Bestendigheid in een roerige omgeving

Figuur 2.11 De persoonlijke inbreng is almaar
belangrijker geworden
90%
80%
70%
60%
50%
’96 ’98 ’00 ’02 ’04 ’06 ’08
_ Deel van de globale som van de transacties waarvoor er een
hypothecaire lening is
Bron: NBB
rekent, zal dus waarschijnlijk nog verslechteren (guur 2.10).
Toch werden de prijzen de afgelopen jaren ook ondersteund
door een aanvullende factor: de toename van de persoonlijke
inbreng bij de aankoop. Hierdoor kwam er een belangrijke
overdracht van het nanciële naar het onroerende vermogen
(de waarde daarvan is immers tweemaal sneller gestegen).
Dat kwam tot uiting in een daling van het deel van de aankoop
dat met een hypotheek genancierd wordt, namelijk van 80%
in 2004 tot gemiddeld 65% vandaag (guur 2.11). We stellen
vast dat de inbreng van rijkdom almaar belangrijker wordt in
de evolutie van de gemiddelde aankoopprijs (guur 2.12) in
vergelijking met wat wordt geleend (en dus door het inkomen
wordt bepaald). Het is dus zo dat het inkomen van de
koper niet meer de enige variabele is waarmee we rekening
moeten houden, maar dat ook zijn persoonlijke of familiale
vermogen en dus zijn inbrengmogelijkheden van belang zijn.
... terwijl de evolutie van de inbrengmogelijkheden
doorslaggevend zal zijn
Om te bepalen of de persoonlijke inbreng in de toekomst nog
een belangrijke ondersteunende factor van de markt zal zijn,
mogen we ons niet beperken tot de analyse van een homogene
persoonlijke inbreng van gemiddeld 35%. We moeten
uitzoeken of de persoonlijke inbreng even belangrijk of zelfs
groter kan worden dan het geleende deel. Een dergelijke
evolutie kan de komende jaren immers een tegengewicht vormen
voor de aangekondigde zwakke groei van het ‘geleende’
deel van de prijs (in donkerblauw in guur 2.12 en verbonden
met het scale klimaat, de nancieringsvoorwaarden en
de geringe inkomensgroei). Is dat dus aannemelijk?
Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 18
’10
Figuur 2.12 ... en was een bepalende factor in de
dynamische prijsstijging
200.000
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
’78
’81
Prijs van het gemiddelde vastgoed (nominaal - EUR)
Persoonlijke inbreng in de gemiddelde aankoop (EUR)
Bron: ADSEI, NBB
’84
’87
’90
We stellen vast dat de inbrengmogelijkheden helemaal
niet homogeen zijn ...
Om die vraag te beantwoorden, bestudeerden we een representatief
staal van 36.000 aankopen 6 waarvoor er een hypothecaire
lening was. Daarbij voegen we nog 3.600 aankopen
zonder lening (10% van de aankopen gebeurt contant) om
een representatief staal te krijgen. Uit die analyse blijkt zoals
verwacht dat de persoonlijke inbreng helemaal niet homogeen
is en gelijk is aan het gemiddelde van 35%! We krijgen
een aantal voor de hand liggende resultaten: de persoonlijke
inbreng is minder hoog bij de jongeren dan bij de oudere
kredietnemers (guur 2.13) en minder hoog in de provincies
met een laag inkomen dan in die met een hoog inkomen: zo
bedraagt de gemiddelde persoonlijke inbreng 15% in Henegouwen,
tegenover 23% in Vlaams- en Waals-Brabant, Brussel
en Antwerpen. Hoe kleiner de persoonlijke inbreng, hoe
langer de looptijd van de lening (gemiddeld 26 jaar voor wie
meer dan 100% van de waarde van het goed leent, tegenover
20 jaar voor wie maar 65% leent).
... en ook al kan een kwart van de kopers een zeer hoge
inbreng doen ...
De analyse van de spreiding van het staal is wel interessant.
We kunnen in dit staal vijf groepen onderscheiden die elk
’93
6 Het betreft aankopen van onroerende goederen op de secundaire
markt van midden 2006 tot midden 2010. Alleen de aankopen en de
aankopen/verbouwingen zijn inbegrepen (zonder grond en bouwwerken
dus) en de vermelde waarde is de schattingswaarde (eventueel
na werkzaamheden). Dit staal is anoniem en eigendom van ING
België nv.
’96
’99
’02
’05
’08