Bestendigheid in een roerige omgeving

Bestendigheid in een
roerige omgeving
Real Estate

Colofon
Auteurs:
Maurice van Sante,
ING Economisch Bureau Amsterdam
Tel: + 31 (0)20 576 85 47
maurice.van.sante@ing.nl
Julien Manceaux,
ING Economische Studiedienst Brussel
Tel. + 32 (0)2 547 33 50
julien.manceaux@ing.be
Redactieraad:
Kristof Van den Brande
Marc De Hertogh
Jaina Gonzalez Fernandez
Ingrid De Kelver
Erika Tomme
Marcel Peek
Guillaume Piret
ISBN-nummer:
978-906-919-271-0
Opmaak/druk:
Papyrus B.V. Diemen
1e druk
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 2

Inhoudsopgave
Samenvatting en conclusies 4
Inleiding 6
1 Beleggingsmarkt 7
1.1 Structuur van de markt 7
1.2 Vastgoedmarkt in de economische context 9
2 Residentiële markt 12
2.1 Gevolgen van de crisis op de Belgische vastgoedmarkt – Vooruitzichten op korte termijn 12
2.1.1 De correctie is weggewerkt 12
2.1.2 Het dynamische herstel van 2009 lijkt stil te vallen 13
2.2 Vooruitzichten op lange termijn 14
2.2.1 De traditionele factoren van steun aan de markt 14
2.2.2 De uitzonderlijke factoren van steun aan de markt (laatste decennium) 15
2.2.3 Vooruitzichten op lange termijn 16
3 Kantorenmarkt 20
3.1 Gebruikers van kantoorruimte 20
3.2 Regionale kantorenmarkten 23
4 Retailmarkt 26
4.1 Ontwikkeling detailhandel 26
4.2 Gebruikersmarkt winkelvastgoed 27
5 Bedrijfsruimtemarkt 30
5.1 Ontwikkeling industrie en transportsector 30
5.2 Gebruikersmarkt bedrijfsruimten 31
5.3 Regionale bedrijfsruimtemarkten 32
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 3

Samenvatting en conclusies
Belgisch vastgoed blijkt crisisbestendig
De vastgoedmarkt is over het algemeen vrij stabiel. Enorme
prijsdalingen zoals in andere Europese landen zijn België
tijdens de recessie grotendeels bespaard gebleven. Dit komt
doordat er minder sprake was van een zeepbel. Enorme
prijsstijgingen, zoals in andere Europese landen, bleven in
2005 en 2006 in België grotendeels uit. Hieraan heeft ook
de relatief beperkte economische recessie ten grondslag
gelegen. België heeft ook een relatief groot ambtenarenapparaat
en er zijn veel internationale (niet direct conjunctuurgevoelige)
organisaties zoals de Europese Unie en de NAVO
in Brussel te vinden. Deze hielden de vraag naar vastgoed
(voornamelijk kantoren) ook tijdens de recessie op een relatief
hoog niveau.
Beleggingsmarkt vertoont weer een lichte
volumegroei
In het eerste half jaar van 2010 groeide het beleggingsvolume
in commercieel vastgoed met 10% ten opzichte van dezelfde
periode in 2009. De afwachtende houding die beleggers in
2009 hadden, lijkt in 2010 wat verdwenen en de dynamiek is
enigszins teruggekeerd. De hoge beleggingsvolumes van de
jaren 2006 en 2007 zullen door het beperkte economische
herstel echter de komende jaren niet terugkeren. De vaak buitenlandse
high leverage buyers zijn grotendeels uit de markt
verdwenen doordat agressieve nanciering met veel vreemd
vermogen niet meer mogelijk is. Beleggers investeren in hun
zoektocht naar zekerheid meer en meer in courant vastgoed
op A-locaties waarbij vooral panden met nog lang lopende
huurcontracten in trek zijn. De lage aanvangsrendementen op
deze objecten nemen de beleggers erbij.
Prijzen residentieel vastgoed stijgen met 4,5% in 2010
In vergelijking met Europa had de crisis maar een zeer beperkte
impact op de Belgische residentiële markt. Ook al ging
dit niet op voor alle sectoren, toch werd in de tweede helft van
2009 een snelle inhaalbeweging vastgesteld. Die dynamiek
is in 2010 ietwat stilgevallen, want de prijzen zijn in het eerste
halfjaar vrij stabiel gebleven en de transacties blijven ruim
onder hun peil van voor de crisis, ondanks de zeer gunstige
nancieringsvoorwaarden. Er is nog altijd een risico dat de
vraag de komende maanden nog zal vertragen als gevolg van
een rentestijging. De al geboekte vooruitgang is echter voldoende
om uit te gaan van een stijging van de huizen prijzen
van circa 4,5%.
Op langere termijn lagere prijsstijgingen residentieel
vastgoed
Op langere termijn zullen ten minste twee van de drie
belang rijkste factoren, waaraan de forse prijsstijging van het
laatste decennium te danken was, wegvallen (de betere nancieringsvoorwaarden
en de gunstiger belastingmaatregelen).
De derde factor die de prijzen in het verleden ondersteunde,
namelijk de sterke toename van de persoonlijke inbreng, zal
in de toekomst aan kracht inboeten. De aanvullende inbrengmogelijkheden
van de Belgische kopers zijn immers gecon-
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 4
centreerd bij een derde van hen en zij trekken de prijzen omhoog.
Bovendien is de gemiddelde inbreng van meer dan de
helft van de kopers nu al gelijk aan nul en stemt de maandlast
overeen met een derde van hun inkomsten. Zij zullen zich dus
geleidelijk aan tevreden moeten stellen met onroerende goederen
van mindere kwaliteit omdat ze geen inbreng kunnen
doen en ook geen groter bedrag kunnen gaan lenen. Vanuit
macro-economisch standpunt lijkt het groeipotentieel van de
persoonlijke inbreng dus beperkt en de opwaartse druk op
de prijzen zal waarschijnlijk niet opwegen tegen de neerwaartse
druk van het scaal en nancieel moeilijkere klimaat.
De prijsstijging kan in de toekomst dus alleen maar berusten
op fundamentals als de inkomstenstijging en de demograe,
wat wil zeggen dat ze globaal genomen wel positief zal zijn,
maar zwakker dan de afgelopen jaren.
Kantorenmarkt is meer en meer een
verdringingsmarkt
Kantoren hadden van de drie commerciële vastgoedmarkten 1
de afgelopen 5 jaar met 5,2% gemiddeld het laagste totaal
rendement 2 . De belangrijkste gebruikers van kantoorruimten,
de nanciële en zakelijke dienstverlening, laten in 2010 wel
een licht herstel zien. De vooruitzichten voor de kantorenmarkt
zijn op lange termijn echter niet gunstig. De Belgische
economie heeft al een hoog aandeel kantoorbanen en de
trend naar exwerken zet voort. Bovenal wordt de kantorenmarkt
getroffen door de aankomende vergrijzing waardoor
het aandeel van de beroepsbevolking afneemt. Hierdoor
verandert de kantorenmarkt steeds meer van een groeimarkt
in een verdringingsmarkt. De huidige leegstand is in Brussel
al opgelopen tot meer dan 11%. Deze huidige situatie van
overaanbod zal – gelet op bovengenoemde factoren – dan
ook niet snel verdwijnen.
Herontwikkel incourante kantoorpanden in centrum
tot appartementen
Om de leegstand te lijf te gaan, zullen leegstaande kantoorpanden
herontwikkeld moeten worden. Kantoren in het
centrum van een stad zijn vaak geschikt om te verbouwen
tot aantrekkelijke appartementen. Verbouwing van kantoorruimte
tot appartementen maakt een gebied weer aantrekkelijker
doordat wijken ook in de avonduren dan levendiger
zijn. Daarnaast worden door het opknappen van vaak oudere
kantoorpanden de standaarden duidelijk verbeterd en zijn
panden direct verduurzaamd doordat milieuaspecten vaak
ook aandacht krijgen. Verbouwkosten zijn echter wel vaak
hoog ten opzichte van de te vragen huur. Herontwikkeling van
kantoorpanden naar appartementen gebeurt dan ook nog
maar op kleine schaal.
1 De kantorenmarkt, de retailmarkt en de bedrijfsruimtemarkt
2 Het totaal rendement bestaat uit de netto huurinkomsten gerelateerd
aan het geïnvesteerd vermogen (directe rendement) en de waardeverandering
gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (indirecte
rendement).

Periferie aantrekkelijk maken voor back-ofces
Voor kantoren buiten de stad liggen andere bestemmingen
als appartementen minder voor de hand en is de leegstand
ook een stuk hardnekkiger. Voordeel van deze locaties is
echter dat zij per auto vaak relatief goed bereikbaar zijn ten
opzichte van de dichtslippende binnensteden maar echter
wel slecht bereikbaar met het openbaar vervoer. Daarbij liggen
de huren in deze gebieden veel lager dan in het centrum.
In met name Brussel zouden deze kantoorpanden zich kunnen
proleren als goedkoop goed bereikbare alternatief voor
het dure Central Business District. Bedrijven kunnen in deze
gebieden hun back-ofce plaatsen en alleen de afdelingen in
Centraal Brussel vestigen die, door hun aanwezigheid aldaar,
ook daadwerkelijk meerwaarde hebben. Nadeel blijft echter
dat vooral back-ofce medewerkers afhankelijk zijn van het
openbaar vervoer voor hun woon-werk verkeer en de periferie
juist hiermee slecht bereikbaar is. De leegstand in deze
gebieden zal dan waarschijnlijk ook nog van lange duur zijn.
Winkelvastgoed geeft hoogste rendement
Winkelvastgoed rendeerde de afgelopen 5 jaar het beste met
een totaal rendement van jaarlijks meer dan 10% gemiddeld.
De nog betrekkelijk goed draaiende detailhandel heeft er
voor gezorgd dat de waardedalingen van winkelvastgoed in
2009 met een min van 1,6% het laagst waren van alle commerciële
vastgoedcategorieën. Ook de lage leegstand zorgt
ervoor dat prijzen relatief stabiel blijven. In de hoofdwinkelstraten
komt leegstand bijna niet voor. Van vooral buitenlandse
ketens houdt de vraag naar winkelruimte aan. De
huurprijzen zijn in België in vergelijking met andere Europese
steden nog relatief laag. De stabiele markt zorgt ervoor dat
aanvangsrendementen tot de laagste behoren van het commerciële
vastgoed. Op toplocaties in Antwerpen en Brussel
bedroegen deze in de zomer van 2010 circa 5,0%. Ook de
komende jaren zullen deze aanvangsrendementen naar verwachting
laag blijven.
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 5
Bedrijfsruimtemarkt heeft potentie
Als er wordt gekeken naar de meest ideale plek voor Europese
distributie dan komt België in marktonderzoek als beste
uit de bus. Logistieke dienstverleners vinden hier een gunstig
vestigingsklimaat. Dit is vooral te danken aan de centrale ligging
ten opzichte van het achterland en de lage kosten voor
het bouwen of huren van opslag- en magazijnruimte. Bedrijfsruimten
worden voornamelijk gehuurd door gebruikers uit de
sectoren industrie, transport en logistiek. Vooral deze sectoren
hadden tijdens de recessie in 2009 last van de terugval van
de wereldhandel. Hun behoefte naar (nieuwe) m 2 daalde en
dit had ook zijn terugslag op de waarde van het logistieke en
industriële vastgoed. Bedrijfsruimten rendeerden hierdoor
met een totaal rendement van 0,4% in 2009 het slechtst van
de verschillende commerciële vastgoedcategorieën. In 2010
hebben de belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten,
groothandel, industrie en de transportsector echter weer ink
kunnen proteren van de aantrekkende wereldhandel. De
groei van deze sectoren zal de komende jaren gematigder
zijn maar biedt zeker perspectief voor de bedrijfsruimtemarkt.

Inleiding
Deze studie brengt het proel van de verschillende Belgische
vastgoedmarkten in kaart. Op de vastgoedmarkt ontmoet het
ontwikkelde en bestaand vastgoed de marktvraag. Vraag en
aanbod bepalen samen de huurprijs en daarmee de verkoopwaarde
van het vastgoed. Vragen als “Waarom sloeg
de recessie in België in mindere mate toe op de vastgoedmarkt
dan in de omringende landen?”, worden in deze studie
beantwoord. Daarnaast worden de belangrijkste trends en
ontwikkelingen besproken en spreekt ING zijn verwachtingen
uit over de ontwikkelingen van de vastgoedmarkt voor de
komende jaren. De studie is gebaseerd op desk research en
op interviews met vooraanstaande personen in de vastgoedmarkt.
In het eerste hoofdstuk komt de beleggingsmarkt van vastgoed
aan bod. De structuur van de markt wordt beschreven
en deze wordt onder andere ingedeeld naar regio, herkomst
van investeerders en naar beleggingscategorie. Daarnaast
wordt een verband gelegd tussen de economie en de
ontwikkeling van de verschillende vastgoedmarkten: de
residentiële-, kantoren-, retail-, en bedrijfsruimtemarkt.
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 6
In hoofdstuk 2 komt eerst de residentiële markt aan bod.
De gevolgen van de recessie worden besproken. Daarnaast
worden er verwachtingen uitgesproken voor de korte en de
lange termijn.
In de hoofdstukken 3, 4 en 5 passeren achtereenvolgens de
kantoren-, de retail- en de bedrijfsruimtemarkt de revue.
Telkens wordt ingegaan op de belangrijkste gebruikers van
de betreffende vastgoedcategorie waarna de gebruikersmarkt
zelf aan de orde komt. Uiteindelijk worden al deze
hoofdstukken afgesloten met een paragraaf waarin ingegaan
wordt op regionale kenmerken.
ING wil de vastgoedmarkt en de partijen die hierin opereren,
steeds beter begrijpen zodat de geïntegreerde dienstverlening
aan (beoogde) klanten verder kan worden geoptimaliseerd.
Met deze studie willen wij naast een volwaardige en
duurzame relatie met onze (beoogde) klanten en andere
relevante (markt)partijen een rol als professioneel sparringpartner
vervullen.

1. Beleggingsmarkt
In dit hoofdstuk wordt de huidige stand van zaken op de beleggingsmarkt
van vastgoed besproken. Paragraaf 1.1 geeft
een overzicht van de omvang van de vastgoedbeleggingsmarkt
en hoe deze regionaal en naar verschillende vastgoedcategorieën
is verdeeld. Ook komen de rendementen
van verschillende vastgoedsectoren aan bod. Paragraaf 1.2
bespreekt de vastgoedmarkt in relatie met de economische
ontwikkeling.
Belangrijkste trends beleggingsmarkt
• Belgisch vastgoed heeft veel minder last gehad van
de recessie maar ook het herstel is beperkter;
• Beleggers investeren bij hun zoektocht naar
zekerheid vooral in vastgoed op toplocaties;
• Beleggingsvolumes zullen de komende jaren op
een laag niveau blijven;
• Van het commerciële vastgoed zal de retailmarkt de
komende jaren het best presteren;
• Seniorenhuisvesting is een interessante groeimarkt
voor vastgoedbeleggers om hun portefeuille te
diversiëren.
1.1 Structuur van de markt
Brussel ruimschoots grootste vastgoedmarkt
Investeringen in vastgoed zijn het grootst in Brussel. Vooral de
kantorenmarkt is in Brussel groot door de aanwezigheid van
zowel veel lokale als internationale overheidsinstellingen en
verschillende hoofdkantoren van bedrijven. Brussel beschikt
over bijna 13 miljoen m2 kantoorruimte. In de eerste helft van
20103 werden bijna 60% van de totale Belgische commerciele
vastgoedbeleggingen besteed in de Europese hoofdstad
(guur 1.1). Dit aandeel was in 2009 53%. De toename is
een gevolg van de wens van beleggers om te investeren in
courant vastgoed op A-locaties. Professionele investeerders
zijn over het algemeen ook terughoudender met investeringen
buiten Brussel en Antwerpen. De vloeroppervlakten van
kantoorruimten zijn daar veel lager en de opnameniveau’s
kleiner. De markt is hierdoor minder liquide waardoor de
risico’s groter zijn omdat verkoop veel lastiger is. Het gewest
Vlaanderen (exclusief Antwerpen) trok in het eerste kwartaal
bijna 30% van het investeringsvolume naar zich toe. In Antwerpen
komt circa 10% van het beleggingsvolume terecht.
Antwerpen heeft zich de afgelopen jaren vooral doen gelden
als winkelstad en met de aanwezigheid van de zeehaven
is ook de logistieke sector hier goed vertegenwoordigd.
Wallonië sluit de rij met 4% van de totale investeringen in de
eerste helft van 2010.
Kantorenmarkt wint terrein terug
In de eerste helft van 2010 waren vooral beleggingen in kantoren
in trek. Het aandeel kantoorbeleggingen steeg van 40%
in 2009 naar 53% (= € 289 miljoen) in het eerste half jaar van
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 7
2010. De toename van de kantorenmarkt ging ten laste van
het marktaandeel van bedrijfsruimten en hotels. Investeringen
in winkelruimten besloegen zowel in 2009 als in de eerste
twee kwartalen van 2010 (= € 195 miljoen) ongeveer een
derde van de totale vastgoedbeleggingen.
Figuur 1.1 Geograsche spreiding beleggings volumes
commercieel vastgoed, 2009 en 1 ste helft 2010
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Wallonië
2009
Vlaanderen (exc. Antwerpen)
Brussel
Antwerpen
Bron: King Sturge
H1 2010
Figuur 1.2 Verdeling beleggingsvolumes commercieel
vastgoed, 2009 en 1 ste helft 2010
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Winkels
Bedrijfsruimten
Kantoren
Hotels
Bron: King Sturge
2009
H1 2010
3 Data over de laatste twee kwartalen van 2010 was bij het ter perse
gaan van deze studie nog niet beschikbaar.

Rusthuizen: opkomende nieuwe beleggingscategorie
In 2030 is 23% van de bevolking ouder dan 65 jaar ten
opzichte van 17% in 2010. Het aantal 65 plussers is dan
opgelopen met meer dan 850.000. De vergrijzing geeft een
veranderende vraag naar woonruimte. Ouderen proberen wel
zo lang mogelijk in hun eigen woning te wonen met eventuele
technische aanpassingen. De gemiddelde leeftijd dat men opgenomen
wordt in een rusthuis is 82 jaar waar men dan nog
circa 2 jaar verblijft. Het groeiende aantal ouderen geeft een
toename van de vraag naar het aantal bedden de komende
jaren. Voor beleggers is seniorenhuisvesting daarom een
interessante categorie om in te investeren en de portefeuille
te diversiëren. Het risico wordt over het algemeen lager
geschat dan bij commercieel vastgoed door de toenemende
vraag, een hoge bezettingsgraad en de vaak lange termijn
contracten met uitbaters. 4
Figuur 1.3 Verdeling vastgoedbeleggingen naar
nationaliteit, 1ste helft 2010
Bron: DTZ Research
België
Groot Britannië
Duitsland
Nederland
Overig
Aandeel buitenlandse investeerders neemt af
Het aandeel van Belgische vastgoedbeleggers steeg de
afgelopen jaren. In 2005 kwam slechts een kwart van alle
beleggingen op naam van lokale investeerders. In de eerste
zes maanden van 2010 is dit gestegen tot 75%. Buitenlandse
partijen zijn gedurende de recessie op zoek gegaan naar zekerheid
en vonden dit op hun eigen thuismarkt omdat zij daar
meer verstand van zaken hebben. Onder druk van buitenlandse
overheden werd daarbij bij nanciering door banken
vaker de voorkeur gegeven aan binnenlandse projecten om
de eigen economie te stimuleren waardoor buitenlandse investeringen
ook afnamen. Daarnaast verdwenen de afgelopen
jaren de “high leverage buyers” uit de markt doordat kapitaal
minder makkelijk beschikbaar was. Deze vaak buitenlandse
beleggers kochten vastgoed en nancierden dat met soms
wel meer dan 90% vreemd vermogen. Doordat kredietverstrekkers
meer eigen vermogen verlangen bij het verstrekken
van kapitaal, is dit nu beperkter mogelijk en daalt het aandeel
van deze buitenlandse beleggers.
4 In 2011 zal ING met een uitgebreide studie komen naar seniorenhuisvesting.
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 8
Figuur 1.4 Totaal rendement beleggingsportefeuilles
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
5 jaars gemiddelde (2005-2009)
2009
Bron: IPD
Alle objecten
Winkels
Kantoren
Bedrijfsruimten
Rendementen van winkels blijven het hoogst
Het totaal rendement 5 op beleggingsportefeuilles was de
afgelopen 5 jaar gemiddeld 6,4% volgens de IPD index
(guur 1.4). Winkelvastgoed rendeerde het beste met een
totaal rendement van jaarlijks meer dan 10%. Kantoren lieten
van de drie commerciële vastgoedmarkten de afgelopen 5
jaar gemiddeld het laagste rendement zien van 5,2%. Bedrijfsruimten
rendeerden met een totaal rendement van 0,4%
in 2009 het slechtst (5-jaars gemiddelde 7,9%). Bedrijfsruimten
worden voornamelijk gehuurd door gebruikers uit de
sectoren industrie, transport en logistiek. Vooral deze sectoren
hadden tijdens de recessie in 2009 last van de terugval van
de wereldhandel. Hun behoefte aan (nieuwe) m 2 daalde en
dit had ook zijn terugslag op de waarde van het vastgoed.
Het indirecte rendement van bedrijfsruimten liet in 2009 van
alle vastgoedcategorieën dan ook de grootste daling zien
van -/-7,1% ten opzichte van -/-1,6% op kantoren en -/- 2,6%
op winkels. Voor de totale markt is de waardedaling mogelijk
nog groter doordat de hier gebruikte IPD-index vooral het
courante deel van de markt beslaat en het de waardering van
portefeuilles betreft en niet prijzen die door vraag en aanbod
tot stand zijn gekomen.
5 Het totaal rendement bestaat uit de netto huurinkomsten gerelateerd
aan het geïnvesteerd vermogen (directe rendement) en de waardeverandering
gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (indirecte
rendement).

1.2 Vastgoedmarkt in de economische context
Vastgoedmarkt gaat gebukt onder economische
situatie
De commerciële vastgoedmarkten maken moeilijke tijden
door, waarbij vooral de kantorenmarkt en bedrijfsruimtemarkt
hard worden getroffen. Dit heeft een tweetal oorzaken.
Ten eerste is de marktsituatie op de vastgoedmarkten sterk
afhankelijk van de economie. Net als andere Europese landen
heeft België een terugslag gehad van de wereldwijde crisis
in het najaar van 2008 en in 2009. De economie kromp in
2009 met 2,7%, terwijl de conjunctuurgevoelige internationale
handel zelfs met 11% afnam. Vanzelfsprekend werkte dit ook
door op de Belgische vastgoedmarkten. De investeringsvolumes
in vastgoed halveerden in 2009 ten opzichte van 2008
tot € 1,6 miljard (guur 1.5). Vergeleken met de buurlanden
Nederland (-3,9%) en Duitsland (-4,7%) viel de economische
terugslag overigens nog mee.
Omgekeerde cyclus in vastgoed bij huidige recessie
Opvallend aan de terugslag op de vastgoedmarkten in 2009
is dat deze anders verloopt dan vorige cycli (guur 1.6).
Voorheen leidde een neergaande economische groei tot een
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 9
verslechterende gebruikersmarkt waarna ook het sentiment
onder beleggers van vastgoed verslechterde. In de huidige
recessie werd echter eerst de vastgoedbeleggingsmarkt
geraakt. Doordat door de kredietcrisis meer eigen vermogen
moest worden ingebracht, werden beleggers minder actief.
Wat begon als een nanciële crisis, heeft uiteindelijk ook
de reële economie geraakt en hierdoor ook de gebruikersmarkten.
Internationale handel trekt economie vlot, basis blijft
kwetsbaar
Halverwege 2010 is de economie onder invloed van de
aantrekkende wereldhandel uit het dal gekomen. Het aanvullen
van afgebouwde voorraden door bedrijven heeft hieraan
ook een impuls gegeven. Al met al is de verwachting dat de
economie in 2010 met 2,0% geleidelijk zal herstellen, om hier
in 2011 met 1,6% groei opvolging aan te geven. Hoewel dit
vooruitzicht bemoedigend oogt, is de weg naar de toekomst
de komende jaren kwetsbaar.
Een risico ligt bij de consument, die zijn koopkracht voorlopig
minder onder druk ziet staan dankzij de loonindexering en
netto jobscreatie. Maar dit zou minder het geval zijn volgend
jaar, want in België en in belangrijke exportlanden zal onver-
Figuur 1.5 Investeringsvolumes in commercieel vastgoed en het bruto binnenlands product per kwartaal
(2005-3 de kwartaal 2010)
1750
1500
1250
1000
750
500
250
0
'05 I '05 II '05 III ’05 IV ’06 I '06 II '06 III '06 IV '07 I '07 II '07 III '07 IV '08 I ’08 II '08 III '08 IV '09 I '09 II '09 III '09 IV '10 I '10 II '10 III
Investeringsvolumes in € miljoenen
_ BBP in € miljarden seizoensgezuiverd
Bron: DTZ Research en Ecowin, bewerkt door ING Economisch Bureau
94
92
90
88
86
84
82
80

Figuur 1.6 Vastgoedmarkt en de economische cyclus
Conjunctuur
Fase
Kenmerken markt
I Herstel
Economie (bbp) Vastgoedmarkt
Toenemende opname
Constant aanbod
Aantrekkende verkoop- en
huurprijzen
Dalende leegstand
Vertrouwen neemt toe onder
ontwikkelaars
Aarzelende toename projecten
op risico
Dalende leegstand basis
voor rendementsverbetering
Huisvesting krijgt voorzichtig
meer aandacht in het
bedrijfsleven
Bron: ING Economisch Bureau
II Hoogconjunctuur
Grote opname
Toenemend aanbod
Stijgende verkoop- en huurprijzen
Lage leegstand
Optimisme kan omslaan in
onbegrensd vertrouwen
Veel op risico ontwikkelen
Leegstand in portefeuille
biedt kansen voor huuraanpassingen
Huurcontracten met lange
looptijden
Singletenant panden zijn
teken van kracht
Ook incourant vastgoed
wordt verhuurd
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 10
III Vertraging
Dalende opname,
toenemend aanbod
Constante verkoop en
huurprijzen
Oplopende leegstand
Pessimisme onder
ontwikkelaars
IV Laagconjunctuur
Zwakke opname,
dalend aanbod
Dalende verkoop- en
huurprijzen
Hoge leegstand
Pessimisme kan
omslaan in paniek en
angst
Leegstand tast rendement belegger aan
Verkoop met verlies of noodgedwongen (tijdelijke)
verhuur
Sterke incentives: huurvrije periodes en bijdrage
verhuis- cq inrichtingskosten
Flexibele huurcontracten met korte looptijden
Multitenant verhuur kan teken van zwakte zijn
Huisvesting is een middel om kosten te besparen
Toename van onderhuur / grijze markt
Verplaatsingsmarkt / verhuismarkt gedreven
door reorganisaties. Overheid is stabiele factor
onder opname.
Tweedeling: bijna geen markt voor incourant
vastgoed. Zelfs courant vastgoed kan verhuurproblemen
hebben.

Figuur 1.7 Indices prijsontwikkeling vastgoedfondsen ( januari 2000 = 1000)
5000
4000
3000
2000
1000
0
nov-00
_ België _ Nederland _ Frankrijk _ Europa
Bron: Ecowin
nov-01
nov-02
nov-03
nov-04
mijdelijke sanering van de overheidsnanciën in de vorm van
bezuinigingen inke tegendruk opleveren. Alles bij elkaar
genomen is de verwachting dat het economische groeitempo
de komende jaren toch gematigd zal zijn.
Belgisch vastgoed relatief minder hard getroffen
De Belgische vastgoedmarkt is over het algemeen vrij stabiel.
Uit guur 1.7 blijkt dat Belgische vastgoedfondsen minder
volatiel zijn dan die van de omringende landen. De enorme
prijsstijgingen in andere Europese landen in 2005 en 2006
zijn in België grotendeels uitgebleven. De hierop volgende
prijsdalingen zijn België echter ook grotendeels bespaard
gebleven. De relatief beperkte economische recessie in België
ten opzichte van andere landen heeft hier grotendeels ten
grondslag aan gelegen. Daarnaast heeft België een relatief
groot ambtenarenapparaat en zijn er veel internationale (niet
direct conjunctuurgevoelige) organisaties zoals de Europese
Unie en de NAVO in Brussel te vinden. Het aantal vierkante
meters dat zij gebruiken is groot en doordat zij niet direct
door de recessie getroffen worden nam dit niet direct af.
Daarentegen nemen overheidsinstanties de laatste jaren wel
al relatief weinig nieuwe kantooroppervlakte op omdat ook zij
vaak moeten bezuinigen.
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 11
Ontwikkeling Belgische
vastgoedfondsen stabiel
nov-05
nov-06
nov-07
nov-08
nov-09
nov-10
In 2010 is er een licht herstel zichtbaar
Het stabiele karakter van de Belgische vastgoedmarkt is ook
te zien na de recessie. Niet alleen de krimp was in België
beperkter, ook het herstel in 2010 is gematigder. Zo steeg de
EPRA vastgoedindex voor België in november 2010 met 4%
ten opzichte van 8% in Europa (beide j.o.j.). Het herstel is ook
zichtbaar in de beleggingsvolumes. In het eerste halfjaar van
2010 stegen deze weer met 10% ten opzichte van dezelfde
periode in 2009. Hierdoor werd er in deze periode voor € 662
miljoen geïnvesteerd in commercieel vastgoed. Dit niveau
is nog wel slechts een derde van dat van topjaar 2007. De
afwachtende houding die beleggers in 2009 hadden, leek
hierdoor wat verdwenen en de dynamiek en het positieve
sentiment enigszins teruggekeerd. De hernieuwde onrust op
de nanciële markten door de Griekenlandcrisis en later in
het jaar ook de nanciële problemen rond Ierland temperde
de stemming waardoor beleggers weer meer de kat uit de
boom kijken. Daarbij zijn tijdens de recessie, zoals eerder
ook al aangegeven, de (vaak buitenlandse) “high leverage
buyers” grotendeels uit de markt verdwenen doordat agressieve
nanciering met veel vreemd vermogen niet meer
mogelijk is. Hierdoor zullen de hoge beleggingsvolumes van
2006 en 2007 ook de komende jaren niet terugkeren.

2. Residentiële markt *
2.1 Gevolgen van de crisis op de Belgische
vastgoedmarkt – Vooruitzichten op korte termijn
2.1.1 De correctie is weggewerkt
België vormde de uitzondering op de regel in Europa
In vergelijking met Europa had de Belgische markt niet al
te zwaar te lijden van de crisis, ook al blijkt dat bepaalde
sectoren of gemeenten zwaarder getroffen werden. Terwijl
de prijscorrectie oploopt tot 25% in Ierland en 12% in Spanje,
was de correctie op de Belgische markt (namelijk 5,6% tussen
de zomer 2008 en juni 2009) eind 2009 al weggewerkt:
het herstel was over het algemeen dus even dynamisch als
de crisis hevig was. In dat verband is het opmerkelijk dat de
overwaardering van de markt zoals berekend door het IMF
in 2007 bij ons niet gecorrigeerd werd, terwijl in de andere
landen wel een correctie werd vastgesteld (zie guur 2.1).
Belangrijkste trends residentiële markt
• De residentiële markt kende een dynamisch herstel
in de tweede helft van 2009 dat verslapte in 2010;
• De vooruitzichten op korte termijn blijven positief
voor 2011, ook al zal de prijsstijging waarschijnlijk
veel lager zijn dan de dynamiek van de voorgaande
jaren;
• Op middellange en lange termijn zullen de uitzonderlijke
factoren die de markt de voorbije jaren
ondersteunden steeds minder aanwezig zijn, wat
zou kunnen wijzen op een positieve maar minder
dynamische gemiddelde groei voor het volgende
decennium.
De appartementensector had zo goed als niet te lijden
van de crisis ...
De ‘crisis’ (van de zomer 2008 tot juni 2009) kende een verschillend
verloop naargelang de sector die we bekijken. Zo
bleven de prijsdalingen heel beperkt in de appartementensector,
en vooral in Vlaanderen, wat tot een snelle en forse daling
van het aantal transacties leidde. Omdat er minder kopers
waren dan voor de crisis en de verkopers niet bepaald bereid
waren om kortingen toe te staan, moesten de transacties
de schok opvangen: meer dan 30% transacties minder, dat
zijn ongeveer 7.800 transacties voor het slechtste kwartaal
tegenover meer dan 11.000 in normale omstandigheden. In
Vlaanderen zijn de appartementsprijzen stabiel gebleven,
maar in Wallonië werd een daling van 3,2% vastgesteld. In de
tweede helft van 2009 zijn de appartementsprijzen opnieuw
sterk beginnen toe te nemen: de gemiddelde prijs ging van
gemiddeld 174.000 euro op het hoogtepunt van de crisis naar
* Dit hoofdstuk is geschreven door Julien Manceaux
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 12
Figuur 2.1 Europa: potentiële en vastgestelde correcties
0
-5
-10
-15
-20
-25
-30
-35
IR
UK
NL
Potentiële correctie geraamd door het IMF (in vergelijking met de
reële prijzen in 2007)
Waargenomen correctie einde 2009 (in vergelijking met de reële
prijzen in 2007)
Bron: IMF, ECB en ING-berekeningen
FR
183.000 euro tegen het einde van het jaar, dat is 3,8% lager
dan voor de crisis. Toch bleven er ook voor de prijzen regionale
verschillen bestaan. Zo geraakten de prijzen in Wallonië
en Brussel amper boven het peil van voor de crisis, terwijl ze
in Vlaanderen bijna 7% hoger dan dat niveau uitkwamen.
... terwijl het duurdere marktsegment het zwaarder te
verduren kreeg
Het omgekeerde deed zich voor in het duurdere segment
(viergevelvilla’s en bungalows), waar de verkopers bijzonder
snel prijsdalingen toestonden, zodanig dat de correctie nog
tijdens de eerste maanden van de crisis van start ging en
ook heviger was (prijsdaling van gemiddeld 10%). Maar ook
op die markt nam de activiteit almaar af, met amper 3.200
transacties in het slechtste kwartaal van de crisis tegenover
4.500 in normale omstandigheden. Het tweede halfjaar 2009
was minder dynamisch op die markt dan op andere markten
en tegen het einde van het jaar waren de prijzen nog altijd 6%
lager dan hun peil van voor de crisis (namelijk 323.000 euro).
De gewone huizenmarkt maakte een tussentijdse evolutie
door, met een correctie van 5%, terwijl de activiteit terugviel
tot 13.000 transacties in het slechtste kwartaal in vergelijking
met een normaal kwartaal van zowat 18.000 transacties. De
prijzen zijn wel sterk opgeveerd aangezien ze tegen eind
2009 opnieuw op hun peil van voor de crisis uitkwamen,
namelijk ongeveer 176.000 euro. Die ontwikkeling was kenmerkend
voor Vlaanderen, terwijl ze in Wallonië uitbleef. Daar
bleven de woonhuizen ook eind 2009 nog lichtjes (1%) onder
hun niveau van voor de crisis. In Brussel kwamen de huizenprijzen
3% hoger uit dan voor de crisis.
BE
ES
SE
IT

Figuur 2.2 Prijsverloop per kwartaal in 2010
5,5%
4,5%
3,5%
2,5%
1,5%
0,5%
-0,5%
-1,5%
Huizen
Q1 Q2
Villas,
bungalows
Bron: ADSEI (kwartaalverloop in 2010)
Appartementen
TOTAAL
2.1.2 Het dynamische herstel van 2009 lijkt stil te
vallen
Het herstel is vooral te danken aan de mooie tweede
helft van 2009 ...
We kunnen dus stellen dat de markt in haar geheel vanaf
de zomer 2009 opnieuw opveerde. Toch blijft het aantal
transacties zelfs nu nog lager dan normaal. Zolang het aantal
transacties per kwartaal onder de drempel van 30.000 blijft,
kunnen er dus nog extra kopers op de markt (terug)komen.
Verwonderlijk daarbij is dat het eerste halfjaar gekenmerkt
werd door een historisch lage rente, wat het aantal kopers in
principe doet toenemen. Bovendien lijkt het herstel van de
tweede helft van 2009 ietwat stil te vallen in 2010 (guur 2.3).
Niet alleen waren er veel minder transacties dan normaal, ook
de prijzen bleven nagenoeg gelijk. De kwartaalgroei van de
huizenprijzen bleef beperkt tot 1% in het eerste halfjaar en
de appartementen waren in juni 2010 gemiddeld op dezelfde
prijs blijven hangen als in januari. Ook in Wallonië kwamen de
huizenprijzen in juni 2010 nog altijd niet op hun peil van voor
de crisis uit. Alleen het segment van de villa’s lijkt het beter
te doen met een mooi eerste kwartaal 2010, maar komt van
verder terug.
.... want begin 2010 lijkt de dynamiek wat zoek
Dat betekent dat de groei in de eerste helft van het jaar
slap was en dat het jaarlijkse groeicijfer (5,6%) in het eerste
halfjaar vooral te danken was aan een zeer gunstige vergelijking
met een zeer erbarmelijk eerste halfjaar 2009. Tenzij
de markt in de tweede helft van het jaar haar tweede adem
vindt, zal de jaarlijkse vergelijking de komende zes maanden
veel minder gunstig uitvallen (het tweede halfjaar 2009 was
dat van het herstel). We denken dat die ‘tweede adem’ niet
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 13
zo waarschijnlijk is omdat de nancieringsvoorwaarden de
komende maanden niet meer sterk zullen verbeteren en het
consumentenvertrouwen doorgaans al goed hersteld is. De
laatste hypotheekcijfers wijzen echter op een sterke toename
van het aantal leningen en getuigen van enige druk op de
prijzen: de gemiddelde geleende bedragen zijn in het derde
kwartaal gestegen met 4,5%. Maar de al geboekte vooruitgang
is voldoende om uit te gaan van een globale groei van
meer dan 4,5%. Dankzij de huidige nancieringsvoorwaarden
is het bovendien goed mogelijk dat de markt tot halfweg volgend
jaar transactieniveaus blijft zien die in de buurt komen
van haar topniveau.
Het belangrijkste risico blijft de slappe vraag door de
toekomstige rentestijging ...
Het grootste risico hangt nog altijd samen met de ontbrekende
dynamiek van de transacties, terwijl de context zoals gezegd
gunstiger is dan ooit voor kandidaat-kredietnemers. Het
risico bestaat dus dat een aantal aankopen vervroegd wordt,
vooral gezien de zeer dynamische cijfers voor hypothecaire
kredieten in het derde kwartaal. De kortetermijnrente, die
bepalend is voor de variabele rentetarieven, heeft de bodem
bereikt. Maar wat staat er de komende maanden te gebeuren
wanneer de ‘vervroegde’ aankopen achter de rug zijn en de
rentestijging uitgesprokener wordt? De kans is dus groot dat
de markt tamelijk snel de in het derde kwartaal gemaakte
inhaalbeweging zal verliezen, wat te merken zal zijn aan een
zwakker dynamisme van de prijzen vanaf volgend jaar na de
periode van vervroegde aankopen waarin we momenteel
nog altijd verkeren.
Figuur 2.3 Het aanbod reageerde zeer snel op het
herstel
50
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
03
_ NBB onderzoek (Bouwprijzen voorzichtigen)
_ Bouwvergunningen (1000’s - RHS)
Bron: ADSEI
04
05
06
07
08
09
10
7,0
6,5
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0

Figuur 2.4 … dat nochtans niet overal hetzelfde is
% transacties 2de kwartaal (j.o.j.)
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
Gewest Brussel
-10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%
2009 q2
2010 q2
Bron: ADSEI
Brussel gaat van slechts presterende
woningmarkt in q2 2009 naar best
presterende in q2 2010
Namen
Luxemburg
Antwerpen
West Vlaanderen
Waals Brabant
... terwijl het aanbod zich al hersteld heeft
Het aanbod lijkt al te hebben gereageerd op in eerste instantie
het inhaaleffect en vervolgens de vervroegde aankopen.
Het aantal bouwvergunningen, dat sinds eind 2008 sterk
gedaald was, is sinds het voorjaar 2010 met meer dan 5%
op jaarbasis toegenomen. Het ziet er dus naar uit dat positievere
groeivooruitzichten inzake prijzen en de opvering van
de vraag het aanbod sinds enkele maanden ondersteunen,
terwijl de zeer duidelijke daling tijdens de crisis de risico’s
op een overaanbod beperkt heeft. We verwachten daarom
geen al te grote negatieve impact van de primaire markt op
de prijzen van de secundaire markt.
De regionale verschillen blijven bestaan
Op regionaal vlak moet worden benadrukt dat het herstel niet
even dynamisch is in alle uithoeken van het land. Ook al blijft
het aantal transacties overal laag ten opzichte van hun niveau
van juni 2009 (en dus a fortiori ten opzichte van dat van voor
de crisis), toch is er een duidelijk herstel te zien in Brussel en in
een aantal Vlaamse provincies en in Henegouwen. Het jaarlijkse
groeicijfer van de prijzen is enkel in Brussel en een deel van
Vlaanderen hoger dan het gemiddelde van het tweede kwartaal
(6% op jaarbasis). In Wallonië is dus nog steeds een inhaalbeweging
aan de gang, aangezien de meeste prijzen er nog
altijd niet zijn teruggekeerd naar hun niveau van voor de crisis.
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 14
Luik
Henegouwen
Vlaams Brabant
Oost Vlaanderen
% prijzen 2de kwartaal (j.o.j.)
Henegouwen
Namen
Gewest Brussel
Limburg
Waals Brabant
West Vlaanderen
Luxemburg
Oost Vlaanderen
2.2 Vooruitzichten op lange termijn
Antwerpen
2.2.1 De traditionele factoren van steun aan de markt
De Belg is geboren met een baksteen in de maag
Verscheidene factoren hebben altijd al enige stabiliteit gegeven
aan de Belgische markt. Ze verklaren ook gedeeltelijk
waarom de residentiële markt in België globaal genomen
minder getroffen was door de recessie dan in de andere
Europese landen.
Eerst en vooral verhuizen Belgen relatief weinig: gemiddeld
om de 33 jaar. In heel wat andere Europese landen ligt dat
cijfer ruim onder de 20 jaar. Dat is te wijten aan de hoge
transactiekosten (ongeveer 15% van de waarde van het goed
ten laste van de koper), maar ook aan de grootte van het land:
de kans te moeten verhuizen in geval van een nieuwe baan is
veel kleiner in een land van 32.000 km2.
Ten tweede zijn de Belgische banken door de wet altijd al
verplicht geweest om een streng beleid te voeren inzake
hypothecaire kredieten zodat de risico’s op een toename van
gedwongen verkopen in crisistijden (zoals in de VS, waar de
prijzen fors daalden) kleiner zijn.
Ten derde lijken de Belgen een voorkeur te hebben voor
vastgoed als langetermijnbelegging. Eigendom is, wanneer
men met pensioen is, een garantie tegen onzekerheid. Dat
verklaart waarom de gemiddelde leeftijd van de krediet-

nemers relatief laag is (36 jaar) en waarom de eigendomsgraad
een van de hoogste is in de geïndustrialiseerde wereld
(70%). De gemiddelde leeftijd lijkt echter toe te nemen omdat
het verwerven van een eigen woning voor de jonge gezinnen
moeilijker wordt, terwijl de eigendomsgraad lijkt af te nemen.
Ten vierde heeft de tewerkstelling in de overheidssector hier
een veel groter belang in de arbeidsmarkt dan in andere
Europese landen. Bovendien draagt ook de loonindexering
bij tot de stabiliteit van de koopkracht van de Belgen in het
algemeen, en dan hebben we het nog niet over het zeer
genereuze socialezekerheidsstelsel.
De demograe heeft een grote impact op de vraag
Volgens de voorspellingen van het Planbureau zal de bevolking
de komende twintig jaar met 1,2 miljoen mensen
toenemen om uit te komen op 12 miljoen mensen. Tegelijkertijd
zal de grootte van de gezinnen ongetwijfeld nog iets meer
afnemen. Ter illustratie: bij een afname van de gezinsgrootte
van 2,4 tot 2,3 personen zijn 200.000 extra woningen nodig.
Het woningpark, dat momenteel meer dan 5 miljoen woningen
telt, zal de komende jaren dus moeten toenemen. Rekening
houdend met een verdere afname van de gezinsgrootte
(tot 2,1 personen per gezin in 2030) en met de hierboven
vermelde bevolkingsgroei (bijna 12 miljoen inwoners) zullen
het aantal gezinnen en het woningpark binnen twintig jaar
waarschijnlijk 5,7 miljoen bedragen. Dat stemt overeen met
een gemiddelde toename van ongeveer 50.000 eenheden
per jaar. De jongste jaren werden jaarlijks echter bijna 4.000
woningen van de markt gehaald voor afbraak. Om aan de
toenemende vraag te voldoen, moeten er dus jaarlijks netto
54.000 woningen bijkomen.
Ten tweede verandert ook de vergrijzing de vraag naar huis-
Figuur 2.5 De demograsche druk neemt toe …
2,50
2,45
2,40
2,35
2,30
2,25
2,20
1990
_ BE - Huishoudens (samenstelling - #leden)
_ BE - Aantal huishoudens (RHS)
Bron: ADSEI
1995
1998
2000
2004
2005
2006
2007
2008
4.800.000
4.600.000
4.400.000
4.200.000
4.000.000
3.800.000
3.600.000
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 15
Figuur 2.6 … en de bevolkingsstructuur zal
veranderen
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
5.00.000
0
2000
_ BE - Populatie 35-44 jaar
_ BE - Populatie 70 jaar en meer
Bron: ADSEI
2010
2020
2030
2040
2050
vesting. In 2010 zal 17% van de bevolking 65 jaar of ouder zijn
en in 2030 zal dat percentage 23% bedragen. Die behoeften
betreffen serviceats, maar ook onafhankelijke woningen die
voldoen aan specieke behoeften op het gebied van oppervlakte
en locatie. De vergrijzing dreigt de druk op de vraag
in sommige segmenten van de markt dus te vergroten en ook
het aanbod in de segmenten waaruit de bejaarden wegtrekken
te doen toenemen. Wat dat betreft, zal de sector van de
serviceats en rusthuizen in de toekomst speciek geanalyseerd
moeten worden gezien het toenemende belang van de
70-plussers tussen 2020 en 2050.
2.2.2 De uitzonderlijke factoren van steun aan de
markt (laatste decennium)
Drie uitzonderlijke factoren verklaren de
prijsdynamiek van het laatste decennium
Die ondersteunende factoren volstaan echter niet om de uitzonderlijke
ontwikkeling van de Belgische vastgoedprijzen in
het laatste decennium te verklaren. De periode werd immers
gekenmerkt door een gestage toename van de kloof tussen
de prijzen en de inkomens. Ter illustratie: het aantal jaren aan
gemiddeld loon nodig voor de aankoop van het gemiddelde
vastgoed verdubbelde tussen 1995 en 2008: het gemiddelde
goed was destijds twee jaar brutoloon waard (kosten voor
de bouwopdracht vóór belastingen) tegenover vier jaar in
2008. Die – over de voorbije 35 jaar uitzonderlijke – evolutie
kan worden verklaard door drie factoren die de prijs ondersteunen:
een continue en snelle verbetering van de nancieringsvoorwaarden,
een veel gunstiger belastingklimaat voor
2060

Figuur 2.7 De kloof tussen de prijzen en de inkomens
is groter geworden ...
250
200
150
100
50
’80’82
_ Reële Huisprijzen (1995 = 100)
_ Reële lonen (per capita - 1995 = 100)
Bron: NBB, ADSEI
’84 ’86 ’88 ’90 ’92 ’94 ’96 ’98 ’00 ’02
eigenaars dan vroeger en een spectaculaire groei van de
nanciële inbreng op de vastgoedmarkt. Die drie factoren
verklaren waarom de prijsstijging op de vastgoedmarkt de
afgelopen tien jaar zo hevig was en waarom het prijsverloop
zo sterk kon afwijken van de inkomensevolutie.
Het laatste decennium werd gekenmerkt door lage
rentetarieven ...
Ten eerste konden de Belgische kopers door de rentedaling
die volgde op de uiteenspatting van de technologische
bubbel begin jaren 2000 (in 1995 waren de rentetarieven
het dubbele van wat ze vandaag zijn) niet hun leninglasten
verlagen, maar de ontleende bedragen verhogen: tot in 2006
leidde de rentedaling dus niet tot een vermindering, maar
een verhoging van de gemiddelde maandlast. Die extra
leencapaciteit oefende veel druk uit op de prijzen, vooral
omdat het fenomeen gepaard ging met een verlenging
van de looptijd van de leningen waardoor de kopers meer
konden lenen. Na 2006 varieerde de maandlast opnieuw met
de rentetarieven, wat kan betekenen dat de meeste kredietnemers
in verhouding tot hun inkomen aan hun limiet zaten
qua leencapaciteit.
... en door een gunstigere scale context ...
Ten tweede waren verscheidene wijzigingen in de scaliteit
gunstig voor het bezitten van eigendom. Zo was er de scale
amnestie van 2004-2005 die een vermindering van 30% toekende
in de Eenmalige Bevrijdende Aangifte als het gerepatrieerde
geld belegd werd in Belgisch vastgoed. Daarnaast
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 16
’04
’06
’08
’10
Figuur 2.8 … ondanks de merkbare rentedaling
900
850
800
750
700
650
600
550
500
’00
’01
’02
’03
’04
’05
_ Gemiddelde maandelijkse terugbetaling (EUR)
_ Gemiddelde rente (1)
Bron: NBB
(1) Gemiddelde rentevoet voor hypothecaire kredieten met vaste rente
op meer dan 15 jaar.
was er vanaf 2004 ook de mogelijkheid om van het belastbare
inkomen een groot deel van het kapitaal en de maandelijks
aan de bank terugbetaalde interesten af te trekken.
... terwijl de kopers steeds meer eigen vermogen
inbrachten
Ten derde zagen we in het jongste decennium een spectaculaire
vermindering van het deel van de lening in de
gemiddelde vastgoedaankoop. De gemiddelde persoonlijke
inbreng bij de aankoop van een onroerend goed is tussen
2004 en 2008 immers opgelopen van 20% naar 35% van de
verkoopprijs. Hierdoor kwam er een overdracht van verschillende
miljarden van het nanciële naar het onroerende
vermogen van de Belgen. Zo kon het nanciële vermogen van
de Belgen in 1993 op 450 miljard euro worden geraamd, terwijl
het Belgische vastgoedpark destijds goed was voor een
waarde van 260 miljard euro. In 2009 heeft het vastgoedpark
een waarde van 980 miljard euro, tegenover 900 miljard euro
voor het nanciële vermogen. Die extra inbrengen duwden
de prijzen de hoogte in en het is vandaag dan ook de vraag of
die trend zal blijven duren of zelfs zal toenemen.
2.2.3 Vooruitzichten op lange termijn
Zullen de factoren die de forse groei van de laatste
jaren aanwakkerden, standhouden?
Op lange termijn is de prijsstijging op de vastgoedmarkt
fundamenteel afhankelijk van het inkomen, aangezien dat
bepalend is voor wat de kopers kunnen lenen. Daarbij is het
’06
’07
’08
’09
’10
7,0
6,5
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0

Figuur 2.9 De rentestijging wordt al voorbereid
1,6
1,5
1,4
1,3
1,2
1,1
1,0
Oct-’09
Jan-’10
_ Euribor 12M
_ Variabele rente (1/1/1)
Bron: NBB, Thomson Reuters
April-’10
Juli-’10
Oct-’10
opmerkelijk dat de gemiddelde maandlast van de Belgische
kredietnemer door de jaren heen een bijzonder stabiel vast
deel van zijn beschikbare inkomen (ongeveer 30%) uitmaakt.
Door de jaren heen werd de Belgische vastgoedmarkt niet
alleen ondersteund door de inkomensstijging, maar ook door
een aantal andere specieke factoren: een grote honkvastheid,
verbonden met de omvang van het land, en een eigenaarstraditie,
waardoor België een van de weinige industrielanden
is met een eigendomsgraad van meer dan 70%. Vanaf
eind jaren 80 zijn er ook demograsche factoren die de markt
ondersteunen, zoals de toename van het aantal gezinnen.
Het risico op een grote correctie, na de crisis die we hebben
doorstaan en die weinig impact had op de markt, lijkt dus
van de baan. Maar toch is dat niet voldoende. We moeten ons
ook afvragen of de factoren waardoor de prijzen het laatste
decennium veel sneller konden stijgen dan de inkomens,
permanent of daarentegen uitzonderlijk zijn.
De nancieringsvoorwaarden zullen minder gunstig
worden ...
De eerste factor was de verbetering van de nancieringsvoorwaarden.
Hiervoor wordt algemeen aangenomen dat
de huidige voorwaarden een historische opportuniteit zijn.
De kortetermijnrente, die bepalend is voor de variabele
rentetarieven, begint immers nu al te stijgen (guur 2.9) en
de langetermijnrente, die bepalend is voor de vaste rentetarieven,
zal in de loop van 2011 toenemen naarmate op de
eerste rentestijging van de Europese Centrale Bank wordt
geanticipeerd. En zelfs al maakt de wetgeving een verlenging
van de looptijd van de leningen boven 30 jaar mogelijk, toch
is dat scenario weinig waarschijnlijk omdat de ervaring leert
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 17
3,1
3,0
2,9
2,8
2,7
2,6
2,5
Figuur 2.10 De betaalbaarheid van de markt is nog
altijd zeer beperkt
140
130
120
110
100
90
80
70
60
’81 ’83 ’85 ’87 ’89 ’91 ’93 ’95 ’97 ’99 ”01 ’03 ’05 ’07 ’09
_ ING betaalbaarheid index
Bron: ADSEI, NBB, ING-berekeningen
dat de nanciële instellingen dat type looptijd maar moeilijk
genancierd krijgen.
... en de conjunctuur laat geen scale geschenken
meer toe
De tweede factor waren de zeer gunstige belastingmaatregelen
voor eigenaars. Zo kwam de EBA (Eenmalige Bevrijdende
Aangifte) in 2005 de vastgoedbeleggingen ten goede waardoor
2005 een recordjaar was voor de prijzen. Vanaf 2004
werd een nieuw en naderhand gunstiger stelsel ingevoerd om
de op een hypothecaire lening betaalde lasten deels van het
belastbare inkomen af te trekken. Bovendien werd het laatste
decennium gekenmerkt door het opmerkelijke uitblijven van
kadasterherzieningen. Maar met een federaal budget dat
niet vóór 2015 in evenwicht zal komen, een stijgende schuld
en het bekende politieke klimaat staat het wel vast dat het
volgende decennium niet echt gunstig zal zijn voor scale
geschenken. En aangezien het materieel onmogelijk is om
arbeid in België nog meer te belasten, zullen er vermoedelijk
andere scale middelen worden gevonden die waarschijnlijk
niet allemaal bijzonder voordelig zullen zijn voor eigenaars.
De betaalbaarheid van de markt zal dus weer
verslechteren voor wie alleen op zijn krediet kan
rekenen ...
Twee van de drie belangrijkste factoren ter ondersteuning
van de prijs in het laatste decennium zullen de komende jaren
dus forfait geven. Zij zijn wel verbonden met een groep kopers
die het grootste deel van hun aankoop lenen. De betaalbaarheid
van de markt voor wie vooral op zijn eigen inkomen

Figuur 2.11 De persoonlijke inbreng is almaar
belangrijker geworden
90%
80%
70%
60%
50%
’96 ’98 ’00 ’02 ’04 ’06 ’08
_ Deel van de globale som van de transacties waarvoor er een
hypothecaire lening is
Bron: NBB
rekent, zal dus waarschijnlijk nog verslechteren (guur 2.10).
Toch werden de prijzen de afgelopen jaren ook ondersteund
door een aanvullende factor: de toename van de persoonlijke
inbreng bij de aankoop. Hierdoor kwam er een belangrijke
overdracht van het nanciële naar het onroerende vermogen
(de waarde daarvan is immers tweemaal sneller gestegen).
Dat kwam tot uiting in een daling van het deel van de aankoop
dat met een hypotheek genancierd wordt, namelijk van 80%
in 2004 tot gemiddeld 65% vandaag (guur 2.11). We stellen
vast dat de inbreng van rijkdom almaar belangrijker wordt in
de evolutie van de gemiddelde aankoopprijs (guur 2.12) in
vergelijking met wat wordt geleend (en dus door het inkomen
wordt bepaald). Het is dus zo dat het inkomen van de
koper niet meer de enige variabele is waarmee we rekening
moeten houden, maar dat ook zijn persoonlijke of familiale
vermogen en dus zijn inbrengmogelijkheden van belang zijn.
... terwijl de evolutie van de inbrengmogelijkheden
doorslaggevend zal zijn
Om te bepalen of de persoonlijke inbreng in de toekomst nog
een belangrijke ondersteunende factor van de markt zal zijn,
mogen we ons niet beperken tot de analyse van een homogene
persoonlijke inbreng van gemiddeld 35%. We moeten
uitzoeken of de persoonlijke inbreng even belangrijk of zelfs
groter kan worden dan het geleende deel. Een dergelijke
evolutie kan de komende jaren immers een tegengewicht vormen
voor de aangekondigde zwakke groei van het ‘geleende’
deel van de prijs (in donkerblauw in guur 2.12 en verbonden
met het scale klimaat, de nancieringsvoorwaarden en
de geringe inkomensgroei). Is dat dus aannemelijk?
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 18
’10
Figuur 2.12 ... en was een bepalende factor in de
dynamische prijsstijging
200.000
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
’78
’81
Prijs van het gemiddelde vastgoed (nominaal - EUR)
Persoonlijke inbreng in de gemiddelde aankoop (EUR)
Bron: ADSEI, NBB
’84
’87
’90
We stellen vast dat de inbrengmogelijkheden helemaal
niet homogeen zijn ...
Om die vraag te beantwoorden, bestudeerden we een representatief
staal van 36.000 aankopen 6 waarvoor er een hypothecaire
lening was. Daarbij voegen we nog 3.600 aankopen
zonder lening (10% van de aankopen gebeurt contant) om
een representatief staal te krijgen. Uit die analyse blijkt zoals
verwacht dat de persoonlijke inbreng helemaal niet homogeen
is en gelijk is aan het gemiddelde van 35%! We krijgen
een aantal voor de hand liggende resultaten: de persoonlijke
inbreng is minder hoog bij de jongeren dan bij de oudere
kredietnemers (guur 2.13) en minder hoog in de provincies
met een laag inkomen dan in die met een hoog inkomen: zo
bedraagt de gemiddelde persoonlijke inbreng 15% in Henegouwen,
tegenover 23% in Vlaams- en Waals-Brabant, Brussel
en Antwerpen. Hoe kleiner de persoonlijke inbreng, hoe
langer de looptijd van de lening (gemiddeld 26 jaar voor wie
meer dan 100% van de waarde van het goed leent, tegenover
20 jaar voor wie maar 65% leent).
... en ook al kan een kwart van de kopers een zeer hoge
inbreng doen ...
De analyse van de spreiding van het staal is wel interessant.
We kunnen in dit staal vijf groepen onderscheiden die elk
’93
6 Het betreft aankopen van onroerende goederen op de secundaire
markt van midden 2006 tot midden 2010. Alleen de aankopen en de
aankopen/verbouwingen zijn inbegrepen (zonder grond en bouwwerken
dus) en de vermelde waarde is de schattingswaarde (eventueel
na werkzaamheden). Dit staal is anoniem en eigendom van ING
België nv.
’96
’99
’02
’05
’08

Figuur 2.13 Geleende deel per leeftijdsgroep
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Aandeel van die leeftijdsgroep in het staal
Bron: ING
93%
56
18% van de bevolking uitmaken. De eerste groep kunnen we
onderbrengen bij de 10% van de bevolking die contant koopt:
de lening van die eerste groep is gemiddeld immers kleiner
(minder dan 100.000 euro) en maakt doorgaans minder dan
een derde van de gemiddelde aankoopprijs uit (600.000
euro). We hebben dus een eerste groep (28% van de bevolking)
die bestaat uit kopers van wie de persoonlijke inbreng
al bijzonder hoog is, maar die nog kan stijgen naarmate er
overdrachten komen van het nanciële naar het onroerende
vermogen.
... toch is de gemiddelde inbreng van meer dan de
helft van hen gelijk aan nul
De vier andere groepen (elk 18% van de bevolking) worden
voorgesteld in guur 2.14. Een eerste opmerkelijk element is
dat die vier groepen wel onroerende goederen van verschillende
waarde kochten, maar dat hun leningen (en hun gezinsinkomen)
niet zo verschillend zijn (respectievelijk gemiddeld
148.000, 173.000, 163.000 en 175.000 euro voor de laatste
vier groepen). Het verschil in waarde van hun respectieve
huizen wordt dus bijna helemaal bepaald door hun inbrengmogelijkheden.
Een tweede element is dat de gemiddelde
inbreng van een niet te verwaarlozen deel van de bevolking
(54% van de kopers) in werkelijkheid gelijk is aan nul. Met
andere woorden: meer dan de helft van de huidige kopers
heeft alle kredietmogelijkheden benut om een onroerend
goed te kopen en heeft geen inbreng meer ter beschikking.
Voor die kopers is de betaalbaarheid van de markt sterk aan
het afnemen. Blijft nog een groep van 18% kopers van wie de
gemiddelde inbreng overeenstemt met het nationale gemid-
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 19
74%
64%
60%
Figuur 2.14 Verdeling van de geleende quotiteit
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
Bron: ING
1
227.000 194.000 163.000 160.000
7139
14277
21415
delde van 35% en die net iets duurdere goederen koopt dan
het gemiddelde.
Een nieuwe toename van de persoonlijke inbreng lijkt
dan ook weinig waarschijnlijk
Ten slotte zijn de aanvullende inbrengmogelijkheden van
de Belgische kopers dus geconcentreerd bij een derde van
hen, die op die manier de prijzen de hoogte induwen. Meer
dan de helft van de kopers zal dus geleidelijk aan genoegen
moeten nemen met onroerende goederen van mindere
kwaliteit omdat zij geen inbreng kunnen doen en ook geen
groter bedrag meer kunnen gaan lenen. Macro-economisch
gezien lijkt het groeipotentieel van de persoonlijke inbreng
dus beperkt, zeker omdat het geconcentreerd is bij een deel
van de bevolking die tegen die prijzen ook kan beslissen om
te bouwen als de secundaire markt hen te duur wordt. Die
overstap zou de druk op de secundaire markt verlichten. Het
is dus zeer aannemelijk dat de opwaartse druk op de prijzen
als gevolg van de toenemende persoonlijke inbreng de sterke
neerwaartse druk van het moeilijkere scale en nanciële
klimaat niet helemaal zal kunnen opvangen.
Afgaand op de drie belangrijkste factoren waaraan de
spectaculaire groei van het laatste decennium te danken
was, kunnen we dus besluiten dat zij niet in staat zullen zijn
om de groei van de markt in haar geheel te blijven ondersteunen.
Zodoende zal die groei in de toekomst alleen nog
kunnen rekenen op fundamentals als de inkomensgroei en
de demograsche ontwikkelingen (zie hierboven). Buiten de
zones waar de bevolkingsdruk wellicht te groot zal zijn opdat
het aanbod nieuwe woningen kan volgen (nog te analyseren),
kunnen we dus rekenen op een positieve groei die wel zwakker
zal zijn dan de afgelopen jaren.

3. Kantorenmarkt
In dit hoofdstuk komt de kantorenmarkt uitgebreid
aan bod. In paragraaf 3.1 worden eerst de belangrijkste
gebruikers van kantoorruimte, de zakelijke en
nanciële dienstverlening, besproken. In paragraaf
3.2 zal vervolgens ingegaan worden op de regionale
verschillen van de kantorenmarkt.
Belangrijkste trends kantorenmarkt
• De belangrijkste gebruikers van kantoren, de zakelijke
en nanciële dienstverlening, vertonen in 2010
weer groei;
• De hoge leegstand in Brussel is een hardnekkig
probleem. Leegstaande kantoren in het centrum
kunnen herontwikkeld worden tot bijvoorbeeld appartementen.
Verbouwkosten zijn echter wel vaak
hoog ten opzichte van de te vragen huur;
• Een vergrijzende bevolking en trends als exwerken
zorgen op de lange termijn voor een verdere
dalende vraag naar kantoorruimte;
• Kantorenmarkten in steden als Gent en Luik kunnen
de komende jaren proteren van personeeltekorten
in Brussel. Bedrijven overwegen daar vestigingen te
openen omdat de arbeidsmarkt daar nog vaak wel
enigszins ruimer is.
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 20
3.1 Gebruikers van kantoorruimte
Zakelijke dienstverlening trekt weer aan
De voornaamste gebruikers van kantoren zijn te vinden in
de zakelijke en nanciële dienstverlening en de overheid.
Met een aandeel van 29% is de sector zakelijke en nanciële
dienstverlening zelfs dominant in de economie. Deze sectoren
zijn relatief beperkt getroffen door de recessie en krompen
met “slechts” iets meer dan 1%. Ondanks deze krimp in
2009 zijn ondernemers in de zakelijke dienstverlening in de
tweede helft van 2010 weer over het algemeen positief gestemd.
Dit is mede te danken door herstel in andere sectoren,
zoals de industrie en transport waar de zakelijke en nanciële
dienstverlening grotendeels van afhankelijk is. Over de ontwikkelingen
van het personeelsbestand zijn de ondernemers
ook weer positief. In september 2010 verwachtte per saldo 7 al
weer bijna 20% van de ondernemers het personeelbestand te
gaan uitbreiden.
Vergrijzing bedreiging voor kantorenmarkt
Ondanks het lichte herstel van de belangrijkste gebruikers
zijn de vooruitzichten voor de kantorenmarkt op lange termijn
niet gunstig. De economie heeft al een hoog aandeel kantoorbanen.
Bovenal wordt de kantorenmarkt getroffen door
7 Som van de positieve en negatieve antwoorden
Figuur 3.1 Evolutie volume nanciële en zakelijke dienstverlening en overheid en vertrouwen dienstverlening,
1997-3 de kwartaal 2010
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
-40
sep-97
_ Vertrouwen dienstverlening
_ Evolutie volume nanciële & zakelijke dienstverlening (j.o.j. r.as)
_ Evolutie volume overheid en onderwijs (j.o.j. r.as)
Bron: Ecowin
sep-98
sep-99
sep-00
sep-01
sep-02
sep-03
sep-04
sep-05
sep-06
sep-07
sep-08
sep-09
sep-10
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
-8%

Duurzaamheid is de trend
Duurzaamheid betekent vanuit de optiek van de vastgoedbelegger het op een verantwoorde wijze samenbrengen van
de zorg voor het milieu, lange levensduur, huurderstevredenheid en waardeontwikkeling Vastgoed speelt bij duurzaamheid
een belangrijke rol doordat de gebouwde omgeving voor 30% verantwoordelijk is voor de CO2-uitstoot. Duurzaam
vastgoed is zodanig gebouwd dat het een minimaal beslag legt op materialen, energie, water en locaties en tegelijkertijd
optimaal functioneert.
Samenwerking maakt duurzaamheid rendabel
Huurders plukken de vruchten van investeringen in duurzaamheid door besparingen op de energielasten. Om de investeringen
mogelijk te maken, is een gezamenlijke verantwoordelijkheid essentieel. Voor huurders moet een eventuele
huurverhoging opwegen tegen de lagere energielasten. Voor de verhuurder moet tegenover de extra investering een
acceptabel rendement staan. Naast hogere huurinkomsten kan dit bestaan uit een hogere waardeontwikkeling of meer
zekerheid door een verlenging van het huurcontract.
Verduurzaamd bestaand pand maatschappelijk beste optie
Op gebouwniveau is de keuze voor een nieuw, duurzaam gebouw snel gemaakt. Waar het maatschappelijk werkelijk
omgaat, is echter een verduurzaming van de gehele voorraad. Nieuwbouw voegt slecht 1 tot 2% toe aan de voorraad.
Dit tempo is te laag om de politieke ambities waar te maken. Daarnaast geeft het toevoegen van nieuwbouw extra druk
op de schaarse ruimte en een stijging van de leegstand. Het meenemen van deze effecten zal de balans veel vaker doen
doorslaan ten gunste van verduurzaming van het bestaande pand. Een keuze gebaseerd op het saldo van positieve en
negatieve effecten op de duurzaamheid van de totale gebouwenvoorraad is vanuit maatschappelijk oogpunt dan ook te
prefereren.
de aankomende vergrijzing. Het aandeel van de beroepsbevolking
ten opzichte van de totale bevolking zal afnemen
van 66% in 2010 tot 61% in 2030. Daarnaast zet de trend van
exwerken door waardoor per werknemer minder vierkante
meters kantoorruimte benodigd zijn. De kantorenmarkt verandert
onder invloed van deze trends steeds meer van een
groeimarkt naar een verdringingsmarkt. De huidige situatie
van overaanbod zal – gelet op bovengenoemde factoren –
dan ook niet snel verdwijnen en de behoefte aan uitbreiding
van de voorraad is de komende jaren zeer beperkt.
Stabiele ontwikkeling huren is schijn
De netto huurinkomsten ontwikkelden zich de afgelopen jaren
relatief stabiel. Dit is echter een vertekend beeld doordat per
jaar slechts circa 15% van de huurcontracten vervalt waarover
nieuwe huurafspraken gemaakt kunnen worden. Op nieuwe
huurcontracten weten huurders wel degelijk veel lagere
prijzen te onderhandelen. Op de andere contracten van de
portefeuille blijven de bestaande huurprijzen gehandhaafd.
Daarnaast brengen verhuurders door kortingen, zoals een
huurvrije periode, de kosten voor de huurder naar beneden.
De huurprijzen zelf dalen hierdoor niet. In Brussel worden
kortingen van 1,75 maand huur per afgesloten jaarcontract
gegeven. Voordeel voor de eigenaar hiervan is dat bij een
eventuele toekomstige verkoop de kortingen “al lang weer
vergeten zijn”. De koper van het pand ziet een hoge huurprijs
van het bestaande contract en is daardoor bereid ook een
hogere prijs voor het pand neer te tellen.
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 21
Verplaatsingsmarkt met sterke incentives
Naast lange huurvrije periodes worden in sommige gevallen
huurders uit bestaande panden zelfs weggekocht als de nood
onder beleggers erg hoog is. Ook gaan beleggers steeds
meer in op de wens van huurders naar exibele huurcontracten
met korte looptijden. Onder normale marktomstandigheden
streeft men echter naar huurcontracten met lange
looptijden. Voor bedrijven waarvan het huurcontract aoopt,
is dit de ideale tijd om meer kwaliteit tegen een lagere prijs
te huren waarbij zij vaak minder vierkante meters huren dan
zij achterlaten. Veelal is hierbij sprake van een verplaatsingsmarkt.
De non-prot sector fungeert vaak als een stabiele factor
in moeilijke tijden en legt zo een bodem in de vraagzijde
van de vastgoedmarkt.
Leegstand leidt tot minder nieuwbouw
Door al deze ontwikkelingen neemt het pessimisme onder
ontwikkelaars toe. Zo nam de leegstand in Brussel toe van
6% van de kantoren eind 2000 tot 11,5% in het 3 de kwartaal
van 2010 (guur 3.2). Dit geeft een duidelijke rem op nieuwe
ontwikkelingen. In dezelfde periode nam de afgifte van de
vergunningen voor nieuwe kantoorgebouwen ook af en is
die meer dan gehalveerd. Dit resulteerde in een daling van
de bouwproductie van kantoren van 20% in 2009 en naar
verwachting van bijna 10% in 2010 in geheel België 8 . Er wordt
anno 2010 vrijwel alleen nog ontwikkeld als het vastgoed van
8 Bron Euroconstruct

Figuur 3.2 Evolutie leegstand kantoren in Brussel en afgifte bouwvergunningen kantoorpanden in België per
kwartaal, 2001-3 de kwartaal 2010
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
sep
’01
mrt
’02
_ Index afgifte vergunningen (12 maands voortschrijdend)
Bron: Ecowin en PMA
sep
’02
mrt
’03
sep
’03
mrt
’04
sep
’04
mrt
’05
te voren is verkocht of grotendeels verhuurd is. In het begin
van de eeuw werd echter vaak nog op risico gebouwd. Voor
de komende jaren wordt nog een verdere daling verwacht
van de nieuwbouw van de bouw van kantoren.
Leegstand leidt tot verloedering
Leegstaande panden zijn gevoelig voor inbraak en vandalisme.
Als de leegstand zich niet beperkt tot het specieke
object maar een kenmerk van het omliggende gebied wordt,
neemt het risico van verval toe. De activiteit in het gebied
neemt af waardoor sociaal verval een kans krijgt. Vandalisme
en criminaliteit nemen toe en bij een gebrek aan goede huurders
vestigen kwalitatief mindere huurders zich in het gebied.
De reputatie van het gebied verslechtert en de mutatiegraad
onder de zittende huurders neemt toe. Gebouweigenaren
bezuinigen op onderhoud, waardoor de negatieve spiraal een
nieuwe impuls krijgt. Veel verouderde gebouwen hebben last
van deze negatieve spiraal, die echter ook in nieuw ontwikkelde
gebieden met veel leegstand kan ontstaan. Het is van
groot belang een dergelijke spiraal in een zo vroeg mogelijk
stadium te herkennen en gezamenlijk met andere ontwikkelaars,
beleggers, gemeenten, nanciers en (toekomstige)
gebruikers te keren.
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 22
Toename leegstand leidt tot afname nieuwbouw
sep
’05
mrt
’06
sep
’06
mrt
’07
sep
’07
mrt
’08
sep
’08
_ Leegstand Brussel (r. as aopend)
mrt
’09
sep
’09
mrt
’10
sep
’10
Herontwikkel incourante panden in het centrum tot
appartementen
Gezien het hoge aanbod neemt de tweedeling in het overaanbod
toe. Aan de ene kant is er een grote voorraad van
courante (nieuwbouw)kantoren die op termijn nog goede
verhuurperspectieven bieden. Aan de andere kant is er een
steeds groter wordende incourante (moeilijk verhandelbare)
voorraad van oude kantoorpanden waarvoor ook op termijn
de verhuurperspectieven kansloos zijn. Met name de binnenstad
is hiervan de dupe zoals in Gent, waar KBC naar het
hoogste te bouwen kantoorgebouw van Vlaanderen aan de
rand van de stad verhuist. Momenteel zijn de administratieve
diensten van KBC op zes verschillende locaties in de stad
gehuisvest. Deze zullen dan verlaten worden. Locaties in het
centrum van een stad zijn vaak wel geschikt om te verbouwen
tot aantrekkelijke appartementen. Verbouwing van kantoorruimte
tot appartementen zorgt ervoor dat een gebied ook
weer aantrekkelijker wordt doordat wijken dan ook in de
avonduren meer levendig worden. Daarnaast worden door
het opknappen van vaak oudere kantoorpanden de standaarden
duidelijk verbeterd en worden panden direct verduurzaamd
doordat milieuaspecten meer aandacht krijgen. Verbouwkosten
zijn echter wel vaak hoog ten opzichte van de te
vragen huur. Zo is er in grote gedeelten van deze panden te
weinig daglicht waardoor de verbouwing erg ingrijpend is. In
Brussel gebeurt herontwikkeling van oudere kantoorpanden
naar appartementen dan ook nog maar op kleine schaal.
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
13%
14%

Periferie aantrekkelijk maken voor back-ofces
Voor leegstaande kantoren buiten de stad liggen andere
bestemmingen dan appartementen minder voor de hand.
De leegstand in de periferie van Brussel is dan ook veel
hardnekkiger. Voordeel van deze locaties is echter dat zij
per auto vaak relatief goed bereikbaar zijn ten opzichte van
de dichtslippende binnensteden. Nadeel is echter dat de
periferie via het openbaar vervoer juist vaak weer slecht
bereikbaar is. De huren liggen in de periferie wel vaak 50%
lager dan in het centrum. Met name rond Brussel zouden
deze kantoorpanden zich kunnen proleren als goedkoop
alternatief voor het dure Centraal Brussel. Bedrijven kunnen in
deze gebieden hun back-ofce plaatsen en alleen de afdelingen
in Centraal Brussel vestigen die, door hun aanwezigheid
aldaar, ook daadwerkelijk meerwaarde hebben. Nadeel blijft
echter dat vooral back-ofce medewerkers afhankelijk zijn
van het openbaar vervoer voor hun woon-werk verkeer en
de periferie juist hiermee slecht bereikbaar is waardoor veel
bedrijven toch een veel duurdere stationslocatie prefereren.
De leegstand in deze gebieden zal dan waarschijnlijk ook nog
van lange duur zijn.
3.2 Regionale kantorenmarkten
Regionale verschillen op de kantorenmarkt zijn groot. Om hier
inzicht in te geven, zullen in deze paragraaf de meest belangrijke
steden besproken worden.
Brussel grootste kantorenmarkt
Met 12,8 miljoen m 2 aan kantooroppervlakte heeft Brussel bij
verre de grootste kantorenmarkt van België. Dit is bijna zes
keer zoveel als de nummer twee Antwerpen. Ook in Europees
perspectief is de kantorenmarkt groot. Alleen Berlijn, Londen
en Parijs hebben meer m 2 aan kantoorruimte. De dominantie
van de publieke sector in Brussel geeft de stad de reputatie
van een stabiele kantorenmarkt. Het totaal rendement op
kantoren liet in 2008 wel een inke min zien van bijna 10%
(guur 3.3). Ten opzichte van andere Europese steden is deze
krimp echter beperkt. In 2009 daalde het totaal rendement
met nog slechts 1,6%. Voor de komende jaren wordt een
beperkte groei verwacht. Grofweg bestaat de kantorenmarkt
in de Europese hoofdstad uit verschillende gedeelten: het
centrale district, het decentrale district en de periferie. De
gebieden worden hieronder kort besproken.
Hoogste huren van België in het Centrale district van
Brussel
Binnen Brussel is het centrale district veruit de belangrijkste
kantorenmarkt (guur 3.4 9 ). Bijna 70% van de kantooropper-
9 Omdat tijdens het schrijven van deze studie voor verschillende steden
nog geen cijfers van het derde of vierde kwartaal 2010 beschikbaar
waren is de guur 3.4 gebaseerd op data van de eerste helft van
2010. Waar de cijfers wel beschikbaar zijn van latere kwartalen wordt
in de tekst hiervan gebruik gemaakt.
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 23
Figuur 3.3 Netto aanvangsrendementen en totaal
rendement (prime) in Brussel, 1990-2012
8,0%
7,5%
7,0%
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
4,5%
4,0%
’90 ’92 ’94 ’96 ’98
_ Netto aanvangsrendement
Bron: PMA, * raming
-15%
-10%
10%
15%
20%
25%
’00 ’02 ’04 ’06 ’08 ’10* ’12*
_ Totaal rendement (r.as aopend)
vlakte in Brussel is in dit gebied te vinden. De meeste Europese
organisaties zijn hier ook gevestigd en dan met name in
de westelijk gelegen wijk Leopold. Ook de huur prijzen zijn
in het centrale district veruit het hoogst van België. In het topsegment
zijn huurprijzen circa € 275,- per m 2 per jaar en de
gemiddelde huur is circa € 200.-. Hoewel het nieuwe opnameniveau
in de eerste helft van 2010 zich enigszins hersteld
heeft ten opzichte van 2009, ligt het nog steeds ver onder het
langjarige gemiddelde. Zo was de opname in het 2 de kwartaal
2010 55.000 m 2 ten opzichte van het 10-jaars (2 de kwartaal)
gemiddelde van 78.500 m 2 . Het aanbod in het centrale district
is met 818.000 m 2 groot. De beperkte nieuwe kantooroppervlakte
(30.000 m 2 ) die in het laatste kwartaal en in de eerste
helft van 2011 op de markt is dan ook een welkome onderbreking.
Decentrale Brusselse kantoormarkt groter dan
Antwerpse
Het decentrale district binnen Brussel heeft een kantorenmarkt
met een oppervlakte ter grootte van een derde van
Centraal Brussel. De vloeroppervlakte in dit gebied is echter
nog steeds groter dan die van geheel Antwerpen. De huurniveaus
in het topsegment liggen op circa € 185,- per m 2 per
jaar. De opnameniveaus zijn ook hier in de 1 ste helft van 2010
ink hersteld na een dramatisch verlopen 2009. Met meer
dan 30.000 m 2 voor eigen gebruik gekochte of verhuurde m 2
in het 2 de kwartaal 2010 werd in deze periode het hoogste
niveau bereikt sinds 2004. Voor het eerst sinds een half jaar
werd er weer nieuwe kantoorruimte aangeboden. In 2010
-5%
0%
5%

Figuur 3.4 Opname, huurprijs en voorraad kantoorruimte in 8 verschillende steden, 1 ste helft 2010
Huurprijs (prime) per jaar in €
300
250
200
150
Luik; 0,47
Charleroi; 0,38
Leuven; 0,41
Namen; 0,39
Gent; 0,77
Mechelen; 0,26
Periphery Brussel; 1,89
Antwerpen; 2,06
100
0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000
komt er in totaal circa 60.000 m 2 aan nieuwe kantoorruimte
bij. De belangrijkste projecten zijn de Serenitas in het Zuidelijke
deel van het decentrale district en het Atlantis project
in het westelijke deel. Het Atlantisproject dat gerealiseerd is
door Codic België is in november 2010 ofcieel geopend. Het
omvat 40.000 m 2 aan kantoren, appartementen, een crèche,
commerciële en publieke ruimte. Het bestaat uit drie gebouwen
en ondernemingen als L’Oréal en BNP Paribas hebben
hun intrek genomen. In de Serenitas kantoorpanden is nog
circa 7.000 m 2 kantoorruimte beschikbaar van de in totaal
20.000 m 2 kantoorruimte.
Rondom Brussel is omgeving Zaventem belangrijkste
kantorenregio
In de periferie van Brussel is vooral de regio rond het vliegveld
Zaventem dynamisch. In het 2 de kwartaal 2010 was dit
gebied verantwoordelijk voor meer dan de helft van de totale
opname van 15.000 m 2 . De huurprijzen liggen in de periferie
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 24
Decentraal Brussel; 2,66
Opname in m 2
Brusselse
kantorenmarkt
veruit
het grootst
De grootte van de bollen en het bijgenoemde cijfer geven de voorraad in miljoen m 2 kantoorruimte weer.
Bron: DTZ Research, bewerkt door ING Economisch Bureau
Centraal Brussel; 8,44
in het topsegment rond de € 150,- per m 2 per jaar tot € 155,-
bij het vliegveld. Nieuw aanbod in dit gebied is beperkt.
Kleinere kantoorsteden kunnen proteren van
toekomstige personeeltekorten
De kantorenmarkt buiten Brussel concentreert zich voornamelijk
in Antwerpen en dit is de enige stad die zich nog
enigszins kan meten met Brussel. Gent, Luik en Leuven
spelen een vele kleinere rol van betekenis. Dreigende personeelstekorten
kunnen deze gebieden de komende jaren wel
een duwtje in de rug geven. In hun zoektocht naar geschikt
personeel kunnen bedrijven kantoren openen in andere delen
van het land dan Brussel omdat daar de arbeidsmarkt nog
wel iets ruimer is. Hieronder worden de verschillende steden
één voor één op basis van grootte besproken.

Antwerpen: wereldhaven “zonder” hoofdkantoren
Als belangrijkste haven van België heeft Antwerpen een spilfunctie
in de logistieke sector 10 . Op een aantal vlakken heeft
de haven een leidende rol. Zo is Antwerpen de grootste staal-,
kofe-, en fruithaven van Europa en heeft Antwerpen ook de
leidende positie als petrochemisch centrum. De industriële
activiteiten van grote concerns als BASF, Exxon-Mobil en Total
leveren hier een grote bijdrage aan. Deze bedrijven hebben
echter hun administratieve en bestuurlijke taken niet gevestigd
in Antwerpen. Zo hebben bovengenoemde bedrijven
hun (regionale)hoofdkantoren niet in de Scheldestad maar
in Brussel. Internationale bedrijven willen graag dicht bij de
verschillende overheidsinstanties zitten. Daarnaast zijn veel
bedrijven vaak bang om als een Vlaams bedrijf gezien te worden
als zij zich in Antwerpen vestigen en niet als een Belgisch
of internationaal bedrijf. Plaatsing van het (hoofd)kantoor in
Brussel is dan een neutrale logische keuze. Met een voorraad
van ruim 2 miljoen m 2 beschikt Antwerpen over slechts een
kwart van de kantooroppervlakte van Brussel. Binnen Antwerpen
is het centrum de belangrijkste kantorenmarkt maar de
Singel en de Zuidelijke periferie hebben de afgelopen jaren
duidelijk aan terrein gewonnen. Huurprijzen op A-locaties
liggen rond het landelijke gemiddelde van circa € 137 per m 2
per jaar.
Gent: grote verschuivingen laten leegstand oplopen
Gent is de tweede kantorenstad van Vlaanderen, met
770.000 m 2 kantooroppervlakte echter wel veel kleiner dan
Antwerpen. In 2009 was de opname extreem hoog met ruim
50.000 m 2 ten opzichte bijna 10.000 m 2 in de eerste helft
van 2010. De hoge activiteit in 2009 was het gevolg van een
centralisatie van de KBC bank. KBC gaat aan de zuidkant van
de stad zijn activiteiten, die nu nog verspreid zijn over zes
verschillende locaties, samenvoegen in een nieuw te bouwen
124 meter hoge kantoortoren die in 2012 af moet zijn. Doordat
verschillende kantoorruimten in de Bloemenstad hierdoor
leeg achtergelaten worden, zal dit druk geven op de huurprijzen
en een verhoogd leegstandspercentage tot gevolg
hebben.
Leuven: duurste kantorenstad van Vlaanderen
Leuven is met € 155,- per m 2 in het topsegment per jaar in
2010 voor het eerst de duurste kantorenstad van Vlaanderen.
De hoge huurprijzen komen voornamelijk doordat kantoorruimte
relatief schaars is. Zo is de leegstand met 3% laag en
is de totale kantooroppervlakte met 400.000 m 2 beperkt. De
goede verbinding met het vliegveld Zaventem en de aanwezigheid
van de universiteit maken de studentenstad voor veel
bedrijven een aantrekkelijke vestigingsplaats.
10 zie ook hoofdstuk 5 over de bedrijfsruimtemarkt
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 25
Luik: grootste kantorenmarkt in Wallonië
De totale kantorenmarkt van Wallonië is met 1,24 miljoen m 2
beperkt en is hiermee ongeveer net zo groot als een tiende
van de Brusselse markt. Luik heeft met een half miljoen m 2
nog de grootste kantorenmarkt in Wallonië. Voor meer dan
de helft zijn de kantoren gevestigd in het centrum van de
stad. De huurprijzen op toplocaties liggen rond het landelijk
gemiddelde van € 135 per m 2 per jaar.
Namen: publieke sector domineert
Van de drie Waalse steden is Namen de duurste stad met
€ 145,- per m 2 per jaar in het topsegment. Namen heeft circa
400.000 m 2 aan kantooroppervlakte. De relatief grote kantorenmarkt
(t.o.v. het aantal inwoners) dankt Namen aan de
huisvesting van het parlement en de regering van Wallonië.
Charleroi: laagste huurprijzen van Wallonië
De kantorenmarkt is met 380.000 m 2 net kleiner dan die van
Namen. De huurprijzen liggen met € 130,- per m 2 per jaar
op toplocaties zoals in de Aéropole echter wel op een veel
lager niveau. Charleroi heeft hiermee één van de laagste
huurprijzen. De kantoren zijn voor een groot deel gevestigd in
het stadcentrum maar ook rond het voor de stad economisch
gezien zeer belangrijke vliegveld.
Mechelen: centraal gelegen tussen Antwerpen en
Brussel
Mechelen beschikt met 250.000 m 2 kantoorruimte over de
kleinste kantorenmarkt van Vlaanderen. De stad proteert
vooral van de centrale ligging tussen Antwerpen en Brussel.
De huren liggen rond de € 125,- per m 2 per jaar en daalden
daarmee ten opzichte van vorig jaar. De huurdaling is een
gevolg van nieuw aanbod dat op de markt is gekomen zoals
het Stephenson Plaza. Daarnaast verhuisde BCD Travel zijn
hoofdzetel van Mechelen naar Antwerpen waardoor meer
leegstand ontstaat in Mechelen.

4. Retailmarkt
In dit hoofdstuk komt de retailmarkt aan bod. In paragraaf
4.1 wordt eerst de huidige ontwikkeling van de
detailhandel besproken. Paragraaf 4.2 gaat verder in
op de gebruikersmarkt van winkelvastgoed.
Belangrijkste trends retailmarkt
• Doordat de arbeidsmarkt weer aantrekt, wordt voor
2011 een lichte groei verwacht van de detailhandelsomzetten;
• De vraag naar winkelruimte houdt aan door vooral
buitenlandse ketens die zich in België willen vestigen;
• In hun zoektocht naar zekerheid investeren vastgoedbeleggers
steeds vaker in winkelvastgoed;
• Voor de komende jaren wordt een beperkte huurstijging
verwacht ondanks dat de Belgische winkelhuren
Europees gezien nog laag zijn.
4.1 Ontwikkeling detailhandel
Lichte groei detailhandelsverkopen in 2011
Ondanks de economische krimp in 2009 heeft de detailhandelsomzet
vorig jaar geen tik gekregen. Mede doordat de
koopkracht redelijk op peil bleef (onder meer door automatische
loonindexatie) en de consumentenprijzen gemiddeld
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 26
licht daalden, stegen de totale winkelverkopen met een 0,5%
(guur 4.1). De omzet van de retailmarkt komt daarmee op
circa € 53 miljard. In het eerste halfjaar van 2010 is toch het
crisiseffect niet uitgebleven. De omzet daalde gemiddeld met
1,8%. De tweede helft van 2010 kan beter uitvallen door het
hogere consumentenvertrouwen en de toegenomen werkgelegenheid.
De omzet in de detailhandel steeg in het derde
kwartaal dan ook met maar liefst 6,3% Door onder andere de
aantrekkende arbeidsmarkt wordt in 2011 een lichte groei
verwacht van de detailhandelsomzetten.
Met name non-food heeft het moeilijk
De levensmiddelendetailhandel zet ruim € 21 miljard om. De
omzetgroei in 2009 bedroeg circa 2% en deze groei heeft
zich in het eerste halfjaar van 2010 doorgezet. In de competitieve
supermarktbranche heerst momenteel een sterke
prijsfocus. Supermarktketen Delhaize wil via prijsverlagingen
extra proteren van de problemen bij concurrent Carrefour. In
2009 is het marktaandeel van Delhaize met 25,7% groter dan
dat van Carrefour met 25,1%. Zes jaar geleden had Carrefour
nog 5% meer marktaandeel dan Delhaize 11 . Ook prijsvechter
Colruyt blijft groeien. Met name de non-foodbranche heeft
het lastig gehad met een omzetkrimp van 4% in de eerste zes
maanden van 2010. De omzet in 2009 bedroeg circa € 32 miljard.
Uitzondering dit jaar vormt de modebranche die tegen
de stroom in de omzet weet te vergroten, na ook in 2009 een
omzetgroei genoteerd te hebben (+2,5%).
11 Bron: Nielsen
Figuur 4.1 Consumentenvertrouwen en omzet detailhandel, 2003- 3 de kwartaal 2010 (% j.o.j.)
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
2003 III
2004 III
_ Omzet detailhandel % j.o.j.
_ Consumentenvertrouwen (3 kwartalen opgeschoven)
Bron: NBB, EcoWin, ING Economisch Bureau
2005 III
2006 III
2007 III
2008 III
2009 III
2010 III
5
0
-5
-10
-15
-20
-25

Figuur 4.2 Huurprijs in € per m 2 per jaar en aanvangsrendementen retailmarkt, 2010
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Huurprijs (prime) in € per m 2 p.j. Aanvangsrendement prime (aopend r.as)
4.2 Gebruikersmarkt winkelvastgoed
Winkels zijn een zeer stabiele vastgoedcategorie
De relatief nog goed draaiende detailhandel heeft er voor
gezorgd dat de waardedalingen van winkelvastgoed in 2009
met een min van 1,6% het laagst waren van alle commerciële
vastgoedcategorieën 12 . Ook de relatief lage leegstand (6,2%)
zorgt ervoor dat prijzen relatief stabiel blijven (guur 4.2).
In de hoofdwinkelstraten komt leegstand bijna niet voor. De
stabiele markt zorgt ervoor dat aanvangsrendementen tot de
laagste behoren van het commerciële vastgoed. In hun zoektocht
naar zekerheid investeren vastgoedbeleggers dan ook
steeds vaker in winkelvastgoed. Op toplocaties in Antwerpen
en Brussel bedroegen aanvangsrendementen in de zomer
van 2010 circa 5,0%.
Huurprijzen Europees gezien relatief laag
De huurprijzen in de hoofdwinkelstraten zijn met € 1.625,- in
Brussel het hoogst. Op de tweede plaats volgt Antwerpen met
€ 1.560,-. De vraag naar toplocaties houdt aan. Vooral buitenlandse
ketens schrikken niet terug van deze huurprijzen en
treden toe op de Belgische markt (zoals River Island en Forever
21) of willen verder uitbreiden (Superdry & Primark). De aanhoudende
vraag zet ook de komende jaren nog een opwaartse
druk op de huurprijzen. De huren zijn op toplocaties nog
12 Bron: IPD
Brussel
Bron: Cushman & Wakeeld
Antwerpen
Luik
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 27
Gent
altijd wel veel lager dan in andere Europese steden als Parijs
(€ 6.200,-) Londen (€ 4.200,-), Milaan (€ 2.850,-) en verschillende
Duitse steden (€ 2.750,-) 13 . Opgemerkt moet worden dat
een vergelijking met Londen en Parijs niet helemaal opgaat
omdat retailers daar zich vaak vanuit alleen al strategisch
oogpunt willen vestigen. Dit geldt niet voor België waardoor
de huren zeker niet tot deze niveau’s zullen stijgen. Daarnaast
is het verzorgingsgebied van de Belgische steden veel kleiner
waardoor de huren ook op een lager niveau zullen blijven.
Ketens rukken op
Nationale en internationale retailketens trekken steeds meer
naar binnenstedelijke winkelstraten. Internationale ketens zien
België vaak als een ideale testcase voor de Europese markt.
Vlaanderen zien zij daarbij als een goede weerspiegeling van
Noord Europa terwijl Wallonië in hun ogen juist een reectie
is van Zuid Europa. Vooral de modesector is op de toplocaties
goed vertegenwoordigd. Dit valt deels te verklaren door de
hoge marges die deze sector zich kan veroorloven waardoor
zij de hoge huurprijzen kunnen betalen. De Meir in Antwerpen
bestaat voor bijna driekwart uit ketens van buitenlandse
origine. De grote ketens geven een hoge mate van zekerheid
aan de eigenaar voor de betaling van de huurpenningen.
Daarentegen verschraalt de toename van ketens wel het aanbod
en de diversiteit van verschillende winkelgebieden.
13 Bron: PMA
Brugge
Hasselt
4,0%
4,7%
5,4%
6,1%
6,8%
7,5%

Figuur 4.3 Aantal winkels en leegstandspercentage van het aantal winkels per provincie, 2010
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Leegstand Aantal verkooppunten (r. as)
Bron: Locatus
Antwerpen
Antwerpen grootste winkelstad
De provincie Antwerpen heeft met bijna 14.000 verkooppunten
het grootste winkelaanbod van België (guur 4.3).
Antwerpen heeft als winkelstad de afgelopen jaren een inke
inhaalslag gemaakt op Brussel. Antwerpen is vooral een
modestad en er zijn dan ook veel meer kleding- & schoenenwinkels
gevestigd dan in Gent en Brussel. Voordeel van
Antwerpen ten opzichte van Brussel is dat de winkelende
consument een “rondgang” door de verschillende winkelstraten
kan maken (Meir en terug via de Schuttershofstraat). In
Brussel en Gent is een dergelijke rondgang niet mogelijk.
Relatief weinig shoppingcentra in België
Ten opzichte van andere Europese landen heeft België relatief
weinig shoppingcentra. In Europa hebben alleen Duitsland
(126 m 2 ) en Griekenland (52 m 2 ) minder oppervlakte van
winkelcentra per inwoner. Per 1.000 inwoners beschikt België
over slechts 131 m 2 shoppingcentra (guur 4.4). Dit is vooral
een gevolg van strenge regelgeving. De shoppingcentra
(met meer dan 400 m 2 oppervlakte) vallen onder de Socio
Economische Vergunning. De regelgeving is onder druk
van de Europese Unie de afgelopen jaren wel versoepeld.
Overheden proberen nu echter vaak op stedenbouwkundige
aspecten shoppingcentra tegen te houden. De vloeroppervlakte
is in de periode 2004-2009 maar beperkt gegroeid
met gemiddeld 4% per jaar 14 . Oude winkelcentra worden wel
14 Bron: PMA
Waals-
Brabant
Gewest-
Brussel
Henegouwen
Luik
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 28
Limburg
Luxemburg
Namen
Oost-
Vlaanderen
Vlaams
Brabant
West-
Vlaanderen
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
steeds meer gerenoveerd en uitgebreid zoals bijvoorbeeld
het oudste winkelcentrum Shopping 1 van België in Genk dat
in 1968 de deuren opende en nu een grondige facelift krijgt.
Clusters van baanwinkels in opkomst
Tegenover het lage aantal shoppingcentra staat een groot
aantal baanwinkels. De Belgische traditie van lintbebouwing
is daar waarschijnlijk de oorzaak van. Meer dan een kwart
van de totale 17 miljoen m 2 winkelruimte bestaat uit baanwinkels.
Doordat binnenstedelijke locaties vaak verzadigd zijn,
gaan retailers zich steeds meer richten op baanwinkels. Voor
de komende jaren ligt voor baanwinkels de grootste uitdaging
in het verbeteren en uitbreiden van de huidige locaties
waarbij onder andere de architectuur vaak aangepakt wordt.
Het vormen van clusters van verschillende baanwinkels op
één locatie is daarbij een trend. De belangrijke baanwinkelclusters
bevinden zich in Antwerpen rond de Bredabaan
en de Boomsesteenweg en in Brussel in Sint-Pieters-Leeuw,
Zaventem en Anderlecht. De huuropbrengsten liggen in dit
segment tussen de € 140,- en € 170,- per m 2 per jaar voor
toplocaties.
0

Figuur 4.4 Oppervlakte in m 2 van shoppingcentra per 1.000 inwoners, 3 de kwartaal 2010
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Bron: PMA
België
Frankrijk
Duitsland
Griekenland
Hongarije
Privépersonen belangrijkste eigenaren winkelpanden
binnensteden
De eigendomstructuur van de retailmarkt is erg afhankelijk van
het type winkelpand. Meer dan 80% van de binnenstadswinkels
zijn vooral in bezit van (professionele) privépersonen. De
overige winkels zijn voornamelijk in handen van institutionele
beleggers. De reden van het hoge bezit onder privépersonen
kan gezocht worden in het historisch karakter van deze
panden. Van oorsprong waren dit vaak woonhuizen en door erfopvolging
zijn ze in de familiekring gebleven. Baanwinkels zijn
voor een veel groter deel in het bezit van eindgebruikers en
shoppingcentra zijn juist vaker in bezit van grotere beleggers.
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 29
Ierland
Nederland
Polen
Spanje
Zweden
UK

5. Bedrijfsruimtemarkt
In dit hoofdstuk komt de bedrijfsruimtemarkt aan
bod. Hieronder worden verstaan zowel logistiek vastgoed
als (semi) industrieel vastgoed. In paragraaf 5.1
worden eerst de belangrijkste gebruikers van
bedrijfs ruimten besproken: de transport- en logistieke
sector en de industrie. In paragraaf 5.2 wordt
daarna ingegaan op de gebruikersmarkt waarna
in paragraaf 5.3 de regionale verschillen in kaart
gebracht worden.
Box: Belangrijkste trends bedrijfsruimtemarkt
• In 2010 hebben de belangrijkste gebruikers van
bedrijfsruimten ink kunnen proteren van de weer
aangetrokken wereldhandel;
• Zwakke binnenlandse bestedingen en een minder
uitbundige export- en voorraadgroei zullen de
groei van deze sectoren in 2011 temperen;
• Door de centrale ligging is België een ideale
vestigingsplaats voor logistieke bedrijven;
• De bedrijfsruimtemarkt wordt meer en meer een
verhuurmarkt;
• Korte huurcontracten zijn vanwege de exibiliteit
steeds meer in trek.
5.1 Ontwikkeling industrie en transportsector
De belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten zijn te
vinden in de transport- en logistieke sector en in de industrie.
Beide sectoren zullen hier eerst kort besproken worden
waarna verder wordt ingegaan op de gebruikersmarkt.
Industriële invloed op de economie nog steeds groot
Met een aandeel van 18% heeft de economie nog altijd een
belangrijke industriële basis. Industriële bedrijven leveren
veel halffabricaten aan Duitsland, maar er vindt ook nog veel
eindproductie in eigen land plaats. Bovendien blijkt dat de
indirecte toegevoegde waarde van de industrie als opdrachtgever
van andere sectoren groot is. Een van sterkste clusters
is de chemie. Daarnaast is de staal- en kapitaalgoederenindustrie
goed ontwikkeld. De industrie fungeert ook voor de
transportsector als bron van bedrijvigheid.
Industrie herstelt zich
In de eerste helft van 2010 is de activiteit in fabrieken opgeleefd.
Met de buitenlandse vraag en voorraadopbouw als
groeimotoren, zijn omzet en productie fors hoger uitgekomen
dan een jaar geleden. De bezettingsgraad in de industrie ligt
met 78,9% in het vierde kwartaal 2010 al bijna op het 10-jarige
gemiddelde van 79,9% en weer ver boven het dieptepunt
van 70,5% in het tweede kwartaal van 2009. Terwijl veel
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 30
laatcyclische industriebedrijven nog maar net de groei in het
vizier hebben, krijgen steeds meer vroegcyclische producenten
met een haperende vraag te maken. Zwakke binnenlandse
bestedingen en een minder uitbundige export- en
voorraadgroei zullen de productiegroei in 2011 temperen.
Winstmarges en internationale concurrentiepositie
verbeteren
In de tweede helft van het jaar zorgen de ingeperkte personeelsbezetting
en een gematigde loonstijging bij een
groeiende afzet, voor een stijgende productiviteit en lagere
loonkosten per eenheid product. Internationaal gezien ontwikkelt
het kostenniveau van de goederen zich in positieve
zin. Nu ook grondstofprijzen zich gematigder ontwikkelen,
is er ruimte voor hogere winstmarges bij concurrerende
afzetprijzen.
Industrietakken in uiteenlopende fases van herstel
Terwijl sommige industrietakken al een forse groei hebben
doorgemaakt, staan andere nog aan het begin van het herstel.
Vroegcyclische industrietakken –zoals de basischemie-, basismetaal-
en halfgeleiderindustrie – zien al een duidelijke groeivertraging,
doordat voorraden de gewenste niveaus hebben
bereikt. Daarentegen voeren fabrikanten van investeringsgoederen
en hun toeleveranciers de productie nu juist wat op. De
overcapaciteit bij bedrijven zal de groei van de binnenlandse
investeringsvraag voorlopig echter nog afremmen.
Sterke groei zwakt af in 2011
Het wegvallen van overheidsstimulering zal de groei van de
wereldeconomie een paar tandjes doen terugschakelen. In
combinatie met minder voorraadvraag zal dit de groei van
de industrie vertragen. De binnenlandse vraag biedt slechts
beperkt tegenwicht. Bedrijven en consumenten blijven behoudend
spenderen en investeren. Zolang deze ‘eindvraag’
zwak blijft, zal de industriële orderstroom langzamer aanzwellen
en zwakt in 2011 de productiegroei af.
Transportsector: volume keert tegen lagere prijs terug
De ontwikkeling van het vrachtvolume in de transportsector
van 2010 valt niet tegen. De exportwaarde is ink hersteld en
groeide in het tweede kwartaal 2010 met bijna 20% (guur
5.1). Ook na het aanvullen van de bedrijfsvoorraden lijkt de
vervoersvraag op de weg terug te zijn, wat het vertrouwen in
de sector sterkt. Toch blijft wel een tweedeling bestaan. Van
de binnenlandse vraag afhankelijke wegtransporteurs pro-
teren minder dan de meer internationaal actieve logistieke
dienstverleners. Branchebreed doet de prijserosie van de
crisis nog steeds pijn. Financieel gezien is er daarmee nog
weinig verbeterd. Belangrijk is dat de toegenomen vervoersvraag
ook wordt omgezet in een beter prijsniveau.

Figuur 5.1 Evolutie bezettingsgraad industrie en exportwaarde België, 1994-2010
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
dec-’94 dec-’96 dec-’98
_ Exportwaarde per kwartaal (in € miljoen)
Bron: Ecowin
5.2 Gebruikersmarkt bedrijfsruimten
dec-’00
België op logistiek gebied meest aantrekkelijke
vestigingsplaats
Als wordt gekeken naar de meest ideale plek voor Europese
distributie dan komt België in marktonderzoek als beste uit
de bus 15 . Logistieke dienstverleners vinden hier een gunstig
vestigingsklimaat. Dit is vooral te danken aan de centrale
ligging ten opzichte van het achterland (Frankrijk en Ruhrgebied)
en de lage kosten voor het bouwen of huren van opslag-
en magazijnruimte. De haven van Antwerpen is hiervan
dé exponent.
Bedrijfsruimtemarkt gedomineerd door eigenaargebruikers
Ondanks de grote omvang van de bedrijfsruimtemarkt spelen
ontwikkelaars en beleggers een beperkte rol op deze markt.
Naar schatting wordt tot 90% van de bedrijfsruimten ontwikkeld
door de toekomstige eigenaargebruiker van het pand.
Eigenaargebruikers concentreren zich echter meer op de
kernactiviteiten en stoten langzaam het vastgoed af door
onder andere sale en lease back constructies. De bedrijfsruimtemarkt
wordt dan ook geleidelijk meer en meer een
verhuurmarkt in plaats van een koopmarkt. Ontwikkelaars en
beleggers tonen steeds meer interesse in ‘de vierde vast-
15 Cushman & Wakeeld European distribution report 2008
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 31
dec-’02 dec-’04 dec-’06 dec-’08
_ Bezettingsgraad Industrie Seizoensgezuiverd (r. as)
dec-’10
goedcategorie’ en dan met name in logistieke bedrijfsruimten
en distributiecentra met moderne warehousefaciliteiten.
Snel inspelen op de veranderende vraag
Voordeel voor promotoren en beleggers in bedrijfsruimten is
dat deze relatief snel gebouwd kunnen worden. Hierdoor kunnen
zij vlug op de evolutie van de vraag inspelen. Indien de
grond al in bezit is kan vaak binnen zes maanden een logistiek
centrum of fabriekshal gebouwd worden. Dit in tegenstelling
tot kantoren en winkels waar vooral bij binnenstedelijke
projecten een proces vele jaren kan duren.
30% minder transacties in 2009
De bedrijfsruimtemarkt is zeer conjunctuurgevoelig en heeft
daardoor ink te lijden gehad onder de terugslag van de recessie
waar ook vooral de gebruikers van deze markt last van
hadden (zie paragraaf 5.1). In 2009 daalde de opname ink
en lag die circa 30% onder het niveau van een jaar eerder.
Vanwege de onzekerheid van het economisch herstel waren
bedrijven terughoudend met de koop of huur van nieuwe
vierkante meters. Nieuwe opnames kwamen vooral uit de
hoek van ondernemingen die minder getroffen werden door
de recessie zoals de food-retail. Daarnaast zijn korte huurcontracten
in trek vanwege de exibiliteit die zij bieden aan de
huurder.
95
90
85
80
75
70
65
60

Figuur 5.2 Evolutie opname bedrijfsruimten in m 2 en bedrijfsinvesteringen per kwartaal, 2007-2010
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2007 I
Opname in m 2 _
2007 II
Bron: Ecowin en DTZ Research
2007 III
2007 IV
Opnameniveau stabiliseert in 2010
In de eerste drie kwartalen in 2010 is het opnameniveau van
bedrijfsruimten op hetzelfde niveau van bijna 600.000 m 2
gebleven als in 2009. Ondanks de aantrekkende economie
zitten de meeste gebruikers van bedrijfsruimten nog ruim
in hun vierkante meters. Door de gedaalde goederenvolumes
in 2009 kampen nog veel logistieke dienstverleners met
ongebruikte metrages. Dit geldt vooral voor grote internationale
dienstverleners die door de teruggevallen wereldhandel
vorig jaar extra hard getroffen werden. Omdat zij de recessie
niet zagen aankomen, en juist uitgingen van groei, hebben zij
achteraf gezien teveel logistieke ruimten opgenomen.
5.3 Regionale bedrijfsruimtemarkten
Regionale verschillen op de bedrijfsruimtemarkt zijn groot.
Om hierin inzicht te geven zullen in deze paragraaf de belangrijkste
regio’s kort besproken worden.
Antwerpen grootste markt voor bedrijfsruimten
De provincie Antwerpen beschikt bij verre over de meeste
vierkante meters bedrijfsruimte in België. In totaal is er meer
dan 12 miljoen m 2 bedrijfsruimte beschikbaar. Bijna 7,1 miljoen
m 2 is gelegen in de haven van Antwerpen. De huurprijzen
van warehouses en logistiek vastgoed in de Antwerpse
regio behoren met € 50,- per jaar tot de hoogste van het land.
Logistieke infrastructuur sterkste Antwerpse troef
Een sterk concurrentiepunt van Antwerpen is de uitgestrekte
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 32
2008 I 2008 II 2008 III 2008 IV 2009 I 2009 II 2009 III 2009 IV
Bedrijfsinvesteringen in € miljarden seizoensgezuiverd (r. as)
2010 I
2010 II
2010 III
14.000
13.500
13.000
12.500
12.000
11.500
11.000
10.500
10.000
logistieke infrastructuur. Antwerpen heeft een sterke positie
in value added logistics als assemblage, kwaliteitscontrole,
herpakken, labelling groupage, retourlogistiek etc.. Dit biedt
een sterke basis in zowel nationaal als internationaal perspectief.
In de Antwerpse haven is thans maar liefst circa 550 Ha
opslagruimte beschikbaar. Dit is veel meer dan in andere
havens, zoals Rotterdam (ca. 150 Ha en Hamburg ca. 3,0 Ha).
Hierin worden bijvoorbeeld veel tropische producten als
kofe opgeslagen voor de termijnmarkt. De logistieke ‘infrastructuur’
heeft een sterk bindend effect op de bedrijvigheid.
Verleggen van overslag is hierdoor niet eenvoudig.
Figuur 5.3 Voorraad bedrijfsruimten in verschillende
regio’s, 3 de kwartaal 2010
Bron: DTZ Research
Antwerpen
Limburg
Oost Vlaanderen
West Vlaanderen
Brussel
Vlaams Brabant
Waals Brabant
Luik
Henegouwen
Namen
Ardennen

Figuur 5.4 Huurprijzen logistiek vastgoed (prime) per m 2 per jaar, derde kwartaal 2010
Vlaams Brabant
Antwerpen
Brussel
Scheldeland
Mechelen-Willebroek
Oost Vlaanderen
Limburg
Kempen
Henegouwen
Waals Brabant
West Vlaanderen
Luik
Bron: DTZ Research
0 10 20 30 40 50 60
Lage grondprijzen leiden tot lage huurprijzen in
Limburg
In de provincie Limburg is ruim 2 miljoen m 2 aan bedrijfsruimte
aanwezig. De lage grondkosten drukken in Limburg
de huurprijzen. De provincie beschikt over goede infrastructuur
met wegen naar Nederland en Duitsland. Veel
bedrijfspanden zijn in deze regio (nog) in het bezit van de
eigenaar waardoor het aantal transacties laag is. De vraag
van kleine en middelgrote bedrijven naar grotere exibiliteit
geeft ook in deze regio echter een toenemende vraag naar
gehuurde bedrijfsruimten.
Oost en West Vlaamse bedrijfsruimtemarkten leunen
op zeehavens
In Oost-Vlaanderen was de textielsector van oudsher oververtegenwoordigd.
Nu is er een variëteit van bedrijven
aanwezig. Daarnaast ligt de haven van Gent in deze provincie.
De industriële cluster is voor een groot deel rond de haven
van Gent gevestigd. Zo leunt de haven voor een groot deel op
grote industriële bedrijven als Arcelor Mittal, Volvo en Cargill.
In West-Vlaanderen zijn de havens Zeebrugge en Oostende
aanwezig. Zeebrugge is vooral een doorvoerhaven en er is
weinig industriële activiteit. Oostende is de kleinste haven en
de goederenoverslag bedroeg in 2009 slechts 3% van alle
Belgische havens. Met 1,6 miljoen m 2 aan bedrijfsruimte heeft
Oost-Vlaanderen meer bedrijfsruimte beschikbaar dan West-
Vlaanderen (1,1 miljoen m 2 ).
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 33
Centraal België logistiek aantrekkelijk door groot
aantal consumenten
In het centrum van het land zijn bedrijfsruimten voornamelijk
gevestigd in de provincie Vlaams Brabant, 2,3 miljoen m 2 ten
opzichte van 700.000 m 2 in Brussel en 400.000 m 2 in Waals
Brabant. De aanwezigheid van de luchthaven Zaventem en
ruim 2,5 miljoen consumenten in deze regio maakt het een
aantrekkelijke plek voor logistieke bedrijven. Huurprijzen liggen
in Vlaams Brabant dan ook op een hoog niveau van € 50,-
per m 2 per jaar, vergelijkbaar met Antwerpen.
Luik Airport grootste cargo luchthaven
De provincie Luik heeft bijna 1,5 miljoen m 2 aan bedrijfsruimte.
Dit is de grootste bedrijfsruimtemarkt in Wallonië. Het
vliegveld van Luik is de grootste goederenluchthaven van
België. De luchthaven is een hub voor verschillende cargo
maatschappijen met ondermeer TNT Airways waarvan de
gehele vloot op Luik Airport is gestationeerd. Henegouwen
heeft 1,2 miljoen m 2 aan bedrijfsruimte ter beschikking. De
provincie was traditioneel een kolenmijnengebied maar
diversiteit van de economische activiteit neemt toe. Huurprijzen
liggen in Henegouwen en Luik beduidend onder de
prijzen van die van de rest van het land.

Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 34

Disclaimer
De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening
weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning
van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd
zijn aan het opnemen van specieke aanbevelingen of
meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie
hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld
door hun nationale toezichthouders aan de uit oefening
van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank
N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie
van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING
Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling
noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van
enig nancieel instrument. Deze publicatie is louter informatief
en mag niet worden beschouwd als advies. ING Bank N.V.
betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen
en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat
ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie
in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is.
ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte
informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport
kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging.
ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers
aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct
of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik
van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en
zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter
bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op
deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie
is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is
ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De
Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten.
De tekst is afgesloten op 22 december 2010.

Contactinformatie
Kijk op ING.be/business of
stuur een mail naar:
smarterbanking@ing.be