Bijlage 1 Distributie Planologisch Onderzoek - Gemeente Teylingen

DPO Intratuin Teylingen
Gemeente Teylingen
Definitief

DPO Intratuin Teylingen
Gemeente Teylingen
Definitief
Rapportnummer:
211x06253.073989_1_5
Datum: 23 mei 2013
Contactpersoon opdrachtgever: De heer S. Griffioen
Projectteam BRO:
Aiko Mein, Nadja Bressers, Wanda Blommensteijn
Trefwoorden:
DPO, ontwikkelingsmogelijkheden, Intratuin, Teylingen
Bron foto kaft: BRO, Abstract 4
Beknopte inhoud:
BRO heeft de distributie-planologische mogelijkheden
voor Intratuin Teylingen onderzocht.
BRO
Hoofdvestiging
Postbus 4
5280 AA Boxtel
Bosscheweg 107
5282 WV Boxtel
T +31 (0)411 850 400
F +31 (0)411 850 401
E info@bro.nl

Inhoudsopgave
pagina
1. INLEIDING 3
1.1 Aanleiding en vraagstelling 3
1.2 Planinitiatief 3
1.2.1 De Intratuin-formule 3
1.2.2 Intratuin vestiging Sassenheim 4
2. CONCLUSIES MARKTMOGELIJKHEDEN EN EFFECTEN 7
3. ONTWIKKELINGSKADERS 9
3.1 Aanbod plant & dier 9
3.2 Leegstaande panden 12
3.3 Trends & ontwikkelingen 13
3.4 Beleidskaders 15
3.5 Draagvlak gemeente Teylingen 17
3.6 Verkenning distributieve ontwikkelingsmogelijkheden 19
Inhoudsopgave 1

1. INLEIDING
1.1 Aanleiding en vraagstelling
Aanleiding
Frontwood Real Estate B.V. is voornemens een nieuw tuincentrum te realiseren aan
de Rijksstraatweg 63 te Sassenheim. Binnen het vigerende bestemmingsplan is de
voorgenomen ontwikkeling niet mogelijk en daarom is een nieuw bestemmingsplan
nodig. In het kader van het opstellen van het bestemmingsplan dienen de distributieve
mogelijkheden onderzocht te worden.
Vraagstelling
Ter onderbouwing van de benodigde bestemmingsplanwijziging is BRO gevraagd
onderzoek te doen naar de distributieve mogelijkheden en effecten van het initiatief.
Voor dit onderzoek hebben wij de volgende onderzoeksvragen geformuleerd:
In hoeverre is er nu en in de nabije toekomst distributieve ruimte voor uitbreiding
van het tuincentrumaanbod in de gemeente Teylingen?
Wat zijn de mogelijke effecten van realisatie van de voorgenomen plannen op
de bestaande locatie, op de lokale en regionale detailhandelsstructuur?
In de ruimtelijke ordening dienen nieuwe initiatieven op basis van ruimtelijk relevante
argumenten beoordeeld te worden. Naast de berekening van de distributieve
ruimte, worden eventuele effecten op de detailhandelsstructuur ingeschat. Hierbij
spelen ook meer kwalitatieve factoren een belangrijke rol (keuzemogelijkheden
voor de consument, uniciteit aanbod, versterking totale structuur, leefklimaat op
langere termijn, etc.). In het DPO worden aan zowel de kwantitatieve als kwalitatieve
aspecten aandacht besteed.
1.2 Planinitiatief
1.2.1 De Intratuin-formule
Intratuin Nederland is een franchiseorganisatie, waarbij zelfstandige ondernemers
zijn aangesloten. Binnen kaders kunnen ondernemers inspelen op specifieke vragen
in de regio (ca. 20% van het assortiment). Verder hebben de tuincentra een gelijk
assortiment en uniforme uitstraling voor de herkenbaarheid van de formule richting
de consument. De overkoepelende organisatie Intratuin Nederland ondersteunt de
vestigingen op het gebied van inkoop, automatisering, marketing en retailmanagement.
De ondernemers zijn regionaal gebonden en ook het personeel wordt regionaal
geworven.
Hoofdstuk 1 3

Intratuin is de laatste jaren sterk in ontwikkeling. De tuincentra worden groter, moderner
en sfeervoller. Op deze wijze willen de landelijke organisatie en de aangesloten
zelfstandige, lokale ondernemers zo goed mogelijk inspelen op de consumentenwensen.
Sleutelbegrippen zijn groen (als basis), ideeën opdoen en ontspanning.
In de winkels wordt vooral ingezet op sfeer en beleving. Deze modernisering en
schaalvergroting gaat gepaard met verdieping en verbreding van het assortiment
waarmee Intratuin zich wil onderscheiden.
Assortiment
Het assortiment van Intratuin is te verdelen naar hoofdgroepen. Deze zijn als volgt:
groen (planten, bloemen, bollen, zaden e.d.), tuin en dier (grondproducten, gereedschap,
tuinhout, dierenafdeling), terras en interieur (tuinmeubelen, potten, sfeerartikelen,
seizoensartikelen bijv. Kerst of Pasen e.d.), horeca en overig. Grofweg is de
verdeling naar verkoopruimte zoals in onderstaande tabel weergegeven.
Verdeling verkoopruimte naar hoofdgroepen
Groen ca. 40%
Tuin en dier ca. 25%
Terras en interieur ca. 25%
Horeca ca. 5%
Overig ca. 5%
Omvang en verzorgingsfunctie
De vestigingen van Intratuin variëren in omvang, van de kleinste vestiging met 163
m² wvo (centrum Rosmalen) tot de grootste vestiging met 17.000 m² wvo (Graafstaete,
Duiven). De gemiddelde grootte van een Intratuin in Nederland is ruim 7.500 m²
wvo. De aantrekkingskracht van Intratuin overstijgt dikwijls de eigen gemeente.
Natuurlijk is nabijheid van een tuincentrum belangrijk voor de oriëntatie van de
consument, maar door de grootschaligheid en het toegenomen ‘fun’-gehalte zijn
consumenten bereid verder te rijden. Buiten de eigen gemeente nemen de keuzemogelijkheden
toe en zullen consumenten de ene keer naar Intratuin rijden en de
andere keer naar de concurrenten. Dit zijn tegenwoordig niet alleen ‘traditionele’
tuincentra, maar ook woonboulevards, bouwmarkten e.d. Over het algemeen heeft
een Intratuincentrum een regionale verzorgingsfunctie.
1.2.2 Intratuin vestiging Sassenheim
In de huidige plannen is de omvang van het tuincentrum aan de Rijksstraatweg in
Sassenheim geraamd op circa 8.500 m² wvo (overdekte ruimte) en ca. 1.270 m² buitenafdeling.
4
Hoofdstuk 1

Schets locatie
De beoogde locatie voor het tuincentrum in Sassenheim, de Rijksstraatweg 63, ligt
nagenoeg direct aan de afslag van de A44 nabij sportpark Roodemolen aan. De locatie
ligt op zeer korte afstand van bouwmarkt Multimate (3.000 m² wvo). De beoogde
locatie heeft een goede bereikbaarheid vanuit de belangrijkste toevoerweg naar
Sassenheim, de A44, en de locatie is daarnaast rechtstreeks verbonden met het centrum
van Sassenheim via de Hoofdstraat.
Figuur 1.1: Ligging beoogde locatie tuincentrum(rode ster)
Hoofdstuk 1 5

6
Hoofdstuk 1

2. CONCLUSIES MARKTMOGELIJKHEDEN EN EFFECTEN
Uitgangssituatie
In de gemeente Teylingen zijn 13 winkels in de branchegroep plant & dier gevestigd,
met in totaal een winkelvloeroppervlak van 1.100 m² wvo. Het aanbod bestaat uit
kleinschalige speciaalzaken in de subbranches bloem & plant, dibevo en tuinartikelen.
In Teylingen is momenteel geen tuincentrum gevestigd. Vergelijken we het
aanbod in Teylingen met landelijke cijfers of met cijfers van gemeenten met een
vergelijkbaar inwonertal, dan blijkt dat het aanbod plant & dier in Teylingen zeer
beperkt is. Het tuincentra-aanbod in de regio afgezet tegen het draagvlak komt
redelijk overeen met het landelijk gemiddelde. In de regio is een aantal grootschalige
tuincentra gevestigd, zoals Overvecht in Lisse (9.129 m² wvo), Tuin Extra in
Noordwijk (5.600 m² wvo), Ranzijn in Leiderdorp (5.250 m² wvo) en Intratuin in
Voorschoten (5.610 m² wvo).
Dynamiek en beleid
De ontwikkelingen in de detailhandel gaan heel snel. De consument vraagt om vernieuwing.
In dit verband geldt dat kwaliteit boven kwantiteit gaat: het is van groot
belang dat waar mogelijk meebewogen wordt met de eisen/wensen van de consumenten,
ondernemers en andere marktpartijen. Indien niet op de juiste manier ingespeeld
wordt op dynamische processen als schaalvergroting, internetverkoop en het
veranderende consumentengedrag, bestaat het risico dat de consumentenverzorging
in de regio achter gaat lopen bij de ontwikkelingen elders. Dat kan uiteindelijk
per saldo resulteren in verschraling in plaats van verrijking.
De gemeente geeft aan in te willen spelen op dynamische ontwikkelingen als
schaalvergroting middels een flexibel beleid. Uitgangspunt van de gemeente Teylingen
is daarnaast de kritische massa en keuzemogelijkheden in de niet-dagelijkse
goederen op peil houden. De nadruk ligt hierbij op de ondervertegenwoordigde
branches, waar ook de branche plant en dier onder valt, en als zodanig past het
initiatief in het gemeentelijk beleid.
De provincie Zuid-Holland ziet het als haar taak om de dynamiek in de detailhandel
te bevorderen. Het beleid is primair gericht op het accommoderen van de dynamiek
in de detailhandel in bestaande centra. Een uitzondering wordt gemaakt voor branches
die niet of niet goed inpasbaar zijn in de bestaande winkelcentra zoals tuincentra.
De ladder voor duurzame verstedelijking is leidend bij de accommodatie van de
ruimtevraag. De provincie verplicht tot het uitvoeren van een distributieplanologisch
onderzoek naar de mate van duurzame ontwrichting van de bestaande detailhandelsstructuren
bij grootschalige ontwikkelingen.
Hoofdstuk 2 7

Marktruimte en effecten detailhandelsstructuur
Het tuincentrum heeft een winkelvloeroppervlakte van circa 8.500 m 2 . Voor uitbreiding
van het tuincentra-aanbod is ca. 7.560 – 8.400 m² wvo distributieve ruimte benaderd.
Met de huidige omvang van het plan wordt de berekende uitbreidingsruimte
licht overschreden (met ca. 100 m² wvo). De berekende ruimte is gebaseerd op
meerdere aannames en daarom altijd indicatief. Het is verder van belang hierbij aan
te geven dat aan kwalitatieve aspecten bij winkelontwikkelingen vaak meer waarde
gehecht dient te worden dan aan de kwantitatieve distributieve mogelijkheden.
Omdat er nog geen tuincentrum in Teylingen gevestigd is, zal de formule bijdragen
aan de verruiming van de keuzemogelijkheden voor de consument en aan kwalitatieve
versterking van het aanbod in de branche plant en dier. Bovendien kan de
bovenlokale trekkracht van de formule positieve effecten op het centrum hebben
door combinatiebezoek.
Door het toevoegen van een tuincentrum aan het aanbod plant & dier in Teylingen
zullen de concurrentieverhoudingen tussen de aanbieders in de betreffende branche
wijzigen. Gezien de berekende distributieve ruimte en het verwachte grote verzorgingsbereik
van het aanbod, zal dit niet resulteren in een aantasting of duurzame
ontwrichting van de detailhandelsstructuur. De consument zal altijd op aanvaardbare
afstand tuinartikelen kunnen blijven kopen.
Wel zal de komst van een grootschalig tuincentrum in Teylingen naar verwachting
wat omzet wegnemen bij omliggende tuincentra, deze omzeteffecten zullen zich
spreiden over de verschillende aanbieders in de regio.
Beoogde locatie en alternatieve locaties
Vestiging van een tuincentrum op de beoogde locatie, aan de Rijksstraatweg, is
vooral zeer gunstig vanwege de goede bereikbaarheid vanuit de gehele Bollenstreek
via de A44/A4. Daarnaast bestaat de mogelijkheid tot combinatiebezoek met
de Multimate en is de locatie rechtstreeks verbonden met het centrum van Sassenheim
middels de Hoofdstraat.
Ook zijn de leegstaande panden in Teylingen beoordeeld op hun geschiktheid. In de
gemeente staan 17 panden leeg, waarvan de grootste een omvang heeft van 1.050
m² wvo. Geen van de leegstaande panden voldoet hiermee aan de omvangeisen van
een tuincentrum.
8
Hoofdstuk 2

3. ONTWIKKELINGSKADERS
Dit hoofdstuk vormt de verantwoording voor de conclusies van de marktmogelijkheden
en effecten zoals behandeld in hoofdstuk 2. Allereerst wordt er een aanbodanalyse
gemaakt van het gevestigde aanbod in de branchegroep plant & dier in de
gemeente Teylingen en omgeving. Vervolgens wordt er stilgestaan bij de ontwikkelingskaders
in vraag en aanbod: trends gericht op tuincentra, beleidskaders en de
ontwikkeling van het consumentendraagvlak. Deze aspecten worden vervolgens
gebruikt voor het berekenen van de uitbreidingsruimte voor de branche tuin.
3.1 Aanbod plant & dier
Definitie branchegroep plant & dier
Tuincentra behoren tot de branchegroep ‘plant & dier’. Winkels in de volgende
branches vallen onder de door Locatus gehanteerde definitie voor deze branchegroep:
Aquariums;
Bloem & plant;
Dibevo (dierenbenodigdheden en –voeders);
Tuinartikelen;
Tuincentrum;
Tuinmeubelen.
Omvang en samenstelling aanbod plant & dier gemeente Teylingen
Het aanbod aan plant & dier in de gemeente Teylingen beslaat een winkelvloeroppervlak
van 1.100 m² wvo, verdeeld over 13 verkooppunten. In onderstaande tabel
wordt de verdeling van het aanbod over de verschillende branches weergegeven.
Tabel 3.1: Aanbod plant & dier gemeente Teylingen (Bron: Locatus, 2013)
Branche Aantal verkooppunten Winkelvloeroppervlak Schaal
Aquariums - - -
Bloem & plant 7 426 61
Dibevo 3 334 111
Tuinartikelen 3 340 113
Tuincentrum - - -
Tuinmeubelen - - -
Totaal plant & dier 13 1.100 85
Hoofdstuk 3 9

Opvallend is het geheel ontbreken van winkels in de branches aquarium, tuincentrum
en tuinmeubelen 1 . De winkels in Teylingen beschikken over een zeer beperkte
schaal. De grootste winkel in plant & dier in Teylingen heeft een omvang van 225 m²
wvo. Van het aanbod in de gemeente Teylingen zijn 4 zaken in Sassenheim gevestigd,
namelijk een dibevozaak en drie bloemenwinkels.
Aanbod in perspectief
Landelijk gezien bedraagt het aanbod in de branchegroep plant & dier 167 m² wvo
per 1.000 inwoners. In de gemeente Teylingen ligt dit met 31 m² wvo aanzienlijk
lager. Landelijk is per 1.000 inwoners 101 m² wvo aan tuincentra te vinden, in Teylingen
ontbreekt dit aanbod geheel.
Vergelijken we het aanbod met andere gemeenten met een vergelijkbaar inwonertal
in Nederland, dan beschikt gemeente Teylingen over een zeer beperkt aanbod in
plant & dier. Dit is grotendeels te verklaren door het ontbreken van een tuincentrum.
Echter ook wanneer wordt vergeleken met gemeenten die eveneens niet over
een tuincentrum beschikken, valt het beperkte aanbod in Teylingen op.
Tabel 3.2: Aanbod gemeente Teylingen t.o.v. gemeenten met ca. 35.000 inwoners (Bron: Locatus, 2013)
Inwoners Plant & dier Tuincentra
Beverwijk 39.856 38 -
Bussum 32.576 90 31
Gorinchem 35.085 65 -
Heemskerk 39.224 122 50
Landgraaf 38.073 228 16
Maassluis 31.824 62 -
Oldenzaal 32.156 252 156
Papendrecht 31.999 164 131
Teylingen 35.706 31 -
Valkenswaard 30.671 141 51
Wageningen 36.419 200 161
Landelijk 16.730.632 167 101
Tuincentra in de regio
Onder de regio van Teylingen verstaan we in dit onderzoek de gemeenten Hillegom,
Kaag en Braassem, Katwijk, Lisse, Leiden, Leiderdorp, Noordwijk, Noordwijkerhout,
Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude. De tuincentra 2
in de omgeving van Teylingen
zijn:
Jonkheer Plantencentrum, Hillegom (592 m² wvo);
Tuincentrum de Oosteinde, Hillegom (5.300 m² wvo);
1
2
Het feit dat in Teylingen geen speciaalzaken in deze branches aanwezig zijn, wil niet zeggen dat deze
artikelen (bijv. aquaria of tuinmeubelen) niet verkrijgbaar zijn. Deze artikelen zijn waarschijnlijk onderdeel
van het assortiment van winkels in andere branches. Zo verkopen dibevo-zaken vaak ook
aquaria.
Alleen de tuincentra groter dan 350 m² wvo zijn in dit overzicht opgenomen.
10
Hoofdstuk 3

Buskermolen, Kaag en Braassem (2.150 m² wvo);
Piet van der Meer, Kaag en Braassem (753 m² wvo);
De Mooy, Katwijk (2.800 m² wvo);
De Uiver, Katwijk (1.640 m² wvo);
Moerkerk, Katwijk (1.530 m² wvo);
Ranzijn, Leiderdorp (5.250 m² wvo);
Overvecht, Lisse (9.129 m² wvo);
Het Poeltje, Lisse (810 m² wvo);
Tuin Extra, Noordwijk (5.600 m² wvo);
Ad van Nieuwland, Oegstgeest (395 m² wvo);
De Gieters, Voorschoten (1.560 m² wvo);
Intratuin, Voorschoten (5.610 m² wvo).
Gemiddeld hebben tuincentra in Nederland een omvang van circa 2.600 m² wvo,
tuincentra met een moderne schaalgrootte hebben echter een binnenruimte van
5.000 - 10.000 m² wvo (indicatief). Van de tuincentra in de regio beschikt de Overvecht
in Lisse over een moderne omvang. In onderstaande afbeelding zijn de tuincentra
in de regio weergegeven.
Figuur 3.1 Tuincentra in de regio
Hoofdstuk 3 11

Regionaal aanbod in perspectief
Het gemiddelde aanbod per inwoner in de regio komt redelijk overeen met het landelijk
gemiddelde. In de regio is er sprake van gemiddeld 106 m² wvo per 1.000 inwoners
ten opzichte van 101 m² wvo per 1.000 inwoners in Nederland. De verschillen
tussen de gemeenten zijn groot. Gemeenten waar een (grootschalig) tuincentrum
aanwezig is beschikken automatisch over een zeer omvangrijk aanbod. Opvallend is
het ontbreken van een tuincentrum in Leiden.
Tabel 3.3: Aanbod per 1.000 inwoners regio (Bron: Locatus, 2013)
Gemeente m² wvo tuincentra m² wvo tuincentra per 1.000 inwoners
Hillegom 5.892 282
Kaag en Braassem 3.009 117
Katwijk 5.970 96
Lisse 9.939 441
Leiden - -
Leiderdorp 5.250 196
Noordwijk 5.748 225
Noordwijkerhout - -
Oegstgeest 395 17
Teylingen - -
Voorschoten 7.170 295
Zoeterwoude - -
Totaal regio 43.373 106
Landelijk gemiddelde 101
3.2 Leegstaande panden
In de gemeente Teylingen staan op moment van meten 17 panden leeg met een
totale omvang van circa 4.252 m² wvo. Dit komt overeen met een leegstandspercentage
van 9% van de panden en 7,1% van het winkelvloeroppervlak 3 . Vergelijken we
dit met de reeds eerder meegenomen andere grote steden, blijken vooral relatief
weinig panden leeg te staan in de gemeente Teylingen.
3
Leegstandsberekening Locatus: De verhouding tussen detailhandel en niet-detailhandel is ongeveer
fiftyfifty (aantal panden). De panden in de detailhandel zijn echter groter dan panden in de nietdetailhandel.
Oppervlakte leegstaande panden: verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 2:1.
12
Hoofdstuk 3

Tabel 3.4: Leegstand Teylingen en andere gemeenten ca. 35.000 inwoners (Bron: Locatus, 2013)
vkp
m² wvo
Beverwijk 15,9% 8,7%
Bussum 12,1% 8,1%
Gorinchem 14,9% 5,2%
Heemskerk 7,5% 6,0%
Landgraaf 23,1% 16,5%
Maassluis 14,5% 8,5%
Oldenzaal 16,7% 8,6%
Papendrecht 12,3% 6,3%
Teylingen 9,0% 7,1%
Valkenswaard 14,4% 7,5%
Wageningen 12,7% 4,5%
Gemiddelde 13,9% 7,9%
Wanneer we inzoomen op de spreiding van de leegstaande panden, valt op dat het
merendeel van de leegstaande panden en het vloeroppervlak in de centrale winkelgebieden
gesitueerd is. In de verspreide bewinkeling bepaalt één pand voor een
groot deel de omvang, dit pand heeft een omvang van 1.050 m² wvo) en is gesitueerd
op een bedrijventerrein in Sassenheim.
Tabel 3.5: Spreiding leegstaande panden Teylingen (Bron: Locatus, 2013)
Aantal vkp m² wvo schaal % wvo
Centraal 12 2.632 219 62%
Ondersteunend 2 250 125 6%
Grootschalig - - - -
Verspreid 3 1.370 457 32%
Totaal 17 4.252 250 100%
3.3 Trends & ontwikkelingen
De belangstelling van consumenten voor de tuin is de laatste jaren groter geworden
en blijft groot. Tuincentra spelen in op deze toenemende belangstelling
door zich steeds breder en vernieuwend te presenteren. Tuincentra hebben bijvoorbeeld
steeds vaker een uitgebreid assortiment aan kerst- en paasartikelen.
De verkoop hiervan wordt ook gebruikt om de seizoensafhankelijkheid te verminderen.
De onderlinge concurrentie tussen de tuincentra neemt toe. In Nederland zijn de
laatste jaren verschillende tuincentraformules opgekomen, waarvan Intratuin en
GroenRijk de grootste zijn (meer dan 40 winkels). Hiernaast is ook een aantal
Hoofdstuk 3 13

tuincentraformules te noemen met minder dan 40 vestigingen, zoals Life & Garden,
Overvecht, Coppelmans, Tuinwereld en Groengilde 4 .
Tuinartikelen worden steeds vaker verkocht door grootschalige winkels in andere
branches. Zo hebben de bouwmarkten Hornbach en Praxis XL een tuinafdeling
van 3.000 – 4.000 m² bvo, maar ook reguliere bouwmarkten steken in het
seizoen sterk in op tuinhout en perkgoed. Ook bij IKEA is het aanbod in de
branche plant & dier aanzienlijk en dit wordt in het nieuwe winkelconcept nog
prominenter neergezet. Maar ook kwekerijen en tuinderijen (in het buitengebied)
gaan steeds vaker hun producten direct aan de consument verkopen.
Naast de concurrentie met bouwmarkten wordt ook de concurrentie met Boerenbondachtigen
steeds scherper. De winkelformules Boerenbond en Welkoop
leveren een totaalassortiment op het gebied van het buitenleven: tuin, dier,
functionele werk- en buitenkleding, kampeerartikelen, doe-het-zelf artikelen
voor de buitenklus en seizoensartikelen.
Dibevo is steeds vaker onderdeel van het assortiment van tuincentra, ook wordt
er via het bouwmarkt- en supermarktkanaal diervoeding en dierbenodigdheden
verkocht. Ruim de helft van de bestedingen aan dierbenodigdheden en –
voeding komt terecht bij dierenspeciaalzaken en tuincentra met een dierenafdeling.
De supermarkt, die vooral diervoeding verkoopt, heeft een marktaandeel
van rond de 25% in de totale omzet voor dierbenodigdheden en -voeding. Het
marktaandeel van de dierenspeciaalzaken en tuincentra is gestegen ten koste
van de supermarkten.
Uit cijfers van het HBD blijkt dat de gemiddelde omvang (m² wvo) van dierenspeciaalzaken,
dibevo XL-formules en ‘agrarische’ winkels in de afgelopen jaren
is toegenomen. Dierenspeciaalzaken komen in vergelijking met de andere typen
winkels in dibevo relatief veel voor in hoofdwinkelcentra en wijk- en buurtcentra.
De dibevo XL-formules, tuincentra en ‘agrarische’ winkels zitten juist veel op
perifere locaties.
Tuincentra met een moderne schaalgrootte (indicatief vanaf 10.000 m² wvo binnenruimte)
zijn niet alleen lokaal verzorgend, maar trekken ook klanten van
verder weg. De ondernemingen geven minder dan voorheen de voorkeur aan
een solitaire vestiging. Een antwoord op de verwachte verdere expansie van met
name de bouwmarkten-annex-tuincentra kan dan ook gevonden worden in samenwerking
in de vorm van vestiging van bouwmarkten nabij een tuincentrum
of andersom. Uit de praktijk blijkt dat deze winkeltypen elkaar kunnen versterken:
beiden zijn gericht op aankopen voor ‘in en om het huis’. Tuincentra richten
zich meer op vrouwen en bouwmarkten meer op mannen. Daar waar beide
winkels bij elkaar liggen, kan het koopmoment van beide partijen gecombineerd
worden.
4
Bron: Locatus Retailverkenner 2011
14
Hoofdstuk 3

3.4 Beleidskaders
Provinciaal beleid Zuid-Holland
De provincie Zuid-Holland heeft de Notitie Detailhandel Zuid-Holland zomer 2012
opgesteld, een van de bouwstenen voor het Ontwerp Actualisering 2012 voor de
Provinciale Structuurvisie (PSV) en Verordening Ruimte. De verwachting is dat vaststelling
van de PSV en Verordening Ruimte op korte termijn zal geschieden.
De provincie Zuid-Holland ziet het als haar taak om de dynamiek in de detailhandel
te bevorderen, de structuur te versterken en ernstige verstoringen daarvan te voorkomen.
Het beleid is primair gericht op het accommoderen van de dynamiek in de
detailhandel in bestaande centra. Daarnaast staat de provincie vestiging buiten winkelcentra
slechts toe aan een beperkt aantal branches, die niet in centra zijn in te
passen. Het aantal nieuwe winkellocaties wordt daarbij beperkt, evenals vestiging
van detailhandel in de periferie. De ladder voor duurzame verstedelijking is leidend
bij de accommodatie van de ruimtevraag. De provincie maakt een uitzondering voor
branches die niet of niet goed inpasbaar zijn in de bestaande winkelcentra zoals de
perifere detailhandel. Het gaat om detailhandel in volumineuze goederen, tuincentra,
bouwmarkten en grootschalige meubelbedrijven.
De belangrijkste wijzigingen van het vast te stellen detailhandelsbeleid ten aanzien
van het oude detailhandelsbeleid zijn:
1. Reductie winkelvloeroppervlak in een versterkte hoofdstructuur. Het is noodzakelijk
het wvo en de planvoorraad in omvang terug te brengen, maar daarbij zoveel
mogelijk de provinciale hoofdstructuur te versterken. Daarvoor wordt onderscheid
gemaakt tussen:
a. Ruimtelijk faciliteren van een beperkt aantal te ontwikkelen centra (volume
uitbreiding volgens het ‘ ja-mits-principe’);
b. Ruimtelijk restrictief beleid ten aanzien van te optimaliseren centra (volume
uitbreiding volgens het ‘nee-tenzij-principe’);
c. Beleid gericht op herstructurering van overige aankoopplaatsen (buiten de
hoofdstructuur).
2. Perifere detailhandel. De provincie wil het aantal PDV-locaties terugbrengen en
geen nieuwe ruimte bieden voor deze vorm van detailhandel.
3. Toepassen SER-ladder. De ladder voor duurzame verstedelijking (SER-ladder) is
van toepassing op detailhandel. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen alleen
mogelijk zijn als de behoefte is aangetoond en er regionale afstemming heeft
plaatsgevonden.
De provincie beoordeelt ruimtelijke plannen van gemeenten voor retailprojecten
met een regionale verzorgingsfunctie. De provincie Zuid-Holland kent een belangrijke
adviesfunctie toe aan het Regionaal Economisch Overleg (REO) voor winkelplannen
met een omvang van meer dan 1.000 m² bedrijfsvloeroppervlak (bvo). De pro-
Hoofdstuk 3 15

vincie verplicht dan ook tot het uitvoeren van een distributieplanologisch onderzoek
naar de mate van duurzame ontwrichting van de bestaande detailhandelsstructuren
bij grootschalige ontwikkelingen.
De uitvoering van het nieuwe beleid is vooral een verantwoordelijkheid van gemeenten
en regio’s. De Provincie Zuid-Holland verzoekt de regio’s om rekening te
houden met de provinciale beleidslijnen.
Gemeentelijk beleid Teylingen
Het Economisch Beleidsplan van de gemeente Teylingen is het economisch en integraal
beleid dat als leidraad dient voor nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. De
horizon van het beleidsplan is 2020.
De uitbreidingsruimte voor winkels in Teylingen in de toekomst is relatief beperkt.
De belangrijkste reden hiervoor is afvloeiing van winkelend publiek naar de nabij
gelegen grote steden. Het is zaak om de kritische massa en keuzemogelijkheden van
met name het winkelaanbod in niet-dagelijkse goederen op peil te houden de komende
jaren. De gemeente kan hier een faciliterende rol in spelen met het doel de
vitaliteit en kwaliteit van het winkelapparaat op peil te houden.
Gezien de dynamische ontwikkeling van de Nederlandse detailhandel gelooft gemeente
Teylingen in een flexibel beleid waarmee optimaal ingespeeld kan worden
op actuele ontwikkelingen die vragen om detailhandelsbeleid. Actuele trends die
relevant zijn voor Teylingen zijn onder meer:
schaalvergroting en branchevervaging;
de invloed van internetshoppen: groei online verkopen met 15% per jaar;
winkeliers zonder cross-channel strategie blijven achter;
beleving van winkels en winkelcentra steeds belangrijker.
In het algemeen richt het detailhandelsbeleid zich er op branches die echt ondervertegenwoordigd
zijn in de gemeente, met name in niet-dagelijkse goederen, vestigingsruimte
te bieden, bij voorkeur in Sassenheim. Het gaat bijvoorbeeld om winkels
in de categorie kleding en mode, hobby, plant en dier, bruin- en witgoed die relatief
gezien ondervertegenwoordigd zijn. Het versterken van de winkelstructuur met
winkels uit ondervertegenwoordigde categorieën maakt de noodzaak voor de eigen
inwoners om hiervoor buiten de gemeente te gaan winkelen kleiner (vergroot de
binding met de eigen winkelkern).
16
Hoofdstuk 3

3.5 Draagvlak gemeente Teylingen
In deze paragraaf wordt nader ingezoomd op het draagvlak in de gemeente Teylingen.
Bevolkingsomvang en –ontwikkeling
Voor de bevolkingsontwikkeling van Teylingen wordt in dit onderzoek uitgegaan
van de prognose van de provincie Zuid-Holland 5 . De prognose voorziet een (lichte)
afname van het inwonertal tot 2020. Het inwonertal zal gaan dalen van 35.706 inwoners
in 2012 naar 35.418 inwoners in 2020. Richting 2030 wordt een stijging van
het inwonertal verwacht. In de omliggende gemeenten neemt het inwonertal in
totaal met bijna 15.000 inwoners toe tot 2020.
Tabel 3.6: Bevolkingsprognose omliggende gemeenten
Gemeente 2012 2020 2030
Hillegom 20.888 21.091 21.236
Kaag en Braassem 25.732 28.000 30.883
Katwijk 62.493 67.567 74.259
Lisse 22.535 24.325 25.677
Leiden 118.714 120.717 129.340
Leiderdorp 26.721 25.531 23.657
Noordwijk 25.524 27.291 29.617
Noordwijkerhout 15.635 16.149 16.647
Oegstgeest 22.781 24.616 26.354
Voorschoten 24.319 24.148 24.171
Zoeterwoude 8.138 8.866 9.323
Regio 373.480 388.301 411.164
Bestedingen
Voor de bestedingen in tuincentra gaan we uit van landelijke gemiddelden. De bestedingen
in de branche tuincentra bedragen per hoofd € 70,- op jaarbasis (exclusief
BTW) 6 . Het inkomensniveau in de gemeente Teylingen bedraagt € 16.700,- per hoofd
van de bevolking per jaar en wijkt daarmee ca. 12,8% af van het landelijk gemiddelde
inkomen van € 14.800,-. Het inkomen is van invloed op de bestedingen. Bij een
afwijking groter dan 5% passen wij een correctie toe op het bestedingscijfer. Uitgaande
van een inkomenselasticiteit van 0,5% in de niet-dagelijkse sector bedraagt
het gecorrigeerde bestedingscijfer € 74,-. Het bestedingscijfer en de normatieve omzet
worden zoals gebruikelijk voor de toekomst constant gehouden.
5
6
Provincie Zuid-Holland, Nota bevolkingsprognose 2010.
Hoofdbedrijfschap detailhandel, omzetkengetallen (2012)
Hoofdstuk 3 17

Koopstromen in de branche tuincentra
Koopkrachtbinding
Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 komt naar voren dat de koopkrachtbinding
voor bloemen/planten en tuinartikelen in Teylingen 50% bedraagt. Uitgaande
van het feit dat de formule van de Intratuin een forse aantrekkingskracht
genereert en het feit dat er nog geen tuincentrum in Teylingen is, kan de koopkrachtbinding
nog groeien naar circa 75% in 2020.
Koopkrachttoevloeiing
De koopkrachttoevloeiing als aandeel van de totale omzet bedraagt voor de bloemen/planten
en tuinartikelen in Teylingen momenteel 19%. Verwacht wordt dat de
Intratuin vestiging in Teylingen een belangrijke verzorgingsfunctie zal gaan vervullen
voor met name de gemeenten Leiden, Katwijk, Noordwijk, Noordwijkerhout en
Oegstgeest. Met dit vooruitzicht en de nu gegenereerde koopkrachttoevloeiing in
gemeenten met een Intratuin in Zuid-Holland als referentie (zie onderstaande tabel),
moet een stijging van de koopkrachttoevloeiing in Teylingen naar 50 à 55%
haalbaar zijn.
Tabel 3.7: Koopstromen bloemen/planten en tuinartikelen gemeenten met Intratuin vestiging
Koopkrachtbinding
Koopkrachttoevloeiing
Albrandswaard 95% 76%
Cromstrijen 88% 65%
Hendrik-Ido-Ambacht 52% 54%
Nieuwkoop 88% 53%
Pijnacker-Nootdorp 80% 55%
Sliedrecht 93% 67%
Voorschoten 77% 62%
Westland 91% 36%
Zoetermeer 92% 29%
Zuidplas 62% 36%
Bron: KSO 2011
18
Hoofdstuk 3

3.6 Verkenning distributieve ontwikkelingsmogelijkheden
Op basis van bevolkingsontwikkeling en de verwachte ontwikkeling van de koopstromen
is hieronder een benadering gemaakt voor de distributieve mogelijkheden 7 .
In de Locatus-definitie van winkelvloeroppervlak (voor tuincentra) vallen enkel de overdekte ruimtes
van de winkel. In de landelijke cijfers voor de gemiddelde vloerproductiviteit 8 wordt uitgegaan van de
Locatus-definitie, waardoor de omzet die feitelijk behaald wordt op de buitenruimte toegerekend
wordt aan de binnenruimte (het winkelvloeroppervlak). Om deze reden ligt de omzet per m² wvo wat
hoger en wordt in marktruimte-berekeningen slechts het (overdekte) winkelvloeroppervlak meegenomen.
Tabel 3.8: Benadering toekomstig economisch functioneren tuincentra gemeente Teylingen
2020
Aantal inwoners 35.418
Bestedingen per hoofd (€ ) € 74,-
Totaal bestedingspotentieel (in mln. €) € 2,6
Koopkrachtbinding 75%
Gebonden bestedingen (in mln. €) € 2,0
Toevloeiing (als aandeel van de omzet) 50 à 55%
Omzet door toevloeiing (in mln. €) € 2,0 - € 2,4
Totale omzet (in mln. €) € 3,9 - € 4,4
Referentieomzet per m² wvo € 520
Haalbare wvo 7.560 – 8.400
Uitbreidingsruimte 7.560 – 8.400
In de branche tuincentra is er in de gemeente distributieve ruimte beschikbaar voor
verruiming van het tuinartikelenaanbod met 7.560 à 8.400 m² wvo.
Kwaliteit boven kwantiteit
De hiervoor aangegeven distributieve uitbreidingsruimte is het resultaat van berekeningen
die gebaseerd zijn op meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige
ontwikkelingen en op voorhand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De
woningbouw kan bijvoorbeeld vertraging oplopen, de gemiddelde woningbezetting
kan hoger of lager uitvallen, de bestedingen kunnen sterk stijgen of juist dalen en
koopstromen kunnen toch iets anders lopen dan verwacht.
7
8
Om te beoordelen of een toevloeiing van 50 à 55% reëel is, is een extra berekening uitgevoerd. We
gaan ervan uit dat de Intratuinvestiging in Teylingen vooral een verzorgingsfunctie voor Katwijk, Leiden,
Noordwijk, Noordwijkerhout en Oegstgeest gaat hebben. Deze gemeenten hebben tezamen
256.340 inwoners, en een bestedingspotentieel in de tuinsector van circa € 19 miljoen. BRO acht het
aannemelijk dat de Intratuin een marktaandeel van maximaal 15% gaat verwerven, waarmee het bedrag
dat toevloeit naar Teylingen neer zou komen op € 2,85 mln. In de benadering van de uitbreidingsruimte
is uitgegaan van een toevloeiing van circa € 2 - € 2,4 miljoen, wat een marktaandeel van
10 à 12,5% betekent en dus voorzichtig is ingestoken.
HBD
Hoofdstuk 3 19

De uitkomsten van de berekeningen mogen daarom nooit als normatief gezien
worden, maar als indicatief.
In dit verband is het ook van belang aan te geven dat aan kwalitatieve aspecten bij
winkelontwikkelingen vaak meer waarde gehecht dient te worden dan aan de
kwantitatieve distributieve mogelijkheden. Als bijvoorbeeld nieuwe winkelontwikkelingen,
op een vanuit de structuur bezien goede plek, als resultaat hebben dat
verouderd aanbod op een slechte plek verdwijnt, dan is de detailhandelsstructuur er
per saldo op vooruitgegaan. Er is immers modern aanbod en/of een aantrekkelijk
verblijfsklimaat bij gekomen en daar heeft de consument uiteindelijk het meeste
baat bij. Het, in het kader van structuurverbeteringen, meer realiseren dan de berekende
distributieve uitbreidingsruimte hoeft dus helemaal niet erg te zijn, vooropgesteld
dat de effecten per saldo positief zijn.
20
Hoofdstuk 3

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Hasselt
www.BRO.nl
2