Bestendigheid in een roerige omgeving

Duurzaamheid is de trend
Duurzaamheid betekent vanuit de optiek van de vastgoedbelegger het op een verantwoorde wijze samenbrengen van
de zorg voor het milieu, lange levensduur, huurderstevredenheid en waardeontwikkeling Vastgoed speelt bij duurzaamheid
een belangrijke rol doordat de gebouwde omgeving voor 30% verantwoordelijk is voor de CO2-uitstoot. Duurzaam
vastgoed is zodanig gebouwd dat het een minimaal beslag legt op materialen, energie, water en locaties en tegelijkertijd
optimaal functioneert.
Samenwerking maakt duurzaamheid rendabel
Huurders plukken de vruchten van investeringen in duurzaamheid door besparingen op de energielasten. Om de investeringen
mogelijk te maken, is een gezamenlijke verantwoordelijkheid essentieel. Voor huurders moet een eventuele
huurverhoging opwegen tegen de lagere energielasten. Voor de verhuurder moet tegenover de extra investering een
acceptabel rendement staan. Naast hogere huurinkomsten kan dit bestaan uit een hogere waardeontwikkeling of meer
zekerheid door een verlenging van het huurcontract.
Verduurzaamd bestaand pand maatschappelijk beste optie
Op gebouwniveau is de keuze voor een nieuw, duurzaam gebouw snel gemaakt. Waar het maatschappelijk werkelijk
omgaat, is echter een verduurzaming van de gehele voorraad. Nieuwbouw voegt slecht 1 tot 2% toe aan de voorraad.
Dit tempo is te laag om de politieke ambities waar te maken. Daarnaast geeft het toevoegen van nieuwbouw extra druk
op de schaarse ruimte en een stijging van de leegstand. Het meenemen van deze effecten zal de balans veel vaker doen
doorslaan ten gunste van verduurzaming van het bestaande pand. Een keuze gebaseerd op het saldo van positieve en
negatieve effecten op de duurzaamheid van de totale gebouwenvoorraad is vanuit maatschappelijk oogpunt dan ook te
prefereren.
de aankomende vergrijzing. Het aandeel van de beroepsbevolking
ten opzichte van de totale bevolking zal afnemen
van 66% in 2010 tot 61% in 2030. Daarnaast zet de trend van
exwerken door waardoor per werknemer minder vierkante
meters kantoorruimte benodigd zijn. De kantorenmarkt verandert
onder invloed van deze trends steeds meer van een
groeimarkt naar een verdringingsmarkt. De huidige situatie
van overaanbod zal – gelet op bovengenoemde factoren –
dan ook niet snel verdwijnen en de behoefte aan uitbreiding
van de voorraad is de komende jaren zeer beperkt.
Stabiele ontwikkeling huren is schijn
De netto huurinkomsten ontwikkelden zich de afgelopen jaren
relatief stabiel. Dit is echter een vertekend beeld doordat per
jaar slechts circa 15% van de huurcontracten vervalt waarover
nieuwe huurafspraken gemaakt kunnen worden. Op nieuwe
huurcontracten weten huurders wel degelijk veel lagere
prijzen te onderhandelen. Op de andere contracten van de
portefeuille blijven de bestaande huurprijzen gehandhaafd.
Daarnaast brengen verhuurders door kortingen, zoals een
huurvrije periode, de kosten voor de huurder naar beneden.
De huurprijzen zelf dalen hierdoor niet. In Brussel worden
kortingen van 1,75 maand huur per afgesloten jaarcontract
gegeven. Voordeel voor de eigenaar hiervan is dat bij een
eventuele toekomstige verkoop de kortingen “al lang weer
vergeten zijn”. De koper van het pand ziet een hoge huurprijs
van het bestaande contract en is daardoor bereid ook een
hogere prijs voor het pand neer te tellen.
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 21
Verplaatsingsmarkt met sterke incentives
Naast lange huurvrije periodes worden in sommige gevallen
huurders uit bestaande panden zelfs weggekocht als de nood
onder beleggers erg hoog is. Ook gaan beleggers steeds
meer in op de wens van huurders naar exibele huurcontracten
met korte looptijden. Onder normale marktomstandigheden
streeft men echter naar huurcontracten met lange
looptijden. Voor bedrijven waarvan het huurcontract aoopt,
is dit de ideale tijd om meer kwaliteit tegen een lagere prijs
te huren waarbij zij vaak minder vierkante meters huren dan
zij achterlaten. Veelal is hierbij sprake van een verplaatsingsmarkt.
De non-prot sector fungeert vaak als een stabiele factor
in moeilijke tijden en legt zo een bodem in de vraagzijde
van de vastgoedmarkt.
Leegstand leidt tot minder nieuwbouw
Door al deze ontwikkelingen neemt het pessimisme onder
ontwikkelaars toe. Zo nam de leegstand in Brussel toe van
6% van de kantoren eind 2000 tot 11,5% in het 3 de kwartaal
van 2010 (guur 3.2). Dit geeft een duidelijke rem op nieuwe
ontwikkelingen. In dezelfde periode nam de afgifte van de
vergunningen voor nieuwe kantoorgebouwen ook af en is
die meer dan gehalveerd. Dit resulteerde in een daling van
de bouwproductie van kantoren van 20% in 2009 en naar
verwachting van bijna 10% in 2010 in geheel België 8 . Er wordt
anno 2010 vrijwel alleen nog ontwikkeld als het vastgoed van
8 Bron Euroconstruct