Bestendigheid in een roerige omgeving

More documents

Recommendations

Info

3. Kantorenmarkt In dit hoofdstuk komt de kantorenmarkt uitgebreid aan bod. In paragraaf 3.1 worden eerst de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte, de zakelijke en nanciële dienstverlening, besproken. In paragraaf 3.2 zal vervolgens ingegaan worden op de regionale verschillen van de kantorenmarkt. Belangrijkste trends kantorenmarkt • De belangrijkste gebruikers van kantoren, de zakelijke en nanciële dienstverlening, vertonen in 2010 weer groei; • De hoge leegstand in Brussel is een hardnekkig probleem. Leegstaande kantoren in het centrum kunnen herontwikkeld worden tot bijvoorbeeld appartementen. Verbouwkosten zijn echter wel vaak hoog ten opzichte van de te vragen huur; • Een vergrijzende bevolking en trends als exwerken zorgen op de lange termijn voor een verdere dalende vraag naar kantoorruimte; • Kantorenmarkten in steden als Gent en Luik kunnen de komende jaren proteren van personeeltekorten in Brussel. Bedrijven overwegen daar vestigingen te openen omdat de arbeidsmarkt daar nog vaak wel enigszins ruimer is. Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 20 3.1 Gebruikers van kantoorruimte Zakelijke dienstverlening trekt weer aan De voornaamste gebruikers van kantoren zijn te vinden in de zakelijke en nanciële dienstverlening en de overheid. Met een aandeel van 29% is de sector zakelijke en nanciële dienstverlening zelfs dominant in de economie. Deze sectoren zijn relatief beperkt getroffen door de recessie en krompen met “slechts” iets meer dan 1%. Ondanks deze krimp in 2009 zijn ondernemers in de zakelijke dienstverlening in de tweede helft van 2010 weer over het algemeen positief gestemd. Dit is mede te danken door herstel in andere sectoren, zoals de industrie en transport waar de zakelijke en nanciële dienstverlening grotendeels van afhankelijk is. Over de ontwikkelingen van het personeelsbestand zijn de ondernemers ook weer positief. In september 2010 verwachtte per saldo 7 al weer bijna 20% van de ondernemers het personeelbestand te gaan uitbreiden. Vergrijzing bedreiging voor kantorenmarkt Ondanks het lichte herstel van de belangrijkste gebruikers zijn de vooruitzichten voor de kantorenmarkt op lange termijn niet gunstig. De economie heeft al een hoog aandeel kantoorbanen. Bovenal wordt de kantorenmarkt getroffen door 7 Som van de positieve en negatieve antwoorden Figuur 3.1 Evolutie volume nanciële en zakelijke dienstverlening en overheid en vertrouwen dienstverlening, 1997-3 de kwartaal 2010 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 sep-97 _ Vertrouwen dienstverlening _ Evolutie volume nanciële & zakelijke dienstverlening (j.o.j. r.as) _ Evolutie volume overheid en onderwijs (j.o.j. r.as) Bron: Ecowin sep-98 sep-99 sep-00 sep-01 sep-02 sep-03 sep-04 sep-05 sep-06 sep-07 sep-08 sep-09 sep-10 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8%
Duurzaamheid is de trend Duurzaamheid betekent vanuit de optiek van de vastgoedbelegger het op een verantwoorde wijze samenbrengen van de zorg voor het milieu, lange levensduur, huurderstevredenheid en waardeontwikkeling Vastgoed speelt bij duurzaamheid een belangrijke rol doordat de gebouwde omgeving voor 30% verantwoordelijk is voor de CO2-uitstoot. Duurzaam vastgoed is zodanig gebouwd dat het een minimaal beslag legt op materialen, energie, water en locaties en tegelijkertijd optimaal functioneert. Samenwerking maakt duurzaamheid rendabel Huurders plukken de vruchten van investeringen in duurzaamheid door besparingen op de energielasten. Om de investeringen mogelijk te maken, is een gezamenlijke verantwoordelijkheid essentieel. Voor huurders moet een eventuele huurverhoging opwegen tegen de lagere energielasten. Voor de verhuurder moet tegenover de extra investering een acceptabel rendement staan. Naast hogere huurinkomsten kan dit bestaan uit een hogere waardeontwikkeling of meer zekerheid door een verlenging van het huurcontract. Verduurzaamd bestaand pand maatschappelijk beste optie Op gebouwniveau is de keuze voor een nieuw, duurzaam gebouw snel gemaakt. Waar het maatschappelijk werkelijk omgaat, is echter een verduurzaming van de gehele voorraad. Nieuwbouw voegt slecht 1 tot 2% toe aan de voorraad. Dit tempo is te laag om de politieke ambities waar te maken. Daarnaast geeft het toevoegen van nieuwbouw extra druk op de schaarse ruimte en een stijging van de leegstand. Het meenemen van deze effecten zal de balans veel vaker doen doorslaan ten gunste van verduurzaming van het bestaande pand. Een keuze gebaseerd op het saldo van positieve en negatieve effecten op de duurzaamheid van de totale gebouwenvoorraad is vanuit maatschappelijk oogpunt dan ook te prefereren. de aankomende vergrijzing. Het aandeel van de beroepsbevolking ten opzichte van de totale bevolking zal afnemen van 66% in 2010 tot 61% in 2030. Daarnaast zet de trend van exwerken door waardoor per werknemer minder vierkante meters kantoorruimte benodigd zijn. De kantorenmarkt verandert onder invloed van deze trends steeds meer van een groeimarkt naar een verdringingsmarkt. De huidige situatie van overaanbod zal – gelet op bovengenoemde factoren – dan ook niet snel verdwijnen en de behoefte aan uitbreiding van de voorraad is de komende jaren zeer beperkt. Stabiele ontwikkeling huren is schijn De netto huurinkomsten ontwikkelden zich de afgelopen jaren relatief stabiel. Dit is echter een vertekend beeld doordat per jaar slechts circa 15% van de huurcontracten vervalt waarover nieuwe huurafspraken gemaakt kunnen worden. Op nieuwe huurcontracten weten huurders wel degelijk veel lagere prijzen te onderhandelen. Op de andere contracten van de portefeuille blijven de bestaande huurprijzen gehandhaafd. Daarnaast brengen verhuurders door kortingen, zoals een huurvrije periode, de kosten voor de huurder naar beneden. De huurprijzen zelf dalen hierdoor niet. In Brussel worden kortingen van 1,75 maand huur per afgesloten jaarcontract gegeven. Voordeel voor de eigenaar hiervan is dat bij een eventuele toekomstige verkoop de kortingen “al lang weer vergeten zijn”. De koper van het pand ziet een hoge huurprijs van het bestaande contract en is daardoor bereid ook een hogere prijs voor het pand neer te tellen. Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 21 Verplaatsingsmarkt met sterke incentives Naast lange huurvrije periodes worden in sommige gevallen huurders uit bestaande panden zelfs weggekocht als de nood onder beleggers erg hoog is. Ook gaan beleggers steeds meer in op de wens van huurders naar exibele huurcontracten met korte looptijden. Onder normale marktomstandigheden streeft men echter naar huurcontracten met lange looptijden. Voor bedrijven waarvan het huurcontract aoopt, is dit de ideale tijd om meer kwaliteit tegen een lagere prijs te huren waarbij zij vaak minder vierkante meters huren dan zij achterlaten. Veelal is hierbij sprake van een verplaatsingsmarkt. De non-prot sector fungeert vaak als een stabiele factor in moeilijke tijden en legt zo een bodem in de vraagzijde van de vastgoedmarkt. Leegstand leidt tot minder nieuwbouw Door al deze ontwikkelingen neemt het pessimisme onder ontwikkelaars toe. Zo nam de leegstand in Brussel toe van 6% van de kantoren eind 2000 tot 11,5% in het 3 de kwartaal van 2010 (guur 3.2). Dit geeft een duidelijke rem op nieuwe ontwikkelingen. In dezelfde periode nam de afgifte van de vergunningen voor nieuwe kantoorgebouwen ook af en is die meer dan gehalveerd. Dit resulteerde in een daling van de bouwproductie van kantoren van 20% in 2009 en naar verwachting van bijna 10% in 2010 in geheel België 8 . Er wordt anno 2010 vrijwel alleen nog ontwikkeld als het vastgoed van 8 Bron Euroconstruct
Page 1 and 2: Bestendigheid in een roerige omgevi
Page 3 and 4: Inhoudsopgave Samenvatting en concl
Page 5 and 6: Periferie aantrekkelijk maken voor
Page 7 and 8: 1. Beleggingsmarkt In dit hoofdstuk
Page 9 and 10: 1.2 Vastgoedmarkt in de economische
Page 11 and 12: Figuur 1.7 Indices prijsontwikkelin
Page 13 and 14: Figuur 2.2 Prijsverloop per kwartaa
Page 15 and 16: nemers relatief laag is (36 jaar) e
Page 17 and 18: Figuur 2.9 De rentestijging wordt a
Page 19: Figuur 2.13 Geleende deel per leeft
Page 23 and 24: Periferie aantrekkelijk maken voor
Page 25 and 26: Antwerpen: wereldhaven “zonder”
Page 27 and 28: Figuur 4.2 Huurprijs in € per m 2
Page 29 and 30: Figuur 4.4 Oppervlakte in m 2 van s
Page 31 and 32: Figuur 5.1 Evolutie bezettingsgraad
Page 33 and 34: Figuur 5.4 Huurprijzen logistiek va
Page 35 and 36: Disclaimer De informatie in dit rap

Bestendigheid in een roerige omgeving

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?