VvE magazine febr 2020

VAKBLAD VOOR DE VvE EN APPARTEMENTSEIGENAAR
NR 1 | JAARGANG 21 | 2020
magazine
BIJZONDERE APPARTEMENTEN
Nederlandsche Sigarenfabriek ‘De Huifkar’
Villa werd industriepand en
nu appartementencomplex

“Ja, wij zijn voordeliger uit. De jaarlijkse
kosten van € 900 zijn lager dan voorheen.
Exclusief het voordeel van de energie.
Dat is een aardige besparing.”
Kees ten Hove, VvE beheerder.
www.mitsubishi-liften.nl/m-use
Minimaal €15.000 besparen
op je lift en onderhoud?
“De lift blijft eigendom van Mitsubishi, en dat is prima. Waarom zou je
zoiets duurs willen aanschaffen. Tevens hoeven wij ons de komende
jaren niet meer druk te maken over hoge onderhoudskosten”
Hans Stroink VvE St. Hubertus Ede
Eerlijke spreiding van de kosten over huidige en
toekomstige gebruikers
Gegarandeerde beschikbaarheid
voor 40 jaar
Transparante afrekening op basis
van daadwerkelijk gebruik
€0 initiële investering bij
gebruik van M-Use®
Meer klanten over M-Use®, de uitgebreide brochure
en een vrijbijvende liftinspectie vind je op:
www.mitsubishi-liften.nl/m-use
Je kunt ook ons direct bereiken op
0318 586 586 of info@mitsubishi-liften.nl

VOORWOORD
VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 3
F.G.M. Schuurs
voorzitter VvE Belang
SMEEROLIE GEVRAAGD
Bij herhaling worden wij, de consument/
woningeigenaars, door de overheid opgeroepen
om onze woningen te isoleren. Terecht,
want energiebesparing begint met goede
isolatie van de woning. De gasmeter moet
minder hard lopen en op termijn moet
hij zelfs verdwijnen. Dat vertelde Diederik
Samsom op het Jaarcongres van VvE Belang
in 2018 toen hij nog voorzitter was van de
klimaattafel gebouwde omgeving. Hij is
inmiddels naar Brussel vertrokken als rechterhand
van Frans Timmermans. In die functie
was hij medeopsteller van de Green Deal.
Duizend miljard zou er nodig zijn om Europa
klimaatneutraal te maken. De miljarden
vliegen je om de oren. Wij hebben het bij
onze voorstellen dan over ‘klein bier’. Maar
veel VvE’s zouden er heel blij mee zijn.
Veel woningeigenaars en VvE’s hebben helemaal geen geld om tot grootscheepse
isolatiemaatregelen over te gaan; ook niet met een lening. VvE’s met minder dan
acht wooneenheden (en dan hebben we het over een heel groot deel van het
VvE-bestand) komen helemaal niet in aanmerking voor een lening. Verduurzaming
is dan gewoon te duur. Subsidies dan? Daarvoor moeten we minstens twee maatregelen
‘in de schil’ nemen. Dan krijg je subsidie, maar opgeteld worden de kosten
natuurlijk ook hoger. Te hoog voor de gemiddelde VvE die keurig gespaard heeft
voor het onderhoud van het gebouw, maar niet voor dure energiebesparende
maatregelen. Daarom mijn oproep: houd het simpel en toegankelijk.
VvE’s hebben te maken met ingewikkelde besluitvorming. Voor het nemen van
isolerende maatregelen is een gekwalificeerde meerderheid nodig. Dan moet je
veel mensen over de streep trekken om mee te doen. ‘Smeerolie’ in de vorm van
een financiële tegemoetkoming doet dan wonderen.
Uit onderzoek blijkt dat er nog veel woningen zijn met enkel glas. Het aanbrengen
van isolerende beglazing geeft een forse besparing op de energierekening. Echter:
voor het plaatsen van isolerende beglazing moeten veelal ook de kozijnen worden
vervangen. Het dikkere glas past niet in de bestaande sponningen. Al met al een
forse investering. In 2010 hadden we een simpele oplossing in de vorm van een
subsidie: € 35,- per m 2 glas met een maximum van € 1.100,- (prijspeil 2010). Zo’n
extraatje laat je niet lopen! Een mooi voorbeeld van ‘smeerolie’ om eigenaars over
de streep te trekken.
De nieuwe subsidiepot waarin 100 miljoen euro per jaar beschikbaar is, is natuurlijk
een lachertje, als we bedenken dat zo’n zeven miljoen woningen wachten op
verduurzamingsmaatregelen. Overheid, zet een deel van dit geld in voor simpele
en toegankelijke maatregelen!
Er moeten nog veel appartementencomplexen geschikt gemaakt worden voor een
duurzame toekomst. Met een complexmatige aanpak kun je meters maken. En dat
is toch wat de overheid wil?
PS Een nieuw jaar, een nieuwe look
Het is u (hoop ik) opgevallen dat VvE Magazine na vier jaar weer in een nieuw jasje
is gestoken. In 20 jaar tijd alweer de zesde nieuwe jas. Het is goed om af en toe de
lay-out aan te passen.
INHOUD #1-2020
4 ‘Van Belang’
Kees Oomen over ‘Profijt en
gemeenschap’
6 Het zijn toch je buren: de lastige huurder
20 Jonge bestuurders gevraagd!
22 Cybercrime en actualiteiten:
verslag congres VvE-beheerders 2019
BIJZONDERE APPARTEMENTEN
14 Sigarenfabriek ‘De Huifkar’ in Oisterwijk
JURIDISCH
26 De VvE en het opstalrecht
28 Wat hoort tot de taken van de VvE?
31 Van de rechter: de VvE Energiebespaarlening
COLUMNS
9 Woningschaarste in 10 Rutte-jaren
door Syp Wynia
33 Neonreclame aan de mooie gevel?
door mr. Ingrid de Jong
47 Een nieuwe wet van Murphy
door Henk Mulder
BIJZONDERE ORGANISATIE
10 Stichting Salvage
VERZEKERINGEN
36 MJOP is essentieel voor de VvE
BOUWKUNDIG
38 Woongenot door effectief en efficiënt
onderhoud
40 Wat is de levensduur van een woning?
door prof. ing. André Thomsen
42 Vraag het aan het Liftinstituut
44 Aanpak gevelproblemen VvE Torenduin
48 Gevaarlijke rookgasafvoeren
ENERGIEBESPARING
52 Warmtecongres 2019
54 Cursus verduurzaming
Capelle aan den IJssel
56 VvE Koopvaardijhof verduurzaamt
het complex
59 Coachingsdag duurzaam
60 Grijze haren groene huizen
61 Lenen voor warmtepomp of
zonnestroom?
62 Kleinschalige warmtenetten
65 VvE Energiebespaarlening uitgebreid
EN VERDER
43 Afscheid Koos van Lindenberg
(Liftinstituut)
66 Terugblik Jaarcongres 2019
68 Samenvattingen presentaties
informatiebijeenkomsten 2019
78 Juridische dienstverlening
79 Bouwkundige dienstverlening
80 Dienstenpagina
81 Evenementenagenda en colofon
82 Nieuwsflitsen

4
VAN BELANG
IN DEZE RUBRIEK BEHANDELT VVE BELANG-DIRECTEUR
KEES OOMEN KWESTIES IN HET DOMEIN VAN DE VVE.
ONDERWERPEN DIE HIJ BESPREEKT MET DE OVERHEID,
BELANGENBEHARTIGERS OF MARKTPARTIJEN.
DEZE KEER: PROFIJT EN GEMEENSCHAP IN DE VVE.
Hier en daar
‘schuurt’ het
Profijt en gemeenschap in de VvE
Ze zitten er weer op! Negen bijeenkomsten op acht locaties. Duizenden bezoekers en tienduizenden koppen
koffie, broodjes en bitterballen. Er zijn verhalen verteld en vragen gesteld. Vertrouwde partijen, maar ook
nieuwe bedrijven hebben hun producten en diensten aangeboden. U hebt gestemd en de stemming was nog
nooit zo relevant. Op 17 december 2019 stuurde de minister van Binnenlandse Zaken een brief naar de Tweede
Kamer waarin hij zijn standpunt gaf over een aanpassing van de regels met betrekking tot besluitvorming over
duurzaamheidsmaatregelen en laadpalen. Daarbij heeft de minister telkens de uitslag van de stemming tijdens
onze bijeenkomsten aangehaald.
Ik heb weer veel mensen ontmoet
en veel verhalen opgetekend uit de
praktijk van alledag van uw VvE’s.
Evenals andere jaren zitten daar
schrijnende verhalen tussen die wat mij
betreft ‘schuren’ met de grondslagen
van ons appartementsrecht.
Ik heb van veel VvE’s gehoord dat zij
problemen hebben met de banken.
De UBO-verklaringen hebben - om
begrijpelijke redenen - tot boosheid
en frustratie geleid. En toch blijven
sommige platforms maar herhalen dat
de UBO-verklaringen zo ontzettend
goed en nuttig zijn.
Wat mij betreft moeten de banken het
beter gaan doen. Daar komen we in
samenwerking met de VvE-beheerders
in de loop van 2020 zeker op terug.
Frustraties over spaargeld
Een grotere frustratie van de VvEbestuurders
is het feit dat ze het
spaargeld van de VvE niet veilig
(laat staan rendabel) kwijt kunnen.
De wetgever verplicht de VvE te
sparen, maar óf de banken willen het
spaargeld niet, óf het spaargeld is niet
veilig onder te brengen onder het
zogenaamde depositogarantiestelsel.
Hier is duidelijk werk aan de winkel.
En snel ook! Ik weet dat sommige
VvE’s al hebben besloten te stoppen
met de maandelijkse reservering voor
onderhoud. Als er geld nodig is, meldt
het bestuur zich bij de eigenaars, met
alle gevolgen en risico’s van dien.
Hier schuurt de uitvoeringspraktijk
met de grondslagen van ons
appartementsrecht. Immers, om
redenen van (rechts)zekerheid,
bestuurbaarheid, beheer, veiligheid
en leefbaarheid willen we dat VvE’s
reserveren op een bankrekening voor
uitgaven in het kader van toekomstig
groot onderhoud. De banken en

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 5
hun toezichthouder (DNB) zullen we
daarom in 2020 aan de tand voelen en
- al dan niet via de weg van de politiek
- trachten te bewegen anders met de
regels en met hun maatschappelijke
verantwoordelijkheid om te gaan.
Correctiefactoren
Het meest in het oog springend
waren de verhalen van eigenaars en
bestuurders die weerstand in de ALV
ondervonden voor het nemen van
besluiten omdat een groep eigenaars
geen profijt had van de voorgestelde
maatregel.
Een voorbeeld: een appartementencomplex
van 48 appartementen (zes
lagen van acht) heeft blokverwarming.
Het bestuur stelt voor om, in het kader
van de afrekening van warmte, het
jarenlange, bestendige systeem van
reductie- en correctiefactoren af te
schaffen. Dit systeem zorgt ervoor
dat de kosten voor warmte tussen
alle eigenaars worden gecorrigeerd,
rekening houdend met de ligging van
een appartement.
De appartementen in het midden
hebben de verwarming nooit of bijna
nooit aan. Maar wie aan de buitenkant
van het gebouw woont, moet goed
stoken om het warm te hebben. De
omliggende appartementen hebben
het warm doordat het appartement
aan de buitenzijde fungeert als
isolatie voor deze appartementen.
Om de kosten eerlijker te verdelen,
zijn zogenaamde correctiefactoren
in het leven geroepen, waardoor
het appartement aan de buitenkant
een korting (correctie) krijgt en het
appartement in het midden wat meer
betaalt (correctie).
Geen profijt? Geen besluit!
In deze VvE werden deze
correctiefactoren ineens afgeschaft.
Het gevolg: de meerderheid ging
minder voor warmte betalen en
de rekening werd neergelegd
bij de appartementen aan de
buitenzijde van het complex. Geen
overgangsregeling, geen vorm van
tijdelijke compensatie. Daarom vroegen
de benadeelde eigenaren om dan
in elk geval tot een (hoogwaardige)
goede isolatie te komen. Aangezien het
gemeenschappelijke delen betreft, is
dit een beslissing van de ALV en komen
de kosten voor isolatie ook voor de
VvE. U raadt het al: ook het besluit om
te isoleren, haalde niet de benodigde
meerderheid. Immers, alleen de
bewoners aan de buitenzijde hebben
profijt bij isolatie. Waarom zouden de
andere eigenaars dan voor isolatie van
het dak of de zijgevel stemmen?
Dit is maar één voorbeeld, maar zo ik
heb ik er vele gehoord en vaak ging
het om isoleren. Waarom het dak
isoleren als er maar acht van de 48
appartementen direct onder het dak
liggen?
Lid van een gemeenschap
Wie een appartement koopt, wordt
lid van een gemeenschap. Het
lidmaatschap van een gemeenschap -
en zeker een juridisch sterk gebonden
gemeenschap - brengt verplichtingen
en verantwoordelijkheden met zich
mee. Als je trouwt, word je ook lid van
een gemeenschap en wel van een
huwelijksgoederengemeenschap. Ook
dat brengt verantwoordelijkheden met
zich mee.
Je kunt niet zeggen: “Ach, het komt me
niet uit”, of “Ik heb er geen profijt van,
dus ik doe niet mee”. Dat kan alleen als
je vrijwillig - en dus niet kwalitatief - lid
van een groep of gemeenschap bent.
Als de hele straat besluit zonnepanelen
te leggen en je wilt niet meedoen,
dan kan dat. Je bent immers niet
gebonden aan gemeenschapsregels.
Jouw beslissing heeft ook geen
(rechts)gevolg voor de ander. Dit is
binnen het appartementsrecht wél
het geval: als lid van de gemeenschap
ben je gezamenlijk verantwoordelijk
voor de gemeenschappelijke delen en
de belangen van de eigenaars. Voor
het profijtbeginsel met betrekking tot
gemeenschappelijke delen van de
eigenaars is er geen ruimte.
Geen bijdrage voor de lift
Tot mijn grote spijt en frustratie is
een dergelijk gevoel wellicht gevoed
door de kantonrechter in Rotterdam.
Daar heeft een eigenaar op de begane
grond met succes aangevochten
dat hij mee moest betalen aan het
onderhoud en de renovatie van de lift.
De kantonrechter heeft bepaald dat
hij niet hoeft mee te betalen.
Reden: een bepaling in de akte
die inhoudt dat een eigenaar
niet hoeft mee te betalen aan
gemeenschappelijke zaken die
dienstbaar zijn aan een eigenaar of een
bepaalde groep eigenaars. Immers:
de lift was niet ‘dienstbaar aan deze
eigenaar’.
Als het om dergelijke redeneringen
gaat, is voorzichtigheid geboden.
Hiermee wordt uiteindelijk de
gemeenschapsgedachte die aan het
appartementsrecht ten grondslag
ligt, ondermijnd. Eigenaars zijn
gezamenlijk eigenaar van het gebouw
en zij hebben daarom het belang van
andere eigenaars te wegen. Daarbij
kan het profijtbeginsel, zeker als het
om onderdelen van de schil gaat, niet
leidend zijn.
Mijns
inziens is er binnen
het appartementsrecht
maar beperkt
ruimte voor
individualisering
Individualisering
De trend van individualisering is al vele
jaren gaande, maar mijns inziens is er
binnen het appartementsrecht maar
beperkt ruimte voor individualisering.
Profijt en gemeenschap zijn geen
begrippen die elkaar per definitie
uitsluiten. Het zijn wél begrippen die
zeer zorgvuldig vanuit het primaat van
de gemeenschap ingevuld moeten
worden.
Overigens heeft de wetgever - en
wellicht ook de rechter - nog een rol te
spelen als het profijtbeginsel tot gevolg
heeft dat de ontwikkeling van een
gebouw niet tot stand komt, of als de
rekening eenzijdig bij enkele eigenaars
terecht komt. Waarvan akte.

6 HET ZIJN TOCH JE BUREN...
Hapjes, drankjes, lawaai
en héél veel bezoek
Wat doen we met overlast
door een huurder?
VvE Beeckvliet verwelkomt een nieuwe bewoner. Gert Jansen komt met zijn vrouw en zoon in het complex
wonen. Hij huurt het appartement van een belegger, die een beheerder heeft ingeschakeld voor de dagelijkse
gang van zaken. Gert blijkt een aardige vent. De zoon zorgt - ondanks zijn puberleeftijd - niet voor problemen.
De bewoners zijn helemaal enthousiast als Gert en Sonja hen via de VvE-app uitnodigen voor een kennismakingsborrel.
Opgetogen melden de andere bewoners zich op de afgesproken tijd. Ze genieten van de hapjes
en van de muziek, die - wel een beetje hard - wordt gedraaid. De hapjes zijn van Zuid-Amerikaanse origine, net
als Sonja, de vrouw van Gert. Er is één probleempje: ze spreekt geen woord Nederlands. Dat mag de pret niet
drukken, vinden de buren. Tot het fout gaat.
Gert en Sonja houden wel van een feestje, zoals al is
gebleken. Bezoekers lopen de deur plat en de muziek
klinkt tot diep in de nacht. Toen de buren op bezoek
kwamen, was dat geen probleem, maar dat wordt het
op den duur wel. Er komt nog iets bij. De buren vragen
zich af wat er met Gert aan de hand is. Ze zien hem al
enkele weken niet. De zoon vertelt aan de buurman
dat zijn vader in een van de Golfstaten aan het werk is.
In de loop van de tijd bellen er steeds meer mannelijke
bezoekers bij Sonja aan. Het geluidsniveau neemt
zorgwekkende vormen aan. Buren klagen tegen elkaar,
maar ze durven niet meteen actie te ondernemen. Het
zijn immers wel je buren… Het VvE-bestuur hoort wel
af en toe veel geluid, maar geen klachten. Dus gebeurt
er niets.
Vraagje…
Dan komt het moment waarop het een van de buren
te gortig wordt. Ze belt bij Sonja aan en vraagt haar
of zij het geluid wellicht wat kan dempen. Ze kan
niet slapen door de nachtelijke geluiden. Dat ze niet
gecharmeerd is van de vele mannelijke bezoekers,
meldt ze maar niet. Ook niet dat ze een vermoeden
heeft van onderverhuur. Het heeft ook niet veel zin,
want Sonja maakt direct duidelijk dat ze geen woord
verstaat van het relaas. Alhoewel: twee uur later staat
de wijkagente bij de buurvrouw op de deurmat. Zij
deelt de stomverbaasde vrouw mee dat er door Sonja
aangifte tegen haar is gedaan wegens discriminatie. Pas
op: dat mag niet meer voorkomen! De buurman gaat
boos naar Sonja, die de deur niet opendoet.
De VvE
Het VvE-bestuur wordt - wel wat laat - ingelicht. Dat
licht op zijn beurt de beheerder in met het verzoek om
contact op te nemen met Gert en Sonja en te melden
dat de overlast moet stoppen. De VvE heeft immers in
principe niets met huurders te maken. Er is een goed
contact met de beheerder, dus de VvE vertrouwt erop
dat het wel goed komt.
Twee weken later blijkt dat de medewerker die zich met
Beeckvliet bezighield, ontslag heeft genomen. Haar
opvolger stelt zich op het standpunt dat volwassen
mensen hun eigen meningsverschillen moeten kunnen
oplossen. Dus maakt het VvE-bestuur opnieuw

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 7
duidelijk dat de beheerder zijn verantwoordelijkheid
moet nemen. Deze kwestie gaat verder dan een
meningsverschil. Het blijft stil.
Niet bij Sonja: de geluidsoverlast neemt alleen maar
toe. Er wordt op zondag geboord en getimmerd. Een
bewoner wil het daar eens over hebben als Gert thuis
is. De deur blijft gesloten.
Dossier
Het VvE-bestuur inventariseert bij de andere bewoners
of er meer klachten zijn over Gert en Sonja. Die simpele
vraag brengt een vloedgolf aan klachten op gang. De
bestuurders spreken hun verwondering uit over het feit
dat er niet eerder klachten binnen zijn gekomen. Ze
leggen een dossier aan, zo veel mogelijk met datum en
tijdstip. Dat dossier gaat naar de beheerder, die dan wél
in actie komt.
Dat wil zeggen: de nieuwe medewerker neemt
contact op met Sonja (Gert is opnieuw op reis), die
echt niet weet waar dit over gaat. Ze roept wel een
paar keer ‘Dieskriemienatie’. Het VvE-bestuur krijgt
van de beheerder de mededeling dat er helaas geen
communicatie mogelijk is met de bewoonster.
Daar neemt het bestuur geen genoegen mee: er
wordt een - aangetekende - brief op poten gestuurd
naar de beheerder met de mededeling dat er stappen
zullen worden ondernomen als de overlast niet
wordt beëindigd. Dat helpt. De volgende dag stuurt
de beheerder een brief naar Gert en Sonja, die aan
duidelijkheid niets te wensen overlaat: als de overlast
aanhoudt, zal de huurovereenkomst worden opgezegd.
EN ÚW BUREN?
HEBT U OOK WEL EENS EEN
PROBLEEM (GEHAD) DAT VALT
IN DE CATEGORIE ‘HET ZIJN TOCH
JE BUREN’? EN WILT U ANDERE
LEZERS VERTELLEN HOE U HET
HEBT OPGELOST? UW VERHALEN
ZIJN - OOK ANONIEM -
WELKOM BIJ MAGAZINE@
VVEBELANG.NL.
Van de ene dag op de andere lijkt het probleem
opgelost. Er is nog steeds veel bezoek voor Sonja,
maar dat leidt niet tot geluidsoverlast. En tegen
bezoekers kun je nu eenmaal niets doen…
Geen hapjes meer
De verhouding tussen de bewoners is definitief
verstoord: Gert (voor zover aanwezig) en Sonja
groeten niemand meer in de lift. Dat vinden de andere
bewoners vervelend, maar ach…
Dan houden Gert en Sonja tijdens een zomers weekend
een feestelijke barbecue op het balkon. De klachten
over stank en rook volgen onmiddellijk en hetzelfde
geldt voor een nieuwe mail richting de beheerder. Die
stuurt - wijs geworden door de acties van het actieve
en assertieve VvE-bestuur - direct een brief dat dit niet
is toegestaan.
Als het twee weken later warm en zonnig is tijdens
het weekend, houden de bewoners hun hart vast. Er
gebeurt niets. Ook niet in de mooie nazomer. Soms
helpt een goed gesprek niet. Een stevige brief is dan
de enige oplossing, is de conclusie van VvE Beeckvliet.
We hopen het mét hen.

‘Dé opleider
in VvE-land’
‘Dé opleider
in VvE-land’
2-DAAGSE VAKOPLEIDING
3-DAAGSE VAKOPLEIDING
VVE BEHEER EN BESTUUR EN BESTUUR
Bij het beheer van van een een VvE VvE en en bij bij het het bestuur bestuur van van
een VvE komt heel wat wat kijken. Zonder een een goede goede
basis op op juridisch, bouwkundig en en financieel financieel gebied gebied
is
is
een
een
goed
goed
beheer
beheer
en
en
bestuur
bestuur
niet
niet
mogelijk.
mogelijk.
De
De
belangen
belangen
bij
bij
een
een
goed
goed
beheer
beheer
zijn
zijn
echter
echter
groot,
groot,
niet
niet
alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de
alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de
lange termijn. Daarom heeft VvE Belang al sinds
lange termijn. Daarom heeft VvE Belang al sinds
jaar en dag een gedegen vakopleiding over VvE
jaar en dag een gedegen vakopleiding over VvE
Beheer en Bestuur. VvE Opleidingen heeft deze
Beheer en Bestuur. VvE Opleidingen heeft deze
opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.
opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.
Deze opleiding is onontbeerlijk voor iedereen die die met
met
VvE Beheer of VvE Bestuur te te maken heeft.
Aanvang
10.00 Van 09.30 uur en tot eindigt 12.30 om en uur 16.00 en uur inclusief een
half van uur 13.30 lunchpauze.
tot 16.30 uur inclusief lunch.
Prijs De prijs voor deze aangeslotenen 2-daagse 3-daagse vakopleiding van VvE Belang € 1.070,85
bedraagt inclusief btw €
voor
1.260,- (één de 2-daagse
excl. dag juridisch BTW
vakopleiding
en inclusief en één dag cursus
€ 1.070,85 financieel/
inclusief
materiaal bouwkundig) btw
en lunch.
(één en per dag dag juridisch € 544,50 en inclusief één dag btw inancieel/
bouwkundig) en per dag € 544,50,- inclusief btw.
Voor meer informatie, data en aanmelden zie onze website www.vveopleidingen.nl of bel 0162 – 469 120
Voor meer informatie, data en aanmelden ga naar onze website www.vveopleidingen.nl

COLUMN
VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 9
WONINGSCHAARSTE IN TIEN
RUTTE-JAREN
Syp
Wynia
Het land wordt nu bijna
tien jaar geleid door Ruttekabinetten.
In die tien jaar zijn
woningen in Nederland steeds
schaarser en - sinds 2014 - ook
steeds duurder geworden. Dat
is het gevolg van beleid. Een
onbedoeld gevolg misschien,
maar daar wordt het nog niet
beter van.
Het vierde kabinet-Balkenende (2007-2010) dacht nog dat de bankencrisis een
Amerikaanse aangelegenheid was. Even later moesten bijna alle Nederlandse
banken worden gered. De staatsschuld vloog omhoog en de economie kromp
met vijf procent. Balkenende-4 reageerde op de neergang met het uitgeven
van wat extra miljarden en met de Crisis- en Herstelwet, die door soepeler
vergunningverlening vooral de bouw een handje moest helpen. Die combinatie
van maatregelen was nog volgens het Keynesiaanse boekje: de economie van
een impuls voorzien als het slechter gaat.
Met het aantreden van het eerste kabinet-Rutte ging het helemaal anders.
Het begon nog gematigd, maar in het voorjaar van 2012 raakten de regeringspartijen
VVD en CDA in paniek bij de gedachte dat zij vanwege ons oplopende
begrotingstekort in Brussel gehoond zouden worden. Vanaf dat moment werd
het terugdringen van het begrotingstekort in alle opzichten leidend voor het
regeringsbeleid. Gedoger Geert Wilders wilde niet meedoen met de majeure
bezuinigingen en lastenverzwaringen, maar vanuit de oppositie schoten in het
voorjaar van 2012 de hulptroepen van D66, GroenLinks, ChristenUnie en SGP
toe. De PvdA van Diederik Samsom deed eerst niet mee, maar kreeg al snel spijt
en zou het beleid als coalitiepartner nog tot 2017 blijven steunen.
De economie kromp door dat overheidsbeleid, waardoor er weer nieuwe
bezuinigingen en lastenverzwaringen nodig waren. De krimpende economie
werd versterkt door de dalende woningprijzen, die ook weer deels het gevolg
waren van het beleid. Gemeenten stopten met bijna alle voorgenomen nieuwbouwprojecten.
Ondertussen groeide de woningschaarste. Door de crisis, door
de uitblijvende nieuwbouw, door de binnenlandse migratie als gevolg van
verstedelijking en door de bevolkingsgroei als gevolg van buitenlandse migratie.
Toen de economische crisis als voltooid werd beschouwd, kwam er in 2017
nieuw beleid. Dat loste de schaarste op de woningmarkt echter niet op; die
werd juist verder opgedreven. Nadat eerder het begrotingstekort leidend was
geweest, werd vanaf najaar 2017 namelijk een andere ambitie leidend voor het
nieuwe Rutte-kabinet: Nederland moest klimaatkoploper van de wereld worden.
Het gevolg: een steeds scherpere regulering voor milieu, energie en klimaat
én het gasverbod, dat op 1 juli 2018 inging voor nieuwbouwwoningen. Terwijl
de woningprijzen alweer stevig aantrokken staken de prijzen van de extra duur
geworden nieuwbouwwoningen daar nog eens bovenuit. Nieuwbouw werd te
duur om nog gekocht te worden. En toen moest de stikstof- en pfas-crisis nog
beginnen. Inmiddels klagen architecten alweer over te weinig opdrachten en
ook bouwers hebben stagnerende orderportefeuilles.
Syp Wynia is uitgever van het
digitale weekblad Wynia’s Week
www.sypwynia.nl Hij was twee
decennia politiek commentator
en economisch columnist van
weekblad Elsevier.
Daar staan we dan. Er worden dit jaar hooguit 60.000 woningen gebouwd en
volgend jaar waarschijnlijk nog minder. Dat is zelfs te weinig om de bevolkingsgroei
(132.000 in 2019, voor 90 procent door immigratie) onder dak te brengen.
De wooncrisis waar de makelaars nu van spreken is geen natuurverschijnsel,
maar een cultuurverschijnsel: een optelsom van wanbeleid.
Dat het kabinet nu twee miljard euro heeft uitgetrokken om de gemeenten en
de woningcorporaties te sponsoren, is tekenend. Het is een kwestie van het
paard achter de wagen spannen. Het is smeergeld om lagere overheden en
corporaties de fouten te laten corrigeren die het Rijk zelf heeft gemaakt.

10
BIJZONDERE ORGANISATIES
IN DEZE RUBRIEK
BESTEEDT DE REDACTIE
AANDACHT AAN BIJZONDERE
ORGANISATIES DIE VOOR
VERENIGINGEN VAN EIGENAARS
VAN BELANG KUNNEN ZIJN.
IN DEZE TWEEENVIJFTIGSTE
AFLEVERING AANDACHT VOOR
HULP NA EEN BRAND DOOR
STICHTING
SALVAGE.
Stichting Salvage is in 1987 opgericht
op initiatief van de gezamenlijke brandverzekeraars.
Het doel is: mensen
bijstaan die zijn getroffen door brand,
bliksem of explosie. En sinds 2016
hoort ook waterschade tot de situaties
waarin bijstand wordt verleend.
Stichting Salvage
JOHAN VAN DEN BERG
Eerste hulp namens
verzekeraars
Brand in een appartementencomplex komt landelijk gemiddeld
een keer per dag voor. Gelukkig zijn er in de meeste gevallen geen
slachtoffers te betreuren, maar de impact van een brand (of een
ontploffing) is altijd heel groot, weet Johan van den Berg, sinds
1 februari 2019 directeur van Stichting Salvage. Dan is het goed als er
iemand naast je staat die je helpt met alles wat na zo’n traumatische
gebeurtenis moet gebeuren. Bijvoorbeeld met het vinden van
onderdak, maar ook met het voorkómen van nog meer schade.
De Salvagecoördinator is ook de deskundige gesprekspartner
van energiebedrijven, overheidspartijen e.d. En het mooiste: de
dienstverlening van Stichting Salvage kost de gedupeerden niets!
Johan van den Berg: “De (brand)-
verzekeraars zagen hoe groot de
ontreddering is bij mensen die
geconfronteerd worden met een
brand. Bijkomend probleem is dat
veel branden zich ’s avonds, ’s nachts
of in het weekend voordoen. Dan
zijn verzekeringsmaatschappijen
ook wat minder goed bereikbaar.
Bovendien weten veel mensen - juist
door die ontreddering - vaak niet
eens waarvoor ze verzekerd zijn en bij
welke maatschappij. Daarom waren
de verzekeraars van mening dat er
een stichting moest komen die binnen
een uur ter plaatse is als de brandweer
een oproep doet. Inmiddels werken
we met ca. 140 coördinatoren in heel
Nederland. De brandweer bepaalt in
bijna alle gevallen of inschakeling van
een Salvagecoördinator nodig is. De
alarmcentrale van Stichting Salvage
bepaalt vervolgens welke coördinator
het meest geschikt is voor deze
situatie. Die is dan binnen een uur
ter plaatse.”
Schade beperken
Het aantal grootschalige incidenten
neemt toe, constateert Van den Berg.
“Dat betekent dat je als coördinator
bij een gebouw kunt komen waar
40 - of meer - mensen in hun nachtkleding
buiten staan. Sommigen
zullen bij familie of vrienden terecht
kunnen, maar dat geldt natuurlijk
lang niet voor iedereen. Voor hen
moet dus onderdak worden geregeld.
In elk geval voor de eerste 24 uur
en anders tot de eerstvolgende

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 11
werkdag. Na die ‘eerste hulp’ neemt de
verzekeringsmaatschappij het van ons
over. Die bijstand bieden we overigens
ook aan mensen die niet verzekerd zijn.
Zij hebben immers ook hulp nodig.
En ook zij krijgen daarvoor niet de
rekening gepresenteerd. Gelukkig
komt dat niet zo vaak voor.
Maar dat is nog niet alles. We denken
ook met de bewoners mee, bijvoorbeeld
als het gaat om medicijnen (die
moeten eventueel bij de apotheek
gehaald worden) en om medische
apparatuur die onmisbaar is.
We zorgen er ook voor dat de schade
zo veel mogelijk wordt beperkt. Dat kan
- waar nodig - door ervoor te zorgen
dat alvast een hoeveelheid bluswater
wordt weggepompt. Als het nodig
is, zorgen we er ook voor dat een
pand wordt afgesloten zodat er geen
ongewenste gasten binnenkomen.”
Stichting Salvage heeft inmiddels een
groot netwerk opgebouwd met o.a.
schoonmaak- en bewakingsbedrijven,
asbestinventariseerders en -saneerders,
hotels, taxibedrijven etc.
Hoog waarderingscijfer
Vorig jaar rukten de coördinatoren van
Stichting Salvage bijna 5.600 keer uit.
In totaal hebben ze bij die interventies
zo’n 8.800 huishoudens en bedrijven
bijgestaan. “We krijgen een hoog
waarderingscijfer van degenen die we
hebben bijgestaan”, zegt de directeur.
“Mensen verwachten niet dat een
verzekeraar zich op deze manier om
hen bekommert.”
Hij verwacht dat het aantal meldingen
in de toekomst nog verder zal toenemen.
“Bijvoorbeeld als gevolg van de
energietransitie. Kijk alleen maar naar
al die daken met zonnepanelen. Als
zo’n huis in brand vliegt, moet je extra
aandacht besteden aan de zonnepanelen.
Staat daar nog stroom op?
Zo ja, wat gebeurt er als de stroom
wordt ingeschakeld? De accupakketten
van elektrische auto’s, fietsen én scootmobielen
zijn ook zo’n onderwerp. Die
zijn moeilijk te blussen, maar je moet
je ook afvragen hoe het met de accu’s
zal gaan als die ouder worden. Als er
kortsluiting in een accu ontstaat, heb
je weinig aan een poederblussertje.
We zien het aantal accubranden nu
al toenemen. En dan hebben we
natuurlijk ook te maken met een
toenemend aantal verwarde personen.
Ook het feit dat ouderen steeds langer
thuis moeten blijven wonen, levert
extra risico’s op én meer specifieke
aandacht van Salvage bij een incident”.
Coördinator worden?
Het lijkt uw verslaggeefster wel wat:
Salvagecoördinator worden.
Organiseren ligt haar wel, dus solliciteren
maar! Directeur Van den Berg
helpt haar snel uit de droom: “Je moet
wel behoorlijk wat ervaring hebben
als schade-expert of bouwkundige.
Al onze coördinatoren zijn werkzaam
in die sectoren. Dat zorgt ervoor dat ze
veel kennis hebben op het gebied van
schade en de aanpak daarvan. En vergis
je niet: je komt soms in heel lastige
situaties terecht - vaak bij nacht en
ontij. We organiseren ook opleidingen
voor de coördinatoren want we krijgen
jaarlijks te maken met nieuwe risico’s.
We moeten op alles voorbereid zijn.”
SLUIT EEN INBOEDEL-
VERZEKERING AF!
Het komt nog te vaak voor: appartementseigenaars
die denken dat
de VvE alles heeft geregeld. Niet
alleen de verplichte opstalverzekering,
maar ook de inboedelverzekering.
Maar die laatste moet u
als bewoner toch echt zelf afsluiten.
De Salvagecoördinator helpt
u ook als u niet verzekerd bent,
maar de schade door de brand
komt – als u niet verzekerd bent
- voor uw eigen rekening.
Tip van Johan van den Berg:
zet dit onderwerp op de agenda
van de ALV!
OEFEN EN ALARMEER!
Weet iedereen in uw complex
hoe hij/zij veilig en snel het gebouw
kan verlaten als zich een
calamiteit voordoet? Weet u hoe
u uw medebewoners kunt alarmeren?
En of er minder valide
bewoners zijn? Maak een vluchtplan
en houd met enige regelmaat
een vluchtoefening. En
zorg ervoor dat de vluchtwegen
vrij zijn van allerlei obstakels.

EEN GOED
ONDERHOUDEN LIFT
IS EEN VEILIGE LIFT!
ONDERHOUD
STORINGSDIENST
REPARATIE
RENOVATIE
MODERNISERING
AAN ALLE
MERKEN LIFTEN
VVE Belang magazine #1 2018.pdf 1 25-1-2018 08:16:34
OMDAT U GRAAG
ZORGELOOS
IN DE LIFT STAAT
A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn
Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl
DE EERSTE 15 MINUTEN BIJ BRAND
STAAT U ER ALLEEN VOOR.
HULPDIENSTEN ARRIVEREN PAS NA
DIE 15 MINUTEN.
C
IS UW VVE GOED VOORBEREID?
M
Y
CM
MY
CY
CMY
15
K

Intercom vervangen?
Video intercom | Toegangscontrole | Postkasten
Freek Poortvliet
Technisch adviseur | Deurintercom
“Welk merk voor u het beste is hangt af van de bestaande situatie, de bekabeling en uw wensen.”
www.deur-intercom.nl info@deur-intercom.nl 0226 - 34 41 66
VvE Metea
thuis
in beheer
Genera
Zorgeloos verzekerd van beheer en onderhoud van uw vastgoed
Admira
Administratief en financieel VvE-beheer, inclusief bestuursondersteuning
Thesis
Bouwkundige ondersteuning voor uw VvE
Finera
Het basisbeheer pakket voor kleine VvE’s
Recrea
Optimaal financieel beheer voor uw vakantiepark
Corporea
Gezamenlijk beheer op maat gesneden
Servira
De beste service voor uw serviceflat
Educa
Workshop voor een professioneel VvE-bestuur
Endura
Voor de duurzame VvE
Nieuwbouw en Herontwikkeling
Hulp bij het oprichten van een VvE
tel: (030) 60 03 939 mail: vve@vvemetea.nl
www.vvemetea.nl

14
BIJZONDERE APPARTEMENTEN
VVE MAGAZINE
BESTEEDT AANDACHT AAN
BIJZONDERE APPARTEMENTEN
DIE VOORHEEN GEEN WOON-
BESTEMMING HADDEN. IN DEZE
VIERENVIJFTIGSTE AFLEVERING
AANDACHT VOOR HET WONEN
IN EEN VOORMALIGE
SIGARENFABRIEK.
Bijzonder appartementencomplex:
Nederlandsche Sigarenfabriek
‘De Huifkar’
De geur van - handgemaakte - sigaren is al lang verdwenen uit
het pand aan De Lind in Oisterwijk. De naam Nederlandsche
Sigarenfabriek “De Huifkar” staat nog prominent op de goed
overhouden gevel. De moderne entree is exemplarisch voor het
stijlvolle interieur van het voormalige industriële pand. Dat is
gesplitst in vier appartementsrechten: drie woningen en een winkel.
Aan de achterzijde is een bungalow aangebouwd, die ook onderdeel
is van de VvE. De voormalige eigenaar van de sportzaak op de begane
grond woont daar.
NOORTJE ZEBREGS

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 15
De tweede etage is eigendom van
Noortje en Michel Zebregs, die er nu
ruim drie jaar wonen. “We zagen vier
jaar geleden dat nog twee van de drie
appartementen te koop stonden”,
vertelt Noortje. “Het leek ons geweldig
om aan De Lind te wonen: midden in
het centrum van Oisterwijk, tegenover
het beroemde restaurant De Swaen.
Deze appartementen waren nog
volledig casco. In de ‘wandelgangen’
hoorden we dat de toenmalige
eigenaar van plan was om ze naar
eigen behoeften in de delen en in
te richten, omdat ze casco moeilijk
te verkopen waren. Dat wilden we
niet en dus hebben we de tweede
etage gekocht in de oorspronkelijke
staat, die deze op dat moment had.
Het was in feite een kleinschalige
bouwput. Wél was het gebouw bij de
renovatie compleet gerenoveerd en
heel goed geïsoleerd. De lege ruimte
bood ook de mogelijkheid om de
hele woning van een geavanceerd
domoticasysteem (huisautomatisering)
te laten voorzien. Het appartement
hebben we ingericht met behulp van
een aantal specialisten, waaronder
een binnenhuisarchitect. Uiteindelijk
konden we hier in december 2016
onze intrek nemen.”
XS VvE Beheer
De VvE is in beheer bij XS VvE Beheer.
Een prima keuze, vindt Noortje
Zebregs. “Vergaderen doen we zelf -
bij toerbeurt bij een van de bewoners
- maar de vergaderstukken worden
opgemaakt door de beheerder. In het
voorjaar worden ze aangeleverd en dat
is voor ons het signaal dat we weer een
vergadering moeten uitschrijven. We
maken een agenda waarop staat wat
we willen bespreken en we bekijken in
hoeverre de reserves nog toereikend
zijn. De onderbuurman is voorzitter,
ikzelf ben secretaris van het ‘VvEbestuur’.
Volgens mij kloppen de
cijfers elke keer perfect.
De samenwerking met XS VvE Beheer
is ideaal, de lijntjes zijn kort, we hebben
bijna altijd met dezelfde medewerkster
te maken. Carla van Well voorziet
ons snel van de nodige gegevens
en reageert meteen bij vragen over
verzekeringen, geldzaken of wat
dan ook.”
We konden ons
appartement laten
voorzien van een
geavanceerd
domoticasysteem

16
BIJZONDERE APPARTEMENTEN
SIGARENFABRIEK “DE HUIFKAR”
In de negentiende eeuw was Oisterwijk al
geen echt agrarisch dorp meer. Van oudsher
zorgde de nijverheid voor een aanzienlijk
deel van de lokale inkomsten. De
lakenindustrie en de ververijen boden werk
aan veel arbeiders. Mede door de opkomst
van de textielindustrie in Tilburg raakte die
in Oisterwijk in verval.
De groei van de bevolking (o.a. door de
aanleg van de spoorlijn Boxtel-Tilburg en
de bouw van het Oisterwijkse station in
1865) kon niet worden opgevangen in de
agrarische sector, en de nijverheid werd
opnieuw een belangrijke bron van inkomsten.
Deze keer ging het met name om
schoenfabrieken en leerlooiers. Én sigarenfabriekjes,
die aanvankelijk vooral met
thuiswerkers actief waren. De investeringen
waren gering: de fabrikanten hadden
alleen tabak nodig. Die werd uit het toenmalige
Nederlands-Indië aangevoerd.
In 1894 vestigde Alphonse Hamers zich
in Oisterwijk. In een voormalige villa van
een textielfabrikant begon hij de Nederlandsche
Sigarenfabriek “De Huifkar”. Op
het hoogtepunt had hij enige honderden
arbeiders in dienst; veelal thuiswerkers.
Kinderarbeid was sinds 1874 verboden en
vrouwen namen het werk over; vooral het
‘ontnerven’ van de tabaksbladeren. Tot zijn
dood in 1952 bleef Hamers handgemaakte
kwaliteitssigaren fabriceren voor de nationale
en de internationale markt.
Uit: De Huifkar, een geschiedenis van de
fabriek en haar personeel. Uitgave van de
Werkgroep Integrale Geschiedschrijving
Oisterwijk, 1988.

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 17
De sfeer binnen de VvE is uitstekend.
“We houden rekening met elkaar”,
vertelt Noortje. “Zo betaalt de eigenaar
van de sportzaak niet mee aan het
onderhoud van de lift en de entree.
Daar maken ze immers ook geen
gebruik van.”
Toekomstgericht
Het pand, een gemeentemonument,
heeft - dankzij de recente renovatie -
weinig onderhoud nodig. “Maar toen
vorig jaar een paar dakpannen van het
dak waaiden, was er wel een steiger
nodig om de reparatie uit te voeren”,
vertelt Noortje. “Dat zijn behoorlijke
kosten, maar op een andere manier
kom je niet op het dak.”
Er is een wtw-installatie maar ook
een gasaansluiting voor de vloerverwarming.
“Én voor de mooie open
haard”, zegt Noortje. “Dankzij de goede
isolatie én het feit dat we tussen twee
etages in wonen, stoken we heel
weinig. We zullen in de toekomst van
het aardgas af moeten, maar dat is een
zorg voor de volgende bewoners.” Ze
legt uit: “We laten pal hiernaast een
nieuw huis bouwen, dus we worden -
waarschijnlijk dit najaar - buren van
ons ‘oude’ appartement.”
Voor wie geïnteresseerd is: het
appartement van de familie Zebregs
staat te koop. Hulstkamp Christie’s
Makelaars geeft u graag meer
informatie. De website vermeldt:
“Zeer luxe design penthouseappartement
van circa 210 m² met
balkon annex loggia, gesitueerd op de
tweede verdieping van het met veel
liefde en vakmanschap gerenoveerde
gemeentelijke monument “Sigarenfabriek
De Huifkar” uit 1894.”
Daarmee is geen woord te veel gezegd.
De vraagprijs is € 1.998.000 k.k.
Dankzij de
goede isolatie
stoken we
heel weinig

Dé specialist in appartementsrecht en VvE's
www.rijssenbeek.nl
Rijssenbeek Advocaten | Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | 026 - 443 42 49

• VERSTERKT BETON
• HERSTELD BETON
• BESCHERMD BETON
Balm de specialist in onderhoud van beton
www.balmbv.nl

20
VvE-BESTUURDER WORDEN
VvE-bestuurder Johannes Dolislager (29):
‘Jongeren kijken anders naar
de toekomst van het complex’
Op alle VvE Belang-bijeenkomsten die Johannes Dolislager bezoekt, ziet hij hetzelfde beeld: een aanzienlijk
aantal ‘grijze hoofden’ (en weinig vrouwen). “Ik denk dat de meeste VvE-bestuurders dik boven de 65 zijn”,
zegt hij. “Daar is op zichzelf natuurlijk niets op tegen. Oudere mensen hebben veel kennis en ervaring.
Toch denk ik dat het voor de VvE een pre is als het bestuur een afspiegeling is van de bewoners in het
appartementencomplex. Ik vermoed dat veel ouderen denken dat jongeren ‘toch geen tijd hebben’ en
dat jongeren geen idee hebben hoe waardevol het voor hen is om een tijdlang VvE-bestuurder te zijn.”
We spraken het hoofd Communicatie van LTO-Noord én bestuursvoorzitter van een VvE in Hilversum.
Wat was voor jou het motief om
je kandidaat te stellen voor een
bestuursfunctie?
“Ik heb mijn appartement gekocht
van een woningcorporatie die
appartementen ging verkopen aan
starters. Ons complex dateert uit de
jaren 60 en sommige bewoners wonen
er ook al zo lang. Zij huren overigens
nog steeds van de corporatie; we
beheren dus een gemengd complex.
De appartementen werden beheerd
door de beheersorganisatie van de
corporatie. Dat bleek een behoorlijk
dure aangelegenheid. Bovendien belden
veel huurders voor elk wissewasje de
beheerder, die vervolgens een klusjesman
inschakelde. Nog hogere kosten
dus. Ik vermoedde dat het veel voordeliger
kon en dat bleek inderdaad
het geval. We hebben nu een andere
beheerder en checken eerst zelf welke
reparaties door externe partijen gedaan
moeten worden en wat we zelf kunnen
doen. Onze begroting is daardoor
met 20 procent verlaagd, terwijl we
behoorlijk wat aan het complex hebben
verbeterd.”
En dat ligt aan het feit dat jullie
bestuur zo jong is?
“Voor een groot deel wel. Ik denk -
generaliserend gesproken - dat jongere
bestuurders meer naar de verre toekomst
kijken dan oudere mensen.
Ouderen hebben vaak een horizon van
10 à 15 jaar. Dat zie je ook bij ‘jonge
ouderen’, die nog een groot deel van
hun leven voor zich hebben. ‘Hallo,
ik ben al 67’, hoor je dan. Dan denk
ik: ‘Man, je hebt er pas twee derde op
zitten. Er komen nog zo veel leuke
dingen!’

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 21
Hetzelfde blijkt uit in het rapport
‘Grijze haren, groene huizen’ (zie
pag. 60; red.): ouderen investeren
onvoldoende in verduurzaming van
woningen. Dat betekent dus dat te
weinig woningen op de toekomst
worden voorbereid. Ouderen hebben
- ook doordat jongeren dat laten
gebeuren! - de neiging om over de
hoofden van jongeren heen besluiten
te nemen. Vaak ook onder het motto
dat zij er al heel lang wonen en dus alle
eigenschappen van het gebouw (en
de bewoners) kennen.”
En dat is ook vaak zo.
“Zeker! En daar maken wij graag
gebruik van! Ik denk wel dat ouderen
het besturen van een VvE nogal eens al
een soort ‘hobby’ zien, terwijl jongeren
een meer zakelijke aanpak hebben.”
Hebben al die ouderen in jullie
complex een smartphone?
“Nee, en sommigen hebben ook geen
pc. Dat betekent dat je op een heel
andere manier moet communiceren
dan je misschien zelf zou willen. In
het begin ben ik een aantal keren bij
bewoners (ook bij huurders) koffie
gaan drinken. Persoonlijk contact is
belangrijk.
We communiceren per Whatsapp
en per mail, maar wie geen pc heeft,
krijgt alle info in de brievenbus.
Het voordeel van jongeren in een
bestuur is trouwens ook dat er min
of meer vanzelf contact is tussen
jonge bewoners en jonge bestuurders.
Beide groepen bewoners hebben nu
een aanspreekpunt.”
Dat koffiedrinken was nogal een
tijdsinvestering.
“Dat klopt. Bij mijn eerste bezoek heb
ik mijn medebewoners vooral laten
vertellen wat hun allemaal dwars zat
als het ging om dit gebouw en de gang
van zaken. Het tweede bezoek stond in
het teken van de vraag ’Wat heb je zelf
gedaan om problemen op te lossen?’
(meestal weinig…) en bij mijn derde
bezoek heb ik concreet gevraagd wat
ze wilden veranderen.
Dat heeft tot veel enthousiasme geleid,
vooral ook doordat wij als bestuur alle
bewoners gelijk behandelen. Huurders
en eigenaars. In het begin hoorde ik
wel eens een eigenaar zeggen: ‘Die
heeft niks te zeggen want dat is maar
een huurder’. Zo’n uitspraak wil ik niet
horen.”
Wat is het resultaat van al die
inspanningen?
“Zoals ik al zei is onze begroting met
20 procent verlaagd, maar ondertussen
hebben we alle rookgasafvoeren
laten vervangen; is alle verlichting
(mede door de inzet van een lid van
de technische commissie) vervangen
door ledverlichting en is er veel
achterstallig onderhoud uitgevoerd.
Het gebouw was al goed geïsoleerd
toen de verkoop aan starters begon.
We hebben een nieuwe beheerder
aangetrokken. Die doet het complete
beheer. Alleen vergaderen inclusief het
uitschrijven van vergaderingen doen
we zelf.”
Dan de hamvraag: waarom zou je als
jongeren in een VvE-bestuur willen
zitten? Wat levert het je op?
“Op de eerste plaats natuurlijk omdat
je appartement een flink deel van je
eigen kapitaal vertegenwoordigt. Je
wilt toch zorgen voor waardebehoud?
Ik zie complexen die identiek zijn aan
dat van ons en waar helemaal niets
gebeurt. Heel onverstandig. Ik zou
graag op het gebied van beheer en
onderhoud willen samenwerken met
die andere VvE’s, maar die hebben tot
op heden geen interesse. Ze zien de
meerwaarde er niet van in.”
Is het aan jongeren om zichzelf te
melden of zie jij ook een taak voor het
bestuur?
“Ik zou graag zien dat oudere bestuursleden
actief jongeren benaderen.
Jonge mensen vinden het vaak een
grote stap om naar ervaren bestuurders
toe te gaan. Ze denken dat ze het
werk niet aankunnen, maar als je ze
goed inwerkt komt dat wel goed. Geef
ook niet op als ze de eerste keer ‘nee’
zeggen. In ons bestuur zitten mensen
die bij drie ALV’s de oproep aan zich
voorbij lieten gaan, maar uiteindelijk
toch de verantwoordelijkheid oppakten.”
Heb je nog meer goede argumenten
voor jongeren?
“Op de eerste plaats is het heel goed
voor je cv. Dat is voor jongeren
belangrijk. Als je bestuurlijke ervaring
hebt in een organisatie waar veel
geld omgaat, is dat interessant voor
toekomstige werkgevers.
Verder leer je vanzelf te netwerken:
met de beheerder, de woningcorporatie
etc. Bovendien word je als
VvE-bestuurder vaak uitgenodigd
voor evenementen, waar je ook weer
nieuwe mensen leert kennen.
Je krijgt natuurlijk ook de nodige
ervaring in besturen; met name in de
omgang met lastige mensen, maar ook
met degenen die té bescheiden zijn en
dus nooit aan het woord komen. En
je leert ook hoe je omgaat met - vaak
grote - verantwoordelijkheden én hoe
je een toekomstvisie voor de korte en
de lange termijn ontwikkelt.”
Jij bent dus op je 29e al behoorlijk
ervaren.
“Ik ben nu ruim drie jaar bestuursvoorzitter,
dus: ja, dat denk ik wel.
Maar ik vind het voornamelijk heel erg
leuk. Ik zou het dus geweldig vinden
om onafhankelijk voorzitter te zijn.
Hoe meer ‘misverstanden’ binnen
de ledenvergadering, hoe liever.
Kom maar op VvE’s!”
Ook voor je
carrière is het
interessant om
VvE-bestuurder
te zijn

22 CONGRES VVE-MANAGERS 2019
DANNY JASPERS
De actualiteit is uitdagender dan ooit
De handelwijze van de Nederlandse banken, de modernisering van het appartementsrecht, cybercriminaliteit
en ‘sales’ waren de belangrijkste onderwerpen van het Congres VvE-managers 2019, dat op maandagmorgen
2 december jl. - voorafgaand aan het Jaarcongres van VvE Belang - werd gehouden in het NBC te Nieuwegein.
Het beheerderscongres, dat inmiddels een jaarlijkse traditie is geworden, is een gezamenlijk initiatief van VvE
Belang, VGM NL en Centraal Beheer.
De eerste presentatie was voor rekening van René
Brinkhuijsen, bestuurslid van VGM NL (brancheorganisatie
voor vastgoedbeheerders) en mr. Kees
Oomen, directeur van VvE Belang. Zij maken zich zorgen
over de handelwijze van de Nederlandse banken.
“Zo langzamerhand lijkt het erop dat banken het goed
functioneren van VvE’s belemmeren”, vond Oomen.
“Het is bijna onmogelijk om een tweede bank te vinden
als het spaartegoed meer dan 100.000 euro bedraagt;
de kosten voor een bankrekening zijn hoog en banken
willen nog steeds geen leningen verstrekken aan VvE’s.”
Ook de ‘Verklaring Uiteindelijk Belanghebbenden
(UBO)’ is de bestuurders een doorn in het oog: in hun
strijd tegen witwassen en financieren van terrorisme
eisen banken van VvE’s dat ze deze documenten
invullen, waaruit blijkt dat VvE-bestuurders geen
‘uiteindelijk belanghebbenden’ zijn. “Maar de VvE valt
helemaal niet onder de UBO-regeling”, betoogde
Brinkhuijsen. “Helaas zijn er al rekeningen van VvE’s
geblokkeerd. Reden: zij weigeren aan de - absurde en
onterechte - bancaire eisen te voldoen.” VvE Belang en
VGM NL blijven samen ijveren voor wijziging van deze
zinloze voorschriften.
Modernisering appartementsrecht
De Werkgroep Modernisering Appartementsrecht
Nederland (WMANL) onderzoekt de mogelijkheden
tot vereenvoudiging (en uniformering) van de wet- en
regelgeving van het appartementsrecht. De wettekst is
klaar, evenals de tekst van de Algemene Maatregel van
Bestuur (het ‘VvE-besluit’). De AMvB overrulet de wet en
het reglement en moet het bijvoorbeeld eenvoudiger
maken om energiebesparende maatregelen te nemen.
Gepleit wordt voor het afschaffen van het quorum en
besluitvorming met een gekwalificeerde meerderheid.
In de wettekst zijn o.a. bepalingen opgenomen over
de inperking van de boekhoud- en administratieplicht,
de verhouding huurders-verhuurder-eigenaars en de
regeling wat tot de VvE-bijdrage hoort.
De besluitvorming omtrent het aangaan van een
geldlening zorgt voor commotie: juristen, beheerders
en appartementseigenaars verschillen van mening.
Het woord is hier aan het ministerie en de wetgever.

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 23
WILLEM VERBEKE
RENÉ BRINKHUIJSEN EN KEES OOMEN
FIONA HAMBERG
Banken, weten
regelgeving,
energiebesparing,
cybercriminaliteit
en zaken doen
met VvE’s
Overige onderwerpen
René Brinkhuijsen memoreerde nog enkele
actualiteiten: de Geschillencommissie van VGM NL,
het ‘datagedreven vastgoedmanagement’, dat wordt
ontwikkeld, het opleidingsprogramma en de participatie
in de werkgroep WMANL.
Daarna gaf hij het woord aan Fiona Hamberg, accountmanager
bij het Nationaal Energiebespaarfonds. Zij
gaf informatie over de VvE Energiebespaarlening
(laagrentende annuïteitenlening; geen afsluitkosten;
voor VvE’s met minimaal 10 (sinds 3 februari jl. 8)
woonappartementen, het Zeer Energiezuinig Pakket
(ZEP) en het ZEP+. Voor die laatste pakketten kan
een 30-jarige lening worden afgesloten. De lening is
gebouwgebonden; de eigenaar is alleen aansprakelijk
voor zijn eigen breukdeel. Daarnaast kan gebruik
worden gemaakt van de Subsidie energiebesparing
eigen huis (SEEH) en lokale/regionale subsidies.
Cybercriminaliteit
Onder het motto ‘Cyber crime; van ontkenning naar
kans’ gaven Danny Jaspers en Edgar Versteeg (Centraal
Beheer) een inkijkje in de wereld van hackers: “Het is
de grootste dreiging die op ons afkomt. We moeten
ons voorbereiden op digitale ontwrichting van de
maatschappij. Gijzelsoftware is inmiddels een bekend
begrip (en maakt nauwelijks nog indruk) net als
phishing (dat steeds professioneler wordt). Datalekken
kunnen ook voor grote problemen zorgen, zeker ook
voor VvE-beheerders. Het is vaak onduidelijk wat de
financiële gevolgen zijn, maar duidelijk is wel dat de
zakelijke dienstverlening extra kwetsbaar is.
Het is belangrijk dat we uit de ontkenningsfase komen
(‘Hoe belangrijk is mijn kantoor nou helemaal voor
deze criminelen?’) en dat we kiezen voor beschermingsmaatregelen:
firewall, antivirus etc. Maar ook:
dat we iedereen verantwoordelijk maken voor
cyber security (o.a. door training), een hoofdverantwoordelijke
aanstellen en een budget bepalen. Neem
maatregelen om het te voorkómen. En zorg voor een
cyber-calamiteitenplan zodat u weet wat u moet doen
– en wie u moet inschakelen – als het u overkomt.”
Van dun naar dik
Prof. dr. Willem Verbeke (sales en accountmanagement
aan de Erasmus Universiteit) meldde dat de markt
uit evenwicht is, maar dat er tevens steeds nieuwe
wetmatigheden ontstaan. “Dus hebben we mensen
nodig die vertellen waar het allemaal over gaat; die
van de ‘dikke’ materie ‘dunne’, begrijpelijke informatie
maken”, stelde Verbeke. “Mensen leren van elkaar en
kopiëren elkaar. Probeer daarom de eerste te zijn die
iets van een ander kopieert, want dan ben je de ‘expert’.
De beste manier om als expert te worden gezien
is: werken voor bekende klanten. Laat dus bekende
klanten op je website zien en word lid van een bekende
brancheorganisatie. Certificeren is ook van belang: dat
onderstreept je deskundigheid.
En: maak het simpel voor de klant. Bied pakketten aan
die in één oogopslag duidelijk maken wat je de klant te
bieden hebt. En schrijf een blog!”
Tip voor beheerders: wees niet bang om ‘koud’ te
bellen. Uiteindelijk leidt dat tot resultaat!

SKW-Gecertificeerd
VvE-Beheerder
Bosscheweg 135
5282 WV te Boxtel
Tel: 0411 - 686136
www.ibotec.nl
ibotec@ibotec.nl
VOGEL
OVERLAST?
PRIXXS, DE VOORDELIGSTE
LEVERANCIER VOOR
UW VOGELWERING
- DUIVENPINNEN/MEEUWENPINNEN
- RVS 304 / ROESTVAST
- 10 JAAR GARANTIE
- LAAGSTE PRIJS
WWW.PRIXXS.COM | INFO@PRIXXS.NL | 0499-310818
By
IVOREETRADE
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL
MOOIEBALKONVLOER.NL
Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!
• Mooi & trendy
• Snel gelegd
• Kliksysteem
• Onderhoudsvrij
• Duurzaam
• Antislip
• Geen aangroei
• Geluiddempend
• Comfortabel
• Licht van gewicht
• Diervriendelijk
• 15 jaar garantie
15 JAAR
GARANTIE
100%
RECYCLEBAAR
0297-591225
www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com
VvE en geïnteresseerd in
een laadpunt voor
elektrische auto’s?
SKW-Gecertificeerd
VvE-Beheerder
Vul het formulier in op
GRATIS GEPLAATST EN BEHEERD!
www.ladenmaar.com
Bosscheweg 135
5282 WV te Boxtel
Tel: 0411 - 686136
www.ibotec.nl
ibotec@ibotec.nl INSTALLATIECOMBINATIE PRONK
Waarde &
Woongenot
Product | Proces | Partnerschap
WWW.BALKONHEKKEN.INFO
BALKONHEKKEN@JENB.INFO
0546-453883
By
IVOREETRADE
Bent u eigenaar
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL
MOOIEBALKONVLOER.NL of huurder in een
gemengd complex?
Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!
15 JAAR
GARANTIE
100%
RECYCLEBAAR
Dan hebt u waarschijnlijk
veel vragen over rechten
en plichten van beide
groepen bewoners!
• Mooi & trendy
• Snel gelegd
• Kliksysteem
• Onderhoudsvrij
• Duurzaam
• Antislip
• Geen aangroei
• Geluiddempend
• Comfortabel
• Licht van gewicht
• Diervriendelijk
• 15 jaar garantie
Bestel dit boek en krijg
antwoord op uw vragen!
Maak € 20* over op rekening:
NL97RABO 0163.83.64.50
t.n.v. VvE Belang Service BV
te Oosterhout. Vergeet niet uw
0297-591225
adresgegevens te vermelden!
*Inclusief btw en verzendkosten
www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com
XS VvE Beheer is een betaalbaar digitaal beheerconcept speciaal
voor kleinere verenigingen van 2 t/m 20 appartementen.
Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine
VvE meer betalen dan nodig is omdat u klein bent? Daarom steekt
XS VvE Beheer u de helpende hand toe tegen een betaalbare prijs
van € 123,- inclusief btw per appartementsrecht per jaar.
XS VvE Beheer gaat er dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren
een aantal dingen zelf doet, zoals vergaderen en klein
technisch beheer. Wij zorgen voor het secretariaat en de financieel
administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met
uw toekomstige beheerder!
Groots in kleinere VvE's
www.xsvvebeheer.nl

ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING
Veilig wonen met de camerabewaking van Elseco
Wat is voor uw VvE de reden het camerasysteem door Elseco te laten
plaatsen?
Heldere en duidelijke offerte
Professionele, hoogwaardige camera’s
Vakkundig en vandaalbestendig geïnstalleerd
Ervaren gecertificeerde monteurs
Persoonlijke instructies voor het gebruik
www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1
1411 AA Naarden, 035 695 51 00
Renovatie
Galerijen/Balkons
Onderhouden, Beschermen, Versterken
Ondersteuning bij
het stellen van de
structurele diagnose
• Technische inspectie
(o.a. NEN 2767-4)
• Constructieve veiligheid
van balkons en galerijen
(CUR 248)
Onze teams van specialisten
staan klaar om u te helpen
beslissen welke oplossing het
meest geschikt is voor u.
Uw vereniging op
koers met Inzicht
Opstellen van
een herstelplan
• Hersteladvies
• Offerte voor herstel
• Onderhoudsbegroting
(ook meerjaren)
Argon 10, 4751 XC Oud Gastel (NL)
Tel: 0165 31 61 80
E-mail: info@tebecon.nl
www.tebecon.nl
T (010) 8440764 E info@inzicht-vvebeheer.nl
I inzicht-vvebeheer.nl

26 JURIDISCH
Opstalrecht en
appartementsrecht
Hoe verhouden
die rechten zich
tot elkaar?
Evenals het appartementsrecht is het opstalrecht een zakelijk recht, waarvan de
bepalingen zijn neergelegd in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Hoe verhouden
deze rechten zich tot elkaar? Kan een appartementsrecht worden gevestigd op een
opstalrecht? En andersom? Op die vragen - die nogal eens worden gesteld door
VvE-bestuurders - geven we in dit artikel antwoord.
Om in deze kwestie helderheid te krijgen, geven we
eerst antwoord op de vraag wat een opstalrecht is.
Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of
boven een onroerende zaak die eigendom is van een
ander, gebouwen, werken of beplantingen in eigendom
te hebben of te verkrijgen. Uitgangspunt in de wet
is de eigendom. Eigendom is het meest omvattende
zakelijke recht. Als het gaat om de eigendom van
grond, dan ben je als eigenaar niet alleen eigenaar van
een stuk grond, maar ook van alles wat zich op en in
die grond bevindt. We noemen dit: natrekking. Iemand
die een grondgebonden woning koopt, koopt de grond
en de woning die daarop staat, maar hij wordt ook
eigenaar van alles wat zich in die grond bevindt, zoals
kabels en leidingen.
Door het vestigen van een opstalrecht wordt
de natrekking doorbroken. Op die manier is het
mogelijk dat de eigenaar van de grond niet tevens
rechthebbende is op bijvoorbeeld een gebouw. De
eigenaar is eigenaar van de grond en de opstaller
heeft door het opstalrecht de eigendom van het
gebouw. Het opstalrecht wordt vaak gebruikt door
bijvoorbeeld energieleveranciers voor het plaatsen
van een elektriciteitskast. De grond blijft dan van de
eigenaar en de elektriciteitskast is eigendom van de
energieleverancier.
Splitsing
Artikel 5:106 BW bepaalt dat een eigenaar, erfpachter
of opstaller bevoegd is zijn recht op een gebouw
met toebehoren en de daarbij behorende grond
met toebehoren te splitsen in appartementsrechten.
Dit betekent dat een opstalrecht kan worden
gesplitst in appartementsrechten. Deze splitsing
in appartementsrechten is feitelijk niet anders dan
een splitsing in appartementsrechten door een
eigenaar van de grond en het gebouw. Echter: het
opstalrecht zal zich meestal beperken tot het gebouw.
Dat betekent dat de grond niet in de splitsing is
betrokken. De mogelijkheid een opstalrecht te splitsen
in appartementsrechten bestaat al zo lang als het
appartementsrecht zelf.
Andersom is het niet altijd mogelijk geweest een
opstalrecht te vestigen op een appartementsrecht:
die mogelijkheid is pas in 2005 in de wet ingevoerd.
Dat deze bepaling later is ingevoerd blijkt al uit het
artikelnummer. Artikel 5:118a BW luidt:
“Een appartementseigenaar kan, voor zover in de
akte van splitsing niet anders is bepaald, zonder
medewerking van de overige appartementseigenaars
en beperkt gerechtigden op het gedeelte van de
onroerende zaken dat bestemd is om als afzonderlijk
geheel door hem te worden gebruikt, een recht

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 27
Mr. Astrid Luijk-van Veldhuizen,
juriste VvE Belang
Wettelijk gezien
is het nog altijd niet
mogelijk een opstalrecht
te vestigen
op een gebouw dat
is gesplitst in
appartementsrechten.
van erfpacht en, behoudens voor zover het betreft
in de splitsing betrokken gebouwen, werken en
beplantingen, een recht van opstal vestigen.”
Beperkingen
Uit dit artikel blijkt dat een opstalrecht op het
appartementsrecht in principe kan worden
gevestigd zonder medewerking van de overige
appartementseigenaars. De wet bevat een tweetal
beperkingen.
1. Indien de akte van splitsing bepaalt dat de vestiging
niet kan plaatsvinden zonder toestemming van de
overige eigenaars.
2. Wanneer een opstalrecht wordt gevestigd op ten
tijde van de splitsing reeds bestaande gebouwen,
werken en beplantingen.
Op grond van de wet is (als de splitsingsakte daarover
niets bepaalt) geen medewerking nodig van de overige
eigenaars voor het vestigen van een opstalrecht op het
appartementsrecht als het gaat om het oprichten van
nieuwe gebouwen, werken en beplantingen. De enige
uitzondering hierop is artikel 22 lid 2 Modelreglement
2006. Dit artikel bepaalt dat de toestemming van de
vergadering van eigenaars vereist is voor het vestigen
van een erfpachtrecht of opstalrecht.
Waarom een opstalrecht?
Hierboven is vermeld dat in het algemeen gebruik
wordt gemaakt van het opstalrecht voor het plaatsen
van bijvoorbeeld een elektriciteitskast. Maar wanneer
en waarom zou je als appartementseigenaar gebruik
willen maken van het vestigen van een opstalrecht op
een appartementsrecht?
Deze situatie kan zich voordoen als de elektriciteitskast
wordt geplaats in de tuin die behoort tot het
appartementsrecht. Denk in dit verband ook aan
bungalowparken die zijn gesplitst in appartementsrechten.
Deze situatie doet zich in de praktijk echter
niet vaak voor. Wel bestaat in de praktijk behoefte aan
het vestigen van een opstalrecht als het gaat om het
plaatsen van bijvoorbeeld zonnepanelen, warmtekoudeopslag-installaties
e.d.
Op het complex?
Artikel 5:118a BW maakt het mogelijk om bij het plaatsen
van bijvoorbeeld zonnepanelen een opstalrecht te
vestigen op een appartementsrecht. Maar let op! Dit
artikel maakt het alleen mogelijk om een opstalrecht te
vestigen op een appartementsrecht. Wettelijk gezien is
het nog altijd niet mogelijk een opstalrecht te vestigen
op een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten.
En juist daaraan is in de praktijk behoefte. Op dit punt
moet de wet nog worden aangepast. Wel is het mogelijk
voorafgaand aan de splitsing in appartementsrechten
een opstalrecht te vestigen. In dat geval moet vóór
de splitsing al duidelijk zijn ten behoeve van wie een
opstalrecht wordt gevestigd.
Maar wat te doen als de vraag zich voordoet of op
een bestaand gebouw ten behoeve van een derde
zonnepanelen of een zendmast mogen worden
geplaatst? In dat geval dient nog altijd volstaan te
worden met een persoonlijk gebruiksrecht. Hiervoor
hanteren telecomaanbieders en energiecorporaties
hun eigen overeenkomst. Hebt u te maken met een
dergelijke vraag? Of wordt u een overeenkomst
voorgelegd? De juristen van VvE Belang kunnen die
voor u beoordelen. U weet dan waar u aan toe bent.

28 JURIDISCH
Waar eindigt het
domein van de VvE?
Ofwel: wanneer is
de VvE bevoegd?
VvE’s ondernemen tal van activiteiten die niet strikt betrekking hebben op het beheer van het gebouw en
de instandhouding daarvan. Gebouwen worden voorzien van nieuwe installaties en worden verduurzaamd,
bijvoorbeeld door energie op te wekken. Ook leveren VvE’s in voorkomende gevallen persoonsgebonden
diensten, zoals in serviceflats. Denk verder aan promotie in winkelcentra die de VvE voor zijn rekening neemt.
Daarbij is het de vraag waar de grens ligt van wat de VvE mag en moet uitvoeren.
Boottocht over de Rijn?
Het organiseren van een boottocht over de Rijn voor
de bewoners van het gebouw behoort niet tot de
taken van VvE, zoveel is wel duidelijk. Ook evident is
dat de VvE niet gaat over de collectieve inkoop van
zorgverzekeringen. Minder duidelijk wordt het bij zaken
als de jaarlijkse bewonersbarbecue, de gezamenlijke
inkoop van energie, het installeren van een AED, het
huren van gemeenschappelijke ruimtes of het vervangen
van privé-verwarmingsketels door de VvE.
Of deze: het beginnen van een rechtszaak tegen een
verkopende woningcorporatie namens enkele kopers
omdat het gebouw gebreken vertoont. Een laatste
voorbeeld: de VvE levert een bijdrage aan de gemeente
voor de aangrenzende openbare parkeerplaats.
Kan dat wel?
Taken en bevoegdheden van de VvE
De wet schrijft voor dat de VvE het beheer voert
over het gemeenschappelijk eigendom van de
appartementseigenaars. In het splitsingsreglement
moet staan welke schulden en kosten voor rekening
van de gezamenlijke appartementseigenaars komen.
Deze regels worden in de modelreglementen en
splitsingsaktes nader uitgewerkt.
Alle appartementseigenaars zijn verplicht lid van de VvE.
Zodoende is elke eigenaar ook wettelijk verplicht bij
te dragen aan de uitgaven van de VvE. Verder zijn alle
eigenaars voor hun breukdeel wettelijk aansprakelijk
voor de schulden van de VvE. Om deze redenen is een
terughoudende uitleg van de taken en bevoegdheden
van de VvE naar mijn mening noodzakelijk.
Daar komt bij dat de gevolgen van overschrijding van
het doel van de VvE vérstrekkend kunnen zijn: besluiten
zijn nietig wegens strijd met het reglement en de wet
en komen zo niet tot stand.
Wanneer is de VvE bevoegd?
Van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld of
de VvE bevoegd is. Stel, een VvE besluit de gemeente
te betalen voor de herinrichting van het openbare
parkeerterrein dat grenst aan het gebouw. Dat kan als
aan één van de volgende eisen is voldaan:
1. de uitgave dient de gemeenschappelijke gedeelten
of zaken; of
2. de uitgave dient het gemeenschappelijk belang
van de eigenaars, zoals mede omschreven in het
splitsingsreglement.
In dit voorbeeld betreft de bijdrage aan het parkeerterrein
geen uitgave aan een gemeenschappelijk
gebouwdeel. Ook wordt de uitgave niet besteed aan
gedeelten van het gebouw, die bestemd zijn om door

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 29
alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars te
worden gebruikt. Wanneer ook niet duidelijk is hoe het
onderhoud of het gebruik van wél gemeenschappelijke
gedeelten of zaken door de bijdrage wordt gediend,
voldoet de bijdrage niet aan de eerste eis.
Gemeenschappelijke belangen
Dan de tweede eis. Beoordeeld moet worden
of de bijdrage aan het openbare parkeerterrein
wordt gedaan in het belang van de gezamenlijke
appartementseigenaars. Dat lijkt niet snel het geval.
Immers, ook als de parkeersituatie verbetert en de
eigenaars daar allemaal baat bij hebben, is nog niet
sprake van een voldoende specifiek eigenaarsbelang.
De betere parkeersituatie is dient namelijk alle
bezoekers en gebruikers ervan is er dus niet specifiek
voor eigenaars als zodanig. Het lijkt er in dit voorbeeld
dan ook op dat de bijdrage aan de verbetering van het
parkeerterrein niet voldoende in verband staat met
de eigendom van het appartementsrecht. Ook aan
de tweede eis kan daarom niet worden voldaan. De
conclusie is dan ook dat VvE niet bevoegd is tot het
doen van de uitgave.
Specifieke eigenaarsbelangen
Uit de tweede eis, de uitgave dient het gemeenschappelijk
belang, volgt dat ook uitgaven die niet
direct het beheer van het gebouw betreffen toch door
de VvE gedaan kunnen worden, mits de specifieke
eigenaarsbelangen daarmee zijn gediend. Wat die
specifieke belangen zijn, wordt ook bepaald door de
splitsingsakte. Dat kan bij een winkelcentrum anders
zijn dan bij een serviceflat. Voor specifieke belangen
is wel vereist dat de bedoeling van de opstellers van
de splitsingsakte voldoende duidelijk uit de akte kan
worden herleid.
Kortom, uitgaven in het ‘gemeenschappelijk belang’
moeten voldoende specifiek voor de eigenaars zijn en
zijn niet beperkt tot het beheer van het gebouw zelf.
Treedt de VvE buiten haar bevoegdheid, dan kan elke
eigenaar de nietigheid van dat besluit inroepen
Inroepen nietigheid niet verplicht binnen
een maand
Voor het bij de rechter inroepen van de nietigheid geldt
niet de termijn van één maand na de vergadering waarin
het besluit genomen is. Die maand geldt wel voor de
vernietigbaarheid van een besluit. Vernietigbaar is een
besluit dat de VvE weliswaar kán nemen, maar dat niet
redelijk is of dat vormvoorschriften schendt. Nietig is een
besluit dat de VvE niet kan nemen omdat de VvE daartoe
niet bevoegd is. Het verschil is dat een vernietigbaar
besluit blijft bestaan als daartegen niet tijdig een verzoek
tot vernietiging wordt ingediend, terwijl een nietig besluit
in het geheel niet tot stand komt. Een besluit dat niet
bestaat, kan ook niet worden vernietigd.
Bijdrageplicht voor bijzondere doelen toch
dwingend regelen?
Het reglement kan een regeling bevatten waarbij aan alle
(of bepaalde) appartementsrechten óók het lidmaatschap
verbonden wordt van een andere, nader in het reglement
omschreven vereniging of coöperatie. Denk aan een
winkeliersvereniging of een dienstenvereniging voor een
serviceflat, waarvan het lidmaatschap in de splitsingsakte
voorgeschreven is. Uit die in de wet geregelde mogelijkheid
blijkt enerzijds dat bij VvE’s andere gemeenschappelijke
belangen kunnen bestaan dan enkel het beheer van
de gemeenschappelijke eigendom. Anderzijds maakt
die mogelijkheid ook duidelijk dat het opnemen van
bijzondere doelen in de splitsingsakte niet onbegrensd
kan plaatsvinden.
Mr Richard P.M. de Laat
De Advocaten van Van Riet
Tel: 030 – 263 50 52
E-mail: delaat@avvr.nl
Internet: www.vanvanriet.nl
MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER
VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN DE
ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.
HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET APPARTEMENTSRECHT
EN PROCEDEERT EN ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHTGEVERS,
WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS EN APPARTEMENTSEIGENAARS.
Een terughoudende
uitleg
van de taken en
bevoegdheden
van de VvE naar
mijn mening
noodzakelijk

NU
10 JAAR
GARANTIE
EXXXTRA
LANG
PROFITEREN
VAN HET
INTRATONE
XL-PAKKET
Nu exxxtra lange garantie op het DINA intercomsysteem
met het INTRATONE XL-PAKKET: 10 jaar garantie op alle
hardware én het tijdelijk gratis digitale communicatiepaneel;
de oplossing voor directe communicatie met
bewoners en een verzorgde entree. Profiteer nu van 10
jaar lang gemak en zekerheid voor beheerder, bewoners
én bezoekers!
INTRATONE XL-PAKKET
10 jaar volledige garantie op DINA
intercomsysteem en bijbehorende onderdelen
10 jaar gemak en zekerheid, lage maandelijkse
kosten per appartement
GRATIS digitaal communicatiepaneel!
Ga voor meer informatie en het maken van een
afspraak op locatie naar intratone-home.nl/xl-pakket

VAN DE RECHTER
VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 31
MAG DE VVE EEN GELDLENING
AANGAAN?
De rechter oordeelt positief
John
Liewes
De ledenvergadering van VvE
Dijkzicht neemt het besluit
om een Energiebespaarlening
aan te gaan. Hans, een van de
eigenaars, is het daar niet mee
eens. Hij stelt onder meer dat
het geldende splitsingsreglement
(MR 1973) een
verbod bevat op het aangaan
van geldleningen. Zijns inziens
betekent dit dat de nieuwe wet
daarom die mogelijkheid niet
biedt. Hans roept vernietiging
van het besluit in vanwege
het aangaan van de schuld
zelf en het verhogen van de
servicekostenbijdrage. De
kantonrechter laat de besluiten
echter in stand. Voor zover
bekend is dit de eerste uitspraak
waarin wordt ingegaan op de
relatie van artikel 5:126 lid 4
BW en de modelreglementen.
Het wetsartikel luidt: Tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt, is
de vereniging bevoegd een overeenkomst van geldlening aan te gaan.
Echter: Hans stelt dat in artikel 38 van MR 1973 een uitdrukkelijk verbod tot
het aangaan van een geldlening met worden gelezen. Dat artikel gaat over
overeenkomsten waaruit verplichtingen voortvloeien die zich over een langere
periode dan een jaar uitstrekken. De ledenvergadering mag zo’n overeenkomst
alleen aangaan als die mogelijkheid er volgens het reglement is. Hans vindt dat
de VvE dus geen geldlening mag aangaan: die heeft een looptijd van meerdere
jaren én het gaat niet om een contract dat betrekking heeft op het normale
beheer. Het besluit om de geldlening aan te gaan, is dus nietig, zegt hij.
Op zich klopt dat: ongeacht de wetswijziging geldt artikel 38 MR 1973
nog steeds. Alleen: niet langer voor overeenkomsten van geldlening. De
kantonrechter stelt dat op 1 januari 2018 de Wet verbetering functioneren
VvE’s is ingegaan. In die wet is bepaald dat de VvE bevoegd is een overeenkomst
van geldlening aan te gaan, tenzij het reglement uitdrukkelijk anders
bepaalt. In MR 1973 is volgens de rechter zo’n dergelijke uitdrukkelijke
inperking/uitsluiting niet opgenomen - en ook niet te lezen.
Vernietigbaar?
De rechter beoordeelt alle argumenten van Hans uitvoerig. Terecht, want het
besluit tot het aangaan van de geldlening is weliswaar niet nietig, maar het kan
wél vernietigbaar zijn wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid op grond
van het bepaalde in artikel 5:130 jo 2:15 BW.
Ook dat is niet het geval, vindt de rechter: daarvoor zijn de argumenten niet
specifiek genoeg.
Zo stelt Hans dat alle eigenaars op grond van artikel 5:113 BW hoofdelijk
aansprakelijk zijn voor hun aandeel in de geldlening en dat de VvE-bijdrage
stijgt als gevolg van de geldlening. Die gevolgen zijn nu eenmaal inherent aan
het aangaan van een geldlening door de VvE. Ze kunnen op zichzelf genomen
dan ook niet leiden tot vernietiging van de besluiten, stelt de rechter. Dat zou
bijvoorbeeld wél kunnen als de lening bedoeld was voor dekking van een
exploitatietekort of uitsluitend voor een (niet noodzakelijke) verfraaiing van
het gebouw. Ook het feit dat een van de appartementseigenaars bezig is zijn
appartement te verkopen, en van mening is dat de lening de verkoopbaarheid
negatief beïnvloedt, is geen reden om het besluit tot het aangaan van de
lening aan te tasten.
Volledige uitspraak: Rechtbank Overijssel 9 april 2019,
ECLI:NL:RBOVE:2019:1217

Toonaangevende expertise,
betrouwbaar in uitvoering
Onze VvE-tak bestaat uit een team van specialisten dat 500 VvE’s beheert.
Wij bieden administratief, bestuurlijk én technisch beheer, maar ook
verzekeringen. Hiermee hebben we ruime ervaring op verschillende gebieden
waar een VvE mee te maken heeft. Van het opzetten van verenigingen tot
en met het adviseren over uitpondprojecten en duurzaamheidstrajecten.
Neem voor meer informatie contact op met een van onze specialisten.
newomij.nl
Newomij_VVE_BEHEER_Adv_VvE_Belang_Magazine_180x129mm_v1.indd 1 10/01/2020 16:06

NOTA BENE
VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 33
NEONVERLICHTING AAN ONZE
STIJLVOLLE GEVEL? DAT NOOIT!
Senioren in actie voor
behoud van monumentale
uitstraling
Ingrid
de Jong
In een lommerrijke buurt in
Amsterdam staat een stijlvol,
monumentaal pand, waar in
een ver verleden een rijke reder
domicilie hield. Aan het eind
van de vorige eeuw is het pand
door een projectontwikkelaar
gerenoveerd en bij die gelegenheid
gesplitst in tien appartementen.
Die worden voornamelijk
bewoond door welgestelde
senioren. Zij wonen echt ‘op
stand’, vinden ze. Daarover
laten ze ook geen misverstand
bestaan. Op de begane grond
heeft jarenlang een antiquair
gewoond met zijn antiekwinkel
aan huis. De senioren waren
daar blij mee, want de winkel
paste prima bij de uitstraling
van het pand en de buurt. Dat
hoort allemaal tot het verleden:
de antiquair overleed en zijn
zoons wilden de winkel niet
voortzetten.
Die ontwikkeling past - tot groot verdriet van de senioren - helemaal in het
veranderende beeld van de buurt. Er zijn veel kleine winkeltjes gekomen en
het is allemaal wat minder chique geworden.
Dan wordt de voormalige antiekwinkel/woning verkocht aan een jonge dame
met de naam Priscilla. Tot afgrijzen van de bewoners richt zij - samen met
vriendin Jessica - de bedrijfsruimte in als kapsalon/nagelstudio. Aan de gevel
komt opvallende, roze neonverlichting: ‘P&J Hair&Nails’. Zo ordinair, vinden de
senioren. Eens kijken of dat zomaar mag!
Ze pluizen het splitsingsreglement erop na, maar moeten constateren dat
het reglement hier niets over zegt. Er staat ook niets over het behoud van
het architectonische uiterlijk van het pand. En bij navraag bij de gemeente
blijkt het pand niet officieel monumentaal te zijn, dus de gemeente kan
die neonverlichting ook niet tegenhouden. Ten einde raad winnen de
senioren advies in bij een notaris. Die vertelt hun dat er maar één oplossing
is als de bewoners willen regelen dat de neonverlichting wordt verboden.
De splitsingsakte moet dan gewijzigd worden. Het verbod kan niet in het
huishoudelijk reglement worden vastgelegd omdat de gevel behoort tot
het privégedeelte van de woning annex bedrijfsruimte. Wijziging van de
splitsingsakte is een omslachtig proces en ook best duur, waarschuwt de
notaris.
De kosten zijn geen probleem: de senioren kunnen die prima betalen. Ze
schrikken wel van het omslachtige proces. Moet Priscilla dan ook meewerken?
Dat is niet het geval, zegt de notaris: ze kunnen gebruik maken van de
zogenaamde 80%-regel. Met een besluit dat door de ledenvergadering is
genomen door 80% van de stemmen en met medewerking van het bestuur,
kan de splitsingsakte gewijzigd worden. De senioren zijn blij, want Priscilla
zit niet in het bestuur. En die 80% halen ze gemakkelijk. Niemand heeft een
hypotheek (ook Priscilla niet), dus dat is ook zo voor elkaar.
Zo gezegd zo geregeld: daags na het passeren van de wijzigingsakte wordt de
neonverlichting van de gevel verwijderd. De kapsalon/nagelstudio blijft.
Mr. Ingrid de Jong,
notarieel juridisch adviseur.

GELUIDS-
REDUCTIE OP
LOOPGELUID
IS MINIMAAL
50%
GALERIJ
VERHOGING
Isorub: rubber met
bijzondere isolatie
PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE
GOEDE WARMTE-ISOLATIE
VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID
MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT
AANGENAME STROEFHEID
GEEN VERKLEURINGEN
VALBREKEND
VLOEIBARE
WATERDICHTING
DE VEELZIJDIGE
SYSTEMEN VAN ALSAN
Voor het waterdichten,
beschermen en coaten
van galerijen, balkons
en terrassen,
Virulyweg 1
7602 RG Almelo
T +31 (0)546 - 850466
F +31 (0)546 - 828812
E info@pamalmelo.nl
I www.pamalmelo.nl
SOPREMA BV I Geeuwkade 21 I 8651 AA IJLST
Tel: +031 (0)515 533 000 I info@soprema.nl I www.soprema.nl

Kies
zekerheid,
kies
Aarnink
Bel nu: 06-13110872
Paderbornstraat 1, 7418 BP Deventer,
E-mail: tondevries@aarnink.nl
ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING
Altijd alarm kunnen slaan, een veilig idee!
Elseco garandeert u in combinatie met ons GSM abonnement een altijd
werkende lifttelefoon. Dit abonnement bestaat o.a. uit:
Vast KPN-GSM contract
Dagelijkse test
Altijd werkende spreek-/luisterverbinding
Monitoren en periodiek informeren van testresultaten
Verhelpen van storingen aan de lifttelefoon
Met eigen noodvoeding in geval van stroomuitval
Huurkoop vanaf € 19,95 per maand!
www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1
1411 AA Naarden, 035 695 51 00
Wij ontzorgen elke VvE
die ev-rijders wil faciliteren.
Voor meer informatie ga
naar onze web-site
www.gdpoint.nl
Wij adviseren u graag.
www.gdpoint.nl • info@gdpoint.nl • 085-2102075

36 VERZEKERINGEN
EEN ACTUEEL MEERJAREN-
ONDERHOUDSPLAN IS
ESSENTIEEL VOOR EEN VVE
Pieter Moedt
VvE-Specialist Centraal Beheer
Een schade is niet altijd te
voorkomen, maar de kans op
schade is vele malen kleiner
wanneer een VvE periodiek
onderhoud pleegt aan het
complex. “Tot ruim 80 procent
kleiner zelfs“, weet Pieter
Moedt, adviseur Bouw, Vastgoed
& VvE bij Centraal Beheer.
“Een bijkomend voordeel is
dat een appartement in een
goed onderhouden complex
gemakkelijker te verkopen is.
Immers: de kwaliteit van het
pand blijft intact. En de woning
is bij verkoop gemiddeld 10
procent meer waard.”
INFORMATIE
Voor meer informatie
belt u onze VvE-specialisten
op 055 - 579 81 15. Maandag
tot en met vrijdag van 08.00
tot 17.30 uur. Of kijk voor
meer informatie op www.
centraalbeheer.nl/vve.
i
Pieter Moedt is een warm pleitbezorger van structureel onderhoud aan
gebouwen en appartementen. “Ik adviseer VvE’s altijd om een zogeheten
MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) te (laten) maken, actueel te houden en
uiteraard uit te voeren. In het MJOP staat wat er de komende vijf tot tien jaar
aan onderhoud moet gebeuren. Het is ook een prognose voor de te verwachten
kosten van onderhoud of vervanging van onderdelen van het gebouw. Een
MJOP voorkomt achterstallig onderhoud. Schade door aantoonbaar achterstallig
onderhoud is namelijk niet verzekerd en kan een VvE voor onverwacht hoge
kosten plaatsen. Een actueel MJOP is dus een belangrijk onderdeel van het
financiële en bouwkundige fundament van een VvE.”
Inzichtelijk plan
“Een MJOP is niet verplicht, maar wel belangrijk. Een VvE moet wél sparen voor
toekomstig onderhoud aan het pand, ook als ze geen MJOP heeft. Dat gebeurt
dan door middel van een onderhoudsfonds. De reservering voor dat fonds moet
ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde zijn. Alleen als 80 procent van
de eigenaars akkoord is, kunnen zij afzien van storten in een onderhoudsfonds.
Ze moeten dit besluiten in de algemene ledenvergadering. De wet kent een
overgangstermijn van drie jaar, zodat VvE’s naar deze norm kunnen toegroeien
of een goed MJOP kunnen opstellen én vaststellen. Maar zo’n begroting
zegt weinig, in tegenstelling tot een MJOP. Een plan geeft inzichtelijk en
overzichtelijk weer wat er de komende jaren te wachten staat aan onderhoud.
Met een MJOP weet je als VvE waar je aan toe bent.”
Juiste organisatie
Moedt adviseert VvE’s om een deskundige en betrouwbare organisatie in
te schakelen voor het opstellen van een MJOP. “Er is een certificering voor
bedrijven die MJOP’s opstellen: de Algemene Woning Keuring (AWK). Die
draagt bij aan het verhogen van de kwaliteit van de woningvoorraad door
het toepassen van een landelijk erkende keuringsstandaard voor woningen
en (delen van) woongebouwen. In Nederland is een aantal organisaties die
voldoen aan de strenge eisen van de AWK-certificering. Bij het opstellen van een
MJOP komt de inspecteur ter plaatse voor een bouwkundige opname en een
conditiemeting van het pand. Op basis van de bouwtekeningen, de bevindingen
van de opname en gemaakte foto’s stelt de inspecteur het MJOP samen. Het
schriftelijke rapport biedt tevens een samenvatting van de conditiemeting en
een overzicht van zaken die direct aandacht nodig hebben.”
VvE Belang is een van de organisaties die een AWK-gecertificeerde MJOP
kunnen opstellen; objectief, volstrekt onafhankelijk én voordelig. Een waarborg
voor de kwaliteit van de onderhoudsplanning.
50 GECERTIFICEERDE MJOP’S NU EXTRA AANTREKKELIJK
Heeft uw VvE een VvE Verzekering bij Centraal Beheer én is de VvE
aangesloten bij VvE Belang? Dan kunt u nu met € 100 korting een
AWK-gecertificeerde MJOP door VvE Belang laten maken. Vraag vóór
31 maart 2020 een MJOP aan via www.vvebelang.nl/mjop en zet in het
veld ‘overige opmerkingen’ de actiecode ‘Centraal Beheer’. De eerste
50 aanvragen kunnen gebruik maken van dit aanbod. Wacht dus niet te
lang. Op deze pagina vindt u ook meer informatie over deze MJOP.

Uw VvE
verzekeren?
Bescherm uw appartementengebouw
en bewoners
Als VvE wilt u uw appartementengebouw en de bewoners beschermen
tegen financiële gevolgen bij schade. Met de VvE verzekering van
Centraal Beheer regelt u dit goed. Wij helpen u altijd als dat kan.
En zorgen voor een passende oplossing bij schade of problemen.
Dat is een prettig gevoel. Als VvE stelt u zelf uw VvE verzekering samen.
Zo verzekert u precies waar uw VvE behoefte aan heeft.
Voordelen van een VvE verzekering bij
Centraal Beheer
U stemt uw verzekeringspakket af op
uw wensen
U krijgt korting op uw premie als u lid bent
van de belangenvereniging VvE Belang
Bij schade of problemen bereikt u ons 24/7
Wij regelen het herstel of keren het schadebedrag
uit
Extra diensten om het u makkelijk te maken
Bereken uw premie op centraalbeheer.nl/vve
centraalbeheer.nl/vve
Stel zelf uw VvE verzekering samen
Het basispakket van de VvE-verzekering bestaat
altijd uit een Opstalverzekering VvE en een
Aansprakelijkheidsverzekering VvE. Wilt u
daarnaast andere risico’s bijverzekeren?
Zoals bestuurdersaansprakelijkheid, inboedel en
rechtsbijstand? Dat kan. U kiest zelf welke risico’s
u wel en niet verzekert. Zo heeft u altijd een
verzekeringspakket op maat voor uw VvE.
Kijk voor meer informatie op
centraalbeheer.nl/vve
Hier vindt u alles over onze VvE verzekering en
extra diensten. U kunt ook snel uw premie
berekenen. Heeft u meer vragen? Neem dan
gerust contact met ons op via
vve.beheer@centraalbeheer.nl

38
BOUWKUNDIG
Meer woongenot door effectief
en efficiënt onderhoud
Stem diverse soorten onderhoud
zo veel mogelijk op elkaar af
Onderhoud is de belangrijkste kostenpost voor alle woningbeheerders, dus ook voor Verenigingen van
Eigenaars. Tegelijkertijd is onderhoud noodzakelijk voor een goed en veilig gebruik van het woongebouw.
Het vormt ook mede de basis voor het waardebehoud van de appartementen en voor de leefbaarheid van
de buurt waar het gebouw staat. De verkoopwaarde van woningen is marktgevoelig, maar ook in hoge mate
afhankelijk van de gebruikskwaliteit van de omgeving. Natuurlijk heeft uw VvE al een goed doortimmerde
meerjarenonderhoudsplanning. Daarmee zorgt u voor een efficiënte aanpak van de technische gebreken.
Maar het zou voor u als bewoners ook goed zijn als het MJOP een effectieve bijdrage zou leveren aan prettig
en comfortabel wonen.
Voorkom onvoorziene gebreken
De oorzaken van onvoorzien onderhoud
zijn in veel gevallen: een te hoog
vochtgehalte in hout, chemische
processen in beton, oxidatie van
metalen, gevolgen van harde wind
en wateroverlast, veranderingen in
de grond onder de fundering en
verstoppingen van leidingen. Het
zijn ‘stiekeme gebreken’, die grote
gevolgschaden kunnen veroorzaken
zoals houtrot, instabiliteit en ernstige
overlast. Deze ‘stiekeme gebreken’ kunt
u veelal alleen aan het licht brengen
door inspecties uit te (laten) voeren die
speciaal voor dit doel zijn ontwikkeld.
Als uit die inspecties blijkt dat er
noodmaatregelen moeten worden
getroffen, gaan die vaak veel geld
kosten.
Niemand kan in de toekomst kijken,
maar met een goed meerjarenplan
kunt u steeds bepalen welke werkzaamheden
- omwille van de efficiëntie
- al dan niet kunnen worden uitgesteld,
wellicht in combinatie met klein
tussentijds herstel. Als u bijvoorbeeld
op die manier een schilderbeurt in de
planning kunt verplaatsten, levert dat
een kostenvermindering op van 15
tot 20%.
Inzicht in intervallen van
onderhoud
Slim sturen op de planning betekent
dat u onderhoudswerkzaamheden
moet splitsen in twee soorten:
onderhoud met een interval tot acht
jaar en onderhoud met een interval
van acht jaar of meer. Die laatste
werkzaamheden zijn vaak kostbaar en
lastig in te plannen. Bij onderhoud
met een interval tot acht jaar is dat
vaak eenvoudiger.

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 39
Voorbeelden van onderhoud met
een interval tot acht jaar zijn het
buitenschilderwerk (vaak de duurste
kostenpost), de reparatie van hangen
sluitwerk en serviceonderhoud aan
de collectieve installaties als liften,
hydrofoor, ventilatie, de garagedeur
enz. Die werkzaamheden zijn meestal
uitsluitend technisch van aard. U
kunt er prima de Conditiemeting
voor gebruiken en dat gebeurt ook
vaak. Hoe die meting moet worden
uitgevoerd, is vastgelegd in een
normblad. De meetresultaten zijn
daardoor zo objectief en volledig
mogelijk. Daarmee kunt u dus
ook een objectieve, complete
meerjarenonderhoudsbegroting
opstellen.
Niet alleen techniek!
Onderhoud met een interval van acht
jaar of meer is niet alleen technisch
van aard. Het gaat dan bijvoorbeeld
om het herstel van het binnenwerk van
het trappenhuis, de hoofdentree, de
bergingsruimten, de galerijvloeren, de
gevelconstructies, het betonwerk en
de daken.
Onder dit onderhoud valt ook
vervanging van delen van de
collectieve installaties als de liften,
ventilatoren, de verwarming enz. Zijn
deze werkzaamheden aan de orde?
Kijk dan of - wellicht zonder extra
kosten - ook de bruikbaarheid en de
energiezuinigheid van die onderdelen
kunnen worden verbeterd.
U begrijpt dat verstandig is om beide
soorten onderhoud (met korte en
lange intervallen) op elkaar af te stemmen.
Daarmee kunt u zich veel kosten
besparen en wellicht de zo gewenste
verbeteringen financieren. Tip: werk
als VvE toe naar een toekomstvisie
waarmee u uw complex en uw
appartementen ‘bij te tijd’ houdt en/
of energiezuinig maakt.
Zorg voor een goede
onderhoudskwaliteit
Laat onderhoud zo veel mogelijk door
een en hetzelfde bedrijf uitvoeren. Uit
onderzoek blijkt steeds weer dat dat
de beste werkwijze is. U kiest dit bedrijf
op basis van concurrentie. Dat kunt u
het beste doen op het moment dat u
veel onderhoudswerkzaamheden moet
laten uitvoeren.
Randvoorwaarde is dan wel dat het
bedrijf werkt met een open begroting
en gedetailleerde offertes. Daarmee
kunt ook in de toekomst nagaan of
de prijzen nog steeds concurrerend
zijn. Werken met een vast bedrijf heeft
veel voordelen. Als u de ondernemer
zo veel mogelijk zekerheid geeft dat
hij betrokken blijft bij het onderhoud
en bij verbeteringen van uw complex,
is hij hoogstwaarschijnlijk ook bereid
om met open begrotingen te werken.
Bovendien zal hij gemotiveerd zijn om
goede kwaliteit te leveren. Het bedrijf
plukt daar immers zelf de vruchten
van - nu en in de toekomst.
Zorg voor een toekomstvisie
Vanzelfsprekend moet u te allen tijde
rekening houden met de wettelijke
voorschriften. Die vult u idealiter aan
met eisen die passen bij de behoeften
van de bewoners. Als leidraad kunt u
redeneren vanuit drie invalshoeken.
Die gaan uit van het principe wat
de ‘zelfredzaamheid’ is van de VvEleden.
De eerste invalshoek wordt
gevormd door de behoeften die leven
op het gebied van fysieke zaken als
de bescherming tegen gevaren en de
mogelijkheden om u te verplaatsen
door het gebouw en de omgeving.
Wellicht zijn voorzieningen nodig voor
bewoners die niet meer goed kunnen
horen of zien of voor bewoners die
verzorging nodig hebben.
Bij de tweede invalshoek gaat het
om goed sociaal contact met familie,
vrienden en de medebewoners.
Daarvoor is het belangrijk dat het
gebouw goed toegankelijk is en een
prettige uitstraling heeft.
De derde invalshoek is de financiële
zelfredzaamheid van de bewoners.
Het kan bijvoorbeeld nodig zijn om -
bijvoorbeeld voor hoge kosten voor
onderhoud en/of verbeteringen - als
VvE een lening aan te gaan voor de
financiering.
Met zo’n toekomstvisie leveren we met
onze meerjarenonderhoudsplanning
een extra bijdrage om onze woningen
nog effectiever en efficiënter te kunnen
onderhouden en om er prettig en
comfortabel te kunnen blijven wonen.
ING. ARIE WARNAAR
ONTWIKKELEND BEHEER WONINGEN
VLAARDINGEN

40
BOUWKUNDIG
PROF. ING. ANDRÉ THOMSEN
Wat is de levensduur van een woning?
Simpel antwoord: we weten het niet!
‘Wat is de levensduur van een woning?’ Als hoogleraar woningbeheer ben ik talloze malen mijn colleges en
spreekbeurten met die vraag begonnen. Het antwoord van oudere vakmensen was dan meestal: “50 jaar”,
want dat was in de naoorlogse wederopbouwperiode de gebruikelijke financiële afschrijvingstermijn.
Studenten bleven me meestal vragend aanstaren. Begrijpelijk, want het juiste antwoord is: we weten het niet!
De woningvoorraad is simpelweg nog
te jong om de toekomstige levensduur
zelfs maar bij benadering te bepalen: het
overgrote deel (81%), is naoorlogs en dus
minder dan 75 jaar oud. Ruim de helft
(56%) is jonger dan 50 jaar en ruim een
kwart (26%) is minder dan 30 jaar oud
(fig. 1). Overigens geldt dat niet alleen
voor Nederland; in de meeste landen ter
wereld was de nieuwbouwproductie in
de afgelopen eeuw - vooral na WO-II -
zo massaal dat het overgrote deel van
de woningvoorraad nu technisch gezien
nog lang niet aan het einde van de
levensduur is.
Woningen leven niet
Eigenlijk is het woord ‘levensduur’
voor woningen niet de juiste term.
Woningen leven niet. Het zijn
bouwwerken die door mensen zijn
gemaakt, door mensen al of niet
worden onderhouden of verwaarloosd
en uiteindelijk door mensen worden
gesloopt of achtergelaten. Hoewel
veelal gedacht wordt dat de levensduur
van woningen afhangt van de bouwkwaliteit,
is ook dat dus onjuist, want
ook kwaliteit wordt bepaald, gemaakt
en al of niet op peil gehouden door
mensen. Zelfs een bordkartonnen
huis kan - mits goed onderhouden
- eindeloos oud worden en - als
belangrijk voordeel! - eindeloos en
relatief goedkoop worden aangepast
en veranderd.…
Analyses
Hoewel de ‘levensduur’ dus statistisch
niet te bepalen is, zijn er wel pogingen
gedaan om die op andere manieren te
benaderen, zoals met behulp van de
door actuarissen gebruikte mortaliteitanalyses
(Gleeson 1985), maar
zonder duidelijke algemeen bruikbare
conclusies. Een andere methode is
die met een panel van experts (van
Nunen 2010) die op een globaal
gemiddelde van 120 jaar uitkwam.
Maar ook hierbij blijken economische
omstandigheden en menselijk gedrag
ongewisse en moeilijk in te schatten
factoren. Dat is zeker het geval onder
omstandigheden zoals nu in Nederland
met een ernstige - bij de behoefte
achterblijvende - nieuwe woningnood.
Een benadering die dat goed illustreert,
is om niet te kijken naar de nogal
abstracte te verwachten levensduur
maar naar de minimaal benodigde
instandhoudingsduur, uitgaande
van de huidige en voorzienbare
vervangingscapaciteit.
600 jaar?
Dat levert nogal schokkende resultaten
op: Ondanks de groeiende behoefte is
de Nederlandse nieuwbouwproductie
gedaald tot onder de 0,7% van de
bestaande voorraad per jaar. Dus als
die volledige productie zou worden
gebruikt voor vervanging duurt
dat minimaal 143 jaar (fig. 2). Maar
vooralsnog is de nieuwbouwproductie
lang niet voldoende voor de behoefte,
bedraagt de jaarlijkse sloop slechts
0,17% en zou de totale vernieuwing
met dat vervangingstempo zo’n 600
jaar duren! Trouwens: voor een land
als het Verenigd Koninkrijk geldt zelfs
1500 jaar.
Bovendien zijn de sloopaantallen
zeer ongelijk verdeeld (fig. 3) en de
sloopkansen nog ongelijker: 0,03%
per jaar voor koopwoningen - voor
het overgrote deel vrijstaande

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 41
woningen - tegenover 0,29% - bijna
het tienvoudige! - voor huurwoningen
- merendeels flats. De sloopkans van
appartementen in een complex met
een VvE is daarentegen praktisch nihil.
De gevonden verschillen houden
dan ook vrijwel geen verband met de
bouwkwaliteit; wel met het woningtype
en vooral met de beheervorm en het
belang van de beheerder (Thomsen
2006). Anders dan veelal wordt
gedacht, worden de meeste woningen
niet gesloopt vanwege bouwvalligheid,
maar vanwege nalatigheid. En vooral
omdat ze als bouwgrond meer
opbrengen!
Levensduur appartementen
in een VvE
Net als bij andere vormen van
duurzaamheid heeft de levensduur
van woningen drie onderling nauw
verweven kanten, meestal aangeduid
als de drie P’s: Planet - de fysieke;
Profit - de economische; en People -
de sociale levensduur.
De fysieke levensduur is het meest
tastbaar: hoe langer een woning als
geheel en op onderdelen meegaat,
hoe duurzamer en doelmatiger.
Immers: minder materiaalgebruik en
menskracht, minder afval, minder
verkwisting. Maar het moet wel
kunnen.
Belangrijke voorwaarden zijn:
• een goede aanvangskwaliteit: een
goed doordacht en goed uitge-
voerd ontwerp, met aandacht
voor onderhoud, bruikbaarheid,
energiezuinigheid en aanpasbaarheid;
• goed beheer: met aandacht voor
doelmatig onderhoud en het op peil
houden van de gebruikswaarde en
het wooncomfort;
• tijdige aanpassingen: op levensduurverlenging
gerichte herinvesteringen
in technische en functionele toekomstwaarde.
Economische en sociale
levensduur
De economische levensduur is nauw
verwant aan de fysieke: hoe langer
een vastgoedinvestering rendement
en/of woongenot oplevert - hoe
economisch duurzamer, doelmatiger
én renderender! Belangrijke
voorwaarden zijn:
• een goede en gezonde
exploitatiebasis: gericht op
waardeontwikkeling op een langere
termijn met daarop gerichte reserves;
• transparant beheer: met aandacht
voor het in beeld brengen van de
effecten van investeringen op de
marktwaarde;
• tijdige anticipatie op daarvoor nodige
en/of gewenste herinvesteringen.
De sociale levensduur is vaak
de lastigste maar niet de minste
belangrijke. Het is het draagvlak
waarop een gebouw gebaseerd is: hoe
beter hoe duurzamer.
Gezien het huidige
vernieuwingstempo
zou de totale
vernieuwing van de
woningvoorraad
zo’n 600 jaar
duren!
Belangrijke voorwaarden zijn:
• een gezamenlijk gedeeld én als
zodanig ervaren belang: een goed en
binnen de gestelde doelen redelijk
betaalbaar thuis;
• duidelijke regelingen en afspraken:
een evenwichtige balans tussen
enerzijds de harde voorwaarden die
nodig zijn voor het collectief belang
en anderzijds individuele voorkeuren
en vrijheden;
• een daarop gerichte onderlinge
verstandhouding en communicatie:
zakelijk én menselijk.
Kortom: De levensduur van woningen
is geen simpele rekensom maar
vooral mensenwerk. En, net als bij een
huwelijk: zonder liefde duurt het niet
lang…
FIGUUR 1 FIGUUR 2
FIGUUR 3
Bronnen
Gleeson, M. E. (1985). “Estimating Housing Mortality from Loss Records.” Environment and Planning A 17(5): 13.
Ministerie BZK (2019). Cijfers over Wonen en Bouwen 2019. www.rijksoverheid.nl
Thomsen, A. F. (2006). Levensloop van woningen (uittreerede). Delft, Publicatiebureau Bouwkunde.
Van Nunen, H. (2010). Assessment of the Sustainability of Flexible building. Boxtel (NL), Aeneas.

42 BOUWKUNDIG
IN DEZE
RUBRIEK BEHANDELEN
WE VRAGEN DIE BETREKKING
HEBBEN OP DE VEILIGHEID VAN
LIFTEN EN GEVELONDERHOUDSIN-
STALLATIES EN OP ‘VEILIG WERKEN OP
HOOGTE’. IN DEZE AFLEVERING GEVEN
WE ANTWOORD OP VRAGEN OVER
KOOIVERLICHTING EN HET VERVANGEN
VAN HANDBEWOGEN LIFTDEUREN.
VOOR DE BEANTWOORDING VAN DE
VRAGEN TEKENT BERT DRIELING,
TECHNICAL SUPPORT ENGI-
NEER BIJ LIFTINSTITUUT.
HEBT U EEN
VRAAG? STUUR
EEN MAIL NAAR INFO@
LIFTINSTITUUT.NL EN GEEF
DAARBIJ AAN OF UW VRAAG,
MÉT HET ANTWOORD,
IN VVE MAGAZINE
GEPUBLICEERD
MAG WORDEN.
Vraag het aan het Liftinstituut
Vraag: voldoet onze lift aan de verlichtingseisen?
Naar aanleiding van de ramp aan het Gelderseplein
in Arnhem, waar twee mensen in de lift om het leven
kwamen, vraag ik me af of onze liftinstallaties wel voldoen
aan de geldende eisen. Sinds enige jaren is, op verzoek
van de toenmalige VvE-bestuursvoorzitter, de lift zodanig
geschakeld dat enige minuten na het gebruik van de lift
het licht van de liftkooi wordt gedoofd. Daarmee besparen
we op de stroom(kosten). Waarschijnlijk heeft de voorzitter
er geen rekening mee gehouden dat dit bij een liftstoring
risicovol kan zijn. Ik denk hierbij aan paniek als iemand
tussen de verdiepingen in het aardedonker vast komt te
zitten. Er is geen noodverlichting in de liftkooi aanwezig.
Het vermoeden bestaat dat bij een storing de verlichting in
de liftkooi ook uitgaat. Hoe pakken we dit aan?
Antwoord:
Voor oudere liften geldt de liftnorm NEN 1081, voor de
nieuwere de NEN EN 81 en voor heel nieuwe de NEN EN
81-20. De voorschriften luiden als volgt:
Als de lift is gebouwd volgens de Nederlandse norm NEN
1081, moet in het verlichtingsarmatuur te allen tijde een
constant brandende (spaar)lamp met een lichtstroom van
ten minste 300 lumen zijn aangebracht.
Bij een lift die is gebouwd volgens de NEN-EN 81-1, NEN-EN
81-2 of NEN-EN 81-20 moet de kooi continu verlicht zijn,
behalve wanneer de lift stilstaat en de deuren gesloten zijn.
Dat betekent dat - wanneer de lift geen opdracht heeft om
te rijden - de schachtdeuren van een lift die is gebouwd
volgens NEN 81 na bijvoorbeeld vijf minuten moeten sluiten.
Het kooilicht mag dan geheel worden gedoofd.
De liften van uw complex zijn gebouwd volgens de
Nederlandse norm NEN 1081 en ze hebben geen
automatische deuren. De kooiverlichting moet derhalve
continu branden. Helaas hebben wij geen inzicht hoe de
verlichting nu is geschakeld, daar de liften al enkele jaren
niet meer door Liftinstituut worden gekeurd. Omdat in geval
van een stroomstoring ook de verlichting in de kooi kan
uitvallen, raden wij u aan noodverlichting in de kooi aan te
laten brengen.
Vraag: moeten we automatische deuren laten
aanbrengen?
Voor onze liftinstallatie zijn wij toe aan vervanging van de
handmatig draaibare deuren die in 1964 zijn geplaatst. Uit
een gesprek met de liftleverancier blijkt dat het mogelijk
wettelijk verplicht zal worden om deze deuren te laten
vervangen door automatische deuren. Dat brengt voor onze
VvE bouwkundige aanpassingen én kosten met zich mee.
Wat is uw advies?
Antwoord:
Er is nog geen verplichting om handmatig bewogen
schachtdeuren, die zijn uitgevoerd als draaideuren, te
vervangen door automatisch bediende schuifdeuren.
Die plicht komt er hoogstwaarschijnlijk ook niet, maar bij
liftrenovaties is dit tegenwoordig wel bijna altijd de praktijk.
De lift wordt immers veiliger doordat automatisch bediende
deuren naast de liftschacht ook de liftkooi afsluiten.
Bovendien is het voor ouderen (met of zonder rolstoel
of rollator) eenvoudiger om de liftdeur te openen. Er zijn
slimme uitwisselingspakketten op de markt die minimale
bouwkundige aanpassingen vergen. Uw liftbedrijf kan u hier
verder over informeren.
BIJ LIFTRENOVATIES
WORDEN HANDBEWOGEN
DRAAIDEUREN MEEST-
AL VERVANGEN DOOR
AUTOMATISCHE SCHUIF-
DEUREN, AL IS DAT NIET
WETTELIJK VERPLICHT.
MEER INFO OVER V.O.K.
(VEILIGHEID BIJ ONDER-
HOUD EN KEURING) VINDT
U OP LIFTINSTITUUT.NL/
VAKINFO/WETGEVINGN-
L(ARBO)

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 43
Afscheid van
Mr. Liftinstituut Koos van Lindenberg
Na ruim 31 jaar nam Koos van Lindenberg op 31 januari jl. afscheid van Liftinstituut: hij geniet nu van zijn
pensioen (en zijn gezin) en zet zich in voor de kerk in zijn woonplaats Harmelen. Mensen helpen is nu eenmaal
de rode draad in zijn beroepsmatige en persoonlijke leven. Veel VvE-bestuurders zullen hem gaan missen
tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang, waar Koos - altijd perfect gekleed en met de fraaie
groene Liftinstituut-stropdas om - talloze bezoekers van de stand te woord stond.
“Ik begon in 1988 als inspecteur. Door
de jaren heen veranderde mijn functie
van het keuren van liften, roltrappen en
gevelonderhoudsinstallaties in een meer
voorlichtende en adviserende taak. Mijn
mooiste tijd bij Liftinstituut was misschien
wel de periode bij adviesbureau Eurlicon,
dat ik binnen Liftinstituut mocht
opzetten.
Omdat voorlichting, marketing en
communicatie veel raakvlakken
hebben, werd dat in 2005 mijn fulltime
functie. In- en externe communicatie
en sales-ondersteunende taken zoals
het organiseren van beurzen en
voorlichtingscongressen, zijn daarbij
belangrijk. Ik werd ook steeds vaker als
spreker gevraagd, ook door VvE Belang.
Voor het laatst gebeurde dat in 2019 met
een presentatie over liftgebruik bij brand.”
Waardevolle samenwerking
“Ik denk met veel plezier terug aan al die
goede gesprekken met VvE-bestuurders
tijdens de informatiemarkten.
De samenwerking met VvE Belang
is heel waardevol: Liftinstituut kan
op die manier als onafhankelijke en
betrouwbare kennispartner zijn kennis
delen met al die VvE’s die met ons
samenwerken.
Mijn mooiste herinnering aan al die
jaren is ongetwijfeld het congres over
liftgebruik bij brand in 2018 waarin we
een maatschappelijke discussie op gang
konden brengen over dat onderwerp.
Dat resulteert nu ook in een aanpassing
van het Bouwbesluit per 2021 waarin
de eisen aan vluchtwegen worden
bijgesteld en waarin ook de lift een plek
krijgt.”
Nieuwe ontwikkelingen
“Liftinstituut heeft grote stappen
gemaakt. Vroeger kreeg je bijvoorbeeld
drie weken van tevoren een
aankondiging dat er gekeurd zou
worden en dat was het dan. Nu is er -
terecht - veel meer sprake van overleg
en afstemming. Veiligheid is voor de
eigenaar het belangrijkste maar alles
eromheen ook: dat de inspecteur zich
netjes even meldt en vertelt hoe de
keuring verlopen is bijvoorbeeld.
Doordat er meer keuringsinstanties
kwamen (en we daardoor ook wat
klanten verloren) gingen we die ruimte
‘opvullen’ met nieuwe diensten en zijn
we ook veel meer internationaal gaan
werken voor grote fabrikanten als Kone
en Otis.
De prijsdruk is de afgelopen jaren veel
groter geworden. Hopelijk gaat dat niet
ten koste van de veiligheid en houden
VvE’s de prijs/kwaliteitsverhouding
goed in de gaten. Van nieuwe liften,
liftrenovaties, onderhoud en keuringen.”
Liftinstituut Magazine
Koos was ook de samensteller van
Liftinstituut Magazine. “Daardoor kwam
ik heel vaak ‘buiten’. Dat geeft een
heel goede feeling met de markt en
met je klanten. Dat is niet alleen leuk,
maar ook belangrijk. En de vak- en
veiligheidskennis die ik in al die jaren heb
opgebouwd, hielpen natuurlijk ook bij
het maken van het magazine.”
Op de vraag hoe het nu verder moet
met de communicatie en marketing
bij Liftinstituut, zegt hij: “Er komen
ongetwijfeld weer mensen die een goed
vervolg geven aan mijn werk. Misschien
anders, maar met hetzelfde doel.
Liftinstituut wil niet alleen keuren, maar
ook helpen Nederland veiliger te maken.
Bijvoorbeeld tijdens campagnes voor
veilig gebruik van liften en roltrappen
tijdens de Safety Awareness Week.”
Koos gaat ons missen en wij hem!

44
BOUWKUNDIG
Gevellekkages van VvE
Torenduin na 15 jaar opgelost
Vanaf de oplevering in 2004 kampte VvE
Torenduin in Egmond aan Zee met lekkages in
de trappenhuizen. De lekkages leidden tot
roestvorming, houtrot en loskomend voegwerk.
Diverse adviseurs kwamen het probleem
bekijken, maar daar bleef het bij. De aannemer
- die in 2008 failliet ging - vond zelfs dat
de bewoners maar moesten leven met het
probleem. Jaap Tesselaar, voorzitter van het
VvE-bestuur, liet het er niet bij zitten. Hij
nam contact op met VvE Belang. Via onze
organisatie kwam hij in contact met een échte
deskundige. De lekkages zijn verholpen met
behulp van een professioneel bedrijf, maar
het bestuur blijft waakzaam.
“Veel vertrouwen in frisse blik
en no nonsense-benadering”
Jaap Tesselaar: “Ons complex omvat
drie gebouwen: twee met koop- en
één met huurappartementen. In totaal
gaat het om 54 appartementen. De
trappenhuizen, die rond de liften
gebouwd zijn, hebben vanaf ca. vijf
meter vanaf de begane grond een
opbouw van glazen blokken. Die
opbouw loopt tot het dak. Al heel snel
kregen we te maken met lekkages. Met
veel energie - en kosten - is getracht
om daaraan een eind te maken. Sinds
2004 was het een komen en gaan van
bouwvakkers, voegers, adviseurs en
impregneerders. Niets hielp. Ook de
architect kwam niet met een oplossing.
Daarom heb ik in september 2018
contact opgenomen met VvE Belang.
Daar was ook niet de specifieke
kennis in huis, maar ik kreeg wel de
contactgegevens van een deskundige
die het probleem met een frisse blik
zou benaderen. Iemand voor ‘moeilijke
gevallen’, oftewel geveladviseur
Wiebren Gras. Ik vroeg hem om ons
complex eens vrijblijvend te komen
bekijken. Daarbij hebben we het
verleden niet opgerakeld en dat bleek
een goede benadering.”
Combinatie van materialen
Wiebren Gras: “Hier is sprake van
onjuiste verbindings- dan wel
afdichtingsmaterialen, zeker gezien
de ligging van het complex. De - vaak
harde - wind uit zuidwest door west
naar noordwest voert veel zouten
mee. Bovendien regent het hier méér
dan bovengemiddeld. In een situatie
waarin sprake is van een combinatie
van baksteen, beton, cement,
staal en glas, moet goed worden
nagedacht over de juiste soorten
afdichting. Bij het ontwerp van het
gebouw is onvoldoende rekening
gehouden met de flexibiliteit van de
benodigde afdichtingsmaterialen.
We hebben hier te maken te
maken met gevelmaterialen die
onderling beschikken over extreem
verschillende uitzettingscoëfficiënten.
Bij een onjuiste keuze van de afdichtingsmaterialen
kunnen daardoor
verbindingen ontstaan die niet waterdicht
zijn.”
“Tesselaar: “Wij Egmonders kennen de
situatie natuurlijk maar al te goed en
we hebben daar tijdens hoorzittingen
vóór start van de bouw meerdere

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 45
malen op gewezen. De architecten
en de aannemers waren doof voor
onze argumenten. Vormgeving was
belangrijker dan materiaalkeuze,
en financiële afwegingen hebben
waarschijnlijk ook een rol gespeeld.”
‘No nonsense’
Het VvE-bestuur had een goed
gevoel bij de benadering van Gras:
“Ons probleem werd direct goed
geïnventariseerd. We hadden veel
vertrouwen in zijn no nonsensebenadering,
Eindelijk hadden we
het gevoel dat we samen met een
deskundige ‘met de poten in de
modder’ stonden.
We hadden daarnaast iemand uit
de bouw aangetrokken die als
aanspreekpunt fungeerde voor de
technische gesprekken en - in een
later stadium - de uitvoering van
werkzaamheden. Gras bleef daarbij
ook betrokken. We wilden voorkómen
dat er fouten zouden worden gemaakt
die achteraf onomkeerbaar waren. Zo
heeft ons technische aanspreekpunt
samen met Gras op de hoogwerker
de eerste voegen tussen staal en glas
(!!) met de hand uitgeslepen en weer
ingevuld. Later heeft een professionele
kitter - op aangeven van Gras - alle
uitgeslepen voegen weer opgevuld. De
muren zijn uiteindelijk geïmpregneerd
zodat doorslag van vocht werd
voorkómen. De muffe geur in de
trappenhuizen is verdwenen doordat
ventilatieroosters zijn aangebracht.”
Hoe verder?
De werkzaamheden zijn uitgevoerd in
juni 2019. Begin augustus jl. werden
ze geëvalueerd en kon Tesselaar zijn
adviseur melden dat - ook na de
nodige stormen - geen lekkages meer
waren geconstateerd. Desondanks
houdt het bestuur de vinger aan de
pols, vertelt hij. “Kit heeft een beperkte
levensduur en de invloed van het
uv-licht en het weer blijft aanwezig.
We hebben een vijfjaarlijkse inspectie
in ons MJOP opgenomen, zodat we de
kosten beheersbaar houden. Dat vergt
natuurlijk de nodige discipline.”
De voorzitter is tevreden over het hele
proces, dat ruim negen maanden in
beslag nam. “Het weer en het werken
met een hoogwerker vormen niet
altijd een goede combinatie. Gezien
de complexiteit van ons probleem zijn
we blij dat desondanks alles binnen de
gestelde tijd is verlopen. Met dank aan
Wiebren Gras en ons bouwkundige
aanspreekpunt!”
Conclusie
“Elk probleem is op te lossen”, zegt
Tesselaar. “Het is nu eenmaal ergens
door ontstaan. Dat moet je erkennen.
Ik zou andere VvE-bestuurders willen
adviseren om de tijd te nemen voordat
er weer een nieuwe poging wordt
ondernomen om het probleem op
te lossen. Test die oplossing eerst op
kleine schaal; daarmee voorkom je dat
de verwachtingen (te) hoog gespannen
zijn en dat de kosten uit de hand lopen.
Informeer de VvE-leden op tijd; neem
hen mee in het proces maar hou het
simpel. Niet iedereen wil alles tot in
detail begrijpen.”
“Eindelijk
hadden we het
gevoel dat we samen
met een deskundige
‘met de poten in
de modder’
stonden”
COMBINATIE VAN MATERIALEN VRAAGT
OM DE JUISTE SOORT AFDICHTING.

Bouwkundige
Ondersteuning
U wilt dat uw kostbare complex goed wordt onderhouden. Dit betekent niet alleen dat het onderhoud
tijdig uitgevoerd moet worden, maar ook dat de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden goed is.
Om u hierbij te ondersteunen heeft VvE belang twee diensten beschikbaar. Deze helpen bij de
begeleiding van veel bouwkundige zaken van uw complex.
MODULE BOUWKUNDIGE ONDERSTEUNING
• Vast contactpersoon voor al uw bouwkundige vragen
• Elk jaar bezoek van uw adviseur
• Onbeperkt telefonisch overleg met uw adviseur
• Doornemen van uw MJOP
• Doornemen van onderhoudscontracten
• Beoordelen van kwaliteit uitgevoerd onderhoudswerk
PRIJZEN (INCL. BTW):
• € 525,00 per jaar - t/m 20 appartementen
• € 660,00 per jaar - 21 t/m 50 appartementen
• € 795,00 per jaar - meer dan 50 appartementen
BOUWKUNDIGE COACH
• Vast contactpersoon voor al uw bouwkundige vragen
• Elk jaar bezoek van uw adviseur
• Onbeperkt telefonisch overleg met uw adviseur
• Doornemen van onderhoudscontracten
• Beoordelen van kwaliteit uitgevoerd onderhoudswerk
+ Gratis VvE Belang Onderhoudscertificaat
+ AWK gecertificeerd MJOP wordt opgesteld
+ Jaarlijkse update van uw MJOP
+ Begeleiding bij bouwkundige offertetrajecten
PRIJZEN (INCL. BTW):
• € 90 per maand - t/m 20 appartementen:
• € 120 per maand - 21 t/m 50 appartementen
• € 150 per maand - Meer dan 50 appartementen:
Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/bouwkundig of stuur een mail naar bouwkundig@vvebelang.nl.
Bellen kan ook: 0162-469 120.

ONDER CONSTRUCTIE
VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 47
EEN NIEUWE WET VAN MURPHY
Ik wil graag naar een minder fatalistische versie van de uitspraak van Murphy.
Die zou kunnen luiden: “Als er iets fout kan gaan, dienen we er van tevoren voor
te zorgen dat het niet fout gaat.”
Henk Mulder
Adviseur bouwkundig onderhoud
Er is nauwelijks iemand te
vinden die er nooit van heeft
gehoord; de wet van Murphy.
Edward A. Murphy (1918-1990)
was ruimtevaartingenieur. De
bekendste uitspraak die aan
hem wordt toegeschreven,
luidt: “If there’s any way they
can do it wrong, they will” (Als
er een manier is waarop ze het
verkeerd kunnen doen, dan
zullen ze dat ook doen). Helaas
is dat ook vaak het geval.
Het is van het grootste belang dat er op de juiste wijze naar een bouwwerk
wordt gekeken, want er is een wereld van verschil tussen kijken en zien. Honderden
malen heb ik mensen naar bouwwerken zien kijken zonder dat ze de
problematiek zagen die een professional wél ziet. Wat is bijvoorbeeld de invloed
van bepaalde bouwkundige detailleringen en toegepaste gevelmaterialen op de
aard en de snelheid van vervuiling?
Je kunt niet alles in een bestek, een programma van eisen en een plan van
aanpak omschrijven. In de zorg kun je, naast de medicatie, de o zo belangrijke
empathie moeilijk in een protocol omschrijven, terwijl het welzijn van de
betrokkene er zeker mee is gediend.
In het tv-programma ‘De kennis van nu’ (oktober jl.) werd onder meer gesproken
over het dak van de parkeergarage in Eindhoven, dat in mei 2018 instortte.
Het ging ook over het gebrek aan toezicht. Twee soorten beton waren op elkaar
toegepast op een wijze die - achteraf bekeken - voor verbetering vatbaar was .
Een bericht in het AD van 18 oktober 2018 over deze zaak verbaast mij eigenlijk
niets.
“De afspraken die door Eindhoven Airport met aannemer BAM zijn gemaakt,
zorgden voor een ‘knellend keurslijf’. Het luchthavenbedrijf droeg hieraan bij
door bij de aanbesteding een scherpe maximumprijs te stellen, gecombineerd
met boetes voor het niet voldoen aan duurzaamheidseisen, boetes op te late
oplevering en overige boeteregelingen.”
Hier blijkt weer: tijd mag (bijna) niets kosten en niets mag tijd kosten.
Ook bij onderhoud en renovatie wordt niet altijd de juiste weg gekozen. Een
nóg lagere prijs is vaak belangrijker dan de vereiste kennis en het juiste inzicht.
Onkunde leidt echter vaak juist tot extra kosten. Een eigenaar van een appartementencomplex
wilde na tien jaar een tweede impregneerbehandeling op de
gevel loslaten. Echter: wanneer eenmaal een watergedragen impregneermiddel
is toegepast, kan niet nogmaals met een soortgelijk middel op waterbasis worden
geïmpregneerd. Dit wordt dan door de eerste behandeling afgestoten.
In dit geval heb ik de bestaande impregneerkwaliteit gemeten, die overigens
prima was. De eigenaar kon ervan worden overtuigd dat de door hem voorgestelde
behandeling zinloos was. De reeds aangevraagde offertes konden het
‘ronde archief’ in. Vandaar het voorstel tot een nieuwe slogan: “Als er iets fout
kan gaan, dienen we er van tevoren voor te zorgen dat het niet fout gaat.”

48
BOUWKUNDIG
‘Foute’ - en dus heel gevaarlijke - rookgasafvoeren
waren op 26 oktober 2019 onderwerp van gesprek
in het radioprogramma Radar. Kees Oomen (VvE
Belang) en Fred Vos (Techniek Nederland) spraken
daar hun zorgen uit over de vele rookgasafvoeren
in appartementencomplexen die niet aan de eisen
voldoen. En die dus koolmonoxidegevaar kunnen
opleveren voor de bewoners. “De rookgasafvoer is
in appartementencomplexen meestal weggewerkt
in een schacht. Dat moet ook, want die schacht is
brandwerend. Je kunt er dus niet in kijken, want je
mag hem niet openmaken. Het nadeel is dat veel
eigenaars denken dat de afvoer eeuwig meegaat.
Of ze denken er helemaal niet over na”, stelde
Fred Vos.
De rookgasafvoer blijft een
punt van zorg voor veel VvE’s
We zien nogal
eens dat een VvEbestuur
op zoek gaat
naar een installateur
die geen lastige vragen
stelt. Dat levert
grote risico’s
op
FRED VOS
Verkeerd aangesloten cv-ketels kunnen
leiden tot dodelijke ongevallen
“Je ziet immers niet dat hij misschien
wel versleten is. En helaas weten
veel mensen ook niet dat een
nieuwe HR-cv-ketel niet zomaar
mag worden aangesloten op het
rookgasafvoerkanaal. Als de installateur
over dat onderwerp begint, zijn lang
niet alle VvE-bestuurders geneigd om
eens na te denken over inspectie van
de rookgasafvoer. En al helemaal niet
over vervanging. Dat is inderdaad een
dure aangelegenheid. Reserveren dus!”
Fred Vos, expert van Techniek
Nederland op het gebied van klimaat,
cv-installaties en koolmonoxiderisico’s:
“De VvE heeft een zorgplicht ten
aanzien van de bewoners. Als een
rookgasafvoer in slechte conditie
is (of als nieuwe ketels zomaar zijn
aangesloten op een oude afvoer),
kunnen de bewoners blootgesteld
worden aan een heel gevaarlijke
situatie: koolmonoxidevergiftiging.”
Ketel en rookgasafvoer
In het infoblad dat u op deze pagina
ziet, staat alle informatie over gemeenschappelijke
rookgasafvoeren in
combinatie met individuele ketels.
Die is interessant voor ca. 70
procent van alle VvE’s, want in zo
veel appartementencomplexen
zijn individuele ketels aangesloten
op een gemeenschappelijke rookgasafvoer.
Die cv-ketels produceren
verbrandingsgassen die schadelijke
stoffen bevatten. Ze moeten
daarom zo snel mogelijk naar
buiten worden afgevoerd. In veel
appartementencomplexen gebeurt
dat via een gemeenschappelijke
rookgasafvoer. Lang niet altijd kunnen
daar zonder meer nieuwe cv-ketels
op worden aangesloten. Moderne
HR-ketels produceren condens,
waardoor de rookgasafvoer kan
gaan roesten en rubber-afdichtingen
kunnen uitdrogen. Als de afvoer lek is,
kan het uiterst giftige koolmonoxide
(CO) in de appartementen terecht
komen. Elk jaar vallen er vijf tot tien
doden - en heel veel gewonden - door
koolmonoxidevergiftiging.
‘Lastige’ vragen
In de uitzending was ook een VvEbestuurder
die op tijd aan de bel
getrokken heeft. Dat gebeurt lang
niet altijd, weet Vos. “We zien nogal
eens dat een installateur die lid is
van Techniek Nederland, de VvEbestuurders
wijst op de noodzaak
om de rookgasvoer in elk geval te
inspecteren en mogelijk te vernieuwen.
Bijvoorbeeld omdat er al een aantal
nieuwe HR-ketels op het oude kanaal
zijn aangesloten waardoor de afvoer
kan gaan roesten. Dat is heel gevaarlijk.
Helaas gebeurt het dan maar al te
vaak dat de VvE op zoek gaat naar een

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 49
installateur die geen lastige vragen
stelt maar gewoon een nieuwe ketel
installeert. Wij wijzen onze leden op
hun verantwoordelijkheid, maar de VvE
moet óók haar verantwoordelijkheid
nemen en zeker niet haar ogen sluiten
voor de risico’s.”
Laat de rookgasvoer
inspecteren!
Het is belangrijk dat VvE’s, appartementseigenaars
én installateurs op
de hoogte zijn van de situatie in het
gebouw waar een nieuwe ketel in een
appartement wordt geplaatst. Dan
moeten vragen aan de orde komen
als: hoe oud is onze rookgasafvoer? Is
die wel geschikt voor HR-ketels? Moet
dat misschien worden gecontroleerd?
Wellicht moet de afvoer in zijn geheel
worden vervangen. Dat is een kostbare
zaak; zeker als u volkomen
onverwacht met zo’n probleem wordt
geconfronteerd. Dan kan het om
tienduizenden euro’s gaan. Advies:
neem het onderhoud - en op termijn
de vervanging - van de rookgasafvoer
op in uw meerjarenonderhoudsplan.
ZEVEN TIPS
Fred Vos heeft zeven tips voor VvE’s. Zijn er plannen om in uw
appartementencomplex de cv-ketel te vervangen? Dat brengt
risico’s met zich mee! Wordt de rookgasafvoer niet goed geïnstalleerd,
dan kunnen gevaarlijke situaties ontstaan.
1. Een rookgasafvoerkanaal voor VR-ketels is niet geschikt
voor HR-ketels. Bij het installeren van HR-ketels moet
het gemeenschappelijke rookgasafvoerkanaal daarom altijd
worden aangepast óf meteen worden vervangen door
een rookgasafvoerkanaal dat geschikt is voor HR-ketels.
Als dit niet gebeurt, levert dat gevaarlijke situaties op, die
bijvoorbeeld kunnen leiden tot koolmonoxidevergiftiging.
2. Maak als VvE van de eventuele aanpassing of vervanging
van het gemeenschappelijke rookgasafvoerkanaal geen
sluitpost. Kostenoverwegingen mogen nóóit een reden
zijn om geen budget te reserveren. Neem dus aanpassing/
vervanging van het rookgasafvoerkanaal standaard op in
het meerjarenonderhoudsplan en reserveer er jaarlijks geld
voor. Zo worden de leden van de VvE nooit geconfronteerd
met een eenmalige grote uitgave, maar worden de kosten
gespreid in de tijd.
3. Ook bij vervanging van een HR-ketel door een nieuwe
HR-ketel moet het gemeenschappelijke rookgasafvoerkanaal
worden geïnspecteerd. Net als een cv-ketel heeft ook
een rookgasafvoerkanaal een beperkte technische levensduur.
Niet iedereen weet dat, maar een goede, bij Techniek
Nederland aangesloten installateur weet het zeker wél.
Informatieblad
Risico koolmonoxidevergiftiging
cv­ketels
Bij gemeenschappelijke rookgasafvoer in gestapelde woningen
Bent u eigenaar van een portiekwoning of appartement en heeft
u een eigen cv-ketel? Dan is de kans groot dat deze ketel is
aangesloten op een gemeenschappelijke rookgasafvoer. Op zo’n
afvoer mag u niet ieder type cv-ketel aansluiten. Bij het vervangen
van een ketel door een verkeerd type ketel, kan er voor u en
uw buren, een gevaarlijke situatie ontstaan. Datzelfde geldt voor
ouderdom en slecht onderhoud van de afvoer en de ketels.
De rookgassen kunnen gevaarlijke concentraties koolmonoxide
bevatten. Koolmonoxide is een giftig, reukloos en onzichtbaar gas
dat bij hoge concentraties dodelijk kan zijn!
Het aansluiten van een verkeerd soort ketel, of lekkage van de
rookgasafvoer door ouderdom of slecht onderhoud, kan er toe
leiden dat het giftige koolmonoxide bij u of uw buren naar binnen
blaast. Weet u niet of de situatie in uw woning wel veilig is, dan
kunt u dit navragen bij uw VvE-bestuur, de VvE-beheerder of aan de
erkende installateur die uw cv-ketel onderhoudt.
Elke cv-ketel stoot verbrandingsgassen uit die normaal
gesproken weinig koolmonoxide (CO) bevatten. Bij slecht
onderhoud of een slecht werkende rookgasafvoer kunnen hoge
concentraties koolmonoxide ontstaan. Koolmonoxide is een
giftig, reukloos en onzichtbaar gas. Als u koolmonoxide
inademt, kan uw bloed minder zuurstof opnemen en is er
sprake van koolmonoxidevergiftiging. De symptomen lijken op
die van een griepje: lichte hoofdpijn, misselijkheid, overgeven
en vermoeidheid en worden vaak niet als koolmonoxidevergiftiging
herkend. Bij een hoge concentratie treden er ernstige
symptomen op zoals bewusteloosheid, coma, blijvende
hersenschade en zelfs overlijden.
Jaarlijks overlijden in Nederland circa 10 mensen aan de
gevolgen van koolmonoxidevergiftiging en een veelvoud
daarvan moet voor behandeling naar het ziekenhuis.
INFOBLAD
GEMEENSCHAPPELIJKE
ROOKGASAFVOEREN
Het infoblad dat hierbij is afgebeeld,
geeft alle informatie die u als VvE of
appartementseigenaar nodig hebt.
U kunt het downloaden via deze link:
https://www.rijksoverheid.nl/documenten/
publicaties/2017/02/02/handreiking-eninfoblad-gemeenschappelijke-rookgasafvoeren.
Wilt u de uitzending van Radar nog eens
beluisteren? Dat kan via https://radar.avrotros.
nl/uitzendingen/gemist/item/verkeerdrookgaskanaal-in-appartementkan-levensgevaarlijk-zijn/
4. Ga voordat de keuze voor een nieuwe cv-ketel wordt
gemaakt na welk type gemeenschappelijk rookgasafvoerkanaal
aanwezig is en welke types cv-ketels hierop kunnen
worden aangesloten. Wilt u als individuele bewoner een
cv-ketel vervangen? Informeer altijd het VvE-bestuur!
5. Zorg als VvE-bestuur voor duidelijke communicatie met de
bewoners. Individuele bewoners die besluiten een VR-ketel
door een HR-ketel te vervangen, zijn er vaak niet van op
de hoogte dat tegelijkertijd ook het gemeenschappelijke
rookgasafvoerkanaal moet worden aangepast of vervangen.
Het komt ook voor dat individuele bewoners een
HR-ketel laten plaatsen zonder dat de VvE hiervan op de
hoogte is. Zorg ervoor dat u op de hoogte bent!
6. De VvE zou altijd op de hoogte moeten zijn van de belangrijkste
aandachtspunten en regels rond cv-ketelvervanging
en een veilig gemeenschappelijk rookgasafvoerkanaal.
Nuttige informatie hierover vindt u in de publicaties Handreiking
en het Infoblad gemeenschappelijke rookgasafvoeren
van de Rijksoverheid (zie deze pagina).
7. Een goede installateur, aangesloten bij Techniek Nederland,
zal in de regel adviseren om bij vervanging van een
VR- door een HR-ketel meteen het gemeenschappelijk
rookgasafvoerkanaal aan te pakken.

Verduurzamen?
Kies voor de realistische
oplossingen van Nefit
Wat zijn de mogelijkheden, wat gaat het kosten
Ook VVE’s staan voor de uitdaging om woningen te
verduurzamen. Maar met name in gestapelde bouw zijn
de mogelijkheden beperkt. Is 100% ‘van gas los’
realiseerbaar? Welke mogelijkheden biedt de combinatie
van CV-ketel en warmtepomp? Of toch kiezen voor de
nieuwste HR-technologie?
Welke stap u ook wilt maken, Nefit biedt de zekerheid
van een betrouwbare oplossing. Inclusief een realistisch
advies. Neem hiervoor contact op met de dichtstbijzijnde
Nefit-partner.
Nefit. Zo easy kan het zijn.
n e fi t . n l

52
ENERGIEBESPAREN
VvE’s zijn nauwelijks een thema in het Klimaatakkoord. Ze kunnen
weliswaar gaan profiteren van de wijkgerichte aanpak en ze kunnen
een gebouwgebonden lening afsluiten om energiebesparende maatregelen
te nemen. Bovendien komt er waarschijnlijk een warmtefonds
voor kleine VvE’s (minder dan tien appartementsrechten). Maar daarmee
zijn de VvE’s er niet: ze moeten hulp krijgen om de stap te maken
van informatie naar oriëntatie. Dat was de stelling van mr. Kees Oomen
op het Nationaal Warmtecongres, dat op 28 november 2019 in het
Evoluon te Eindhoven werd gehouden. VvE-bestuurders konden
’s middags gratis deelnemen aan de speciale VvE-bijeenkomst. Ze kregen
informatie over de stand van zaken, maar ook over de VvE Energiebespaarlening
en de Subsidie energiebesparing eigen huis (SEEH).
VvE en warmte: er zijn nog veel vragen
Nationaal Warmtecongres met
themamiddag voor de VvE
HYDE PARK: GROOTSTE ALL ELECTRIC
WKO WONINGBOUW
In Hoofddorp wordt een voormalig kantorenpark getransformeerd tot
een woonwijk met ca. 4.000 woningen; allemaal appartementen. De
wijk krijgt de naam Hyde Park. Er komen ook commerciële gebouwen.
Een bijzonder hoge bouwdichtheid dus, waar gewoekerd moet worden
met de ruimte. Hier komt de grootste all electric collectieve warmte-koudeopslag
in de woningbouw.
Voor de verwarming en de koeling van de gebouwen wordt gebruik
gemaakt van het oppervlaktewater in combinatie met het grondwater.
In de praktijk komt het erop neer dat in de zomer warmte wordt onttrokken
aan het oppervlaktewater. Die warmte wordt in de grond opgeslagen
om in de winter te worden gebruikt. Bovendien wordt door de
lagere watertemperatuur de ‘hittestress’ verminderd. Hittestress treedt
in zo’n dichtbebouwd gebied onvermijdelijk op in warme zomers.
Het watersysteem (sloten en vijvers) wordt met strategisch geplaatste
stuwen zó gemanipuleerd dat de potentie zo goed mogelijk wordt
benut. Op enkele plaatsen in de wijk worden grote warmtepompinstallaties
geplaatst.
De aansluitkosten zullen ca. € 3.000 per woning bedragen. Wie dat bedrag
gaat betalen, is nog niet duidelijk, maar het uitgangspunt is dat de
bewoners niet méér gaan betalen dan ze zouden doen als ze hun woningen
op gas zouden verwarmen (het Niet Meer Dan Anders-principe).
“Gemeentes zijn niet goed
toegerust om VvE’s te helpen bij
de energietransitie. Er is te weinig
geld en er zijn te weinig deskundige
medewerkers. Daardoor zullen VvE’s
zich al snel met hun vragen wenden tot
marktpartijen, maar dat is natuurlijk niet
wenselijk. Alleen met onafhankelijke,
gevalideerde informatie kunnen VvE’s
goed onderbouwde besluiten nemen
als het gaat om hun toekomstige
energie- en warmtevoorziening”, stelde
Oomen. “Eigenaars worden terecht
wantrouwig als marktpartijen met
beloftes en voorspellingen komen. Dat
maakt besluitvorming extra lastig.”
Hij vroeg ook aandacht voor het echte
proces in de VvE, bijvoorbeeld voor het
verkrijgen van voldoende draagvlak.
“Dat valt niet mee, want welke
argumenten heb je zoal om leden te
overtuigen? Comfortverbetering wordt
vaak genoemd, maar is dat wel zo?
De meeste appartementseigenaars

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 53
vinden hun woning heel comfortabel.
Verduurzaming levert hun dus voor
hun gevoel weinig op.”
Wijziging splitsingsakte
Er zijn nog meer problemen te
overwinnen, zei Oomen. “Stel dat alle
bewoners een eigen cv-ketel hebben
(dat is bij 70 procent het geval). Als er
een systeem van collectieve warmte
komt, moet de splitsingsakte worden
gewijzigd. Dat doe je natuurlijk niet
alleen voor de warmtevoorziening;
dan ga je de hele akte onder de loep
nemen. Wijziging van de akte kost
veel geld. Bovendien moeten alle
hypotheekverstrekkers akkoord gaan
met de wijziging. En dan hebben
we het nog niet over gemengde
complexen waar ook huurders en
verhuurder betrokken zijn bij het
proces. Overigens: de SEEH-subsidie
(voor twee isolatiemaatregelen in
de schil) is niet beschikbaar voor
verhuurde appartementen. Lenen is
ook niet eenvoudig als er sprake is
van een gemengd complex.
En vervolgens zal na de wijziging
van de akte blijken dat het
huishoudelijk reglement niet (meer)
in overeenstemming is met het
splitsingsreglement. Er moet dus nogal
wat gebeuren, en de VvE’s zullen daar
wel wat hulp bij kunnen gebruiken.
Trouwens: ook de afrekening van de
warmtekosten wordt een punt van
aandacht. Dat moet ook nog ‘even’
worden geregeld…”
Kleine VvE: extra problemen
Er is veel te weinig aandacht voor
kleine VvE’s, stelde Oomen. “Maar
zo’n 93.000 VvE’s zijn kleiner dan tien
appartementsrechten. Die kunnen
- met enkele uitzonderingen - geen
lening afsluiten bij het Nationaal
Energiebespaarfonds. (Sinds 3 februari
jl. kunnen 8+-appartementencomplexen
dat wel; red.) Een
warmtefonds kan mogelijk de
oplossing zijn voor deze kleine
verenigingen.” Het is de VvE Belangdirecteur
een doorn in het oog dat er
miljarden euro’s worden verstrekt aan
projecten die hernieuwbare energie
bevorderen. “Waarom gaat er niet veel
meer geld naar projecten waarmee
bewoners kunnen besparen op hun
energiekosten?”, vroeg hij zich af. “De
organisatie van het Warmtecongres
moet ik overigens wel een groot
compliment maken: deze speciale VvEmiddag
is een lovenswaardig initiatief.”
VVE OP WEG NAAR NOM
De VvE Nolensstraat 2-40 (bouwjaar
1964) is op weg naar een
zeer energiezuinig gebouw. Nul
op de Meter wordt niet helemaal
gehaald, maar de bewoners (veel
starters) beschikken straks wel
over een gebouw dat weinig
energie vraagt. Bovendien heeft
het optisch een opzienbarende
make over ondergaan.
De energievraag is met ca. 95
procent verminderd, o.a. door 30
centimeter isolatie aan te brengen
op de gevel. De beglazing is
uitgevoerd met HR+++-glas. De
vloer en het dak zijn ook geïsoleerd.
Elke woning is voorzien
van een CO 2
-gestuurde warmteterugwininstallatie.
De bewoners
koken op inductie en voor
het tapwater zorgen elektrische
boilers. Alle elektriciteit voor de
gebouwgebonden elektriciteit
wordt opgewekt met zonnepanelen
(waarvoor een omgevingsvergunning
nodig was). De energielasten
zijn fors gedaald. De
verkoopwaarde van de woningen
is nu al duidelijk gestegen.
Waarom
gaat er niet veel
meer geld naar
projecten waarmee
bewoners kunnen
besparen op hun
energiekosten?
KEES OOMEN
OCHTENDSESSIE

54
ENERGIEBESPAREN
VvE Belang-cursus ‘Hoe verduurzaam je de VvE?’
Alle vragen komen aan bod
in cursus van drie dagdelen
DEELNEMERS MET DIPLOMA
Hoe neem je eigenaars mee in de verduurzaming van complexen? Hoe zit het met de planning en de juiste
volgorde? Wat is het verschil tussen een MJOP en een Duurzaam MJOP en hoe zit het met de 0,5 % die per jaar
aan de reserve moet worden toegevoegd? Wat zijn de mogelijkheden van subsidies? En wat moeten we doen
als eigenaars zelf wijzigingen hebben aangebracht aan gemeenschappelijke delen - of dat van plan zijn in het
kader van de Wmo? Het aantal onderwerpen was groot en divers tijdens de driedaagse VvE Belang-cursus ‘Hoe
verduurzaam je de VvE?’ De cursus werd in oktober en november door John Liewes en Jacco van de Sandt
gegeven in Capelle aan den IJssel. De 15 deelnemers hebben veel opgestoken van alle informatie én van de
uitwisseling van ervaringen.
“We zitten nogal tegen de actualisering
van ons MJOP aan te hikken, vooral
in combinatie met verduurzaming van
ons complex”, vertelde een van de
deelnemers. “We hebben op advies van
John en Jacco een enquête gehouden
onder de eigenaars. Die heeft ons
veel informatie opgeleverd. Er is nu
duidelijkheid over een plan van aanpak
en een indicatie van de kosten van de
maatregelen. We gaan met vertrouwen
de algemene ledenvergadering in,
hoewel de kosten van verduurzaming
een heikel punt blijven. We beschikken
nu in elk geval over de nodige handvatten.”
Net als in andere gemeenten is het
VvE-bestand in Capelle aan den IJssel
(buurgemeente van Rotterdam) heel
divers. De gemeente heeft ca. 200
VvE’s: groot en klein; oud en jong; met
flinke besturen maar ook met eenmansbesturen.
Sommige VvE’s zijn al een
eind op weg, terwijl anderen zich nog
afvragen wat verduurzaming in hun
geval kan opleveren. 15 VvE’s meldden
zich voor de cursus die door de
gemeente werd aangeboden.
Presentatie
Tijdens de cursus is veel ruimte voor
uitwisseling van ideeën en ervaringen.
Zo is in Capelle aan den IJssel VvE
’s-Gravenstate al een eind op weg.
Sterker nog: in het voorjaar van 2020
wordt het complex (76 appartementen;
bouwjaar 1993) in drie maanden
compleet verduurzaamd.
Kosten: 1,5 miljoen euro, waarvan
1,2 miljoen wordt geleend van het
Nationaal Energiebespaarfonds (NEF).
De VvE maakt ook gebruik van de
SEEH-subsidie en betaalt ongeveer
350.000 euro uit het reservefonds
en uit een verhoging van de VvEbijdrage
(13 tot 18 euro per maand).
Daarvoor krijgen de bewoners een
veel comfortabeler en veiliger complex
waarbij de energiekosten ook fors
dalen. Het dak en de plafonds van
de bergingen worden geïsoleerd
en koudebruggen behoren straks
tot het verleden. Alle voordeuren
worden vervangen door branden
inbraakwerende exemplaren.
Ook de gevelpanelen worden bijgeïsoleerd.
Daarmee laat de VvE op

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 55
een aansprekende manier zien hoe
onderhoud en verduurzaming op een
efficiënte manier kunnen worden
gecombineerd.
Overigens: ook de gevolgen van
nietsdoen kwamen aan bod.
Die kwamen in het kort neer op hogere
kosten, (op termijn) meer onzekerheid
omtrent onderhoud(kosten) en nog
steeds comfortklachten.
Jacco van de Sandt en John Liewes
benadrukten het belang van een
goede terugkoppeling: “Laat na afloop
zien wat er allemaal gebeurd is en
welke investeringen daarmee waren
gemoeid”.
Communicatie
Ook bij verduurzaming draait alles
om een goede informatievoorziening.
Alleen op basis van goede communicatie
kunnen tijdens de ALV besluiten
worden genomen (met gekwalificeerde
meerderheid!) over verduurzaming.
Enkele tips:
1. Besteed meer aandacht aan de
voordelen van verduurzaming dan
aan de kosten.
2. Kom in contact met voorstanders:
zij zijn uw ambassadeurs.
3. Organiseer een bezoek aan een
complex dat al de nodige stappen
heeft gezet.
4. Probeer samen te werken: dan hoeft
u misschien niet opnieuw het wiel
uit te vinden.
5. Niet iedereen wil de nieuwsbrief per
e-mail ontvangen: de brievenbus is
nog steeds populair.
6. Soms moet u echt bij de buren
aanbellen om hen ‘mee te nemen’
in het proces.
7. Een whatsapp-groep kan goede
diensten bewijzen.
Drie dagdelen
De cursus bestaat uit drie dagdelen.
De eerste middag staat in het teken van juridische zaken en informatie
over het proces om te komen tot verduurzaming. Bij de tweede
bijeenkomst staat de techniek centraal. Als ‘huiswerk’ krijgen
de cursisten de opdracht om een bewonersenquête te houden. De
derde bijeenkomst is gewijd aan het inventariseren van bewonerswensen
en de communicatie. Bovendien kunnen tijdens de laatste
bijeenkomst vragen worden gesteld over diverse aspecten van verduurzaming,
over de relatie splitsingsakte-huishoudelijk reglement
etc.
Leerdoelen en tips
De leerdoelen van de cursus zijn:
1. De deelnemers hebben een goed beeld van de stappen in het
besluitvormingsproces t.a.v. verduurzamingsmogelijkheden.
Ze krijgen tips voor het creëren van draagvlak.
2. De deelnemers weten welke technische verduurzamingsmogelijkheden
mogelijk toepasbaar zijn bij hun complex.
3. De belangrijkste financierings- en subsidiemogelijkheden zijn
bekend.
4. Er wordt een eerste opzet c.q. inventarisatie gemaakt voor de
verduurzamingsmaatregelen voor het eigen complex.
Een paar tips uit de cursus:
1. Het proces om te komen tot een duurzaam complex, is vaak lang.
Uit de ervaringen van VvE’s blijkt dat de oriëntatiefase vaak wel
twee jaar in beslag kan nemen. Daarna volgt een plan op maat en
dan de uitvoering. De tip is dus om zo snel mogelijk te beginnen
met de fase van oriëntatie.
2. Richt een commissie duurzaamheid of een projectgroep op.
3. Combineer duurzaamheid met onderwerpen als veiligheid,
comfort en onderhoud.
4. Maak inzichtelijk wie de bewoners van het complex zijn en welke
wensen zij hebben als het gaat om hun woon- en leefomgeving
5. Bekijk de splitsingsakte goed. iedere VvE heeft een eigen akte
met specifieke uitzonderingen daarop. Handel naar die akte.
Wees heel nauwkeurig met het vastleggen van wijzigingen die
door eigenaars zelf zijn aangebracht in gemeenschappelijke delen.
Dat voorkomt problemen achteraf. En laat het huishoudelijk
reglement screenen, zodat de bepalingen daarin niet in tegenspraak
zijn met die van de splitsingsakte.
Interesse in de cursus?
Wellicht bent u geïnteresseerd in de cursus ‘Hoe verduurzaam je
de VvE?’ En zou u graag zien dat deze ook in úw gemeente wordt
georganiseerd? VvE Belang geeft u graag meer informatie.
We gaan nu
met vertrouwen de
algemene ledenvergadering
in

56
ENERGIEBESPAREN
VvE Koopvaardijhof renoveert
én verduurzaamt het complex
VvE Koopvaardijhof op het
Noordereiland in Rotterdam is
na een turbulente periode volop aan
het renoveren/verduurzamen. In
september a.s. moet het enorme
karwei klaar zijn. Dat dit resultaat is
geboekt, is volgens VvE-bestuursvoorzitter
Peter Meijs te danken
aan het feit dat het bestuur ook in
moeilijke tijden in gesprek is gebleven
met de bewoners. Ook met degenen
die eind 2018 mordicus tegen het
aanvragen van een VvE Energiebespaarlening
waren. Ze waren zelfs
al naar de rechter gestapt. Anno 2020
is de situatie aanzienlijk verbeterd.
Comfort en energiebesparing dankzij
intensief communicatietraject
Het complex van VvE Koopvaardijhof is
inmiddels 40 jaar oud. Het omvat 218
appartementen waarvan er ca. 130 nog
in het bezit zijn van woningcorporatie
Woonstad Rotterdam. De corporatie
startte in 2006 met het verkopen van
de appartementen, op verzoek van
een aantal eigenaars die graag hun
woning wilden kopen. Dat betekende
een nieuwe rol voor Woonstad, dat
tot dusver geen ervaring had met het
grooteigenaarschap in een VvE. De
corporatie is geen lid van het VvEbestuur,
maar de relatie is prima.
Voor het proces van verduurzaming
laat de VvE zich adviseren door
Focus Vastgoedgroep. Michel
Kerpel is verantwoordelijk voor het
opstellen van het energieadvies, de
procesbegeleiding, de directievoering
en het toezicht op de werkzaamheden.
Die verlopen volgens planning, vertelt
Peter Meijs. Als we het complex
bezoeken (eind 2019) is dat overduidelijk:
het hele binnenterrein van
het grote complex staat vol met
voertuigen van onderhoudsbedrijven.
Lenen of sparen
Peter Meijs: “Enkele jaren geleden
klaagden veel bewoners over lekkende
kozijnen. We waren het er snel over
eens dat daar iets aan moest gebeuren
en ook dat we de renovatie wilden
combineren met verduurzaming. We
stonden voor de keuze: zes jaar sparen
voor vervanging van de aluminium
delen (plus het plaatsen van HR++glas)
ofwel een lening afsluiten.
We hebben alles zelf uitgezocht, want
de lening was de aantrekkelijkste optie.
Overigens: we hebben ook de optie
van crowdfunding overwogen, maar
die bleek aanzienlijk duurder.
Dus zochten we contact met het
Nationaal Energiebespaarfonds (NEF).
Dat wees onze aanvraag in eerste
instantie af omdat een groot aantal
woningen verhuurd wordt door
een grooteigenaar. Na een aantal
gesprekken besloot het NEF de
aanvraag alsnog te willen honoreren,
natuurlijk op voorwaarde dat er een
gekwalificeerde meerderheid zou zijn
voor het aanvragen van een lening.”

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 57
Protest
Het NEF adviseerde de VvE om een
ruim leenbedrag (4 miljoen euro) aan
te vragen, zodat VvE Koopvaardijhof
op alles voorbereid zou zijn. De
gekwalificeerde meerderheid kwam er
dankzij het feit dat Woonstad met de -
krappe - meerderheid meestemde. Een
aantal bewoners stapte daarop naar
de kantonrechter met het verzoek om
vernietiging van het besluit. Zij waren
bang voor een forse verhoging van
de VvE-bijdrage. Daarnaast hadden
ze hun twijfels omtrent de integriteit
van het bestuur. En het kon volgens
de bezwaarmakers allemaal veel
goedkoper!
“Dat was aantoonbaar niet juist”, zegt
Meijs. “We zijn in gesprek gegaan met
de eigenaars die bezwaar maakten.
Bovendien hebben we de plannen
wat bijgesteld en hadden we weer
een jaar kunnen sparen. We hadden
ook de SEEH-subsidie aangevraagd
omdat we ook de beganegrondvloer
laten isoleren en de beglazing
laten vervangen. We konden het
leenbedrag verlagen tot 1,8 miljoen
euro, mede doordat we niet kiezen
voor de oorspronkelijk voorgestelde
vraaggestuurde ventilatie. De rest
betalen we uit het reservefonds.”
Positieve energie
Toen alle cijfers beschikbaar waren
- en de vier scenario’s die Focus had
opgesteld uitvoerig waren doorgerekend
en vergeleken - trokken de
bezorgde bewoners hun bezwaren in.
De informatie die accountmanager
Thijs Franssen van het NEF tijdens de
ALV nogmaals had gegeven, was ook
van groot belang om het moeizame
proces tot een goed einde te brengen.
Het bestuur had met de bewoners
afgesproken dat er geen besluiten
zouden worden genomen over de
uitvoering van de maatregelen zolang
de bezwaarprocedure liep.
“Het mooiste moment was voor
mij toen de energie ‘kantelde’:
van behoorlijk negatief naar voorzichtig
- en later uitgesproken
positief”, vertelt de voorzitter. “Op
5 september 2019 bereikten we
een voorlopig hoogtepunt van het
hele traject: toen ondertekenden
we de leenovereenkomst én de
overeenkomst met de aannemer.”
Inmiddels is de buitengevel gereinigd,
zijn de eerste aluminium kozijnen
vervangen en is een start gemaakt met
de isolatie van de beganegrondvloer.
Communicatie!
Tip van Peter Meijs: “Zo’n ingewikkeld
proces kun je alleen tot een goed
einde brengen met een actief bestuur,
dat alles - met een goede adviseur - in
eigen hand houdt. Goede communicatie
is essentieel: met de woningcorporatie,
maar vooral met de medeeigenaars.
Als bewoners zich gehoord
voelen, is er al veel gewonnen.”
Peter Meijs:
Het mooiste moment
was voor mij toen
de energie ‘kantelde’.
Van behoorlijk negatief
naar voorzichtig - en
later uitgesproken
positief
PETER MEIJS

UW ENERGIELEVERANCIER
Ook voor het verbruiksafhankelijk
meten en factureren van energie
en water.
Wij weten wat uw VvE nodig heeft:
• een betrouwbare energieleverancier;
• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;
• die een goede service biedt;
• en geen gebruik maakt van een callcenter.
NIEUW!
Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.
Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een
betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele
energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze
verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.
Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor
warmtemeting.
Schakel VvE EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:
• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;
• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;
• heldere en overzichtelijke facturen;
• betrouwbare dienstverlening op maat;
• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.
VvE EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen
VvE Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:
Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!
Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl
Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl

ENERGIEBESPAREN VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 59
AANDACHT VOOR DE PRESENTATIE
Tweede editie VvE Belang-Coachingsdag Duurzaam
“Dit zou ieder VvE-lid moeten weten!”
“Dit zou iedereen die lid is van een VvE, moeten weten”. Dat zei een van de deelnemers aan de tweede editie van
de Coachingsdag Duurzaam. De bijeenkomst, die op 11 december 2019 - weer in het ICDuBo in Rotterdam - werd
gehouden, trok 35 bezoekers uit het hele land. Bijna driekwart van hen was VvE-bestuurder, maar ook beheerders
waren goed vertegenwoordigd. De Coachingsdag Duurzaam van VvE Belang voorziet duidelijk in een behoefte.
“Ik ben pas een paar jaar lid van een
actieve VvE. Daarvoor zat ik in een
slapende vereniging. Er gaat vandaag
een wereld voor me open”, vertelde
een deelnemer. “Ik vind het vooral
lastig om het individuele belang in
balans te brengen met het collectieve
belang.”
“Ons grote probleem is de vraag
hoe we al die maatregelen gaan
financieren”, zei een andere deelnemer.
“We beheren een gebouw uit 1960.
De verlichting hebben we al door
ledverlichting vervangen, maar er moet
veel; meer gebeuren. We moeten
onze leden duidelijk kunnen maken
dat verduurzamen weliswaar geld kost,
maar dat we er ook heel wat voor
terugkrijgen. De adviezen en tips die
we krijgen van Jacco van de Sandt
en John Liewes, geven ons heel wat
bruikbare handvatten.”
Bouwkundig
De bezoekers namen op interactieve
wijze deel aan de dag, die bestond
uit drie onderdelen: juridische zaken,
bouwkundige zaken en het proces
van besluitvorming. De meeste
vragen hadden betrekking op dat
laatste onderdeel. Na de lunch was
het tijd voor een rondleiding door
het ICDuBo, waar de modernste
technieken en voorzieningen op
het gebied van duurzaamheid
te zien zijn. Zonnepanelen,
zonneboilers, dakpannen met
geïntegreerd zonnepaneel, maar ook
gevelbekleding, isolatiematerialen
etc. geven een beeld van de vele
mogelijkheden die er zijn.
Uit de mini-enquête die onder de
deelnemers was gehouden, bleek
dat er veel belangstelling is voor
zonnestroom, maar ook dat aan
ventilatie relatief weinig aandacht
wordt besteed. “Maar dat is heel
belangrijk”, hield Jacco van de
Sandt zijn gehoor voor. “Als je
grootscheeps gaat isoleren, moet er
ook veel aandacht zijn voor ventilatie.
Trouwens: laat - voor je gaat isoleren -
controleren of er wel voldoende ruimte
is in de spouw. Die moet minimaal
3 centimeter zijn.”
Ook kunststof kozijnen stonden volop
in de belangstelling. De voordelen
zijn groot: onderhoudsarm en dus
kostenbesparend. “Maar vraag wel
een omgevingsvergunning aan; dat
is verplicht”, tipte Van de Sandt.
Juridisch en besluitvorming
John Liewes nam het juridische deel
van de dag voor zijn rekening. Veel
vragen waren er over het quorum, de
gekwalificeerde meerderheid en de
noodzaak van snelle verspreiding van
een besluitenlijst na de ALV. “Als je de
besluitenlijst pas na een jaar verspreidt,
loopt je een groot risico”, zei Liewes.
“Besluiten kunnen worden vernietigd
binnen een maand na de dag waarop
de eigenaars kennis hebben genomen
- of hebben kunnen nemen - van de
besluiten. Als een lid vernietiging van
het besluit eist terwijl je al volop aan de
slag bent, kan dat tot flinke problemen
leiden. Zeker als de rechter het besluit
inderdaad vernietigt.”
De middag stond helemaal in het
teken van besluitvorming over duurzaamheidsmaatregelen.
Verkennen -
voorbereiden - uitvoeren luidt in
het kort het traject. “Formeer een
Commissie Duurzaamheid”, adviseerde
Liewes. “En breng wensen en behoeften
in kaart door middel van een
enquête. Luister naar de ideeën en
bezwaren en benadruk de voordelen
van de voorgestelde maatregelen.
En koppel na het hele traject terug wat
er allemaal gebeurd is en wat het heeft
opgeleverd. Communicatie is heel
belangrijk!”
DAKPAN MET GEÏNTEGREERD
ZONNEPANEEL

60
ENERGIEBESPAREN
Wat gaan we doen? Grootscheeps
isoleren, zodat we op de - lange - termijn
bijvoorbeeld een warmtepomp kunnen
laten installeren? Of kiezen we voor een
nieuwe badkamer mét een inloopdouche
en zonder dat vermaledijde bad waar je
zowat niet meer uitkomt? Je kunt je geld
maar één keer besteden. Veel senioren
worstelen met de vraag: gaan we
energiebesparende maatregelen nemen of
houden we het geld op onze rekening?
Bijvoorbeeld voor als we later zorg
moeten inkopen? Het Planbureau voor de
Leefomgeving (PBL) onderzocht die vraag
in een langlopend onderzoek naar ‘langer
thuis wonen’. Het resultaat is het rapport
‘Grijze haren, groene huizen’ (2019).
Langer thuis wonen of energie besparen?
Grijze haren, groene huizen
Belangrijkste conclusie: senioren
hebben een groot aantal middelen tot
hun beschikking om langer thuis te
blijven wonen. Niet alleen financieel
(veel senioren zitten er redelijk warmpjes
bij) maar vooral ook als het gaat om
slimme handigheidjes. Om het bad dat
hierboven genoemd wordt, te noemen:
in- en uit bad klauteren gaat best als
je een handdoek over de badrand legt.
Tot het misgaat. En tocht c.q. kou in
je appartement? Gewoon een paar
zware velours gordijnen ophangen bij
de voordeur. Weg tocht! Dat het voor
bezoekers wat vreemd oogt; so what?
Botsing
Het is een lastige kwestie. Ouderen
worden door de overheid gestimuleerd
om langer thuis te blijven wonen. Dat
willen ze vaak ook en er zit vaak ook
niets anders op. Verzorgingshuizen zijn
er (bijna) niet meer. Pas als we de 85
bereiken, komt een instelling echt in
zicht: een op de drie 85-plussers woont
in een instelling.
Naast langer thuis wonen vraagt de
overheid ook van ons dat we onze
woningen verduurzamen. In de praktijk
betekent dat: energiebesparende
maatregelen nemen. De CO2-uitstoot
moet worden teruggebracht en daarom
moeten vanaf 2030 maar liefst 1000
woningen per dag van het gas af. Dat
betekent onder andere: isoleren en
zonnestroom op de daken.
Die twee doelstellingen botsen.
Isolatie of zorg?
Dat geldt vooral voor de groep
75-plussers. Wie op zijn 78e hoort
dat zijn appartement grootscheeps
geïsoleerd moet worden (tegen een
forse verhoging van de VvE-bijdrage)
wordt niet enthousiast. Veel senioren
hebben een zuinig stookgedrag.
Isolatie levert dus niet veel besparing
op (wel comfort). En bovendien wil
deze 78-jarige graag wat geld achter de
hand hebben als hij zorg moet inkopen.
Plus: hij houdt - net als de meeste
van zijn leeftijdgenoten - niet van
verbouwingen, van rommel en ‘gedoe’.
Kortom: waarom zou hij?
Verhuizen dan maar? Naar een
energiezuinig appartement? Ook
dat is voor de meeste senioren niet
echt een optie. En helaas: de meeste
woningen worden verduurzaamd bij
een verhuizing. Maar verhuizen is duur.
De kosten van een verhuizing naar
een energiezuinige woning worden
gemiddeld in 25 jaar terugverdiend.
Als senioren niet verhuizen, gebeurt
er op dat gebied dus weinig met hun
woningen.
ONTOEGANKELIJKE
WONING
Het vonnis is geveld: een appartement
op de tweede etage van
een portiekflat is officieel ontoegankelijk.
Ouderen die in zo’n appartement
wonen en dus een trap
op moeten om bij hun voordeur
te komen, hebben een grote kans
dat ze bij ernstige gezondheidsproblemen
naar een verpleeghuis
moeten.
Het Centraal Planbureau adviseert
gemeenten om de ontoegankelijke
woningen te inventariseren.
Daar valt immers winst
te behalen, bijvoorbeeld als een
‘doorstroommakelaar’ wordt
ingeschakeld. Die kan de ouderen
wellicht overhalen om te verhuizen
naar een passende woning.
Dat biedt ook kansen voor verduurzaming
van de woning die
achterblijft.

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 61
ING: geld lenen
voor warmtepomp
is geen goed idee
Zonnestroom
is wel rendabel
Goedkoop geld lenen om daarmee een warmtepomp te laten installeren
is financieel gezien niet zo’n goed idee. Dat blijkt uit het ING-rapport ‘Is
woningverduurzaming een rendabele investering of een kostenpost?’
Daarin wordt de betaalbaarheid van verduurzamingsmaatregelen
onderzocht. Twee conclusies: investeren in een elektrische warmtepomp
is niet winstgevend; de installatie van zonnepanelen is wél rendabel.
Het ging in dit onderzoek om de
mogelijkheden om volledig van het gas
af te gaan (luchtwaterwarmtepomp,
lage temperatuurverwarming, elektrische
kookplaat en verwijderen aardgasaansluiting).
De bank onderzocht
vijf verduurzamingsmaatregelen die
betaald worden vanuit een lening bij
het Nationaal Energiebespaarfonds,
met een rente-percentage van 2,3%.
Het rentepercentage anno 2020 voor
VvE’s is 1,9 of 2,2% (afhankelijk van de
looptijd). Daaruit blijkt dat het verstandig
is om te wachten met de aanschaf van
een warmtepomp. Wie nu zo’n pomp
laat installeren, is aanzienlijk duurder uit
dan wanneer dat in 2030 gebeurt. In dat
jaar zal de gasprijs waarschijnlijk veel
hoger zijn en is de aanschaf voordeliger.
Maar ook dan zullen de maandlasten
nooit lager uitvallen, ondanks de
energiebesparing.
Netto contante waarde
De winstgevendheid van maatregelen
wordt uitgedrukt in ‘netto contante
waarde’ (ncw). Alle verwachte kosten en
opbrengsten - nu en in de toekomst -
worden bij elkaar opgeteld. Als de ncw
meer dan nul is, levert de investering
waarschijnlijk geld op. Dan is het dus
verstandig om de investering te doen.
Voor de aanschaf van een warmtepomp
is de ISDE-subsidie beschikbaar.
De subsidiebedragen liggen tussen
de 1.300 en 2.500 euro, stelt de ING.
In 2020 ligt het ISDE-subsidiebedrag
indicatief tussen € 500 en € 2.500.
Dat is te weinig om de investering
winstgevend te maken, want voor
een terugverdientijd van 7 jaar is een
subsidie van zo’n 9.900 euro nodig.
De ncw komt dan volgens de INGonderzoekers
uit op 1.000 euro.
Wat is wél rendabel?
Een woningeigenaar die een
elektrische warmtepomp aanschaft
met een lening via het Nationaal
Energiebespaarfonds, betaalt 55 euro
per maand méér dan wanneer hij de
HR-ketel laat vervangen door een
nieuwe ketel. Hybride warmtepompen
en een aansluiting op het warmtenet
dan? Helaas: deze maatregelen leveren
ook weinig op. Zonnepanelen zijn wél
een rendabele investering, zegt de
ING. Net als isolatie (tenminste in veel
gevallen). Daarom is het niet verstandig
om investeringen in zonnestroom en
isolatie uit te stellen, hoewel die in
de toekomst ook meer winst zullen
opleveren. In de tussentijd loopt u
verlaging van de energiekosten mis.
WAT KOST NIETS DOEN?
Uit het onderzoek blijkt:
De extra kosten voor aardgas in
2030 kunnen flink verschillen,
afhankelijk van het type woning,
het woonoppervlak en bouwjaar.
De kosten voor een eigenaarbewoner
in een appartement
(gebouwd tussen 1974 en 1991)
van 70 m2 stijgen gemiddeld zo’n
€170. Eigenaars van een vrijstaande
woning van 200 m2 betalen
met € 473,- ruim 2,5 keer zoveel.
De extra kosten voor stroom
bij gelijk verbruik in 2030 zijn
vergeleken met aardgas kleiner.
Ook hier worden appartementseigenaars
doorgaans het minst
geraakt. Een alleenwonende
appartementseigenaar betaalt
in 2030 per jaar gemiddeld zo’n
€55 meer voor zijn stroom.
De verhoging teruggaaf energiebelasting
beperkt de kosten van
‘niets doen’. Naast tariefverhogingen
die extra kosten met zich
meebrengen, verhoogt de overheid
dit jaar de teruggaaf energiebelasting.
Tussen nu en 2030
verwacht de ING dat de teruggaaf
energiebelasting met zo’n € 142,-
stijgt. De energiekosten dalen
dan met dit bedrag. Dit beperkt
de extra aardgas- en stroomkosten
voor woningeigenaars
als zij hun energieverbruik niet
veranderen.

62
ENERGIEBESPAREN
ENKELE COMPLEXEN DIE SAMEN ZO’N
100.000 M3 GAS PER JAAR VERSTOKEN,
KUNNEN GEZAMENLIJK GEBRUIK
MAKEN VAN ÉÉN OPWEKINSTALLATIE.
Kleinschalig warmtenet voor uw VvE? Dat kan!
Duurzaam en nog voordeliger ook
Een kleinschalig warmtenet kan interessant zijn voor een VvE die een complex beheert met minimaal 70 à 80
appartementen. Of voor een paar van die complexen die samen zo’n 100.000 m3 gas per jaar verstoken. Samen
kunnen zij gebruik maken van één opwekinstallatie. Die kan in een gebouw worden gerealiseerd maar ook
buiten het complex, bijvoorbeeld op een gemeenschappelijk terrein. De voordelen van zo’n kleinschalig
warmtenet: duurzame warmte die voldoet aan wettelijke eisen, CO2-reductie en gegarandeerd lagere
energiekosten. Bovendien heeft de VvE geen reserves meer aan te houden voor het onderhoud en de
vervanging van de installatie. En het gebouw is klaar voor de toekomst. Ton Schalkx, bestuurder van Kelvin in
’s-Hertogenbosch, legt uit hoe een VvE de transitie naar een duurzame warmtevoorziening kan maken.
“De bebouwde omgeving in
Nederland wordt momenteel bijna
volledig verwarmd door individuele
cv (gas)installaties. Slechts 5%
maakt gebruik van een alternatieve
wijze van warmtevoorziening. Dat
gaat veranderen. In de nieuwbouw
worden deze installaties al veel
minder toegepast maar er moet
méér gebeuren. De overheid ziet
dat ook in. Fossiele brandstoffen
worden uitgefaseerd. Gas wordt
fors duurder, o.a. door de verhoging
van de energiebelasting. Duurzame
warmte wordt flink gesubsidieerd.
Dat maakt een duurzame, collectieve
warmtevoorziening steeds aantrekkelijker.
Probleem is: hoe pak je dat
aan op een manier die haalbaar en
betaalbaar is? Kelvin heeft daarvoor de
oplossing in de vorm van kleinschalige
warmtenetten.”
Van gas naar duurzaam
Schalkx legt aan de hand van een
praktijkvoorbeeld uit hoe Kelvin een
project aanpakt. “Stel: je maakt nu
gebruik van blokverwarming. Je
complex bestaat uit 80 woningen en
die verstoken samen ruim 100.000 m3
aardgas per jaar. De cv-ketels zijn op
afzienbare termijn aan vervanging toe
en daarvoor heeft de VvE natuurlijk
gespaard in het reservefonds. Dan
heb je een ideale uitgangssituatie
om de ketels te vervangen door een

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 63
gebouwgebonden warmtevoorziening.
Het kan ook anders: vier complexen
omvatten samen 120 woningen. Ze
staan vlak bij elkaar en ze hebben elk
hun eigen blokverwarmingsinstallatie.
Ook dan kunnen wij een duurzame
warmtevoorziening aanleggen:
in de vorm van een kleinschalig
warmtenet dat duurzame warmte
levert. Bijvoorbeeld met biomassa
(die momenteel minder populair
wordt omdat er twijfels zijn over
de duurzaamheid), maar ook met
aardwarmte. Een installatie met
warmte-koudeopslag is ook mogelijk,
net als een voorziening die werkt op
(liefst zelf-opgewekte) elektriciteit. Als
dat allemaal niet lukt, kunnen we ook
100% gecertificeerd biogas aanbieden.”
Voorsorteren op de toekomst
“Een gebouw dat slecht geïsoleerd
is, zoals de meeste complexen uit
de jaren 60 en 70, kan niet worden
verwarmd met een systeem dat op
lage temperatuur werkt. Daarvoor
moet de aanvoertemperatuur 95
graden bedragen. In een goed
geïsoleerd gebouw kun je met veel
lagere aanvoertemperaturen volstaan.
Daarom is het belangrijk dat we een
goed gesprek voeren met de VvE.
Daarin is een hoofdrol weggelegd
voor de plannen die de VvE met haar
gebouw heeft. Staat er grootschalige
isolatie op de planning? Worden de
ramen vervangen door HR++glas?
Dan houden we daar rekening mee,
want we willen voorkómen dat we
een te grote installatie gaan bouwen.
En vervolgens gaan we de wensen en
de mogelijkheden inventariseren.
Overigens: de aanleg van zo’n kleinschalig
warmtenet staat helemaal los
van de plannen die de gemeente heeft
met de wijk waarin het complex staat.”
De kosten
Schalkx schetst de kosten die een
kleinschalig warmtenet met zich
meebrengt. Die zijn hoog. Een
indicatie: één meter leiding kost tot
wel 1.000 euro. Onbetaalbaar dus
voor een VvE.
“Klopt”, zegt Schalkx. “Daarom neemt
Kelvin alle investeringskosten voor
haar rekening. Wij ontwerpen de
installatie en we realiseren die ook. En
vervolgens exploiteren we de installatie
voor een afgesproken contracttermijn.
We ontzorgen de VvE dus volledig.
Trouwens: we denken ook mee over
de vraag in hoeverre de VvE onder
het particuliere tarief valt. Voor een
complex met een verbruik van 100 kW
is het zakelijke tarief waarschijnlijk veel
aantrekkelijker.”
De ontwikkelingen gaan snel. Het
ligt voor de hand dat een andere
warmtebron op termijn aantrekkelijker
is dan de opwekker die anno 2020
wordt gekozen. “Dat kan”, zegt Schalkx.
“Je kunt op termijn kiezen voor elke
Overschakelen
op een andere
warmtebron is
altijd mogelijk
gewenste bron. Het warmtenet gaat
50 jaar mee. Misschien kies je nu
voor biomassa, maar wil je in 2035
overschakelen op aardwarmte en in
2050 op waterstof. Dat kan allemaal.”
Duurzaam alternatief
Kelvin heeft de ambitie om een
rol te spelen in duurzame warmtevoorziening.
Concreet: in kleinschalige
voorzieningen waarin grote netbeheerders
en energieleveranciers geen
interesse hebben. “Bovendien werken
wij ook buiten de Randstad”, zegt Ton
Schalkx. “Voor grote leveranciers zijn
met name dichtbebouwde locaties
interessant; wij kijken ook daarbuiten.
En: wij bieden het hele proces aan! We
gaan graag in gesprek met VvE’s die
hun cv-ketels op korte termijn moeten
vervangen. Wellicht kunnen ze hun
spaargeld veel beter inzetten voor
een duurzame warmtevoorziening
dan voor een nieuwe gasgestookte
cv-ketel. Wij denken dat we een
interessant alternatief hebben!”

Vraag een
offerte aan
op vvezonnecoach.nl
Realiseer eenvoudig zonnepanelen
voor appartementen
ONAFHANKELIJKE BEGELEIDING
VAN VVE’S DIE
ZONNEPANELEN WILLEN
EEN INITIATIEF VAN
Belangenorganisatie voor de VvE
en appartementseigenaar
Oosterhout, februari 2020
VvE Z ONNE C OAC H . N L

ENERGIEBESPAREN
VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 65
Meer mogelijkheden met de
VvE Energiebespaarlening
In VvE
Magazine leest u veel
verhalen van VvE’s die
hun complexen hebben verduurzaamd
met behulp van
de VvE Energiebespaarlening.
Nog meer ervaringsverhalen
vindt u op www.energiebespaarlening.nl/vve
De mogelijkheden voor het aanvragen van een VvE Energiebespaarlening zijn uitgebreid.
Sinds 3 februari a.s. kan ook een VvE met minimaal acht woonappartementen de VvE Energiebespaarlening
aanvragen. De aflostermijn is verlengd naar 20 jaar. Korter mag ook!
Tot op heden konden alleen VvE’s met
minimaal 10 woonappartementen de
lening aanvragen. Dat is veranderd op
3 februari jl. Ook VvE’s met minimaal
acht woonappartementen kunnen
de lening voortaan aanvragen.
Daardoor wordt die voor veel meer
VvE’s bereikbaar. Bovendien hebt u
langer de tijd om het leenbedrag terug
te betalen: u kunt voortaan kiezen
voor een leentermijn van 10, 15 of 20
jaar. Vijf jaar extra kan net dat beetje
verschil maken als het gaat om de
vraag of de VvE-bijdrage wel of niet
verhoogd moet worden. Wat niet
verandert: u kunt maximaal € 25.000
per appartementsrecht lenen. De
rentetarieven en de voorwaarden staan
op www.energiebespaarlening.nl/vve.
Direct profijt
Wilt u uw complex energiezuinig
maken en tegelijk groot onderhoud
laten uitvoeren? Dat kan met de VvE
Energiebespaarlening. Daarmee kunt
u direct de maatregelen nemen die u
wenst en/of nodig vindt. U profiteert
dus ook direct van een prettige,
energiezuinige woning én u bespaart
op de energiekosten. De investering
betaalt u in 10, 15 of 20 jaar terug.
Tussentijds aflossen mag altijd:
20 procent van de oorspronkelijke
hoofdsom.
Gebouwgebonden lening
Gaat u verhuizen vóór de lening
is afgelost? Geen probleem. De
VvE gaat de lening aan (het is een
‘gebouwgebonden lening’). Daarom
gaat het bedrag dat nog moet worden
afgelost, automatisch over op de
volgende eigenaar van uw appartement.
De accountmanagers van het Nationaal
Energiebespaarfonds geven u graag
meer informatie. Ze zijn u desgewenst
ook behulpzaam bij het aanvragen
van de lening. Die hulp kost u niets.
U bereikt de accountmanagers op
www.energiebespaarlening.nl/vve.
Zeer Energiezuinig Pakket/
Nul op de Meter
Wilt u uw complex zó ver verduurzamen
dat u geen energierekening meer hebt?
Doordat u grootscheeps gaat isoleren
en ook o.a. zelf de benodigde energie
gaat opwekken? Dan zijn er nog meer
mogelijkheden. U kunt dan kiezen voor
een lening voor het Zeer Energiezuinig
Pakket. Het maximale leenbedrag is dan
€ 65.000 per appartement. Omdat het
leenbedrag veel hoger is, krijgt u ook
langer tijd om het bedrag af te lossen:
30 jaar.
Vanzelfsprekend gelden voor deze
lening speciale voorwaarden. De
accountmanagers kunnen u daar alles
over vertellen.
Meer weten?
Kijk op
www.energiebespaarlening.nl/vve

66
JAARCONGRES
Jaarcongres 2019 jubilerend VvE Belang
Al 20 jaar koploper in informatievoorziening
en belangenbehartiging
Het jaarcongres 2019 van VvE Belang stond grotendeels in het teken van het 20-jarig bestaan van onze
organisatie. Veel lof was er voor oprichter/voorzitter Fred Schuurs, die op zijn beurt de aangesloten VvE’s
complimenteerde met hun inspanningen om hun verenigingen ‘draaiend’ te houden en hun complexen goed
te beheren. En natuurlijk was er trots op de enorme groei die VvE Belang heeft doorgemaakt: naar 13.000
aangesloten VvE’s (totaal ruim 300.000 eigenaars) en in totaal 20 medewerkers.
‘De vader én de moeder van VvE
Belang’ noemde oud-staatssecretaris
Dick Tommel voorzitter Fred Schuurs.
Die werd daarna verrast met een film
waarin tal van betrokkenen vertelden
hoe belangrijk hij is geweest (en nog
is) voor VvE Belang. “Fred Schuurs had
een ideaal in 1999: iets doen aan de
narigheid van al die duizenden VvE’s,
die heel veel behoefte hadden aan
informatie en die slecht onderhouden
gebouwen beheerden. Er waren
nauwelijks reservefondsen en dat
leidde tot veel teleurstellingen bij
nieuwe eigenaars”, zei Tommel.
“Fred wist precies wat hij wilde:
goede service leveren, de VvE’s van
uitgebreide informatie voorzien en
zorgen voor goede contacten met
de overheden. VvE Belang was en
is van grote betekenis voor de hele
woningmarkt.”
Actualiteiten
Kees Oomen, directeur van VvE
Belang, liet enkele actualiteiten de
revue passeren: de vraag of onderhoud
en energiebesparing gelijk moeten
worden behandeld bij stemming in de
ledenvergadering en de vraag of er
een quorum en een gekwalificeerde
meerderheid nodig is bij een besluit
over het aangaan van een geldlening.
Hij kon melden dat de VvE Zonnecoach
voortaan onderdeel is van VvE Belang.
Dit succesvolle concept begeleidt VvE’s
van begin tot eind bij het plaatsen van
zonnepanelen.
Achtbaan van de woningmarkt
Prof. Hugo Priemus nam zijn gehoor
mee in de ‘achtbaan van 20 jaar
woningmarkt’ met al zijn hoogteen
dieptepunten. Alle onderwerpen
kwamen aan de orde, waarbij de
DICK TOMMEL

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 67
Dit succesvolle
concept begeleidt
VvE’s van begin
tot eind bij het
plaatsen van
zonnepanelen
VVE ZONNECOACH
nadruk lag op de ontwikkelingen van de
laatste jaren. Huur- en woningprijzen
stegen tot ongekende hoogten en
tegelijkertijd nam de woningnood
toe. “Net als na 1945”, zei Priemus,
“maar de definities van woningvraag
en woningtekort zijn sindsdien wel
veranderd.”
Hij ging uitgebreid in op de discussies
rond de energietransitie. “Het klinkt
allemaal mooi, maar de praktijk is
weerbarstig”, zei de hoogleraar.
“Waarschijnlijk zullen niet alleen de
energieprijzen maar ook de bouwkosten
aanzienlijk gaan stijgen.”
De toekomst is onzeker, betoogde
Priemus: “Als zou blijken dat de doelen
van het klimaatbeleid op geen stukken
na worden gehaald (wat helaas zeer
waarschijnlijk is), ligt een aanscherping
van het klimaatbeleid voor de hand.
Hoe ontwikkelt zich de CO2-heffing?
Hoe vrijblijvend zijn ideeën over de
energietransitie in de woningvoorraad?
Breekt er een fase aan waarin ingrepen
verplicht worden gesteld? Het zal
van cruciaal belang zijn als het woonbeleid
en het klimaatbeleid veel meer
in het teken komen te staan van
bewonerszeggenschap. Op dat punt
valt er nog veel te winnen.”
Wat is geluk?
Cabaretier Guido Weijers sloot de
middag af met een conference over
de vraag wat geluk nu eigenlijk is.
“Waarom willen we eigenlijk gelukkig
zijn? Waarschijnlijk is er een denkfout:
we zijn op de wereld om te overleven
en ons voort te planten. We hebben
tijd over om ons af te vragen of we
eigenlijk wel gelukkig zijn. Maar als je
tijd hebt om je dat af te vragen, dan
ben je in feite al gelukkig.”
Er volgde een humoristisch wetenschappelijk
betoog over de geluksopvatting
van de Griekse filosoof
Aristoteles, met als conclusie: “Geluk
is de balans tussen plezier en genot,
een goed leven en een zinvol leven.”
En om maar een misverstand uit de
weg te ruimen: geluk stijgt niet mee
met nóg meer bezit, welvaart en mooie
ervaringen. Er blijft helaas altijd iets te
wensen over…
FRED SCHUURS EN HUGO PRIEMUS
GUIDO WEIJERS

28 VvE ROADSHOW JURIDISCH
68
Mr. Kees Oomen:
‘Uw VvE anno 2019 en verder’
‘Uw VvE anno 2019 en verder’ was de titel
van de presentatie die Kees Oomen hield
tijdens het ochtendprogramma van de
informatiebijeenkomsten. Een groot aantal
onderwerpen kwam daarbij aan de orde.
De Warmtewet
Sinds 1 januari 2020 zijn gigajoulemeters verplicht in
complexen met blokverwarming.
Hebt u warmtemeters op de radiatoren? Die moeten
vanaf 1 januari 2027 op afstand uitleesbaar zijn. Houd
daar rekening mee als u binnen enkele jaren de meters
gaat vervangen. Ook de G-Joulemeter moet op afstand
uitleesbaar zijn. Misschien hebt u zelf een systeem
bedacht voor de afrekening van de stookkosten.
Dat kan in tegenspraak zijn met de bepalingen in uw
splitsingsakte. Staat daar niets over de afrekening van
warmte? Dan kunt u waarschijnlijk correctiefactoren
toepassen. Als in de akte expliciet staat dat de geleverde
warmte wordt berekend over aantal vierkante meters,
dan mag u hoogstwaarschijnlijk geen correctiefactor
toepassen. De rechter oordeelt in dat geval: akte is akte!
Energielabels: EPA wordt NTA
Op 1 januari 2020 is het Energie Prestatie Advies (EPA)
veranderd in de Nederlandse Techniche Afspraak 8800
(NTA). Op 1 juli 2020 vervallen de huidige voorlopige
energielabels. Houd daar rekening mee als u uw
appartement wilt verkopen na die datum. Dan hebt u
een nieuw energielabel nodig. Dat kunt u niet meer zelf:
in de regel hebt u een energieadviseur nodig.
Asbestdaken
Er komt geen verbod op asbestdaken per 1 januari 2024,
maar het streven is nog steeds om alle asbesthoudende
daken te verwijderen. Daarom komt er een speciaal
fonds om eigenaars van asbesthoudende daken te
helpen. Het is nog niet duidelijk of het er komt en of
VvE’s er aanspraak op kunnen maken. Het Nationaal
Energiebespaarfonds (NEF) financiert asbestverwijdering
in combinatie met het aanbrengen van isolatie. De
subsidie voor verwijdering van asbestdaken is vervallen.
Werkgroep Modernisering
Appartementsrecht NL
De werkgroep (waarin VvE Belang met twee juristen
is vertegenwoordigd) werkt aan een wetsvoorstel
voor modernisering van het appartementsrecht. Het
wetsvoorstel heeft de maatschappelijke consultatie
achter de rug en moet zijn weg vinden naar het
verantwoordelijke ministerie. Onderdeel van het
wetsvoorstel is het zogenaamde VvE-besluit (AMvB).
Algemene Verordening
Gegevensbescherming (AVG)
In 2018 hebben veel VvE’s licenties afgenomen waarmee
ze konden aantonen dat ze voldoen aan de regels van
de AVG. Hebt u nog geen licentie? Dan kunt u die niet
meer aanvragen bij VvE Belang. Dat moet voortaan
rechtstreeks gebeuren bij de Stichting AVG (www.
avgverenigingen.nl). Daar kunt u uw licentie ook laten
verlengen.
Verlengen van de licentie is niet verplicht; hem up-todate
houden wél. Het is raadzaam om te verlengen als
er wijzigingen zijn in de situatie van uw VvE. Bijvoorbeeld
als u een intranet hebt laten bouwen of als u een
camerasysteem hebt laten installeren. U moet blijven
voldoen aan de verplichtingen die de AVG stelt.
Zonnestroom en btw
Sinds 1 januari 2020 kan de VvE die zonnepanelen op het
dak heeft laten leggen, gebruik maken van de nieuwe
Kleine Ondernemers Regeling (KOR). U hoeft geen btw
af te dragen over het bedrag dat u van de netbeheerder
ontvangt voor de stroom die u aan het net teruglevert. U
hoeft dus ook geen btw-administratie bij te houden en
geen btw-aangifte te doen. De vrijstelling geldt tot een
bruto-omzet van € 20.000,-. De btw die u betaalt voor
aanschaf en installatie van de zonnepanelen, valt niet

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 69 29
onaangename verrassingen leiden, bijvoorbeeld bij
brand. Controleer op uw polis of het zogenaamde
‘eigenaarsbelang’ ook is verzekerd en informeer de leden
van uw VvE. Bent u geen bestuurder? Vraag uw bestuur
of het eigenaarsbelang is meeverzekerd.
Toch nog onzekerheid? Vraag de Taxatiecheck aan bij VvE
belang. Die kost u slechts € 25,-. Dan weet u ook of uw
gebouw wellicht onderverzekerd is. En u voldoet weer
aan de eisen van de modelreglementen.
VvE Belang OnderhoudsCertificaat
Er is veel belangstelling voor dit certificaat. Dat geeft aan
dat het MJOP voldoet aan gecertificeerde normen en
dat gereserveerd wordt conform het MJOP. Daarmee
is in de verkoopketen direct duidelijk dat de VvE de
onderhoudssituatie onder controle heeft. U kunt nu nog
profiteren van de introductieprijs van € 39,50 per jaar
voor de eerste twee jaren.
onder de KOR. VvE Belang blijft ervoor ijveren om aan
deze fiscale onrechtvaardigheid een eind te maken.
EPDB en laadpalen
De Europese richtlijn Energieprestatie Gebouwen
bepaalt dat vanaf 10 maart 2020 nieuwbouw van een
complex met minimaal 10 parkeerplaatsen moet worden
voorbereid op de aanleg van laadpalen voor elektrisch
vervoer. Dat betekent dat loze leidingen moeten worden
aangelegd: elk parkeervak moet in dit geval ‘ev-ready’
zijn. Ook bij renovatie van een gebouw met minimaal
10 parkeerplaatsen is dat verplicht, behalve als de
renovatie van de parkeerplaatsen meer dan 7 procent
van de totale investering omvat.
OnderhoudNL Garantie: algemene
voorwaarden voor de VvE
VvE Belang en OnderhoudNL Garantie (vroeger
AF-Erkenning) zijn nieuwe algemene voorwaarden voor
de VvE overeengekomen. Onderhoudsbedrijven die zijn
aangesloten bij OnderhoudNL Garantie en beschikken
over het VvE Belanglabel, bieden een onafhankelijke
keuring van het onderhoudsproject aan op kosten
van het bedrijf. Voortaan kan zowel de VvE als het
onderhoudsbedrijf de keuring aanvragen. Ook is een
nakomingsgarantie in het leven geroepen. Als een bedrijf
niet in staat is om het werk af te maken (of te herstellen
als er klachten zijn), wordt dat uitgevoerd door een
ander bedrijf. De ‘nakomingsgarantie’ geldt voor een
bedrag tot € 20.000,-.
Brand en eigenaarsbelang
Uw VvE beschikt verplicht over een opstalverzekering.
Echter: er zijn veel ‘aard- en nagelvaste’ elementen,
zoals keukens, sanitair en vloeren, die niet automatisch
onder de opstalverzekering vallen. Dat kan tot
VvE en witwassen
Om witwassen tegen te gaan, is een richtlijn voor
‘uiteindelijk belanghebbenden’ ontwikkeld. Hoewel de
VvE geen ‘uiteindelijk belanghebbende’ is, verplichten
banken VvE-bestuurders een omvangrijke vragenlijst in
te vullen.
Juridisch Pluspakket
Met het Juridisch Pluspakket maakt VvE Belang goede
juridische ondersteuning betaalbaar voor alle VvE’s:
u krijgt vier uur juridisch advies van dé juridische
VvE-specialisten van VvE Belang en u profiteert van
honderden euro’s korting op een groot aantal juridische
diensten. Bovendien beschikt u over een directe hulplijn:
onze juristen zijn dagelijks van 09.00 tot 17.00 bereikbaar
voor al uw vragen. Alle bestuursleden ontvangen ons
kwartaalblad VvE Magazine.
Klimaatakkoord
Door een verschuiving in de energiebelasting wordt de
belasting op elektriciteit verlaagd, terwijl de belasting
op gas wordt verhoogd. Mede door de inbreng van
VvE Belang is een 30-jarige financiering voor een zeer
energiezuinig pakket beschikbaar bij het Nationaal
Energiebespaarfonds.
Er komt een Warmtefonds dat ook toegankelijk is
voor kleine VvE’s. Via de ISDE komt 100 miljoen
euro beschikbaar (over 10 jaar) voor het nemen van
isolatiemaatregelen.
Het Nationaal Energiebespaarfonds financiert voortaan
niet alleen energiebesparende maatregelen, maar ook
energieadviezen én de aanleg van laadpalen.
Meer informatie op Facebook en website
Alle informatie die wordt verstrekt tijdens de
informatiebijeenkomsten, is beschikbaar via
Facebook. Daar vindt u ook fragmenten van de
films die zijn gemaakt van alle presentaties.
Like onze pagina op Facebook. Dan ontvangt u
automatisch al onze posts.

70
ROADSHOW
Brand in een complex is altijd complex.
Dat was de veelzeggende titel van de
presentatie die Pascal Schuttevaer
(Adviescentrum Brandveilig Wonen)
gaf in samenwerking met Koos van
Lindenberg (Liftinstituut) en John
Liewes (jurist VvE Belang).
Brand en brandveiligheid
MEER
INFORMATIE:
WWW.ACBW.NL;
WWW.LIFTINSTIUUT.NL;
WWW.VVEBELANG.NL
OF UW LIFT-
BEDRIJF.
i
In 2018 kwamen 51 mensen om het
leven als gevolg van een woningbrand.
De meesten van hen waren ouder
dan 60 jaar. Veel meer mensen
raakten gewond. In 60 procent van
de gevallen was de oorzaak menselijk
handelen (roken in bed; vlam in de pan;
kaarsen); in 30 procent ging het om
een technische oorzaak (bijvoorbeeld
beschadigde c.q. niet-originele opladers
van telefoons en accu’s van elektrische
fietsen, scootmobielen, etc.)
Brandveilig gebouw
“Richt de brandveiligheid in uw
gebouw in naar het type bewoners”,
adviseerde Schuttevaer. “Zijn er veel
niet-zelfredzame bewoners? Hoe
staat het met de installatietechnische
voorzieningen? Wees voorbereid
en bedenk: snelle alarmering is van
levensbelang. Dus: rookmelders in de
woning en in de algemene ruimtes en
geef veel informatie over vluchtroutes.
Gaat u naar buiten bij brand? Sluit
dan alle deuren die u onderweg
tegenkomt. Voldoet uw woning aan de
eisen van brandveiligheid? Dan is het
vaak beter om binnen te blijven in uw
appartement of op het balkon. En zorg
voor veiligheidsvoorzieningen, zoals
een droge stijgleiding, deurdrangers
(niet onklaar maken!), brandwerende
beglazing en een juiste vluchtinstructie -
die af en toe wordt geoefend!
Extra gevaarlijk: portiekflats
De meeste fatale woningbranden
vinden plaats in portiekflats. Daarom
zijn daar delen van het woonoppervlak
op grond van het Bouwbesluit
2012 bestemd tot ‘extra beveiligde
vluchtroute’. Dat stelt o.a. eisen aan
de voordeuren: die moeten minimaal
20 à 30 minuten brandwerend zijn
en er mogen geen goederen in de
vluchtroute opgeslagen worden. Dat is
trouwens altijd onverstandig. Verdiep
u in de mogelijkheden om uw gebouw
brandveiliger te maken!
Lift bij brand
75 % van de gebouweigenaren geeft in
onderzoek door Liftinstituut aan de lift
te willen opnemen in het evacuatieplan.
De toenemende vergrijzing maakt dat
extra actueel. “Bij brand durven de
meeste mensen echter niet de lift te
nemen”, vertelde Koos van Lindenberg.
“Toch zien we dat in sommige gevallen
de brandweer besluit risico’s te nemen
en de standaardlift in te zetten voor de
evacuatie van bewoners. Met succes:
zo worden levens gered. Als u de lift wilt
gebruiken voor de evacuatie van minder
zelfredzame personen, dan is het
belangrijk om de risico’s weg te nemen.
Bijvoorbeeld het risico van stroom- en
lichtuitval en van opsluiting. Paniek - en
mogelijk ook agressie - moet worden
voorkomen.”
Zelfdenkende lift
Zorg ervoor dat de lift beschikt over
een brandvrije voeding, dat de invloed
van rook wordt weggenomen en dat
er een bevrijdingsmogelijkheid is. De
compartimentering van het gebouw
moet in orde zijn. En maak een
evacuatieplan, dat u bespreekt
én oefent!
Gaat u de lift vervangen? Denk dan
eens na over een brandweerlift.
Het Liftinstituut propageert een
zelfdenkende lift, die op basis van
meetgegevens zelf bepaalt of hij nog
veilig te gebruiken is bij een eventuele
brand. En: wie kan, neemt de trap!
Huishoudelijk reglement
Mr. John Liewes gaf een aantal
juridische tips. “Als gebouweigenaar
hebt u een zorgplicht tegenover de
bewoners. Laat u dus informeren
over alle veiligheidseisen. Neem
in het huishoudelijk reglement op
dat belemmering van vluchtwegen
verboden is en dat open vuur/haard en
opslag van brandgevaarlijke goederen
alleen mag met toestemming van de
vergadering.
Zorg ervoor dat de cv jaarlijks wordt
gecontroleerd en geef de bewoners het
dringende advies om elektrisch te koken
en om rookmelders in elke ruimte te
installeren.”

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 71
Isolatiemaatregelen en een goed ventilatiesysteem
kunnen niet zonder elkaar. Dat was de centrale
stelling van de presentatie die Jacco van de Sandt en
Gerard Groenendijk gaven. Beiden zijn bouwkundige
en energieadviseur bij VvE Belang. Achtereenvolgens
kwamen de belangrijkste isolatiemaatregelen en
ventilatiemogelijkheden aan bod. De isolatienormen
zijn overigens in de loop der tijd behoorlijk aangescherpt.
Zo moet een vloer van een nieuwbouwwoning
nu een isolatiewaarde hebben van 4,5 (RC
4,5). Dat komt overeen met 13 centimeter isolatiemateriaal.
Stel isolatie en
ventilatie op elkaar af
“Het bouwbesluit geeft aanwijzingen
voor veel aspecten van bouwen en
renoveren. Wij focussen vandaag op
de maatregelen waarbij de gezondheid
en de energiezuinigheid in het geding
zijn”, zeiden de presentatoren. “Bij een
renovatie moet u uitgaan van de eisen
van nieuwbouw, tenzij het niet mogelijk
is om die maatregelen uit te voeren.
Dan moet u voldoen aan de eisen van
bestaande bouw. Denk daarover na
voordat u een renovatieproject start.”
Isolatie
Bij isolatie van een gebouw gaat het
om de gevel, het dak, de beganegrondvloer
en de beglazing (als
onderdeel van de gevel). Mogelijkheden
voor gevelisolatie zijn er in de spouwmuur,
aan de binnenzijde en aan de
buitenzijde van de gevel. Het beste
resultaat bereikt u met isolatie aan
de buitenzijde. Daarmee realiseert u
een hoge energiebesparing en lost
u een flink aantal koudebruggen op.
Isolatie van de buitengevel is de meest
effectieve, maar ook de meest kostbare,
tijdrovende en intensieve methode. U
hebt er ook een omgevingsvergunning
voor nodig. Tip: laat na de renovatie een
infraroodopname maken. Daarop kunt
u zien of de isolatie goed is uitgevoerd.
Bij gebouwen die hoger zijn dan 12
meter is altijd extra onderzoek nodig.
Dat geldt voor het overgrote deel van de
appartementengebouwen.
Ventilatie
In het Bouwbesluit 2012 vindt u de
minimale eisen voor ventilatie van
uw appartement. Omdat hier de
gezondheid in het geding is, zijn er
geen verschillen tussen de voorschriften
voor nieuwbouw en bestaande bouw.
Hoe beter u isoleert, des te belangrijker
is ventilatie. Anders krijgt u een
slecht binnenklimaat, met schimmel,
hoofdpijnklachten etc. tot gevolg.
U kunt grofweg kiezen tussen centrale
en decentrale ventilatiesystemen.
Een centraal ventilatiesysteem is
voordelig, maar het vergt wel enige
actie. Als u gaat koken of in bad gaat,
moet de ventilatie op een hogere stand
staan. En daarna moet hij dus weer
omlaag. Decentrale ventilatie wordt per
ruimte geregeld. Een dergelijk systeem
biedt veel voordelen, maar vergt ook
meer onderhoud.
Onderhoud
De meeste problemen bij een
decentraal ventilatiesysteem (zeker
als het gecombineerd wordt met
warmteterugwinning) ontstaan door een
slechte installatie van het systeem én
door onduidelijkheid over het gebruik
(o.a. schoonmaak). Vaak is het voor de
eerste bewoners van een appartement
wel duidelijk hoe e.e.a. werkt c.q. moet
worden onderhouden, maar wordt
die informatie niet doorgegeven aan
opvolgende bewoners. De VvE kan
daarin een goede rol spelen door
de gebruiksaanwijzing aan nieuwe
bewoners te overhandigen.
Tip: stel isolatiemaatregelen en ventilatie
op elkaar af en vraag advies aan een
deskundige!
MEER
INFORMATIE:
BOUWKUNDIG@
VVEBELANG.NL

72
ROADSHOW
Mr. Astrid Luijk-van Veldhuizen liet
de aanwezigen kennis maken met
Mariette, kortweg Jet, eigenaar van
een appartement - en inmiddels
wat slechter ter been. Aan de hand
van ‘Jet’ liet Astrid Luijk zien welke
mogelijkheden er zijn voor
bewoners die zo lang mogelijk
zelfstandig willen/moeten blijven
wonen in hun appartement.
Langer zelfstandig wonen
Traplift
Als Jet een traplift wil zonder
indicatie via de Wet maatschappelijke
ondersteuning (Wmo) kan ze die
laten aanbrengen na een besluit van
de vergadering (met een gewone
meerderheid). De kosten voor onderhoud
komen voor haar rekening en ze
moet ervoor zorgen dat de lift wordt
verwijderd als ze hem niet meer nodig
heeft. Als Jet een Wmo-indicatie heeft,
moet er nog steeds een besluit van de
vergadering komen, maar die mag de
traplift niet weigeren.
Als de VvE een traplift laat installeren
voor algemeen gebruik, is dat een
nieuwe installatie. Daarvoor is een
besluit met een gekwalificeerde
meerderheid nodig. Alle kosten
komen dan voor rekening van de VvE.
Hetzelfde geldt voor de installatie van
een automatische deuropener.
Wmo en voorzieningen
Onder de Wet maatschappelijke
ondersteuning vallen woon-, vervoersen
huishoudelijke voorzieningen.
De meest bekende is de scootmobiel.
In oude reglementen wordt daar niets
over gezegd; in MR 2017 wél. Een
VvE-besluit is in ontwikkeling, waarin
de VvE wordt verplicht mee te werken
aan het zoeken naar een locatie voor
een scootmobiel als die niet in het
privégedeelte kan worden geplaatst.
Een deskundige moet - als de VvE
het niet eens wordt - beoordelen in
hoeverre iemand afhankelijk is van
de scootmobiel en welke locatie het
meest in aanmerking komt. De VvE
hoeft geen toestemming te geven
als de veiligheid in het geding is
(vluchtroute!).
Sleutelkluisjes
Het besluit om een sleutelkluis aan
de gemeenschappelijke muur te
bevestigen, kan worden genomen
met een gewone meerderheid. Het
feit dat elke zorgorganisatie haar eigen
kluisje heeft, komt de esthetiek en
de veiligheid niet ten goede. Er zijn
alternatieven, zoals het doorschakelen
van de oproep naar een mobiele of
vaste telefoon en een systeem voor
oproep- en deuropeners.
Een speciale app voor zorgverleners
is ook mogelijk. Daarop kunnen alle
deelnemende (thuiszorg)organisaties
worden aangesloten. De toegang van
het complex moet er wel geschikt voor
zijn. Dit systeem heeft veel voordelen:
ook andere dienstverleners kunnen er -
mits ze daarvoor toestemming hebben
- toegang tot het gebouw mee krijgen,
bijvoorbeeld de liftmonteur (een- of
meermalig). Bovendien wordt iedereen
automatisch geregistreerd, zodat de
VvE altijd weet wie in het gebouw
aanwezig is.
AED
Het MR 2017 stelt dat een
automatische externe defibrillator een
gemeenschappelijke voorziening is. Die
bepaling geldt dus (nog) niet voor VvE’s
met een ouder modelreglement.
Als een groep bewoners toestemming
vraagt voor het plaatsen van een AED,
is een gewone meerderheid voldoende
om het besluit te nemen. De kosten
van installatie en onderhoud zijn voor
de gebruikers. Als de VvE een AED
plaatst, is dat een nieuwe installatie aan
een gemeenschappelijke muur. Dan
is een gekwalificeerde meerderheid
nodig voor het nemen van een besluit,
en zijn de kosten voor de VvE. Let
op: dan moeten bewoners wel een
cursus volgen om de AED te kunnen
bedienen.
Gas eruit
Wilt u dat de bewoners niet langer
op gas koken, maar bijvoorbeeld op
inductie? Dat kunt u niet afdwingen.
De VvE kan het wel feitelijk onmogelijk
maken. Er moet dan een compleet
nieuwe installatie komen.
WoonKeur
De WoonKeur-adviseur kan beoordelen
welke aanpassingen in uw complex
mogelijk en raadzaam zijn. Kijk op
www.woonkeur.nl of www.SKW.nl.

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 73
In 2030 moeten alle nieuw
verkochte auto’s emissieloos zijn.
Of dat gaat lukken, is de vraag. Feit
is in elk geval dat elektrische auto’s
steeds goedkoper worden en dat
de actieradius toeneemt. Accu’s
worden beter en goedkoper en het
aantal tweedehands elektrische
auto’s groeit. Dat vraagt om
laadoplossingen, ook in appartementencomplexen
met een VvE.
Claire van Andel en Veerle
Wijshoff, conceptontwikkelaars bij
Enpuls (onderdeel van Enexis
Groep) presenteerden VVEEVV,
een concept voor laadoplossingen
voor de VvE.
Laadoplossingen voor de VvE
Claire: “De eerste stap is het ontwikkelen
van een gezamenlijk toekomstbeeld.
Hoeveel bewoners willen binnen een
bepaalde termijn elektrisch gaan rijden?
Op basis van dat toekomstbeeld ga je
afspraken maken. In de praktijk zien we
dat de besluitvorming lastig is. Veel VvE’s
hebben behoefte aan ondersteuning bij
dat proces.”
Aandachtsgebieden
Het gaat om de volgende
aandachtsgebieden:
1. Sociaal draagvlak: waar liggen de
belangen?
2. Juridische zaken: o.a. het nemen
van rechtsgeldige besluiten.
3. Financiële zaken: contractkeuze en
de verdeling van de kosten.
4. Techniek: is er genoeg capaciteit?
Voor welke techniek kiezen we?
Een van de belangrijkste vragen
is: moet uw aansluiting worden
verzwaard op grond van het historisch
elektriciteitsverbruik en de verwachte
behoefte? Verder is van belang of u
kiest voor laadvoorzieningen op een
gemeenschappelijk parkeerdek of
voor individuele parkeerplaatsen. Ook
de vraag welk modelreglement van
toepassing is, speelt een rol.
Let op: voor verschillende installaties
gelden verschillende meerderheidseisen
in de ALV.
Ook op het gebied van de financiën zijn
er veel vragen. De VvE die de installatie
zelf voorfinanciert, kan kiezen voor een
contract met lagere periodieke kosten.
Bij voorfinanciering door de leverancier
is veelal sprake van hogere periodieke
kosten.
VVEEVV
De VvE Elektrisch Vervoer Verkenner
(VVEEVV) start met een gratis
online vragenlijst. Op basis van de
uitkomsten kan de VvE ervoor kiezen
om een afspraak te maken met een
expert die de VvE ondersteunt op
alle vier de aandachtsgebieden. Hij/
zij stelt drie opties op waaruit de
ledenvergadering een keuze kan maken.
Na besluitvorming krijgt de VvE hulp bij
een vlotte installatie van het systeem.
Veerle over het concept: “De VVEEVV
is deskundig, laagdrempelig, levert
maatwerk en bevat een stappenplan
voor de VvE.”
NEF en laadoplossingen
Een VvE die niet over de financiële
middelen beschikt om laadinfrastructuur
aan te leggen, kan daarvoor een
lening afsluiten bij het Nationaal
Energiebespaarfonds. Accountmanager
Fiona Hamberg gaf informatie over
de mogelijkheden. “Uitgangspunt is
de aanleg van gemeenschappelijke
basisinfrastructuur. Onder de
financiering valt in elk geval de laadpaal,
de verbinding met de groepenkast, de
bekabeling en de aanpassing van de
netcapaciteit.
Bovendien moet de installatie aan
een aantal eisen voldoen. Zo moet hij
worden aangelegd door een aannemer
of installateur. Zelfwerkzaamheid wordt
niet gefinancierd.”
Annuïteitenlening
Net als bij elke lening bij het NEF gaat
het om een annuïteitenlening voor VvE’s
met minimaal 8 wooneenheden. De
leden zijn alleen aansprakelijk voor hun
eigen breukdeel. De lening bedraagt
minimaal 25.000 euro en de loop tijd is
10 of 15 jaar. De lage rente is gedurende
de hele looptijd vast.
Meer informatie voor VvE’s die
geïnteresseerd zijn in VVEEVV
(of zich direct willen aanmelden):
vveevv.strikingly.com.
Alles over de NEF-lening vindt u op
www.energiebespaarlening.nl.

74
ROADSHOW
Bouwkundige problemen
Hoe pakt u die aan?
Het Bouwbesluit 2012 is leidend bij een groot aantal onderwerpen op bouwkundig gebied, maar lang niet
alles wordt geregeld in het Bouwbesluit. Daarmee begonnen Gerard Groenendijk en Jacco van de Sandt
(bouwkundig- en energieadviseurs bij VvE Belang) hun presentatie. Enkele voorbeelden: de kwaliteit van het
schilderwerk en oververhitting door de zon. Daar moet u zelf een weg in vinden. Alles over het Bouwbesluit
vindt u op www.bouwbesluitonline.nl
In de presentatie kwam een groot
aantal onderwerpen aan de orde. Tot
opluchting van het publiek konden
de bouwkundigen meedelen dat er
nogal wat mankementen zijn die
geen risico opleveren en waaraan
dus niets hoeft te worden gedaan,
Helaas geldt dat niet voor alles.
Kapotte, lekkende waterleidingen
zijn daarvan een voorbeeld. “Onze
verzekeringsmaatschappij heeft ons
eruit gegooid vanwege het grote aantal
claims”, meldde een van de bezoekers.
De bouwkundigen hadden daarvoor
ook geen oplossing, behalve een heel
dure: alles openbreken en de leidingen
vervangen. Duidelijk werd ook dat
veel problemen tijdens de bouw zijn
ontstaan: doordat er te snel gewerkt is,
verf niet voldoende tijd heeft gehad om
te drogen of gewoon door slordigheid.
Spouwankers en roest
“Laat geregeld de kwaliteit van de
spouwankers controleren”, was het
advies. “Ze kunnen gaan roesten
en daardoor kan de gevel loslaten.
Misschien zijn er bij de bouw al niet
voldoende spouwankers gebruikt.
Een deskundige kan dat voor u
controleren.”
Scheuren in metselwerk of
betonvloer
Scheuren hoeven lang niet altijd
een risico op te leveren. Reparatie
is vrijwel altijd voor rekening van
de VvE. Veel scheuren ontstaan
doordat bijvoorbeeld metselwerk,
staal en beton op verschillende
manieren uitzetten. Dat kan tot
problemen zoals lekkage leiden,
maar in alle gevallen geldt dat de
gevel er niet fraai uitziet. Scheuren in
betonvloeren (parkeergarages) zijn
meestal niet ernstig. Bij scheuren door
funderingsproblemen moet u altijd
alarm slaan! Dat geldt ook bij grillige of
boogvormige scheurvorming.
Dilataties
Ook dilataties kunnen voor lekkage
zorgen. In de meeste gevallen kunnen
ze vrij eenvoudig worden dichtgezet.
Denk wel om de ventilatie!
Uitkragende (vrijhangende)
balkons
In de afgelopen jaren zijn enkele
galerijen afgebroken. U bent verplicht
om vrijhangende galerijvloeren (zonder
steunend console) te laten controleren.
Voor balkons geldt die verplichting
niet, maar het is wel verstandig. Bij
ongevallen door afbrekende balkons
bent u als VvE aansprakelijk.
Betonrot
Dit ontstaat door toevoeging van
chloriden aan het beton (dat droogde
daardoor sneller). Ze worden niet
meer toegepast. Reparatie van
betonrot is een arbeidsintensieve en
dure aangelegenheid. Kathodische
bescherming biedt het beste resultaat.
Raadpleeg een deskundige!
Doorhangende en roestende
leidingen
Bij gas- en elektriciteitsleidingen
kan dit leiden tot grote problemen;
bij waterleiding tot lekkage. In alle
gevallen geldt dat reparatie een
kostbare en lastige kwestie is.
Daken en schoorstenen
Laat daken regelmatig schoonmaken
om vroegtijdige slijtage en lekkage
te voorkomen. Wit uitgeslagen
schoorstenen duiden erop dat
HR-ketels zijn aangesloten op
een rookgasafvoer die geschikt is
voor VR-ketels. Dat kan leiden tot
roestvorming en uiteindelijk tot
koolmonoxide in de appartementen.
Schilderwerk
Blazen, blaasjes, ribbels etc.; meestal is
het een kwestie van te snel werken. De
verf heeft niet goed kunnen drogen of
er is een verkeerde verfsoort gebruikt.
Laat u goed adviseren!
Schilders die aangesloten zijn bij
OnderhoudNL Garantie bieden een
gratis onafhankelijke eindinspectie.
MEER
INFORMATIE:
BOUWKUNDIG@
VVEBELANG.NL

VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 75
JURIDISCHE
VRAGEN?
BEMIDDELING NODIG?
BEL VVE BELANG OF
MAIL MET JURIDISCH@
VVEBELANG.NL.
?
Wat zegt de rechter?
“Bij voorkeur ga je niet naar de rechter als er een geschil binnen de VvE is”, zei mr. John Liewes tijdens zijn
presentatie ‘Wat zegt de rechter?’ “Ga maar na: in de meeste gevallen verharden de standpunten zich en zit je
binnen korte tijd weer bij de rechter. Er is altijd wel iemand boos over de uitspraak. De meeste geschillen
spelen zich af op het persoonlijke vlak. Als het even kan, probeer geschillen dan op te lossen door middel van
een goed gesprek of door tussenkomst van een bemiddelaar.”
Uit de mini-enquête die Liewes onder
zijn gehoor hield, bleek dat maar liefst
85 procent van de VvE-bestuurders
de bestuurlijke taken uitvoert zonder
taak- of functieomschrijving. “Jullie
hebben dus een behoorlijk zwaar
takenpakket, terwijl je nauwelijks weet
waar je aan begint. Dat is lastig als je
ook nog geschillen moet oplossen”,
concludeerde de jurist.
Conflictbesluit
“Elke rechter zal vragen of het geschil
niet onderling kan worden opgelost.
Probeer - als het enigszins mogelijk
is - een gezamenlijk verzoekschrift aan
de kantonrechter te richten op basis
van artikel 96 Rechtsvordering (Rv).
Dan ga je samen naar de rechter en
verdeel je de kosten ook onder elkaar.
Zo’n procedure is snel, goedkoop,
eenvoudig en probleemoplossend.
De juristen van VvE Belang kunnen
bemiddelen bij geschillen. Dat werkt
vaak ook heel goed.”
Uitspraken
Liewes legde zijn toehoorders een
aantal uitspraken voor die bij velen
op zijn minst de wenkbrauwen deden
fronsen. “Het ligt er dus maar aan bij
welke rechter je je geschil aanmeldt”,
stelde een aanwezige. “Het is gewoon
zo krom als het maar kan”, vond een
ander. Dat is niet zo vreemd: rechters
maken hun eigen afwegingen, vertelde
Liewes. “Allemaal zullen ze het
besluitvormingsproces binnen de VvE
toetsen op redelijkheid en billijkheid.
Alleen: de ene rechter zal in hoge mate
recht willen doen aan het democratisch
proces, terwijl een andere rechter veel
meer ‘op de stoel van de VvE’ gaat
zitten.”
Diverse geschillen
Een aantal geschillen passeerde
de revue: het VvE-lid dat weigert
de bijdrage te voldoen (‘ik ben
helemaal geen VvE-lid’); de vraag of
de VvE eigenlijk wel mag lenen voor
verduurzaming; schade; toestemming
voor een uitbouw; de vraag of een
eigenaar aansprakelijk is voor het eigen
risico; de termijn waarbinnen bezwaar
kan worden gemaakt tegen een VvEbesluit;
een katten- en hondenverbod
etc.
De airco
Ook een uitzending van de Rijdende
Rechter (3 september 2019) kwam aan
de orde. Een appartementseigenaar
kreeg van de VvE geen toestemming
om een airco te laten installeren.
Uiteindelijk lukte dat toch - na
tussenkomst van De Rijdende
Rechter. “Leg de voorwaarden voor
het plaatsen van een airco in een
gebruiksovereenkomst vast, zodat er
ook duidelijkheid is voor andere en
toekomstige eigenaars”, adviseerde
Liewes.
Tips & tricks
Hij had de volgende tips & tricks voor
de aanwezigen:
1. Neem jaarlijks een conflictbesluit.
2. Lees het Handboek voor de VvE
van VvE Belang.
3. Let op de inhoudelijke formulering
van agendapunten.
4. Informeer de eigenaars over de
polisvoorwaarden (eigen risico).
5. Verspreid daags na de ALV in elk
geval een besluitenlijst (en ook zo
snel mogelijk de concept-notulen).
6. Laat het huishoudelijk reglement
screenen op onjuistheden.
7. Sluit een gebruiksovereenkomst
voor het gebruik van algemene
delen en zaken.

KLOPT DE
HERBOUWWAARDE
VAN UW
COMPLEX?
Bij twijfel:
laat een taxatie
uitvoeren!
Jaap Hendriksen RT
U hebt de nieuwe verzekeringspolis voor uw
complex ontvangen. Mét de geïndexeerde
herbouwwaarde. Die is belangrijk, want u wilt
bij een eventuele schade het volledige bedrag
uitgekeerd krijgen.
Is uw gebouw langer dan zes jaar geleden
getaxeerd? Klopt de herbouwwaarde niet, of is
die alleen geïndexeerd? Dan ontvangt u wellicht
geen volledige uitkering van het schadebedrag!
Laat daarom elke zes jaar de herbouwwaarde
taxeren door een taxateur van VvE Belang.
Dan krijgt u een taxatierapport dat u verzekert
van de juiste herbouwwaarde.
De taxateur van VvE Belang is gespecialiseerd
in de taxatie van appartementencomplexen.
Wij bekijken uw complex met een frisse blik en
we maken een taxatierapport dat speciaal voor
VvE’s ontwikkeld is. Uw gebouw is goed verzekerd
en de eigenaars zijn beschermd tegen
onderverzekering.
Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120
en maak een afspraak met Jaap Hendriksen.

GOODPOINT ADVERTORIAL VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 77
Laadpunten installeren?
GoodPoint werkt snel en flexibel
“Wij ontzorgen elke VvE
die ev-rijders wil faciliteren”
Steeds vaker krijgen VvE-bestuurders de vraag ‘Kan ik een laadpunt
krijgen? Ik wil een elektrische auto gaan kopen.’ Dat laadpunt moet
dan komen in de parkeergarage van het complex of op het
gezamenlijke parkeerterrein. Als het om één ev-rijder (elektrisch
vervoer) gaat, valt het wel mee, stelt Danny Gorter, eigenaar van
GoodPoint. Als er meer enthousiastelingen zijn - of de VvE wil
voorbereid zijn op de toekomst - zijn meestal forse investeringen
vereist. Dan begint in veel gevallen het probleem.
MEER
INFORMATIE:
WWW.GDPOINT.NL
DANNY GORTER,
085-2102075. OF
DANNY@GDPOINT.NL.
i
“Dat is vooral het geval wanneer er maar
een paar automobilisten zijn die een
laadpunt willen. De andere eigenaars
voelen daar misschien helemaal niets
voor. En ze zijn het ook in de toekomst
niet van plan. Logisch dat ze niet willen
meebetalen aan de investeringen.
Daarvoor heeft GoodPoint een simpele
en aantrekkelijke oplossing”, zegt Danny
Gorter.
“Vanzelfsprekend moet in alle gevallen
een besluit worden genomen door
de ledenvergadering. Als het om een
enkel laadpunt gaat, kan dat met een
gewone meerderheid, maar als de
VvE een complete infrastructuur wil
aanleggen, is een gekwalificeerde
meerderheid nodig. Dat is vaak lastig.
Wij hebben oplossingen bedacht,
speciaal voor de VvE. Daarbij gaat
het om technische oplossingen om
optimaal gebruik te maken van de
beschikbare stroomcapaciteit maar ook
om financiële oplossingen. We zijn snel
en flexibel, en we hebben veel aandacht
voor de VvE-problematiek, want de VvE
heeft behoefte aan echte specialisten
op dit gebied.”
Tijd besparen
Gorter legt uit: “Als een VvE ons belt,
vragen we gericht om informatie
waarmee we al op afstand een indicatie
van de mogelijkheden en de kosten
kunnen geven. Dat is kosteloos en
geheel vrijblijvend. De VvE kan dan
bespreken of er draagvlak is voor de
geboden oplossing. Als dat het geval is,
komen we ter plaatse de situatie in kaart
brengen en brengen we een definitieve
offerte uit. In vrijwel alle gevallen wijkt
die nauwelijks af van de indicatieve
offerte. Tip: bespreek het voorstel om
laadpunten te installeren in de ALV op
basis van de pro forma-offerte, en neem
het besluit om tot installatie over te gaan
als de kosten van de definitieve offerte
vrijwel gelijk zijn aan deze indicatie.
Dat bespaart de VvE veel tijd.
Bij GoodPoint kan de VvE bijvoorbeeld
kiezen voor de mogelijkheid om
de investering volledig terug te
verdienen. Ze investeert dan in
de generieke infrastructuur, en de
parkeerplaatshouder investeert in het
laadpunt. GoodPoint geeft de VvE een
vergoeding per laadpunt. Hierdoor
betalen alleen de ev-rijders voor
de laadpunten; de mensen die niet
elektrisch rijden, betalen niet mee aan
de investeringen.”
Stroomprijs
Gorter adviseert: “Het eenvoudigst
voor de VvE is de situatie waarin de
VvE zelf aangeeft welk stroomtarief
moet gelden voor de ev-rijder. Dat
bedrag wordt ingelezen in het laadpunt.
Op die manier kan bij een eventuele
netverzwaring eenvoudig de kWh-prijs
worden verhoogd. Op deze manier
houdt de VvE zelf alle vrijheid in het
bepalen van de stroomprijs en voorkomt
zij toekomstige verrassingen. GoodPoint
zorgt ervoor dat de VvE geen omkijken
heeft naar de afhandeling hiervan.
Optimale ontzorging voor de VvE dus.”

78
78
DIENSTEN VOOR UW VvE
VVE VVE BELANG DIENSTEN VOOR UW UW VVE VVE
JURIDISCHE DIENSTEN
Misschien raakt raakt ook ook uw uw VvE VvE verwikkeld in een in een lastige lastige juridische kwestie. Dan Dan kunt kunt u de u hulp de hulp van van de de
Juridische Dienst Dienst van van VvE VvE Belang Belang goed goed gebruiken. Hieronder vindt vindt u alle u alle diensten overzichtelijk bij elkaar. bij elkaar.
Natuurlijk profiteert u als u als aangesloten VvE VvE van van extra extra voordeel.
DIENSTEN VVE VVE BELANG
1 1 JURIDISCHE HELPDESK
Is uw Is VvE uw VvE aangesloten bij VvE bij Belang? VvE Belang? Dan Dan kunt kunt u een u beroep een beroep doen doen op de op de telefonische helpdesk. helpdesk.
Die is Die van is maandag van maandag tot en tot met en met donderdag donderdag bereikbaar bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur. uur.
2 2 RECHTSBIJSTAND
Is een Is een gang gang naar naar de rechter de rechter of de of Raad de Raad van Arbitrage van Arbitrage voor voor de Bouw de Bouw onvermijdelijk? Schakel Schakel onze onze
juristen juristen in: zij in: kunnen zij kunnen voor voor u u procederen. Dat kan Dat ook kan via ook uw via uw rechtsbijstandverzekering. Bij VvE Bij VvE Belang Belang
betaalt betaalt u geen u geen eigen eigen risico. risico.
3 3 SCHRIFTELIJK JURIDISCH ADVIES ADVIES
Is een Is vraag een vraag te complex te complex telefonisch om telefonisch te beantwoorden of wilt of u wilt liever u liever schriftelijke beantwoording van uw van uw
vraag? vraag? Dan Dan ontvangt ontvangt u een u schriftelijk een schriftelijk juridisch juridisch advies. advies. U kunt U kunt daarvoor daarvoor gebruik gebruik maken maken van het van half het uur half gratis uur gratis
juridisch juridisch advies advies waar waar uw VvE uw per VvE jaar per recht jaar recht op heeft. op heeft.
4 VvE 4 VvE BELANG BELANG INCASSO SUPPORT
Alle Alle VvE-leden VvE-leden zijn verplicht zijn verplicht een een maandelijkse bijdrage bijdrage te betalen te betalen waaruit waaruit de de gezamenlijke kosten kosten
worden worden betaald: betaald: verzekeringen, schoonmaak, liftonderhoud etc. Vaak etc. Vaak is er is ook er een ook voorschot een voorschot stookkosten
in in opgenomen. Via deze Via deze bijdrage bijdrage wordt wordt ook gespaard ook gespaard voor voor groot groot onderhoud. Soms Soms ‘vergeten’ ‘vergeten’ leden leden hun hun
bijdrage bijdrage te betalen. te betalen. Dat levert Dat levert voor voor het bestuur het bestuur een een lastige lastige situatie situatie op: niemand op: niemand gaat gaat graag graag bij de bij buren de buren
om geld om geld vragen. vragen. Voor Voor dat vraagstuk dat vraagstuk is er is ‘VvE er ‘VvE Incasso Incasso Support’. Support’. Een Een betrouwbare organisatie, die de die hele de hele
incassoprocedure verzorgt verzorgt zonder zonder risico. risico. Als de Als vordering vordering wordt wordt afgewezen, betaalt betaalt u niets. u niets.
5 JURIST 5 JURIST OP BEZOEK OP BEZOEK
‘Hadden ‘Hadden we maar we maar een een jurist jurist binnen binnen de VvE…’ de VvE…’ Hoort Hoort u die u die verzuchting ook wel ook eens wel eens tijdens tijdens bestuurs-
bestuursvergaderingen
of of ledenbijeenkomsten? De juristen De juristen van VvE van VvE Belang Belang komen komen tegen tegen een een heel heel aantrekkelijk
tarief tarief bij uw bij VvE uw VvE op bezoek. op bezoek. Alle Alle juridische juridische kwesties kwesties kunt kunt u uitgebreid u uitgebreid met met hen hen bespreken.
6 6 JURIDISCH INLOOPSPREEKUUR
Nóg Nóg voordeliger is het is het inloopspreekuur op het op kantoor het kantoor van VvE van VvE Belang: Belang: dan dan zijn de zijn eerste de eerste
30 minuten 30 minuten gratis! gratis!
7 SCAN 7 SCAN HUISHOUDELIJK REGLEMENT
Van Airbnb Van Airbnb was was 20 jaar 20 geleden jaar geleden nog geen nog geen sprake; sprake; vergaderen via e-mail via e-mail was was ondenkbaar. Aan Aan financiering
werd werd nog nauwelijks nog nauwelijks gedacht. gedacht. Veel Veel VvE’en VvE’en willen willen daarom daarom hun hun huishoudelijk reglement reglement updaten. updaten. Het opstellen Het opstellen
of updaten of updaten van een van een huishoudelijk reglement reglement is tijdrovend is tijdrovend en ingewikkeld. De juristen De juristen van VvE van Belang VvE Belang
kennen kennen de dagelijkse de dagelijkse praktijk praktijk van de van VvE de als VvE geen als geen ander. ander. U kunt U kunt bij hen bij ook hen terecht ook terecht voor voor screening screening van de van de
beheerdersovereenkomst of voor of voor het opstellen het opstellen van een van een gebruiksovereenkomst (bv. voor (bv. voor zonnepanelen of of
laadpalen). laadpalen).
8 VVE 8 VVE BEMIDDELING
Waar Waar mensen mensen samenleven, ontstaan ontstaan onvermijdelijk conflicten. conflicten. Ook Ook binnen binnen een een Vereniging Vereniging van van
Eigenaren. Eigenaren. Irritaties Irritaties liggen liggen immers immers altijd altijd op de op loer de loer als je als met je met enkele enkele tientallen tientallen – of – met of met honderden - -
mensen mensen gebruik gebruik maakt maakt van een van een gebouw gebouw en de en de voorzieningen in het in complex. het complex. Meningsverschillen
escaleren escaleren snel al snel tot conflicten. tot conflicten. De gang De gang naar naar de rechter de rechter werkt werkt in veel in veel gevallen gevallen escalatie escalatie nog nog verder verder
in de in hand. de hand. Bemiddeling is veelal is veelal een een prima prima oplossing. oplossing. Ook Ook daarbij daarbij kunnen kunnen de juristen de juristen van VvE van VvE Belang Belang
u bijstaan. u bijstaan.
VOORDEEL VOOR VOOR
AANGESLOTENEN
Exclusief en gratis en gratis
voor voor aangeslotenen
Gereduceerd uurtarief
Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis gratis
Gereduceerd uurtarief
Exclusief voor voor
aangeslotenen
No cure No cure no pay no pay
Gereduceerd uurtarief
Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis gratis
Gereduceerd uurtarief
Vaste Vaste lage lage prijs prijs
voor voor aangeslotenen
Exclusief voor voor
aangeslotenen.
Gratis Gratis kennis­
kennismakingsgesprek.
Gereduceerd uurtarief

79
VvE Magazine # 1 | februari 2019
VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 79
BOUWKUNDIGE DIENSTEN
De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van het complex. De Bouwkundige Dienst van VvE Belang
biedt u alle ondersteuning op het gebied van bouwkundige zaken. Hieronder vindt u een overzicht van onze
diensten. Als aangesloten VvE profiteert u van extra voordeel!
DIENSTEN VVE BELANG
1 BOUWKUNDIGE HELPDESK
Gedegen bouwkundig (technisch) advies is onmisbaar voor iedere Vereniging van Eigenaren. Laat u
daarom goed informeren door specialisten die ruime ervaring in de praktijk met VvE’en hebben
opgedaan. Met een gericht en praktisch advies zorgt u ervoor dat uw vastgoed in een prima staat blijft.
De helpdesk is van maandag tot en met donderdag bereikbaar van 9.00 tot 13.00 uur.
VOORDEEL VOOR
AANGESLOTENEN
Exclusief en gratis
voor aangeslotenen
2 MJOP (COMPACT)
Als Vereniging van Eigenaren wilt u dat uw gebouw er goed uitziet en dat u niet verrast wordt door
hoge onderhoudsnota’s. U wilt dat uw gebouw prettig bewoonbaar is; nu en in de toekomst.
Daarom hebt u een MJOP nodig. Daarmee krijgt u inzicht in de bouwkundige staat van uw gebouw.
U weet wat de onderhoudskosten van het gebouw en de aanwezige installaties zijn; op de korte en
de lange termijn. Met een actueel MJOP reserveert u nooit te veel of te weinig. U voorkomt fluctuaties
in de maandelijkse bijdragen. En u voorkomt de - vaak onnodig - hoge kosten voor het herstel van
achterstallig onderhoud.
10% korting
voor aangeslotenen
3 TAXATIES
Is uw gebouw onderverzekerd? Dan krijgt u bij schade een lager bedrag dan de werkelijke schade. Bij een
te hoge verzekerde waarde loopt u dat risico niet, maar u wilt natuurlijk ook niet onnodig een te hoge
premie betalen. U krijgt namelijk nooit meer uitgekeerd dan de werkelijke schade. Kortom: u hebt behoefte
aan een goede bepaling van de herbouwwaarde van uw complex. Wilt u de woningverbeteringen van de
eigenaren meteen meeverzekeren in de opstalverzekering? Dan taxeren we die mee. Onze gecertificeerde
Registertaxateur zorgt voor een deskundige taxatie; natuurlijk tegen een scherp tarief.
10% korting
voor aangeslotenen
4 BOUWKUNDIGE COACH
Een belangrijke taak van een Vereniging van Eigenaren is onderhoud van het gebouw. Onderhoud moet tijdig
en goed worden uitgevoerd. Om u hierbij te ondersteunen, heeft VvE Belang de Bouwkundige Coach. U krijgt:
• Een AWK-gecertifceerd MJOP
• Begeleiding bij het behalen van het VvE Belang Onderhoudscertificaat
• U kunt onbeperkt telefonisch een beroep doen op uw coach
• Jaarlijks bezoek van uw Coach
• Begeleiding bij offertetrajecten
Exclusief voor
aangeslotenen
5 MAATWERKADVIES ENERGIEBESPARING
In 2050 moeten alle woningen energieneutraal zijn. Wij inventariseren met u welke energiebesparende
mogelijkheden er voor uw appartementengebouw zijn. We kijken naar zichtbare
gebreken en we beoordelen uw MJOP (indien aanwezig). Het onderzoek wordt uitgevoerd door een
gecertificeerde EPA-adviseur. U krijgt een schriftelijke rapportage met de huidige prestaties en de
besparingsmogelijkheden.
10% korting
voor aangeslotenen
6 OPLEVERKEURING & BOUWKUNDIGE INSPECTIE
Nederland staat in de steigers, het is topdrukte in de bouw! Dit betekent helaas ook dat er soms
te snel en slordig gewerkt wordt. U wilt natuurlijk zeker weten dat de werkzaamheden aan uw
complex goed verlopen. Om eventuele gebreken te beoordelen, kunt u een beroep doen op een van
onze bouwkundigen. Zij beoordelen de gebreken visueel en brengen een schriftelijk advies uit, dat
wordt vastgelegd in een rapportage. Ook bij nieuwbouwprojecten kunnen ze deze inspectie voor u
uitvoeren.
10% korting
voor aangeslotenen

Eigenaar
Vereniging
van Eigenaren
Belangenorganisatie voor
Appartementseigenaren
Vereniging
van Eigenaren
Belangenorganisatie voor
Appartementseigenaren
Vereniging
van Eigenaren
Woongebouwen met zowel
eigenaar-bewoners als huurders
80
DIENSTENPAGINA
Informatie algemeen
Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur
Tel: 0162 - 46 91 20
Fax: 0162 – 46 15 26
E-mail: info@vvebelang.nl
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout
Jaarlijkse bijdrage VvE Belang
Basispakket
Verenigingen van Eigenaars
€ 53,50 voor VvE t/m 6 appartementen
€ 71,75 voor VvE met 7 t/m 15
appartementen
€ 99,- voor VvE met 16 t/m 50
appartementen
€ 127- voor VvE met 51 t/m 100
appartementen
€ 157,00 voor VvE > 100 appartementen
Kantoren: € 157,00
Beheer/admini stratiekantoren,
makelaarskantoren, notariskantoren,
woningcorporaties en kantoren
verbonden met of werkzaam op
het gebied van Verenigingen van
Eigenaars kunnen zich eveneens
bij VvE Belang aansluiten.
Individuele appartements eigenaars:
€ 35,00
VvE-Pluspakket
€ 295,- incl. btw per jaar.
Opzeggingen
Opzeggingen schriftelijk vóór
1 december van enig kalenderjaar.
Meer info: www.vvebelang.nl
Juridische zaken
De Juridische Dienst van VvE Belang
is er voor u!
Gratis Juridische Telefonische
Helpdesk voor aangeslotenen van
ma. t/m do. van 9.00 tot 13.00 uur.
Pluspakket: gehele dag.
Voor nieuwe zaken en lopende
zaken kunt u bellen gedurende
kantooruren. Aangeslotenenuurtarief:
€ 155,- incl. btw.
Meer informatie zie pagina 78 of bel:
0162-469 120 of stuur een e-mail
naar: juridisch@vvebelang.nl.
VvE Incasso Support
Probleem met incasseren?
VvE Incasso Support helpt!
Gespecialiseerde incassodienst én
no cure - no pay! Meer informatie
bel: 0162-469 120 of stuur een
e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.
Bouwkundige zaken
Ma. t/m do. van 09.00 tot 13.00 uur
Tel: 0162 - 46 91 20
Voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen,
aankoopkeuringen
bestaande bouw,
opleveringskeuringen nieuwbouw,
bouwkundige adviezen, energielabels
en maatwerkadviezen.
Prijs op aanvraag.
Meer informatie: zie pagina 79.
VvE Opleidingen
VvE Belang organiseert in 2020
op diverse plaatsen in het land
VvE opleidingen. Meer informatie:
www.vveopleidingen.nl en de
‘Evenementenagenda’ op de
volgende pagina.
VvE software
Twinq, intelligente software voor
Verenigingen van Eigenaars
Meer informatie: 0162 – 47 05 55
of www.twinq.nl
VvE Verzekeringen
Uitgebreide opstal-, glas-, VvE
aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
Centraal Beheer Achmea.
Meer informatie: 055 - 579 81 15
VvE Kwaliteitskeurmerk
SKW certificatie te Geldermalsen.
Telefoon 088 - 244 01 23
of www.skw-certificatie.nl
Gecertificeerde VvE Beheerders
www.skw-certificatie.nl
Meerjarenonderhoudsplannen
VvE Belang: 0162 - 469 120
OnderhoudNLGarantie
VvE Belang heeft exclusieve afspraken
gemaakt met de OnderhoudNL-
Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.
Meer informatie: 0182 - 57 16 60 of
www.onderhoudnlgarantie.nl
VvE InstallatieNetwerk Nederland
Landelijk all-in cv-onderhoud
speciaal opgezet voor VvE’s en
verzorgd door acht regionale
installatiebedrijven.
VvE Rioolbeheer
VvE’s die zijn aangesloten bij VvE
Belang krijgen 10% korting op een
contract voor ontstoppingen of
preventief onderhoud. Meer info:
www.vandervelden.com/vvebelang
Klachtenlijn voor VvE bestuurders
over beheerders:
Klachten over beheerders meldt
u bij voorkeur op:
www.klachtenovermijnbeheerder.nl
of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m
donderdag van 9.00-13.00 uur).
De VvE
en het schilder-,
glas- en
onderhoudswerk
De
Kascommissiegids
Huurder
Huurder Eigenaar Eigenaar
voor de VvE
Thuis in
GEMENGDE complexen
VvE boeken
Handboek voor de VvE
11 e druk, januari 2017 € 20,-;
voor aangeslotenen € 15,-.
ABC van de VvE
4 e geheel herziene druk,
september 2008 € 30,-;
voor aangeslotenen € 22,50.
De VvE en de Rechter
3 e druk, november 2010 € 27,-;
voor aangeslotenen € 20,50.
De VvE en het schilder-,
glas- en onderhoudswerk
2 e druk, oktober 2008 € 18,-;
voor aangeslotenen € 13,50.
Het activeren van een
(slapende) VvE
1 e druk, oktober 2008 € 13,50;
voor aangeslotenen € 10,-.
De Kascommissiegids
voor de VvE
1 e druk, november 2010 € 19,85;
voor aangeslotenen € 15,-.
Thuis in Gemengde Complexen
1 e druk, december 2018 €26,50;
voor aangeslotenen € 20,-.
Bestellen?
Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over
op rekening NL97RABO0163.8364.50
t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout.
Vermeld hierbij de titel van het boek.
Let op! Indien u gebruik maakt van
telebankieren vergeet dan niet voldoende
adres gegevens te vermelden om het
boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen
incl. btw en verzendkosten.

EVENEMENTENAGENDA VvE MAGAZINE FEBRUARI 2020 #1 81
TWEEDAAGSE VAKOPLEIDING VvE BEHEER EN BESTUUR
De tweede editie in 2020 van de tweedaagse vakopleiding VvE beheer
en bestuur vindt plaats op dinsdag 19 mei en op woensdag 27 mei in
Zeist; beide dagen van 09.30 tot 16.30 uur (inclusief een uur lunchpauze).
De eerste dag is bestemd voor juridische zaken; op de tweede dag staan
bouwkundige en financiële zaken op het programma. Bent u aangesloten
bij VvE Belang? Dan betaalt u voor deze tweedaagse cursus slechts
€ 1.070,85 (inclusief btw, lesmateriaal en lunch). U kunt er ook voor
kiezen om slechts één van beide dagen bij te wonen. In dat geval
bedragen de kosten € 544,50 (inclusief btw, lesmateriaal en lunch).
Aanmelden: www.vveopleidingen.nl
COACHINGSDAG MONUMENT
Alle informatie over de ‘woonhuisregeling’ voor rijksmonumenten die in
gebruik zijn als ‘woonhuis’, krijgt u tijdens de Coachingsdag Monument
op woensdag 8 april a.s. in De Napoleonschuur te Amerongen.
VvE Belang organiseert deze bijeenkomst in samenwerking met de
Vereniging Bewoond^Bewaard. Pieter van Traa en Eduard Haaksman,
beiden bestuurslid van Bewoond^Bewaard, informeren u over de nieuwe
subsidieregeling. Die kan een VvE die een woonhuis-rijksmonument
beheert, veel geld opleveren. Na de pauze is er ruimte voor juridische
actualiteiten.
Datum en tijd: woensdag 8 april van 13.00-16.00 uur
Locatie: De Napoleonschuur, Burg. Jhr. H. van den Boschstraat 44,
3958 CD Amerongen
Aanmelden en meer informatie: www.vveopleidingen.nl
IINFORMATIEBIJEENKOMSTEN 2020
De data en de locaties van de informatiebijeenkomsten en het jaarcongres
van VvE Belang zijn al vastgesteld. We vermelden ze in dit
magazine zodat u de data en locatie van uw keuze alvast in uw agenda
kunt noteren. Nadere informatie volgt later dit jaar.
Informatiebijeenkomsten
’s-Hertogenbosch Congrescentrum 1931
Zwolle IJsselhallen
Veldhoven NH Koningshof
Utrecht Jaarbeurs Supernova
Rotterdam Ahoy
Arnhem Papendal
Haarlemmermeer Expo
Groningen MartiniPlaza
dinsdag 13 oktober
dinsdag 20 oktober
dinsdag 27 oktober
woensdag 4 november
dinsdag 10 november en
woensdag 11 november
dinsdag 17 november
woensdag 25 november
woensdag 2 december
COLOFON
VvE Magazine is een uitgave
van Stichting VvE Belang,
belangenorganisatie voor de VvE
en appartementseigenaar
21e Jaargang nummer 80
Februari 2020
VvE Magazine verschijnt 4 x per jaar
Redactieadres en
advertentie-exploitatie
VvE Belang
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout
Tel. 0162 – 469 120
Fax. 0162 – 461 526
E-mail: info@vvebelang.nl
Doelgroep
Vakblad voor de VvE
en appartementseigenaar
Hoofdredacteur
Carola Peters-van der Gouw
MEDEWERKERS REDACTIE
Mr. C.J.C.M. Oomen, VvE Belang
mr. A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, VvE Belang
mr. J.A. Liewes, VvE Belang
Mw. mr. I. de Jong
mr. R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet
Syp Wynia, columnist/opiniemaker
Prof. em. H. Priemus
Prof. em. A. Thomsen
Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen
Henk Mulder, consultant building maintenance
Pieter Moedt, Centraal Beheer Achmea
Koos van Lindenberg, Liftinstituut
Carola Peters, Codex PR&P
VORMGEVING EN PRODUCTIE
Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden
Buro Binnen, Noordwijk
FOTOGRAFIE
Jan de Groot – Zorro Producties
Fotostudio Fons Strijbosch
Kees van der Meer - Fototeam KenM
Jan Kok
Machtelt Mostert
Wiebren Gras
Carola Peters
COVERFOTO
Fons Strijbosch
CARTOONS
Arend van Dam
Contact met de redactie
magazine@vvebelang.nl
VvE JAARCONGRES 2020
Exclusief voor appartementseigenaars en VvE’s die zijn aangesloten bij
VvE Belang wordt op dinsdag 8 december in het NBC in Nieuwegein het
‘VvE Belang Jaarcongres 2020’ georganiseerd. Noteert u deze datum
alvast in uw agenda. In oktober ontvangt u een persoonlijke uitnodiging.
Disclaimer
Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede
zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever
geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de
onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze
uitgave van VvE Magazine.

82
NIEUWSFLITSEN
DIT VERANDERT IN 2020
Gemeentebelastingen gaan omhoog. De onroerendezaakbelasting (ozb)
gaat komend jaar met gemiddeld 4 procent omhoog. De afvalstoffenheffing
stijgt landelijk met 8 procent. De verschillen per gemeente zijn groot.
Verduurzaming kan mét subsidie. Ook voor VvE’s is er subsidie voor isolatiemaatregelen,
zoals spouwmuur-, dak- en vloerisolatie en isolerend glas, maar
ook voor procesbegeleiding of het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan.
De pelletkachel en de biomassaketel vallen niet meer onder de ISDEregeling.
Warmtepompen en zonneboilers nog wel. Binnenkort komt een
landelijk warmtefonds beschikbaar: een lening tegen een rentepercentage
dat vergelijkbaar is met dat van hypotheken. Woningeigenaren kunnen volgens
de kabinetsplannen maximaal 25.000 euro lenen via het warmtefonds.
Of VvE’s ook kunnen lenen, is nog niet bekend. De Salderingsregeling voor
zonnepanelen wordt vanaf 2023 afgebouwd tot het jaar 2030.
Hypotheekrenteaftrek: die wordt geleidelijk verder afgebouwd als het inkomen
meer is dan € 68.507. De aftrekbare kosten voor de eigen woning
kunnen vanaf volgend jaar tegen maximaal 46 procent worden afgetrokken;
een verlaging van 3 procentpunt ten opzichte van 2019. Deze verlaging
geldt ook voor andere aftrekposten als het inkomen meer is dan 68.507
euro. Voor woningen met een waarde tussen de € 75.000 en € 1.090.000
euro daalt het eigenwoningforfaitpercentage van 0,65 naar 0,60 procent.
Energieprijzen gaan door de verhoogde aftrek (vermindering) van de energiebelasting
voor de meeste huishoudens enigszins dalen. Vanzelfsprekend
is dat afhankelijk van het verbruik.
BRON: DAGBLAD DE STENTOR
APPARTEMENT IN DURE GEMEENTE WERD GOEDKOPER
Dat woningen elk kwartaal meer waard worden is niet meer zo vanzelfsprekend
als het was. Uit gegevens van taxateur Ortec Finance blijkt dat
in gemeenten waar de prijzen het hoogst zijn, zelfs sprake is geweest van
een prijsdaling in het derde kwartaal van 2019. In regio’s waar geen grote
schaarste geweest is, stijgen de huizenprijzen nog wel. Ortec hanteert als
ijkpunt een appartement van 70 vierkante meter met 1985 als bouwjaar.
Landelijk gezien is er in deze categorie een correlatie tussen de gemiddelde
koopsom en dalende prijzen. Van de gemeenten met de hoogste taxatiewaarde
daalden de prijzen het afgelopen kwartaal het hardst in Amsterdam
(-3,1%), Wassenaar (-1,66%) en Haarlem (-1,56%). Jaar-op-jaar is er in vrijwel
alle gemeenten nog wel sprake van duurdere huizen. Ortec denkt dat er
sprake is van een kentering op de woningmarkt.
MAATREGELEN TEGEN
UITWASSEN TOERISTISCHE
VERHUUR
Registreren, melden en zo nodig
een vergunning. Met deze maatregelen
kunnen gemeenten vakantieverhuur
van woningen via verhuurplatforms
in goede banen leiden.
Ook biedt dit handvatten voor de
handhaving. Fraude kan straks leiden
tot hoge boetes. De Raad van
State heeft een positief advies afgegeven
en het wetsvoorstel toeristische
verhuur van woonruimte is nu
klaar voor behandeling in de Tweede
Kamer.
BRON: RIJKSOVERHEID
NIEUWE REGELS ISDE
Per 1 januari 2020 is de Investeringssubsidie
duurzame energie
(ISDE) gewijzigd. Voor warmtepompen
en zonneboilers blijft de subsidie
van kracht voor bestaande
bouw. Pelletkachels en biomassaketels
worden niet langer gesubsidieerd.
De ISDE kan alleen nog worden
gebruikt voor bestaande
woningen. De mogelijkheid tot subsidie
vervalt voor nieuwbouwwoningen
waarvan de omgevingsvergunning
is afgegeven op of na 1 juli
2018. Sindsdien zijn netbeheerders
namelijk niet langer verplicht om
een nieuwe woning aan te sluiten
op het aardgasnet.
BRON: NEF
LEGIONELLA
Het is onnodig om de temperatuur van warm tapwater constant op een
temperatuur van 60°C te houden. Verlaging van de temperatuur levert geen
extra risico op voor legionella en het zorgt ervoor dat warmtepompen efficiënter
werken. Wanneer het water een keer per week gedurende twintig
minuten op 60°C wordt gebracht, is de drinkwaterinstallatie ook legionellaveilig.
Dat stelt Van Wolferen Research in het advies aan het ministerie van
Binnenlandse Zaken.
BRON: INSTALLATIEPROFS
UITSTEL ‘GASKETELWET’
De wettelijke regeling voor gasverbrandingsinstallaties wordt niet per 1 januari
2020 ingevoerd, maar op 1 juli 2020. De wet maakt installatiebedrijven en
monteurs die ongediplomeerd aan cv-ketels sleutelen strafbaar. Aanleiding
voor deze nieuwe certificeringsregeling is het Koolmonoxide-rapport van
de Onderzoeksraad voor Veiligheid uit 2015. Die concludeerde dat bestaande
kwaliteitsregelingen de veiligheid van woningbezitters niet konden
borgen. Het uitstel van de invoering van de wet komt door een MKB-toets.
Onder andere Techniek Nederland pleitte hiervoor. Deze toets moet onafhankelijk
vaststellen of de kosten en de regeldruk voor installateurs niet
disproportioneel hoog zijn.
BRON: INSTALLATIE.NL
SLIMME METERS WERKEN
NIET ALTIJD GOED
Veel slimme meters in Nederlandse
woningen werken niet goed. Bij zo’n
“2 tot 6 procent” van de huishoudens
met een slimme meter krijgen
energiebedrijven Vattenfall en Eneco
geen energiedata doorgestuurd,
meldt het Financieele Dagblad. Netbeheerders
hebben toegegeven dat
er problemen zijn met het doorgeven
van de gegevens, maar zeggen
dat dit niet geldt voor 6 procent van
alle data. Minimaal 99 procent van
de slimme meters moet werken. Dit
is afgesproken in de energiesector.
Dat wordt nu niet gehaald, volgens
Netbeheer Nederland. Het probleem
zit vaak in het gsm-signaal.
BRON: INSTALLATIE.NL

(ONDERHOUDS)
BEDRIJF VOOR
UW VVE
NODIG?
De Onderhoudsbedrijvengids voor VvE’en is een
initiatief van VvE Belang. Als u www.obgi.nl
aanklikt, ziet u een lange rij van dienstverleners.
Van schilders tot loodgieters en van
rioleringsbedrijven en leveranciers van
zonnepanelen tot ondernemers in hangen
sluitwerk. Als u uw postcode invoert, ziet
u direct welke bedrijven in uw omgeving
werkzaam zijn.
Kijk op www.obgi.nl