Het rendement van een investering in hoogbouw - Vastgoedkennis

E-iet rcnrlernent van een investering i11 hooghoun.
Ing. A.W.M. L)~iljnihveid
Armterdam, 8 augustus 200 1
Po~tdoctorale Opleiding Vastgoedkunde
Studiejaar 1999 - 200 i
Begeleider: de heer Drs. G. Vo\

Inhoudsopgave
Hoofdstuk
l. Inleiding en probleemstelling
2. Hoogbouw
2.1 Wat IS hoogbouw3
2.2 Hoogbouw in Nederland
2.3 Waarom hoogbouw?
3, Investeren in hoogbouw
3.1 Hoge huren kersterken kansen in de hoogbouw
3.2 Schaarste
3.3 Uithoudingsvermogen
3.4 Imago
4. Technische aspecten van hoogbouw
4.1 Het ontwcrp algrmeerl
4.2 Constructief ontwerp
4.3 Invloed op de omgeving
4.4 Regelgeving
4.5 Kosten van hoogbouw
4.5.1 Kosten en rendement
5. Cijfermatig onderzoek
5.l.a De Noordkaap Hilversumstraat Amsterdam-Noord
5.1.b Drentestaete Drentestraat Amsterdam-Buitenveldm
5.l.c Parnassustoren Parnassusweg Amsterdam-Zuid
5.1.d WTC Strawinskylaan Amsterdam-Zuid
5.l.e Twin Towers Strawinskylaan Amsterdam-Zuid
5.1.f Rembrandt Toren Amstelplein Amsterdam-Oost
5.l.g Dreeftoren Haaksbergweg Amsterdam-Zuidoost
5.l.h Margriet Haaksbergweg Amsterdam-Zuidoost
5.d.i Europlaza Hoogoorddreef Amsterdam-Zuidoost
5.1.j Arena Tower Hoogoorddreef Amsterdam-Zuidoost
5.1.k Staalmeesterslaan Amsterdam-West
5.1.1 Het Boek Kingsfordweg Amsterdam-West
5.2 Conclusie cijfermatig onderzoek
6. Algehele Conclusie en aanbevelingen
Dankwoord
Hoogbouw in New York
Lijst met geraadpleegde literatuur
Lijst van personen waar gesprekken mee zijn gevoerd
Bijlage I Marktgrafieken objecten
Bylage 11 Brongegevens Grafieken
Bijlage 111 Overzicht 's Werelds hoogste gebouwen
Pagina
3
4
4
3
5
7
7
8
9
10
12
12
13
l B
14
14
14
16
18
20
22
24
26
28
30
3 2
34
3 6
38
40
42
43

1. Inleiding en probleemstelling:
Na de tentamens met goed gevolg te hebben afgerond, rest al4 laatste onderdeel het schrijven van een
scriptie. Bij de keuze van het onderwerp heb ik mij laten leiden door de ontwikkelingen in de markt.
Het is opmerkelijk dat er meer en meer hoogbouwprojecten in de woon- en kantoorontwikkelingen
worden gerealiseerd Mi-jn n~eiiwsgierigheid is gewekt door de vraag waarom er heden ten dage door
de projectontwihhelaar~, beleggers en gebruikers wordt geinvcsteerd in hoogbouw, terwijl er in hei
verleden slechts een enkele maal een project is gerealiseerd dat de 'titel' hoogbouw kan dragen. De
tweede vraag die ik mezelf heb gesteld is of de ontwikkelingen in de hoogbouw voor de eindbelegger
b11 het nemen van de investeringsbeslis\ing het gewenste rendement op zouden leveren.
Vandaar ook de gekozen probleemstelling èn titel van deze scriptie:
Het rendement van een investering in hoogbouw
Dat deze probletmstelling uit meerdere oogpunten kitn worden benaderd is van ~t\lfspreketid In tiwe
scriptie heb ik mij gericht op investeringen in hoogbouw-kantoorobjecten.
In de hoofdstukken 2 tot en met 4 zal voornanielijk aan de hand van het verrichte literatuuronderzoek
en de gevoerde ge\prekken theoretisch worden ingegaan op hoogbouw.
Hoofdstuk 2. behandelt het fenomeen hoogbouw in algement3 zin. Antwoord wordt gegeven op de
vraag wat hoogbouw nu eigenlijk is, wat de status van hoogbouw in Nederland op dit ogenblik is en
waarom er momenteel wel hoogbouw wordt gerealiseerd en in het verleden niet of nauwelijks.
In hoofdstuk 3 zal aan de orde komen waarom een belegger wel of niet zou moeten investeren in
hoogbouw en zullen de met hoogbouw samenhangende aspecten als schaarste, uithoudingsvermogen
en imago worden behandeld.
Hoofdstul< 4 behandelt vervolgens de technische aspecten van hoogbouw, namelijk het ontwerp in
algemene zin, het constructieve ontwerp, de regelgeving en de kosten van hoogbouw.
Hoofdstuk 5 ih in zijn geheel gewijd aan het cijfermatig onderzoek en dient ter ondersteuning en
verdieping van de hoofdstukken 2 tot en met 4. Het onderzoek omvat een twaalftal objecten in de stad
Amsterdam. De keuze van de objecten is tot stand gekomen op een dusdanige wijze waarbij de
objecten zoveel mogelijk over de stadsdelen zijn verdeeld. De objecten zijn ontwikkeld voor de markt
en worden reeds gedurende een langere periode gefxploiteerd ofwel zijn van dusdanig belang voor het
onderzoek in verband met de spreiding of importantie van het object, dat met een kortere
exploitatieperiode genoegen is genomen.
Afsluitend wordt er een conclusie gekermd en worden er vervolgens aanbevelingen gedaan die als
leidraad kunnen dienen voor het investeren in hoogbouw.

2.1 Hoogbouw
2. Wat is hoogbouw?
In Nederland bestaat er geen eenduidige definitie van hoogbouw De diverse publicaties zijn het er niet
over eens wat er nu precies wordt verstaan onder hoogbouw in Nederland.
"Van Dale" hanteert de definitie. "hoge bouw, hoge gebouwen (tgov. laagbouw)". "Hoogboum in
Nederland"' hanteert de definitie: "Hoog is minimaal zestig meter voor torens met een kantoorfunctie,
respectievelijk achttien bouu1,igen voor toren\ met een woonfiinctie", Ir. B.J. Offringa hanteert in het
"Rapport 91-8 hoogbouw"' de definitie. "Onder hoogbouw wordt verstaan alle gcbouwen met een
hoogte van meer dan honderd meter". Drs. L B. Uittenbogaard hanteert in dr publicatie
""Multifunctionele Hoogbouw" , uitgaande van de bouwkuiidige kenmerken, de definitie. "Hoogbouw
is hoger dan 60 nieter" en weer anderen omschrijven hoogbouw als zijnde: "Een gebouw waarvan de
hoogte grote incloed heeft op de planning, het ontwerp, de uitvoering en het gebruik"
Omdat er geen eenduidige definitie te geven is voor hoogbouw, wordt in dele scriptie de stelling
gehanteerd zoals de~e uit de mond van de heer Drs. J. klerhs. voorzitter van de stichting Hoogbouw is
c)pgetekend. "Iioogbouw zijn alle bouwwerken welke indien je voor het object staat door zijn hoogte
respect inboezemen".
2.2 Hoogbouw in Nederland
Hoogbouw onderscheidt zich in architectonisch opzicht van de 'gewone, meer laag-bij-de-grondse'
bouwwerken als villa's, rijtjeshuizen, winkelcentra, hotels, ziekenhuizen en diverse categorieen
bedri.jfsgebouwen door het ontbreken van een herkenbare, min of meer gestandaardiseerde
gebouwtypologie. Waar het grootste deel van laag- en middelhoogbouw tot stand komt op basis van
geleidelijk geevolueerde ontwerpconcepten, lijkt elk hoogbouwproject uniek te moeten zijn. Een
uitzondering hierop vormt het archetype van de klassieke, getrapt opgebouwde Amerikaanse
wolkenkrabber. Dit archetype heeft onder meer als inspiratiebron gediend voor de Rembrandt Toren in
Amsterdam en het Mash & Mc Lennan-gebouw in Capelle aan de IJssel. Recente hoogbouw in
Rotterdam (de uitbreiding van Mees Pierson en de nieuwbouw van de Generale Bank), waarvan de
opbouw van het bouwvolume onder invloed van door de overheid opgelegde beperkingen tot stand is
gekomen, vertoont daarentegen nauwelijks overeenkomsten met het archetype van de Amerikaanie
wolkenkrabbers.
In tegenstelling tot laagbouw, waarbij vooral de gevels bepalend ~ijn voor de verschijningsvorm, is bij
hoogbouw met name het silhouet van het bouwvolume henmerkei-id Niet geheel toevallig fungeren
kantoor- en woontorens veelvuldig als een landmark, een prominente plaats innemend in de skyline
kan een \tad of landschap. De neiging van veel architecten om het silhouet te accentueren door middel
van een zo glad en abstract mogelijke gevelbehandeling heeft in de jaren tachtig geresulteerd in een
generatie v'in hoogbouwprojecten die veel weg hadden van maquettes. Recenter wordt, geheel in de
lijn inet de algemene stijlontwikkeliiig van de architectuur, aanmerkelijk meer aandacht besteed aan de
beeldwaarde, afleedmarheid en de texturele kwaliteit van de gevels
Opmerkelijk is de rol die in de vormgeving van recente hoogbouw voor ramen, erkers en Serres is weg
gelegd Het feit dat bewonerslgebruiker~ van hoogbouw een bevoorrecht uitzicht genieten, wordt
nadrukkelijk in de verSchijning\vorm tot uitdrukking gebracht Vooral erkers geven niet alleen een
extra dimensie aan het uit~icht in absolute zin van het woord, maar vornieil ook een subtiele bqdrage
aan het gebouwsilhouet Dit geldt zowel voor woontorens alwok voor de van erkers voorziene
hantoorgebouwen, ~odls het NS-hoofdkantoor in Utrecht en de Grotiustoren in Den Haag.
Daarnaast zijn er in de afgelopen jaren diver4e woongebouwen met een meer of minder sterk gebogen
hoofdvorm gebouwd die in feite in hun geheel als één grote hijhdoos of panoramische erker kunnen
worden opgevat
' Stichting Hoogbouw "t/oo,~houi.i LIL N(~(1rrlririd"
q~ffrin~a, Ir. I3.J. . "K(lp11oi.t 91-8 h(iiig/~ouw Ii~i~c,riiiii.i,cciti

Tot het begin van de jaren negentig werd wonen in hoogbouw in Nederland doorgaans geassocieerd
met goedkope galerijflah. In 1989 luidde de afschaffing van het woriingwaarderiilg~systt.em
(puntensysteem) voor huurwoiiingeii boven de huursubsidiegrens een bouwgolf van hoogboilw in de
vrije sector in. Aanvankelijk ging het met name oni luxe huurappartementen, maar al gauw bleek er
ook een potentiele markt te bestaan voor vrije sector koopwoningen.
In amper tien jaar tijd heeft het wonen in hoogbouw een heel andere status gekregen. Tegelijk nam
ook de gemiddelde bouwhoogte van de woontorens toe. De stereotype galerijflat maakte plaats voor
ranke woontorens met een beperkt aantal grote tot zeer grote appartementen per verdieping. Een luxe
vrije sector appartement wordt niet betreden via een anonieme. ongure en winderige galerij, maal- via
eeii goed beveiligde, inpandige lifthal. En als het om echte chique woningen gaat, zoals bij de
woontoren ~'Etoiie in Amstcrdiim-Buitenveldert. komt de door middel van elektronische hulpmiddelen
beveiligde Iiftdeur zelfs rechtstreeks urt in de entreehal van het appartement
Overigen4 zijn hoge woontorens tegenwoordig niet meer uitsluitend voorbehouden aan de grote
steden In onder andere Alrnere-Haven, Dordrecht, Eindhoven, Heerlen, Ridderkerk, Tilburg.
Vlaardingen. Vlissingen en Zoetermeer zijn woontorens gerealiset~d of stadn gepland te wordt.11
gerealiseerd, die niet alleen een riant uitzicht bieden, maar in hun omgeving ook van veraf zichtbaar
zullen zin.
Vanuit het oogpunt van architecten en stedebouwkundigen wordt dan ook wel eens gesteld dat, hoewel
hoogbouw van oorsprong een bij uitstek grootstedel~jke bouwvorm is, zij in Nederland totnogtoe
nergens geresulteerd heeft in een rnetropole an~bi~mce In Den H'iag langs tn

Toch is er ook In Nederland een omslag gaande en worden er meer en meer hoogbouwplannen
ontwikkeld en gerealiseerd. Wat 7ijn dan toch in Nederland de belangrijl~ste overwegingen over te
gaan tot hoogbouw? Uit het oogpunt van projectontwikkelaars en beleggers kan het rendement een
duidelijke impul\ voor hoogbouw zijn. Voor gebruikers blijkt met name het corporate image een
belangrijke drijfveer voor hoogbouw rijn. Ook prestige kan overigens ook voor projectontwikkelaars
en beleggers een reden zijn om geld te investeren in hoogbouw. Een van de meest voor de hand
liggende voorbeelden is hiervan de Trump-Tower in New York van de miljardair Donald Trunip. De
baqis van prestige is echter te klein IS gebleken in Londen bij het project Canary Wharf van de
ontwikkelaars gebroeders Reichmann. Dit prolect moest eerst failliet gaan in een economi\che
recessie, voordat het een succes werd. Dichterbij huis vinden we de Ldrmag Tower in Amsterdanr-
West van de prqjectontwikkelaar Larmrig welke te predgieus is gebleken en nimmer is gerealiseerd
Desondanks speelt prestige wel degelijk mee en dat blijkt uit het feit dat er in de wereld en ook in
Nederland een ware wedloop lijkt te zijn ontstaan orn het hoogste gebouw te realiseren Daarbij wordt
tegenwoordig geen onderscheid meer gemaakt tussen kantoorgebouwen en woongebouwen Met
betrekking tot hoogbouwontwikkelingen in woongebouwen is het trvens van belang de omsl'lg te
constateren wellce de consument geinaakt lijkt te hebben Was in het verleden de associatie 'wonen' en
'hoog een galerijfl& voor de minder bedeelden, momenteel is het chique orn op de hoogste etage van
een woontoren te vertoeven.
Toch ben ik van mening dat momenteel de economische aspecten wel degelijk een rol spelen. In het
r'tpport '-Multifunctionel Hoogbouw"' daterende uit 1993, wordt door Drs. L.B. uittenbogaardh een
opsomming geinaakt van de knelpunten voor beleggers. Hij noemt hier met name de grotere
complexiteit van de projecten, de hogere stichtingskosten, de hogere beheerskosten en het hogere
investeringsbedrag. In de huidige markt, waar de hoogconjunctuur regeert, blijken de knelpunten zoals
deze in 1993 nog golden voor een groot deel te zijn opgelost. De grotere complexiteit en de daarmee
samenhangende stichtings- en beheerskosten, worden in de huur verwerkt en door de huurders
geaccepteerd, zodat een marktrendement op de investering kan worden gerealiseerd. En de komst van
de Duitse beleggers en de consortiums van de Nederlandse beleggers maken dat investeringen van
honderd rnil.joen of meer geen probleem meer zijn.
" I!ittenhonaard, Drs. L.B.. "M~~lt~fi~ric-irorrulc tloogt~oi~w"

3. Investeren in hoogbouw
3.1 Hoge huren versterken kansen iii de hoogbouw
Hoogbouw in Nederland i< in opkomst. Een verklaring hiervoor zou gezocht kunnen worden op het
gebied van de ruimtelijke ordening. Zou het aantal locaties voor kantoren en woningen afnemen,
waardoor op de schaarse grond hoger gebouwd moet worden'? Voor deze stelling kan in de planologie
echter weinig bewijsmatertaal worden gevonden. In de Vierde nota ruimtelijke ordening extra (Vinex)
evenals in de Vijfde nota. worden weliswaar hogere verdichtingen voorgesteld dan in het verleden, een
echte aanlet tot hoogbouw kan er niet uit worden gedestilleerd. Ook in de bouwkunde hebben ~ich
geen revoluties voorgedaan waardoor de hoogbouw in een ander perspectief is komen te staan.
I4e bevolkingsdichtheid blijkt nauwelijks van invloed In dichtbevolkte landen als Nederland ontbreekt
een hoogbouwcultuur, terwijl in dunbevolkte gebieden als Texas USA cie 'sky the limit' is. De redcn
waarom nu ook Nederland gevallen is voor hoogbouw moet op een ander geheel ander vlak worden
gezocht, namelijk hij de grillige en Img niet eenvoudig te ;~n~~lysrren markt boor commercietl
onroerend goed.
In de wereld zijn concentraties hoogbouw vooral te vinden in zogenaamde Centrdl Business ~lstricts'
De metrages van Central Business L)i\tricts in New York, London en Parijs zijn verreweg het grootst.
lJit een onderroek van Jones Lang Lasalle' enige tijd geleden, blijkt dat Amsterdam een van de
kleinste concentraties kantoren heeft van alle hoofdsteden: in absolute getallen nog geen derde van
bijvoorbeeld steden als Singapore of Kuala Lurnpur. Op zich is het verwonderlijk dat Nederland geen
sterk ontwikkeld Centra1 Business District bezit. Niet zozeer vanwege de bevolkingsdichtheid, maar
omdat Nederland een zeer sterke financikle sector heeft en een relatief groot aantal multinationale
ondernemingen kent. Deze twee groepen kantoorgebniikers voelen zich het meest tot hoogbouw
aangetrokken. En de concentraties financiele instellingen en multinationals zijn juist, volgens de
internationale literatuur", de trekkers die kwalitatief hoogwaardige hoogbouw mogelijk maken. In
Nederland komt eigenlijk alleen Amsterdam-Zuid met de huidige (het WTC, het Atrium, de Twin
Towers en het hoofdkantoor van de ABN AMRO) en toekomstige ontwikkelingen (het nieuwe
hoofdkantoor van de ING, Mahler4, Drentepark en de uitbreidingen van het WTC) in de richting van
de definitie van een Centra1 Bu\iness District.
Nederlands bedrijven zijn van oorsprong sterk verspreid over Nederland. De wortels van veel
bedrijven liggen van oudsher niet geconcentreerd in de hoofdstad. De laatste tijd komt de concentratie
van bedrijven in een stroomversnelling, maar dit leidt nog niet direct tot een concentratie van
bedrijvigheid op een bepaalde kantorenlocatie. Van de grotere banken kozen er twee, te weten de
ABN AMRO en ING, voor Amsterdam-Zuidoost, en recent voor vestiging van hun hoofdkantoor,
respectievelijk toekomstige hoofdkantoor op de Amsterdiimse Zuidas. De Rabobank en het Fortis-
concern vestigden zich echter in Utrecht en de Generale bank koos als vestigingsplaats Rotterdam
Neerlands belangrilkste verzekeringsmaatschappijen kozen voor Rotterdam, Utrecht en Den Haag
Beleggers als het ABP en Rodamco &ten ver weg van het financiele centrum. De advocatuur en
accountdncy hebben meerdere grote vestigingen in het land en ook hun hoofdkantoren zijn verspreid
over de vier grote steden. En ook de internationale ondernemingen die Nederland een plaats geven op
de wereldmarkt - Koninkl~jke Olie, Unilever, AKZO Nobel en Ahold - hebben overal in Nederland
hun hoofdkantoren, maar niet in Amsterdam.
Een uitzondering vormen de uitgevers Reed Elsevier en Wolters Kluwer en de gloellampengigant
Philips, maar kenmerkend voor Nederland is dat zij hun hoofdkantoren hebben op plaatsen die niet
gelden als uitgesproken toplocaties: respectievelilk Amsterdam-West, Oud Zuid en Amsterdam-Oost
(De Omval).
Ook grote buitenlandse bedri.jven die zich in Amsterdam vestigen kiezen niet automatisch voor de
Arniterdamse Zuidag (Ci\co, Amiterdam-Zuidoost, TelfortIBritish Telecom, Amsterdam-Zuidoost en
MC1 Worldcom; Amstel Busine5spark).
Central Business Districts : Locritie w:tar toponderneiii~ngen tiit 6611 land (»f regio) ~ ich vc~tigen orn profijt te hebben Lan elkaar\
synergie
h Jones 1,ang 1,aSalle '"Fur~~rc, ~1r?1~~1ec.t\ /o/- Oir-oj~e '\ o~fi1~1~ rticirkcl.t "
" Jones i,ang Lasaiie "Occ~liprc'r clc,trvity ril t'rii.ol1o 'j iiui~t~ oflic.? i~zci~k(,i\ "

Ook in de toekomst is het niet te verwachten dat grote nationale, respectieveli-jk internationale
bedrijven a~~tomatisch kiezen voor de Amsterdamse Zuidas, al is met de komst van het nieuwe
hoofdkantoor van de ABN AMRO, het toekomstige nieuwe hoofdkantoor van de ING-bank en de
eerjte voorcontracten op Mahler4 met Nederlands grootste advocatenkantoren een stap in de goede
richting gedaan. Hierdoor zou ook in Nederland een Central Busine\s District kunnen ontstaan met de
daarbij behorende schaarste en h~iurnivea~is.
3.2 Schaarste
Schaarste en de daarbij behorende huurniveaus blijken nameli-jk één van de belangrijkste voorwaarden
te zljn \/oor het creeren van kwalitatief hoogwaarciige hoogbouw. Een ijzeren wet van de niarkt is "De
meerprijs van hoogbouw moet worden terugverdiend door het huurprijsniveau" Dat brengt de
ongunstige bruto-nettoverhouding van het vloeroppervlak van hoogbouw nu eenmaal met zich mee.
Een rechtvaardiging voor de hogere huurprijb kan een huurder het best vinden wanneer er nauwel~jks
iilternat~eve locaties in de nabijheid zijn. London City, Ld Défense in Parijs, Maruiiouchi in Tokio en
Lower Manhattan in New York boldoen aan dit criterium Echter ook dan oiltsician er forse verschillen
in de vraag en aanbod (en dus in de huurprijzen en de daarmee samenhangende beleggingswaarde van
het onroerend goed), maar over een langtijdshorizon gezien komen perioden van schaarste steeds weer
tcrug. Voor een lange tcrmijninveïtt.erdt.r of diegene die op het juiste moment weet in te kopen, kan
het interessant zijn te investeren in hoogbouw. In een omgeving waar weinig schaarste te vinden is,
moet het gebouw zelf de hogere huurwaarde rechtvaardigen, vaak dankzij een serviceformule zoals het
World Trade centerJo. Een voorbeeld bij uitstek hiervan is het World Trade Center Schiphol, waar
momenteel de hoogste kantoorhuren van Nederland worden betaald.
Ook in Nederland zijn er de laatste tijd voorbeelden te vinden van kwalitatief goede hoogbouw, terwijl
toch nauwelijks sprake is van locatieschaarste. Bij analyse van deze gebouwen blijkt het veelal te gaan
om kantoren van eigenaren die tevens gebruiker / ontwikkelaar zijn. Een goed voorbeeld hiervan is de
nieuwbouw van de ABN AMKO aan de Zuidas in Amsterdam. Een andere categorie is de hoogbouw
die wel geïnitieerd is door de gebniiker, maar als eigendom met een langlopende huurovereenkomst is
verkocht aan een eindbelegger (bijvoorbeeld de Generale Bank in Rotterdam en het nieuwe
hoofdkailtoor van Philips in Amsterdam, de Breitner Toren).
Dit illustreert dat het voor een projectontwikkelaar eenvoudiger is en minder risico's met zich mee
brengt om een hoogbouwobject te realiseren indien de gebruiker vooraf bekend is dan in het geval
wanneer er meerdere, nog onbekende huurders zijn. Al zijn er ook daar voorbeelden te geven die in de
afgelopen periode zeer succesvol zijn gebleken. De Rembrandt Toren in De Omval in Amsterdam
welke aan aanvankelijk enige opstartproblemen, geheel verhuurd werd aan meerdere huurders en
uiterst succesvol is gebleken en 'de drie torens' (de Ovale Toren, verhuurd aan de ABN AI\/IRO, Toren
A aan diverse huurders en Toren B aan PriceWaterhouseCoopers, in Amsterdam Zuidoost).
Als van tevoren bekend i\ wre de huurder wordt, dan is de voornaamste hindernis voor hoogbouw
genomen Vooral voor hoogbouw met meerdere huurder\ is de verhuuropgave zeer ingewikkeld. Kiest
de ontwikkelaar voor ecn huurprij4 per verdieping die gerelateerd is aan de bouwkosten per
verdieping, dan komt hij tot een enorme differentiatie in de huur. In de prakiijk kunnen de bovenste
verdiepingen dan na~iweli.jks door een huurder worden verantwoord. De ontwikkelaar zal de
huurpr~jzen dus moeten harmoniseren. Dit betekend dat de huurders van lager gelegen verdiepingen de
hoogste moeten 'sponsoren', maar dat voor deze extra huurkosten wel een andere goede reden moet
zijn, spreekt voor zich
"' World 1 rade Center 5ervice formule: Kdnrociifoirnule op !opl»haiict o\er tic gchele wercld u,i,iiiii veigatdei , winkel ie\t,ruiant- en
oveiige ~ei\i~eF~~cilite~!eii ~vorcien ge~oi~~t~inc~id niet k,int»oiiuiinte Fn rid,r\t gioteie ineiiagei tot rn,r*irn,ial i000 1112 L o
gecoinbineerd wortlen niet iiltlivitlurfe kdntooil\~rileis van circa 20 in2 v v o waaidooi ook kleineie orideineniinptn /ich op '~biolute
toplob,rtie\ ktiriiien \eitigen

Vooral in Amerika wordt veel aandacht besteed aan de uitstraling van het gebouw zelf Een huurder
van een lager gelegen verdieping profiteert dan wel van de uitstraling van 'zijn' kantoortoren. Het i\
dan ook redelijk dat een gedeelte van die uitstraling in de huurpr~ji wordt verdisconteerd. Wanneer een
kantoortoren uiteindelijk niet exploitabel blijkt te zi-jn, grijpt men in het buitcnland tijdens de
ontwerpfase nog wel eeni naar het middel om de onderkant te 'verdikken'. Door de Nederlandse
wetgeving, met name de ~rbo-wet", is dat veel moeilijker.
In Rotterdam is met de kantoortoren Millennium het probleem van de onbetaalbare huur kan de
bovenste verdiepingen opgelost door de hoogste etages te 'gunnen' aan mede-eigenaar HALinvesttnents.
Onder de overige huurders ontstaat dan geen verschil van mening.
3.3 Uithoudingsvermogen
Een eis die onlosmakelijk met hoogbouu i\ \erbonden, is dat de verhuurder van een kantoortoren voor
de markt het uithoudingsvermogen moet hebben om liiet dt. meest interessante verdiepingen als eerste
te verhuren. De kans bestaat dan immers dat men bij een iets nriindere verhuurmarht met de resterende
verdiepmgen blijft zitten. E5en ontwikkel'tar met een lange termijnvrsie, mals Sedijko bij de
Rembrandt Tower. had het lef om in dat geval liever te wachten1-.
Voor een ontwikkelaar ii het door deze factoren niet eenvoudig een multi tenant-hoogbouw op eigen
risico te ontwikkelen en te verhuren En dm hebben we het nog niet eens over het ~iiteindelilke doel
van de ontwikhelaar: de verkoop van het object aan een belegger. Om deze reden is bijvoorbeeld het
idee voor de Larmag Tower in Amsterdam-Sloterdijk een zachte dood gestorven. Inmiddels heeft
architect Cees Dam voor deze locatie een alternatief en relatief laagbouwplan ontwikkeld wat wel
succesvol is. Een ander voorbeeld is de reeds eerder genoemde Rembrandt Toren die wel gerealiseerd
is, maar gedurende een periode van twee jaar na oplevering leegstand kende, en pas met de komst van
Philips naar Amsterdam volledig verhuurd werd.
In de Angelsaksische landen is er vrij veel onderzoek verricht naar de reden waarom huurders kiezen
voor hoogbouw, veelal in relatie met vestiging in een zogenaamd Centra1 Business Diitrict". Voor een
kantoorgebruiker zijn de argumenten vaak terug te voeren naar de optimale structuur om te produceren
of diensten te verlenen. Het meest duidelijke voorbeeld is de City in Londen met zijn concentratie van
zakelijke dienstverleners. In Nederland, waar een dergelijke trend niet is waar te nemen, wordt de
keu~e van een locatie en kantoorgebouw vaak op andere gronden genomen. Zo zijn er vele
voorbeelden te noemen waarin de persoonlijke voorkeuren van de leden van de raad van bestuur een
belangrijke rol speelden.
Ook het imago speelt een belangrijke rol bij de keuze voor hoog- of laagbouw. Dat hoeft zeker niet
negatief te worden geïnterpreteerd. In toenemende mate krijgen bedrijven te maken met internationale
concurrentie, speelt het 'corporate image' een belangrijke rol en wordt het 'corporate real-estate' een
belangr~.jke issue. Deze drie factoren beinvloeden de keuze voor hoogbouw in toenemende mate. Niet
alleen grote ondernemingen, maar ook middelgrote ondernemingen beschouwen de wereld als hun
markt Dat betekent dat bedrijven zich steeds meer aan de spelregels van de wereldmarkt moeten
houden. Internationaal opererende bedrijven zullen hun clienten en hun beleggers in een passende
kantooromgeving dienen te ontvangen. Er circuleren al geruchten dat schamele onderkomen9 In
Nederland grensoverschrijdende deals hebben verstoord. Onder Amerikaanse invloed zal de
Nederlandse aanpak van beknibbelen op de uitgaven en derhalve op de huisvesting geen stand kunnen
houden. Het Nederlands gezegde 'doe maar gewoon dan doe je al gek genoeg' zou zelfs in het
internationale krachtenveld wel eens 'pennywise en pound-foolish' kunnen rijn.
" AKBO Wetgeviiig : h de wei is hepaald dat er een bepaalde daglicht-toetreding op de werkplek dient te lijti. wiiardoor kantoren inet
inpandige miniten veel nlinder cfficiëtit worden
l' Zie Cijfermatig onderzoek Renibrandt Toren
l' Central Business District : Locatie w;ini- toponderntttningen uit één land (of regio) ~ich
synergie
" Jones Lang 1,aSalle "l-'rit~o.c ,,i.ospcZc~r.r /i>!- b;~1rop~~'s o1fic.a ,ncl,.kct.s "
vestigen om profijt te hchbei~ van elknars

3.4 Imago
In toenemende mate wordt door bedrijven geiiivesteerd in imago van producten en bedrijfsnamen.
Hoogbouw kan damaan een belangrijke bijdrage leveren. Bedrilven deinsden in Nederland vaak terug
om extra te investeren in hoogbouw vanwege de negatieve uitstraling op zuinige klanten, werknemers
en aandeelhouders. De andere kant van de associatie met succes, degeli-jkheid en kracht wint echter
aan belang. Albert Heyn moet bij al zijn uitingen op de kleintjes letten, maar voor de internationaal
georienteerde moedermaatschappij Ahold gaat dat steeds minder op. Rabobank Nederland moest er bij
het hoofdkantoor op letten zich niet rijker voor te doen dan de leden van de corporatie. Maar voor de
Raho-Robeco-organisatie die, veel meer internationaal georietiteerd is, is dit v,in veel minder belang
De indruk is dat ook de Nederlandse opinie ten opzichte van hoogbouw aan het veranderen is. In 1991
constateerde Drs. L.B. Uittenbogaard in "Multifunctionele ~oo~bouw""' nog dat de dest~jds
geïnterviewden nauwelijks het representatieve karakter van hoogbouw onderkenden. Anno 200 1 wordt
deze associatie kan hoogbouw, succes en uitstraling door de geïnterviewden wel degelijk gemaakt.
Veel Nederlanders krijgen Een internationdle blik. Ook de toenemendt welvaart speelt een rol: succes
mag ook in Nederland eindelijk worden getoond Recente hoogbouwprojecten in Den Haag en
Rotterdam kenden bljna geen publiekelijk verzet In Amsterdam-West stuitte het ontwerp van de
Larmag Toren in 1990 nog op felle protesten. De in 1997 opgeleverde Rembrandt Toren kwam tot
stand zonder noemenswactrdige protesten en is vandaag de dag een gerespecteerde landmark. Dat nog
niet iedere huurder de slogan van de ontwikkelaar 'een horiderdvijfendertig ineter hoog, schmerend
verlengstuk van uw bedrijfsimago' onderschrijft, doet daar niets aan af In het buitenland is vaak de
ontwikkelaar de grote animator voor hoogbouw. Het prototype van een projectontwikkelaar die zich
onuingt met imponerende statussymbolen komt men in Nederland maar weinig tegen. De
projectontwikkeling heeft zich, evenals de gehele vastgoedsector, de laatste jaren sterk
geprofessionaliseerd. Het leeuwendeel wordt verricht door ondernemingen die meerdere disciplines in
huis hebben en over een groot eigen vermogen beschikken.
Een andere trend is dat veel projectontwil

Toren en de Hreitner Toren en de nieuwe toren van Delta Lloyd maken onderdeel uit van deze
gebiedsontwikkeling.
Door de professionalisering hebben de ontwikkelaren hun organisaties meer en meer ingericht op
gebiedsontwikkelingen. Dat wil zeggen dat zij verschillende disciplines die daar voor nodig zijn in
huis hebben gehaald of elders inkopen en de financiele armslag hebben om dergelqke grote pro.jecten
aan te kunnen. Een tweetal voorbeelden hiervan zijn de ontwikkeling Mahler4 op de Zuidas in
Amsterdam, waar een drietal ontwikkelaars, te weten Fortis Vastgoed, ING Vastgoed en G&S
Vastgoed hun krachten hebben gebundeld en de ontwikkeling van het Drentepark op de Zuidas in
Amsterdam waar de drie ontwikkelaars Bouwfonds. Bla~iwhoed en ING Vastgoed de handen in elkaar
hebben geslagen.
Dat de overheid hierbij een grote rol speelt. is vanzelfspreltend Voor grote gebiedsontwikkelmgeli is
een aanpak nodig die over de gemeentegrenzen kan kijken. Dat deze a'mpak van gebiedsontwikkeling
zowel versnellend al\ vertragend kan zijn blijkt in het geval van de Amsterdamse Zuidas, waar het
Ri,jk, de provincie en de verichillende gemeenten moeten samenwerken om de ondergrondse
infrastsuctuur te optimaliseren, hetgeen aan de ene kant het proces heeft vertraagd en cliaardoor extra
kostbaar maakt. maar aan tie andere kant deelontwikkelingen (hoofdkantoor ABN AMRO, Mahler4,
uitbreidingen WTC en Drentepark) mogelijk rridakt. De kansen van hoogbouw hangen dar ook niet
zor;eer af van de technische mogelijkheden of van de planologische mogelijkheden. De keuze voor
hoogbouw ligt in de eerste plaats bi.j de k'rntoorgebruiker en de tinanciele mogel~jkheden
Wereldwijde concurrentie dwingt steeds meer ondernemingen rekening te houden met hun
vestigingsplaats en met de uitstraling van het onroerend goed. Dit biedt kansen voor hoogwaardige
hoogbouw met de bijbehorende huiisprijzen. Voor beleggers wordt hoogbouw met name interessant in
een omgeving waar de alternatieven beperkt zijn. In Nederland zijn deze schaarste locaties momenteel
in de maak en zullen dan ook pas in de toekomst ontstaan.

4. Technische aspecten van hoogbouw
4.1 Het ontwerp algemeen
Bij het ontwerpen van hoogbouwprojecten dient de ontwerper zich te realiseren dat hoogbouw op een
aantal punten wezenlijk verschilt van laagboi~w of meer verdiepingeilbouw.
Het ontwerpen vergt een geheel andere aanpak. In een zo vroeg mogelijk stadium van het ontwerp
moet onder meer inet de volgende punten rekening worden gehouden:
Verticaal transport
De rusmte die benodigd is voor het verticale transport van personen. goederen, water en lucht
nemen een bijzonder belangrijke plaats in Ook in het geval vaii eventuele calamiteiten, mals
brand, rullen deze ruimten aan speciale eisen moeten voldoen. AI in de ontwerpfase dienen
deze factoren onderkend te worden
Furictlc
Door het grote totale h loer oppervlak kunnen in een hoogbouwproject verschillende functies
worden ondergebracht. %o wordt vaak een aantal lagen. al dan nset ondergroncls. gebruikt als
parkeergelegenheid. En ook combinaties var1 hantoorruimte rnet woonappartementen en
winkels homen voor. Ieder van deze verschillende functies stelt zijn eigen specifieke eisen.
Constructie
Stijfheid, stabiliteit en ruimtebeslag zijn ineestal doorslaggevend voor de keuze van het
constructiesysteem en de afmetingen van de constructieonderdelen. Door bij de
constructieonderdelen die de stijfheid verzorgen het materiaal in de doorsnede zover mogelijk
naar buiten te brengen, is de stijfheid eenvoudiger te realiseren. Integratie van de constructie in
het ontwerp kan een besparing opleveren aan materiaal en kan het ruimtebeslag beperken.
Uitvoering
Wanneer bij het ontwerp direct rekening wordt gehouden met de uitvoering\methode kan op
de realisatiekosten aanzienlijk worden bespaard. Ook de bouwtijd kan op deze wijze gunstig
kunnen worden beïnvloed.
Deze vier aspecten zijn van groot belang bij de vormgeving van een hoogbouwproject. Het is aan bij
aanvang van de ontwerpfase van groot belang dat de architect en constructeur deze aspecten
onderkennen
Een ander element dut tot de algeinene ontwerpaspecten behoort, is de keuze van het type
gevelelement en de materiaalkeuze hiervoor. Aangezien de gevel bloot staat aan hoge windbelastingen
en de bereikbaarheid doorgaans slecht is, dienen hoge eisen te worden gesteld aan de dichtheid en
duurzaaniheld hiervan.
Een algemeen punt bij het ontwerp is de te verwachten invloed van het gebouw op zijn omgeving.
Deze invloeden kunnen bestaan uit een toenemende windhinder rond het gebouw, schaduwwerking
enlof hinderlijke zonreflecties op een spiegelende gevel. Een ander belangrijk punt is de
gevelreiniging. De kosten hiervan zijn sterk afhankelijk van het materiaalgebruik en de omgeving van
het gebouw.
4.2 Constructief ontwerp
Het technische ontwerp van een hoogbouwproject omvat naast het constructieve ontwerp ook het
ontwerp van de installaties en de afhouw. Door het ontbreken van een ruime ervaring blijkt de kennis
hiervan in Nederland beperht te zijn. Er zal bij het ontwerp dan ook veel aandacht hieraan moeten
worden besteed.

De fundering
Rij hoogbouwprojecten is de belustiirg van uit de bovenbouw groot. Bovendien moeten deze krachten
op een relatief klein gebied worden overgedragen. Hct is daarom ook zinvol o111 cle verschillende
fiinderingsmethoden te onderzoeken.
4.3 Invloed op de omgeving
Hoogbouw kan een grote invloed hebben op de omgeving. Dit wordt veroorzaakt door zettingen in de
omgeving, windhinder door de toename van windsnelheden in de buurt van het gebouw, zon- en
schaduwwerking en hinder door toegenomen verkeer tijdens de gebruiksfase
Zettingen
Doordat bij hoogbouw de belastingen hoog zijn en geconcentreerd naar beneden komen, kunnen er,
afhankelijk kan dc ondt rgrond, aanwenli.jke zettingen optreden. E-Iet rnvloedsgebieil van dezt xttingen
strekt zich uit tot ver buiten het bouwterrein wat schade tot gevolg kan hebben aan dc bestaande
bebouwing in de ori~geving
Windhinder
In de omgeving van hoogbouwpro.jecten nemen de windsnelheden danzienlijk toe. Dit kan voor met
name fietsers en voetgangers bijzonder hinderlijk zijn. Ook de windbelasting op de bestaande
gebouwen kan sterk veranderen door plaatsing van hoogbouw in de directe omgeving.
Zon- en schaduwwerking
De bezonning van bestaande princlen zal door oprichting van nieuwe hoogbouwontwikkelingen gaan
veranderen. De energielasten van de bestaande bebouwingen kunnen hierdoor sterk wijzigen.
Transport tijdens de gebruiksfase
De aan- en afvoer van mensen en goederen alsmede de parkeerdruk tijdens de periode dat het object in
gebruik is kan grote overlast veroorzaken in de directe, maar ook in de verder afgelegen omgeving.
Een goede infrastructuur is dan ook noodzakelijk om deze overlast tot een minimum te beperken.
Flexibiliteit
Door de lange exploitatieperioden van hoogbouw is flexibiliteit van groot belang bij de ontwikkeling
van een hoogbouwproject. Het kunnen inspelen op veranderingen in de vraag van de markt of zelfs de
fiinctie van het gebouw brengt met zich mee dat het gedurende de exploitatieperiode noodzakelijk is
om bepaalde onderdelen van het gebouw aan te passen, respectievelijk te vervangen en op die wij~e
aan te passen aan de eisen en wensen van deze tijd. Onderdelen waaraan moet worden gedacht ~ijn:
gevels, installatie\, scheiding\wandcn, plafonds, verlichting en toiletruimten.

4.4 Regelgeving
Gezien het feit dat er in Nederland nog geen geschiedenis geschreven i\ met betrekking tot hoogbouw,
is de regelgeving niet sterk uitgebreid. Naar verwachting zal deze regelgeving in de loop van de ti-jd bij
het opdoen van meer ervaring worden uitgebreid.
Er zijn drie belangrijke gebieden van regelgeving te onderscheiden:
Regelgeving op het gebied van de brandveiligheid
br bestaat reeds integrale regelgeving ten aanzien van brandveiligheid. Naar verwachting zal
deze algemene regelgeving in de toekombt worden uitgebreid met specifieke regelgeving voor
hoogbouw
Regelgeving door de arbeidsinjpectie
Middels de Arbo-wet worden er specifieke eisen gesteld op het gebiecl van isueel contact met
de buitenwereld en daglichttoetreding op de wei-kplck. Dit heeft tot gevolg dat inpandige
kantoorruimte n:iuwr~lijks is toegestaan. Dit gegeven legt een grote beperking op [ian het
ontwerp van eer1 hoogbouwontw~hkeling.
Regelgeving op het gebied van constructie en uitvoering
Om de constructieafmetingen beperkt te houden is het toepassen van hoge sterkte beton enlof
hoge sterkte staal gewenst Door de geringe ervaringen op het gebied van hoogbouw in
Nederland schieten de bestaande regelgevingen hierin te kort.
4.5 Kosten van hoogbouw
4.5.1 Kosten en rendement
Low budget en hoogbouw gaan in de regel niet samen, de gemiddelde bouwkosten per vierkante tneter
bruto vloeroppervlak liggen bij hoogbouwprojecten in de regel hoger dan bij laagbouwprojecten. Over
het algemeen kan er gesteld worden dat bouwen boven de honderd metergrens anderhalf keer duurder
per vierkante meter bruto vloeroppervlak is dan bouwen tot ongeveer dertig meter. De vraag kan
echter gesteld wordei1 of dat ook werkelijk zo is. Dat de uiteindelijke bouwkosten hoger uitvallen staat
buiten ki-jf, rnaar is hoogbouw, alles in ogenschouw genomen, nu echt duurder? Het eindproduct levert
tenslotte ook meer dan laagbouw; status, uitzicht en meer vierkante meters en vaak ook een langere
levensduur zijn enkele voordelen die hoogbouw heeft ten opzichte van laagbouw. Het gaat dan ook
met name over de prijs-kwaliteitverhouding die geboden wordt.
Als directe kosten kunnen worden genoemd de grondkosten en de kosten voor de constructies,
installaties en de afbouw. Bij de keuze van materialen en bouwsystemen spelen voorts zaken als
renteverlies tijdens de bouw, onderhoudskosten, exploitatieko\ten en flexibiliteit een belangrijke rol.
Renteverlies tijdens de bouw
Het renteverlies tijdens de bouw wordt bepaald door de rentestand en door de bouwti.jd. De bouwtijd
kan beperkt worden door inzet van een bouwsystemen die de bouwtijd positief beïnvloeden, zoals.
glijbeksstingenlklimbekistingen;
geprefabriceerde betonconstnicties;
staalconstructies;
gecombineerde staal-betoncon\tructies
Be$paring op de bouwtijd levert een besparing op aan renteverlies. Het kan daarom ook aantrekkelijk
zijn een hogere investering te doen met betrekking tot de directe bouwkosten voor de constructie en
afbouw indien daardoor de bouwtijd wordt ingekort. Hierbij geldt ook dat de eerdere beschikbaarheid
(lees verhuurbaarheid) van hei gebouw voor een opdrachtgever een factor is die de keuze voor een
bepaald bouwsysteeni kan rechtvaardigen.

Onderhoudskosten
De investeringskosten bij hoogbouwprolecten zijn dusdanig hoog. dat er in de regel sprake is van een
langere referentieperiode dan bij andere bouwontwikkelingen. Een referentieperiode van vijftig jaar of
zelfs langer is niet ongehniikelijk. In dele context is het dan ook niet onverstandig om kwalitatief
hoogwaardig te bouwen om zodoende de onderhoudskosten gedurende de exploitatieperiode laag te
houden en zodoende het lange terrnijnrendement te verhogen.
De volgende vragen zijn hierbij van belang:
op welke manier kan het lange termilnrendement worden verhoogd?
Welke bouwonderdelen hebben een extra voordeel indien deze hoogw~iarciig worden
uitgevoerd.
Door de kosten reeds in het ontwerpstadiiim te relateren aan de verwachte levensduur van het gebouw
kan een beter beeld worden verkregen \an de werkelijke onderhoudskosten op langere termijn en
derhalve het rendement op lange termijn.

5. Gifermatig; onderzoek
Om de algehele conclusie te kunnen onderbouwen was ik van mening dat er ook een cijfermatig
onderzoek naar de 'prestatie' van diverse individuele objecten verricht diende te worden. Voor het
onderzoek heb ik een twaalfal objecten in Amsterdam geselecteerd. Kenmerken van deze objecten zijn
dat 7e gelegen zi-jn in de diverse stadsdelen van Amsterdam, allen door buiten4taanders aangeduid
worden als hoogbouw en dat ze gedurende een periode van vijftien laar (of korter indien de objecten
later gerealiseerd, zijn maar wel van belang zijn voor het onderzoek) kerhuurd geweest zijn en
meerdere inalen op de markt te huur aangeboden ziljn
Met de verzamelde huurgegevens 1 brongegegevenslí zijn een zestal grafieken samengesteld en uit
deze grafieken is per object een conclusie getrokken van hoe het ob-ject gedurende een periode van
vijftien jaar heeft gepresteerd en wat de reden is van het presteren of jui\t het falen.
In de zes grafieken per object, waarvan er een vijftal in de bijlage 116 zijn opgenomen en de zesde is
opgenomen in de besprekingen van de objecten, zijn de navolgende zaken weergegeven:
Figutis 1 In figuur I is dc gerealiseerde huurprijsontwikkeling per vierkante meter verhuurbaar
vloeroppervlakte van het desbetreffende object in euro's in de tijd weergegeven ten
opzichte van de hiiurprijsoritwikkeling die de gerealiseerde ndnvangshuurprijs
doorlopen zou hebben indien er geen andere verandering op zou treden dan de
jjarlijkse indexatre ~onforrn de ~~1-inciex'~ in de tijd.
Met figuur 1 wordt aangetoond of het onderzochte object gedurende de onderzochte
periode beter, gelijk of slechter heeft gepresteerd dan de geïndexeerde gerealiseerde
aanvangshuurprijs gedurende de bepaalde periode.
Figuur 2: In figuur 2 is de vraag-huurprijsontwikltelingl\er vierkante meter verhuurbaar
vloeroppervlakte van het desbetreffende ob-ject in euro's, in de tijd weergegeven ten
opzichte van de vraag-huurprijsontwikkeling die de vraag-aanvangshuurprijs
doorlopen zou hebben indien er geen andere verandering op zou treden dan de
jaarlijkse indexatie conform de CPI- index in de tijd.
Met figuur 2 wordt aangetoond of het onderzochte object gedurende de onderzochte
periode beter, gelijk of slechter heeft gepresteerd dan de geïndexeerde vraag-
aanvangshuurprijs gedurende de bepaalde periode.
Figuur 3: In figuur 3 is de gemiddelde vraag-huurprijsontwikkeling per vierkante meter
verhuurbaar vloeroppervlakte van het stadsdeel waarin het desbetreffende object is
gelegen in euro's, in de tijd weergegeven ten opzichte van de geïndexeerde huurprijs
vanaf 1980, de hoogste vraaghuurprijs in het desbetreffende stadsdeel en het
regiogenuddelde.
Met figuur 3 wordt aangetoond hoe het desbetreffende stadsdeel waarin het object is
gelegen, heeft gepresteerd ten opzicht van de regio gedurende de bepaalde periode.
1, r
/,ie: Bijlage I1
"' Zie: Bijlage I
'- CP1-index: CPI-iridex werkncrncri~e/inneri laag lcI85 =l00 mais gepubliceerd dooi- het C'ciitraal Plni~buro
'' Vraaghutirprijs: Huurprijz, waar het objcct op is oiitwil\kel(l.

Figuur 4: In figuur 4 is neergegeven de opname van het aantal vierkantemeters verhu~irbaar
vloeroppervlak gemeten over een periode van ;én jaar in het stadsdecl waarin het
onderzochte object gelegen is ten opzichte van het aanbod aan vierkante meters
verhuurbaar vloeroppervlakte per I januari van dat desbetreffende jaar in het stadsdeel
waarin het onderzochte object gelegen is.
Met figuur 3 wordt aangetoond hoe de verhouding aanbod en opname in het
desbetreffende stadsdeel zich verhouden gedurende de bepaalde periode.
Figuur 5: In figuur 5 is weergegcven de opname van het aantal vierkantemeters verhuurbaar
vloeroppervlak gemeten over een periode van één jiur in de regio Amsterdam ten
opzichte \an het aanbod aan vierkante meter\ verhuiirbaar \loeroppervlakte per 1
januari van dat desbetreffende jaar in de regio Amsterdam
_Vct figuur 5 wordr a,mgetoo~ld hoe de regio over de bepalilde periode heeft
gepresteerd.
Figuur 6 Figuur 6 is ingevoegd in de bespreking van de individuele objecten en laat de
gerealiseerde huurprijsontwikkeling van het object zien, zoals vastgelegd in figuiir l,
ten opzichte van de opname en het danbod, zoals vastgelegd in figuur 4.

5.1.a Beschrijving object
Objectnaam
Adres
Stadsdeel
Bouwjaar
Oppervlakte
Verdiepingen
Architect
Huidige gebruiker :
Huidige eigena~rr
De Noordkaap
Hilversumstruat 3 16 - 340
Amsterdam-Noord
1966 gerenoveerd in 1995
5.700 niZ
13
H.D. Bakker Rotterdam
diverse
Hilders groep
De Noordknap Hilvcrsurnstraat Amstt.rdam-Noord

Conclusie
Het object de "Noordkaap" aan de Hilversumstraat te Amsterdam-Noord 19 gelegen in een stad9deel
waarin kantoren een ondergeschikte plaats innemen. In 1995 - 1996 is het object totaal gerenoveerd
door de toenmalige eigenaar Philips Pensioenfonds. Naast de gedeeltelijke leegstand gedurende een
langere periode in 1996 en 1997, kan uit de figuren worden geconcludeerd dat bij aanvang van de
verhuur, na de renovatie, het tot 1998 heeft geduurd voor de huurprijs boven de geindexeerde
huurprijs i\ uitgestegen.
Slechts de extreein goede jaren konden ertoe bi.jdragen dat het object enigszins is gaan presteren.
waarbij wel aangetekend moet worden dat de verwachte huurpri.jzen nimmer z~jn gerealiseerd. Men
mag dan ook de conclusie trekken dat investeren in een hoogbouwob.ject in Amsterdam-Noord geen
solide belegging is en dat er grote risico's aan kleven indien het object mnrktconform ingekocht dient
te worden.

5.1.b Beschrijving object
0b.jectnaain
Adres
Stadsdeel
Bouwjaar
Oppervlahte
Verdiepingen
Architect
Huidige gebruiker .
Huidige eigenaar
Drentrstaete
Drentestraat 24
Ain5terdam-Huitenvddert
1990
8.717 n12
12
Kruisheer Elffers Architecten
TNG / Moret I',rn\t & Young
ING Vastgoed
Opname stadsdeel
Aanbod stadsdeel
Huurprijs object

Conclusie
Het object is gelegen aan de Drentestraat te Amsterdam-Buiteilveldert, een loltatie die door veel
kantoorgebruikers gezien wordt als een interessante lokatie. Dit 15 tevens af te lezen uit de figuren met
betrekking tot de huurprljsontwikkeling die reed5 vanaf de eerste dag van de in gebniikname beter
presteert dan de geindexeerde aanvangshuurprijs. Een kanttekening i4 hier echter op zijn plaats. In
figuur 2 wordt namelijk aangetoond dat de voor het object gevraagde huurprqzen slecht4 in de jaren
1991 en 1992 boven de verwachte huurprijs bij aanvang van de ontwikkeling is gerealiseerd. Na 1992
komt de vraaghuurprijs pas weer in 2000-2001 boven de verwachte vrnaghuurprijs De gerealseerde
huurprijs blijft echter redelljk ver achter bij de begrote vraaghuurprijs.
Men kan dan ook concluderen dat de vraag naar kantoorruimte in Amsterdam-Buitenveldert groot is,
maar dat de ontwikkelingskosten en de daarmee samenhangende vraaghuurprijs te hoog zijn gebleken
voor het moment waarop het object voor de eerste keer op de markt is gekomen.

5.l.c Be~chri~jving object
Objectnaam
Adres
Staddeel
Bou wjuar
Oppervlakte
Verdiepmgen
Architect
Huidige gebruiker .
Huidige eigenxir
Purnassiistoren
Locatellikade / Parnassusweg
Ani\terdarn-Zuid
1978
6.770 m2
17
TMF
diver5e
Rodamco

Conclusie
De Parnassustoren is gelegen aan de Parnassusweg in Amstrdam-Zuid. Amsterdam-Zuid is reeds vele
jaren een zeer gewilde vestigingslocatie. De huurprijzen zi-in dan ook gedurende de gehele
onderzochte periode gelegen boven de geïndexeerde huurpr~j~en. Dit geldt zowel voor de
gerealiseerde huurprij~en als ook voor de verwachte huurprijzen. Men heeft echter nog niet kunnen
profiteren van de enorme gemiddelde huurprijsstijgingen in het stadsdeel Amsterdam-Zuid doordat de
ruimten reeds vele jaren aan dezelfde huurders zijn verhuurd.
Men kan dan ook conclucleren dat de Parnassustoren eet1 goede belegging is gebleken gedurende de
onderzochte penode.

5.l.d Resehri,jving obqject
Ob.jectnaain
Adre5
Stadsdeel
B oi1w.j aar
Oppervlakte
Verdiepingen
Architect
lienovatie
Huidige gebniiker :
Huidige eigenaar
1 Aanbod
1
l
World Tratle Center Amhterdam
Strawinskylaan
Amsterdam-Zuid
1984 gerenoveerd in 2000/2001
65 .O00 m%ncl. uitbreiding in 200 1
19
De Bruin en De Klerq
Kohn Pedersen Fox Associates
Van den Oever, Zaaijer, Koodbeen & Partners
Multi-tenant
ING Vastgoed / Kantorenfonds Nederland
stadsdeel

Conclusie
Het in 1985 gerealiseerde World Trade Center op de nu zo befaamde Zuidas in Amsterdam-Zuid was
de eerste grootschalige ontwikkeling op de Zuidas en wordt momenteel volledig gerenoveerd. De
huuronlwikkeling van het object, zowel de gerealiseerde huur als ook de vraaghuurprijzen laat ons
zien, dat ondanks sommige moeilijkere periodes met enige leegstand, de huurprijzen altijd op niveau
zijn gebleven. Tevens kan worden geconcludeerd dat het World Trade Center in zijn volle omvang
heeft geprofiteerd van de marktontwikkelingen van de afgelopen jaren.
Men kan dan ook ste1lt.n dat een belegging in het World Trade Center Amsterdam een succesvol
object is gebleken.

5.l.e Beschrijving object
Objectnaam
Adres
Stadsdeel
B OU w.1 aar
Oppervlakte
Verdiepingen
Architect
Huidige gebniiker
I-Iuidige eigenaar
Twin Towers
Strawinskylaan 2001 t/m 204 l en 2501 t/m 263 1
Amsterdam-Zuid
1992
2:' 12.000m2
13
Lucas Ellerman
ING Bank / Stlbbe Simont Monahan Duhot advocaten
CG1 - Hausinvest
Twin Towcss Strawin\kvlaan A~ristertintn-Zuid
1 l
1
l
- - -
-- l
Opname stadsdeel l i
Aanbod stadsdeel
- Huurprijs~object i~

Conclusie
De Twin Towers z!jn gelegen aan de Strawinskyla~in met aan de westkant het Atriuni en aan de
oostkant het reeds eerder besproken WTC in Amsterdam-Zuid. Gedurende de eerste jaren na het
voltooien van de bouw hebben de objecten enige last ondervonden leegstand in een ~terk afnemende
markt. Mede daardoor konden de \/erwachte huurprljzen niet helemaal worden gerealiseerd. Na
ingebruikname door de huidige gebruikers heeft de huur dan ook de index gevolgd. Pas in 2001, op
het moment dat de huur herzien kon worden, heeft de huurprij, een grote vlucht genomen en kan men
spreken van een wcces
Men kan dan ook concluderen dat de Twin Towers gelegen zijn op een uitstekende locatie, maar dat
timing van het tijdmp van voltooiing van het ob-ject uiterst cniciaal is gebleken Heeft de belegger
echter een lange termijnvisie èn financitle adem, dan is een hoogbouwobject op deze locutie een
uitstekende belegging.

5.1 .f Beschrijving object
Objectnaam
Adres
Stadsdeel
Bouwjaar
Oppervlakte
Verdiepingen
Architect
Huidige gebruiker
Huidige eigenaar
Rembrandt Toren
Amstelplein I
Amsterdam-Oost
1992- 1995
30.000 n?
49
ZZ+P Architecten
di verse
Sedijko B.V.
name stadsdeel
anbod stadsdeel
- Huurprijs object

Conclusie
Met het gereedkomen van de Rembrandt Toren in 1995-1996 kreeg Amsterdam zijn eerste echte
hoogbouwobject. Bij het gereedkomen kampte het object wel direct met een neergaande markt, maar
door de vooruitziende blik van ontwikkelaar Seclijko, de lange termijnvisie en ook de financiele
1nogeli.jkheden om geduld te betrachten, is ondanks grote leegstand vastgehouden aan de verwachte
huurprijzen en is de Rembrandt Toren een doorslaand succes te noemen. Door de uniekheid van het
gebouw groeide de mindere kantorenlocatie "De Omval" ~iit tot één van de toplocaties van
Amsterdam.
Men kan dan ook concluderen dat indien het gebouw voldoende uniek is en de belegger voldoende tijd
heeft, hoogbouw een succes kan worden.

5.14 Beschrijving object
Objectna~im
Adres
Stadsdeel
Bouwjaar
Oppervlakte
Verdiepingen
Architect
Huidige gebniiker :
Huidige eigenaar
Dreeftorei~
Haaksbergweg
Amsterdam-Zuidoost
l991
12.000 m2
19
ZZ + P Architecten
di versc
Dreef Tower Amsterdam B.V
i EZ3 Opname stadsdeel
1
! m Aanbod stadsdeel
I
i
Huurprijs object
l

Conclusie
De Dreeftoren in Amsterdam te Amsterdam-Zuidoost wa4 één van de eerste hoogbouwobjecten in
Amsterdam waar ook kleine huurders zich konden vestigen in een hoogbouwobject. Al vanaf het
moment van in ontwikkeling nemen had de ontwikkelaar G&S Vastgoed het idee om het object
geschikt te maken voor meerdere huurders. Iedere verdieping heeft een oppervlakte van circa 550 m2
en Itan zelfs nog in tweeen worden opgesplitst. Op de begane grond zijn voorzieningen zoals een
centrale receptie, een vergaderruinlte, een restaurant en een coffeeshop Door dit unieke concept heeft
de Dreeftoren de mindere perioden met neergaande huren in Amsterdam Zuidoost doorstaan
Men mag dan ook concluderen dat ook hier bij de Dreeftoren het unieke concept heeft bijgedragen aan
het succes van de Dreeftoren als belegging.

5.1 .h Beschrijving object
Objectnaam
Adres
Stadsdeel
Bouwjaar
Oppervlakte
Verdieprngen
Architect
EIuidlge gebru~ker
I-Iuidige ei, "enaar
Margriet
Haaksbergweg 75
Amsterdam-Z~iidoost
1994
9.200 m"
16
Cees Dam & Partners
Tel fort
CG1 - Hausinvest
ES2 Opname stadsdeel
Aanbod stadsdeel
! Huurprijs object
I

Conclusie
Het kantoorobject Margriet is gelegen in het~elfde
niiddengebied in Amsterdam-Ziiidoost waar ook de
Dreeftoren i4 gelegen Margriet ia echter ontwikkeld voor één gebruiker, namelijk de uitgever VNU,
die na een aantal jaren gebruik genlaakt te hebben van het object, het pand heeft verlaten zonder dat tie
huurovereenkomjt werd beëindigd. Het object wordt op dit moment dan ook onderverhuurd aan het
telecombedrijf Telfort. De verhuur aan een bedrijf en het eerdere vertrek van VNU hebben zi-jn
weerslag gehad op de ontwikkeling van het object. Zowel de vraaghuurprijs als de gerealiseerde
huurprijs volgen de index nagenoeg helemaal. Wel heeft de gerealiseerde huurpri.j\ geli.jke tred
gehouden rnet de kerwachte huurprijs.
Men mag dan ook concluderen dat de belegging Margriet een redelijke is gebleken die echter niet
volledig heeft kunnen profiteren van de positieve veranderingen in de markt. Desondanks heeft dit
object door de ontwikkeling voor één gebruiker en de daarbi behorende langdurige huurovereenkomst
(in dit geval 1 S jaar) geen verliezen laten zien. Net object heeft precies gepresteerd zoals was
voorzien.

5.l.i Beschrijving object
Objectnaam
Adres
Stadsdeel
Bouwjaar
Oppervlakte
Verdiepingen
Architect
Huidige gebruiker
Huidige eigenaar
1
!
1
l !
l !
Europlaza
Hoogoorddreef 54 - 56
Amsterdam-Z~iidoost
l992
1 3 .O00 m2
17
ZL + P architecten
Europeesche Verzekeringen
Kantoorgeboub Europlaza B.V
Eur«plnïa Hooeoorddreef Amsterdarri-Zuidoost
' Opname stadsdeel
m Aanbod stadsdeel
Huurprijs object

Conclusie
Het object Europlaza gelegen aan de Hoogoorddreef in Amsterdam-Zuidoost 15 een object dat
ontwikkeld is met de gedachte dat er een grote huurder (Europeesche Verzekermgen) reeds bekend
was, daarnaast werd het resterende deel ontwikkeld voor de markt De figuren laten dan ook zieli dat
de gerealiseerde huren grotendeels van de onderzochte periode boven de index bewegen Echter reeds
bij de eerste verhuur na reali\atie van het object is de gerealiseerde huurprijs lager uitgevallen dan de
begrote huurprijs en dat de stichtingskosten daarom hoger zi.jn geweest dan dat de markt bereid was te
betalen.
Men kan dun ook concluderen dat Europlaza achter is gebleven in de ontwikkeling van het rendement,
maar uitgaande van de gerealiseerde huur wel met de markt kan concurreren.

5.1.j Beschrijving object
Object naam
Adres
Stadsdeel
Bouwjaar
Oppervlakte
Verdiepingen
Architect
Huidige gebruiker
Huidige eigenaar
l
I
I ~
I
Arena Towers
Hoogoorddreef 66 -68
Amsterdam-Zuidoost
1990
3 1 .O00 mZ
16
ZZ -t P Architecten
ABN AMRO Bank
Oppenheim Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft MWH
Arena Towcrï Hoogoorddreef Arnsterdani-Zuidoost
I
~
-
I Opname stadsdeel
m Aanbod stadsdeel
Huurprijs object
I

Conclusie
Het object Arena Plaza is ontwikkeld voor de computergigant Bull. Echter met de economische
malai4e aan het begin van de jaren negentig kwam Bull in de financiele problemen en daarmee ook de
Zweedse eigenaar. Het object i4 daarna in handen gekomen van een hypotheekbank en deze heeft het
object in 1996 verhuurd aan de ABN AMRO. Zowel de gerealiseerde vraaghuurprijs als de begrote
huurprijs zijn nooit gehaald. Het forma& en het ontwerp voor één gebruiker hebben hier zeker een
grote negatieve invloed op gehad.
Men kan dan ook stellen ddt de problemen van de huurder Bull zo vroeg na de realisatie een enorme
wiiselwerking heeft gehad op het pregteren van het object. Het gebouw was niet flexibel genoeg zich
aan te passen aan de vraag in de markt

5.1.k Beschrijving object
Objectnaam
Adres
Stadsdeel
Bouwjaar
Oppervlakte
Verdiepiiigen
Architect
Huidige gebruiker .
Huidige eigenaar
Staalineesterslaan 4 10
Amsterdam-West
1985
29.500 m2
19
Pink Rocade / GAK Nederland
Pronam Aurora B.V.
Staalineesterslaan Ainsterdam-West

Conclusie
Het object aan de Staalrneester\laan in Amsterdam-West i\ gedurende de hele periode van be\taan in
gebruik geweest b ~j &én enkele gebruiker. Dit heeft tot gevolg gehad dat de gereali~eerde huurprijs
gedurende de gehele periode achter i4 gebleven bij de geïndexeerde gerealiseerde huurprijs en de
begrote vraaghuurprijs. De ligging binnen de ring in Amsterdam-West en ook de uitstraling van het
object hebben hier zeker aan bijgedragen.
Men kan dan ook concluderen dat de prestatie van het object achter is gebleven bij vergelijkbare
objecten in andere stadsdelen.

5.1.1 Beschrijving object
Objectnaam
Adres
S tadsdeel
Bouwjaar
Oppervlakte
Verdiepingen
Architect
[Iuid~ge gebniiker .
Huidige eigenaar
Het Hoek
Kingdordweg 1
Amsterdam-West
1990
39.475 m2
2 1
Bonnema
Belasting Dienst
Schroder Property Fund
Het Boek Kinp5fordwee te Arnsterdarii-We\t

Het Boek gelegen aan de Kingsfordweg in Amsterdam-West (Telepoort) is oorspronkelijk ontwikkeld
voor Elsevier welke het object na gereedkoming i11 eigendom zoii verwerven. Toen het duidelijk werd
dut Elsevier het object niet zou betrekken, is men op zoek gegaan naar een huurder uit de markt. Men
vond deze in de 'persoon' van de Belastingdienst, maar men heeft hiervoor echter wel een aantal
concessies moeten doen. De gerealiseerde huurprijs ligt onder de begrote vraaghuurpri.js en gedurende
de onderzochte periode is deze alleen geindexeerd.
Men kan dan ook coricluderen dat ondanks een langdurige huurovereenkomst met de overheid het
object de beleggingsdoelstelling niet heeft kunnen waarmaken.

5.2 Conclusie Ciifermatig onderzoek
Wanneer de conclusies van de individuele objecten nader beschouwd worden, kan er een trend worden
gesignaleerd met betrekking tot de objecten die ~uccesvol zijn en de objecten welke succes ontberen.
Voor de Noordkaap geldt bijvoorbeeld dat gesteld kan worden dat de architectuur aardig is, maar dat
de locatie als veel minder goed wordt ervaren. Het object kan dan ook niet voldoen aan de in de markt
bestaande verwachtingen. De Kembrandt Toren daarentegen welke ook gezien wordt als een zeer
markant object en waar de locatie bij gereedkomen ook als minder werd ervaren, voldoet wel aan de
verwachtingen. »at locatie een belangrijke pijler is van succes laat ook de Parnas4ustoren ien n. Ren
gebouw dat niet als spectaculair wordt beschouwd, maar door de ligging in Amsterdam-Zuid over de
jaren heen wel succesvol is gebleken
Echter locatie alleen is geen garantie voor wcces. De objecten de Dreeftoren, Margriet, Europlaza en
Arena Towers zijn allemaal gelegen in Amsterdam-Zuidoost, een locatie die over het algemeen als
aantrehkelijk wordt beschouwd. De objecten Dreeftoren en Margriet zijn naa\t elkaar gelegen en
derhalve moet het verschil in presteren t.en andere rtden hebben. De eerder genoemde architectoniachc
aantrekkelijkheid speelt hier een ondergeschikte rol. Mijns inziens wordt het verschil gemaakt door het
ddnbieden van verschillende concepten. Mdrgriet is een traditioneel kantoor en de Dreeftoren
daarentegen is een zeer flexibel kantoorobject met extra service die met name voor kleinere huurders
zeer aantrekkelijk is. Indien je Europlaza en Arena Towers, welke overigens ook nagenoeg naast
elkaar zijn gelegen, niet elkaar en de andere twee objecten in Amsterdam-Zuidoost vergelijkt, kan
gesteld worden dat ook het volume en de omvang van het object een rol speelt.
Je kan dan ook concluderen dat een hoogbouwobject alleen dan succesvol kan zijn wanneer het iets
~inieks heeft. Die uniekheid kan gelegen zijn in de locatie, het gebouw (architectuur en uitstraling) of
de extra service. Alleen dan zijn de gebruikers - niet alleen op het moment dat er schaarste heerst,
maar ook in mindere perioden - bereidt de meerhuur welke hoogbouw met zich meebrengt te betalen.

6. Algehele conclusie en aanbevelingen
Na het afronden van het literatuuronderzoeh, het cijfermatig onderzoek en de gevoerde gesprekken
ben ik van mening dat op de vraag of een investering, nu en in de toekomst, in een hoogbouwobject
rendement oplevert, volmondig met ja te beantwoorden 14.
Ik kom hiermee dan ook tot een andere conclusie dan de onderzoeken en meningen in het begin van de
jaren negentig. Men ging er destijds vanuit dat hoogbouw alleen kon renderen indien:
het object werd ontwikkeld voor &én gebruiker met een zeer langdurige huurovereenkomst die
tevens bereid was de meerhuur te betalen die de hogere stichtingskosten met zich meebrengen.
het object ontwikkeld werd voor één eigenaarlgebruiker.
Voor de ontwikkelaar is, naast een goed product op de juiste locatie, timing van essentieel belang. Dit
geldt met name wanneer het object voor de markt wordt gerealiseerd en niet voor een vooraf bekende
gebruilter of eigenaar/gebruiker. De ontwikkelaar is immers in de regel verantwoordtlijk voor de
eerste verhuur en zctl dus ook een eerste aanvangshuur moeten realiseren die alle stichtingskosten
ccimpenseert. Vervolgens zal hij na de voltooiing van de bouw het object aan een belegger moeten
verliopen tegen een zo hoog mogelijke pri-js.
Ten aanzien van de stichtingskosten kan nog worden opgemerkt dat indien er meer ervaring met
hoogbouw wordt opgedaan deze kosten. met name de bouwkosten en bouwtijd en de daarmee
samenhangende renteverliezen, beter in de hand kunnen worden gehouden.
Het is belangrijk dat een belegger een belegging in hoogbouw ziet als een lange termijninvestering.
Derhalve moet er goed worden nagedacht over de mogelijkheden om het object ook na verloop van
tijd te kunnen blijven verhuren. Men zal dan ook bij het maken van een selectie kritisch moeten zijn
ten aanzien van de locatie, de architectuur, de flexibiliteit en het concept. Tevens moet men over de
financide mogelijkheden beschikken om ook na gereedkomen van het object in een mindere markt
vast te houden aan de begrote huurpri.jzen en eventueel enige leegstand voor lief te nemen. Wanneer
wordt voldaan aan de criteria die gesteld worden aan hoogbouw zal het object vroeg of laat de
verwachte doelstellingen behalen. Daarbij moet de afweging gemaakt worden of men kiest voor een
object met één gebruiker. Daarbij bestaat de kans dat wanneer de huurder het object verlaat er een
stempel rust op het object en derhalve het verwachte huurniveau niet kan worden gecontinueerd. Men
kan echter ook kiezen voor risicospreiding door in een object te investeren dat meerdere huurders
heeft en meer flexibiliteit biedt.
Voor de gebruiker geldt dat mede door de internationalisering Ceritral Business Districts ontstaan met
de daarmee samenhangende schaarste. Het huisvesten van een organisatie in een hoogbouwobject
wordt steeds vaker gezien als een verlengstuk van het corporate imago en door de buitenwacht als
succesvol beschouwd. De meerhuur die voor een hoogbouwobject betaald moet worden, dient dan ook
op een andere wijze te worden 'tenigverdiend'. Dit km gebeuren door de uitstral~ng van het gebouw te
gebruiken als een verlengstuk van het bedrijfsimago en leven\ te profiteren van de interactie tu4sen de
in Centra1 Business Districts gevestigde ondernemingen. Tevens is gebleken dat werknemer4 gevoellg
zijn voor de locatie en huisvesting bij de keuze van de werkgever. De krapte op de arbeidsmarkt doet
daar vandaag de dag nog een schepje bovenop.
Iri principe kan dan ook gesteld worden dat de acceptatie van hoogbouw steeds groter wordt. Door
schaarste zqn gebruikers bereid meer huur betalen. Een investering in hoogbouw kan dan ook een
welkome aanvulling zljn op een beleggingsportefeuille. Men moet zich daarbij echter niet laten
verleiden door de wam van de dag, maar zich gezien de lange exploitatieperioden goed vergewissen
of het ob-ject waarin men wil investeren iets unieks heeft en daarmee voldoet aan één of meerdere
criteria ten aanzien van de locatie, de arch~tectiiur, de flexibiliteit en het concept. Alleen dan mag een
rendement i111 en in de toekomst worden verwacht.

Dankwoord
Na twee jaren hard studeren ben ik erin geslaagd mijn MRE-studie met goed gevolg af te sluiten met
deze scriptie.
Ik wil iedereen bedariken die een bijdrage heeft geleverd aan het voltooien van deze 4tudie. Vooral de
heer Drs. G. Vos wil ik hartelijk bedanken voor zi-jn constructieve bijdrage bij het voltooien van deze
scriptie.
Niet in de laatste plaats wil mijn vrouw Fanke bedanken voor haar niet aflatende steun, het vertrouwen
en geduld.

Hoogbouw in New York
Inleiding
Hoogbouw en New York zijn een tweetal begrippen welke onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden.
In elk boek, elke publicatie die gaat over New York, zelfs als gebouwen niet het hoofdonderwerp zijn,
wordt er op zijn minst eenmaal of meerdere malen gerefereerd aan de zeer hoge gebouwen in New
York, de zogenaamde "Skyscrapers". New York heeft dan ook een geschiedenis op het gebied van de
hoogbouw die terug gaat tot het midden van de negentiende eeuw en reeds de eerste reguleringen van
hoogbouw zijn opgenomen in de boiiwvoorschr~ften van 1870.
Aangekomen in New York treft men de grootste concentratie van hoogbouw in de wereld. Tevens
vindt men er een enorme verxheidenheid aan ontwerpstijlen en materiaalgebmiken die in de wereld
van de hoogbouw (inds de start aan het eind van de negentiende eeuw zijn gebruikt. Doordat
hoogbouw in NCW York door de jaren heen altijd gezien is als een teken Iun macht en succes, heeft
New York ook altqd ineegedadn in de rxe om het hoogste gebouw van de wereld. Jarenldng was het
Empire State Building uit 193 1 met de hoogte vdn 381 meter het hoogste gebouw van New York en
lar1 de wereld. In 1972 werd deze 'titel" v'in hoogste gebouw van New York en de wereld
overgenomen door het World Trade Center met haar hoogte van 417 meter. De titel van hoogste
gebouw van de wereld werd echter kort daarna, in 1971 'verovert' door de Sears Tower in Chigago
met een hoogte van 433 meter. De titel van hoogste gebouw van New York is tot op de dag van
vandaag nog steeds in handen van het World Trcide Center. De t~tel van hoogste gebouw van de wereld
is op dit moment in handen van de Petronas Towers I en I1 te Kuala Lumpur in Maleisie. Dit gebouw,
met een hoogte van 452 meter, werd in 1998 voltooid. Het is echter de vraag hoelang deze titel kan
worden behouden, overal in de wereld zijn er plannen voor gebouwen die deze hoogte ver overstijgen
met een absolute uitschieter in de Japanse stad Tokio, waar men plannen heeft voor het bouwen van
een multifunctioneel gebouw met een hoogte van 4000 meter en 800 verdiepingen!I9

Geschiedenis
Zoals reeds in de inleiding vermeld, dateert de geschiedenis van de hoogbouw in New York reeds
sedert het midden van de negentiende eeuw. De groeiende economie aan het einde van de negentiende
eeuw had tot gevolg dat de concentratie van het aantal kantoorgebruikers er1 daarmee de
ruimtebehoefte een grote vlucht nam. De roep naar het efficiënter gebniik van de grond en naar
hoogbouw was daarmee ontstaan. In eerste instantie trachtte men gebouwen te ontwikkelen met de
toenmalige traditionele bouwmethoden, maar al snel werd het duidelijk dat met deze methoden niet
hoger dan zes verdiepingen kon worden gebouwd. Enerzijds doordat dc overheidsmaatregelen
bepaalden dat kmtoren /,onder lift een maximale bouwhoogte mochten hebben vuil zes verdiepingen
en ander~ijds doordat de hoogbouw in beton en baksteen veel te massaal zou worden
De uitvinding ban de lift in 1853 en de eerste plaatsing van een lift in 1869?', alsmede de
ontwikkelingen op het gebied van bouwen in staal, gaven een enorme in~piils aan de ontwikkelingen in
de hoogbouw. Het eerste gebouw dat de naam 'skyscraper', (de naam skyscraper is afkomstig uit de
maritieme- wereld, wdar met skyscraper de hoogste maht van etn zeilschip werd aangeduid) in New
York mocht dragen was het gebouw met de toepasseli,jke naam Tower Building uit 1888 Het gebouw.
opgebouwd uit een stalen constructie had een liftinstallatie om de maar liefst twintig verdiepingen te
kunne bereiken en was gelegen aan Broadway 50.
Met de komst van de eerste 'tall-building Tower Building' en de steeds maar verbeterende
bouwmethoden ging ook de ontwikkeling van het aantal hoogbouwobjecten en de boiiwhoogten
sneller dan voorzien. Een eeuw hoogbouw in New York heeft de stad geen windeieren gelegd. New
York is uitgegroeid tot één van de belangrijkste financiële plaatsen ter wereld en het merendeel van
Amerika's belangrijkste ondernemingen is gevestigd in deze metropool.
Planning en regulering
Met de explosieve groei van het aantal skyscrapers eind negentiende eeuw ontstond er ook een
behoefte aan de regulering van deze explosieve groei. De eerste regelgeving op het gebied van
hoogbouw waren de regels opgenomen in de "Building Code 1870". Het betrof hier met name
regelgeving op het gebied van de brandveiligheid; zo was er bijvoorbeeld in opgenomen dat de stalen
kolommen bekleed moejten worden met een brandwerende omkleding en dat de raamkozijnen van
staal moesten zijn. Naast de regelgeving met betrekking tot de brandveiligheid werd er ook een eerste
aanzet gegeven voor regelgeving op het gebied van de ruimtelijke planning. Er werd namelijk een
regeling in opgenomen waarin de gebouwhoogte werd gemaximaliseerd in verhouding tot de
straatbreedte.
In 1916 werden de vernieuwde 'zoning regulations' in New York geïntroduceerd om de alsmaar
groeiende drang naar meer en hogere speculatieve ontwikkelingen aan banden te leggen. Eén van de
belangrijkste zaken die in de 'zoning regulations' geregeld diende te worden, was het verstoorde zonen
schaduwbeeld door alle hoogbouw op de lagere objecten Tevens begon men in te zien dat aan het
steeds maar hoger bouwen ook vejligheidsconsequenties begonnen te kleven. Een sprekend voorbeeld
hiervan is de regel die de directie van het verzekeringsbedrijf "Equitable Life Assurance Society"
uitvaardigde. De onderneming mocht in verband met aansprakelijkheden geen hoogbouwobjecten
meer verzekeren en ook mocht er niet meer in hoogbouw worden geïnvesteerd, maar in de aanhuur
van een hoogbouw voor het nieuwe hoofdkantoor werd geen probleem gezien.
In 1940 zijn de 'zoning regulations' opnieuw aangepast en werden er beperkingen met betrekking tot
de bouwhoogten opgenomen. Het duurde echter nog tot 1962 voordat deze vernieuwde 'zoning
regulations' alle ambtel~jke molens hadden doorlopen en werden vastgesteld.
De regulering van de bouwhoogten werd geregeld door per gebied een bepaalde 'tloor area ratio' vast
te stellen, hetgeen inhield dat er per locatie een wat wij nu zouden noemen een 'floor space index7"
werd bepaald. Aan de~e regeling kon en werd dus ook vanaf de eerste dag door ontwikkelaars voorbij
'11 Geocitie5 Rlte of N<
iv YotX Skytc 1(2pcJi 1850 - 1900'
" Ploor space index = de verholiding tu55en het peiieeloppelvl,ikte en het rn;iuirna,il te houwen vlocioppei\ lak

gegaan door in de ontwikkeling algemeen toegankelijke ruimten als winkels, restaurants en bioscopen
op te nemen.
In 1974 werden de 'zoning regulations' opnieuw onder handen genomen en werd er een einde
gemaakt aan het ontduiken van de vastgestelde bouwhoogten. Door het zo strikt vastleggen van de
bouwhoogten ontstond er echter een ander probleem, namelijk dat een aantal ontwikkelaars die
gronden hadden verworven inet in hun achterhoofd de mogelijkheid om de regelgeving te orn~eilen in
financiele problemen kwamen en daardoor de ontwikkeling van nieuwe ob.jecten stil kwam te liggen.
De stad New York vond dit een zorgelijke ontwikkeling, en dus werd er gezocht naar een
mogelijkheid middels bepaalde instrumenten toch hogere gebouwen te kunnen realiseren. Het
instrument werd gevonden in de corm van zogenaamde 'air rights' of 'Transferablc Development
Rights' (TDR's). Dit hield in dat de rechten van objecten die bij de realisatie niet de volledige
bouwhoogte hadden gebruikt, overgenomen konden worden door bij de nieuw te realiseren
ontwikkeling op te tellen. Aan de overname werden wel een tweetal restricties gesteld, namelijk ten
eerste dienden beide gebouwen (plots) minimaal over een afstand van drie meter met elkaar te zijn te
zijn verbonden. Tc11 twtede diende het gebouw dat de rechten leverde reeds een "landmark' te zijn.
Eden van de meest sprekende voorbeelden van ontwikkelingen waarbij gebniik is gemaakt van de
overname van cleze 'air rights' is de ontwikkeling van de Trump Tower in New York waarbij gebruik
gemaakt is van de -air rights' van het naastgelegen Tiffany & Co. Building. De handel 'air rights' is
bijzonder lucratief gebleken en tot op de dag van vandaag is er dan ook nog steeds een levendige
handel in deze rechten
Conclusie
New York kan gezien worden als één van de steden waar de hoogbouw zich letterlijk èn figuurlijk tot
grote hoogte heeft ontwikkeld. Echter de reden waarom de ontwikkeling van hoogbouw zo'n grote
vlucht heeft genomen in New York scheelt niet eens zoveel van de redenen waarom er in Nederland
ook meer interesse begint te ontstaan voor hoogbouw. De belangrijkste reden van het grote succes van
hoogbouw in New York was en is schaarste en de daarmee samenhangende prijsontwikkeling. Deze
reden wordt nog eens onderstreept door de uitspraak van de New Yorkse ontwikkelaar John Cairazzo
in "Architectuurbeleid in acht steden"": "Als regelgeving leidt tot hogere bouw- en
ontwikltelingsliosten, dan zal dit moeten worden gecompenseerd door hogere huren; hierbij is het dan
echter wel voorwaarde dat iedereen te maken heeft met dezelfde regelgeving, zodat de uitgangspunten
voor elk initiatief gelijk zijn".
'-' Boer M. de. ".Art.hitcv tii~rrbrle~ti iri (~í./it c.teden'

Lijst van geraadpleegde literatuur
Achterberg, P., "Hoogbo~i\~ tv1 ivr\te~i~lijkitzg, oen OIZ& erpst~~~lie voor (Ie :ul(lcIrjkc Rnrzdstad",
199 1, U1tgeveri.j 010, Rotterdam,
Anglefire .com, " Introduc tiolz to New York Sk~~craptjr~ " The 1 9 1 6 zoning regulation\;
Anglefire .com, "liztroduc tion to Ncw York Skysc ruprrs ";
Beedle, L.S., "Dt~vc~lopmtzt in Tal1 Buildings", 1983, Pennsylvania, Hutchinson Ross Publishing
Company:
Berenbak, Prof. Pr. J., A. van Iterson, "Reurlcr High-Risc. Buildingc ", Module BM. mei 1994,
Technische Univer4teit. Delft:
Berenbal gh.ebruiker~ ", 1988, Koninklijk Nederlands
Aardrijkskundig Genootschap, Nederlandse Geografische Studies, 7 1, Amsterdam;
Dynamis, "Sprekende Cijfrrs " jaargang 1997 - 2000;
Geocities.com, "New York Skyscrc~pers";
Grasveld, M.S.M., "Plelclooi voor multij~~~zctionele hoogbou~~ ", september 1986, In: Bouwen met
staal, nr. 77;
Neine, G., "Bouwrrz rrz ecaonomie ", 1983, Oudewater, Delta Press;
Hoogbouw, "Hoogbouw in de Stad", 23 mei 1983, In: Bouw, nr. 11;
Hoogbouw, "Himgbo~~w in de stad", 7 december 1983; documentatie studiedag;
Hoogbouw, "Tirrz jaar hoogbouw: ther?zan~inzn~er", 2 oktober 1992, In: Bouw, nr. 20;
Huttinga, E., "Hoogbouw manngenzent", proefdruk, 1996, Technische Universiteit Delft;
J.O.R. , uitgeverij, "Fotoboek kantoren Anzsterdanz ", 1998 / 1999;
Jansen, A.C.M., "Economisc.he activiteit erz de kb~aliteit van operzhare ruimte: Amsterdums
voorbeeld", Economisch-geografisch Instituut, Universiteit van Amsterdam;
Jones Lang LaSalle, "F~rture 0jjfic.e clevelopunrrzts irz Europr 'J major iJLfic.e mnrkets ", augustus 2000;
Jones Lang LaSalle, "Fut~rrc. yro;\pects for ELIYOP~J'S office markets ", 2000;
Jones Lang Lasalle, "Oc.c.upie>r LI( tiiity in Europe'~ main oflc e tnarkets ", paper- l oktober 2000,
Misset bouw, "Utiliteit~bouwkostt~n, Nieuwbouw kantoorgehoui.~~ez ", 1992, Meppel, Krips Repro,
National real estale investor, "C~Q revieit Neiv York by Do~icild R. Clcr?zclella", jaargang 37, juni
1995, pagina 82 - 89;
Nen 2631, "Invt~steringskosten vcrn gebouwen, begripsot71sc.hrij~~i1zg erz incieling ", maart 1997, 1' druk;
O'Brien, J.J., "Vul~re Ancrl.y,sis in Design anti C(,nstruc.tiorz ", 1976, McGraw-Hill Inc.;
Offringa, Ir. B.J., "R~zpport 9 1-8 hoog hou^^. lnv~tzt~zris~~ti~, kl~o~t.-h~w C>IZ regelgeving " september
1991, Stichting Civieltechnisch Centrum Uitvoering en regelgeving, CUR, Gouda;
Property week, "The 0ffic.e mcrrket in New York ", jaargang 65, 9 juni 2000 pagina 33 - 39;
Steyert, R.D., "The rtoilonzics cf High-Ri~e Appnrtnzerzt Builclir~g.~ of ulternrrte Detign
Cory5gurcztiolz ", Julli 1972, New York;
Stichting Hoogbouw, "Hoaghoui.t, 111 Neclerkrnel 1990-2000", 2000
Stichting Wolkenkrabbers Rotterdam, "Hooghourt. Moet! ", ,epten~ber 2000, Uitgave Magazine I k
Slanke Stad, Rotterdam;
Uittenbogaard, Drs. L.B., TJ. Wierda, "M~rlt~r~rzt~tionele Hoogboun ", oktober 1993, SBVIStichting
Hoogbouw;

Usban Land, "M~1rk~t profilt> New York (11111 Viciti~ty", jamgang 52, nr. 5, mei 1993, pagina 25 - 29
en 48 - 49:
Van Gool & partners, "K~uztorerzi~i~cic~, Vorlrclcn, Hellen, Toekomst, Kliatorenmarkt rcgio
Anzster~bm ", 1985 tm 200 1;
Vastgoedmarkt, jaargangen 1980 tm 200 1 ;
Vesmeer, J., "De optirnule hoo~te vcrn een kuntoor;qc.bouw", 1987, Stichting Bouwresearch.
Rotterdam;
Willis, Carrol, "Fortn Fellows Fitlnncr ", 1995, Princeton Architectural Press;

Lijst van personen waar gesprekken mee zi.in gevoerd
Naam Bedrijf Type marktpartil
Ir. P.H. Geertman
F. van Triest
Ir. M.B. de Bniin
S.J.M. van Vlijmen
Drs. D.R. Lesmeister MRt,
Drs. D Stradmeijer MRE
U E.B. de Goede MRE
J.F. Blackmore
Ing. Chr. Gongriep
L.J.T. Ruinen
Ir. C. van Holten
Drs. Ph. Jonckheer
13, de Roy van Zuijdewijn
E.A. D~ikstra MRE
Drs. F.?. Trip MRE
1r.Drs. F:.W. Hendriksen
Ing J .C.J.W Stokkermans
B.D. Germann
Drs. H.O. Dijkhuis
Ing. M. Verwoert
Ir. D.W. Toet
M.J. van der Schalk
Ir. P.J. de Clercq Zubli
Ir. M. Groeneveld
Prof.Ir. P.B. de Bruijn
R.S. Vierkant MRE
Mr. A. de Haan F.R.I.C.S.
P. van Gool
A.H. Heeman
Mr. J.A.W.M. de Haas
H. van den Elsaker
Mr. P.A.J. van Diest
mevrouw Mr. H.M. Slaghekke
Mr. O.J.M. de Bruijn
Drs. J.A.W.M. van Rooijen
K.P. Entjes
P.C. van Rochhove
Ir. P. Dijkerna
Drs. J. Klerks
Prof. J. Berenbak
Drj. J. Swaans
AEDES Vastgoed Ontwikkelaar
Amstelland ontwikkeling Vastgoed Ontwiltkelaar
Arnstelland ontwikkeling Vastgoed Ontwikkelaar
Boiiwfonds vastgoed Ontwikkelaar
Bouwfonds vastgoed Ontwikkelaar
Bouwfonds vastgoed Ontwikkelaar
Fortis Vastgoed Ontwikkelaar
G&S Vastgoed Ontwikkelaar
G&S Vastgoed Ontwikkelaar
MAB Vastgoed Ontwikkelaar
MAB Vdstgoed Ontwikkelaar
Multi vastgoed Ontwi kkeladr
Delta Lloyd Vastgoed Ontwikkelaar / belegger
Delta Lloyd Vastgoed Ontwikkelaar / belegger
ING V'istgoed Ontwikkelaar / belegger
Kantoren Fonds Nederland Ontwikkelaar / belegger
Kantoren Fonds Nederland Ontwikkelaar / belegger
Maarsen Bouw Ontwikkelaar / belegger
Sedijko Ontwikkelaar / belegger
IPMMC Ontwikkelaar / adviseur
IPMMC Ontwikkelaar / adviseur
Marcel van der Schalk Architecten Architect
ZZ + P Architecten Architect
ZZ + P Architecten Architect
De architekten cie. Stedebouwkundige / architect
Achmea Global Investors Belegger
Commerz Grundbezitz (CGI) Belegger
SPF Beheer B.V. Belegger
SPF Beheer B.V. Belegger
Boekel de Nerée Advocaten Gebruiker
DAS Rechtsbijstandverzekering Gebruiker
DAS Rechtsbijstandverzekering Gebruiker
Houthoff Buruma Advocaten Gebruiker
Houthoff Buruma Advocaten Gebruiker
KPMG Gebruiker
KPN Vastgoed Gebruiker
KPN Vastgoed Gebruiker
Philips Vastgoed Beheer Gebruiker
Stichting Hoogbouw Onderzoeker / Voorzitter
Technische Universiteit Delft Onderzoeker
Genleentelijk Grondbedri-jf Amsterdam Gronduitgever

Bijlage I
Marktgrafieken objecten

De Noordkaap Hilversumstraat
Amsterdam-Noord
Figuur l
Figuur 2
Figuur 3
1 ---- Vra;ighuurpr!jxii object
l

- - - - ~ ~ ~- ~~
Drentestaete Drentestraat
Amsterdam-Huitenveldert
Figuur 2
deueerde vraaghuurprjls object v:in

Figuur 4
I

Parnassustoren Parnasssusweg
Anisterdam-Ztlid
Figuur 2

, i ~ . ; ~ , ~ ~ $ c c a a ~ c ~ . i , ~ ;
4 % 5 9 f 1 6 0 5 4 $ Y 9 8 % 9 p ~ B %
tigiiiir 4

WTC Strawinskyllaan
Amsterdam-Zuid
~~ -~
~-
~- - - ~
Figuur 2
Vr;iaphuurpriJzen object

Figuur -l

Twin Towers Strawinskylaan
Amsterdam-Zuid
figuur l
Figuur 2

Figuur S

Rembrandt Toren Amstelplein
Amsterdam-Oost
Figuur l
Figuur 2

800 nuo
100 000

Figuur 2

G , , , , , , % % , , , , G G
~ . ~ ~ n + S * ~ ? Y S
Figuur 5

Margriet Naaksbergweg
Amsterdam-Zuidoost
Figuur 2

20 oon
Figuur S

Europlaza Hoogoorddreef
Amsterdam-Zuidoost
Figuur 2

Figuur S
Y J' 6

160
z i40 7
i
g 120
E 100
K s0
C s 60
C 30
?O
0
Arena Tower Hoogoorddreef
Amsterdam-Zuidoo~t
J
Figuur l
Figuur 2

Figuur 4

('niiidcl

2 500 oun

Net Boek Kiiagsfordweg
Amsterdaina- West
Figuur l

Bijlage I1
Brongegevens Grafieken

Bijlage III
Overzicht 's werelds hoogste gebouwen

Lists containeci in "M;irsh;ill's Hot 500" arc. Copyright 0-001. Morshall Geroinetta
Mnrsh;lll Cierometta's Hot i00
Buildingi & pi-o.ject\ over 1000 feetl305 nieter:,
Coinpilcd by Marshall C~eronicttci
E- Mail: in;irih;ill C@ wor1dst;illcit con1
FONT COLOR
Built Unider < ori*truction
Concept Design i 1 x 1 6 ~ .i;ici/ it. u i i r
4 1111 g r t ttrt otril height includei 'pii~
kink niimbtic 'ire ,i\si
-- Rank Name m kountrv & ~eters Storiei Year
X-Setd 4000 Tokyo Japdn 13129 4000 800 Multiplc
H* xahc tlion ('ity \cottidale "'lted 61.97 L100 200
stritci
Tri 20(14 Tohyn Japin 6577 7004 400 Multiplc
\eio[v.111~ 2Ci01 Tokyo Japan 6765 7001 500 Miiltiplr
IHou

n I I Kual'i Priii~ipal Intei n'itional
?I,ilav\ia LX00 ' 538 ' 75
Iin'in Teienpganli Gioup
ti< ,v i ~ih "lok LJnited 1792 546 130
Kcihri Pttltistri Fox
New Yorh Otlice
I cl1 ui i 7o\ici Statei, A\\«~i~itei
I I I
New,iih 1738 573 121 Multiple Pietro Hellu\chi
S tates
Wí 1 f c 1111 Chic,ipo "lted 1735 572 142 Multiple Kay I. Vierk
?t,ite\
H.lines Lundbeig
C hoiigtliri:, louci Chongqinp China 1697 ' 516 ' 114 OfficelHotel Wdehlei
Phoc i11 r T i ( r '"lted 1692 516 111 1980 Multiple
Phoen'u state\
H,irig,ing C l01 Towt i Ceoul 1686 i14 114 Multiplf Hyuntt,ii. IIT Chicago
Korea
l c l( 11 ion C $15 1 i i i New York IJnitcd l670 i09 170 Multiple Muiphy/S,ihn
Statei
Fco T(i\~ci Huenos
Ariei
Aigentina 1670 509 94 Jean Maic Schivo
Taipei F'inanci:ll
Cvnter
Taipei Taiwan 1667"" 508'*" 101 2003 C' Y. Lee &2 Partners
Mz.l~t~ci: 11i Towc r.
The (:olony. United
TX State..
1659 506 108
hlinoru L íimasaki X,
Associates
Hiury Seidler
( ìsollo LI( l- Melhourne Austrillin 1640 500 120 Multiple Associ:ites
*\dv,irir t cl tiiiildirig
('ompli .i
ïok)o Japcin 1640 i00
R/lali,i~ i< l1r Towi i ol Minoiu Yam'liahi &
Sao P'iulo Bial11 1621 494 10'3 2005 Multiple A\soLi,itci
ci ld I'. ,ie y
ShenihenTwiil
F r ~ I ~ ~ ~
Shenzhen
~ \
China 1601 488 128
Sheri/heil Twin
Towcn I
Shenrhen China l601 488 128
m ( Itl lll)

3Seais Towci Chicago
Skidmoie Owing\ &
1450 442 110 1971 Office
St'ite~ Meiiill
4 \I

11 Bank o1 China Hong Kong Chin'i I 20') ' 769" 70 1989 Ofticc 1 M Pei Kc t'artnen
Lul $11 TCI~W~
I Ne~c York
IJriiietl
Stsociates
Lniidnli Partners

Wan >\I inh
Sh'inghdi Chin,~ 1046 719 57 2003 Offict
Intern,itionel F'1 i/ I
*Torn ( ~in~iali P,in,ini,i Cit) PrinLima 1044 3 18 50 200'4
BDNI Center-A k Indoncii,~ I040 317 F h7 1999 Ofti~e
Mega Hotc I l owtr, Horig Konp China 1074 3 15 97 Hotel
Wanch'li
i ( Il'iill Li i l li
i'i0j t
Nem Yoik
"lted 1014 115 h0
Statei
' ho\! 1 1 New Yoik
?t,ile\
1034 315 70
Exchanyc Squ'ii t
Towc r
B'inpkok Th,iil.inii 1030 3 14
"AVIC F'laz..i Shenzhen China l025 .;l3 h2 200.1 h~íultipli.
l
Lisbon Portugal 1021 ii l: 80
New York
c'niteci
States
102.3 3 17 70
2OBank oí America Pla1.n Atlanta United ,07-*:; 317:,* 55 ,992 office
Ststes
21Libr'iry Tower Los Angcles "lted
Statcs
1018 110 73 1990 Ofiice
rVioniif TOMC I Mildn lt~1y 1017 710 70
Ncw l'oii T(W(~I Jeney City 1017 110 80 Office
State\
22Menara Telekom Kuald
Lumpui
M'i1,iyria 1017 710 55 2000
Shar1,ih Woild Ti'idt
Shaijdii IJ A b 1016 309 51
.rnd Fxpo ('entr~
,,+AT&T Corpoi'ite
-. Chic'igo
Centci
Statei
1007"' 107" hl 1989
f eachii* Iriain~ l, Atlanta 1004 106 63
St~te\
Office
Office
Office
24 Chase Tower Houbton "lted 1002 705 75 1982 Office
State\
25bmiiatei Tower\ Two Dubai U A E 1001"- 105" 56 2000 Holel
( onvo ilioi? 1 )L i 1000 105 80
'Orh St,ite\
>ego I'< ll,,i~ ( t Iltl,
Kuala
Lumpui
M,ilaysia 1000 305 76
IR R iilw'iy
Staliori Tcmei
Tokyo Japan 1000 305
liizal TOV~LI. Iioi LW( I1
M'inila
C entii
Philippine\ 1000 305
Ofticc
(;aiden FC it~, 7owti I.ivcipoo1 Unitcd 1000 305 79 Multiple
Kingdoni
Skyho~iit 1 London "lted 1000 305 77 Re\iclential
TriviLhl~k 10n~r t Poole
ri~vithick 'low~r
Kingdo~n
United
Kingdom
linited
1000 305
11 Poole Kiilgdom 1000
Copyright 02001 - World'i T,ille\t Media. Int
Multiple
Multiple
Willi;ini van Alen
Ingtnhovcn Ovticieh
Kahlen und P,lrtnci \
M'illol aiid Mallol
Pei P'ii tnei \hip
WMKY
Swanhe Haytlen
Coniiel Architecta
K Meiei R Partners
R Meier h P:irtncrs
Kohn Pedeiwn kou
A\\ociate\
Ktii/« T'inqt
Akiriciates
1,ocbl Schlos\inan md
Hackl
SOM/Frtink O Gchry
Kcviri Roche, John
Dinkeloo &
Ai\oci;iteï
Pci Cobb Fi-eed Rr
Partners
Vitiorio Camerini
Skiclriiore, Owingi &
Merrill
Daewoo & Partners,
H. Kasturi
Hediger and Partners
Skidmore, Owings 8
Merrill
Cesar PelliIKcndall
I M Pei & Partners
NORR Group
Consult:ints Int. Ltd.
Beili-lim Grosvernor
Goodh~ie
Arkiteh MAA