JAARVERSLAG 2009 - Veenendaalse Woningstichting

JAARVERSLAG 2009

VWS Jaarverslag 2009 | 2

Inhoud
Inleiding 6
Verslag van de Raad van Toezicht 7
Samenwerking 12
Het woningbezit 14
Het huisvesten van de doelgroep 15
Het huisvesten van bijzondere doelgroepen 17
Vrijgekomen en verhuurde woningen 19
Communicatie met huurders en woningzoekenden 21
Leefbaarheid 23
Onderhoud 24
Geriefsverbeteringen 25
Niet-planmatig onderhoud 25
Nieuwbouw 28
Huurbeleid 26
Financiële zaken 29
De organisatie 33
Verklaring van het bestuur 34
Verklaring van de Raad van Toezicht 34
Jaarrekening 2008 35
VWS Jaarverslag 2009 | 3

VWS Jaarverslag 2009 | 4

JAARVERSLAG 2009
VWS Jaarverslag 2009 | 5

InleIdIng
2009 is een jaar geweest van bewustwording. Bewustwording van het feit dat de bankencrises niet
op zichzelf stond maar slechts de inleiding was van een veel grotere en langduriger economische
crises en dat wereldwijd. En dit alles door geconsumeerde groei op krediet.
Centrale banken hebben een verdere escalatie kunnen voorkomen door met name de systeem-
banken te voorzien van veel en goedkoop geld. Overheden hebben hun uitgaven fors verhoogd
om de economie nog enigszins te stimuleren.
Inmiddels lijkt de storm ietwat geluwd. De zeer flexibele economie van de VS lijkt weer wat aan te
trekken al was het alleen maar omdat er wel erg drastisch is gesaneerd, een soort inhaalslag dus.
China groeit met name doordat de overvloed aan geld in de eigen economie wordt geïnvesteerd.
India en Latijns Amerika groeien ook weer door de exploitatie van grondstoffen, goed opgeleide en
zeer goedkope arbeidskrachten en hebben het gevoel van een opgaande lijn.
En dan Europa. Met een zeer inflexibele arbeidsmarkt en weinig economische innovatie zit je al snel
op relatieve achterstand. Voeg daarbij een aantal economisch zwakke nieuwkomers en je hebt een
aantal voorwaarden voor een langdurige lage groei.
In Nederland is de staatsschuld inmiddels opgelopen van pakweg 200 miljard naar 350 miljard.
Neem daarbij de totale schuld van gemeenten à 50 miljard en bereken een rentedragende overheidsschuld
per huishouden in Nederland van een kleine 60 mille. Ook dit moet een keer worden
terugbetaald . Daarnaast is er een structureel gapend gat in de rijksbegroting waardoor miljarden
aan bezuinigingen op stapel staan.
Ook de corporatie sector deed in 2009 mee aan het algemene tumult. Naast de schandalen bij
enkele grote corporaties was er in juni de notitie van Van der Laan met voorstellen voor een vernieuwd
BBSH. 36 kantjes met vernieuwende voorstellen waarvan het instellen van een nieuwe autoriteit
die moet zorgen voor een nog beter toezicht, opviel. Ook werd er een “deal” gedaan met
Brussel om de oude oneigenlijke subsidiekwestie de wereld uit te helpen. De details van deze “heldendaad”
lijken thans behoorlijk venijnig te kunnen gaan uitwerken. Ook dit is bewustwording.
In juni 2009 kwam de WERV vastgoedmonitor 2009 uit. De conclusies waren niet mals. De monitor
concludeerde een grote behoefte aan regionale afstemming van de bouwprogrammering, zowel
kwalitatief als kwantitatief. Regioregie zou een van de sleutelwoorden moeten worden.
De WERV corporaties onderschrijven deze conclusies maar realiseren zich ook dat regie meestal
van boven komt en niet van onderen. Als zodanig is er inspanning geleverd om ook de gemeente-
VWS Jaarverslag 2009 | 6
besturen te overtuigen van de noodzaak om te komen tot een regiovisie waarvan wonen een onderdeel
is. Economische ontwikkeling is een andere onlosmakelijke grootheid. In dit kader moet
het “food-valley” concept meer concrete handen en voeten krijgen. Van een city-marketing idee
naar een concreet ondernemingsplan.
Als VWS hebben wij in 2009 gewerkt met een substantieel vernieuwde Raad van Toezicht. Het ledental
is gegaan van drie naar vijf waarvan drie nieuwe leden toetraden. In juni is het beleidsplan
2008-2011 aan de orde geweest. Wij waren als directie verheugd dat het hierin geschetste beleid
ook door de nieuwe leden werd onderschreven. Dit betekent dat we voorlopig consolideren als het
gaat om nieuwbouw. Enerzijds betreft dit een conclusie vanuit financieel oogpunt, anderzijds moeten
zich ook goede investeringsmogelijkheden voordoen. De onvoorspelbaarheid van de huidige
economische situatie maar ook de drastisch veranderende fiscale behandeling rondom wonen in
het algemeen, onderstreept ons standpunt. Uiteraard gaan de investeringen in onderhoud op volle
kracht door, al met al gaan wij voor een solide strategie.
De contacten met collega corporaties in de WERV maar ook met de betreffende portefeuillehouders
verliepen goed. Er is een sfeer van dienstbaarheid aan het gezamenlijk belang maar ook het
besef dat investeringen in sociaal vastgoed meer dan ooit een kwestie is van het voor de lange termijn
vastleggen van zeer schaarse middelen.
G. van den Berg J.W. van Heteren
directeur/bestuurder directeur/bestuurder

VeRslag Van de
Raad Van ToezIChT
In dit verslag verantwoordt de Raad van Toezicht zich over haar werkzaamheden in 2009 en de inrichting
van het toezicht voor de VWS.
de taak en werkwijze van de Raad van Toezicht
De Raad van Toezicht (RvT) houdt toezicht op de uitvoering van het beleid van het bestuur en op
de algemene gang van zaken binnen de VWS. Het toezicht op de werking en integriteit van zowel
de bestuurders als op de interne controle- en risicobeheersingssystemen en -procedures die zijn
ingesteld door het bestuur krijgt daarbij specifieke aandacht. Daarnaast geeft de RvT gevraagd en
ongevraagd advies aan het bestuur over de hoofdlijnen van het (strategisch) beleid en het opstarten
en uitvoeren van bijzondere projecten.
Daarbij worden de doelstellingen van de stichting in het bijzonder en die van een woningcorporatie
als maatschappelijke onderneming als referentiekader gebruikt.
Het toezicht wordt uitgevoerd op basis van de Governance Code voor Woningcorporaties.
De missie en beleidsuitgangspunten, als vastgelegd in het beleidsplan 2008-2011 gelden als uitgangspunt
voor de uitoefening van het toezicht. Van belang zijn onder andere de realisatie van de
doelstellingen voor de doelgroep, de relatie met de diverse belanghebbenden, de maatschappelijke
positie en structuur van de corporatie en de positie van de VWS ten opzichte van de sector woningcorporaties.
De RvT onderschrijft de strategie en de daarbij behorende doelstellingen, zoals deze
zijn ingezet door het bestuur. In 2009 is een speciale vergadering van de Raad van Toezicht tezamen
met het bestuur gewijd aan de beleidsuitgangspunten.
De politiek-maatschappelijke situatie, de woningmarkt en –behoefte in het werkgebied, de wensen
van huidige en eventuele toekomstige bewoners en de samenwerking met andere corporaties en
de gemeenten in het werkgebied (WERV) zijn daarbij aan de orde geweest.
Raad van Toezicht en bestuur zijn gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat het beleidsplan 2008
-2011 geen aanpassing behoeft.
De taakstelling, samenstelling, bevoegdheden en wijze van besluitvorming van de RvT zijn geformaliseerd
in het Reglement Raad van Toezicht. Het reglement is gepubliceerd op de website van de
VWS (www.veenendaalsewoningstichting.nl).
governance Code
De RvT hecht grote waarde aan een transparante ondernemingscultuur waarin de belangen van
alle belanghebbenden tot uiting komen. De RvT en het bestuur onderschrijven het belang van de
Governance Code Woningcorporaties (hierna: de ‘Code’). In 2007 is de Code bij de VWS geïmplementeerd.
Nagenoeg alle principes en best practice bepalingen uit de Code worden door de RvT
en het bestuur onderschreven.
De RvT is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. In 2009 is het functioneren
niet geëvalueerd, gelet op het feit dat de nieuwe voorzitter in februari van start ging, en twee
nieuwe leden in de loop van het verslagjaar werden benoemd. Begin maart 2010 is de evaluatiebijeenkomst
geagendeerd.
deskundigheid, onafhankelijkheid en samenstelling RvT
Elk lid van de Raad van Toezicht is in staat om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen.
Elk lid van de Raad van Toezicht beschikt daarnaast over de specifieke deskundigheid die noodzakelijk
is voor de vervulling van zijn taak, binnen zijn rol in het kader van de profielschets van de raad.
Ook leden die op voordracht van de huurdersorganisatie zijn benoemd voldoen aan dit profiel.
Herbenoeming van een lid van de Raad van Toezicht vindt slechts plaats na zorgvuldige overweging.
Herbenoeming was niet aan de orde in 2009.
De voorzitter bereidt de agenda van de vergadering voor en leidt de vergaderingen van de raad
en eventuele commissies. De voorzitter ziet toe op de tijdige verstrekking van de informatie, of
er voldoende tijd is voor beraadslagingen, de commissies naar behoren functioneren, het bestuur
tenminste éénmaal per jaar wordt beoordeeld, de contacten van het bestuur en het personeel naar
behoren verlopen, de leden van de Raad van Toezicht indien nodig een introductie -, opleidings- of
trainingsprogramma volgen.
de audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne control functie
en van de externe accountant
De Raad van Toezicht benoemt de accountant, beoordeelt of en hoe deze wordt betrokken bij
de inhoud en publicatie van financiële berichten, anders dan de jaarrekening. De Raad laat zich
informeren over de controle, middels een schriftelijke en mondelinge rapportage. In 2009 werd
het niet noodzakelijk geacht, gelet op de kwaliteit van de regelmatige financiële verslaglegging in
de driemaandelijkse managementrapportages, om de accountant tussentijds om een (financiële)
beoordeling te verzoeken.
De Raad besprak in haar mei vergadering van 2009 de opgestelde jaarstukken in aanwezigheid van
de externe accountant en het bestuur. Er bleek geen enkele aanleiding te zijn goedkeuring aan deze
stukken te onthouden. Wel is aangedrongen op het opnemen van een enkele extra toelichting met
VWS Jaarverslag 2009 | 7

name ten aanzien van verschillen in begrote en gerealiseerde cijfers die betrekking hebben op het
planmatig onderhoud. Deze toelichtingen geven afdoende verklaringen voor de geconstateerde
verschillen.
Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden
De RvT ziet toe op de mate waarin belanghebbenden in staat worden gesteld te participeren in de
totstandkoming van beleid van de VWS. In 2009 is de huurdersorganisatie formeel opgericht. Twee
leden van de Raad, op voordracht van deze huurdersorganisatie benoemd, onderhouden het contact
namens de Raad.
Het bestuur onderhoudt eveneens contacten over belangrijke beleidslijnen. Daarnaast neemt de
Raad kennis van de externe contacten op lokaal, regionaal en landelijk niveau door het vast agenderen
van deze maatschappelijke activiteiten van het bestuur.
De Raad is voorts één keer in de vier jaar opdrachtgever voor een externe visitatie. Het is de bedoeling
dat eind 2010 de visitatie bij de VWS wordt uitgevoerd.
het voornaamste punt waarvan de VWs afwijkt van de Code is:
• De benoeming van de leden van het bestuur voor een (her)benoemingsperiode van maximaal
vier jaar. De huidige leden van het bestuur zijn allen benoemd vóór invoering van de Code en
VWS is gebonden aan arbeidsovereenkomsten voor onbepaalde tijd. De Raad is voornemens, bij
het ontstaan van een vacature, de best practice bepaling van een mandaat voor maximum vier
jaar voor nieuw te benoemen leden op te volgen.
Inhoud van het toezicht in 2009
De RvT beoordeelt de prestaties van het bestuur aan de hand van het opgestelde beleidsplan 2008-
2011. Bij de uitvoering van het toezicht wordt gebruik gemaakt van interne rapportages en beleidsdocumenten,
welke worden getoetst aan de missie en strategische doelstellingen. Deze documentatie
bestaat onder andere uit de meerjarenbegroting, en uitgebreide kwartaalrapportage. In
deze kwartaalrapportage wordt aandacht besteed aan financiele aspecten, onderhouds- en sociale
aspecten zoals doorstroming, leegstand en/of betalingsproblematiek. Zuiver financiële rapportages
en de jaarrekening bevatten risico analyses en verantwoording ten aanzien van het treasurybeleid.
Met de genoemde documentatie wordt een integrale informatievoorziening aan de RvT voorzien.
Aparte aandacht wordt besteed aan projecten, met name voor de opstart daarvan en het bepalen
van een go- of no go moment.
Hoofdlijnen van beleid en strategie, interne, lokaal en regionaal worden in documenten en mondelinge
verslaglegging voorgelegd. Ook de landelijke politieke ontwikkelingen komen aan bod, met
name voor zover deze van belang zijn voor strategie en positie van de stichting.
De RvT wordt indien nodig ook buiten haar reguliere vergaderingen over de voortgang en stand
VWS Jaarverslag 2009 | 8
van zaken geïnformeerd.
Besluitvormingsproces
De voorzitter van de Raad van Toezicht stelt in overleg met het bestuur de agenda voor de vergaderingen
op en legt deze aan het begin van de vergadering als concept voor aan de leden van de RvT.
De noodzakelijke besluitvorming wordt daarmee transparant geagendeerd. De werkorganisatie faciliteert
de RvT hierbij met de noodzakelijke stukken. Per vergadering worden door de werkorganisatie
ook één of meerdere oplegnotities voorbereid waarin de punten worden samengevat die om
eventuele besluitvorming dan wel advisering vragen.
Mandatering van het bestuur
In 2009 is een concept bestuursstatuut voorbereid, dat in 2010 wordt vastgesteld. Het betreft hier
een uitwerking van de statuten dan wel een aanvulling binnen de statuten die de bevoegdheden van
het bestuur scherp omlijnt. In het algemeen is het bestuur niet bevoegd tot handelen indien deze
handelingen niet binnen de goedgekeurde begroting en jaarplan passen. Natuurlijk zijn afwijkingen
binnen de afgesproken marges van 10% toegestaan, evenals praktische verschuivingen binnen begrotingsposten.
Het bestuur is niet zelfstandig bevoegd tot het doen van aankopen van grondposities en/of eenheden.
Wanneer het bestuur voornemens is een aankoop te doen, wordt een onderbouwd voorstel
voorgelegd aan de RvT. Het voorstel dient onder andere toetsingen te bevatten aan de doelstellingen
van het ondernemingsplan en de brede organisatiedoelstellingen en belangen. Het voorstel
wordt in een reguliere, dan wel tussentijdse, vergadering van de RvT besproken. Indien het voorstel
voldoende informatie geeft om te komen tot een besluit, wordt door de RvT al dan niet een mandaat
gegeven voor de aankoop door het bestuur.
Financiële continuïteit
De RvT heeft de financiële continuïteit beoordeeld op basis van de begroting en de kwartaalrapportages.
Er is bezien in hoeverre het beleid voldeed aan hetgeen gesteld is in de begroting en het
beleidsplan. In dat plan staat vermeld binnen welk kader het bestuur haar doelstellingen wenst te realiseren.
Dit geldt eveneens voor de financieringsbehoefte en de resultaten van de verkopen. Voor
het verslagjaar 2009 heeft de RvT geconstateerd dat de financiële continuïteit voldoende wordt geborgd,
mede in het licht van de gestelde financiële kaders. De beoordeling werd besproken met de
externe accountant. Vanuit de accountantscontrole zijn geen tekortkomingen naar voren gekomen.
Daarnaast is kennis genomen van de financiële beoordelingen omtrent continuïteit en solvabiliteit
als afgegeven door Centraal Fonds Volkshuisvesting.
Landelijke politiek
De RvT volgt nauwgezet en met aandacht de ontwikkelingen in de landelijke politiek op het gebied

van de volkshuisvesting. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren:
• De brief zoals deze op 12 juni door Minister Van der Laan is aangeboden aan de Tweede Kamer
terzake de wijzigingen die in de sector worden doorgevoerd door VROM/WWI;
• Aanpassingen in de woningwet en de overlegwet;
• De gevolgen van de financiële en economische crisis voor de financieel-economische beleidsuitgangspunten
van de VWS;
• Integriteit binnen de corporatiesector en interne toezichthouders van de corporaties.
Goedkeuring doelstellingen en strategie
De operationele en financiële doelstellingen van de VWS zijn opgenomen in de financiële meerjarenbegroting.
Dit is ook de basis waarop de strategie om de doelstellingen te behalen en de prestaties
gemeten kunnen worden. Het bestuur heeft het kader en de voornaamste doelstellingen van
de begroting bepaald. De begroting 2009 is in november 2008 goedgekeurd door de RvT. Met de
Gemeente Veenendaal zijn prestatieafspraken gemaakt op het gebied van onderzoek en ontwikkeling
van multifunctionele ruimten.
Interne risicobeheersing
Gedurende het verslagjaar heeft de RvT regelmatig met het bestuur gesproken over de risicobeheersing.
De RvT ondersteunt het bestuur bij de genomen maatregelen ter beoordeling en verbetering
van de risicobeheersing o.a. door het optimaliseren van de (kwartaal)rapportage.
Volkshuisvestelijke opgaven
In 2007 is een integraal beleidsplan 2008-2011 opgesteld dat is goedgekeurd in de vergadering van
de Raad van Toezicht van november 2007.
Dit beleidsplan kan in een paar zinnen worden samengevat:
De VWS wil binnen de wettelijke kaders voorzien in goede en betaalbare huisvesting voor de doelgroep. De VWS wil
hierbij een goede partner zijn van de gemeente Veenendaal om een bijdrage te leveren aan de uitvoering van de woonvisie.
Het werkgebied is de WERV met sterke nadruk op Veenendaal. Gegeven het bestaande bezit van zowel de VWS
als van de andere corporaties, wil de VWS zich bij nieuwbouw en herstructurering blijven richten op de bovenkant van
het sociale segment. Dit wil de VWS tevens tot uiting laten komen door, waar mogelijk, qua onderhoud te investeren in
kwaliteitsverbetering van het bestaande bezit, hierin begrepen ook de leefbaarheid.
Om het strategisch voorraadbeleidsplan te actualiseren is in samenwerking met de andere WERV
corporaties onderzoek gedaan op het gebied van woningbehoefte en bouwopgaven met –capaciteit.
In 2010 zal hierover gerapporteerd kunnen worden.
Als gevolg van de economische crisis en de financiële crisis is ervoor gekozen om voorzichtig te zijn
met het aangaan van verplichtingen in het kader van nieuwbouw, maar ook met toepassing van een
concept als ‘ koopgarant’. Door leden van de RvT is samen met het bestuur een zorgvuldige analyse
gemaakt van dit nieuwe instrument. Daarbij kwam onder meer naar voren dat het niet zeker is dat
dit –maar ook andere instrumenten– waarbij door de woningcorporaties een bevoordeelde positie
kan worden ingenomen die leidt tot lagere verkoopprijzen, ‘Brussel-proof ’ is.
Verbindingen
De VWS heeft geen verbindingen met ondernemingen waarover de corporatie (overwegende)
zeggenschap heeft. VWS neemt deel in het kapitaal van Woningnet N.V. te Utrecht (1.247 aandelen
à € 10,46 nominaal; belang kleiner dan 0,5%). Woningnet is een samenwerkingsverband van woningcorporaties
om beschikbare huur- en koopwoningen in een regio via internet aan te bieden. In
ons geval gaat het om de WERV-regio.
Interne informatievoorziening
Per kwartaal wordt de RvT geïnformeerd in een uitgebreide rapportage. Hierin komen zowel de
financiële en volkshuisvestelijke koers van de VWS aan de orde. De afwijkingen ten opzicht van het
activiteitenplan en de begroting worden hierin uitgebreid toegelicht. Voordurend wordt gewerkt
aan de optimalisatie van de rapportage.
Korte samenvatting van de activiteiten van de Raad van Toezicht
In 2009 vergaderde de RvT vijf maal (samen met het bestuur). De belangrijkste punten tijdens deze
vergaderingen waren:
• Goedkeuring huurverhoging per 1 juli 2009;
• Goedkeuring Jaarverslag 2008;
• (Her)benoeming leden RvT;
• Governance code;
• Beoordeling financiële positie door WSW;
• Prestatieoordeel VROM en CFV;
• Goedkeuring financiële meerjarenbegroting 2010-2019;
• Bespreking kwartaalrapportages;
• Bespreking nieuwbouw- en verbouwplannen;
• Bespreking verkoopbeleid;
• Prestatieafspraken met de Gemeente Veenendaal;
• Functioneren bestuur;
• Opstellen bestuursstatuut;
• Strategie en hoofdlijnen van beleid.
VWS Jaarverslag 2009 | 9

De RvT (en de leden van de raad afzonderlijk) heeft een eigen verantwoordelijkheid om van het
bestuur en de externe accountant de informatie te verlangen die nodig is om de taak als toezichthoudend
orgaan goed te kunnen uitoefenen. Daartoe is in 2008 een gesprek geweest tussen de RvT
en de externe accountant.
Tevens is een deel van de RvT, onder wie de op voordracht van de huurdersorganisatie benoemde
leden, in 2009 aanwezig geweest op vergaderingen van de bewonersorganisatie Voor de RvT zijn
deze contacten van belang vanwege de open benadering van ideeën en standpunten die op deze
wijze aan de orde komen.
Er is door een deel van de RvT een werkbezoek afgelegd aan het bezit.
samenstelling Raad van Toezicht
De leden van de Raad van Toezicht zijn voor een periode van 4 jaar benoemd. De maximale zittingsduur
is 8 jaar. Bij het opstellen van het rooster van aftreden zal er voor gezorgd worden dat niet de
hele Raad van Toezicht op één moment aftreedt, zodat de continuïteit gewaarborgd is. Het rooster
van aftreden is op de website gepubliceerd.
Per 31 december 2009 is de samenstelling van de RvT als volgt:
naam: geboortejaar Benoemd aftreden Functies
Mw. B.H. Pijl 2) 1947 2009 2013 1) Directeur/bestuurder
Mw. Drs. F.C. van Dedem 2) 1962 2009 2013 1) HRM manager
Dhr.Mr. P.M. Vinke 1949 2009 2013 1) Notaris
Mw. A. Bergman-Takken 1952 1990 2010 3) Directiesecretaresse
Dhr. P.L. Boot 1964 2004 2012 3) Dga administratiekantoor
1) Herbenoembaar tot 2017.
2) Op voordracht van de huurders.
3) Niet herbenoembaar.
Voor de leden die in 2009 benoemd zijn is de benoemingsprocedure verlopen volgens het vooraf
vastgestelde reglement. Onderdeel daarvan was het opstellen van profielschetsen.
Het reglement en de profielschetsen zijn gepubliceerd op de website.
Bezoldiging
De bezoldiging van de RvT bedroeg: 2009 2008
Vergoedingen € 19.900 € 20.400
VWS Jaarverslag 2009 | 10
Voor een specificatie van de individuele beloningen verwijzen we u naar de bijlage van de jaarrekening.
Alle leden zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW) en wonen
regelmatig themabijeenkomsten bij. Ook blijven zij door middel van vakliteratuur op de hoogte van
de situatie in de volkshuisvestingsector.
Commissies
Er zijn in 2009 geen aparte kerncommissies (remuneratie, audit etc.) ingesteld, gezien het feit dat
de RvT nog niet het gehele jaar in de huidige samenstelling heeft gefunctioneerd. Het leek beter om
de gehele agenda gezamenlijk te behandelen. De voltallige RvT functioneerde als (audit)commissie
en overlegde op die basis met de accountant. In 2010 zal, mede naar aanleiding van de zelfevaluatie,
en gelet op de rol- en taakverdeling binnen de Raad, een auditcommissie samengesteld uit twee
leden, het voorbereidende werk doen met betrekking tot de jaarstukken en de controle. De facto
hebben twee andere leden van de Raad gefunctioneerd als remuneratiecommissie bij de beoordeling
van de bestuurders op hun functioneren.
Integriteit
Integriteitscode
De integriteitscode van de VWS is gepubliceerd op de website. De belangrijkste punten uit de integriteitscode
zijn:
- De VWS vraagt een onberispelijke zakelijke houding van de leveranciers en dienstverleners;
- De VWS vraagt van de medewerkers een vertrouwelijke omgang met bedrijfsinformatie;
Leningen
De VWS heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de RvT, het bestuur
en het personeel.
Klokkenluidersregeling
Het bestuur draagt er zorg voor dat werknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie, de mogelijkheid
hebben te rapporteren over vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele
en financiële aard binnen de woningcorporatie aan het bestuur of aan een door hem aangewezen
functionaris. Daartoe beschikt de VWS over een klokkenluiderregeling (zie www.veenendaalsewoningstichting.nl).
In het verslagjaar zijn geen zaken aanhangig gemaakt.
Onafhankelijkheid van de RvT
De Raad van Toezicht is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en

welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Geen van de leden is of was in
het verleden in dienst van de VWS, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers
of afnemers en geen van de leden verleent andere diensten aan de Veenendaalse Woningstichting
dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Toezicht. Het reglement van de RvT bevat
bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen.
het bestuur
Het bestuur van de VWS bestaat uit twee directeur-bestuurders, te weten de heren G. van den Berg
en J.W. van Heteren. De heren Van den Berg en Van Heteren vertegenwoordigen gezamenlijk de
VWS.
Het bestuur heeft een aanstelling voor onbepaalde tijd. De beloning van het bestuur is bij de benoeming
vastgesteld, en opgenomen in de arbeidsovereenkomst, op basis van de toen geldende
adviesregeling (commissie Peters). De beloning is destijds door de accountant als marktconform
beoordeeld.
De bestuursbeloning is als volgt in te delen: 2009 2008
Categorie I Periodiek betaalde beloningen € 147.300 € 146.400
Categorie II Beloningen betaalbaar op termijn € 24.300 € 23.900
Categorie III Bij beeïndiging dienstverband € - € -
Categorie IV Bonusbetalingen € - € -
€ 171.600 € 170.300
Voor een specificatie van de individuele beloningen verwijzen we u naar de bijlage van de jaarrekening.
Aan de bestuurders zijn geen leningen of voorschotten verstrekt en geen garanties gegeven. Ook
is er geen winstdelingsregeling en zijn er evenmin afspraken gemaakt over een uitkering bij einde
dienstverband.
Een delegatie van de RvT heeft de functioneringsgesprekken gevoerd met het bestuur. De gesprekken
zijn voorbereid met inbreng van de overige leden van de RvT. Over het gevoerde gesprek is de
RvT door de voorzitter geïnformeerd. Op basis hiervan is de RvT tot een positief oordeel gekomen
over het functioneren van het bestuur.
Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Dit houdt ondermeer in dat het bestuur
verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie en het
beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Het bestuur legt hierover in de verga-
deringen met de Raad van Toezicht uitgebreid verantwoording af.
Het bestuur heeft de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen verwoord in de
meerjarenbegroting, die door de RvT is goedgekeurd.
Het bestuur richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de corporatie. Het bestuur
verschaft de Raad van Toezicht tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van de taak van
de RvT. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle wet- en regelgeving, het beheersen
van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en voor de financiering van de
corporatie. Het bestuur rapporteert hierover en bespreekt dit met de RvT.
Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de corporatie en de bestuurders wordt vermeden.
Eventuele besluiten tot het aangaan van transacties waarbij de tegenstrijdige belangen van
de bestuurders spelen, die van materiële betekenis zijn, behoeven goedkeuring van de Raad van
Toezicht.
Het bestuur informeert de Raad van Toezicht regelmatig over de genomen bestuursbesluiten. Tevens
wordt periodiek verslag uitgebracht in de vorm van uitgebreide kwartaalrapportages. In de
kwartaalrapportages wordt de Raad van Toezicht geïnformeerd over de nieuw- en verbouwplannen,
het onderhoud, de verhuur van woningen, de financiële resultaten en de financiële positie.
Accountant
Deze jaarrekening werd door Accountantskantoor E. Nikkels AA gecontroleerd en goedgekeurd.
De accountant kan naast de algemene controleopdracht van ons ook specifieke opdrachten, dan
wel adviesaanvragen ontvangen. Ten aanzien van alle aspecten van deze jaarrekening is overleg gevoerd
met de accountant. Bij de vergadering van de Raad waarin het jaarverslag wordt behandeld
en goedgekeurd is de accountant aanwezig.
In 2010 zal een herbeoordeling van de accountantsbenoeming plaatsvinden.
Verklaring
De RvT heeft de jaarrekening 2009, die de balans, de winst- en verliesrekening, de
toelichting daarop en het volkshuisvestingsverslag omvat, bestudeerd. De Raad van Toezicht kan
zich met deze jaarrekening verenigen, heeft kennis genomen van de verklaring van het bestuur over
het boekjaar 2009 en heeft de jaarrekening over 2009 overeenkomstig artikel 25 van de statuten
goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt het bestuur conform dit artikel tot decharge.
Veenendaal, mei 2010
B.H. Pijl, voorzitter
VWS Jaarverslag 2009 | 11

saMenWeRKIng
lokaal
Binnen de gemeente Veenendaal heeft de VWS periodiek overleg met collega corporaties, de gemeente
en diverse andere organisaties.
De VWS neemt deel aan de volgende overlegsituaties:
• Sociaal vangnet casuïstiek en beleid.
Aan dit overleg nemen de diverse zorginstanties, gemeente , politie en corporaties deel. Het doel
van het overleg is zicht krijgen op de zogenaamde zorgwekkende zorgmijders. Door de inbreng
van de diverse leden is het mogelijk om begeleiding af te stemmen. De groep die zich bezig houdt
met de casuïstiek is in 2009 negen maal bij elkaar geweest. De groep die beleidszaken afstemt
heeft vijf keer vergaderd.
• Periodiek overleg met de wethouder volkshuisvesting en de wethouder ruimtelijke ordening.
Dit overleg vindt drie keer per jaar plaats. In 2009 zijn o.a. besproken:
- Mogelijkheden voor ontwikkelen beleid multi functionele ruimten;
- Vorderingen herinrichting PWA park in relatie tot plannen bij het Panhuis;
- Herontwikkeling van locatie omgeving Panhuis 8;
- Ontwikkeling locatie achter Muziekschool Weverij.
• Periodiek overleg plaatselijke corporaties met de wethouders.
In dit overleg dat ook drie keer heeft plaatsgevonden waren de belangrijkste onderwerpen:
- De huisvesting van de generaal pardonners;
- De woonvisie WERV;
- Actiepunten woonvisie Veenendaal;
- Stand van zaken prestatieafpraken;
- Stagnatie op de woningmarkt;
- Beleid aangepaste woningen.
• Overleg in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (wmo). Aan dit overleg wordt
deelgenomen door wmo consulenten en beleidsambtenaren van de gemeente en de corporaties.
Dit overleg heeft in 2009 twee keer plaats gevonden. Tijdens dit overleg komen praktische zaken
aan de orde die betrekking hebben op woningaanpassingen. De lijst met vastgestelde vergoedingen
is besproken en er is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor galerijophogingen.
Regionaal
Ook binnen het regionaal stedelijk netwerk WERV (Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal)
heeft de VWS regelmatig overleg.
VWS Jaarverslag 2009 | 12
Binnen de WERV vinden de volgende overlegsituaties plaats:
• Periodiek overleg WERV corporatiedirecteuren.
De heer J.W. van Heteren, bestuurder van de VWS, is in 2007 en 2008 secretaris van dit overleg
geweest. In 2009 en 2010 heeft hij de rol van voorzitter.
Dit overleg heeft in 2009 zeven keer plaatsgevonden. Aan dit overleg nemen de directeuren deel
van de corporaties in Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal. De belangrijkste onderwerpen
waren:
- WERV woonvisie;
- WERV vastgoedmonitor;
- Contracten dienstverlening Woningnet voor Huiswaarts.nu;
- De kwartaalrapportage van Huiswaarts.nu.
• Periodiek overleg managers woondiensten.
Het overleg van de managers woondiensten heeft voornamelijk als doel zaken af te stemmen die
te maken hebben met de woonruimteverdeling. Voorstellen vanuit het afstemmingsoverleg voor
werkafspraken worden besproken en vastgesteld of doorgestuurd naar het directeurenoverleg. In
2009 is zes keer vergaderd. De belangrijkste onderwerpen waren:
- Afbouwen krant advertentie;
- Voorbereiden van digitaal alternatief voor vervallen advertentie (Digizine);
- Digitaal aanbieden van de woningen;
- Voorbereiden van de signaleringsmodule om beter zicht te krijgen op “probleemgevallen”.
• Periodiek overleg managers financiën.
Dit overleg vindt twee keer per jaar plaats. In dit overleg wordt o.a. gesproken over de actuele
ontwikkelingen in de sector, verslaglegging, financiering en controle.
• Periodiek afstemmingsoverleg woonruimteverdeling (Huiswaarts.nu).
Aan dit overleg nemen woonconsulenten van de WERV corporaties deel. Tijdens dit overleg worden
praktische zaken besproken die te maken hebben met de woonruimteverdeling. Dit overleg
heeft in 2009 vier keer plaatsgevonden. Aansluitend op dit overleg wordt met dezelfde deelnemers
overleg gevoerd met Woningnet. Tijdens dit overleg worden aanpassingen en storingen in
de software besproken.
WERV woonruimteverdeling
Zoals aangekondigd in 2008 is er in 2009 gekeken naar de mogelijkheden voor het vormen van
een juridische entiteit. Uiteindelijk is besloten hier voorlopig geen invulling aan te geven. Wel zijn
de taken en de verplichtingen verder in beeld gebracht. Voor het voeren van de administratie zijn er
verdere afspraken gemaakt en is een separate administratie opgezet.

VWS Jaarverslag 2009 | 13

Vanaf begin april 2010 zullen vrijkomende woningen digitaal worden aangeboden. Dit betekent dat
de woningzoekende die op de eerste plaats eindigt voor een woning, via een e-mail een aanbieding
ontvangt.
Zodra de woningzoekende via internet aangeeft geen belangstelling te hebben wordt automatisch
de tweede kandidaat benaderd enzovoort. Bij een positieve reactie wordt een e-mail gestuurd met
een afspraak voor de bezichtiging.
In de meeste gevallen betekent het dat het eerste persoonlijke contact pas plaats vindt bij het ondertekenen
van het contract. Woningzoekenden zonder e-mail zullen telefonisch benaderd worden.
De VWS, en ook nog twee andere corporaties, hebben ervoor gekozen om na de bezichtiging een
acceptatiegesprek te houden. Tijdens dit gesprek worden de gegevens gecontroleerd. Het belang
van een persoonlijk contactmoment voor het geven van advies weegt zwaarder dan de tijdwinst.
Bij corporaties met veel mutaties zal digitaal aanbieden een aanzienlijke tijdswinst opleveren. In ons
specifieke geval zal de besparing minimaal zijn. Het huidige proces is al uiterst efficiënt ingericht.
In de tweede helft van 2010 zal de krantenadvertentie worden afgebouwd. Hiervoor in de plaats
komt een digitale versie die indien gewenst ook kan worden uitgeprint. De totaalkosten zullen
hierdoor behoorlijk afnemen. Vrijwel 50% van het budget gaat op aan het adverteren in de huisaan-huiskranten.
Regionaal OGGZ overleg
In 2009 is er één woning aangeboden aan iemand die is voorgedragen vanuit het OGGZ overleg.
Het contract voor deze woning zal naar verwachting in januari 2010 getekend worden. Dat er maar
één woning is aangeboden heeft te maken met de geringe vraag naar huisvesting voor deze doelgroep.
Ook de samenstelling van ons bezit (veel eengezinswoningen) maakt dat het woningaanbod
beperkt is.
VWS Jaarverslag 2009 | 14
heT WonIngBezIT
In het verslagjaar zijn geen nieuwe woningen opgeleverd. Het woningbezit van de VWS omvat per
31 december 2009 in totaal 1.247 woningen. De woongelegenheden van de corporatie zijn, conform
het Besluit Beheer Sociale-Huursector, ingedeeld in drie zogenoemde huurklassen: goedkoop,
betaalbaar en duur. De grenzen tussen deze huurklassen zijn in 2009 als volgt gewijzigd:
huurklasse oud nieuw
Goedkoop tot € 348,99 tot € 357,37
Betaalbaar vanaf € 348,99 t/m € 535,33 vanaf € 357,37 t/m € 548,18
Duur meer dan € 535,33 meer dan € 548,18
Als de woningen van de VWS volgens deze nieuwe grenzen in huurklassen ingedeeld worden, ontstaat
het volgende beeld:
aantal Percentage aantal Percentage aantal Percentage
huurklasse
2009
2009 2008
2008 2007
2007
Goedkoop 163 13% 167 13% 171 14%
Betaalbaar 801 64% 818 66% 814 65%
Duur 283 23% 262 21% 262 21%
Totaal 1.247 100% 1.247 100% 1.247 100%
De grenzen van de huurklassen zijn in 2009 verhoogd met 2,4%. De huurverhoging in 2009 bedroeg
2,5%. Dit verschil veroorzaakt wel wat verschuivingen maar de meeste verschuivingen worden
veroorzaakt door het aanpassen van de huur bij mutatie (huurharmonisatie) en individuele
geriefsverbeteringen.

heT huIsVesTen Van
de doelgRoeP
huiswaarts
Onder de naam Huiswaarts wordt het woning aanbod van Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal
(WERV) gezamenlijk aangeboden.
Aan het einde van 2009 is een analyse gemaakt van de geregistreerde woningzoekenden en de verhuringen
in het afgelopen jaar.
Hieronder volgen wat belangrijke conclusies.
In totaal stonden er aan het eind van 2009 bijna 24.000 woningzoekenden ingeschreven. Dit zijn
woningzoekenden die op zoek zijn naar een sociale huurwoning. In het systeem van Huiswaarts
speelt inschrijftijd een belangrijke rol. Hierdoor zijn er veel mensen ingeschreven om wachttijd op
te bouwen voor de toekomst.
Het is dus belangrijk onderscheid te maken in actief woningzoekenden en ingeschreven woningzoekenden.
Van de in totaal 24.000 ingeschrevenen hebben er 8.559 één of meer keren gereageerd op
advertenties van aangeboden woningen in 2009.
Met 8.559 actief woningzoekenden en slechts 1.611 verhuringen in het afgelopen jaar kun je spreken
van een groot tekort.
Dit tekort wordt mede veroorzaakt door algemene ontwikkelingen. De huishoudgrootte wordt
steeds kleiner, terwijl de ruimtewensen stijgen. Dit blijkt uit het feit dat er veel alleenstaanden actief
op zoek zijn naar een woning. Dat ruim 30% van de eengezinswoningen wordt verhuurd aan deze
groep, zegt wat over hun woonwensen.
Verdeling huishoudtgrootte
26%
5%
69%
1 persoons hh
2 persoons hh
3 persoons hh
De vergrijzing leidt nog niet tot een grote vraag. Van de actief woningzoekenden is 63% jonger dan
35 jaar. Eén van de redenen zal zijn dat senioren veel langer in hun huidige woning wonen (al dan
niet met gebruik van aanpassingen). Het is ook nog maar de vraag of “nieuwe ouderen” gaan kiezen
voor een sociale huurwoning of dat zij toch liever op zoek gaan naar een woning in de koopsector.
Verdeling leeftijdscategorie
15 %
15%
7%
18%
16%
29%
18 tot 23
23 tot 28
28 tot 35
35 tot 45
45 tot 65
65 en ouder
Vrijwel alle groepen woningzoekenden komen goed aan bod. De groep 18 tot 23 jarigen heeft het
het moeilijkst. Met een systeem waarbij wachttijd een belangrijk criterium is, is dit niet verwonderlijk.
Woningen voor jongeren aanbieden als lotingwoning geeft deze groep meer kansen.
Door het versoepelen van de bindingseisen is er geen grote toename gekomen van woningzoekenden
van buiten de eigen plaats. De verwachting is dan ook dat het laten vervallen van bindingseisen,
zoals wordt voorgesteld in de nieuwe huisvestingswet, geen grote gevolgen zal hebben.
Verhuringen in de WeRV
Uit de cijfers van de verhuringen valt het volgende op te maken:
• Bijna 70% van de aangeboden eengezinswoningen is verhuurd aan één en tweepersoons huishoudens.
• De woningzoekenden zijn vrij “honkvast”. Van de Wageningers en Veenendalers die zijn verhuisd
binnen de WERV is 90% in de eigen plaats gebleven. Voor Ede en Rhenen is dit respectievelijk
78% en 66%.
• In Veenendaal en Wageningen zijn verhoudingsgewijs de meeste woningen verhuurd aan starters.
• De kansen van 18 tot 23 jarigen zijn bij lotingwoningen fors hoger dan bij aanbodwoningen.
VWS Jaarverslag 2009 | 15

Bij vergelijk van de verhuringen met het bestand actief woningzoekenden valt het volgende op:
• De verhuringen per leeftijd lopen redelijk synchroon met de opbouw van de actief woningzoekenden.
• Op basis van huishoudgrootte is hier een kleine afwijking in te zien. De slaagkans van de groep
eenpersoonshuishoudens ligt lager, terwijl de huishoudens met drie of meer personen een grotere
slaagkans hebben.
• De meeste verhuringen worden gedaan aan inwoners uit de WERV. Slechts 10% van de woningen
wordt verhuurd aan mensen van buiten de WERV.
Varianten
Het woningaanbodmodel kent drie varianten:
• Aanbodmodel (inschrijfduur bepaalt rangorde)
• Lotingmodel (inschrijfnummer is lotnummer)
• Optiemodel (passief model, woningzoekenden maken vooraf voorkeur voor bepaald type woning
kenbaar en krijgen aanbieding als ze aan de beurt zijn)
Model versus leeftijd
28
261
18 tot 23 23 tot 28 28 tot 35 35 tot 45 45 tot 65 65 en ouder
221
158
193
VWS Jaarverslag 2009 | 16
180
125
192
84
48
40
5 3
Aanbodmodel Loting Optiemodel
11
15
6
14
Het optiemodel wordt alleen gebruikt door Woonstede en de Veenendaalse Woningstichting.
Het aanbodmodel en het lotingmodel wordt door iedereen gebruikt. Per corporatie wordt bepaald
welke woning verloot wordt. Bij een aantal corporaties worden uitsluitend specifieke jongerenwoningen
verloot. Afgesproken is dat circa 10% van het aanbod wordt verloot. Om de jongeren in
Veenendaal een betere kans te geven op een woning wordt door Patrimonium woonstichting een
groter aandeel verloot.
In onderstaande grafiek staan de verhuringen per model ingedeeld op de leeftijdscategorie van de
hoofdhuurder.
aanbod
De mutatiegraad van 2009 lijkt zich ten opzichte van 2008 te stabiliseren. Er zijn vrijwel evenveel
sociale huurwoningen verhuurd in 2009 als in 2008 via Huiswaarts.
27

heT huIsVesTen Van
BIjzondeRe doelgRoePen
urgenten
In totaal heeft de VWS in het verslagjaar 6 huishoudens (2008: 6) met een urgentieverklaring gehuisvest.
Het ging hierbij om 3 sociale, 2 medische en 1 maatschappelijke urgentie.
dak- en thuislozen
Rond de ontwikkelingen voor een sociaal pension in Veenendaal is het in 2009 stil gebleven. Er zijn
nog geen nieuwe locaties in beeld.
asielzoekers
In 2009 zijn er twee woningen toegewezen aan mensen die onder de Generaal pardonregeling
vallen. Dit betreft mensen die nog onder de oude vreemdelingenwet (dus vóór 1 april 2001) in
Nederland asiel hebben aangevraagd.
Mensen met een lichamelijke beperking
In 2009 zijn er 27 woningen aangepast (2008: 16) in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning
(WMO). Het totaalbedrag van deze aanpassingen bedraagt € 34.670 (2008: € 22.000).
Als een aangepaste woning vrijkomt voor verhuur dan wordt aan de hand van de aanpassingen
gekeken of het wenselijk is een kandidaat te zoeken die weer gebruik kan maken van de aanwezige
voorzieningen. Door de afdeling Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) van de gemeente
wordt hiervoor een wachtlijst bijgehouden.
In twee gevallen is op deze manier een woning verhuurd aan iemand die op de wachtlijst stond.
Bij kleine aanpassingen wordt er over het algemeen besloten de woning regulier te verhuren en
zonodig de voorzieningen te verwijderen.
Mensen met een verstandelijke beperking
Vanaf 2007 wordt Vollewens 43 tm 73 verhuurd aan Philadelphia zorg. De problemen waar Philadelphia
mee te maken heeft gekregen in de afgelopen periode hebben geen gevolgen gehad voor
de zorg op onze locatie.
Stichting de Opbouw huurt één appartement voor een cliënt.
Op dit moment worden er gesprekken gevoerd met de stichting Zorg op maat. Zij zoeken een
eengezinswoning voor een groep van drie tot vier cliënten. Waar andere zorgaanbieders van deze
variant afstappen, ziet de stichting Zorg op maat hier wel de voordelen van in. De cliënten die gehuisvest
worden moeten wel een binding met Veenendaal hebben.
VWS Jaarverslag 2009 | 17

VWS Jaarverslag 2009 | 18

VRIjgeKoMen en
VeRhuuRde WonIngen
In het verslagjaar zijn er bij de VWS 65 contracten gewijzigd. In 2008 waren dat er 64.
In 2009 zijn er 53 woningen via het aanbodsysteem verhuurd aan nieuwe bewoners. Vijf
woningen zijn bemiddeld (Twee voor asielzoekers en drie miva woningen) en bij zeven woningen
heeft woningruil plaatsgevonden.
Voor de indeling van de verhuringen volgens het Besluit Beheer Sociale-Huursector zijn de volgende
grenzen gehanteerd:
De inkomensgrenzen in 2009:
Eenpersoons onder 65 jaar
1 januari t/m 31 december
€ 20.975
Meerpersoons onder 65 jaar € 28.475
Eenpersoons vanaf 65 jaar € 19.800
Meerpersoons vanaf 65 jaar € 27.075
De huurprijsgrenzen in 2009:
1 januari t/m 30 juni 1 juli t/m 31 december
Kwaliteitskortingsgrens € 348,99 € 357,37
Laagste aftoppingsgrens € 499,51 € 511,50
Hoogste aftoppingsgrens € 535,33 € 548,18
Verhuringen in 2009
Uitgaande van deze inkomens- en huurprijsgrenzen zag het aantal verhuringen er voor de verschillende
categorieën huishoudens in 2009 als volgt uit.
Eenpersoonshuishoudens
onder kwaliteits-
huurklasse
tussen kwaliteits- boven laagste
kortingsgrenskortingsgrens en
laagste
aftoppingsgrens
leeftijd Inkomen
aftoppingsgrens
Tot 65 jaar t/m inkomensgrens 5 8 3
boven inkomensgrens 5 9 1
Vanaf 65 jaar t/m inkomensgrens 0 2 1
boven inkomensgrens 0 1 0
Tweepersoonshuishoudens
onder kwaliteits-
huurklasse
tussen kwaliteits- boven laagste
kortingsgrenskortingsgrens en
laagste
aftoppingsgrens
leeftijd Inkomen
aftoppingsgrens
Tot 65 jaar t/m inkomensgrens 1 2 1
boven inkomensgrens 1 3 10
Vanaf 65 jaar t/m inkomensgrens 0 1 1
boven inkomensgrens 0 0 0
Drie- en meerpersoonshuishoudens
onder kwaliteits-
huurklasse
tussen kwaliteits- boven hoogste
kortingsgrenskortingsgrens en
laagste
aftoppingsgrens
leeftijd Inkomen
aftoppingsgrens
Tot 65 jaar t/m inkomensgrens 0 4 3
boven inkomensgrens 0 0 3
Vanaf 65 jaar t/m inkomensgrens 0 0 0
boven inkomensgrens 0 0 0
VWS Jaarverslag 2009 | 19

In totaal zijn er 6 woningen verhuurd aan mensen met een inkomen dat boven de grens ligt. Al deze
huurders hebben een inkomen dat lager ligt dan de discutabele grens van € 33.000. De mate van
scheefheid kan hiermee enigszins worden gerelativeerd.
Er zijn plannen om in 2010 bij nieuwe verhuringen inkomenseisen te stellen. Vanuit de overheid
wordt gesteld dat 90% van de nieuwe huurders een inkomen moet hebben dat lager is dan € 33.000.
Over de hoogte van deze grens wordt nog gediscussieerd. Er gaan stemmen op om deze grens te
verhogen naar € 38.000. Deze bedragen zijn afgeleid van de oude ziekenfondsgrens, € 33.000 is het
laatst gehanteerde bedrag en € 38.000 is het bedrag als deze grens geïndexeerd zou zijn naar 2010.
Als we de verhuringen van 2009 hieraan toetsen, ontstaat het volgende beeld:
Van de 65 verhuringen zijn er 55 woningen die een huurprijs hebben die lager ligt dan de toeslaggrens
(boven deze grens, is er sprake van vrije sector). Van deze verhuringen voldoet 87% (48 verhuringen)
aan de grens van € 33.000. Als de grens op € 38.000 zou worden vastgesteld dan voldoet
zelfs 93% (51 verhuringen) aan deze grens. Dus zonder grenzen te stellen aan het inkomen blijkt
dat in ons geval er geen grote afwijkingen ontstaan.
Mutaties
Als we kijken naar de mutatiegraad de afgelopen jaren, dan ontstaat het volgende beeld:
doelgroep 2009 2008 2007 2006 2005
Gezinnen 3,8% 4,4% 5,5% 4,6% 5,6%
1-2 persoons 8,1% 8,6% 10,8% 14,4% 11,4%
Senioren 1,8% 4,5% 4,5% 7,0% 4,0%
Totaal 4,3% 5,1% 6,4% 6,7% 6,6%
In 2009 is de mutatiegraad licht gedaald. De verwachting is dat het aantal mutaties in 2010 zal stijgen.
De eerste drie maanden versterken dit beeld, er zijn al 24 huuropzeggingen ontvangen.
VWS Jaarverslag 2009 | 20
Reacties op het aanbod
Het gemiddelde aantal reacties per woning van de VWS is in 2009 weer toegenomen. Eén van de
oorzaken is natuurlijk het afnemende aanbod. De groep actieve woningzoekenden blijft vrijwel gelijk
terwijl het aanbod afneemt.
Gemiddeld aantal reacties naar doelgroep
2007
2007
na huis- voor huis-
doelgroep 2009 2008 waartswaarts 2006 2005
Gezinnen 166 198 119 89 76 87
1-2 persoons 155 156 96 57 55 65
Senioren 26 13 24 23 19 18
Totaal 157 170 108 72 61 77
Ten opzichte van het totale aanbod in de WERV scoren de woningen van de VWS elk jaar weer
bovengemiddeld.
Om de woningen te verhuren wordt er gemiddeld 2,1 keer aangeboden. Dit cijfer is redelijk constant.
In 2008 werd een woning gemiddeld 2 keer aangeboden.

CoMMunICaTIe MeT huuRdeRs
en WonIngzoeKenden
Begin 2009 is er een samenwerkingsovereenkomst met de stichting Huurdersbelangen VWS
(SHV) opgesteld. Deze overeenkomst is op 18 mei 2009 ondertekend. De samenwerkingsovereenkomst
is afgestemd op de nieuwe overlegwet die op 1 januari 2009 in werking is getreden.
Het huurverhogingsvoorstel voor 2009 is besproken met de SHV. De SHV heeft aangegeven
bezwaar te maken tegen het doorvoeren van de maximaal toegestane huurverhoging van 2,5%.
Vooral de ouderen ondervinden hiervan een daling in hun koopkracht omdat de AOW niet
wordt geïndexeerd. Na toelichting van de VWS is er uiteindelijk toch ingestemd met het doorvoeren
van de voorgestelde huurverhoging.
In april is de eerste nieuwsbrief van de SHV bij de bewoners bezorgd. Deze nieuwsbrief zal twee
keer per jaar verschijnen. In oktober is het tweede exemplaar bezorgd.
Bewonersavond
Op 18 november 2009 is een bewonersavond gehouden. Tijdens deze avond zijn de resultaten
van de peiling gepresenteerd. Door de VWS is er een toelichting gegeven op de resultaten. De
Woonbond heeft een presentatie gehouden over het belang van bewonerscommissies.
De samenstelling van de stichting per 31 december is als volgt:
• de heer A. van Ewijk, voorzitter
• mevrouw E. H. Chevalking, penningmeester
• de heer T. Ferkranus, secretaris
• de heer A. Achilles
• mevrouw M. Baars-Leeuwis
• mevrouw J.M.M. Regtop
• de heer A. Diepeveen
Internetpanel
In oktober 2009 is er weer een peiling uitgezet onder de huurders die hun e-mailadres hebben
doorgegeven. De vragenlijst is verstuurd naar 581 huurders waarvan het e-mailadres bekend
is. In totaal hebben er 161 huurders de vragenlijst ingevuld. Dit geeft netto respons van 28%.
In de peiling zijn twee onderwerpen aan de orde geweest:
• de bekendheid van de Stichting Huurdersbelangen VWS ;
• Kopen en wonen.
Bekendheid van de Stichting Huurdersbelangen VWS (SHV)
De SHV en haar activiteiten zijn bij meer dan de helft van de ondervraagden niet bekend. Sommige
van de ondervraagden hebben wel eens iets gelezen of gezien van de SHV. Van degenen
die bekend zijn met de SHV weet het grootste deel niet wat zij doen. De meeste ondervraagden
kennen de SHV via de nieuwsbrief. Na uitleg wat de activiteiten van de SHV zijn is ongeveer één
op de twintig ondervraagden bereid lid te worden van de SHV.
Begin 2010 zijn met deze huurders contacten gelegd. Het lijkt erop dat het een aantal nieuwe
bestuursleden zal opleveren.
Kopen en Wonen
Voor huurders van de VWS blijken financiële redenen hoofdzakelijk de reden te zijn om een
woning te blijven huren in plaats van kopen. De helft van de ondervraagden zegt te overwegen
de woning te kopen als de VWS hen de mogelijkheid zou bieden. Kopen tegen de geschatte
marktwaarde is niet favoriet bij de ondervraagden. Om het financieel mogelijk te maken om
huurders de woning te laten kopen kan Koopgarant een grote rol spelen. Met name de korting
op de aankoopprijs spreekt erg aan.
Mocht de VWS overgaan tot verkoop van woningen dan is het aanbieden van Koopgarant zeker
een overweging waard.
Bewonerskrant
In 2009 is de bewonerskrant twee keer verschenen. Bijna de helft hiervan is per e-mail verstuurd.
De nieuwsbrief van de stichting Huurdersbelangen is gelijktijdig bezorgd. De belangrijkste
onderwerpen waren:
• Nieuwe spelregels voor zelf aanbrengen van veranderingen;
• De huurverhoging;
• Gebruiksregels voor de trappenhuizen en galerijen;
• Het geplande onderhoud in 2010.
Bewonersinformatie
Bij het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging hebben alle bewoners de Huurkrant ontvangen.
Bij alle complexgewijs uit te voeren onderhoudswerkzaamheden informeert de VWS de bewoners
schriftelijk over de aard en de planning van de werkzaamheden. Bij grote ingrijpende
werkzaamheden worden de bewoners geïnformeerd door middel van een informatieavond en
aanvullende informatie door de uitvoerende aannemer.
VWS Jaarverslag 2009 | 21

Kwaliteitsenquêtes
Bij mutatie wordt zowel de nieuwe als de vertrekkende bewoner gevraagd een enquête in te
vullen. Ook na het uitvoeren van een reparatieverzoek wordt de betrokken bewoner gevraagd
naar zijn ervaringen.
De helft van de enquêtes wordt digitaal verstuurd. De andere helft ontvangt de vragenlijst per
post. De respons op de uitgezette vragenlijsten bedraagt circa 45%. Dit is vrijwel gelijk verdeeld
over de manier van benaderen.
De reacties zijn overwegend positief. Het gemiddelde rapportcijfer op alle onderdelen is een 8.
Kwaliteitskeurmerk
In 2009 is er door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector gemeten op de volgende
vijf onderdelen:
• Corporatie bellen;
• Woning veranderen;
• Woning onderhouden;
• Klachten afhandelen;
• Woning verlaten.
Als nieuw onderdeel heeft er een nulmeting plaats gevonden op het onderdeel “Rond de woning”.
Hierbij wordt met name gekeken naar de inspanning van de corporatie op het gebied
van leefbaarheid.
De resultaten zijn weer uitstekend. Ondanks dat de meting plaats vond tijdens de vakantieperiode
hebben de resultaten hier niet onder geleden. De bereikbaarheid scoorde zelfs nog beter
als bij de vorige meting. In de totale prestatie index zijn we gestegen van de 29e naar de 19e
plaats. In totaal nemen er 187 corporaties deel aan het Huurlabel.
De scores voor 2009 bedroegen:
labelonderdelen score 2009 score 2008 landelijk gemiddelde
Corporatie bellen 8,3 8,2 7,5
Woning veranderen 7,6 7,4 7,3
Woning onderhouden 8,1 8,4 7,8
Klachten afhandelen 6,7 6,5 6,7
Woning verlaten 8,6 8,4 8,4
Op bijna alle onderdelen is de score ruim hoger dan het landelijke gemiddelde. Alleen bij klachten
afhandelen is de score gelijk aan het landelijk gemiddelde.
Op het onderdeel Rond de woning is de score 6,6. Dit is gelijk aan het landelijk gemiddelde.
In 2010 wordt er weer gemeten op vijf onderdelen. De meetperiode vindt plaats in de periode
mei tot en met juni.
VWS Jaarverslag 2009 | 22
geschillenadviescommissie
Voor de behandeling van eventuele geschillen neemt de VWS deel aan de Geschillenadviescommissie
WERV.
Deze commissie is een initiatief van de gezamenlijke corporaties in de WERV.
De commissie bestaat uit de volgende leden:
• Een onafhankelijk voorzitter;
• Een lid op voordracht van de deelnemende corporaties;
• Een lid op voordracht van de huurders.
De commissie bestaat feitelijk uit twee parallel werkende commissies waarbij de ene commissie
de even maanden en de andere de oneven maanden werkzaam is. De beide voorzitters hebben
onderling contact om indien nodig zaken af te stemmen.
Per 31 december hebben zitting in de geschillenadviescommissie:
Mr. W.A. Zwijnenburg, voorzitter Aftredend: 31-12-2010
Mw. J. de Lange Muller, namens de corporaties Aftredend: 31-12-2009
Mw. C.H.H. Pol - van Gaalen, namens de huurders Aftredend: 31-12-2010
en
Drs. P.L. Hartsuijker, voorzitter Aftredend: 31-12-2011
Mw. A. de Vries - Hoppe, namens de corporaties Aftredend: 31-12-2011
Mw. H.S. Feitsma, namens de huurders Aftredend: 31-12-2009
Per 1 januari 2010 is mevrouw Feitsma opgevolgd door mevrouw W. Bron.
Elk lid heeft een plaatsvervanger. Deze plaatsvervanger neemt ook zitting als één van de leden
persoonlijk of beroepsmatig betrokken is bij een geschil.
Het lid op voordracht van de huurders wordt benoemd na raadpleging van de huurdersorganisaties
van de deelnemende corporaties.
De werkwijze van de commissie en de procedure voor het melden van een geschil, is vastgelegd
in een reglement. Ook is er een brochure waarin de werkwijze verkort wordt uitgelegd. Dit reglement
en de brochure zijn te vinden op de website.
Als er geschillen door huurders van de VWS worden gemeld, ontvangt de directie hiervan bericht.
De Raad van Toezicht wordt hierover geïnformeerd. In 2009 zijn er geen geschillen door
huurders van de VWS gemeld bij de commissie.

leeFBaaRheId
achterpadverlichting
In 2009 is er achterpadverlichting aangebracht in de omgeving van de Sprenkelaar en de Langelaar.
In 2010 wordt bij de resterende complexen verlichting aangebracht. Vanwege het kleine aantal te
plaatsen armaturen in de wijk Kostverloren wordt hiermee de planning wat versneld. De oorspronkelijke
planning ging uit van Kostverloren in 2010 en de Horstenbuurt in 2011.
ondergrondse vuilopslag
Bij de complexen met appartementen werd in het verleden een grote verzamelcontainer geplaatst.
Hierin kon door de bewoners hun afval worden gedeponeerd. Vooral bij oudere mensen gaf dit de
nodige problemen. De opening van deze container bevindt zich aan de bovenzijde en wordt afgesloten
met een zware stalen deksel.
Deze containers veroorzaakten ook een rommelig beeld. In overleg met de gemeente is besloten
om deze containers te vervangen door ondergrondse containers.
Op de meeste locaties met appartementen zijn zijn de werkzaamheden al uitgevoerd.
Een aantal kleinere locaties worden, ondanks afspraken met de gemeente, niet voorzien van ondergrondse
containers. Doordat de Afvalcombinatie nu belast is met de uitvoering willen zij, vanuit
economisch oogpunt, hiervan afzien.
Bij de woningen van de VWS komt geen ondergrondse container bij de volgende complexen:
• Het blok appartementen Terp 1 t/m 11;
• De 24 appartementen aan de Goudvink;
• De poortwoningen aan de Vrekenhorst;
• Appartementen Wezellaan en Hermelijnlaan.
De kleinschaligheid van deze locaties (6-8 woningen) maken plaatsing onrendabel.
De overige complexen met gestapelde woningen van de VWS zijn of worden voorzien van een
ondergrondse container.
De uitvoering heeft vertraging opgelopen. De bedoeling was dat alle locaties uitgevoerd zouden zijn
in 2009. Dit is niet gelukt. De verwachting is nu dat de werkzaamheden in 2010 worden afgerond.
sociaal Vangnet
Onder de noemer Sociaal Vangnet wordt geprobeerd hulp te bieden aan zogenoemde zorgwekkende
zorgmijders. Aan dit overleg nemen diverse zorginstellingen, de gemeente, de politie en de
woningcorporaties deel.
Vanuit de VWS zijn er geen nieuwe meldingen gedaan. Het totaal aantal aanmeldingen in 2009 is
gelijk aan die in 2008 (18).
Vandalisme en graffitibestrijding
Ten gevolge van graffiti en vandalisme is in 2009 in totaal € 2.750 (2008: € 3.500) aan kosten geboekt.
Bijna € 900 is uitgegeven aan het verwijderen van graffiti. De overige kosten hebben voornamelijk
te maken met schade aan brievenbussen en een intercominstallatie.
Buurtbemiddeling
Buurtbemiddeling helpt bewoners om onderlinge problemen met elkaar op te lossen. Dit initiatief
is er voor bewoners en wordt uitgevoerd door bewoners. De beste resultaten worden geboekt bij
kleine irritaties, zoals beginnende geluidsoverlast en dergelijke. Dit jaar zijn er een aantal huurders
doorverwezen naar buurtbemiddeling. Over het geheel kan worden gesteld dat het een vrij rustig
jaar is geweest. Er zijn geen grote overlastzaken gemeld.
VWS Jaarverslag 2009 | 23

ondeRhoud
Bij al het onderhoud dat door de VWS wordt uitgevoerd wordt vooraf een zorgvuldige afweging gemaakt
op het gebied van milieu en comfortverhogende maatregelen. Alle werkzaamheden worden
getoetst aan de uitgangspunten van het strategisch voorraadbeheer. In veel gevallen betekent dit
dat de woning al bij mutatie wordt aangepast. In een aantal gevallen betekent dit dat bij de uitvoering
van planmatig onderhoud extra maatregelen worden getroffen. Ook kan er bij uitvoering van
planmatig onderhoud worden besloten om de bewoners een keuze te laten maken uit verschillende
mogelijkheden.
In 2009 is besloten het serviceabonnement nog een jaar gratis te verstrekken. Dit abonnement dekt
een groot deel van de kosten voor het onderhoud waarvoor de huurder verantwoordelijk is. Vanwege
de geringe ervaringen is besloten om in 2010 het abonnement te verlengen. Aan het eind van
2010 zal er een evaluatie plaats vinden. Hierna wordt bepaald of het gratis blijft.
Planmatig onderhoud
In de begroting van 2009 was een bedrag van € 861.000 opgenomen voor planmatig onderhoud.
De gemaakte kosten bedragen € 726.000. In totaal is er € 96.000 aan onderhoud uitgevoerd dat
in 2008 begroot was. Er is geen onderhoud verschoven of komen te vervallen. Per saldo betekent
dit dat er een positief verschil met de begroting is van € 238.000. Dit heeft enerzijds te maken met
inkoopvoordelen en anderzijds met een onjuiste raming.
De belangrijkste oorzaak van het positieve verschil is het prijsverschil bij de vervanging van de c.v.
ketels. Deze waren te ruim begroot. Ook heeft de veranderende markt hier een positieve invloed
op gehad. Bij in totaal drie projecten met circa 200 ketels heeft dit een voordeel opgeleverd van
ruim € 200.000.
Panhuis/gladiolenstraat
Ter plaatse van de voordeur is een luifel aangebracht. De zinken gootbekleding is vervangen.
West fase I poortwoningen
Bij deze woningen zijn dilataties aangebracht in het metselwerk.
West fase II eengezinswoningen
Het mechanische ventilatiesysteem in deze woningen heeft een onderhoudsbeurt gekregen. Waarnodig
is de ventilatiebox vervangen. Deze maatregelen dragen bij aan een beter binnenklimaat.
VWS Jaarverslag 2009 | 24
Talmawijk oudbouw
De bestaande VR ketel in deze woningen is vervangen door een nieuwe HR combiketel. Deze ketel
heeft een positief effect op de energielasten van de bewoners. Voor de meeste woningen betekent
dit dat ze van een E label stijgen naar een D label. De CO2 uitstoot reduceert hiermee 10- 15%.
Kostverloren eengezinswoningen en onder- en bovenwoningen
De woningen zijn geschilderd. Voorafgaand aan het schilderwerk hebben de bewoners inspraak
gehad in de kleuren. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat de wijk nu is uitgevoerd in twee verschillende
kleurencombinaties. De bewoners zijn zeer tevreden met het resultaat. Gelijktijdig is aan de
bewoners de mogelijkheid geboden hun woning te laten voorzien van dubbelglas in de slaapkamers
en hang- en sluitwerk dat voldoet aan het Politiekeurmerk Veilige Woning. In totaal hebben 31 bewoners
gebruikgemaakt van het aanbod voor dubbelglas. Het hang- en sluitwerk is aangebracht bij
14 woningen.
Bij de onder- en bovenwoningen zijn de balkons en de galerijen voorzien van een coating. De dilatatievoegen
zijn gelijktijdig vervangen.
de Terp eengezinswoningen en appartementen
Bij de 56 eengezinswoningen is het glas van de dakramen opnieuw bevestigd. Bij alle woningen is
ook een onderhoudsbeurt uitgevoerd aan de mechanische ventilatie.
Bachlaan eengezinswoningen
De c.v. ketel in deze woningen is vervangen door een HR combiketel. Bij deze woningen stijgt hierdoor
het energielabel van een D naar een C label.
appartementen Petenbos
In dit complex zijn ook de c.v. ketels vervangen. De energiescore van deze woningen is ook verbeterd.
Bij ongeveer 40% van de woningen levert dit een beter label op (van D naar C). De rest had al
een C of B label en blijft binnen de bandbreedte van dit label.
overlopend werk uit 2008
In het eerste kwartaal van 2009 zijn de overlopende werkzaamheden uit 2008 uitgevoerd. Het betrof
het schilderwerk en houtrotherstel aan de woningen in de omgeving van de Keucheniusstraat
en de Dr. Kuyperstraat. Ook is de aansluiting van de dakkapellen met het dak vernieuwd.

geRIeFsVeRBeTeRIngen nIeT-PlanMaTIg ondeRhoud
In 2009 zijn er in totaal bij 92 adressen (2008: 106 adressen) op verzoek van de bewoners geriefsverbeteringen
aangebracht. Daarnaast zijn er bij 34 woningen 68 geriefsverbeteringen (2008: 31
woningen met 71 geriefsverbeteringen) uitgevoerd in het kader van het strategisch voorraadbeheer.
Na uitvoering van de geriefsverbeteringen wordt de huur aangepast.
Het hoge aantal geriefsverbeteringen heeft te maken met het collectief aanbieden van dubbel glas
en politiekeurmerk bij schilderwerkzaamheden.
omschrijving
Op verzoek van bewoner
aantal Investering
Zolderkamer 1 € 5.060
Dakraam 7 € 7.400
Dubbelglas 60 € 74.900
Combiketel 3 € 2.300
2e toilet 1 € 450
Vlizotrap 2 € 1.250
Hang- en sluitwerk 18 € 20.600
naar aanleiding van strategisch voorraadbeheer
Dubbelglas 25 € 54.500
Hang- en sluitwerk 15 € 21.350
2e toilet 2 € 820
Vloerisolatie 6 € 7.750
Klokthermostaat 12 € 2.150
Combiketel 3 € 7.000
Berging 5 € 25.250
Totaal 160 € 230.750
De totale kosten van het niet-planmatig onderhoud bedroegen € 380.000. Dit was in 2008
€ 400.000.
Klachtenonderhoud
De totale kosten voor het klachtenonderhoud bedroegen in 2009 € 205.000. In 2008 was dit
€ 203.000.
De raming voor 2009 ging uit van 1.600 reparatieverzoeken met een gemiddeld bedrag aan kosten
van € 120. In totaal zijn er 43 reparatieverzoeken meer uitgevoerd terwijl de kosten per verzoek
€ 6 lager uitvielen. Dit is vrijwel gelijk aan 2008. Uit deze stabilisatie is op te maken dat er nauwelijks
een stijging in de loon- en materiaalkosten is doorgevoerd.
Verloop van het aantal reparatieverzoeken
2009 2008 2007 2006 2005 2004
Aantal reparatieverzoeken 1.643 1.645 1.571 1.640 1.552 1.411
Gem. kosten per melding € 114 € 123 € 116 € 99 € 78 € 87
Mutatieonderhoud
In de raming voor de mutatiekosten voor 2009 is uitgegaan van 82 woningen à € 600. In werkelijkheid
is er aan maar aan 60 woningen onderhoud uitgevoerd met een gemiddeld kostenbedrag van
€ 890. De kosten van het weer verhuurbaar maken van de woningen blijft de laatste jaren op een
hoog niveau. Zoals al eerder vermeld zijn de belangrijkste redenen het ouder worden van de woningen
en de kwaliteit bij oplevering.
Contractonderhoud
Onder deze noemer worden de kosten geboekt die betrekking hebben op het c.v. onderhoud, het
onderhoud aan de liften, automatische deuropeners e.d.
De begrote post voor 2009 bedroeg € 72.000. In totaal is er voor bijna € 70.000 uitgegeven.
Brandmeldcentrale en ventilatie de geerhof
In de begroting van 2009 was een post van € 80.000 opgenomen voor het vervangen van de brandmeldcentrale
en het aanpassen van de ventilatie op de galerijen. Beide posten zijn lager uitgevallen
dan begroot. In totaal is er ruim € 50.000 aan kosten geboekt.
VWS Jaarverslag 2009 | 25

serviceabonnement
In totaal is er onder deze noemer bijna € 15.000 geboekt. De meeste kosten worden veroorzaakt
door het ontstoppen van afvoeren. Deze werden in het verleden uitsluitend doorberekend als de
oorzaak aantoonbaar bij de bewoner lag. In de praktijk betekende dit dat een groot aantal van de
gevallen toch voor rekening van de VWS kwam.
huuRBeleId
Het huurbeleid is gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. Het woningbezit van de VWS is hierbij
ingedeeld in drie kwaliteitsklassen, respectievelijk twee, drie en vier sterren. Rekening houdend
met de technische en de woonkwaliteit van de woning. Per kwaliteitsklasse is een gewenste streefhuur
bepaald, waarbij het bestaande woningwaarderingsysteem leidend is geweest. Door daarnaast
rekening te houden met o.a. de woonwensen en de woz-waarde is het systeem geoptimaliseerd.
Door rekening te houden met de kwaliteitsklassen kan het bezit van de VWS als volgt worden ingedeeld.
Streefhuur per kwaliteitsklasse in procenten van de maximale huur
omschrijving aantal woningen uitgangspunt Bandbreedte
Twee sterren 170 Gemiddeld 60% Van 50 tot 70%
Drie sterren 674 Gemiddeld 65% Van 55 tot 75%
Vier sterren 403 Gemiddeld 70% Van 60 tot 80%
Bij de vergelijking van de huidige huurprijs ten opzichte van de streefhuur van de woningen is gebleken
dat een flink deel van de huren relatief te laag zijn. Bij mutatie zal de huur van woningen die
naar verhouding te goedkoop zijn, geharmoniseerd (= verhoogd) worden. Bij woningen die niet aan
de gewenste kwaliteit voldoen zal, voor uitgifte aan een nieuwe bewoner, een verbeterpakket (o.a.
isolatie) worden uitgevoerd. In 2009 heeft de VWS bij 37 woningen de huur geharmoniseerd met
gemiddeld € 55,80 (2008: 31 woningen, gemiddeld € 44,09). Deze hogere huur heeft nauwelijks
zichtbare gevolgen gehad voor het aantal reacties op de woning. Ook het aantal aanbiedingen /
afwijzingen nam niet zichtbaar toe.
VWS Jaarverslag 2009 | 26
458
457
Verdeling woningbezit naar huidige huurprijs
Verdeling woningbezit naar streefhuurprijs
70
19
162
150
608
570
< € 357, 37
€ 357, 37 < € 511, 50
€ 511, 50 < € 647, 53
€ 647, 53 >
< € 357,37
€ 357, 37 < € 511, 50
€ 511, 50 < € 647, 53
€ 647, 53 >

VWS Jaarverslag 2009 | 27

Bij het bepalen van de streefhuren is tevens de minimaal noodzakelijke kernvoorraad beoordeeld,
rekening houdend met de totale voorraad huurwoningen binnen de gemeente Veenendaal. Samen
met de andere WERV corporaties zal onderzoek gedaan moeten worden naar de woningbehoefte
in de WERV regio. Dit in samenhang met de inventarisatie van de nieuwbouwplannen. Hierbij zal
aandacht moeten worden besteed aan de werkelijke primaire doelgroep en er zal een inschatting
gemaakt moeten worden naar de werkelijke vraag naar woningen. Dit rekening houdend met de
inkomenssituatie en de woonquote van de bewoners / woningzoekenden.
Het streven is om in 2010 meer te kunnen zeggen over de toekomstige streefhuren. Uitgangspunten
hierbij blijven een goede prijs – kwaliteitverhouding én voldoende betaalbare huurwoningen
in de markt.
huurverhoging
De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2009 was door VROM gemaximeerd op 2,5% (2008: 1,6%).
Omdat bij zo’n laag percentage differentiatie in de huurverhoging beperkt mogelijk is, is daar niet
voor gekozen. VWS heeft alle woningen met 2,5% verhoogd. Tegen deze verhoging is geen enkel
bezwaar ingediend. De gemiddelde huurprijs van het bezit is gestegen van € 458 naar € 469.
leegstand
In het verslagjaar is er in 58 woningen mutatie-leegstand geweest (2008: 53). De totale huurderving
als gevolg van deze leegstand bedroeg € 10.000 (2008: € 9.000). Bij verschillende woningen zijn,
net als in 2008, na mutatie verbeteringen aangebracht waardoor de woningen langer leeg stonden.
huurtoeslag
De VWS fungeert als een Huurtoeslag-informatiepunt waar de huurders met vragen over huurtoeslag
terecht kunnen. Huurders maken hier regelmatig gebruik van. De contacten tussen de VWS
en de Belastingdienst lopen naar tevredenheid. Per 31 december 2009 waren er 256 huurders met
gemiddeld € 202 huursubsidie per maand (2008: 297 huurders, gemiddeld € 196).
huurincasso
De meeste huurders hebben een correct betalingsgedrag. Ongeveer 82% van de huurders heeft
een machtiging tot automatische incasso afgegeven (2008: 81%). Maandelijks wordt aan gemiddeld
50 huurders één of meer betalingsherinnering(en) gestuurd (2008: 50). Door het strikte huurincassobeleid
wordt niet alleen (grote) huurachterstand voorkomen maar zijn er meer mensen die
correct gaan betalen.
Bij eventueel toch ontstane achterstanden werkt de VWS samen met andere instanties om de huurachterstand
te verlagen. Door tijdig betalingsregelingen te treffen of huurders door te verwijzen
VWS Jaarverslag 2009 | 28
naar hulpverlenende instanties blijven de risico’s voor de corporatie en de huurders beperkt. De
wachtlijsten bij de hulpverlenende instanties nemen toe waardoor huurders in de knel dreigen te
komen.
Van de 1.247 huurders had 7 % per 31 december 2009 een achterstand (2008: 8,3%). De huurachterstand
bedroeg € 43.400, dat is 0,6% van de totale huursom (2008: 0,8%). Ultimo 2009 was er
met 10 huurders een betalingsregeling getroffen voor een totaalbedrag van € 3.700 (2008 18 voor
een bedrag van € 2.300).
In 2009 is vanwege langdurige afwezigheid van één van de medewerkers bij een deel van het incassotraject
gebruik gemaakt van inzet en expertise van een externe professional op incassogebied. In
die periode is ook de werkwijze van de VWS op het incassogebied beoordeeld. Hieruit bleek dat de
incassoprocessen goed op orde waren en dat er nauwelijks verbeteringen te behalen waren.
opbouw van de huurachterstand per einde jaar (in €)
2009 2009 2008 2008
Bedragen Aantallen Bedragen Aantallen
0 tot 1 maand 17.300 62 16.500 69
1 tot 2 maand 11.500 14 7.700 13
2 tot 3 maand 5.300 5 10.500 10
> 3 maanden 9.300 7 21.200 11
Totaal 43.400 88 55.900 103
Van huurders met een achterstand vanaf twee maanden wordt de incasso overgedragen aan een
deurwaarderskantoor. Eind 2009 waren er 18 vorderingen op zittende huurders bij de deurwaarder
ingediend voor een totaal bedrag van € 16.700,- en 13 vorderingen op vertrokken huurders voor
een bedrag van € 30.200 (2008: resp. 25 vorderingen; € 27.500 en 5 vorderingen; € 7.100).
In 2009 zijn er 3 woningen ontruimd n.a.v. huurachterstand. Bij 6 woningen kon ontruiming op het
laatste moment worden voorkomen, doordat alsnog een goede betalingsregeling werd getroffen
(2008 resp., 1 en 5).

FInanCIële zaKen
Financieel beleid
Continuïteit is het kernwoord in het beleid van de VWS. Continuïteit van de organisatie en
continuïteit van het bezit. Uitbreiding van het bezit is geen doel op zich. Goed onderhoud van
bestaand bezit is echter een speerpunt.
In de afgelopen jaren hebben de “Vogelaarheffing” en de vennootschapbelasting een flinke
aanslag gedaan op de financiële positie van de corporaties. Daardoor is de investeringspositie
ten opzichte van nog maar enkele jaren geleden fors beperkt.
In het kader van het strategisch voorraadbeleid wordt nadrukkelijk gekeken naar de gewenste
kwaliteit. De goede staat van het bezit geeft aanleiding om bij de beoordeling van de prijs-
kwaliteit de huur te verhogen. Dit houdt in dat als de streefhuur dit het toelaat bij mutatie de
huur wordt verhoogd. In 2009 is door Raderadvies de meerjarenonderhoudsbegroting getoetst.
Hieruit bleek dat in grote lijnen de begroting van de VWS goed was. De eerst komende vijf jaar
liggen de uitgaven in de lijn van de voorgaande begroting. In de tweede vijf jaar komen er wat
grotere onderhoudsuitgaven. Hierdoor neemt de reserve minder toe dan in de voorgaande
begroting.
De WSW-eisen (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) betreffende de positieve kasstromen
worden door de VWS nadrukkelijk nagekomen. VWS ziet dat een positieve kasstroom noodzakelijk
is voor de continuïteit.
De solvabiliteit (het weerstandsvermogen) aan het einde van het boekjaar bedraagt 10,9%
(2008 8,5%). Volgens de huidige begroting zal dat dit percentage in 2010 ca. 11,7% zijn en vervolgens
stijgen tot ca. 15,1% in 2014 (in voorgaande begroting 9,2% resp. 14,4%).
Bovengenoemde punten zorgen er voor dat het eigen vermogen in de komende jaren opnieuw
minder toeneemt dan in de voorgaande begroting werd verwacht.
Verloop eigen vermogen 2007-2019
bedragen x € 1.000,-
€ 9000
€ 8500
€ 8000
€ 7500
€ 7000
€ 6500
€ 6000
€ 5500
€ 5000
€ 4500
€ 4000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
begr 2007-2016
begr 2008-2017
begr 2009-2018
begr 2010-2019
Kasstromen
Het kasstroomoverzicht geeft inzicht in de inkomsten en uitgaven. Waar komt het geld vandaan
en waar wordt het aan besteed. Onderstaand treft u de prognose van de kasstromen in de
komende 5 jaar. Daarbij is onderscheid gemaakt in operationele kasstromen, kasstromen i.v.m.
investeringen en kasstromen i.v.m financieringen.
Kasstromen 2010 2011 2012 2013 2014
Kasstromen operationele activiteiten
ontvangsten
Huur 7.074 7.106 7.192 7.321 7.438
Servicekosten 154 158 161 165 169
Mutatie BWS subsidie 67 70 55 38 41
Ov. bedrijfsoprbrengsten 29 30 30 31 32
Rentebaten 65 64 70 67 63
7.428 7.428 7.510 7.621 7.742
VWS Jaarverslag 2009 | 29

Kasstromen 2010 2011 2012 2013 2014
uitgaven
Lasten onderhoud -1.290 -1.094 -1.251 -1.558 -1.942
Personeelskosten -906 -938 -985 -1.034 -1.086
Bedrijfskosten -445 -410 -408 -416 -425
Overige bedrijfskn -721 -697 -713 -729 -745
Rente leningen o/g -2.420 -2.286 -2.198 -2.130 -2.109
VPB -409 -449 -476 -451 -327
Mutaties balansposten 66 1 20 22 2
VWS Jaarverslag 2009 | 30
-6.125 -5.923 -6.011 -6.296 -6.632
1.263 1.505 1.498 1.325 1.111
Toetsing WSW
Fictieve aflossing
Kasstromen operationele activiteiten
944 977 946 924 903
voor toetsing WSW 269 528 552 401 208
Omdat veel corporaties tijdens de looptijd van de leningen niet aflossen is in het gewone kasstroommodel
niet zichtbaar of de corporatie in staat is om voldoende aflossingen te doen. Daarom
hanteert het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bij het toetsen van de kredietwaardigheid
van de corporaties een extra regel. Het WSW telt bij de operationele kasstroom een fictief
bedrag aan aflossing, van 2% van de schuldrestant per ultimo voorgaand boekjaar, bij de kasstroom
operationele activiteiten. Het WSW stelt voor kredietwaardigheid als eis dat de corporatie de komende
vijf jaar een positieve kasstroom (incl. fictieve aflossing) heeft.
De investeringen betreffen woningverbeteringen op verzoek van de huurder en investeringen die
worden gedaan in het kader van het strategisch voorraadbeleid.
De mutaties in de vermogenssfeer betreffende de aflossingen en het aantrekken van nieuwe leningen.
Kassstromen
Kasstromen (des)investiringen
2010 2011 2012 2013 2014
Geriefsbverbetering -204 -211 -217 -225 -232
MVA tdv exploitatie -25 -10 -162 -50 -10
-229 -221 -379 -275 -242
Kasstromen financieringsactiviteiten
Nieuwe leningen o/g 5.164 3.528 5.485 3.961 4.790
Aflossing leningen o/g -6.006 -5.060 -6.605 -5.011 5.659
-842 -1.532 -1.120 -1.050 -869
Mutatie
geldmiddelen totaal
jaarresultaat 2009
192 -248 0 0 0
Het jaarresultaat voor belasting over 2009 bedraagt € 1.121.000 positief (2008: € 527.000 positief).
Het resultaat voor belasting is ongeveer € 311.000 gunstiger dan begroot. De verklaring van het
verschil ligt vooral in de onderstaande posten.
Voordeel nadeel
Hogere huuropbrengesten € 9.000
Hogere overige opbrengsten € 13.000
Hogere afschrijvingen € 16.000
Lagere kosten salarissen € 45.000
Lagere kosten onderhoud € 162.000
Lagere kosten overige personeelskosten € 10.000
Lagere kosten onderhoud kantoor € 20.000
Lagere koster Raad van Toezicht € 14.000
Hogere kosten automatisering € 7.000
Lagere kosten woonaanbodsysteen € 8.000

Hogere advieskosten € 15.000
Hogere kosten bewonersparticipatie € 24.000
Lagere kosten leefbaarheid € 11.000
Lagere kosten opstalverzekering € 4.000
Lagere kosten waterschapslasten € 5.000
Lagere kosten eigen risico schade € 8.000
Lagere onvoorziene exploitatielasten € 15.000
Het niet doorboeken van exploitatieresultaat Sterke Arm € 57.000
Lagere toegerekende rente door exploteren panden Sterke Arm € 50.000
Lagere rentebaten € 44.000
Lagere rentelasten € 93.000
Overig € 10.000
Saldo afwijkend jaarresultaat € 311.000 voordeel
€ 478.000 € 213.000
Het resultaat na belasting, 2009 € 1.345 000 en 2008 € 199.000 is aanmerkelijk anders dan was begroot.
Dit wordt veroorzaakt doordat de details van de fiscale verwerking pas in de zomer van 2009
enigszins duidelijk werden. Voor de meeste posten die voor de VWS relevant zijn is nu voldoende
duidelijkheid om een positie in te nemen. De door de VWS voorgestelde verwerking is getoetst
door en akkoord bevonden door de accountant en de fiscalist.
Bij het opstellen van de jaarrekening 2009 is de post belastingen als volgt tot stand gekomen. Hierbij
is ook de post belastingen voor 2008 opnieuw beoordeeld en, op basis van aanvullende informatie
over onder andere onderhoud en verbeteringen, opnieuw berekend.
De acute belasting is als volgt bepaald: 2009 2008
Resultaat voor belastingen 1.121 527
Bijzondere waardeverminderingen 0 228
Afschrijving woningen 1) 653 601
Afschrijving bedrijfspanden 2) -34 -35
Heffing prachtwijken 73 75
Aan projecten toegerekende rente 0 -48
Totaal permanente en tijdelijke verschillen 692 821
Mutatie agio BWS-subsidies - 4 - 4
Mutatie disagio leningen o/g -26 -262
Correctie onderhoud 3) -42 -25
Correctie niet fiscale lasten 15 18
Dotatie fiscale voorziening onderhoud -1.054 -1.075
Winstbijtelling gemengde kosten fiscaal 2 2
Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek -4 -2
Belastbaar bedrag 700 0
Verschuldigde winstbelasting 168 0
1) Woningen fiscaal geen afschrijvingen wanneer boekwaarde lager is dan WOZ-waarde.
2) Afscrhijving bedrijfspanden wijkt fiscaal af van commercieel.
3) Inbraakwerend hang- en sluit werk wordt fiscaal gezien als onderhoud.
Treasury
Het financierings- en beleggingsstatuut is gericht op vermindering en spreiding van de renterisico’s.
De VWS belegt niet in aandelen of opties e.d.
Op het gebied van financiering wordt met verschillende adviseurs gesproken. De VWS speelt adequaat
in op de rentestanden. Per 1 maart 2009 is een lening aangetrokken van € 1,2 miljoen voor
herfinanciering tegen een rentepercentage van 4,75% met een looptijd van 10 jaar.
Verloop lening portefeuille
bedragen x € 1.000
Aflossing Herfinanciering
Conversie Totaal In % van
schuld
Restschuld
ultimo
In %
balanstotaal
2009 2.910 1.200 1.500 2.700 5% 49.681 88%
2010 6.006 5.164 2.450 7.614 16% 48.839 87%
2011 5.060 3.528 2.736 6.264 13% 47.307 86%
2012 6.605 5.485 1.500 6.985 15% 46.188 84%
2013 5.011 3.961 1.500 5.461 12% 45.138 84%
2014 5.659 4.790 1.500 6.290 14% 44.269 83%
Doordat de operationele kasstroom positief is, is het mogelijk de reguliere aflossing uit de exploitatie
te betalen. Uit bovenstaande tabel blijkt dat bij herfinanciering minder geld wordt aangetrokken
dan er wordt afgelost.
VWS Jaarverslag 2009 | 31

Bij de jaarlijkse toetsing door het WSW heeft de VWS zonder problemen de faciliteringsruimte (financieringsruimte)
gekregen die pasten bij de huidige begroting. Voor eventuele nieuwbouwplannen
zullen nog afspraken gemaakt moeten worden.
Renterisico in % van de schuldrest per 31-12
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2010 2011 2012 2013 2014
Renterisico’s
Het WSW hanteert als norm bij de jaarlijkse kredietwaardigheidstoets een maximum renterisico
van 15% van de restschuld. Deze norm sluit aan bij de werkwijze bij gemeenten en bij de wet FIDO.
Deze norm houdt in dat het jaartotaal van de herfinanciering en renteconversie jaarlijks niet meer
dan 15% van het saldo van de leningenportefeuille mag bedragen. Verder is er een maximum gesteld
aan de financiering met variabele rente van 7,5% van de leningenportefeuille. Bij de herfinanciering
houdt de VWS zich aan deze richtlijnen.
VWS Jaarverslag 2009 | 32
Max. renterisico norm WSW
Renterisico VWS

de oRganIsaTIe
De Veenendaalse Woningstichting (VWS) is opgericht op 21 oktober 1918, bij KB nr. 12, laatst
gewijzigd op 19 mei 1981 bij KB nr. 11. De stichting is ingeschreven in het Handelsregister van de
Kamer van Koophandel te Utrecht onder nummer 30038986. De statuten zijn voor het laatst gewijzigd
op 26 mei 2003. Zij voldoen na deze wijziging weer aan de eisen die in het Besluit Beheer
Sociale Huursector (BBSH) gesteld zijn.
de werkorganisatie
De werkorganisatie van de VWS bestaat uit twee afdelingen, te weten
• Woondiensten en
• Financiën.
De afdeling Woondiensten omvat zes medewerkers, waarvan twee vaklieden. De afdeling Financiën
bestaat ook uit zes medewerkers. Aan het hoofd van de organisatie staan de directeur/bestuurders.
Er zijn ook in 2009 geen mutaties geweest in de personele bezetting. Aan het einde van het verslagjaar
werkten er bij de VWS veertien medewerkers. Vier vrouwen en tien mannen. Zes personeelsleden
hadden een parttime dienstverband. De rechtspositie is geregeld in de CAO voor personeel
in dienst van woningcorporaties.
Om de medewerkers te betrekken bij het geheel van de organisatie wordt periodiek gezamenlijk
overleg gehouden waar alle medewerkers hun inbreng kunnen leveren. Ook in 2009 is er gezamenlijk
overleg geweest. Verschillende actuele zaken van binnen en buiten de organisatie zijn toen
besproken. Bijvoorbeeld: jaarverslag, begroting, beleidsplan, arbeidsvoorwaarden en (nieuw)bouwprojecten.
Naast de langdurige ziekte van één van de medewerkers was het overige ziekteverzuim binnen de
werkorganisatie in 2009 net als in de voorgaande jaren ca. 1%. Door middel van een integratietraject
heeft deze medewerker langzamerhand weer volledig zijn werkzaamheden kunnen hervatten.
Voor de begeleiding van het langdurig verzuim maakte de VWS gebruik van de diensten van ArboNed.
Drie medewerkers van de VWS zijn opgeleid als bedrijfshulpverlener, twee op kantoor en één in de
buitendienst. Zij volgen jaarlijks de herhalingscursus bedrijfshulpverlening.
Periodiek biedt de VWS de werknemers de mogelijkheid tot een arbeidsgeneeskundig onderzoek
(PMO). In 2009 is dit weer opnieuw aangeboden. De onderzoeken vinden plaats in het voorjaar
van 2010.
VWS geeft de medewerkers gelegenheid tot het volgen van opleidingen in het kader van het vakgebied.
Eigen initiatief van de medewerkers wordt hierbij gestimuleerd. Verschillende medewerkers
hebben cursussen gevolgd om bij te blijven in hun vakgebied.
In het verslagjaar werden de financiële administratie, de managementinformatie, de jaarrekening,
de meerjarenbegroting en liquiditeitsprognose weer in eigen beheer uitgevoerd. Per kwartaal wordt
de Raad van Toezicht, middels de managementinformatie, geïnformeerd over de realisatie ten opzichte
van de begroting en over de stand van zaken van de projecten. De controle en goedkeuring
van de jaarrekening is door Accountantskantoor E. Nikkels AA verricht. De accountantsverklaring is
elders in dit verslag opgenomen.
VWS Jaarverslag 2009 | 33

VeRKlaRIng Van
heT BesTuuR
Het bestuur is van mening dat, dit jaarverslag een juist beeld geeft van de door de VWS verrichte
activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting gedurende het jaar 2009.
Het bestuur verklaart tevens dat, in het verslagjaar, de middelen van de VWS uitsluitend zijn besteed
in het belang van de volkshuisvesting.
Het bestuur:
G. van den Berg J.W. van Heteren
directeur/bestuurder directeur/bestuurder
VWS Jaarverslag 2009 | 34
VeRKlaRIng Van
de Raad Van ToezIChT
De Raad van Toezicht heeft kennis genomen van het jaarverslag over het boekjaar 2009, zoals
deze door het bestuur is vastgesteld. Tevens heeft de Raad van Toezicht kennis genomen van de
bevindingen van de accountant. Op 12 mei 2010 heeft de Raad van Toezicht het jaarverslag 2009
goedgekeurd.
De Raad van Toezicht:
Mw . B.H. Pijl, voorzitter
Mw. A. Bergman-Takken
P.L. Boot
Mw. Drs. F.C. van Dedem
Mr. P.M. Vinke
Veenendaal, 12 mei 2010

JAARREkEninG 2009
VWS Jaarverslag 2009 | 35

Balans PeR 31 deCeMBeR 2009 (na VooRgesTelde ResulTaaTBesTeMMIng)
31-12-2009 31-12-2008
ACTiVA x € 1.000 x € 1.000
Vaste activa
Materiele vaste activa
* Onroerende en roerende zaken in exploitatie 54.062 54.482
* Onroerende zaken in ontwikkeling 0 14
* Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 705 748
Totaal materiele vaste activa 54.767 55.244
Financiele vaste activa
* Te vorderen BWS- subsidies 952 1.022
* Deelnemingen 13 13
* Latente belastingvordering 64 0
Totaal financiele vaste activa 1029 1.035
Totaal vaste activa 55.796 56.279
Vlottende activa
Voorraden 30 33
Vorderingen
* Huurdebiteuren 43 56
* Gemeente 9 2
* Belasting en premies sociale verzekering 579 0
* Overige vorderingen 73 52
* Overlopende activa 171 180
Totaal vorderingen 875 290
liquide middelen 651 1.730
Totaal vlottende activa 1.556 2.053
Totaal 57.352 58.332
VWS Jaarverslag 2009 | 36
31-12-2009 31-12-2008
PASSiVA x € 1.000 x € 1.000
eigen vermogen
Overige reserves 6.284 4.939
Totaal eigen vermogen 6.284 4.939
langlopende schulden
Leningen o/g 43.677 48.483
Totaal langlopende schulden 43.677 48.483
Kortlopende schulden
Kredietinstellingen 6.006 2.909
Belasting en premies sociale verzekering 128 447
Aannemers en leveranciers 103 313
Overlopende passiva 1.154 1.241
Totaal kortlopende schulden 7.391 4.910
Totaal 57.352 58.332

WInsT- en VeRlIesReKenIng oVeR heT BoeKjaaR 2009
2009 2008
x € 1.000 x € 1.000
Bedrijfsopbrengsten
Huren 6.962 6.791
Vergoedingen 155 145
Overige bedrijfsopbrengsten 42 30
Totaal bedrijfsopbrengsten 7.159 6.966
Bedrijfslasten
Afschrijving op materiele vaste activa 715 665
Overige waardeveranderingen materiele vaste activa 0 228
Lonen en salarissen 671 635
Sociale lasten en pensioenen 180 166
Lasten onderhoud 1.033 1.201
Overige bedrijfslasten 1.044 1.058
Totaal bedrijfslasten 3.643 3.953
Bedrijfsresultaat 3.516 3.013
Rentebaten 74 162
Rentelasten 2.469 2.648
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 1.121 527
Belastingen -224 328
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen 1.345 199
KassTRooMoVeRzIChT
2009 2008
x € 1.000 x € 1.000
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat
Aanpassingen voor :
3.516 3.013
- Afschrijvingen 715 665
- Overige waardeveranderingen materiele vaste activa 0 228
- Mutatie egalisatierekening 0 0
- Mutatie voorzieningen n.a.v. stelselwijziging 0 0
- Mutatie waarborgsommen 0 0
Veranderingen in werkkapitaal:
715 893
- Mutatie voorraden 3 3
- Mutatie vorderingen -585 116
- Mutatie kortlopende schulden 2.481 -2.014
1.899 -1.895
2.614 -1.002
Kasstroom uit bedrijfsoperaties 6.130 2.011
Rentebaten 74 162
Rentelasten -2.469 -2.648
Vennootschapsbelasting 224 -328
-2.171 -2.814
Kasstroom uit operationele activiteiten 3.959 -803
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa -241 -559
Desinvesteringen in materiële vaste activa 3 992
Mutatie financiële vaste activa 6 88
-2.907
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -233 520
Ontvangsten uit langlopende schulden 1.200 3.350
Aflossingen langlopende schulden -6.006 -2.907
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -4.806 443
Mutatie geldmiddelen -1.080 160
VWS Jaarverslag 2009 | 37

ToelIChTIng WaaRdeRIngsgRondslagen
Regelgeving
De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen
zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt het Burgerlijk
Wetboek Boek 2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen.Voor verslagjaren
vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten
instellingen Volkshuisvesting (RJ645) uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen
voor de balans en de winst en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke
presentatie-, waarderings-, en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. In de jaarrekening is deze
richtlijn toegepast.
Grondslagen van waardering
De activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij anders wordt vermeld.
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen
verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders,
gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen.
Resultaatbepalingsgrondslagen
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen.
De baten worden verantwoord in het jaar waarin zij worden gerealiseerd. De lasten worden verantwoord
in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.
VasTe aCTIVa
Materiële vaste activa
Onroerende zaken in exploitatie
De investeringen zijn per complex gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de cumulatieve
afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen.
Naïnvesteringen die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare
kosten van vernieuwing.
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen
sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het
resultaat verantwoord.
VWS Jaarverslag 2009 | 38
De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de verwachte economische gebruiksduur.
Omdat de grond niet aan economische slijtage onderhevig is, vindt hierop geen afschrijving plaats.
De afschrijvingen worden berekend volgens de annuïteitenmethode.
Bedrijfswaarde
Het bezit van de Veenendaalse Woningstichting, 1.247 woningen en 2 bedrijfspanden, is op basis
van het beleidsplan voor strategisch voorraadbeheer ingedeeld in drie complexen voor de woningen
en één complex voor de bedrijfspanden. In dit beleidsplan is rekening gehouden met drie kwaliteitsklassen
met elk een differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid.
Jaarlijks wordt de bedrijfswaarde per complex getoetst aan de boekwaarde. De complex indeling is
gebaseerd op de product- en beheerkenmerken van de woningen., zoals uiteengezet in RJ645-204.
Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam
overschrijdt. Van duurzaam is sprake wanneer de verwachte bedrijfswaarde gedurende een periode
van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde.
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognotiseerde kasstromen
uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de
geschatte resterende gebruiksduur van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de
voorgenomen bestemming van het bezit.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de
beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing
zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op
de eind 2009 intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De kosten van planmatig onderhoud zijn
gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
2009 2008
Huurverhoging 2008 1,60% 1,60%
Huurverhoging 2009 2,50% 2,00%
Huurverhoging 2010 1,20% 2,00%
Huurverhoging 2011 0,00% 2,25%
huurverhoging
2014
2012- 1,25% 2,25%
huurverhoging na 2015 2,25% 2,25%
Loonindex 5,00% 5,00%
Algemeen Planm. Algemeen Planm.
Onderhoud
Onderhoud
Inflatie 2010 1,00% 2,00% 3,00% 3,25%
Inflatie vanaf 2011 2,25% 3,25% 2,25% 3,25%
Disconteringsvoet 6,00% 6,00%
Overige bedrijfslasten
netto per woning (1e jr)
€ 1.452 € 1.396
Dagelijks onderhoud
per woning
Meerjarenbegroting Meerjarenbegroting
(Groot) onderhoud Meerjarenbegroting Meerjarenbegroting
Als restwaarde van de grond is de geschatte grondwaarde aan het eind van de exploitatieperiode gehanteerd.
Deze is ingeschat op basis van de huidige grondprijs van € 20.525 per kavel, en € 102.250
per kavel bij de bedrijfspanden aan de Sterke Arm. De waardestijging is gelijk gehouden aan de inflatie.
De contante waarde van de restwaarde bedraagt € 9,5 miljoen.
De berekende huurstijging vanaf 2010 is de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli én de verhoging wegens
harmonisatie van de huur bij mutatie.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie
van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen
de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van de leningen en de waardering
van deze leningen op de balans.
Op basis van bovenstaande uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het totale bezit per 31
december 2009 circa € 68,8 miljoen (2008: € 74,7 miljoen).
De bedrijfswaarde ultimo 2009 is ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo 2008 afgenomen met
een bedrag van ca. € 6,0 miljoen.
De mutatie in de bedrijfswaarde is als volgt te verklaren:
bedragen x € 1.000,-
2009 - 2008 2008 - 2007
jaarresultaat
- mutatie in de bedrijfswaarde -3.888 -3.410
- effect contante waarde en restant levensduur 4.103 3.785
215 375
gevolgen van aanpassingen van
beleidsparameters en uitgangspunten
- in de huurprijscomponent -6.581 -1.031
- in de huurharmonisatie 0 3.487
- in de onderhoudslasten -136 -605
- in de overige variabele lasten 1.138 2.995
- mutatiegraad -590 -28
- in de disconteringsvoet 0 0
- in de levensduur -25 19
- in de restwaarde inschatting 0 0
- in de inflatie 8 -1.308
- in de voorgenomen investeringen 0 0
-6.186 3.529
gevolgen van mutaties in het bezit 222 1.542
VWS Jaarverslag 2009 | 39

VWS Jaarverslag 2009 | 40
VEnSTER VAn dE ToEkomST

Rentabiliteitswaardecorrectie
- invloed nieuwe leningen 0 0
- aflossingen, effect jaar opschuiven -322 -300
- renteconversies 0 0
- herfinancieringen 110 388
- beleggingen 0 0
- mutatie disconteringsvoet 0 0
-212 88
Totaal -5.961 5.534
In de waardering eind 2009 wordt geen rekening gehouden met de bijdrage heffing bijzondere
projectsteun wijkenaanpak.
Gehanteerde afschrijvingstermijnen
omschrijving aantal jaren
Bouw 50
Overige bouwkosten 20
Geriefsverbeteringen 20
Aanleg CAI 20
Garages 20/50
Meubilair en zonwering 20
Onroerende zaken in ontwikkeling
De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot balansdatum bestede bedragen
inclusief rente van schulden over het tijdvak dat aan de vervaardiging kan worden toegerekend,
onder aftrek van éénmalige subsidies en het eventueel onrendabele deel van de investering.
Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling,
dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de
creditzijde van de balans opgenomen.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende
kosten.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde dan wel tegen de lagere bedrijfswaarde verminderd
met de afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De
afschrijvingen zijn berekend volgens de annuïteitenmethode. Op de grond van het kantoor wordt
niet afgeschreven.
Gehanteerde afschrijvingstermijnen
omschrijving aantal jaren
Kantoorgebouw 40
Verbouwing kantoor 10/20/25
Kantoorinventaris 10
Automatiseringsapparatuur 5
Magazijn 20
Garage 50
Bedrijfsauto’s 10
VWS Jaarverslag 2009 | 41

FInanCIële VasTe aCTIVa
Te vorderen BWS
De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen
(contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de Gemeente
Veenendaal beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk van de disconteringsvoet
en loopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van
deze post is opgenomen onder vlottende activa.
Deelnemingen
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen
verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.
Latente belastingvorderingen
Een latente belastingvordering wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor
tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag,
en ook wanneer er sprake is van voorwaarts verrekenbare verliescompensatie. De berekening van
de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de op het einde van het jaar geldende belastingtarieven
of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld.
Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verlies-compensatie,
worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee
verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.
Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde.
VloTTende aCTIVa
Voorraden
De voorraden grond- en hulpstoffen zijn gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs. Tevens
wordt rekening gehouden met incourantheid.
Huurdebiteuren
Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke
oninbaarheid.
VWS Jaarverslag 2009 | 42
sChulden oP lange TeRMIjn
Leningen
Met ingang van jaarrekening 2008 worden langlopende schulden bij eerste waardering gewaardeerd
tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de
schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen.
Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het
ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. De
geamortiseerde kostprijs is het bedrag waarvoor de financiële verplichting bij eerste verwerking in
de balans wordt opgenomen, verminderd met aflossingen op de hoofdsom, vermeerderd of verminderd
met de via de effectieve-rentemethode bepaalde cumulatieve amorisatie van het verschil
tussen dat eerste bedrag en het aflossingsbedrag, en verminderd met eventuele afboekingen.
Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk
aan de nominale waarde van de schuld.
Op basis van RJ-Uiting 2007-9 Richtlijn ‘Overgangsbepalingen hoofdstuk 290 Financiële instrumenten’
hoeft de Veenendaalse Woningstichting leningen die zijn aangetrokken voor 1 januari
2007 niet opnieuw te beoordelen met betrekking tot de eerste waardering. Deze leningen blijven
gewaardeerd tegen de nominale waarde verminderd met de gedane aflossingen.
Eventueel per balansdatum nog te ontvangen leningen worden niet in de balans opgenomen, indien
van toepassing zal hier melding van worden gedaan in de toelichting. De aflossingsverplichting
van het komende boekjaar is verantwoord bij kortlopende schulden kredietinstellingen. De leningen
worden afgelost op basis van annuïteiten of ineens (fixe leningen).
oVeRIge aCTIVa en PassIVa
Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd
op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens
mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

WInsT- en VeRlIesReKenIng algeMeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en
de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het
jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Baten
Huren
Onder de post huren worden de netto huren, dat is exclusief eventuele servicekosten, verantwoord.
Onder aftrek van eventuele derving wegens leegstand of oninbaarheid.
Vergoedingen
Dit betreft de vergoedingen die de huurders, naast de nettohuur verschuldigd zijn voor overige
goederen en levering goederen en diensten. Dit betreft o.a. schoonmaken, tuinonderhoud, glasverzekering,
stookkosten en gemeenschappelijke verlichting. De vergoedingen worden op basis van
geraamde kosten in rekening gebracht. Jaarlijks wordt het overschot/tekort ten opzichte van de
werkelijke kosten verrekend c.q. afgerekend met de huurders.
lasten
Afschrijvingen
De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn gebaseerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen
vinden plaats volgens de annuïteitenmethode op basis van de economische levensduur.
Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Omdat de grond niet aan economische
slijtage onderhevig is, vindt hierop geen afschrijving plaats.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten.
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel
terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat
door de jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de boekwaarde.
Lasten onderhoud
Hieronder worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord.
Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar
hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden op balansdatum
nog niet zijn uitgevoerd worden verwerkt onder niet uit de balans blijkende verplichtingen.
In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen technische dienst opgenomen bij de
kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten. De lasten van onderhoud
onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging
van het actief.
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
rentevoet van de betreffende activa en passiva.
Activeren van rentelasten
Rentelasten gedurende de periode van vervaardiging van een actief worden, als het langer dan één
jaar vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken, geactiveerd (bijvoorbeeld bij projecten
in ontwikkeling). De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente
over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en/of van de gewogen rentevoet van de
totale leningenportefeuille als er (deels) niet specifiek voor de vervaardiging van het actief leningen
zijn aangetrokken.
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is de Veenendaalse Woningstichting integraal belastingplichtig geworden voor
de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting
te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie
en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008
te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In
deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op
de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. Nadere toelichtingen (best practices) waren
op het moment van samenstellen van de jaarrekening nog niet beschikbaar.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en
verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande
boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van de niet aftrekbare kosten.
Financiële instrumenten
Binnen het treasurybeleid van de Veenendaalse Woningstichting dient het gebruik van financiële
instrumenten ter beperking van inherente (rente-,looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van
het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan
voor zover er een materieel verband met het belegde of gefinancierde vermogen kan worden gelegd
en de toepassing ervan, tot een positie van de totale leningen- of beleggingenportefeuille leidt
welke vergelijkbaar is met de positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.
VWS Jaarverslag 2009 | 43

Financiële derivaten (in ons geval interestswaps) worden in de balans gewaardeerd tegen kostprijs
na een eerste waardering tegen reële waarde. De waardeveranderingen worden in de winst- en verliesrekening
verantwoord bij overdracht aan een derde of bij een bijzondere waardevermindering
Renterisico
De Veenendaalse Woningstichting loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name
onder de financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en
kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden
met variabele renteafspraken loopt de Veenendaalse Woningstichting risico ten aanzien van toekomstige
kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de Veenendaalse
Woningstichting risico over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden
geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde
schulden ( schulden aan kredietinstellingen) heeft de Veenendaalse Woningstichting renteswaps
gecontracteerd, zodat het renterisico is afgedekt.
KassTRooMoVeRzIChT
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het
nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben
op de ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en mutaties in de balansposten en posten van de
winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende
tot de operationele activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van
eventuele bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele,
investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties
in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen
onder operationele activiteiten).
De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de eventuele onder
overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies.
VWS Jaarverslag 2009 | 44

ToelIChTIng Balans PeR 31 deCeMBeR 2009
31-12-2009 31-12-2008
ACTiVA x € 1.000 x € 1.000
Vaste activa
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
Saldo per 1 januari
- aanschafwaarde 62.921 61.421
- cumulatieve afschrijvingen 8.439 7.834
Boekwaarde per 1 januari 54.482 53.587
Mutaties in het boekjaar :
- afschrijvingen 658 605
- investeringen 238 296
- overboeking van activa in ontwikkeling 0 1.204
- desinvestering 0 0
Saldo per 31 december
- aanschafwaarde 63.159 62.921
- cumulatieve afschrijvingen 9.097 8.439
Boekwaarde per 31 december 54.062 54.482
De investeringen in 2009 betreffen verschillende geriefsverbeteringen, o.a. het aanbrengen van
dubbelglas.
De totale bedrijfswaarde per 31 december 2009 bedraagt circa € 68,8 miljoen (2008: 74,7 miljoen).
De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde.
Het onroerend goed is gefinancierd met leningen van kredietinstellingen. De leningen zijn geborgd
door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
31-12-2009 31-12-2008
x € 1.000 x € 1.000
Onroerende zaken in ontwikkeling
Boekwaarde per 1 januari 14 2.186
Mutaties in het boekjaar :
- investeringen -14 252
- desinvestering 0 992
- onrendabele toppen, onttrekking aan voorziening 0 228
- overboeking naar activa in exploitatie 0 1.204
Boekwaarde per 31 december 0 14
VWS Jaarverslag 2009 | 45

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Saldo per 1 januari
VWS Jaarverslag 2009 | 46
31-12-2009 31-12-2008
x € 1.000 x € 1.000
- aanschafwaarde 1.078 1.067
- cumulatieve afschrijvingen 330 270
Boekwaarde per 1 januari 748 797
Mutaties in het boekjaar :
- afschrijvingen 57 60
- investeringen 17 11
- desinvesteringen 3 0
- correctie i.v.m. volledig afgeschreven activa 0 0
Saldo per 31 december
- aanschafwaarde 1.092 1.078
- cumulatieve afschrijvingen 387 330
Boekwaarde per 31 december 705 748
Financiële vaste activa
Te vorderen BWS-subsidies
Saldo per 1 januari 1.022 1.110
Mutaties in het boekjaar :
Komend jaar te ontvangen bedrag
gepresenteerd onder overige vorderingen 70 88
Saldo per 31 december 952 1.022
Deelnemingen
Woningnet 13 13
De VWS bezit 1.247 aandelen Woningnet.
Woningnet is een bedrijf dat onder andere het aanbieden van de woningen via internet faciliteert.
31-12-2009 31-12-2008
x € 1.000 x € 1.000
Latente belastingvordering 64 0
Deze post wordt toegelicht in de paragraaf Belastingen, aan het eind van dit verslag.
VloTTende aCTIVa
Voorraden
Dit betreft de voorraad grond- en hulpstoffen ten behoeve van het onderhoud dat wordt uitgevoerd
door de eigen onderhoudsdienst.
Beginvoorraad 1 januari 33 36
Mutaties in het boekjaar :
Inkopen 79 89
Materiaalverbruik 82 92
Eindvoorraad 31 december 30 33
Vorderingen
Huurdebiteuren
De huurdebiteuren kunnen als volgt worden gespecificeerd :
Tot 1 maand 17 16
1 tot 2 maanden 14 8
2 tot 3 maanden 5 11
> 3 maanden 9 24
45 59
Voorziening dubieuze debiteuren 2 3
Totaal 43 56
De vorderingen op vertrokken huurders zijn verantwoord onder de post overige vorderingen.
Het huurachterstandpercentage ultimo 2009 is 0,6% (2008: 0,8%).

VWS Jaarverslag 2009 | 47

gemeente
VWS Jaarverslag 2009 | 48
31-12-2009 31-12-2008
x € 1.000 x € 1.000
Woningaanpassingen 9 2
Totaal 9 2
Dit betreft de kosten gemaakt voor het aanpassen van woningen voor mensen met een lichamelijke
beperking. Deze kosten worden door de Gemeente Veenendaal vergoed.
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Vennootschapsbelasting 579 0
Totaal 579 0
Deze post wordt toegelicht in de paragraaf Belastingen, aan eind van dit verslag.
overige vorderingen
Belastingen en sociale premies 8 7
Doorberekend meerwerk bij renovatie 0 0
Overig 65 45
Totaal 73 52
overlopende activa
Rente deposito’s en beleggingen 23 24
Kortlopend deel te vorderen bws 63 88
Vooruitbetaalde kosten 67 55
Te verrekenen met huurders 0 4
31-12-2009 31-12-2008
x € 1.000 x € 1.000
Te verrekenen met stichting Philadelphia
inzake verbouw Vollewens 0 0
Overig 18 9
Totaal 171 180
liquide middelen
Kas en banksaldi 651 1.730
Totaal 651 1.730
De liquide middelen zijn direct opeisbaar.
31-12-2009 31-12-2008
PASSiVA x € 1.000 x € 1.000
eigen vermogen
Overige reserves
Saldo per 1 januari 4.939 4.740
Jaarresultaat 1.345 199
Saldo per 31 december 6.284 4.939

31-12-2009 31-12-2008
LAnGLoPEndE SChuLdEn x € 1.000 x € 1.000
Leningen kredietinstellingen
Saldo per 1 januari 51.392 53.170
Mutaties in het boekjaar :
Nieuwe leningen 1.200 3.350
Jaarlijkse aflossing 824 780
Extra aflossing 2.085 4.348
Schuldrestant ultimo boekjaar 49.683 51.392
Af: aflossing komend jaar 6.006 2.909
Saldo per 31 december 43.677 48.483
Langlopende schulden met looptijd > 5 jaar 22.048 26.260
Langlopende schulden met looptijd < 5 jaar 21.629 22.223
Gemiddelde rentevoet 4,9% 5,1%
De aflossing van komend jaar is gepresenteerd onder kortlopende schulden.
Per 1 maart 2009 is een lening van € 2.110.218 afgelost en voor € 1.200.000 geherfinancieerd. De
rente van de afgeloste lening begroeg 6,06%, de nieuwe lening is afgesloten tegen 4,75%; looptijd
9 jaar en 364 dagen fixe.
Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
31-12-2009 31-12-2008
koRTLoPEndE SChuLdEn x € 1.000 x € 1.000
Kredietinstellingen 6.006 2.909
Betreft de aflossingsverplichting van de leningen o/g voor het komende jaar.
Van deze aflossingsverplichting wordt € 5,1 miljoen geherfinancierd (2009: € 1,2 miljoen).
Belastingen en premies sociale verzekering
Omzetbelasting 45 39
Vennootschapsbelasting 0 328
Premies bedrijfsvereniging en pensioen 49 50
Loonheffing 34 30
Totaal 128 447
De post vennootschapsbelasting wordt toegelicht in de paragraaf Belastingen, aan eind van dit verslag.
Per 31 december 2009 is er een vordering van € 579.000,-
Aannemers en leveranciers 103 313
Overlopende passiva
Vooruitontvangen huren 34 24
Vooruitontvangen huursubsidie/ huurtoeslag 46 56
Af te rekenen service kosten 10 8
Rente leningen 1.006 1.090
Overig 58 63
Totaal 1.154 1.241
VWS Jaarverslag 2009 | 49

VWS Jaarverslag 2009 | 50

niet uit de balans blijkende verplichtingen
Obligo WSW
In verband met de afgegeven borgstelling door het WSW dient hiervoor een obligo te worden
aangehouden van 3,85% van de som van de schuldrestanten van de geborgde leningenportefeuille.
Deze obligo wordt opeisbaar indien het garantievermogen van het WSW zou dalen tot een vooraf
bepaald niveau. Per 31 december 2009 bedroeg deze obligo circa € 1,9 miljoen. Dit ten opzichte van
het eigen vermogen van € 6,2 miljoen.
gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen bijzonderheden te vermelden.
2009 2008
ToELiChTinG winST- En VERLiESREkEninG oVER 2009 x € 1.000 x € 1.000
Bedrijfsopbrengsten
Huren
Woningen en woongebouwen 6.915 6.743
Bedrijfsruimten en garages 58 58
6.973 6.801
Derving wegens leegstand 10 9
Derving wegens oninbaar 1 1
11 10
De te ontvangen netto huur is toegenomen als gevolg van :
- de huurverhoging per 1 juli 2009 van gemiddeld 2,5% (2008 1,6%)
- huurverhoging door strategisch voorraadbeleid, enerzijds uit vergoeding voor
kwaliteitsverbetering
- anderzijds uit huurharmonisatie
- geriefsverbeteringen ( zoals combiketels, cv - installaties enz. )
- verhuur bedrijfspanden aan de Sterke Arm te Veenendaal.
6.962 6.791
Vergoedingen
Servicekosten 155 145
Overige bedrijfsopbrengsten 42 30
VWS Jaarverslag 2009 | 51

Bedrijfslasten
Afschrijvingen op materiële vaste activa
VWS Jaarverslag 2009 | 52
2009 2008
x € 1.000 x € 1.000
Onroerende en roerende zaken in exploitatie 658 605
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 57 60
715 665
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Onroerende zaken in ontwikkeling 0 228
0 228
Lonen en salarissen
Salarissen 631 628
lnleenkrachten 40 7
671 635
In verband met langdurige ziekte van een medewerker is een extra medewerker ingeleend.
Sociale lasten en pensioenen
Premie sociale lasten 56 52
Pensioenlasten 124 114
180 166
Lasten onderhoud
Klachtenonderhoud 205 203
Mutatie-onderhoud 52 56
Overig onderhoud 123 141
380 400
Preventief onderhoud 726 893
1.106 1.293
Af: uitgevoerd door eigen dienst 73 92
1.033 1.201
Overige bedrijfslasten
Exploitatielasten:
2009 2008
x € 1.000 x € 1.000
Belastingen en verzekeringen 297 292
Servicekosten 138 129
Leefbaarheid 42 27
Extra kosten door strategisch voorraadbeleid 54 35
Bijdrageheffing bijzondere projectsteun wijkenaanpak 73 75
Overige exploitatielasten 47 93
651 651
Beheerskosten:
Overige personeelskosten 55 69
Overige huisvestingskosten 37 45
Kosten Raad van Toezicht 27 39
Automatisering 86 69
Bewonersparticipatie 50 46
Advies-/onderzoekskosten 67 57
Overige algemene beheerskosten 71 82
393 407
Totaal overige bedrijfslasten 1.044 1.058
Accountantshonoraria
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht,
Accountantskantoor Nikkels AA:
Controle jaarrekening 6 5
Andere controlewerkzaamheden 2 2
8 7

Rentebaten
2009 2008
x € 1.000 x € 1.000
In verband met te vorderen bws subsidies 66 70
Geactiveerde rente materiële vaste activa in ontwikkeling 0 48
Deposito’s/spaarrekening 8 44
74 162
Rentelasten
Leningen o/g 2.469 2.648
Totale rentelasten 2.469 2.648
Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten 4.418 4.287
Renteresultaat 2.023 1.801
Belastingen
Bij het opstellen van de jaarrekening 2008 waren er nog geen nadere toelichtingen (best practices)
beschikbaar met betrekking tot het berekenen van de vennootschapsbelasting. Daardoor was het
niet goed mogelijk om een fiscale waardering van alle balansposten af te ronden. In afwachting van
berichten van de Belastingdienst is toen besloten een raming van de te betalen belasting te maken.
Het opstellen van de fiscale balans en het doen van belastingaangifte is uitgesteld totdat er meer
duidelijkheid zou komen.
In de jaarrekening 2008 is de post belastingen als volgt tot stand gekomen:
De acute belasting is als volgt bepaald:
Resultaat voor belastingen 527
Bijzondere waardeverminderingen 228
Afschrijving woningen 599
Afschrijving bedrijfspanden
- Sterke Arm -31
- Kantoor en werkplaatsen -4
Heffing prachtwijken 75
Toegerekende rente -48
Totaal permanente en tijdelijke verschillen 819
Belastbaar bedrag 1.346
Verschuldigde winstbelasting 328
(20% over € 275.000 en 25,5% over € 1.071.000)
In 2009 heeft de Belastingdienst geen nadere toelichting op de fiscale waardering verstrekt. Wel
hebben enkele adviesbureaus (o.a. EY, PWC en BDO) hun visie gegeven. Op basis van deze gegevens
kon de fiscale waardering bepaald worden. Daarmee zijn tevens de hoogte en waardering van
de te vormen belastinglatenties met terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk geworden.
De verschillen tussen de commerciële waardering en de fiscale waardering die een belastinglatentie
tot gevolg zouden hebben zijn bij de Veenendaalse Woningstichting marginaal gebleken. Het
opnemen van deze latenties zijn destijds ook in afwachting van eventueel nog te verschijnen best
practices nog niet opgenomen in de jaarrekening.
Bij het opstellen van de jaarrekening 2009 is de post belastingen als volgt tot stand gekomen. Hierbij
is ook de post belastingen voor 2008 opnieuw beoordeeld en, op basis van aanvullende informatie
over onder andere onderhoud en verbeteringen, opnieuw berekend.
VWS Jaarverslag 2009 | 53

De acute belasting is als volgt bepaald:
VWS Jaarverslag 2009 | 54
2009 2008
x € 1.000 x € 1.000
Resultaat voor belastingen 1.121 527
Bijzondere waardeverminderingen 0 228
Afschrijving woningen 1) 653 601
Afschrijving bedrijfspanden 2) -34 -35
Heffing prachtwijken 73 75
Aan projecten toegerekende rente 0 -48
Totaal permanente en tijdelijke verschillen 692 821
Mutatie agio BWS-subsidies -4 -4
Mutatie disagio leningen o/g -26 -262
Correctie niet fiscale lasten 15 18
Donatie fiscale voorziening onderhoud -1.054 -1.075
Winstbijtelling gemengde kosten 2 2
Kleinschaligheid investeringsaftrek -4 -2
Correctie onderhoud 3) -42 -25
Belastbaarbedrag 700 0
Verschuldigde winstbelasting 168 0
2008: (20% over € 275.000 en 25,5% over deel boven € 275.000)
2009: (20% over € 200.000 en 25,5% over € 500.000)
1) Afschrijvingen woningen: fiscaal geen wanneer boekwaarde lager is dan WOZ-waarde.
2) Afschrijving bedrijfspanden wijkt fiscaal af van commercieel.
3) Inbraakwerend hang- en sluitwerk wordt fiscaal gezien als onderhoud.
Per 31 december 2009 is er inzake de vpb een vordering op de fiscus.
deze vordering komt alsvolgt tot stand:
Te betalen vpb 2008 0
Voorlopige aanslag vpb 2008, cf jaarrekening 2008 328
Te betalen vpb 2009 168
Voorlopige aanslag vpb 2009 419
de post belastingen in de W&V 2009 komt als volgt tot stand:
2009 2008
x € 1.000 x € 1.000
Correctie vpb 2008 (€ 0 -/- € 328.000) -328
vpb 2009 168
Latente belastingvordering inzake leningen o/g
Vorming -113
Mutatie vanwege 2008 67
Mutatie vanwege 2009 6
-40
Latente belastingenvordering inzake BWS subsidies
Vorming -26
Mutatie vanwege 2008 1
Mutatie vanwege 2009 1
-24
-224
328
251
579

LATEnTE bELASTinGEn 2009 2008
De actieve belastinglatentie is alsvolgt opgebouwd:
Latente belastingvordering; vanwege leningen o/g
Stand per 1 januari 46 113
Mutatie -6 -67
Stand per 31 december 40 46
Latente belastingvordering; vanwege te vorderen BWS subsidies
Stand per 1 januari 25 26
Mutatie -1 -1
Stand per 31 december 24 25
Totaal latente belastingen per 31 december 64 71
De latente belastingvordering wordt via de post belastingen in de winst en verliesrekening in 2009
gevormd omdat bij het samenstellen van de jaarrekening 2008 is besloten de (beperkte) latenties
niet op te nemen. Er was toen nog onduidelijkheid over fiscale waardering van verschillende posten.
Het opnemen van de latentie zou geen extra inzicht bieden.
oVeRIge InFoRMaTIe
Werknemers
In 2009 zijn er geen personeelsmutaties geweest bij de VWS. De VWS heeft 14 werknemers in
dienst (2008 14). Dit is 11,1 fulltime equivalenten.
overige gegevens
In het jaar 2009 is er geen sprake van bijzondere of buitengewone posten.
VWS Jaarverslag 2009 | 55

aCCounTanTsVeRKlaRIng
VWS Jaarverslag 2009 | 56

Resultaatbestemming
Conform artikel 3 van de statuten is de VWS uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting,
één en ander met inachtneming van het “Besluit Beheer Sociale Huursector”. Derhalve zal
het jaarresultaat toegevoegd worden aan de Algemene bedrijfsreserve.
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van goedkeuring door de Raad
van Toezicht al in de jaarrekening verwerkt.
VWS Jaarverslag 2009 | 57

KengeTallen
Woningbezit
VWS Jaarverslag 2009 | 58
2009 2008 2007 2006 2005
Woningen 1.247 1.247 1.247 1.251 1.247
Garages 3 3 3 3 3
Bedrijfspanden 2 2 0 0 0
Totaal 1.252 1.252 1.250 1.254 1.250
Gem. WOZ waarde per woning € 195.000 € 188.000 € 178.000 € 169.824 € 169.834
Verhuren
Goedkope woningen (2009: < € 357,37) 163 167 171 199 201
Overige woningen (2009: > € 357,37) 1.084 1.080 1.076 1.052 1.046
Gemiddelde netto huurprijs € 469 € 455 € 446 € 437 € 425
Mutatiegraad 4,3% 5,1% 6,4% 6,7% 6,6%
Acceptatiegraad 48,0% 49,0% 74,0% 54,0% 53,0%
Huurachterstand 0,6% 0,8% 0,7% 0,7% 0,7%
Huurderving 0,2% 0,1% 0,2% 0,3% 0,3%
onderhoud
Reparatieverzoeken / woning 1,3 1,3 1,3 1,3 1,2
Niet-planmatig onderhoud / woning € 305 € 321 € 242 € 209 € 172
Planmatig onderhoud / woning € 582 € 716 € 1.518 € 461 € 265
Totaal onderhoud / woning € 887 € 1.037 € 1.760 € 670 € 437
Financieel
2009 2008 2007 2006 2005
Solvabiliteit 11,0% 8,5% 7,9% 8,3% 6,7%
Liquiditeit 0,2 0,4 0,3 0,3 0,5
Rentabiliteit vreemd vermogen 4,8% 4,9% 5,1% 5,1% 5,6%
Rentabiliteit totaal vermogen 6,6% 4,8% 4,6% 6,0% 7,0%
Cash flow / woning € 1.651 € 694 € 459 € 1.081 € 1.249
Eigen vermogen / woning € 5.039 € 3.961 € 3.801 € 3.813 € 3.184
Afschrijving / woning € 573 € 533 € 484 € 442 € 415
Overige bedrijfslasten / woning € 837 € 848 € 697 € 704 € 564
Jaarresultaat / woning € 1.078 € 160 € 25- € 639 € 834
Personeel (in fte’s)
Algemeen 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0
Financiën 4,5 4,5 4,6 4,0 4,0
Woondiensten 5,6 5,6 5,7 5,7 5,7

VWS Jaarverslag 2009 | 59