Burgers en bouwers: één front

Burgers en bouwers:
één front
Visierapport 2018

Burgers en bouwers:
één front
Visierapport 2018
En zij zeiden: kom aan, laat ons voor ons een stad
bouwen, en een toren, welks opperste in den hemel
zij, en laat ons een naam voor ons maken, opdat
wij niet misschien over de ganse aarde verstrooid
worden!
Genesis 11,4
Only architecture that considers human scale and
interaction is successful architecture.
Jan Gehl
met medewerking van

02
Voorwoord
De algemene vergadering van de
VCB heeft me in het voorjaar van
2018 na een eerste termijn van
drie jaar herbevestigd als voorzitter.
Ik dank hen voor het vertrouwen
en zal me blijven inzetten
om onze dienstverlening verder
te verbeteren. Voor mijn toekomstig beleid heb ik
vier krijtlijnen uitgezet.
In de eerste plaats wil ik de cruciale rol van de bouw
als technologie-integrator verder promoten. Nu
reeds worden bijvoorbeeld 40% van alle professionele
drones toegepast bij transportinfrastructuur.
BIM (Building Information Modelling) dringt steeds
meer door bij de bouwbedrijven. Ook de Vlaamse
overheid denkt nu aan de integratie van BIM bij
haar overheidsopdrachten. Vandaar dat wij vanuit
de VCB projecten hebben ingediend om de toepassing
van BIM ruimer in onze sector te faciliteren.
We gaan ook verder met
de ontwikkeling van de
bouw tot speerpuntsector
op het vlak van circulaire
economie. Van al
het geproduceerde afval
heeft in gewichtspercenten
64% te maken
met de bouw via sloop
en ontmanteling enerzijds
en via grondverzet
anderzijds. In Vlaanderen
wordt hiervan nu al meer
dan 90% hergebruikt.
Na het ketenzorgsysteem
dat werd opgezet
via de Grondbank, gaan
we nu werken aan een
ketenzorgsysteem voor
In dit visierapport
hebben wij de focus
gelegd op twee
thema’s die de
Vlamingen bijzonder
aan het hart liggen:
zijn woonsituatie en
zijn verplaatsingen.
slooppuin via Tracimat.
We werken ook mee aan een label voor gebouwen
waardoor die kunnen worden opgevat als de materialenbanken
voor morgen.
De technologische, soms disruptieve, trendbreuken
in de bouw verplichten onze beroepsorganisatie
tot een continue opbouw en
updating van kennis om onze
leden des te beter te kunnen
adviseren, in samenwerking
met de beroepsfederaties en de
lokale bouwconfederaties en met
de steun van de kennisinstellingen
van de sector, het WTCB (Wetenschappelijk en
Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf) en het
OCW (Opzoekingscentrum voor de Wegenbouw).
Op basis van onze kennis en met eigen blogs willen
we ons ook beter wapenen tegen vertekende
opvattingen bij opiniemakers en overheid, zoals die
bijvoorbeeld tot uiting kwamen in het kader van het
Beleidsplan Ruimte Vlaanderen.
De boost in de sector biedt aan jongeren een ruime
waaier aan nieuwe jobkansen. Maar we communiceren
hierover te weinig. De bouw heeft naast
een economisch ook een belangrijk maatschappelijk
belang. Bijna geen
enkel maatschappelijk
probleem kan worden
opgelost zonder de bouw.
Maar de maatschappij
is zich hiervan te weinig
bewust en waardeert onze
sector te weinig. Ook
daarin wil ik met de VCB
verandering brengen.
In dit visierapport hebben
wij de focus gelegd
op twee thema’s die de
Vlamingen bijzonder
aan het hart liggen: zijn
woonsituatie en zijn verplaatsingen.
Zowel het
woon- als het mobiliteitsbeleid
zullen trouwens
belangrijke thema’s worden
in de debatten voor de gemeenteraadsverkiezingen
van 2018 en voor de regionale verkiezingen
van 2019. We hebben eerst een inventaris gemaakt
van al het marktonderzoek dat onze leden op dit
vlak al hebben verricht en van al de knowhow die
wij zelf en de bouwbedrijven op dit vlak al hebben

kunnen vergaren. Want ook bouwbedrijven zijn
kennis gedreven organisaties geworden die via
eigen enquêtes de markt bevragen.
Naast de knelpunten die wij op dit vlak hebben
kunnen detecteren, hebben wij in een apart hoofdstuk
ook gefocust op de vaak innovatieve inzichten
en oplossingen die de bouwsector kan bieden. Het
gaat dan onder meer over de toenemende impact
van PPS bij stadsvernieuwing, over nieuwe financieringsformules,
over het toenemend belang van
langetermijnbeheer en onderhoud, over gebouwen
als dienstverlenende constructies en methodes om
voor projecten meer draagvlak te vinden.
Met dit visierapport hebben we opnieuw een bijdrage
willen leveren tot een beter imago van de
sector. Ik dank dan ook de bedrijven die illustratiemateriaal
hebben geleverd. Om te laten zien dat
wat we schrijven, leeft binnen bedrijven en organisaties
die nu al in en voor de bouw actief zijn of
dit in de toekomst nog kunnen worden, hebben we
in dit rapport ook ruimte gelaten voor twintig concrete
getuigenissen. Ook deze getuigen wil ik van
harte danken voor hun bijdrage. Tenslotte wil ik het
WTCB bedanken voor zijn inhoudelijke en redactionele
inbreng in het voorliggende visierapport.
V03
Ik hoop dat iedereen die deze publicatie doorneemt,
hierin stimulerende ideeën en inspirerende
getuigenissen zal vinden.
Jef Lembrechts
Voorzitter
Jaarverslag ‘18

04
Inleiding
De elementen waarmee onze
leden worden geconfronteerd
en dus ook de beroepsorganisatie
te maken krijgt, krijgen
een steeds ruimere scope. Denk
onder meer aan het opvolgen
van de verschillende soorten
van PPS-constructies, aan derdebetalersystemen
(via ESCO’s of Energy Service Companies) en aan
nieuwe vormen van samenwerking, onder meer via
bouwteams en lean bouwen. Maar denk ook aan
de complexere betoelagingssystemen en ondersteuningsmechanismen
van de overheid, de complexere
normen en regelgevingen (onder meer op
het vlak van energiebesparing) en de toenemende
beperkingen (onder meer op het vlak van ruimtelijke
ordening).
Tegelijk zien we binnen de sector nieuwe activiteiten
ontstaan, zoals de integratie van groen in de bouw,
het slim beheer en onderhoud van gebouwen op
langere termijn en nieuwe types van hernieuwbare
energie, zoals geothermie en warmtenetten.
Bovendien is op al deze terreinen naast een verbreding
ook een verdieping vereist, niet alleen op
technisch maar ook op organisatorisch, financieel
en juridisch vlak. Het is precies in een dergelijke
snel veranderende omgeving dat er bedreigingen
voor onze sector ontstaan, maar tegelijkertijd veel
meer opportuniteiten.
De maatschappelijke relevantie van de bouw-,
milieu- en energiecluster en dus ook van de VCB als
beroepsorganisatie neemt toe. Niet alleen groeit de
economische impact van de sector. Daarnaast is de
sector steeds meer actief op domeinen die de burgers
direct aanbelangen: betaalbaar wonen, mobiliteit,
energiebesparing en hernieuwbare energie,
waterzuivering en recyclage, de integratie van water
en natuur in de stad, de klimaatverandering en de
bescherming van de burgers tegen wateroverlast,
de opvang van de blijvende bevolkingsgroei, de
zieken- en ouderenzorg en het onderwijs. Er is nauwelijks
een maatschappelijk relevant thema te noemen
waarop de bouw geen impact heeft. Het zijn
ook thema’s die in dit visierapport aan bod komen.
Meer dan ooit willen wij als
beroepsorganisatie naar
voor komen met een positief
imago. Wij willen ons profileren
als serieus, snel, innovatief,
betrouwbaar en correct, enerzijds
bij het geven van adviezen
en anderzijds bij het verspreiden van informatie. De
jaarlijkse redactie van een visierapport dat een duidelijk
onderbouwde visie rond een bepaald thema
bevat meer dan een opsomming van voorbije activiteiten,
past volledig in dit kader. Het is belangrijk
de burgers juist te informeren op basis van correcte
studies en correct geciteerde studies. Daar willen
wij via dit visierapport eveneens onze bijdrage toe
leveren.
De VCB wil in bepaalde materies duidelijk het verschil
maken en dé referentie zijn. Op het vlak van
circulaire bouweconomie (uitgegraven bodem,
bagger- en ruimingsspecie, bouw- en sloopafval)
wordt de knowhow van de VCB erkend in andere
regio’s en andere landen. De Grondbank krijgt nu
ook studieopdrachten in Frankrijk. Tracimat wordt
op Europees vlak als voorbeeld genomen voor circulaire
bouweconomie door de administratie van
de Europese commissie. Voor de financiering van
renovatieprojecten heeft de European Mortgage
Federation (EMF) de samenwerking van de VCB
ingeroepen omwille van het instrument van de
ReCalculator. De VCB beschikt over toonaangevende
knowhow op het vlak van PPS-structuren
en komt daardoor in contact met de EIB (Europese
Investeringsbank).
Op het vlak van lobbying willen wij niet alleen de
eisende partij zijn die louter pleit voor meer bouwwerken.
Tegelijkertijd zoeken wij, samen met onze
leden, mee naar oplossingen om de markt te vergroten
en te verruimen en tegelijk de impact van het
bouwen op het milieu en de omgeving te beperken,
zowel op het vlak van CO 2
-uitstoot als wat de impact
op het verkeer, het fijn stof en de geluidsoverlast
aangaat. Op die manier vervullen wij samen met
de bouwbedrijven een steeds grotere rol bij het
invullen van de vele maatschappelijke behoeften.

Daardoor versterken we nog onze maatschappelijke
rol en kunnen wij actiever meesturen aan een
groter deel van het beleid dat de lokale en regionale
overheden willen voeren voor een verhoging
van de welvaart en het welzijn van de burgers.
Burgers en aannemers
hebben uiteindelijk
dezelfde belangen en
vormen dus één front.
In principe bouwen
aannemers wat burgers
willen. Maar wat willen
de burgers? Hoe willen
ze eigenlijk wonen, zich
verplaatsen, werken, zich
vermaken, winkelen en
zich beschermen tegen
onder meer de wisselvalligere
natuurinvloeden?
Uiteenlopende ondernemingen uit de sector
(aannemers, projectontwikkelaars, producenten en
peilingbureaus) hebben de laatste jaren de burgers
hierover al bevraagd.
Burgers en
aannemers hebben
uiteindelijk dezelfde
belangen en vormen
dus één front.
Zij hebben onder meer gevraagd welk type van
woning de burgers willen en in welke buurt zij
willen wonen. Uit een recente enquête van Livios
is bijvoorbeeld gebleken dat nog steeds 78% van
de burgers voor een vrijstaande woning kiezen.
Vooral gezinnen met kinderen verkiezen in een
huis in plaats van in een appartement te wonen.
Daartegenover staan uitgesproken tegengestelde
meningen van planologen, zoals onder meer van
de Vlaamse Bouwmeester die de vrijstaande verkavelingswoning
verketterde als ‘een misdaad tegenover
het planetaire ecosysteem’. Als de Vlaamse
overheid de eengezinswoning wil afschaffen, gaat
zij in tegen wat nog heel wat Vlaamse gezinnen
wensen. Maar naast de concepten van de planologen
zijn er nog praktische problemen waardoor de
Vlamingen er niet toe komen hun woondroom te
realiseren. In dit visierapport hebben we ze nader
onderzocht.
De burgers zijn het beu urenlang in de file te blijven
staan. In haar nieuw Mobiliteitsplan Vlaanderen
streeft de Vlaamse overheid ernaar de structurele
files op het autosnelwegennet weg te werken. Deze
doelstelling sluit wel aan bij wat bij de burgers leeft.
We hebben gepeild naar het verplaatsingsgedrag
van de burgers en de
redenen waarom zij zich
verplaatsen zoals zij nu
doen. Ook daar hebben
we gekeken naar mogelijke
alternatieven en om
welke redenen die niet of
maar moeizaam op gang
komen.
Na een onderzoek naar
de mogelijke belemmeringen
hebben wij in dit
visierapport nagegaan wat
onze sector hier zelf tegenover kan stellen. Wat kan
en wat doet de sector zelf om maximaal in te gaan
op de woondromen van de Vlamingen. Wij hebben
in dit hoofdstuk in belangrijke mate ingezoomd op
een aantal innovatieve ontwikkelingen binnen de
bouwsector, conform de algemene politiek van de
VCB om op een positieve manier mee naar concrete
oplossingen te zoeken.
De private partijen in de bouw kunnen veel maar
uiteraard niet alles. De lokale en regionale overheden
spelen nu eenmaal een sleutelrol in de bouwsector.
Vandaar dat het laatste hoofdstuk meer in
het bijzonder ingaat op de ondersteunende rol van
de overheden, niet alleen op de huidige maar ook
op de toekomstige rol van de Vlaamse gemeentebesturen
en de Vlaamse regering. Omwille van de
lokale verkiezingen in 2018 en de regionale verkiezingen
in 2019 staan die op een keerpunt. Voor het
laatste hoofdstuk hebben wij dan ook in belangrijke
mate geput uit de memoranda die de VCB voor die
verkiezingen heeft voorbereid.
Marc Dillen
Directeur-generaal
i05
Jaarverslag ‘18

06
Inhoud
Burgers en bouwers: één front
Voorwoord Jef Lembrechts 2
Inleiding Marc Dillen 4
Inhoudstafel6
Hoofdstuk 1: Wat willen de Vlamingen op het vlak van wonen 8
1.1. Bevragingen vanuit de private sector 10
1.2. Bevragingen vanuit de overheid 15
Besluit23
Getuigenis Philippe Huyzentruyt / Groep Huyzentruyt 24
Getuigenis Joost Callens / Durabrik 26
Getuigenis Mathias Lehner / Nextcity 28
Getuigenis Dirk Vanderveken / Shopperware 30
Hoofdstuk 2: Wensen van Vlamingen rond mobiliteit 32
2.1. Fileleed brak in 2017 alle records 34
2.2. Beperkte interesse voor openbaar vervoer
maar toegenomen fietsverkeer 35
2.3. Meer woon-werkverkeer leidt tot decentralisatie en meer thuiswerk 38
2.4. Mobiliteitsimpact van online aankopen 44
Besluit47
Getuigenis Linda Boudry / Kenniscentrum Vlaamse steden 48
Getuigenis Peter Vanden Abeele / stad Gent 50
Getuigenis Maarten Matienko / VAB 52
Hoofdstuk 3: Hinderpalen voor vervulling van wensen 54
3.1. Fors stijgende prijzen en inkrimpende woonmogelijkheden 56
3.2. Haperende aantrekkingskracht van de Vlaamse steden 60
3.3. Toenemende appartementsbouw en lager renovatieritme 63
3.4. Knelpunten voor de integratie van wonen en werken 70
3.5. Te beperkte overheidsinvesteringen 74
3.6. Nieuwe uitdagingen voor stadsvernieuwingsprojecten 79
Besluit81
Getuigenis: Steven Benoit en Jeroen Vandevelde / Belfius Bank 82
Getuigenis: Luc Rosseel, Peggy Verzele en Karen Van De Woestijne / CIB 84
Getuigenis: Dirk Geldof / Universiteit Antwerpen-Odisee-Karel de Grote
Hogeschool86
Getuigenis: Wendy Francken en Rolf De Bruyn / Vlario 88

07
Hoofdstuk 4: Innovatieve oplossingen vanuit de sector 90
4.1. Toenemend gewicht van private aanvragers van vergunningen 92
4.2. Succes van 15 jaar stadsvernieuwing met PPS 95
4.3. Naar lagere financiële drempels 98
4.4. Innovatieve oplossingen op het vlak van energie en woningrenovaties 106
4.5. Langetermijnvisie op projecten 109
4.6. Belang van participatieve processen 111
Besluit113
Getuigenis: Nicolas Bearelle / Revive 114
Getuigenis: Sophie D’Hulst / Bouwbedrijf dhulst’ 116
Getuigenis: Joeri Haex / Bouwonderneming Haex 118
Getuigenis: Nele Van Damme / Upgrade Estate 120
Getuigenis: Geert Verachtert / Van Roey 122
Getuigenis: Thomas Buyse en Caroline De Wulf / STiDO 124
Hoofdstuk 5: Oplossingen van overheidskant 126
5.1. Geleidelijkheid in plaats van trendbreuk in het ruimtelijk beleid 128
5.2. Een veel ambitieuzer investeringsbeleid voeren 132
5.3. Aan een grootschalig plan voor woningrenovaties werken 137
5.4. Cruciale jaren op het vlak van leefmilieu 143
5.5. Innovatie in de bouw extra bevorderen 145
Besluit149
Getuigenis: Peter Cabus / Departement Omgeving 150
Getuigenis: Marleen Evenepoel / Natuur en Bos 152
Getuigenis: Walter Van den Bossche en Frank Vanbrabant / Fluvius 154
Getuigenis: Johan Willemen / WTCB 156
Hoofdstuk 6: Samenvatting 158
Getuigenissen van jonge Vlaamse Aannemers van 2018
- Thomas Buyse / Jonckheere Projects en STiDO 166
- Tom Claes / Sanitechniek 167
- Joeri De Tender / De Tender 168
- Vicky Dethier / Dethier 169
- Grégory Vanovertveldt / Vanovertveldt 170
Hoofdstuk 7: Activiteitenverslag 2017-2018 171
Samenstelling van de bestuursorganen 182
VCB-team185
Structuur van de Confederatie Bouw in Vlaanderen 186
Jaarverslag ‘18

08

HOOFDSTUK
Wat willen de Vlamingen
op het vlak van wonen
Zoals de twee citaten op de voorpagina
al aangeven, zijn wonen en samenleven
onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dat
zal nog meer het geval zijn als verdichting
en verstedelijking toenemen. De laatste
jaren hebben een groot aantal bevragingen
plaatsgevonden over de wensen van de
Vlamingen inzake hun woning en hun
woonomgeving. Welk type van woning
verkiezen zij? In welke buurt zouden zij
het liefst wonen? Waar zouden zij het liefst
willen wonen? Wat trekt hen aan in hun
omgeving? Wat stoot hen af? In belangrijke
mate gingen die bevragingen uit van de
private sector: van woningenbouwers,
projectontwikkelaars en producenten. Maar
ook de Vlaamse overheid wil met grootschalige
enquêtes de vinger aan de pols
houden.

10
Hoofdstuk 1.
Wat willen de Vlamingen op het vlak van wonen
1.1. Bevragingen vanuit de private
sector
In 2013 heeft groep Huyzentruyt een online enquête
bij 750 Vlamingen tussen 22 en 65 jaar uit de ruimere
middenklasse georganiseerd. Van de geënquêteerden
woonde 44% samen met kinderen. De overige
56% was gehuwd, woonde samen zonder kinderen
of woonde alleen. 78% was eigenaar en 22% huurder.
60% woonde in een halfopen of alleenstaande
woning, de overige 40% in een appartement of
rijwoning. Een opvallende vaststelling is dat maar
liefst 90% van de bevraagden tevreden tot heel
tevreden was. Tot de ontevredenen behoorden
vooral jongeren, huurders en flatbewoners.
Tegelijk werd hun gevraagd welk soort van woonst
zij zouden kiezen als zij op dat moment naar een
andere woonst zouden moeten of kunnen uitkijken.
Maar liefst 70% verkoos een huis te kopen, 19%
een appartement en amper 11% verkoos een huis
of flat te huren. Vooral 50-plussers, alleenstaanden,
ouderen waarvan de kinderen uit huis waren,
mensen met een laag inkomen en stadsbewoners
waren kandidaat om een appartement te kopen.
Wie een andere woning wou kopen, verkoos een
instapklare woning, maar dan nog wel met voldoende
budget om de woning volledig in te richten.
Slechts 24% was van plan de woning op termijn
volledig af te werken. In dezelfde lijn wenste
84% een comfortabele maar compactere woning
waardoor voldoende financiële ademruimte overbleef
voor andere dingen. Amper 16% was bereid
maximaal te lenen om zo ruimer te kunnen wonen.
Weinigen (32%) opteerden voor een ruimere maar
minder energie-efficiënte woning. Nog 73% stond
op een garage in de woning. Wat de omgeving
aangaat, waren de meningen verdeeld: 46% verkoos
een grote eigen tuin terwijl voor 54% de tuin
compacter mocht zijn als de omgeving maar voldoende
groen was.
Wat de woonomgeving aangaat, was de aanwezigheid
van een supermarkt, een postkantoor en
winkels in de buurt belangrijk. Ook een verkeersluwe
buurt werd sterk geapprecieerd omdat kinderen
er veilig kunnen spelen. Een derde belangrijke
factor was de nabijheid van het werk. Slechts een
minderheid hechtte belang aan een snelle toegang
tot een autoweg en de aanwezigheid van
GRAFIEK 1:
Relatief belang van vestigingsfactoren bij de keuze van een woning (%)
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Met supermarkt, postkantoor en winkels in de buurt
In een verkeersluwe buurt waar kinderen veilig kunnen spelen
Dicht bij het werk
Dicht bij openbaar vervoer
In een buurt waar nauw contact met de buren mogelijk is
In een buurt met parkjes, perkjes en zitbanken
Waar gezinnen, alleenstaanden en senioren naast elkaar wonen
In een buurt waar ik of mijn partner zijn opgegroeid
Dicht bij een toegang tot de autosnelweg
In de buurt van een restaurant, café, bioscoop of concertzaal
S belangrijk
S niet belangrijk
Bron: enquête door Groep Huyzentruyt

Hoofdstuk 1
11
> > Eengezinswoningen op de
brownfieldsite Hoedhaar te
Lokeren (ill. Van Roey, arch.
Stéphane Beel architecten)
GRAFIEK 2:
Antwoord op de vraag:
Waar zou u het liefst wonen?
In hun getuigenissen geven Durabrik (i p. 26) en
Huyzentruyt (i p. 24) aan hoe zij op dergelijke en
andere vragen zijn ingegaan bij de keuze en de
vormgeving van hun projecten.
45%
9%
30%
16%
In november 2015 presenteerde Matexi de resultaten
van haar onderzoek over de Belgen en hun
buurt op basis van een representatief staal van
de Belgische bevolking (1.500 respondenten). Het
onderzoek werd uitgevoerd in samenwerking met
de UCL en werd afgenomen onder begeleiding van
het marktonderzoeksbureau Profacts. Volgens deze
enquête vond 82% van de Belgen de buurt belangrijk
in de zoektocht naar een woning. Een kwart van
de Belgen en 34% van de jongeren vond de buurt
zelfs belangrijker dan de woning zelf. Het sociaal
contact dat een buurt biedt, speelt daarbij een
grote rol. Van de respondenten gaf 61% aan dat de
buren goed kennen en goed met elkaar overweg
kunnen in hun woonsituatie het belangrijkste is.
30% op het platteland
16% in een dorpskern
45% in de woonrand van stad of gemeente
9% in de stad
Bron: enquête door Groep Huyzentruyt
restaurants, cafés, een bioscoop of concertzaal in
de buurt. De nabijheid van een drukke verkeersas
en van een drukke treinverbinding werd zelfs eerder
als storend ervaren, zoals ook de nabijheid van
industrie. Uiteindelijk wou amper 9% liefst in de
stad wonen en slechts 16% in een dorpskern terwijl
30% liefst op het platteland woonde en 45% in de
woonrand van een stad of dorp.
In orde van belangrijkheid vonden de Belgen de
volgende vijf criteria het belangrijkste in hun buurt:
ten eerste de dagelijkse voorzieningen (zoals de
aanwezigheid van een bakker, slager, apotheker),
ten tweede een propere, verzorgde en goed onderhouden
buurt, ten derde een landelijke omgeving,
ten vierde de beschikbaarheid van openbaar vervoer
en ten vijfde een verkeersveilige buurt. Voorts
bleek ook uit de enquête dat de Vlaming nog heel
individualistisch naar wonen keek. Slechts 27%
van de Vlamingen apprecieerde een harmonisch
geheel van architectuurstijlen in zijn of haar buurt.
Bij nieuwbouw wou maar 30% van de Vlamingen
het uitzicht van zijn woning aanpassen zodat die
Visierapport 2018

12
> > Gezinswoningen met tuin en private parking zorgen voor een
kindvriendelijke Pier Kornel-buurt te Aalst (ill. Revive-Matexi)
goed integreerde met de omliggende woningen.
Bij de Franstalige respondenten was maar liefst
64% daartoe bereid.
Wat betreft de eigen woning, hechtten de Belgen
vooral belang aan een eigen parkeerplaats, een
keuken met een groot werkblad en ingebouwde
toestellen, onderhoudsvriendelijke materialen,
een toilet op elke verdieping, veel stopcontacten,
een extra grote berging en ingebouwde kasten op
maat.
Eerder (in 2014) liet Matexi een onderzoek uitvoeren
rond ‘delend wonen’. Daaruit bleek dat 67% van de
respondenten bereid was een gemeenschappelijke
tuin te delen (weliswaar op voorwaarde dat zij tegelijk
over een eigen tuin konden blijven beschikken)
en 56% bereid was om een polyvalente binnenruimte
te delen. Maar slechts één Belg op tien zou
op dat moment voor cohousing kiezen. Als ze al
voor cohousing kozen, had dit vooral te maken met
de verwachting dat daardoor ecologische (energie)
oplossingen goedkoper zouden worden en polyvalente
ruimtes een bepaalde luxe zouden mogelijk
maken die zij zich anders niet konden veroorloven.
Voor 77% van de Belgen was betaalbaarheid de
belangrijkste troef van delend wonen.
Rond hetzelfde thema heeft Upgrade Estate in 2018
specifiek bij 1.000 jongeren tussen 20 en 40 jaar een
marktonderzoek laten uitvoeren. Uit die enquête
is bijvoorbeeld gebleken dat 83% van de jonge
starters (‘young professionals’) in een stad woont
of interesse heeft om er te wonen. De overgrote
meerderheid van de respondenten had wel nog
geen kinderen. Maar zelfs bij die specifieke leeftijdsgroep
stond slechts 16% van de ondervraagden
open voor cohousing. Waar de ondervraagde jongeren
evenmin naar vroegen, waren een ‘coworking
place’ en een gemeenschappelijk sauna en
fitnessruimte. Op basis van de resultaten van deze
enquête voorziet Upgrade Estate in haar nieuw
woon- en leefconcept Upliving in een beperkt
aantal gedeelde faciliteiten. Het gaat dan om een
laundry waardoor de bewoners op een wasmachine
kunnen besparen, en om een gemeenschappelijke
ruimte waar zij een ruimere groep van vrienden
kunnen ontvangen.
In december 2016 heeft Blavier via iVOX een consumentenpanel
van 500 Belgen ondervraagd
waaronder 47,5% met kinderen, 33,4% samenwonend,
getrouwd of alleenstaand zonder kinderen
en 8,1% nog thuiswonend of op kot. Slechts 19,4%
van de bevraagden werkte of ging met een sleutel-op-de-deurfirma
werken. De enquête reikte
dus veel verder dan de eigen klanten. Zeker in
Vlaanderen stonden de geënquêteerden toen

Hoofdstuk 1
13
GRAFIEK 3:
Antwoorden op de vraag naar de ideale woning
72%
63,9%
57,9%
Ik verkies een
woning met grote
ramen zodat er
veel natuurlijk
licht binnenkomt
Ik verkies een
woning met één
grote rust- of
leefruimte om
samen met
het gezin te
ontspannen
boven een woning
met verschillende,
kleinere
rustruimtes
Ik verkies een
woning met
veel grote open
ruimtes boven
een woning met
verschillende
duidelijk
afgebakende
ruimtes
51,2%
Ik verkies een
woning met
multifunctionele
ruimtes,
bijvoorbeeld
keuken, living en
eetkamer in één
40,9%
Ik verkies een
woning met
een aparte
kantoorruimte of
bureau
Bron: Consumentenpanel in opdracht van Blavier
positief tegenover de economische evolutie. Maar
tegelijk heerste er veel onzekerheid: over de fiscale
voordelen, de kostprijs van renovaties volgens de
geldende energiezuinigheidsnormen, het aanbod
van jobs, overheidspremies en over de evolutie van
de rente. Vooral 55-plussers laten zich afschrikken
door een instabiele regelgeving.
Uit de consumentenbevraging van iVOX bleek
verder dat een ruime meerderheid (68%) het eens
was over het principe van de ‘betonstop’ maar 51%
vond de maatregel te drastisch en 87% vreesde dat
de betonstop bouwgronden en woningen duurder
zou maken en 27% ging zijn bouwplannen niet verder
uitstellen en versneld een bouwgrond kopen.
Maar liefst 61% van de Vlamingen definieerde zich
als een plattelandsmens en slechts 15% zou ooit het
platteland verlaten om in de stad te gaan wonen.
Een zeer grote meerderheid (82%) zou nooit in een
woning zonder tuin of terras willen wonen.
Wat de ideale woning betreft, verkoos de meerderheid
een woning met open, multifunctionele ruimtes
en veel natuurlijke lichtinval. Vooral de jongste
generatie (ver)bouwers is gewonnen voor een dergelijk
woonconcept. Zij verkiezen een woning met
veel open ruimte boven een woning die verschillende
kleinere ruimtes telt die duidelijk afgebakend
zijn.
Uit consumentenonderzoek door Shopperware
blijkt dan weer dat compacter bouwen ook een
belangrijke impact heeft op de inrichting van het
interieur. De consumenten spenderen daardoor
minder aan vloeren, behangpapier en verf, maar
verhoudingsgewijs meer aan meubelen. Hun voorkeur
gaat uit naar moduleerbare meubelen die voor
meerdere doeleinden kunnen worden gebruikt. Zij
moeten de beschikbare woonruimte optimaliseren.
Vooral jongere klanten houden van ‘smart’ gadgets
die het leven in een beperktere ruimte comfortabeler
maken. Meer hierover staat in de getuigenis van
Dirk Vanderveken (i p. 30).
Eveneens in 2016 heeft projectontwikkelaar CORES
Development naar aanleiding van haar tienjarig
bestaan via het onderzoeksbureau iVox aan 1.000
respondenten uit de centrumsteden gevraagd
waarom zij in een stad wonen en waarom ze eventueel
zouden overwegen te verhuizen, wat er goed
is aan hun woonomgeving en wat er zou moeten
veranderen, in welk type woning ze vandaag wonen
en welke (nieuwe) woningtypes er ontbreken in
hun buurt, wat ze vinden van de aangekondigde
betonstop en hoe ze staan tegenover voorstellen
om wonen in de stad financieel aantrekkelijker te
maken.
Visierapport 2018

14
Uit de bevraging is gebleken dat de stedelijke
Vlaming de betonstop steunt en in verdichting,
duurzaamheid en nieuwe woonvormen gelooft.
De enquête bevestigde hun positieve houding
tegenover de stad, maar maakte tegelijk hun vrees
voor het onbekende duidelijk. De respondenten
vielen namelijk terug op vertrouwde woonpatronen.
Er was dan ook een duidelijke dualiteit waar
te nemen: zij wilden wel in de stad wonen, maar
opteerden tegelijkertijd voor de individuele (vrijstaande)
woning. Zij wensten rustig en veilig in
de stad te wonen, maar toch met de auto tot aan
het eigen huis te kunnen rijden. Om woonvisie en
woongedrag te sturen, hechtten zij veel belang aan
fiscale stimuli.
Uit een marktstudie van Reynaers Aluminium uitgevoerd
door onderzoeksbureau iVOX, waarvan
de resultaten op de Batibouw-editie van 2018 werden
bekend gemaakt, is gebleken dat Belgen aan
hun woonomgeving gemiddeld een score van 7,3
geven. Een kwart van de Belgen gaf een score van
6 op 10 of minder. Het is opvallend dat in de steden
twee keer meer mensen ontevreden zijn met hun
buurt (30%) dan op het platteland (15%). Wie minder
gelukkig was met zijn buurt, gaf ook significant
vaker aan minder te tevreden te zijn met zijn huis.
Bovendien gaf circa 30% van de Belgen aan dat
hun tevredenheid over de buurt de voorbije jaren
gedaald was en vreesde 38% dat hun buurt ook
in de toekomst er verder op achteruit zou gaan.
De Vlamingen (46%) bleken op dit vlak heel wat
pessimistischer dan de Walen (amper 23%). Voor
dit pessimisme gaf ruim 40% van de Belgen jonger
dan 34 jaar de betonstop als belangrijke reden op.
Wat maakt de Belgen het meest ongelukkig over
hun buurt? In eerste instantie de toenemende verkeersdrukte,
slecht bestuur en het gebrek aan rust.
Daarnaast zijn ook het gebrek aan ontspanningsmogelijkheden,
de te beperkte aanwezigheid van
groen en de onveiligheid belangrijke pijnpunten.
Om zich veiliger te voelen investeren de Belgen het
vaakst in goede sloten (60% van de antwoorden),
brandalarmen (33%) en veiligheidsdeuren (26%).
Over de beoordeling van de buurt zijn er opnieuw
belangrijke verschillen tussen stedelingen en plattelandsbewoners.
Maar liefst de helft van de stedelingen
zegt niet blij te zijn met de verkeersdrukte in
zijn woonomgeving en een derde hekelt het gebrek
aan rust. Onder plattelandsbewoners is dat respectievelijk
maar 1 op 3 en 1 op 5. De plattelandsbewoners
zijn dan weer vaker minder tevreden over het
aanbod van culturele activiteiten (24% tegenover
17% voor de stedelingen) en over de bereikbaarheid
via snelwegen en openbaar vervoer (17% tegenover
amper 9% voor de stadsbewoners).
Hoe ziet de ideale buurt er dan uit volgens het
onderzoek in opdracht van Reynaers Aluminium?
Die is rustig, met leuke buren en veilig. Daarnaast
staan voldoende groene ruimte, vlotte bereikbaarheid,
weinig verkeersdrukte en de aanwezigheid
van winkels hoog op het verlanglijstje. Franstaligen
hechten veel meer belang aan rust en veiligheid
dan Nederlandstaligen. Nederlandstaligen willen
daarentegen liever dicht bij hun werk wonen en
voldoende sociaal contact.
In 2018 hebben Livios en Het Laatste Nieuws een
enquête laten uitvoeren bij 1.500 Vlamingen die
verbouwd hadden, dat aan het doen waren of
verbouwplannen hadden. Als zij geen rekening
> > Lintbebouwing langs gewestwegen (ill. VCB)

Hoofdstuk 1
15
> > Verkaveling met carports te Bellecourt in
Henegouwen (ill. Huyzentruyt)
zouden moeten houden met hun budget, zouden
53% van de verbouwers liever bouwen, zo bleek uit
deze enquête. Op de tweede plaats kwam sleutelklaar
kopen, goed voor 29% van de voorkeurstemmen.
Slechts 19% van de verbouwers wou ook echt
renoveren. Bij de verbouwers onder de 30 jaar en
bij hoger opgeleiden was de voorkeur om te bouwen
nog meer uitgesproken. Oudere verbouwers
en lager opgeleiden overwogen vaker een sleutel-op-de-deurwoning.
Van de toekomstige verbouwers
had 63% een renovatiebudget van minder
dan 50.000 euro. Van de huidige verbouwers kwam
7 op 10 niet toe met hun spaarpotje, ondanks het
aangaan van een lening, financiële hulp van de
familie en bewuster sparen.
Nog een opvallende vaststelling was dat wie in
een appartement en in een stedelijke omgeving
woonde, vaker de voorkeur had voor kant-en-klaar
kopen. Wie landelijk en in een vrijstaande woning
woonde, wou vaker bouwen.
Maar liefst 55% van de ondervraagden droomden
van een woning op een ver afgelegen plekje als
antwoord op de vraag naar de ideale woonlocatie.
Ongeveer een derde (31%) zag het wel zitten om
zich te vestigen in een dorpskern of stadsrand.
Maar amper 14% wou absoluut naar de (groot)stad
trekken. Zes op tien ondervraagden woonde op het
moment van de bevraging in een halfopen bebouwing,
rijhuis of appartement maar 78% van alle
verbouwers zouden meteen voor een vrijstaande
woning kiezen als de mogelijkheid zich aandiende.
Maar liefst 95% van de verbouwers die in een vrijstaande
woning leefden, zouden opnieuw dezelfde
keuze maken.
1.2. Bevragingen vanuit de overheid
In het voorjaar van 2017 hebben het agentschap
Binnenlands Bestuur en Statistiek Vlaanderen
een grootschalige bevraging bij inwoners vanaf 17
jaar uit de 295 Vlaamse gemeenten en de 13 centrumsteden
in Vlaanderen georganiseerd. Daarbij
werden bijna 400.000 inwoners aangeschreven. De
resultaten van deze bevraging werden verwerkt in
een gemeente- en stadsmonitor. In het algemeen
bleken 79% van de inwoners tevreden met de eigen
buurt en 76% met de eigen gemeente.
Maar in veel gemeenten bleek de kwaliteit van de
publieke ruimte nog onvoldoende aan te sluiten
bij het beeld dat inwoners van een aantrekkelijke
woonomgeving hebben. Zo was slechts een
op twee inwoners tevreden over de staat van de
fiets- en voetpaden. Tegelijk gaf bijna de helft van
Visierapport 2018

16
> > Cohousingproject De Sijs in Heverlee met 12 wooneenheden en gemeenschappelijke functies
uitgevoerd met CLT-hout en kurk (ill. Reynders, arch. Office U architects)
de inwoners aan vaak last te hebben van onaangepaste
snelheid in de buurt. De woonomgeving
kan voor veel inwoners een stuk verkeersveiliger.
Slechts een op twee inwoners vindt het veilig om
te fietsen. Amper een op drie vindt het veilig voor
kinderen om zich te verplaatsen met de fiets of te
voet. Zwerfvuil is voor bijna 4 op 10 inwoners een
buurtprobleem.
Daartegenover staat dat drie kwart van de inwoners
tevreden was over de voorzieningen in de
Vlaamse steden en gemeenten. Wanneer we de
tevredenheid hierover tussen de inwoners van de 13
centrumsteden vergelijken met het Vlaams gemiddelde,
blijken de centrumsteden bijna altijd beter
te scoren: zowel voor culturele voorzieningen als
voor winkel- en jongerenvoorzieningen. Alleen voor
GRAFIEK 4:
Tevredenheid over woning en woonomgeving in 13 centrumsteden en in Vlaanderen (%)
Tevredenheid over wonen in de stad
Tevredenheid over de woning
Tevredenheid over de onderwijsvoorzieningen
Tevredenheid over culturele voorzieningen
Tevredenheid over het aanbod van bussen en trams in de buurt
Tevredenheid over de buurt
Voldoende groen in de buurt
Tevredenheid over netheid van straten en voetpaden in de buurt
Voldoende aanbod aan winkelvoorzieningen
Tevredenheid over zicht op groen vanuit de woning
Tevredenheid over jongerenvoorzieningen
Veilig kunnen fietsen
Tevredenheid over het aanbod aan parkeerplaatsen in de buurt
Verhuisintentie
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
S 13 centrumsteden
S Vlaanderen
Bron: stadsmonitor voor de 13 centrumsteden

Hoofdstuk 1
17
de beschikbare onderwijsvoorzieningen is er amper
een verschil. Die zijn blijkbaar evenredig verspreid.
Over de woning en de woonomgeving bedroeg de
tevredenheidsgraad zelfs meer dan 80%. Toch gaf
circa een op vijf inwoners (21%) aan binnen de vijf
jaar te willen verhuizen. In de 13 centrumsteden had
zelfs een op drie inwoners (29%) de intentie om te
verhuizen. Nader onderzoek van de motieven leert
dat de verandering van levensfase overweegt voor
de 18- tot 24-jarigen, dat financiële motieven vooral
spelen bij de 25- tot 34-jarigen en dat ontevredenheid
over de woonomgeving het voornaamste verhuismotief
vormt voor de 35- tot 54-jarigen.
De 13 centrumsteden scoorden lager dan gemiddeld
wat de netheid van straten en voetpaden
aangaat. Ook voor groen in de buurt en voor
zicht op groen vanuit de woning kregen de 13
centrumsteden duidelijk lagere punten dan
gemiddeld in Vlaanderen. Alhoewel de scores over
de woonomgeving hoger lagen dan in het onderzoek
voor Reynaers Aluminium, bevestigen zij op
bepaalde punten de negatievere kijk van de stedelingen
op hun omgeving in vergelijking met de
plattelandsbewoners.
Eveneens in 2017 heeft GfK (Growth from
Knowledge) Belgium in opdracht van het departement
Omgeving nog een grote bevraging georganiseerd,
onder meer over de thema’s klimaat en
energie, ruimte en wonen en mobiliteit. Voor
elk thema werden ongeveer 1.200 respondenten
bevraagd.
Uit de enquête is gebleken dat een ruime meerderheid
van de Vlamingen (77%) een private tuin
verkiest terwijl amper 7% de voorkeur geeft aan
> > Collectief woonproject voor drie gezinnen in een
oude koffiebranderij aan het Antwerpse Falconplein
(ill. dhulst’, arch. Stramien)
Visierapport 2018

18
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
GRAFIEK 5:
Antwoorden op de vraag naar de ideale woning (%)
Ik verkies een
privétuin
Ik verkies een
gemeenschappelijke
tuin
Ik verkies een
individiuele
ecologische
woning
Ik verkies een
ecologische
woning binnen
een grootschalig
woonproject
Ik verkies een
woning buiten de
stad of dorpskern
Ik verkies een
woning in de
stad of in een
dorpskern
Ik verkies een
ruime woning
met groot
woonoppervlak
Ik verkies een
compacte woning
met beperkt
woonoppervlak
Bron: GfK Belgium voor departement Omgeving
een gemeenschappelijke tuin. Vlamingen opteren
ook eerder voor een individuele, ecologische
woning dan voor een ecologische woning in een
grootschalig woonproject. Ongeveer de helft (51%
van de respondenten) is voorstander van de eerste
optie tegenover amper 13% voor de tweede mogelijkheid.
Maar liefst 44% verkiest een woning buiten
de stad of de dorpskern terwijl maar voor 28% van
de Vlamingen de voorkeur uitgaat naar een woning
in de stad of in een dorpskern. Op al de voormelde
vragen is het telkens duidelijk wat de meerderheid
kiest. Maar wat betreft de gewenste oppervlakte
van de woning is er een veel minder duidelijke
meerderheid. Nog 27% verkiest een ruime woning
met een groot woonoppervlak terwijl al 30% een
compacte woning met een beperkt woonoppervlak
prefereert.
Daarnaast werden ook de attitudes ten aanzien van
de ideale tuin bevraagd. De antwoorden over dit
thema toonden aan dat de gemiddelde Vlaming
voor een tuin met zoveel mogelijk groen kiest,
waaronder bomen, struiken en hagen, idealiter
omringd door een natuurlijke afsluiting. Voor 83%
van de Vlamingen is het belangrijk dat de tuin multifunctioneel
is voor het hele gezin en een mooi uitzicht
heeft. Maar tegelijk willen zij zo weinig mogelijk
tijd aan het onderhoud ervan spenderen. Uit de
getuigenis van Mathias Lehner (i p. 28) blijkt dat
deze eerder traditionele opvattingen over tuinen en
> > Hanssenspark te Vilvoorde
(ill. Sepp Van Dun)

Hoofdstuk 1
19
> > Heraanleg van een dreef te Essen met aandacht
voor groen en traag verkeer (ill. ATF)
groen op een aantal punten afwijken van de meer
diversifiërende en verrassende biodiverse visie op
de integratie van natuur in een verdichte woonomgeving.
Maar volgens deze biodiverse visie die de
natuur voor de mens laat werken, kan juist minder
onderhoud volstaan, waarbij die visie tegemoetkomt
aan de wens om minder te onderhouden.
Bij de keuze van een woning speelt, naast de woning
als dusdanig, ook de woonomgeving een belangrijke
rol. Uit de bevraging door GfK blijkt dat voor
de Vlamingen vooral de aanwezigheid van voorzieningen
doorslaggevend is bij de keuze. Daarnaast
dragen ook elementen, zoals een gevoel van veiligheid
en privacy, de afstand tot het werk en/of de
school (van de kinderen) en een groene omgeving,
voor meer dan de helft van de Vlamingen sterk bij
tot de aantrekkelijkheid van de woonomgeving.
De aanwezigheid van openbaar vervoer, parkeerplaatsen
en een goede infrastructuur voor fietsers
en voetgangers speelt volgens deze enquête een
minder belangrijke rol. Bij de voorkeuren op het
vlak van de woonomgeving zijn er wel opmerkelijke
verschillen tussen generaties: voor 18- tot 29-jarigen
speelt vooral de (beperkte) afstand naar werk
en school een rol, voor de ouderen (begrijpelijk) de
aanwezigheid van voorzieningen en voor beiden
krijgt de beschikbaarheid van openbaar vervoer
een relatief groter gewicht.
GRAFIEK 6:
Uitspraken met betrekking tot de ideale tuin (%)
Tuin moet multifunctioneel zijn voor het hele gezin
Zoveel mogelijk groen in de tuin
Tuin met bomen, struiken en hagen
Verscheidenheid en afwisseling in de tuin
Natuurlijk uitzicht
Met natuurlijke afsluiting met hagen
Zo weinig mogelijk tijd aan onderhoud
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Bron: GfK voor departement Omgeving
Visierapport 2018

20
GRAFIEK 7:
Bepalende elementen voor de ideale buurt of woonomgeving (%)
0 10 20 30 40 50 60 70
Aanwezigheid van voorzieningen
Gevoel van veiligheid
Privacy
Afstand tot werk of school
Groene omgeving
Aanwezigheid van openbaar vervoer
Afstand tot familie
Verkeersdrukte
Kwaliteit van het buurtleven
Aanwezigheid van parkeerplaatsen
Aanwezigheid van verkeersinfrastructuur voor voetgangers en fietsers
Aanwezigheid van recreatiemogelijkheden
Toegang tot een autosnelweg
Mate van sociale diversiteit in de buurt
Bron: GfK Belgium voor departement Omgeving
GRAFIEK 8:
Bereidheid om ruimte te delen (%)
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Minstens één
ruimte
Klusplaats, atelier
of bureau
Wasplaats
Tuin of terras
Keuken
Woonkamer
Bron: GfK Belgium voor departement Omgeving

Hoofdstuk 1
21
> > Kasteelsuites in het kasteel Wisselbeke met een gemeenschappelijke tuin in
combinatie met 36 nieuwe parkflats (ill. Vanhaerents Development)
Tegelijk peilde de enquête naar elementen die de
respondenten als zo storend ervaren dat zij daardoor
naar een andere woning zouden zoeken. Het
gevaar van wateroverlast vormde voor maar liefst
79% de struikelblok. De vier andere storende elementen
waren de nabijheid van een kerncentrale
en van een afvalverwerkingscentrum (beiden voor
68% van de respondenten), van een luchthaven
(met 65% tegenstanders) en van industrie (met
62% opposanten).
ruimte wou delen, had dit te maken met de wens
naar sociale contacten (met name in een gemeenschappelijke
tuin) of om kosten te sparen (via een
gemeenschappelijke wasplaats). De belangrijkste
drempel voor het delen van ruimte is het verlies aan
privacy dat daarmee gepaard gaat.
Tenslotte werd gepolst naar de houding van
Vlamingen tegenover de verschillende vormen van
gemeenschappelijk ruimtegebruik. Het antwoord
hierop was overwegend negatief. Minder dan de
helft van de Vlamingen was bereid om minimum
één binnen- of buitenruimte te delen. Zij die wel
bereid waren om ruimte te delen, zouden voornamelijk
de klusplaats, een atelier of bureauruimte,
een wasplaats en een tuin willen delen met anderen.
Slechts een kleine minderheid wou keuken
en woonkamer delen. Als men dan toch nog een
Visierapport 2018

22
> > Moestuin in de Nieuwe Dokken te Gent
(ill. Vanhaerents Development)
B

Hoofdstuk 1
23
BESLUIT
Hoofdstuk 1.
Uit de uiteenlopende bevragingen die zowel vanuit
private hoek als van overheidszijde werden
uitgevoerd, komen toch een aantal constanten
naar voor. De droom om op het platteland te
gaan wonen blijft zeer persistent. Zelfs zij die
ervoor kiezen om in de stad te gaan wonen, blijven
ook daar opteren voor een individuele (liefst)
vrijstaande woning. Er blijft eveneens een diepgeworteld
verlangen naar een private tuin. Nog
een constante is de beschikbaarheid van een
eigen garage of althans de nabijheid van een
eigen parkeerplaats.
Voor de buurt blijken vooral de volgende elementen
van belang te zijn: de nabijheid van
‘dagelijkse voorzieningen’ (zoals een bakker en
een slager), van een school en eventueel ook van
de werkplaats, een goed onderhouden openbaar
domein, een (verkeers)veilige omgeving en de
nabijheid van groen. In de 13 centrumsteden
klagen de inwoners dan weer juist over de afwezigheid
van voldoende groen. Dat de omgeving
rust biedt, wordt eveneens bijzonder geapprecieerd.
Het risico op wateroverlast wordt echter
gemeden.
Voorts blijken Vlamingen nog altijd een individualistische
kijk op hun woning te hebben. Zij
zijn niet zo gewonnen voor de integratie van hun
woning in een architectonisch uniform geheel en
minder geïnteresseerd om kost wat kost een ruimere
woning te verwerven. Tegelijk is de interesse
om stukken van de woning te delen minimaal.
Cohousing is een nichemarkt voor een minderheid.
Hoogstens bestaat er enige belangstelling
voor het delen van tuin of terras en voor een
gemeenschappelijke was- of ontmoetingsruimte.
Visierapport 2018

24
Getuigenis.
Philippe Huyzentruyt / Groep Huyzentruyt
Videoreportage
Woonwensen en
-tendensen op
Vlaamse woningmarkt
Uit een enquête van 2013 op initiatief van Groep Huyzentruyt over hoe
de Vlaming morgen (vandaag dus) wil wonen bleek dat hij een volledig
afgewerkte, instapklare en definitieve woning wil met nog voldoende
budget om die woning zelf in te richten, een compacte, maar tegelijk ook
comfortabele woning met een laag energieverbruik en met een garage.
Volgens Philippe Huyzentruyt, CEO van de Groep Huyzentruyt, leven deze
wensen nog steeds. Tegelijk ziet hij een aantal opmerkelijke veranderingen.
Philippe Huyzentruyt: “Vlamingen willen nog
steeds eigendom verwerven in plaats van te huren.
Maar dat gebeurt nu wel op latere leeftijd. Zij hechten
nog steeds belang aan een eigen tuin. De idee
van een eigen garage in het huis hebben zij wel
moeten verlaten. Die garages staan haaks op de te
behalen energieprestaties en bepaalde gemeenten
staan ze niet meer toe. We richten nu parkeerhavens
in. Ook de vraag naar een instapklare woning
is gebleven. Bewoners noch familieleden gaan de
woning nadien zelf afwerken. Meer nog: dankzij
ons expertcentrum kunnen we ervoor zorgen dat
de woning aan alle eisen voldoet. Als de klant meer
glas wil, weten we hoe oververhitting te vermijden.
Dat versterkt onze positie tegenover architecten die
met aparte aannemers werken. Nog meer dan vroeger
besteden wij aandacht aan een gestroomlijnde
uitvoering en aan de begeleiding van de klant.”
Balans helt over naar appartementsbouw
De portefeuille van Groep Huyzentruyt bestaat
vandaag voor 65% uit woningen en voor 35% uit
appartementen. Circa tien jaar geleden was de verhouding
nog 85-15 en binnen tien jaar zal dat 50-50
zijn. Daarna zal de balans definitief in het voordeel
van de appartementen omslaan. Op dat vlak is er
wel een belangrijke maar gestage verandering
bezig.
Daar zijn volgens Philippe Huyzentruyt meerdere
redenen voor: “Het aanbod aan verkavelbare gronden
daalt. Om die gronden verkaveld te krijgen,
moeten we bovendien rekening houden met een
zeer lang voortraject. En dan nog is de uitkomst van
deze lange procedure niet zeker. Voor appartementen
is het vergunningstraject doorgaans korter en
hebben we de rotatie meer onder controle. Vroeger

Hoofdstuk 1 I Getuigenis
25
> > Moduswoningen in Deerlijk (ill. Huyzentruyt)
bouwden we vooral op eigen gronden, in principe
in het buitengebied. Nu doen we volop mee aan
stadsontwikkeling, onder meer in Kortrijk, Roeselare
en Gent, op vraag van de steden die samen met
ons hun kankerplekken willen aanpakken.”
Markttendensen en persoonlijke
voorkeuren
Groep Huyzentruyt volgt uiteraard de tendensen
op de markt, maar het is maar de vraag of die tendensen
beantwoorden aan wat de mensen echt
willen. Philippe Huyzentruyt: “De maatschappij
beseft steeds meer het belang van energiezuinigheid
en duurzaamheid. Het politieke debat staat
helemaal in het teken van verdichting. Onze klanten
en wij zijn bovendien gebonden aan de eisen
van een ruimtelijk uitvoeringsplan of gemeentelijk
bouwreglement Met een opgelegde dichtheid van
25 woningen per hectare is een grotere tuin nu
eenmaal onmogelijk.
Daarnaast speelt ook de prijs een rol. Grond is duur.
Als daardoor een grotere tuin niet kan, stelt de klant
zich tevreden met een kleinere tuin. En als dat niet
betaalbaar is, wordt het een appartement. Maar als
een huis niet veel meer kost dan een appartement,
gaat de voorkeur toch naar het huis. Er is een duidelijke
tendens naar meer appartementen, maar
niet altijd omdat de burgers daar uitdrukkelijk naar
vragen.”
De betaalbaarheid is voor een aantal klanten een
probleem maar dit probleem mag men volgens
Philippe Huyzentruyt nu ook niet overroepen: “Vaak
kunnen onze klanten rekenen op sponsoring door
familielieden. Het best verkochte model van Groep
Huyzentruyt is de moduswoning. De moduswoning
heeft een grondoppervlakte van 50 m² en omvat
daarnaast nog eens 50 m² op de eerste verdieping,
in totaal dus 100 m², de woonoppervlakte van een
groter appartement. We bieden deze woning aan
voor 250.000 euro all-in. Het concept is kwalitatief
maar tegelijk fors uitgepuurd. Modus is onze
manier om bouwen nog betaalbaar te maken.
Bovendien staan gemeenten positief tegenover
het concept omdat het een grote densiteit mogelijk
maakt.”
Groeiende interesse van investeerders
Een nieuwe tendens is de gestegen belangstelling
van investeerders voor vastgoed. Philippe
Huyzentruyt: “In 2013 werden 90% van onze projecten
verkocht aan particulieren en amper 10%
aan investeerders. Nu wordt een derde aan investeerders
verkocht. Vlamingen blijven investeren in
vastgoed. Maar de kopers willen dan wel maximaal
ontzorgd worden en vragen een huurwaarborg van
een jaar. De woning moet helemaal af zijn, inclusief
de tuinafsluiting. Bij de ontwikkeling van onze projecten
kijken we dus niet meer uitsluitend naar de
wensen van particulieren, maar ook naar de desiderata
van investeerders. Voor appartementen met
twee slaapkamers evolueren we dus naar 70 à 80
m². Wie investeert in een appartement, kan bij zo’n
kleinere oppervlakte verhoudingsgewijs op hogere
huurinkomsten rekenen. Bovendien bestaat op
de huurmarkt een belangrijke vraag naar nieuwe
woningen. Hiervoor is de verhuurbaarheid zeker
gegarandeerd.”
Visierapport 2018

Burgers en bouwers:
één front
Videoreportage
Huyzentruyt
Duurzaam, compact en
betaalbaar wonen –
De moduswoning

Hoofdstuk 1 I Getuigenis
De bouw is wel degelijk nog in staat om goedkope
woningen aan die tegelijk compact en duurzaam zijn.
De woningbouwer Huytzentruyt heeft in dit kader het
concept van de moduswoning ontwikkeld.
Meer hierover in de volgende reportage.
Visierapport 2018

26
Getuigenis.
Joost Callens / Durabrik
Doordacht en duurzaam
inspelen op
woonvraagstukken
van klanten
Tussen wat de Vlaming voor zijn woning wil en wat de overheid op het vlak van
woningbouw nastreeft, bestaat nog steeds een discrepantie. Joost Callens,
CEO van Durabrik, stelt duidelijk een aantal belangrijke veranderingen
vast. Duurzaamheid, intussen een cruciale pijler van het bedrijfsbeleid van
Durabrik, wint ook meer en meer aan belang in het overheidsbeleid. Maar
tegelijk speelt de traagheid van sociologische veranderingen die een aantal
generaties kunnen overstijgen. De stad zo aantrekkelijk maken dat gezinnen
er opnieuw gaan wonen, vergt tijd, niet alleen omwille van de verschillen in
mentaliteit tussen de generaties, maar ook omwille van de forse investeringen
die daarvoor nodig zullen zijn.
> > Nieuwbouwproject te Destelbergen nabij
Schelde en fietssnelweg (ill. Durabrik)

Hoofdstuk 1 I Getuigenis
27
Wat voor een nieuwe woning willen de mensen?
Joost Callens: “Om op die vraag te antwoorden is
het belangrijk door te vragen naar de woonvraagstukken
die de mensen willen opgelost zien en naar
de omgeving waarin ze willen wonen. Wat willen
de mensen écht en op welke manier kunnen we
hier dan vanuit het bedrijf een duurzame oplossing
voor bieden? Mensen willen niet zozeer een
woning, maar zijn vooral op zoek naar een woonbeleving.
We voelen dat mensen nog altijd in een
groene omgeving willen wonen waar hun kinderen
vrij kunnen spelen en waar zij zelf tot rust kunnen
komen.”
Drie pijlers van duurzaamheid
Tegelijk wil Durabrik met haar projecten een aantal
duurzame doelstellingen realiseren. Het bedrijf
heeft daartoe een eigen duurzaamheidscoördinator
in dienst. Duurzaamheid bij Durabrik rust
op drie pijlers: het heeft niet alleen te maken met
energiezuinigheid en het gebruik van gezonde
materialen, maar ook met bereikbaarheid en optimaal
ruimtegebruik en tenslotte met de bewoners
zelf en de sociale warmte die in hun buurt ontstaat.
Een belangrijke nieuwe focus op het vlak van mobiliteit
is de bereikbaarheid van het project te voet en
met de fiets. Joost Callens: “Fietssnelwegen waarop
de mensen zich veilig kunnen verplaatsen, winnen
aan belang. Vooral in de omgeving van Gent worden
die nu goed uitgebouwd. Het is belangrijk dat
onze projecten hierop kunnen inpluggen. We zien
dat fietssnelwegen mee tot de opwaardering van
de wijken eromheen leiden. Maar tegelijk merken
we dat onze klanten nog steeds veel belang hechten
aan parkeerplaatsen nabij de woning. Daar
blijven we dus oplossingen voor zoeken”.
Compacter en complexer
Volgens Joost Callens zijn woonprojecten nu
compacter maar ook complexer geworden dan
voorheen. Naast de klassieke eengezinswoning
biedt Durabrik nu ook appartementen, kangoeroewoningen,
cohousing, gestapelde woningen
en woonzorgwoningen aan. Joost Callens ziet in de
economie een tendens om meer zaken te delen,
zoals auto’s. Durabrik wil op deze tendens ingaan,
maar op de woningmarkt zal het nog wat tijd vergen
vooraleer die doorbreekt: “Zelfs in flatgebouwen
zien we nog niet onmiddellijk vragen naar een
gezamenlijke koffiehoek of wasplaats ontstaan.
In het algemeen willen onze klanten nog liefst
een eigen (kleinere) tuin. Gemeenschappelijke
moestuinen zijn niet altijd een succes. Sommige
bewoners onderhouden dit goed maar andere
minder. Een eigen huis blijft belangrijk. Ook jongere
gezinnen willen eigendom verwerven. Een
huis wordt nog altijd als een belangrijke garantie
tegen armoede ervaren.”
De factor die bij de aankoop van een nieuwe woning,
het zwaarst doorweegt, is de prijs. Joost Callens:
“Daarvoor vragen de klanten wel een totaaloplossing.
Zij willen maximaal ontzorgd worden. Er is nog
weinig ruimte voor zelfbouw. De locatie, en meer
bepaald dichtbij het werk en bij de winkels wonen,
is een tweede belangrijke factor. Daarnaast speelt
energiezuinigheid een toenemende rol: met een
goede isolatie en met hernieuwbare energie kunnen
de bewoners besparen op verwarmingskosten.
Deze factor komt nu op de derde plaats.”
Esthetiek en comfort bepalend voor
woningrenovaties
Ook via Victor streeft Durabrik naar een “one stop
shop”, maar dan voor de uitvoering van woningrenovaties.
Joost Callens: “Onze ervaring leert dat
de meeste verbouwingen ontstaan vanuit de wens
naar een emotionele upgrade van de woning. De
drang naar meer comfort en esthetische overwegingen
zijn vaak belangrijker dan de wens over
een duurzamere en energiezuinigere woning te
beschikken. Klanten gaan dus eerder kiezen voor
een mooiere vloer dan voor isolatie. Nog een probleem
op de renovatiemarkt is dat de prijs van een
kwalitatieve renovatie vaak wordt onderschat. Zelfs
architecten hebben het moeilijk om het vereiste
budget goed in te schatten. Door onze jarenlange
ervaring beschikken wij wel over die skills.”
Joost Callens pleit al langer voor een meer sturende
rol van de Vlaamse overheid op het vlak van
woningrenovaties. Die legt aan nieuwe woningen
almaar strengere verplichtingen op, maar laat de
bestaande woningen bijna ongemoeid. Door aan
bestaande woningen energie-eisen op te leggen,
zal de focus bij renovaties die nu duidelijk niet op
verduurzaming ligt, wel in die richting evolueren.
De verstrenging van de eisen voor bestaande
woningen zal ook de professionalisering in de
renovatiesector verhogen en op die manier extra
tewerkstelling creëren. Een beter inzicht in de renovatiekosten
via het EPC+ zal alvast de onderhandelingsmarge
bij de aankoop van een bestaande
woning vergroten, waardoor het beschikbare renovatiebudget
kan stijgen.”
Visierapport 2018

28
Getuigenis.
Mathias Lehner / Nextcity
Verdichte steden
natuurinclusief
ontwerpen
Volgens recente VN-studies leeft binnenkort het grootste deel van de
mensheid in de stad. Steden blijven dus fors groeien, ook in Europa. De
levenskwaliteit van de bewoners wordt daardoor bedreigd, onder meer door
smog, hitte-eilanden en fijn stof. Volgens Mathias Lehner, architect bij LEGU in
Amsterdam en onderzoeksdirecteur bij nextcity.nl kan je aan deze stedelijke
problemen werken door in te zetten op biodiversiteit. Hoewel de biodiversiteit
in het landschap door monoculturen in de landbouw erop achteruitgaat, gaat
zij in steden en het sterk verstedelijkte Nederland de laatste jaren opnieuw
erop vooruit. Mathias Lehner stelt dat je kunt ontwerpen én bouwen met als
resultaat meer biodiversiteit en dus verblijfskwaliteit in de stad.
Waarom streven naar biodiversiteit? Een rijk biodivers
ecosysteem levert namelijk gratis diensten die
de levenskwaliteit in de stad bevorderen. Mathias
Lehner ziet hiervoor tal van concrete voordelen:
omwille van het klimaat en de ecologie, onder
meer om water beter vast te houden, om het hitte-eilandeffect
in stadscentra tegen te gaan en om
tot stabiele ecosystemen te komen, omdat sites
dankzij biodiversiteit aantrekkelijker worden en
op economisch vlak een hogere vastgoedwaarde
verwerven, omdat biodiversiteit tot meer zuurstof,
minder fijn stof en tot een gezondere leefomgeving
leidt en zo ook werk- en studieresultaten gunstig
beïnvloedt en ook omdat biodiversiteit de sociale
cohesie kan bevorderen. Via biodiversiteit wordt
het dus mogelijk tal van maatschappelijke problemen
aan te pakken.
Mathias Lehner: “Een belangrijk basisprincipe is
dat we de natuurlijke kringlopen voor ons moeten
laten werken. De natuur kan zich gemakkelijk zelf
herstellen. Neem bijvoorbeeld de grondverontreiniging.
Door een beroep te doen op de zelfherstellende
kracht van de natuur is vaak minder afgraving
vereist. De natuur levert ook heel wat producten
op: bouwmaterialen (zoals hout) en voedsel (zoals
honing) of medicijnen (zoals echinacea). Ten slotte
zijn er voor de mens talrijke immateriële meerwaarden
zoals schoonheid, aangename geuren en
geluiden, kleur, licht en ook juist stilte.”
Biodivers voordenken in het ontwerp
Dan is er de vraag wanneer er bij bouwprojecten
aan biodiversiteit moet worden gedacht. Vaak worden
oplossingen die de biodiversiteit bevorderen,

Hoofdstuk 1 I Getuigenis
29
zoals nestkastjes, achteraf toegevoegd. Maar dat
werkt louter als een pleister en is weinig efficiënt.
Het is veel beter biodiversiteit al tijdens de planning
mee te nemen. Daar bestaan trouwens al
handleidingen over. Mathias Lehner: “Om dan
mee te gaan met de natuurlijke kringlopen moet
de ontwerper het landschap bekijken door een biodiverse
bril. Beschouw bijvoorbeeld de stad als een
rotslandschap. Dan zal je merken dat de stad voor
heel wat planten en diersoorten een uitstekende
habitat kan vormen”.
Sensibiliseren of verplichten
Omdat sensibilisering niet altijd volstaat om
natuurinclusief ontwerpen te bevorderen, worden
nu al in een aantal landen wettelijke kaders
voor verplichtingen en incentives uitgewerkt.
Mathias Lehner verwijst onder meer naar het
LUSH-programma met minimale verplichtingen
bij hoogbouw en stedelijke ontwikkelingen waarmee
Singapore al in 2009 van start ging. Intussen
integreren meer dan 50% van de private woningen
en meer dan een derde van winkelcentra, hotels
> > De stad bekijken door een
biodiverse bril (ill. Mathias Lehner)
Voor natuurinclusief ontwerpen huldigt Mathias
Lehner de volgende zes principes: verbindingen
leggen, zorgen voor robuustheid, variëren in korrelmaat,
diversiteit stimuleren, draagvlak creëren
en over de resultaten communiceren.
Mathias Lehner: “Verbindingen zijn belangrijk
omdat dieren zich hierdoor door de stad kunnen
verplaatsen. Daken, waterpartijen, paden
en zelfs touwen kunnen hiertoe dienen. Verder is
het belangrijk tegelijk op verschillende niveaus
(bijvoorbeeld op verschillende verdiepingen) en
schaalgroottes te werken (zowel groot als klein).
Robuustheid impliceert dat het project niet enkel
op één soort mag focussen maar meerdere soorten
moet kunnen aantrekken. Diversiteit betekent
bijvoorbeeld een mix van plekken met intensief en
extensief onderhoud. Draagvlak kan worden bevorderd
als het groen de sociale cohesie in de wijk
stimuleert. Bij de communicatie komt het erop aan
mensen inzage te geven in de ontwerpprincipes
en vooral in de positieve effecten van de genomen
maatregelen, bijvoorbeeld op het vlak van CO 2
-
reductie en de gestegen vastgoedwaarde.”
en kantoorgebouwen er groene elementen. In
Zwitserland (in Bern bijvoorbeeld) gelden strenge
regels om projecten ‘natuurnah’ uit te rusten
vooraleer zij een vergunning kunnen krijgen. In
Nederland nam de gemeenteraad van Amsterdam
een motie aan om aan alle renovatie- en nieuwbouwwerken
de voorwaarde te koppelen dat zij de
biodiversiteit moeten verhogen. Om een project
bij een aanbestedingsprocedure binnen te halen
worden indieners nu zelfs beloond naarmate het
ontwerp zal bijdragen tot de biodiversiteit van de
site op basis van extra punten.
Mogelijkheden zijn legio. Als een wijk wordt verdicht
met binnenhoven, kunnen juist daar groene
elementen worden toegevoegd. In plaats van tuinen
rond de huizen die steeds nuttelozer worden
naarmate de perceeloppervlakte verkleint, kan
beter worden gewerkt met hofwoningen rondom
een binnentuin. Mathias Lehner waarschuwt tenslotte
om biodiversiteit niet als een apart item te
behandelen. Integendeel, hij pleit voor een geïntegreerde
aanpak en citeert daarbij prof. Ortwin
Renn uit Stuttgart:” Biodiversiteit werkt het best in
combinatie met een andere doelstelling”.
Visierapport 2018

30
Getuigenis.
Dirk Vanderveken / Shopperware
Groei in interieursector
met focus
op minimalisme
en compactheid
Zoals in 2014 en 2016 heeft Shopperware in 2018 een onderzoek naar de
voornaamste tendensen op het vlak van interieur uitgevoerd. Mede door
de verwachte groei van de bevolking en het blijvend aantal bijkomende
woningen en ondersteund door de koopintenties van de geënquêteerde
consumenten voorspelt Dirk Vanderveken, managing consultant van
Shopperware, een groei van 3% per jaar. Maar ook voor deze sector
worden de tendensen deels mee bepaald door de toenemende trend
naar verdichting.
Welke zijn de voornaamste tendensen op de
interieur markt? Dirk Vanderveken: “Ook bij de
keuze van het interieur vindt de ‘effortless society’
haar weerslag. De consument wil zelf zo weinig
moeite doen. Nabijheid is belangrijk. Tegelijk moet
het product maximaal diensten kunnen bieden.
‘Product as a service’ is wat de klanten zoeken,
vooral dan de jongeren, ondersteund door technologieën
van het Internet of Things.”
Het interieur moet zowat een antidotum voor het
leven vormen. Dirk Vanderveken: “Terwijl het leven
almaar sneller gaat en complexer wordt, zijn de
klanten voor hun interieur op zoek naar eenvoud
en rust. Het interieur moet ruimte bieden voor
het ontstressen. Het design moet eenvoudig zijn.
Minimalisme voert de hoofdtoon. Maar tegelijk is
het belangrijk beleving in het product te injecteren.
Niemand wil de dezelfde meubels als een ander.
Integendeel, de klanten willen speciale en unieke
accenten kunnen leggen. Het interieur moet dus
individualiseerbaar zijn, zoals sportschoenen in
standaardkleuren worden geleverd maar tegelijk
‘customised’ kunnen worden, aanpasbaar aan de
individuele smaak.”
Interieurmarkt heeft potentieel
In tegenstelling tot 2016 biedt de Belgische interieurmarkt
in 2018 opnieuw groeiperspectieven.
Op basis van de koopintenties verwacht Dirk
Vanderveken dat de markt van de interieurinrichting
met 3% per jaar zal stijgen. Het aantal kopers
en het aantal transacties zal weliswaar licht dalen,
maar dat wordt goedgemaakt door een forse stijging
van het besteedde bedrag. De uitgave per
aankoop zal gemiddeld stijgen van 3.900 tot 4.800
euro. Op dit vlak zijn er wel belangrijke regionale
verschillen: de gemiddelde aankoopsom ligt in

Hoofdstuk 1 I Getuigenis
31
HOEVEEL ZAL DE BELG UITGEVEN VOOR ZIJN INTERIEUR?
Het geplande budget voor interieur in euro per kopende gezin de komende 3 jaar
61,3%
55,1%
€ 4.854 € 5.402
€ 3.756
€ 5.597
35,5%
26,7%
10,4% 12%
België Vlaanderen Wallonie Brussel Vlaanderen Wallonie
S % bevolking S % besteding
Brussel
Bron : Shopperware Interior Survey | comeos 2018
Brussel en Vlaanderen zowat de helft hoger dan in
Wallonië.
Ook op het vlak van interieurstijl is er een duidelijke
verschuiving merkbaar. De Belgen keren zich
af van een klassieke stijl of een mix van stijlen. Uit
de enquête van 2018 blijkt dat de interesse omslaat
naar een moderne, minimalistische en zelfs futuristische
woning. Dit komt volgens Dirk Vanderveken
overeen met de huidige voorkeur bij de consumenten
voor een strakke en rustgevende ‘architectenwoning’.
Maar op het vlak duurzaamheid en ecologie
moet de industrie leidend zijn. Op dat vlak is
de consument eerder een volger in plaats van een
driver, tenzij voor bepaalde doelgroepen.
Jonge gezinnen investeren vooral in meubelen.
De oudere generatie besteedt verhoudingsgewijs
meer aan interieurdecoratie en behangpapier. Om
de toekomst van de interieurinrichting te kennen,
moeten we volgens Dirk Vanderveken vooral naar
de jongere Brusselse bevolking kijken. Daar is duidelijk
een lagere interesse voor behangpapier te
zien. De komende jaren gaat de interesse vooral
naar de inrichting van badkamer, slaapkamer en
keuken: de meest intieme plekken van het huis.
Grotere polarisatie bij de klanten
De middenklasse investeert minder in interieur. Bij
de lagere sociale klassen is er wel nog potentieel.
Voor deze consumenten geldt vooral de prijs als
criterium. Zij kopen interieurartikelen ook vaker in
de doe-het-zelf-zaak. Dirk Vanderveken: “België
is meer dan voorheen gepolariseerd. De verschillen
tussen de hogere en de lagere inkomens zijn
groter geworden. De gemiddelde aankoopsom
voor interieur ligt bij de hoogste looncategorie
ongeveer drie keer hoger dan bij de laagste. Door
het gestegen consumentenvertrouwen en het aantrekken
van de economie heeft de consument in
tegenstelling tot in 2016 toch meer aandacht voor
de verhouding tussen prijs en kwaliteit dan louter
voor de laagste prijs.”
Voor de komende drie jaar zullen ongeveer 22%
van de klanten interieurproducten online kopen en
78% niet. Dirk Vanderveken: “De online verkoop in
de interieurbranche heeft relatief minder succes,
vooral omdat het vaak gaat over grotere investeringen,
de klanten deze producten willen zien
en voelen en zij de online verkoop te weinig persoonlijk
vinden. Voor decoratie-artikelen met een
kleine aankoopwaarde is het internet wel belangrijk.
Virtual Reality kan een oplossing bieden maar
mensen blijven bij de verkoop van interieur toch
nog altijd tactiel gericht. Voor de meer technische
producten, zoals verf, blijft de rol van de verkoper
cruciaal. Toch moeten de klassieke ‘brick’ winkels
aandacht hebben voor hun aanwezigheid op het
internet. De consumenten die online kopen, zijn
kopers met de hoogste bestedingen voor interieur.
Tegelijk blijkt uit ons onderzoek dat juist de consumenten
met de hoogste bestedingen ook vaak op
het internet zitten. Communicatiekanalen mengen
is dus de boodschap.”
Ten slotte wijst Dirk Vanderveken erop dat de daling
van de bewoonbare oppervlakte voor woningen
naar minder dan 100 m² ook op de binneninrichting
een sterke impact heeft. “De consumenten spenderen
daardoor minder aan vloeren, behangpapier
en verf maar verhoudingsgewijs meer aan meubels.
Hun voorkeur gaat daardoor uit naar slimme
en aanpasbare meubelen. Meubelen moeten
moduleerbaar zijn en voor meerdere doeleinden
kunnen worden gebruikt. Zij moeten de beschikbare
woonruimte optimaliseren. De integratie van
nieuwe technologieën is een troef. Vooral jongere
klanten houden van intelligente ‘smart’ gadgets
die het leven in een beperktere ruimte comfortabeler
maken.”
Visierapport 2018

32

HOOFDSTUK
Wensen van Vlamingen
rond mobiliteit
Naast het wonen in het eerste hoofdstuk
focust dit tweede hoofdstuk op de
mobiliteit. Hoe evolueren de files
momenteel in Vlaanderen, hoe staat
de Vlaming tegenover een duurzamere
mobiliteit en hoe evolueert zijn effectief
verplaatsingsgedrag, welke zijn de
factoren die de mobiliteit aanzwengelen,
zijn er tendensen die wijzen op
een mogelijke kentering en in welke
mate hebben die een impact op de
bouw(markt)?

34
Hoofdstuk 2.
Wensen van Vlamingen rond mobiliteit
2.1. Fileleed brak in 2017 alle records
In 2017 is het verkeer op de Vlaamse snelwegen op
werkdagen in vergelijking met 2016 toegenomen
met 0,6% door de toename van zowel het autoals
het vrachtverkeer. De stagnatie in de groei van
het vrachtverkeer in de loop van 2016 is zodoende
tijdelijk van aard gebleken. Net zoals in 2016 het
geval was, klopt 2017 de recordwaarden van zijn
voorganger op het vlak van de globale filezwaarte
als gevolg van een toename van zowel de ochtendals
de avondfiles. De toename is veel sterker in de
regio Antwerpen (14 à 18%) dan in de regio Brussel
(3% tot 7%). De ochtendfiles zijn in 2017 met 158 km
gemiddeld 13 km langer dan in 2016 en de avondfiles
met 124 km gemiddeld 3 km langer dan in 2016.
De toename van de congestie is grotendeels
structureel en een gevolg van de hoge mate van
verzadiging of zelfs oververzadiging van grote
delen van het Vlaamse snelwegennet. De verdere
toename van de verzadigingsgraad evenals de toename
van het aantal hinderongevallen leidt tot een
significante toename van de files aan de klassieke
knelpunten, maar ook tot het ontstaan van nieuwe
structurele congestie. Aan de Kennedytunnel richting
Nederland, de absolute topper in Vlaanderen
qua duurtijd van de files, stond in 2017 maar liefst
10,5 uur file op een gemiddelde werkdag, een toename
van 2 uur op 2 jaar tijd.
Nergens in Vlaanderen rijdt er meer verkeer dan op
het zuidelijk deel van de Antwerpse ring, die ook
uitgesproken koploper is wat betreft vrachtverkeer.
Zelfs op deze uiterst drukke wegsegmenten neemt
het aantal voertuigen in 2017 nog verder toe met
500 à 1.000 voertuigen per dag.
> > Aanleg van een aparte fietsbrug naast de bestaande brug
voor wagens over de E314 (ill. BAM Contractors)

Hoofdstuk 2
35
> > Ecoduct te Groenendaal (ill. BAM Contractors)
2.2. Beperkte interesse voor openbaar
vervoer maar toegenomen
fietsverkeer
Uit de bevraging in 2017 van GfK Belgium in
opdracht van het departement Omgeving over de
attitudes van Vlamingen over mobiliteit is gebleken
dat 51% overtuigd was van de noodzaak een persoonlijke
wagen te bezitten. Van de 50- tot 64-jarigen
vond zelfs 57% het bezit van een persoonlijke
wagen absoluut noodzakelijk. Tegelijk was 58%
bereid om te voet of met de fiets naar het werk te
gaan en 46% met het openbaar vervoer ‘indien
mogelijk’.
Om zich duurzamer te verplaatsen koos 79% van de
ondervraagden er nu al voor om kleine afstanden te
voet of met de fiets af te leggen. Nog een populaire
reeds toegepaste maatregel bestond erin de stedelijke
centra met de wagen te vermijden. Maar tegelijk
gebruikte slechts 46% het openbaar vervoer in
plaats van de auto. De woon-werk afstand verminderen
was een meer gekozen optie met 54% van de
antwoorden. Amper 13% paste nu al autodelen toe.
Maar liefst 69% was niet van plan autodelen toe te
passen, nu niet noch in de toekomst.
Bij de keuze van het vervoermiddel primeerde
de snelheid van de verplaatsing (bij 64% van
de respondenten), de kostprijs (bij 54%) en het
comfort (bij 51% van de antwoorden). Om bij het
woon-werkverkeer de fiets als alternatief te nemen
was voor 53% van de geënquêteerden de afstand
te lang, duurde bij 38% het traject daardoor langer
en leek voor 23% het traject niet veilig genoeg.
Om als alternatief het openbaar vervoer te nemen
waren voor 63% de verbindingen slecht afgestemd,
duurde voor 43% het traject langer en had volgens
26% de trein te veel vertragingen.
Voorts is het opvallend dat voor de verduurzaming
van de mobiliteit de ondervraagden vooral uitkeken
naar infrastructurele ingrepen: 86% pleitte voor een
verhoging van de kwaliteit van het openbaar vervoer,
85% voor een verbetering van de infrastructuur
voor fietsers en voetgangers en 76% voor meer
oplaadpunten voor elektrische wagens. Allerhande
fiscale maatregelen (financiële tussenkomsten,
GRAFIEK 9:
Toegepaste en geplande acties voor een duurzame mobiliteit
autodelen
openbaar vervoer gebruiken in plaats van de wagen
woon-werkafstand minimaliseren
stedelijke centra met de wagen vermijden
wagen aanschaffen met minimale uitstoot
kleine afstanden te voet of met de fiets afleggen
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
S nu en in de toekomst S nu maar niet in de toekomst
S nu niet, maar wel in de toekomst S nu niet en niet in de toekomst
Bron: GfK voor departement Omgeving
Visierapport 2018

36
> > Nieuw metrostation te Antwerpen in het
kader van het Livan-project (ill. Denys)
fiscale voordelen, toekenning van een mobiliteitsbudget
en de kilometerheffing) waren duidelijk
minder populair.
Volgens het meest recente Onderzoek
Verplaatsingsgedrag van 2016-2017 worden nu
ongeveer 65% van de verplaatsingen door de
Vlaamse 60-plussers met de auto afgelegd, hetzij
als bestuurder, hetzij als passagier. Zo’n 5% van de
verplaatsingen gebeuren met het openbaar vervoer
(met de lijnbus, met de tram of (pré)metro en
per trein) en 28% per (elektrische) fiets en te voet.
Deze verdeling is significant gewijzigd ten opzichte
van voorgaande verplaatsingsonderzoeken. Zo is
het aandeel van de auto in het laatste onderzoek
afgenomen terwijl het aandeel van het openbaar
vervoer en het aandeel te voet en met de fiets
toegenomen zijn. Het percentage van de fiets is
het sterkst toegenomen, namelijk met 3,3% ten
opzichte van het voorlaatste onderzoek. De modus
te voet is in het Onderzoek Verplaatsingsgedrag
van 2016-2017 verantwoordelijk voor 12,5% van de
verplaatsingen.
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
GRAFIEK 10:
Verplaatsingsgedrag in Vlaanderen(%)
autobestuurder
autopassagier
trein
bus, tram en
metro
(elektrische)
fiets
S 2015-2016 S 2016-2017
te voet
op andere wijze
Bron: Onderzoeken Verplaatsingsgedrag

Hoofdstuk 2
37
GRAFIEK 11:
Verplaatsingsgedrag voor
woon-werkverkeer in Vlaanderen
Om zich naar school te verplaatsen komen verplaatsingen
met de (elektrische) fiets zelfs helemaal
bovenaan met een aandeel van 31,4%. Daarop volgen
verplaatsingen als passagier in de auto voor
26,5%. Het aandeel van het openbaar vervoer (trein,
bus, tram en metro) komt onmiddellijk daarna met
24,2%. Ongeveer 9,5% van de verplaatsingen naar
school gebeuren te voet.
60
50
40
30
Maar wat specifiek het woon-werkverkeer aangaat,
blijkt het gebruik van de auto amper af te nemen
en nog een aandeel van meer dan 70% te behouden.
Voor het woon-werkverkeer zien we, zoals
bij het algemeen verplaatsingsgedrag, een sterke
toename van het gebruik van de fiets van 12% in
2008-2009 naar 16,2% in 2016-2017. Door het toenemend
gebruik van de fiets gaat vooral het aandeel
van het openbaar vervoer erop achteruit: van 12,2%
naar circa 8,4%.
20
10
0
autobestuurder
autopassagier
trein
bus, tram en
metro
(elektrische)
fiets
te voet
S 2008-2009 S 2012-2013 S 2016-2017
op andere wijze
Bron: Onderzoeken Verplaatsingsgedrag
> > Noorderlijn Project voor een nieuwe vlotte tramverbinding tussen centrum,
Eilandje en noorden van Antwerpen (ill. Aertssen, © Johan Deckers)
Visierapport 2018

38
> > Spoorweglaan langs station,
ziekenhuis, school en zwembad
te Duffel met aangepast
materiaalgebruik in functie
van de maximale snelheid (ill.
Wienerberger, arch. Bureau
France)
De VAB waarvan in dit visierapport eveneens een
getuigenis is opgenomen (i p. 52), voerde zowel
in 2015 als in 2018 een grootschalig fietsonderzoek
uit waardoor de evolutie in het fietsgebruik in kaart
kon worden gebracht. Het onderzoek bevestigde
de toegenomen interesse voor verplaatsingen
met de fiets. In 2015 stapte 76% van de volwassen
Vlamingen weleens op de fiets. In 2018 is dat 83%.
We fietsen ook langere afstanden. Drie op de tien
Vlamingen leggen jaarlijks meer dan tweeduizend
kilometer af. Dat komt vooral omdat de Vlamingen
vaker de fiets gebruiken voor woon-werkverkeer.
De elektrische fiets speelt hierin een belangrijke
rol. Van alle mensen die met de fiets naar het werk
pendelen, doet 16% dat tegenwoordig met een
elektrische fiets. Het publiek dat een elektrische
fiets koopt, wordt dan ook steeds jonger. Nu is 55%
van de kopers jonger dan 55 jaar. Drie jaar geleden
was dat nog maar 25%. Het beeld dat enkel senioren
een elektrische fiets aanschaffen, stemt dus al
lang niet meer overeen met de werkelijkheid.
Uit de VAB-Fietsbarometer blijkt voorts dat 21% van
de elektrische fietsers in de afgelopen drie jaar een
ongeval had. Maar ook het aantal ongevallen met
stadsfietsen is toegenomen. De fietsvaardigheid
ligt het vaakst aan de basis van een ongeval. Denk
maar aan het evenwicht verliezen of plots moeten
uitwijken voor een hindernis. Daarna volgen de
slechte weginfrastructuur en andere weggebruikers
die een onverwacht manoeuvre uitvoeren.
Als we enkel naar het aantal ongevallen in het
woon-werkverkeer kijken, dan ligt niet zozeer de
fietsvaardigheid aan de basis. Bij deze verplaatsingen
zijn de meeste ongevallen te wijten aan auto’s.
De grootste problemen? Auto’s met onvoldoende
aandacht voor fietsers (57%), slecht onderhouden
of ontbrekende fietspaden (55%) en gevaarlijke
kruispunten (54%). Een veilige fietsroute blijft dus
van groot belang, met bredere fietspaden als een
weerkerende eis van fietsers. Daarom vindt VAB
het belangrijk dat de overheid niet alleen focust op
het wegwerken van zwarte punten, maar ook blijft
investeren in veilige fietsroutes. De getuigenis van
de Gentse stadsbouwmeester (i p. 50) geeft aan
welke impact deze investeringen op het ruimtelijk
beleid van een stad hebben doordat voor die
routes dan ook de nodige ruimte moet worden
vrijgemaakt.
2.3. Meer woon-werkverkeer leidt
tot decentralisatie en meer
thuiswerk
Tijdens de voorbije 10 jaar groeide het aantal 20- tot
64-jarigen in Vlaanderen nog met 4%. Bovendien
steeg de werkzaamheidsgraad van deze bevolking
van 71,9% in 2007 tot 73% in 2017. Beide factoren
hebben ongetwijfeld mee bijgedragen tot de toename
van het woon-werkverkeer. Maar voor de
nabije toekomst verwacht Statistiek Vlaanderen
op basis van haar gemeentelijke demografische

Hoofdstuk 2
39
> > Bijna-energieneutraal Herman-Teirlinckgebouw nabij het Brusselse Noordstation met duurzaamheidsniveau
van 4 sterren volgens het Vlaams Handboek Kantoorgebouwen (ill. Van Laere, arch. Neutelings Riedijk)
vooruitzichten voor 2018-2035 een lichte daling van
de actieve bevolking met 1,6% tussen 2017-2027.
Deze daling concentreert zich bij de 40-64-jarigen
maar ook het aantal 20- tot 39-jarigen houdt maar
in 1 op 3 gemeenten stand.
Een daling van beide leeftijdscategorieën
vond Statistiek Vlaanderen voornamelijk terug
in gemeenten in het oosten van Limburg, de
Antwerpse Kempen en ten westen van de Vlaamse
Ruit tot aan de kuststreek. Een stijging van beide
leeftijdscategorieën concentreert zich vooral in
enkele centrumsteden, waaronder Antwerpen,
Gent, Mechelen, Roeselare en Oostende, maar ook
in Vilvoorde, Machelen en Halle. Uit deze nuancering
per gemeente blijkt dat de demografische
evolutie geenszins tot minder verkeersdrukte zal
leiden in de nu al oververzadigde Vlaamse Ruit.
Bovendien blijft het de bedoeling, onder druk van
de Europese Unie, de werkzaamheidsgraad verder
te doen stijgen tot 76% van de 20- tot 64-jarigen.
Dit betekent dat een nog groter aandeel van deze
bevolkingsgroep aan de arbeidsmarkt zal moeten
deelnemen, onder meer om de kosten van de vergrijzing
te kunnen financieren.
Tegelijk blijft ook het wagenpark altijd maar
groeien: van 2010 tot 2017 met 509.164 personenwagen
(9,6%) en met maar liefst 135.905 vrachtwagens
(19,7%). Beide tendensen reflecteren een groeiende
behoefte aan gemotoriseerd vervoer waarvoor
blijkbaar geen alternatieven voorhanden zijn.
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
GRAFIEK 12:
Evolutie van het aantal geregistreerde
voertuigen in België
2010
2011
2012
2013
S personenauto’s
S vracht-, bestel-, terrein- en tankwagens
Bron: Statbel
2014
2015
2016
2017
Wanneer mensen in de eigen gemeente kunnen
werken, is de pendelafstand doorgaans beperkt.
Maar het relatieve aandeel Belgen dat in de eigen
gemeente werkt, neemt gestaag af. Dat blijkt uit
een studie van MOBILO over het woon-werkverkeer
in Vlaanderen van 2014. Op het einde van de
19 de eeuw vonden nog 80 à 90% van de Belgen
een job in hun eigen gemeente. Op basis van de
volkstelling van 1947 kon al worden geconcludeerd
Visierapport 2018

40
dat circa 60% van de Belgen in de eigen gemeente
werkte. Toen werkte 40% van de Belgen buiten de
gemeentegrenzen, wat voor die tijd al een ongehoord
hoog percentage was. Er waren toen wel
meer en gemiddeld ook kleinere gemeenten dan
nu.
Het werken in eigen gemeente (WIEG) is sindsdien
enkel gedaald. Op basis van de volkstelling uit 1991
zien we het WIEG al verminderen tot 43%. In 2010
(het meest recente jaar waarvoor we gegevens
hebben) is het aandeel van het WIEG op Belgisch
niveau verder gedaald tot 26,2%. In Vlaanderen
ligt dit aandeel nog lager. Gemiddeld werkt amper
23% van de Vlamingen in de eigen woongemeente.
De gemeenten met het laagste aandeel aan WIEG
(van minder dan 18%) zijn geografisch relatief duidelijk
afgebakend: het gaat om een groot aantal
gemeenten in het Hageland en in de zogenaamde
‘groene gordel’ rond het Brussels Gewest, de randgemeenten
rond de stad Antwerpen, een groot
aantal gemeenten ten zuiden van de stad Gent
en meer in het bijzonder in het arrondissement
Oudenaarde. In het Brussels Gewest en in de stad
Antwerpen ligt het WIEG behoorlijk hoog op respectievelijk
37% en 33%. In het algemeen scoren de
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
GRAFIEK 13:
Aandeel werken in
eigen gemeente in België
1896
1947
1991
Bron: MOBILO
2001
2010
centrumsteden redelijk hoog op het vlak van WIEG
terwijl de gemeenten rondom de centrumsteden
juist eerder laag scoren.
Een bijkomend probleem is dat een groot deel
van de werkgelegenheid in de grotere steden is
> > Groenwand in de bar van het nieuwe kantoor van Tectum (ill. In-Lijn interieurarchitectuur)

Hoofdstuk 2
41
> > Landschapsbureau in
de nieuwe Limburgse
bouwcampus
(ill. Confederatie Bouw
Limburg)
uitgezwermd naar de periferie. In haar getuigenis
(i p. 48) wijst ook Linda Boudry op de toegenomen
afstand tussen wonen en werken. Illustratief in
dit verband is bijvoorbeeld de locatie van haventerminals.
Die lagen in het verleden relatief dicht
bij de stedelijke centra maar hebben zich in de
loop van de tijd meer en meer weg van de stad
ontwikkeld. De zeehavens zijn nu erg uitgestrekte
gebieden geworden waar de meeste bedrijven ver
Het is volgens Stephan
Vanfraechem, algemeen directeur
van Alfaport, de bedoeling
tegen 2030 nog eens 13% van het
vrachtvervoer van de weg te halen.
van treinstations, bus- of tramhaltes liggen, waar
een goede en veilige fietsinfrastructuur niet altijd
aanwezig is en waar de bedrijven bovendien de klok
rond werken. Bij gebrek aan alternatief verloopt de
ontsluiting vooral via de weg.
Uit een bevraging van 10.000 werknemers in 13 grote
bedrijven langs de Scheldelaan in de Antwerpse
haven is gebleken dat maar liefst 78% met de auto
naar het werk kwam, 15% collectief vervoerd werd
(met een bedrijfseigen bus of met een gemeenschappelijke
I-bus), amper 4% fietste, 2% het openbaar
vervoer gebruikte en 1% carpoolde. Wat betreft
de aan- en afvoer van de maritieme ladingen was
de modal shift duidelijk al verder gevorderd: het
transport van die ladingen verliep op basis van cijfers
van 2017 al voor 37% via binnenschepen, voor
8% via het spoor, voor 3% via pijpleidingen en ‘nog
maar’ voor 52% via de weg. Het is volgens Stephan
Vanfraechem, algemeen directeur van Alfaport, de
bedoeling tegen 2030 nog eens 13% van het vrachtvervoer
van de weg te halen.
Uit de jaarlijkse barometer van de Belgische attractiviteit
door Ernst & Young is gebleken dat in 2017
België 215 buitenlandse investeringsprojecten heeft
ontvangen die voor 5.838 bijkomende jobs hebben
gezorgd. Dat is beter dan de voorbije tien jaren.
Maar de groei van 7,5% in vergelijking met 2016
ligt lager dan de toename van 10% in Europa. In de
andere Europese landen leverden de buitenlandse
investeringen ook meer jobs op. Van de ondervraagde
bedrijven antwoordden 43% dat de files
en de ondermaatse weginfrastructuur in België een
negatieve invloed op hun investeringsbeslissingen
uitoefenden. De mobiliteitsfactor weegt bovendien
zwaarder door bij buitenlandse bedrijven die reeds
in België gevestigd zijn. De povere mobiliteit weerhoudt
61% onder hen om extra te investeren. Bij de
nieuwkomers volgt de ontnuchtering pas later.
De verkeersproblematiek trof vooral de investeringen
in het Brussels Gewest. Daar hebben in 2017
Visierapport 2018

42
> > Nieuw woonproject HanGare op een voomalige bedrijfssite te Deinze
vlakbij station en fietspunt (ill. Vanhaerents Development)
De afnemende populariteit van
Brussel als werkplek blijkt ook uit
het dalend aantal pendelaars.
TABEL 1:
Extra investeringen en jobs door
buitenlandse investeringen in 2017
Vlaanderen Wallonië Brussels
Gewest
aantal investeringsprojecten 134 44 37
totaal aantal extra jobs 4872 805 161
aantal extra jobs per project 36 18 4
Bron: Ernst & Young
slechts 37 investeringsprojecten plaatsgevonden
tegenover 134 in Vlaanderen. Bovendien leverde elk
investeringsproject in Brussel amper 4 extra jobs op
tegen 36 in Vlaanderen. Vandaar dat buitenlandse
investeerders in 2017 in het Brussels Gewest amper
161 extra jobs creëerden.
In het algemeen vindt nu opnieuw een decentralisering
van de werkgelegenheid plaats ten gevolge
van de fileproblematiek. Tussen juni 2015 en juni
2016 bijvoorbeeld steeg het aantal werkplaatsen in
het Brussels Gewest amper met 0,1%. Er kwamen
netto amper 743 jobs bij. In Vlaanderen en Wallonië
daartegen bedroeg de jobgroei telkens 1,5%. Dat is
gebleken uit de cijfers van het Dyam-project dat de
dynamiek van de Belgische arbeidsmarkt in kaart
brengt.
Dat betekent niet dat in het Brussels Gewest geen
arbeidsplaatsen werden gecreëerd (het Brussels
Gewest is immers een broedplaats van een groot
aantal startups), maar wel dat tegelijk met de creatie
van nieuwe jobs bestaande arbeidsplaatsen
verloren gingen en met name verschoven naar de
andere gewesten. Verschillende grote bedrijven
zijn volgens de Brusselse werkgeversorganisatie
Beci bezig hun werkplekken te decentraliseren
door satellietkantoren op te richten in de rest van
het land. De afnemende populariteit van Brussel
als werkplek blijkt ook uit het dalend aantal pendelaars.
In 2017 telde het Brussels Gewest 350.000
pendelaars vanuit Vlaanderen en Wallonië. Dat zijn
er volgens Beci 10.000 minder in vijf jaar tijd.
De moeilijke bereikbaarheid bedreigt bovendien
niet alleen de werkgelegenheid in het Brussels
Gewest. Het is opvallend dat tussen juni 2015 en juni
2016 het aantal arbeidsplaatsen het minst toenam in
de provincies Antwerpen en Vlaams-Brabant (met
respectievelijk 1,1% en 1,4%) waar de filevorming
het grootst is, tegenover 1,5% in West-Vlaanderen,

Hoofdstuk 2
43
450.000
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
GRAFIEK 14:
Take-up op Brusselse en Vlaamse
kantorenmarkt in m²
2013
2014
2015
Bron: JLL
2016
2017
S take-up in Brussels Gewest
S take-up in Vlaams Gewest
1,7% in Oost-Vlaanderen en 2% in Limburg. Buiten
Antwerpen en Gent zien we nu ook dat nieuwe kantoorgebouwen
worden opgetrokken en gepland in
en nabij steden zoals Mechelen, Waregem en Aalst.
De decentralisering van de kantoren omwille van
een kortere woon-werkafstand komt ook tot uiting
in de cijfers over de take-up van kantoorgebouwen,
zoals die onder meer uit de rapporten van JLL (Jones
Lang LaSalle) blijken. Terwijl de take-up op de
Brusselse kantorenmarkt de laatste vijf jaar op een
neer schommelde tussen 350.000 en 400.000 m²,
kende de take-up op de Vlaamse markt bijna een
verdubbeling van 145.000 tot 270.000 m².
Het toenemend belang van de bereikbaarheid
heeft er toe geleid dat stationsbuurten die voorheen
verkommerden, nu steeds meer zijn gegeerd
als locatie voor nieuwe kantoren. Bij de stations
van onder meer Antwerpen-Centraal, Brugge,
Leuven, Hasselt en Gent Sint-Pieters zijn al eerder
belangrijke nieuwe kantoorgebouwen tot stand
gekomen. Maar volgens het recentste trendrapport
van Hugo Ceusters/SCMS komen er daar nu
een groot aantal bij: voor 6.700 m² bij Roeselare,
voor 7.500 m² bij Hasselt, voor 8.000 m² bij Gent-
Dampoort, voor 10.000 m² bij Turnhout, voor
22.000 m² bij Gent Sint-Pieters, voor 42.500 m² bij
Aalst, voor 50.000 m² bij Brugge, voor 139.000 m²
bij Mechelen en voor maar liefst 400.000 m² bij
Brussel-Noord.
Ook de bijkomende bevolking systematisch in en
rond de stationsbuurten laten wonen is volgens de
VCB geen optie. Van groot belang is wel dat stations
beter bereikbaar worden via meerdere modi:
niet alleen via de weg, maar ook bijvoorbeeld met
de fiets. Via de aanleg van fietssnelwegen die tot
aan de stations komen, zijn die vanop een grotere
afstand vlotter bereikbaar. Stations mogen
niet alleen fungeren als verkeersknooppunten. Zij
moeten deel uitmaken van een ruimer lokaal multimodaal
verkeersnet. Niet alleen de onmiddellijke
omgeving in een omtrek van 1 km rond de stations
is daarbij belangrijk, maar het volledige ruimere
netwerk waarvan deze stations deel uitmaken.
Vermits de werkgerelateerde en zakelijke verplaatsingen
op basis van het laatste onderzoek van het
verplaatsingsgedrag in Vlaanderen slechts 30% van
het totaal aantal verplaatsingen met de auto vertegenwoordigen,
moeten er tegelijk oplossingen
komen voor de andere verplaatsingen: winkelen,
recreatie en bezoeken brengen. Door het wonen
juist niet te sterk te concentreren rond verkeersknooppunten
wordt ook voor die verplaatsingen
een evenwichtige oplossing mogelijk.
Thuiswerk is een andere oplossing om het
woon-werkverkeer te verminderen. Volgens
het mobiliteitsverslag van 2016 van de Vlaamse
Mobiliteitsraad MORA is het thuiswerk de afgelopen
twintig jaar aanzienlijk toegenomen, vooral bij
werknemers die op minder frequente basis thuiswerken.
Het aandeel loontrekkenden dat ‘meestal’
thuiswerkt, steeg van 2,7% in 1993 naar 3,9% in 2013.
Het aandeel loontrekkenden dat ‘soms’ thuiswerkt,
nam toe van 3,8% tot 10,3%. In 2013 deed dus
Visierapport 2018

44
14,2% van de loontrekkenden minstens af en toe
aan thuiswerk. Voor organisaties biedt thuiswerk
voordelen doordat het de tevredenheid en productiviteit
kan aanwakkeren en omdat het tegelijk kosten-
en tijdbesparend kan zijn. Voor werknemers
biedt thuiswerk meer mogelijkheden om werk en
privéleven beter op elkaar af te stemmen en om de
pendeltijd te beperken.
GRAFIEK 15:
Leveringsmethoden bij e-handel (%)
afhalen
aan een
afhaalpunt
afhalen in
de winkel
levering op
het werk
afhalen aan
een locker
andere
2.4. Mobiliteitsimpact van online
aankopen
Het aandeel van Belgen dat online aankopen doet,
is van 2011 tot 2018 gestegen van 58% tot 76%. Bij
de 15- tot 34-jarigen bedraagt dit aandeel 82% en
bij de 35- tot 44-jarigen ook al 80%. In 2018 kocht
9% wekelijks via internet en 35% maandelijks. Niet
alleen de frequentie van het aantal aankopen via
internet stijgt, maar ook het totaal bedrag dat zo
wordt gespendeerd: bijna 60% spendeerde volgens
een recente bevraging van InSites Consulting
de laatste maand gemiddeld meer dan 100 euro via
internet. Voor ongeveer de helft van de Belgische
bevolking is een maandelijkse aankoop via internet
levering thuis
Bron: InSites Consulting in opdracht van Comeos
> > Grote drukte langs
baanwinkels op een
koopjesweekend (ill. VCB)

Hoofdstuk 2
45
> > Woongelegenheden boven kmo-ateliers op de City-Campus te Anderlecht (ill. Van Roey)
van meer dan 150 euro de normale gang van zaken.
Ondanks het actuele debat over veiligheid en privacy
blijken die overwegingen nauwelijks in het
nadeel van e-commerce te spelen.
De drie voornaamste redenen om aan e-commerce
deel te nemen zijn in volgorde van belang de tijdsbesparing,
de levering van de goederen thuis en de
lagere prijs. Wat betreft de levering, verkiest bijna
twee derde (64%) effectief de levering thuis. De
andere levermethoden kennen beduidend minder
succes: 9% kiest voor een ophaalpunt, 8% gaat de
goederen halen in een winkel, 2% laat de bestellingen
op het werk leveren en 1% gaat hiervoor naar
een locker met eigen code.
Verder valt het op dat in 64% van de gevallen de
goederen tijdens de weekdagen worden geleverd,
slechts in 6% op zaterdagen en amper 2% op zondagen.
In 56% van de gevallen gebeurt de levering
tussen 9 en 17 uur, in 13% tussen 17 en 20 uur en in
amper 3% na 20 uur en ook in slechts 3% voor 9
uur. De antwoorden geven aan dat de leveringen
van de goederen die via internet worden besteld, in
belangrijke mate de verkeersdrukte overdag tijdens
de weekdagen versterken. Bij deze vraag is het wel
belangrijk te noteren dat ongeveer een kwart van
de respondenten zich niet meer herinnerde wanneer
de levering plaatsvond.
De vrees dat heel wat internetshoppers eerst naar
de winkel gaan om inspiratie op te doen en dan
op internet kopen, wordt door het marktonderzoek
40%
30%
20%
10%
0%
GRAFIEK 16:
Relatief succes van
showrooming vs. webrooming
geenszins
akkoord
niet
akkoord
neutraal
S vooraleer ik winkel doe ik inspiratie op via internet
S ik doe vaak inspiratie op in winkels en koop dan online
Bron: InSites Consulting
akkoord
helemaal
akkoord
van InSites Consulting genuanceerd. Het klopt dat
27% van de kopers zo handelen en zogenaamd aan
‘showrooming’ doen. Deze consumenten verhogen
sterk de verkeersdrukte omdat zij eerst naar de
winkel gaan en vervolgens goederen laten leveren
en elke aankoop dus gepaard gaat met twee verplaatsingen.
Maar bijna dubbel zoveel consumenten
(48%) antwoordden dat zij eerst op het internet
Visierapport 2018

46
inspiratie opdoen om zo beter te weten wat ze in de
winkel gaan kopen.
In het licht van de toenemende internethandel
heeft de BLSC (Belgisch-Luxemburgse Raad voor
Shoppingcentra) in haar visie over de ontwikkeling
van het handelsapparaat in België vastgesteld
dat van 2015 tot 2018 gemiddeld 53% van iedere
nieuwe m² retail die in ons land werd gecreëerd,
tot leegstand heeft geleid. Een aantal van deze
leegstaande winkels komen volgens de BLSC trouwens
niet meer in aanmerking om als winkel te
worden geëxploiteerd omdat ze slecht gelegen zijn
(in aanloopstraten of stand alone in de periferie)
of qua layout niet meer voldoen aan de huidige
vereisten (te klein, te onregelmatig of met teveel
niveauverschil).
Uiteindelijk is het aantal winkels op vier jaar tijd met
bijna 2.000 afgenomen. Volgens de BLSC moet de
prioriteit daarom niet op bijkomend retailaanbod
liggen maar veeleer op een kwalitatief beter aanbod.
Nieuwe retailontwikkelingen voor niet-dagelijkse
behoeften worden bij voorkeur geconcentreerd
in de stedelijke centra. Maar dan blijft wel de
bereikbaarheid van cruciaal belang: een duidelijk
mobiliteitsplan met voldoende aansluitingen op
een goed uitgerust netwerk van openbaar vervoer
in combinatie met goed uitgeruste en duidelijk
bewegwijzerde parkings.
Maar ook voor dagelijkse boodschappen zien we
retailers nog uitdrukkelijker dan voorheen voor een
stedelijke omgeving kiezen, zoals blijkt uit de forse
toename van het aantal Okay-compact winkels
van de Colruyt groep. De omgeving moet dan wel
voldoende draagkracht voor zo’n winkel leveren. Er
moeten dus voldoende klanten binnen een relatief
korte afstand van de winkel wonen, wat zeker in de
woonwijken uit de tweede helft van de 20 ste eeuw
niet gegarandeerd is. Meer hierover in de getuigenis
van Linda Boudry (i p. 48).
B

Hoofdstuk 2
47
BESLUIT
Hoofdstuk 2.
In 2017 heeft het fileleed in Vlaanderen een nieuw
record bereikt. Uit enquêtes is gebleken dat het
openbaar vervoer de Vlamingen slechts weinig
interesseert, tenzij de werking van het openbaar
vervoer fors zou verbeteren. Ook het reële verplaatsingsgedrag
wijst op weinig interesse voor
trein, tram of bus. Bij een gelijkblijvend gedrag is
dit vooral problematisch voor het woon-werkverkeer.
In de loop der jaren geraakte de woonplaats
steeds verder verwijderd van de werkplaats. Nog
maar 27% van de Vlamingen werkt nu in de eigen
gemeente. Tegelijk is het aantal en het aandeel
Vlamingen dat gaat werken, blijven toenemen.
Een relatief nieuw fenomeen dat bovendien
gestaag toeneemt, is de e-handel die ook voornamelijk
tijdens de werkuren extra verkeer
veroorzaakt.
Een positieve tendens (ook voor het woon-werkverkeer)
is het toenemend gebruik van de (elektrische)
fiets. Tegelijk merken we, in het kader van
een betere work-life balance, dat Vlamingen het
pendelen willen verminderen en dat werkgevers,
om hieraan tegemoet te komen, hun werking
dichter bij de woonplaats van hun werknemers
willen brengen en dus gaan decentraliseren,
vooral ten nadele van hun vestiging in het
Brussels Gewest. Tegelijk worden stationsbuurten
almaar populairder als vestigingslocatie voor
bedrijven.
Visierapport 2018

48
Getuigenis.
Linda Boudry / Kenniscentrum Vlaamse steden
In de steden nog
meer inzetten op
een mix van functies
Over wonen in de steden wordt nog te vaak ongenuanceerd negatief geoordeeld,
aldus Linda Boudry, directeur van het Kenniscentrum Vlaamse Steden.
Leefbaarheid verhogen was de ambitie en toetssteen van het beleid dat steden
en de Vlaamse overheid de voorbije twintig jaar ontwikkelden. En dat heeft
zijn vruchten afgeworpen. Het werk is niet af, maar de woonomgeving kende
ontegensprekelijk een kwaliteitssprong. De stadsvernieuwing van de voorbije
twee decennia sloeg op publieke ruimte, woonpatrimonium, groenvoorzieningen,
speelruimte, voorzieningen zoals kinderopvang, bibliotheken en dienstencentra.
Gezinnen met kinderen blijven ondanks al die inspanningen een moeilijke
doelgroep. Diegenen die toch voor de stad opteren, worstelen met hoge woningprijzen
en wijken nog al te vaak noodgedwongen uit naar de rand. Er zijn dus nog
problemen, maar Linda Boudry ziet die eerder als opgaven voor de toekomst.
Linda Boudry richt daarbij ook een oproep tot de
sector: “Sommige ontwikkelaars en bouwpromotoren
maken van stedelijke verdichting hun waarmerk.
Vele andere blijven het klassieke huisje-tuintje-concept
huldigen, met een selectieve voorkeur
voor greenfields, precies omdat die zich gemakkelijk
tot die klassieke bouwconcepten lenen. Het
rendementsstreven blijft voor hen absoluut en het
enige criterium, waarbij de maatschappelijke kost
voor onder meer infrastructuurwerken en mobiliteit
wordt doorgeschoven naar de samenleving én de
toekomst.”
Denken aan nieuwe woonconcepten
Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zet op scherp
waar het in de toekomst in essentie over moet
gaan, geeft Linda Boudry aan: harde ruimtefuncties
zo veel mogelijk een plaats geven binnen het goed
gelegen bestaande ruimtebeslag, het rendement
van de ingenomen ruimte verhogen en de druk op
de open ruimte drastisch verminderen. Dat zal ook
van burgers een hele mentale switch vragen en de
bereidheid om los te komen van het ingewortelde
‘huisje, tuintje, oprit, op-de-buiten concept’.
Die switch komt er niet zonder slag of stoot. Dat
vraagt onderzoek naar en experimenteren met
nieuwe concepten die zowel een antwoord bieden
op het vlak van ruimtelijke kwaliteit als een vertaling
geven aan diepgewortelde woonwensen. Hoe
bij meer collectieve woonvormen toch de garantie
rond privacy qua buitenruimte inbouwen? Is het
nodig dat iedereen een eigen logeerkamer heeft
of is een gemeenschappelijke gastenkamer een
alternatief? Kunnen wasruimtes, tuinhuizen, en

Hoofdstuk 2 I Getuigenis
49
> > Bijkomende toegang tot en renovatie van het
beluik Sint-Janshof te Kortrijk met steun van
het stadsvernieuwingsfonds
(ill. Kenniscentrum Vlaamse Steden)
dergelijke gemeenschappelijk worden gebruikt?
Dat zijn maar enkele vragen die daarbij aan de orde
zijn.
In het algemeen gaan we volgens Linda Boudry
rond de volgende strategieën moeten werken:
“We moeten meer stapelen: meer in de hoogte
met hoogbouw én tegelijk meer in de diepte door
het gebruik van de ondergrond. We moeten daarnaast
ook meer combineren (gelijktijdig) en delen
(gespreid in de tijd). Gezinnen die de tuin delen,
bedrijven die facilitaire diensten en lokalen delen,
het ter beschikking stellen buiten de schooluren
van sporthallen en speelplaatsen van buurt en
verenigingen zijn daar mooie illustraties van. We
moeten ook maximaal gaan voor het opnieuw
aanwenden van goed gelegen ruimte die reeds
bebouwd werd en in onbruik raakte, door prioritair
te herbestemmen, hergebruiken en herverkavelen.
En als dan toch open ruimte moet worden aangesneden,
moet omkeerbaarheid de norm worden.”
Afval wordt grondstof
Linda Boudry: “Bij het bestaande moeten we goed
kijken naar wat er al staat, wat daarvan nog bruikbaar
is en wat aan de huidige vereisten kan worden
aangepast. We mogen niet te snel denken aan
sloop. Sloop is goed als het de meest adequate
oplossing is, maar niet als gemakkelijkheidsoplossing
om bestaande bebouwing door nietszeggende
nieuwbouw te vervangen.” Linda Boudry gelooft
ook heel sterk in hergebruik, ook van bouwmaterialen
en gebouwonderdelen. Inzetten op die circulariteit
kan trouwens heel wat tewerkstellingskansen
bieden, ook aan laaggeschoolden.
De steden nemen 30% van de bevolkingsgroei
in Vlaanderen voor hun rekening. Ze hebben de
voorbije jaren heel sterk ingezet op wonen. De
aantrekkingskracht van een stad ligt echter in de
nabijheid van alles en in de mix van functies. Dat
is wat de steden als troef moeten uitspelen. In de
toekomst zal de stadsontwikkeling volgens Linda
Boudry meer moeten focussen op die mix van
functies en vooral op het opnieuw samenbrengen
van wonen en werken: “Bedrijventerreinen buiten
de steden zouden moeten voorbehouden worden
voor bedrijfsactiviteiten die niet kunnen worden
verweven. In gebieden die vandaag een mix van
paarse (economische activiteiten) en rode (wonen)
bestemming kennen, moeten we de ruimte voor
bedrijvigheid vrijwaren. Dat verweven van wonen
en werken is geen vanzelfsprekende, maar wel een
noodzakelijke opgave. De voorbije jaren is veel
studiewerk verricht, maar die kennis heeft nog niet
tot veel realisaties geleid. Aan de hand van vijf concrete
sites willen de steden de volgende drie jaar
leren wat nodig is om die verweving kwaliteitsvol te
realiseren.”
Bestaande verkavelingen verdichten
Concreet zijn nu ook initiatieven nodig om de uitgeleefde
verkavelingen van de 20 ste eeuw nieuw
leven in te blazen. We moeten nadenken over
het toekomstbeeld van een verkaveling met een
hogere densiteit. Hoe zou zo’n verkaveling 2.0 er
kunnen uitzien?” Linda Boudry: “We gaan die op
een slimme maar voorzichtige manier moeten
verdichten. We gaan ook daar andere functies dan
wonen moeten introduceren. Een inzicht in welke
kritische massa nodig is om daar de troef van nabijheid
te realiseren is nog zo een dringende opgave
waar we voor staan. Hoeveel bewoners en wooneenheden
zijn noodzakelijk om het aanleggen van
bus- of tramlijn rendabel te maken? Welke voorzieningen
zijn nodig om dagelijkse noden te lenigen?
Hoeveel klanten heeft een buurtwinkel nodig om
te overleven? Een greep uit de vragen waarop we
vandaag het antwoord schuldig moeten blijven.”
Linda Boudry besluit: “De stadsvernieuwing
heeft de voorbije jaren een grondige ‘mind shift’
gevraagd van zowel de stedelijke overheden als de
ontwikkelaars en bouwpromotoren. Op onze lauweren
rusten zit er echter niet in. De opgaven waar
we nu voor staan zijn relatief nieuw en naar mijn
aanvoelen nog complexer en zeker zo interessant.”
Visierapport 2018

50
Getuigenis.
Peter Vanden Abeele / stad Gent
Samen de ruimte
bebouwen én
vrijhouden
Peter Vanden Abeele is de eerste stadsbouwmeester van Gent. Bij de invulling
van zijn functie wil hij niet alleen werken rond kwaliteitsbewaking, maar ook
rond kwaliteitsbegeleiding. De stadsbouwmeester definieert hij als iemand
die een helikopterzicht heeft en die door uiteenlopende elementen met elkaar
te verbinden, de kwaliteit kan verhogen. Hij ziet zich als adviseur, aanjager,
organisator en inspirator. Hij wil samen de stad bouwen, in overleg met de
verschillende stadsdiensten, maar ook met institutionele en professionele
bouwers.
Voor Peter Vanden Abeele gaat het bij de ontwikkeling
van Gent niet alleen om bijbouwen. Vrijhouden
is al even belangrijk. Peter Vanden Abeele: “We
moeten stoppen met gaten vullen en niet alles
willen volbouwen. We moeten selectief verdichten.
Daar is een kader voor nodig en een verfijning
van de structuurplannen. Het stedelijk weefsel is
poreus en biedt dus mogelijkheden voor kleinschalige
verdichtingsprojecten. Maar verdicht enkel
als dit lokale meerwaarde biedt. Een verdichting
moet voor de omwonenden ook bepaalde voordelen
opleveren. Naast de lasten moet de buurt ook
kunnen genieten van de lusten, bijvoorbeeld in de
vorm van een buurtpark. Dat kan bijvoorbeeld via
de creatie van een wijkfonds. Het geld dat in zo’n
fonds wordt gestort, moet dan wel rechtstreeks
de buurt ten goede komen en niet de stedelijke
of de Vlaamse begroting.” Bovendien kennen we
vandaag de noden van de toekomst niet. Vandaar
het nut, aldus Peter Vanden Abeele, om bepaalde
ruimtes niet of trager te ontwikkelen.
Overheidsgronden als hefboom
De overheid moet de publieke ruimte waarover
zij beschikt, maximaal als hefboom gebruiken. De
Nieuwe Dokken te Gent worden grotendeels op
private gronden gerealiseerd, maar de publieke
gronden waren daarbij wel van strategisch belang.
De laatste jaren werden in Gent al een aantal voor
de hand liggende grote terreinen herontwikkeld,
onder meer rond het spoorwegstation en op voormalige
industriële sites tussen stadscentrum en
periferie. Maar er zijn volgens Peter Vanden Abeele
nog tal van mogelijkheden: verouderde zorgsites,
bedrijventerreinen en onderwijscampussen. Ze liggen
verder van het centrum in de groeistad en hun

Hoofdstuk 2 I Getuigenis
51
ontwikkeling is misschien complexer. Maar dergelijke
sites zijn er nog wel.”
Peter Vanden Abeele pleit voor de durf om opnieuw
te slopen, niet alleen in de 19 de -eeuwse maar ook
in de 20 ste -eeuwse gordel. In de plaats van het
gesloopte gebouw moet dan wel duurzame vernieuwbouw
komen, zowel op gebouw- als op wijkniveau.
We moeten ook voorbij het zogenaamde
‘grondgebonden wonen’ denken en creatiever
omgaan met het stapelen en combineren van
woningen. We moeten niet alleen aan koop- en
(al dan niet sociale) huurwoningen denken, maar
ook aan hybride vormen van ‘stadswoningen’ en
zo een woonmodel op drie poten realiseren. We
moeten financiële modellen ontwikkelen waarbij
de grond bij de overheid blijft, en werk maken van
vormen van permanente tijdelijkheid waarbij de
invulling van gebouwen continu kan veranderen.
Verder moeten we inzetten op de maatschappelijke
dynamiek en bijvoorbeeld denken aan collectief
wonen als aanzet voor dichter, maar tegelijk betaalbaar
wonen. We moeten opnieuw durven hoog te
bouwen, maar hoogbouw dan tegelijk aan lagere
gebouwen en lege ruimte koppelen.
Open ruimte als tegengewicht
Tegelijk ziet Peter Vanden Abeele een aantal
gegronde redenen om ruimte vrij te houden:
> > In stedelijk gebied moet ook ruimte worden vrijgemaakt,
onder meer voor nieuwe fietsverbindingen (ill. VCB)
“Creëer open ruimte als tegengewicht voor verdichting
en bebouwing. Verdichten gaat best
gepaard met terrein vrijhouden en vrijmaken om zo
bijvoorbeeld meer groen, biodiversiteit en waterinfiltratie
mogelijk te maken. Waardeer maximaal de
waardevolle omgevingen die al in de stad bestaan.
Behoud dus de natuurgebieden die als vingers
de stad binnendringen. Durf keuzes die vroeger
werden gemaakt in functie van de ontsluitingsvisies
van toen, grondig te herdenken. Kijk naar de
fly-over die nu diep in de stad Gent binnendringt.
Durf nadenken over wat er in de plaats kan komen:
van andere functies voor deze brug tot de volledige
afbraak. Het moet mogelijk blijven om van gedacht
te veranderen.”
Hij raadt ook aan zoveel mogelijk groepen kansen
voor ontmoeting en ontplooiing te bieden:
“Voorzie daarvoor in publieke ruimte. Dat kan
overal, ook bijvoorbeeld in een stationsomgeving
of in een 20 ste eeuwse wijk, ook als er veel private
tuinen zijn. Maak plaats voor nieuwe routes door
de stad. Zoek bijvoorbeeld naar extra verbindingen
tussen de ringwegen. In de zone tussen de ringwegen
is nog plaats voor steenwegen en tramassen
en parallel daarmee voor nieuwe fietswegen. Vooral
de stad Gent heeft een nog befietsbare schaalgrootte.
Streef naar publiek toegankelijke plekken,
van tuin tot campus. In een stad is vaak nog veel
open ruimte beschikbaar die we niet kennen. Zorg
dan voor toegangen om die te ontsluiten. Durf ook
plekken aan de stedelingen te geven. Zij weten wel
hoe ervoor te zorgen. Er is nu een golf van tijdelijke
gebruiken ontstaan die niet meer zal wegebben.
Dergelijke initiatieven brengen veel dynamiek in
de stad. In Gent worden die ondersteund door
burgerbudgetten.”
Tenslotte heeft Peter Vanden Abeele nog de volgende
bedenkingen: “Verras. Zorg voor een spannende
en onverwachte ruimte, weg van het stereotiepe.
In een privaat kasteel in Mariakerke vindt
nu een zomerbar plaats die 1.000 à 2.000 mensen
aantrekt. Denk ook verder dan waar de stad nu
stopt. In het oosten wordt Gent begrensd door de
Gentbrugse Meersen. Door herinrichting wordt dit
vergeten gebied nu opnieuw bij de stad betrokken.
Tot slot: durf echt kiezen. De claims op de ruimte
zijn talrijk. Iedereen heeft enorm lange verlanglijsten.
Maar als tussen al die claims kost wat kost naar
een compromis wordt gezocht, bestaat het risico
dat daar flauwe projecten zullen uit voortvloeien.”
Visierapport 2018

52
Getuigenis.
Maarten Matienko / VAB
Omdenken van
autobeleid naar
mobiliteitsbeleid
VAB is niet langer een automobilistenvereniging, maar een mobiliteitsclub die
zich profileert als vertegenwoordiger van de mobiele Belg en als bemiddelaar
tussen de overheid en al wie zich verplaatst. Niet alleen met de auto, maar
bijvoorbeeld ook met de fiets. Zo is de VAB vijf jaar geleden gestart met een
fietsbijstand en is VAB aandeelhouder van Cambio en van het studiebureau
Traject. Maarten Matienko, de woordvoerder van de VAB, werkte trouwens
eerst bij een studiebureau aan doortochtprojecten die de gewestwegen door
gemeenten opnieuw leefbaar moesten maken, en aan ontwikkelingen rondom
de omgeving van stations.
In 2017 heeft de VAB een enquête over de houding
van jongeren tegenover mobiliteit georganiseerd.
Maarten Matienko wijst erop dat uit deze enquête
een sterk verschil tussen de 18- tot 24-jarigen en de
25-tot 30-jarigen tot uiting is gekomen. De jongste
groep kiest nog voor samen rijden met de wagen
en voor openbaar vervoer. Maar vanaf de leeftijd
van 25 jaar heeft al 72% van wie een rijbewijs bezit,
een eigen wagen. Dat heeft te maken met de noodzaak
van een wagen voor gezin en werk. Zolang de
jongeren studeren, zitten zij grotendeels in een
verstedelijkte omgeving. Voor hun job moeten zij
zich vaker verplaatsen naar veraf gelegen industrieterreinen.
De woonplaats speelt bij de mobiliteitskeuze
een belangrijke rol. Zo is uit de enquête
ook gebleken dat jonge stedelingen een rijbewijs
veel minder noodzakelijk vinden dan jongeren die
landelijk wonen.
Na de bevraging van de jongeren voert de VAB nu
een onderzoek rond het verplaatsingsgedrag van
de senioren. Maarten Matienko: “De grootste problemen
kunnen we verwachten bij de 50-plussers
die over geen alternatief voor de auto beschikken
omdat zij op een slecht bereikbare locatie wonen.
Vanaf een bepaalde leeftijd wordt de autoafhankelijkheid
belangrijker. Verre verplaatsingen zonder
auto kunnen niet meer. Stappen en fietsen worden
moeilijker. Wat als in de buurt zelf geen (winkel)
voorzieningen beschikbaar zijn en er evenmin
openbaar vervoer doorkomt? Op dat moment zou
een verhuis naar een meer bereikbare buurt wel
eens de enige oplossing kunnen zijn.”
Consistent en consequent beleid met
visie
Het mobiliteitsbeleid zal in belangrijke mate afhangen
van de steden. Maarten Matienko verwijst in dit

Hoofdstuk 2 I Getuigenis
53
verband naar de lage-emissiezone in Antwerpen en
naar het circulatieplan te Gent. Andere steden zullen
volgen. Maarten Matienko: “De bewoners in de
stadsranden dachten de voordelen van een rustige
omgeving te kunnen combineren met vrije verplaatsingsfaciliteiten
overal in de stadscentra. Die
combinatie wordt steeds moeilijker. In Gent staan
de bewoners van het stadscentrum positief tegenover
het stedelijke circulatieplan, maar de mensen
in de rand zijn erdoor geschokt.”
Naast de steden blijven ook de federale en Vlaamse
overheden van groot belang voor de mobiliteitskeuzes
van de Belgen. Die moeten volgens Maarten
Matienko visie tonen, consistent en consequent
zijn. Elektrische auto’s zijn nog duur. Een op twee
Belgen kan zo’n auto thuis niet opladen. Bovendien
boezemt het huidige gunstige fiscale beleid ten
aanzien van elektrische auto’s weinig vertrouwen
in. Een tiental jaren geleden kregen dieselwagens
nog gulle premies. Intussen is de fiscale druk
op de dieselwagens fors gestegen en worden
ze in bepaalde centra zelfs verboden. Binnen de
periode dat de consument een auto bezit, is het
beleid volledig omgeslagen. Dat is nefast voor de
geloofwaardigheid.
Meer verplaatsingen
Het aantal verplaatsingen blijft toenemen. Senioren
zijn mobieler dan voorheen. Ook oudere vrouwen
beschikken nu over een rijbewijs. Het aantal rijbewijzen
en ook het wagenpark blijven groeien. Mensen
gaan eerst ‘fun shoppen’ en bestellen nadien via
het internet waardoor het aantal leveringen en ook
het aantal verplaatsingen gaat stijgen. Bovendien is
er nu opnieuw economische groei. Maar de samenleving
kan niet verwachten dat de overheid al die
bijkomende verplaatsingen kan blijven opvangen.
Maarten Matienko: “Zelfs met de geplande werken
aan de ringwegen rond Antwerpen en Brussel gaan
de investeringen niet veel verder dan een optimalisering
van het bestaande wegennet. Dat wegennet
wordt hierdoor alleen minder kwetsbaar. Neem de
spitsstroken. Die vormen uiteindelijk slechts een tijdelijke
oplossing. Na verloop van tijd gaat het lokale
verkeer al snel opnieuw de autowegen opzoeken.
En zo ontstaan opnieuw files.”
Er moet dus iets gedaan worden aan het verplaatsingsgedrag
en de ruimtelijke ordening. Maarten
Matienko: “Mensen en gezinnen zullen voor hun
woonlocatie meer moeten uitkijken naar sites waar
de auto minder nodig is. Bij de waarde van vastgoed
zal de bereikbaarheid meer gaan doorwegen:
hoeveel geld kost het om de site te bereiken, maar
ook hoeveel tijd vergt het om er te geraken.”
> > De VAB legt zich nu ook toe op fietsbijstand
Rekeningrijden onder voorwaarden
“Als een overheid om de automobiliteit te beperken
in een bepaalde zone rekeningrijden wil invoeren,
zal zij tegelijk moeten investeren in alternatieven.
Rekeningrijden mag niet enkel uitdraaien op een
belastingverhoging. In Londen kon de ‘congestion
charge’ slechts lukken mits een forse investering
in het openbaar vervoer. Maar ook daar stootte de
overheid op grenzen. Dus werd er ook meer geïnvesteerd
in fietsinfrastructuur. Rekeningrijden moet
de overheid toepassen op een volledig congestiegebied,
bijvoorbeeld op het volledige gebied rond
Brussel en Antwerpen tot waar frequente tram- en
busverbindingen reiken, en mag niet beperkt
blijven tot het stadscentrum. In het Brusselse
is de invoering niet haalbaar zonder een uitgebouwd
gewestelijk expresnet.”, aldus nog Maarten
Matienko.
De zogenaamde ‘basismobiliteit’ ging uit van de
idee dat overal binnen een bepaalde afstand een
bus- of tramhalte beschikbaar moest zijn. Maar
veel belangrijker is de frequentie van de verbinding.
Maarten Matienko: “Voor wie landelijk
woont, is geen goed openbaar vervoer mogelijk.
Daar zal gecombineerd vervoer de oplossing moeten
bieden. De auto zal belangrijk blijven, maar
minder om zich van deur tot deur te verplaatsen.
Gecombineerde mobiliteit zal de regel worden.
Daarbij moet er aandacht zijn voor mogelijke
neveneffecten. Zo heeft gratis openbaar vervoer
mensen ertoe aangezet de fiets thuis te laten en
zetten deelsystemen met auto’s jongeren aan tot
meer autogebruik.”
Visierapport 2018

54

HOOFDSTUK
Hinderpalen voor
vervulling van wensen
In dit hoofdstuk gaan we na waarom
de wensen van de Vlamingen in
werkelijkheid niet of moeilijk vervuld
geraken. Waar liggen de financiële,
demografische, economische en
ecologische drempels? Wat met de
betaalbaarheid van woonprojecten?
Welke gezinnen vinden hun gading
en welke niet of minder? Zijn er
milieuregels die bepaalde combinaties
tegengaan? Als wonen in het buitengebied
en de periferie almaar meer
wordt bemoeilijkt, hoe verlopen dan
de (binnen)stedelijke ontwikkelingen?
Waar liggen daar de hinderpalen om
tot een leefbare omgeving te komen?

56
Hoofdstuk 3.
Hinderpalen voor vervulling van wensen
3.1. Fors stijgende prijzen en inkrimpende
woonmogelijkheden
Een cruciale factor waardoor de Vlamingen de
gedroomde woning niet kunnen verwerven zijn
de gestegen kosten. Die gestegen kosten hebben
niet zozeer te maken met de bouwkosten als
dusdanig, zoals ze worden weergegeven in de
ABEX-bouwkostenindex. Van 2005 tot 2018 stegen
die kosten met 32% terwijl de consumptie-index
met 26% toenam. De bouwkostenindex oversteeg
slechts in beperkte mate de consumptie-index.
De ABEX-index houdt echter enkel rekening met
nationale gegevens, met prijzen van producten van
internationale producenten en van door de cao’s
bepaalde loonkosten. Daarnaast moeten de kopers
van woningen rekening houden met kostenverhogende
regionale regelgevingen. Zo is vanaf 2006 de
EPB-regelgeving in voege getreden. Daarbij werd
het maximale E-peil verlaagd van E100 in 2006
tot E40 voor nieuwe huizen en E50 voor nieuwe
appartementen in 2018. Het maximale K-peil werd
intussen vervangen door een (te strenge) maximale
bouwschileis (S-peil). Daarnaast moeten nieuwe
woningen en flats nu ook beantwoorden aan een
minimaal aandeel hernieuwbare energie.
Een andere cruciale kostenverhogende factor is de
stijging van de bouwgrondprijzen. Die stegen in
Vlaanderen tussen 2005 en 2014 van 111 tot 177 euro
per m². Dat komt overeen met een stijging van maar
liefst 59% terwijl de inflatie tijdens diezelfde periode
maar met 19,5% toenam. Vanaf 2014 worden geen
bouwgrondprijzen meer bekend gemaakt. De forse
stijging van de bouwgrondprijzen heeft te maken
met de toenemende schaarste aan bouwgronden.
In 1990 werden in Vlaanderen nog ongeveer 30.000
bouwgronden verkocht. Dit aantal is nadien jaar na
jaar gezakt tot nog amper circa 10.000 verkopen per
jaar in de jaren 2012 en 2013.
De bestaande woningen bieden niet echt soelaas
voor de realisatie van de woondromen van
de Vlamingen. Zo stegen de prijzen voor gewone
woonhuizen van 2005 tot 2018 met 67%. Dat is meer
dan dubbel zo snel als de consumptie-indexstijging
met 26%. Als we dan meer specifiek kijken
naar de prijsevolutie tijdens de laatste vijf jaar – de
beleidsperiode van de Vlaamse regering en van
GRAFIEK 17:
ABEX, woonhuizenprijs en CPI (index 2005 = 100)
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
S Prijsevolutie woonhuizen
S ABEX
S Consumtieprijsindex
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Bron: ABEX, statbel, nbb en verwerking door VCB

Hoofdstuk 3
57
> > Spelen in de Prettige Wildernis in
Sint-Amands-Berg (ill. Marc Batsleer)
de gemeentebesturen –, stegen de prijzen voor
appartementen en voor gewone woonhuizen beide
met 13% terwijl de consumptie-index tijdens die
jaren met ongeveer 8,5% toenam. Alleen de prijzen
voor villa’s en landhuizen hielden gelijke tred met
de consumptie-index. Zij stegen ook, maar met 9%.
Deze huizen staan doorgaans op grotere percelen
die door de fors gestegen grondprijzen voor velen
onbetaalbaar zijn.
De problematiek van de stijgende vastgoedprijzen
en hun gevolgen voor de koop- en huurmarkt
komen eveneens ruimschoots aan bod in
de getuigenissen van de professionelen van de
Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen
(i p. 84).
Ondanks de groei van het aantal inwoners en
huishoudens in Vlaanderen daalt de beschikbare
braakliggende woonoppervlakte. In 2006 werd
nog uitgegaan van 410.000 onbebouwde percelen
die bestemd waren voor wonen. In de VRIND
(Vlaamse Regionale Indicatoren) die jaarlijks verschijnen,
werden die cijfers geregeld bijgesteld
en gepreciseerd, onder meer doordat steeds
GRAFIEK 18:
Evolutie van de gemiddelde prijs voor landhuizen,
woonhuizen en flats in Vlaanderen (in euro)
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
S villa’s, bungalows en
landhuizen
S gewone woonhuizen
S appartementen, flats
en studio’s
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Bron: Statbel
Visierapport 2018

58
> > Onverkoopbare villa uit de
jaren 60 (ill. VCB)
meer gemeenten hiervan registers opmaken en
actualiseren. In 2010 was in de VRIND nog sprake
van 345.509 onbebouwde percelen en in 2013 van
311.615 onbebouwde percelen. Op basis van cijfers
van juni 2017 was het aanbod aan onbebouwde
percelen verder gekrompen tot 261.116 percelen op
40.087 hectare.
In deze cijfers zijn de woonuitbreidingsgebieden
inbegrepen. Die gebieden omvatten in
totaal 28.260 hectare en maken deel uit van de
227.500 hectare die het Ruimtelijk Structuurplan
Vlaanderen van 1997 voor wonen bestemde. Op die
manier is 16,7% van de Vlaamse oppervlakte voor
wonen ingekleurd. Niet meer, maar ook niet minder.
Het aandeel van de woonuitbreidingsgebieden
dat nog niet bebouwd is, is de laatste jaren slechts
zeer geleidelijk aan afgenomen. In 2007 bedroeg
dit aandeel op basis van terreinwaarnemingen nog
17.829 hectare. In 2017 sprak minister Schauvliege in
een parlementair antwoord nog over 16.293 onbebouwde
hectares.
Maar op 20 juli 2018 heeft de Vlaamse regering
een voorontwerp van decreet over de ontwikkelingsmogelijkheden
voor woonreservegebieden
goedgekeurd. Door dit decreet wordt voor een
gemeentelijk voorstel tot woonontwikkeling in een
woonreservegebied steeds een goedkeuring op
Vlaams niveau verplicht. In de eerste plaats moet
het gemeentelijk voorstel overeenstemmen met
de gemeentelijke ruimtelijke beleidsopties en met
een woonbehoefteninschatting. Die kan trouwens
enkel rekening houden met de groei van de eigen
bevolking (zonder de inwijkelingen). Daar bovenop
zal de Vlaamse regering het voorstel beoordelen
op basis van de principes van het BRV (Beleidsplan
Ruimte Vlaanderen). Daarbij zal de Vlaamse regering
onder meer rekening houden met de afstand
van het gebied tot voorzieningen en met de ontsluitbaarheid
via collectief vervoer.
> > Villa’s in afbraak (ill. VCB)

Hoofdstuk 3
59
De regering ging ervan uit dat zij uiteindelijk 8.000
hectare nog vrij liggende woonreservegebieden zal
herbestemmen naar open ruimtegebied. Op die
manier zou nog eens 0,5% van de Vlaamse oppervlakte
voor wonen verloren gaan. Het potentieel
woonaanbod dat in de VRIND is opgenomen, zal op
die manier tot 32.000 hectare krimpen. Zoals ook
blijkt uit de getuigenis van Huyzentruyt (i p. 24),
wordt de verkaveling van nog onbebouwde terreinen
almaar moeilijker. Ook dat wordt bevestigd
door de VRIND die opmerkt dat in 2014 nog maar
1.855 vergunningen voor verkavelingen werden
uitgereikt. Dat is het laagste aantal sinds het begin
van de telling in 1962.
Andere regelgevingen kunnen dan nog eens bijkomend
de woonmogelijkheden beperken, zoals
onder meer de signaalgebieden. De Vlaamse regering
kan omwille van de risico’s op wateroverlast
beslissen om die gebieden bouwvrij te houden. In
Vlaanderen worden ongeveer 3.000 voor wonen
bestemde percelen hierdoor getroffen, exclusief
woonpercelen in woonuitbreidingsgebied.
Bovendien weten wij dat heel wat onbebouwde percelen
nu al dienst doen als achterliggende tuinen
die bestaande woningen afsluiten, of zich bevinden
in binnengebieden tussen reeds bebouwde percelen
waardoor zij moeilijk ontsluitbaar zijn. Omwille
van de vereiste mix (wonen met winkels, recreatie
en andere voorzieningen) moet ook in woongebieden
ruimte zijn voor andere functies.
In het eerste hoofdstuk is duidelijk het belang van
rust, groen en privacy tot uiting gekomen. Extreem
verdichten dreigt de leefbaarheid van een buurt
in het gedrang te brengen. In bepaalde nu al zeer
verdichte wijken zal het er dus op aankomen de
bewoningsdichtheid te verlagen en daar dus meer
ruimte voor ontmoetingen en recreatie, voor extra
verbindingen (onder meer voor de fiets) en voor
meer groen te creëren. Hoogbouw kan, maar liefst
enkel in combinatie met lagere gebouwen, groen
en water eromheen. Zo niet dreigen de torengebouwen
opnieuw getto’s te worden zoals we al
hebben gezien met dergelijke gebouwen uit de
jaren 60 en 70.
TABEL 2:
Redenen om wel dan niet te verdichten
Onder welke voorwaarden verdichten?
ook kleinschalig, maar zonder alle gaten te vullen
verdicht met meerwaarde voor de buurt
traag om ruimte te laten voor (veel) later
met publieke grondpositie als hefboom
durf slopen in 19de én 20ste eeuwse gordel
mix woontypes en herdenk grondgebonden woning
met private, sociale en hybride woningen
probeer collectief wonen
enkel hoog bouwen naast lagere woningen en lege ruimte
voorzie ruimte voor het programma van de stad
Waar en waarom niet verdichten?
laat en maak ruimte leeg
waardeer het reeds bestaande waardevolle
probeer ook drastische wijzigingen
creëer maximaal publieke ruimte voor ontmoeting
zoek naar nieuwe routes door de stad
streef naar publiek toegankelijke plekken
maak plaats voor het tijdelijke
zorg voor spannende en onverwachte ruimte
kijk naar de ruimte waar de stad nu stopt
durf duidelijk kiezen tussen opties, schuw het compromis
Bron: Peter Vanden Abeele, Gentse stadsbouwmeester
Visierapport 2018

60
> > Amelinckx-appartementen langs de invalsweg in Sint-Niklaas (ill. uit oude doos)
3.2. Haperende aantrekkingskracht
van de Vlaamse steden
Reeds in het eerste hoofdstuk hebben we gemerkt
dat de inwoners van steden minder tevreden over
het groen in hun buurt zijn. Maar aan steden zijn
nog meer negatieve effecten verbonden dan uit de
Stadsmonitor blijkt, zoals het hitte-eilandeffect dat
nauw samenhangt met de beperkte beschikbaarheid
van groen. Volgens Marleen Verdonck van de
Wat sedert het begin van
de 20ste eeuw wel steeds
positief is geëvolueerd in al
de 13 centrumsteden is de
internationale migratie over de
landsgrenzen van België heen.
UGent kan de temperatuur in de steden daardoor
overdag 3 graden hoger liggen dan op het platteland
en ’s nachts zelfs 8 graden hoger. Planten
onttrekken water uit de grond en zetten die nadien
om in verkoelende waterdamp en gaan daardoor
het hitte-eilandeffect tegen.
Stikstofdioxide (NO 2
) is eveneens schadelijk voor
de mens bij zowel korte periodes van hoge concentraties
als bij langdurige blootstelling aan lage
concentraties. Het is opvallend dat in Vlaanderen
precies de centrumsteden en de grote wegverkeersassen
tussen deze steden in 2016 een jaargemiddelde
aan NO 2
-concentraties in de lucht van
meer dan 20 mg/m³ kenden.
Wanneer we de migratiebewegingen in de 13
Vlaamse centrumsteden bekijken is het dan ook
niet verwonderlijk dat de balans van de interne
(gemeenteoverschrijdende) migratie nog altijd
grotendeels negatief is, zoals blijkt uit een werknota
van 2017 over interne en externe migratiebewegingen
vanaf 1997 van de studiedienst van de Vlaamse
regering.
Enkel in Aalst, Hasselt, Sint-Niklaas, Oostende en
Roeselare is deze balans voor de totale bevolking
sedert 1997 altijd positief geweest. In deze steden
is de inwijking vanuit andere Belgische gemeenten
(bijna) altijd groter geweest dan de uitwijking
naar andere gemeenten. Voor de steden Gent,

Hoofdstuk 3
61
> > Nog onbenutte rivieroevers nabij de stad (ill. VCB)
> > Hoogbouw uit de jaren 60 (ill. VCB)
Brugge, Mechelen en Genk was deze balans jarenlang
negatief, maar evolueert zij de laatste jaren
opnieuw in positieve zin zodat zij de nullijn nadert.
In de andere steden (Antwerpen, Leuven, Kortrijk
en Turnhout) overschrijdt de interne uitwijking nog
steeds de interne inwijking. Dat betekent dat er in
die steden jaarlijks nog altijd meer mensen wegtrekken
dan er zich uit andere gemeenten komen
vestigen.
Wat sedert het begin van de 21 ste eeuw wel steeds
positief is geëvolueerd in al de 13 centrumsteden
is de internationale migratie over de landsgrenzen
van België heen. Bijna in al deze steden zien wij op
dit vlak een piek ontstaan vanaf 2006 en 2007 om
40
30
20
10
0
GRAFIEK 19:
Evolutie in de samenstelling
van de huishoudens (%)
1
persoon
2
personen
S 2018 S 2024 S 2035
Bron: Statbel
3
personen
4 personen
en meer
vanaf 2012-2013 opnieuw licht te dalen, maar nergens
te verdwijnen. Het gaat om pieken tot bijna
10.000 op jaarbasis in Antwerpen, tot bijna 5.000
per jaar in Gent, tot bijna 2.000 per jaar in Leuven
en tot ongeveer 500 per jaar en minder in de andere
Vlaamse centrumsteden. De steden Antwerpen en
Leuven vertoonden steevast een bevolkingsgroei
dankzij internationale migratie.
Naast deze algemene bevolkingsanalyse heeft de
studiedienst van de Vlaamse regering ook gefocust
op de migratiebewegingen van de gezinnen
met kinderen (de 28- tot 39-jarigen in combinatie
met de 0- tot 9-jarigen). Voor deze bevolkingsgroep
stelde de studiedienst slechts een positieve
evolutie vast (meer inwijking uit andere Belgische
gemeenten dan uitwijking naar andere Belgische
gemeenten) voor de steden Aalst, Sint-Niklaas en
Roeselare. Bovendien is deze positieve kentering
pas van relatief recente datum: 2007 voor Aalst,
2009 voor Roeselare en 2012 voor Sint-Niklaas. Als
er voor deze bevolkingsgroep in deze 13 steden een
aangroei plaatsvindt, is dit opnieuw te wijten aan
internationale migratie.
Uit deze cijfers blijkt dat de 13 centrumsteden er
duidelijk nog niet in geslaagd zijn gezinnen met
kinderen aan zich te binden. De studiedienst heeft
in een addendum het inlandse migratiebekken van
de 13 centrumsteden uitgetekend. Voor de stad
Antwerpen gaat het om het Waasland en ongeveer
de volledige Kempen, voor de stad Gent om bijna
de volledige provincie Oost-Vlaanderen en voor
de stad Leuven om volledig Oost-Brabant. De stad
van oorsprong en de gemeente van bestemming
Visierapport 2018

62
kunnen dus een behoorlijk aantal kilometers van
elkaar verwijderd zijn. Als de werkplek in de stad
van oorsprong blijft, verhoogt dit sterk het aantal
vereiste verplaatsingen.
Alhoewel Vlaanderen de komende decennia nog
een forse groei zal kennen, blijft de samenstelling
van de gezinnen relatief constant en blijven er drie
belangrijke nagenoeg evenwaardige componenten
bestaan: enerzijds de eenpersoonsgezinnen waarvan
het aandeel slechts licht toeneemt tot bijna
33%, vervolgens de gezinnen met twee personen
met een aandeel van circa 35% en tenslotte het
aandeel van de gezinnen met twee personen en
meer die tegen 2035 slechts licht dalen tot 34%. Tot
die laatste categorie behoren met name de gezinnen
met kinderen. Terwijl de steden aantrekkelijk
geworden zijn voor ‘young professionals’ en voor
senioren, blijkt uit de voormelde demografische
bewegingen dat zij nog onvoldoende jonge gezinnen
aantrekken.
Door de systematische toename van de internationale
migratie in de 13 centrumsteden is het aandeel
van de inwoners met een migratie-achtergrond er
intussen fors toegenomen. In een aantal Brusselse
gemeenten bedraagt dit aandeel al meer dan 90%.
Ook in de stad Antwerpen is hun aandeel intussen
reeds toegenomen tot meer dan 50% (52,6% in
2017). Andere centrumsteden met een hoog aandeel
van inwoners met een migratie-achtergrond
zijn Genk (49% in 2017), Leuven (40,9%), Turnhout
(33,8%), Mechelen (33,6%), Sint-Niklaas (25,8%)
en Oostende (21,9%). Als de betrokken steden en
gemeenschappen niet tot een vorm van samenleven
komen, kan dit de uitwijking van Belgen nog
versterken.
> > Nog onontgonnen terreinen in bebouwd gebied (ill. VCB)

Hoofdstuk 3
63
> > Woekerende bijgebouwen
aan de achterzijde van
rijwoningen (ill. VCB)
Maar zoals ook Dirk Geldof stelt (i p. 86), ontsnappen
de gemeenten in de periferie evenmin aan
de internationale migratie. Dat blijkt overduidelijk
uit de bevolkingsevolutie in een aantal Vlaamse
gemeenten rond het Brusselse Gewest die op basis
van de gegevens voor 2017 nu eveneens een aandeel
aan mensen met een migratie-achtergrond huisvesten
dat (soms ver) boven het Vlaamse gemiddelde
van 20,4% ligt: 28,6% in Grimbergen, 31,6% in
Terhulpen, 31,9% in Wemmel, 33,5% in Hoeilaart en
Sint-Genesius-Rode, 35% in Sint-Pieters-Leeuw,
35,9% in Overijse, 46,1% in Wezembeek-Oppem,
46,6% in Drogenbos, 47,1% in Vilvoorde, 48,2% in
Zaventem, 49,1% in Tervuren en 59,5% in Kraainem.
> > Straten als parkeerterreinen voor de omwonenden (ill. VCB)
Diverse bewegingen liggen aan de grondslag van
deze evolutie: internationale (doorgaans tijdelijk
tewerkgestelde) expats die uit het verstedelijkte
Brussel vluchten, migranten die een sociale opgang
maken, maar ook migranten die naar een goedkopere
locatie zoeken. Deze laatste categorie wordt
dan vooral aangetrokken door gemeenten zoals
Ronse (27,3% met migratie-achtergrond) en Boom
(31,2% met migratie-achtergrond). Aan de impact
van de migratie valt dus niet te ontsnappen.
3.3. Toenemende appartementsbouw
en lager renovatieritme
Het aandeel van de appartementen in het totaal
aantal vergunde nieuwe woongelegenheden blijft
almaar toenemen. In 2017 was 65% van de nieuwe
vergunde woongelegenheden in Vlaanderen een
flat en nog slechts 35% een huis. Nochtans blijken
appartementen niet het juiste antwoord te
vormen op de huisvestingswensen van gezinnen
met kinderen. Onder meer daardoor is er blijvende
stadsvlucht die we onder punt 3.2. hebben aangehaald.
Appartementen zijn in België het antwoord
op de stijgende bouwgrondprijzen en het almaar
striktere verdichtingsbeleid. Maar in Nederland dat
precies omwille van zijn verdichtingsbeleid wordt
geroemd, is wel plaats voor andere woontypes dan
appartementen. In de VRIND van 2018 wordt op
Visierapport 2018

64
> > Appartementen op de voormalige site De Kien te Kortrijk (ill. Huyzentruyt)
p. 378 gesignaleerd dat binnen de Europese Unie
voor Nederland het grootste aandeel van mensen
werd gemeld dat in een halfvrije woning woont,
met name 61,2%.
Een meer gedetailleerde analyse van het Vlaams
woningbestand toont aan dat het aantal appartementen
de laatste jaren het snelst is toegenomen
in de kleinste gemeenten. In de 25% kleinste
gemeenten is het aantal flats in 2017 meer dan
verdubbeld in vergelijking met 2005. Bovendien is
de toename het grootst in een aantal regio’s die tot
voor kort eerder landelijk waren. De appartementsbouw
is zich dus aan het verspreiden over gans
Vlaanderen.
In 2005 telden de 25% kleinste gemeenten in
Vlaanderen slechts 10.674 flats. In 2017 telden ze
al 21.709 flats. Dat komt neer op een stijging met
103%. Ook in de middelgrote gemeenten en steden
steeg het aantal flats op 12 jaar tijd met ongeveer
80%. Deze forse toename wijst erop dat kleinere
gemeenten en steden nu eveneens hun woonkernen
aan het versterken zijn. In die kernen komen er
naast huizen ook (vaak kleinere) flatgebouwen met
meer dan twee lagen. Stadsvernieuwingsprojecten
blijven niet langer beperkt tot de centrumsteden.
Besturen van kleinere gemeenten beginnen er ook
aan met succes.
70
60
50
40
30
20
10
0
GRAFIEK 20:
Aandeel van de flats binnen totaal
aantal vergunde nieuwe woningen in
Vlaanderen (%)
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Bron: Statbel
In de 25% grootste gemeenten daarentegen bleef
de stijging van hat aantal flats beperkt tot 31%. In
de 13 centrumsteden steeg hun aantal ‘slechts’ met
26%. Dat de toename daar procentueel minder
hoog lag, heeft te maken met het feit dat de 25%
grootste gemeenten en zeker de 13 centrumsteden
in 2005 al een zeer grote voorraad aan flats
telden. In de 25% grootste gemeenten telde het

Hoofdstuk 3
65
KAART 1:
Gemeenten met de grootste procentuele
toename van het aantal flats (van 2005 tot 2017)
Bron: VCB op basis van Statbel
woonbestand in 2005 al zo’n 475.000 flats. Op 12
jaar tijd kwamen daar ongeveer 150.000 flats bij.
Een belangrijk absoluut aantal, maar procentueel
lager dan in de kleinere gemeenten die van een
veel kleiner aantal flats vertrokken.
In de 25% grootste gemeenten zijn er in 12 jaar tijd
amper huizen bijgekomen: slechts 4% of ongeveer
45.000. Maar tegelijk heeft zich het fenomeen
voorgedaan dat het aantal huizen in de kleinere
gemeenten evenmin sterk is gegroeid: procentueel
met circa 7% en in absolute getallen met ongeveer
75.000. De toename van het aantal huizen is dus
niet alleen in de grootste gemeenten gering, maar
ook in de kleinere en zelfs kleinste gemeenten relatief
beperkt geworden. In Antwerpen en Oostende
worden we zelfs geconfronteerd met een daling
van het aantal eengezinswoningen door sloop en
verdichting.
Als we nu de regio’s bekijken waar de appartementsbouw
tussen 2005 en 2017 het snelst is toegenomen,
gaat het onder meer om een aantal gemeenten
in de bredere rand rond Brussel (van Ninove tot
Merchtem), aan de kust, in de Rupelstreek, in de
Noorderkempen, het zuiden van de provincie
Antwerpen en het midden van Limburg. In belangrijke
mate gaat het om regio’s die in het verleden
relatief landelijk waren gebleven zoals het zuiden
van de provincie Antwerpen. De bouwgronden
waren er relatief goedkoop. Maar juist daardoor
voelden steeds meer gezinnen er zich toe aangetrokken.
Ook daar zijn de bouwgrondprijzen dan
gaan stijgen en werden vooral rond de stads- en
dorpskernen meer appartementen opgetrokken.
Bovendien zijn de oppervlaktes van de woningen in
Vlaanderen de laatste jaren veel kleiner geworden.
De gemiddelde oppervlakte van een appartement
bedroeg in 2016 nog slechts 66 m², van een rijhuis
nog maar 107 m² en van een halfopen huis 109 m².
Als de Vlamingen er nog moeilijk in slagen om een
nieuw huis te verwerven, slagen zij er dan in een
bestaande woning te renoveren? Op deze vraag
moet eveneens negatief worden geantwoord. In
TABEL 3:
Indicatoren voor de evolutie van de renovatiewerken in Vlaanderen en België
2015 2016 2017
Aantal vergunde woningrenovaties (Vlaanderen) 16549 15797 12837
Aantal REG-premies (Vlaanderen) 5908 4980 3589
Bedragen REG-premies in miljoen euro (Vlaanderen) 93,1 91,5 79,2
Aantal hypothecaire kredieten voor verbouwing (België) 72398 69190 54454
Bedragen hypothecaire kredieten voor verbouwing in miljoen euro (België) 3070 2950 2672
Bron: Statbel, VEA en BVK
Visierapport 2018

66
> > Residentie Honfleur met 9 appartementen in een straat met rijwoningen te Waregem (ill. Eribo)
de periode van 2015 tot 2017 waren alle indicatoren
voor de evolutie van de renovatie-activiteit op de
Vlaamse woningbouwmarkt negatief. Het aantal
vergunningen voor grondige woningrenovaties
daalde met 22%. Bij de distributienetbeheerders
daalde het aantal premies voor rationeel energiegebruik
(REG) die overwegend voor renovatiewerken
zijn bestemd, met 41% terwijl het totaalbedrag
van de toegekende premies er met 15% op achteruit
ging. Tegelijk werden op Belgisch niveau
heel wat minder hypothecaire kredieten voor
renovatiewerken toegekend: in aantal daalden zij
met 25% en in bedragen (miljoen euro) met 13%.
Uit een enquête van het NAV (Netwerk Vlaamse
Architecten) van 2015 is al gebleken dat veruit
de belangrijkste reden om een woning niet te
renoveren erin bestaat dat de totaalkost voor de
renovatie duurder is dan een nieuwbouw. Deze
stelling werd door 59% van de geënquêteerde
architecten onderschreven. De tweede belangrijkste
reden was dat de hedendaagse energie-eisen
> > Bouw van appartementen Hemixveer op de site Regatta aan de linkeroever
van de Schelde te Antwerpen (ill. Van Laere, arch. Polo)

Hoofdstuk 3
67
> > Twee bel-étagewoningen
op de hoek van twee straten te
Waregem (ill. Eribo)
voor nieuwbouw via een renovatie zelfs niet eens
kunnen worden benaderd. Uit de getuigenis van
Sophie D’Hulst (i p. 116) blijkt dat beide tegenargumenten
nog altijd stand houden. De voornaamste
praktische constructieve problemen bij de
uitvoering van renovatiewerken hadden vooral te
maken met de problematiek van de koudebruggen
(volgens 79% van de bevraagde architecten), met
de onmogelijkheid om voldoende te isoleren (62%
van de antwoorden) en met de moeilijkheid om de
woning luchtdicht te maken.
De laatste tien jaar werden in Vlaanderen ongeveer
47.000 woningen en 4.600 niet-woongebouwen
gesloopt. Dat is slechts een fractie van het aantal
Vlaamse woningen die zich in een dergelijke
erbarmelijke toestand bevinden dat enkel sloop
en heropbouw nog een economisch verantwoorde
oplossing biedt. Sloop en heropbouw is een ingrijpende
oplossing, maar biedt ook tal van voordelen:
de nieuwe woningen beantwoorden volledig aan
de recentste energie-eisen, op eenzelfde perceel
kunnen vaak meerdere wooneenheden worden
> > Residenties New York en Londen voor 124 wooneenheden aan het Kattendijkdok te
Antwerpen (ill. Strabag, arch. THV Sergison & Bates en ELD)
Visierapport 2018

68
> > Vervanging van de
collegetoren te Kortrijk door
een woontoren met ruime
terrassen (ill. Van Roey)

Hoofdstuk 3 69
Visierapport 2018

70
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
GRAFIEK 21:
Het aantal sloopvergunningen in
Vlaanderen voor woon- en
niet-woongebouwen
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
S residentieel
S niet-residentieel
Bron: Statbel
gebouwd waardoor tegemoet gekomen wordt aan
de stijgende woonvraag door de bevolkingstoename
en er kunnen via stadsvernieuwingsprojecten
nieuwe stedelijke dynamieken ontstaan op plaatsen
waar nu stadskankers zijn.
3.4. Knelpunten voor de integratie
van wonen en werken
Tot voor kort werd gedacht dat de industrie niet in
Vlaanderen moest blijven. Wij zouden de innovatieve
ideeën ontwikkelen en ze elders in de wereld
laten uitvoeren. Van dit nefaste idee is men intussen
afgestapt. De vraag hoe we wonen en werken
opnieuw dichter bij elkaar kunnen brengen, is
daardoor acuter geworden. Heel wat paars ingekleurde
bedrijventerreinen nabij rood ingekleurde
woongebieden hebben intussen een residentiële
bestemming gekregen. Nu is er de roep om paars
ingekleurde gebieden in een stedelijke omgeving
voor bedrijvigheid te blijven inzetten. Maar hoe is
deze combinatie verdedigbaar bij de omwonenden
die voor hun woonsituatie nu juist naar rust, groen
en privacy streven?
Vroeger kon een ondernemer gemakkelijk starten
in zijn garage, zonder de minste problemen rond
bijvoorbeeld vergunningen. Maar vandaag is die
snel genoodzaakt uit te wijken naar een kmo-unit.
Dat houdt voor startende bedrijven al aanzienlijke
opstartkosten in. De toenemende vraag naar zo’n
units drijft de prijs dan nog eens op. Dat is gebleken
op het rondetafelgesprek dat de kamer van
koophandel Mechelen-Kempen in het voorjaar van
2018 organiseerde. Vele kleine zelfstandigen zoeken
ruimtes waar ze hun activiteiten aan huis kunnen
doen. Uit dit gesprek bleek ook dat de prijzen voor
kmo-units intussen al tot 1.200 euro per vierkante
meter magazijnruimte gestegen zijn. Aan deze
prijs loopt een kmo snel tegen de grens van zijn
ontleningscapaciteit aan. De praktijk leert dat het
kantelpunt zich vaak bij 300.000 euro situeert. De
discussie was illustratief voor de gevolgen van een
(te) strikte scheiding tussen wonen en werken.
Deze problematiek is in 2014 in al haar aspecten aan
bod gekomen in het Brusselse atelier PRODUCTIVE
BXL. De publicatie die uit dit atelier is voortgevloeid,
start met de vaststelling dat we geen pasklare
oplossingen hebben voor de verankering van de
productieve economie binnen de 21ste eeuwse stad.
Nochtans is de herintroductie van de maakindustrie
noodzakelijk: van manufacturing die de koppeling

Hoofdstuk 3
71
> > Inbreidingsgericht project van vier energievriendelijke woningen met aparte
parkeerplaatsen vlakbij het station van Gent-Dampoort (ill. Bostoen)
maakt tussen kennis, innovatie en productie, tot
circulaire economie die inzet op kortere ketens. De
strategische doelstellingen van de Europese Unie
mikken op een stijging van de secundaire sectoren
in stedelijke zones van 16% tot 20%. De industrie,
in plaats van zich verder terug te trekken in de verkavelde
periferie, zou opnieuw actief deel moeten
uitmaken van stad en samenleving.
De huidige stadsvernieuwingsprojecten op voormalige
industriële sites mikken vooral op wonen,
winkelen en toerisme. Zelden slagen zij erin nog
aanwezige of nieuwe productieve activiteiten te
integreren. Nochtans krijg de koppeling tussen het
‘bedenken’ en het ‘maken’ binnen onze economie
opnieuw een prominentere plaats. Zoals de VCB al
eerder opperde, komen nieuwe ideeën pas echt tot
ontwikkeling als zij de toets van de realiteit kunnen
doorstaan. Met name de bouw is een belangrijke
toetssteen voor heel wat industriële producten.
Naarmate voormalige ontwikkelingslanden nu zelf
aan innovatie doen, groeit nog meer dan voorheen
het besef dat maakindustrie in eigen land moet
blijven functioneren.
Stedelijke milieus vormen vooral een opportuniteit
voor de circulaire economie waarvan de bouw de
voornaamste component vormt. Steden hebben
immers behoefte aan een enorme hoeveelheid
grondstoffen voor allerhande bouwprojecten en
produceren tegelijk bergen afval. Dit vergt een
performant logistiek netwerk. Maar er bestaat geen
helder beeld van de stromen van grond- en afvalstoffen
in de stad- en de omliggende regio. Dat
is nochtans nodig om plaatsen te kunnen creëren
waar lokale producenten en afnemers op deze stromen
kunnen inpikken.
Dat bedrijven hun activiteiten buiten de stad verplaatsen
in plaats van ze in de stad te bestendigen
heeft ook te maken met de aversie van omwonenden
tegenover productieve activiteiten en de angst
van bedrijven voor hinder en overlast en bijbehorende
juridische problemen. Die aversie is ook al
in het eerste hoofdstuk van ons visierapport aan
bod gekomen. De huidige demografische druk in
de steden vormt een extra drijfveer om voormalige
industriële sites om te vormen tot woonwijken.
Maar er zijn ook kansen. In (half) leegstaande
industriegebouwen kan bijvoorbeeld goedkope
ruimte worden vrijgemaakt voor start-ups. De
toepassing van BBT (Best Beschikbare Technieken)
moet de verwevenheid van productieve activiteiten
met de woonomgeving faciliteren. Tegelijk zijn
logistieke oplossingen vereist om de extra overlast
van binnenstedelijk vrachtvervoer te minimaliseren.
In dit verband wordt gedacht aan de uitbouw van
multimodale stedelijke distributiecentra, zowel aan
de stadsrand als dieper in het stedelijk weefsel. Die
kunnen met name een oplossing bieden voor het
almaar acutere probleem van de binnenstedelijke
bouwlogistiek (Zoals blijkt uit het kaderartikel van
het WTCB op p. 72).
Visierapport 2018

72
HUBS ALS OPLOSSING VOOR DE BOUWLOGISTIEK?
Bouwplaatsen binnen de stad beschikken over weinig opslagruimte voor materieel, werfketen
en bouwmaterialen. Hierdoor rijden vrachtwagens vaak maar met deelladingen
om ‘Just In Time’ te kunnen leveren, waardoor het aantal leveringen naar de bouwplaats
nog toenemen en het probleem nog vergroot. Bovendien gebeuren die dan met overgedimensioneerde
vrachtwagens. Anderzijds laten bouwbedrijven vaak de goederen zeer
vroeg naar de bouwplaats brengen om er zeker gedurende de volledige dag over te kunnen
beschikken. Hierdoor krijgt men niet alleen nog meer filevorming naar de stad, maar
wordt men ook geconfronteerd met piekbelastingen voor mensen en werfkranen voor het
lossen van de vrachten.
De logistieke werkzaamheden van aannemers en onderaannemers op één bouwplaats
worden niet of nauwelijks gecoördineerd zodat er ook geen sprake is van optimalisatie.
Afstemming tussen meerdere bouwplaatsen binnen een stadsdeel of regio is helemaal
nog niet aan de orde. Hierdoor gaan er opportuniteiten verloren om niet alleen volledige
vrachten te bezorgen, maar ook om volle heen- én retourvrachten te organiseren.
Een hub-locatie kan het ontkoppel- en verzamelpunt worden voor de goederenstromen
naar de bouwplaats. Hierdoor kunnen groothandelaren en toeleveranciers hun producten
in grotere hoeveelheden aanleveren, wat kan zorgen voor een betere beladingsgraad.
Momenteel is de beladingsgraad van het bouwgerelateerde vrachtverkeer ongeveer 30%.
Die lage beladingsgraad wordt veroorzaakt door het grote aantal leveranciers en het
gebrek aan samenwerking tussen de schakels in de keten. Vaak bevindt de hub-locatie
zich aan de rand van een stadsgebied. Op die manier vindt ook een ontkoppeling plaats
tussen buiten- en binnenstedelijk transport.
In de hub-locatie worden de stromen vervolgens geconsolideerd en gebundeld. Dit maakt
een betere sturing mogelijk van het aflevermoment op de bouwplaats. Daarnaast vermindert
het de wachttijden bij de bouwwerkzaamheden. In de hub-locatie kan het dagelijks
verzamelen van orders plaatsvinden, bijvoorbeeld door orders bedoeld voor een bepaalde
verdieping van het bouwwerk te combineren.
Met name steenwegen die nu louter de verbinding
vormen tussen periferie en stad, zouden perfect
nieuwe werkomgevingen kunnen worden, evenals
onderbenutte kanaalzones. Betere verbindingen
met bus, tram en fiets, moeten de bereikbaarheid
van deze werkplekken voor de betrokken
werknemers verbeteren. Bovendien moet het
omgevingsbeleid afstand doen van zijn monofunctionele
zoneringslogica. Daardoor zou bijvoorbeeld
landbouw mogelijk worden op de daken van
ondernemingen. Het beleid moet ook tijdelijke
functies maken.

Hoofdstuk 3
73
Alhoewel zij veel minder milieubelastend zijn dan
productie-ateliers, is ook het behoud en zeker
de uitbreiding van kantoorgebouwen in de binnenstad
problematisch. Dat blijkt onder meer
uit de nota die de Flanders Ghent Development
Group (FGDG) heeft uitgewerkt, zoals de publicatie
van PRODUCTIVE BXL over de integratie van
maakindustrie in de stad het resultaat van een
co-creatieproject.
Alhoewel kantoren bijdragen tot de creatie van de
25.000 extra werkplekken die de stad nodig heeft,
stelde FGDG vast dat de binnenstad in Gent nog
altijd de belangrijkste kantoorlocatie is, maar de
traagste groei kent. Vooral grotere kantoorgebruikers
verhuizen naar
de rand en meer in
het bijzonder naar het
zuiden van de stad. De
binnenstad wordt meer
een locatie voor kleine
kantoorgebruikers. In
de rand is er nog meer
vrije ruimte (ook voor
parkings), verloopt het
bouwproces sneller
en is de grondprijs
gunstiger. Bovendien
leeft de perceptie dat
kantoorgebouwen in
de binnenstad moeilijk
bereikbaar zijn. De
kantoorgebouwen die
in de binnenstad leeg komen te staan, krijgen ook
snel een nieuwe functie: wonen, zorg of hotel. Door
de hogere grondwaarde voor woonontwikkelingen
dreigt de binnenstad omgevormd te worden tot
woongebied.
De kantoorontwikkeling moet ook rekening houden
met de NWOW (New Ways of Work). Er is enerzijds
de ‘indikking’ van kantoren omdat meer mensen
op kleinere oppervlakten werken. Maar anderzijds
bestaat er meer nood aan plaatsen voor ontmoeting,
coworking en events. Voor piekbehoeftes
moeten ‘third places’ beschikbaar zijn. Bovendien
stellen kantoorhuurders en -gebruikers hogere
In de hub-locatie worden
de stromen vervolgens
geconsolideerd en
gebundeld. Dit maakt een
betere sturing mogelijk
van het aflevermoment
op de bouwplaats.
eisen op het vlak van flexibiliteit (huurtijd en bezetting).
Een groene omgeving is eveneens een must
geworden. Dit vernieuwende aanbod is juist in de
Gentse binnenstad niet of zeer weinig beschikbaar.
In de eerste plaats moeten er volgens de geconsulteerde
stakeholders in Gent duurzame en slimme
gebouwen komen die mits een flexibel ontwerp
aan de flexibiliteitsnoden van de NWOW zijn aangepast
en ook zonder veel meerkost aan andere
functies (zoals retail, wonen, horeca en educatie)
een plaats kunnen geven. Zij dachten dus niet langer
aan het concept ‘kantoorgebouwen’, maar eerder
aan ‘gebouwen’ met een mogelijke combinatie
van functies.
Voor kleinere kantoren
dachten zij bijvoorbeeld
aan herenhuizen
die op de beneden- en
eerste verdieping een
kantoorbestemmingen
op de bovenverdieping
een woonbestemming
zouden
krijgen. Om zo’n
combinatie mogelijk
te maken zouden initiatiefnemers
hoger
moeten kunnen bouwen.
In grootschalige
gemengde ontwikkelingen
zou de overheid
een bepaald aandeel voor kantoren kunnen
opleggen. Maar tegelijk zou zij dan, waar dit ruimtelijk
verantwoord is, een hogere densiteit moeten
toestaan. Het was wel duidelijk dat deze werkwijze
alleen mogelijk is mits een aanpassing van bestemmings-
en bouwvoorschriften. Ook de milieuregels
staan soms haaks op een dergelijke verwevenheid.
Tegelijk beklemtoonden de stakeholders het
belang van een goede, multimodale bereikbaarheid:
een bereikbaarheidseis die voor de integratie
van maakindustrie in de stad eveneens als van
cruciaal belang werd ervaren. Door voldoende
variatie in het aanbod aan vervoersmiddelen moet
Visierapport 2018

Burgers en bouwers:
één front
Videoreportage
Logistieke hub in
Antwerpse haven
Betere binnenstedelijke
distributie – De bouwhub?

Hoofdstuk 3
Vorig jaar kende Vlaanderen nog een filepiek. De
mobiliteits problematiek is genoegzaam bekend.
Maar naast de aanleg van extra infrastructuur kan
de bouw hiertoe misschien nog op een andere
manier een oplossing bieden. Vandaar de idee van
de bouwhub. Maar hoe concreet is deze idee? We
staken ons licht op in de Antwerpse haven.
Visierapport 2018

74
iedereen op elk moment de meest optimale keuze
kunnen maken. Dit impliceert concreet investeringen
in een hoogwaardig fietsroutenetwerk, in
snelle en frequente tram- en busverbindingen, in
een vlotte doorgang op de binnenring en in goed
gepositioneerde en geconnecteerde P&R-parkings
om de buitenrand en de binnenstad vlot met elkaar
te verbinden. Het rapport van de FGDG pleit ook
uitdrukkelijk voor een flexibel gebruik van parkeerplaatsen,
zoals een alternerend gebruik overdag
(voor werknemers) en ’s avonds (voor bewoners).
Naargelang de wisselende noden kunnen de parkeerplaatsen
van de grotere kantoorcomplexen in
mindere of meerdere mate ook voor de buurtbewoners
worden opengesteld.
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
GRAFIEK 22:
Investeringen van de Vlaamse
gemeenten in miljard euro
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
3.5. Te beperkte
overheidsinvesteringen
Van 2012 tot 2017 is het aandeel van de overheidsinvesteringen
in het bbp (bruto binnenlands product)
rond 2,2% à 2,3% blijven hangen terwijl dit
aandeel in de Europese Unie gemiddeld ongeveer
3% bedraagt. Met name de investeringen van de
lokale besturen zijn de laatste jaren ondermaats
geweest terwijl die van de andere overheden licht
S volgens budget
Bron: Belfius
S volgens rekeningen
zijn toegenomen. In 2012 bedroeg het aandeel
van de investeringen van de lokale besturen in het
bbp nog 1%. In 2017 daalde dit aandeel tot 0,7%.
De lokale besturen versterkten dus de onderinvestering
door de verschillende overheden in België.
Voor 2018 planden de lokale besturen een lichte
toename van het investeringsbudget. Maar er was
> > Heraanleg van
een dreef te Essen
met aandacht voor
natuurlijke waterafvoer
(ill. ATF)

Hoofdstuk 3
75
> > Ruwbouw voor het nieuwe provinciehuis
te Antwerpen (ill. Denys)
geen sprake van de investeringspiek
die in vorige bestuursperiodes
het laatste jaar voor de gemeenteraadsverkiezingen
kenmerkte.
In een persbericht van eind juni
2017 waarschuwde Belfius hiervoor:
“Vermits de lokale overheidsinvesteringen
35% van de totale investeringen
door de verschillende
overheden uitmaken en niet aangroeien,
rijst de vraag of de lokale
infrastructuur wel onderhouden en
gemoderniseerd zal worden. Meer
globaal kan dit ook gevolgen hebben
voor onze economie op korte
en halflange termijn en houdt dit
het risico in dat de aantrekkingskracht
van ons land taant”. Meer
hierover staat ook in de getuigenis
van Belfius (i p. 82) die in dit visierapport
werd opgenomen.
De belangrijkste investeringspost
van de lokale besturen in
Vlaanderen heeft te maken met
mobiliteit. Die bedroeg volgens
de cijfers van Belfius de laatste
jaren zo’n 400 miljoen euro per
jaar. Zowel aan wonen en ruimtelijke
ordening als aan natuur- en milieubeheer
besteedden zij telkens circa 100 miljoen euro per
jaar. De gemeentelijke investeringen spelen dus
een belangrijke rol in de realisatie van een nette
publieke ruimte met goed onderhouden groenvoorzieningen.
Lokale besturen investeren ook in
belangrijke mate in onderwijs (schoolgebouwen)
en cultuur (culturele centra, bibliotheken, ontmoetingsruimte).
Ook die voorzieningen zijn belangrijk
om tot een levendige leefomgeving te komen. Als
de lokale besturen het op al deze domeinen laten
afweten op het vlak van investeringen, zullen zij er
niet in slagen van hun gemeenten een leefbare en
aantrekkelijke omgeving te maken.
Maar ook op Vlaams niveau schieten de investeringsinspanningen
nog tekort in vergelijking met
de behoeften. In haar laatste begrotingsanalyse
onderscheidt de SERV binnen het Vlaamse investeringsbudget
dat zowel in 2018 als in 2019 in totaal
zowat 3,6 miljard euro bedroeg, drie belangrijke
componenten: mobiliteit en openbare werken
(30%), welzijn en gezondheid (23%) en onderwijs
en vorming (20%). Op elk van deze cruciale domeinen
zijn er belangrijke tekortkomingen: missing
links geraken niet gerealiseerd zoals gepland,
investeringen in nieuwe ziekenhuizen staan on
hold en omwille van de bevolkingsevolutie is er nu
vooral nood aan nieuwe of vernieuwde gebouwen
voor het secundair onderwijs.
Nog een belangrijke uitdaging betreft het afval- en
hemelwaterbeleid. De zuiveringsgraad voor het
residentieel afvalwater is intussen opgetrokken
Visierapport 2018

76
tot 83%. Maar dat blijft volgens een nota van
Aquafin van medio 2017 laag in vergelijking met
bijvoorbeeld Nederland (99%) en Duitsland (97%).
Daarnaast zijn de meeste rioleringen in Vlaanderen
van het gemengde type: ze transporteren niet
alleen afvalwater, maar doen ook dienst voor de
afvoer van regenwater. Daartoe zouden ze pas in
De SERV verwijst in dit verband
naar de OESO-richtlijnen
die aangeven dat een goed
consultatieproces cruciaal is voor
het welslagen van complexe
projecten met een aanzienlijke
impact op de samenleving.
laatste instantie mogen dienen, zoals blijkt uit de
getuigenis van Vlario (i p. 88). De klimaatverandering
in Vlaanderen met fellere buien die de rioleringen
niet aankunnen, en tegelijk langere periodes
van droogte waarbij buffering soelaas kan brengen,
noopt tot een bijsturing van deze aanpak.
Bovendien moet volgens de Europese kaderrichtlijn
Water alle oppervlakte- en grondwater
in Vlaanderen tegen 2027 goed zijn. Momenteel
is in maar liefst 87% van de Vlaamse rivieren de
waterkwaliteit slecht of ontoereikend. Daarmee
presteert Vlaanderen veel slechter dan andere lidstaten.
Deze slechte ecologische kwaliteit bemoeilijkt
de integratie van water in onze steden, nochtans
een belangrijke troef om verdichte steden
leefbaar te maken.
Het te lage investeringsniveau is niet alleen het
gevolg van te beperkte middelen, maar ook van
de door de Vlaamse overheid gevolgde aanpak.
Volgens de SERV (Sociaal-Economische Raad van
> > Dorpskernvernieuwing in Kapellen met nieuw administratief en dienstencentrum,
polyvalente zaal en nieuwe wooneenheden (ill. Aertssen en Cordeel)

Hoofdstuk 3
77
> > Renovatie van het
hoofdgebouw van de
mijnsite van Waterschei
in het kader van het
wetenschapspark THOR
(ill. Strabag, arch.
Satijnplus en ELD)
Visierapport 2018

78
Vlaanderen) treedt de Vlaamse overheid te weinig
op als projectregisseur. Vandaag werkt men binnen
de Vlaamse overheid voor grote infrastructuurprojecten
vaak vanuit een ‘top down’-benadering,
dus vanuit het eigen kader en zelf gekozen oplossingen.
Men wenst alle andere betrokkenen hier
vervolgens van te overtuigen. Projecten worden
binnen de eigen organisatie uitgewerkt en beslist,
maar te weinig in overleg met externen. Dit is een
gevolg van weinig langetermijnvisie, een gefragmenteerde
aanpak en onvoldoende centrale of
horizontale kennisopbouw.
De SERV verwijst in dit verband naar de OESOrichtlijnen
die aangeven dat een goed consultatieproces
cruciaal is voor het welslagen van complexe
projecten met een aanzienlijke impact op de
samenleving. De overheid neemt best de rol op zich
van regisseur, waarbij ze een proces ini tieert om
de meningen van stakeholders (burgers, gebruikers,
private bedrijven, academici...) ‘bottom up’
te horen en te integreren in het project. Alleen zo
krijgt men een breed gedragen uitkomst. Dit is niet
alleen cruciaal om de legitimiteit van een project te
verhogen, maar ook voor de kwaliteit en snelheid
van uitvoering. Consultatie is een investering op
korte termijn, maar rendeert op lange termijn, want
er zullen minder klachten en juridische procedures
volgen die het proces vertragen of zelfs doen
stilvallen. De SERV verwees in haar advies naar
intendant Alexander D’Hooghe die erin geslaagd
is om, in opdracht van de Vlaamse regering, het
vastgelopen project van de Oosterweelverbinding
in Antwerpen met het Toekomstverbond opnieuw
los te trekken.
Op de overlegvergadering van het VBOC (Vlaams
Bouwoverlegcomité) van februari 2018 heeft de VCB
een nota ontvangen van minister Weyts over de uitvoering
van de missing links in het Vlaamse transportnetwerk.
Bij het doornemen van deze nota was
het juist opvallend hoeveel projecten toen nog ‘on
hold’ stonden, niet in het minst voor de geplande
tramverbindingen. Zo stond de studie voor de
tramverbinding Hasselt-Genk-Maasmechelen
on hold. Ook de tramverbinding Mariakerke-
Korenmarkt-Dampoort stond on hold, evenals de
verbinding Koksijde-Veurne en de tramverlenging
Melsele-Beveren. Een tiental andere tram- en
treinverbindingen bevonden zich nog in verschillende
stadia van onderzoek. Slechts twee projecten
waren effectief in uitvoering.
Voor de drie mobiliteitsdomeinen samen (openbaar
vervoer, waterwegen en wegenwerken) waren
op basis van de nota van minister Weyts in het
begin van 2018 slechts 8 van de geplande missing
links in uitvoering terwijl er 32 in onderzoek waren
of pas op langere termijn gepland en 5 zelfs ‘on
hold’ stonden. Een belangrijk probleem daarbij
is het zoeken en vinden van een draagvlak, meer
in het bijzonder bij de omwonenden. Rond de
Oosterweelverbinding is dan uiteindelijk wel een
doorbraak gelukt, maar ook dan is het akkoord
broos.
GRAFIEK 23:
Stand van zaken van de missing links in Vlaanderen
on hold
gepland en in onderzoek
in uitvoering
0 5 10 15 20 25 30 35
S tramverbindingen S waterwegen S wegenwerken
Bron: nota van minister Weyts

Hoofdstuk 3
79
> > Woonerf Marktweggel met 6 gerenoveerde en 35 nieuwbouwflats en -woningen met een
voetweg verbonden met de markt van Schepdaal (ill. BATO, arch. Osk-ar)
3.6. Nieuwe uitdagingen voor
stadsvernieuwingsprojecten
De stadsvernieuwingsprojecten hebben sedert 2012
een hoge vlucht genomen. Een belangrijke impuls
ging uit van het desbetreffende decreet. Maar in
het kader van het decreet over het Vlaams Fonds
voor de stimulering van (groot)stedelijke en plattelandsinvesteringen
kreeg het subsidie-instrument
voor stadsvernieuwingsprojecten een nieuwe vorm.
Naar aanleiding hiervan heeft de nieuw samengestelde
jury ook een nieuwe visietekst uitgewerkt.
In deze tekst heeft de jury gewezen op een aantal
nieuwe sleutels voor stadsvernieuwing.
De jury wijst er vooreerst op dat de steden opnieuw
als een aantrekkelijke woonomgeving worden aanzien.
Wij hebben kunnen vaststellen dat dit nog niet
geldt voor gezinnen met kinderen, maar wel voor
jongeren die pas in het beroepsleven stappen en
graag de ‘urban living’-sfeer komen opsnuiven, en
voor ouderen die worden aangetrokken door de
ruimere waaier én de nabijheid van zorg-, winkelen
recreatievoorzieningen. Toch heeft deze ommekeer
er al voor gezorgd dat samen met de groeiende
druk op de steden ook de vastgoedprijzen
hier zijn toegenomen. Daardoor wordt het voor een
groeiende groep van stedelingen moeilijker om op
basis van hun besteedbaar inkomen een adequate
woning te vinden. Om het woningaanbod breed
toegankelijk te maken zullen stadvernieuwingsprojecten
meer moeten inzetten op nieuwe formules
zoals de ontkoppeling van grond en opstallen,
huurkoopsystemen en nieuwe woonvormen.
Vaak wordt nu verdicht in wijken waar de dichtheden
al groot zijn. Het komt er volgens de jury op aan
de komende jaren vooral te verdichten op plaatsen
waar nog relatief weinig verdicht is en waar om te
verdichten komaf moet worden gemaakt met de
Visierapport 2018

80
huidige bebouwing en het actuele grondbeslag.
De behouden aanpak die tot nu toe werd gevolgd
in de reeds geconsolideerde stedelijke structuur
van de 19 de -eeuwse wijken, moet dan plaats ruimen
voor een meer doortastend stadsvernieuwingsbeleid
in de 20 ste -eeuwse gordel.
Bij de stadsvernieuwingsprojecten vanaf 2012 lag
de klemtoon op het residentiële. In de plaats van
ex-industriële sites (brownfields) kwamen nieuwe
stedelijke (woon)ontwikkelingen. Maar op die
manier kwamen bedrijven die producten aanmaken
en samenstellen, meer buiten de stad te liggen,
waardoor de afstand tussen wonen en werken
opnieuw langer wordt. In de lijn van het onderzoek
van Dirk Geldof over superdiversiteit pleit ook de
jury voor stadsontwikkelingsprojecten die mensen
van diverse herkomst toelaten samen met de wijk
sociaal te klimmen. Mix moet inclusie worden. Met
name investeringen in infrastructuur en publieke
ruimte kunnen daartoe bijdragen.
Volgens de jury is het stadium van de quick wins en
het laag hangend fruit voorbij. De jury dacht daarbij
vooral aan nieuwe uitdagingen zoals de realisatie
van een resource-efficiënte circulaire economie,
de omgang met nieuwe energiesystemen, een
nieuw evenwicht op het publieke domein tussen
B> > Tijdelijke omvorming van
leegstaande spoorweghallen
op de Centrale Werkplaatsen
te Kessel-Lo tot broed- en
ontmoetingsplek
(ill. Kenniscentrum Vlaamse
Steden)
individueel en collectief vervoer, tussen voetgangers,
fietsers en auto’s en de ontwikkeling van een
klimaatrobuuste infrastructuur waarbij water niet
alleen afgevoerd, maar ook gebufferd en hergebruikt
wordt. Wij zijn van oordeel dat nog een ander
element speelt. De laatste 15 jaar werden de meest
evidente plaatsen ontwikkeld, zoals stationsomgevingen,
ex-kazernes en de dichtst bij het stadscentrum
gelegen brownfields. Zoals ook is gebleken uit
de gesprekken met Linda Boudry (i p. 48) en Peter
Vanden Abeele (i p. 50) zijn er nog mogelijkheden
(voormalige schoolgebouwen, ziekenhuizen, kloostergebouwen),
maar hun ontsluiting zal wellicht
complexer zijn en moeilijker verlopen.
Buiten het bouwen en verkopen van patrimonium
moet er volgens de nieuwe jury voor stadsvernieuwing
meer aandacht gaan naar het beheer en
naar de permanente zorg voor de omgeving. In dit
verband verwijst de jury naar andere spelers zoals
autodeelbedrijven, beheerders van parkeerinfrastructuur,
beheerders van warmtenetten, collectieve
groenbeheerders en verladers van stedelijke
logistiek. De jury gaat ervan uit dat projectontwikkelaars
en aannemers hier niet in zouden geïnteresseerd
zijn. Maar uit het volgende hoofdstuk zal
blijken dat dit uitgangspunt onterecht is.

Hoofdstuk 3
81
BESLUIT
Hoofdstuk 3.
De betaalbaarheid vormt een cruciale hinderpaal
waardoor de woonwensen van heel wat
Vlamingen niet gerealiseerd geraken. Vooral
de bouwgronden zijn zeer duur geworden. De
voorraad aan nog onbebouwde percelen krimpt
steeds meer in. Terwijl de bouwkost als dusdanig
niet meer stijgt dan de consumptie-index, wordt
met name de nieuwbouw geconfronteerd met
steeds strengere energie-eisen en dito meerkosten.
In de plaats van de gedroomde viergevelwoning
komen er daardoor steeds meer
appartementen.
In de Vlaamse steden stijgt de bevolking, maar
die stijging is vooral het gevolg van migraties uit
het buitenland. Terwijl jonge starters en senioren
opnieuw naar de steden trekken, verlaten gezinnen
met kinderen nog steeds de 13 centrumsteden
omdat ze er geen woning op hun maat
vinden. Tegelijk stellen we vast dat het aantal
(grondige) woningrenovaties daalt en blijft het
aantal sloopwerken op een te beperkt niveau.
Om de files te verminderen zouden wonen
en werken opnieuw dichter bij elkaar moeten
komen, maar deze mix stoot op een aantal praktische
problemen.
Omdat de algemene realisatie van deze verweving
nog een aantal decennia zal aanslepen,
komt het erop aan het werken in eerste instantie
te verweven met multimodaal ontsloten stationsomgevingen.
Op die manier kunnen alvast meer
werknemers dan nu, ongeacht hun woonplaats,
anders dan met de auto hun werkplaats bereiken.
Om tot een aantrekkelijke openbare ruimte te
komen in stads- en dorpscentra zijn massaal
investeringen nodig. Maar vooral de gemeentelijke
investeringen bleven de laatste zes jaar
op een te laag niveau. En als er dan investeringen
worden gepland, gaat ze vaak niet door of
worden ze jaren uitgesteld omdat de overheden
hiervoor onvoldoende draagvlak vinden.
Visierapport 2018

82
Getuigenis.
Steven Benoit en Jeroen Vandevelde / Belfius Bank
Uitdagingen voor
een leefbare stad
Het begrip ‘leefbare stad’ heeft Belfius vertaald in acht uitdagingen:
mobiliteit, energie(-efficiëntie), stadsontwikkeling, smart city services,
gezondheidszorg en preventie, onderwijs, circulaire economie en milieu.
De ontwikkeling van slimme technologieën is geen doelstelling op zich,
maar heeft juist tot doel al deze uitdagingen beter aan te gaan. Vooral
in de steden moet de leefbaarheid verbeteren. Dan zullen de Vlamingen
minder geneigd zijn om in de periferie en in het buitengebied te gaan
wonen. We gingen hiervoor te rade bij Steven Benoit en Jeroen Vandevelde,
respectievelijk gedelegeerd bestuurder Smart Belgium Services en
manager Smart Belgium bij Belfius.
Jeroen Vandevelde somt enkele nieuwe tendensen
op waarmee steden nu te maken hebben: “De toename
van het thuiswerk heeft een enorme impact
op (de bouw van) kantoren. De producenten van
kantoorinrichting moeten hiervoor hun businessmodellen
aanpassen. Zo moeten ook de steden
hun beleid hierop afstemmen. Er is minder nood
aan kantoorruimte, maar tegelijk is er meer vraag
naar een flexibelere invulling. Logisch als je weet
dat meer en meer (jonge) mensen in de stad willen
wonen. Het topwinkelaanbod is zich meer aan
het concentreren. Tegelijk zien we in stadswijken
maar ook in dorpen opnieuw buurtwinkels ontstaan.
Door de toename van thuiszorg verhuizen de
senioren minder snel naar een woonzorgcentrum.
Door de daling van het aantal ligdagen vermindert
de bezettingsgraad in de ziekenhuizen. Daar dreigt
een overcapaciteit te ontstaan. En op de woningmarkt
vindt een verschuiving van eigenaars naar
huurders plaats.”
Op de Sustainable Cities Index van Arcadis staat
Antwerpen op de 29ste en Brussel op de 40ste
plaats. Rond duurzame ontwikkeling is in onze
steden dus nog veel te doen. Dat gaat verder dan
enkel energie-efficiëntie. Duurzaam materiaalgebruik
wint aan belang. Zo zijn er circulaire gevelstenen
beschikbaar die in elkaar klikken zonder mortel
of lijm en daardoor gemakkelijk herbruikbaar zijn.
Steden kunnen nu bijvoorbeeld stadsmeubilair
leasen dat van plastiekafval is gemaakt. Er komen
materialen op de markt die zichzelf kunnen
herstellen.
Mix van functies
Ook een flexibele mix van functies in een project
scoort goed op het vlak van duurzaamheid. Een
illustratief voorbeeld is de intergenerationele
en multifunctionele woonzorgcampus Oleyck te
Landen met duurzaamheid als een van de grote
pijlers. Dat bijvoorbeeld het station van Brussel-
Zuid op het vlak van duurzaamheid zo slecht scoort,

Hoofdstuk 3 I Getuigenis
83
heeft te maken met het beperkt aantal andere functies
eromheen. De verwevenheid van functies gaat
steeds meer de waarde van gebouwen bepalen.
Het meeste verkeer in Brussel heeft te maken met
de afstanden tussen wonen en winkelen en wordt
niet zozeer veroorzaakt door pendelaars. Steven
Benoit: “Kantoorgebouwen worden dus best minder
monofunctioneel. Zij kunnen bijvoorbeeld ook
worden gecombineerd met ruimte voor sport en
kinderopvang. In Nederland worden ziekenhuizen
zelfs gecombineerd met een hotel. Ook flexibiliteit
is belangrijk. In Vlaanderen werden grote ziekenhuiscomplexen
gebouwd aan de rand van de stad.
Maar dat bemoeilijkt de omvorming van een deel
van deze gebouwen tot woonzorgcentra. Tegelijk
zien we een sterke opkomst van spelers die flexibele
modulaire ruimtes aanbieden.”
Centrumsteden nemen doorgaans het voortouw
in dit verhaal. Zij beschikken over meer personeel
en over ruimere financiële mogelijkheden. Ook
start ups beginnen meestal in de grotere steden
hun diensten aan te bieden. Het nieuwe autodeelconcept
Poppy kwam eerst op in Antwerpen en de
Antwerpse districten. Het is in Antwerpen dat Imec,
stadsbestuur en Vlaamse overheid de handen in
elkaar sloegen om van de stad een ‘Living Lab’ te
maken, een proeftuin waarin bedrijven, onderzoekers,
inwoners en de stad samen experimenteren
met slimme technologieën die kunnen bijdragen
tot een aangenamer en duurzaam stadsleven.
Maar Jeroen Vandevelde beklemtoont tegelijk het
belang van een propere stad: “Fix the basics. Een
stadsbestuur moet niet alleen grotere projecten
aantrekken, maar tegelijk de trottoirs tijdig herstellen.
Het gaat erom de levenskwaliteit van de inwoners
zoveel mogelijk te verhogen op alle vlakken.”
Volgens Jeroen Vandevelde beperkte inspraak zich
vroeger tot een kleinere groep. Door internetplatformen
kunnen 3 à 4 keer meer mensen worden
bereikt. Communiceren met de buurt kan ook
positieve effecten sorteren. Als een gemeente een
stadspark plant, kunnen omwonenden bijvoorbeeld
wijzen op maatregelen die een vijver veiliger
maken, of duidelijk maken dat ze liever een schommel
zien dan een zandbak. Als de buurt het nut van
een project niet inziet, gaat zij zich er vaak tegen
kanten. Burgerparticipatie moet niet altijd door de
stad worden getrokken. Waarom niet meer samenwerken
met vrijwilligers rond een bepaald project?
Steden moeten het meedenken wel zinvol kunnen
sturen. Steven Benoit verwijst als voorbeeld naar de
gemeente Kortemark die gebruik maakt van een
app waarop burgers ideeën kunnen ontwikkelen en
die onmiddellijk het effect van die ideeën op het
gemeentebudget duidelijk maken.
Gemeente-overschrijdend denken
De problemen stoppen niet aan de grenzen van
een stad. Steven Benoit: “Als de stad Leuven een
mobiliteitsplan uitvaardigt, moet zij rekening houden
met de impact op de buurtgemeenten. Het
plan blijkt nu inwoners uit het buitengebied af
te schrikken om nog naar Leuven te komen. Toch
werken de stadsbesturen weinig samen met de
gemeenten uit hun periferie. Ook de grotere steden
onderling wisselen weinig ‘best practices’ uit.
Neem bijvoorbeeld de idee om de kwaliteit van de
wegen te meten door middel van de afvalwagens
voor het huisvuil. Het is toch zinloos deze toepassing
binnen de stadsgrenzen te beperken.”
> > Intergenerationele en multifunctionele
woonzorgcampus te Landen (ill. WZC Oleyck)
Er is volgens Steven Benoit ook een gebrek aan
globale visie. Er is met name weinig overleg met
Brussel. Terwijl het Brusselse Gewest het verkeer
wil afremmen, wil het Vlaamse Gewest juist de
Brusselse ring versterken. Dat is een groot verschil
met de agglomeratie van Londen met 14 miljoen
inwoners. Daar bepaalt één burgemeester het
kader voor een leefbare ontwikkeling. België telt
ongeveer 11 miljoen inwoners, evenveel als de
agglomeratie van Parijs. Maar in deze agglomeratie
wordt het beleid gecoördineerd vanuit ‘Le Grand
Paris’.
Visierapport 2018

84
Getuigenis.
Luc Rosseel, Peggy Verzele en Karen Van De Woestijne / CIB
Afstand tussen
dromen en daden
op de Vlaamse
koop- en huurmarkt
Nederlanders zijn op zoek naar ruimte. Zij willen bewegingsvrijheid. Zij
dromen van een kasteel, zoeken een vrijstaande woning en kopen een
rijtjeshuis. Op basis van een miljard bekeken woningen werd in Nederland
het Funda-huis ontworpen, een rijtjeshuis met het ruimtelijk gevoel
van een kasteel. Maar waar dromen de Vlamingen van? We vroegen
het aan Luc Rosseel (Agence Rosseel), Peggy Verzele (Confederatie van
Immobiliënberoepen) en Karen Van De Woestijne (Immo VDW).
Wat doet mensen een woning of flat kopen?
“Locatie blijft het eerste criterium, maar iedereen
vult dit anders in, onder meer afhankelijk van
leeftijd en sociale klasse. In het algemeen gaat de
voorkeur uit naar sites aan de rand van een stad of
dorp, liefst met een bakker die te voet bereikbaar
is en op een vlot overbrugbare afstand van een
school. Helemaal landelijk op de buiten wonen is
niet meer in trek. Kopers willen met de keuze van
hun woning met één auto toekomen. Oude villa’s
op grote stukken grond geraken moeilijk verkocht.
Zij vergen teveel renovatie. Vaak is de grond meer
waard zonder villa erop. Hetzelfde geldt voor geïsoleerde
fermettes uit de jaren 80.”, aldus Luc Rosseel.
Belang van bereikbaarheid en comfort
Karen Van De Woestijne vult aan: “Op het vlak van
mobiliteit speelt niet alleen het woon-werkverkeer
een rol. Kopers appreciëren ook een veilige (fiets)
verbinding naar de school. Private open ruimte blijft
belangrijk. Kopers haken af op hoekwoningen zonder
binnentuin in stadswijken zoals Ledeberg of op
appartementen zonder terras. De droom blijft toch
nog altijd een perceel van 5 à 6 are. Maar nieuwe
woonverkavelingen bieden momenteel doorgaans
3 are aan. Nog altijd bestaat een belangrijk prijsverschil
tussen bijvoorbeeld Gent en Eeklo. Eeklo is
ongeveer 25 à 30% goedkoper dan Gent. De combinatie
van huis met tuin is in de stad Gent bijna
onbetaalbaar geworden.”
Volgen Luc Rosseel komt de asbestproblematiek
bij een aankoop slechts zelden te sprake. Het energieprestatiecertificaat
dat aanvankelijk enkel een
formaliteit was, begint nu wel een repercussie op
de prijzen te krijgen. Vooral jongeren hechten er
belang aan. Tegelijk haken zij af op een verouderde
keuken en badkamer. De voorkeur gaat uit naar
een instapklare woning. Vooral jongeren zijn niet
bereid zelf te verbouwen en willen de kosten voor

Hoofdstuk 3 I Getuigenis
85
appartementen vaak voorkomt. Maar veel hangt af
van de beheerinstantie die het verhaal moet doen
kloppen om tegen dagprijzen van maximum 40 euro
het complex vlot bewoond te krijgen.”
> > Karen Van De Woestijne op de bouwplaats
voor de assistentiewoningen Cornerstones in
Berlare (ill. ImmoVDW)
een renovatie, als die er zijn, zeker onder controle
kunnen houden.
Luc Rosseel: “Jonge huurders en kopers zijn prijsbewuster.
Ze zijn niet persé op zoek naar hun
droomwoning.” Volgens Karen Van De Woestijne
is het dan ook beter van in het begin een correcte
prijs neer te zetten en die goed te onderbouwen.
Als professionals kennen we de markt, wat meestal
niet het geval is bij particuliere verkopers en verhuurders.
Het komt er dan op aan ook hen mee
te krijgen in de logica van de huidige markt. Wie
als verhuurder te hoog mikt, krijgt nadien vaak te
maken met (de kosten van) een te hoog verloop.”
Wijzigende markten
Luc Rosseel: “Tot 2013 werden de kopers van woningen
almaar jonger. Zij kochten toen onmiddellijk de
woning van hun dromen en rekenden op een forse
meerwaarde op lange termijn. De lening afbetalen
kostte niet veel meer dan huren. Maar tegen 100%
lenen kan nu niet meer, tenzij ouders en zelfs grootouders
voor de eigen inbreng zorgen. Intussen
komen jongeren opnieuw op de huurmarkt.”
Dat ouderen, zodra de lening voor de eerste woning
is afbetaald, voor de oude dag in een appartement
investeren is geen nieuw fenomeen. Karen Van
De Woestijne merkt op dat die verhuis in de realiteit
niet altijd plaatsvindt. In die zin gaat het om
‘semi-investeerders’. Daarnaast zijn er nu meer
zuivere investeerders: “Investeren in vastgoed
brengt op dit ogenblik meer op dan beleggen.
Deze kopers zoeken ook extra inkomsten omwille
van de lage pensioenen. Een derde tot de helft
van appartementen worden momenteel verkocht
aan investeerders. Een ander fenomeen zijn de
assistentiewoningen. Initiatiefnemers beloven een
rendement van meer dan 3%, ontzorgen bovendien
de eigenaar, stimuleren de sociale contacten
en bestrijden zo de eenzaamheid die in andere
Woonbeleid te eng gefocust
Luc Rosseel: “De overheid focust haar beleid teveel
op gezinnen met kinderen. Met 17% alleenstaanden,
21% koppels zonder kinderen en 14% koppels met
uithuizige kinderen heeft meer dan de helft van ons
publiek (zowel kopers als huurders) geen behoefte
aan extra kinderkamers. Daarnaast hebben we dan
nog 16% gezinnen met één kind en 17% gezinnen
met twee kinderen waarvoor een twee- of driekamerwoning
volstaat. In het midden- en hogere segment
van de huurwoningen is er trouwens geen probleem.
In het lagere segment zijn er wel problemen.
Maar de overheid moet oppassen voor maatregelen
ten gunste van het laagste segment die het middensegment
onnodig belasten.”
Peggy Verzele: “Appartementen zijn in Vlaanderen het
snelst groeiende woningtype. De vrijstaande woning
is minder dominant dan voorheen. In de steden worden
verouderde rijwoningen nu vaak vervangen door
nieuwe appartementen. Woonbeleid moet dus meer
zijn dan woningbeleid. De overheden streven vooral
naar ruime huizen en appartementen, maar op de
markt evolueert de vraag integendeel naar kleinere,
maar kwalitatieve en goed ontsloten woongelegenheden.
Als steden dan toch gezinnen met kinderen
willen aantrekken, moeten zij vooral zorgen voor een
aangename leefomgeving. Dat is belangrijker dan
vijf extra vierkante meter woonoppervlakte op te leggen.
Lokale overheden houden ook te weinig rekening
met het feit dat de woningmarkt een regionaal
gegeven is en ontwerpen te vaak een woonbeleid
uitsluitend op maat van de eigen gemeente. Vooral
de vastgoedfiscaliteit moet bovengemeentelijk worden
aangepakt. Vastgoedmakelaars hebben een
duidelijk zicht op de kandidaat-kopers en -huurders.
Dé huur- en koopmarkt bestaat niet. De markten zijn
meer dan ooit gesegmenteerd.”
Luc Rosseel voegt hier nog aan toe: “Er bestaat een
spreidstand tussen enerzijds de wens van het beleid
om een ruim en kwalitatief aanbod te laten creëren
door de markt en anderzijds de bijwerking dat de
hoge lat ook voor hoge prijzen zorgt, wat tot een
mismatch op de markt leidt. Een bepaald deel van de
bevolking heeft daardoor geen toegang tot voor hen
geschikt vastgoed. De mismatch is niet enkel kwantitatief,
maar ook kwalitatief (uit te drukken in euro’s).
Om in deze spreidstand tot een fragiel evenwicht te
komen is overleg met de sector onontbeerlijk.”
Visierapport 2018

86
Getuigenis.
Dirk Geldof / Universiteit Antwerpen-Odisee-Karel de Grote Hogeschool
Superdiversiteit
als uitdaging voor
het woonbeleid
Terwijl de 20ste eeuw de eeuw van de migratie was, zal de 21ste eeuw de
eeuw van de superdiversiteit zijn. Met dit begrip wordt bedoeld dat binnen
de maatschappij niet alleen de diversiteit toeneemt, maar tegelijk een
groeiende diversiteit binnen de diversiteit ontstaat. Terwijl na de tweede
wereldoorlog mensen uit een beperkt aantal landen naar een beperkt
aantal gastlanden gingen, komen nu mensen uit een groot aantal landen
van herkomst in een groot aantal gastlanden terecht. Hoe hier als bouw- en
vastgoedsector mee omgaan? Wij vroegen het aan socioloog Dirk Geldof,
auteur van het boek Superdiversiteit.
Dirk Geldof ziet voor de bevolkingsstijging in de
Vlaamse steden drie oorzaken: ten eerste een proces
van vergroening met opnieuw een geboorteoverschot,
ten tweede een grotere binnenlandse
migratie wegens de toegenomen populariteit van
steden om er te komen wonen en studeren en ten
derde een toegenomen buitenlandse migratie.
In de jaren 50 kwamen de migranten grotendeels
uit Zuid-Europa en in de jaren 60 uit Turkije en de
Maghreb. Sinds de val van de muur is een belangrijke
migratie uit Oost-Europa op gang gekomen en
door de globalisering uit nog vele andere landen.
Op weg naar ‘majority-minority’ steden
Niet alleen in wereldsteden zoals New York, Sao
Paolo, Toronto en Sydney en in de Nederlandse
steden Rotterdam, Amsterdam en Den Haag, maar
ook in Brussel en Genk maken inwoners met een
migratie-achtergrond nu al de meerderheid van de
stadsbewoners uit. Andere Vlaamse steden zullen
volgen. Zij evolueren dus naar ‘majority-minority
cities’ waar de meerderheid van de bewoners uit
een brede waaier van minderheden bestaat.
De stad Antwerpen telde op 1 januari 2018 ruim 49%
inwoners met een migratie-achtergrond. Bij de
oudste Antwerpenaren vinden we amper etnische
diversiteit (amper 7,6% bij de 80- tot 89-jarigen).
Maar bij de Antwerpse kinderen heeft in 2018 74,1%
een migratieachtergrond. Ook in Gent bedraagt
het aandeel kinderen met een migratieachtergrond
nu al ongeveer 50%. In de grotere steden is superdiversiteit
een dagelijkse realiteit geworden.
Een relatief nieuw fenomeen is volgens Dirk Geldof
de gekleurde stadsvlucht: “Die is enerzijds het
gevolg van de opwaartse sociale mobiliteit van
migranten, maar is anderzijds ook te wijten aan
migranten met beperkte inkomens die willen ontsnappen
aan de hoge vastgoedprijzen in de steden.

Hoofdstuk 3 I Getuigenis
87
> > Diversiteit in de
basisschoool van de Rabotwijk
te Gent (ill. AV Image)
Die vloeien voort uit de toenemende druk op de
Brusselse, Antwerpse en Gentse woonmarkten. Op
die manier zijn bijvoorbeeld verhuisbewegingen
ontstaan van Brussel naar Vilvoorde, Aalst en Ronse
en van Antwerpen naar Boom en Temse.”
Woononderzoek nog grotendeels
kleurenblind
Welk is de impact van deze tendensen op het
woon- en vastgoedbeleid? Daarover bestaat weinig
duidelijkheid omdat het woononderzoek in
Vlaanderen nog grotendeels ‘kleurenblind’ is: het
vertrekt van de gemiddelde bevolkingscijfers en
heeft onvoldoende kennis van verschillen tussen
en binnen groepen. Dirk Geldof: “Bij sommige
groepen merken we een groter aantal personen per
huishouden, zoals bij Turken en Marokkanen, en
meer huishoudens waarbij twee of zelfs drie generaties
samenleven onder één dak. Gezinnen met
een migratie-achtergrond huren vaker, maar er
bestaan zeer sterke verschillen tussen de groepen.
Zo zijn meer gezinnen van Turkse origine eigenaar.”
Er bestaan verschillen tussen autochtonen en mensen
van andere origine, maar ook verschillen naar
land van herkomst en verblijfsduur. Dirk Geldof:
“De sociaal-economische verschillen nemen nog
toe. We vinden mensen met een migratie-achtergrond
op alle sporten van de maatschappelijk
ladder. Er groeit in de meeste gemeenschappen
een opkomende middenklasse van mensen met
voldoende inkomen uit arbeid, zelfstandige activiteiten
of vastgoed. Hun woonpaden gaan steeds
sterker gelijken op die van de Vlamingen. Tegelijk
bestaat er een onaanvaardbaar hoog armoederisico
bij migranten. Dat zorgt niet alleen voor een
groeiende diversiteit tussen groepen en gemeenschappen,
maar tegelijk voor een groeiende diversiteit
binnen groepen en gemeenschappen.”
Aankomstwijken als
emancipatiemachines
Nieuwe migranten en erkende vluchtelingen vestigen
zich in de eerste plaats in de steden en meer
bepaald in zogenaamde ‘aankomstwijken’. Het gaat
vaak om dichtbebouwde wijken waar vele huizen
tot kamers zijn omgebouwd, met fenomenen zoals
overbewoning en onderverhuring. Deze densiteit
wordt nog versterkt door de aanwezigheid van niet
ingeschreven inwoners. Tegelijk zijn het transitiewijken
met een hoge verhuismobiliteit, zowel binnen
de wijk als naar andere wijken in de stad of naar
andere gemeenten. Dirk Geldof: “De uitdaging
bestaat er in deze wijken te laten functioneren als
emancipatiemachines. De woonsituatie moet de
bewoners kansen geven om op te klimmen op de
sociale ladder. Het Urban Land Institute, een internationale
organisatie van vastgoedprofessionelen,
pleitte in dit verband voor innovatieve woningtypes
die goedkoop, maar tegelijk leefbaar en voldoende
flexibel zijn waardoor wonen een grotere rol kan
spelen in het integratieproces.”
Superdiverse stedelijke buurten kennen een veel
intenser gebruik van de publieke en semi-publieke
ruimten zoals straten, pleinen, parken, ontmoetingslokalen
en bibliotheken. Enerzijds speelt hier
een gebrek aan ruimte in en rond de eigen of
gehuurde woning. Anderzijds spelen ook hier culturele
verschillen met een actiever gemeenschapsleven
op de publieke ruimte en een actiever gebruik
ervan als ontmoetingsruimte. Volgens Dirk Geldof
is de uitdaging voor gemeenten en ontwerpers op
dit vlak drieledig: hoe in de dichtbebouwde aankomstwijken
de (semi-)publieke ruimte vergroten,
op welke manier de kwaliteit ervan en haar rol als
ontmoetingsfunctie vergroten en bovendien hoe
die ruimte goed beheren, rekening houdend met
een gelaagd en tegelijk flexibel gebruik.
Visierapport 2018

88
Getuigenis.
Wendy Francken en Rolf De Bruyn / Vlario
Wateroverlast
aanpakken aan
de bron
In opdracht van Vlario, het overlegplatform en kenniscentrum voor de
rioleringen- en afvalwaterzuiveringssector in Vlaanderen, heeft de KU Leuven
scenario’s ontwikkeld over de noodzakelijke investeringen bij een gelijkblijvende
verharding van de Vlaamse oppervlakte enerzijds en bij de doorvoering van het
Beleidsplan Ruimte Vlaanderen anderzijds. Opvallend is dat zowel in het ene als
in het andere scenario de klemtoon ligt op de uitvoering van niet-residentiële
en residentiële bufferingen, de zogenaamde ‘bronmaatregelen’: bij een verdere
verharding voor 4 miljard euro en bij de doorvoering van het BRV voor 2,2 miljard
euro. We hadden hierover een gesprek met Wendy Francken, directeur van
Vlario, en Rolf De Bruyn, voorzitter van de werkgroep 2+3 bij Vlario.
Voor het nemen van bronmaatregelen zijn twee
wetgevende kaders van cruciaal belang. In eerste
instantie is er de Gewestelijke Stedenbouwkundige
Verordening. Die is van toepassing op alle werken
op privéterrein, in het bijzonder op elk op te richten
gebouw en constructie of aan te leggen verharding
groter dan 40 m². Het algemeen uitgangsprincipe
hierbij is dat regenwater in eerste instantie zoveel
mogelijk hergebruikt wordt. In tweede instantie
moet het resterende gedeelte van het hemelwater
kunnen infiltreren zodat pas in laatste instantie
slechts een beperkte hoeveelheid water gebufferd
en met vertraging moet worden afgevoerd.
Daarnaast is het derde deel van de code van goede
praktijk voor het ontwerp van rioleringsstelsels van
belang. Deze code is toepassing op werken op het
openbaar domein. Het derde deel gaat juist dieper
in op de bronmaatregelen. Ook hier gelden de volgende
principes: afstroom vermijden, afstromend
hemelwater maximaal ter plaatse houden, lokale
infiltratie en in laatste instantie bufferen en vertraagd
afvoeren.
Wendy Francken: “Afvalwater heeft een relatief stabiel
debiet. De afvoer hiervan kan precies worden
gedimensioneerd. Bij regenwater ligt dit helemaal
anders. De onregelmatigheid van de aanvoer zal
nog worden versterkt door de klimaatverandering.
We verwachten daardoor drogere zomers, nattere
winters en intensere zomerbuien. In een volgende
studie zal Vlario laten nagaan hoe vaker overstromingen
zullen voorkomen en in welke mate de huidige
afkoppelingsprojecten en bronmaatregelen
zullen volstaan om de impact van de klimaatverandering
op te vangen. Maar uit de huidige studie
blijkt alvast duidelijk het belang van de uitbouw van
bronmaatregelen en van de onderlinge afstemming
van ruimtelijke planning en waterbeheer. “

Hoofdstuk 3 I Getuigenis
89
Voordelen van hemelwaterplannen
Wendy Francken gelooft in dit verband heel sterk in
de opmaak van hemelwaterplannen: “Een van de
instrumenten om de toenemende wateroverlast en
tegelijk de toenemende verdroging tegen te gaan
is de ontwikkeling van een visie op hemelwaterafvoer
en die dan te vertalen in een hemelwaterplan.
Wanneer de regenbuien intenser worden, is het
ophouden van het hemelwater aan de bron de
eerste stap om overlast te voorkomen. Denk daarbij
aan de mogelijkheid om infiltratie te plaatsen.
Het is ook mogelijk om opvang en infiltratie van
regenwater te integreren in het openbaar domein.
Een hemelwaterplan is tegelijk een veiligheidsplan
tegen korte en intensieve zomeroverstromingen.
Essentieel hierbij is de vraag waar het regenwater
kan worden opgevangen en wat er verder mee
gebeurt. Rechtstreekse afvoer van regenwater
moet vermeden worden. Enkel na buffering kan
een deel van het opgevangen regenwater naar een
waterloop worden geleid. Als er geen waterloop in
de buurt is, komt het in een regenwaterafvoerleiding
terecht en enkel als er geen andere oplossing
is, in een gemengde riolering.”
Tegelijk moeten beleidsmakers en ontwerpers
zoeken naar multifunctionele maatregelen en hoe
deze te integreren in het stedelijk landschap. Denk
hierbij bijvoorbeeld aan (collectieve) buffers die
hergebruik van hemelwater mogelijk maken, maar
bij dreigende wateroverlast de rioleringen kunnen
ontlasten. Ook nieuwe technologieën, zoals sensoren
en Internet of Things of intelligente sturing
van watersystemen, kunnen een belangrijke rol
spelen in het waterbeheer van de toekomst. Ook
deze aspecten kunnen geïntegreerd worden in een
hemelwaterplan.
Maar omdat het voor gemeenten geen verplichting
is, wordt de opmaak van een waterplan vaak op
lange baan geschoven. Rolf De Bruyn: “Nu wordt
de problematiek te veel projectgebonden bekeken.
Maar wat als er geen infiltratieruimte beschikbaar
is naast de weg die de gemeente nu wil aanpakken?
Dan moet de gemeente noodgedwongen
uitkijken naar een duur ondergronds infiltratiebekken.
Daar schrikken gemeenten voor terug. Het
is daarom beter niet louter projectmatig te werk
te gaan, maar vanuit een ruimere gemeentelijke
visie. In de ruimere omgeving zijn wellicht nog wel
infiltratiemogelijkheden te vinden”. De provincie
Vlaams-Brabant kent aan gemeenten subsidies toe
om een hemelwaterplan op te maken. In Limburg
is distributienetbeheerder Infrax op dit vlak actief.
De opmaak als dusdanig vergt niet zoveel inspanningen
en kan worden gefinancierd via de nog
onderbenutte inkomsten uit de saneringsbijdrage.
Wendy Francken vraagt dat de Vlaamse overheid
de opmaak van zulke plannen in iedere gemeente
stimuleert.
Oproep tot creatieve oplossingen
Tegelijk pleiten Wendy Francken en Rolf De
Bruyn voor creatieve oplossingen. Rolf De Bruyn:
“Uiteindelijk wordt bebouwing in watergevoelige
gebieden zelden geweigerd. Wel wordt elke vergunning
aan een watertoets onderworpen en in
overstromingsgevoelige zones leidt dat tot strikte
voorwaarden om waterschade aan zowel het project
zelf als aan de omgeving te voorkomen. Het
is zeker niet de bedoeling elke bouwactiviteit in
risicozones onmogelijk te maken. In het signaalgebied
De Kom in Merchtem bijvoorbeeld wou de
gemeente, ondanks het negatieve advies van de
CIW (Coördinatiecommissie Integraal Waterbeleid),
toch bebouwing toelaten omdat die de dorpskern
versterkt. De provincie is de gemeente daarin
gevolgd.”
De ontwikkeling moet dan wel worden aangepast.
Wendy Francken: “Nuttige bewoonbare ruimte
moet bijvoorbeeld steeds boven het wateroppervlak
blijven. Bouwen op palen is zeker niet altijd
noodzakelijk. Gebouwen met overstroombare
kruipruimten zijn in veel gevallen een interessant
alternatief. Een blauwgroen dak met buffering van
water op een groen dak kan bijvoorbeeld ook een
oplossing bieden om hemelwater op te vangen als
er op het maaiveld geen ruimte is om water te bufferen.
Maar het proces verloopt nu vaak te administratief.
De initiatiefnemer dient een dossier in,
wat dan uitloopt in een negatief advies. Het is beter
de oplossingen voor de hemelwaterproblematiek
op voorhand met de bevoegde overheidsinstanties
af te toetsen. Creatief omgaan met hemelwater is
ook een uitdaging voor de bouwnijverheid. Een
dergelijke aanpak veronderstelt dat bouwheren en
ontwerpers van in het begin het hemelwaterverhaal
integreren in het ontwerp- en bouwproces.
Waterrobuust bouwen is dan geen probleem of
last, maar integendeel een meerwaarde voor het
project en voor de omgeving.”
Visierapport 2018

90

HOOFDSTUK
Innovatieve oplossingen
vanuit de sector
Na een opsomming van de
knelpunten focust het vierde
hoofdstuk op de oplossingen
die private partijen, met name
projectontwikkelaars en aannemers,
kunnen inbrengen om een leefbare
woonomgeving te realiseren. De
grootste uitdaging daarbij is niet de
reorganisatie van het buitengebied,
maar wel de reorganisatie van de
stad. En dat gaat verder dan alleen
maar verdichten.

92
Hoofdstuk 4.
Innovatieve oplossingen vanuit de sector
4.1. Toenemend gewicht van private
aanvragers van vergunningen
Terwijl in 2000 nog 53% van de vergunningen
voor woningen door particulieren werden aangevraagd,
is dit aandeel in 2016 gedaald tot 31%. Voor
de eerste helft van 2017 bedroeg het aandeel van
de particuliere vergunningsaanvragen ook maar
33%. Tegelijk is het aandeel van de aanvragen
door bedrijven fors gestegen, van 43% naar 62%.
Het dalend aandeel van de particulieren bij de
vergunningsaanvragen is vooral sedert het begin
van het huidige decennium duidelijk geworden.
De vergunningsaanvragen door de overheden zijn
beperkt en hangen nauw samen met de uitvoering
van sociale woningbouwprojecten.
Zeker in Vlaanderen zijn er nog weinig braakliggende
terreinen beschikbaar die een particulier
kan aankopen en waarop hij dan bouwt met ‘zijn’
architect. Als er al terreinen te koop staan, zijn die
vaak onbetaalbaar wegens te groot. Professionelen
kunnen de nog onbebouwde (te grote) terreinen
dan opsplitsen in kleinere percelen voor kleinere
wooneenheden of woningen met kleinere tuinen
of er appartementen oprichten die dan wel nog
betaalbaar zijn.
60%
GRAFIEK 24:
Vergunningsaanvragen naar type van aanvrager
> > Renovatie van een oude
polikliniek uit de jaren 60 tot
het woonproject Cosmopolitan
in het centrum van Brussel
(ill. Vanhout, arch. Bogdan &
Van Broeck)
50%
40%
30%
20%
10%
0%
S particulier
S onderneming
S overheid
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Bron: Statbel

Hoofdstuk 4
93
> > Nieuw rusthuis Vinkenbosch te Kermt in opdracht van Senior Living Group
(ill. Haex, arch. DFM architecten)
De resterende ruimte voor wonen ligt vaak in reeds
verdichte stads- en dorpskernen en op minder toegankelijke
gronden te midden van reeds bestaande
bebouwing. Om die te ontsluiten is overleg met de
omwonenden vereist. Op de resterende percelen
rusten ook vaker allerhande gebruiksbeperkingen,
onder meer ten gevolge van rechten van voorverkoop
en de regelgeving op de vogel- en habitatrichtlijngebieden,
de beschermde landschappen,
stads- en dorpsgezichten, het archeologisch
onderzoek, de watertoets, enz. Alleen met een
gedegen expertise op het vlak van ruimtelijke ordening
en leefmilieu is het mogelijk om de verplichtingen
en de administratieve rompslomp hiervoor te
doorgronden.
Tenslotte is steeds meer nieuwbouw wellicht
ook vernieuwbouw: het gaat om nieuwe huizen
en appartementen die in de plaats komen van
af te breken arbeiderswoningen of van verloederde
voormalige bedrijfsgebouwen. Verouderde
> > Renovatie en nieuwbouw voor het nieuwe
hoofdkantoor van AXA Belgium (ill. Interbuild)
Visierapport 2018

94
> > Oud en nieuw op de voormalige normaalschoolsite te Lier die plaats maakt voor
zowel duplex- als startersappartementen (ill. Vanhaerents Development)
gebouwen afbreken om er dan een meer leefbare
woonomgeving van te maken is ook bijna altijd een
zaak van professionelen.
Voor de ontsluiting van dergelijke gronden hebben
professionelen een leercurve gekend. Daardoor
kunnen zij aan de klant de vooropgezette kwaliteit
en kostprijs beter garanderen en de risico’s tot een
minimum herleiden. Op die manier kunnen professionele
partijen ten volle inzetten op de comfort- en
kwaliteitseisen van de klant en tegelijk op de eisen
van de overheid op het vlak van energiezuinigheid,
akoestiek, brandveiligheid, luchtdichtheid enz.
Zoals al uit de inleiding is gebleken, is ontzorging
juist een belangrijk aandachtspunt van de huidige
klanten.

Hoofdstuk 4
95
4.2. Succes van 15 jaar stadsvernieuwing
met PPS
De Vlaamse overheid heeft sedert 2002 voor 180
stadsvernieuwingsprojecten een aanvraag tot subsidiëring
ontvangen. Voor 60 projecten werd een
projectsubsidie toegekend en voor 63 projecten een
conceptsubsidie, inclusief de resultaten van de elfde
oproep. In totaal heeft de Vlaamse overheid voor
deze projecten voor 152,4 miljoen euro subsidies
toegekend. Vermits elke euro subsidie vanwege de
Vlaamse overheid gemiddeld 17,4 euro aan private
investeringen teweegbrengt, kunnen we stellen dat
deze projecten allemaal tezamen voor 2.669 miljoen
euro of afgerond 2, 6 miljard euro aan private
inbreng hebben teweeggebracht. De private sector
heeft dus in zeer belangrijke mate bijgedragen tot
het succes van de stadsvernieuwingsprojecten. In
die zin betreuren we dat de stringente norm van
30% PPS voor stadsvernieuwingsprojecten intussen
werd verlaten en enkel nog wordt meegenomen als
een element bij de evaluatie.
Uit de stand van zaken die de Vlaamse afdeling
van het stedenbeleid heeft opgesteld, kunnen we
alvast afleiden dat de gesubsidieerde stadsvernieuwingsprojecten
een belangrijke hefboom vormden
voor de vernieuwing van de groene en de publieke
ruimtes in de stad. Op die manier hebben zij in
belangrijke mate bijgedragen tot de leefbaarheid
van de steden waaraan de Vlamingen op basis van
de enquêtes zoveel belang hechten.
De groene en publieke ruimtes zijn in de stadsvernieuwingsprojecten
de belangrijkste qua
oppervlakte en ook de enige oppervlaktes die de
afdeling voor het stedenbeleid systematisch heeft
bijgehouden. Samen beslaan zij in de gesubsidieerde
stadsvernieuwingsprojecten een totale
oppervlakte van 292 hectare of ongeveer 3 km². Zij
vertegenwoordigen 0,1% van de oppervlakte die in
Vlaanderen is bestemd voor harde bestemmingen.
Deze 3 km² is een onderschatting van de uiteindelijke
ruimtelijke impact omdat stadsvernieuwingsprojecten
buiten publieke en groene ruimtes nog
een aantal terreinen voor woon- en niet-woongebouwen
omvatten. Bovendien zijn er (vooral de
laatste jaren) tal van stads- en dorpskernvernieuwingsprojecten
tot stand gekomen buiten de 24
Vlaamse steden die daarvoor in aanmerking komen
voor subsidies. Maar dit cijfer geeft wel aan hoeveel
er nog te doen staat om onze steden opnieuw
leefbaar te maken. De voorziene 16.134 woningen
vertegenwoordigen ongeveer 5% van het totaal
aantal woningen dat in Vlaanderen op tien jaar tijd
tot stand komt.
Tot 2015 was nog minder dan de helft van de voorziene
oppervlakte gerealiseerd (nog slechts 37% van
TABEL 4:
Stand van zaken van de gesubsidieerde
stadsvernieuwingsprojecten in Vlaanderen van 2002 tot 2015
gerealiseerd gepland totaal
m² publieke ruimte 718.368 811.813 1.530.181
m² groene ruimte 509.795 878.297 1.388.092
aantal woningen 3.920 12.214 16.134
m² handelsruimte 79.810 - 79.810
Bron: Agentschap Binnenlands Bestuur
Visierapport 2018

96
> > Bouw van Torengebouw van 16 verdiepingen en Palazzo van
5 verdiepingen te Gent (ill. Strabag, arch. BULK en 360architecten)
de groene ruimte en 47% van de publieke ruimte)
en amper 24% van het voorziene aantal woningen.
Deze cijfers geven aan hoeveel werk er nog is om
de reeds goedgekeurde projecten gerealiseerd te
krijgen. Maar gezien de lange duur van concept tot
realisatie van een stadsvernieuwingsproject (die
gemakkelijk twee legislaturen in beslag neemt)
blijft het belangrijk dat de nieuwe gemeentebesturen
die in 2019 aantreden, zo snel mogelijk nieuwe
projecten op gang brengen.
Het aantrekkelijk maken van de publieke ruimte,
het toevoegen van groene ruimte, de bouw van
woningen en de uitbouw van binnenstedelijke
winkels zijn zeer belangrijke bestanddelen van
de gesubsidieerde stadsvernieuwingsprojecten
geweest. Daarnaast zagen we in het kader van
stadsvernieuwingsprojecten tal van andere functies
opduiken:
i vanwege de overheid: een dienstencentrum of
een (vernieuwd) administratief centrum;
i op het vlak van onderwijs: een crèche, kinderopvang,
een school;
i op het vlak van welzijn: een wijkgezondheidscentrum;
i voor de recreatie: een café, restaurant en hotel;
i op cultureel vlak: museum, archief, bibliotheek en
cultuurcentrum;
i op sportief vlak: een sporthal en zwembad;
i voor de versterking van het buurtgevoel: een
buurthuis, polyvalente ruimte en fuifzaal.
i voor de economische ontwikkeling: een incubatiecentrum
voor nieuwe economie, wetenschapspark,
dienstenplatform voor startende bedrijven
maar ook ruimte voor sociale economie.
Een voorbeeld van de mix van stadsontwikkeling
met werken is onder meer de ontwikkeling
binnen het gerenoveerde Wintercircus te Gent
van een creatieve bij hub, een living lab en culturele
industrieën waarbij huidige en toekomstige
Met hun multifunctionele invulling
gaan stadsvernieuwingsprojecten
optimaal in op de wens van heel
wat Vlamingen.
mediabedrijven zullen samenwerken met actoren
uit de innovatieve en culturele sector. Het stadsvernieuwingsproject
Thor Park te Genk had tot doel
de voormalige mijnsite van Waterschei van circa
90 ha om te vormen tot een hoogwaardig bedrijvenpark
en wetenschapspark. In het Nieuw Zuid te
Antwerpen komt ruimte voor creatieve economie
via atelierwoningen. In het Groen Kwartier (eveneens
in Antwerpen) is een bedrijvencentrum voor
jonge starters geïntegreerd.
Met hun multifunctionele invulling gaan stadsvernieuwingsprojecten
optimaal in op de wens van
heel wat Vlamingen. Vooraleer zo’n project vorm te
geven, wordt trouwens uitdrukkelijk nagegaan wat
de buurt nu al aan dagdagelijkse voorzieningen
biedt en op welke manier het project dit aanbod
aanvult of versterkt.

Hoofdstuk 4
97
GRAFIEK 25:
Relatief belang van de elementen
van een buurtanalyse (%)
kinderen
tewerkstelling
vrije tijd
wijk
mobiliteit
buurtleven kunnen stimuleren. In de buurtanalyses
van Matexi krijgt de bevoorrading (zoals onder
meer via bakker, buurtwinkel, slager, bankfiliaal en
krantenwinkel) het grootste gewicht. Vervolgens
komt de vrije tijd, met bijvoorbeeld de beschikbaarheid
van een sportterrein, een café en een park.
Bij het zorgaspect wordt onder andere uitgekeken
naar de bereikbaarheid van een tandarts, een huisarts,
een apotheek en een woonzorgcentrum. Op
het vlak van mobiliteit worden de verbindingen
met het openbaar vervoer, de fietsverbindingen en
de verbindingen met het hoofdwegennet onderzocht.
Onder de hoofding tewerkstelling worden
de tewerkstellingsmogelijkheden in de eigen en de
omliggende gemeenten bekeken en voor de kinderen
wordt uitgekeken naar de aanwezigheid van
kinderopvang, basisschool en buitenspeelruimte.
bevoorrading
Bron: Matexi
zorg
Illustratief in dit verband is de methodologie die
Matexi daarvoor heeft ontwikkeld en gaandeweg
heeft verfijnd. Buurtondersteunende functies zijn
volgens Matexi van groot belang omdat zij een
grote impact hebben op de mobiliteit en een hecht
In haar activiteitenverslag van 2016 legt Matexi uit
hoe deze buurtanalyse vorm heeft gegeven aan
woonbuurt Terneuzenwegel in Sint-Niklaas. Daar
creëerde Matexi tal van functies die het buurtleven
stimuleren: een park met een hoge belevings- en
speelwaarde en ruimte voor water, speelgrachten,
een sportveldje, een boomgaard, een picknickplek
en een petanquebaan. Fietsers en voetgangers krijgen
er voorrang: de buurt is niet doorwaadbaar met
de auto. De buurt bestaat uit autoluwe leefstraten,
erven en dwarspleintjes. Met een fijnmazig fiets- en
wandelnetwerk werd de buurt verbonden met het
> > Nieuwe Dokken te Gent met 400 appartementen en huizen voor alle
leeftijden (ill. Vanhaerents, project gerealiseerd samen met Van Roey)
Visierapport 2018

98
> > Nieuwe parkresidentie
in het centrum van Mol
(ill. Dethier)
park, de winkel, de school en het kinderdagverblijf.
Via de Terneuzenwegel bereiken de bewoners in
een mum van tijd het station. Bovendien zorgde de
extensie van buslijn 1 met een nieuwe halte ervoor
dat de wijk extra bereikbaar werd met het openbaar
vervoer.
Het integreren van verschillende diensten binnen
het concept van een slimme stad of ‘smart city’ zal
trouwens binnen de volledige bouwsector steeds
meer aandacht krijgen. Dat is namelijk de bedoeling
van het Technisch Comité Smart & Sustainable
Constructions dat begin 2018 binnen het WTCB
werd opgericht.
groot aantal getuigen in dit visierapport wijzen in
dit verband op de voordelen van samenwerking,
onder meer Joeri Haex (i p. 118), Sophie D’hulst
(i p. 116) en Geert Verachtert (i p. 122). Een betere
samenwerking leidt tot minder faalkosten. Lean
bouwen komt momenteel sterk op in de Vlaamse
bouw. Daarbij is het juist de bedoeling tussen de
De externe druk op de prijzen
dwingt de bouw tot een sterke
verhoging van de productiviteit.
4.3. Naar lagere financiële drempels
De ABEX-bouwkostenindex bestaat uit twee componenten:
enerzijds de prijs van de basismaterialen
op basis van de producties van grote groepen die
op nationaal, Europees of wereldniveau produceren
en commercialiseren, en anderzijds de kostprijs
van de arbeid die wordt bepaald door de cao’s en
door de belastingen die in de bouw worden toegepast.
Deze index loopt de laatste jaren ongeveer
gelijk met de consumptie-index. De stijging van
de prijzen om een eigen woning te verwerven is
dus vooral aan externe factoren te wijten, zoals
fors verstrengde energie-eisen en fors stijgende
grondprijzen.
De externe druk op de prijzen dwingt de bouw tot
een sterke verhoging van de productiviteit. Een
verschillende bouwpartners tot een meer gedragen
en betrokken samenwerking te komen. Nog een
belangrijk instrument om een hogere productiviteit
te realiseren is het werken in bouwteam, met name
tussen ontwerper en aannemer. Een belangrijke
hinderpaal voor ontwerpers en aannemers om in
bouwteam of in een PPS (publieke private samenwerking)
samen te werken is de wet op de architecten
die nog van 1939 dateert.
Op dat vlak staat een belangrijke ommekeer op til.
Op het congres van het NAV van 13 juni 2018 pleitten
niet minder dan 94% van de aanwezige architecten
voor een nieuwe architectenwet. Ongeveer de
helft (51%) wou dat die enkel de onverenigbaarheid
met het beroep van aannemer uit de weg ruimt.
Daarnaast wou 38% naast de onverenigbaarheid
ook het monopolie van de architect geactualiseerd

Hoofdstuk 4
99
GRAFIEK 26:
Antwoorden op de vraag of de wet van 1939 moet worden herschreven (%)
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
ja, de onverenigbaarheid is niet meer van deze tijd
ja, de onverenigbaarheid en het monopolie zijn niet meer van deze tijd
ja, het monopolie is niet meer van deze tijd
nee, de wet moet blijven zoals zij nu is
Bron: NAV
zien. De werfcontrole en de bijhorende aansprakelijkheid
contractueel aan een andere partij overlaten
was bespreekbaar voor 85% van de architecten.
De gevraagde wijzigingen doorvoeren is een taak
voor de volgende (federale) regering.
Een uitermate geschikt instrument om de samenwerking
tussen de verschillende bouwpartners te
faciliteren is BIM (Building Information Modelling).
De beslissing van het WTCB om in 2016 een horizontaal
technisch comité BIM & ICT op te starten
was dan ook strategisch erg belangrijk. Het beter
digitaal voorbereiden van de werken opent ook veel
meer kansen om te industrialiseren. Dat zijn twee
aspecten waar de Industriële Bedrijfsnetwerken
BIM en Industrialisatie van het WTCB in samenwerking
met de beroepsorganisaties sterk op inspelen.
Op de overlegvergadering van het VBOC (Vlaams
Bouwoverlegcomité) van begin 2018 is duidelijk
geworden dat de Vlaamse regering intussen eveneens
bereid is bij de toekenning van overheidsopdrachten
het gebruik van BIM te stimuleren. Meer
hierover staat in het kaderstuk van het WTCB (i p.
100).
In 2005 bezaten nog 74,4% van de Vlaamse
huishoudens een eigen woning. Bij het Grote
Woononderzoek van 2013 was het aandeel eigenaars
gedaald tot 70,5%. Bij de publicatie van dit
visierapport was een nieuw onderzoek gepland.
Maar de resultaten hiervan zouden pas in 2019
bekend worden gemaakt. De facto merken we een
grotere interesse van particulieren om in woningen
te investeren om ze dan te verhuren. Verhuurders
stellen tegelijk vooral bij jongeren een grotere
belangstelling vast om eerst te huren, zoals al
eerder in de getuigenis van de CIB (i p. 84) werd
aangehaald.
Het aandeel van de woonkredieten afgesloten
door zogenaamde ‘millennials’ is de voorbije tien
jaar gehalveerd van 50% naar 25%. Dat stelt Geert
Verachtert in zijn getuigenis vast (i p. 122). De VRIND
van 2018 signaleert dat momenteel een relatief
> > Binneninrichting voor de
zetel van de Europese Raad en
van de Raad van de Europese
Unie (ill. Interbuild)
Visierapport 2018

100
NIEUWE TOEKOMSTPERSPECTIEVEN VANUIT BIM
Bouwen is duur en technologisch complex. Bouwbedrijven komen steeds meer onder druk te
staan bij de uitvoering van hun bouwprojecten: de uitvoeringstermijnen worden korter, de kwaliteit
moet steeds beter zijn en de budgetten zijn vaak beperkt. Bovendien lopen de werken niet
altijd volgens plan. Dit is doorgaans te wijten aan de fragmentering van het bouwproces, aan
miscommunicatie tussen de verschillende partners en aan de toenemende techniciteit. Andere
industriële sectoren vermijden vaak fouten en reduceren kosten door het doorgedreven verfijnen
van prototypes waarna de massaproductie volgt.
In de bouwsector is het gebouw doorgaans uniek. Eenzelfde proces toepassen op een echt fysiek
prototype van het gebouw kan natuurlijk niet. De hedendaagse modelleertechniek laat echter
wel toe om een digitaal model van het toekomstige gebouw op te bouwen. Het doel is dan om
dit digitaal model in al zijn technologische, functionele, plannings- en economische aspecten te
verfijnen zodat problemen tijdens het bouwproces zoveel mogelijk kunnen worden vermeden.
Deze digitale tweeling laat ook een betere communicatie toe met de klant die via ‘virtual reality’
nog voor de eerste steen wordt gelegd, virtueel in het gebouw kan ‘rondwandelen’. Ook tijdens
de exploitatie van het gebouw (‘facility management’) tot zelfs de afbraak kan dit digitale model
een uiterst nuttige tool betekenen. Bedrijven die de BIM-technologie toepassen, kunnen beter
en goedkoper bouwen (want onder andere minder faalkosten) en bieden door de technologie
meerwaarde aan de klant. En dit alles verbetert de concurrentiële positie van het bedrijf.
De BIM-technologische (r)evolutie is een onderdeel van de digitale revolutie (de 4 de industriële
revolutie) die in veel sectoren plaatsvindt. De strategische impact van de BIM-technologie op de
sector is groot en om zijn leden te ondersteunen stichtte het WTCB het TC BIM & ICT in 2015. Het TC
heeft als taak de BIM-technologie te verspreiden naar zo veel mogelijk leden (en in het bijzonder

Hoofdstuk 4
101
ook naar de kleinere bedrijven). Maar om de hoger vermelde potentiële mogelijkheden van de
BIM-technologie echt te realiseren, is een goede geometrische, technologische en economische
samenwerking nodig. Dit vergt veel afspraken, management, tools enz.
Deze vele uitdagingen worden in verschillende werkgroepen van het TC behandeld. Werkgroep
1 spitst zich toe op de opstelling van een algemeen classificatiesysteem van elementen ter
ondersteuning van de informatie-uitwisseling. Werkgroep 2 over uitwisselingsprotocollen legt
zich toe op de opstelling van leidraden voor de informatie-uitwisseling tijdens het BIM-proces
(publicatie van het Belgisch BIM-protocol, modelleerafspraken…). Werkgroep 3 heeft als doel
tools te ontwikkelen voor de eenduidige uitwisseling van objecten en producten met bijhorende
technologische informatie (‘BIM e-commerce’). Dit laatste is nodig om ook tot technologische
holistische optimalisatie en ‘clash avoidance’ te komen. Binnen Werkgroep 4 wordt
een juridisch kader uitgewerkt rond aspecten zoals de verantwoordelijkheden, de intellectuele
eigendom en de afspraken bij het BIM-proces. Werkgroep 5 legt zich toe op het (her)organiseren
van opleidingen en het creëren van competentieprofielen (bv. BIM-manager). Werkgroep
6 bekijkt de “facility management” potenties van de BIM-technologie. Een nieuwe werkgroep
in overleg met het OCW (Opzoekingscentrum voor de Wegenbouw) zou de uitbreiding van dit
alles richting infrastructuurwerken bekijken.
De potenties en de mogelijke meerwaarde van BIM zullen in de toekomst blijven toenemen.
Zo kan het centrale digitale model fungeren als de centrale opslagplaats van allerhande data
(bijvoorbeeld afkomstig van smart building technologie) en het zal wellicht ook gekoppeld
worden aan andere modellen van gebouwen en infrastructuurwerken tot een digitale tweeling
van de gebouwde omgeving ontstaat. En deze data zullen wellicht weer vele andere processen
kunnen aansturen… een indrukwekkend toekomstperspectief.
Visierapport 2018

102
jongere groep zich nu inschrijft om in aanmerking
te komen voor een sociale woning. Daar waar midden
2007 de leeftijdsgroep van 40 tot 49 jaar nog de
grootste groep kandidaat-huurders vormde, is dit
eind 2016 de groep van 30- tot 39-jarigen geworden
met een aandeel van 25%. Ook deze evolutie
wijst op de almaar hogere financiële drempel voor
jongeren om apart te gaan wonen in een koop- en
zelfs in een huurwoning.
De private sector speelt in op de vraag naar meer
huurwoningen, maar speelt tegelijk een almaar
belangrijkere rol bij de huisvesting van de minder
bemiddelde Vlaamse gezinnen. De sociale verhuurkantoren
(SVK’s) huren woningen op de private
markt en verhuren die door aan kansarme en kwetsbare
bewoners. In 2007 telde de SVK-sector 3.868
woningen. Eind 2016 beheerden de SVK’s al 9.143
woningen. In het kader van de sociale objectieven
van het grond- en pandendecreet moeten dit er
tegen 2020 9.868 zijn.
Aan huurders met een laag inkomen met een specifieke
woonbehoefte (bejaarden of gehandicapten)
die verhuizen van een onaangepaste woning
naar een geschikte private woning wordt een
huursubsidie toegekend. Volgens de laatste VRIND
werd in 2016 aan bijna 14.000 begunstigden een
huursubsidie betaald. Vaak gaat het dan om een
SVK-woning. Voor zittende huurders op de private
huurmarkt met een zeer laag inkomen werd vanaf
2012 de huurpremie ingevoerd. Voor deze premie
waren er eind 2016 8.224 rechthebbenden.
De Vlaamse overheid wil nu bijkomend de samenwerking
tussen SVK’s en investeerders faciliteren via
het samenwerkingsverband SVK Pro. Via SVK Pro
kan een investeerder nieuwe woningen realiseren
> > Bouw van de ondergrondse parkeergarage voor het
Quartier Bleu te Hasselt in THV met Houben (ill. Strabag)

Hoofdstuk 4
103
> > Burelen met veel
transparantie en daglicht
in het nieuwe kantoor
van Tectum (ill. In-Lijn
interieurarchitectuur)
voor een SVK waarvoor hij dan huurcontracten
op lange termijn kan afsluiten. Hiervoor werd een
procedure uitgewerkt conform de wetgeving op
de overheidsopdrachten. Die wordt nu eerst vanaf
juli 2018 afgetoetst via een proefproject maar staat
vanaf begin 2019 open voor alle SVK’s. De procedure
verloopt in drie stappen: een behoeftepeiling,
een open oproep naar investeerders en de eventuele
(belofte tot) in huurname van het SVK.
De huurformule werd ook al twee keer gebruikt
voor de aanleg van nieuwe scholeninfrastructuur.
Zo heeft minister Crevits op voorstel van het AGION
(Agentschap voor Infrastructuur in het Onderwijs)
al twee keer een oproep voor de toekenning van
huursubsidies gelanceerd. Het gaat om gebouwen
waarvan de school geen eigenaar is. Bij de eerste
oproep werd besloten aan 35 scholen een huursubsidie
toe te kennen. Toen ging het bij 16 dossiers met
nieuwbouw om een totale investeringswaarde van
84 miljoen euro. Bij de tweede oproep ging het bij
44 projecten om de bouw van nieuwe klaslokalen,
sporthallen en werkplaatsen voor een totale investeringswaarde
van ongeveer 211 miljoen euro. Bij
de tweede oproep zouden drie scholen modulaire
units huren en bij 12 scholen bestaande gebouwen
met een andere functie nu voor schooldoeleinden
worden gehuurd, zoals voormalige kantoor-, klooster-
en kerkgebouwen.
De VCB heeft ook weet van projectontwikkelaars
die voor hun woningbouwproject aan huur-koopformules
werken. Het concept ‘hamsterhuren’ dat
projectontwikkelaar Gilen heeft uitgedacht, stelt
jonge koppels of samenwonenden in staat om een
nieuwbouwwoning te huren met aankoopoptie
waarbij ze tot vijf jaar betaalde huurgelden in mindering
brengen van de initieel overeengekomen
TABEL 5:
Huursubsidies voor scholen resultaten van eerste en tweede oproep
aantal scholen waarvan aantal met
nieuwbouw
betrokken
investeringen
eerste oproep 35 24 voor basis,
10 voor secundair en 1 voor beide
16 84 milljoen euro
tweede oproep 59 28 voor basis,
22 voor secundair en 9 voor beide
44 211 miljoen euro
Bron: persberichten van minister Crevits
Visierapport 2018

104
> > Deels afgesloten ruimte
voor overleg in het nieuwe
kantoor van Tectum (ill. In-Lijn
interieurarchitectuur)
van flexibele kantoorbezetting. De klant hoeft er
enkel PC, tablet, smartphone of gsm in te pluggen.
In tegenstelling tot de termijnen van 3, 6 en
9 jaar bij de traditionele handelshuurcontracten
geldt geen minimum of maximum verblijfsduur
meer. Ook de overeenkomst kan variëren van alles
inclusief tot volledig gepersonaliseerd op maat. De
onthaalruimtes lijken op de lobby van een hotel. De
barrières (ook de fysische) tussen klanten, concurrenten
en partners zijn er verdwenen. De klemtoon
ligt op samenwerking binnen een gemeenschap
van (co)werkenden.
verkoopsprijs. Op die manier wordt de nieuwbouwmarkt
(opnieuw) toegankelijk voor jongeren en
starters die geen toegang hebben tot hypothecaire
leningen of die in een fase van hun leven zijn aanbeland
waarin ze nog geen definitieve beslissing
rond hun huisvesting willen nemen.
Om deze verwervingsformule op nationale
schaal aan te bieden werd het Gespecialiseerd
Vastgoedbeleggingsfonds Canius I opgericht. Het
fonds was alvast van plan op korte termijn 100 bijkomende
hamsterhuurwoningen in het aanbod op
te nemen. Belangrijk in dit verband is ook de steun
van een grote bank aan dit project. Belfius gelooft
in het concept ‘hamsterhuren’ en neemt via dochter
Belfius Immo een aanzienlijke participatie in het
startkapitaal. De VCB had al eerder het idee geopperd
om de helft van de vereiste eigen inbreng bij
een hypothecaire lening te vervangen door een
verzekering. Maar voor dit voorstel wachtten de
banken op de toestemming van de Nationale Bank.
In 2017 bedroeg het aandeel van de coworkingplaatsen
in de totale take-up op de Vlaamse kantorenmarkt
5%. Dat is heel wat meer dan de vijf jaren
daarvoor toen dit aandeel beperkt bleef tot 1%,
maar tegelijk minder dan hun aandeel in Frankfurt
en Parijs (6%), Madrid (9%), Amsterdam (10%) en
zeker in Londen (waar het al 17% bedraagt). Dat
blijkt alvast uit de rapporten van Jones Lang LaSalle.
Deze evolutie is illustratief voor de algemene tendens
om het werk niet meer met een bepaalde
plaats te associëren. Werk is iets wat men doet en
kan voor steeds meer werkenden vanop eender
welke locatie. Het is precies op deze tendens dat
coworking inspeelt. In een kaderstuk (i p. 105)
linkt het WTCB deze evolutie aan het toenemende
belang van Building as a Service.
Op de kantorenmarkt is een nieuw fenomeen ontstaan:
de coworkingplaatsen, een bijzondere vorm
> > Omvorming van een oude textielfabriek tot
een hedendaags kantoorgebouw in Moeskroen
(ill. Wienerberger, arch. Zep architecten)

Hoofdstuk 4
105
TABEL 6:
Kenmerken van traditioneel kantoor, businesscentrum en coworking
Traditionele kantoren Businesscentrum Coworkingplaats
doelpubliek
van kmo's tot grootste
internationale groepen
ondernemingen en
freelancers
van freelancers en start-ups
tot scale-ups
contract handelshuur dienstencontract dienstencontract
diensten
huurder zorgt zelf voor
aankleding van schil en
uitrusting van interieur
uitgerust en beheerd door
centrum, extra voor verbruiksgoederen
pakket met uitrustingsgoederen,
toegang tot vergaderzalen
en events, ruim
aanbod van diensten, extra
te betalen of inclusief
flexibiliteit
bepaald door de beperkingen
van de handelshuur
gemiddeld met
engagement tot één jaar
uitermate flexibel
gemeenschap Nee Nee Ja
Bron: JLL
MEERWAARDE VAN BUILDING AS A SERVICE
Het is duidelijk dat Building as a Service (BaaS) waarvan coworking een voorbeeld is, in
sneltempo aan belang wint. Behalve voor de huur en verhuur van werkruimte zijn er nog
tal van toepassingen waarbij het gebouw niet langer alleen gebruikt wordt voor zijn initiële
functie, maar ook dienst doet als backbone waarlangs verschillende diensten worden
aangeboden.
Toepassing van deze diensten kan een meerwaarde creëren voor verschillende partijen.
Het gebruik van sensoren en de verwerking van de data die deze genereren, ligt aan de
basis van het ‘as-a-service’-verhaal. Zo kan de gebouwbeheerder aan de hand van gemonitorde
data bijvoorbeeld de bezetting van zijn kantoorruimte optimaliseren en kan hij ook
besparen op de energiefactuur. De meerwaarde voor de facility manager en het personeel
dat instaat voor het onderhoud van gebouwen, zit dan weer in het kunnen onder controle
houden van het uit te voeren onderhoud door bijvoorbeeld de toepassing van ‘predictive
maintenance’. Tegelijk kan ook de gebruiker van het gebouw mee winnen. Het gebruik van
de extra diensten zorgt in vele gevallen voor een verbeterd comfort.
De aannemer kan door het aanbieden van nieuwe diensten zijn centrale rol in het bouwproces
bestendigen. Dit vereist wel dat hij open staat voor innovatie en samenwerking en
hij ook zijn onderneming mee in deze richting stuurt. Om mee aan het roer te staan van
de evolutie naar meer duurzame gebouwen zal hij buiten zijn comfortzone moeten treden
en bijvoorbeeld moeten bekijken welke sensoren een meerwaarde kunnen bieden in het
product of de dienst die hij vandaag aanbiedt om deze in de toekomst naar een hoger
niveau te tillen.
Visierapport 2018

106
In de woningbouw zien we een gelijkaardige tendens
naar kortere huurcontracten (zeker voor de
appartementen voor ‘young professionals’) in combinatie
met een ruimere waaier aan gemeenschappelijke
diensten met bijvoorbeeld gemeenschappelijke
ruimtes om te wassen en te vergaderen
en een collectieve dienstverlening op het vlak van
autodelen. Behalve in de tertiaire sector komt dus
ook in de woningbouw een evolutie op gang om op
een zo efficiënt en slim mogelijke manier duurzame
gebouwen te realiseren.
Een nog meer doorgedreven vorm van flexibiliteit
betreft het gebruik van tijdelijke constructies. We
zien die constructies opduiken bij schoolgebouwen
om zo een tijdelijke aangroei van het aantal leerlingen
te kunnen opvangen. Maar zij kunnen uiteindelijk
de meest diverse functies vervullen, ook bij
woongebouwen, zoals blijkt uit de getuigenis van
STiDO (i p. 124).
In 2015 heeft Vanhaerents Development nog een
enquête georganiseerd over de parkeernormen
bij 24 grotere en kleinere steden waarop 20 steden
hebben gereageerd. Uit de antwoorden is gebleken
dat de meeste steden een parkeernorm hebben
voor projecten met meergezinswoningbouw. Een
derde van de steden heeft een eigen parkeerverordening
en de steden die dit niet hebben, vallen
terug op de richtlijnen van het Nederlandse kennisplatform
CROW.
De parkeernorm voor appartementsgebouwen
varieert tussen de 0,8 en 1,5 parkeerplaatsen per
wooneenheid waarbij de meeste steden een minimumnorm
van 1 parkeerplaats per wooneenheid
opleggen. Voor wat betreft kantoren, winkelpanden
en supermarkten is de meest gehanteerde norm 1
parkeerplaats per 50 m² bruto vloeroppervlakte.
In Vlaanderen beschikt een gezin gemiddeld over
1,14 wagens. Zoals uit het eerste hoofdstuk al is
gebleken, is de nabijheid van voldoende parkeerplaatsen
voor de keuze van een woning van cruciaal
belang. Maar een appartementsgebouw oprichten
met te veel parkeerplaatsen in verhouding tot de
vraag van de bewoners verhoogt de kostprijs ervan
aanzienlijk.
In de Nieuwe Dokken te Gent werd een van de
laagste parkeernormen in Vlaanderen ingevoerd:
0,8 parkeerplaatsen per woning. Maar om deze
lage norm te kunnen hanteren zijn wel een aantal
randvoorwaarden vervuld. Het project bevindt zich
op wandelafstand van station en busknooppunt
Gent-Dampoort. De infrastructuur van de Nieuwe
Dokken zal fietsers en voetgangers centraal stellen.
Een groot deel van de site zal autovrij is. De
ondergrondse parkings zijn zo ontwikkeld dat ze na
verloop van tijd (wanneer minder mensen een auto
zullen hebben) van functie kunnen veranderen.
Op acht parkeerplaatsen worden bewoners aangemoedigd
om voor autodelen te kiezen. Er wordt
gewerkt met een coöperatieve waarvan de bewoner
lid wordt door een aandeel te kopen. Deze coöperatieve
biedt alternatieve oplossingen voor het
private autogebruik, zoals elektrische deelauto’s. In
zekere zin wordt de individuele parkeerplaats vervangen
door een gedeelde parkeerservice.
4.4. Innovatieve oplossingen
op het vlak van energie en
woningrenovaties
Het aandeel min-dertigjarigen dat een woning
koopt, is de jongste tien jaar gehalveerd van 50%
naar 25%. Deze halvering stemt overeen met de
wereldwijde tendens dat jongeren eerder willen
gebruikmaken van een dienst dan zelf iets aan te
moeten schaffen. Met name voor jongeren die
met hun loopbaan starten, is het interessant hun
een duurzame oplossing aan te bieden waarvan ze
vanaf dag één de voordelen plukken, onder meer in
de vorm van lage energiekosten. We zien investeerders
die op deze vraag inspelen, zoals onder meer
Upgrade Estate (i p. 120), duurdere systemen van
hernieuwbare energie in hun project integreren.
In stadsvernieuwingsprojecten wordt nu vaker een
beroep gedaan op warmtenetten en geothermie.
In Nieuw Zuid te Antwerpen wordt het warmtenet
nu gevoed met thermische zonnepanelen. In de
Nieuwe Dokken te Gent zijn alle woningen aangesloten
op een warmtenet. De woningen beschikken

Hoofdstuk 4
107
> > Bundeling van alle nutsvoorzieningen, zoals verwarming,
elektriciteit, water, ventilatie en domotica, in één Slimme
Aanpasbare Module (ill. BAO Living)
> > Combinatie van oud en nieuw te Gent
(ill. Victor, arch. BAANarchitecten)
over een warmtewisselaar die warmte haalt uit een
collectieve leiding die heel de wijk verwarmt. De
geleverde warmte is hoofdzakelijk afkomstig van
restwarmte van het naburige bedrijf Christeyns.
Op de Immerzeel+site in Aalst is door de aanleg
van een vierde generatie warmtenet en een doorgedreven
energie-efficiëntie van de gebouwen
het potentieel aanwezig om duurzame energie te
voorzien voor omliggende wijken. Het woon- en
winkelcomplex Turnova in Turnhout maakt gebruik
van ondiepe geothermie voor het verwarmen en
koelen van de ruimtes.
Volgens het Vlaams Energieplan zullen woningen
in nieuwe verkavelingen vanaf 2021 geen aardgasaansluiting
meer krijgen. Warmtepompen
en warmtenetten zullen in de plaats komen.
Tegen 2030 moeten warmtepompen volgens
het Vlaams Energieplan 1.300 GWh produceren
en moet geothermie 594 GWh voortbrengen.
Projectontwikkelaars zijn hier nu al mee bezig.
Binnen de Confederatie Bouw bestaat intussen een
actieve Vereniging Geothermie van aannemers die
in de aanleg van geothermie zijn gespecialiseerd.
Tegelijk is het belangrijk dat innovatieve systemen
snel in de regelgeving op het binnenklimaat
en de energieprestaties (EPB) kunnen worden
geïntegreerd.
Er is een duidelijke tendens binnen de regeling
op de premies naar een totaalaanpak in plaats
van naar individuele ingrepen. De website van het
Vlaams Energieagentschap (VEA) erkende medio
2018 een 40-tal aannemers en een 80-tal installatiebedrijven
als BENOvatievoorlopers. Hun aantal
lag toen nog veel lager dan het aantal aannemers
en installateurs die toen als BEN-aannemers en
-installateurs bekend stonden. Het potentieel is in
ieder geval aanwezig. In antwoord op een parlementaire
vraag van medio maart 2018 antwoordde
minister Tommelein dat er toen al 75 benovatiecoaches
beschikbaar waren.
> > Pompgroepen die warm water op een lage
temperatuur brengen voor verwarming van een
fabriekshal en voor vloerverwarming (ill. EcoPuur)
Visierapport 2018

108
> > Combinatie van groene en zonne-energie in de nieuwe Tivoliwijk te Laken (ill. BAM Contractors)
Op dat vlak hebben ook al een aantal interessante
proefprojecten plaatsgehad met medewerking
van de beroepsorganisaties van de sector en het
WTCB. In het kader van het project ECOREN werd
in Limburg een eerste proefproject van versnelde
renovatie met prefabelementen uitgevoerd. Het
Modul’Air project heeft tot doel een innovatiepartnerschap
op te zetten rond de toepassing
van geprefabriceerde gevels met geïntegreerde
ventilatiesystemen. Het is een toepassing die
met name voor appartementsgebouwen nuttig is
en in Duitsland en Oostenrijk al succesvol wordt
toegepast.
Van cruciaal belang in dit verband wordt het Vlaams
huurdecreet en de nieuwe federale wetgeving op
de mede-eigendom. Het Vlaams huurdecreet
bepaalt dat de huurprijs kan worden aangepast
als er energiebesparende investeringen worden
uitgevoerd. De nieuwe wet op de mede-eigendom
> > Toevoeging van de energiemodule bij de renovatie van
vier woningen op 20 dagen tijd in het kader van de proeftuin
ECOREN (ill. Confederatie Bouw Limburg)
> > Toevoeging van een prefabgevel in het kader van de
proeftuin ECOREN (ill. Confederatie Bouw Limburg)

Hoofdstuk 4
109
wijzigt onder meer de vereiste meerderheden en
legt een reservefonds voor investeringen op. Van
groot belang voor de renovatiemarkt zijn ook de
functies die in bestaande gebouwen mogen worden
geïntegreerd. De stad Gent versoepelde haar
regelgeving om in bestaande gebouwen het aantal
woongelegenheden te verhogen: een na te volgen
voorbeeld.
4.5. Langetermijnvisie op projecten
Er bestaat een toenemende aandacht voor
onderhouds- en energiekosten op lange termijn.
Die werd geïnitieerd door projecten met DBFM
(Design, Build, Finance en Maintain) waarbij de
private consortia ook verantwoordelijk waren voor
het onderhoud op langere termijn (20 à 30 jaar).
Bedrijven die aan DBFM-projecten deelnamen,
hebben intussen facilitaire diensten uitgebouwd.
Meer en meer bedrijven denken van bij de start van
een project aan de TCO (Total Cost of Ownership).
Op langere termijn zijn de gebruikskosten hoger
dan de bouwkosten. Voor de bewoners willen zij
vooral de gebruikskosten minimaliseren.
Op Vlaams niveau werd met een aantal belangrijke
spelers op de markt de vzw VLISOG opgericht.
Met dit initiatief willen de partners gezamenlijk het
onderhoud van gebouwen naar een hoger niveau
tillen, opdat een systematische en gestructureerde
aanpak ingang kan vinden. Een goed onderhoud
begint bij het vastleggen van noden en knelpunten
in en rond een gebouw. Daarom zet VLISOG
in op het verspreiden van kennis rond conditiemetingen
en de opname ervan in meerjarige onderhoudsplannen.
Een belangrijk aandachtspunt was
de certificatie van conditiemeting-inspecteurs.
Intussen werden al een 20-tal inspecteurs erkend.
Vanuit Vlisog werd intussen een nieuw Innovatief
Bedrijfsnetwerk ‘Smart Buildings in Use’ opgestart,
een samenwerking tussen VCB en WTCB. Deze
cluster wil bedrijven laten samenwerken en innoveren
inzake het digitaliseren van het beheer en
onderhoud van gebouwen door het integreren van
nieuwe technologieën, zowel software(systemen)
als hardware (sensoren, detectieapparatuur …).
Een bijzondere vorm van aandacht op langere termijn
is de aanpak van ESCO’s op het vlak van energieverbruik.
Wanneer we het relatief belang van de
GRAFIEK 27:
Relatief aandeel van de
sleutelactiepunten in de Belgische
burgmeesterconvenanten (%)
9,7%
8,3%
26,6%
7,1%
3,1% 2%
uitrusting van gemeentelijk patrimonium 26,6%
woongebouwen 26,3%
transport 9,7%
openbare verlichting 8,3%
lokale elektriciteitsproductie 7,1%
uitrusting van niet-woongebouwen 3,1%
industrie 2%
lokale productie van warmte en koeling 0,6%
andere maatregelen 16,3%
Bron: convenantofmayors.eu
0,6%
16,3%
26,3%
verschillende sleutelactiepunten in de Belgische
burgemeesterconvenanten bekijken, valt op dat de
aanpak van de uitrusting van het eigen gemeentelijk
patrimonium daarin een belangrijk aandeel
van maar liefst 26,6% krijgt, een even groot aandeel
als in de burgemeesterconvenanten in de andere
Europese lidstaten. Zo blijkt uit de grafieken op de
website van deze convenanten. Dit grote aandeel
geeft aan welk belang de gemeentebesturen aan
hun patrimonium hechten om de CO 2
-uitstoot te
verminderen. In België komt de CO 2
-reductie in
de residentiële sector als tweede en bij openbare
verlichting als vierde prioriteit naar voor.
Belfius heeft begin 2018 een gedetailleerde analyse
van het gemeentelijke gebouwenpatrimonium
gemaakt. In de Vlaamse gemeenten dateert
Visierapport 2018

110
amper 4% van dit patrimonium van na 2006 toen
de energieprestatieregeling werd ingevoerd. Van
deze gebouwen dateert 23% van voor 1930, werd
40% gebouwd of gerenoveerd tussen 1930 en 1975
en 33% gebouwd of gerenoveerd tussen 1975 en
2006. Gemiddeld vertegenwoordigen die gebouwen
een aandeel van 26% in de totale werkingsuitgaven
en een aandeel van 4% ten opzichte van de
totale exploitatie-uitgaven van de gemeenten. Bij
de uitgaven die de gemeenten aan de werking van
hun gebouwen besteden, heeft 55% te maken met
onderhoud, schoonmaak, verzekering en huur, 26%
met uitgaven voor elektriciteit, 11% met uitgaven
voor gas, 4% met uitgaven voor brandstoffen en
4% met uitgaven voor water.
Formules met een ‘derde investeerder’ zijn volgens
Belfius, en ook volgens de VCB, een bijzonder
geschikt instrument om investeringen in de energie-efficiëntie
van gebouwen te stimuleren. Het
gaat dan om ESCO’s of Energy Service Companies
die de kosten voor energiebesparende investeringen
voor hun rekening nemen in de plaats van de
lokale besturen. Die investeringen worden terugbetaald
met de gegenereerde besparingen. Na
doorgaans vijf tot zeven jaar is de investering terugbetaald
en komen de besparingen rechtstreeks
ten goede aan het bestuur. Dat ziet daardoor zijn
werkingsmiddelen verminderen, waardoor meer
ruimte voor investeringen vrijkomt. ESCO’s werken
op basis van energieprestatiecontracten waarbij zij
zich als dienstverleners ertoe engageren de afgesproken
besparingen te behalen.
Een cruciale eerste stap is de uitvoering van een
energie-audit die de werkomstandigheden in de
gebouwen analyseert en nagaat waar het grootste
energieverbruik zit. Zo konden de Vlaamse zorginstellingen
dankzij middelen uit het Klimaatfonds
gratis een energieprestatiediagnose op maat krijgen
die ook een actieplan met mogelijke energiebesparende
investeringen omvat, met berekening
van het besparingspotentieel en de terugverdientijd.
De diagnoses werden opgesteld in opdracht
van het Vlaams Energiebedrijf. Als de terugverdientijd
maximaal vijf jaar bedroeg, moest de aanvrager
de investering binnen de drie jaar uitvoeren. Ook
hier kunnen ESCO’s perfect op inspelen.
Bij de ontwikkeling van projecten kijken projectontwikkelaars
zoals Revive (i p. 114) en Van Roey (i
p. 122) uitdrukkelijk naar de mogelijke restwaarde
van infrastructuren en gebouwen aan het einde van
hun levenscyclus. Zij verwijzen hiervoor onder meer
naar de Nederlandse architect Thomas Rau die nu
internationaal furore maakt met zijn idee van een
> > Grote en tegelijk
isolerende en beschermende
PVC-profielen voor het
woonzorgcentrum De
Gerstjens te Erembodegem
(ill. Deceuninck)

Hoofdstuk 4
111
> > Upkot Ter Plaeten in Gent met hernieuwbare
energie en landelijke rustgevende binnentuin
(ill. Upgrade Estate)
> > Kleuterschool, lagere en middelbare school voor het Pius X
Instituut te Antwerpen in kader van Scholen van Morgen (ill.
STRABAG, arch. Plus Office en IEA)
kadaster van materialen (‘Madaster’). Het is echter
nog te weinig bekend dat de Vlaamse bouwsector
dit principe nu al toepast en zelfs verder gaat doordat
zij aan de geïdentificeerde gronden en materialen
een ketenbeheersysteem koppelt. De vzw
Grondbank doet al meer dan 15 jaar aan ketenbeheer
voor uitgegraven bodem en de vzw Tracimat
voor bouw- en slooppuin vanaf 24 augustus 2018.
Door de cijfermatige identificatie van de uiteenlopende
bodemkenmerken (211, 921 enz.) en door de
opvolging nadien en desgevallend via opslag en
behandeling tussendoor realiseert de Grondbank
nu een hergebruik van 100%.
De VCB werkt intussen eveneens aan een doorgedreven
inventarisatie en selectieve tracering van
bouwmaterialen in het kader van het sloopopvolgingsplan
en het ketenbeersysteem van de vzw
Tracimat. Ook bij sloop en ontmanteling, zoals
bij grondverzet, is het belangrijk de stoffen aan
de bron grondig te screenen, ze selectief te verwijderen
in functie van hun laag of hoog milieurisico
en ze vervolgens goed op te volgen zodat de
hoogwaardigste toepassingen mogelijk worden
gemaakt onder gecontroleerde omstandigheden,
met bijzondere aandacht voor de aanwezigheid en
verwijdering van asbest. De verwerking van laag
milieurisicopuin zal uiteindelijk goedkoper worden
dan de verwerking van hoogmilieurisicopuin. Het
ketenbeheersysteem van Tracimat is op 24 augustus
2018 in voege getreden.
4.6. Belang van participatieve
processen
Om grotere projecten gerealiseerd te krijgen is
draagvlak bij omwonenden en geïnteresseerde
gebruikers van cruciaal belang. Private partijen,
zoals projectontwikkelaars en aannemers, investeren
al jarenlang in het vinden van draagvlak. Het
bedrijf Matexi werkt bijvoorbeeld al sinds 1998 voor
complexe buurtprojecten aan manieren om al de
stakeholders erbij te betrekken. Een buurtontwikkeling
is een proces waarbij vele stakeholders
betrokken zijn: omwonenden, de toekomstige
bewoners, de toekomstige gebruikers van het
openbaar domein, de lokale overheid en belangengroepen.
Het komt er dan op aan op het juiste
moment ruimte te maken voor een open dialoog
met de juiste mensen. Een participatieladder geeft
de mate van participatie op een schematische wijze
weer. Er bestaan verschillende versies.
Matexi verwijst meer in het bijzonder naar de
participatieladder van Arnstein. Hoe lager op de
ladder, hoe minder er sprake is van participatie.
Bij de onderste twee treden is er geen sprake van
participatie. De initiatiefnemers proberen de stakeholders
herop te voeden. Bij de derde en vierde
trede krijgen de stakeholders de mogelijkheid
om te horen en gehoord te worden. Op de vijfde
trede mogen stakeholders ook advies verlenen,
maar de uiteindelijke beslissing ligt nog steeds
Visierapport 2018

112
bij de initiatiefnemers. Vanaf trede zes verwerven
stakeholders een onderhandelingspositie met de
initiatiefnemers. Op het zevende en achtste niveau
krijgen stakeholders het grootste aandeel in de
beslissing toegewezen. Het informeren van de
stakeholders vindt Matexi het absolute minimum.
Matexi kiest liever voor actieve participatie waarbij
zij luistert naar de stakeholders en hun advies in
rekening brengt bij de vormgeving van de buurt.
De uiteindelijke beslissing blijft wel bij Matexi.
Elke buurt van Matexi draagt bij aan een betere
leefomgeving. Matexi maakt ruimte voor elke
betrokkene en met die inbreng streeft het bedrijf
ernaar een breed gedragen plan op te stellen om zo
haar realisatie optimaal in te bedden in het lokale
weefsel. De manier waarop Matexi alle stakeholders
bij het ontwikkelingsproces betrekt, verschilt naargelang
het type buurtontwikkeling en is afhankelijk
van het profiel van de stakeholders. Zo is de rol van
het bestuur in de planvorming anders dan die van
de omwonenden. Naargelang de doelgroep en
situatie last Matexi een specifiek overlegmoment
in: een startvergadering, een themadag, een kennismakingsavond,
een open en een gesloten ontwerpworkshop,
een regelmatige overlegstructuur,
een validatiestructuur, een kwaliteitskamer, een
informatieavond en tot slot een ‘charrette’.
Bij deze methodiek is echt sprake van ‘coproduceren’
of ‘cocreatie’. Matexi organiseerde deze charretteprocessen
nu al meer dan twintig keer voor
complexe buurtontwikkelingen. Het is een intensief
en breed participatieproces, waarbij bevraging,
reflectie en evaluatie elkaar afwisselen. Na diepgaand
studiewerk volgen meerdaagse ontwerpsessies
op locatie. Die processen zijn veeleisend, maar
Matexi beschouwt ze als een duurzame investering.
Sinds 2011 verloopt het charretteproces meer gefaseerd
waardoor Matexi het nog beter kan inbedden
in de processen van ruimtelijke ordening. Dat laat
Matexi toe om de inzichten te laten evolueren en
erop in te spelen.
Andere projectontwikkelaars besteden eveneens
heel wat aandacht aan hun participatieve projecten.
De werkwijze van Matexi is een voorbeeld
onder vele maar illustratief voor de diepgang ervan.
Op die manier proberen zij samen met de stakeholders
maximaal één front te vormen. Draagvlak
zoeken voor grote openbare projecten is tot nu toe
minder succesvol gebleken, met als gevolg dat tal
van projecten ‘on hold’ staan. Publieke partijen
kunnen ongetwijfeld leren uit de aanpak van private
partijen.
B> > Tuinappartementen met
ruime terrassen op de nieuwe
stadsbuurt Pier Kornel te
Aalst (ill. Revive-Matexi)

Hoofdstuk 4
113
BESLUIT
Hoofdstuk 4.
De impact van professionele partijen bij
woningbouwprojecten neemt almaar toe.
Hun aandeel in de vergunningsaanvragen
bedraagt in Vlaanderen intussen maar liefst
62%. Bouwprofessionelen hebben de laatste 15
jaar aanzienlijk bijgedragen tot de realisatie van
stadsvernieuwingsprojecten. Alleen al op basis
van de gesubsidieerde projecten ging het om
een investering van ongeveer 2,6 miljard euro die
betrekking had op de reconversie van ongeveer
300 hectare.
Multifunctionaliteit is daarbij het sleutelbegrip.
De private initiatiefnemers onderzoeken systematisch
in welke mate hun project de buurt met
functies en voorzieningen verrijkt. Private initiatiefnemers
verfijnen ook continu hun methodiek
om voor hun projecten maatschappelijk draagvlak
te vinden. Een intensievere samenwerking
met de andere bouwpartijen door middel van
BIM en andere moderne ICT-instrumenten en in
de vorm van bouwteams en ‘lean’ bouwen zullen
de bouwbedrijven in staat stellen de productiviteit
op te drijven.
Tegelijk merken we bij de private initiatiefnemers
een verschuiving van puur bouwen naar
het aanbieden van diensten. De toenemende
belangstelling voor ESCO’s (Energy Saving
Companies) maakt deel uit van deze tendens.
Deze evolutie merken wij ook bij nieuwe kantoorgebouwen
(met name bij coworkingruimtes),
maar ook in nieuwe stadsontwikkelingsprojecten.
Parkeerplaatsen maken er plaats voor auto- en
fietsdiensten. Verhuren wordt belangrijker in
vergelijking met verkopen.
Juist door een doorgedreven verlaging van de
energiekosten kunnen de woonkosten voor het
toenemende aantal huurders op langere termijn
lager liggen. Daardoor is er meer belangstelling
voor een verlaging van de TCO (Total Cost of
Ownership) voor de gebruikers. Daarbij wordt
zelfs rekening gehouden met de mogelijke restwaarde
van het gebouw wanneer het zal moeten
worden gesloopt.
Visierapport 2018

114
Getuigenis.
Nicolas Bearelle / Revive
Innovatief
inspelen op trek
naar steden
Revive ontwikkelt uitsluitend in steden. CEO Nicolas Bearelle
vertrekt vanuit zijn huidige ervaringen en schetst tegelijk de
toekomstige opportuniteiten voor stadsontwikkeling op basis
van nieuwe businessmodellen.
Steden groeien wereldwijd, ook in Europa.
Nicolas Bearelle verwijst daarbij naar onder
meer Amsterdam, Parijs en Berlijn maar ook naar
lokale steden zoals Gent, Brussel en Antwerpen.
Zij fungeren niet alleen als aankomstplaatsen
voor migranten. Hoog opgeleide studenten
willen in de stad blijven wonen, vaak via nieuwe
gemeenschapsvormen, enigszins zoals zij op
kot gewoon zijn. Ook 50- en 60-plussers kopen
nu een appartement in de stad, eerst om het te
verhuren, maar later om er zelf in te wonen. De
stadsvernieuwingsprojecten van Revive trekken
een divers publiek aan, inclusief gezinnen met
kinderen. Nicolas Bearelle: “Een belangrijke troef
voor stedelingen is de nabijheid van al de faciliteiten.
Maar wonen in de stad mag niet als een
straf worden ervaren. Het moet een logische en
positieve keuze zijn. De mentaliteit is sterk aan het
veranderen ten gunste van de stad. De overheid
moet daarop voortbouwen.”
Belangrijk voor haar aantrekkelijkheid is dat de stad
er net uitziet. Dat versterkt het veiligheidsgevoel
en is een cruciale overheidstaak. Nicolas Bearelle:
“De private sector heeft, onder meer onder impuls
van de overheid, ertoe bijgedragen dat de architectonische
kwaliteit van nieuwbouw in de steden
er sterk op vooruit is gegaan. Maar de publieke
inspanningen in infrastructuur en openbaar vervoer
zijn niet navenant gestegen. Integendeel. Bij
nieuwe stadsvernieuwingsprojecten worden de
lokale infrastructuurwerken nu steeds meer afgewenteld
op de private sector en de bovenlokale
infrastructuurwerken hinken sterk achterop.”
Slimme publiek-private samenwerking
Volgens Nicolas Bearelle moeten wij evolueren
naar een slimme publiek-private samenwerking:
“Dit vereist vertrouwen en bereikbaarheid. Maar
op dit ogenblik is het zelfs bijzonder moeilijk om
contact te krijgen met een schepen of ambtenaar.
Vooraleer een stadsvernieuwingsproject op te starten
moet de overheid een duidelijk kwaliteits- en
regelgevend kader creëren. In de loop van het project
moet zij zich daar ook aan houden en het concept
tussentijds niet continu gaan wijzigen. Tegelijk

Hoofdstuk 4 I Getuigenis
115
moeten de procedures sneller verlopen. Vertraging
kost geld en vooral veel frustratie. Dit leidt uiteindelijk
tot verschraling en verlies van kwaliteit.”
Er bestaan goede voorbeelden van slim verdichte
projecten die compactheid en kwaliteit combineren.
Het publieke domein is daarbij nog belangrijker
dan de gebouwde omgeving. Wat de bewoners
in hun eigen wooneenheden aan oppervlakte
verliezen, winnen zij aan collectieve ruimte. In haar
projecten stimuleert Revive de ontmoetingen tussen
bewoners, onder meer met een ‘buurtschuur’
waarvan iedereen mede-eigenaar is. Revive begeleidt
ook tijdens de eerste jaren het collectieve
gebruik van die schuur.
Vastgoed als bron van nieuwe diensten
Revive zet sterk in op vastgoed ‘as a service’. Nicolas
Bearelle: “Vastgoed zal steeds minder gaan om
eigendom en steeds meer om diensten en performanties,
minder om bakstenen en mortel en
meer om operationeel beheer. Het gaat daarbij
onder meer over de software van de wijk (zoals de
beschikbaarheid van Wifi en digitale netwerken) en
om gedeelde infrastructuren.”
De recentste projecten van Revive werken niet meer
op gas maar op hernieuwbare energie. De overheid
moet versneld dergelijke nieuwe visies faciliteren.
Nicolas Bearelle: “In het project Den Draad hebben
we nog een aardgasnet moeten aanleggen alhoewel
slechts één persoon er gebruik van maakte
om te koken. Dat hoeft nu niet meer. Maar onze
lokaal opgewekte elektriciteit mogen we nog niet
aan onze bewoners verkopen. Wij denken er nu aan
in onze projecten alle toestellen in the cloud met
elkaar te verbinden en op elkaar af te stemmen,
op die manier pieken af te vlakken en te bufferen
en rekenen daarvoor op Artificial Intelligence. Dat
moet uiteindelijk leiden tot een lagere energiekost
en tegelijk tot meer comfort.”
Betaalbaar bouwen voor de
middenklasse
Om nog te kunnen bouwen voor de middenklasse
moeten de kosten omlaag. In eerste instantie moet
het volgens Nicolas Bearelle mogelijk zijn samen
met de overheid de kosten van de grond te minimaliseren.
Stadsvernieuwingsprojecten worden
trouwens vaak op overheidsgronden gebouwd.
Daarnaast gelooft Nicolas Bearelle sterk in standaardisatie
om de bouwkosten te reduceren. De
aannemers moeten meer inzetten op geïntegreerd
en modulair bouwen. Revive denkt momenteel
in een internationale context aan de uitbouw van
een volledig ‘carbon free’ gemoduleerd gebouw.
> > Nieuwe groene buurt Rute met 6.000 m² publieke
groenzone op de voormalige Sidaplax-site te
Gentbrugge (ill. Revive, arch. Caan en Blaf)
Tegelijk moeten de architecten ervan overtuigd
worden dat ook met standaardisatie en prefabricatie
toparchitectuur mogelijk is.
Volgens Nicolas Bearelle zal het vastgoed dematerialiseren
zoals autoproducenten steeds meer
mobiliteit(soplossingen) verkopen. Bezit en eigenaarschap
staan onder druk, niet alleen in goederen
met lage kapitaalswaarden, maar ook in
bijvoorbeeld het vastgoed. De rendementen op
kwalitatieve nieuwbouw met additionele diensten
zullen in de toekomst wellicht de inflatie overtreffen.
Maar we mogen niet verwachten dat de waardestijging
van de doorsnee residentiële investering
de markt zal blijven overtreffen. De bomen groeien
nu eenmaal niet tot in de hemel. De baksteen als
ideale belegging en garantie op een financiële
veilige haven komt hierdoor onder druk te staan.
Misschien moeten toekomstige generaties overwegen
meer te huren.
Tegelijk groeit de idee van ‘urban mining’ en circulair
gebruik van grondstoffen. Een gebouw is na
30 jaar niet volledig afgeschreven. In dat gebouw
zitten immers nog heel wat materialen die opnieuw
kunnen worden ingezet in nieuwe projecten.
Nicolas Bearelle verwijst daarbij naar het materialenkadaster
‘Madastar’ van Thomas Rau. Stel
bijvoorbeeld dat aannemers niet alleen mogen
bouwen maar na 30 jaar ook mogen ontmantelen?
Daaruit zouden heel wat nieuwe businessmodellen
kunnen voortvloeien.
Visierapport 2018

116
Getuigenis.
Sophie D’Hulst / Bouwbedrijf dhulst’
Videoreportage
Voorbereiding,
bouwteam en lean
bouwen als sleutels
tot kwaliteit
Het bouwbedrijf dhulst’ is van vele markten thuis: van bijbouw tot nieuwbouw
en van ‘benoveren’ tot bio-ecologisch bouwen, maar legt tegelijk een
aantal duidelijke klemtonen: een beperking van de actieradius tot een straal
van 25 km rond Lier, een nauwgezette voorbereiding van elk project door
een werkvoorbereider die daarvoor uitdrukkelijk wordt aangeduid, een
‘lean planning’-proces waarbij alle betrokken partners persoonlijk worden
aangesproken, en voor nieuwbouw een maximale inzet van prefabricage. We
hadden hierover een gesprek met gedelegeerd bestuurder Sophie D’Hulst
waarmee nu de 4 de generatie aan het hoofd van dit bedrijf staat.
dhulst’ is een van de weinige bouwbedrijven die
in Vlaanderen erkend zijn als BENOvatievoorloper.
Maar Sophie D’Hulst merkt op dat niet alle
klanten zover willen gaan: “Sommige klanten
willen een gebouw zo laten renoveren dat het
heel veel jaren zal kunnen standhouden, met
voorzetwanden met bio-ecologische materialen
en een verregaande vorm van energiezuinigheid.
Maar anderen kijken toch eerder naar de korte
termijn en hechten meer belang aan bijvoorbeeld
een mooie keuken. In het algemeen hebben onze
klanten oog voor de energetische aspecten van
een renovatie. Doorgaans willen zij de daken laten
isoleren en energiezuinigere ramen laten plaatsen.
Maar zeker niet iedereen wil voorzetwanden
om de bijna energieneutrale norm te bereiken of
putboringen voor een geothermische installatie.”
Drempels voor BENOveren
Hoever de opdrachtgevers daarin gaan, hangt ook
af van het beschikbare budget. Sophie D’Hulst:
“Mensen schrikken vaak terug van de kosten die wij
als algemene aannemer op basis van onze ervaring
voor een renovatie aanrekenen. De opdrachtgever
en zijn architect durven de reële kosten wel eens te
onderschatten. Grondig renoveren of BENOveren
kost nu eenmaal veel geld. En zelfs na een doorgedreven
renovatie zal doorgaans de energie-eis
van nieuwbouw nog niet bereikt zijn. Indien wel, is
de renovatie meestal duurder dan een nieuwbouw.
Belangrijk is dat de klant zo door het oude gebouw
gecharmeerd is dat hij het zeker wil bewaren.”
Renovatiekosten zijn volgens Sophie D’Hulst altijd
moeilijk in te schatten. Bij nieuwbouw liggen de

Hoofdstuk 4 I Getuigenis
117
> > BENOvatie van een statig herenhuis aan de rand
van Antwerpen (ill. dhulst’; arch. Van Besien-Van
Noten)
risico’s veel lager. Bij renovatie wordt men bijna
altijd geconfronteerd met onvoorziene kosten. Het
is belangrijk daarover op een transparante manier
met de klant te communiceren en de mogelijke
opties goed te duiden. Bij renovaties is het raadzaam
10% opzij te leggen voor onvoorziene werken.
Indien dit bedrag uiteindelijk niet nodig is, kan het
nog altijd worden aangewend voor een betere uitrusting
of inrichting. Bij openbare aanbestedingen
gaan renovaties vaak gepaard met verrekeningen.
Samenwerken rond ontwerpdetails
Een belangrijke kostenverhogende factor, niet
alleen voor renovatie-, maar ook voor nieuwbouwwerken,
betreft de detaillering van het ontwerp.
De detaillering zou steeds in het verlengde moeten
liggen van de functies die het gebouw moet
vervullen, en van de desiderata die de bewoners
en gebruikers formuleren. Sophie D’Hulst : “Maar
het gebeurt vaker dat we in het ontwerp te maken
krijgen met details waar de opdrachtgever en ook
de uiteindelijke gebruiker niet wakker van liggen
en die de bouwkost aanzienlijk verhogen. Bij het
ontwerp moet de ontwerper steeds de uiteindelijke
doelstelling in het oog houden. Het ontwerp
van een brandweerkazerne bijvoorbeeld moet
rekening houden met plotse maar zeer intensieve
interventies.”
Sophie D’Hulst pleit voor een samenwerking met
de architect in een vroeg stadium van het project:
“Als we achteraf wijzen op een te dure detaillering,
willen architecten het ontwerp vaak niet meer veranderen
omdat wijzigingen hun dan extra geld
kosten. Ook om de energie-eisen te behalen wordt
soms overdreven op het vlak van uitvoeringsdetails
met een accumulatie van te nemen maatregelen
die de kosten nodeloos opdrijven. De meest efficiënte
én meest betaalbare manier om tot resultaat
te komen bestaat erin samen naar de goedkoopste
oplossing te kijken. Sommige architecten eisen dat
bepaalde details onverkort worden toegepast zoals
ze in het ontwerp voorkomen. Maar als dan blijkt
dat dit problemen oplevert, krijgt de aannemer
het verwijt dat hij op voorhand op de hiaten had
moeten wijzen.” De ervaring van het bedrijf dhulst’
leert in ieder geval dat een goede werfvoorbereiding
loont. Maar dan mogen opdrachtgever en
ontwerper niet meer continu veranderen tijdens de
werken. Bouwen doen opdrachtgever, ontwerper
en aannemer best samen.
Samenwerking krijgt gezicht
Sophie D’Hulst gelooft ook sterk in lean planning.
Sophie D’Hulst: “We overlopen dan in persoonlijk
overleg met de betrokken onderaannemers de verschillende
schakels. Elke schakel krijgt in dit overleg
een gezicht. Daardoor krijgen we betere afspraken.
We organiseren dit overleg doorgaans wekelijks.
Maar ook de besturen moeten volgen met de aanlevering
van plannen en tekeningen en daarvoor
verantwoordelijkheid op zich nemen. Daar heeft
uiteindelijk iedereen belang bij. Elke dag dat een
project vroeger klaar is, betekent winst. Elke dag te
laat kost geld.” Sophie D’Hulst vindt het alvast positief
dat besturen niet langer alleen naar de laagste
prijs kijken maar bijvoorbeeld ook naar het plan van
aanpak van het bouwbedrijf. Op die manier kan
dhulst’ beter inzetten op zijn troeven: het engagement
kwaliteit te leveren en dit engagement ook
goed op te volgen.
Sophie D’Hulst: “Wij houden van technische uitdagingen.
Maar wie moeilijke projecten tot een goed
einde wil brengen, heeft hulp nodig. De meeste
succesverhalen hebben dan ook niet één held,
maar een team van helden: onze klanten, onze
eigen medewerkers en de architecten, onderaannemers
en leveranciers waarmee wij samenwerken.
En wij blijven open voor nieuwe gesprekken, stimulerende
samenwerkingen en voor een dialoog met
iedereen die samen met ons bouwt. Want dhulst’
houdt van bouwen met mensen, wat we samenvatten
in de slogan ‘dhulst’ bouwt van jou’.”
Visierapport 2018

Burgers en bouwers:
één front
Videoreportage
Dhulst
Grondig en energetisch
renoveren –
De benovatiewoning

Hoofdstuk 4 I Getuigenis
Benoveren staat voor ‘beter renoveren’, tegelijk
grondig én energetisch renoveren. De volgende
reportage toont aan welke keuzes de opdrachtgever
samen met architect en aannemer zoal moeten
maken om tot een optimale oplossing te komen en
hoe het benovatieproces concreet is verlopen.
Visierapport 2018

118
Getuigenis.
Joeri Haex / Bouwonderneming Haex
Maximale gebruiksvriendelijkheid
dankzij
doelgroepconcepten, in
bouwteam of met PPS
Joeri Haex is gedelegeerd bestuurder van de NV Haex. Het bedrijf ontving van
VKW de onderscheiding van Excellent Familiebedrijf voor 2017-2018 omwille
van onder meer de volgende elementen: een sterke focus op de lange termijn,
een sterk groeitraject, mooie financiële resultaten, de concentratie van het
aandeelhouderschap bij één familietak in combinatie met een CEO uit de
familie en een familiale governance “waarbij de externe partners centraal
staan en waardoor snel naar gerichte oplossingen kan worden gezocht”, aldus
het juryverslag. Joeri Haex gelooft sterk in samenwerking en meer concreet in
bouwteams en PPS om optimaal aan de noden van de klanten te beantwoorden.
De slogan van het bedrijf is ‘Building for
Generations’ en deze heeft een drievoudige betekenis.
Joeri Haex: “In het bedrijf staat nu al de 3 de
generatie aan het roer. Daarnaast willen we dat
onze realisaties duurzaam zijn en generaties lang
kunnen meegaan. En bovendien bouwen we voor
een brede waaier aan generaties: we bouwen crèches
en scholen voor kinderen, studentenhomes,
woningen voor startende gezinnen, maar ook assistentiewoningen
en woonzorgcentra voor senioren.
Voor elk van deze markten werken we op basis van
doelgroepconcepten. Elke doelgroep heeft andere
noden en vereist dus ook een aangepast bouwconcept.”
De portefeuille van de onderneming bestaat
momenteel voor ongeveer 70% uit appartementsgebouwen
en voor 30% uit gebouwen voor senioren
en studenten. Bouwonderneming Haex bouwt
momenteel een goede 400 studentenverblijven,
zowel in Hasselt als in Antwerpen.
Uitgaan van de gebruikers
Joeri Haex: “We vertrekken niet vanuit het gebouw,
maar vanuit de personen die er gebruik van gaan
maken en dat dient te leiden tot een optimale
gebruiksvriendelijkheid. Voor woonzorgcentra bijvoorbeeld
gaan we uit van de zorgeenheid. Het
aantal m 2 per kamer ligt nu eenmaal vast. Maar
de gemeenschappelijke delen worden zodanig
gepland dat de verplaatsingen van de verplegers
maximaal kunnen worden beperkt. Voor appartementen
kijken we vanuit de kern. Hoe kunnen
we daar nodeloze ruimte wegsnijden zonder het
gebruikscomfort te verlagen? Voor kinderdagverblijven
moeten we voorzien in sassen voor de

Hoofdstuk 4 I Getuigenis
119
veiligheid en in robuuste materialen zodat kinderen
er bijvoorbeeld op kunnen tekenen. Voor appartementen
voor senioren stellen we vast dat de bewoners
nu eerder naar een slimme woonst willen waar
de faciliteiten nog niet allemaal van bij de start zijn
ingebouwd maar nadien wel kunnen worden toegevoegd
zodra dat nodig blijkt. Uiteraard moeten
inloopdouche en verhoogd toilet vanaf het begin
aanwezig zijn. Maar de beugels en het oproepsysteem
kunnen later worden aangebracht.”
Om optimaal op de noden van de gebruikers te
kunnen ingaan, gelooft Joeri Haex sterk in de bouwteamformule
en het Design & Build-concept. Joeri
Haex: “Daardoor beschikt de klant voor heel het
bouwtraject over slechts één aanspreekpunt. Door
de wensen van de opdrachtgever en de knowhow
van aannemer en ontwerper van bij het begin
samen te brengen, kunnen we efficiënter werken
en flink besparen. Zo is de keuze van de gebruikte
installaties bijvoorbeeld belangrijk voor de resterende
bruikbare ruimte in een berging. Door het
doorgedreven meedenken in de ontwikkeling van
de wooneenheden komen we altijd tot een aanvaardbare
oplossing samen met de bouwheer.”
Inventief omgaan met beperkte ruimte
Joeri Haex: “We moeten meer dan voorheen
nagaan wat op een kleinere ruimte nog mogelijk is
en hier inventief mee omgaan. In Nederland staat
de sector al verder op dit vlak. Daar kunnen we uit
leren. Daar wordt onder meer gedacht aan een
werkruimte in huis die ’s nachts kan worden omgevormd
tot slaapkamer. Het komt er dus op neer het
concept van het gebouw subtiel uit te puren. Dit
conceptueel werk combineren we met snelbouwwanden
van Frameproducts, die kant-en-klaar op
de werf worden aangeleverd.”
Spaarzaam ruimtegebruik heeft ook te maken met
de betaalbaarheid die steeds meer onder druk komt
te staan. Joeri Haex verwijst in dit verband naar de
cumulatie van kostenverhogende factoren: de forse
stijging van de grondprijzen, de almaar strengere
energie-eisen, de rechtsonzekerheid rond de
goedkeuring van projecten en binnenkort nog de
heffingen op het ruimtelijk rendement. Daarnaast
> > PPS-project in Hechtel-Eksel met combinatie
van Huis van het Kind, assistentiewoningen en
appartementen (ill. Haex, arch. KPW architecten)
zijn er de fors oplopende transportkosten door het
toenemende fileleed, zeker voor Limburgse bedrijven
die in belangrijke mate moeten leven van de
‘binnenlandse export’, d.w.z. van projecten buiten
de provincie.
PPS ook mogelijk voor kleinere projecten
Buiten de twee grotere stadscentra Hasselt en
Genk bestaan er in Limburg een groot aantal kleinere
verstedelijkte gemeenten waar de aanpak van
de firma Haex goed aanslaat. Ook daar komt het
erop neer de behoeften grondig te analyseren en
er oplossingen voor te vinden, ook financiële zoals
werken met erfdienstbaarheden en opstalrecht. Bij
appartementen wordt de woonfunctie steeds vaker
gecombineerd met andere functies zoals een lokaal
dienstencentrum, een bibliotheek of een winkel.
Bij winkelketens, zoals Aldi en Colruyt, is hiervoor
groeiende interesse. Joeri Haex gelooft niet dat PPS
enkel mogelijk is vanaf een drempel van 20 miljoen
euro. Ook voor 5 tot 10 miljoen euro is het mogelijk
een rendabel PPS-project te realiseren.
In Hechtel-Eksel bijvoorbeeld bouwt Haex een
project dat een ‘Huis van het Kind’ combineert 20
assistentiewoningen en 15 appartementen. Het
betreft hier een PPS-project met het gemeentebestuur,
Ocura en CM Zorgmakelaar als partners.
Een ander voorbeeld is de grondige renovatie en
verbouwing in Lier van een voormalig klooster
tot jeugdherberg. Dat gebeurde in opdracht van
Toerisme Vlaanderen en dit via een formule van
DBF (Design, Build & Finance). Dit betekent dat
Haex het volledige pakket (van ontwerp tot en met
de financiering) op zich heeft genomen.
Visierapport 2018

120
Getuigenis.
Nele Van Damme / Upgrade Estate
Videoreportage
Bouwen voor studenten
en young
professionals
Upgrade Estate is vooral bekend met het Upkot-concept voor de huisvesting
van studenten, maar is intussen ook actief rond de huisvesting van ‘young
professionals’, pas afgestudeerde jongeren die hun eerste professionele
stappen zetten, en heeft onder deze jongeren recentelijk een grootschalig
marktonderzoek laten organiseren door Profacts. Daarmee wou Upgrade Estate
precies weten wat er leeft op het vlak van ‘community’-vorming, voorbij de hypes
die daarover geregeld in de media verschijnen. Op basis van de bevindingen
uit deze enquête heeft Upgrade Estate het woon- en leefconcept Upliving
ontwikkeld. We spraken hierover met CEO Nele Van Damme.
Het marktonderzoek is kenschetsend voor de
werkwijze van Upgrade Estate. Nele Van Damme:
“We zijn niet zomaar een ontwikkelaar, maar
definiëren ons als ‘huisvester’ die de bewoners
in staat stelt een netwerk voor het leven uit te
bouwen. De focus van onze werking ligt op het
beheer van het gebouw na de oplevering. Dankzij
de nauwe contacten met onze bewoners kennen
we zeer goed de enome beheersproblemen die
uit een verkeerd samengesteld gebouw kunnen
voortvloeien. De bouwkost van onze projecten
is 10 à 15% duurder, maar niet de kost om er te
wonen. We streven uitdrukkelijk naar kwaliteit en
duurzaamheid.”
Voor Upgrade Estate staat de eindgebruiker centraal.
Het bedrijf wil ook continu leren uit haar
projecten. Nele van Damme: “Zo komen we een
keer per maand samen met onze eindgebruikers
om te brainstormen over wat goed en niet goed
gaat. We verhuren nu al een 400-tal flats aan jonge
starters. Maar via een marktonderzoek wilden we
verder gaan. Willen jongeren echt op een kleinere
oppervlakte wonen, willen ze effectief meer
huren en hechten ze daadwerkelijk zoveel belang
aan samenleven? Welke faciliteiten willen ze echt
delen? Vragen zij naar ‘car sharing’, ‘bike sharing’
en ‘cohousing’, naar een gedeelde leveringsruimte
en schoonmaakdiensten, naar een gezamenlijk
wassalon en ‘coworking’ ruimte? We hebben al die
opties met de jonge starters afgetoetst”.
Urban living
Uit het marktonderzoek bij meer dan duizend
jongeren tussen 20 en 40 jaar kwam voldoende
respons om voor elke leeftijdsklasse van vijf jaar
valabele antwoorden te krijgen. Uit de enquête
is bijvoorbeeld gebleken dat 83% van de jonge

Hoofdstuk 4 I Getuigenis
121
starters in een stad woont of interesse heeft om
er te wonen. De overgrote meerderheid heeft nog
geen kinderen. Nele Van Damme: “Young professionals
kiezen hun huisvesting dichtbij hun werkplek
in een bruisende stad en tegelijk in een groene
omgeving en rekenen voor hun verplaatsing op
openbaar vervoer. Zij verkiezen een leuke locatie
in functie van het concept van ‘urban living’. Maar
slechts 16% van de ondervraagden staat open voor
cohousing. Cohousing is dus een nichemarkt. Eén
cohousingproject te veel in een bepaalde regio
kan de markt hiervoor al ontregelen. Waar zij evenmin
naar vragen, is een ‘coworking place’ en een
gemeenschappelijk sauna en fitnessruimte. Deze
faciliteiten vinden zij trouwens overvloedig in hun
stedelijke omgeving.”
In overeenstemming met wat studenten en jonge
starters wensen, hecht Upgrade Estate veel belang
aan een leuke architectuur en een cool design.
Niet alleen voor het gebouw, maar ook voor de
binneninrichting. Nele Van Damme: “Voor onze
interieurs hebben wij een eigen lijn ontwikkeld. We
zorgen zeker voor voldoende bergruimte en voor
ingemaakte maar tegelijk hippe kasten en ook voor
gordijnen. In onze kasten zit standaard een bureau
verwerkt waardoor thuiswerk mogelijk wordt. De
huurders krijgen de kans om aan hun appartementen
een persoonlijke ‘touch’ toe te voegen, maar
moeten nog weinig zelf aanbrengen of voorwerpen
verhuizen.”
Jongeren tussen 25 en 30 jaar willen vooral huren,
zo blijkt nog uit het marktonderzoek door Profacts.
Pas na de leeftijd van 30 jaar gaan zij kopen. Maar
dan kan men die jongeren niet langer als starters
beschouwen. Belangrijk voor projecten voor
jongeren is de mix van verschillende types van
appartementen. Een ruim privaat terras vinden
zij belangrijk. Daarnaast appreciëren zij ook de
beschikbaarheid van een gemeenschappelijke
tuin. Nele Van Damme: “Bij de uitwerking van onze
projecten laten we de architect altijd samenwerken
met een landschapsarchitect. We opteren daarbij
voor een organische tuin, een soort van ‘urban jungle’
die beantwoordt aan het verlangen naar rust
in de woonomgeving en doorgaans ook minder
onderhoud vergt. In onze gebouwen zorgen we ook
voor een optimale ligging van de fietsstallingen:
gemakkelijk bereikbaar en goed afgedekt. Jonge
professionals blijven tegelijk een parkeerplaats
belangrijk vinden. Toch gaan we voor alle huurders
ook één deelauto ter beschikking stellen.”
Flexibiliteit en gebruiksgemak
Van groot belang voor jonge starters zijn flexibele
contracten. Nele Van Damme: “Jongeren denken
voor hun job niet op langere termijn. Voor onze
Upkot-projecten zijn we trouwens gewoon te werken
met jaarcontracten. Ook voor starters werken
we daarmee. Ze willen meer betalen om dicht bij
het werk en in een groene omgeving te leven. Ze
hechten ook veel belang aan lage energiekosten.
Dat moet voor hen verder gaan dat het gebouw
goed isoleren. Wij leveren zelf groene energie. Voor
de energiekosten rekenen we een vast forfait aan.
Tegelijk sensibiliseren we onze huurders om energiezuinig
te leven.”
De meerwaarde van Upgrade Estate komt vooral
tot uiting na de oplevering. Nele Van Damme: “We
voorzien voor onze projecten in een Upliving coach:
mensen met een sociaal profiel die de bewoners
helpen bij praktische vragen, maar ook met de
organisatie van ontmoetingen. We hechten veel
belang aan het gebruiksgemak (de zogenaamde
‘convenience’). Waarom nog sleutels als ‘finger
badges’ en in de toekomst gezichtsherkenning
ook kunnen? In ons nieuw woon- en leefconcept
Upliving voorzien we in een beperkt aantal
gedeelde faciliteiten, zoals een ‘laundry’ waardoor
de bewoners op een wasmachine kunnen besparen,
en in een gemeenschappelijk ruimte waar zij
een ruimere groep van vrienden kunnen ontvangen.
Voor die gemeenschappelijke ruimte doen we
nu testen met Google echo.”
> > Interieur ingericht zoals
in het Upliving Concept
(ill. Upgrade Estate)
Visierapport 2018

Burgers en bouwers:
één front
Videoreportage
Upgrade Estate
Bouwen op maat van
generaties – Van Upkot
tot Upliving

Hoofdstuk 4 I Getuigenis
Hoe optimaal inspelen op de desiderata van
de burgers. Het slagwoord is nu ‘Buildings as a
service’. Welke diensten kan een gebouw allemaal
aan zijn bewoners aanbieden? Wat is de impact
op de bouwwijze, op de binneninrichting en op de
installaties?
Visierapport 2018

122
Getuigenis.
Geert Verachtert / Van Roey
Duurzame, leefbare
en tegelijk betaalbare
totaaloplossingen op
maat
Groep Van Roey beperkt zich al langer niet meer tot alleen bouwen. De groep
streeft nu voor haar opdrachtgevers totaaloplossingen op maat na. In 2017 heeft
de groep naast haar bestaande activiteiten rond bouw, toelevering, projectontwikkeling
en sportexploitatie nog Van Roey Services opgericht als partner voor
het duurzaam onderhoudsbeheer van gebouwen en installaties. De groep is
actief in alle fasen van het bouwproces (ontwikkeling, ontwerp, bouw, financiering,
onderhoud en exploitatie) en op diverse markten (van cultuur tot zorg), wat
een holistische aanpak van projecten in de hand werkt. We hadden een gesprek
met Geert Verachtert, directeur Strategie en Business Development.
De groep is na meer dan 275 jaar nog altijd in handen
van de familie Van Roey. Dat biedt volgens
Geert Verachtert als voordeel dat de strategie niet
op kwartaalbasis wordt bekeken, maar dat kansen
worden geboden om op langere termijn te handelen.
De waarden van het bedrijf laten zich samenvatten
in het letterwoord KOERS dat staat voor
kwaliteit, openheid, engagement, respect voor de
klant, maar ook voor de natuur en samenwerking.
Het bedrijf heeft veel knowhow in huis, maar beseft
dat het door samenwerking veel complementaire
kennis kan verwerven.
Vertrekken vanuit behoeften van de
mensen
De missie van Van Roey bestaat erin de kwaliteit
van het leven van mensen te verbeteren door de
creatie van leefbare en duurzame omgevingen
waar mensen graag wonen, werken, winkelen,
leren en sporten. Geert Verachtert: “Conform de
filosofie van Jan Ghel vertrekken we steeds vanuit
de behoeften van de mensen. Vervolgens kijken we
naar de omgeving en tenslotte naar het gebouw.
We gaan naar kleinere individuele wooneenheden,
maar creëren tegelijk extra waarde voor de (buurt)
bewoners dankzij een kwalitatieve gemeenschappelijke
ruimte, de nabijheid van andere functies en
daardoor ook een lagere en vlottere mobiliteit.”
De demografische uitdagingen zijn bekend: tegen
2060 tweemaal meer 65- en drie maal meer 85-plussers,
50% singles en sedert 1991 al tweemaal meer
migranten. Geert Verachtert: “Voor singles bouwen
in plaats van voor tweeverdieners verscherpt nog
de problematiek van de betaalbaarheid. Bovendien
is het aandeel woonkredieten afgesloten door de
zogenaamde ‘millennials’ de voorbije tien jaar
gehalveerd van 50% naar 25%, wellicht als gevolg

Hoofdstuk 4 I Getuigenis
123
van de hoge vastgoedprijzen, de impact van de
bankencrisis en hun gewijzigd bestedingspatroon.
Voor de senioren is er de vraag naar een betaalbare
gezondheidszorg. Wij geloven sterk in leefbare en
inclusieve omgevingen met een mix van jong en
oud: een omgeving waar iedereen zo lang mogelijk
op een autonome en zelfstandige manier in zijn
thuisomgeving kan blijven wonen door de aanwezigheid
van een quasi onzichtbare zorg. “
Focus op betaalbaar wonen
Ondanks al deze uitdagingen gelooft Van Roey nog
in betaalbaar wonen. Geert Verachtert: “Meer nog:
wij geloven dat betaalbaarheid en leefbaarheid
hand in hand gaan met duurzaamheid. We moeten
daarvoor niet enkel focussen op betaalbaar
bouwen maar vooral op betaalbaar wonen. Voor de
gebouwen vertrekken we van een exploitatiemodel
op basis van een levenscyclus van 30 jaar. Bij de
oplevering is amper 30% van de totale cycluskost
van een gebouw uitgegeven. De overige kosten
gebeuren tijdens de gebruiks- en beheerfase.
Maar de zogenaamde ‘Total Cost of Ownership’
(TCO) wordt wel voor 80% bepaald door de keuzes
die tijdens de engineerings- en bouwfase worden
gemaakt.”
Van groot belang in dit verband is artikel 82 van de
nieuwe wet op de overheidsopdrachten. Dit artikel
vormt de juridische verankering van het principe
dat het gunningscriterium ‘prijs’ kan en moet worden
uitgedrukt in termen van de levenscycluskost
van een gebouw. De correcte vraag is dan niet
‘Hoeveel kost dit gebouw bij de oplevering?”, maar
wel “Wat is de operationele kost van dit gebouw
over een periode van 30 jaar, d.w.z. investerings-,
onderhouds- en energiekosten tezamen?”
Groep Van Roey gelooft ook sterk in innovatie als
motor voor vooruitgang. De verhoging van de productiviteit
in de bouw biedt enorme groeikansen
voor de sector. De groep zet bijvoorbeeld volop in
op innovatieve business modellen (zoals de Energy
Service Company), op innovatieve concepten (zoals
de inbouw centraal in de woning van een slimme
aanpasbare module die badkamer, keuken en al de
nutsvoorzieningen combineert), van innovatieve
technologieën én van innovatieve processen (zoals
lean bouwen en BIM). Verder gelooft Groep Van
Roey sterk in een toekomstvisie van gebouwen als
materialenbanken voor nieuwe toekomstige constructies
en de mogelijkheid om hun restwaarde te
valoriseren. Daarom is de groep co-sponsor van het
Circular Retrofit Lab, één van de zes pilootprojecten
van BAMB (Buildings as Material Banks) waarbij
bestaande studentenflats op de VUB-campus
> > Centrumontwikkeling van Oostmalle met nieuwe publieke
functies en nadien extra woningen en een mix van open en
bebouwde ruimte (ill. Van Roey, arch. Stramien)
zullen worden gerenoveerd volgens de principes
van transformeerbaar bouwen.
Mobiliteit en energie als diensten
Een aantal initiatieven die voor de Gentse ‘Nieuwe
Dokken’ worden genomen, zijn illustratief voor de
lagere operationele kosten die Van Roey beoogt.
Door aansluiting bij een warmtenet is geen eigen
verwarmingssysteem meer nodig. Het afvalwater
wordt in de wijk ingezameld en gezuiverd en vervolgens
door een nabijgelegen bedrijf als proceswater
hergebruikt. Gescheiden afvalverwerking wordt er
de norm. Keukenafval wordt er lokaal verwerkt tot
biogas en bemestingsproduct. Bovendien heeft
de stad Gent in de wijk de parkeernorm teruggebracht
tot 0,8 parkeerplaatsen per wooneenheid.
Daardoor kunnen de kosten voor de aanleg van
parkeerplaatsen fors worden gereduceerd, wat
dan weer de betaalbaarheid van de woningen ten
goede komt. Maar tegelijk wordt in de wijk ‘mobility
as a service’ aangeboden met faciliteiten op het
vlak van parkeerdelen, fietsverhuur en autodelen.
Niet alleen in de grotere Vlaamse steden maar
ook in tal van kleinere steden en gemeenten ziet
Geert Verachtert nog kansen voor de ontwikkeling
van nieuwe projecten: “Vaak gaat het dan om
gemeenten met een verouderd publiek patrimonium
die de wens hebben om een nieuwe leefbare
en duurzame kern te creëren maar daarvoor vaak
over onvoldoende financiële middelen beschikken.
In deze gevallen biedt een Publiek Private
Samenwerking een mogelijke oplossing voor de
realisatie van nieuwe publieke infrastructuur waarbij
de investeringskost grotendeels gedragen wordt
door de valorisatie van de grondaandelen van de
vrijgekomen gebouwen en sites. Bovendien biedt
dit telkens kansen om die vrijgekomen plekken om
te vormen tot nieuwe leefbare, inclusieve en betaalbare
kernen waar meer mensen graag wonen, werken,
sporten en onderwijs genieten.”
Visierapport 2018

124
Getuigenis.
Thomas Buyse en Caroline De Wulf / STiDO
Pionieren in
modulair bouwen
STiDO is een jong bedrijf dat amper drie jaar geleden tot stand is gekomen.
Na een jarenlange ervaring in de nieuwbouw- en renovatiemarkt in
houtskeletbouw werd beslist om de activiteiten rond modulair bouwen
onder een aparte benaming op de markt te brengen. Zo is de naam STiDO
ontstaan. Het bedrijf is gespecialiseerd in het ontwerpen, produceren
en commercialiseren van mobiele gebouwen volgens de principes van
houtskeletbouw. Daardoor kan de klant in een mum van tijd over een kwalitatief
afgewerkte woon- of werkruimte beschikken. Het bedrijf is een pionier
op het vlak van modulair bouwen. Er bestaat duidelijk belangstelling voor de
formule van kant-en-klaar geleverde modules. Zaakvoerder Thomas Buyse
en commercieel afgevaardigde Caroline De Wulf kunnen ervan getuigen.
Voor het ontwerp en de productie van de modules
maken de mensen bij STiDO gebruik van hun
ruime ervaring op het vlak van houtskeletbouw
en prefabricatie. De gebouwen van STiDO bieden
dezelfde voordelen als de nieuwbouwwoningen of
renovaties op basis van houtskeletbouw: ze leveren
uitstekende prestaties op vlak van energieverbruik,
ze zijn door hun lichte gewicht makkelijk transporteerbaar
en kunnen zeer snel worden geplaatst.
Daarnaast is alles snel leverbaar aan gunstige prijzen
waardoor ze beschikken over alle troeven om
een succes te zijn.
De modulaire gebouwen van STiDO kunnen met
uitzonderlijk vervoer door heel België en ook daarbuiten
worden getransporteerd. Een grote kraan
hijst de constructie tot op de juiste plaats, indien
nodig over de daken van de rijwoning. STiDO
kende een exponentiële omzetgroei en nu al is
duidelijk dat deze trend zich in 2019 zal verderzetten.
De volledige Belgische markt ligt open voor het
jonge bedrijf.
Uiteenlopende gebruiksmogelijkheden
In de opstartfase kreeg STiDO hoofdzakelijk vragen
voor het gebruik van de units als bijgebouwen
voor particulier of professioneel gebruik, waarmee
onder meer wordt voldaan aan de stijgende vraag
naar een afzonderlijke ruimte voor thuiswerk.
Intussen hebben echter ook scholen en zorginstellingen
hun weg naar STiDO gevonden en is de
nieuwbouwmarkt een sterk groeiend onderdeel
van de activiteiten geworden.
Caroline De Wulf: “We hebben al de meest diverse
vragen voor onze units ontvangen: om te dienen als
poolhouse en als hobbyruimte, als pottenbakkersatelier
en als schoonheidssalon, als ontvangstruimte

Hoofdstuk 4 I Getuigenis
125
> > Een volledig afgewerkte STiDO in de tuin (ill. STiDO)
voor klanten, als gastenverblijf of als gezinswoning.
Aanvankelijk deden ongeveer 30% van onze units
dienst als zorg- of kangoeroewoning, voor ouderen
die op die manier in de vertrouwde omgeving
maar toch apart bij hun kinderen kunnen gaan
wonen. Intussen is dit aandeel sterk toegenomen.
Bovendien kunnen jongeren nu moeilijker een
eigen woning verwerven terwijl het hoofdgebouw
voor de ouders te groot is geworden. Waarom dan
niet wisselen? De ouderen kunnen in de tuin gaan
wonen in een aparte unit en de kinderen trekken in
het ouderlijke huis.”
Aanpassingen op maat van de klant
De modulaire units van STiDO kunnen zowel volledig
autonoom bestaan als aan een bestaande
woning worden aangebouwd. Hierdoor bereikt
STiDO niet alleen de markt van de aan- en bijgebouwen
maar ook de nieuwbouwmarkt. Er is
immers steeds meer vraag naar compacte woningen
die voldoen aan alle huidige vereisten en
daarop biedt STiDO het antwoord. De modules
mogen niet te groot zijn omdat ze nog over de weg
moeten kunnen worden getransporteerd. Maar het
is perfect mogelijk om twee of meerdere modules
aan elkaar te koppelen of te stapelen.
De afwerking gebeurt op maat en kan dus aan
de persoonlijke smaak van de klant worden aangepast.
Het bedrijf hecht ook veel belang aan het
esthetische uitzicht. Uiteindelijk zal het gebouw
over alle mogelijke faciliteiten kunnen beschikken,
met volledig ingerichte keuken en badkamer, met
een eenvoudige of een meer luxueuze uitvoering,
naargelang de klant dit wenst. Maar het volledige
productieproces blijft wel steeds in handen van
STiDO.
Thomas Buyse beklemtoont daarnaast de belangrijke
restwaarde van de module. “Zodra het bijgebouw
zijn functie heeft uitgediend, kan het
gemakkelijk opnieuw worden weggehaald. Meestal
installeren we het bijgebouw op schroeffunderingen
van 1,6 meter diep en niet op een betonnen
plaat. Om de module weg te halen volstaat een
grote kraan. De module bezit dan nog een restwaarde.
Het is dus mogelijk de unit te verkopen.
Ook bij een verhuis is het eenvoudig om het bijgebouw
mee te verhuizen en het op het nieuwe adres
opnieuw te gebruiken.”
Uitdagingen op wettelijk vlak
Op wettelijk vlak heeft België nog een inhaalbeweging
voor de boeg. Caroline De Wulf licht het verschil
toe met bijvoorbeeld Nederland waar modulair
wonen wordt gestimuleerd en zelfs gesubsidieerd.
Een voorbeeld hiervan is de markt van de senioren:
modulaire bijgebouwen stellen senioren in staat in
nauw contact met resterende familieleden of in de
tuin van hun kinderen rustig ouder te worden met
de hulp van thuiszorgverpleegkundigen. In België
ontbreekt een dergelijk kader voorlopig nog.
Visierapport 2018

126

HOOFDSTUK
Oplossingen van
overheidskant
Zowel de Vlaamse regering als de lokale
besturen spelen in de bouw een cruciale
rol: enerzijds omdat hun regulerend kader
op het vlak van ruimtelijke ordening, milieu
en energie het bouwgebeuren grondig
beïnvloedt, anderzijds omdat zij een
cruciale rol spelen als opdrachtgevers van
bouwwerken. De Vlaamse aannemers van
hun kant spelen ook een cruciale rol om voor
alle Vlamingen tot een leefbare, duurzame,
bereikbare en betaalbare woon- en werkplek
te komen. Er is haast geen enkel maatschappelijk
probleem dat zonder medewerking van
de bouw kan worden opgelost. Zoals al uit
het vorige hoofdstuk is gebleken, beperken
bouwbedrijven zich niet meer tot de uitvoering
van wat anderen hebben uitgedacht, zij
fungeren steeds meer als voordenkers. Het
vijfde hoofdstuk focust dan ook op de rol van
de regionale en lokale overheden.

128
Hoofdstuk 5.
Oplossingen van overheidskant
5.1. Geleidelijkheid in plaats van
trendbreuk in het ruimtelijk beleid
Het ruimtelijk beleid moet de talrijke andere
beleidsplannen (onder meer op het vlak van wonen,
mobiliteit en klimaat) op ruimtelijk vlak coördineren
maar mag niet in de plaats van die sectorale plannen
treden. Zoals al uit dit visierapport is gebleken
zal een nieuwe ruimtelijke ordening en met name
een wijziging in de afstanden tussen de woon- en
werkplaatsen pas op zeer lange termijn kunnen
veranderen en het verplaatsingsgedrag wijzigen.
Intussen moeten op korte en middellange termijn
concrete problemen worden opgelost en gerichte
investeringen worden uitgevoerd om de almaar
toenemende filezwaarte te verlichten.
De Vlaamse regering heeft gezorgd voor een coördinatie
van het ruimtelijk en milieubeleid binnen
een omgevingsbeleid. Dat is een positieve tendens
en zal juist voor de integratie van werkplaatsen binnen
woonzones nuttig zijn. De getuigenis van het
departement Omgeving (i p. 150) gaat hier dieper
op in.
Maar tegelijk heeft de regering een nieuw beslissingsniveau
gecreëerd buiten het domein van het
omgevingsbeleid: dat van de Bouwmeester. Dit
maakt de plannings- en vergunningsprocedures
opnieuw complexer en ondoorzichtiger. Buiten de
gekende procedures en criteria van het omgevingsbeleid
worden projecten dan nog eens geconfronteerd
met tussenkomsten en afwijkende en minder
transparante kwaliteitscriteria van de Vlaamse
Bouwmeester. De VCB stelt dan ook voor dat de
volgende regering dit beslissingsniveau afschaft.
Ruimtelijke ordening moet op Vlaams niveau:
i rekening houden met de blijvend sterke bevolkingsgroei
tot 2030;
i uitgaan van duidelijke en juiste cijfers en prognoses,
bijvoorbeeld rond onbebouwde percelen (in
plaats van louter met theoretische bebouwingsdichtheden
te werken zouden de overheden
beter op het terrein nagaan welke onbebouwde
woonpercelen nog effectief bebouwbaar zijn
en niet al zijn ingenomen door tuinen of in
onbereikbare binnengebieden liggen);
i de bijbehorende investeringen en budgettaire
gevolgen inschatten (niet alleen extra bewoning
maar ook verdichting vereist extra investeringen,
onder meer in een aangepast rioleringsstelsel);
i uitgaan van een realistische timing, onder meer
van de gemiddelde doorlooptijd van stadsvernieuwingsprojecten
die doorgaans twee
gemeentelijke legislaturen in beslag nemen;
i uitgaan van wat de gezinnen echt willen in functie
van bijvoorbeeld de gezinssamenstelling (met
name van gezinnen met kinderen waarvoor nog
geen alternatief bestaat voor de gedroomde
combinatie van eigen huis met private tuin);
i met het oog op draagvlak bij de eigenaars de
eigendomsrechten ten volle respecteren (dat
impliceert dat zij bij een bestemmingswijziging
en ruimtelijke beperkingen voor 100% van
de marktwaarde worden vergoed, wat met het
goedgekeurde ontwerp van instrumentendecreet
intussen wel is gegarandeerd);
i voor de implementatie duidelijke afspraken
maken met de lokale besturen;
i uitgaan van realistische doelstellingen vanuit de
bestaande toestand in plaats van te vertrekken
van de idee dat men het bestaande landschap
op tien jaar tijd volledig kan hertekenen;
i oog hebben voor een realistische verweving van
functies (industrie en wonen zijn bijvoorbeeld
moeilijk combineerbaar, zoals ook al is gebleken
uit hoofdstuk 3).
Indien we bijvoorbeeld uitgaan van de juridische
voorraad voor wonen die 16,7% van de Vlaamse
oppervlakte inneemt, evolueren we sowieso naar
de gewenste verdichting.
Kleine wijzigingen in die voorraad volstaan. Dus
pleit de VCB voor geleidelijkheid in plaats van een
bruuske ommekeer zoals het BRV (Beleidsplan
Ruimte Vlaanderen) beoogt. De voortzetting van
de huidige verdichtingstendens leidt zonder extra
maatregelen tegen 2050 tot bijna nul extra ruimtebeslag
zonder uitputting van de huidige voor
wonen bestemde oppervlakte. De VCB blijft dan
ook de beslissing van de Vlaamse regering betreuren
om al tegen 2040 tot nul extra ruimtebeslag

Hoofdstuk 5
129
GRAFIEK 28:
Huidige en toekomstige evolutie van het ruimtebeslag in Vlaanderen
14
12
10
8
6
4
2
0
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
S ruimtebeslag in ha/dag
···· prognose bijkomend ruimtegebruik
Bron: Statbel, prognose VCB
te komen. Die doelstelling werd bevestigd in haar
strategische visie op het BRV.
Bij beperkte bestemmingswijzigingen zal planschade
beperkt blijven, maar zal tegelijk de druk
afnemen om te hoge planbaten in te voeren. Een
van de mogelijke te betalen planbaten zijn de
heffingen op het ruimtelijk rendement die in het
ontwerp van het instrumentendecreet zijn opgenomen.
Naarmate overheden aan terreinen die
nu nog mogen worden bebouwd, veel gebruiksverboden
en -beperkingen opleggen met hoge
planschadevergoedingen als gevolg, zullen zij zich
verplicht voelen om ook hoge heffingen op te leggen
bij het toekennen van extra bouwmogelijkheden
om het allemaal betaalbaar te houden. Om de
renovatie van een appartementsgebouw te financieren
kan de toevoeging van een bouwlaag een
nuttig instrument zijn. Maar dit wordt belemmerd
als hierop een heffing op ruimtelijk rendement
wordt geheven. Heffingen op het ruimtelijk rendement
zullen ook de ontwikkeling van bijkomende
stads- en dorpsvernieuwingsprojecten afremmen.
Hun effect zal dan ook contraproductief zijn en de
gewenste verdichting tegenwerken.
Bij de realisatie van de door de Vlaamse regering
gewenste daling van het extra ruimtebeslag tot 3
hectare per dag tegen 2025 spelen de lokale besturen
een cruciale rol. Om dan tegelijk de groeiende
bevolking op te vangen, zullen zij zo snel mogelijk
klaarheid moeten scheppen en samen met nieuwe
stads- en dorpskernvernieuwingsprojecten de
bestaande bebouwde zones moeten verdichten.
Waar zullen zij extra bouwlagen mogelijk maken?
In welke mate en onder welke voorwaarden zullen
zij toelaten dat bestaande woningen worden
opgesplitst in twee of meerdere wooneenheden?
Waar zullen zij welke woonvormen (vier-, driegevel-
en rijwoningen) toestaan? Op welke manier
zullen zij voorzien in een verwevenheid van wonen,
werken, shopping en recreatie? Welke woonkernen
zullen zij verder laten ontwikkelen en welke niet?
En in welke mate zullen zij met deze maatregelen
Visierapport 2018

130
> > Combinatie van rij- en hoekwoningen, carports en hernieuwbare
energie in de nieuwe woonwijk te Destelbergen (ill. Durabrik)
de voorspelde bevolkingsgroei kunnen opvangen.
De nieuwe besturen die in 2019 aantreden, zullen
zich hierover zo snel mogelijk moeten uitspreken.
Om optimaal in te spelen op de wensen van de
burgers moeten zij bij realisatie van bouwprojecten
zoveel mogelijk maatwerk nastreven. Zij moeten
vermijden om aan projecten regels op te leggen die
niet markconform zijn. Bijvoorbeeld wat betreft de
Wie met een projectvoorstel
komt, moet kunnen rekenen op
een duidelijk en gezamenlijk
advies van de betrokken
gemeentelijke diensten.
eisen op het vlak van aantal garages per woongelegenheid,
het aandeel 3-slaapkamerappartementen
in flatgebouwen, de verplichte tuinoppervlakte
per woning enz. Elke verplichting die niet aan de
behoeften van de markt beantwoordt, maakt het
wonen onnnodig extra duur. Zij moeten ook durven
slopen, zeker als voor afbraak en vernieuwbouw een
btw-tarief van 6% zal kunnen worden toegepast in
alle gemeenten.
Het heeft geen zin halsstarrig vast te houden aan
de bestaande rijwoningen als hun vervanging door
een flatgebouw een meer leefbare woonomgeving
mogelijk maakt. Tegelijk moeten zij ruimte vrijmaken
voor nieuwe zogenaamde ‘grondgebonden’
woningen voor gezinnen met kinderen. Zij moeten
ook maximaal gebruik maken van de versoepelingen
die de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
sinds de hervorming van eind 2017 mogelijk maakt,
onder meer wat betreft de wijziging van verouderde
inrichtings- en verkavelingsvoorschriften.
Tenslotte moeten zij ervoor zorgen dat vergunningen
binnen de voorgeschreven termijnen worden
afgeleverd. Zij moeten ook streven naar realistische
termijnen en een transparante procedure
voor het voortraject. Wie met een projectvoorstel
komt, moet kunnen rekenen op een duidelijk en
gezamenlijk advies van de betrokken gemeentelijke
diensten. Te vaak worden initiatiefnemers
geconfronteerd met opeenvolgende vragen tot
aanpassing zonder dat zij zekerheid krijgen over de
uiteindelijke houding van het gemeentebestuur.
Dergelijke onduidelijkheden verhogen de studiekosten
en dus ook de uiteindelijke bouwkosten.
Voor de integratie van werkplaatsen op de reeds
bebouwde oppervlakte moet de Vlaamse regering
ingaan op de vraag naar aangepaste en hogere
moderne landbouwgebouwen in functie van de
hogere welzijnseisen voor dieren en zorgen voor
hun inpassing in het landschap. Kleinere ambachtelijke
activiteiten moeten zich tijdelijk en zelfs definitief
in bestaande landelijke gebouwen kunnen
ontwikkelen. Op die manier kunnen bijvoorbeeld

Hoofdstuk 5
131
landbouwgebouwen die hun oorspronkelijke functie
verloren hebben, een nieuwe functie krijgen.
De Vlaamse regering moet het via haar ruimtelijk
beleid ook mogelijk maken dat startups die nu
sneller dan voordien op eisen van milieureglementen
botsen, zich in reeds bebouwd gebied kunnen
blijven ontwikkelen. Een belangrijk instrument om
het woon-werkverkeer te verminderen bestaat erin
woon- en werkplaatsen opnieuw dichter bij elkaar
te brengen. De Vlaamse regering moet ook ingaan
op de stijgende vraag naar kantoren in Vlaanderen
tegenover de dalende Brusselse kantorenmarkt.
Bereikbaarheid is daarbij een belangrijk gegeven.
De ontwikkeling van kantoorgebouwen nabij
spoorwegknooppunten vormt daarbij een belangrijke
opportuniteit.
> > Omvorming van twee arbeiderswoningen
te Schoten tot één geheel met een woonvolume
beneden en een ander woonvolume erboven
(ill. Wienerberger, arch. Van Gastel de Weerdt)
Hoofdstuk 3 heeft verduidelijkt hoe moeilijk de integratie
van wonen en werken in een reeds bebouwde
en bewoonde omgeving verloopt. Niet alle bedrijvigheid
kan met wonen worden gecombineerd.
Er moet dus ruimte beschikbaar blijven voor ‘hinderlijke’
activiteiten die daarmee niet verzoenbaar
zijn. Extra bedrijventerreinen blijven nodig. De VCB
vraagt daarom samen met Voka de herbevestiging
van het principe van de ‘ijzeren voorraad’ waardoor
in Vlaanderen zich nog nieuwe binnenlandse en
buitenlandse bedrijven kunnen vestigen. Het blijft
noodzakelijk te allen tijde te voorzien in een buffer
van 1.400 hectare bestemde oppervlakte aan
bedrijventerreinen aangevuld met een oppervlakte
van minimaal 1.400 hectare bestemde en onmiddellijk
ontwikkelbare bedrijventerreinen.
Het RSV (Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen)
voorzag in de mogelijkheid voor de provincies
om in het licht van een behoefteonderzoek bijkomende
hectaren voor bedrijven af te bakenen.
West-Vlaanderen kon op basis van een studie
aantonen dat er in de provincie meer ruimte nodig
is voor bedrijventerreinen. De Vlaamse regering
volgde deze logica waardoor het provinciebestuur
voorstellen kon doen voor 130 hectare bijkomende
bedrijventerreinen binnen stedelijke gebieden
zoals bijvoorbeeld rond Brugge, Waregem en
Roeselare. Die mogelijkheid moet blijven bestaan.
Bij hun streven naar verdichting moeten de
gemeenten ook kijken naar de mobiliteitsinvesteringen
die nodig zijn om de woon-, werk- en
winkellocaties voor een groter aantal gebruikers
bereikbaar te houden. Daarvoor moeten zij de
huidige bewegingen goed in kaart brengen. Smart
city-instrumenten leveren daartoe de nodige
data. Wanneer zij de auto willen weren, moeten zij
ervoor zorgen dat eerst alternatieve vervoersmodi
voldoende voorhanden zijn. De VCB en de lokale
bouwconfederaties zijn bereid mee te werken aan
een leefbare mobiliteit, zoals is gebleken uit de
mede-ondertekening van charters werftransport.
Maar bouwplaatsen moeten vlot bereikbaar blijven.
Visierapport 2018

132
> > Eerste Vlaams uitgestrekt laagbouwziekenhuis in het groen te Maaseik gerealiseerd in
THV met Cordeel, Houben en BAM (ill. STRABAG, arch. AR-TE en STABO)
5.2. Een veel ambitieuzer
investeringsbeleid voeren
Op verschillende domeinen schiet de Vlaamse
regering tekort en in het bijzonder in die domeinen
die op het vlak van investeringen de voornaamste
uitgavenposten van de Vlaamse overheid vormen:
mobiliteit, welzijn en onderwijs.
Het fileleed neemt almaar toe. Een vlotte afwikkeling
van de mobiliteit is voor de volgende regering
een cruciale uitdaging. Voor haar mobiliteitsbeleid
vertrekt de nieuwe regering best van de ambitieuze
doelstellingen die werden getoond bij de voorstelling
van het Mobiteitsplan Vlaanderen op 11 januari
in het Vlaamse parlement: een vermindering van
de reistijd (van deur tot deur) met minstens 20%
in vergelijking met 2013, het nagenoeg wegwerken
van de structurele files op het autosnelwegennet
en een verzadigingsgraad van maximaal 80%, een
aandeel van duurzame modi in het woon-werkverkeer
van minstens 40% en in de verstedelijkte
gebieden van Antwerpen en Gent van minstens
50%, een verschuiving van 6,3 miljard ton per km
naar spoor en binnenvaart om zo tot een groter
aandeel van de ‘modal split’ te komen, een vermindering
van de CO 2
-uitstoot van 35% en een nagenoeg
slachtoffervrij verkeerssysteem.
De nieuwe regering maakt om deze doelstellingen
te bereiken de nodige investeringen vrij. Meer in het
bijzonder moet de nieuwe regering verder werken
aan de zogenaamde ‘missing links’ op het vlak van
wegen-, water- en tramwerken. Spijtig genoeg zijn
tal van werken aan de missing links nog niet in aanbesteedbare
projecten omgezet. Zij zitten nog in
de onderzoeks- of studiefase en nog vaak worden
diverse mogelijke tracés onderzocht.
Wat betreft het draagvlak zal er meer oog moeten
zijn voor de landschappelijke integratie van infrastructuur
zoals de integratie van groen ook cruciaal
is voor de realisatie van stadsvernieuwingsprojecten.
Voor zo’n geïntegreerd beleid moeten de
nodige kwaliteitskaders en handleidingen worden
geschreven.
Na een onderzoeks- en consultatiefase van 4 jaar
moeten regering en parlement een duidelijke
beslissingsbevoegdheid over de goedkeuring van
grotere projecten krijgen om op die manier te vermijden
dat de realisatie altijd maar verder wordt
uitgesteld. Te veel projecten worden op dit ogenblik
belemmerd door aanslepende discussies over
het te kiezen tracé.
Complementair vraagt de VCB voldoende aandacht
voor de uitbouw van de fietsinfrastructuur.
Tegelijk moet de nieuwe Vlaamse regering tot een
verregaande samenwerking met NMBS en Infrabel
overgaan om gecombineerde verplaatsingen te
voet, met fiets en auto enerzijds en met de trein
anderzijds te stimuleren die verder gaat dan het
bestaande samenwerkingsakkoord. In haar advies

Hoofdstuk 5
133
KAART 2:
Gemeenten met de procentueel sterkste groei van het aantal
huishoudens tussen 2018 en 2035
< 2% S 2 - 4% S 4 - 6% S 6 - 8% S 8 - 10% S 10 - 12% S > 12%
Bron: Statistiek Vlaanderen
over dit akkoord wijst de Vlaamse Mobiliteitsraad
erop dat de Vlaamse Spoorstrategie maar liefst 51
prioritaire projecten omvat en dat daarvan amper 11
werden geselecteerd voor cofinanciering en dat bij
amper 5 gecofinancierde projecten sprake is van de
effectieve uitvoering van projecten. Bij de andere
projecten gaat het slechts om studies en voorbereidende
werken.
Wat betreft het draagvlak zal er
meer oog moeten zijn voor de
landschappelijke integratie van
infrastructuur zoals de integratie
van groen ook cruciaal is voor de
realisatie van stadsvernieuwingsprojecten.
Het ruimtelijk beleid mag niet uitsluitend uitgaan
van een status quo van bestaande spoorwegknooppunten.
Dat was het grootste knelpunt bij de
knooppuntenkaart die de VITO (Vlaamse Instelling
voor Technologisch Onderzoek) had uitgewerkt.
> > Een gezond binnenklimaat, ook in het labo van het
nieuwe collegegebouw te Vilvoorde, met de combinatie van
ventilatie C en zonnewering (ill. Renson)
Grote delen van de Kempen en Limburg werden
daardoor van verdere ontwikkeling uitgesloten
terwijl uit een kaart van de gemeenten met de
grootste procentuele bevolkingsgroei tussen 2018
en 2035 blijkt dat precies een aantal regio’s buiten
de Vlaamse Ruit zoals de Kempen, het meest zullen
groeien. Het openbaar vervoer moet nog kunnen
groeien in functie van de locaties waar de bevolking
het sterkst toeneemt. In de strategische visie op het
BRV dat de Vlaamse regering op 20 juli heeft goedgekeurd,
staat dan ook terecht dat “de knooppuntwaarde
en het voorzieningenniveau van een kern
doorheen de tijd kan veranderen door bijkomende
Visierapport 2018

134
collectieve vervoersmodi of door de realisatie van
additionele voorzieningen.”
De VCB is verder van oordeel dat minstens 75% van
de inkomsten uit een kilometerheffing naar investeringen
in transportinfrastructuur moeten gaan.
Enkel op die voorwaarde is de VCB akkoord met
een eventuele uitbreiding van de heffing naar personenwagens.
Momenteel verdwijnt een te groot
aandeel van de inkomsten van de kilometerheffing
op vrachtwagens in het algemeen budget van de
Vlaamse regering.
De infrastructuurinvesteringen van Vlaamse en
lokale overheden samen moeten minstens 1% van
het bbp (bruto binnenlands product) vertegenwoordigen
in plaats van 0,6% nu. Bovendien moeten
de onderhoudsbudgetten voor infrastructuur
opgetrokken worden tot de internationaal gehanteerde
richtwaarde van 1 à 2,5% van de waarde
van het patrimonium. Ter vergelijking: momenteel
bedraagt dit percentage voor de waterweginfrastructuur
amper 0,25%. De snelle invoering van
een tool voor assetmanagement moet bijdragen
tot het bepalen van de prioritair te onderhouden
infrastructuur.
De VCB bepleit ook een snelle opstart van het
nieuwe financieringssysteem voor investeringen
in ziekenhuizen in het kader van het nieuw Vlaams
zorgstrategisch kader en van het nieuwe federale
kader rond netwerken. De ziekenhuizen waar een
grote investeringsnood bestaat, moeten hun dossiers
kunnen klaarmaken om direct na de vorming
van de volgende regering te kunnen worden goedgekeurd.
De Vlaamse regering moet de continuïteit
van de investeringen in de ziekenhuissector garanderen.
De Vlaamse regering moet eveneens voorbereid
zijn op de nieuwe versterkte vergrijzingsgolf
> > Nieuwe onthaalaccommodatie voor het Koninklijk
Museum voor Midden-Afrika te Tervuren (ill. Denys)

Hoofdstuk 5
135
> > Groene tegelpannen trekken de groene omgeving naar
binnen in de Topsportschool te Wilrijk (ill. Wienerberger, arch.
Campagnie-O architects, Joke Vermeulen en Francis Catteeuw)
> > Restauratie van NTGent uit te voeren op een bijzonder
beperkte en moeilijk bereikbare bouwplaats (ill. Denys)
vanaf 2022 wegens de verder vorderende vergrijzing
van de babyboomers.
Op basis van de ervaringen die werden opgedaan
in het kader van Scholen van Morgen en het projectspecifieke
PPS-programma moet de regering
nieuwe investeringsprogramma’s voor scholen
opzetten, vooral omwille van de stijging van het
aantal leerlingen in het secundair onderwijs. Vanaf
2016 komen er vooral fors meer leerlingen in het
secundair onderwijs terwijl tot nu toe de groei voornamelijk
het lager onderwijs betrof.
De infrastructuurinvesteringen
van Vlaamse en lokale overheden
samen moeten minstens 1% van het
bbp (bruto binnenlands product)
vertegenwoordigen in plaats van
0,6% nu.
Tegelijk moet de Vlaamse regering blijven investeren
in stads- en dorpskernvernieuwing en in brownfieldontwikkeling,
niet alleen in de centrumsteden,
maar ook in de stadskernen van kleinere steden
en in de dorpskernen van kleinere gemeenten.
Een multifunctionele invulling vormt daarbij een
belangrijk uitgangspunt, waarbij er bijvoorbeeld
ook ruimte is voor de integratie van nieuwe scholen
en nieuwe zorgvoorzieningen.
Vlaamse en lokale overheden moeten samen streven
naar een algemene investeringsnorm, naar
analogie met de innovatienorm: 3% van het bbp
tegenover 2,3% nu. De investeringsuitgaven van
de Vlaamse overheid moeten sterker blijven stijgen
dan de werkingsuitgaven. Met name de gemeentebesturen
moeten de komende zes jaar meer investeren
dan zij tijdens de periode 2012-2018 hebben
gedaan.
De aanhoudende bevolkingsgroei zal hen daartoe
onvermijdelijk verplichten. Voor de volgende
legislatuur dringt een forse verhoging van het
gemeentelijk investeringsbudget zich op gezien
de belangrijke uitdagingen op het vlak van onder
meer demografie, verdichting, verkeersveiligheid,
Visierapport 2018

136
> > Sanering van het
Lobroekdok ter voorbereiding
van de Oosterweelverbinding
(ill. Aertssen, © Johan
Deckers)
mobiliteit, waterzuivering en riolering. Dit impliceert
een verhoging van de reguliere middelen en
daarnaast ook vaak gebruik maken van alternatieve
financiering. Het is belangrijk deze investeringen
ook gelijkmatiger te spreiden over de zes jaren. De
nieuwe lokale besturen moeten bij de start van de
legislatuur in 2019 een meerjareninvesteringsplan
opmaken en daarbij bekijken wat met reguliere
middelen en wat via PPS kan worden gerealiseerd.
Tegelijk is het nuttig dat steden en gemeenten bij
de planning en implementatie van hun (investerings)plannen
meer gebruik maken van SMARTinstrumenten,
waarvoor zij trouwens op subsidies
kunnen rekenen.
Het is belangrijk de stads- en dorpskernverniewingsprojecten
die de gemeentebesturen in de
periode 2012-2018 in gang hebben gezet, zoveel
mogelijk voort te zettten en tegelijk zo snel mogelijk
nieuwe projecten op te zetten. Politieke en
maatschappelijke gedragenheid is daarbij belangrijk,
evenals een goede projectdefinitie, een constructieve
en continue dialoog van bij de start maar
ook goede afspraken vooraf over de aanpak van
mogelijke discussies en conflicten, een transparant
selectieproces, voldoende betrouwbare informatie
tijdens de aanbesteding en duidelijke communicatie
over de planning van de aanbestedingen
en de timing van het project. Uit hoofdstuk 3 is
> > Vernieuwd cultureel centrum als onderdeel van het masterplan De
Tuinen van Puurs (ill. Van Roey, arch. Plusoffice-DELVA)

Hoofdstuk 5
137
> > Werken aan de spoorlijn tussen Aalter en Beernem met afschaffing van
vijf gelijkvloerse kruisingen (ill. BAM Contractors)
al gebleken dat het opzetten van bijkomende
stadsvernieuwingsprojecten complexer en tegelijk
kleinschaliger zal worden dan voorheen omdat vlot
bereikbare, centraal gelegen of strategisch interessante
sites (nabij grote stations) intussen al werden
ontwikkeld.
De VCB adviseert bij het opzetten van een PPS
een getrapte aanbestedingsprocedure met nog
slechts een beperkt aantal kandidaten (3 à 4) die
het gemeentebestuur een visie laat ontwikkelen.
Kandidaten die de opdracht niet binnenhalen,
moeten een billijke vergoeding krijggen.
Gemeentebesturen vermijden ook best hoge studiekosten,
onnodig strenge selectiecriteria en te
strenge referentie-eisen. Hun beoordelingssystematiek
moet toelaten maximaal een onderscheid te
maken op het vlak van kwaliteit. Zij minimaliseren
de risico’s, spreiden de resterende risico’s evenwichtig
tussen de betrokken partijen en streven
naar betaalbaarheid met reële winstmarges die in
verhouding staan met reële risicomarges.
5.3. Aan een grootschalig plan voor
woningrenovaties werken
Voor nieuwbouw pleit de VCB ervoor om in de
volgende legislatuur hoogstens te evolueren naar
BEN (bijna energieneutraal) en de eisen (E30 voor
woningen en E40 voor niet-woongebouwen) niet
verder te verstrengen. Ook het S-peil mag niet verder
worden verstrengd. De VCB dringt veeleer aan
op een evaluatie van het S-peil. Nu al is duidelijk
dat een bijsturing zich opdringt. Voor nieuwbouw
is stilaan het punt bereikt dat de extra CO 2
-uitstoot
bij de productie van materialen niet meer door de
mogelijke energiebesparing kan worden gerecupereerd.
Het kaderstuk van het WTCB bevat nog
andere voorstellen op dit vlak (i p. 138).
Terwijl de woonbonus nu ook van toepassing is voor
de aankoop van energieverspillende woningen
zonder dat hier een renovatieverplichting wordt
aan gekoppeld, pleit de VCB voor een energiebonus.
De toepassing van de bonus wordt volgens
de VCB best beperkt tot nieuwbouw (die sowieso
energiezuinig wordt want evoluerend naar BEN) en
tot grondige energetische renovaties.
De VCB pleit voor een grootschalig doordacht plan
om het bestaande patrimonium versneld te renoveren
tegen een renovatieritme van 2,5% per jaar. Op
dit ogenblik wordt amper 0,6% van het bestaande
patrimonium per jaar grondig gerenoveerd. Maar
in plaats van een forse inhaalbeweging merken we
de laatste jaren op basis van het aantal vergunningen
en kredieten voor woningrenovaties eerder
een daling van de renovatieactiviteit.
De VCB is in dit verband verheugd dat het ontwerp
van het Vlaams energieplan van 20 juli 2018 het
principe huldigt dat bij een notariële overdracht in
volle eigendom van een residentiële woning uiterlijk
na vijf jaar drie van de volgende zes maatregelen
moeten zijn uitgevoerd: een dakisolatie met
een U max
(maximale warmtedoorgangscoëfficiënt)
Visierapport 2018

138
VOORSTELLEN VOOR DE TOEKOMSTIGE EVOLUTIE VAN DE EPB-WETGEVING
De EPB- wetgeving is in Vlaanderen sinds 2006 in voege. Ondertussen zijn we 12 jaar verder
en is voor woningen de eis met factor 2.5 verstrengd (van E100 naar E40). Het is duidelijk
dat de prestaties van de Vlaamse gebouwen, mede dankzij de effectieve handhaving, in
deze periode opmerkelijk geëvolueerd zijn, zowel in termen van energieverbruik als comfort.
Het is echter een feit dat er ook een aantal vragen kunnen gesteld worden over de
verdere implementatie van de energiewetgeving en dat suggesties aan de orde zijn voor
bijsturing.
Het is duidelijk dat de verstrenging van de eisen de voorbije jaren bijzonder snel is verlopen
en dat een verdere verstrenging van het E-peil met de nodige tussenfasen dient te
verlopen. Een periode van minimaal 3 jaar tussen 2 eisen lijkt ons wenselijk, concreet E35
in 2021 en E30 in 2024.
Men dient ook uiterst voorzichtig te zijn met het opleggen van subeisen op bijvoorbeeld
schilniveau en met de strengheid van deze eisen. Het is een feit dat de nieuwe eis S31 voor
een deel van de markt onredelijke meerkosten vraagt zonder dat het E-peil en derhalve de
globale energieprestatie verbetert. Een pragmatische bijsturing is wenselijk.
Wat de rekenmethodiek betreft heeft de huidige EPB-methodiek een aantal beperkingen
die in sommige gevallen de innovatie afremmen. We pleiten voor het behoud van de globale
krachtlijnen van de huidige rekenmethodiek, maar met bijkomende mogelijkheden om
innovatieve systemen vlot in rekening te brengen alsook in de EPB-stimulansen in te werken
voor slimme gebouwen. Meer aandacht voor de effectief gemeten verbruiken is zeker
interessant en zal gemakkelijker haalbaar worden bij het invoeren van intelligente meters
maar kan geen volwaardig alternatief bieden voor de huidige berekeningsmethodiek.
Uiteindelijk wordt best een tweesporenbeleid gevolgd waarbij enerzijds wordt gewerkt aan
een verbetering van de huidige methodologie voor de courante praktijk en anderzijds werk
wordt gemaakt van meer doorgedreven evaluaties voor grotere projecten. Het gebruik
van BIM in de bouwsector biedt in principe tal van mogelijkheden om de EPB-evaluatie,
alsook andere types van gebouwevaluaties (zoals milieuprestaties van gebouwen), efficiënter
te maken.

Hoofdstuk 5
139
> > Combinatie van vliesgevels met bronskleurige aluminium lamellen voor het nieuwe hoofdkantoor van Alheembouw (ill. Renson)
van 0,24 W/m2.K, een muurisolatie met een U max
van
0,24 W.m 2 .K, vensters met profielen met een U max
van 1,7 W/m 2 .K en beglazing met een U glas
van 1,1/
m 2 .K, vloerisolatie met een U max
van 0,24 W/m 2 .K, de
installatie van een condensatieketel die niet ouder
is dan 15 jaar of van een warmtepomp en de installatie
van een hernieuwbare warmtepomp of zonneboiler.
Bij de verdere uitwerking van deze maatregel
zal de overheid prioritair aandacht besteden aan
twee gebouwschilmaatregelen om zo de plaatsing
van overgedimensioneerde ketels te voorkomen.
De VCB pleit al langer voor zo’n verplichting. Als de
aankoop van een bestaande woning kort daarna
wordt gevolgd door de vereiste (energetische)
renovaties, zal tegen 2050 90% van de bestaande
woningen energiezuinig zijn tegenover amper 23%
bij een business-as-usual scenario. Maar volgens
de VCB gaat die verplichting best gepaard met
verhoogde financiële stimuli zoals fors verlaagde
registratierechten (4% lager dan het standaardtarief
in plaats van de 1% die momenteel geldt) en
een extra korting op de schenkingsrechten in geval
van een grondige renovatie, alvast hoger dan de
3%, 6% en 9% waarin de huidige regeling voorziet,
wat tot nu toe tot amper een 60-tal aanvragen
heeft geleid.
Bovendien moet de renovatie van bestaande
woningen op korte termijn toenemen dankzij de
GRAFIEK 29:
Doelstelling renovatie: 2,65 miljoen woningen renoveren
2.500.000
2.000.000
1.500.000
S BAU (21.000 x renovatie/
sloop per jaar)
S ritme x 3,3 (70.000
renovaties per jaar)
1.000.000
500.000
0
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
2030
2032
2034
2036
2038
2040
2042
2044
2046
2048
2050
Bron: Statbel, prognose VCB
Visierapport 2018

140
> > Eclectische burgerwoning
omgeturnd tot sociale
huurappartementen in
Oostende (ill. Wienerberger,
arch. Ampe Trybou)
uitgebreidere woningpas (inclusief de asbestinventaris)
en het EPC+. Ook nieuwe technieken,
zoals onder meer BIM, stellen de sector in staat de
lifecyclekosten van een woning beter in te schatten,
met inbegrip van de vereiste renovaties en het
energieverbruik op langere termijn. Op die manier
wordt het mogelijk tot een grotere waardevastheid
van aangekochte woningen te komen en op basis
hiervan tot een aangepast kredietbeleid van de
banken. Dit moet aanleiding geven tot instrumenten
waardoor samen met de financiering van de
aankoop van een bestaande woning ook de renovatiewerken
kunnen worden gefinancierd.
Voorts moet de nieuwe regering volop het gebruik
van ESCO’s (Energy Service Companies) stimuleren
om grotere (overheids)gebouwen energiezuiniger
te maken. Maar ook de lokale besturen moeten hier
voluit gebruik van maken. In de eerste burgemeesterconvenants
verbonden de gemeenten er zich toe
de CO 2
-uitstoot tegen 2020 met minstens 20% te
reduceren en deze doelstelling zelfs te overtreffen.
De eerstvolgende gemeentebesturen zullen deze
doelstelling moeten waarmaken. Zij hebben niet
veel tijd meer om na de nulmeting de afgesproken
actieplannen in concrete acties en investeringen
om te zetten.
De nieuwste burgemeesterconvenants kijken nog
verder, namelijk naar 2030. Die beogen tegen 2030
een vermindering van de CO 2
-uitstoot met 40% en
tegelijk een geïntegreerde aanpak van de mitigatie
en de aanpassing aan de klimaatverandering. De
volgende coalitie zal dus ook werk moeten beginnen
maken van de nog veel strengere CO 2
-reductie
die tegen 2030 moet worden gerealiseerd.
> > Installatie van een nieuwe badkamer op
een zolderverdieping (ill. Vloerdecor)

Hoofdstuk 5
141
> > Renovatie van oude hoeve uit 1820 (ill. Victor)
Een belangrijk werkpunt waar de gemeentebesturen
zelf vat op hebben, is de CO 2
-reductie in de
eigen gebouwen. Uit een analyse van de Belgische
burgemeesterconvenanten is gebleken dat energiebesparingen
in het eigen gebouwenpatrimonium
binnen die convenanten het voornaamste
actiepunt vormden. Precies met behulp van ESCO’s
kunnen zij in eigen gebouwen energiebesparende
renovaties laten cofinancieren.
Van groot belang voor de renovatie van het
bestaande woningpatrimonium wordt ook de uitvoering
van het Vlaams huurdecreet. Dit decreet
bepaalt dat de huurprijs kan worden aangepast
als er energiebesparende investeringen worden
uitgevoerd. Bovendien wordt de opzeggingsmogelijkheid
met het oog op renovatie versoepeld.
> > Ombouw van het 19de eeuwse gendarmeriegebouw
te Lier tot een geïntegreerd woonproject voor sociale
huisvesting (ill. dhulst’, arch. Stramien)
Visierapport 2018

142
> > Poging tot isolatie van een
afgeleefd hoekpand (ill. VCB)
Tegelijk heeft het federale parlement intussen de
nieuwe wet op de mede-eigendom goedgekeurd.
Die wet wijzigt onder meer de vereiste meerderheden
en legt een reservefonds voor investeringen
op. De nieuwe Vlaamse regering moet volop
gebruik maken van beide wetgevende initiatieven
die vanaf 2019 in voege zullen treden, om de renovatie
van huur- en flatgebouwen te stimuleren.
De uitvoering van een kernuitstap is uiteindelijk in
grote mate afhankelijk van de snelheid waarmee
het bestaande gebouwenpatrimonium energiezuiniger
wordt.
> > Opbouw van staal-houtconstructies binnen een bestaande
industriële loods voor de VDAB van Asse (ill. De Tender)

Hoofdstuk 5
143
KAART 3:
Zuiveringsgraad van afvalwater voor de Vlaamse gemeenten
Toestand 01 juli 2018
Legende zuiveringsgraad
S >= 95% S 80% - 95% S 60% - 80% S 40% - 60% S 20% - 40% S < 20%
Bron: Vlaamse Milieumaatschappij
5.4. Cruciale jaren op het vlak van
leefmilieu
De volgende legislatuur wordt cruciaal voor het
bereiken van de doelstellingen van enerzijds de
Europese richtlijn Stedelijk Afvalwater die stelt dat
alle lozingen op waterzuivering moeten worden
aangesloten, en anderzijds van de kaderrichtlijn
Water die tegen 2027 moet zijn geïmplementeerd.
Die stelt dat alle oppervlakte- en grondwater in
Vlaanderen van goede kwaliteit moet zijn. Maar
in Vlaanderen bedraagt de zuiveringsgraad in het
algemeen nog altijd amper 83% terwijl bijvoorbeeld
Duitsland en Nederland al een zuiveringsgraad van
respectievelijk 97% en 99% hebben bereikt. Bij 139
Vlaamse gemeenten, waaronder een tiental steden,
ligt de zuiveringsgraad nog altijd onder 80%. Uit
een nota van Aquafin over een betaalbare realisatie
van het Vlaamse waterbeleid blijkt bovendien dat
87% van de Vlaamse waterlopen slecht of ontoereikend
scoren terwijl het aandeel van de slecht of
ontoereikend scorende waterlopen in Duitsland en
Nederland al is teruggedrongen tot respectievelijk
55% en 65%.
Het komt erop aan zo snel mogelijk de nog resterende
vereiste investeringen hiervoor en de
knelpunten in kaart te brengen: zowel nieuwe
investeringen om nog niet bediende woonkernen
te bedienen als investeringen om bestaande
(vaak verouderde) infrastructuur aan de groeiende
verdichting aan te passen. Slechts in zeer
beperkte mate (1 à 2%) moeten gezinnen zelf het
afvalwater zuiveren. Het zijn de gemeenten en de
intercommunales die voluit in nieuwe rioleringen
en in het onderhoud van bestaande rioleringen
zullen moeten blijven investeren.
Een belangrijk knelpunt daarbij is de nog steeds
ontoereikende besteding van de saneringsbijdragen
voor investeringen. Tegelijk is het belangrijk
Vlaanderen beter te verdedigen tegen wateroverlast
ten gevolge van de klimaatverandering met
zijn langere droogte- en intensievere regenvalperiodes.
De schade door wateroverlast is daardoor in
2016 al opgelopen tot 300 miljoen euro. Nogal wat
stedelijke woongebieden – ook terreinen die nu al
bebouwd zijn – liggen in overstromingsgevoelige
gebieden.
Om in deze gebieden verdichting mogelijk te
maken, is het belangrijk investeringen in waterzuivering
en waterbeheersing beter op elkaar af
te stemmen. Hemelwaterplannen zijn daartoe een
nuttig instrument zoals duidelijk wordt aangeduid
in de getuigenis van Vlario (i p. 88). Om de burgers
nauwer bij dit verhaal te betrekken, stelt Vlario een
transparante waterfactuur voor waarop de kosten
voor de afvoer en de zuivering van regenwater apart
worden vermeld. Als de burger het regenwater
zinvol gebruikt, zou hij dan op een infiltratiebonus
kunnen rekenen. Belangrijk in dit verband is ook de
afwerking van het geactualiseerde Sigmaplan.
Gemeenten moeten ook ruimte geven aan creatieve
oplossingen op het vlak van waterrobuust
en waterbewust bouwen, zoals infiltratiesystemen,
groendaken, wadi’s en het ontzegelen van
Visierapport 2018

144
> > Openleggen van de Jeker te Tongeren (ill. BAM Contractors)
pleinen. Op basis van deze technieken moet het
dan toch mogelijk blijven in overstromingsgevoelige
gebieden nog omgevingsvergunningen toe te
kennen. Een idee dat hierbij nauw aansluit betreft
de realisatie van groenblauwe netwerken die een
verzachtende werking op de effecten van de klimaatverandering
op de steden uitoefenen. Onze
steden krijgen dankzij deze netwerken meer veerkracht
om de effecten van de klimaatverandering
aan te kunnen. Daarnaast zal de groenblauwe stedenbouw
meer ruimte bieden aan de ontwikkeling
van biodiversiteit en aan een gezonder en aantrekkelijker
leefmilieu. Meer hierover in de getuigenis
van Natuur en Bos (i p. 152). Ook hiervoor moet
dan wel binnen een stedelijke omgeving de nodige
ruimte worden vrijgemaakt.
Een andere belangrijke uitdaging op het vlak van
leefmilieu bestaat erin de toppositie van Vlaanderen
op het vlak van circulaire bouweconomie te versterken.
Onder impuls van een duidelijke milieuwetgeving
is de Vlaamse bouw internationaal uitgegroeid
tot een voorloper wat het circulair gebruik
van materialen betreft. Ongeveer 64% van het
totale afval heeft te maken met de bouw. Circulaire
bouweconomie betekent dat zowel uitgegraven
bodem als afgebroken of ontmantelde gebouwen
opnieuw (bouw)materialen worden. Vlaanderen
kan enkel een circulaire economie worden dankzij
het hoge recyclagepercentage in de bouw dat nu
al meer dan 90% bedraagt (voor bodem en bouwafval
samen).
Terwijl de Nederlandse architect Thomas Rau nu
internationaal furore maakt met de idee van een
‘Madaster’ (een kadaster van materialen), past de
Vlaamse bouwsector dit principe nu al toe en gaat
zij zelfs verder doordat zij aan de geïdentificeerde
gronden en materialen een ketenbeheersysteem
koppelt. De vzw Grondbank doet al meer dan 15
jaar aan ketenbeheer voor uitgegraven bodem
en vanaf eind augustus 2018 de vzw Tracimat voor
bouw- en slooppuin.
Om nieuwe bouwprojecten op te vatten als materialenbanken
voor morgen die daardoor een
aantoonbare restwaarde krijgen, willen we samen
met het WTCB inzetten op een label voor circulaire
gebouwen dat de aandacht vestigt op een doordacht
ontwerp, keuze voor duurzame materialen,

Hoofdstuk 5
145
omkeerbare verbindingen en het verlagen van de
afvalhoeveelheid, waarbij ook aandacht is voor het
proces (bijvoorbeeld begeleid door BIM), levenscycluskosten,
milieu-impact, onderhoud en nieuwe
business modellen. Hierbij wordt complementariteit
met tools als TOTEM nagestreefd. We zijn ervan
overtuigd dat op basis van deze restwaarde nieuwe
businessmodellen kunnen ontstaan.
Tegelijk moet de Vlaamse regering ertoe bijdragen
dat wordt geëxperimenteerd met nieuwe methodes
die onder meer veranderingsgericht bouwen
en hergebruik van bouwelementen in de hand
werken vanaf de ontwerpfase. Op die manier wordt
niet alleen curatief, maar ook preventief gewerkt.
De nieuwe Vlaamse regering moet de voorloperrol
van de bouw binnen Europa op het vlak van circulaire
economie versterken. Dat is geen theorie. Met
de proeftuin circulair bouwen wordt hier nu reeds
aan gewerkt.
5.5. Innovatie in de bouw extra
bevorderen
De Vlaamse bouw vormt een belangrijke afzetmarkt
voor nieuwe producten, materialen en toestellen
uit de industrie en fungeert hierbij in belangrijke
mate als technologie-integrator. Meer nog: juist
door de wisselwerking met de werfpraktijk en
de toetsing met de concrete vragen op de eigen
bouwmarkt stimuleert de bouw de innovatie bij de
ontwikkeling van nieuwe producten in België zelf.
Een innovatieve en sterke thuismarkt laat bedrijven
toe te groeien, te transformeren en te exporteren.
Op het vlak van digitalisering is de bouw momenteel
in volle transitie en net zoals de industrie aan het
evolueren naar een 4.0 sector. De toekomst is digitaal
en smart, zowel voor het bouwproces als voor
het eindproduct, of het nu over een gebouw, een
wijk of een infrastructuur gaat. Volgens een recente
internationale studie van PwC (PricewaterCoopers)
> > Bijna energieneutrale nieuwe campus van de Confederatie Bouw Limburg
(ill. Confederatie Bouw Limburg, arch. Helsen & Van Com)
Visierapport 2018

146
hebben 40% van de dronetoepassingen te
maken met transportinfrastructuur. Ook Artificiële
Intelligentie zal in de bouw op ruime schaal kunnen
worden toegepast om het bouwproces optimaler te
laten verlopen.
In vergelijking met haar belang in de Vlaamse
economie en voor de Vlaamse maatschappij gaat
momenteel een (te) beperkt aandeel van de innovatiesteun
van de Vlaamse regering naar de bouw.
Deze steun moet niet alleen gaan naar voorlopers
maar, zeker in een kmo-sector zoals de bouw, in
belangrijke mate eveneens naar innovatievolgers
en technologie-integratoren.
Het WTCB (Wetenschappelijk en Technisch
Centrum van het Bouwbedrijf) en het OCW
(Opzoekingscentrum voor de Wegenbouw), de
gespecialiseerde en collectieve centra van de sector,
kunnen hier met de steun van hun leden en van
de overheid en in samenwerking met hogescholen
en universiteiten een belangrijke motor in zijn. De
VCB pleit daarom voor een speerpuntclusterinitiatief
specifiek voor de bouwsector. Een dergelijk
speerpuntcluster moet het bedrijven en kennisinstellingen
mogelijk maken om de komende jaren
nieuwe kennis op te bouwen en te implementeren
om zo de toekomst van de sector veilig te stellen,
zowel op de thuismarkt als bij export. Meer hierover
is te lezen in de getuigenis van het WTCB (i p. 156).
Ook als opdrachtgever kan de Vlaamse regering de
innovatie in de sector bevorderen. Het basisidee is
dat de overheid door een weldoordachte bevraging
van de markt de knowhow van aannemers positiever
kan aanwenden dan nu voor de realisatie van
grotere infrastructuur- en andere bouwprojecten.
In deze context pleit de VCB ook voor een aanpassing
van de wet op de architecten. Die aanpassing
moet een vlottere samenwerking tussen aannemer
en architect in het kader van bouwteams mogelijk
maken. Doordat alle partijen in een bouwteam van
bij de aanvang van het bouwproces betrokken zijn,
ontstaat er meer ruimte om innovatieve technieken
en processen toe te passen, zoals BIM.
Zoals de huidige regering in belangrijke mate in
de bouw e-tendering en e-procurement heeft
gestimuleerd, kan zij ook het gebruik van andere
digitale instrumenten bevorderen, zoals onder
meer BIM. Het departement MOW (Mobiliteit
en Openbare Werken) kan daarbij dezelfde stimulerende
rol vervullen als de Nederlandse
Rijkswaterstaat. Het Facilitair Bedrijf en/of de
VMSW (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen)
kunnen hetzelfde doen als het Nederlandse
Rijksvastgoedbedrijf. Steun voor collectieve acties
waar vele spelers samenwerken, is hierbij belangrijk.
De Vlaamse overheid kan via haar aanbestedingsstrategie
ook het voortouw nemen bij de
vergroening van de bouw. Om de Belgische
bouwsector te stimuleren en te ondersteunen bij
het verminderen van de milieu-impact van zijn
gebouwen heeft OVAM (de Openbare Vlaamse
Afvalstoffenmaatschappij), in samenwerking
met de andere gewesten de TOTEM-tool uitgewerkt.
Het Vlaams Facilitair Bedrijf plant het
gebruik van TOTEM alvast op te nemen in zijn
standaardbestekken.
Daarnaast kan gedacht worden aan de invoering
van de CO 2
-prestatieladder in projecten en in de
keten (zoals reeds in gebruik in Nederland). Dit is
een instrument met als doel de CO 2
-uitstoot op
structurele wijze te reduceren binnen de bouwbedrijven.
Het ondersteunen van een tweesporenbeleid
bij de verdere ontwikkeling van EPB is
eveneens belangrijk. Enerzijds is er nood aan het
verder verbeteren van het huidige systeem. Maar
parallel hiermee is het belangrijk dat ingezet wordt
op BIM-integratie die ook toelaat sneller innovatieve
systemen te ondersteunen.

Hoofdstuk 5
147
> > Restauratie van de Handelsbeurs te Antwerpen met aanleg
van nieuw ondergronds parkeerterrein (ill. Denys)
Visierapport 2018

148
GEBRUIKSMOGELIJKHEDEN VAN TOTEM
Om de Belgische bouwsector te ondersteunen bij het evalueren en optimaliseren van de
milieuprestatie van gebouwen, hebben de drie gewesten de TOTEM-tool (Tool to Optimise
the Total Environmental impact of Materials) gelanceerd. Deze online tool staat sinds
februari 2018 gratis ter beschikking op internet en is bruikbaar voor iedere bouwprofessional
met enige kennis van levenscyclusanalyse (LCA). De TOTEM-tool is zowel geschikt
voor nieuwbouw als voor renovatie voor verschillende gebouwtypes (woningen, kantoren,
scholen…). De tool omvat een catalogus van meer dan 300 gebouwelementen, waaruit de
gebruiker kan kiezen om zijn bouwwerk samen te stellen. De bijhorende milieuprestatie
wordt weergegeven aan de hand van een reeks milieu-impactindicatoren, bepaald door
middel van een LCA (Life Cycle Analyse).
De TOTEM-tool laat toe om de milieuprestatie van een gebouw op een objectieve manier
te berekenen en inzicht te geven in de impact van de verschillende onderdelen, de levenscyclusfasen
of de milieu-impactindicatoren. Hierdoor kunnen bouwprofessionelen vanaf
nu zelf aan de slag om de ecologische voetafdruk van hun gebouwen te evalueren en
te optimaliseren. Bijkomend kunnen bedrijven die inzetten op het maken van duurzame
materiaalkeuzes hierover op een objectieve manier communiceren. Tot slot vormt de
beschikbaarheid van een Belgische tool voor het evalueren van de milieuprestaties van
gebouwen, die gedragen wordt door de drie gewesten, een belangrijke stap op weg naar
harmonisatie. In de ons omringende landen wordt het berekenen van de milieuprestatie
van een gebouw nu reeds opgenomen in de regelgeving (in Nederland sinds 2012,
in Frankrijk vanaf 2020). In België bestaan er vooralsnog geen verplichtingen. Maar de
overheid engageert zich alvast om het systeem mee op te nemen in haar aanbestedingen
en bestekken.
B

Hoofdstuk 5
149
BESLUIT
Hoofdstuk 5.
Om de woon- en mobiliteitsproblemen van de Vlamingen op
te lossen is een belangrijke rol weggelegd voor de Vlaamse
en lokale overheden. Die overheden staan nu beide voor een
belangrijk kantelmoment omwille van de gemeenteraadsverkiezingen
in oktober 2018 en de regionale verkiezingen in mei 2019:
het uitgelezen moment om het tot nu toe gevoerde beleid te
evalueren en bij te sturen. In dit laatste hoofdstuk heeft de VCB
een aantal belangrijke actiepunten gebundeld die trouwens ook
werden verwerkt in haar memoranda voor de gemeentebesturen
en voor de Vlaamse regering.
De VCB staat achter de idee van verdichting, maar pleit in dit verband
voor geleidelijkheid in plaats van een trendbreuk. Op lokaal
vlak is maatwerk belangrijk. Te trage vergunningsprocedures leiden
onvermijdelijk tot hogere bouwkosten. Multifunctionaliteit
is belangrijk maar niet altijd haalbaar. Zoals voor bedrijven extra
bedrijventerreinen nodig blijven, is de VCB ook tegen een te
abrupte schrapping van woonuitbreidingsgebieden.
Zowel de Vlaamse regering als de lokale besturen moeten hun
investeringsbudgetten fors optrekken zodat zij samen 3% van
het bbp bereiken. Ook verkeersluwere steden vergen massaal
investeringen, onder meer in fietsinfrastructuur en openbaar
vervoer. Sedert 2002 werd al veel geïnvesteerd in stads- en
dorpskernvernieuwing. Die investeringen moeten de komende
jaren sterk worden opgevoerd in een moeilijkere context met
herontwikkelbare gebieden die een grotere versnippering van
eigendom kennen.
Nog een belangrijke uitdaging voor de volgende legislaturen
betreft de uitwerking van een grootschalig plan voor woningrenovaties.
Zoals het ontwerp van het Vlaams Energieplan al
heeft aangegeven, zal dit plan moeten uitgaan van een aantal
verplichtingen bij de overdracht van elk bestaand gebouw, aangevuld
met een aantal stimuli, onder meer een veralgemeend
lager btw-tarief voor afbraak en vernieuwing wanneer blijkt dat
een renovatie economisch niet verantwoord is.
Om voor al deze uitdagingen financieel en economisch haalbare
oplossingen te vinden is een toepassingsgerichte innovatie
vereist die recht doet aan de sector als innovatie-integrator.
Die moet uiteindelijk leiden tot comfortabelere gebouwen en
meer leefbare leefomgevingen die maximaal aansluiten bij de
woondromen van de Vlaamse burgers. In dit verband pleiten
VCB en WTCB voor de oprichting van een speerpuntcluster voor
de bouw.
Visierapport 2018

150
Getuigenis.
Peter Cabus / Departement Omgeving
Videoreportage
Naar een circulaire
stedenbouw: de
grote verbouwing
van Vlaanderen
De ondertitel van het groenboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen was
Vlaanderen in 2050: mensenmaat in een metropool? Hiermee werd
aangegeven dat de verstedelijking in dit deel van de wereld een gegeven is,
maar dat het ruimtelijk model dat hiertegenover staat, niet het model is van
grote wereldsteden zoals Tokyo of New York. Het model is wel het policentrisch
netwerk, van gehucht tot stad op mensenmaat, dat zo typisch is voor
Vlaanderen. In dit model wordt een shift van een uitbreidingsstedenbouw
naar een circulaire stedenbouw met gereduceerd tot afnemend ruimtebeslag
vooropgezet. Peter Cabus, secretaris-generaal van het departement
Omgeving, legt uit welke opportuniteiten dit model voor de bouw biedt.
In het witboek van november 2016 en in het beleidsplan
dat de Vlaamse regering op 20 juli 2018 heeft
goedgekeurd, wordt die shift volgens Peter Cabus
nog wat sterker beklemtoond door reeds tegen
2040 het bijkomend ruimtebeslag op nul hectare te
zetten, tien jaar eerder dan aanvankelijk was vooropgezet
in het groenboek en op Europees niveau.
Ruimte wordt/is een schaarse grondstof (geworden).
Zoals voor iedere grondstof is het wijs om
twee maal na te denken hoe men ruimte aansnijdt.
In de pers is men dit de ‘betonstop’ gaan noemen.
Het is bekend dat Vlaanderen in een Europese context
een groot ruimtebeslag heeft (ongeveer een
derde van de ruimte) met hierbinnen een belangrijk
aandeel verharde ruimte. Dit heeft te maken
met onder meer de historische industrialisering en
de verkavelingscultuur met relatief lage dichtheden
met ‘huizen met tuintje’. Alles samen leidde dit tot
het huidige vrij verspreide ruimtebeslag. De maatschappelijke
kosten die hiermee samengaan zijn
belangrijk omdat in zo een versnipperde ruimte het
moeilijker is om de maatschappelijke dienstverlening
efficiënt te organiseren zoals infrastructuren,
rioleringen, openbaar vervoer, overheidsdiensten,
enz. Bovendien legt dit een extra druk op die
functies die de open ruimte nodig hebben, zoals
landbouw en natuur. Reken ook daarbij de uitdaging
van klimaat en energie, dan weet men dat er
heel wat bedreigingen zijn waarvoor een oplossing
moet worden gevonden.

Hoofdstuk 5 I Getuigenis
151
Enorme potentie maar trage verandering
Peter Cabus: “Naast bedreigingen zie ik evenwel
vooral een grote potentie en opportuniteiten.
Binnen het bestaande ruimtebeslag is er een
gigantische verbouwingsopdracht als we de doelstellingen
van verdichting en vergroening willen
halen in combinatie met doelstellingen op het
vlak van bijvoorbeeld energie, klimaat, mobiliteit,
demografie, verdere digitalisering, enz. Eerder dan
een stop is er net nood aan grote investeringen om
die doelstellingen te realiseren. Ik verwijs hiervoor
naar een artikel van mei 2018 van de Nederlandse
vereniging Deltametropool met als sprekende titel
‘De grote verbouwing van Nederland’.
De bouwsector zal de komende decennia zeker
nog weten wat te doen en is dan ook een cruciale
partner in het realiseren van al deze doelstellingen.
De ruimtelijke investeringen van burgers,
bedrijven en overheden die elke dag plaatsvinden,
transformeren de ruimte met ongeveer 1 à 2% per
jaar. Dit lijkt weinig, maar 1% verandering per jaar
is ook niet niks. Cumulatief betekent dit dat in de
vooropgezette periode ongeveer 40 tot 100% van
de ruimte (kan) word(en) getransformeerd. Maar
dit vraagt wel een volgehouden inspanning in de
‘juiste richting’.”
Naast de reeds gekende uitdagingen signaleert
Peter Cabus over die lange periode ook nieuwe
ontwikkelingen waarvan de impact op het ruimtegebruik
nog ongekend is. Hij denkt hierbij onder
andere aan technologische innovaties (zoals
3D printing en drones) en ontwikkelingen in de
deeleconomie (zoals ‘mobilty as a service’ en zelfrijdende
auto’s).
Peter Cabus: “Burgers zijn zich bewust van de
noodzakelijke verandering, maar zijn nog verder te
overtuigen. Alles staat of valt met een grote betrokkenheid
van de maatschappelijke stakeholders en
de burgers. Dit is ook logisch. De burger wil een
comfortabele leefwereld met een woonomgeving
die gezond en rustig is, die veiligheid en privacy
biedt, waar diensten comfortabel en vlot bereikbaar
zijn, waar hij ruimte heeft om zijn leven uit
te bouwen. Tegelijkertijd willen we een omgeving
die biodivers is, die het ecosysteem in stand houdt
en die de klimaatverandering aankan. Uit vroeger
maar ook recenter onderzoek blijkt dat de burger
in het algemeen een eerder conservatieve houding
heeft rond ruimte en wonen. Een eigen tuin blijkt
nog steeds de droom te zijn van het grootste deel
van de bevolking. Een meer diverse woontypologie
van dichter bij elkaar wonen en samenleven in
collectieve ruimtes is dus niet zo evident. De burger
moet kunnen ervaren en zien dat dit mogelijk
is. Samen hierover proefprojecten uitbouwen is
dus de boodschap. Dat is een serieuze uitdaging
en doet zich voor in een context waar burgers en
belanghebbenden steeds mondiger worden. “
Kwaliteitsvolle verdichting en ontpitting
Meer uitdagingen realiseren op dezelfde of minder
ruimte en tegelijkertijd de kwaliteit van de (woon)
omgeving verhogen vraagt volgens Peter Cabus
een programma van ruimtelijke transformatie dat
focust op een verhoging van het ruimtelijk rendement,
gekoppeld aan verluwen en ontsnipperen
van groenblauwe structuren. De ontpitting waaraan
groenblauwe structuren van kleine en grote schaal
worden gekoppeld, is daarbij even essentieel als
het verhogen van de woondichtheid en het beter
verweven van activiteiten.
Peter Cabus: “Niets doen zal uiteindelijk meer
kosten dan een actief beleid voeren. Maar ook dan
kost koken geld. In een context waar de overheid
reeds jaren aan het bezuinigen is, betekent dit
dat naast overheidsmiddelen ook alle burgers en
actoren van de (bouw)sector en ruimtelijke investeerders
moeten worden betrokken. De Vlaamse
regering heeft op 20 juli samen met het beleidsplan
het instrumentendecreet goedgekeurd. Dat
decreet biedt nieuwe perspectieven, onder andere
wanneer voorheen bebouwbare gronden omwille
van de nieuwe beleidskeuzes dit niet meer zijn.
Omgekeerd kunnen op goedgelegen plekken
meer mogelijkheden worden gecreëerd. Daarnaast
zouden ook andere aspecten ondersteund kunnen
worden, zoals gemeenten die mikken op een sterker
open ruimte beleid.”
Peter Cabus besluit dat een ruimtelijk investering
een investering voor de lange termijn is. Het is
voor de gehele maatschappij van belang om op
de juiste plek de juiste keuzes te maken gezien die
lange termijn impact. Een verhoging van het ruimtelijk
rendement, gekoppeld aan bereikbaarheid en
voorzieningen, zoals vooropgesteld in het beleidsplan,
zal ongetwijfeld helpen om beter en slimmer
ruimtegebruik te realiseren. Deze trend is (gelukkig
maar) al 20 jaar bezig, als gevolg van een objectieve
alliantie tussen bouw(promotoren) en ruimtelijke
doelstellingen. Het is immers in beider belang om
(ruimtelijke) rendementsdoelstellingen te halen
binnen een model van circulaire stedenbouw. De
grote verbouwing van Vlaanderen is alvast ingezet.
Visierapport 2018

152
Getuigenis.
Marleen Evenepoel / Natuur en Bos
Videoreportage
Op weg naar de
groene buurtstad
De leefomgeving vormt een cruciale factor in de zoektocht van de
Vlamingen naar een woning of een werkplaats en naar plaatsen om te
leren, zich te ontspannen en elkaar te ontmoeten. Ook bedrijven en
projectontwikkelaars stellen de leefomgeving steeds meer centraal.
Welke leefomgeving willen we in 2050? We vroegen het aan Marleen
Evenepoel, administrateur-generaal van het Agentschap voor Natuur
en Bos (ANB).
Marleen Evenepoel: “Het beeld dat we hier dikwijls
voor gebruiken is dat van de ‘groene buurtstad’.
Door de omgeving waar we wonen, werken, leren,
ons ontspannen en anderen ontmoeten te vergroenen
maken we onze regio weerbaar tegen de
klimaatverandering. We maken tegelijk de natuur
veerkrachtiger en tillen de levenskwaliteit en sociale
cohesie op een hoger plan. De natuur heeft
een enorm positieve impact op de gezondheid van
mensen, zowel fysiek als mentaal. Iedereen beseft
meer en meer dat de natuur een perfecte bondgenoot
is, wanneer het gaat over het welzijn van mensen.
Ik zeg altijd: ‘You can’t eat money.’, Hoeveel je
ook geproduceerd hebt, als de schone lucht en het
zuiver water op zijn, heb je daar niets aan.”
Belang van buurtnatuur
Marleen Evenepoel ziet nog andere voordelen in
het vergroenen van de directe leefomgeving en
de infrastructuur: “De directe leefomgeving van de
Vlaming, waarin hij woont, werkt, leert, ontspant en
anderen ontmoet, is vaak versteend en gebetonneerd.
Dit is de plek bij uitstek om te vergroenen.
In een almaar diversere samenleving, wordt de
publieke ruimte zowat het enige dat we ‘van nature
uit’ nog met elkaar delen. Toegankelijke natuur
en natuur in de buurt is één van de belangrijkste
instrumenten om de sociale cohesie te versterken.
Door het inrichten van stadsrandbossen of het
realiseren van groenblauwe dooraderingen in de
steden kunnen we natuur letterlijk dichter bij de
mensen brengen. Maar ook figuurlijk moeten we
natuur dichter bij de maatschappij brengen, door
partners, andere overheden en burgers te betrekken
bij het verhaal. Het instrument van de subsidiëring
moet daarom grondig herdacht worden. Niet
wie of hoe je iets doet bepaalt de ondersteuning,
maar het resultaat dat gehaald wordt telt.”
Groen in de bebouwde omgeving kan ook vele
vormen aannemen, onder meer in woongebieden,

Hoofdstuk 5 I Getuigenis
153
zorg- en scholencampussen, maar ook op bijvoorbeeld
begraafplaatsen Om dit te stimuleren worden
nu instrumenten ingezet zoals de projectoproepen
Natuur in je Buurt en Pimp je Speelplaats. Daarnaast
heeft het ANB kaders en richtlijnen ontwikkeld zoals
over het Harmonisch Park- en Groenbeheer en het
draaiboek Groenplan. Momenteel werkt het ANB
ook aan een vademecum natuurinclusief bouwen
en verbouwen, in samenspraak met de VCB.
> > Natuur in je buurt (foto ANB)
Natuur en duurzaamheid ook bij
bedrijven.
De generatie die nu op de arbeidsmarkt komt, hecht
veel belang aan duurzaamheid. Om die talentvolle
jonge mensen aan te trekken moeten bedrijven
werk maken van een duurzame bedrijfsvoering op
basis van een groenere mobiliteit, energiezuinige
kantoren en ecologische bedrijventerreinen.
Marleen Evenepoel: “Ook in de zoektocht van
bedrijven naar innovatieve producten en technieken
is de natuur een onuitputtelijke inspiratiebron.
‘Wat kunnen we leren uit de natuur als het over
innovatie en duurzaamheid gaat?’, dat is de kernvraag
van het concept van biomimicry. De natuur
bestaat 3,8 miljard jaar en heeft zich in al die tijd
doorgedreven duurzaam, evolutief, creatief en
inventief getoond. Grootmeesters als Leonardo Da
Vinci wisten al dat de natuur de beste innovator is.
Vandaag hebben ook bedrijfsleiders door dat ze
hun creativiteit en innovatiekracht de hoogte kunnen
instuwen door van de natuur te leren. Goed
gejat is beter dan slecht bedacht, zeggen onze
Noorderburen toepasselijk.”
Ter illustratie verwijst Marleen Evenepoel naar de
Japanse kogeltrein Shinkansen: “In de neus van de
trein herken je de kop van een ijsvogel. Dankzij de
aerodynamische vorm kan die vogel een snelle duikvlucht
inzetten en kan de kogeltrein ongehinderd
300 kilometer per uur halen.” Andere voorbeelden
zijn de windturbines van producent WhalePower die
geïnspireerd zijn door de borstvinnen van bultruggen,
en flatgebouwen die geïnspireerd zijn door de
ingenieuze bouw van een termietenheuvel. Zo zijn
er massa’s voorbeelden van bedrijven die de natuur
gebruiken om topproducten te vervaardigen.
Marleen Evenepoel stelt vast dat ook in de bouwsector
de geesten beginnen te rijpen: “Cohousing
wint langzaam aan populariteit. En bij de inplanting
van verkavelingen zie ik een trendbreuk.
Projectontwikkelaars gaan steeds meer uit van het
bestaande groen en bouwen compacter en meer
in de hoogte om de open ruimte te vrijwaren. In
Kantvelde in Mechelen-Noord werd recent nog
een verkaveling van 150 gezinswoningen afgevoerd.
In de plaats gaan de projectontwikkelaars
voor een dichter bebouwde stadswijk met zo veel
mogelijk behoud van groen. De aanwezigheid van
voldoende groen heeft een positief effect op de
vastgoedprijzen.”
Inzetten op tijdelijke natuur
Inzetten op tijdelijke natuur op braakliggende sites
in afwachting van ontwikkeling is volgens Marleen
Evenepoel vanuit ecologisch standpunt absoluut
geen verloren moeite: “Ondernemers en landbouwers
zijn vaak bereid om te investeren in natuur,
maar ze zijn soms onzeker over de gevolgen.
Voor bedrijven is het perfect mogelijk om op hun
gronden tijdelijke natuur te laten ontstaan zonder
dat daar grote juridische risico’s aan verbonden
zijn. Daarvoor laat het bedrijf in één handeling
het openstellen van zijn grond én het wegnemen
van de natuur vergunnen. Tijdelijke natuur levert
bedrijven vaak een fikse kostenbesparing op om
open ruimte natuurlijker in te richten omdat ze niet
langer moeten maaien of snoeien maar de natuur
haar gang kunnen laten gaan. Bovendien werkt
alleen al kijken naar groen stressverlagend en concentratiebevorderend,
dus ook voor het personeel
is het een goeie zaak.”
Visierapport 2018

Burgers en bouwers:
één front
Videoreportage
Cohousingproject in Leuven
in het groen
Bouwen voor individu
en gemeenschap – het
Cohousingproject
Sluit aan bij getuigenissen van Cabus en Evenepoel

Hoofdstuk 5 I Getuigenis
Bij een aantal burgers bestaat duidelijk belangstelling
om bepaalde ruimten te delen, tegelijk met
respect voor de eigen privacy. Maar hoe vlot of hoe
complex verloopt dan het bouwproces waarbij beide
verlangens worden gerespecteerd? U leert het in de
volgende reportage.
Visierapport 2018

154
Getuigenis.
Walter Van den Bossche en Frank Vanbrabant / Fluvius
Nieuwe opportuniteiten
in een
snel veranderende
maatschappij
Fluvius ontstond op 1 juli 2018. Het bedrijf werd geboren uit de fusie van Eandis
en Infrax. Deze twee Vlaamse werkmaatschappijen waren elk actief in een deel
van Vlaanderen. Vanaf begin 2019 zal Fluvius echt naar buiten toe zichtbaar
worden als bedrijf. De merknamen Eandis en Infrax verdwijnen dan. Fluvius
bundelt de unieke sterktes van Eandis en Infrax tot iets nieuws: iets wat geen
van beide partijen alleen zou kunnen waarmaken. Met deze samenwerking gaat
Fluvius voor een betere dienstverlening aan al haar klanten tegen een lagere
kost. Fluvius brengt mensen en gemeenschappen samen als bruggenbouwer in
een maatschappij die snel vooruitgaat.
Walter Van den Bossche, gedelegeerd bestuurder
van Fluvius: “Met in totaal 5.330 medewerkers gaan
Infrax en Eandis samen werken aan toekomstgerichte
netwerkoplossingen voor elektriciteit,
aardgas, warmte, openbare verlichting, kabel en
riolering. Bovendien ondersteunen we de lokale
besturen, hun inwoners en de Vlaamse overheid
bij de realisatie van de klimaatdoelstellingen, in
de strijd tegen energiearmoede en met het onafhankelijke
beheer van energiedata. Fluvius beheert
een brede waaier aan nutsvoorzieningen. Het is
een ‘multi-utility’-maatschappij. We zijn ervan
overtuigd dat dit schaalvoordelen oplevert en comfort
biedt aan al onze klanten, opdrachtgevers en
partners.”
Voortaan heeft Vlaanderen dus één bedrijf waarin
alle netten voor de distributie van elektriciteit en
aardgas samen uitgebaat worden. Maar er zitten
dus nog veel meer activiteiten in Fluvius: openbare
verlichting, warmtenetten, riolering en kabeltelevisie
bijvoorbeeld, dataverbindingen voor gemeentebesturen,
publieke wifi enz. Kortom, Fluvius staat
voor allerlei nutsleidingen ten dienste van alle
Vlamingen. Op die manier komt Fluvius tot bij elk
bedrijf en tot bij elke woning.
Eén van de belangrijke taken is het meewerken aan
de uiteindelijke ambitie om tegen 2050 elk huis of
elk appartement even energiezuinig te maken als
een energetisch performante nieuwbouwwoning
van vandaag. Binnen deze doelstelling om meer te
BENOveren kan de burger via Fluvius individuele
premies aanvragen voor dak-, zolder-, vloer- of
muurisolatie, voor warmtepompen, hoogrendementsglas
en/of zonneboilers. Maar als hij van plan
is om minimaal drie energiebesparende investeringen
te combineren binnen een termijn van vijf jaar,

Hoofdstuk 5 I Getuigenis
155
is er de BENO-pass, een extra totaalrenovatiebonus
bovenop de individuele premies. Nieuw is ook de
burenpremie. Bovendien ondersteunt Fluvius niet
alleen burgers en bedrijven, maar ook de lokale
besturen. Via haar EDLB/ESCO-programma’s helpt
Fluvius hen, samen met aannemers over heel
Vlaanderen, om hun gebouwen energiezuiniger te
maken.
Uitrol van digitale meters
Vlaanderen kiest voor een zoveel mogelijk gestandaardiseerde
digitale meter die de consument
eventueel kan uitbreiden met extra ‘slimme’ toepassingen
als apps. Fluvius staat in voor de digitale
meters zelf terwijl alle extra toepassingen worden
ontwikkeld door marktspelers en vrij kunnen worden
gekozen. Digitale meters monitoren de veiligheid
en stabiliteit van de energienetten waarop
nu meer lokale productie voorkomt, en zijn dus
belangrijk voor de energietransitie.
Wat zijn de voordelen voor de consumenten?
Frank Vanbrabant, CEO van Fluvius: “De consumenten
krijgen meer details over hun dagelijks
verbruik. Digitale meters maken heel wat diensten
gemakkelijker of goedkoper zoals meteropnames
op afstand. Er is geen tussenkomst meer vereist
van een technicus voor een omschakeling tussen
dagtarief en tweevoudig uurtarief. Prosumenten
krijgen op termijn meer mogelijkheden om hun
groene stroom te ‘vermarkten’. Energieleveranciers
en andere marktspelers kunnen slimme toepassingen
ontwikkelen zodat de consument zijn energieverbruik
kan sturen en kan besparen.”
In het najaar van 2018 start een laatste testproject
met de digitale meter in een aantal gemeenten van
Vlaams-Brabant om de communicatie, organisatie,
processen en systemen te finetunen zodat alles
klaar is om vanaf 1 januari 2019 in gans Vlaanderen
van start te gaan. Uiteindelijk is het de bedoeling
om de komende 15 jaar alle residentiële elektriciteits-
en gasmeters in Vlaanderen te vervangen
door hun digitale equivalenten. De volledige uitrol
zal zowel in de tijd als geografisch gelijkmatig
gespreid worden over gans Vlaanderen.
Momenteel bekijken we (in overleg met beroepsorganisaties
zoals de VCB) welke de mogelijkheden
zijn om bijkomende technici in te zetten. Via het
periodiek marktoverleg met de VCB en provinciale
infosessies in het najaar van 2018 zal Fluvius de aannemers
op de hoogte houden van de evolutie van
de uitrol en de impact hiervan op het aantrekken
van bijkomende technici.”
Slimme toepassingen
De kwalitatieve en wijdvertakte netten van Fluvius
verbinden alle Vlaamse steden en gemeenten én
hun inwoners met elkaar. Geen enkel ander Vlaams
bedrijf beschikt over een dergelijke troefkaart.
Walter Van den Bossche: “Van die unieke situatie
willen we gebruik maken om in te spelen op
de hedendaagse noden en behoeften van lokale
besturen om hun steden en gemeenten leefbaar en
veilig te houden. Door onze openbare verlichtingspalen
en elektriciteitsmasten, onze zogenaamde
‘verticale infrastructuur’, aan te bieden en maximaal
te benutten, boren we nieuwe markten aan,
andere dan de ‘reguliere’ nutsvoorzieningen zoals
elektriciteit, gas, tv, riolering en dergelijke meer.”
Concreet denkt Walter Van den Bossche hierbij
aan heel wat toepassingen die onze samenleving
leefbaar en veilig maken, zoals onder meer parkeerbegeleiding,
slim afvalbeheer, toepassingen
voor nummerplaatherkenning en camerabewaking:
“Het zijn maar enkele voorbeelden waarbij
nieuwe technologie wordt ingezet om het comfort
van de bewoners te verhogen. Steden evolueren
steeds meer naar ‘slimme steden’ of ‘smart cities’
en staan voor grote uitdagingen op het vlak van
mobiliteit, energie, veiligheid en zo veel meer. Onze
bestaande infrastructuur, onze kennis en ervaring
en onze goede relatie met de lokale besturen zijn
belangrijke troeven om deze nieuwe uitdagingen
samen aan te gaan.”
> > Huidige elektriciteitsmeters worden vervangen
door digitale exemplaren (ill. Fluvius)
Frank Vanbrabant: “We zullen bij de uitrol van digitale
meters elektriciteit en gas samen vervangen.
We spreken dan van ‘gezamenlijke meterwerken’.
Dit impliceert dat de technici die ter plaatse zullen
gaan, beide disciplines moeten beheersen (individueel
of als team). Fluvius zal alleszins instaan
voor de opleiding van de bestaande en de nieuwe
technici. Honderden bijkomende technici zullen
nodig zijn om de uitrol te realiseren voor vele jaren.
Visierapport 2018

156
Getuigenis.
Johan Willemen / WTCB
Primordiaal belang
van teamwork voor
competitiviteit en
klantentevredenheid
Het bouwproces wordt steeds complexer, de vereisten in verband met bijvoorbeeld
energieprestaties en akoestisch comfort worden alsmaar strenger, meer actoren
zijn betrokken en wensen inspraak, de keuze uit materialen en componenten wordt
uitgebreider en voorraadplanning wordt steeds belangrijker, enz. Bij dit alles nemen
de eisen en verwachtingen van de klanten steeds maar toe en komt de nadruk te
liggen op transparantie, efficiëntie, welzijn, comfort en kwaliteit. Daarenboven wenst
de klant een vlotte communicatie en één aanspreekpunt. Op deze uitdagingen wil
het WTCB bij monde van zijn voorzitter Johan Willemen voluit inspelen.
Bouwondernemingen zijn in deze evolutie steeds
meer op elkaar aangewezen en geraken ook noodgedwongen
meer met elkaar verweven. Ze moeten
professionaliseren ten behoeve van de klant.
Teamwork is daarom een troef en een must. Het
concept van teamwork is verspreid van de sportwereld
tot de bedrijfswereld. In de bouw komt het erop
neer dat alle betrokkenen best zo vroeg mogelijk
betrokken en geïnformeerd worden over de taken
die ze zullen moeten opnemen zodat alles optimaal
op elkaar kan worden afgestemd. Het vastleggen
van afspraken en een duidelijke taakverdeling voor
iedereen zijn daarbij essentieel evenals geschikte
tools zoals BIM (Building Information Modelling)
om heel het proces efficiënt te laten verlopen.
Bovendien zorgen heel wat technologische ontwikkelingen
ervoor dat de bouw sneller en verder
industrialiseert, automatiseert en technologie integreert:
GPS-sturing, 3D-printen, virtuele realiteit,
gebruik van drones, geothermie en warmtenetten,
‘smart houses’ en ‘smart mobility’. Duurzaamheid,
technologie en samenwerking zijn momenteel duidelijk
drie drijvende krachten achter innovaties in
de bouw. De transitie die de bouwsector nu ondergaat
kan zo gekarakteriseerd worden als de evolutie
van een ‘gefragmenteerde productiemarkt’ naar
een ‘procesmatige, geïntegreerde dienstenmarkt’
met als doel om meerwaarde te creëren voor de
klant en de maatschappij.
Virtuele infrastructuur
In een wereld van toenemende industrialisering,
automatisering en technologie-integratie neemt
ook in de bouw het gebruik van ICT en robotica snel
toe. Deze evoluties leiden tot het ontstaan van een
‘BIM-wereld’ of ‘virtuele infrastructuur’ die door de
verschillende partijen en processen wordt gebruikt
als communicatiekanaal, waarlangs niet alleen
een enorme hoeveelheid data en informatie wordt

Hoofdstuk 5 I Getuigenis
157
uitgewisseld, maar ook geproduceerd wordt. Deze
informatiestromen zullen, steunend op artificiële
intelligentie (AI), de manier van bouwen, de inrichting
van de bouwplaats en daaraan gekoppelde
processen, ingrijpend gaan veranderen.
Via technologie wordt het straks mogelijk om efficiënter
en met minder faalkosten te produceren.
Johan Willemen: “Robots, drones en 3D-printers
zijn hoogst flexibele en intelligente apparaten die
mits de juiste BIM-informatie en algoritmes toegepast
kunnen worden in de bouwsector. ‘Mass
customization’ wordt dus mogelijk en zou zo een
boost kunnen geven aan de productiviteit. Mits
virtuele realiteit zullen de eindgebruikers ook in de
mogelijkheid zijn hun dromen en wensen nog voor
het gebouw gerealiseerd is af te toetsen aan de
interpretatie die de uitvoerders van plan zijn eraan
te geven. Waar nodig laat dit dan toe het ontwerp
nog aan te passen. Deze ‘digitale check’ zal leiden
tot meer klantentevredenheid, een beter imago
voor de bouwsector, meer productiviteit omdat er
minder vragen voor wijzigingen tijdens de uitvoering
van het project naar boven komen, en minder
faalkosten verbonden aan het herstellen van fouten
ten gevolge van een slechte interpretatie van
plannen.”
Daarnaast mag men niet vergeten dat ook een
organisatorische optimalisatie van de werven
een belangrijke invloed heeft op de kosten, de
uitvoeringstermijnen en de uitvoeringskwaliteit.
’Lean bouwen’ als managementfilosofie kan hier
een uitkomst bieden. Lean bouwen is gericht op
het creëren van waarde op lange termijn voor de
klant in alle bedrijfsprocessen door de eliminatie
van alle verspillingen in tijd, materiaal en acties
die geen waarde toevoegen, zoals bijvoorbeeld
tussenstockage.
Big data
Johan Willemen: “We verwachten dat tegen 2025
installaties en ook gebouwen op grote schaal
met elkaar verbonden zullen zijn in een soort van
Internet of Things (IoT) en Internet of Building (IoB).
De combinatie van connectiviteit met meer rekenkracht
en sensortechnologie zal ertoe leiden dat
installaties en gebouwen, ook in de gebruiksfase,
gigantische hoeveelheden data genereren en uitwisselen.
Dit zal niet alleen nieuwe functionaliteiten
bieden voor gebruikers, maar deze data zullen ook
een schat aan informatie bevatten die een efficiënter
gebruik en onderhoud van de gebouwen
zal toelaten en mogelijkheden zal openen voor
bedrijven om nieuwe services aan te bieden. Zo
zal bijvoorbeeld voorspellend onderhoud mogelijk
worden. Dit wil zeggen dat er geen onderhoud
gebeurt op basis van het aantal gebruiksuren of op
basis van een budget, maar dat er enkel onderdelen
zullen worden vervangen als uit metingen blijkt
dat het daadwerkelijk nodig is.”
De analyse van Big Data en AI zijn voor de toekomst
dus zeker essentieel, zowel ten behoeve van de
burgers als van de bouwers. Via Big Data analyse
kan het huis, de werf, het onderhoud en het verkeer
van de toekomst slimmer, beter en op maat van de
gebruiker afgestemd worden. Technologie vormt
straks dus de katalysator/facilitator van talloze
innovaties, maar is op zich geen garantie op succes.
Enkel door een toepassing die meerwaarde creëert,
kan technologie immers haar potentieel bereiken.
Er moet een goede afstemming tussen vraag en
aanbod zijn, tussen de technologie en de toepassing
in de praktijk. Technology Push kan dus maar
renderen als er inderdaad ook een Bottom-Up
vraag naar toepassing ervan ontstaat.
Samenwerking met en binnen het WTCB
Dankzij een goede samenwerking tussen bouwbedrijven
en onderzoekscentra ontstaan er nu
meer dan ooit voor de toekomst tal van nieuwe
mogelijkheden voor innovatie die bijdragen aan
kwaliteitsverbetering en een hogere productiviteit.
Hiertoe hebben de bouwbedrijven er alle belang bij
om een beroep te doen op de competenties en de
infrastructuur van het WTCB, waarvan de activiteiten
ondersteund worden door en gevoerd worden
in nauwe samenwerking met de aannemers en de
andere professionelen uit de sector. Een organisatie
zoals het WTCB heeft daarbij een belangrijke functie
in het verkennen en testen van nieuwe processen,
technieken en materialen en in het garanderen
van hun efficiëntie, kwaliteit, duurzaamheid. Door
samen te werken over de grenzen van de sector
heen, kan kruisbestuiving tot interessante nieuwe
inzichten leiden.
Johan Willemen: “Met de recente oprichting van
zijn twee nieuwe horizontale technische comités
BIM & ICT en Smart & Sustainable Construction
heeft het WTCB een resolute keuze gemaakt om
een sterke ondersteuning te bieden aan de uitdagingen
voor samenwerking tussen de verschillende
bouwberoepen en de ondersteuning van technologie-integratie
in de bouw. Als voorzitter wil ik me
ervoor inzetten dat op dit vlak het WTCB zijn visionaire
rol ten volle blijft spelen, ook in het omarmen
van ontwikkelingen op het vlak van bijvoorbeeld AI,
Big Data Analyse, Blockchain... In dit kader is dan
ook beslist om een Visionair Comité op te richten
dat binnenkort van start zal gaan.”
Visierapport 2018

158

HOOFDSTUK
Samenvatting

160
Hoofdstuk 6.
Samenvatting
Wensen van de Vlamingen op het
vlak van wonen en werken
Waar en hoe willen de Vlamingen het liefst wonen?
Uit de uiteenlopende bevragingen, die zowel vanuit
private hoek als van overheidszijde werden uitgevoerd
rond de woondromen van de Vlamingen,
zijn een aantal constanten naar voor gekomen. De
droom om op het platteland te gaan wonen is zeer
persistent gebleken. Zelfs zij die ervoor kiezen om
in de stad te gaan wonen, blijven ook daar opteren
voor een individuele (liefst) vrijstaande woning. Er
blijft eveneens een diepgeworteld verlangen naar
een private tuin bestaan. Nog een constante is de
beschikbaarheid van een eigen garage of althans
de nabijheid van een eigen parkeerplaats.
Voor de buurt blijken vooral de volgende elementen
van belang te zijn: de nabijheid van ‘dagelijkse
voorzieningen’ (zoals een bakker en een slager), van
een school en eventueel ook van de werkplaats, een
goed onderhouden openbaar domein, een (verkeers)veilige
omgeving en de nabijheid van groen.
In de 13 centrumsteden klagen de inwoners precies
over de afwezigheid van voldoende groen. Dat de
omgeving rust biedt, wordt eveneens bijzonder
geapprecieerd. Maar het risico op wateroverlast
wordt gemeden. Ook de nabijheid van industrie
wordt als negatief ervaren.
Hoe willen de Vlamingen zich verplaatsen? In 2017
heeft het fileleed in Vlaanderen een nieuw record
bereikt. Maar uit enquêtes is gebleken dat het
openbaar vervoer hen slechts weinig interesseert.
> > Grondwerken aan het Noorderlijn Project voor een nieuwe vlotte tramverbinding tussen
centrum, Eilandje en noorden van Antwerpen (ill. Aertssen, © Ben Willemsens)

Hoofdstuk 6
161
> > Natuurbuurt DuinRoos op wandelafstand van
het centrum van Oostende (ill. Bostoen)
Tenzij de werking van het openbaar vervoer fors
zou verbeteren. Ook het reële verplaatsingsgedrag
wijst op weinig interesse voor trein, tram of bus.
Bij een gelijkblijvend gedrag is dit vooral problematisch
voor het woon-werkverkeer. In de loop
der jaren geraakte de woonplaats steeds verder
verwijderd van de werkplaats. Nog maar 27% van
de Vlamingen werkt nu in de eigen gemeente.
Tegelijk is het aantal en het aandeel Vlamingen dat
gaat werken, blijven toenemen. Een relatief nieuw
fenomeen dat bovendien gestaag toeneemt, is de
e-handel die ook voornamelijk tijdens de werkuren
extra verkeer mobiliseert.
Een positieve tendens (ook voor het woon-werkverkeer)
is het toenemend gebruik van de (elektrische)
fiets. Tegelijk merken we, in het kader van
een betere work-life balance, dat Vlamingen het
pendelen willen verminderen en dat werkgevers,
om hieraan tegemoet te komen, hun werking dichter
bij de woonplaats van hun werknemers willen
brengen en dus hun werking gaan decentraliseren,
vooral ten nadele van hun vestiging in het Brussels
Gewest. Want als de werkplaats niet of slechts zelden
met de woonplaats kan worden verweven, is
het wel belangrijk dat zij mogelijks via andere vervoersmodi
dan de auto vlotter bereikbaar worden.
We merken trouwens dat stationsbuurten almaar
populairder worden als vestigingslocatie voor
bedrijven.
Hinderpalen voor de realisatie van
de gewenste woonomgeving
De betaalbaarheid vormt een cruciale hinderpaal
waardoor de woonwensen van heel wat Vlamingen
niet gerealiseerd geraken. Vooral de bouwgronden
zijn zeer duur geworden. De voorraad aan
nog onbebouwde percelen krimpt steeds meer
in. De nakende schrapping van 8.000 hectare
woonuitbreidingsgebied zal deze inkrimping nog
versnellen. Terwijl de bouwkost als dusdanig niet
meer stijgt dan de consumptie-index, wordt met
name de nieuwbouw geconfronteerd met steeds
strengere energie-eisen en dito meerkosten. In de
plaats van de gedroomde viergevelwoning komen
er daardoor steeds meer appartementen. De
woningen worden ook almaar kleiner.
In de Vlaamse steden stijgt de bevolking, maar
die stijging is vooral het gevolg van migraties uit
het buitenland. Terwijl jonge starters en senioren
opnieuw naar de steden trekken, verlaten gezinnen
met kinderen nog steeds de 13 centrumsteden
omdat ze er geen woning op hun maat vinden. De
toenemende appartementsbouw is geen antwoord
op hun specifieke woonvraag. Tegelijk stellen we
vast dat het aantal (grondige) woningrenovaties
daalt en blijft het aantal sloopwerken op een te
beperkt niveau.
Visierapport 2018

162
Om de files te verminderen zouden wonen en
werken opnieuw dichter bij elkaar moeten komen,
maar deze mix stoot op een aantal praktische
problemen. Om tot een aantrekkelijke openbare
ruimte te komen in stads- en dorpscentra zijn
ook massaal investeringen nodig. Maar vooral de
gemeentelijke investeringen bleven de laatste zes
jaar op een te laag niveau. En als er dan investeringen
worden gepland, gaan ze vaak niet door of
worden ze jaren uitgesteld omdat de overheden
hiervoor onvoldoende draagvlak vinden.
Oplossingen aangeboden door de
bouwsector
De impact van professionele partijen bij woningbouwprojecten
neemt almaar toe. Hun aandeel in
de vergunningsaanvragen bedraagt in Vlaanderen
intussen maar liefst 62%. Bouwprofessionelen hebben
de laatste 15 jaar aanzienlijk bijgedragen tot de
realisatie van stadsvernieuwingsprojecten. Alleen al
op basis van de gesubsidieerde projecten ging het
om een investering van ongeveer 2,6 miljard euro
die betrekking had op de reconversie van bijna
300 hectares. Multifunctionaliteit is daarbij het
sleutelbegrip. De private initiatiefnemers onderzoeken
systematisch in welke mate hun project
de buurt met functies en voorzieningen verrijkt.
Private initiatiefnemers verfijnen ook continu hun
methodiek om voor hun projecten maatschappelijk
draagvlak te vinden.
Door te werken met bouwteams, via lean bouwen
en met behulp van BIM (Building Information
Modelling) en een almaar verder doorgedreven
prefabricatie proberen de bouwprofessionals de
faalkosten te verminderen en de bouwkosten te verlagen.
Tegelijk merken we bij de private initiatiefnemers
een verschuiving van puur bouwen naar het
aanbieden van diensten. De toenemende belangstelling
voor ESCO’s (Energy Saving Companies)
maakt deel uit van deze tendens. Deze evolutie
merken wij ook bij nieuwe kantoorgebouwen (met
name bij coworkingruimtes), maar ook in nieuwe
stadsontwikkelingsprojecten. Parkeerplaatsen
maken er plaats voor auto- en fietsdiensten.
Verhuren wordt belangrijker in vergelijking met verkopen.
Juist door een doorgedreven verlaging van
de energiekosten kunnen de woonkosten voor de
huurders op langere termijn lager liggen. Daardoor
is er meer belangstelling voor een verlaging van de
> > Nieuwe studentenaccommodatie
De Flint te Leuven met
205 studentenkamers en 66
ondergrondse parkeerplaatsen
(ill. Denys)

Hoofdstuk 6
163
> > Transformatie van de voormalige Bekaertsite in het centrum van Zwevegem tot
een nieuwe buurt voor wonen, werken en winkelen (ill. Vanhaerents Development)
TCO (total cost of ownership) vanwege de gebruikers.
Daarbij wordt zelfs rekening gehouden met de
mogelijke restwaarde van het gebouw wanneer het
zal gesloopt moeten worden.
Oplossingen vanuit de overheid
Om de woon- en mobiliteitsproblemen van de
Vlamingen op te lossen is ook een belangrijke rol
weggelegd voor de Vlaamse en lokale overheden.
Die overheden staan beiden voor een belangrijk
kantelmoment omwille van de gemeenteraadsverkiezingen
in oktober 2018 en de regionale verkiezingen
in mei 2019: het uitgelezen moment om het
tot nu toe gevoerde beleid te evalueren en bij te
sturen. In het laatste hoofdstuk van dit visierapport
heeft de VCB nog een aantal belangrijke actiepunten
gebundeld die trouwens ook werden verwerkt
in haar memoranda voor de gemeentebesturen en
voor de Vlaamse regering.
De VCB staat achter de idee van verdichting maar
pleit in dit verband voor geleidelijkheid in plaats
van een trendbreuk. Op lokaal vlak is maatwerk
belangrijk. Te trage vergunnings proce dures
leiden onvermijdelijk tot hogere bouwkosten.
Multifunctionaliteit is belangrijk maar niet altijd
haalbaar. Zoals voor bedrijven extra bedrijventerreinen
nodig blijven, is de VCB ook tegen een te abrupte
schrapping van woon uitbreidings gebieden.
Zowel de Vlaamse regering als de lokale besturen
moeten hun investeringsbudgetten fors optrekken
zodat zij samen 3% van het bbp (bruto binnenlands
product) bereiken. Ook verkeersluwere steden vergen
massaal investeringen, onder meer in fietsinfrastructuur
en openbaar vervoer. Sedert 2002 werd
al veel geïnvesteerd in stads- en dorpskernvernieuwing.
Die investeringen moeten de komende
jaren sterk worden opgevoerd. Maar dit zal in een
moeilijkere context gebeuren met herontwikkelbare
gebieden die een grotere versnippering van
eigendom kennen.
Visierapport 2018

164

Hoofdstuk 6
165
> > Panoramisch terras in het nieuwe appartementencomplex Ekla te Brussel, vlakbij
Weststation, buurtsupermarkt, school, park en coworkingfaciliteiten (ill. Revive)
Nog een belangrijke uitdaging voor de volgende
legislaturen betreft de uitwerking van een grootschalig
plan voor woningrenovaties. Zoals het ontwerp
van het Vlaams Energieplan al heeft aangegeven,
zal dit plan moeten uitgaan van een aantal
verplichtingen bij de overdracht van elk bestaand
gebouw, aangevuld met een aantal stimuli, zoals
een veralgemeend lager btw-tarief voor afbraak
en vernieuwbouw wanneer blijkt dat een renovatie
economisch niet verantwoord is.
Om voor al deze uitdagingen financieel en economisch
haalbare oplossingen te vinden, is een toepassingsgerichte
innovatie vereist die recht doet
aan de sector als innovatie-integrator. Die moet
uiteindelijk leiden tot comfortabelere gebouwen
en meer leefbare leefomgevingen die maximaal
aansluiten bij de woondromen van de Vlaamse
burgers.
> > Zorgflat Kastanjedal te Veurne (ill. Deceuninck)
Visierapport 2018

166
JONGE
VLAAMSE
AANNEMER
2018
Getuigenis.
Thomas Buyse / Jonckheere Projects en STiDO
Ervaring en
innovatie in de
houtskeletbouw
Thomas Buyse studeerde af als professionele bachelor bouw in Aalst. Bij Jonckheere Wood begon
hij als calculator om op te klimmen tot manager van het studiebureau en de offertedienst. Sedert
2014 is Thomas directeur van Jonckheere Projects en vanaf 2015 ook zaakvoerder van STiDO. Hij werd
als Jonge Vlaamse Aannemer voor 2018 voorgedragen door de Jonge Ondernemers Brussel Vlaams-
Brabant waarvan hij trouwens bestuurslid is.
Het bedrijf Jonckheere Projects is in 2014 ontstaan
uit de groep Jonckheere Wood. De verschillende
entiteiten van de groep splitsten zich toen op via
een management buy-out met externe financiers.
Jonckheere Projects legt zich vanaf dan specifiek
toe op de uitvoering van projecten in houtskeletbouw
en kan hiervoor terugvallen op een ervaring
in prefabricatie van meer dan 20 jaar. Jonckheere
Projects heeft haar diensten maximaal geoptimaliseerd
voor het bedienen van professionele klanten.
Thomas Buyse: “Dankzij onze vele troeven mogen
wij maandelijks vele woningen produceren voor een
aantal trouwe en tevreden houtskeletbouwers. Voor
grote werven werken we graag naast en samen met
verschillende onderaannemers om de hoofdaannemer
maximaal te ontzorgen. We nemen graag onze
verantwoordelijkheid en leveren kwalitatief werk af
volgens een strakke planning voor de hoofdaannemer.
Een positieve evolutie is dat wij steeds vroeger
betrokken worden in het bouwproces omwille van
onze specifieke knowhow. De interesse in prefab
bouwen en bijgevolg het verkorten van de bouwtijd
op de werf is groot.” Jonckheere Projects is aangesloten
bij de groepering Houtskeletbouw van de
Confederatie Bouw.
In 2015 richtte Thomas Buyse samen met Bart
Beckers (zaakvoerder van Ralus houtskeletbouw)
de firma STiDO op. Het bedrijf is gespecialiseerd
in het ontwerpen, produceren en commercialiseren
van modulaire gebouwen volgens de principes
van houtskeletbouw. Daardoor kan de klant in
een mum van tijd over een kwalitatief afgewerkte
woon- of werkruimte beschikken. Het bedrijf is een
pionier op het vlak van modulair bouwen.
De modulaire units van STiDO kunnen zowel volledig
autonoom bestaan als aan een bestaande
woning worden aangebouwd. Hierdoor bereikt
STiDO niet alleen de markt van de aan- en bijbouwen,
maar ook de nieuwbouwmarkt. Er is immers
steeds meer vraag naar compacte woningen die
voldoen aan de huidige vereisten en daarop biedt
STiDO het antwoord. De afmetingen per module
zijn beperkt zodat ze nog over de weg getransporteerd
kunnen worden. Daarnaast is het perfect
mogelijk om twee of meerdere modules aan elkaar
te koppelen of te stapelen. De afwerking gebeurt
op maat en kan dus aan de persoonlijke smaak van
de klant worden aangepast.

Hoofdstuk 6 I Getuigenis
167
Getuigenis.
Tom Claes / Sanitechniek
Klaar voor nieuwe
uitdagingen
GJONGE
VLAAMSE
AANNEMER
2018
Tom Claes werd in 2013 bedrijfsleider van Sanitechniek, een bedrijf dat deel uitmaakt
van de familiale bouwgroep Willemen. Daarvoor was hij al een tiental jaren in de
HVAC-sector actief als projectleider. Van 2013 tot 2017 is de omzet van Sanitechniek
meer dan verdubbeld van 5 tot bijna 11 miljoen euro. Ook het personeelsbestand is fors
toegenomen. Sanitechniek telt momenteel een 40-tal medewerkers. Tom Claes werd als
Jonge Vlaamse Aannemer voorgedragen door de Confederatie Bouw provincie Antwerpen.
Sanitechniek onderscheidt zich nu op de markt
vooral door zwaar in te zetten op hernieuwbare
energie. Tom Claes: “We zijn er al langer mee bezig,
maar hernieuwbare energie is momenteel een ‘hot
topic’ omwille van de almaar strengere eisen van
de overheid op het vlak van maximaal E-peil. De
toepassing van hernieuwbare energie wordt noodzakelijk
om dit E-peil te kunnen bereiken. Daar
spelen we op in. Het gebeurt dan ook regelmatig
dat we zonne-energie gebruiken voor de productie
van zowel verwarmingswater als sanitair warm
water. We installeren allerlei soorten van warmtepompen
maar even goed warmtekrachtkoppelingen.
Bij de selectie van de offerte-aanvragen kijken
we uitdrukkelijk naar het potentieel voor hernieuwbare
energie.“ Sanitechniek beschikt intussen over
een Rescert-label voor warmtepompen en voor
thermische zonne-energiesystemen voor sanitair
warm water.
Tot voor kort was Sanitechniek vooral aan de slag
bij nieuwbouwprojecten, maar daar ziet Tom Claes
verandering in komen. “Gelet op de betonstop in
Vlaanderen denk ik dat we in de toekomst vaker te
maken zullen krijgen met grotere renovatieprojecten.
We merken dat nu al aan de prijsaanvragen die
we binnen krijgen. Door de toenemende schaarste
aan gronden wordt het voor ontwikkelaars interessant
en vaak ook noodzakelijk om gebouwen
op te kopen en die dan volledig te strippen. Maar
dat impliceert wel een andere aanpak. Omdat bij
renovatiewerken vaker onverwachte wendingen
voorkomen, vereisen zij een grotere flexibiliteit.
Maar dat is net een van onze sterktes.” De nieuwe
vestiging van het bedrijf zal trouwens in een
bestaand pand worden uitgebouwd. Daarbij zal
Sanitechniek gebruik maken van de nieuwe technologie
van de vierpijpswarmtepompen.
Tom Claes volgde eerst een graduaatsopleiding
in de optie Klimatisatie in België en daarna een
ingenieursopleiding in de optie Energietechniek in
Nederland. Hij apprecieerde daar vooral de aanpak
om in clusters naar praktijkgerichte oplossingen te
zoeken. Voor de HVAC-technieken in drie sociale
woonblokken op Nieuw-Zuid te Antwerpen paste
het bedrijf voor de eerste keer BIM toe. Andere
opdrachten met de toepassing van BIM volgden.
Tom Claes: “Ik ben van mening dat dankzij BIM het
bouwteamverhaal nog belangrijker gaat worden in
plaats van de klassieke aanbesteding.”
Tom Claes is al enkele jaren nauw betrokken bij
de BRICS-sessies bij de Confederatie Bouw in
Antwerpen. “Deze sessies beperken zich niet tot
monologen van de uitgenodigde experten, maar
zijn hoofdzakelijk dialogen met experten en collega’s.
Bij elke sessie houd ik gemakkelijk twee à drie
bruikbare tips over bedrijfsmanagement over. Die
zijn vooral belangrijk omdat ik intussen van HVACexpert
ben doorgegroeid naar bedrijfsleider.”
Visierapport 2018

168
JONGE
VLAAMSE
AANNEMER
2018
Getuigenis.
Joeri De Tender / De Tender
Expertise in
complexere
renovatieprojecten
Joeri De Tender is 28 jaar oud maar al nauw betrokken bij de zaakvoering van De Tender,
een bedrijf dat in 1984 werd opgericht door zijn vader Patrick De Tender en zijn moeder Rita
Meul. Aanvankelijk focuste het bedrijf op de uitvoering van schrijn- en timmerwerken voor
individuele woningen, maar nu ligt de focus van het bedrijf op de uitvoering van complexe
renovatiewerken voor de openbare sector, banken, retail en andere professionele klanten.
Joeri De Tender loopt al van kleins af mee en deed
ook regelmatig vakantiejobs. De knepen van het
vak leerde hij van zijn vader op de werkvloer. Vanaf
2014 werd hij medezaakvoerder en is hij samen met
zijn vader en moeder een volwaardig lid van het
directiecomité van De Tender. Als tweede generatie
zet hij intussen de lijnen voor de toekomstige ontwikkeling
van het bedrijf uit.
Joeri De Tender: “Ik krijg van mijn ouders veel
ruimte en kan zelfstandig projecten aanbrengen,
calculeren en opvolgen. Ze vinden het belangrijk
dat ik daarin de leiding kan nemen. De belangrijkste
beslissingen nemen we uiteraard gezamenlijk
in het directiecomité. Mijn vader is een
uitstekend vakman. Maar door mijn kennis in
KMO-management heb ik in de zaak meer structuur
kunnen aanbrengen.”
De Tender werkt nu uitsluitend voor professionele
klanten (business to business) en legt zich toe
op complexere renovatieprojecten. Het bedrijf is
intussen opgeklommen tot de erkenningsklasse 6.
Het gaat om totaalprojecten waarvoor het bedrijf
de volledige coördinatie in handen neemt. Op
enkele jaren tijd is de omzet ongeveer verdubbeld.
Het bedrijf staat sterk in zijn segment en blijft
innoveren.
Joeri De Tender: “Projecten worden nu regelmatig
in 3D uitgetekend. Ik heb daarvoor aan de
Universiteit Gent een BIM-opleiding gevolgd. Wij
proberen met onze klanten altijd relaties op lange
termijn uit te bouwen. Sommige klanten zijn zelfs
al 20 jaar klant. Hieronder zitten bijvoorbeeld veel
banken, waardoor wij ook op vlak van de veiligheidsnormeringen
zeer goed op de hoogte zijn. Wij
werken ook graag samen met architecten die zoals
wij openstaan voor moeilijkere opdrachten”.
Al enkele jaren is Joeri De Tender een geëngageerd
deelnemer van het Juniorsplatform van de
Confederatie Bouw in Oost-Vlaanderen. Door die
bouwconfederatie werd hij trouwens als Jonge
Vlaamse Aannemer naar voor gedragen.
> > Verbouwing van een eerste verdieping tot kantoor voor private
banking voor BNP Paribas Fortis in Aalst (ill. De Tender)

Hoofdstuk 6 I Getuigenis
169
Getuigenis.
Vicky Dethier / Dethier
Met wisseling van
generatie ook verandering
van bedrijfsvoering
GJONGE
VLAAMSE
AANNEMER
2018
Binnen het bedrijf Dethier nam Vicky Dethier vanaf begin 2018 de functie van gedelegeerd
bestuurder op, samen met haar broer Kevin. Na een voorbereidend traject van tien jaar gaf
vader Rob Dethier die zelf tot de tweede generatie behoort, hun de kans de leiding van
het bedrijf over te nemen. Dat de derde generatie zich op die manier kan bewijzen, werkte
als een katalysator om voor het bedrijf ook andere jongeren aan te trekken. Vicky Dethier
wordt als Jonge Vlaamse Aannemer voorgedragen door de Confederatie Bouw Limburg.
Het bedrijf Dethier is zowel aannemer als projectontwikkelaar.
Op een tiental jaren tijd is de omzet
van het bedrijf gestegen van 25 tot ruim 50 miljoen
euro. De activiteiten van Dethier als aannemer zijn
zeer divers: van sociale woningbouw tot de bouw
van luxehotels, zoals onder meer La Butte aux
Bois, van scholen tot woonzorgcentra. Tegelijk wil
Dethier ook groeien via eigen ontwikkelingen, zoals
nu in Peer en Zonhoven.
Vanuit haar IT-gerichte opleiding voelt Vicky Dethier
zich sterk verbonden met de digitalisering in de
bouw. Vicky Dethier: “Binnen de groep van bedrijven
met een erkenningsklasse 8 zijn wij eerder een
klein bedrijf. Maar juist omdat we een relatief klein
bedrijf zijn, kunnen we nieuwe ontwikkelingen
snel doorvoeren. Wij geloven met ons bedrijf zeer
sterk in BIM (Building Information Modelling) en
digitalisering. BIM staat in België nog maar in zijn
kinderschoenen, maar evolueert wel zeer snel. Met
behulp van BIM zijn wij in staat faalkosten te vermijden.
Tegelijk laat onze Virtual Reality-bril klanten
toe om al voor de start van de werken inzicht
te krijgen in hun bouwproject. Bijsturen is dan nog
mogelijk aan een lage kostprijs.”
Begin 2018 kreeg het bouwbedrijf Dethier voor
zijn grondige digitaliseringsaanpak een Digital
Construction Award. In mei, tijdens het lanceringsweekend
van het project Egge Park, maakte
Dethier voor het eerst gebruik van een interactieve
maquette. Op basis van deze maquette kunnen
potentiële kopers al snel zien welke appartementen
het best aan hun criteria voldoen en welke daarvan
nog beschikbaar zijn. Daardoor krijgen zij, meer
dan via een brochure, voeling met een project.
Als millennial doet Vicky Dethier anders aan
bedrijfsvoering dan de generatie voor haar. Vicky
Dethier: “Wij kiezen meer voor dialoog, niet enkel
als broer en zus onderling en met onze achterneven
maar ook met de medewerkers. We koppelen ons
bedrijf ook aan een breed open netwerk. Ik maak
deel uit van het bestuur van de jongerenkamer van
de Confederatie Bouw, maar ben onder meer ook
actief bij Jong Voka. Recentelijk werd een Platform
Bouw Limburg opgericht. Ik ben daar nu voorzitter
van. Het is juist de bedoeling in dit platform diverse
thema’s samen te bespreken en door open kennisdeling
tot concrete actiepunten over te gaan om zo
bouwsector op peil te houden.”
Visierapport 2018

170
JONGE
VLAAMSE
AANNEMER
2018
Getuigenis.
Grégory Vanovertveldt / Vanovertveldt
Verder werken aan
kwaliteitsimago in
Vlaanderen én Wallonië
De firma Vanovertveldt D & G werd in 1954 opgericht door Noël Vanovertveldt.
Intussen is het bedrijf in handen van zoon Dany Vanovertveldt en kleinzoon Grégory
Vanovertveldt. Gedurende al die jaren is het bedrijf sterk blijven groeien. De eerste
vestigingsplaats in Kooigem werd na twintig jaar te klein. Het atelier werd dan verhuisd
naar Dottenijs omdat daar meer ruimte beschikbaar was. Maar intussen werd ook dit
atelier fors uitgebreid met 3.500 m² extra.
Terwijl Dany Vanovertveldt vooral actief is op het
vlak van buitenschrijnwerk houdt Grégory zich
voornamelijk bezig met het binnenschrijnwerk.
Het bedrijf werkt zowel voor particulieren als voor
bedrijven. De laatste tien jaar is het personeelsbestand
nagenoeg verdubbeld tot bijna 30 man:
zowel productie-arbeiders en plaatsers als calculators
en tekenaars.
Grégory Vanovertveldt: “Wij voeren amper publiciteit.
Opdrachtgevers en architecten komen zelf
naar ons toe. Nog een bijzonderheid is dat wij
vanuit de taalgrensgemeente voor ongeveer 50%
in Vlaanderen en voor de overige 50% in Wallonië
actief zijn. Wij leveren maatwerk. Wij zijn actief op
veel terreinen: binnenhuisinrichting, badkamers en
keukens, trappen, dakconstructies alsook ramen
en deuren in aluminium, pvc en hout. In samenspraak
met onderaannemers nemen we op vraag
van onze klanten de volledige coördinatie van de
werken voor onze rekening, inclusief de elektrische
en sanitaire installaties.”
schrijnwerkersvereniging van West-Vlaanderen.
Bovendien is hij de drijvende kracht achter de
Historic Oldtimer Rally, een gezamenlijk initiatief
van de West-Vlaamse schrijnwerkers en stukadoors.
Dit evenement kende in 2018 een succesvolle
derde editie. Grégory Vanovertveldt werd naar voor
gedragen als Jonge Vlaamse Aannemer voor 2018
door de Confederatie Bouw West-Vlaanderen.
> > Vanovertveldt legt zich toe op
binneninrichting op maat (ill. Vanovertveldt)
Ook bij de Confederatie Bouw West-Vlaanderen
is Grégory Vanovertveldt geen onbekende. Hij
was vroeger actief in het bestuur van Jongbouw
West-Vlaanderen. Nu is hij bestuurder bij de

HOOFDSTUK
Activiteitenverslag
2017-2018

172
Hoofdstuk 7.
Activiteitenverslag 2017-2018
Visierapport van 2017 in teken van
mens en technologie
Het visierapport van de VCB over Mens en
Technologie startte vanuit de competenties die de
verschillende partners in de bouw in de toekomst
zullen moeten kunnen ontwikkelen, en vanuit de
nieuwe technologieën die hun daartoe ter beschikking
staan.
Daarbij aansluitend kwamen in het rapport vragen
aan bod zoals: in welke mate gaan deze technologische
innovaties op korte en op langere termijn
een invloed uitoefenen op de vraag naar en het
aanbod van arbeiders, bedienden en zelfstandigen,
in welke mate zullen de huidige beroepen in
de bouw blijven bestaan, verdwijnen, door andere
worden vervangen of veranderen, welke taken in de
bouw zullen geheel of gedeeltelijk kunnen worden
vervangen door robots of andere technologieën,
in welke mate wordt het hierdoor mogelijk de productiviteit
in de bouw te verhogen en tegelijk de
werkomstandigheden te verbeteren en tenslotte
in welke mate moeten de opleidingen worden
aangepast?
Steun aan de jongerenwerking in
de bouw
Naar aanleiding van de voorstelling van het visierapport
van de VCB voor 2017 werden vijf Jonge
Vlaamse Aannemers gehuldigd: Yvan Aertssen,
Tim D’Eer, Sophie Dhulst, Jan Folens en Joachim
Govaerts. De VCB ondersteunt ook de provinciale
jongerenkamers door hen minstens één keer per
> > Marc Dillen en Jef Lembrechts samen met minister Muyters op de
voorstelling van het VCB-visierapport van 2017

Hoofdstuk 7
173
> > Jonge Vlaamse Aannemers van 2017
samen met minister Muyters
> > Bestuursleden van de Vlaamse jongerenkamers
luisteren naar keynote speaker Thomas Vandenbergh,
voorzitter van het technisch comité BIM & ICT van
het WTCB en BIM-manager bij Besix
jaar samen te brengen om onderling van gedachten
te kunnen wisselen over de werking van hun
kamer maar ook om inspirerende ideeën op te
doen voor hun eigen bedrijfsvoering. De keynote
speaker was ditmaal Thomas Vandenbergh.
Bij de implementatie van het witboek Beleidsplan
Ruimte Vlaanderen had de sector vooral kritiek op
de heffing op het ruimtelijk rendement. Verder
pleitte de VCB voor verplichte energiebesparende
ingrepen voor het bestaande woningpatrimonium.
Ruime regeringsdeelname aan
Vlaams Bouwoverlegcomité
Het Vlaams Bouwoverlegcomité (VBOC) kon begin
februari 2018 rekenen op een ruime ministeriële
belangstelling en nam maar liefst 3 uur in beslag.
Op dit overleg werden de investeringsplannen van
de Vlaamse regering voor 2018 en 2019 overlopen.
De aanzet werd gegeven om tot guidelines voor de
organisaties van PPS-projecten en voor de werking
van ESCO’s (Energy Service Companies) te komen.
Gezamenlijke events met Voka
Met Voka en de andere beroepsfederaties in
Vlaanderen werd de samenwerking geïntensifieerd.
Dit leidt tot meer gezamenlijke events en
studies. Zo organiseerden Voka, Essenscia, VCB en
Agoria onder de titel Van leefmilieu naar omgeving:
een geïntegreerde aanpak een gezamenlijk
event over milieu in het Vlaams Parlement. Daarbij
kwamen thema’s aan bod zoals de krijtlijnen voor
het nieuwe departement Omgeving, de toekomstige
verwachtingen op het vlak van milieu en de
> > De ministers Tommelein en Weyts, minister-president
Bourgeois en de ministers Crevits en Schauvlieghe op
de vergadering van het Vlaams Bouwoverlegcomité van
februari 2018
> > De VCB-delegatie op de overlegvergadering van
het VBOC van februari 2018
Visierapport 2018

174
> > Panelgesprek op het milieuforum met v.l.n.r. Frank Beckx (Essenscia), Peter
Demuynck (Agoria), Marc Dillen (VCB) en Hans Maertens (Voka)
nieuwigheden in de Vlarem-trein voor 2017. Een
ander gezamenlijk event waaraan de VCB eveneens
heeft meegewerkt, betrof de organisatie van een
slimme stedelijke logistiek.
Overgangsmaatregelen voor nieuw
acceptatiebeleid van puin bij
brekers
Vanaf 24 augustus 2018 moeten de breekinstallaties
een onderscheid maken tussen puin met een laag
en puin met een hoog milieurisico. Puin dat afkomstig
is van selectieve sloop en dat opgevolgd wordt
door de sloopbeheerorganisatie Tracimat, heeft
een laagmilieurisicoprofiel. Maar om het nieuwe
systeem vlot te doen starten heeft de VCB samen
met de ledenorganisaties van de slopers (CASO)
en de brekers (FPRG) een aantal overgangsmaatregelen
afgesproken die nadien door Ovam
(Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) en
minister Schauvliege werden bekrachtigd en die
maximaal tot eind 2019 zullen gelden. Tijdens deze
overgangsperiode zal het mogelijk zijn om voor
het puin op een vereenvoudigde wijze via Tracimat
een bewijs van laagmilieurisicoprofiel te krijgen.
Aannemer en breker moeten dan wel bij Tracimat
zijn aangesloten. Om het beheersysteem te kunnen
implementeren werden intussen ook een 200-
tal Tracimat-deskundigen opgeleid.
Vlaamse dakdekkers in actie
De Vlaamse dakdekkers zijn tweemaal apart
samengekomen. Zij pleitten voor een eigen
Vlaamse werking binnen de Confederatie Bouw
Dak en binnen de Confederatie Bouw Afwerking
en hebben intussen Johan Vandebuerie aangeduid
als hun voorzitter en als het aanspreekpunt voor de
Vlaamse dakdekkers. De VCB heeft voor hen een
seminarie over asbestverwijdering georganiseerd
op hun vraag. Dakdekkers worden bij de uitvoering
van dakwerken steeds meer geconfronteerd met
de problemen die verbonden zijn met de verwijdering
van asbest en zijn hiervoor op zoek naar
oplossingen. Het is nu de bedoeling een rechtszeker
voorstel voor de regulering van de eenvoudige
handelingen uit te werken en een voorstel van aangepaste
bijscholing.
> > Groepsfoto met de Vlaamse dakdekkers naar aanleiding van
het seminarie over asbestverwijdering bij werken aan daken

Hoofdstuk 7
175
Online deelplatform Werflink van
start gegaan
De VCB heeft in samenwerking met het bouwbedrijf
BESIX en Vlaanderen Circulair het online
deelplatform Werflink gelanceerd. Bouwbedrijven
in heel België kunnen daardoor ongebruikt bouwmaterieel,
materiaaloverschotten en vrachtruimte
optimaal op elkaar afstemmen via www.werflink.be.
Het is de bedoeling om als sector de beschikbare
middelen slim in te zetten op lokaal niveau dankzij
dit matching platform om zo verspilling tegen te
gaan, overschotten niet verloren te laten gaan en
kosten te besparen omdat daardoor geen nieuw
materiaal hoeft aangekocht te worden. Intussen is
dit initiatief een uitgebreide testfase ingegaan met
de medewerking van een resem bouwbedrijven in
Vlaanderen, Brussel en Wallonië.
VCB start met blog rond circulaire
bouweconomie
De bouw zet al geruime tijd haar schouders onder
een waterdichte kringloop van bouwmaterialen
en grondverzet in Vlaanderen om veilige, gerecycleerde
grondstoffen in de bouw te garanderen.
De tagline ‘bouw, energie en milieu’ van de VCB
vindt haar weerslag in initiatieven zoals kwaliteitsvol
grondverzet, de selectieve tracering van sloop- en
bouwafval als grondstof voor nieuwe toepassingen
en het project Groen in de bouw dat het belang,
de kennis en de toepassing van natuurversterkende
materialen en bouwtechnieken aanmoedigt. In een
nieuwe blog zal de VCB geregeld actuele thema’s
hieromtrent naar voor schuiven.
> > Initiatiefnemers van en deelnemers aan het project Werflink
Visierapport 2018

176
> > Minister Schauvliege op
het VCB-congres over groen
in de bouw
Studiedag over integratie van groen
in stadsvernieuwing
De VCB heeft in juni 2018 een studiedag over stadsvernieuwing
en groen georganiseerd. De integratie
van groen in stads- en dorpskernen is belangrijk
om de woon- en werkomgeving aantrekkelijker te
maken, de biodiversiteit te verhogen, hitte-eilandeffecten
te voorkomen en water-robuust te kunnen
bouwen. De studiedag ging uit van een aantal concrete
cases van ontwikkelaars en van een bouwonderneming
en bundelde de visies van een ontwerper,
een stadsecoloog, van universitair onderzoek
en van de Vlaamse overheid. Minister Schauvliege
leidde de studiedag in. Aan de studiedag nam een
zeer divers publiek deel, met deelnemers uit de
bouw, uit de Vlaamse en lokale overheden en uit
universiteiten en andere onderzoeksinstellingen.
Energiecongres over (wisselwerking)
van innovatieve technieken
en materialen
Het tiende energiecongres van de VCB stond in het
teken van innovatieve technieken en materialen en
de optimale wisselwerking tussen beide. Na de plenaire
inleiding werd het hoofdthema in drie parallelle
workshops behandeld vanuit drie vragen: hoe
de energieprestaties van bedrijfs- en overheidsgebouwen
verbeteren, hoe de technische installaties
optimaliseren dankzij nieuwe meettechnieken en
hoe elke woning tegen 2050 energiezuinig krijgen?
In dit verband ging de aandacht meer in het bijzonder
naar de vertragende renovatie-activiteit en hoe
die achteruitgang kan worden tegengegaan. Tegen
september werd vanuit de VCB een ESCO-charter
in het vooruitzicht gesteld. In zijn slottoespraak gaf
minister Tommelein meer uitleg over de timing
voor de introductie van de woningpas en het EPC+.
> > Panelgesprek op het energiecongres van de VCB met v.l.n.r. Goedele Wachters, Lieve Van Medegael
(Facilitair Bedrijf), Glenn Reynders (Energyville), Marc Dillen (VCB) en Frank Mellaerts (Stabo)

Hoofdstuk 7
177
> > Ruime belangstelling bij de Confederatie Bouw voor het
Energy Efficient Mortgages Action Plan (EeMAP)
Deelname aan het bedrijvenconsortium
Flux50
Flux50 is een consortium dat de economische
opportuniteiten van de transitie naar hernieuwbare
energie onderzoekt en diverse bedrijven (grote en
kleine, start-ups en spin-offs) helpt bij het bedenken
van innovatieve en commercieel succesvolle
oplossingen op dit vlak. Ook de VCB is bij dit initiatief
betrokken en heeft haar leden meermaals uitgenodigd
om deel te nemen aan de events van het
consortium. VCB en Flux 50 organiseerden samen
een Expert Day over de wisselwerking tussen energetische
renovatie en Levens Cyclus Analyse (LCA).
Ronde tafel over energie-efficiënte
hypotheken
De VCB heeft meegewerkt aan de rondetafelconferentie
die in België plaatsvond in het kader van
het Europees Actieplan voor Energie-efficiënte
Hypotheken (EeMAP). Dit evenement had tot doel
na te gaan hoe resultaten van energiemetingen
en documentatie over de prestaties van activa
ontwikkeld en uitgerold in België kunnen worden
opgeschaald om de ontwikkeling van een energie-efficiënt
hypotheekproduct voor Europa te
ondersteunen. Het evenement bracht deskundigen
uit de Belgische en Europese bank-, bouw, taxatieen
engineeringsector samen die veel belangstelling
hebben voor energie-efficiëntie in gebouwen en
voor de financiering ervan. Illustratief in dit verband
is de ReCalculator die het WTCB in overleg met de
VCB heeft ontwikkeld en die een precieze raming
van de werkelijke energiebesparingen na renovatie
kan verstrekken.
VCB ontving BENOvatiepancarte
> > Marc Dillen groet Heidi Lenaerts, accountmanager van de
bedrijvencluster Flux50, op de tweede dag van de Smart Energy
Academy
Op de persconferentie van de BIS-beurs heeft
minister Tommelein een BENOvatiepancarte toegekend
aan de stakeholders die zich inzetten om de
BENOvatiedoelstellingen te realiseren. Naast de VCB
kregen ook het VEA (Vlaams Energieagentschap),
vertegenwoordigers van de industrie, Eandis/Infrax
en het NAV (Netwerk Architecten Vlaanderen) de
pancarte. De VCB heeft zich ertoe geëngageerd
om haar leden (aannemers, installateurs ...) ertoe
te stimuleren om BENOvatievoorlopers te worden.
De BENOvatiedoelstelling is de langetermijndoelstelling
die de Vlaamse overheid heeft vastgelegd.
Visierapport 2018

178
> > Tim Van Helden,
energieadviseur bij
de VCB, krijgt van
minister Tommelein de
BENOvatievoorloperpancarte
Tegen 2050 moet het Vlaamse woningpark energiezuinig
zijn. Dat betekent voor bestaande woningen
een EPC-kernwaarde van 100 kWh/jaar/m 2 .
Meer dan 500 bezoekers op eerste
isolatiedag
Op 18 november heeft de VCB samen met het
Vlaams Energieagentschap en Bouwunie voor de
eerste keer een isolatiedag georganiseerd. Meer
dan 500 kijklustigen hebben die dag diverse werven
kunnen bezoeken. De bezoekers kregen van
specialisten te horen hoe zij een huis kunnen laten
isoleren, welke keuzes, kwaliteitseisen en bijbehorende
premies er zijn, hoe zij de werken kunnen
aanpakken en waar zij een geschikte vakman
kunnen vinden. Ook de live demonstraties werden
flink gesmaakt. De VCB dankt de volgende leden
voor hun medewerking: Chercheye, Eltherm, Filip
Geerts, Insaver, Isolblow, Isoprofs, Isotrie, Isowit en
Verhelst. Het initiatief wordt in 2018 herhaald.
> > Minister Tommelein leert
na-isoleren op de eerste
isolatiedag

Hoofdstuk 7
179
> > Infosessie over het S-peil met v.l.n.r. Jeroen Van der Veken (WTCB), Lore Stevens (VEA),
Petra Proesmans (OVED) en Tim Van Helden (VCB)
Infosessie over toepassing van
S-peil
Vanaf 1 januari 2018 geldt voor woongebouwen
een nieuwe parameter: het schilpeil of afgekort het
S-peil. Het S-peil vervangt het K-peil en de netto-energiebehoefte
en houdt naast de gebruikte
isolatiematerialen ook rekening met vormefficiëntie,
luchtdichtheid, oriëntatie en zonwering.
De VCB is in principe niet gekant tegen de vervanging
van K-peil en netto-energiebehoefte door een
S-peil maar kantte zich wel tegen het te strenge
niveau van de S-peilen die de Vlaamse regering
wou doorvoeren, en tegen de snelheid waartegen
dit moest gebeuren. Naar aanleiding hiervan heeft
de VCB een infosessie over de concrete impact
van het S-peil op de uitvoering van bouwwerken
georganiseerd.
Certificatie van inspecteurs van
gebouwen
De vzw VLISOG (Vlaams Initiatief Systematisch
Onderhoud Gebouwen) die door de VCB werd
opgestart, heeft examens georganiseerd met het
oog op certificatie van inspecteurs van gebouwen
volgens de Nederlandse norm NEN 2767.
Kandidaten moesten al voldoende technische
kennis hebben om inspecteur gebouwschil of
inspecteur technieken te worden. Eerst vond een
theoretisch examen plaats. Wie daarvoor slaagde
werd toegelaten tot een proefinspectie als praktisch
examen. Wie ook hiervoor slaagde, kreeg het
persoonsgebonden certificaat. Intussen werden al
een 20-tal inspecteurs op die manier gecertificeerd.
Congres over duurzaam
aanbesteden
De VCB organiseerde eind 2017 samen met het
Facilitair Bedrijf een congres over duurzaam aanbesteden
voor gebouwen en infrastructuur in
Vlaanderen. De deelnemers kregen een stand van
zaken rond de thematiek, alsook een tip van de sluier
omtrent hetgeen in de toekomst wordt beoogd. De
Vlaamse overheid wenst 100 % duurzaam aan te
besteden tegen 2020. De nieuwe reglementering
op overheidsopdrachten bevat reeds een aantal
mogelijkheden om milieu- en duurzaamheidscriteria
voor te schrijven bij overheidsopdrachten
van werken op het niveau van de selectie van de
inschrijvers en de gunning van de opdracht. Het
was de bedoeling van het congres na te gaan hoe
de Vlaamse overheid en andere publieke opdrachtgevers
dit concreet willen realiseren.
VCB met roadshow over bouw en
milieu in elke Vlaamse provincie
De VCB en de lokale bouwconfederaties hebben in
het najaar van 2017 in elke provincie een seminarie
georganiseerd die de laatste nieuwigheden op het
vlak van milieu voor de bouwsector belichtte door
middel van een aantal zeer relevante cases. De
volgende vragen kregen daarbij een antwoord: hoe
verkrijgt mijn bedrijf een omgevingsvergunning,
welke zijn de ingedeelde inrichtingen of activiteiten,
aan welke milieuvoorwaarden moet het bedrijf
voldoen en hoe verlopen handhaving en controles.
Op deze roadshow werd tevens ingegaan op de
problematiek van de grondwaterhandelingen en
bemalingen.
Visierapport 2018

180
> > Marc Dillen staat de pers te woord op Batibouw
Aanpassingen bij implementatie
van het BRV
De VCB heeft in de loop van 2017 en 2018 kritisch
gereageerd op het ontwerp van instrumentendecreet,
de verdere implementatie van het
Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) en de bijbehorende
ontwerpen van beleidskaders, onder meer
via haar blog ruimtevoormensen.be. Die beleidskaders
werden uiteindelijk niet goedgekeurd. In de
strategische visie die wel werd goedgekeurd, kwam
een meer genuanceerde visie op de impact van de
spoorwegknooppunten dan aanvankelijk in de studie
hierover van de VITO (Vlaamse Instelling voor
Technologisch Onderzoek). Het uiteindelijk goedgekeurde
instrumentendecreet bevat een billijke
planschadevergoeding. Maar de keerzijde van de
medaille blijft de nieuwe heffing op het ruimtelijk
rendement, een aanzienlijke heffing die bovendien
op een vermoede meerwaarde zal worden geïnd.
PUR en PIR. Deze omzendbrief erkende de forse
prijsstijgingen en de langere levertermijnen voor
deze isolatiematerialen en verduidelijkte de voorwaarden,
de ontvankelijkheid en de gegrondheid
om een beroep te kunnen doen op een verlenging
van de uitvoeringstermijn of een herziening van
de overeenkomst. De omzendbrief was van toepassing
op overheidsopdrachten die de Vlaamse
Gemeenschap en het Vlaamse Gewest gunden of
subsidieerden vanaf de datum waarop de minister-president
hem ondertekende, met name vanaf
22 september 2017.
Kwaliteitsgaranties in duaal leren
Op de algemene vergadering van de VCB sprak
Lieven Boeve, topman van het katholiek onderwijs,
zich positief uit over een systeem van duaal leren dat
gelijkwaardig is aan een voltijds opleidingstraject.
Hij weet de drempelvrees van bepaalde scholen
aan het ontbreken van een aantal kwaliteitsgaranties.
Duaal leren impliceert dat ook de werkplek een
pedagogische omgeving wordt. Bedrijven moeten
jongeren opleiden voor de sector en niet alleen
voor de eigen aanwerving. Het leren in bedrijven
verliep volgens hem nog te weinig competentiegericht.
De sector moet hen daarbij ondersteunen. De
wisselwerking tussen bedrijf en school is essentieel.
Vlaamse omzendbrief over PUR en
PIR ondertekend
Minister-president Geert Bourgeois heeft op uitdrukkelijk
verzoek van de VCB een omzendbrief
uitgevaardigd over de gevolgen van de prijsstijgingen
en voorraadtekorten van de isolatiematerialen
> > Lieven Boeve, directeur-generaal van het Katholiek
Onderwijs Vlaanderen, gastspreker op de algemene
vergadering van de VCB

Hoofdstuk 7
181
> > Raymonda Verdyck, afgevaardigd bestuurder van GO!, met bestuursleden van de VCB en Marc Dillen
Hij was alvast verheugd dat de sector in het mentorschap
wil investeren.
Op de daaropvolgende algemene vergadering
hield Raymonda Verdyck, afgevaardigd bestuurder
van GO!, eveneens een warm pleidooi voor het
duaal leren. Vanaf september 2018 bieden 31 bijkomende
opleidingscentra duaal leren aan binnen
reeds bestaande trajecten voor de bouw. Daarnaast
gaan dan 5 nieuwe trajecten van start.
BouwRadar-gesprekken: “aangenaam,
interessant en leerrijk”
De BouwRadar-gesprekken verruimen de kijk van
de bouwbedrijven op het ondernemen. Via het
project BouwRadar krijgen zij tips om efficiënter
te werken en worden zij gecoacht bij moeilijke
beslissingen vanuit een helicopterview. Tijdens de
begeleiding krijgen zij heel praktische werkpunten
mee om zich voor te bereiden op veranderingen
in de markt. Steven Samyn, schrijnwerker met een
25-tal medewerkers, gaf als feedback: “Ik vond het
aangenaam om samen te zitten. De verschillende
sessies waren telkens zeer interessant en leerrijk. Ik
heb heel veel opgestoken en bijgeleerd. De implementatie
van de afgesproken zaken is reeds volop
aan de gang. Echt boeiend en tof om te zien dat er
resultaat is.” Op basis van dergelijke getuigenissen
werden een aantal korte reportages gemaakt om
bijkomende bedrijven voor deze begeleiding te
interesseren.
VCB lanceert BRICS Frankrijk
In 2018 lanceerde de VCB BRICS Frankrijk. Dit traject
is specifiek gericht op KMO’s die willen groeien op
de Franse markt, dus zowel bedrijven die hun eerste
stappen op de Franse markt zetten als bedrijven
die hierover nadenken. De Franse markt mag
dan al zeer aantrekkelijk zijn door zijn nabijheid en
omvang, vanzelfsprekend is zakendoen bij onze
zuiderburen niet. In de zes sessies van het programma
kwamen zowel de arbeidsrechtelijke als de
juridische aandachtspunten aan bod om correct in
Frankrijk te werken en een aantal meer specifieke
aandachtspunten op het vlak van aansprakelijkheid,
normen, veiligheid en milieu en tenslotte de
commerciële aanpak en tools.
VCB betreurt afschaffing van
vestigingsreglementering
De Vlaamse regering heeft uiteindelijk een voorstel
van besluit goedgekeurd om op 1 januari 2019 de
vestigingsreglementering voor de bouwberoepen
te schrappen, ondanks de herhaalde vraag van de
VCB om dit niet te doen. De VCB betreurde dan
ook deze beslissing en wees meer in het bijzonder
op de negatieve gevolgen van de afschaffing voor
de Vlaamse aannemers. Het Brusselse en Waalse
Gewest handhaven immers de vestigingsreglementering.
De VCB vreest dan ook dat Vlaamse
bouwbedrijven die in Brussel en Wallonië willen
werken, geweigerd zullen kunnen worden omdat ze
niet meer de nodige beroepsbekwaamheid kunnen
bewijzen.
Visierapport 2018

182
Samenstelling van de bestuursorganen
Jef Lembrechts
Eric Vandewiele
Karl Neyrinck
Christophe Maes
Jean Biesman
Dirk Cordeel
Rudi Borgmans
Xavier Braet
Joost Callens
Fanny Corbeels
Karel Derde
Erik Keijers
Benoît Klinkers
Paul Kumpen
Hendrik Lagrou
Willy Simoens
Bob Van Poppel

Hoofdstuk 7
183
Bestuurscomité
Voorzitter van de VCB........ Jef Lembrechts
Ondervoorzitters............... Eric Vandewiele en Karl Neyrinck
Past voorzitter................... Christophe Maes
Erevoorzitters.................... Jean Biesmans en Dirk Cordeel
Bestuursleden................... Rudi Borgmans, Xavier Braet, Joost Callens, Fanny Corbeels, Karel Derde,
Erik Keijers, Benoît Klinkers, Paul Kumpen, Hendrik Lagrou, Willy Simoens
en Bob Van Poppel
Dirk De Nul
Johan Willemen
Joeri Haex
Joris De Fré
Jurgen Hamelryck
Marc Dillen
Gerrit De Goignies
Nemen eveneens aan de bestuursvergaderingen deel
Deskundigen.................... Dirk De Nul en Johan Willemen
Vertegenwoordiger van de jongerenkamers............ Joeri Haex
Administratieve vertegenwoordigers van de lokale bouwconfederaties..............Joris De Fré en Jurgen Hamelryck
Directeur-generaal van de VCB..............Marc Dillen
Zittingssecretaris............... Gerrit De Goignies
Visierapport 2018

184
Algemene vergadering
Voorzitter van de VCB....... Jef Lembrechts
Ondervoorzitters.............. Eric Vandewiele en Karl Neyrinck
Past voorzitter.................. Christophe Maes
Erevoorzitters................... Jean Biesmans Dirk Cordeel en Rob Lenaers
Leden............................. Guido Baens, Alain Bernard, Yves Biesmans, Jos Bijnens, Xavier Braet, Rudy
Buysse, Joost Callens, Fanny Corbeels, Marc De Beuckeleer, Tom De Hauwere,
Félix Demunter, Dirk De Nul, Peter De Prins, Yvo Derdaele, Karel Derde, Peter
De Roo, Paul De Roover, Vera Desauw, Marc Dubaere, Tom Fransen, Peter
Goegebeur, Jan Haesevoets, Joeri Haex, Rik Hinnens, Erik Keijers, Benoît
Klinkers, Paul Kumpen, Jean-Marie Kyndt, Hendrik Lagrou, Eric Leskens,
Peter Loyens, Jean Luyckx, Karel Luyckx, Wim Mahieu, André Overdulve,
Pedro Pattyn, Marc Peeters, Ronald Peeters, Dirk Peytier, Freddy Rosseeuw,
Bob Rottiers, Bertrand Schrevens, Willy Simoens, Johan Smet, Tom Smet,
Dirk Snick, Luc Ternoot, Robert Van Acker, Johan Vandebuerie, Etienne Van
De Moortel, Bart Van De Putte, Eddy Vandezande, Danny Van Dosselaer,
Venant van Esbroeck, Michel Vangeel, Els Van Gucht, Filip Vanholst, Patrick
Vanlerberghe, Bob Van Poppel, Dirk Vermeulen, Viviane Vermeulen, Eric
Volckaert, Didier Wattel en Johan Willemen
Worden eveneens op de algemene vergadering uitgenodigd
Honoraire voorzitters,
bestuurders en leden........ Jozef Aerts, Marc Beddeleem, Edgar Bruyneel, Romain Buys, Rudi Carmeliet,
Henri Ceyssens, Alfons Claeys, Jan Coumans, Armand Daelemans, Daniël
Daniels, Jacques Dascotte, Roland Debruyne, Silveer De Dobbelaere, Herman
Dekempeneer, Pierre Dekkers, André De Potter, Christiaan Devisscher,
Patrick D’Hulst, Lionel Eeckhout, Herman Geens, Philippe Goetinck, Jean
Huygh, François Jorens, Jacques Laverge, Joos Louage, Frank Louwers, Jan
Meuleman, Willy Olivier, Willem Pardon, René Peeters, Paul Potteau, Michaël
Pyck, Etienne Scherpereel, Luc Smet, Eduard Soetaert, Leon Stroeykens,
Edgard Troonbeeckx, Raoul Vandereyt, Albert Vandezande, Jan Vangerven,
André Van Gorp, Johan Van Wassenhove, Marcel Verfaillie, Noël Verstraete,
Guy Wanzeele en Herman Weyts
Vertegenwoordigers van
de jongerenkamers.......... Joeri Schellens, Roel Coose, Pieter Raman, Dries D’Hoore en Steven Lisens

Hoofdstuk 7
185
Marc Dillen
Benedikt Declercq
Gerrit De Goignies
Els Dhooge
Karl Fonteyne
Gert Huybrechts
Freija Jongbloet
Nicola Loxham
Ansy Poelman
Krystel Sil Sikana
Peter Van Damme
Annelies
Vanden Eynde
Dominique
Van den Hove
Tim Van Helden
Joeri Van Meenen
Jochen Vercruysse Johan Walewijns Bertrand Waucquez
VCB-team
Marc Dillen.........................Algemene directie, planning, strategie, belangenbehartiging en
woordvoerderschap
Benedikt Declercq...............Nieuwe technologieën en innovatie
Gerrit De Goignies .............Communicatie en opleiding
Els Dhooge ........................Onthaal en algemeen secretariaat
Karl Fonteyne......................Natuur Technische Milieubouw, groen bouwen, onderhoud van gebouwen
Gert Huybrechts .................Economische analyses, premies en subsidies, woon- en mobiliteitsbeleid
Freija Jongbloet...................Opvolging van het BouwRadar-project
Nicola Loxham....................Ruimtelijke ordening en PPS
Ansy Poelman.....................Leefmilieu
Krystel Sil Sikana.................Circulaire economie
Peter Van Damme...............Opvolging van ICT-projecten
Annelies Vanden Eynde.......Opvolging van Tracimat en Hiser-project
Dominique Van den Hove....Opvolging van gesubsidieerde projecten in binnen- en buitenland
Tim Van Helden...................Beleidsmedewerker Energie
Joeri Van Meenen................Toepassing van overheidsopdrachten, erkenning van aannemers,
exportformaliteiten, inschakeling van buitenlandse arbeidskrachten
Jochen Vercruysse ...............Communications & events officer
Johan Walewijns .................Directiesecretariaat
Bertrand Waucquez.............Energieconsulent
Visierapport 2018

186
Structuur van de Confederatie Bouw in Vlaanderen
IN UW BUURT
ANTWERPEN
Confederatie Bouw Provincie Antwerpen:
Voorzitter: Bob Van Poppel
Zetel Antwerpen:
Directeur: Joris De Fré
T. Van Rijswijckplaats 7 bus 2, 2000 Antwerpen,
tel. 03 203 44 00
Zetel Kempen:
Confederatie Bouw Kempen, Parklaan 44, 2300
Turnhout, tel. 014 42 00 71
LIMBURG
Voorzitter: Erik Keijers, directeur: Chris Slaets
Confederatie Bouw Limburg, Wetenschapspark 33,
3590 Diepenbeek
Tel: 011 30 10 30
OOST-VLAANDEREN
Voorzitter: Karel Derde, directeur: Johan Wauman
Confederatie Bouw Oost-Vlaanderen, Tramstraat
59, 9052 Zwijnaarde, tel. 09 244 45 00, Kleine Laan
29, 9100 Sint-Niklaas, tel. 03 760 47 80, Kareelstraat
138/1, 9300 Aalst, tel. 053 21 18 76
BRUSSEL - VLAAMS-BRABANT
Voorzitter: Jeroen Nevelsteen,
directeur: Jean-Christophe Vanderhaegen
Confederatie Bouw Brussel-Halle-Vilvoorde,
Aarlenstraat 92, 1040 Brussel, tel. 02 230 14 20
en
Voorzitter: Eddy Vandezande
Confederatie Bouw Leuven, Dreefstraat 8, 3001,
Heverlee, tel. 016 22 40 84, Z.I. Researchpark,
Kranenberg 190, 1731 Zellik, tel. 02 230 14 20
WEST-VLAANDEREN
Voorzitter: Eric Vandewiele,
algemeen directeur: Jan Libeer
Confederatie Bouw West Vlaanderen,
Kortrijksestraat 389 A, 8500 Kortrijk,
tel. 056 26 81 50, Ten Briele 12.1, 8200 Sint-Michiels,
tel. 050 47 13 50
PER BOUWBEROEP
ALGEMENE BOUWAANNEMERS
Voorzitter: Frank Goes,
directeur-generaal: Patrice Dresse
Federatie van Algemene Bouwaannemers,
Lombardstraat 42, 1000 Brussel, tel. 02 511 65 95
Unie van Aannemers van Spoorwegwerken
Voorzitter: Dirk Rotthier,
directeur: Patrice Dresse
Fedbeton
Voorzitter: Marc Jonckheere,
directeur: Peter De Vylder
tel. 02 735 01 93
Federatie van Ontwikkelaars-Woningbouwers
Voorzitter: Louis Amory, directeur: Dirk Derwael
Groepering van Aannemers van Houtskelet
Bouw
Directeur: Patrice Dresse
Unie van Aannemers van Industriebouw
Directeur: Patrice Dresse
BAGGERWERKEN
Voorzitter: Alain Bernard,
bestuurder-directeur: Philippe Matheï
Federatie der Baggerwerken, Grootveldlaan 148,
1150 Brussel, tel. 02 771 63 69
GROTE BOUWWERKEN
Voorzitter: Frédéric Loriaux,
directeur-generaal: Didier Cartage
Vereniging der Belgische Aannemers van Grote
Bouwwerken, Grootveldlaan 148, 1150 Brussel,
tel. 02 771 00 44
WEGENWERKEN
Voorzitter: Bernard Cornez, federaal secretaris:
Didier Block en Eli Desmedt
Belgische Federatie Van Aannemers Van
Wegenwerken, Grootveldlaan 148, 1150 Brussel,
tel. 02 771 20 84
Vlaamse Wegenbouwers
Voorzitter: Hendrik Lagrou,
secretaris-generaal: Eli Desmedt

Hoofdstuk 7
187
BETONSTAALVERWERKING (COBESTA)
Voorzitter: Marc Dubaere,
Secretariaat: Marc Vanherle
Confederatie Bouw – Vereniging
Betonstaalverwerkende Bedrijven,
Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel,
tel. 02 545 56 54
COMPLEMENTAIRE ONDERNEMINGEN
(FEDECOM)
Voorzitter: Luc Smet,
general Manager: Patrick Noë
Koninklijke Federatie der Complementaire
Ondernemingen van het Bouwbedrijf,
Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel, tel. 02 545 57 58
DAK
Voorzitter: Philippe Segers, directeur: Selim Couez
Confederatie Bouw Dak, Lombardstraat 34-42,
1000 Brussel, tel. 02 545 57 98
DICHTINGSWERKEN (BEVAD)
Voorzitter: Karel Derde,
Directeur: Dirk Van Kerckhove
Belgische Vereniging van Aannemers van
Dichtingswerken, Lombardstraat 34-42,
1000 Brussel, tel. 02 545 57 11
INSTALLATEURS CENTRALE VERWARMING EN
SANITAIR
Voorzitter: Karl Neyrinck,
directeur-generaal: Willy Pauwels
Techlink, J. Chantraineplantsoen 1, 3070 Kortenberg
tel: 02 757 65 12
GLASWERKEN
Voorzitter: Joseph Devilers Jr ,
directeur: Dirk Van Kerckhove
Confederatie Bouw - Aannemers van Glaswerken,
Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel, tel. 02 545 57 11
NATUURSTEEN
Voorzitter: Henri Vanderlinden,
secretaris-generaal: Sabine Piedboeuf
Belgische Federatie van Aannemers van
Natuursteenbewerking, Lombardstraat 34-42,
1000 Brussel, tel. 02 545 57 58
PLAFONNEERDERS
Voorzitter: Stephan Jamar,
directeur: Dirk Van Kerckhove
Koninklijk Nationaal Verbond Aannemers van
plafonneer- cement- staff- en ornamentwerk,
droge bepleistering, dekvloeren, voegwerk,
gevelreiniging, Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel,
tel. 02 545 57 11
ROLLUIKEN EN ZONNEWERING
Nationale Federatie der Rolluiken-Fabrikanten en
Zonnewering, Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel,
tel. 02/545.56.00
SCHILDERWERKEN
Voorzitter: Jean Meuleman,
directeur: Dirk Van Kerckhove
Confederatie Bouw Schilders,
Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel, tel. 02 545 57 11
Vlaamse Schilders
Voorzitter: Benoît Klinkers,
directeur: Dirk Van Kerckhove
SCHRIJNWERKERS
Voorzitter: Willy Simoens,
directeur: Dirk Van Kerckhove
Confederatie Bouw - Vlaamse Schrijnwerkers,
Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel, tel. 02 545 57 11
Dé parketplaatsers
Voorzitter: Johan Vandenbergh, directeur: Dirk
Van Kerckhove
BEWAP - Beroepsvereniging voor de
Afwerkingsbedrijven
Voorzitter: Roger Bruyns, directeur: Dirk Van
Kerckhove
INTERIO – Beroepsvereniging voor
Interieurbedrijven
Voorzitter N., directeur: Dirk Van Kerckhove
UPEK – Unie van professioneel erkende
Keukeninstallateurs
Voorzitter: N., secretariaat: Dirk Van Kerckhove
TEGEL- EN MOZAIEKWERKEN
Voorzitter: Gérard Mahaux,
secretaris: Virginie Baumard
Belgische Federatie der Aannemers van Tegelen
Mozaiekwerken Koninklijke Vereniging,
Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel, tel. 02 545 57 70
SLOOP- EN ONTMANTELINGSWERKEN
Voorzitter: Dino Henderickx,
secretaris: Annelies Vanden Eynde
Confederatie Bouw van Aannemers van Sloop- en
Ontmantelingswerken, Lombardstraat 34-42,
1000 Brussel, tel. 02 545 57 49
Visierapport 2018

188
Redactie
Gerrit De Goignies met steun van het VCB-team
Met bijzondere dank aan het WTCB
Voor de technische en wetenschappelijke aspecten van de behandelde thema’s
kunnen aannemers terecht bij www.wtcb.be/go/ata, ata@wtcb.be of 02 716 42 11
Realisatie
De Witte Communicatie, Wijerstraat 4, 3520 Zonhoven, Tel. 011 398 290
Verantwoordelijke uitgever
Marc Dillen
Directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw
Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel, tel. 02 54 55 749
Depotnummer
D/2018/0570/8

met de medewerking van
Vlaamse Confederatie Bouw
Lombardstraat 34-42, B-1000 Brussel
info@vcb.be