de aanvangs<strong>in</strong>ventarisatie van belang. Wanneer deze later dan de start van de tussentijd<br />
(def<strong>in</strong>itie) wordt opgesteld, bestaat de mogelijkheid dat dieren en/of planten zich vestigen <strong>in</strong><br />
het gebied. Deze planten en dieren worden dan aangemerkt <strong>in</strong> de aanvangs<strong>in</strong>ventarisatie als een<br />
oorspronkelijke diersoort of plantsoort. Deze soorten krijgen dan een volledige bescherm<strong>in</strong>g.<br />
4.3.6 Monumentenwet (MW)<br />
Onroerende zaken kunnen <strong>in</strong>gevolge de Monumentenwet zijn aangewezen als rijksmonument of<br />
als beschermd stads- en dorpsgezicht. Indien een gebouw of archeologisch terre<strong>in</strong> eenmaal is<br />
beschermd, dan is voor restauratie, sloop, verbouw<strong>in</strong>g, verstoren of op een andere manier wijzigen<br />
een vergunn<strong>in</strong>g nodig. De aard van de verbouw<strong>in</strong>g <strong>in</strong> het monument is bepalend voor de<br />
vergunn<strong>in</strong>g, welke deel uitmaakt van de Wabo vergunn<strong>in</strong>g. Deze wordt echter niet door de gemeente<br />
afgegeven maar door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Het is nog maar de<br />
vraag of een tijdelijke verbouw<strong>in</strong>g <strong>in</strong> dit kader haalbaar is. Een verbouw<strong>in</strong>g voor een tijdelijke<br />
functie (uiteraard wordt object gehandhaafd) vereist een identiek traject als een verbouw<strong>in</strong>g ten<br />
behoeve van een permanente functie.<br />
4.4 Bouwrecht (publiekrechtelijk)<br />
Bouwrecht is het geheel van rechtsregels, die tot doel hebben om bouwprocessen te regelen en<br />
te waarborgen. Bouwrechtelijke bepal<strong>in</strong>gen zijn publiekrechtelijk van aard, waar het stedenbouwkundige<br />
zaken betreft en privaatrechtelijk van aard waar het gaat om afspraken tussen opdrachtgever,<br />
architect en aannemer. In het kader van dit onderzoek is de privaatrechtelijke kant van<br />
bouwrecht niet relevant. De privaatrechtelijke kant betreft immers de organisatie van het verwezenlijken<br />
van een bouwwerk, roerend of onroerend, tussen partijen onderl<strong>in</strong>g.<br />
E<strong>in</strong>d 19 e eeuw werd voorafgaand aan de <strong>in</strong>voer<strong>in</strong>g van de eerste Won<strong>in</strong>gwet 1901, onderkend<br />
dat de overheid voor beleid voor volkshuisvest<strong>in</strong>g - als direct gevolg van de slechte woonomstandigheden<br />
van arbeiders - moest zorgdragen.<br />
25
Voor de bouwtechnische gegevens werd het Bouwbesluit 2003 <strong>in</strong>gevoerd. Gemeenten mochten<br />
geen bouwtechnische voorschriften meer opnemen <strong>in</strong> de bouwverorden<strong>in</strong>gen. In 2007 worden<br />
het Bouwbesluit 2003 en de bouwverorden<strong>in</strong>g rechtstreeks b<strong>in</strong>dend voor de burger. In 2010 werd<br />
de bouwregelgev<strong>in</strong>g opgenomen <strong>in</strong> de Wet algemene bepal<strong>in</strong>gen omgev<strong>in</strong>gsrecht.<br />
4.4.1 Bouwbesluit (Bb)<br />
Een van de voordelen van toepass<strong>in</strong>g van artikel 2.12 Wabo <strong>in</strong> samenhang met 45 Ww is dat<br />
geen toets<strong>in</strong>g van de bouwaanvraag voor tijdelijke bouwwerken aan de redelijke eisen van welstand<br />
plaatsv<strong>in</strong>dt. Daarnaast gelden <strong>in</strong>gevolge het Bouwbesluit voor niet permanente bouwwerken<br />
de bouwtechnische eisen die (tenm<strong>in</strong>ste) aan bestaande bouwwerken worden gesteld en niet<br />
aan de zwaardere eisen voor nieuwbouw (artikel 1.13 Bb 2003 en art. 1.14 Bb 2012).<br />
In beg<strong>in</strong>sel gelden de kwaliteitseisen voor alle bouwwerken die <strong>in</strong> het Bouwbesluit genoemd worden.<br />
In enkele gevallen geldt het kwaliteitsniveau voor bestaande bouwwerken dus ook voor bestaande<br />
bouwwerken waar<strong>in</strong> tijdelijke functies worden geplaatst, dan wel ‘rechtens verkregen<br />
niveau’.<br />
Bij tijdelijke bouw gaat het om een bouwwerk als bedoeld <strong>in</strong> artikel 2.23, lid 1, van de Wabo en<br />
artikel 5.16, lid 1, van het Bor, met een beperkte <strong>in</strong>standhoud<strong>in</strong>gstermijn.<br />
Voor tijdelijke bouwwerken gelden afwijkende (lichtere) eisen dan voor reguliere bouwwerken.<br />
Deze regels zijn dusdanig specifiek dat hier verder niet op <strong>in</strong>gegaan wordt.<br />
De technische uitvoer<strong>in</strong>gsvereisten beïnvloeden de faciliter<strong>in</strong>g van tijdelijke functies nauwelijks.<br />
Slechts de beperkte proceduretijd voor tijdelijke bouwwerken en de uitsluit<strong>in</strong>g van de welstandscommissie<br />
kunnen een positieve <strong>in</strong>vloed hebben. De kwaliteitseisen voor permanente bouwwerken<br />
– ook al is de functie slechts tijdelijk – kan <strong>in</strong>houden dat gewijzigd gebruik voor grote <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gen<br />
kan zorgen.<br />
4.5 Huurrecht<br />
Met <strong>in</strong>gang van 1838 werd het Burgerlijk Wetboek met daar<strong>in</strong> het huurrecht <strong>in</strong>gevoerd. Het huurrecht<br />
had slechts betrekk<strong>in</strong>g op woonruimten (Kerpeste<strong>in</strong>, 2005). In die tijd genoot een huurder<br />
bescherm<strong>in</strong>g zodat de verhuurder de huurder niet eenvoudig uit de verhuurde won<strong>in</strong>g kon zetten.<br />
Dit was gebaseerd op de gedachte dat er voldoende won<strong>in</strong>gen waren, waar verhuurder zelf een<br />
won<strong>in</strong>g kon huren. Vanaf 1950 genoot de huurder aanvullende bescherm<strong>in</strong>g op grond van de<br />
huurwet. De gedachte hierachter was dat door de won<strong>in</strong>gschaarste die <strong>in</strong> de Tweede Wereldoorlog<br />
was ontstaan, huurders niet zo maar op straat mochten worden gezet. De huurwet had ook<br />
betrekk<strong>in</strong>g op bedrijfsruimten. Specifieke regelgev<strong>in</strong>g voor middenstandsbedrijfsruimte ontstond<br />
pas beg<strong>in</strong> jaren ’50. Detailhandelsruimte was schaars en de politiek vond dat de huurder beschermd<br />
diende te worden, enerzijds om de balans te herstellen ten opzichte van de sterkere<br />
26
verhuurder en anderzijds om de gelegenheid te krijgen om de noodzakelijke <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gen terug<br />
te verdienen. Daarnaast vond men de plaatsgebondenheid van de detailhandelsruimte een belangrijk<br />
aspect: een locatie is voor een huurder niet <strong>in</strong>wisselbaar voor een andere locatie.<br />
Op 1 augustus 2003 is het huurrecht voor de laatste maal gewijzigd. De laatste wijzig<strong>in</strong>g betrof<br />
met name een vereenvoudig<strong>in</strong>g en uniformer<strong>in</strong>g van de wet.<br />
In het kader van het huur wordt een onderscheid gemaakt tussen de huurovereenkomst en een<br />
andere bijzondere overeenkomst: de bruikleenovereenkomst. Omdat de bruikleenovereenkomst<br />
geen onderdeel is van boek 7, titel 4 BW waar<strong>in</strong> het huurrecht is ondergebracht, wordt deze vorm<br />
van privaatrechtelijke overeenkomst als een bijzondere vorm behandeld (boek 7A, titel 13).<br />
4.5.1 Huur en verhuur<br />
Het regime van het huurrecht is vastgelegd <strong>in</strong> boek 7, titel 4 van het Burgerlijk Wetboek.<br />
Het huurrecht onderscheidt 3 regimes: woonruimte, middenstandsbedrijfsruime en overige bedrijfsruimten.<br />
Voor elk van deze drie regimes heeft de wetgever een sectie <strong>in</strong>gericht, elk met artikelen van regelende,<br />
semi-dw<strong>in</strong>gende of dw<strong>in</strong>gend rechtelijke aard.<br />
De wetgever heeft – terecht of onterecht – de verhuurder aangemerkt als een van nature en positie<br />
sterkere partij ten opzichte van de huurder.<br />
Het regime voor woonruimte is zeer strikt. De huurder wordt <strong>in</strong> hoge mate beschermd door enerzijds<br />
de huurbescherm<strong>in</strong>g en anderzijds de ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g. De regel<strong>in</strong>g is voor een<br />
groot gedeelte dw<strong>in</strong>gend rechtelijk van aard.<br />
Het regime voor middenstandsbedrijfsruimten is ook strikt. Niet alleen de huur en ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g<br />
is voor de huurder goed geregeld, ook de huurtermijn is bepaald. Afwijk<strong>in</strong>gen kunnen<br />
slechts worden overeengekomen, <strong>in</strong>dien dat van tevoren aan de kantonrechter is voorgelegd.<br />
Zelfs huurprijzen en de ontwikkel<strong>in</strong>g hiervan zijn gereguleerd.<br />
Het regime voor overige ruimten is vooral regelend van aard, hoewel de ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g<br />
van dw<strong>in</strong>gend rechtelijke aard is.<br />
Voor het tot stand brengen van een huurovereenkomst is er geen enkele belemmer<strong>in</strong>g. Er geldt<br />
geen vormvereiste, dat wil zeggen dat een mondel<strong>in</strong>ge overeenkomst ook als een huurovereenkomst<br />
kan worden aangemerkt. Echter is het niet op voorhand mogelijk om zekerheid te verkrijgen<br />
over de daadwerkelijke bereidheid van de huurder om aan het e<strong>in</strong>de van een huurtermijn het<br />
gehuurde te verlaten. Overigens zal dan via de voorzien<strong>in</strong>genrechter een kort ged<strong>in</strong>g aangespannen<br />
moeten worden om het gehuurde te laten ontruimen.<br />
27
Bij verkoop van een onroerend goed gaat de huurovereenkomst mee naar de nieuwe eigenaar. In<br />
dit kader wordt de uitdrukk<strong>in</strong>g ‘koop breekt geen huur’ veelal gebezigd.<br />
Men doet er goed aan een pr<strong>in</strong>cipiële keuze te maken onder welk regime men de huurverhoud<strong>in</strong>gen<br />
wenst te regelen. Directe opbrengsten (tegenprestatie) kunnen belemmer<strong>in</strong>gen voor de tussentijdse<br />
<strong>exploitatie</strong> oproepen (ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g). Indirecte opbrengsten (brand<strong>in</strong>gs- en<br />
imagotransformatie) zullen geen belemmer<strong>in</strong>gen oproepen.<br />
Het afzien van de wettelijke bescherm<strong>in</strong>gen (afhankelijk van het regime) is echter niet altijd mogelijk,<br />
ook al komen partijen dat goed gemotiveerd overeen.<br />
Met 8 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte te huur <strong>in</strong> Nederland, kan men niet langer spreken<br />
van schaarste. Met lagere huurprijzen dan tevoren, komt de hoogte van de <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gen ten<br />
opzichte van de totale huisvest<strong>in</strong>gslasten <strong>in</strong> een ander daglicht te staan. In het kader van de tussentijdse<br />
<strong>exploitatie</strong> ligt het nog weer anders. Daar<strong>in</strong> zijn partijen doorgaans goed geïnformeerd<br />
over de toekomstige ontwikkel<strong>in</strong>gen van het gebied, de mogelijkheden en onmogelijkheden van<br />
het vastgoedobject, <strong>in</strong> tijd en <strong>in</strong> ruimte. Deze maatschappelijke ontwikkel<strong>in</strong>gen zijn echter nog niet<br />
voorzien <strong>in</strong> de wettekst van 2003 en zijn evenm<strong>in</strong> opgenomen <strong>in</strong> de wettekst van de crisis- en<br />
herstelwet.<br />
4.5.2 Bruikleen<br />
Bruikleen kan ook worden gezien als een bijzondere vorm van huren: de bruiklener levert aan de<br />
uitlener geen tegenprestatie. Dit houdt <strong>in</strong> dat de bruiklener geen huur betaalt maar ook geen<br />
‘huur <strong>in</strong> natura’, zoals bijvoorbeeld bewak<strong>in</strong>gsdiensten. Indien dat wel het geval is, zal de kantonrechter<br />
de overeenkomst als een huurovereenkomst kwalificeren, ondanks dat partijen bedoelden<br />
een bruikleenovereenkomst te sluiten.<br />
Kenmerkend voor deze titel (titel 13) is dat het geen bepal<strong>in</strong>gen van dw<strong>in</strong>gend rechterlijke aard<br />
bevat. Partijen zijn dus vrij om specifieke afspraken overeen te komen, naar eigen <strong>in</strong>zicht.<br />
Met betrekk<strong>in</strong>g tot de opzegtermijn zijn partijen wel gehouden tot de eerste bepaalde termijn.<br />
Ook voor de bruikleenovereenkomst geldt dat een dergelijke overeenkomst bijzonder snel tot<br />
stand kan komen. Beë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>g van een dergelijke overeenkomst is ten opzichte van de drie respectievelijke<br />
huurregimes eenvoudiger. Echter heeft ook <strong>in</strong> dit geval de uitlener nimmer de zekerheid<br />
op voorhand dat bruiklener daadwerkelijk het gebruikte zal verlaten.<br />
Ook hier geldt dat <strong>in</strong>dien bruiklener niet voornemens is te vertrekken, de kwestie aan de voorzien<strong>in</strong>genrechter<br />
moet worden voorgelegd. Gronden op een toewijz<strong>in</strong>g van de vorder<strong>in</strong>g zijn voor de<br />
uitlener zijn gunstiger dan onder het huurregime.<br />
28
4.6 Overige wetten<br />
4.6.1 Crisis- en herstelwet<br />
De Crisis- en herstelwet (Chw) is op 31 maart 2010 <strong>in</strong> werk<strong>in</strong>g getreden. Het doel van de wet is<br />
werkgelegenheid en duurzaamheid te stimuleren voor situaties door een verdergaande <strong>in</strong>tegratie<br />
van ruimtelijke orden<strong>in</strong>g en milieu mogelijk te maken. Vooralsnog gelden de tussentijdse maatregelen<br />
tot 1 januari 2014. De economische situatie was aanleid<strong>in</strong>g van de wet. Het is vooral een<br />
politieke wet dat tot stand kwam onder het kab<strong>in</strong>et Balkenende IV, waarvan de oorsprong lag bij<br />
het M<strong>in</strong>isterie van Algemene Zaken (<strong>in</strong>terview M<strong>in</strong>. I en M). Het is vooral een wet die gericht is op<br />
versoepel<strong>in</strong>g van milieu en ruimtelijke orden<strong>in</strong>gsprocedures (publiekrechtelijk), maar niet <strong>in</strong>grijpt<br />
op relaties tussen burgers (privaatrechtelijk). In dat kader wordt paragraaf 4.5 gememoreerd.<br />
Art. 2.3 Chw en ontwikkel<strong>in</strong>gsgebieden<br />
Weliswaar is volgens artikel 2.3 eerste lid Chw het gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gsplan gericht op een optimaliser<strong>in</strong>g<br />
van de milieugebruiksruimte met het oog op het versterken van een duurzame ruimtelijke<br />
en economische ontwikkel<strong>in</strong>g van dat gebied en biedt artikel 2.3, eerste lid, Chw de mogelijkheid<br />
om <strong>in</strong> bepaalde gebieden waar milieunormen <strong>in</strong> de weg staan tijdelijk af te wijken van<br />
milieunormen, maar bij deze regel<strong>in</strong>g gaat het telkens om een gebiedsgerichte aanpak. De artikelen<br />
zijn bedoeld om permanente functies tijdelijk te laten afwijken van milieuregelgev<strong>in</strong>g. Zij zijn<br />
niet gericht op het mogelijk maken van tijdelijke functies. Daarbij is de Wro niet genoemd bij de<br />
wetten waarvan tijdelijke afwijk<strong>in</strong>g mogelijk is (art. 2.3. vijfde lid, Chw). Of een gebied als een<br />
art.2.3 Chw gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g wordt aangewezen is nog maar de vraag. Daarnaast geldt een<br />
restrictie met betrekk<strong>in</strong>g tot welke wetten mag worden afgeweken. Welke afwijk<strong>in</strong>gen vervolgens<br />
zijn toegestaan dient <strong>in</strong> een besluit te worden genomen. Ook hier<strong>in</strong> geldt een relatief lange aanloopperiode<br />
als een kritiek pad. Daarnaast zal duidelijk moeten zijn welke <strong>in</strong>vull<strong>in</strong>g aan het gebied<br />
<strong>in</strong> de tussentijd wordt gegeven.<br />
Art. 2.4 Chw en <strong>in</strong>novatieve projecten<br />
Bij <strong>in</strong>novatieve projecten is het afwijken van de Wro wel mogelijk, maar het merendeel van tijdelijke<br />
functies zal vermoedelijk niet kunnen worden aangemerkt als <strong>in</strong>novatief project.<br />
Art. 5.1 Chw en nadere regels<br />
Artikel 5.1 Chw zou wel enige open<strong>in</strong>g kunnen bieden. Het eerste lid bepaalt dat bij AMvB nadere<br />
regels kunnen worden gesteld die gericht zijn op de versnell<strong>in</strong>g van de ontwikkel<strong>in</strong>g en verwezenlijk<strong>in</strong>g<br />
van ruimtelijke en <strong>in</strong>frastructurele projecten. Dit geldt echter wel voor specifieke (categorieen<br />
van) projecten, gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gsplannen en projectuitvoer<strong>in</strong>gsbesluiten. Artikel 6 van de<br />
toelicht<strong>in</strong>g van de Eerste Tranche (Stb. 2010, 289) geeft aan over Strijp-S: ‘…. Een (tijdelijke) be-<br />
stemm<strong>in</strong>g van deze panden is van belang om het gebied de komende jaren op een leefbaar niveau te houden en<br />
(voor later) op een hoger peil te krijgen. ….. Tijdelijke ontheff<strong>in</strong>gen om ruimte te geven aan creatieve <strong>in</strong>itiatieven<br />
29
<strong>in</strong> monumentale gebouwen, gelden nu voor een periode van vijf jaar en zijn daarmee ontoereikend voor een ontwikkel<strong>in</strong>g<br />
als Strijp-S. Een aanvull<strong>in</strong>g op de Wro (koppelen van ontheff<strong>in</strong>gsperiode aan een plantermijn) is daarom<br />
nodig. Om Strijp-S succesvol te herontwikkelen is aanwijz<strong>in</strong>g als experiment, waarbij langer tijdelijk gebruik mogelijk<br />
wordt gemaakt, van belang.’.<br />
4.7 Conclusie: Wet- en regelgev<strong>in</strong>g <strong>in</strong> het theoretisch toets<strong>in</strong>gskader<br />
In de voorgaande paragrafen zijn de relevante Nederlandse wetteksten onderscheiden. Vervolgens<br />
zijn de <strong>in</strong>dividuele wetten getoetst aan de criteria die zijn opgesteld aan de hand van de<br />
kenmerken van tussentijdse <strong>exploitatie</strong>. Dat leidt tot onderstaande theoretisch toets<strong>in</strong>gskader.<br />
Toetsvragen:<br />
Wie Kunnen actoren w ijzigen zonder de bestaande condities van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> aan te tasten?<br />
Hoe groot is de complexiteit van bovengenoemde w ijzig<strong>in</strong>g?<br />
Is het duidelijk voor de shareholders w ie de actoren <strong>in</strong> een specifieke w ettelijk kader zijn?<br />
Wat Zijn (groepen van) onroerende goederen vrijgesteld van w et- en regelgev<strong>in</strong>g als het gaat om tussentijdse <strong>exploitatie</strong>?<br />
Waar Ongew enste <strong>in</strong>teractie van tijdelijke functies vormt geen belemmer<strong>in</strong>g?<br />
Waarom Leveren directe opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Leveren Indirecte opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Wanneer Aanvang: kan men per direct starten met exploiteren?<br />
Aanvang: is de proceduretermijn opstart bekend en kort?<br />
Exploitatietermijn: is de termijn onbepaald en niet gemaximeerd?<br />
E<strong>in</strong>de: kan men per direct e<strong>in</strong>digen met exploiteren?<br />
E<strong>in</strong>de: is de proceduretermijn bekend en kort?<br />
Figuur 4.1: Theoretisch toets<strong>in</strong>gskader<br />
De relevante wetteksten zijn onderscheiden en weergegeven <strong>in</strong> figuur 4.1.<br />
Beoordel<strong>in</strong>g van de wetteksten leidt tot de volgende theoretische conclusies:<br />
• Er bestaat geen vrijstell<strong>in</strong>g van wetgev<strong>in</strong>g voor specifieke typen onroerende goederen,<br />
• Externe factoren (negatieve wederzijdse beïnvloed<strong>in</strong>g) dient te worden vermeden,<br />
• Directe opbrengsten uit <strong>exploitatie</strong> (huurpenn<strong>in</strong>gen) kunnen belemmerend werken (huuren<br />
ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g),<br />
• De procedures voor vergunn<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> het kader van Wro en Wabo worden als lang beschouwd,<br />
de termijn waaronder de afwijk<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan wordt vergund is<br />
te kort,<br />
• Huurrecht kan belemmerend werken bij huurbeë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>g en ontruim<strong>in</strong>g.<br />
• De Crisis- en herstelwet lijkt niet gericht te zijn op tussentijdse <strong>exploitatie</strong>.<br />
Hiermee is antwoord gegeven op de deelvragen 5 en 6.<br />
30<br />
Theoretisch toets<strong>in</strong>gskader<br />
Wro, Bro<br />
Ww<br />
Wabo, BOR, MOR, Barro<br />
Wm<br />
Wbb<br />
waterwet<br />
FF<br />
MW<br />
Bb<br />
BW: Huur-wonen<br />
BW: Huur - art 7:290BW ruimte<br />
BW: Huur - art. 7:230a BW ruimte<br />
BW: Bruikleen<br />
Chw
5. Casus onderzoek<br />
In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van het casusonderzoek. Het casusonderzoek dient om het<br />
theoretisch toets<strong>in</strong>gskader (hoofdstuk 4) te toetsen aan de praktijksituatie, waardoor <strong>in</strong>zicht ver-<br />
kregen wordt of de belemmer<strong>in</strong>gen die theoretisch zijn onderscheiden, ook <strong>in</strong> de praktijk worden<br />
ervaren.<br />
In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op deelvraag 7:<br />
• Hoe wordt het faciliterend vermogen van de onderscheiden wet- en regelgev<strong>in</strong>g per<br />
toetsvraag <strong>in</strong> de praktijk beoordeeld (praktijk toets<strong>in</strong>gskader)?<br />
In paragraaf 5.1 wordt <strong>in</strong>gegaan op de methode die is toegepast <strong>in</strong> het casusonderzoek.<br />
In 5.2 wordt het casusonderzoek <strong>in</strong>houdelijk weergegeven.<br />
In bijlage 3 tot en met 6 zijn de casusbeschrijv<strong>in</strong>gen weergegeven.<br />
5.1 Methode van casusonderzoek<br />
Door de heterogeniteit van de vastgoedmarkt <strong>in</strong> het algemeen en gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> het<br />
bijzonder, is gekozen voor een casusonderzoek van vier grootschalige gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gen en<br />
zijn per casus een of meerdere betrokkenen geïnterviewd. Dit h<strong>in</strong>g af van de functie en de rol <strong>in</strong><br />
het ontwikkelproces van de geïnterviewden.<br />
Een factor van betekenis is de doorlooptijd van dit onderzoekstraject: deze is beperkt, waardoor<br />
niet alle relevante gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> Nederland aan onderzoek onderworpen kunnen worden.<br />
Het casusonderzoek bestaat uit de volgende 2 delen:<br />
• Theoretisch onderzoek naar openbaar beschikbare project <strong>in</strong>formatie, zoals beleidsdocumenten,<br />
brochures, <strong>in</strong>ternetportals etc. Hieruit kan blijken of shareholders vastgoedobjecten<br />
tussentijds exploiteren danwel daartoe voornemens zijn,<br />
• Interviews met medewerkers van de projecten. De <strong>in</strong>terviews zijn afgenomen middels een<br />
half-gestructureerd <strong>in</strong>terview. Deze methode geeft ruimte aan de verschillende <strong>in</strong>valshoeken<br />
van de diverse medewerkers van de projecten.<br />
5.1.1 Selectiecriteria casussen<br />
De betrouwbaarheid van de bijdrage aan de resultaten van de <strong>in</strong>dividuele casussen moet hoog<br />
zijn. Dat wordt bereikt door vooraf selectiecriteria op te stellen waaraan de casussen dienen te<br />
voldoen en vervolgens alleen die casussen te onderzoeken die daaraan voldoen.<br />
De onderzochte casussen dienen te voldoen aan de volgende voorwaarden:<br />
• Het project is een grootschalige gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g,<br />
• Lange doorlooptijd van de tussentijd: deze dient m<strong>in</strong>imaal meerdere jaren te beslaan.<br />
31
• Tijdelijke <strong>exploitatie</strong> dient een beleidsmatige keuze te zijn en als zodanig <strong>in</strong> beleidsdocu-<br />
menten benoemd (gemeentelijk) of andersz<strong>in</strong>s bekend zijn,<br />
• In de casus dient ervar<strong>in</strong>g met tussentijdse <strong>exploitatie</strong> te zijn opgedaan danwel ervar<strong>in</strong>g <strong>in</strong><br />
de voorbereid<strong>in</strong>g daartoe,<br />
• De vastgoedobjecten die tussentijdse worden geëxploiteerd dienen divers van aard te zijn<br />
(grond, opstallen).<br />
• De te selecteren casussen dienen gezamenlijk een mix van tenm<strong>in</strong>ste 3 typen tussentijd<br />
te zijn.<br />
Voorts is het wenselijk dat:<br />
• De gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g is opgenomen <strong>in</strong> de Crisis- en herstelwet, art. 2.3 of 2.4, <strong>in</strong> het<br />
bijzonder <strong>in</strong> het kader van tijdelijke functies.<br />
• De masterplann<strong>in</strong>g en <strong>in</strong>zichten met betrekk<strong>in</strong>g tot de realisatie van de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
zijn onder het huidig tijdsgewricht gewijzigd.<br />
Omdat gedurende de <strong>in</strong>terviews de <strong>in</strong>zichten convergeerden is besloten het aantal casussen te<br />
beperken tot de volgende gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gen: B<strong>in</strong>ckhorst te Den Haag, Overhoeks te Amsterdam,<br />
Spoorzone te Tilburg en Strijp-S te E<strong>in</strong>dhoven (verificatiebeg<strong>in</strong>sel, Leezenberg, 2011).<br />
Hierdoor is een mix ontstaan <strong>in</strong> actoren: publiek en privaat, <strong>in</strong> schaalgrootte, <strong>in</strong> tijdshorizon en <strong>in</strong><br />
actieve en passieve strategie.<br />
Met betrekk<strong>in</strong>g tot de voorwaarde tot opname <strong>in</strong> de Crisis- en herstelwet komt alleen Strijp-S <strong>in</strong><br />
aanmerk<strong>in</strong>g (M<strong>in</strong>isterie Infrastructuur en Milieu, 2011a). De casus B<strong>in</strong>ckhorst dient als referentie<br />
casus voor met name het strategietype (onvoorzien). De andere casussen zijn zo geselecteerd<br />
dat strategische en tactische tussentijden vertegenwoordigde zijn.<br />
5.1.2 Selectiecriteria functionarissen<br />
De selectie van geïnterviewden heeft plaatsgevonden volgens een vooraf opgezette strategie.<br />
Deze strategie is belangrijk omdat dat het de relevantie van de geïnterviewden <strong>in</strong> sterke mate<br />
bepaalt. Deze personen dienen te voldoen aan de volgende criteria:<br />
• De geïnterviewden moeten actief hebben meegewerkt <strong>in</strong> de casus <strong>in</strong> hun rol waarover ze<br />
geïnterviewd worden.<br />
• De geïnterviewden werken bij een organisatie die zelf vastgoedobjecten <strong>in</strong> gebieden (gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g)<br />
heeft geëxploiteerd of daartoe activiteiten heeft ontplooid of dat voor<br />
derden heeft gedaan.<br />
Tijdens de <strong>in</strong>terviews bleek dat de rol van de geïnterviewden sterk verschilden: <strong>in</strong> de casussen<br />
B<strong>in</strong>ckhorst en Overhoeks bleken de overall-manager (gebiedsmanager respectievelijk projectdirecteur)<br />
de <strong>in</strong>houdelijke taken te hebben gedelegeerd. Hierdoor is besloten andere functionaris-<br />
32
sen te <strong>in</strong>terviewen: de bouw<strong>in</strong>specteur resp. de projectjurist. Beide zijn <strong>in</strong>houdelijk specialist op<br />
de juridische kaders. Daarnaast zijn <strong>in</strong> beide casussen operationele experts geïnterviewd: de<br />
vastgoedmanagers. Het geheel van <strong>in</strong>terviewresultaten van de functionarissen per casus gaf een<br />
totaalbeeld.<br />
In tegenstell<strong>in</strong>g tot bovenstaande is voor de casussen Spoorzone Tilburg en Strijp-S wel één<br />
functionaris per casus geïnterviewd. In beide gevallen betrof het programmamanagers die een<br />
centrale rol vervulden <strong>in</strong> het proces van ontwikkel<strong>in</strong>g en tussentijdse <strong>exploitatie</strong>. Hierdoor was het<br />
niet noodzakelijk andere functionarissen te <strong>in</strong>terviewen.<br />
5.2 Casusonderzoek <strong>in</strong>houdelijk<br />
5.2.1 Casus B<strong>in</strong>ckhorst te Den Haag<br />
Een uitgebreide casusbeschrijv<strong>in</strong>g is opgenomen <strong>in</strong> bijlage 3.<br />
De B<strong>in</strong>ckhorst is een bedrijventerre<strong>in</strong> <strong>in</strong> Den Haag (130 ha) met enerzijds hoogwaardige kantoorlocaties<br />
anderzijds autodemontage-bedrijven en een aantal ruimte-extensieve en milieuh<strong>in</strong>derlijke<br />
bedrijven. Het gebied wordt gedurende een periode van circa 20 jaar een organische en gefaseerde<br />
wijze ontwikkeld.<br />
In onderstaand figuur zijn de antwoorden van het praktijk toets<strong>in</strong>gskader voor B<strong>in</strong>ckhorst weergegeven.<br />
De tussentijd wordt getypeerd als een onvoorziene tussentijd, immers het e<strong>in</strong>dbeeld en e<strong>in</strong>dmoment<br />
zijn onbepaald en men volgt een passieve strategie. De tijdelijke functies zijn niet afgestemd<br />
op het e<strong>in</strong>dbeeld.<br />
Toetsvragen:<br />
Wie Kunnen actoren w ijzigen zonder de bestaande condities van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> aan te tasten?<br />
Hoe groot is de complexiteit van bovengenoemde w ijzig<strong>in</strong>g?<br />
Is het duidelijk voor de shareholders w ie de actoren <strong>in</strong> een specifieke w ettelijk kader zijn?<br />
Wat Zijn (groepen van) onroerende goederen vrijgesteld van w et- en regelgev<strong>in</strong>g als het gaat om tussentijdse <strong>exploitatie</strong>?<br />
Waar Ongew enste <strong>in</strong>teractie van tijdelijke functies vormt geen belemmer<strong>in</strong>g?<br />
Waarom Leveren directe opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Leveren Indirecte opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Wanneer Aanvang: kan men per direct starten met exploiteren?<br />
Aanvang: is de proceduretermijn opstart bekend en kort?<br />
Exploitatietermijn: is de termijn onbepaald en niet gemaximeerd?<br />
E<strong>in</strong>de: kan men per direct e<strong>in</strong>digen met exploiteren?<br />
E<strong>in</strong>de: is de proceduretermijn bekend en kort?<br />
Figuur 5.1:Praktijk toets<strong>in</strong>gskader casus B<strong>in</strong>ckhorst<br />
33<br />
B<strong>in</strong>ckhorst<br />
Wro, Bro<br />
Ww<br />
Wabo, BOR, MOR, Barro<br />
Wm<br />
Wbb<br />
waterwet<br />
FF<br />
MW<br />
Bb<br />
BW: Huur-wonen<br />
BW: Huur - art 7:290BW ruimte<br />
BW: Huur - art. 7:230a BW ruimte<br />
BW: Bruikleen<br />
Chw
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Wie:<br />
Het bezit van de percelen <strong>in</strong> de B<strong>in</strong>ckhorst is sterk versnipperd. De gemeente zet vastgoedobjec-<br />
ten enkel tussentijds <strong>in</strong> <strong>in</strong>dien zij eigenaar is van de vastgoedobjecten. Wijzigende actoren spelen<br />
geen rol van betekenis. De complexiteit van het <strong>in</strong>- en uitstappen uit het proces is laag. Actoren<br />
kunnen wijzigen zonder de bestaande condities van tijdelijke functies aan te tasten.<br />
De shareholders weten wie actoren voor een specifiek wettelijk kader zijn.<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Wat:<br />
De gemeente gaat ervan uit dat er altijd getoetst moet worden of en welke regelgev<strong>in</strong>g van kracht<br />
is. Dit geldt ook voor onbebouwde gronden.<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Waar:<br />
Tussen tijdelijke functies onderl<strong>in</strong>g en tussen tijdelijke functies en omgev<strong>in</strong>g mogen geen ongewenste<br />
effecten optreden. Wetgev<strong>in</strong>g op gebied van milieu en veiligheid zijn hier<strong>in</strong> sturend. Gemeentelijke<br />
verorden<strong>in</strong>gen worden gehandhaafd.<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Waarom:<br />
Opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> leiden niet tot belemmer<strong>in</strong>gen die zouden kunnen leiden<br />
tot een stagnatie van het primaire ontwikkelproces.<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Wanneer:<br />
De gemeente start met verhuren direct nadat de objecten <strong>in</strong> eigendom zijn verworven. Vergunn<strong>in</strong>gstrajecten<br />
vangen pas aan wanneer concrete gebruikers de aanvraag doen. De termijnen <strong>in</strong><br />
procedures zijn bekend en worden geaccepteerd. Door de onzekere <strong>exploitatie</strong>termijn wordt aan<br />
flexibiliteit en voortijdige beë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>g niet gedacht.<br />
5.2.2 Casus Overhoeks te Amsterdam<br />
Een uitgebreide casusbeschrijv<strong>in</strong>g is opgenomen <strong>in</strong> bijlage 4.<br />
Overhoeks is het voormalige Shellterre<strong>in</strong> (tot 1990 <strong>in</strong> gebruik door Shell) tegenover het Centraal<br />
Station, op de Noordelijke IJ-oever. Het beslaat circa 20 ha. De gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g is vertraagd<br />
en De Toren Overhoeks en het GrootLab zijn uite<strong>in</strong>delijk niet tussentijdse <strong>in</strong> gebruik genomen.<br />
Echter alle voorbereid<strong>in</strong>gen om de gebouwen tijdelijk <strong>in</strong> gebruik te geven waren al getroffen.<br />
In onderstaand figuur zijn de antwoorden van het praktijk toets<strong>in</strong>gskader voor Overhoeks weergegeven.<br />
De tussentijd wordt getypeerd als een tactische tussentijd, immers het e<strong>in</strong>dbeeld is nog niet bekend,<br />
maar men volgt een actieve strategie. De tijdelijke functies zijn niet specifiek op het e<strong>in</strong>dbeeld<br />
afgestemd.<br />
34
Toetsvragen:<br />
Wie Kunnen actoren w ijzigen zonder de bestaande condities van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> aan te tasten?<br />
Hoe groot is de complexiteit van bovengenoemde w ijzig<strong>in</strong>g?<br />
Is het duidelijk voor de shareholders w ie de actoren <strong>in</strong> een specifieke w ettelijk kader zijn?<br />
Wat Zijn (groepen van) onroerende goederen vrijgesteld van w et- en regelgev<strong>in</strong>g als het gaat om tussentijdse <strong>exploitatie</strong>?<br />
Waar Ongew enste <strong>in</strong>teractie van tijdelijke functies vormt geen belemmer<strong>in</strong>g?<br />
Waarom Leveren directe opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Leveren Indirecte opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Wanneer Aanvang: kan men per direct starten met exploiteren?<br />
Aanvang: is de proceduretermijn opstart bekend en kort?<br />
Exploitatietermijn: is de termijn onbepaald en niet gemaximeerd?<br />
E<strong>in</strong>de: kan men per direct e<strong>in</strong>digen met exploiteren?<br />
E<strong>in</strong>de: is de proceduretermijn bekend en kort?<br />
Figuur 5.2: Praktijk toets<strong>in</strong>gskader casus Overhoeks<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Wie:<br />
ING Real Estate (tezamen met Ymere) zou als verhuurder optreden. De actoren van de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
zouden – <strong>in</strong> pr<strong>in</strong>cipe – niet wijzigen. Eigendomsgrenzen blijven <strong>in</strong> de tussentijd <strong>in</strong>tact.<br />
De complexiteit van het <strong>in</strong>- en uitstappen uit het proces is laag. Actoren kunnen wijzigen<br />
zonder de bestaande condities van de tijdelijke functies aan te tasten. De shareholders weten wie<br />
de actoren voor een specifiek wettelijk kader zijn.<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Wat:<br />
ING Real Estate gaat ervan uit dat er altijd getoetst moet worden of en welke regelgev<strong>in</strong>g van<br />
kracht is. Dit geldt ook voor de omliggende (onbebouwde) gronden. Van vrijstell<strong>in</strong>gen is geen<br />
sprake.<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Waar:<br />
De onderl<strong>in</strong>ge functies hadden geen voorzienbare negatieve effecten onderl<strong>in</strong>g: kantoorfunctie en<br />
daghoreca zouden goed naast elkaar functioneren, terwijl avondhoreca en kantoorfunctie volgtijdig<br />
gebruik maken van de benodigde (milieu)ruimte, zowel <strong>in</strong>tern als extern.<br />
In het GrootLab zou het k<strong>in</strong>derdagverblijf een geluidproductie kunnen hebben, wat een negatief<br />
effect zou hebben gehad op de kantoorfuncties.<br />
Onderl<strong>in</strong>ge negatieve effecten – voor zover verwijtbaar aan verhuurder – kunnen aangemerkt<br />
worden als gebrek <strong>in</strong> de z<strong>in</strong> van art. 7:290 BW.<br />
Van negatieve externe effecten van de omgev<strong>in</strong>g op de tijdelijke functies was geen sprake door<br />
de geïsoleerde ligg<strong>in</strong>g. Omgekeerd gold hetzelfde.<br />
35<br />
Overhoeks<br />
Wro, Bro<br />
Ww<br />
Wabo, BOR, MOR, Barro<br />
Wm<br />
Wbb<br />
waterwet<br />
FF<br />
MW<br />
Bb<br />
BW: Huur-wonen<br />
BW: Huur - art 7:290BW ruimte<br />
BW: Huur - art. 7:230a BW ruimte<br />
BW: Bruikleen<br />
Chw
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Waarom:<br />
Alle functies en gebruikers dienen b<strong>in</strong>nen de brand<strong>in</strong>gsstrategie te passen. De opbrengsten uit<br />
tijdelijke <strong>exploitatie</strong> dienen om de <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gskosten (om de gebouwen geschikt te maken voor<br />
het beoogde gebruik) te dekken. De opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> kunnen leiden tot<br />
belemmer<strong>in</strong>gen die zouden kunnen leiden tot een stagnatie van het primaire ontwikkelproces<br />
(ontruim<strong>in</strong>g).<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Wanneer:<br />
De aanvangsperiode is kort. Slechts het sluiten van huurovereenkomsten zou de aanvangsperiode<br />
beïnvloeden. De aanvraag omgev<strong>in</strong>gsvergunn<strong>in</strong>g – bouw zou geen nadelig effect op de tussentijdse<br />
<strong>exploitatie</strong> hebben gehad. Overige wetgev<strong>in</strong>g zou niet voor conflict situaties hebben<br />
gezorgd.<br />
5.2.3 Casus Spoorzone te Tilburg<br />
Een uitgebreide casusbeschrijv<strong>in</strong>g is opgenomen <strong>in</strong> bijlage 5.<br />
De Spoorzone is een transformatiegebied centraal gelegen <strong>in</strong> de stad. In het hart van Spoorzone<br />
ligt het deelgebied De Werkplaats (ca. 13 ha). De transformatie duurt 15 tot 20 jaren.<br />
Toetsvragen:<br />
Wie Kunnen actoren w ijzigen zonder de bestaande condities van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> aan te tasten?<br />
Hoe groot is de complexiteit van bovengenoemde w ijzig<strong>in</strong>g?<br />
Is het duidelijk voor de shareholders w ie de actoren <strong>in</strong> een specifieke w ettelijk kader zijn?<br />
Wat Zijn (groepen van) onroerende goederen vrijgesteld van w et- en regelgev<strong>in</strong>g als het gaat om tussentijdse <strong>exploitatie</strong>?<br />
Waar Ongew enste <strong>in</strong>teractie van tijdelijke functies vormt geen belemmer<strong>in</strong>g?<br />
Waarom Leveren directe opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Leveren Indirecte opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Wanneer Aanvang: kan men per direct starten met exploiteren?<br />
Aanvang: is de proceduretermijn opstart bekend en kort?<br />
Exploitatietermijn: is de termijn onbepaald en niet gemaximeerd?<br />
E<strong>in</strong>de: kan men per direct e<strong>in</strong>digen met exploiteren?<br />
E<strong>in</strong>de: is de proceduretermijn bekend en kort?<br />
Figuur 5.3: Praktijk toets<strong>in</strong>gskader casus Spoorzone<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Wie:<br />
De gemeente Tilburg treedt op als verhuurder of anders een sticht<strong>in</strong>g namens de gemeente.<br />
De actoren van de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g wijzigen– <strong>in</strong> pr<strong>in</strong>cipe – niet gedurende de tussentijd. Eigendomsgrenzen<br />
blijven <strong>in</strong> de tussentijd <strong>in</strong>tact. De objecten zullen gesloopt worden respectievelijk<br />
gehandhaafd. De shareholders weten wie de actoren voor een specifiek wettelijk kader zijn.<br />
36<br />
Spoorzone<br />
Wro, Bro<br />
Ww<br />
Wabo, BOR, MOR, Barro<br />
Wm<br />
Wbb<br />
waterwet<br />
FF<br />
MW<br />
Bb<br />
BW: Huur-wonen<br />
BW: Huur - art 7:290BW ruimte<br />
BW: Huur - art. 7:230a BW ruimte<br />
BW: Bruikleen<br />
Chw
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Wat:<br />
De gemeente gaat ervan uit dat er altijd getoetst moet worden of en welke regelgev<strong>in</strong>g van kracht<br />
is. Dit geldt ook voor de omliggende (onbebouwde) gronden. Van vrijstell<strong>in</strong>gen is geen sprake.<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Waar:<br />
Alle gebouwen worden <strong>in</strong> gebruik genomen voor culturele functies waar grote aantallen mensen<br />
samen komen. Hierbij moet worden opgemerkt dat de tijdelijke functies voor overlast/h<strong>in</strong>der voor<br />
de omgev<strong>in</strong>g kunnen zorgen, als gevolg van grote aantallen mensen, het tijdstip waarop deze<br />
mensen komen (avond), geluidproducerende activiteiten (muziek) en de aard van de mensen<br />
(jongeren).<br />
Door de geïsoleerde ligg<strong>in</strong>g van het gebied, wordt niet verwacht dat de hoge concentratie van<br />
mensen <strong>in</strong> het gebied <strong>in</strong> de praktijk negatieve effecten zal hebben.<br />
Andersom geeft het tre<strong>in</strong>spoor wel een negatief effect op de tijdelijke functie (h<strong>in</strong>der en veiligheid).<br />
Dit wordt niet als een conflictsituatie beschouwd.<br />
Men studeert op de mogelijkheid om de tijdelijke afwijk<strong>in</strong>g van de milieunorm (via de Chw) hierop<br />
toe te passen.<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Waarom:<br />
De Gemeente Tilburg hecht grote waarde aan de kwartiermakersfunctie die tijdelijke functies<br />
hebben. Zij moeten on-brand zijn.<br />
Opbrengsten worden wel gegenereerd, maar zijn niet marktconform. De gebruikers zijn maatschappelijke<br />
<strong>in</strong>stanties die <strong>in</strong> hoge mate afhankelijk zijn van de gemeente. Belemmer<strong>in</strong>gen als<br />
gevolg van opbrengsten worden niet herkend.<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Wanneer:<br />
In de aanloop heeft men veel tijd verloren laten gaan.<br />
Natuuraspecten (die uit zichzelf groeien c.q. gedijen, zonder menselijke <strong>in</strong>greep) spelen geen rol<br />
van betekenis. Hiervoor is het gebied te stedelijk.<br />
De duur van de opstartfase wordt beïnvloed door de technische bouwvereisten. De ontheff<strong>in</strong>g<br />
voor afwijk<strong>in</strong>g van bestemm<strong>in</strong>gsplan wordt niet als conflicterend ervaren. De termijn van tijdelijke<br />
afwijk<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan (5 jaar) wordt wel als te kort ervaren.<br />
5.2.4 Casus Strijp-S te E<strong>in</strong>dhoven<br />
Een uitgebreide casusbeschrijv<strong>in</strong>g is opgenomen <strong>in</strong> bijlage 6.<br />
Strijp-S is een voormalig Philips terre<strong>in</strong>. Het gebied is circa 27 ha groot en ligt ten noordwesten<br />
van het stadscentrum. Beoogd is hier een gevarieerd, hoogstedelijk programma met een omvang<br />
van circa 300.000 m2 aan toe te voegen bestaande uit wonen, werken, cultuur en voorzien<strong>in</strong>gen.<br />
37
In onderstaand figuur zijn de antwoorden van het praktijk toets<strong>in</strong>gskader voor Strijp-S weergege-<br />
ven.<br />
De tussentijd wordt getypeerd als een strategische tussentijd, immers het e<strong>in</strong>dbeeld is bekend en<br />
men volgt een actieve strategie. De tijdelijke functies zijn specifiek op het e<strong>in</strong>dbeeld bepaald.<br />
Toetsvragen:<br />
Wie Kunnen actoren w ijzigen zonder de bestaande condities van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> aan te tasten?<br />
Hoe groot is de complexiteit van bovengenoemde w ijzig<strong>in</strong>g?<br />
Is het duidelijk voor de shareholders w ie de actoren <strong>in</strong> een specifieke w ettelijk kader zijn?<br />
Wat Zijn (groepen van) onroerende goederen vrijgesteld van w et- en regelgev<strong>in</strong>g als het gaat om tussentijdse <strong>exploitatie</strong>?<br />
Waar Ongew enste <strong>in</strong>teractie van tijdelijke functies vormt geen belemmer<strong>in</strong>g?<br />
Waarom Leveren directe opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Leveren Indirecte opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Wanneer Aanvang: kan men per direct starten met exploiteren?<br />
Aanvang: is de proceduretermijn opstart bekend en kort?<br />
Exploitatietermijn: is de termijn onbepaald en niet gemaximeerd?<br />
E<strong>in</strong>de: kan men per direct e<strong>in</strong>digen met exploiteren?<br />
E<strong>in</strong>de: is de proceduretermijn bekend en kort?<br />
Figuur 5.4: Praktijk toets<strong>in</strong>gskader casus Strijp-S<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Wie:<br />
De gemeente E<strong>in</strong>dhoven heeft een coörd<strong>in</strong>erende, sturende en <strong>in</strong>itiërende rol.<br />
De actoren van de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g wijzigen– <strong>in</strong> pr<strong>in</strong>cipe – niet gedurende de tussentijd.<br />
De eigendomsgrenzen van percelen zullen wijzigen. Deze wijzig<strong>in</strong>g zal <strong>in</strong> een later stadium, dat<br />
wil zeggen vlak voor lever<strong>in</strong>g, plaatsv<strong>in</strong>den. De objecten zullen gesloopt worden respectievelijk<br />
gehandhaafd (rijksmonument). Het ten dele slopen van gebouwen is niet aan de orde.<br />
De shareholders weten wie de actoren voor een specifiek wettelijk kader zijn.<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Wat:<br />
De partners gaan ervan uit dat er altijd getoetst moet worden of en welke regelgev<strong>in</strong>g van kracht<br />
is. Dit geldt ook voor de omliggende (onbebouwde) gronden. Van vrijstell<strong>in</strong>gen is geen sprake.<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Waar:<br />
De tijdelijke functies (voornamelijk kantoor, daghoreca, retail) veroorzaken - door hun aard - geen<br />
of we<strong>in</strong>ig overlast/h<strong>in</strong>der op de omgev<strong>in</strong>g.<br />
Het optreden van externe negatieve effecten van de <strong>in</strong>terne omgev<strong>in</strong>g (bouwactiviteiten) op de<br />
tijdelijke functies wordt als zodanig als <strong>in</strong>tegraal aspect van de tijdelijkheid beschouwd en gecontracteerd<br />
<strong>in</strong> de huurovereenkomsten.<br />
38<br />
Strijp S<br />
Wro, Bro<br />
Ww<br />
Wabo, BOR, MOR, Barro<br />
Wm<br />
Wbb<br />
waterwet<br />
FF<br />
MW<br />
Bb<br />
BW: Huur-wonen<br />
BW: Huur - art 7:290BW ruimte<br />
BW: Huur - art. 7:230a BW ruimte<br />
BW: Bruikleen<br />
Chw
Door de geïsoleerde ligg<strong>in</strong>g van het gebied wordt niet verwacht dat de externe omgev<strong>in</strong>g nega-<br />
tieve effecten zal hebben op de tijdelijke functies.<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Waarom:<br />
De Gemeente E<strong>in</strong>dhoven hecht grote waarde aan het op gang brengen van een economisch<br />
cultureel cluster. De opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> zijn relatief groot/marktconform.<br />
Opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> leiden niet tot belemmer<strong>in</strong>gen die zouden kunnen leiden<br />
tot een stagnatie van het primaire ontwikkelproces.<br />
Toets<strong>in</strong>gskader met betrekk<strong>in</strong>g tot Wanneer:<br />
Enige tijd tussen verwerven en de feitelijke <strong>in</strong> gebruik name is wel verloren gegaan, maar onvermijdbaar.<br />
De objecten zullen tussen 10-15 jaar tussentijds gebruikt worden. Die tijd acht men<br />
noodzakelijk vanuit de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gsopgave.<br />
De procedure voor ontheff<strong>in</strong>g voor afwijk<strong>in</strong>g van bestemm<strong>in</strong>gsplan wordt niet als conflicterend<br />
ervaren. De termijn van tijdelijke afwijk<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan (5 jaar) wordt wel als te kort<br />
ervaren. Hiervoor is met succes een beroep gedaan op de Crisis- en herstelwet.<br />
Natuuraspecten (die uit zichzelf groeien c.q. gedijen, zonder menselijke <strong>in</strong>greep) spelen geen rol<br />
van betekenis. Hiervoor is het gebied te <strong>in</strong>dustrieel.<br />
5.3 Overeenkomsten <strong>in</strong> en verschillen tussen de praktijk toets<strong>in</strong>gskaders<br />
In deze paragraaf worden de resultaten uit de vier casussen onderl<strong>in</strong>g vergeleken en geconsolideerd<br />
tot één praktijktoets<strong>in</strong>gskader (resultaat). Bij de samenvoeg<strong>in</strong>g is de meest negatieve uitspraak<br />
leidend voor het gezamenlijke resultaat.<br />
5.3.1 Overeenkomsten en verschillen <strong>in</strong> typologie tussentijd (kwadranten model)<br />
Op basis van de typenaanduid<strong>in</strong>g van strategieën (voorzien, onvoorzien, tactisch en strategisch)<br />
kan niet gesteld worden dat grote verschillen <strong>in</strong> de beoordel<strong>in</strong>g van het faciliterend vermogen van<br />
de wetgev<strong>in</strong>g waarneembaar zijn.<br />
De houd<strong>in</strong>g van de betrokkenen van de drie casussen met een actieve strategie (Overhoeks,<br />
Spoorzone en Strijp-S) hebben wel een overeenkomst. De ambitie van de shareholders lijkt van<br />
positieve <strong>in</strong>vloed op het probleemoplossend vermogen. Ambitie leidt tot een actieve strategie.<br />
Gesteld kan dus worden dat actieve strategieën (strategisch en tactisch) succesvoller blijken dan<br />
passieve strategieën <strong>in</strong> het wettelijk regelen van tussentijdse <strong>exploitatie</strong>.<br />
Strijp-S is een goed voorbeeld van ambitie en de wijze waarop - onder toepass<strong>in</strong>g van de Crisisen<br />
herstelwet - deze ambitie de wettelijke mogelijkheden verruimt.<br />
39
Toetsvragen:<br />
Wie Kunnen actoren w ijzigen zonder de bestaande condities van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> aan te tasten?<br />
Hoe groot is de complexiteit van bovengenoemde w ijzig<strong>in</strong>g?<br />
Is het duidelijk voor de shareholders w ie de actoren <strong>in</strong> een specifieke w ettelijk kader zijn?<br />
Wat Zijn (groepen van) onroerende goederen vrijgesteld van w et- en regelgev<strong>in</strong>g als het gaat om tussentijdse <strong>exploitatie</strong>?<br />
Waar Ongew enste <strong>in</strong>teractie van tijdelijke functies vormt geen belemmer<strong>in</strong>g?<br />
Waarom Leveren directe opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Leveren Indirecte opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Wanneer Aanvang: kan men per direct starten met exploiteren?<br />
Aanvang: is de proceduretermijn opstart bekend en kort?<br />
Exploitatietermijn: is de termijn onbepaald en niet gemaximeerd?<br />
E<strong>in</strong>de: kan men per direct e<strong>in</strong>digen met exploiteren?<br />
E<strong>in</strong>de: is de proceduretermijn bekend en kort?<br />
Figuur 5.5: Praktijk toets<strong>in</strong>gskader (geconsolideerd)<br />
5.3.2 Overeenkomsten en verschillen <strong>in</strong> actoren<br />
Alle casussen kenmerken zich door een dom<strong>in</strong>ante positie van de gemeente <strong>in</strong> het proces. Enerzijds<br />
door haar positie als eigenaar of shareholder van een gebied, anderzijds vanuit haar rol als<br />
autoriteit die stur<strong>in</strong>g geeft b<strong>in</strong>nen de eigen gemeentegrenzen. Niet alle functionarissen van gemeenten<br />
zijn zich bewust van de vrijheid die gemeenten hebben ten opzichte van het regulerende<br />
karakter van de rijksoverheid.<br />
Het aantal actoren (met uitzonder<strong>in</strong>g van gebruikers zelf) is relatief kle<strong>in</strong>. Hoewel de gemeente<br />
Den Haag stuurt op een organische groei door toekomstige gebruikers zelf, is ook <strong>in</strong> deze casus<br />
slechts de gemeente shareholder, waar het tussentijdse <strong>exploitatie</strong> betreft.<br />
Door de lange doorlooptijden kunnen actoren <strong>in</strong>- en uittreden, zonder het proces en procedure<br />
van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> te verstoren. Een wijzig<strong>in</strong>g van wisselende actoren is niet complex te<br />
noemen.<br />
Het is <strong>in</strong> alles casussen voor de shareholders duidelijk wie de actoren <strong>in</strong> een specifiek wettelijk<br />
kader zijn. Indien het niet de gemeente zelf is die vastgoedobjecten zal doen exploiteren, is zij<br />
wel de gesprekspartner voor haar ontwikkelpartners die de tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor haar reken<strong>in</strong>g<br />
neemt.<br />
5.3.3 Overeenkomsten en verschillen <strong>in</strong> objecten<br />
Alles casussen gaan uit van tussentijds gebruik van onroerende goederen, gebouwd en ongebouwd.<br />
Met name de gebouwde zaak (opstallen) is een veel gebruikt object om tussentijds te<br />
40<br />
Praktijk toets<strong>in</strong>gskader<br />
Wro, Bro<br />
Ww<br />
Wabo, BOR, MOR, Barro<br />
Wm<br />
Wbb<br />
waterwet<br />
FF<br />
MW<br />
Bb<br />
BW: Huur-wonen<br />
BW: Huur - art 7:290BW ruimte<br />
BW: Huur - art. 7:230a BW ruimte<br />
BW: Bruikleen<br />
Chw
exploiteren. De ongebouwde zaak, zoals een stuk grond, wordt <strong>in</strong> m<strong>in</strong>dere mate <strong>in</strong>gezet. De re-<br />
den hiervoor ligt meestal <strong>in</strong> het milieuaspect (bodemvervuil<strong>in</strong>g).<br />
De vastgoedobjecten die tijdelijk worden <strong>in</strong>gezet vallen alle onder de hoofdstructuur van de on-<br />
derscheiden wet- en regelgev<strong>in</strong>g.<br />
De bekendheid met dergelijke vastgoedobjecten is groot. Shareholders zijn daarom goed geïn-<br />
formeerd aan welke wet- en regelgev<strong>in</strong>g voldaan moet worden.<br />
Geen van de typologieën van onroerende goederen is vrijgesteld van enige wetgev<strong>in</strong>g b<strong>in</strong>nen<br />
deze hoofdstructuur.<br />
5.3.4 Overeenkomsten en verschillen <strong>in</strong> locatie<br />
Het leefmilieu van tijdelijke functies wordt als ‘hoogstedelijk’ beschouwd, waardoor onderl<strong>in</strong>ge<br />
beïnvloed<strong>in</strong>g van de tijdelijke functies aanwezig is. Dit is <strong>in</strong>herent aan de tijdelijke functies.<br />
Vanwege de geïsoleerde ligg<strong>in</strong>g van de ontwikkelgebieden oefenen de tijdelijke functies geen<br />
negatieve effecten uit op de omgev<strong>in</strong>g. De omgev<strong>in</strong>g kan echter wel negatieve effecten op de<br />
tijdelijke functies uitoefenen zoals veiligheidsrisico’s (tre<strong>in</strong>spoor) of gezondheidsrisico’s. Deze<br />
risico’s zijn <strong>in</strong> beg<strong>in</strong>sel niet aanvaardbaar.<br />
De gemeente Den Haag benadert de B<strong>in</strong>ckhorst niet als een tijdelijk gebied, maar als een oorspronkelijk<br />
gebied <strong>in</strong> transitie. Zij stelt zich m<strong>in</strong>der flexibel op bij de afwijk<strong>in</strong>g van de (eigen) gemeentelijke<br />
verorden<strong>in</strong>gen om daarmee een kans aan tijdelijke functies te geven dan de gemeente<br />
Tilburg en E<strong>in</strong>dhoven.<br />
5.3.5 Overeenkomsten en verschillen <strong>in</strong> motivatie<br />
Alle casussen met een actieve strategie (Overhoeks, Spoorzone en Strijp-S), bleken succesvol te<br />
zijn <strong>in</strong> de voorbereid<strong>in</strong>g en/of realisatie van tussentijdse <strong>exploitatie</strong>. Dit gold zowel <strong>in</strong> f<strong>in</strong>anciële z<strong>in</strong><br />
als voor de mix van functies: programmatisch management.<br />
Slechts één casus (B<strong>in</strong>ckhorst) gaf aan dat het enkel om de opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong><br />
gaat, terwijl de beleidsnotities aangaven dat tussentijdse <strong>exploitatie</strong> een middel is om de economische<br />
ontwikkel<strong>in</strong>gen te sturen en aan te jagen.<br />
De drie casussen met een actieve strategie gaven aan dat de tussentijd een fundament is onder<br />
de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g. Dat opbrengsten gegenereerd moeten worden, v<strong>in</strong>dt men gebruikelijk. Er<br />
zijn immers ook <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gen te verwachten. Opbrengsten (direct of <strong>in</strong>direct, geldelijk of kwalitatief<br />
) kunnen belemmer<strong>in</strong>gen opleveren. Dit <strong>in</strong>zicht wordt door slechts een casus ondersteund<br />
(Overhoeks).<br />
5.3.6 Overeenkomsten en verschillen <strong>in</strong> tijdsaspect<br />
Omdat men het tijdsaspect voor de B<strong>in</strong>ckhorst m<strong>in</strong> of meer heeft losgelaten, is van tim<strong>in</strong>g geen<br />
sprake. In feite is geen sprake meer van een natuurlijk startmoment. De andere casussen ken-<br />
41
merken zich door een relatief trage opstartfase. De proceduretermijn van een aanvraag voor af-<br />
wijk<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan (26 weken) doet hieraan geen goed, maar was niet van wezen-<br />
lijke <strong>in</strong>vloed. Het niet tijdig anticiperen op alle facetten van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> was hieraan<br />
debet. Er is dus geen sprake van onbekendheid van de van kracht zijn proceduretermijnen van<br />
de wettelijke kaders maar het betreft het niet tijdig op de agenda zetten van het fenomeen tussentijdse<br />
<strong>exploitatie</strong>.<br />
Men gaat ervan uit – men bleek nog geen negatieve ervar<strong>in</strong>gen te hebben opgedaan met het<br />
actief beë<strong>in</strong>digen van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> – dat het snel beë<strong>in</strong>digen van deze tussentijdse<br />
fase mogelijk is.<br />
De beroepsmogelijkheid van huurders (ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g) is niet eerder aan de orde geweest<br />
bij de shareholders, met uitzonder<strong>in</strong>g van Overhoeks.<br />
5.4 Conclusie: casusonderzoek<br />
In dit hoofdstuk is de methode van casusonderzoek uitgewerkt. Tevens zijn de resultaten van vier<br />
casussen per casus weergegeven. Per casus is een praktijk toets<strong>in</strong>gskader opgesteld. De gezamenlijke<br />
resultaten leiden tot het geconsolideerde praktijk toets<strong>in</strong>gskader. Dit praktijk toets<strong>in</strong>gskader<br />
wordt <strong>in</strong> hoofdstuk 6 gerelateerd aan het theoretisch toets<strong>in</strong>gskader (hoofdstuk 4).<br />
De verschillen <strong>in</strong> <strong>in</strong>zichten tussen de geïnterviewden, (gemeente) publiek of ING (privaat), bleken<br />
voornamelijk te kunnen verklaard uit het feit dat de publieke partijen orden<strong>in</strong>gs- en omgev<strong>in</strong>gsvraagstukken<br />
als hun taak beschouwen en conflicten hiermee anders opvatten dan private partijen.<br />
Daarnaast begeven publieke partijen zich <strong>in</strong> m<strong>in</strong>dere mate op het private vlak van<br />
huur/verhuur. Private partijen herkennen vraagstukken op dat gebied daardoor eerder.<br />
Hiermee is antwoord gegeven op de deelvraag 7.<br />
42
6. Synthese<br />
In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op deelvraag 8:<br />
• Waar<strong>in</strong> verschilt het theoretisch toets<strong>in</strong>gskader van het praktijk toets<strong>in</strong>gskader? En wat<br />
zijn de overeenkomsten?<br />
De vergelijk<strong>in</strong>g heeft tot doel de eventuele verschillen te verklaren. Overeenkomsten en verschillen<br />
leiden tot conclusies en aanbevel<strong>in</strong>gen.<br />
6.1 Typologieën tussentijd (kwadranten model)<br />
Een passieve strategie onderv<strong>in</strong>dt niet m<strong>in</strong>der belemmer<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> de wetgev<strong>in</strong>g. Een actieve strategie<br />
daarentegen impliceert een ambitie die tevens voor een probleemoplossende houd<strong>in</strong>g van<br />
shareholders kan zorgen.<br />
6.2 Theoretisch toets<strong>in</strong>gskader en praktijk toets<strong>in</strong>gskader<br />
Tussen het theoretisch toets<strong>in</strong>gskader en het praktijk toets<strong>in</strong>gskader blijken drie wezenlijke verschillen<br />
en twee overeenkomsten aanwijsbaar te zijn. Deze zijn <strong>in</strong> figuur 6.1 omcirkeld (volgende<br />
pag<strong>in</strong>a).<br />
Verschillen:<br />
• Geen enkel onroerend goed geniet vrijstell<strong>in</strong>g van wet- en regelgev<strong>in</strong>gskader. Dit vormt<br />
echter geen belemmer<strong>in</strong>g voor de shareholders.<br />
• Ongewenste <strong>in</strong>teracties tussen tijdelijke functies onderl<strong>in</strong>g en tussen tijdelijke functies en<br />
omgev<strong>in</strong>g vormen <strong>in</strong> tegenstell<strong>in</strong>g tot de veronderstell<strong>in</strong>g geen belemmer<strong>in</strong>gen. De verklar<strong>in</strong>g<br />
hiervoor is dat gemeenten hier vanuit hun rol en expertise vroegtijdig mee kunnen<br />
omgaan en deze als een feit beschouwen waarmee men dient om te gaan.<br />
• De termijnen (zowel huurtermijn als beë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>gstermijn) die <strong>in</strong> het huurrecht worden gehanteerd<br />
zijn afhankelijk van het regime. Beë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>g van de huurrelatie dient vooraf geregeld<br />
te worden.<br />
• De privaatrechtelijke kant lijkt een onderbelichte expertise b<strong>in</strong>nen de betrokken gemeenten<br />
te zijn. Dat is te verklaren uit de rol die de gemeente op zich neemt: het dienen van<br />
het publieke belang. Dat zij ook een privaatrechtelijke rol kan aannemen, houdt niet per<br />
def<strong>in</strong>itie <strong>in</strong> dat zij de privaatrechtelijke kant ook daadwerkelijk beheerst.<br />
Overeenkomsten:<br />
• Het huurregime waaronder gebruikers kunnen worden gecontracteerd houdt verband met<br />
de tegenprestatie die van de gebruikers kan worden verlangd. Directe opbrengsten kunnen<br />
daarom een belemmer<strong>in</strong>g zijn. Dit wordt niet altijd onderkend. Mogelijk houdt dit ver-<br />
band met de verklar<strong>in</strong>g uit het vorige punt.<br />
43
• Het voldoen aan de voorwaarden om een benodigde vergunn<strong>in</strong>g <strong>in</strong> het kader van Wabo<br />
te verkrijgen (<strong>in</strong>clusief een ontheff<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan) wordt als een langdurig<br />
beschouwd. Echter het is een duidelijke procedure waarvan de termijnen vastliggen. Dit<br />
wordt daarom als een beheersbaar aspect beschouwd.<br />
Toetsvragen:<br />
Wie Kunnen actoren w ijzigen zonder de bestaande condities van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> aan te tasten?<br />
Hoe groot is de complexiteit van bovengenoemde w ijzig<strong>in</strong>g?<br />
Is het duidelijk voor de shareholders w ie de actoren <strong>in</strong> een specifieke w ettelijk kader zijn?<br />
Wat Zijn (groepen van) onroerende goederen vrijgesteld van w et- en regelgev<strong>in</strong>g als het gaat om tussentijdse <strong>exploitatie</strong>?<br />
Waar Ongew enste <strong>in</strong>teractie van tijdelijke functies vormt geen belemmer<strong>in</strong>g?<br />
Waarom Leveren directe opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Leveren Indirecte opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Wanneer Aanvang: kan men per direct starten met exploiteren?<br />
Aanvang: is de proceduretermijn opstart bekend en kort?<br />
Exploitatietermijn: is de termijn onbepaald en niet gemaximeerd?<br />
E<strong>in</strong>de: kan men per direct e<strong>in</strong>digen met exploiteren?<br />
E<strong>in</strong>de: is de proceduretermijn bekend en kort?<br />
Toetsvragen:<br />
Wie Kunnen actoren w ijzigen zonder de bestaande condities van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> aan te tasten?<br />
Hoe groot is de complexiteit van bovengenoemde w ijzig<strong>in</strong>g?<br />
Is het duidelijk voor de shareholders w ie de actoren <strong>in</strong> een specifieke w ettelijk kader zijn?<br />
Wat Zijn (groepen van) onroerende goederen vrijgesteld van w et- en regelgev<strong>in</strong>g als het gaat om tussentijdse <strong>exploitatie</strong>?<br />
Waar Ongew enste <strong>in</strong>teractie van tijdelijke functies vormt geen belemmer<strong>in</strong>g?<br />
Waarom Leveren directe opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Leveren Indirecte opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> voor eigenaar leveren beperk<strong>in</strong>gen – <strong>in</strong> w elke z<strong>in</strong> ook - op?<br />
Wanneer Aanvang: kan men per direct starten met exploiteren?<br />
Aanvang: is de proceduretermijn opstart bekend en kort?<br />
Exploitatietermijn: is de termijn onbepaald en niet gemaximeerd?<br />
E<strong>in</strong>de: kan men per direct e<strong>in</strong>digen met exploiteren?<br />
E<strong>in</strong>de: is de proceduretermijn bekend en kort?<br />
Figuur 6.1: Confrontatie theoretisch toets<strong>in</strong>gskader en praktijk toets<strong>in</strong>gskader<br />
Hiermee is antwoord gegeven op de deelvraag 8.<br />
44<br />
Theoretisch toets<strong>in</strong>gskader<br />
Wro, Bro<br />
Ww<br />
Wabo, BOR, MOR, Barro<br />
Wro, Bro<br />
Ww<br />
Wabo, BOR, MOR, Barro<br />
Wm<br />
Wbb<br />
waterwet<br />
Praktijk toets<strong>in</strong>gskader<br />
Wm<br />
Wbb<br />
waterwet<br />
FF<br />
MW<br />
FF<br />
MW<br />
Bb<br />
BW: Huur-wonen<br />
BW: Huur - art 7:290BW ruimte<br />
Bb<br />
BW: Huur-wonen<br />
BW: Huur - art 7:290BW ruimte<br />
BW: Huur - art. 7:230a BW ruimte<br />
BW: Bruikleen<br />
BW: Huur - art. 7:230a BW ruimte<br />
BW: Bruikleen<br />
Chw<br />
Chw
7. Conclusies, aanbevel<strong>in</strong>gen en reflectie<br />
In dit hoofdstuk volgen de conclusies en aanbevel<strong>in</strong>gen die voortkomen uit de synthese. Tot slot<br />
volgt de reflectie, waar<strong>in</strong> het onderzoek, <strong>in</strong>houd en methode, wordt geëvalueerd.<br />
7.1 Conclusies<br />
In deze paragraaf wordt antwoord gegeven op de centrale vraagstell<strong>in</strong>g:<br />
Faciliteert de Nederlandse wet- en regelgev<strong>in</strong>g de <strong>in</strong>zet van tijdelijke functies <strong>in</strong> gebiedsontwikke-<br />
l<strong>in</strong>gen?<br />
Geconcludeerd wordt dat Nederlandse wet- en regelgev<strong>in</strong>g de <strong>in</strong>zet van tijdelijke functies <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gen<br />
niet faciliteert.<br />
Deze conclusie is gebaseerd op de volgende cruciale en pr<strong>in</strong>cipiële aspecten.<br />
Publiekrechtelijk (ruimtelijke orden<strong>in</strong>g en omgev<strong>in</strong>gsrecht) is met name het str<strong>in</strong>gente kader van<br />
bestemm<strong>in</strong>gsplannen een probleem voor shareholders. Afwijk<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan is het<br />
<strong>in</strong>strumentarium waaronder het tussentijdse gebruik vergund kan worden. Om tijdelijke afwijk<strong>in</strong>gen<br />
van bestemm<strong>in</strong>gen mogelijk te maken is de maximale duur van 5 jaar beslist te kort. Een<br />
ruime termijn voor de afwijk<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan moet mogelijk gemaakt worden.<br />
Het sectorale karakter van de wetten waaruit het omgev<strong>in</strong>gsrecht bestaat, is niet zodanig flexibel<br />
dat het onder omstandigheden mogelijk is om, ten behoeve van de realiser<strong>in</strong>g van tijdelijke functies,<br />
tijdelijk (en gemotiveerd) af te wijken van de grenswaarden. Hiervoor voorziet de wetgever,<br />
via de Crisis- en herstelwet, <strong>in</strong> de mogelijkheid om van geval tot geval, gemotiveerd af te kunnen<br />
wijken van die sectorale wetgev<strong>in</strong>g door <strong>in</strong>tegraal sectoraal beleid.<br />
Het privaatrechtelijk spann<strong>in</strong>gsveld wordt (nog) niet herkend. Dit kan worden verklaard uit het feit<br />
dat, <strong>in</strong>dien zich een ongewenste situatie zich voordoet, partijen <strong>in</strong> de regel tot een compromis of<br />
vergoed<strong>in</strong>g komen. Het komt er dus op neer dat het huurrecht geen zwaarwegende of onoverkomelijke<br />
belemmer<strong>in</strong>gen oproept.<br />
Door te veel onzekerheden <strong>in</strong> de masterplann<strong>in</strong>g of onvoldoende <strong>in</strong>tegratie tussen gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gsopgaven<br />
en tussentijdse <strong>exploitatie</strong> wordt op de <strong>in</strong>zet van tijdelijke functies niet geanticipeerd.<br />
Hierdoor worden conflictsituaties <strong>in</strong> het wettelijk kader niet (tijdig) onderkend en loopt<br />
men vertrag<strong>in</strong>g op. Deze vertrag<strong>in</strong>g is echter niet toe te schrijven aan het wettelijk kader zelf.<br />
45
Een actieve strategie impliceert een ambitie die tevens voor een probleem-oplossende houd<strong>in</strong>g<br />
van actoren kan zorgen. Ruimte voor tijdelijke afwijk<strong>in</strong>gen kunnen slechts met voldoende draag-<br />
vlak worden onderbouwd.<br />
Een passieve strategie onderv<strong>in</strong>dt niet meer of m<strong>in</strong>der belemmer<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> de wetgev<strong>in</strong>g, maar de<br />
wijze waarop men de vraagstukken hanteert, kan anders zijn.<br />
7.2 Aanbevel<strong>in</strong>gen<br />
In deze paragraaf zijn aanbevel<strong>in</strong>gen voor de praktijk en voor de wetenschap weergegeven.<br />
7.2.1 Aanbevel<strong>in</strong>gen voor de praktijk<br />
Aanbevel<strong>in</strong>gen voor de overheid (wetgever)<br />
• De conclusie pleit voor verruim<strong>in</strong>g van de huidige regelgev<strong>in</strong>g. Dat kan door art. 5.18 lid 1<br />
Bor buiten werk<strong>in</strong>g te verklaren en hiervoor tijdelijke planologische afwijk<strong>in</strong>gen voor een<br />
termijn van 10 jaar (of langer) aan artikel 4 van bijlage II Bor als categorie toe te voegen<br />
(zoals <strong>in</strong> kamerstuk 33135, memorie van toelicht<strong>in</strong>g ook al is verwoord).<br />
• Voorts wordt gepleit voor het afschaffen van de uitgebreide procedure voor tijdelijke afwijk<strong>in</strong>g<br />
van bestemm<strong>in</strong>gsplan. Hiervoor dient een reguliere procedure <strong>in</strong> de plaats te komen<br />
(8 weken).<br />
• In de Crisis-en herstelwet, voor tijdelijke functies een uitzonder<strong>in</strong>gspositie opnemen.<br />
Hierbij zal de nadruk moeten liggen op de <strong>in</strong>tegratie van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> <strong>in</strong> de gebiedsonwikkel<strong>in</strong>gen.<br />
Afwijk<strong>in</strong>gen van de <strong>in</strong> de Chw genoemde wetten dienen door de<br />
aanvrager onderbouwd te worden.<br />
• Op h<strong>in</strong>dervereisten, zeker als de geh<strong>in</strong>derde de tijdelijke functie zelf betreft, moet men<br />
kunnen afwijken, mits voldoende gemotiveerd. Deze aanbevel<strong>in</strong>g houdt verband met<br />
voorgaande aanbevel<strong>in</strong>g.<br />
• In het huurrecht zou de wetgever <strong>in</strong> het bijzonder voor tijdelijke functie de huurtermijnbescherm<strong>in</strong>g<br />
en de ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g buiten toepass<strong>in</strong>g moeten verklaren. Opzegg<strong>in</strong>gsgronden<br />
dienen verruimd te worden voor zowel middenstandsbedrijfsruimten als<br />
voor overige bedrijfsruimten. Dit zou onderdeel kunnen uitmaken van de Crisis- en herstelwet.<br />
Dit vereist een <strong>in</strong>terdepartmentale samenwerk<strong>in</strong>g, op het gebied van privaat- en<br />
publiekrechtelijke wetgev<strong>in</strong>g (<strong>in</strong>terview M<strong>in</strong>isterie van Infrastructuur en Milieu).<br />
Aanbevel<strong>in</strong>gen voor gemeenten (bevoegd gezag)<br />
• Gemeenten hebben meer beweg<strong>in</strong>gsvrijheid. Zoek de ruimte b<strong>in</strong>nen de wettelijke kaders<br />
op en respecteer de geest van de kaders. Gemeenten blijken meer beweg<strong>in</strong>gsvrijheid<br />
b<strong>in</strong>nen de wettelijke kaders te hebben, dan wordt gedacht door de medewerkers. Afwijk<strong>in</strong>gen<br />
van gemeentelijke verorden<strong>in</strong>gen is mogelijk, waardoor ontwikkel<strong>in</strong>gen op laag<br />
46
schaalniveau gefaciliteerd kunnen worden. De overheid tracht drempels weg te nemen,<br />
maar laat de verantwoordelijkheid bij de gemeenten liggen om het <strong>in</strong>strumentarium juist <strong>in</strong><br />
te zetten (<strong>in</strong>terview M<strong>in</strong>isterie van Infrastructuur en Milieu).<br />
Aanbevel<strong>in</strong>gen voor de partners (publieke en private partijen)<br />
• Zorg voor ambitie en visie (kwadrantenmodel). Hanteer een actieve strategie, gebaseerd<br />
op ambitie en zo mogelijk visie. Hanteer uitgangspunten en resultaatvereisten en zorg dat<br />
met voldoende draagvlak de kaders van de wetgev<strong>in</strong>g opgezocht worden.<br />
• Beschouw de <strong>in</strong>vull<strong>in</strong>g van de tussentijd als een <strong>in</strong>tegraal aspect <strong>in</strong> het proces van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g.<br />
Niet de wet- en regelgev<strong>in</strong>g is bepalend maar het proces zelf. Wanneer<br />
partijen tijdig afspraken maken over de samenwerk<strong>in</strong>g, ambitie, faser<strong>in</strong>g, saner<strong>in</strong>g<br />
en doorlooptijden, kan men eveneens afspraken maken over de tussentijd.<br />
• Formeer een expert-team. Een van de kenmerken van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> is de veelomvattendheid<br />
van werkvelden en specialismen. Om <strong>in</strong> een vroegtijdig stadium de masterplann<strong>in</strong>g<br />
om te kunnen zetten <strong>in</strong> een tussentijdse <strong>exploitatie</strong>plann<strong>in</strong>g, dienen ook de<br />
knelpunten op wet- en regelgev<strong>in</strong>gsgebied zo snel mogelijk onderkend te worden. Dat<br />
kan als alle vertegenwoordigers van de discipl<strong>in</strong>es zitt<strong>in</strong>g hebben <strong>in</strong> het expert-team.<br />
• Formeer een beheerteam. De tussentijdse <strong>exploitatie</strong> is een bewerkelijk proces. Vele aspecten<br />
komen om de hoek kijken, de hoeveelheid <strong>in</strong>formatie kan groot zijn. Men zal alle<br />
beheerdetails goed moeten beheersen, wil men op een beheerste wijze door dit proces<br />
stappen. Verlies van <strong>in</strong>formatie kan voor problemen zorgen.<br />
7.2.2 Aanbevel<strong>in</strong>gen voor de wetenschap<br />
In dit onderzoek is voorbijgegaan aan de f<strong>in</strong>anciële haalbaarheid om verouderde vastgoedobjecten<br />
voor een relatief korte periode weer <strong>in</strong> gebruik te nemen. Deze haalbaarheid wordt bepaald<br />
door de hoogte van de <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gskosten <strong>in</strong> relatie tot de terugverdientijd. Het zou voor een vervolgonderzoek<br />
<strong>in</strong>teressant zijn of een generiek <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gskosten niveau en generieke m<strong>in</strong>imale<br />
<strong>exploitatie</strong>termijn kunnen worden onderscheiden.<br />
De haalbaarheid van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> wordt mede bepaald door de gebruikersmarkt. Een<br />
vervolgonderzoek zou licht kunnen doen schijnen op de vraag hoeveel vierkante meters men <strong>in</strong><br />
een ontwikkelgebied gelijktijdig kan exploiteren <strong>in</strong> samenhang met de <strong>in</strong>dividuele metrages per<br />
functie.<br />
7.3 Reflectie<br />
In deze paragraaf wordt teruggekeken op enkele gemaakte keuzes <strong>in</strong> het onderzoek.<br />
47
Het operationaliseren van het toets<strong>in</strong>gskader bleek lastiger dan voorzien. Veel toetsvragen ble-<br />
ken te herleiden te zijn op de nu resterende vragen.<br />
Er zijn buitenlandse studies op het gebied van tijdelijke functies maar richten zich niet (niet verrassend)<br />
op het gebied van Nederlandse wetgev<strong>in</strong>g. Daarom is gekozen om geen casussen van<br />
andere landen te bestuderen.<br />
Aanvankelijk stonden meerdere casussen op de selectie lijst. Maar omdat verwacht werd dat<br />
uitbreid<strong>in</strong>g van het praktijk onderzoek met meer casussen geen aanvullende <strong>in</strong>zichten voor het<br />
geconsolideerde praktijk toets<strong>in</strong>gskader zou opleveren (de verkregen casuskaders waren al zeer<br />
homogeen en <strong>in</strong> lijn met het theoretisch kader), is de uite<strong>in</strong>delijke selectie beperkt tot de vier casussen.<br />
Van doorslaggevende factor bij de selectie was de beschikbaarheid van <strong>in</strong>formatie via<br />
openbare bronnen en de kwaliteit van die openbare <strong>in</strong>formatie.<br />
48
8. Bronvermeld<strong>in</strong>g<br />
8.1 Literatuur<br />
Baarda, D.B., M.P.M. de Goede en J. Teunissen (2005). Basisboek kwalitatief onderzoek: Handleid<strong>in</strong>g<br />
voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek. Gron<strong>in</strong>gen: Wolters-Noordhoff.<br />
Bommel, R. van en E. A. M<strong>in</strong>derhoud (2010). Tijdelijke functies <strong>in</strong> transformatiegebieden. Tijdschrift<br />
voor bouwrecht, 2010 oktober nr. 10, 945-952.<br />
Braakensiek, M. en S. Hamm<strong>in</strong>k (2011). Leegstand is slopend, braakliggen doet afbreuk : juridische<br />
oploss<strong>in</strong>gen voor tussentijdse transformaties. Bullet<strong>in</strong> RO-totaal, 2011 augustus nr. 5, 6-10.<br />
Buuren, P.J.J. van, A.A.J. de Gier, A.G.A. Nijmeijer en J. Robbe (2009). Hoofdlijnen ruimtelijk<br />
bestuursrecht. Deventer: Kluwer Deventer.<br />
Dzokic, A., M. Neelen en I. de Kievith (2010). Grondwet voor de tussentijd. Haarlem: Sun<br />
Trancity.<br />
Franken, H., P.W. Brouwer, P.B. Cliteur en M.A Loth (2001). Encyclopedie van de rechtswetenschap.<br />
Deventer: Gouda Qu<strong>in</strong>t.<br />
Gemeente Den Haag (2009). De B<strong>in</strong>ckhorst op weg naar een nieuwe toekomst, het <strong>in</strong>tegraal<br />
ontwikkel<strong>in</strong>gsplan als ‘denkraam’ voor de komende decennia. Den Haag.<br />
Gemeente Den Haag (2011). Gebiedsaanpak B<strong>in</strong>ckhorst, Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke<br />
Ontwikkel<strong>in</strong>g, Afdel<strong>in</strong>g Stedenbouw en Planologie. Den Haag.<br />
Gemeente Tilburg (2011). De werkplaats, masterplan spoorzone Tilburg. Tilburg.<br />
Hout J. <strong>in</strong> ’t en B. Rademaker (2011). Won<strong>in</strong>gwet, Bouwen en de omgev<strong>in</strong>gsvergunn<strong>in</strong>g. Den<br />
Haag: Sdu Uitgevers.<br />
Jacobs, J.P.H. (2010). Tijdelijke verhuur bij 230a-bedrijfsruimte. Huurrecht : nieuwsbrief, 1 april<br />
nr. 2, 25-31.<br />
Kerpeste<strong>in</strong>, G.M. (2005). Huur en verhuur van bedrijfsruimte. Proefschrift, Hilarius Publicaties,<br />
Leiden.<br />
49
Kloosterman, A.M. (2010). Tijdelijke verhuur van woonruimte op grond van de Leegstandwet.<br />
Huurrecht : nieuwsbrief, 1 april nr. 2, 6-13.<br />
Kruiz<strong>in</strong>ga-Huisman, I. (2011). De ontwikkel<strong>in</strong>g van de bouwregelgev<strong>in</strong>g en de gevolgen daarvan<br />
voor de rechtszekerheid van de burger. Afstudeerscriptie, Open Universiteit Nederland.<br />
Leezenberg, M. en G. de Vries, (2010). Wetenschapsfilosofie voor de Geesteswetenschappen.<br />
Amsterdam: University Press.<br />
Lurks, M. (2001). De spann<strong>in</strong>g tussen centralisatie en decentralisatie <strong>in</strong> de ruimtelijke orden<strong>in</strong>g.<br />
Den Haag: Sticht<strong>in</strong>g Instituut voor Bouwrecht.<br />
M<strong>in</strong>isterie van Infrastructuur en Milieu (2011a). Rapportage praktijkervar<strong>in</strong>gen Crisis- en herstelwet.<br />
Evaluatie 2010-2011. Den Haag.<br />
M<strong>in</strong>isterie van Infrastructuur en Milieu (2011b). Aanpak en eerste gedachten Omgev<strong>in</strong>gswet.<br />
Ruimte voor ontwikkel<strong>in</strong>g, waarborgen voor kwaliteit. Stand van zaken november 2011. Den<br />
Haag.<br />
M<strong>in</strong>isterie van Infrastructuur en Milieu (2012). Investeren <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g nieuwe stijl.<br />
Handreik<strong>in</strong>gen voor samenwerk<strong>in</strong>g en verdienmodellen. Den Haag.<br />
M<strong>in</strong>isterie van Vrom (2006). Nota Ruimte. Ruimte voor ontwikkel<strong>in</strong>g. Katern over nieuw ruimtelijk<br />
beleid <strong>in</strong> 2006. Den Haag.<br />
Nijmeijer, A.G.A. (2012). Het wetsvoorstel voor het permanent maken van de Crisis- en herstelwet<br />
en het (gedeeltelijke) herstel van het beroepsrecht van decentrale overheden. Tijdschrift voor<br />
bouwrecht, februari nr. 2, 112-114.<br />
Peek, G.J. e.a. (2007). Realis<strong>in</strong>g envisioned connections. An <strong>in</strong>troduction to urban area development<br />
for private area developers. Delft: Delft University of Technology <strong>in</strong> corporation with ING<br />
Real Estate Development.<br />
Peek, G.J. (2011). Van discipl<strong>in</strong>air raamwerk naar denkraam. Real Estate Research Quarterly,<br />
augustus 2011, 16-26.<br />
Peeters, N.Y. (2008). Een leidraad voor de procesafspraken bij herontwikkel<strong>in</strong>g van een transformatiegebied.<br />
Afstudeerscriptie, Amsterdam School of Real Estate.<br />
50
Praag, D.L. van (2010). Tijdelijke verhuur bij 290-bedrijfsruimte. Huurrecht : nieuwsbrief, 1 april<br />
nr. 2, 18-25.<br />
Rappard, A.G.A. van (2010). De Bruikleenovereenkomst. Een goed alternatief? Huurrecht,<br />
Nieuwsbrief 2, april, 31-35.<br />
Rossel, H.J. (2010). Tijdelijke verhuur van woonruimte <strong>in</strong> de vorm van tussenhuur (diplomatenclausule).<br />
Huurrecht : nieuwsbrief, 1 april nr. 2, 3-6.<br />
Sijbers, S., G.J. Peek (2010). Tijdelijke functies transformatiegebieden. Real Estate Research<br />
Quarterly, juli 2010, 5-10.<br />
Sijbers, S. (2009 ). De waarde van tijdelijke functies. Een praktisch onderzoek naar de toepasbaarheid<br />
en toegevoegde waarde van tijdelijke functies op de gebiedsidentiteit van stedelijke<br />
transformatieopgaven. Afstudeerscriptie, Amsterdam School of Real Estate.<br />
Sorel, N. (2012). Omgev<strong>in</strong>gsrecht <strong>in</strong> de praktijk. S+RO, 01/2012, 54-55.<br />
Sorel, N., E. Buitelaar, L. van den Broek, M. Galle en F. Verwest (2011). Omgev<strong>in</strong>gsrecht en het<br />
proces van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgev<strong>in</strong>g.<br />
Steenmetser, T.H.G. en W. de Lange (2003). Huurrecht. Wetteksten. Den Haag: Sdu Uitgevers<br />
B.V..<br />
Struiksma, J. (2008). Het systeem van het ruimtelijke orden<strong>in</strong>gsrecht. Amsterdam.<br />
Tordoir, P.P. (2005). Stad en welvaart. Beleid voor de nieuwe stedelijke economie. Den Haag:<br />
Kenniscentrum Grote Stedenbeleid.<br />
Veghel, G.H.M. van (2009). MSRE Gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g, syllabus. Amsterdam.<br />
Verenig<strong>in</strong>g van Nederlandse Gemeenten (2009). Tijdelijke verhuur via de Leegstandwet. Den<br />
Haag: VNG.<br />
Zeeuw, F. de ( 2007). Engel uit het marmer. Delft: Technische Universiteit Delft.<br />
51
Zeiger, E.A. en E.C. Matiasen (2011). Het plaatsen van een bouwwerk ten behoeve van tussen-<br />
tijdse huisvest<strong>in</strong>g : een beschrijv<strong>in</strong>g van de wettelijke (on)mogelijkheden <strong>in</strong> de bouwregelgev<strong>in</strong>g<br />
(Deel 2). Bullet<strong>in</strong> RO-totaal, 2011 nr. 1, 12-16.<br />
8.2 Websites<br />
www.aedesnet.nl<br />
www.amsterdam.nl<br />
www.arch<strong>in</strong>ed.nl<br />
www.cultureelerfgoed.nl<br />
www.denhaag.nl<br />
www.<strong>in</strong>fomil.nl<br />
www.<strong>in</strong>novatienetwerk.org<br />
www.gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g.nu<br />
www.noordzeeloket.nl<br />
www.overhoeks.nl<br />
www.pbl.nl<br />
www.strijp-s.nl<br />
www.tijdelijkandersbestemmen.nl<br />
www.tilburgspoorzone.nl<br />
www.wdoc.nl<br />
www.wetten.nl<br />
www.wikipedia.nl<br />
52
9. Bijlagen<br />
Bijlage 1: Overzicht <strong>in</strong>terviews<br />
Datum Geïnterviewde Functie Organisatie<br />
Algemeen:<br />
4 mei 2012 Mevrouw F. Gutter Sr. Beleidsmedewerker M<strong>in</strong>isterie I en M<br />
De heer B. Rademaker Sr. Beleidsmedewerker M<strong>in</strong>isterie I en M<br />
Casus B<strong>in</strong>ckhorst te Den Haag:<br />
9 mei 2012 De heer L. Cramer Gebiedsmanager B<strong>in</strong>khorst Gemeente Den Haag<br />
15 mei 2012 De heer Y.R. Smith Vastgoedbeheerder Gemeente Den Haag<br />
22 mei 2012 De heer J. van der Goes Bouw<strong>in</strong>specteur Gemeente Den Haag<br />
Casus Overhoeks te Amsterdam:<br />
14 mei 2012 De heer O. Wittebrood Projectdirecteur ING Real Estate<br />
21 mei 2012 De heer J. Kwakkelste<strong>in</strong> Bedrijfsjurist ING Real Estate<br />
22 mei 2012 Mevrouw C.L. Lonis Projectontwikkelaar ING Real Estate<br />
Casus Spoorzone Tilburg:<br />
30 mei 2012 De heer L. Kuijsters Programmamanager Gemeente Tilburg<br />
Casus Strijp-S te E<strong>in</strong>dhoven:<br />
30 mei 2012 De heer J. Roijmans Programmamanager Gemeente E<strong>in</strong>dhoven<br />
53
Bijlage 2: Interviewvragen<br />
Interview <strong>in</strong> het kader van onderzoek naar faciliterend vermogen van Nederlandse wet-<br />
en regelgev<strong>in</strong>g tbv tijdelijke functies <strong>in</strong> gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gen<br />
Onderdeel 1: Algemene project/casus omschrijv<strong>in</strong>g<br />
Onderdeel 2: Gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
Onderdeel 3: Ervar<strong>in</strong>g met conflicterende situaties<br />
Onderdeel 4: Oploss<strong>in</strong>gen<br />
Onderdeel 5: Afsluit<strong>in</strong>g<br />
Onderdeel 1: Algemene project/casus omschrijv<strong>in</strong>g<br />
• Bij welke organisatie bent u werkzaam/vertegenwoordigt u?<br />
• Wat is uw functie?<br />
• Wat is de transformatieopgave?<br />
• Wat is het tijdelijke programma?<br />
• Wat is voor u een tijdelijke functie? Wat is tussentijds exploiteren?<br />
• Hoe is de houd<strong>in</strong>g van de gemeente tav tijdelijke functies? Faciliterend of Stimulerend<br />
om eea rond krijgen?<br />
• Hoe is het management tbv tijdelijk <strong>exploitatie</strong> geregeld?<br />
Onderdeel 2: Gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
• Welke specifieke eisen stelt GBO aan tijdelijke functies denkt u? (wie, wat, waar<br />
waarom, wanneer)?<br />
• Hoe is het traject tot de fysieke <strong>in</strong>gebruikname van tijdelijke functies verlopen?<br />
Onderdeel 3: Ervar<strong>in</strong>g met conflicterende situaties<br />
• Welke grootste obstakels mbt wetgev<strong>in</strong>g bent u <strong>in</strong> dit project tegen aangelopen?<br />
Concrete voorbeelden.<br />
• Goede en slechte ervar<strong>in</strong>gen? en laat ruimte voor het meedenken <strong>in</strong> oploss<strong>in</strong>gen.<br />
• In welk onderdeel (ro, omgev<strong>in</strong>g, bouw, huur, overig) zat de grootste obstakel?<br />
• Zet de discipl<strong>in</strong>es op een rijte van zwaarte van obstakel<br />
• Hoe ervaart u de wetgev<strong>in</strong>g mbt RO?<br />
• Idem omgev<strong>in</strong>g?<br />
• Idem milieu, monumenten etc?<br />
• Idem bouw?<br />
• Idem huurrecht?<br />
• Idem Chw?<br />
• wat zou je met kennis van nu anders doen? Was het anders gegaan met de Chw?<br />
Onderdeel 4: Oploss<strong>in</strong>gen<br />
• Welke kritische <strong>in</strong>grepen hebben geleid tot succes?<br />
• Over welke aspecten moeten afspraken worden gemaakt? Tijd, geld, eigendom<br />
• Welke oploss<strong>in</strong>gen staan <strong>in</strong> beg<strong>in</strong>sel ter beschikk<strong>in</strong>g?<br />
• Welke oploss<strong>in</strong>gen heeft u gevonden?<br />
• Op welke gebieden: wetgev<strong>in</strong>g of procesmatig?<br />
• Wat zou u graag willen veranderen <strong>in</strong> de wet- en regelgev<strong>in</strong>g <strong>in</strong> dit kader?<br />
Onderdeel 5: Afsluit<strong>in</strong>g<br />
• Heeft u nog belangrijke opmerk<strong>in</strong>gen voor dit onderzoek?<br />
54
Bijlage 3: Uitwerk<strong>in</strong>g casus B<strong>in</strong>ckhorst te Den Haag<br />
Selectie criteria<br />
• een transformatiegebied waarbij vooral de gemeente Den Haag eigen bezit heeft en dat<br />
ook tijdelijk exploiteert.<br />
• Grootschalige ontwikkel<strong>in</strong>g: 130 ha waarbij het aantal vierkante meters tijdelijke functies<br />
groot is, maar niet bekend bij partijen.<br />
• Tijdelijke <strong>exploitatie</strong> is opgenomen <strong>in</strong> publieke documenten.<br />
• Het project is opgenomen <strong>in</strong> de 3 e tranche van de crisis- en herstelwet. Dit is echter beperkt<br />
tot het deelproject Rotterdamse baan.<br />
• Doorlooptijd bedraagt m<strong>in</strong>imaal 20 jaar (tot 2030).<br />
• Vastgoedobjecten bestaan uit kantoren, bedrijfsruimten, terre<strong>in</strong>en die als kantoor resp.<br />
kantoor/k<strong>in</strong>deropvang/leisure <strong>in</strong>gezet zullen/kunnen worden.<br />
• De masterplann<strong>in</strong>g en het programma is onder het tijdsgewricht gewijzigd .<br />
Beschrijv<strong>in</strong>g project/gebied<br />
De B<strong>in</strong>ckhorst is een bedrijventerre<strong>in</strong> <strong>in</strong> Den Haag (op de grens met Voorburg). Het beslaat een<br />
oppervlak van circa 130 ha. De B<strong>in</strong>ckhorst wordt begrensd door de spoorlijnen Den Haag - Gouda<br />
en Amsterdam - Rotterdam, de Trekvliet, de Broeksloot en de A12.<br />
De B<strong>in</strong>ckhorst is een gemengd bedrijventerre<strong>in</strong> met enerzijds hoogwaardige kantoorlocaties zoals<br />
het hoofdkantoor van KPN en het Internationaal Strafhof aan de Maanweg en anderzijds autodemontage-bedrijven<br />
en een aantal ruimte-extensieve en milieuh<strong>in</strong>derlijke bedrijven, zoals een<br />
afvalcentrale en een asfaltcentrale. Op de B<strong>in</strong>ckhorst staan twee bekende bedrijfsverzamelgebouwen<br />
voor startende ondernemers: B<strong>in</strong>ck 36 en de Caballero Fabriek.<br />
Figuur B3.1: Ligg<strong>in</strong>g B<strong>in</strong>ckhorst<br />
De ontwikkel<strong>in</strong>g van de B<strong>in</strong>ckhorst is te verdelen <strong>in</strong> twee delen. Tussen 2005 en 2009 hebben<br />
gemeente en marktpartijen gezamenlijk plannen opgezet om het gebied volgens de ‘traditionele’<br />
plann<strong>in</strong>gstrategie te transformeren (Masterplan (2006) en gesloten planproces via PPS met als<br />
e<strong>in</strong>dproduct het Integraal Ontwikkel<strong>in</strong>gsplan (IOP)). Vanaf 2009 groeide het besef dat deze manier<br />
van gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g geen doorgang meer v<strong>in</strong>dt en wordt het traject omgezet <strong>in</strong> een open<br />
organisch planproces met <strong>in</strong>breng van meerdere partijen <strong>in</strong> het gebied. De gemeente blijft ver-<br />
55
antwoordelijk voor de hoofdstructuur die de ontwikkel<strong>in</strong>g door de markt mogelijk maken. Hieronder<br />
wordt onder andere verstaan: het uitplaatsen van h<strong>in</strong>dergevende bedrijven (om nieuwe functies<br />
zoals wonen mogelijk te maken) en het aanleggen van de hoofd<strong>in</strong>frastructuur zoals de B<strong>in</strong>ckhorstlaan.<br />
Het organische model gaat uit van de onderstaande pr<strong>in</strong>cipes:<br />
Organisch proces: De B<strong>in</strong>ckhorst wordt niet schoongeveegd en ruimtelijk en programmatisch<br />
opnieuw <strong>in</strong>gevuld, maar een langzame transformatie die past bij het gebied. De ontwikkel<strong>in</strong>gen<br />
zijn niet gebaseerd op een vastomlijnd plan, maar worden gestuurd b<strong>in</strong>nen de ‘richtlijnenkaart’.<br />
In de nieuwe planvorm<strong>in</strong>g is meer ruimte voor bestaande eigenaren en <strong>in</strong>itiatiefnemers <strong>in</strong> het<br />
gebied. Niet de gemeente bepaalt wat, wanneer en waar ontwikkeld wordt, maar de huidige en<br />
toekomstige eigenaren (en dat zijn ook projectontwikkelaars) en gebruikers zijn leidend.<br />
De rol van de gemeente verschuift van een regisserende naar een faciliterende rol. Haar taak is<br />
vooral het geschikt maken van het gebied voor ontwikkel<strong>in</strong>g door de markt. Dit doet zij door de<br />
aanleg van een verbeterde <strong>in</strong>frastructuur (Rotterdamsebaan) en het bepalen van ruimtelijke<br />
randvoorwaarden.<br />
Programmatisch flexibel: de gemeente is nog steeds voornemens om een gemengd woonwerkgebied<br />
te realiseren. De organische planvorm<strong>in</strong>g maakt harde uitspraken over uite<strong>in</strong>delijke<br />
programma echter onmogelijk.<br />
Opgave voor de tussentijd<br />
In deze paragraaf wordt een beschrijv<strong>in</strong>g van het tussentijdse programma gegeven, bestaande<br />
uit: de objecten, het voorgenomen tussentijdse gebruik, het tijdsaspect,<br />
De objecten<br />
De ca. 30 objecten en 200 verhuurbare eenheden die <strong>in</strong> aanmerk<strong>in</strong>g komen om <strong>in</strong> de tussentijd<br />
tijdelijk worden geëxploiteerd, bestaan uit kantoren, won<strong>in</strong>gen en bedrijfsruimten en lege percelen.<br />
Lege percelen maken ook deel uit van het bezit.<br />
Het voorgenomen tussentijdse gebruik en het bestemm<strong>in</strong>gsplan<br />
Hoewel de gemeente aangeeft de bijdrage van tijdelijke functies te onderkennen (impuls geven<br />
aan het gebied of een locatie en andere ontwikkel<strong>in</strong>gen uitlokken, Gemeente Den Haag (2011)),<br />
laat zij de <strong>in</strong>itiatieven over aan de marktpartijen. Dat houdt <strong>in</strong> dat zij op verzoeken vanuit de markt<br />
acteren. Het functies van voorgenomen tussentijds gebruik staan dus tevoren nog niet vast.<br />
56
Tijdsaspect en faser<strong>in</strong>g<br />
De Gemeente heeft met het nieuwe beleid (Gemeente Den Haag (2011)) een str<strong>in</strong>gente plann<strong>in</strong>g<br />
en faser<strong>in</strong>g losgelaten. Wel geeft zij aan dat ontwikkel<strong>in</strong>gen zich op een korte, middellange en<br />
lange termijn zullen voltrekken, maar vervolgens dat ‘om de paar jaar de ontwikkel<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> het<br />
gebied beziet’.<br />
<strong>Tussentijdse</strong> <strong>exploitatie</strong> wordt aangegaan voor vijf tot tien jaar.<br />
Eigendom<br />
Alle objecten die tussentijds worden geëxploiteerd zijn eigendom van de gemeente Den Haag.<br />
Het bestand objecten <strong>in</strong> het gebied is een zeer versnipperd bezit, <strong>in</strong>gegeven door het verwerv<strong>in</strong>gsproces.<br />
Omstreeks 2005 is men gestart met verwerv<strong>in</strong>g: wat vrij kwam en aangeboden werd<br />
(Wvg), werd vervolgens afgewogen op diverse factoren. In geval van positief oordeel heeft men<br />
de locatiedaadwerkelijk verworven.<br />
In de meeste gevallen betrof het een verhuiz<strong>in</strong>g van een bedrijf dat het object <strong>in</strong> eigendom had<br />
en het niet langer als een produktiemiddel wilde gebruiken.<br />
De toets<strong>in</strong>g<br />
Het casus onderzoek bestaat uit een drietal <strong>in</strong>terviews met drie verschillende functionarissen van<br />
de zijde van de exploiterende partij, <strong>in</strong> dit geval de Gemeente Den Haag. Vanuit de regierol is de<br />
gebiedsmanager Cramer geïnterviewd, vanuit vergunn<strong>in</strong>gs-<strong>in</strong>houdelijk perspectief de bouw<strong>in</strong>specteur<br />
en, vanuit een centrale rol, de vastgoedmedewerker Smith.<br />
Aanvankelijk was het de bedoel<strong>in</strong>g een project-jurist te <strong>in</strong>terviewen, echter deze bleek enkel betrokken<br />
te zijn bij de totstandkom<strong>in</strong>g van het nieuwe bestemm<strong>in</strong>gsplan, het gebied rondom de<br />
Rotterdamsebaan. Hiervoor is de bouw<strong>in</strong>specteur <strong>in</strong> de plaats getreden.<br />
Wat is tussentijds exploiteren?<br />
Alle geïnterviewden geven aan dat tussentijds exploiteren het <strong>in</strong> gebruik (doen) nemen van de ter<br />
beschikk<strong>in</strong>g staande objecten tot aan het moment van (her)ontwikkel<strong>in</strong>g is.<br />
Omdat de faser<strong>in</strong>g en tijdschaal <strong>in</strong> pr<strong>in</strong>cipe onbepaald is, is dat moment van ontwikkel<strong>in</strong>g ook<br />
onbepaald. Stur<strong>in</strong>g hierop is daarmee onmogelijk.<br />
Welke kenmerken en functies bezit tussentijds exploiteren?<br />
Wie:<br />
De gemeente heeft een rol als shareholder met 2 petten. Enerzijds publiekrechtelijk, anderzijds<br />
privaatrechtelijk. Gemeente Den Haag treedt op als eigenaar en verhuurder optreden, de privaat<br />
rechtelijke kant. Daarnaast treedt zij op als publiekrechtelijk lichaam, het bevoegd gezag, het<br />
vergunn<strong>in</strong>g verlenende orgaan en opsteller van het bestemm<strong>in</strong>gsplan.<br />
57
De actoren b<strong>in</strong>nen de kaders van de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g zullen zeer zeker wijzigen.<br />
De gemeente beschikt niet over alle gronden, zij beschikt slechts over meerdere solitaire locaties.<br />
De verwerv<strong>in</strong>g v<strong>in</strong>dt slechts plaats rondom de Rotterdamsebaan.<br />
Indien kandidaten (met een ontwikkelplan) zich melden bij de gemeente om een locatie <strong>in</strong> het<br />
gebied te ontwikkelen, zal het ontwikkelplan getoetst worden op haalbaarheid en wenselijkheid.<br />
Dit houdt <strong>in</strong> dat (reeds <strong>in</strong> bezit zijnde) percelen verkocht kunnen worden, gesplitst of opstallen<br />
(deels) gesloopt. Alle varianten zijn denkbaar, aldus Smith.<br />
Eigendomsgrenzen blijven <strong>in</strong> de tussentijd mogelijk niet <strong>in</strong>tact.<br />
Wat:<br />
De objecten zijn reeds beschreven <strong>in</strong> paragraaf 7.7.2.<br />
Lege percelen maken ook deel uit van het bezit. Deze worden <strong>in</strong> gebruik gegeven aan kandidaten,<br />
wanneer zij daarom verzoeken. Deze percelen kunnen echter sterk vervuild zijn, als gevolg<br />
van de voorgaande en <strong>in</strong>middels verdwenen functie.<br />
Zo is de plaats vaar een autosloperij zat dermate vervuild, dat het niet veilig is op het perceel te<br />
lopen zonder veiligheidsschoenen. Een ander perceel is vervuild, waardoor een aanvraag om tot<br />
een volkstu<strong>in</strong>en-gebied te worden <strong>in</strong>gericht niet gehonoreerd kon worden.<br />
Waar:<br />
Tussen tijdelijke functies onderl<strong>in</strong>g en tussen tijdelijke functies en omgev<strong>in</strong>g mogen geen ongewenste<br />
effecten optreden. Wetgev<strong>in</strong>g op gebied van milieu, veiligheid zijn hier<strong>in</strong> sturend.<br />
Door de aanwezigheid van <strong>in</strong>dustrieën kunnen tijdelijke functies niet geplaatst worden agv h<strong>in</strong>dercirkels<br />
en milieucirkels. Gemeentelijke verorden<strong>in</strong>gen worden gehandhaafd.<br />
Waarom:<br />
De gemeente geeft aan dat het doel tweeledig is: negatieve effecten van leegstand voorkomen<br />
en het beperken van kosten van het hebben van de objecten door het genereren van <strong>in</strong>komsten<br />
(huurpenn<strong>in</strong>gen). Deze huren staan onder grote druk, mede door de grote mate van leegstand op<br />
de vastgoedmarkt, maar ook door het tijdelijke en onzekere karakter voor de huurders. De kwaliteit<br />
van de objecten en de kwaliteit van de omgev<strong>in</strong>g speelt hier<strong>in</strong> een negatieve rol, stelt Smith.<br />
Huurders moeten we een functie uitoefenen die past b<strong>in</strong>nen het gebied, maar <strong>in</strong> de praktijk is de<br />
gemeente niet te kieskeurig op het gebied van brand<strong>in</strong>g.<br />
Hiermee wordt deze tussentijd getypeerd als een onvoorziene tussentijd, immers toekomstig<br />
beeld ontbreekt en men volgt een passieve strategie.<br />
58
Wanneer:<br />
Objecten die verworven werden, werden doorgaans als verlaten bedrijfs-productiemiddel aange-<br />
boden. Dat wil zeggen: bedrijven die zich elders vestigden en deze objecten niet lange gebruikten<br />
en daarom besloten deze objecten te verkopen.<br />
De objecten waren <strong>in</strong> beg<strong>in</strong>sel leeg. Vanaf dat moment is getracht de objecten <strong>in</strong> gebruik te doen<br />
nemen. Aanvankelijk voor een beperkte termijn, momenteel voor onbepaalde tijd.<br />
Deze onbepaalde termijn is <strong>in</strong>gegeven door gebrek aan getailleerde plann<strong>in</strong>g waarop gestuurd<br />
zou moeten worden. Daarnaast verwacht de gemeente een hogere huur te ontvangen wanneer<br />
een huurder gecontracteerd wordt voor een onbepaalde huurtermijn.<br />
De periode van de tijdelijke ontheff<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan bedraagt 5 jaar. Deze termijnen<br />
worden los van elkaar gezien en niet met elkaar <strong>in</strong> overeenstemm<strong>in</strong>g gebracht.<br />
Welke Nederlandse wet- en regelgev<strong>in</strong>g is van toepass<strong>in</strong>g?<br />
De gemeente is zich sterk bewust van haar rol en zal geen enkele risico nemen, waar het gaat<br />
om uitzonder<strong>in</strong>gen (precedentwerk<strong>in</strong>g) maken voor huurders en gebruikers.<br />
De verschillende afdel<strong>in</strong>gen handhaven daarom volgens de regels. De afdel<strong>in</strong>gen vergunn<strong>in</strong>gen<br />
en de afdel<strong>in</strong>g beheer hebben daarmee niet altijd dezelfde belanggen.<br />
Dit komt vooral tot uit<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de procedure Aanvraag Omgev<strong>in</strong>gsvergunn<strong>in</strong>g, waarbij het kritieke<br />
pad een (tijdelijke) afwijk<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan blijkt. In beg<strong>in</strong>sel is de gemeente bereid<br />
zich ‘soepel’ op te stellen, echter zij heeft zich ook te houden aan de geldende wetgev<strong>in</strong>g (Awb)<br />
hieromtrent, geeft Smith aan.<br />
Voor de gemeente zijn vervolgens de aspecten milieu en veiligheid van groot belang. Tijdelijke<br />
functies mogen geen milieubelastende activiteiten verrichten. Hiermee volgen tijdelijke functies<br />
het regime dat geldt voor reguliere functies.<br />
Met betrekk<strong>in</strong>g tot het Bouwbesluit zijn geen specifieke problemen gerezen. Voldoen aan het<br />
Bouwbesluit vergt slechts een hogere <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>g van verhuurder of huurder. In elk geval speelt<br />
hier<strong>in</strong> de terugverdientijd die veelal groter is dan 5 jaar een rol. Deze periode wordt doorgaans<br />
beperkt door de tijdelijke ontheff<strong>in</strong>g van bestemm<strong>in</strong>gsplan.<br />
Het huurrecht wordt niet gezien als een risico, ook niet op het punt van ontruim<strong>in</strong>g. Men neemt <strong>in</strong><br />
de huurovereenkomst een clausule op waar<strong>in</strong> huurder afziet van verhuisvergoed<strong>in</strong>g.<br />
Indien huurder niet tot ontruim<strong>in</strong>g overgaat, zullen dan passende maatregelen worden gezocht<br />
(commercieel of procedureel). Bij de totstandkom<strong>in</strong>g van de overeenkomsten wordt daarmee<br />
vooralsnog geen reken<strong>in</strong>g gehouden.<br />
Welke <strong>in</strong>grepen zijn mogelijk voor een verbeterde faciliterende werk<strong>in</strong>g?<br />
Smith geeft aan dat een langere termijn voor de tijdelijke ontheff<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan<br />
wenselijk is, waardoor gebruikers meer zekerheid hebben en de terugverdien mogelijkheden voor<br />
huurder en verhuurder groter zijn.<br />
59
De procedure om een aanvraag voor de tijdelijke ontheff<strong>in</strong>g te verlenen is kort en verloopt soepel.<br />
De crisis-en herstelwet zou geen toegevoegde waarde hebben, anders dan op het gebied van de<br />
termijn voor de tijdelijke ontheff<strong>in</strong>g.<br />
Welk wettelijk kader was het grootste obstakel?<br />
De te korte termijn voor de tijdelijke ontheff<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan wordt gezien als grootste<br />
obstakel. De procedure voor een wijzig<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan is te kostbaar en te tijdrovend.<br />
Welke <strong>in</strong>grepen zijn gedaan om dit obstakel te passeren?<br />
Daar waar de termijn voor de tijdelijke ontheff<strong>in</strong>g zal verstrijken, zal opnieuw gekeken worden<br />
door de gemeente welke maatregel alsdan worden getroffen. Men schuift het vraagstuk voor zich<br />
uit.<br />
De betrokken afdel<strong>in</strong>gen b<strong>in</strong>nen de gemeente functioneren zelfstandig.<br />
De geïnterviewden zijn goed op de hoogte van het overall beleid en elkaars activiteiten.<br />
Hiermee kunnen we stellen dat m<strong>in</strong> of meer sprake is van een expert-team.<br />
60
Bijlage 4: Uitwerk<strong>in</strong>g casus Overhoeks te Amsterdam<br />
Selectie criteria<br />
• Grootschalige ontwikkel<strong>in</strong>g: 20 ha waarbij circa 25.000 m2 tijdelijke functies<br />
• Tijdelijke <strong>exploitatie</strong> is niet opgenomen <strong>in</strong> publieke documenten, echter uit – <strong>in</strong>side <strong>in</strong>for-<br />
mation – is bekend dat de <strong>in</strong>zet van tijdelijke functies een strategische keuze is.<br />
• Staat niet op de Chw, dat wil zeggen tot en met de vierde tranche.<br />
• De doorlooptijd van fase 2 bedroeg m<strong>in</strong>imaal 2 jaar.<br />
• Vastgoedobjecten bestaan uit kantoor en laboratorium die als kantoor resp. als kan-<br />
toor/k<strong>in</strong>deropvang/leisure/museum <strong>in</strong>gezet zullen/kunnen worden.<br />
Beschrijv<strong>in</strong>g casus Overhoeks<br />
Overhoeks is het voormalige Shellterre<strong>in</strong> (tot 1990 <strong>in</strong> gebruik door Shell) tegenover het Centraal<br />
Station, op de Noordelijke IJ-oever. Dit terre<strong>in</strong> wordt ontwikkeld door de Gemeente Amsterdam,<br />
Ymere en ING Real Estate Development, tot een gemengd stedelijke woon- en werkwijk met<br />
ongeveer 2.200 won<strong>in</strong>gen (4.000 bewoners),70.000 m2 bvo kantoren waarvan 60.000 m2 bvo<br />
maatschappelijk en (stedelijke) voorzien<strong>in</strong>gen.<br />
De gemeenteraad heeft op 20 oktober 2006 het bestemm<strong>in</strong>gsplan Overhoeks vastgesteld. Het<br />
bestemm<strong>in</strong>gsplan is s<strong>in</strong>ds 2008 onherroepelijk.<br />
De herontwikkel<strong>in</strong>g van het gebied is mogelijk doordat Shell de onderzoekswerkzaamheden heeft<br />
geconcentreerd <strong>in</strong> het nieuw gebouwde Shell Technology Centre Amsterdam (STCA) dat <strong>in</strong> 2009<br />
haar deuren heeft geopend.<br />
Het Stedenbouwkundig Plan bestaat uit een aantal te onderscheiden deelgebieden: In het noordelijk<br />
deel van het plangebied komt de zogenaamde Residentieel Kwartier (fase 1). Achter Toren<br />
Overhoeks (fase 2) komt de Strip (fase 3), een strook met hoogbouw waar het accent naast wonen,<br />
ook ligt op werken en (stedelijke) voorzien<strong>in</strong>gen. Het SP gaat uit van hergebruik van de<br />
beeldbepalende gebouwen Toren Overhoeks en het naastgelegen Groot Lab.<br />
De Strip en de Residentieel Kwartier Campus worden met elkaar verbonden door de aan te leggen<br />
groene Scheg, met daaronder een parkeergarage.<br />
Figuur B4.1: Overzichtsfoto en ligg<strong>in</strong>g Overhoeks<br />
61
Overzicht Gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g Overhoeks<br />
Opgave voor de tussentijd<br />
In deze paragraaf wordt een beschrijv<strong>in</strong>g van het tussentijdse programma gegeven, bestaande<br />
uit: De objecten, het voorgenomen tussentijdse gebruik, het tijdsaspect.<br />
De objecten<br />
De objecten die tussentijds worden <strong>in</strong>gezet voor tijdelijke functies bestaan uit 2 gebouwen: het<br />
markante kantoorgebouw Toren Overhoeks en het voormalige Shell laboratorium GrootLab. Tussen<br />
beide gebouwen ligt een perceel grond dat tijdelijk als parkeerterre<strong>in</strong> zal dienst doen.<br />
Toren Overhoeks bestaat uit 18 bouwlagen (totaal 9787 m2 vvo), waarvan op de begane grond<br />
een auditorium en op de 17 e verdiep<strong>in</strong>g een uitzichtcab<strong>in</strong>e. De overige bouwlagen hebben dienst<br />
gedaan als kantoorruimte en zijn als zodanig <strong>in</strong>gericht (afgewerkt)<br />
Het GrootLab heeft dienst gedaan als laboratorium en deze is dan ook als zodanig herkenbaar.<br />
De <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>g en afwerk<strong>in</strong>g heeft een <strong>in</strong>dustriële onderzoeks-afwerk<strong>in</strong>g, compleet met zuurkasten<br />
en labtafels.<br />
Het GrootLab bestaat uit 3 lobben of kwadranten (de 4 e is eigenlijk nooit gebouwd). Elk kwadrant<br />
bestaat uit 4 bouwlagen en een souterra<strong>in</strong>. Het totale oppervlak bedraagt 13657 m2 vvo.<br />
Het voorgenomen tussentijdse gebruik en het bestemm<strong>in</strong>gsplan<br />
Brand<strong>in</strong>g (imago) is <strong>in</strong> het project Overhoeks een belangrijk aspect (overhoeks.nl). De functies en<br />
de gebruikers moeten voldoen aan de gestelde voorwaarden. Functies die voldoende ‘on-brand’<br />
worden geacht zijn:<br />
• Voor de Toren Overhoeks: Kantoorfuncties voor de normale bouwlagen, daghoreca op de<br />
begane grond en mogelijk avondhoreca <strong>in</strong> de uitzichtcab<strong>in</strong>e. Het vigerende bestemm<strong>in</strong>gsplan<br />
laat deze functies toe, met uitzonder<strong>in</strong>g van (eventuele nachthoreca).<br />
• Voor de het GrootLab: kantoorfuncties per kwadrant b<strong>in</strong>nen een bedrijfssector (totaal 2<br />
kwadranten) en een kwadrant alternatief, bij voorkeur ondersteunend aan het gebied<br />
(mogelijk k<strong>in</strong>deropvang).In het souterra<strong>in</strong> is avond horeca geprojecteerd. Het bestemm<strong>in</strong>gsplan<br />
laat al deze functies toe.<br />
Tijdsaspect en faser<strong>in</strong>g<br />
ING Real Estate had het voornemen om de twee objecten tussentijds te verhuren tot aan de start<br />
van de ontwikkel<strong>in</strong>g van fase 2 (verbouw<strong>in</strong>g en uitbreid<strong>in</strong>g van Toren en GrootLab naar def<strong>in</strong>itieve<br />
<strong>in</strong>vull<strong>in</strong>g). In eerste <strong>in</strong>stantie zou die periode 1 jaar beslaan, maar is vanwege de terugverdientijd<br />
al op 2 jaar gesteld. Mogelijk kon de start van fase 2 uitgesteld worden, waardoor de tussentijd<br />
3 jaar zou bestaan.<br />
62
Eigendom<br />
De gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g Overhoeks is een samenwerk<strong>in</strong>g van de Gemeente Amsterdam (Noord-<br />
waarts), Ymere en ING Real Estate. Het eigendom van de Toren Overhoeks en van het GrootLab<br />
berust bij de gemeente Amsterdam. De gemeente heeft de 2 objecten bij ING Real Estate <strong>in</strong><br />
bruikleengegeven (bruikleenovereenkomst). De objecten bleven <strong>in</strong> de tussentijd eigendom van de<br />
gemeente en zouden pas worden overgedragen (verkocht) bij start ontwikkel<strong>in</strong>g (bouw). De objecten<br />
zouden niet worden gesplitst of deels afgebroken. Tijdens de tussentijdse <strong>exploitatie</strong> zou<br />
geen bouwdeel worden afgebroken of werkzaamheden worden verricht.<br />
De toets<strong>in</strong>g<br />
Het casus onderzoek bestaat uit een drietal <strong>in</strong>terviews met drie verschillende functionarissen van<br />
de zijde van de exploiterende partij, <strong>in</strong> dit geval ING Real Estate. Vanuit de regierol is de projectdirecteur<br />
Wittebrood geïnterviewd, vanuit juridisch <strong>in</strong>houdelijk perspectief de jurist Kwakkelste<strong>in</strong><br />
en vanuit de centrale rol, de projectontwikkelaar Lonis.<br />
Wat is tussentijds exploiteren?<br />
Alle geïnterviewden geven aan dat tussentijds exploiteren het <strong>in</strong> gebruik (doen) nemen van de ter<br />
beschikk<strong>in</strong>g staande objecten tot aan het moment van (her)ontwikkel<strong>in</strong>g is. Wittebrood voegt<br />
daaraan toe dat het gebruik wel b<strong>in</strong>nen de brand<strong>in</strong>gsstrategie moet passen. Dit tussentijds exploiteren<br />
vergt een actieve rol.<br />
Welke kenmerken en functies bezit tussentijds exploiteren?<br />
Wie:<br />
ING Real Estate (tezamen met Ymere) zou als verhuurder optreden. De gemeente had een rol<br />
als shareholder met 2 petten. Enerzijds publiekrechtelijk, anderzijds privaatrechtelijk. De actoren<br />
van de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g zouden – <strong>in</strong> pr<strong>in</strong>cipe – niet wijzigen. Eigendomsgrenzen blijven <strong>in</strong> de<br />
tussentijd <strong>in</strong>tact. De objecten zouden (her)ontwikkeld worden, waarbij het vierde kwadrant toegevoegd<br />
zou worden. Het voornemen was om de objecten vervolgens te verkopen aan een belegger.<br />
Wat:<br />
De objecten zijn reeds beschreven <strong>in</strong> paragraaf 7.6.2.<br />
Waar:<br />
De Toren Overhoeks zou grotendeels als kantoor <strong>in</strong> gebruik genomen worden, terwijl de begane<br />
grond een dag/avond horeca zou worden.<br />
In het GrootLab zou deels kantoren en deels k<strong>in</strong>derdagverblijf komen. In het souterra<strong>in</strong> werd<br />
avond horeca (waaronder geluid producerende activiteiten) geprojecteerd.<br />
63
De onderl<strong>in</strong>ge functies hadden geen voorzienbare negatieve effecten onderl<strong>in</strong>g: kantoorfunctie en<br />
dag horeca zouden goed naast elkaar functioneren, terwijl avond horeca en kantoorfunctie volgtijdig<br />
gebruik maken van de benodigde ruimte, zowel <strong>in</strong>tern als extern.<br />
In het GrootLab zou de nachthoreca functie geen negatief effect hebben op de overige functies<br />
als gevolg van het tijdvenster. Echter zou het k<strong>in</strong>derdagverblijf een geluidproductie kunnen hebben<br />
dat een negatief effect zou hebben gehad op de kantoorfuncties.<br />
Dit zou de nodige aanpass<strong>in</strong>gen vergen.<br />
Onderl<strong>in</strong>ge negatieve effecten – voor zover verwijtbaar aan verhuurder – kunnen aangemerkt<br />
worden als gebrek <strong>in</strong> de z<strong>in</strong> van art. 7:290 BW.<br />
Van negatieve externe effecten van de omgev<strong>in</strong>g op de tijdelijke functies was geen spraken<br />
doordat de afstand van de bestaande bebouw<strong>in</strong>g voldoende groot was. Omgekeerd gold hetzelfde.<br />
Waarom:<br />
ING stelt heel duidelijk: tussentijdse <strong>exploitatie</strong> is deel van het brand<strong>in</strong>gs-proces. Alle functies en<br />
gebruikers dienen b<strong>in</strong>nen de brand<strong>in</strong>gsstrategie te passen. Daarnaast geeft Wittebrood aan dat<br />
opbrengsten uit tussentijdse verhuur noodzakelijk waren om de <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gskosten (om de gebouwen<br />
geschikt te maken voor het beoogde gebruik) te dekken.<br />
Hiermee wordt de tussentijd getypeerd als een tactische tussentijd, immers het e<strong>in</strong>dbeeld is niet<br />
bekend, maar men volgt een actieve strategie.<br />
Wanneer:<br />
Hoewel de objecten al geruime (<strong>in</strong>middels al jaren) leegstonden, is - als onderdeel van de samenwerk<strong>in</strong>gsovereenkomst<br />
– bepaald dat ING het beheer van de object op zich zou nemen vanaf<br />
2010. De plann<strong>in</strong>g voor de ontwikkel<strong>in</strong>g van de fase waar<strong>in</strong> de onderhavige objecten zijn gelegen<br />
zou niet eerder dan 2013 zijn.<br />
Hiermee is de tussentijd bepaald. De terugverdientijd diende m<strong>in</strong>imaal 2 jaren te zijn.<br />
Doordat de objecten niet eerder aan ING werden overgedragen, kon niet eerder met tussentijdse<br />
<strong>exploitatie</strong> worden gestart. Wittebrood beaamde dat juist hierdoor negatieve effecten konden<br />
optreden, maar dat ook natuur-effecten zouden kunnen optreden. Hiervoor waren nog geen afspraken<br />
gemaakt.<br />
Welke Nederlandse wet- en regelgev<strong>in</strong>g is van toepass<strong>in</strong>g?<br />
Deel van de processen bij ING Real Estate is een uitgebreide risico-analyse. Hier<strong>in</strong> werd niet het<br />
bestemm<strong>in</strong>gsplan als een risico gezien (de bestemm<strong>in</strong>g geeft ruime omschrijv<strong>in</strong>g), maar juist de<br />
vorm waaronder gebruikers gecontracteerd zouden worden. Wittebrood geeft aan dat juist de<br />
objecten op tijd leeg hebben, zodat de start van de ontwikkel<strong>in</strong>gsfase kan plaatsv<strong>in</strong>den.<br />
64
Kwakkelste<strong>in</strong> geeft aan dat dat extra aanleid<strong>in</strong>g was de samenwerk<strong>in</strong>g en contracter<strong>in</strong>g tussen de<br />
tussentijdse partners (property-managementbureau, Gemeente Amsterdam, ING Real Estate en<br />
huurder) extra uit te werken.<br />
Het risico van een onzekere huurtermijn (huurbescherm<strong>in</strong>g) en vervolgens ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g,<br />
met of zonder onderhuurders, vormde onderwerp van nadere studie.<br />
Ten aanzien van milieu bestonden geen pr<strong>in</strong>cipiële en voorzienbare risico’s. Ten aanzien van de<br />
bouwregelgev<strong>in</strong>g werden de objecten <strong>in</strong> functionele en veilige staat gebracht.<br />
Verander<strong>in</strong>gen door huurder werden geacht veilig te worden aangebracht en <strong>in</strong> overeenstemm<strong>in</strong>g<br />
met regelgev<strong>in</strong>g.<br />
Het bouwbesluit vormde daarom geen pr<strong>in</strong>cipiële last, anders dan dat de noodzakelijke <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gen<br />
verhoogd werden en daarmee de terugverdientijd.<br />
Welke <strong>in</strong>grepen zijn mogelijk voor een verbeterde faciliterende werk<strong>in</strong>g?<br />
De belangrijkste <strong>in</strong>greep is vooral tijdig <strong>in</strong> expert-team alle mogelijke belemmer<strong>in</strong>gen scannen.<br />
Deel van dit team zal zeker de gemeente moeten zijn. De gemeente zal voor haar taak van publiekrechtelijk<br />
lichaam, tenm<strong>in</strong>ste een faciliterende rol moeten aannemen. In Overhoeks had de<br />
gemeente geen rol <strong>in</strong> het expert-team. De houd<strong>in</strong>g van de gemeente werd als dualistisch ervaren:<br />
enerzijds vanuit Broedplaatsen (Economische Zaken, www.broedplaatsen.nl) gestimuleerd<br />
anderzijds vanuit de ontwikkelende rol een neutrale niet-faciliterende rol aangenomen.<br />
Wittebrood stelt dat met name op het vlak van huurrecht meer flexibiliteit met betrekk<strong>in</strong>g tot ontruim<strong>in</strong>g<br />
mag komen. Maar tegelijkertijd geeft hij aan dat bij een verruim<strong>in</strong>g van de wetgev<strong>in</strong>g,<br />
deze ruimte <strong>in</strong>genomen wordt en vervolgens om aanvullende ruimte <strong>in</strong> de wetgev<strong>in</strong>g zal worden<br />
gevraagd. Met andere woorden: we moeten het er maar mee doen.<br />
Welk wettelijk kader was het grootste obstakel?<br />
Het huurrecht werd gezien als grootste obstakel, met name op het gebied van de huurdersbescherm<strong>in</strong>g:<br />
huur- en ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g.<br />
Welke <strong>in</strong>grepen zijn gedaan om dit obstakel te passeren?<br />
De geïnterviewden geven aan dat niet zo zeer het probleem van het huurrecht is gerepareerd,<br />
maar dat het risico van niet- tijdige ontruim<strong>in</strong>g is onderkend, niet overgedragen kon worden, maar<br />
wel beperkt. Dit beperkte risico diende geaccepteerd te worden en permanent gemonitord.<br />
65
Bijlage 5: Uitwerk<strong>in</strong>g casus Spoorzone te Tilburg<br />
Selectie criteria<br />
• een transformatiegebied waarbij vooral de gemeente eigen bezit heeft en dat ook tijdelijk<br />
exploiteert.<br />
• Grootschalige ontwikkel<strong>in</strong>g: deelgebied De Werkplaats 13 ha. Het aantal tijdelijke functies<br />
groot is,<br />
• Tijdelijke <strong>exploitatie</strong> is opgenomen <strong>in</strong> publieke documenten.<br />
• Het project is opgenomen <strong>in</strong> de 4 e tranche van de crisis- en herstelwet.<br />
• De doorlooptijd bedraagt circa 15 tot 20 jaar.<br />
• Vastgoedobjecten bestaan uit kantoren, bedrijfsruimten, terre<strong>in</strong>en, werkplaatsen,<br />
• De masterplann<strong>in</strong>g en het programma is onder het tijdsgewricht gewijzigd.<br />
Beschrijv<strong>in</strong>g casus Spoorzone<br />
De Spoorzone is een omvangrijk gebied, centraal gelegen <strong>in</strong> de stad. Het gebied strekt zich, aan<br />
weerszijden van het spoor uit van de R<strong>in</strong>gbaan West tot de R<strong>in</strong>gbaan Oost. Het heeft een lengte<br />
van ruim 2,5 kilometer en een totale bruto oppervlakte van circa 75 hectare. In het hart van<br />
Spoorzone ligt het deelgebied De Werkplaats (ca. 13 ha). De Werkplaats is het voormalige NSterre<strong>in</strong><br />
aan de noordkant van het station van Tilburg. Ontwikkelaar Credo/VolkerWessels en de<br />
gemeente gaan deze plek transformeren tot een plek om te wonen, werken, leren en uit te gaan.<br />
De plek moet ruimte bieden voor een Stadscampus, een hotel, congrescentrum en de bibliotheek<br />
van de toekomst.<br />
Figuur B5.1: Ligg<strong>in</strong>g Spoorzone<br />
B<strong>in</strong>nen De Werkplaats vallen onder meer de projecten: Stadscampus, Burgemeester Brokxlaan,<br />
Clarissenhof, Koepelhal en Verensmederij.<br />
Behalve De Werkplaats, kent de Spoorzone meer deelprojecten. Het station wordt verbouwd en<br />
gerenoveerd, de Vormenfabriek krijgt een nieuwe bestemm<strong>in</strong>g en aan Tilburg Talent Square<br />
(complex voor huisvest<strong>in</strong>g van <strong>in</strong>ternationale studenten) en Twee! (appartementencomplex aan<br />
de Lochtstraat) wordt al gebouwd.<br />
66
Opgave voor de tussentijd<br />
In deze paragraaf wordt een beschrijv<strong>in</strong>g van het tussentijdse programma gegeven, bestaande<br />
uit: de objecten, het voorgenomen tussentijdse gebruik, het tijdsaspect,<br />
De objecten<br />
De objecten die tussentijds worden <strong>in</strong>gezet <strong>in</strong> het deelgebied De Werkplaats voor tijdelijke functies<br />
bestaan uit 3 gebouwen: locloods, de verensmederij en de koepelhal. Alle gebouwen liggen<br />
aan het spoor en aan de noord-zijde van de gebouwen ligt een perceel grond. Het zijn alle door<br />
NedTra<strong>in</strong> gebruikte functionele opstallen, productie middelen:<br />
• locloods (4500 m2): <strong>in</strong>vull<strong>in</strong>g wordt onderzocht (5 jaar)<br />
• verensmederij (4000 m2): jongeren centrum met meerdere functies (5 jaar)<br />
• koepelhal (2000 m2) : evenementen hal (10 jaar)<br />
Het voorgenomen tussentijdse gebruik en het bestemm<strong>in</strong>gsplan<br />
Bij gebrek aan echte en oorspronkelijke <strong>in</strong>dustrie is voor het centrum gebied gekozen voor Social<br />
Innovation. Hoog stedelijke functies worden hier toegestaan. Tijdelijke functies moeten passen<br />
b<strong>in</strong>nen de strategie van het project.<br />
Het def<strong>in</strong>itieve globale bestemm<strong>in</strong>gsplan voor het gebied is <strong>in</strong>middels vastgesteld.<br />
Bij de koepelhal, die tijdelijke voor 10 jaar zal worden geëxploiteerd, zal via een uitwerk<strong>in</strong>gsplan<br />
worden vergund.<br />
Voor de overige tijdelijke functies zal een afwijk<strong>in</strong>g van bestemm<strong>in</strong>gsplan worden verleend voor 5<br />
jaar, via Wabo.<br />
Tijdsaspect en faser<strong>in</strong>g<br />
De Gemeente houdt vast aan de tijdsplann<strong>in</strong>g van de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g Spoorzone waarbij de<br />
locloods en de verensmederij over 5 jaar gesloopt zullen worden. Alle vergunn<strong>in</strong>gen en overeenkomsten<br />
zullen daarom voor 5 jaar worden aangegaan.<br />
Voor de koepelhal geldt iets anders: deze ligt aan de rand van het gebied en zal veel later aan<br />
snee zijn. Men hanteert nu een periode van 10 jaar, waardoor de <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gen terug verdiend<br />
kunnen worden. Versnell<strong>in</strong>gen en vertrag<strong>in</strong>gen worden niet <strong>in</strong>gecalculeerd, maar men is zich wel<br />
bewust dat het wel wenselijk is.<br />
Eigendom<br />
Het eigendom van de gebouwen en percelen onder de opstallen berust bij de gemeente Tilburg.<br />
De gemeente <strong>in</strong>vesteert <strong>in</strong> de gebouwen om ze geschikt en veilig te maken voor het beoogde<br />
gebruik. Tijdens de tussentijdse <strong>exploitatie</strong>periode zal geen bouwdeel gebouwd of afgebroken<br />
worden.<br />
67
De toets<strong>in</strong>g<br />
Dit casusonderzoek bestaat uit een <strong>in</strong>terview met een functionaris van de zijde van de exploite-<br />
rende partij, <strong>in</strong> dit geval de gemeente Tilburg. Vanuit de regierol is de programmamanager con-<br />
cept ontwikkel<strong>in</strong>g Kuijsters geïnterviewd. Deze had voldoende concrete ervar<strong>in</strong>gen, waardoor<br />
andere functionarissen niet betrokken behoefden te worden.<br />
Wat is tussentijds exploiteren?<br />
De geïnterviewde geeft aan dat een tijdelijke functie moet kwartier maken <strong>in</strong> een gebied, die bijdraagt<br />
aan de brand<strong>in</strong>g van het gebied en <strong>in</strong> de richt<strong>in</strong>g waar men heen wil. De tijdelijke functie<br />
moet mentaal veroveren, moet aan brand<strong>in</strong>gsopdracht voldoen: brug tussen oude en nieuwe<br />
functies.<br />
Bij een tijdelijke functie heeft men geen w<strong>in</strong>stoogmerk maar moeten de eigenaarskosten (onderhoud<br />
etc.) moet wel opgebracht worden, maar de <strong>in</strong>vester<strong>in</strong>gen niet. Het mag iets kosten (want<br />
bij leegstand zijn er ook die kosten). Als de huurprijs te hoog wordt is er geen <strong>in</strong>teresse uit de<br />
markt en anders moet de gemeente subsidie verstrekken.<br />
Welke kenmerken en functies bezit tussentijds exploiteren?<br />
Wie:<br />
De gemeente Tilburg treedt als verhuurder op, of anders een sticht<strong>in</strong>g namens de gemeente.<br />
De actoren van de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g zouden – <strong>in</strong> pr<strong>in</strong>cipe – niet wijzigen gedurende de tussentijd.<br />
Eigendomsgrenzen blijven <strong>in</strong> de tussentijd <strong>in</strong>tact. De objecten zullen gesloopt worden resp.<br />
gehandhaafd.<br />
Wat:<br />
De objecten zijn reeds beschreven <strong>in</strong> paragraaf 7.4.2.<br />
Waar:<br />
De gebouwen zullen alle <strong>in</strong> gebruik genomen worden voor culturele functies waar grote aantallen<br />
mensen samen komen.<br />
Hierbij moet opgemerkt worden dat de tijdelijke functies voor overlast/h<strong>in</strong>der op de omgev<strong>in</strong>g<br />
kunnen zorgen als gevolg van grote aantallen mensen, het tijdstip waarop deze mensen komen<br />
(avond), geluidproducerende activiteiten (muziek) en de aard van de mensen (jongeren).<br />
Omdat het gebied relatief afgelegen is gesitueerd, wordt niet verwacht dat dit negatieve effecten<br />
zal hebben <strong>in</strong> de praktijk.<br />
Andersom geeft het tre<strong>in</strong>spoor wel een negatieve effect op de tijdelijke functie (geluidh<strong>in</strong>der).<br />
Men studeert op de mogelijkheid om de tijdelijke afwijk<strong>in</strong>g van de milieunorm (via de Chw) hierop<br />
toe te passen. De tijdelijke afwijk<strong>in</strong>g (voor 10 jaar) zou passen op de tijdelijke <strong>exploitatie</strong>termijn<br />
voor de koepelhal.<br />
68
Waarom:<br />
De Gemeente Tilburg hecht grote waarde aan de kwartiermakersfunctie die tijdelijke functies<br />
hebben. Zij moeten on-brand zijn. Het mag ook geld kosten. Het succes van de <strong>in</strong>tegrale gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g<br />
hangt <strong>in</strong> enige mate af van de <strong>in</strong>zet van deze tijdelijke functies, is de opvatt<strong>in</strong>g.<br />
Hiermee wordt de tussentijd getypeerd als een strategische tussentijd, immers het e<strong>in</strong>dbeeld is<br />
bekend en men volgt een actieve strategie. De tijdelijke functies zijn specifiek op het e<strong>in</strong>dbeeld<br />
bepaald.<br />
Wanneer:<br />
Hoewel de objecten al geruime tijd (NedTra<strong>in</strong> is gefaseerd vertrokken) leegstonden, is men naar<br />
de opvatt<strong>in</strong>g van Kuijsters veel te laat begonnen met ‘het maken van het huiswerk’.<br />
Hierdoor is tijd verloren gegaan en heeft men onnodige risico’s gelopen (kraak, negatieve effecten<br />
van leegstand).’ Elk jaar dat men verliest is weer een jaar m<strong>in</strong>der terugverdientijd’, aldus<br />
Kuijsters.<br />
Voor natuur-aspecten (die uit zichzelf groeien c.q. gedijen, zonder menselijke <strong>in</strong>greep) is men niet<br />
bang. Hiervoor is het gebied te stedelijk.<br />
Welke Nederlandse wet- en regelgev<strong>in</strong>g is van toepass<strong>in</strong>g?<br />
De gemeente is zich sterk bewust van haar rol en maatschappelijke positie en zal geen enkele<br />
risico nemen, waar het gaat om veiligheid en milieu.<br />
De regelgev<strong>in</strong>g voortvloeiend uit de Wro en de Wabo worden als vanzelfsprekend ervaren.<br />
De omgev<strong>in</strong>gswetten daarentegen worden wel als belemmerend ervaren, maar niet als onoverkomelijk.<br />
Vanuit haar publieke rol en bevoegd gezag zijn deze voorschriften bekend en verplicht<br />
te handhaven, ook voor zichzelf.<br />
Bouwvoorschriften die van toepass<strong>in</strong>g zijn, zijn bekend en worden toegepast.<br />
Voor het private recht, huur en bruikleen, worden als relatief onbekend terre<strong>in</strong> ervaren, waardoor<br />
extern advies noodzakelijk is.<br />
De aanwezigheid van cultureel erfgoed heeft geen belemmerende werk<strong>in</strong>g op de aanwend<strong>in</strong>gsmogelijkheden<br />
van dat erfgoed. De reden hiervoor is dat het geen monumenten (Rijks of gemeentelijk)<br />
zijn. Men (afdel<strong>in</strong>g Spoorzone) behandelt de objecten wel als monument, maar wettelijk<br />
worden geen specifieke vereisten gesteld. Men wenst de objecten ook niet tot monument aan<br />
te wijzen omdat slecht belemmer<strong>in</strong>gen met zich mee zou brengen, waar mogelijk geen of we<strong>in</strong>ig<br />
opbrengsten tegenover zouden staan.<br />
Welke <strong>in</strong>grepen zijn mogelijk voor een verbeterde faciliterende werk<strong>in</strong>g?<br />
De belangrijkste <strong>in</strong>greep is vooral tijdig <strong>in</strong> expert-team alle aspecten van tussentijdse <strong>exploitatie</strong><br />
onderzoeken. Wet- en regelgev<strong>in</strong>g enerzijds, anderzijds marktbewerk<strong>in</strong>g en brand<strong>in</strong>g. Daar de<br />
69
gemeente Tilburg zelf een <strong>in</strong>itiërende rol heeft, zal dit expert-team uit gemeente ambtenaren met<br />
eventueel externen specialisten zijn.<br />
Daarnaast zal tussentijdse <strong>exploitatie</strong> onderdeel van het gebiedsontwikkelproces moeten zijn.<br />
Verder geeft Kuijsters aan dat de afwijk<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan langer moet kunnen worden<br />
toegestaan, tot 10 jaar.<br />
Overige regelgev<strong>in</strong>g geeft geen problemen, maar de hoeveelheid en complexiteit (sectorale wetgev<strong>in</strong>g)<br />
maakt dat het een lastige pakket is.<br />
Welk wettelijk kader was het grootste obstakel?<br />
Afwijk<strong>in</strong>gen van bestemm<strong>in</strong>gsplan worden niet als een h<strong>in</strong>derlijk obstakel gezien. Een verleng<strong>in</strong>g<br />
tot 10 jaar is evenwel zeer wenselijk.<br />
Ten aanzien van h<strong>in</strong>der (geluid van omgev<strong>in</strong>g op tijdelijke functie) ziet men belemmer<strong>in</strong>gen, maar<br />
men weet nog niet hoe men hiermee moet omgaan.<br />
Het Bouwbesluit en de regels met betrekk<strong>in</strong>g tot (brand)veiligheid wordt als belemmerend ervaren.<br />
Kuijsters geeft aan dat door het zwembad/geluidsbox-<strong>in</strong>cident, men zeer doordrongen is van<br />
het feit dat men een publieke functie heeft en zich geen fouten mag veroorloven.<br />
Het huurrecht wordt wel als een belangrijke obstakel gezien, maar men weet nog niet <strong>in</strong> hoeverre<br />
dat ook daadwerkelijk <strong>in</strong> de praktijk tot conflicterende situaties kan leiden.<br />
Andere wetgev<strong>in</strong>g wordt echter geaccepteerd zoals het is. Men is hieraan gewend vanuit haar rol<br />
van bevoegd gezag.<br />
Welke <strong>in</strong>grepen zijn gedaan om dit obstakel te passeren?<br />
Om de afwijk<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan mogelijk te maken voor een periode van 10 jaar,<br />
wacht men het def<strong>in</strong>itief worden van de crisis- en herstelwet af (kamerstuk 33135). Indien deze<br />
wet controversieel verklaard wordt, of het niet haalt door de Kamer, zal men een verzoek <strong>in</strong>dienen<br />
om <strong>in</strong> een volgende tranche van de Chw opgenomen te worden, waarbij de afwijk<strong>in</strong>g tot 10<br />
jaar wordt vastgesteld.<br />
Met betrekk<strong>in</strong>g tot (geluid)h<strong>in</strong>der / milieuruimte onderzoekt men of de titel onder 2.2 en 2.3 van de<br />
Crisis- en herstelwet ruimte biedt om de tijdelijke functies te kunnen vergunnen.<br />
Aan de voorschriften uit het Bouwbesluit wordt niet afgeweken. Dat de kosten van <strong>in</strong>grepen hoog<br />
zijn, is de consequentie die aanvaard wordt. Echter zal men creatief omgaan met de vereisten,<br />
zonder afbreuk aan die voorschriften te doen.<br />
Ten aanzien van het huurrecht heeft men nog niet zicht op de mogelijke problematiek met betrekk<strong>in</strong>g<br />
tot huur- en ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g. Er zijn danook geen concrete maatregelen getroffen.<br />
In het algemeen stelt Kuijsters dat de crisis-en herstelwet – door haar facetregels een goede<br />
<strong>in</strong>greep zou kunnen zijn, om tijdelijke functies gemakkelijker te kunnen vergunnen.<br />
70
Bijlage 6: Uitwerk<strong>in</strong>g casus Strijp-S te E<strong>in</strong>dhoven<br />
Selectie criteria<br />
• Een transformatiegebied waarbij vooral de gemeente eigen bezit heeft en dat ook tijdelijk<br />
exploiteert.<br />
• Grootschalige ontwikkel<strong>in</strong>g: 27 ha. Het aantal tijdelijke functies is groot.<br />
• Tijdelijke <strong>exploitatie</strong> is opgenomen <strong>in</strong> publieke documenten.<br />
• Het project is opgenomen <strong>in</strong> de 1 e tranche van de crisis- en herstelwet.<br />
• De doorlooptijd bedraagt circa 15 jaar.<br />
• Vastgoedobjecten bestaan uit kantoren, bedrijfsruimten, terre<strong>in</strong>en, werkplaatsen,<br />
• De masterplann<strong>in</strong>g en het programma is onder het tijdsgewricht gewijzigd.<br />
Beschrijv<strong>in</strong>g casus Strijp-S<br />
Het plangebied Strijp-S ligt ten noordwesten van het stadscentrum van E<strong>in</strong>dhoven, tussen het<br />
stadscentrum en de stedelijke r<strong>in</strong>gweg en het bestaat uit vier te ontwikkelen deelgebieden: De<br />
Driehoek (gebied tussen Torenallee en Philitelaan), De Kastanjevelden (gebied tussen Kastanjelaan<br />
en Schootsestraat en de Torenallee), De Philitelaan (gebied begrensd door en <strong>in</strong>clusief Philitelaan<br />
en Mathildelaan), De openbare ruimte van de Torenallee. Strijp-S is een b<strong>in</strong>nenstedelijke<br />
gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g met een omvang van ruim 27 hectare. Het gebied kent een cluster van totaal<br />
150.000 m2 te herontwikkelen (rijks-)monument. Beoogd is hier een gevarieerd, hoogstedelijk<br />
programma met een omvang van circa 300.000 m2 aan toe te voegen bestaande uit wonen, werken,<br />
cultuur en voorzien<strong>in</strong>gen.<br />
Strijp-S wordt als ontwikkel<strong>in</strong>gsgebied gezien als een van de grootste maar tegelijkertijd ook één<br />
van de meest complexe b<strong>in</strong>nenstedelijke herontwikkel<strong>in</strong>gen die momenteel <strong>in</strong> Nederland plaatsv<strong>in</strong>dt.<br />
Het gebied is eigendom van de gemeente E<strong>in</strong>dhoven die het <strong>in</strong> ontwikkel<strong>in</strong>g heeft gegeven<br />
aan de Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij tussen ontwikkelaar Kon<strong>in</strong>klijke Volker<br />
Wessels Steven NV enerzijds én de gemeente anderzijds. In het GEM wordt het gebied uitgegeven<br />
aan de diverse opstalontwikkelaars. Zorg dragen voor de ontwikkel<strong>in</strong>g van de openbare ruimte<br />
is eveneens een taak van het GEM. Park Strijp C.V. zorgt voor de verwerv<strong>in</strong>g, (her) ontwikkel<strong>in</strong>g,<br />
<strong>exploitatie</strong> en vervreemd<strong>in</strong>g van de onroerende goederen op Strijp-S.<br />
Uit 1929 stammen het Ketelhuis en de Mach<strong>in</strong>ekamer. Het Klokgebouw uit 1928. De gebouwen<br />
uit die tijd, 1927-1930, zijn rijksmonument. Het Veemgebouw werd <strong>in</strong> 1942 gebouwd. En is rijksmonument.<br />
71
Figuur B6.1: Ligg<strong>in</strong>g Strijp-S<br />
Opgave voor de tussentijd<br />
Hierboven is al gesproken over de moeilijkheid om een stedelijk gebied om te vormen tot een<br />
mixed-use gebied. De transformatie van Strijp-S bestaat uit een comb<strong>in</strong>atie van strategische <strong>in</strong>itiatieven<br />
en het laagdrempelig faciliteren van (vaak nog prille) markt<strong>in</strong>itiatieven. Om een dergelijke<br />
herontwikkel<strong>in</strong>g te laten slagen is het een voorwaarde dat bestaande panden, die <strong>in</strong> de toekomst<br />
wegbestemd zijn, beschikbaar blijven voor genoemde markt<strong>in</strong>itiatieven en daarmee tussentijds<br />
gebruik. Aan markt<strong>in</strong>itiatieven lijkt geen gebrek, echter vooral <strong>in</strong> de hand gewerkt door<br />
het ontbreken van andere ruimtelijke projecten <strong>in</strong> de gemeente E<strong>in</strong>dhoven.<br />
De totaal ca. 80.000 m2 bebouw<strong>in</strong>g die voor tijdelijke functies wordt <strong>in</strong>gezet, worden hoofdzakelijk<br />
gebuikt <strong>in</strong> de culturele (met focus op design en media) sector. Daarnaast staan algemene<br />
voorzien<strong>in</strong>gen tijdelijk ter dienst: parkeerterre<strong>in</strong>en, (dag)horeca, bijeenkomstruimten, retailruimten,<br />
theater, museum en een hal voor evenementen. De openbare ruimte is deels oorspronkelijk<br />
en deels opnieuw <strong>in</strong>gericht. Strijp-S is deels <strong>in</strong> constructie en deels <strong>in</strong> gebruik. Hierdoor is<br />
de dynamiek hoog en krijgt het gebied een hoog stedelijk karakter. De objecten die opgave vormen<br />
voor de tussentijdse gebruik zijn alle gebouwen van <strong>in</strong>dustriële aard danwel oorspronkelijk<br />
kantoren.<br />
De toets<strong>in</strong>g<br />
Dit casusonderzoek bestaat uit een <strong>in</strong>terview met een functionaris van de zijde van de <strong>in</strong>itiërende<br />
en sturende partij, <strong>in</strong> dit geval de gemeente E<strong>in</strong>dhoven. Vanuit de regierol is de programmamanager<br />
concept ontwikkel<strong>in</strong>g Roijmans geïnterviewd. Deze had voldoende concrete ervar<strong>in</strong>gen,<br />
waardoor andere functionarissen niet betrokken behoefden te worden.<br />
Wat is tussentijds exploiteren?<br />
De geïnterviewde geeft aan dat een tijdelijke functie <strong>in</strong> Strijp-S een voorloper moet zijn op de<br />
ambitie die Strijp-S toegedicht heeft: het moet een 2 e b<strong>in</strong>nenstad worden met een fundament op<br />
cultuur: media en design. Tijdelijke functies zijn een fundament onder de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g.<br />
Het gebied moet (het gebied heette De Verboden Stad) zo snel mogelijk worden teruggegeven<br />
aan de stad.<br />
72
Bij een tijdelijke functie had men aanvankelijk wel een w<strong>in</strong>stoogmerk maar gaandeweg zag men<br />
ook de kwalitatieve opbrengsten. De kwantitatieve (directe) opbrengsten maken wezenlijk deel uit<br />
van de gebieds<strong>exploitatie</strong>begrot<strong>in</strong>g.<br />
Welke kenmerken en functies bezit tussentijds exploiteren?<br />
Wie:<br />
De gemeente E<strong>in</strong>dhoven heeft een coörd<strong>in</strong>erende en sturende en <strong>in</strong>itiërende rol.<br />
Won<strong>in</strong>gcorporatie Trudo is eigenaar van de gebouwen die tussentijds worden geëxploiteerd.<br />
Centrale regie van de herontwikkel<strong>in</strong>g v<strong>in</strong>dt plaats vanuit de PPS-constructie tussen de gemeente<br />
en Volker Wessels. De actoren van de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>g wijzigen – <strong>in</strong> pr<strong>in</strong>cipe – niet gedurende<br />
de tussentijd. De eigendomsgrenzen van percelen zullen wijzigen. Deze wijzig<strong>in</strong>g zal <strong>in</strong><br />
een later stadium, dat wil zeggen vlak voor lever<strong>in</strong>g, plaatsv<strong>in</strong>den. De objecten zullen gesloopt<br />
worden resp. gehandhaafd (rijksmonument). Het ten dele slopen van gebouwen is niet aan de<br />
orde.<br />
Wat:<br />
De objecten zijn reeds beschreven <strong>in</strong> paragraaf 7.5.2.<br />
Waar:<br />
De gebouwen zullen alle <strong>in</strong> gebruik genomen worden voor kantoor, atelier en horeca functies<br />
waar gezamenlijk circa 1.700 mensen werken.<br />
Hierbij moet opgemerkt worden dat de tijdelijke functies – door hun aard - geen of we<strong>in</strong>ig overlast/h<strong>in</strong>der<br />
op de omgev<strong>in</strong>g zullen zorgen.<br />
De ambitie van het gebied is mixed-use hoog stedelijk niveau. De bewoners (te ontwikkelen won<strong>in</strong>gen)<br />
worden alle gescreend op hun leefstijl. Daarnaast wordt <strong>in</strong> de overeenkomsten (huur)<br />
opgenomen dat het een gebied <strong>in</strong> ontwikkel<strong>in</strong>g is, met hoog stedelijk karakter. Hieruit mag men<br />
(bewoners, dus <strong>in</strong>terne omgev<strong>in</strong>g) opmaken dat enige overlast te verwachten is, voorts geduld<br />
moet worden. Waarbij men ervan uitgaat – op basis van de geselecteerd leefstijl – dat de bewoners<br />
de ‘h<strong>in</strong>der’ zelfs aantrekkelijk v<strong>in</strong>den.<br />
Externe negatieve effecten van de omgev<strong>in</strong>g (bouwactiviteiten) op de tijdelijke functies wordt ook<br />
als aantrekkelijk en ruw beoordeeld, aldus Roijmans. ‘Het zijn early-adopters’.<br />
Waarom:<br />
De Gemeente E<strong>in</strong>dhoven hecht grote waarde aan het op gang brengen van een economisch<br />
cultureel cluster.<br />
Het mes snijdt aan meerdere kanten: hoog opgeleid talent dat voorheen de stad verliet (voor andere<br />
Europese steden op gebied van design en media) kan zich <strong>in</strong> een eigen milieu vestigen <strong>in</strong><br />
de stad. Bij het beperken van andere ruimtelijke projecten, krijgt it gebied veel aandacht en toe-<br />
73
stroom. Hier wordt letterlijk kwartier gemaakt en zelfs op een commerciële wijze. Dat wil zeggen<br />
dat de opbrengsten uit tussentijdse <strong>exploitatie</strong> groot zijn.<br />
De <strong>in</strong>zet van tussentijdse <strong>exploitatie</strong> is van wezenlijk belang voor de ontwikkel<strong>in</strong>g van het gebied.<br />
Met het woord ontwikkel<strong>in</strong>g wordt hier bedoeld: volwassen worden.<br />
Hoewel de transitie <strong>in</strong> volle gang is, is het gebruik van het gebied al langzaam aan het volwassen<br />
worden. Een andere ontwikkel<strong>in</strong>g dus.<br />
Hiermee wordt de tussentijd getypeerd als een strategische tussentijd, immers het e<strong>in</strong>dbeeld is<br />
bekend en men volgt een actieve strategie. De tijdelijke functies zijn specifiek op het e<strong>in</strong>dbeeld<br />
bepaald.<br />
Wanneer:<br />
De gemeente heeft als gevolg van de economische crisis de lijst met ruimtelijke projecten beperkt<br />
en Strijp-S (als onderdeel van Spoorzone) met enkele andere grootschalige bouwprojecten prioriteit<br />
gegeven. Het gebied Strijp-S is circa 3 jaar geleden gekocht door de gemeente. De opstallen<br />
waren toen verlaten door Philips en de terre<strong>in</strong>en waren niet publiek toegankelijk.<br />
Enige tijd tussen verwerven en feitelijke <strong>in</strong> gebruik name is wel verloren gegaan, maar onvermijdbaar.<br />
Voor natuur-aspecten (die uit zichzelf groeien c.q. gedijen, zonder menselijke <strong>in</strong>greep) is men niet<br />
bang. Hiervoor is het gebied te <strong>in</strong>dustrieel.<br />
De objecten zullen tussen 10-15 jaar tussentijds gebruikt worden. Die tijd acht men noodzakelijk<br />
vanuit de gebiedsontwikkel<strong>in</strong>gsopgave.<br />
Welke Nederlandse wet- en regelgev<strong>in</strong>g is van toepass<strong>in</strong>g?<br />
De gemeente E<strong>in</strong>dhoven is zich sterk bewust van haar rol en maatschappelijke positie maar ook<br />
van haar positie en rol om economische bedrijvigheid te <strong>in</strong>itiëren en te stimuleren.<br />
Dit houdt enerzijds is dat voldaan wordt aan de regelgev<strong>in</strong>g, maar dat men zeker ook met gezond<br />
verstand naar deze regelgev<strong>in</strong>g kijkt, toepast en handelt naar de geest van de voorschriften.<br />
De regelgev<strong>in</strong>g voortvloeiend uit de Wro en de Wabo worden als vanzelfsprekend ervaren.<br />
De omgev<strong>in</strong>gswetten daarentegen worden wel als belemmerend ervaren, maar niet als onoverkomelijk.<br />
Vanuit haar publieke rol en bevoegd gezag zijn deze voorschriften bekend en verplicht<br />
te handhaven, ook voor zichzelf.<br />
Bouwvoorschriften(Bouwbesluit) die van toepass<strong>in</strong>g zijn, zijn bekend en worden toegepast.<br />
Het private recht, huur en bruikleen, worden als onderdeel van de verhuur-activiteiten aan Trudo<br />
over gelaten. Op dit gebied verwacht men geen specifieke knelpunten <strong>in</strong> de loop van de tijd.<br />
De aanwezigheid van Rijksmonumenten heeft geen bijzondere belemmerende werk<strong>in</strong>g op de<br />
aanwend<strong>in</strong>gsmogelijkheden van dat erfgoed.<br />
74
De heer Roijmans herkent dit scala aan wet- en regelgev<strong>in</strong>g als de belangrijkste figuren waarb<strong>in</strong>-<br />
nen tussentijdse <strong>exploitatie</strong> zich aftekent.<br />
Welke <strong>in</strong>grepen zijn mogelijk voor een verbeterde faciliterende werk<strong>in</strong>g?<br />
De belangrijkste <strong>in</strong>grepen bestaat uit het vrijmaken van capaciteit voor het programmateam: een<br />
account voor vergunn<strong>in</strong>gen, toezicht en handhav<strong>in</strong>g en liaison voor de wetgev<strong>in</strong>g en handhav<strong>in</strong>g.<br />
Daarnaast moet de gemeente een ‘m<strong>in</strong>dset’ b<strong>in</strong>nen de gemeente(functionarissen) creëren dat de<br />
gemeente <strong>in</strong> dat specifieke gebied economische ontwikkel<strong>in</strong>gen wil <strong>in</strong>itiëren en dat men daarvoor<br />
van de geldende gemeentelijke verorden<strong>in</strong>gen mag en kan afwijken, om zodoende tussentijdse<br />
ontwikkel<strong>in</strong>gen mogelijk te maken (bijvoorbeeld parkeernorm). Dergelijke afwijk<strong>in</strong>gen horen bij de<br />
gereedschapskist van de gemeente, maar moet deze wel durven benutten.<br />
M<strong>in</strong>ister Schultz van Haegen (IenM) heeft tijdens een bezoek aan de gemeente E<strong>in</strong>dhoven aangegeven<br />
dat zij van gemeenten verwacht dat zij ook zelf ‘de handschoen oppakken’.<br />
Welk wettelijk kader was het grootste obstakel?<br />
Afwijk<strong>in</strong>gen van bestemm<strong>in</strong>gsplan worden niet als een obstakel gezien. Een verleng<strong>in</strong>g tot 10 jaar<br />
is m<strong>in</strong>imaal vereist terwijl 15 jaar wenselijk is. Voor Strijp-S is via de crisis- en herstelwet <strong>in</strong> 15<br />
jaar voorzien.<br />
Ten aanzien van milieu en (externe) veiligheid ziet men wel belemmer<strong>in</strong>gen, maar de heer<br />
Roijmans benadrukt dat de gemeente voldoende gereedschappen heeft om daar flexibel mee om<br />
te gaan (‘energie centrale met veiligheidscontouren: ga met gezond verstand met de regelgev<strong>in</strong>g<br />
om. B<strong>in</strong>nen die contouren kun wel zelfredzame personen toelaten maar niet bejaarden etc. <strong>in</strong> het<br />
geval waar<strong>in</strong> vluchten een belangrijk aspect is.).<br />
Het Bouwbesluit en de regels met betrekk<strong>in</strong>g tot (brand)veiligheid worden niet specifiek als belemmerend<br />
ervaren.<br />
Het huurrecht wordt niet als obstakel gezien. De verhur<strong>in</strong>g is <strong>in</strong> handen van Won<strong>in</strong>gcorporatie<br />
Trudo. Andere wetgev<strong>in</strong>g wordt echter geaccepteerd zoals het is. Men is hieraan gewend vanuit<br />
haar rol van bevoegd gezag.<br />
Welke <strong>in</strong>grepen zijn gedaan om dit obstakel te passeren?<br />
In de eerste tranche van de crisis- en herstelwet is Strijp-S opgenomen, waarbij een tijdelijke<br />
afwijk<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan mogelijk is geworden voor 15 jaar.<br />
Achteraf is men van men<strong>in</strong>g dat het vaststellen van het def<strong>in</strong>itieve bestemm<strong>in</strong>splan <strong>in</strong> 2008 tot<br />
een te str<strong>in</strong>gent – tot op kavel-niveau – kader heeft geleid, dan werkbaar voor tussentijdse <strong>exploitatie</strong><br />
bleek.<br />
75
Roijmans stelt dat de gemeente voldoende gereedschappen heeft om ‘verantwoord te faciliteren<br />
van creativiteit en flexibiliteit met respect voor wet- en regelgev<strong>in</strong>g’ (door te handelen naar de<br />
bedoel<strong>in</strong>g van de wet- en regelgev<strong>in</strong>g, niet de letter).<br />
In het algemeen geeft Roijmans aan dat de crisis-en herstelwet – door haar facetregels een goede<br />
maatregel is om tussentijdse <strong>exploitatie</strong> met <strong>in</strong>achtnem<strong>in</strong>g van de eigen ambities mogelijk te<br />
maken.<br />
76
Bijlage 7: Toelicht<strong>in</strong>g wetteksten<br />
Deze bijlage dient om de lezer van het rapport, <strong>in</strong> relatief we<strong>in</strong>ig woorden, bekend te maken met<br />
het toepass<strong>in</strong>gsgebied, de achtergronden en structuren van de onderzochte relevante wetteksten.<br />
Deze bijlage is samengesteld door op basis van deskresearch. De onderstaande teksten zijn<br />
ontleend aan openbare <strong>in</strong>formatiebronnen zoals <strong>in</strong>ternet en andere publicaties. De teksten bevatten<br />
citaten. De bronnen waaraan deze teksten zijn ontleend zijn vermeld <strong>in</strong> de literatuurlijst.<br />
77
Ruimtelijke orden<strong>in</strong>gsrecht<br />
Wet ruimtelijke orden<strong>in</strong>g (Wro), Besluit ruimtelijke orden<strong>in</strong>g (Bro),<br />
Uitvoerende wetgev<strong>in</strong>g: Besluit van 21 april 2008 tot uitvoer<strong>in</strong>g van de Wet ruimtelijke orden<strong>in</strong>g<br />
(Besluit ruimtelijke orden<strong>in</strong>g), Besluit van 22 augustus 2011, houdende algemene regels ter bescherm<strong>in</strong>g<br />
van nationale ruimtelijke belangen (Besluit algemene regels ruimtelijke orden<strong>in</strong>g)<br />
(noordzeeloket.nl).<br />
De Wet ruimtelijke orden<strong>in</strong>g bevat het wettelijke kader voor het voeren van ruimtelijk orden<strong>in</strong>gsbeleid<br />
waarb<strong>in</strong>nen de bij het gebruik van een gebied betrokken belangen tegen elkaar kunnen<br />
worden afgewogen. De Wet strekt zich uit tot het Nederlandse grondgebied met <strong>in</strong>begrip van de<br />
territoriale zee en de exclusieve economische zone (artikel 1.1).<br />
De Wet ruimtelijke orden<strong>in</strong>g voorziet <strong>in</strong> structuurvisies op rijksniveau; prov<strong>in</strong>ciaal niveau en gemeentelijk<br />
niveau (Hoofdstuk 2). Deze structuurvisies bevatten de hoofdlijnen van de voorgenomen<br />
ontwikkel<strong>in</strong>g van het betrokken gebied. Gemeenten stellen tevens een bestemm<strong>in</strong>gsplan<br />
vast (Hoofdstuk 3).<br />
Het rijk en de prov<strong>in</strong>cie hebben <strong>in</strong> bepaalde gevallen de bevoegdheid <strong>in</strong> afwijk<strong>in</strong>g van het bestemm<strong>in</strong>gsplan<br />
een <strong>in</strong>pass<strong>in</strong>gsplan vast te stellen. Voor het rijk geldt deze bevoegdheid ook ten<br />
aanzien van prov<strong>in</strong>ciale <strong>in</strong>pass<strong>in</strong>gsplannen. Voor gebieden die geen deel uitmaken van het<br />
grondgebied van een gemeente of een prov<strong>in</strong>cie kan, voor zover zulks bij algemene maatregel<br />
van bestuur is bepaald, een rijksbestemm<strong>in</strong>gsplan worden vastgesteld (artikel 10.3). Onder de<br />
gebieden die prov<strong>in</strong>ciaal en gemeentelijk zijn <strong>in</strong>gedeeld bev<strong>in</strong>dt zich het gedeelte van de territoriale<br />
zee tot 1 kilometer uit de kust (vastgesteld bij Wet van 2 november 1990 houdende regel<strong>in</strong>g<br />
prov<strong>in</strong>cie en gemeentegrenzen langs de Noordzeekust van Den Helder tot en met Sluis; de Wet<br />
van 8 november 1980 tot prov<strong>in</strong>ciale <strong>in</strong>del<strong>in</strong>g van de Waddenzee en de Wet van 12 december<br />
1985 tot gemeentelijke <strong>in</strong>del<strong>in</strong>g van de Waddenzee). Voorbij die afstand is de Noordzee niet prov<strong>in</strong>ciaal<br />
en gemeentelijk <strong>in</strong>gedeeld. De overheid heeft aangegeven dat de komende jaren de mogelijkheden<br />
zullen worden verkend voor het opstellen van een rijksbestemm<strong>in</strong>gsplan Noordzee.<br />
Structuurvisies geven voor een gebied een samenhangende visie op het voor dat gebied door de<br />
bestuursorganen van het vaststellende overheidsniveau te voeren ruimtelijk beleid. De Wet onderscheidt<br />
twee soorten structuurvisies. De eerste is een structuurvisie die primair wordt opgesteld<br />
voor een gebied. De tweede is de zogenaamde aspectstructuurvisie. In deze laatste visie<br />
worden afzonderlijke aspecten van het ruimtelijk beleid uitgewerkt. De Wet vereist dat een structuurvisie<br />
de hoofdlijnen bevat van de voorgenomen ontwikkel<strong>in</strong>g van het gebied waarop de visie<br />
betrekk<strong>in</strong>g heeft en de hoofdzaken van het te voeren ruimtelijk beleid. Een structuurvisie dient<br />
tevens <strong>in</strong> te gaan op de vraag hoe de voorgenomen ontwikkel<strong>in</strong>g naar verwacht<strong>in</strong>g gerealiseerd<br />
zal worden. In de Invoer<strong>in</strong>gswet Wet ruimtelijke orden<strong>in</strong>g zijn bepal<strong>in</strong>gen opgenomen ten aanzien<br />
van het overgangsrecht tussen de huidige Wet ruimtelijke orden<strong>in</strong>g en zijn voorganger, de Wet op<br />
de Ruimtelijke Orden<strong>in</strong>g. Deze bepal<strong>in</strong>gen stellen onder andere de figuur van de planologische<br />
78
kernbesliss<strong>in</strong>g (PKB) onder de oude wet gelijk aan structuurvisies op rijksniveau onder de huidige<br />
Wet ruimtelijke orden<strong>in</strong>g. Concrete beleidsbesliss<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> de PKB’s behouden op basis van het<br />
overgangsrecht hun geld<strong>in</strong>g tot en met het moment waarop de PKB komt te vervallen, dan wel de<br />
beleidsbesliss<strong>in</strong>gen worden vervangen door een algemene regel. Alle ruimtelijke rijksbelangen uit<br />
de eerder uitgebrachte PKB’s (en uit de nog aan te nemen structuurvisie) die juridische borg<strong>in</strong>g<br />
vragen, worden gewaarborgd <strong>in</strong> de AMvB Ruimte, ook wel aangeduid als het Besluit algemene<br />
regels ruimtelijke orden<strong>in</strong>g (Barro).<br />
Won<strong>in</strong>gwet (Ww)<br />
Op 2 augustus 1902 trad de Won<strong>in</strong>gwet 1901 <strong>in</strong> werk<strong>in</strong>g. Het belangrijkste doel van deze wet<br />
was ‘het bevorderen van de volksgezondheid door verbeter<strong>in</strong>g van de woontoestanden’. Daartoe<br />
bevatte de wet een aantal middelen, zoals de plicht voor gemeenteraden om een bouwverorden<strong>in</strong>g<br />
vast te stellen om ‘een streng toezicht’ op de bouw van won<strong>in</strong>gen en op bestaande won<strong>in</strong>gen<br />
te verkrijgen. Ook voorzag de wet <strong>in</strong> maatregelen ter verbeter<strong>in</strong>g van won<strong>in</strong>gen en <strong>in</strong> de mogelijkheid<br />
om over te gaan tot (gedeeltelijke) ontruim<strong>in</strong>g van won<strong>in</strong>gen bij ‘overbevolk<strong>in</strong>g’ en tot<br />
onbewoonbaarverklar<strong>in</strong>g van won<strong>in</strong>gen die <strong>in</strong> zeer slechte staat verkeerden.<br />
S<strong>in</strong>ds de <strong>in</strong>werk<strong>in</strong>gtred<strong>in</strong>g van de Won<strong>in</strong>gwet 1901 is de aard van de publiekrechtelijke bemoeienis<br />
van de wetgever met bouwwerken eigenlijk niet wezenlijk veranderd: evenals toen is ook nu<br />
nog de burger (<strong>in</strong> zijn hoedanigheid van opdrachtgever, ontwerper, bouwer, eigenaar of gebruiker)<br />
primair verantwoordelijk voor de kwaliteit van het bouwwerk, moeten bouwwerken ook nu<br />
nog ten m<strong>in</strong>ste aan een aantal door de overheid gestelde kwaliteitseisen voldoen en is ook nu<br />
nog bij het uitoefenen van het toezicht op de nalev<strong>in</strong>g van de wet een belangrijke rol voor de gemeente<br />
weggelegd. De omvang, <strong>in</strong>houd en vorm van die overheidsbemoeienis zijn <strong>in</strong> de loop der<br />
tijd wel veranderd. Waar de bemoeienis van de wetgever <strong>in</strong> oorsprong vooral voortvloeide uit het<br />
streven naar het tegengaan van ‘onhygiënische toestanden’, is de materiële reikwijdte <strong>in</strong>middels<br />
verbreed tot veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezu<strong>in</strong>igheid/CO2-reductie, duurzaamheid/milieu<br />
en ruimtelijke kwaliteit (onder meer stedenbouw en welstand) en zijn allerlei afstemm<strong>in</strong>gsregels<br />
opgenomen als procedurele waarborg voor door andere wetten beschermde belangen<br />
(zoals de Wet ruimtelijke orden<strong>in</strong>g, de Wet milieubeheer, de Wet bodembescherm<strong>in</strong>g en de<br />
Monumentenwet 1988). Bovendien heeft die bemoeienis anno nu niet alleen meer betrekk<strong>in</strong>g op<br />
de (ver)bouw, de <strong>in</strong>standhoud<strong>in</strong>g, het gebruik en de sloop van won<strong>in</strong>gen maar vallen alle bouwwerken<br />
onder de werk<strong>in</strong>gssfeer van de Won<strong>in</strong>gwet. En waar de rijksbemoeienis <strong>in</strong> oorsprong<br />
vooral ordenend en procedureel van aard was, omvat de rijksverantwoordelijkheid s<strong>in</strong>ds 1992<br />
ook de <strong>in</strong>houdelijke normstell<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de bouwtechnische voorschriften (Bouwbesluit 2003) en worden<br />
zulke voorschriften s<strong>in</strong>dsdien conform de wens van de bouwpraktijk zoveel mogelijk <strong>in</strong> de<br />
vorm van landelijke uniforme prestatie-eisen op het niveau van het gehele bouwwerk gegoten.<br />
Ook <strong>in</strong> ordenende en procedurele z<strong>in</strong> is <strong>in</strong> de recente periode sprake van toenemende rijksbe-<br />
79
moeienis: s<strong>in</strong>ds 1992 berust de verantwoordelijkheid voor het afbakenen van de categorie ‘bouwvergunn<strong>in</strong>gsvrije<br />
bouwwerken’ niet meer bij de gemeenten maar bij het Rijk en s<strong>in</strong>ds 2003 is hetzelfde<br />
het geval ten aanzien van de <strong>in</strong>dien<strong>in</strong>gsvereisten voor het aanvragen van een bouwvergunn<strong>in</strong>g.<br />
Dergelijke wijzig<strong>in</strong>gen van de bouwregelgev<strong>in</strong>g zijn <strong>in</strong> de loop der tijd nodig gebleken<br />
om aansluit<strong>in</strong>g te blijven houden bij allerlei technologische, maatschappelijke, bestuurlijke en<br />
politieke ontwikkel<strong>in</strong>gen. Dat is ook nu nog steeds het geval. S<strong>in</strong>ds de laatste <strong>in</strong>tegrale tekstplaats<strong>in</strong>g<br />
van de Won<strong>in</strong>gwet <strong>in</strong> het Staatsblad (Stb. 2002, 590) is die wet bijvoorbeeld dertig maal<br />
gewijzigd. De meest recente wijzig<strong>in</strong>gen betreffen de wijzig<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> verband met de <strong>in</strong>werk<strong>in</strong>gtred<strong>in</strong>g<br />
van de Wet van 26 februari 2011 tot wijzig<strong>in</strong>g van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en de<br />
Won<strong>in</strong>gwet <strong>in</strong> verband met het plegen van onderhoud door<br />
verenig<strong>in</strong>gen van eigenaars op 1 juli 2011 (Stb. 2011, 123).<br />
Door de <strong>in</strong>werk<strong>in</strong>gtred<strong>in</strong>g van de Wet algemene bepal<strong>in</strong>gen omgev<strong>in</strong>gsrecht (Wabo) en de daarmee<br />
samenhangende regelgev<strong>in</strong>g kunnen de voorschriften van de bouwparagraaf van de Won<strong>in</strong>gwet<br />
slechts <strong>in</strong> samenhang met die Wabo-voorschriften toepass<strong>in</strong>g v<strong>in</strong>den. Om die reden<br />
wordt <strong>in</strong> dit boek niet alleen op de voorschriften van die bouwparagraaf maar ook op de relevante<br />
samenhangende Wabo-voorschriften <strong>in</strong>gegaan (In ‘t Hout, 2012).<br />
80
Omgev<strong>in</strong>gsrecht<br />
Wet algemene bepal<strong>in</strong>gen omgev<strong>in</strong>gsrecht (Wabo), Besluit Omgev<strong>in</strong>gsrecht (Bor), M<strong>in</strong>iste-<br />
riele Regel<strong>in</strong>g Omgev<strong>in</strong>gsrecht (Mor)<br />
De Wet algemene bepal<strong>in</strong>gen omgev<strong>in</strong>gsrecht (Wabo) voegt verschillende stelsels van<br />
vergunn<strong>in</strong>gen, ontheff<strong>in</strong>gen en meld<strong>in</strong>gen (toestemm<strong>in</strong>gen) op het gebied van ruimte,<br />
bouwen, milieu, natuur en monumenten samen tot één geïntegreerde omgev<strong>in</strong>gsvergunn<strong>in</strong>g.<br />
De Wet is als volgt opgebouwd:<br />
• Begripsbepal<strong>in</strong>gen (Hoofdstuk 1);<br />
• De omgev<strong>in</strong>gsvergunn<strong>in</strong>g (Hoofdstuk 2);<br />
• Voorbereid<strong>in</strong>gsprocedures (Hoofdstuk 3);<br />
• F<strong>in</strong>anciële bepal<strong>in</strong>gen (Hoofdstuk 4);<br />
• Bestuursrechtelijke handhav<strong>in</strong>g (Hoofdstuk 5);<br />
• Inwerk<strong>in</strong>gtred<strong>in</strong>g beschikk<strong>in</strong>gen en rechtsbescherm<strong>in</strong>g (Hoofdstuk 6);<br />
• Verdere bepal<strong>in</strong>gen (Hoofdstuk 7);<br />
• Overgangs- en slotbepal<strong>in</strong>gen (Hoofdstuk 8).<br />
De Wet voorziet <strong>in</strong> een algemeen verbod zonder omgev<strong>in</strong>gsvergunn<strong>in</strong>g verschillende<br />
gespecificeerde projecten uit te voeren (artikel 2.1). Het gaat daarbij om plaatsgebonden<br />
activiteiten die op een of andere manier van <strong>in</strong>vloed zijn op de fysieke leefomgev<strong>in</strong>g,<br />
waaronder activiteiten die vallen b<strong>in</strong>nen het bereik van de Wet ruimtelijke orden<strong>in</strong>g, de Wet<br />
milieubeheer, de Monumentenwet 1988 en de Mijnbouwwet. Voor mijnbouwwerken <strong>in</strong> de EEZ<br />
blijft de vergunn<strong>in</strong>gplicht op basis van de Mijnbouwwet onverm<strong>in</strong>derd <strong>in</strong> stand, aangezien de werk<strong>in</strong>gssfeer<br />
van de Wabo zich niet uitstrekt tot de EEZ. Verscheidene andere wetten bevatten toestemm<strong>in</strong>gen<br />
voor het verrichten van activiteiten die niet per def<strong>in</strong>itie alleen plaatsgebonden zijn.<br />
Voor zover zij wel plaatsgebonden zijn, worden zij bij de<br />
omgev<strong>in</strong>gsvergunn<strong>in</strong>g aangehaakt (<strong>in</strong>cidenteel geïntegreerd). Hierbij gaat het onder andere<br />
om ontheff<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> het kader van de Wet bodembescherm<strong>in</strong>g en de Wet milieubeheer en<br />
handel<strong>in</strong>gen waarvoor een vergunn<strong>in</strong>g is vereist op grond van de Natuurbescherm<strong>in</strong>gswet<br />
1998. De Wet is nader uitgewerkt <strong>in</strong> het Besluit omgev<strong>in</strong>gsrecht (Bor) en de m<strong>in</strong>isteriële regel<strong>in</strong>g<br />
omgev<strong>in</strong>gsrecht (Mor). Het besluit en de regel<strong>in</strong>g vervangen hetgeen voorheen <strong>in</strong> diverse wetten,<br />
uitvoer<strong>in</strong>gsbesluiten en -regel<strong>in</strong>gen was geregeld, waaronder het Inricht<strong>in</strong>gen- en vergunn<strong>in</strong>genbesluit<br />
milieubeheer van de Wet milieubeheer. Het Besluit omgev<strong>in</strong>gsrecht wijst onder andere de<br />
verschillende vergunn<strong>in</strong>gplichtige en vergunn<strong>in</strong>gvrije activiteiten aan, wie bevoegd gezag is voor<br />
de vergunn<strong>in</strong>gverlen<strong>in</strong>g en de wijze waarop een dergelijke vergunn<strong>in</strong>gaanvraag moet geschieden.<br />
Het Besluit omgev<strong>in</strong>gsrecht wijst <strong>in</strong> artikel 3.3 de M<strong>in</strong>ister van I&M aan als het bestuursorgaan<br />
dat bevoegd is om, <strong>in</strong> overeenstemm<strong>in</strong>g met de M<strong>in</strong>ister van I&M, te beslissen op een vergunn<strong>in</strong>gaanvraag<br />
die betrekk<strong>in</strong>g heeft op activiteiten met betrekk<strong>in</strong>g tot een <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>g die behoort<br />
tot een categorie die <strong>in</strong> bijlage I, onderdeel C, is aangewezen en die geheel of <strong>in</strong> hoofdzaak zal<br />
zijn of is gelegen op of <strong>in</strong> de territoriale zee op een plaats die niet deel uitmaakt van een gemeen-<br />
81
te of prov<strong>in</strong>cie. Bijlage I vermeldt onder andere bepaalde <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>gen die vallen b<strong>in</strong>nen het bereik<br />
van de Ontgrond<strong>in</strong>genwet en w<strong>in</strong>dmolenparken. De M<strong>in</strong>ister van EL&I is het bevoegd gezag voor<br />
een <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>g die <strong>in</strong> hoofdzaak een mijnbouwwerk is en mijnbouwwerken, niet zijnde <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>gen<br />
(www.noordzeeloket.nl).<br />
Met de komst van Wabo wordt het begrip ‘bouwen’ zowel <strong>in</strong> de Wabo als <strong>in</strong> de Ww gedef<strong>in</strong>eerd.<br />
In artikel 1.1, eerste lid van Wabo wordt onder bouwen verstaan: ‘plaatsen, geheel of gedeeltelijk<br />
oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten’. Artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de<br />
Wabo bevat vervolgens het verbod een bouwwerk te bouwen zonder een omgev<strong>in</strong>gsvergunn<strong>in</strong>g.<br />
Artikel 1, eerste lid, onder a, van de Ww gaat uit van dezelfde def<strong>in</strong>itie van ‘bouwen’ als de Wabo.<br />
Net zoals de Wabo koppelt de Ww <strong>in</strong> haar concrete normstell<strong>in</strong>g het begrip ‘bouwen’ vervolgens<br />
aan de begrippen gebouw of bouwwerk, als zijnde de begrippen van bouwen.<br />
Voor de uitleg van het begrip bouwwerk wordt aansluit<strong>in</strong>g gezocht bij de def<strong>in</strong>itie <strong>in</strong> de gemeentelijke<br />
bouwverorden<strong>in</strong>g: ‘elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal,<br />
die op de plaats van bestemm<strong>in</strong>g hetzij direct hetzij <strong>in</strong>direct met de grond verbonden is,<br />
hetzij direct of <strong>in</strong>direct steun v<strong>in</strong>dt <strong>in</strong> of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren’.<br />
Of een constructie naar voorstaande def<strong>in</strong>itie voldoende lang aanwezig is dat sprake is van een<br />
tijdelijk bouwwerk, is zeer casuïstiek.<br />
In deze tekst wordt ervan uitgegaan dat een omgev<strong>in</strong>gsvergunn<strong>in</strong>g vereist is.<br />
De procedure en beoordel<strong>in</strong>gskader Wabo voor een omgev<strong>in</strong>gsvergun<strong>in</strong>g voor het bouwen van<br />
een tijdelijk bouwwerk wijkt niet af van een gewone omgev<strong>in</strong>gsvergunn<strong>in</strong>g, zij het dat daar<strong>in</strong> ook<br />
moet worden geregeld dat het bouwwerk na verloop van de termijn waarvoor het is aangevraagd<br />
weer wordt verwijderd ‘verwijderplicht’ (Zeiger e.a., 2011).<br />
Art. 2.12, lid 1, onder a, sub 2, Wabo, juncto Bor bijlage II, artikel 4, lid 8<br />
Biedt de mogelijkheid gronden en bouwwerken te gebruiken ten behoeven van evenementen,<br />
voor een maximum duur van 3 jaar en voor maximaal 15 dagen per jaar.<br />
Art. 2.12, lid 1, onder a, sub 2, Wabo, juncto Bor bijlage II, artikel 4, lid 9<br />
Een procedureel relatief eenvoudige mogelijkheid om het tussentijdse gebruik voor langere tijd te<br />
regelen, is door gebruik te maken van de kruimelgevallen regel<strong>in</strong>g. Dit kan alleen als de nieuwe<br />
functie een gebruikswijzig<strong>in</strong>g betreft van bouwwerken al dan niet <strong>in</strong> samenhang met uitsluitend<br />
<strong>in</strong>pandige bouwactiviteiten (Braakensiek e.a., 2011).<br />
Art. 2.12, lid 1, onder a, sub 3, Wabo<br />
Betreft de opvolger van art. 3.10 Wro (deze is weer de opvolger van art. 19, lid 1 WRO), (Bommel<br />
e.a., 2011).<br />
82
Art. 2.12, lid 2, Wabo, juncto Bor paragraaf 5.4<br />
Een mogelijkheid om tijdelijk gebruik en/of bebouw<strong>in</strong>g toe te laten, is de zogenoemde tussentijd-<br />
se buitenplanse omgev<strong>in</strong>gsvergunn<strong>in</strong>g. Hierdoor wordt het mogelijk voor een termijn tot maximaal<br />
5 jaar af te wijken van het bestemm<strong>in</strong>gsplan. Daarbij blijft de onderliggende bestemm<strong>in</strong>g ongewijzigd,<br />
zodat <strong>in</strong>dien de omstandigheden veranderen, de oorspronkelijke bestemm<strong>in</strong>g weer <strong>in</strong>gevuld<br />
kan worden. Hoe praktisch deze mogelijkheid <strong>in</strong> theorie ook lijkt, <strong>in</strong> de praktijk doen zich toch<br />
bezwaren voor, die de <strong>in</strong>zet van het <strong>in</strong>strument beperken, te weten de (te) korte geldigheidstermijn,<br />
de (te) lange totstandkom<strong>in</strong>gsprocedure en de str<strong>in</strong>gente voorwaarden die aan de tijdelijkheid<br />
gesteld worden (Braakensiek, 2011).<br />
In de praktijk blijkt dit artikel (en <strong>in</strong> het verleden art. 3.22 Wro) een aantal elementen te omvatten,<br />
die toepass<strong>in</strong>g van deze ontheff<strong>in</strong>g bemoeilijkt, met name bij het realiseren van tijdelijke functies<br />
<strong>in</strong> afwacht<strong>in</strong>g van de totstandkom<strong>in</strong>g van een def<strong>in</strong>itieve ontwikkel<strong>in</strong>g. Uit de geschiedenis van de<br />
totstandkom<strong>in</strong>g van art. 3.22 Wro en nu art. 2.12 Wabo volgt dat ontheff<strong>in</strong>g kan worden verleend<br />
<strong>in</strong>dien ‘tijdelijk behoefte bestaat aan de ontheff<strong>in</strong>g’. Evenals onder de WRO (art. 17) gaat het niet<br />
om de tijdelijkheid van de behoefte maar om de tijdelijkheid van de voorzien<strong>in</strong>g. Daarbij kan het<br />
handelen om een permanente behoefte, mits het een tussentijdse voorzien<strong>in</strong>g betreft. Voor de<br />
toepass<strong>in</strong>g van het artikel is vereist dat aannemelijk is dat na het verstrijken van de gestelde termijn<br />
geen behoefte meer bestaat aan de tussentijdse voorzien<strong>in</strong>g. De tijdelijkheid dient voldoende<br />
te zijn gewaarborgd. Tene<strong>in</strong>de het tussentijdse karakter te mogen aannemen, dienen daartoe<br />
concrete, objectieve gegevens voorhanden te zijn.<br />
Maximum duur 5.16: max 5 jaar won<strong>in</strong>gbouw andere functies langer (Bommel e.a., 2010).<br />
Wet milieubeheer (Wm)<br />
De Wet milieubeheer is een kaderwet die algemene regels bevat voor de bescherm<strong>in</strong>g van het<br />
milieu, waaronder een aantal algemene onderwerpen die voorheen verspreid waren te v<strong>in</strong>den <strong>in</strong><br />
verschillende sectorale milieuwetten. De Wet bevat geen specifieke bepal<strong>in</strong>g waaruit het toepass<strong>in</strong>gsgebied<br />
kan worden opgemaakt. Dit betekent dat de Wet van toepass<strong>in</strong>g is op het gehele<br />
Nederlandse grondgebied, <strong>in</strong>clusief de territoriale zee. Hoofdstuk 7 (de voorschriften voor de<br />
milieueffectrapportage), Hoofdstuk 12, titel 3 (de voorschriften omtrent rapportage door bepaalde<br />
<strong>in</strong>richt<strong>in</strong>gen) en Hoofdstuk 16, titel 2 (de voorschriften omtrent <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>gen die broeikasgassen<br />
uitstoten) zijn ook van toepass<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de EEZ (zie artikelen 7.2, 7.2a, 12.19, 16.3 en 16.48). De<br />
Wet voorziet <strong>in</strong> de toedel<strong>in</strong>g van bevoegdheden en procedures voor het gebruik van deze bevoegdheden.<br />
De M<strong>in</strong>ister van I&M is de voornaamste verantwoordelijke M<strong>in</strong>ister. Daarnaast<br />
voorziet de Wet ook <strong>in</strong> bepaalde verantwoordelijkheden voor de M<strong>in</strong>ister van EL&I. De Wet bevat<br />
een aantal normatieve elementen, waaronder een algemene zorgplicht voor het milieu. Dit houdt<br />
volgens de Wet <strong>in</strong> ieder geval <strong>in</strong> dat ‘een ieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door<br />
zijn handelen of nalaten nadelige gevolgen voor het milieu kunnen worden veroorzaakt, verplicht<br />
is dergelijk handelen achterwege te laten voor zover zulks <strong>in</strong> redelijkheid kan worden gevergd,<br />
83
dan wel alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van hem kunnen worden gevergd tene<strong>in</strong>de<br />
die gevolgen te voorkomen of, voor zover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen, deze<br />
zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken’ (artikel 1.1a).<br />
De belangrijkste hoofdstukken uit de Wet hebben betrekk<strong>in</strong>g op:<br />
• Milieubeleidsplannen en programma’s (Hoofdstuk 4);<br />
• Milieukwaliteitseisen (Hoofdstuk 5);<br />
• Milieueffectrapportages (Hoofdstuk 7);<br />
• Inricht<strong>in</strong>gen (Hoofdstuk 8);<br />
• Afvalstoffen (Hoofdstuk 10);<br />
• Verslag-, registratie- en meetverplicht<strong>in</strong>gen (Hoofdstuk 12);<br />
• Procedures voor vergunn<strong>in</strong>gen en ontheff<strong>in</strong>gen (Hoofdstuk 13);<br />
• Handel <strong>in</strong> emissierechten (Hoofdstuk 16).<br />
De Wet vereist dat de M<strong>in</strong>isters van I&M, EL&I en OC&W ten m<strong>in</strong>ste eenmaal <strong>in</strong> de vier jaar<br />
een nationaal milieubeleidsplan vaststellen, dat met het oog op de bescherm<strong>in</strong>g van het<br />
milieu richt<strong>in</strong>g geeft aan van rijkswege <strong>in</strong> de eerstvolgende vier jaar te nemen besliss<strong>in</strong>gen en dat<br />
naar verwacht<strong>in</strong>g tevens richt<strong>in</strong>g zal kunnen geven aan <strong>in</strong> de daarop volgende vier jaar te nemen<br />
besliss<strong>in</strong>gen (artikel 4.3). Daarnaast moeten zij jaarlijks een nationaal milieuprogramma vaststel-<br />
len (artikel 4.7). De Wet bevat ook regels voor het opstellen van milieubeleidsplannen en pro-<br />
gramma’s op prov<strong>in</strong>ciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 7 bevat algemene regels<br />
ten aanzien van milieueffectrapportages (m.e.r.). Die regels zijn nader uitgewerkt <strong>in</strong> het Besluit<br />
milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) dat onder<br />
andere de activiteiten aanwijst die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu<br />
en m.e.r.-(beoordel<strong>in</strong>gs)plichtig zijn. De regels over milieueffectrapportages zijn recentelijk gewij-<br />
zigd om met behoud van de milieudoelstell<strong>in</strong>g te komen tot m<strong>in</strong>der en eenvoudigere regels en<br />
meer samenhang <strong>in</strong> het systeem van milieubeoordel<strong>in</strong>gen voor plannen en projecten. De wijzi-<br />
g<strong>in</strong>gen leiden er ten opzichte van de huidige mer-regelgev<strong>in</strong>g voor projecten toe dat een aantal<br />
vereisten niet meer verplicht is voorgeschreven (www.noordzeeloket.nl).<br />
Wet bodembescherm<strong>in</strong>g (Wbb)<br />
De Wet bodembescherm<strong>in</strong>g is gericht op het voorkomen en bestrijden van bodemverontre<strong>in</strong>ig<strong>in</strong>g<br />
en op de saner<strong>in</strong>g van bestaande bodemverontre<strong>in</strong>ig<strong>in</strong>g. De Wet is van toepass<strong>in</strong>g op het gehele<br />
grondgebied, waaronder tevens de territoriale zee valt.<br />
De Wet is als volgt opgebouwd:<br />
• Algemeen (Hoofdstuk I);<br />
• Technische commissie bodem (Hoofdstuk II);<br />
• Algemene bepal<strong>in</strong>gen ter bescherm<strong>in</strong>g van de bodem (Hoofdstuk III);<br />
• Algemene bepal<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> geval van verontre<strong>in</strong>ig<strong>in</strong>g van de bodem (Hoofdstuk IV);<br />
• Vrijstell<strong>in</strong>g en ontheff<strong>in</strong>g (Hoofdstuk V);<br />
84
• Onderzoek <strong>in</strong> het belang van de bescherm<strong>in</strong>g van de bodem (Hoofdstuk VI);<br />
• F<strong>in</strong>anciële bepal<strong>in</strong>gen (Hoofdstuk VII);<br />
• Beroep op de adm<strong>in</strong>istratieve rechter (Hoofdstuk VIII);<br />
• Verdere bepal<strong>in</strong>gen (Hoofdstuk IX);<br />
• Handhav<strong>in</strong>g (Hoofdstuk X);<br />
• Overgangs- en slotbepal<strong>in</strong>gen (Hoofdstuk XI).<br />
Kern van de Wet wordt gevormd door de algemene bepal<strong>in</strong>gen voor de bescherm<strong>in</strong>g van de bodem<br />
(hoofdstuk III). Daar<strong>in</strong> is onder andere een verplicht<strong>in</strong>g opgenomen voor ieder die op of <strong>in</strong> de<br />
bodem handel<strong>in</strong>gen verricht en die weet of redelijkerwijs had kunnen vermoeden dat door die<br />
handel<strong>in</strong>gen de bodem kan worden verontre<strong>in</strong>igd of aangetast, om alle maatregelen te nemen die<br />
redelijkerwijs van hem kunnen worden gevergd, tene<strong>in</strong>de die verontre<strong>in</strong>ig<strong>in</strong>g of aantast<strong>in</strong>g te<br />
voorkomen, dan wel <strong>in</strong>dien die verontre<strong>in</strong>ig<strong>in</strong>g of aantast<strong>in</strong>g zich voordoet, de verontre<strong>in</strong>ig<strong>in</strong>g of<br />
de aantast<strong>in</strong>g en de directe gevolgen daarvan te beperken en zoveel mogelijk ongedaan te maken<br />
(artikel 13).<br />
Een ander belangrijk deel van de Wet wordt gevormd door de bepal<strong>in</strong>gen voor de aanpak van<br />
bodemverontre<strong>in</strong>ig<strong>in</strong>g (Hoofdstuk IV). De saner<strong>in</strong>gsregel<strong>in</strong>g voor waterbodems die voorheen was<br />
opgenomen <strong>in</strong> de Wet bodembescherm<strong>in</strong>g is nu opgenomen <strong>in</strong> de Waterwet.<br />
De verantwoordelijkheid voor de uitvoer<strong>in</strong>g van de Wet bodembescherm<strong>in</strong>g ligt vooral bij verschillende<br />
decentrale overheden. In het geval van rijkswateren, met <strong>in</strong>begrip van de Noordzee berusten<br />
de taken en bevoegdheden onder de Wet hoofdzakelijk bij de M<strong>in</strong>ister van I&M<br />
(www.noordzeeloket.nl).<br />
Waterwet (WW)<br />
Op 22 december 2009 is de Waterwet van kracht geworden. De Waterwet regelt het beheer van<br />
oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen het waterbeheer en de<br />
ruimtelijke orden<strong>in</strong>g. De <strong>in</strong>fomatie hieronder is <strong>in</strong>gedeeld volgens de hoofdstukken van de Waterwet.<br />
Met de Waterwet zijn er ook verander<strong>in</strong>gen opgetreden ten aanzien van <strong>in</strong>directe loz<strong>in</strong>gen.<br />
In de Waterwet zijn acht wetten, met betrekk<strong>in</strong>g tot het waterbeheer, geheel of soms gedeeltelijk<br />
geïntegreerd. Deze wetten komen daarmee te vervallen, hetgeen resulteert <strong>in</strong> een verm<strong>in</strong>der<strong>in</strong>g<br />
van regels, een vereenvoudig<strong>in</strong>g van het vergunn<strong>in</strong>genstelsel en m<strong>in</strong>der adm<strong>in</strong>istratieve en bestuurlijke<br />
lasten. De Waterwet is <strong>in</strong> tegenstell<strong>in</strong>g tot een voorganger, de Wet verontre<strong>in</strong>ig<strong>in</strong>g oppervlaktewateren,<br />
niet van toepass<strong>in</strong>g op <strong>in</strong>directe loz<strong>in</strong>gen, die vallen nu uitsluitend onder de<br />
Wet milieubeheer.<br />
• Hoofdstuk 1 van de Waterwet bevat de algemene bepal<strong>in</strong>gen. Hier<strong>in</strong> worden een aantal<br />
begrippen en geografische bepal<strong>in</strong>gen uit de Wet nader omschreven.<br />
• Hoofdstuk 2 gaat <strong>in</strong> op de doelstell<strong>in</strong>gen en normen van de Waterwet. Het gaat daarbij<br />
om normen voor waterker<strong>in</strong>gen, waterkwantiteit en waterkwaliteit.<br />
85
• In hoofdstuk 3 wordt de organisatie van het waterbeheer nader omschreven. Het hoofd-<br />
stuk voorziet <strong>in</strong> de toedel<strong>in</strong>g van beheer en de toedel<strong>in</strong>g van enkele bijzondere zorgplich-<br />
ten. Ook wordt <strong>in</strong>gegaan op <strong>in</strong>terbestuurlijke samenwerk<strong>in</strong>g (zoals het sluiten van waterakkoorden)<br />
en op de regels die gaan over het toezicht door het hoger gezag.<br />
• Hoofdstuk 4 beschrijft het planstelsel op het terre<strong>in</strong> van het waterbeheer. Hierbij wordt <strong>in</strong>gegaan<br />
op het nationaal waterplan, het regionaal waterplan (van de prov<strong>in</strong>cies), het beheerplan<br />
rijkswateren en het waterbeheerplan van de waterschappen.<br />
• Hoofdstuk 5 van de Waterwet geeft verschillende bevoegdheden aan de beheerder voor<br />
de realisatie van het waterbeheer. Ingegaan wordt op de legger, het peilbesluit, het zogenoemde<br />
projectplan, gedoogplichten en op <strong>in</strong>strumenten <strong>in</strong> verband met gevaar voor waterstaatswerken.<br />
• Hoofdstuk 6 geeft regels voor handel<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> het watersysteem, zoals loz<strong>in</strong>gen op oppervlaktewater,<br />
het onttrekken van grondwater of het bouwen op een dijk. Het beschrijft <strong>in</strong><br />
het bijzonder het stelsel van vergunn<strong>in</strong>gen en de algemene regels voor activiteiten <strong>in</strong>, op,<br />
onder of boven watersystemen.<br />
• Hoofdstuk 7 beschrijft de f<strong>in</strong>anciële bepal<strong>in</strong>gen uit de Waterwet. In de eerste plaats betreft<br />
dit het heff<strong>in</strong>gstelsel voor rechtstreekse loz<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> oppervlaktewater. Verder zijn <strong>in</strong><br />
dit hoofdstuk enkele bepal<strong>in</strong>gen over de prov<strong>in</strong>ciale heff<strong>in</strong>g op grondwateronttrekk<strong>in</strong>gen,<br />
leges bij vergunn<strong>in</strong>gaanvragen, schadevergoed<strong>in</strong>g en subsidies opgenomen.<br />
• Hoofdstuk 8 gaat <strong>in</strong> op de bepal<strong>in</strong>gen voor de handhav<strong>in</strong>g van de Waterwet.<br />
• Hoofdstuk 9 van de Waterwet is momenteel leeg. Bij de totstandkom<strong>in</strong>g van de Waterwet<br />
was dit het hoofdstuk 'Rechtsbescherm<strong>in</strong>g', dat slechts 9 dagen heeft bestaan. Het kende<br />
een bijzondere regel<strong>in</strong>g van de zogenoemde ‘bestuurlijke lus'.<br />
• Hoofdstuk 10 van de Waterwet bevat een aantal bepal<strong>in</strong>gen over implementatie van <strong>in</strong>ternationale<br />
regelgev<strong>in</strong>g, <strong>in</strong>stell<strong>in</strong>g commissie en evaluatie van de Waterwet.<br />
De Waterwet is de wettelijke grondslag voor diverse besluiten en regel<strong>in</strong>gen. Het Waterbesluit en<br />
de Waterregel<strong>in</strong>g zijn daarvan prom<strong>in</strong>ente voorbeelden. Bij verschillende besluiten en regel<strong>in</strong>gen<br />
vormt de Waterwet samen met andere wetten de wettelijke grondslag, zoals bijvoorbeeld bij de<br />
loz<strong>in</strong>genbesluiten (www.<strong>in</strong>fomil.nl).<br />
Flora- en Faunawet (FF)<br />
De Flora- en faunawet vormt het wettelijk kader voor de bescherm<strong>in</strong>g van <strong>in</strong> het wild levende <strong>in</strong>en<br />
uitheemse planten- en diersoorten. De Wet <strong>in</strong>tegreert de verschillende wettelijke regel<strong>in</strong>gen<br />
die voorheen dienden ter bescherm<strong>in</strong>g van <strong>in</strong>- en uitheemse planten en dieren <strong>in</strong> Nederland,<br />
waaronder (Hoofdstuk V van) de Natuurbescherm<strong>in</strong>gswet 1967; de Vogelwet; de Wet bedreigde<br />
uitheemse diersoorten en de Jachtwet.<br />
De Wet bevat geen specifieke bepal<strong>in</strong>g waar<strong>in</strong> het toepass<strong>in</strong>gsgebied is aangegeven. Dit betekent<br />
dat de Wet van toepass<strong>in</strong>g is op het Nederlandse grondgebied, <strong>in</strong>clusief de territoriale zee.<br />
86
Een wetswijzig<strong>in</strong>g om de werk<strong>in</strong>gssfeer van de Flora- en faunawet uit te breiden tot de EEZ is<br />
momenteel <strong>in</strong> behandel<strong>in</strong>g bij het parlement.<br />
De Wet bevat een algemene zorgplicht voor een ieder voor alle <strong>in</strong> het wild levende dieren en<br />
planten, alsmede voor hun directe leefomgev<strong>in</strong>g (artikel 2). Kern van de Wet wordt gevormd door<br />
hoofdstukken II en III. Hoofdstuk II heeft betrekk<strong>in</strong>g op de aanwijz<strong>in</strong>g van beschermde <strong>in</strong>- en uitheemse<br />
planten- en diersoorten. De Wet bepaalt dat als beschermde <strong>in</strong>heemse diersoort worden<br />
aangemerkt:<br />
a) alle van nature <strong>in</strong> Nederland voorkomende soorten zoogdieren, waaronder alle zeezoogdieren,<br />
met uitzonder<strong>in</strong>g van gedomesticeerde dieren behorende tot bij AMvB aangewezen<br />
soorten en met uitzonder<strong>in</strong>g van de zwarte rat, de bru<strong>in</strong>e rat en de huismuis;<br />
b) alle van nature op het Europese grondgebied van de lidstaten van de EU voorkomende<br />
soorten vogels, waaronder alle zee- en kustvogels, met uitzonder<strong>in</strong>g van gedomesticeerde<br />
vogels behorende tot bij AMvB aangewezen soorten;<br />
c) alle van nature <strong>in</strong> Nederland voorkomende soorten amfibieën en reptielen; en<br />
d) alle van nature <strong>in</strong> Nederland voorkomende soorten vissen, waaronder een groot aantal<br />
zeevissen, met uitzonder<strong>in</strong>g van de soorten waarop de Visserijwet van toepass<strong>in</strong>g is.<br />
Andere dier- en plantensoorten zijn bij AMvB aangewezen als beschermd (Besluit van 28 november<br />
2000, houdende aanwijz<strong>in</strong>g van dier- en plantensoorten <strong>in</strong>gevolge de Flora- en faunawet).<br />
De aanwijz<strong>in</strong>g geschiedt bij m<strong>in</strong>isteriële regel<strong>in</strong>g <strong>in</strong>dien dit noodzakelijk is ter uitvoer<strong>in</strong>g van<br />
<strong>in</strong>ternationale verplicht<strong>in</strong>gen of b<strong>in</strong>dende besluiten van organen van de EU of andere volkenrechtelijke<br />
organisaties. Een dergelijke aanwijz<strong>in</strong>g is vervat <strong>in</strong> de Regel<strong>in</strong>g aanwijz<strong>in</strong>g dier- en plantensoorten<br />
Flora- en faunawet.<br />
Hoofdstuk III bevat algemene verbodsbepal<strong>in</strong>gen ten aanzien van de planten- en diersoorten die<br />
zijn aangewezen als beschermd. De belangrijkste verboden zijn:<br />
• Het verbod op het doden, verwonden, vangen en opzettelijk verontrusten van beschermde<br />
<strong>in</strong>heemse diersoorten (artikelen 9 en 10);<br />
• Het verbod op het beschadigen, vernielen, verstoren, uithalen of wegnemen van nesten,<br />
holen en andere voortplant<strong>in</strong>gs- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde <strong>in</strong>heemse<br />
diersoorten (artikel 11);<br />
• Het verbod op het zoeken, rapen, uitnemen of beschadigen van eieren van beschermde<br />
<strong>in</strong>heemse diersoorten (artikel 12);<br />
• Het verbod op de handel, het vervoer en het onder zich hebben van beschermde dieren<br />
of ervan afkomstige producten (artikel 13);<br />
• Het verbod om dieren of eieren van dieren <strong>in</strong> de vrije natuur uit te zetten, met uitzonder<strong>in</strong>g<br />
van aangewezen vissoorten waarop de Visserijwet van toepass<strong>in</strong>g is (artikel 14).<br />
De Wet bevat tevens een verbod om zonder vergunn<strong>in</strong>g van de M<strong>in</strong>ister van EL&I van een Nederlands<br />
schip uit walvissen (gedef<strong>in</strong>ieerd als ‘bale<strong>in</strong>walvissen en potvissen’) te vangen of te<br />
doden dan wel aan boord van een zodanig schip walvissen te verwerken (artikel 12a). Deze be-<br />
87
pal<strong>in</strong>g was voorheen opgenomen <strong>in</strong> de Wet op de Walvisvangst 1960 die <strong>in</strong>middels is <strong>in</strong>getrok-<br />
ken.<br />
De overige hoofdstukken van de Wet hebben onder andere betrekk<strong>in</strong>g op:<br />
• De aanwijz<strong>in</strong>g als beschermde leefomgev<strong>in</strong>g en de gevolgen die daaruit voortvloeien<br />
(Hoofdstuk IV);<br />
• Bijzondere bepal<strong>in</strong>gen omtrent faunabeheereenheden en faunabeheerplannen en de<br />
jacht, bijzondere vrijstell<strong>in</strong>gen, ontheff<strong>in</strong>gen en vergunn<strong>in</strong>gen, waaronder de omgev<strong>in</strong>gsvergunn<strong>in</strong>g<br />
(Hoofdstuk V);<br />
• Het faunafonds (Hoofdstuk VI);<br />
• Toezicht, straf en dwangbepal<strong>in</strong>gen (Hoofdstuk VIII).<br />
Met betrekk<strong>in</strong>g tot de verbodsbepal<strong>in</strong>gen uit Hoofdstuk III geldt een uitgebreid stelsel van uitzonder<strong>in</strong>gen,<br />
dat geregeld is <strong>in</strong> Hoofdstuk V en een aantal lagere regel<strong>in</strong>gen (www.noordzeeloket.nl).<br />
Tijdelijke natuur<br />
Een aanvraag voor een ontheff<strong>in</strong>g voor tijdelijke natuur wijkt op een aantal punten af van een<br />
reguliere Flora- en faunawet aanvraag voor een ruimtelijke <strong>in</strong>greep<br />
Deze tussentijdse ontheff<strong>in</strong>g wordt verstrekt voor een maximale periode van 10 jaar. De mogelijkheid<br />
wordt opengehouden om na de periode van 10 nogmaals<br />
Het M<strong>in</strong>isterie van Economische Zaken, Landbouw &Innovatie (EL&I) wil de ontwikkel<strong>in</strong>g van<br />
tussentijdse natuur <strong>in</strong> Nederland bevorderen. In een beleidslijn is beschreven wat onder tussentijdse<br />
natuur wordt verstaan en waarom en hoe het m<strong>in</strong>isterie de ontwikkel<strong>in</strong>g daarvan wil stimuleren.<br />
Op dit moment weren veel terre<strong>in</strong>eigenaren natuur - m.n. beschermde soorten - uit hun<br />
terre<strong>in</strong> om kosten en vertrag<strong>in</strong>g tijdens de bouw te voorkomen. Daarmee werkt de Flora- en faunawet<br />
voor dit soort terre<strong>in</strong>en anders uit dan beoogd.<br />
Het idee is nu om ruimte te scheppen voor tussentijdse natuur <strong>in</strong> de 35.000 hectare die jaarlijks<br />
braak ligt <strong>in</strong> afwacht<strong>in</strong>g van de uite<strong>in</strong>delijke <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>g. Dit gebeurt door terre<strong>in</strong>eigenaren de mogelijkheid<br />
te geven van te voren een ontheff<strong>in</strong>g Flora- en faunawet aan te vragen voor het opruimen<br />
van de ontstane natuur.<br />
Naast algemene gegevens over het project (ligg<strong>in</strong>g, plann<strong>in</strong>g, contactpersonen, etc.) zijn de volgende<br />
zaken van belang:<br />
• Een ontheff<strong>in</strong>g kan worden aangevraagd voor de maximale toegestane periode van 10<br />
jaar (conform de concept Beleidslijn <strong>Tussentijdse</strong> Natuur). De mogelijkheid wordt opengehouden<br />
om na de periode van 10 jaar verleng<strong>in</strong>g aan te vragen.<br />
• De ontheff<strong>in</strong>g wordt aangevraagd voor ruimtelijke <strong>in</strong>grepen.<br />
88
• De ontheff<strong>in</strong>g wordt aangevraagd vanuit het belang ‘Bescherm<strong>in</strong>g van flora en fauna (belang<br />
b)’. De ontheff<strong>in</strong>g wordt tevens aangevraagd <strong>in</strong> het belang van ‘Onderzoek’ (Flora en<br />
faunawet art 75, lid 6, aanhef en onder a).<br />
• M.b.t. planten wordt ontheff<strong>in</strong>g aangevraagd voor artikel 8 en wel voor ‘vernielen’, ‘uitsteken’<br />
en ‘van groeiplaats verwijderen’ en voor artikel 13 (‘onder zich hebben’).<br />
• M.b.t. dieren wordt ontheff<strong>in</strong>g aangevraagd voor artikel 9 (voor ‘doden’, ‘vangen’, ‘verwonden’,<br />
‘bemachtigen’ en ‘met het oog daarop opsporen’), artikel 11 (voor ‘beschadigen’,<br />
‘vernielen’, wegnemen’ en ‘verstoren’), voor artikel 12 (‘zoeken’, ‘rapen’, ‘beschadigen’<br />
en ‘vernielen’) en voor artikel 13 (‘vervoer en onder zich hebben’).<br />
• Er moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden voor <strong>Tussentijdse</strong> Natuur:<br />
a) de uite<strong>in</strong>delijke bestemm<strong>in</strong>g ligt onherroepelijk vast;<br />
b) aan eventuele compensatievoorwaarden <strong>in</strong> het kader van de Flora- en faunawet, die<br />
de bestemm<strong>in</strong>gswijzig<strong>in</strong>g mogelijk maken, is voldaan;<br />
c) de uite<strong>in</strong>delijke bestemm<strong>in</strong>g is nog niet gerealiseerd;<br />
d) er v<strong>in</strong>dt, tussen het moment van bestemm<strong>in</strong>gswijzig<strong>in</strong>g en het moment van daadwerkelijke<br />
bestemm<strong>in</strong>gsrealisatie, natuurontwikkel<strong>in</strong>g plaats;<br />
e) er zit m<strong>in</strong>imaal één groeiseizoen tussen het toestaan van natuur en de realisatie van<br />
de uite<strong>in</strong>delijke bestemm<strong>in</strong>g.<br />
Soorten<br />
• Een ontheff<strong>in</strong>g wordt aangevraagd voor de zogenaamde tabel 3 soorten, ofwel de soorten<br />
van bijlage 1 van Besluit vrijstell<strong>in</strong>g Flora- en faunawet en van bijlage IV van de Habitatrichtlijn<br />
(zie achter<strong>in</strong> formulier ‘Aanvraag Flora en Fauna vs4[1]). De ontheff<strong>in</strong>g kan ook<br />
worden aangevraagd voor tabel 2 soorten, maar meestal wordt voor deze categorie een<br />
gedragscode gebruikt.<br />
• Er moet worden onderbouwd voor welke soorten ontheff<strong>in</strong>g wordt aangevraagd. Het gaat<br />
om soorten die nog niet <strong>in</strong> het gebied aanwezig zijn, maar waarvan wel de kans bestaat<br />
dat zij verschijnen.<br />
• Het kan voorkomen dat zich toch een soort vestigt waarvoor geen ontheff<strong>in</strong>g is aangevraagd.<br />
In de tot nu toe genomen besluiten is daartoe de volgende z<strong>in</strong> opgenomen: ‘De<br />
ontheff<strong>in</strong>g geldt voor de soorten die hierboven zijn genoemd. Het is echter mogelijk dat<br />
zich <strong>in</strong> de toekomst soorten gaan vestigen die niet <strong>in</strong> deze ontheff<strong>in</strong>g zijn genoemd of die<br />
hierboven zijn afgewezen. Als soorten worden<br />
• aangetroffen op welke deze ontheff<strong>in</strong>g geen betrekk<strong>in</strong>g heeft moet u deze melden bij<br />
Dienst Regel<strong>in</strong>gen. De ontheff<strong>in</strong>g zal dan worden aangepast.’<br />
• Aangeraden wordt om de natuurontwikkel<strong>in</strong>g te monitoren tijdens en vlak voor afrond<strong>in</strong>g<br />
van de periode van <strong>Tussentijdse</strong> Natuur. Op deze manier kan worden geleerd hoe effectief<br />
tussentijdse natuur is. Als de ontheff<strong>in</strong>g is aangevraagd op grond van Onderzoek is<br />
89
een (lichte) vorm van monitor<strong>in</strong>g zelfs verplicht. Dit kan worden uitgevoerd i.s.m. een lo-<br />
kale natuurorganisatie (www.<strong>in</strong>novatienetwerk.org).<br />
Monumentenwet (MW), Wet op de archeologische monumenten<br />
In de Monumentenwet 1988 is geregeld hoe gebouwde monumenten (daaronder begrepen<br />
‘groene’ monumenten) en archeologische monumenten aangewezen kunnen worden als wettelijk<br />
beschermd monument. De Monumentenwet 1988 heeft niet alleen betrekk<strong>in</strong>g op de aanwijz<strong>in</strong>g<br />
van rijksmonumenten, maar ook op bescherm<strong>in</strong>g van stads en dorpsgezichten en op de omgang<br />
met archeologische waarden en opgrav<strong>in</strong>gen.<br />
Daarnaast bevat de Monumentenwet 1988 een vergunn<strong>in</strong>gstelsel voor de omgang met archeologische<br />
rijksmonumenten. Voor deze monumenten is een monumentenvergunn<strong>in</strong>g op grond van<br />
de Monumentenwet 1988 vereist.<br />
Voor het wijzigen, verstoren of slopen van een beschermd monument is een vergunn<strong>in</strong>g verplicht.<br />
Het is strafbaar als deze activiteiten zonder vergunn<strong>in</strong>g worden uitgevoerd. Een vergunn<strong>in</strong>g moet<br />
vooraf worden aangevraagd. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist op aanvragen om<br />
een monumentenvergunn<strong>in</strong>g voor archeologische rijksmonumenten.<br />
Het zonder meer opgraven van archeologische resten is op grond van de Monumentenwet 1988<br />
niet toegestaan. De wet bevat voorschriften met betrekk<strong>in</strong>g tot de opgrav<strong>in</strong>gsvergunn<strong>in</strong>g en het<br />
melden van archeologische vondsten. Ook zijn gemeenten op grond van de Monumentenwet<br />
1988 gehouden om de belangen van de archeologische monumentenzorg <strong>in</strong> hun bestemm<strong>in</strong>gsplannen<br />
te verankeren.<br />
De Monumentenwet 1988 vormt de basis voor de subsidieregel<strong>in</strong>gen voor <strong>in</strong>standhoud<strong>in</strong>g en<br />
restauratie van rijksmonumenten. Daarnaast is een aantal beleidsregels vastgesteld met betrekk<strong>in</strong>g<br />
tot de uitvoer<strong>in</strong>g van de Monumentenwet 1988 (www.cultureelerfgoed.nl).<br />
90
Bouwrecht<br />
Bouwbesluit (Bb)<br />
Het Bouwbesluit 2012 (per 1 april 2012) is een verzamel<strong>in</strong>g bouwtechnische voorschriften waar-<br />
aan alle bouwwerken <strong>in</strong> Nederland, zoals won<strong>in</strong>gen, kantoren, w<strong>in</strong>kels en ziekenhuizen m<strong>in</strong>imaal<br />
moeten voldoen. Ook verbouw<strong>in</strong>gen vallen er onder. Het nieuwe Bouwbesluit bevat:<br />
• Bouwtechnische eisen<br />
• Gebruiksvoorschriften uit het Besluit brandveilig gebruik (Gebruiksbesluit)<br />
• Gebruiksvoorschriften en stedenbouwkundige voorschriften uit de Model bouwverorden<strong>in</strong>g<br />
van de Verenig<strong>in</strong>g van Nederlandse Gemeenten<br />
• Aansluitvoorschriften voor nutsvoorzien<strong>in</strong>gen uit de Model bouwverorden<strong>in</strong>g<br />
• Voorschriften voor het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden uit de Model bouwverorden<strong>in</strong>g.<br />
Het aantal voorschriften is hiermee met ongeveer een derde teruggebracht. Door de <strong>in</strong>tegratie<br />
krijgt de gebruiker een beter <strong>in</strong>zicht <strong>in</strong> de onderl<strong>in</strong>ge samenhang. Ook zal de gebruiker hierdoor<br />
m<strong>in</strong>der snel voorschriften over het hoofd zien. En door het overhevelen van diverse voorschriften<br />
uit de Model bouwverorden<strong>in</strong>g is de landelijke uniformiteit gewaarborgd.<br />
Wat zijn de belangrijkste verander<strong>in</strong>gen?<br />
• De loze opstelruimte voor een lift bij kle<strong>in</strong>e woongebouwen vervalt.<br />
• De eisen voor verbouw<strong>in</strong>gen zijn duidelijker geworden. Het ‘verbouwniveau ’is daarom nu<br />
zonder tussenkomst van de gemeente vast te stellen. Hierdoor is de <strong>in</strong>diener niet meer<br />
afhankelijk van de gemeente voor het verkrijgen van een ontheff<strong>in</strong>g of het afwijken van<br />
het nieuwbouwniveau. Dat was een veelgehoorde belemmer<strong>in</strong>g bij hergebruik van bijvoorbeeld<br />
kantoorgebouwen (functieverander<strong>in</strong>g naar woonfunctie). Deze vervalt nu.<br />
• Er is een nieuwe systematiek voor brandveiligheidseisen. De regels voor de <strong>in</strong>del<strong>in</strong>g <strong>in</strong><br />
compartimenten worden eenvoudiger. Daarnaast is de systematiek van de eisen voor<br />
vluchten veranderd. Het niveau van eisen verandert overigens niet. De nieuwe systematiek<br />
heeft als uitgangspunt dat mensen op elk punt van een voor personen bestemde<br />
vloer een vluchtmogelijkheid moeten hebben. Een tweede vluchtroute is pas nodig als de<br />
gevaarsituatie dat vereist. Dit alles zal leiden tot eenvoudiger en meer <strong>in</strong>tuïtief toepasbare<br />
voorschriften.<br />
• Ook de gebruiksvoorschriften worden eenvoudiger. In het nieuwe besluit worden de situaties<br />
waarbij een automatische doormeld<strong>in</strong>g naar de brandweer verplicht is sterk verm<strong>in</strong>derd.<br />
Verder is de uitleg en <strong>in</strong>kader<strong>in</strong>g van een aantal begrippen voor kamergewijze verhuur<br />
en woonfuncties voor de zorg verbeterd.<br />
• Er wordt anders met het aantal personen <strong>in</strong> de ruimte omgegaan. Het niveau van eisen<br />
verandert niet meer sprongsgewijs met het veranderen van de bezett<strong>in</strong>gsgraadklasse (het<br />
oude Bouwbesluit kende slechts vijf klassen). De nieuwe eisen houden reken<strong>in</strong>g met het<br />
91
aantal personen dat <strong>in</strong> het gebouw of een gedeelte daarvan aanwezig kan zijn. De eisen<br />
zijn nu dus gebaseerd op het werkelijke aantal personen (www.aedesnet.nl).<br />
92
Huurrecht<br />
Algemeen<br />
In onderstaand schema is de structuur van het huurrecht weergegeven.<br />
Figuur 0.1: Overzicht structuur van het huurrecht (Steenmetser, 2003)<br />
Huurrecht <strong>in</strong> het Burgerlijk Wetboek (Boek 7 titel 4)<br />
De huurovereenkomst<br />
Huur wordt gedef<strong>in</strong>ieerd <strong>in</strong> het Burgerlijk Wetboek: ‘Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij,<br />
de verhuurder, zich verb<strong>in</strong>dt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan<br />
<strong>in</strong> gebruik te verstrekken en de huurder zich verb<strong>in</strong>dt tot een tegenprestatie’ (ex. Art. 7:201<br />
BW lid 1).<br />
De hoofdregels met betrekk<strong>in</strong>g tot huur zijn <strong>in</strong> het Burgerlijk Wetboek opgenomen <strong>in</strong> Boek 7 titel<br />
4. Art. 7:201-231 BW zijn op alle vormen van huur en verhuur van toepass<strong>in</strong>g. Daarnaast gelden<br />
voor woonruimte art. 7:232-282 BW en voor bedrijfsruimte art. 7:290-310 BW. Op bebouwde onroerende<br />
zaken die niet kunnen worden aangemerkt als woonruimte of detailhandelsbedrijfsruimte<br />
zijn art. 7:232-30 BW niet van toepass<strong>in</strong>g. Daarvoor geldt slechts art. 7:230a BW.<br />
Dit systeem van wetgev<strong>in</strong>g brengt met zich mee dat telkens aan de hand van het huurobject en<br />
de overeengekomen bestemm<strong>in</strong>g beoordeeld moet worden welke bepal<strong>in</strong>gen van toepass<strong>in</strong>g<br />
zijn.<br />
Woonruimte<br />
(Diplomatenclausule: Tijdelijke verhuur van woonruimte <strong>in</strong> de vorm van tussenhuur)<br />
Drie gevallen van tussenhuur<br />
De wetgever heeft gekozen voor een systeem waar<strong>in</strong> huurovereenkomsten - ook als zij uitdrukkelijk<br />
voor een beperkte duur zijn aangegaan - tegen de wil van de huurder alleen kunnen e<strong>in</strong>digen<br />
93
als de verhuurder zich kan beroepen op één van de <strong>in</strong> de wet opgenomen beë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>gsgronden<br />
(art. 7:274 lid 1 BW). In drie specifieke situaties kan de verhuurder echter met vrij grote mate van<br />
zekerheid bewerkstelligen dat hij een overeenkomst tot tijdelijke verhuur ook daadwerkelijk kan<br />
doen e<strong>in</strong>digen aan het e<strong>in</strong>de van de met de huurder afgesproken periode.<br />
Er moet zich dan een situatie voordoen die valt onder de omschrijv<strong>in</strong>g van, art. 7:274 lid 2 onder<br />
a, b of c BW:<br />
• De verhuurder heeft de won<strong>in</strong>g nog niet eerder zelf bewoond of verhuurd en wil de won<strong>in</strong>g<br />
zelf betrekken na afloop van de met de huurder afgesproken termijn,<br />
• De verhuurder is zelf de vorige bewoner van de won<strong>in</strong>g en wil deze na afloop van de met<br />
de huurder afgesproken termijn weer zelf betrekken.<br />
• De verhuurder heeft aan de vorige huurder van de won<strong>in</strong>g het recht gegeven om de won<strong>in</strong>g<br />
opnieuw te betrekken na afloop van de met de nieuwe huurder afgesproken termijn<br />
en wil de oude huurder daartoe de gelegenheid geven.<br />
De situatie waar<strong>in</strong> de eigenaar van een won<strong>in</strong>g die won<strong>in</strong>g op termijn vrij van huur wil verkopen<br />
wordt niet vermeld <strong>in</strong> art. 7:274 lid 2 BW. Dat betekent dat een eigenaar die zijn won<strong>in</strong>g tijdelijk<br />
wil verhuren om de periode tot de lever<strong>in</strong>g van de won<strong>in</strong>g aan de koper te overbruggen, zich<br />
langs deze weg niet de garantie kan verschaffen dat hij de huurder op het afgesproken tijdstip<br />
ook daadwerkelijk tot ontruim<strong>in</strong>g kan dw<strong>in</strong>gen, zelfs niet als hij uitdrukkelijk bed<strong>in</strong>gt dat de huurder<br />
op dat tijdstip moet ontruimen. Hij kan echter onder omstandigheden wel gebruikmaken van<br />
de mogelijkheden die de Leegstandwet biedt (Rossel, 2010).<br />
Overige voorwaarden voor een geslaagd beroep op de beperkte duur van de overeenkomst<br />
Voor een geslaagd beroep van de verhuurder op het overeengekomen tijdelijke karakter van de<br />
huurovereenkomst <strong>in</strong> ieder geval vereist is dat de situatie waar<strong>in</strong> de verhuurder verkeert onder<br />
één van de omschrijv<strong>in</strong>gen van art. 7:274 lid 2 BW valt. Daarnaast moet aan enkele andere<br />
voorwaarden worden voldaan:<br />
• Vanzelfsprekend moeten huurder en verhuurder uitdrukkelijk een huurovereenkomst voor<br />
bepaalde tijd hebben gesloten.<br />
• De verhuurder moet uitdrukkelijk bed<strong>in</strong>gen dat de gehuurde won<strong>in</strong>g na afloop van de afgesproken<br />
buurperiode moet worden ontruimd (art. 7:274 lid 2 BW (aanhef)).<br />
• E<strong>in</strong>digt ook <strong>in</strong> de <strong>in</strong> art. 7:274 lid 2 BW beschreven situaties niet automatisch zodra de afgesproken<br />
periode is verstreken, zelfs niet als verhuurder en huurder uitdrukkelijk overeenkomen<br />
dat de huurverhoud<strong>in</strong>g zonder opzegg<strong>in</strong>g zal e<strong>in</strong>digen bij het verstrijken van<br />
de overeengekomen huurtermijn. De verhuurder moet de huurovereenkomst tijdig en op<br />
de juiste wijze opzeggen legen het e<strong>in</strong>de van de overeengekomen termijn en zich daarbij<br />
beroepen op het uitdrukkelijk overeengekomen bed<strong>in</strong>g dat de won<strong>in</strong>g na afloop van de<br />
94
overeengekomen termijn moel worden ontruimd (art. 71274 lid 1 onder b (<strong>in</strong> samenhang<br />
met lid 2) BW).<br />
Middenstandsbedrijfsruimte (art. 7:290 BW)<br />
Algemeen<br />
De 290-bedrijfsruimte betreft een specifieke categorie, zo blijkt uit de wettekst. Blijkens artikel<br />
7:290 BW dient het te gaan om een ‘gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens<br />
overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefen<strong>in</strong>g van een kle<strong>in</strong>handelsbedrijf,<br />
van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal of besteldienst of van een ambachtsbedrijf,<br />
een en ander <strong>in</strong>dien <strong>in</strong> de verhuurde ruimte een voor het publiek<br />
toegankelijk lokaal voor rechtstreekse lever<strong>in</strong>g van roerende zaken of voor dienstverlen<strong>in</strong>g aanwezig<br />
is; een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst<br />
bestemd is voor de uitoefen<strong>in</strong>g van een hotelbedrijf; een onroerende zaak die krachtens<br />
zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefen<strong>in</strong>g van een kampeerbedrijf’.<br />
Tot de 290-bedrijfsruimte worden ook gerekend ‘de onroerende aanhorigheden, de bij het een en<br />
ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemm<strong>in</strong>g van die bedrijfsruimte, afhankelijke<br />
won<strong>in</strong>g’.<br />
De 290-bedrijfsruimte wordt ook wel middenstandsbedrijfsruimte of detailhandelsbedrijfsruimte<br />
genoemd.<br />
Karakter van de wet: semi-dw<strong>in</strong>gend<br />
Afwijk<strong>in</strong>gen op de semi-dw<strong>in</strong>gendrechtelijke bepal<strong>in</strong>gen zijn toegestaan, mits deze door de kantonrechter<br />
vooraf zijn goedgekeurd. Daarnaast zijn afwijk<strong>in</strong>gen toegestaan mits niet ten nadele<br />
van huurder is afgeweken (Praag, 2010).<br />
Huurtermijnen<br />
Een huurtermijn bedraagt m<strong>in</strong>imaal vijf jaar. Wordt niet opgezegd, dan geldt na de eerste vijf jaar<br />
van rechtswege een verleng<strong>in</strong>g met wederom vijf jaar. Is de eerste periode langer dan vijf jaar,<br />
dan volgt een verleng<strong>in</strong>g tot en met jaar tien. Daarna wordt de overeenkomst voortgezet voor<br />
onbepaalde tijd, tenzij uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of<br />
partijen een bepaalde tijd overeen zijn gekomen.<br />
Een uitzonder<strong>in</strong>g van twee jaar of korter is toegestaan, echter bij voortgezet gebruik volgt van<br />
rechtswege een omzett<strong>in</strong>g van twee <strong>in</strong> vijf jaar, tenzij bijtijds een andere overeenkomst is gesloten<br />
die onder art. 7:292 lid 1 BW valt dan wel bijtijds goedkeur<strong>in</strong>g is gevraagd voor een daarvan<br />
afwijkende overeenkomst.<br />
Bij een niet-rechtsgeldige termijn wordt de huurperiode op basis van het wettelijke systeem van<br />
rechtswege omgezet <strong>in</strong> een rechtsgeldige termijn.<br />
95
Opzegg<strong>in</strong>g<br />
De huurovereenkomst met betrekk<strong>in</strong>g tot een 290-bedrijfsruimte moet altijd worden opgezegd.<br />
Hiervoor gelden vereisten: per aangetekende brief (of deurwaardersexploot), <strong>in</strong>achtnem<strong>in</strong>g van<br />
een termijn van tenm<strong>in</strong>ste één jaar.<br />
Voor een huurtermijn korter dan twee jaar is opzegg<strong>in</strong>g niet vereist tenzij dit is overeengekomen.<br />
Geen opzegg<strong>in</strong>g is vereist bij een huuropzegg<strong>in</strong>g met wederzijds goedv<strong>in</strong>den.<br />
Verhuurder is verplicht om de gronden van opzegg<strong>in</strong>g te vermelden (na 5 resp. 10 jaren).<br />
Deze zijn na vijf jaar:<br />
• De bedrijfsvoer<strong>in</strong>g van de huurder is niet zoals een goed huurder betaamt;<br />
• Duurzaam eigen gebruik door verhuurder. Hieraan zijn echter str<strong>in</strong>gente voorwaarden<br />
verbonden.<br />
Voorts na tien jaar:<br />
• Indien de huurder niet <strong>in</strong>stemt met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst;<br />
• Indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemm<strong>in</strong>g<strong>in</strong>splan liggende bestemm<strong>in</strong>g<br />
wil verwezenlijken;<br />
• Indien de belangen van verhuurder bij beë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>g van de huurovereenkomst zwaarder<br />
wegen dan de belangen van de huurder bij voortzett<strong>in</strong>g.<br />
Het bovenstaande geldt niet voor de huurovereenkomst voor twee jaar of korter of <strong>in</strong>dien aan de<br />
kantonrechter toestemm<strong>in</strong>g is gevraagd voor afwijkende bepal<strong>in</strong>gen.<br />
De wettelijke huurbescherm<strong>in</strong>g<br />
Stemt de huurder niet <strong>in</strong> met de opzegg<strong>in</strong>g, dan kan de verhuurder vorderen dat de kantonrechter<br />
de beë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>gsdatum van de huurovereenkomst vaststelt (Steenmetser, 2003).<br />
Huurprijs<br />
De huurder geniet een hoge mate van huurprijsbescherm<strong>in</strong>g. Een typische bescherm<strong>in</strong>g voor de<br />
290-bedrijfsruimte. Gezien het kader wordt deze bescherm<strong>in</strong>g niet verder uitgewerkt.<br />
Bijzondere regel<strong>in</strong>gen<br />
De overeenkomst voor twee jaar of korter<br />
Op grond van artikel 7:301 lid 1 BW zijn de artikelen 7:291 t/m 7:300 BW niet van toepass<strong>in</strong>g op<br />
een huurovereenkomst die wordt aangegaan voor de duur van twee jaar of korter. Dit heeft tot<br />
gevolg dat, als partijen uitdrukkelijk afspreken dat een huurovereenkomst voor deze maximale<br />
duur van twee jaar wordt aangegaan, de overeenkomst na afloop daarvan van rechtswege e<strong>in</strong>digt.<br />
Dit betekent dat zowel de termijnbescherm<strong>in</strong>g als de huurbescherm<strong>in</strong>g en de m<strong>in</strong>imale opzegtermijn<br />
van één jaar niet van toepass<strong>in</strong>g zijn. De huurder beschikt <strong>in</strong> dat geval dus niet over<br />
96
huurbescherm<strong>in</strong>g en de verhuurder kan dan ook bij het e<strong>in</strong>de van de overeenkomst zonder meer<br />
verlangen dat de huurder vertrekt.<br />
Het is van groot belang dat <strong>in</strong> de huurovereenkomst zorgvuldig de termijn wordt omschreven.<br />
Duidelijk moet worden geregeld dat de huurovereenkomst voor de desbetreffende kortere duur<br />
dan twee jaar. (of maximaal twee jaar) wordt aangegaan en bij voorkeur wat daarbij de beweegredenen<br />
zijn geweest- Gebeurt dat niet, dan loopt de verhuurder zonder meer een risico dal de<br />
rechter later oordeelt dat een reguliere huurovereenkomst is aangegaan. Een tweede gevaar dat<br />
op de loer ligt, is te v<strong>in</strong>den <strong>in</strong> artikel 7:301 lid 2 BW. Op het moment dat het feitelijke gebruik van<br />
de ruimte langer dan twee jaar heeft geduurd, geldt van rechtswege een overeenkomst voor de<br />
duur van vijf jaar. Hierop komt dan wel <strong>in</strong> m<strong>in</strong>der<strong>in</strong>g de op dat moment reeds verstreken termijn<br />
van twee jaar. In dat geval kan de huurder dus <strong>in</strong> volle omvang aanspraak maken op huurbescherm<strong>in</strong>g.<br />
De verhuurder moet erop bedacht zijn dat de wet het woord 'gebruik' hanteert. Dit<br />
betekent dat hij de huurder voor bet verstrijken van de termijn van twee jaar uitdrukkelijk en<br />
schriftelijk moet vragen het gehuurde uiterlijk op de e<strong>in</strong>ddatum leeg en ontruimd aan hem ter beschikk<strong>in</strong>g<br />
te stellen. Immers, doel hij dat na die termijn, dan staat vast dal het gebruik langer dan<br />
twee jaar heeft voortgeduurd en kan de<br />
huurder dus - bijzondere omstandigheden daargelaten - aanspraak maken op huurbescherm<strong>in</strong>g.<br />
Dit geld! <strong>in</strong> beg<strong>in</strong>sel ook <strong>in</strong>dien partijen zijn overeengekomen dal de overeenkomst na die twee<br />
jaar van rechtswege e<strong>in</strong>digt.<br />
Goedkeur<strong>in</strong>g van afwijkende bed<strong>in</strong>gen<br />
Onder het recht zijn afwijk<strong>in</strong>gen mogelijk van de gehele regel<strong>in</strong>g met betrekk<strong>in</strong>g tot de huur van<br />
290-bedrijfsruimte, behalve van artikel 7:307 BW. Het is niet mogelijk het daar<strong>in</strong> ten gunste van<br />
de huurder gecreëerde recht om een ander <strong>in</strong> zijn plaats te stellen, af te nemen.<br />
Andere afwijk<strong>in</strong>gen zijn wel mogelijk. Dus ook voor wat betreft de huurperiode, het beperken van<br />
de huurbescherm<strong>in</strong>g en het laten vervallen of beperken van de opzegtermijn.<br />
Artikel 7:291BW regelt de goedkeur<strong>in</strong>g van afwijkende bed<strong>in</strong>gen. In lid 3 wordt bepaald op grond<br />
waarvan goedkeur<strong>in</strong>g voor een afwijkend bed<strong>in</strong>g door de rechter kan worden verleend.<br />
Uit deze bepal<strong>in</strong>g volgt dat goedkeur<strong>in</strong>g alleen kan worden verzocht van een tussen partijen<br />
overeengekomen bed<strong>in</strong>g. Verder volgt hieruit dat de rechter een eigen verantwoordelijkheid heeft<br />
en dat hij moet nagaan of de huurder de wettelijke bescherm<strong>in</strong>g nodig heeft en of er andere omstandigheden<br />
spelen op grond waarvan afwijk<strong>in</strong>g van de wet gerechtvaardigd is.<br />
Een huurder is namelijk <strong>in</strong> de fase voorafgaand aan het totstandkom<strong>in</strong>g<br />
van een huurovereenkomst eerder bereid akkoord te gaan met een beperk<strong>in</strong>g van zijn rechten<br />
omdat hij weet of veronderstelt dat de verhuurder anders niet bereid is tot verhuur over te gaan<br />
(Praag, 2010).<br />
97
Overige bedrijfsruimte (art. 7:230a BW)<br />
Algemeen<br />
De 230a-bedrijfsruimte betreft een restcategorie. Blijkens artikel 7:230a lid I BW dient het te gaan<br />
om een gehuurde gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan die geen woonruimte of<br />
290-bedrijfsruimte is. De omschrijv<strong>in</strong>g is negatief geformuleerd. Van de 230a-bedrtfsruimte dient<br />
te worden onderscheiden de onbebouwde onroerende zaak, bijv. een parkeerplaats. De onbebouwde<br />
onroerende zaak valt niet onder de werk<strong>in</strong>g van artikel 7:230a BW omdat het niet aan<br />
het vereiste ‘gebouwde onroerende zaak’ voldoet. Hoewel de 230a-bedrijfsruimte een restcategorie<br />
betreft, is het toepass<strong>in</strong>gsgebied veel breder dan de aanduid<strong>in</strong>g doet vermoeden. Niet alleen<br />
verhuurde kantoren. fabrieken, banken, pakluizen, praktijkruimten, werkplaatsen, bioscopen,<br />
reisbureaus vallen b<strong>in</strong>nen deze categorie maar ook bijvoorbeeld verhuurde loodsen, opslagruimten,<br />
garages, kerken, magazijnen, (sport)scholen etc.. In de praktijk blijkt het niet altijd eenvoudig<br />
te zijn om vast te stellen of sprake is van 230a-bedrijfsruimre of van 290-bedrijfsruimte. De rechter<br />
beantwoordt deze vraag aan de hand van alle omstandigheden van het geval zoals die waren<br />
ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. De enkele omstandigheid dat tijdens de loop<br />
van de huurovereenkomst de <strong>in</strong>richt<strong>in</strong>g van het gehuurde en/of het gebruik ervan wordt gewijzigd,<br />
brengt geen verander<strong>in</strong>g van het toepasselijke huurregime met zich mee. Van belang hierbij is<br />
dat de bewoord<strong>in</strong>gen van de overeenkomst niet van doorslaggevende betekenis zijn. Deze kwalificatievragen<br />
komen vaak pas aan de orde op het moment dat de huur is opgezegd en de ontruim<strong>in</strong>g<br />
is aangezegd.<br />
Contractvrijheid<br />
In tegenstell<strong>in</strong>g tot de verhuur van woonruimte en w<strong>in</strong>kelruimte is er voor de artikel 230abedrijfsruimie<br />
<strong>in</strong> de wet buiten artikel 7:230a niets bepaald dat specifiek voor deze categorie<br />
huurobjecten geldt. Als gevolg daarvan gelden naast het al genoemde artikel slechts de algemene<br />
bepal<strong>in</strong>gen van het huurrecht, te weten de artikelen 7:201 BW tot en met 7:230 BW. Volledigheidshalve<br />
zij opgemerkt dat daarnaast ook de artikelen 7:309 BW en 7:310 BW van toepass<strong>in</strong>g<br />
zijn verklaard op de 230a-bedrijfsruimte. Laatstgenoemde artikelen gaan over de situatie dat de<br />
huur wordt beë<strong>in</strong>digd <strong>in</strong> verband met afbraak van het gehuurde <strong>in</strong> het algemeen belang. Bij gebreke<br />
aan een (semi-) dw<strong>in</strong>gendrechtelijke regel<strong>in</strong>g zijn contractspartijen vrij om overeen re komen<br />
wat zij willen. In de wet staan geen beperk<strong>in</strong>gen voor wat betreft duur- en termijnbescherm<strong>in</strong>g.<br />
Indien partijen dat willen kunnen zij <strong>in</strong> de overeenkomst aansluiten bij de regels voor andere<br />
huurobjecten, bijvoorbeeld bij de vijf + vijfjaarstermijn van artikel 7:290 BW.<br />
Welke mogelijkheden heeft een verhuurder voor tussentijdse verhuur?<br />
Optie I: Verhuur voor bepaalde tijd<br />
98
Nu partijen wij zijn de duur van de overeenkomst te bepalen kan de verhuurder er voor kiezen<br />
een huurovereenkomst aan te gaan voor bepaalde tijd, <strong>in</strong> dit geval bijvoorbeeld voor de duur van<br />
11 maanden. Volgens artikel 7:228 lid I BW e<strong>in</strong>digt een voor bepaalde tijd aangegane overeenkomst<br />
zonder dat daartoe opzegg<strong>in</strong>g vereist is, op het moment dat die tijd is verstreken. Daarbij<br />
dient wel de kantteken<strong>in</strong>g ie worden geplaatst dat de huurder - als gevolg van de ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g<br />
die hierna nog aan de orde komt – niet verplicht is om ervoor zorg te dragen dat ook<br />
daadwerkelijk ontruimd is op de datum waarop de huurovereenkomst is geë<strong>in</strong>digd. Partijen hebben<br />
overigens de mogelijkheid om <strong>in</strong> deze overeenkomst voor bepaalde tijd op te nemen dat<br />
tussentijdse opzegg<strong>in</strong>g mogelijk is.<br />
Optie II: Verhuur voor onbepaalde tijd<br />
In de wet is bepaald dat een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan of voor<br />
onbepaalde tijd verlengd, e<strong>in</strong>digt door opzegg<strong>in</strong>g (artikel 7:228 lid 2 BW). Dit artikel is van regelend<br />
recht, afwijk<strong>in</strong>g is dus mogelijk. Van belang is dat ook <strong>in</strong> dit geval de huurder niet verplicht is<br />
ervoor zorg te dragen dal ook daadwerkelijk ontruimd is op de datum waarop de huurovereenkomst<br />
is geë<strong>in</strong>digd.<br />
Opzegg<strong>in</strong>gsformaliteiten<br />
Partijen mogen, zowel <strong>in</strong> het geval van een overeenkomst voor bepaalde lijd met tussentijdse<br />
opzegg<strong>in</strong>gsmogelijkheid als bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd, zelfbepalen welke opzegg<strong>in</strong>gsformaliteiten<br />
<strong>in</strong> acht moeten worden genomen. AIs partijen daarover niets hebben afgesproken<br />
dan geldt de algemene regel dat opzegg<strong>in</strong>g moet plaatsv<strong>in</strong>den tegen een voor huurbetal<strong>in</strong>g<br />
overeengekomen dag op een termijn van tenm<strong>in</strong>ste één betaaltermijn.<br />
Als partijen hierover wel concrete afspraken hebben gemaakt, bijvoorbeeld een langere opzegtermijn,<br />
dan gaan de bepal<strong>in</strong>gen <strong>in</strong> de overeenkomst vóór de wettelijke bepal<strong>in</strong>gen. Afwijk<strong>in</strong>g kan<br />
ook stilzwijgend worden overeengekomen of moeten worden aangenomen als gevolg van het<br />
gebruik of van de redelijkheid en billijkheid.<br />
Anders dan voor woonruimte en 290-bedrijlsruimte geldt bij 230a-bedrtfsru<strong>in</strong>rle niet de eis dal de<br />
opzegg<strong>in</strong>g schriftelijk moet geschieden. Hoewel niet wettelijk voorgeschreven. is het verstandig<br />
on de opzegg<strong>in</strong>g per brief met bericht van ontvangstbevestig<strong>in</strong>g of per deurwaardersexploot te<br />
laten plaatsv<strong>in</strong>den. zodat aantoonbaar is dat de opzegg<strong>in</strong>g de huurder op het juiste moment heeft<br />
bereikt. Immers, naar vaste rechtspraak (HR 4 juni 2004, NJ 2004, 411) is het de verzender die<br />
op grond van artikel 3:37 lid 3 BW moet aantonen dat de opzegg<strong>in</strong>g de huurder redelijkerwijs<br />
heeft bereikt. Het risico dat de huur niet is geë<strong>in</strong>digd, ligt dus geheel bij de opzeggende verhuurder.<br />
In tegenstell<strong>in</strong>g tot de huur van woonruimte en 290-bedrijfsruimte behoeft de verhuurder geen <strong>in</strong><br />
de wet genoemde opzegg<strong>in</strong>gsgrond te hebben. De verhuurder is ook niet verplicht om <strong>in</strong> de opzegg<strong>in</strong>gsbrief<br />
de reden voor opzegg<strong>in</strong>g te vermelden. Wel moet <strong>in</strong> geval van opzegg<strong>in</strong>g door de<br />
99
verhuurder de ontruim<strong>in</strong>g uitdrukkelijk aan de huurder worden aangezegd. De enkele huuropzeg-<br />
g<strong>in</strong>g geldt niet als een ontruim<strong>in</strong>gsaanzegg<strong>in</strong>g. De verhuurder kan de ontruim<strong>in</strong>g niet legen een<br />
eerdere datum aanzeggen dan de datum waarop de huurovereenkomst zal e<strong>in</strong>digen.<br />
Optie III: beë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>g met wederzijds goedv<strong>in</strong>den<br />
De verhuurder heeft ook de mogelijkheid om gedurende de huurovereenkomst met de huurder <strong>in</strong><br />
overleg te treden over een beë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>g van de huurovereenkomst met ‘wederzijds goedv<strong>in</strong>den’.<br />
Daarbij maakt het niet uit of de overeenkomst voor bepaalde of voor onbepaalde tijd is aangegaan.<br />
Beide partijen zullen het eens moeten worden over de condities waaronder deze beë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>g<br />
plaatsv<strong>in</strong>dt. Het is aan te raden de beë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>g van de huurovereenkomst schriftelijk goed<br />
vast te leggen, met name de datum waarop de huurder het gehuurde ontruimd dient te hebben.<br />
De <strong>in</strong>stemm<strong>in</strong>g van de huurder moet ondubbelz<strong>in</strong>nig blijken; duidelijk moet zijn dat de huurder ten<br />
tijde van het <strong>in</strong>stemmen met de beë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>g wist wal hij deed. Groot voordeel voor de verhuurder<br />
bij deze optie, beë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>g met wederzijds goedl<strong>in</strong>den, is dat hij zekerheid verkrijgt. Op de e<strong>in</strong>ddatum<br />
van het contract is de huurder gehouden het gehuurde ook daadwerkelijk leeg en ontruimd<br />
op te leveren aan de verhuurder. Belangrijk voordeel van deze optie is dat daarmee direct hel<br />
risico van een (mogelijk) beroep door de huurder op ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g wordt voorkomen.<br />
De ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g<br />
Bij het verstrijken van de bepaalde tijd en bij opzegg<strong>in</strong>g door de verhuurder (<strong>in</strong> geval van contract<br />
voor onbepaalde tijd) heeft de huurder ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g (artikel 7:230a lid I BW). Dat<br />
betekent dat de huurder <strong>in</strong> beg<strong>in</strong>sel van rechtswege (dus zonder dat hij daarvoor iets hoeft te<br />
doen) twee maanden na de datum waartegen de ontruim<strong>in</strong>g is aangezegd, ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g<br />
geniet. De huurder is dus niet verplicht het gehuurde op de aangezegde ontruim<strong>in</strong>gsdatum<br />
te verlaten. Deze termijn vangt aan op de datum waartegen ontruim<strong>in</strong>g is aangezegd. Pas aan<br />
het e<strong>in</strong>de van de twee maandentermijn moet hij ontruimen als hij zich <strong>in</strong> die periode niet tot de<br />
rechter heeft gewend. B<strong>in</strong>nen deze termijn van twee maanden kan de huurder een verzoekschrift<br />
<strong>in</strong>dienen bij de kantonrechter met het verzoek om de termijn waarb<strong>in</strong>nen hij het gehuurde moet<br />
ontruimen. te verlengen. Het is niet mogelijk om het recht van de huurder op ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g<br />
contractueel uit te sluiten, tenzij daar een voor de huurder nog gunstigere regel voor <strong>in</strong><br />
de plaats komt.<br />
Te late <strong>in</strong>dien<strong>in</strong>g verleng<strong>in</strong>gsverzoek<br />
Als de huurder her verzoekschrift te laat <strong>in</strong>dient, wordt hij niet-ontvankelijk verklaard. Dan verblijft<br />
de huurder, na afloop van de termijn van twee maanden zonder recht of titel <strong>in</strong> het gehuurde. Als<br />
de huurder het gehuurde niet vrijwillig verlaat, dan kan de verhuurder er voor kiezen een kort<br />
ged<strong>in</strong>gprocedure te starten en direct ontruim<strong>in</strong>g van het gehuurde vorderen. De verhuurder kan<br />
er ook voor kiezen de mondel<strong>in</strong>ge behandel<strong>in</strong>g van het verzoek en de niet-<br />
100
ontvankelijkheidsverklar<strong>in</strong>g van de huurder door de kantonrechter af te wachten en vervolgens te<br />
ontruimen.<br />
De procedure<br />
De <strong>in</strong>dien<strong>in</strong>g van het verleng<strong>in</strong>gsverzoek schorst de verplicht<strong>in</strong>g van de huurder om tot ontruim<strong>in</strong>g<br />
over te gaan. De huurder kan van het gehuurde gebruik blijven maken tot het moment dat<br />
de rechter een besliss<strong>in</strong>g heeft genomen. In de praktijk moel een verhuurder er reken<strong>in</strong>g mee<br />
houden dat een schors<strong>in</strong>gsprocedure - gerekend vanaf datum <strong>in</strong>dien<strong>in</strong>g verzoek tot en met datum<br />
uitspraak – al gauw twee tot vier maanden <strong>in</strong> beslag neemt. In comb<strong>in</strong>atie met de eerste twee<br />
maanden, moet een verhuurder zich er bewust van zijn dat een huurder <strong>in</strong> de regel al gauw vier<br />
tot zes maanden ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g verkrijgt, nog afgezien van de <strong>in</strong>houd van de uitspraak.<br />
De verhuurder kan na zijn ontruim<strong>in</strong>gsaanzegg<strong>in</strong>g slechts afwachten of de huurder wel of geen<br />
verzoekschrift <strong>in</strong>dient. Het is voor de verhuurder niet mogelijk om op voorhand een verklar<strong>in</strong>g<br />
voor recht te vorderen dat verleng<strong>in</strong>g van de ontruim<strong>in</strong>gstermijn niet gerechtvaardigd is.<br />
Belangenafweg<strong>in</strong>g<br />
De rechter die op het verzoek beslist, kan de vorder<strong>in</strong>g tot verleng<strong>in</strong>g van de termijn slechts toewijzen<br />
als de belangen van de huurder of van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd,<br />
door de ontruim<strong>in</strong>g ernstiger worden geschaad dan dat de belangen van de verhuurder<br />
zouden worden geschaad bij voortzett<strong>in</strong>g van het gebruik door de huurder. De huurder (en onderhuurder)<br />
moet(en) dus ernstiger zijn gedupeerd dan de verhuurder. Indien beiden <strong>in</strong> gelijke<br />
mate <strong>in</strong> hun belangen worden geschaad, dient het verzoek te worden afgewezen. Bij de afweg<strong>in</strong>g<br />
door de rechter dienen alle omstandigheden van het geval mee te worden gewogen. Van belang<br />
kan bijvoorbeeld zijn hoe lang de huurder al wist dat hij het gehuurde moest verlaten, welke opzegg<strong>in</strong>gstermijn<br />
de verhuurder heeft gehanteerd, de reden voor beë<strong>in</strong>dig<strong>in</strong>g, het belang van de<br />
huurder bij die specifieke locatie en bijvoorbeeld de vraag of de huurder gemakkelijk vergelijkbare<br />
ruimte elders zal kunnen v<strong>in</strong>den. Bij een overeenkomst voor bepaalde tijd, kan van belang zijn<br />
wal er tussen partijen vooraf is besproken over de reden voor de bepaalde tijd. Als daar van tevoren<br />
al een goede reden voor is genoemd, kan de rechter tot de conclusie komen dat alle redelijkheid<br />
en billijkheid <strong>in</strong> de weg staan aan een beroep van de huurder op ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g.<br />
Uiteraard is het wenselijk dat deze reden <strong>in</strong> correspondentie <strong>in</strong> de overeenkomst is vermeld, aangezien<br />
<strong>in</strong> dat geval eenduidig is aan te tonen dat dat tussen partijen is besproken.<br />
Verplichte afwijz<strong>in</strong>gsgronden<br />
Als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem niet kan worden verwacht dat de huurder het<br />
gehuurde nog langer <strong>in</strong> gebruik heeft omdat er sprake is van ofwel onbehoorlijk gebruik van het<br />
verhuurde ofwel wanbetal<strong>in</strong>g ofwel ernstige overlast aan de verhuurder of medegebruikers, dan is<br />
de rechter verplicht het verleng<strong>in</strong>gsverzoek af te wijzen, zelfs <strong>in</strong> het geval dat de belangen van de<br />
101
huurder bij <strong>in</strong>standhoud<strong>in</strong>g van de overeenkomst prevaleren. De huurder heeft <strong>in</strong> deze gevallen<br />
dus wel recht op de eerste twee maanden ontruim<strong>in</strong>gsbescherm<strong>in</strong>g maar zijn verzoek lot verleng<strong>in</strong>g<br />
zal worden afgewezen.<br />
Afwijz<strong>in</strong>g verzoek<br />
Als de rechter het verzoek afwijst, stelt hij het tijdstip vast waarop ontruim<strong>in</strong>g alsnog moet plaatsv<strong>in</strong>den.<br />
De rechterlijke beschikkl<strong>in</strong>g waar<strong>in</strong> de rechter dit bepaalt, levert een executoriale titel op.<br />
Dat wil zeggen, dat <strong>in</strong> het geval de huurder het gehuurde niet op tijd heeft ontruimd, de verhuurder<br />
direct tot ontruim<strong>in</strong>g met behulp van de deurwaarder kan overgaan.<br />
Termijnverleng<strong>in</strong>g<br />
De wetlelijke schors<strong>in</strong>gstermijn van twee maanden kan de eerste maal worden verlengd tot een<br />
jaar (dus met ter hoogste 10 maanden). Vervolgens kan deze termijn nog tweemaal worden verlengd<br />
met telkens een jaar. In de tweede en derde verleng<strong>in</strong>gsprocedure gelden dezelfde toe- en<br />
afwijz<strong>in</strong>gsgronden als <strong>in</strong> de eerste verleng<strong>in</strong>gsprocedure. Het verzoek lot verleng<strong>in</strong>g moet worden<br />
<strong>in</strong>gediend uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn van de voorafgegane schors<strong>in</strong>g<br />
van de ontruim<strong>in</strong>gsverplicht<strong>in</strong>g.<br />
Huurprijs<br />
Gedurende de verleng<strong>in</strong>g blijft de huurder aan de verhuurder een gebruiksvergoed<strong>in</strong>g verschuldigd.<br />
Omdat de huurovereenkomst <strong>in</strong>middels formeel is beë<strong>in</strong>digd, is geen sprake meer van een<br />
huurprijs. Verder blijven alle rechten en verplicht<strong>in</strong>gen die <strong>in</strong> de huurovereenkomst zijn opgenomen<br />
tussen partijen van kracht, zoals die golden toen de huurovereenkomst nog liep.<br />
290- of 230a bedrijfsruimte: voorvragen<br />
Een ander processueel lastig punt <strong>in</strong> de schors<strong>in</strong>gsprocedure betreft de zogenaamde 'voorvragen'.<br />
Een schors<strong>in</strong>gsprocedure kan gecompliceerd worden <strong>in</strong>dien de huurder de toepasselijkheid<br />
van artikel 7:230a BW ter discussie stelt. Dit verweer (deze voorvraag) werpt hij als eerste op. De<br />
rechter dient daar een besliss<strong>in</strong>g over te nemen alvorens hij aan de belangenafweg<strong>in</strong>g van artikel<br />
7:230a BW toekomt. Processueel gezien levert dit vaak <strong>in</strong>teressante discussies en hoger beroepsprocedures<br />
op'. Gevolg is echter wel dat de beoogde relatiefkorte schors<strong>in</strong>gsprocedure een<br />
langdurige aangelegenheid wordt met als bijkomstigheid dat de huurder blijft zitten en de verhuurder<br />
gedurende langere tijd <strong>in</strong> onzekerheid verkeert over de werkelijke datum van de ontruim<strong>in</strong>g<br />
(Jacobs, 2010).<br />
102
Bruikleen (art. 7A:1777 t/m 1790 BW)<br />
De bruikleenovereenkomst: wettelijk kader<br />
De wettelijke bepal<strong>in</strong>gen bevatten geen (semi-)dw<strong>in</strong>gend recht, zoals <strong>in</strong> het huurrecht vaak het<br />
geval is. Het staat partijen dus volledig vrij om <strong>in</strong> hun bruikleenovereenkomst van de wettelijke<br />
bepal<strong>in</strong>gen af te wijken. Alleen van art. 7 A: 1777 BW, waar<strong>in</strong> het begrip bruikleen staat omschreven,<br />
kan niet worden afgeweken.<br />
Def<strong>in</strong>itie bruikleenovereenkomst<br />
De overeenkomst van bruikleen is de overeenkomst waarbij de ene partij - de uitlener - aan de<br />
andere partij – de bruiklener- een zaak, een gedeelte van een zaak, of een vermogensrecht tijdelijk<br />
en om niet <strong>in</strong> gebruik geeft en de andere partij zich verb<strong>in</strong>dt om het geleende terug te geven<br />
op het tijdstip dat uit de overeenkomst of de wet voortvloeit. Alhoewel dat niet blijkt uit de tekst<br />
van art. 7A:1777 BW, waar<strong>in</strong> het begrip bruikleen staat omschreven, kunnen ook vermogensrechten<br />
onderwerp zijn van een bruikleenovereenkomst.<br />
De grens tussen bruikleen en huur<br />
Partijen kunnen niet afwijken van art. 7 A: 1777 BW waar<strong>in</strong> de bruikleenovereenkomst wordt omschreven.<br />
De kwalificatie van de overeenkomst staat niet ter vrije bepal<strong>in</strong>g van partijen. Als de<br />
overeenkomst bijvoorbeeld niet verplicht tot teruggave van de uitgeleende zaak (waarmee niet<br />
voldaan is aan de omschrijv<strong>in</strong>g van art. 7 A: 1777 BW), is geen sprake van een bruikleenovereenkomst,<br />
ook al hebben partijen die wei als zodanig aangeduid.<br />
Tegenprestatie<br />
Ditzelfde uitgangspunt geldt voor de huurovereenkomst. In art. 7:201 BW wordt de huurovereenkomst<br />
gedef<strong>in</strong>ieerd als de overeenkomst waarbij een zaak <strong>in</strong> gebruik wordt gegeven en de huurder<br />
zich verb<strong>in</strong>dt tot een tegenprestatie. Als partijen een tegenprestatie (als bedoeld <strong>in</strong> art. 7:201<br />
BW) overeenkomen voor het gebruik van een zaak, dan is geen sprake van een bruikleenovereenkomst,<br />
maar van een huurovereenkomst. Het maakt daarbij niet uit welke naam partijen boven<br />
hun overeenkomst hebben vermeld. Het benoemen van een huurovereenkomst als een<br />
bruikleenovereenkomst heeft dus niet tot gevolg dat de huurbepal<strong>in</strong>gen niet van toepass<strong>in</strong>g zijn.<br />
De tegenprestatie kan uit iets anders bestaan dan betal<strong>in</strong>g van een geldsom. De tegenprestatie<br />
moet wei overeengekomen zijn en dus een verplicht karakter hebben. Een vrijwillige betal<strong>in</strong>g of<br />
een op eigen houtje uitgevoerde verbouw<strong>in</strong>g door de bruiklener leidt er niet toe dat de overeenkomst<br />
daardoor als een huurovereenkomst kan worden aangemerkt. De overeengekomen tegenprestatie<br />
dient bovendien voldoende bepaalbaar te zijn. De kantonrechter Rotterdam oordeelde<br />
dat het betalen van overheidsbelast<strong>in</strong>gen, verbruiksvergoed<strong>in</strong>gen voor gas, water en elektra en<br />
het schoonhouden van het pand slechts gezien kan worden als de verplicht<strong>in</strong>gen van de bruiklener<br />
om als een goed huisvader voor bewar<strong>in</strong>g en behoud van de geleende zaak zorg te dragen.<br />
103
De afspraak dat toekomstige bewoners een won<strong>in</strong>g zelf opknappen en geschikt maken voor bewon<strong>in</strong>g<br />
kan zowel op overeenkomst van bruikleen als op een huurovereenkomst duiden.<br />
Met een gebruiksovereenkomst wordt veelal beoogd een ruimte voor korte duur <strong>in</strong> gebruik te<br />
geven. Daarbij bestaat de legitieme behoefte van de uitlener om de reguliere 'gebruikerslasten'<br />
gedurende die peri ode voor reken<strong>in</strong>g van de bruiklener te laten komen. Vermeden moet echter<br />
worden dat de vergoed<strong>in</strong>g die door de bruiklener wordt betaald meer omvat dan de daadwerkelijke<br />
verbruikskosten. Dan is sprake van een op geld waardeerbare tegenprestatie en zal de rechter<br />
de overeenkomst als huurovereenkomst - met de bijbehorende huurbescherm<strong>in</strong>g - kunnen kwalificeren.<br />
Gebruik door de bruiklener<br />
In art. 7A:1781 lid 1 BW is de verplicht<strong>in</strong>g van de bruiklener vastgelegd om als een goed huisvader<br />
voor 'de bewar<strong>in</strong>g en bet behoud' van de geleende zaak zorg te dragen. Schiet de bruiklener<br />
te kort <strong>in</strong> deze verplicht<strong>in</strong>g dan pleegt hij wanprestatie en kan de uitlener de bruikleenovereenkomst<br />
buitengerechtelijk - dat wil zeggen zonder rechterlijke tussenkomst - ontb<strong>in</strong>den. Wat de<br />
zorg van een goed bruiklener <strong>in</strong>houdt, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Betreft<br />
het geleende een won<strong>in</strong>g of bedrijfsruimte dan kan voor de <strong>in</strong>vull<strong>in</strong>g van dit criterium aansluit<strong>in</strong>g<br />
worden gezocht bij het goed huurderschap als bedoeld <strong>in</strong> art. 7:213 en 7:217 BW. In deze<br />
artikelen is bepaald dat de huurder als een goed huurder voor bet gehuurde dient zorg te dragen<br />
en verplicht is de kle<strong>in</strong>e herstell<strong>in</strong>gen voor zijn reken<strong>in</strong>g te nemen. In art. 7 A: 1781 lid 2 BW is<br />
bepaald dat de bruiklener geen ander gebruik van de zaak mag maken dan volgt uit de aard van<br />
de zaak of de overeenkomst. Hieruit volgt reeds dat, <strong>in</strong>dien bijvoorbeeld een won<strong>in</strong>g <strong>in</strong> gebruik<br />
wordt gegeven, het niet is toegestaan om die zonder toestemm<strong>in</strong>g van de uitlener als bedrijfsruimte<br />
te gaan gebruiken. Desondanks verdient het aanbevel<strong>in</strong>g expliciet <strong>in</strong> de bruikleenovereenkomst<br />
op te nemen voor welk doel de zaak moet worden gebruikt. Uit de wet volgt geen verbod<br />
op onderverhuur of onder bruikleen. De bruiklener kan het geleende <strong>in</strong> gebruik geven of onderverhuren<br />
aan een derde, zelfs als hij daarvoor niet de toestemm<strong>in</strong>g heeft van de uitlener. De uitlener<br />
die niet wil dat bet geleende door de bruiklener aan een derde <strong>in</strong> gebruik wordt gegeven, of<br />
wordt verhuurd.<br />
al een daartoe strekkend verbod <strong>in</strong> de bruikleenovereenkomst op moeten nemen.<br />
Gebreken en schade<br />
De uitlener hoeft er, <strong>in</strong> tegenstell<strong>in</strong>g tot een verhuurder, niet voor <strong>in</strong> te staan dat bet geleende<br />
beschikbaar is gedurende de overeengekomen termijn en dat bet de eigenschappen bezit die<br />
nodig zijn voor het normale gebruik. Op de uitlener rust dus <strong>in</strong> beg<strong>in</strong>sel ook niet de verplicht<strong>in</strong>g<br />
om gebreken die zijn ontstaan tijdens de looptijd van de bruikleenovereenkomst te herstellen. Dat<br />
kan uitzonder<strong>in</strong>g lijden <strong>in</strong>dien dit een situatie tot gevolg zou hebben die naar maatstaven van<br />
redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Het staat partijen vrij om bij het aangaan van<br />
104
de bruikleenovereenkomst andere afspraken te maken. Op grond van art. 7 A: 1790 BW is de<br />
uitlener wel aansprakelijk voor schade ontstaan ten gevolge van gebreken aan de zaak die hem<br />
bekend waren en waarvan hij geen meld<strong>in</strong>g heeft gedaan aan de bruiklener. Ook van deze bepal<strong>in</strong>g<br />
kan echter contractueel worden afgeweken. In art. 7 A: 1789 BW is bepaald dat als de bruiklener<br />
voor het behoud van de zaak - <strong>in</strong> verband met dreigende schade - buitengewone noodzakelijke<br />
onkosten heeft moeten maken, die zo dr<strong>in</strong>gend waren dat hij daarover geen overleg heeft<br />
kunnen plegen, de uitlener gehouden is deze kosten te vergoeden.<br />
E<strong>in</strong>de bruikleenovereenkomst<br />
Het tijdstip waarop de bruiklener het geleende moet teruggeven wordt primair bepaald door de<br />
overeenkomst. Het staat ter vrije bepal<strong>in</strong>g van partijen om overeen te komen voor welke duur de<br />
bruikleenovereenkomst wordt aangegaan en hoe die kan worden beë<strong>in</strong>digd. Indien de overeenkomst<br />
wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, verdient het aanbevel<strong>in</strong>g een opzegtermijn overeen<br />
te komen. De wet voorziet <strong>in</strong> een aanvullende regel<strong>in</strong>g voor de overeenkomst die is aangegaan<br />
voor een bepaalde tijd en voor de overeenkomst die is aangegaan voor een bepaald gebruik.<br />
Op grond van art. 7 A: 1787 BW kan de uitlener de zaak niet opeisen voordat de duur<br />
waarvoor de bruikleenovereenkomst is aangegaan is verstreken, of (bij gebreke van een bepaalde<br />
tijd) zodra het heeft gediend waartoe het werd uitgeleend. Van een bruikleenovereenkomst<br />
voor bepaalde tijd is sprake als partijen een duidelijke termijn hebben afgesproken, maar ook als<br />
zij een termijn zijn overeengekomen waarvan de duur onzeker is, bijvoorbeeld tot aan opzegg<strong>in</strong>g.<br />
Ook <strong>in</strong>dien dat niet uitdrukkelijk <strong>in</strong> de overeenkomst is opgenomen, kan die overeenkomst met<br />
<strong>in</strong>achtnem<strong>in</strong>g van een redelijke termijn worden opgezegd. Dat volgt uit HR 15 april 1966, NJ<br />
1966, 302 (Sanders/Sanders) waaruit bleek dat de bruikleenovereenkomst voor onbepaalde tijd<br />
(zonder opzegg<strong>in</strong>gsbed<strong>in</strong>g) met <strong>in</strong>achtnem<strong>in</strong>g van een redelijke termijn kan worden opgezegd.<br />
Het is afhankelijk van de omstandigheden van het geval welke termijn redelijk is. Hoe langer de<br />
bruikleenovereenkomst heeft geduurd des te langer kan de opzegtermijn als vuistregel worden<br />
aangenomen. De uitlener kan <strong>in</strong> beg<strong>in</strong>sel zonder opgave van redenen de bruikleenovereenkomst<br />
opzeggen. De omstandigheden van het geval kunnen echter met zich meebrengen dat de overeenkomst<br />
alleen kan worden opgezegd als de bruiklener daarvoor een dr<strong>in</strong>gende reden heeft.<br />
Op grond van art. 7 A:1788 BW kan de uitlener ook via de rechter tussentijds teruggave vorderen<br />
<strong>in</strong>dien hij de uitgeleende zaak door onverwachte omstandigheden dr<strong>in</strong>gend zelf nodig heeft. Uitgangspunt<br />
is dat het moet gaan om omstandigheden die bij het sluiten van de overeenkomst niet<br />
werden voorzien. Deze onvoorziene omstandigheid moet leiden tot een dr<strong>in</strong>gend belang bij de<br />
voortijdige teruggave. De rechter zal daartoe pas beslissen na een belangenafweg<strong>in</strong>g. Art. 7 A:<br />
1788 BW behelst kortom een toepass<strong>in</strong>g van art. 6:258 BW, waar<strong>in</strong> is bepaald dat een overeenkomst<br />
kan worden ontbonden <strong>in</strong> geval van onvoorziene omstandigheden. In tegenstell<strong>in</strong>g tot verhuur<br />
gaan de rechten en plichten uit de bruikleenovereenkomst bij overdracht van de zaak niet<br />
over op de opvolgend eigenaar onder bijzondere titel. De koper - de verkrijger onder bijzondere<br />
titel - van een <strong>in</strong> bruikleen gegeven zaak is dus niet gebonden aan de bruikleenovereenkomst.<br />
105
Vanaf bet moment van overdracht verblijft de voormalig bruiklener zonder recht of titel <strong>in</strong> bet pand<br />
en kan de nieuwe eigenaar <strong>in</strong> beg<strong>in</strong>sel ontruim<strong>in</strong>g vorderen.<br />
In art. 7 A:1780 BW is bepaald dat de verb<strong>in</strong>tenissen die voortvloeien uit een overeenkomst van<br />
bruikleen niet e<strong>in</strong>digen door de dood van de uitlener of de bruiklener, maar dat die overgaan op<br />
hun erfgenamen. Ook van deze bepal<strong>in</strong>g kan contractueel worden afgeweken. Daartoe bestaat <strong>in</strong><br />
beg<strong>in</strong>sel ook wel aanleid<strong>in</strong>g aangezien aan een bruikleenovereenkomst veelal bijzondere en/of<br />
persoonlijke omstandigheden ten grondslag zullen liggen waarvan aannemelijk is dat de erven<br />
zich daar niet aan gebonden achten.<br />
Oplever<strong>in</strong>g<br />
De bruiklener is verplicht om het geleende aan het e<strong>in</strong>de van de overeenkomst terug te geven op<br />
het tijdstip dat <strong>in</strong> de overeenkomst is bepaald of uit de wet voortvloeit, bij gebreke waarvan hij<br />
zonder <strong>in</strong> gebrekestell<strong>in</strong>g <strong>in</strong> verzuim is (art. 6:83 sub a BW). Uit het arrest HR 30 april 1937, NJ<br />
1937, 900 (Stellema/Blank) kan worden afgeleid dat de bruiklener de zaak moet teruggeven <strong>in</strong> de<br />
staat waar<strong>in</strong> hij die heeft ontvangen. Dat reguliere slijtage als gevolg van normaal en/of het overeengekomen<br />
gebruik voor reken<strong>in</strong>g van de uitlener komt, zoals dat ook <strong>in</strong> veel buurovereenkomsten<br />
wordt overeengekomen, volgt uit art. 7 A:1784 BW. Door de bruiklener veroorzaakte schade<br />
dient door hem te worden hersteld. Is dat niet mogelijk of verkeert bij daarmee <strong>in</strong> verzuim dan is<br />
de bruiklener aansprakelijk voor de schade die de uitlener ten gevolge daarvan heeft geleden,<br />
tenzij hij kan bewijzen dat hij niet tekort is geschoten <strong>in</strong> zijn verplicht<strong>in</strong>g om als een goed huisvader<br />
voor de geleende zaak zorg te dragen. Het ontstaan van de schade is <strong>in</strong> dat geval niet toerekenbaar<br />
aan de bruiklener (Rappard, 2010).<br />
106
Overige wetten<br />
Crisis- en herstelwet (Chw)<br />
Op 31 maart 2010 is de Crisis- en herstelwet (Chw) <strong>in</strong> werk<strong>in</strong>g getreden. De Chw omvat twee<br />
categorieën van maatregelen:<br />
• Tijdelijke maatregelen voor aangewezen (categorieën van) projecten en bevoegdheden<br />
• Permanente wijzig<strong>in</strong>gen van bijzondere wetten en lagere regelgev<strong>in</strong>g<br />
De permanente wijzig<strong>in</strong>gen zijn voor zover van belang aangepast <strong>in</strong> de hoofdstukken over de<br />
diverse milieuonderwerpen.<br />
De kern van de tussentijdse maatregelen <strong>in</strong> de Chw is dat met nieuwe en/of aangepaste (versnelde)<br />
procedures doelgericht wordt gewerkt aan werkgelegenheid en duurzaamheid. Met deze<br />
wet is via een aantal nieuwe voorzien<strong>in</strong>gen voor een aantal situaties een verdergaande <strong>in</strong>tegratie<br />
van ruimtelijke orden<strong>in</strong>g en milieu mogelijk. De kans, dat onderdelen uit deze wet permanent<br />
worden is groot. Vooralsnog gelden de tussentijdse maatregelen tot 1 januari 2014.<br />
In bijlage I van de Chw zijn categorieën ruimtelijke en <strong>in</strong>frastructurele projecten opgenomen en <strong>in</strong><br />
bijlage II van de Chw zijn concrete ruimtelijke en <strong>in</strong>frastructurele projecten opgenomen. Voor de<br />
projecten uit de bijlagen zijn een aantal bestuursrechtelijke mogelijkheden uit de Chw van toepass<strong>in</strong>g.<br />
Daardoor kan een versnelde ontwikkel<strong>in</strong>g of verwezenlijk<strong>in</strong>g plaats v<strong>in</strong>den, vooral door<br />
versnell<strong>in</strong>g <strong>in</strong> de fase bij de bestuursrechter. Voor de concrete projecten uit bijlage II is bovendien<br />
niet noodzakelijk, dat <strong>in</strong> het kader van het maken van een milieueffectrapport alternatieven onderzocht<br />
hoeven worden.<br />
Bij ruimtelijke plannen zal dus eerst gekeken moeten worden of het onder plan onder de genoemde<br />
bijlagen valt want dan is de Chw van rechtswege van toepass<strong>in</strong>g.<br />
Naast de procedurele versnell<strong>in</strong>gen worden bij de tussentijdse maatregelen uit de Chw zes bijzondere<br />
voorzien<strong>in</strong>gen geïntroduceerd, namelijk:<br />
• ontwikkel<strong>in</strong>gsgebieden<br />
• <strong>in</strong>novatie,<br />
• radarzoner<strong>in</strong>g<br />
• tussentijdse verhuur te koop staande won<strong>in</strong>gen<br />
• versnelde uitvoer<strong>in</strong>g van bouwprojecten<br />
• versnelde uitvoer<strong>in</strong>g van lokale en (boven)regionale projecten met nationale betekenis.<br />
Voor wat betreft de <strong>in</strong>tegratie van ruimtelijke orden<strong>in</strong>g en milieu zijn vooral ontwikkel<strong>in</strong>gsgebieden<br />
en <strong>in</strong>novatie van belang. De ontwikkel<strong>in</strong>gsgebieden en <strong>in</strong>novatieve experimenten worden bij algemene<br />
maatregel van bestuur aangewezen.<br />
107