Bestendigheid in een roerige omgeving

Figuur 2.2 Prijsverloop per kwartaal in 2010
5,5%
4,5%
3,5%
2,5%
1,5%
0,5%
-0,5%
-1,5%
Huizen
Q1 Q2
Villas,
bungalows
Bron: ADSEI (kwartaalverloop in 2010)
Appartementen
TOTAAL
2.1.2 Het dynamische herstel van 2009 lijkt stil te
vallen
Het herstel is vooral te danken aan de mooie tweede
helft van 2009 ...
We kunnen dus stellen dat de markt in haar geheel vanaf
de zomer 2009 opnieuw opveerde. Toch blijft het aantal
transacties zelfs nu nog lager dan normaal. Zolang het aantal
transacties per kwartaal onder de drempel van 30.000 blijft,
kunnen er dus nog extra kopers op de markt (terug)komen.
Verwonderlijk daarbij is dat het eerste halfjaar gekenmerkt
werd door een historisch lage rente, wat het aantal kopers in
principe doet toenemen. Bovendien lijkt het herstel van de
tweede helft van 2009 ietwat stil te vallen in 2010 (guur 2.3).
Niet alleen waren er veel minder transacties dan normaal, ook
de prijzen bleven nagenoeg gelijk. De kwartaalgroei van de
huizenprijzen bleef beperkt tot 1% in het eerste halfjaar en
de appartementen waren in juni 2010 gemiddeld op dezelfde
prijs blijven hangen als in januari. Ook in Wallonië kwamen de
huizenprijzen in juni 2010 nog altijd niet op hun peil van voor
de crisis uit. Alleen het segment van de villa’s lijkt het beter
te doen met een mooi eerste kwartaal 2010, maar komt van
verder terug.
.... want begin 2010 lijkt de dynamiek wat zoek
Dat betekent dat de groei in de eerste helft van het jaar
slap was en dat het jaarlijkse groeicijfer (5,6%) in het eerste
halfjaar vooral te danken was aan een zeer gunstige vergelijking
met een zeer erbarmelijk eerste halfjaar 2009. Tenzij
de markt in de tweede helft van het jaar haar tweede adem
vindt, zal de jaarlijkse vergelijking de komende zes maanden
veel minder gunstig uitvallen (het tweede halfjaar 2009 was
dat van het herstel). We denken dat die ‘tweede adem’ niet
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 13
zo waarschijnlijk is omdat de nancieringsvoorwaarden de
komende maanden niet meer sterk zullen verbeteren en het
consumentenvertrouwen doorgaans al goed hersteld is. De
laatste hypotheekcijfers wijzen echter op een sterke toename
van het aantal leningen en getuigen van enige druk op de
prijzen: de gemiddelde geleende bedragen zijn in het derde
kwartaal gestegen met 4,5%. Maar de al geboekte vooruitgang
is voldoende om uit te gaan van een globale groei van
meer dan 4,5%. Dankzij de huidige nancieringsvoorwaarden
is het bovendien goed mogelijk dat de markt tot halfweg volgend
jaar transactieniveaus blijft zien die in de buurt komen
van haar topniveau.
Het belangrijkste risico blijft de slappe vraag door de
toekomstige rentestijging ...
Het grootste risico hangt nog altijd samen met de ontbrekende
dynamiek van de transacties, terwijl de context zoals gezegd
gunstiger is dan ooit voor kandidaat-kredietnemers. Het
risico bestaat dus dat een aantal aankopen vervroegd wordt,
vooral gezien de zeer dynamische cijfers voor hypothecaire
kredieten in het derde kwartaal. De kortetermijnrente, die
bepalend is voor de variabele rentetarieven, heeft de bodem
bereikt. Maar wat staat er de komende maanden te gebeuren
wanneer de ‘vervroegde’ aankopen achter de rug zijn en de
rentestijging uitgesprokener wordt? De kans is dus groot dat
de markt tamelijk snel de in het derde kwartaal gemaakte
inhaalbeweging zal verliezen, wat te merken zal zijn aan een
zwakker dynamisme van de prijzen vanaf volgend jaar na de
periode van vervroegde aankopen waarin we momenteel
nog altijd verkeren.
Figuur 2.3 Het aanbod reageerde zeer snel op het
herstel
50
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
03
_ NBB onderzoek (Bouwprijzen voorzichtigen)
_ Bouwvergunningen (1000’s - RHS)
Bron: ADSEI
04
05
06
07
08
09
10
7,0
6,5
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0