Bestendigheid in een roerige omgeving

Samenvatting en conclusies
Belgisch vastgoed blijkt crisisbestendig
De vastgoedmarkt is over het algemeen vrij stabiel. Enorme
prijsdalingen zoals in andere Europese landen zijn België
tijdens de recessie grotendeels bespaard gebleven. Dit komt
doordat er minder sprake was van een zeepbel. Enorme
prijsstijgingen, zoals in andere Europese landen, bleven in
2005 en 2006 in België grotendeels uit. Hieraan heeft ook
de relatief beperkte economische recessie ten grondslag
gelegen. België heeft ook een relatief groot ambtenarenapparaat
en er zijn veel internationale (niet direct conjunctuurgevoelige)
organisaties zoals de Europese Unie en de NAVO
in Brussel te vinden. Deze hielden de vraag naar vastgoed
(voornamelijk kantoren) ook tijdens de recessie op een relatief
hoog niveau.
Beleggingsmarkt vertoont weer een lichte
volumegroei
In het eerste half jaar van 2010 groeide het beleggingsvolume
in commercieel vastgoed met 10% ten opzichte van dezelfde
periode in 2009. De afwachtende houding die beleggers in
2009 hadden, lijkt in 2010 wat verdwenen en de dynamiek is
enigszins teruggekeerd. De hoge beleggingsvolumes van de
jaren 2006 en 2007 zullen door het beperkte economische
herstel echter de komende jaren niet terugkeren. De vaak buitenlandse
high leverage buyers zijn grotendeels uit de markt
verdwenen doordat agressieve nanciering met veel vreemd
vermogen niet meer mogelijk is. Beleggers investeren in hun
zoektocht naar zekerheid meer en meer in courant vastgoed
op A-locaties waarbij vooral panden met nog lang lopende
huurcontracten in trek zijn. De lage aanvangsrendementen op
deze objecten nemen de beleggers erbij.
Prijzen residentieel vastgoed stijgen met 4,5% in 2010
In vergelijking met Europa had de crisis maar een zeer beperkte
impact op de Belgische residentiële markt. Ook al ging
dit niet op voor alle sectoren, toch werd in de tweede helft van
2009 een snelle inhaalbeweging vastgesteld. Die dynamiek
is in 2010 ietwat stilgevallen, want de prijzen zijn in het eerste
halfjaar vrij stabiel gebleven en de transacties blijven ruim
onder hun peil van voor de crisis, ondanks de zeer gunstige
nancieringsvoorwaarden. Er is nog altijd een risico dat de
vraag de komende maanden nog zal vertragen als gevolg van
een rentestijging. De al geboekte vooruitgang is echter voldoende
om uit te gaan van een stijging van de huizen prijzen
van circa 4,5%.
Op langere termijn lagere prijsstijgingen residentieel
vastgoed
Op langere termijn zullen ten minste twee van de drie
belang rijkste factoren, waaraan de forse prijsstijging van het
laatste decennium te danken was, wegvallen (de betere nancieringsvoorwaarden
en de gunstiger belastingmaatregelen).
De derde factor die de prijzen in het verleden ondersteunde,
namelijk de sterke toename van de persoonlijke inbreng, zal
in de toekomst aan kracht inboeten. De aanvullende inbrengmogelijkheden
van de Belgische kopers zijn immers gecon-
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 4
centreerd bij een derde van hen en zij trekken de prijzen omhoog.
Bovendien is de gemiddelde inbreng van meer dan de
helft van de kopers nu al gelijk aan nul en stemt de maandlast
overeen met een derde van hun inkomsten. Zij zullen zich dus
geleidelijk aan tevreden moeten stellen met onroerende goederen
van mindere kwaliteit omdat ze geen inbreng kunnen
doen en ook geen groter bedrag kunnen gaan lenen. Vanuit
macro-economisch standpunt lijkt het groeipotentieel van de
persoonlijke inbreng dus beperkt en de opwaartse druk op
de prijzen zal waarschijnlijk niet opwegen tegen de neerwaartse
druk van het scaal en nancieel moeilijkere klimaat.
De prijsstijging kan in de toekomst dus alleen maar berusten
op fundamentals als de inkomstenstijging en de demograe,
wat wil zeggen dat ze globaal genomen wel positief zal zijn,
maar zwakker dan de afgelopen jaren.
Kantorenmarkt is meer en meer een
verdringingsmarkt
Kantoren hadden van de drie commerciële vastgoedmarkten 1
de afgelopen 5 jaar met 5,2% gemiddeld het laagste totaal
rendement 2 . De belangrijkste gebruikers van kantoorruimten,
de nanciële en zakelijke dienstverlening, laten in 2010 wel
een licht herstel zien. De vooruitzichten voor de kantorenmarkt
zijn op lange termijn echter niet gunstig. De Belgische
economie heeft al een hoog aandeel kantoorbanen en de
trend naar exwerken zet voort. Bovenal wordt de kantorenmarkt
getroffen door de aankomende vergrijzing waardoor
het aandeel van de beroepsbevolking afneemt. Hierdoor
verandert de kantorenmarkt steeds meer van een groeimarkt
in een verdringingsmarkt. De huidige leegstand is in Brussel
al opgelopen tot meer dan 11%. Deze huidige situatie van
overaanbod zal – gelet op bovengenoemde factoren – dan
ook niet snel verdwijnen.
Herontwikkel incourante kantoorpanden in centrum
tot appartementen
Om de leegstand te lijf te gaan, zullen leegstaande kantoorpanden
herontwikkeld moeten worden. Kantoren in het
centrum van een stad zijn vaak geschikt om te verbouwen
tot aantrekkelijke appartementen. Verbouwing van kantoorruimte
tot appartementen maakt een gebied weer aantrekkelijker
doordat wijken ook in de avonduren dan levendiger
zijn. Daarnaast worden door het opknappen van vaak oudere
kantoorpanden de standaarden duidelijk verbeterd en zijn
panden direct verduurzaamd doordat milieuaspecten vaak
ook aandacht krijgen. Verbouwkosten zijn echter wel vaak
hoog ten opzichte van de te vragen huur. Herontwikkeling van
kantoorpanden naar appartementen gebeurt dan ook nog
maar op kleine schaal.
1 De kantorenmarkt, de retailmarkt en de bedrijfsruimtemarkt
2 Het totaal rendement bestaat uit de netto huurinkomsten gerelateerd
aan het geïnvesteerd vermogen (directe rendement) en de waardeverandering
gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (indirecte
rendement).