De plenaire vergadering van Kamer en Senaat heeft ... - Dimension

specialist a/h woord 02
Het individueel aandeel bij mede-eigendom: Bepaling van de 10.000sten
De plenaire vergadering van Kamer en Senaat heeft onlangs
de tekst aangenomen voor het Wetsontwerp van de gewijzigde
Wet op de Mede-Eigendom. De aangepaste wettekst legt de
procedures en de instrumenten vast waarmee een syndicus
handelt bij het beheer van een collectief woonproject. Het legt
de spelregels vast hoe een Algemene Vergadering samengeroepen
wordt, hoe een vereniging van mede-eigenaars kan functioneren
en tot besluitvorming komt, en bepaalt onder meer hoe
de kosten en lasten verdeeld en geprovisioneerd worden. Collega’s
architecten die zich al eens aan een het concept van een
appartementsbouw wagen, zijn vertrouwd met deze Wet op
de Mede-Eigendom. Essentieel in het verhaal is de basisakte,
en laat het juist dit begrip zijn dat in het nieuwe wetsvoorstel
meer gedetailleerd omschreven wordt dan in de huidige wettekst.
Bepaling en vermelding in de basisakte
“De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel
en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de
bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat
aan ieder privatief deel is verbonden waarbij voor die bepaling
rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze
delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte,
de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op
grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris,
een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar”.
Een volzin die wat lengte betreft duizelachtige proporties aanneemt,
maar ook inhoudelijk één en ander omvat. De basisakte
is het juridisch document opgesteld door de notaris, waarmee
de verhouding van de mede-eigenaars ten opzichte van elkaar
vastgelegd wordt. Een document met een niet te onderschatten
belang, en het basisdocument waarop kan teruggevallen worden
bij beslechting van onderlinge disputen allerhande. Op basis
van dit document wordt de mini-samenleving van het collectieve
bouwproject in goede banen geleid, met de bijhorende
rechten en plichten van elke mede-eigenaar. De waarde van
het aandeel van elk van de mede-eigenaars wordt uitgedrukt
in duizendsten of tienduizendsten al naargelang de grootte van
het project enerzijds en het aantal mede-eigenaars anderzijds.
Deze aandelen wegen het gewicht van de mede-eigenaar in de
Algemene Vergadering, en bepalen zo zijn of haar stemrecht,
maar ook zijn of haar plichten (lees bijdrage) in de opdeling
van kosten en lasten. Op basis van grootte, bestemming en belang
lijst de notaris deze duizendsten of tienduizendsten op in
de basisakte. De binnenruimten krijgen uiteraard een zwaarder
gewicht dan de balkons, terrassen of tuinen. Een commerciële
ruimte wordt anders getaxeerd dan een woonruimte of
een garagebox. En uiteraard is er een belangrijk onderscheid
tussen privatieve delen en gemeenschappelijke delen. Daarbij
wordt de architect meestal aangesproken om de notaris bij
te staan bij de oppervlaktebepalingen van elk onderdeel. Een
taak die nu ook in het wetsvoorstel expliciet opgenomen wordt
en onder meer aan de architect toegewezen wordt. Het spreekt
voor zich dat de mede-eigenaars met argusogen deze rekennota’s
zullen uitvlooien, want één duizendste maakt doorheen
de jaren al een aanzienlijk bedrag in meer of min uit.
Gezien het grote juridische en economische belang van elk
aandeel is dit een taak die best ter harte genomen wordt. En
juist daar wringt het schoentje. Het nieuwe wetsontwerp definieert
het begrip netto-oppervlakte niet, en stipuleert ook geen
meetcode hoe deze oppervlakte exact bepaald wordt. Momenteel
bestaan er geen richtlijnen, en het nieuwe wetsontwerp
vult deze leemte niet op.
Meetcode voor oppervlaktes
Juist voor de val van haar Federale Regering heeft Minister
Sabine Laruelle - bij ons beter gekend van de regelgeving rond
de architectenvennootschappen- als Minister van KMO’s en
Zelfstandigen een wetsvoorstel tot invoering van een meetcode
voor de bouw voorbereid. Ook NAV heeft dit werkdocument
mogen inkijken. Doel van de meetcode is éénduidig te bepalen
hoe verkoopoppervlaktes aangeboden worden, wat het mogelijke
losjes omspringen met en het mogelijke opsmukken van
»
DIMENSION 55

»
oppervlaktes
in de verkoopslastenboeken van de bouwpromotoren
countert. NAV kan alleen maar toejuichen dat er
meer duidelijkheid geschapen wordt, maar anderzijds moeten
we vaststellen dat de nieuwe meetcode bijvoorbeeld wel
afwijkt van de meetcode die de architect toepast bij invullen
van het vermaledijde Statistisch Formulier. Een mogelijke digitalisering
onder de vorm van één of ander BIM model is op
die manier terug haast onmogelijk gemaakt. Dan laten we de
stedenbouwkundige verordeningen nog buiten beschouwing,
waarbij binnen de verschillende gemeentelijke stedenbouwkundige
diensten bijvoorbeeld ook geen duidelijk standpunt
bestaat over hoe overdekte doch niet door omhullende buitenmuren
afgeschermde ruimtes al dan niet als bebouwde
oppervlakte respectievelijk bebouwd volume moeten gerekend
worden.
Administratieve vereenvoudiging?
Een eenvormig meetinstrument kan het de architect alleen
maar makkelijker maken. In de bovenvermelde meetcode Laruelle
worden de mee te rekenen oppervlaktes beperkt tot
deze met een minimale hoogte van 2.10 m. Bij het statistisch
formulier wordt dat minimaal 2.00 m (mits een minimale oppervlakte
van 4 m2) en bepaalde gemeentelijke verordeningen
hebben het over minimaal 1.80 m hoogte. Ook het al dan
niet meerekenen van de oppervlakte ingenomen door de binnenmuren,
de technische kokers, de scheidsmuren en de buitenmuren
is niet éénduidig in de verschillende documenten.
In het kader van de administratieve vereenvoudiging dringt
het vastleggen van de meetcriteria zich op.
In dat geval behoeft het uitwisselen
van oppervlaktegegevens
geen discussie of
meetcode-legendes meer, en
het maakt het programmeren
van meetmodules binnen
de gekende cadtoepassingen
mogelijk.
Ir.-arch. Koen Willem
Technisch consulent NAV