30.03.2020 Views

VvE magazine febr 2020

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.

VAKBLAD VOOR DE <strong>VvE</strong> EN APPARTEMENTSEIGENAAR<br />

NR 1 | JAARGANG 21 | <strong>2020</strong><br />

<strong>magazine</strong><br />

BIJZONDERE APPARTEMENTEN<br />

Nederlandsche Sigarenfabriek ‘De Huifkar’<br />

Villa werd industriepand en<br />

nu appartementencomplex


“Ja, wij zijn voordeliger uit. De jaarlijkse<br />

kosten van € 900 zijn lager dan voorheen.<br />

Exclusief het voordeel van de energie.<br />

Dat is een aardige besparing.”<br />

Kees ten Hove, <strong>VvE</strong> beheerder.<br />

www.mitsubishi-liften.nl/m-use<br />

Minimaal €15.000 besparen<br />

op je lift en onderhoud?<br />

“De lift blijft eigendom van Mitsubishi, en dat is prima. Waarom zou je<br />

zoiets duurs willen aanschaffen. Tevens hoeven wij ons de komende<br />

jaren niet meer druk te maken over hoge onderhoudskosten”<br />

Hans Stroink <strong>VvE</strong> St. Hubertus Ede<br />

Eerlijke spreiding van de kosten over huidige en<br />

toekomstige gebruikers<br />

Gegarandeerde beschikbaarheid<br />

voor 40 jaar<br />

Transparante afrekening op basis<br />

van daadwerkelijk gebruik<br />

€0 initiële investering bij<br />

gebruik van M-Use®<br />

Meer klanten over M-Use®, de uitgebreide brochure<br />

en een vrijbijvende liftinspectie vind je op:<br />

www.mitsubishi-liften.nl/m-use<br />

Je kunt ook ons direct bereiken op<br />

0318 586 586 of info@mitsubishi-liften.nl


VOORWOORD<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 3<br />

F.G.M. Schuurs<br />

voorzitter <strong>VvE</strong> Belang<br />

SMEEROLIE GEVRAAGD<br />

Bij herhaling worden wij, de consument/<br />

woningeigenaars, door de overheid opgeroepen<br />

om onze woningen te isoleren. Terecht,<br />

want energiebesparing begint met goede<br />

isolatie van de woning. De gasmeter moet<br />

minder hard lopen en op termijn moet<br />

hij zelfs verdwijnen. Dat vertelde Diederik<br />

Samsom op het Jaarcongres van <strong>VvE</strong> Belang<br />

in 2018 toen hij nog voorzitter was van de<br />

klimaattafel gebouwde omgeving. Hij is<br />

inmiddels naar Brussel vertrokken als rechterhand<br />

van Frans Timmermans. In die functie<br />

was hij medeopsteller van de Green Deal.<br />

Duizend miljard zou er nodig zijn om Europa<br />

klimaatneutraal te maken. De miljarden<br />

vliegen je om de oren. Wij hebben het bij<br />

onze voorstellen dan over ‘klein bier’. Maar<br />

veel <strong>VvE</strong>’s zouden er heel blij mee zijn.<br />

Veel woningeigenaars en <strong>VvE</strong>’s hebben helemaal geen geld om tot grootscheepse<br />

isolatiemaatregelen over te gaan; ook niet met een lening. <strong>VvE</strong>’s met minder dan<br />

acht wooneenheden (en dan hebben we het over een heel groot deel van het<br />

<strong>VvE</strong>-bestand) komen helemaal niet in aanmerking voor een lening. Verduurzaming<br />

is dan gewoon te duur. Subsidies dan? Daarvoor moeten we minstens twee maatregelen<br />

‘in de schil’ nemen. Dan krijg je subsidie, maar opgeteld worden de kosten<br />

natuurlijk ook hoger. Te hoog voor de gemiddelde <strong>VvE</strong> die keurig gespaard heeft<br />

voor het onderhoud van het gebouw, maar niet voor dure energiebesparende<br />

maatregelen. Daarom mijn oproep: houd het simpel en toegankelijk.<br />

<strong>VvE</strong>’s hebben te maken met ingewikkelde besluitvorming. Voor het nemen van<br />

isolerende maatregelen is een gekwalificeerde meerderheid nodig. Dan moet je<br />

veel mensen over de streep trekken om mee te doen. ‘Smeerolie’ in de vorm van<br />

een financiële tegemoetkoming doet dan wonderen.<br />

Uit onderzoek blijkt dat er nog veel woningen zijn met enkel glas. Het aanbrengen<br />

van isolerende beglazing geeft een forse besparing op de energierekening. Echter:<br />

voor het plaatsen van isolerende beglazing moeten veelal ook de kozijnen worden<br />

vervangen. Het dikkere glas past niet in de bestaande sponningen. Al met al een<br />

forse investering. In 2010 hadden we een simpele oplossing in de vorm van een<br />

subsidie: € 35,- per m 2 glas met een maximum van € 1.100,- (prijspeil 2010). Zo’n<br />

extraatje laat je niet lopen! Een mooi voorbeeld van ‘smeerolie’ om eigenaars over<br />

de streep te trekken.<br />

De nieuwe subsidiepot waarin 100 miljoen euro per jaar beschikbaar is, is natuurlijk<br />

een lachertje, als we bedenken dat zo’n zeven miljoen woningen wachten op<br />

verduurzamingsmaatregelen. Overheid, zet een deel van dit geld in voor simpele<br />

en toegankelijke maatregelen!<br />

Er moeten nog veel appartementencomplexen geschikt gemaakt worden voor een<br />

duurzame toekomst. Met een complexmatige aanpak kun je meters maken. En dat<br />

is toch wat de overheid wil?<br />

PS Een nieuw jaar, een nieuwe look<br />

Het is u (hoop ik) opgevallen dat <strong>VvE</strong> Magazine na vier jaar weer in een nieuw jasje<br />

is gestoken. In 20 jaar tijd alweer de zesde nieuwe jas. Het is goed om af en toe de<br />

lay-out aan te passen.<br />

INHOUD #1-<strong>2020</strong><br />

4 ‘Van Belang’<br />

Kees Oomen over ‘Profijt en<br />

gemeenschap’<br />

6 Het zijn toch je buren: de lastige huurder<br />

20 Jonge bestuurders gevraagd!<br />

22 Cybercrime en actualiteiten:<br />

verslag congres <strong>VvE</strong>-beheerders 2019<br />

BIJZONDERE APPARTEMENTEN<br />

14 Sigarenfabriek ‘De Huifkar’ in Oisterwijk<br />

JURIDISCH<br />

26 De <strong>VvE</strong> en het opstalrecht<br />

28 Wat hoort tot de taken van de <strong>VvE</strong>?<br />

31 Van de rechter: de <strong>VvE</strong> Energiebespaarlening<br />

COLUMNS<br />

9 Woningschaarste in 10 Rutte-jaren<br />

door Syp Wynia<br />

33 Neonreclame aan de mooie gevel?<br />

door mr. Ingrid de Jong<br />

47 Een nieuwe wet van Murphy<br />

door Henk Mulder<br />

BIJZONDERE ORGANISATIE<br />

10 Stichting Salvage<br />

VERZEKERINGEN<br />

36 MJOP is essentieel voor de <strong>VvE</strong><br />

BOUWKUNDIG<br />

38 Woongenot door effectief en efficiënt<br />

onderhoud<br />

40 Wat is de levensduur van een woning?<br />

door prof. ing. André Thomsen<br />

42 Vraag het aan het Liftinstituut<br />

44 Aanpak gevelproblemen <strong>VvE</strong> Torenduin<br />

48 Gevaarlijke rookgasafvoeren<br />

ENERGIEBESPARING<br />

52 Warmtecongres 2019<br />

54 Cursus verduurzaming<br />

Capelle aan den IJssel<br />

56 <strong>VvE</strong> Koopvaardijhof verduurzaamt<br />

het complex<br />

59 Coachingsdag duurzaam<br />

60 Grijze haren groene huizen<br />

61 Lenen voor warmtepomp of<br />

zonnestroom?<br />

62 Kleinschalige warmtenetten<br />

65 <strong>VvE</strong> Energiebespaarlening uitgebreid<br />

EN VERDER<br />

43 Afscheid Koos van Lindenberg<br />

(Liftinstituut)<br />

66 Terugblik Jaarcongres 2019<br />

68 Samenvattingen presentaties<br />

informatiebijeenkomsten 2019<br />

78 Juridische dienstverlening<br />

79 Bouwkundige dienstverlening<br />

80 Dienstenpagina<br />

81 Evenementenagenda en colofon<br />

82 Nieuwsflitsen


4<br />

VAN BELANG<br />

IN DEZE RUBRIEK BEHANDELT VVE BELANG-DIRECTEUR<br />

KEES OOMEN KWESTIES IN HET DOMEIN VAN DE VVE.<br />

ONDERWERPEN DIE HIJ BESPREEKT MET DE OVERHEID,<br />

BELANGENBEHARTIGERS OF MARKTPARTIJEN.<br />

DEZE KEER: PROFIJT EN GEMEENSCHAP IN DE VVE.<br />

Hier en daar<br />

‘schuurt’ het<br />

Profijt en gemeenschap in de <strong>VvE</strong><br />

Ze zitten er weer op! Negen bijeenkomsten op acht locaties. Duizenden bezoekers en tienduizenden koppen<br />

koffie, broodjes en bitterballen. Er zijn verhalen verteld en vragen gesteld. Vertrouwde partijen, maar ook<br />

nieuwe bedrijven hebben hun producten en diensten aangeboden. U hebt gestemd en de stemming was nog<br />

nooit zo relevant. Op 17 december 2019 stuurde de minister van Binnenlandse Zaken een brief naar de Tweede<br />

Kamer waarin hij zijn standpunt gaf over een aanpassing van de regels met betrekking tot besluitvorming over<br />

duurzaamheidsmaatregelen en laadpalen. Daarbij heeft de minister telkens de uitslag van de stemming tijdens<br />

onze bijeenkomsten aangehaald.<br />

Ik heb weer veel mensen ontmoet<br />

en veel verhalen opgetekend uit de<br />

praktijk van alledag van uw <strong>VvE</strong>’s.<br />

Evenals andere jaren zitten daar<br />

schrijnende verhalen tussen die wat mij<br />

betreft ‘schuren’ met de grondslagen<br />

van ons appartementsrecht.<br />

Ik heb van veel <strong>VvE</strong>’s gehoord dat zij<br />

problemen hebben met de banken.<br />

De UBO-verklaringen hebben - om<br />

begrijpelijke redenen - tot boosheid<br />

en frustratie geleid. En toch blijven<br />

sommige platforms maar herhalen dat<br />

de UBO-verklaringen zo ontzettend<br />

goed en nuttig zijn.<br />

Wat mij betreft moeten de banken het<br />

beter gaan doen. Daar komen we in<br />

samenwerking met de <strong>VvE</strong>-beheerders<br />

in de loop van <strong>2020</strong> zeker op terug.<br />

Frustraties over spaargeld<br />

Een grotere frustratie van de <strong>VvE</strong>bestuurders<br />

is het feit dat ze het<br />

spaargeld van de <strong>VvE</strong> niet veilig<br />

(laat staan rendabel) kwijt kunnen.<br />

De wetgever verplicht de <strong>VvE</strong> te<br />

sparen, maar óf de banken willen het<br />

spaargeld niet, óf het spaargeld is niet<br />

veilig onder te brengen onder het<br />

zogenaamde depositogarantiestelsel.<br />

Hier is duidelijk werk aan de winkel.<br />

En snel ook! Ik weet dat sommige<br />

<strong>VvE</strong>’s al hebben besloten te stoppen<br />

met de maandelijkse reservering voor<br />

onderhoud. Als er geld nodig is, meldt<br />

het bestuur zich bij de eigenaars, met<br />

alle gevolgen en risico’s van dien.<br />

Hier schuurt de uitvoeringspraktijk<br />

met de grondslagen van ons<br />

appartementsrecht. Immers, om<br />

redenen van (rechts)zekerheid,<br />

bestuurbaarheid, beheer, veiligheid<br />

en leefbaarheid willen we dat <strong>VvE</strong>’s<br />

reserveren op een bankrekening voor<br />

uitgaven in het kader van toekomstig<br />

groot onderhoud. De banken en


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 5<br />

hun toezichthouder (DNB) zullen we<br />

daarom in <strong>2020</strong> aan de tand voelen en<br />

- al dan niet via de weg van de politiek<br />

- trachten te bewegen anders met de<br />

regels en met hun maatschappelijke<br />

verantwoordelijkheid om te gaan.<br />

Correctiefactoren<br />

Het meest in het oog springend<br />

waren de verhalen van eigenaars en<br />

bestuurders die weerstand in de ALV<br />

ondervonden voor het nemen van<br />

besluiten omdat een groep eigenaars<br />

geen profijt had van de voorgestelde<br />

maatregel.<br />

Een voorbeeld: een appartementencomplex<br />

van 48 appartementen (zes<br />

lagen van acht) heeft blokverwarming.<br />

Het bestuur stelt voor om, in het kader<br />

van de afrekening van warmte, het<br />

jarenlange, bestendige systeem van<br />

reductie- en correctiefactoren af te<br />

schaffen. Dit systeem zorgt ervoor<br />

dat de kosten voor warmte tussen<br />

alle eigenaars worden gecorrigeerd,<br />

rekening houdend met de ligging van<br />

een appartement.<br />

De appartementen in het midden<br />

hebben de verwarming nooit of bijna<br />

nooit aan. Maar wie aan de buitenkant<br />

van het gebouw woont, moet goed<br />

stoken om het warm te hebben. De<br />

omliggende appartementen hebben<br />

het warm doordat het appartement<br />

aan de buitenzijde fungeert als<br />

isolatie voor deze appartementen.<br />

Om de kosten eerlijker te verdelen,<br />

zijn zogenaamde correctiefactoren<br />

in het leven geroepen, waardoor<br />

het appartement aan de buitenkant<br />

een korting (correctie) krijgt en het<br />

appartement in het midden wat meer<br />

betaalt (correctie).<br />

Geen profijt? Geen besluit!<br />

In deze <strong>VvE</strong> werden deze<br />

correctiefactoren ineens afgeschaft.<br />

Het gevolg: de meerderheid ging<br />

minder voor warmte betalen en<br />

de rekening werd neergelegd<br />

bij de appartementen aan de<br />

buitenzijde van het complex. Geen<br />

overgangsregeling, geen vorm van<br />

tijdelijke compensatie. Daarom vroegen<br />

de benadeelde eigenaren om dan<br />

in elk geval tot een (hoogwaardige)<br />

goede isolatie te komen. Aangezien het<br />

gemeenschappelijke delen betreft, is<br />

dit een beslissing van de ALV en komen<br />

de kosten voor isolatie ook voor de<br />

<strong>VvE</strong>. U raadt het al: ook het besluit om<br />

te isoleren, haalde niet de benodigde<br />

meerderheid. Immers, alleen de<br />

bewoners aan de buitenzijde hebben<br />

profijt bij isolatie. Waarom zouden de<br />

andere eigenaars dan voor isolatie van<br />

het dak of de zijgevel stemmen?<br />

Dit is maar één voorbeeld, maar zo ik<br />

heb ik er vele gehoord en vaak ging<br />

het om isoleren. Waarom het dak<br />

isoleren als er maar acht van de 48<br />

appartementen direct onder het dak<br />

liggen?<br />

Lid van een gemeenschap<br />

Wie een appartement koopt, wordt<br />

lid van een gemeenschap. Het<br />

lidmaatschap van een gemeenschap -<br />

en zeker een juridisch sterk gebonden<br />

gemeenschap - brengt verplichtingen<br />

en verantwoordelijkheden met zich<br />

mee. Als je trouwt, word je ook lid van<br />

een gemeenschap en wel van een<br />

huwelijksgoederengemeenschap. Ook<br />

dat brengt verantwoordelijkheden met<br />

zich mee.<br />

Je kunt niet zeggen: “Ach, het komt me<br />

niet uit”, of “Ik heb er geen profijt van,<br />

dus ik doe niet mee”. Dat kan alleen als<br />

je vrijwillig - en dus niet kwalitatief - lid<br />

van een groep of gemeenschap bent.<br />

Als de hele straat besluit zonnepanelen<br />

te leggen en je wilt niet meedoen,<br />

dan kan dat. Je bent immers niet<br />

gebonden aan gemeenschapsregels.<br />

Jouw beslissing heeft ook geen<br />

(rechts)gevolg voor de ander. Dit is<br />

binnen het appartementsrecht wél<br />

het geval: als lid van de gemeenschap<br />

ben je gezamenlijk verantwoordelijk<br />

voor de gemeenschappelijke delen en<br />

de belangen van de eigenaars. Voor<br />

het profijtbeginsel met betrekking tot<br />

gemeenschappelijke delen van de<br />

eigenaars is er geen ruimte.<br />

Geen bijdrage voor de lift<br />

Tot mijn grote spijt en frustratie is<br />

een dergelijk gevoel wellicht gevoed<br />

door de kantonrechter in Rotterdam.<br />

Daar heeft een eigenaar op de begane<br />

grond met succes aangevochten<br />

dat hij mee moest betalen aan het<br />

onderhoud en de renovatie van de lift.<br />

De kantonrechter heeft bepaald dat<br />

hij niet hoeft mee te betalen.<br />

Reden: een bepaling in de akte<br />

die inhoudt dat een eigenaar<br />

niet hoeft mee te betalen aan<br />

gemeenschappelijke zaken die<br />

dienstbaar zijn aan een eigenaar of een<br />

bepaalde groep eigenaars. Immers:<br />

de lift was niet ‘dienstbaar aan deze<br />

eigenaar’.<br />

Als het om dergelijke redeneringen<br />

gaat, is voorzichtigheid geboden.<br />

Hiermee wordt uiteindelijk de<br />

gemeenschapsgedachte die aan het<br />

appartementsrecht ten grondslag<br />

ligt, ondermijnd. Eigenaars zijn<br />

gezamenlijk eigenaar van het gebouw<br />

en zij hebben daarom het belang van<br />

andere eigenaars te wegen. Daarbij<br />

kan het profijtbeginsel, zeker als het<br />

om onderdelen van de schil gaat, niet<br />

leidend zijn.<br />

Mijns<br />

inziens is er binnen<br />

het appartementsrecht<br />

maar beperkt<br />

ruimte voor<br />

individualisering<br />

Individualisering<br />

De trend van individualisering is al vele<br />

jaren gaande, maar mijns inziens is er<br />

binnen het appartementsrecht maar<br />

beperkt ruimte voor individualisering.<br />

Profijt en gemeenschap zijn geen<br />

begrippen die elkaar per definitie<br />

uitsluiten. Het zijn wél begrippen die<br />

zeer zorgvuldig vanuit het primaat van<br />

de gemeenschap ingevuld moeten<br />

worden.<br />

Overigens heeft de wetgever - en<br />

wellicht ook de rechter - nog een rol te<br />

spelen als het profijtbeginsel tot gevolg<br />

heeft dat de ontwikkeling van een<br />

gebouw niet tot stand komt, of als de<br />

rekening eenzijdig bij enkele eigenaars<br />

terecht komt. Waarvan akte.


6 HET ZIJN TOCH JE BUREN...<br />

Hapjes, drankjes, lawaai<br />

en héél veel bezoek<br />

Wat doen we met overlast<br />

door een huurder?<br />

<strong>VvE</strong> Beeckvliet verwelkomt een nieuwe bewoner. Gert Jansen komt met zijn vrouw en zoon in het complex<br />

wonen. Hij huurt het appartement van een belegger, die een beheerder heeft ingeschakeld voor de dagelijkse<br />

gang van zaken. Gert blijkt een aardige vent. De zoon zorgt - ondanks zijn puberleeftijd - niet voor problemen.<br />

De bewoners zijn helemaal enthousiast als Gert en Sonja hen via de <strong>VvE</strong>-app uitnodigen voor een kennismakingsborrel.<br />

Opgetogen melden de andere bewoners zich op de afgesproken tijd. Ze genieten van de hapjes<br />

en van de muziek, die - wel een beetje hard - wordt gedraaid. De hapjes zijn van Zuid-Amerikaanse origine, net<br />

als Sonja, de vrouw van Gert. Er is één probleempje: ze spreekt geen woord Nederlands. Dat mag de pret niet<br />

drukken, vinden de buren. Tot het fout gaat.<br />

Gert en Sonja houden wel van een feestje, zoals al is<br />

gebleken. Bezoekers lopen de deur plat en de muziek<br />

klinkt tot diep in de nacht. Toen de buren op bezoek<br />

kwamen, was dat geen probleem, maar dat wordt het<br />

op den duur wel. Er komt nog iets bij. De buren vragen<br />

zich af wat er met Gert aan de hand is. Ze zien hem al<br />

enkele weken niet. De zoon vertelt aan de buurman<br />

dat zijn vader in een van de Golfstaten aan het werk is.<br />

In de loop van de tijd bellen er steeds meer mannelijke<br />

bezoekers bij Sonja aan. Het geluidsniveau neemt<br />

zorgwekkende vormen aan. Buren klagen tegen elkaar,<br />

maar ze durven niet meteen actie te ondernemen. Het<br />

zijn immers wel je buren… Het <strong>VvE</strong>-bestuur hoort wel<br />

af en toe veel geluid, maar geen klachten. Dus gebeurt<br />

er niets.<br />

Vraagje…<br />

Dan komt het moment waarop het een van de buren<br />

te gortig wordt. Ze belt bij Sonja aan en vraagt haar<br />

of zij het geluid wellicht wat kan dempen. Ze kan<br />

niet slapen door de nachtelijke geluiden. Dat ze niet<br />

gecharmeerd is van de vele mannelijke bezoekers,<br />

meldt ze maar niet. Ook niet dat ze een vermoeden<br />

heeft van onderverhuur. Het heeft ook niet veel zin,<br />

want Sonja maakt direct duidelijk dat ze geen woord<br />

verstaat van het relaas. Alhoewel: twee uur later staat<br />

de wijkagente bij de buurvrouw op de deurmat. Zij<br />

deelt de stomverbaasde vrouw mee dat er door Sonja<br />

aangifte tegen haar is gedaan wegens discriminatie. Pas<br />

op: dat mag niet meer voorkomen! De buurman gaat<br />

boos naar Sonja, die de deur niet opendoet.<br />

De <strong>VvE</strong><br />

Het <strong>VvE</strong>-bestuur wordt - wel wat laat - ingelicht. Dat<br />

licht op zijn beurt de beheerder in met het verzoek om<br />

contact op te nemen met Gert en Sonja en te melden<br />

dat de overlast moet stoppen. De <strong>VvE</strong> heeft immers in<br />

principe niets met huurders te maken. Er is een goed<br />

contact met de beheerder, dus de <strong>VvE</strong> vertrouwt erop<br />

dat het wel goed komt.<br />

Twee weken later blijkt dat de medewerker die zich met<br />

Beeckvliet bezighield, ontslag heeft genomen. Haar<br />

opvolger stelt zich op het standpunt dat volwassen<br />

mensen hun eigen meningsverschillen moeten kunnen<br />

oplossen. Dus maakt het <strong>VvE</strong>-bestuur opnieuw


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 7<br />

duidelijk dat de beheerder zijn verantwoordelijkheid<br />

moet nemen. Deze kwestie gaat verder dan een<br />

meningsverschil. Het blijft stil.<br />

Niet bij Sonja: de geluidsoverlast neemt alleen maar<br />

toe. Er wordt op zondag geboord en getimmerd. Een<br />

bewoner wil het daar eens over hebben als Gert thuis<br />

is. De deur blijft gesloten.<br />

Dossier<br />

Het <strong>VvE</strong>-bestuur inventariseert bij de andere bewoners<br />

of er meer klachten zijn over Gert en Sonja. Die simpele<br />

vraag brengt een vloedgolf aan klachten op gang. De<br />

bestuurders spreken hun verwondering uit over het feit<br />

dat er niet eerder klachten binnen zijn gekomen. Ze<br />

leggen een dossier aan, zo veel mogelijk met datum en<br />

tijdstip. Dat dossier gaat naar de beheerder, die dan wél<br />

in actie komt.<br />

Dat wil zeggen: de nieuwe medewerker neemt<br />

contact op met Sonja (Gert is opnieuw op reis), die<br />

echt niet weet waar dit over gaat. Ze roept wel een<br />

paar keer ‘Dieskriemienatie’. Het <strong>VvE</strong>-bestuur krijgt<br />

van de beheerder de mededeling dat er helaas geen<br />

communicatie mogelijk is met de bewoonster.<br />

Daar neemt het bestuur geen genoegen mee: er<br />

wordt een - aangetekende - brief op poten gestuurd<br />

naar de beheerder met de mededeling dat er stappen<br />

zullen worden ondernomen als de overlast niet<br />

wordt beëindigd. Dat helpt. De volgende dag stuurt<br />

de beheerder een brief naar Gert en Sonja, die aan<br />

duidelijkheid niets te wensen overlaat: als de overlast<br />

aanhoudt, zal de huurovereenkomst worden opgezegd.<br />

EN ÚW BUREN?<br />

HEBT U OOK WEL EENS EEN<br />

PROBLEEM (GEHAD) DAT VALT<br />

IN DE CATEGORIE ‘HET ZIJN TOCH<br />

JE BUREN’? EN WILT U ANDERE<br />

LEZERS VERTELLEN HOE U HET<br />

HEBT OPGELOST? UW VERHALEN<br />

ZIJN - OOK ANONIEM -<br />

WELKOM BIJ MAGAZINE@<br />

VVEBELANG.NL.<br />

Van de ene dag op de andere lijkt het probleem<br />

opgelost. Er is nog steeds veel bezoek voor Sonja,<br />

maar dat leidt niet tot geluidsoverlast. En tegen<br />

bezoekers kun je nu eenmaal niets doen…<br />

Geen hapjes meer<br />

De verhouding tussen de bewoners is definitief<br />

verstoord: Gert (voor zover aanwezig) en Sonja<br />

groeten niemand meer in de lift. Dat vinden de andere<br />

bewoners vervelend, maar ach…<br />

Dan houden Gert en Sonja tijdens een zomers weekend<br />

een feestelijke barbecue op het balkon. De klachten<br />

over stank en rook volgen onmiddellijk en hetzelfde<br />

geldt voor een nieuwe mail richting de beheerder. Die<br />

stuurt - wijs geworden door de acties van het actieve<br />

en assertieve <strong>VvE</strong>-bestuur - direct een brief dat dit niet<br />

is toegestaan.<br />

Als het twee weken later warm en zonnig is tijdens<br />

het weekend, houden de bewoners hun hart vast. Er<br />

gebeurt niets. Ook niet in de mooie nazomer. Soms<br />

helpt een goed gesprek niet. Een stevige brief is dan<br />

de enige oplossing, is de conclusie van <strong>VvE</strong> Beeckvliet.<br />

We hopen het mét hen.


‘Dé opleider<br />

in <strong>VvE</strong>-land’<br />

‘Dé opleider<br />

in <strong>VvE</strong>-land’<br />

2-DAAGSE VAKOPLEIDING<br />

3-DAAGSE VAKOPLEIDING<br />

VVE BEHEER EN BESTUUR EN BESTUUR<br />

Bij het beheer van van een een <strong>VvE</strong> <strong>VvE</strong> en en bij bij het het bestuur bestuur van van<br />

een <strong>VvE</strong> komt heel wat wat kijken. Zonder een een goede goede<br />

basis op op juridisch, bouwkundig en en financieel financieel gebied gebied<br />

is<br />

is<br />

een<br />

een<br />

goed<br />

goed<br />

beheer<br />

beheer<br />

en<br />

en<br />

bestuur<br />

bestuur<br />

niet<br />

niet<br />

mogelijk.<br />

mogelijk.<br />

De<br />

De<br />

belangen<br />

belangen<br />

bij<br />

bij<br />

een<br />

een<br />

goed<br />

goed<br />

beheer<br />

beheer<br />

zijn<br />

zijn<br />

echter<br />

echter<br />

groot,<br />

groot,<br />

niet<br />

niet<br />

alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de<br />

alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de<br />

lange termijn. Daarom heeft <strong>VvE</strong> Belang al sinds<br />

lange termijn. Daarom heeft <strong>VvE</strong> Belang al sinds<br />

jaar en dag een gedegen vakopleiding over <strong>VvE</strong><br />

jaar en dag een gedegen vakopleiding over <strong>VvE</strong><br />

Beheer en Bestuur. <strong>VvE</strong> Opleidingen heeft deze<br />

Beheer en Bestuur. <strong>VvE</strong> Opleidingen heeft deze<br />

opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.<br />

opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.<br />

Deze opleiding is onontbeerlijk voor iedereen die die met<br />

met<br />

<strong>VvE</strong> Beheer of <strong>VvE</strong> Bestuur te te maken heeft.<br />

Aanvang<br />

10.00 Van 09.30 uur en tot eindigt 12.30 om en uur 16.00 en uur inclusief een<br />

half van uur 13.30 lunchpauze.<br />

tot 16.30 uur inclusief lunch.<br />

Prijs De prijs voor deze aangeslotenen 2-daagse 3-daagse vakopleiding van <strong>VvE</strong> Belang € 1.070,85<br />

bedraagt inclusief btw €<br />

voor<br />

1.260,- (één de 2-daagse<br />

excl. dag juridisch BTW<br />

vakopleiding<br />

en inclusief en één dag cursus<br />

€ 1.070,85 financieel/<br />

inclusief<br />

materiaal bouwkundig) btw<br />

en lunch.<br />

(één en per dag dag juridisch € 544,50 en inclusief één dag btw inancieel/<br />

bouwkundig) en per dag € 544,50,- inclusief btw.<br />

Voor meer informatie, data en aanmelden zie onze website www.vveopleidingen.nl of bel 0162 – 469 120<br />

Voor meer informatie, data en aanmelden ga naar onze website www.vveopleidingen.nl


COLUMN<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 9<br />

WONINGSCHAARSTE IN TIEN<br />

RUTTE-JAREN<br />

Syp<br />

Wynia<br />

Het land wordt nu bijna<br />

tien jaar geleid door Ruttekabinetten.<br />

In die tien jaar zijn<br />

woningen in Nederland steeds<br />

schaarser en - sinds 2014 - ook<br />

steeds duurder geworden. Dat<br />

is het gevolg van beleid. Een<br />

onbedoeld gevolg misschien,<br />

maar daar wordt het nog niet<br />

beter van.<br />

Het vierde kabinet-Balkenende (2007-2010) dacht nog dat de bankencrisis een<br />

Amerikaanse aangelegenheid was. Even later moesten bijna alle Nederlandse<br />

banken worden gered. De staatsschuld vloog omhoog en de economie kromp<br />

met vijf procent. Balkenende-4 reageerde op de neergang met het uitgeven<br />

van wat extra miljarden en met de Crisis- en Herstelwet, die door soepeler<br />

vergunningverlening vooral de bouw een handje moest helpen. Die combinatie<br />

van maatregelen was nog volgens het Keynesiaanse boekje: de economie van<br />

een impuls voorzien als het slechter gaat.<br />

Met het aantreden van het eerste kabinet-Rutte ging het helemaal anders.<br />

Het begon nog gematigd, maar in het voorjaar van 2012 raakten de regeringspartijen<br />

VVD en CDA in paniek bij de gedachte dat zij vanwege ons oplopende<br />

begrotingstekort in Brussel gehoond zouden worden. Vanaf dat moment werd<br />

het terugdringen van het begrotingstekort in alle opzichten leidend voor het<br />

regeringsbeleid. Gedoger Geert Wilders wilde niet meedoen met de majeure<br />

bezuinigingen en lastenverzwaringen, maar vanuit de oppositie schoten in het<br />

voorjaar van 2012 de hulptroepen van D66, GroenLinks, ChristenUnie en SGP<br />

toe. De PvdA van Diederik Samsom deed eerst niet mee, maar kreeg al snel spijt<br />

en zou het beleid als coalitiepartner nog tot 2017 blijven steunen.<br />

De economie kromp door dat overheidsbeleid, waardoor er weer nieuwe<br />

bezuinigingen en lastenverzwaringen nodig waren. De krimpende economie<br />

werd versterkt door de dalende woningprijzen, die ook weer deels het gevolg<br />

waren van het beleid. Gemeenten stopten met bijna alle voorgenomen nieuwbouwprojecten.<br />

Ondertussen groeide de woningschaarste. Door de crisis, door<br />

de uitblijvende nieuwbouw, door de binnenlandse migratie als gevolg van<br />

verstedelijking en door de bevolkingsgroei als gevolg van buitenlandse migratie.<br />

Toen de economische crisis als voltooid werd beschouwd, kwam er in 2017<br />

nieuw beleid. Dat loste de schaarste op de woningmarkt echter niet op; die<br />

werd juist verder opgedreven. Nadat eerder het begrotingstekort leidend was<br />

geweest, werd vanaf najaar 2017 namelijk een andere ambitie leidend voor het<br />

nieuwe Rutte-kabinet: Nederland moest klimaatkoploper van de wereld worden.<br />

Het gevolg: een steeds scherpere regulering voor milieu, energie en klimaat<br />

én het gasverbod, dat op 1 juli 2018 inging voor nieuwbouwwoningen. Terwijl<br />

de woningprijzen alweer stevig aantrokken staken de prijzen van de extra duur<br />

geworden nieuwbouwwoningen daar nog eens bovenuit. Nieuwbouw werd te<br />

duur om nog gekocht te worden. En toen moest de stikstof- en pfas-crisis nog<br />

beginnen. Inmiddels klagen architecten alweer over te weinig opdrachten en<br />

ook bouwers hebben stagnerende orderportefeuilles.<br />

Syp Wynia is uitgever van het<br />

digitale weekblad Wynia’s Week<br />

www.sypwynia.nl Hij was twee<br />

decennia politiek commentator<br />

en economisch columnist van<br />

weekblad Elsevier.<br />

Daar staan we dan. Er worden dit jaar hooguit 60.000 woningen gebouwd en<br />

volgend jaar waarschijnlijk nog minder. Dat is zelfs te weinig om de bevolkingsgroei<br />

(132.000 in 2019, voor 90 procent door immigratie) onder dak te brengen.<br />

De wooncrisis waar de makelaars nu van spreken is geen natuurverschijnsel,<br />

maar een cultuurverschijnsel: een optelsom van wanbeleid.<br />

Dat het kabinet nu twee miljard euro heeft uitgetrokken om de gemeenten en<br />

de woningcorporaties te sponsoren, is tekenend. Het is een kwestie van het<br />

paard achter de wagen spannen. Het is smeergeld om lagere overheden en<br />

corporaties de fouten te laten corrigeren die het Rijk zelf heeft gemaakt.


10<br />

BIJZONDERE ORGANISATIES<br />

IN DEZE RUBRIEK<br />

BESTEEDT DE REDACTIE<br />

AANDACHT AAN BIJZONDERE<br />

ORGANISATIES DIE VOOR<br />

VERENIGINGEN VAN EIGENAARS<br />

VAN BELANG KUNNEN ZIJN.<br />

IN DEZE TWEEENVIJFTIGSTE<br />

AFLEVERING AANDACHT VOOR<br />

HULP NA EEN BRAND DOOR<br />

STICHTING<br />

SALVAGE.<br />

Stichting Salvage is in 1987 opgericht<br />

op initiatief van de gezamenlijke brandverzekeraars.<br />

Het doel is: mensen<br />

bijstaan die zijn getroffen door brand,<br />

bliksem of explosie. En sinds 2016<br />

hoort ook waterschade tot de situaties<br />

waarin bijstand wordt verleend.<br />

Stichting Salvage<br />

JOHAN VAN DEN BERG<br />

Eerste hulp namens<br />

verzekeraars<br />

Brand in een appartementencomplex komt landelijk gemiddeld<br />

een keer per dag voor. Gelukkig zijn er in de meeste gevallen geen<br />

slachtoffers te betreuren, maar de impact van een brand (of een<br />

ontploffing) is altijd heel groot, weet Johan van den Berg, sinds<br />

1 <strong>febr</strong>uari 2019 directeur van Stichting Salvage. Dan is het goed als er<br />

iemand naast je staat die je helpt met alles wat na zo’n traumatische<br />

gebeurtenis moet gebeuren. Bijvoorbeeld met het vinden van<br />

onderdak, maar ook met het voorkómen van nog meer schade.<br />

De Salvagecoördinator is ook de deskundige gesprekspartner<br />

van energiebedrijven, overheidspartijen e.d. En het mooiste: de<br />

dienstverlening van Stichting Salvage kost de gedupeerden niets!<br />

Johan van den Berg: “De (brand)-<br />

verzekeraars zagen hoe groot de<br />

ontreddering is bij mensen die<br />

geconfronteerd worden met een<br />

brand. Bijkomend probleem is dat<br />

veel branden zich ’s avonds, ’s nachts<br />

of in het weekend voordoen. Dan<br />

zijn verzekeringsmaatschappijen<br />

ook wat minder goed bereikbaar.<br />

Bovendien weten veel mensen - juist<br />

door die ontreddering - vaak niet<br />

eens waarvoor ze verzekerd zijn en bij<br />

welke maatschappij. Daarom waren<br />

de verzekeraars van mening dat er<br />

een stichting moest komen die binnen<br />

een uur ter plaatse is als de brandweer<br />

een oproep doet. Inmiddels werken<br />

we met ca. 140 coördinatoren in heel<br />

Nederland. De brandweer bepaalt in<br />

bijna alle gevallen of inschakeling van<br />

een Salvagecoördinator nodig is. De<br />

alarmcentrale van Stichting Salvage<br />

bepaalt vervolgens welke coördinator<br />

het meest geschikt is voor deze<br />

situatie. Die is dan binnen een uur<br />

ter plaatse.”<br />

Schade beperken<br />

Het aantal grootschalige incidenten<br />

neemt toe, constateert Van den Berg.<br />

“Dat betekent dat je als coördinator<br />

bij een gebouw kunt komen waar<br />

40 - of meer - mensen in hun nachtkleding<br />

buiten staan. Sommigen<br />

zullen bij familie of vrienden terecht<br />

kunnen, maar dat geldt natuurlijk<br />

lang niet voor iedereen. Voor hen<br />

moet dus onderdak worden geregeld.<br />

In elk geval voor de eerste 24 uur<br />

en anders tot de eerstvolgende


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 11<br />

werkdag. Na die ‘eerste hulp’ neemt de<br />

verzekeringsmaatschappij het van ons<br />

over. Die bijstand bieden we overigens<br />

ook aan mensen die niet verzekerd zijn.<br />

Zij hebben immers ook hulp nodig.<br />

En ook zij krijgen daarvoor niet de<br />

rekening gepresenteerd. Gelukkig<br />

komt dat niet zo vaak voor.<br />

Maar dat is nog niet alles. We denken<br />

ook met de bewoners mee, bijvoorbeeld<br />

als het gaat om medicijnen (die<br />

moeten eventueel bij de apotheek<br />

gehaald worden) en om medische<br />

apparatuur die onmisbaar is.<br />

We zorgen er ook voor dat de schade<br />

zo veel mogelijk wordt beperkt. Dat kan<br />

- waar nodig - door ervoor te zorgen<br />

dat alvast een hoeveelheid bluswater<br />

wordt weggepompt. Als het nodig<br />

is, zorgen we er ook voor dat een<br />

pand wordt afgesloten zodat er geen<br />

ongewenste gasten binnenkomen.”<br />

Stichting Salvage heeft inmiddels een<br />

groot netwerk opgebouwd met o.a.<br />

schoonmaak- en bewakingsbedrijven,<br />

asbestinventariseerders en -saneerders,<br />

hotels, taxibedrijven etc.<br />

Hoog waarderingscijfer<br />

Vorig jaar rukten de coördinatoren van<br />

Stichting Salvage bijna 5.600 keer uit.<br />

In totaal hebben ze bij die interventies<br />

zo’n 8.800 huishoudens en bedrijven<br />

bijgestaan. “We krijgen een hoog<br />

waarderingscijfer van degenen die we<br />

hebben bijgestaan”, zegt de directeur.<br />

“Mensen verwachten niet dat een<br />

verzekeraar zich op deze manier om<br />

hen bekommert.”<br />

Hij verwacht dat het aantal meldingen<br />

in de toekomst nog verder zal toenemen.<br />

“Bijvoorbeeld als gevolg van de<br />

energietransitie. Kijk alleen maar naar<br />

al die daken met zonnepanelen. Als<br />

zo’n huis in brand vliegt, moet je extra<br />

aandacht besteden aan de zonnepanelen.<br />

Staat daar nog stroom op?<br />

Zo ja, wat gebeurt er als de stroom<br />

wordt ingeschakeld? De accupakketten<br />

van elektrische auto’s, fietsen én scootmobielen<br />

zijn ook zo’n onderwerp. Die<br />

zijn moeilijk te blussen, maar je moet<br />

je ook afvragen hoe het met de accu’s<br />

zal gaan als die ouder worden. Als er<br />

kortsluiting in een accu ontstaat, heb<br />

je weinig aan een poederblussertje.<br />

We zien het aantal accubranden nu<br />

al toenemen. En dan hebben we<br />

natuurlijk ook te maken met een<br />

toenemend aantal verwarde personen.<br />

Ook het feit dat ouderen steeds langer<br />

thuis moeten blijven wonen, levert<br />

extra risico’s op én meer specifieke<br />

aandacht van Salvage bij een incident”.<br />

Coördinator worden?<br />

Het lijkt uw verslaggeefster wel wat:<br />

Salvagecoördinator worden.<br />

Organiseren ligt haar wel, dus solliciteren<br />

maar! Directeur Van den Berg<br />

helpt haar snel uit de droom: “Je moet<br />

wel behoorlijk wat ervaring hebben<br />

als schade-expert of bouwkundige.<br />

Al onze coördinatoren zijn werkzaam<br />

in die sectoren. Dat zorgt ervoor dat ze<br />

veel kennis hebben op het gebied van<br />

schade en de aanpak daarvan. En vergis<br />

je niet: je komt soms in heel lastige<br />

situaties terecht - vaak bij nacht en<br />

ontij. We organiseren ook opleidingen<br />

voor de coördinatoren want we krijgen<br />

jaarlijks te maken met nieuwe risico’s.<br />

We moeten op alles voorbereid zijn.”<br />

SLUIT EEN INBOEDEL-<br />

VERZEKERING AF!<br />

Het komt nog te vaak voor: appartementseigenaars<br />

die denken dat<br />

de <strong>VvE</strong> alles heeft geregeld. Niet<br />

alleen de verplichte opstalverzekering,<br />

maar ook de inboedelverzekering.<br />

Maar die laatste moet u<br />

als bewoner toch echt zelf afsluiten.<br />

De Salvagecoördinator helpt<br />

u ook als u niet verzekerd bent,<br />

maar de schade door de brand<br />

komt – als u niet verzekerd bent<br />

- voor uw eigen rekening.<br />

Tip van Johan van den Berg:<br />

zet dit onderwerp op de agenda<br />

van de ALV!<br />

OEFEN EN ALARMEER!<br />

Weet iedereen in uw complex<br />

hoe hij/zij veilig en snel het gebouw<br />

kan verlaten als zich een<br />

calamiteit voordoet? Weet u hoe<br />

u uw medebewoners kunt alarmeren?<br />

En of er minder valide<br />

bewoners zijn? Maak een vluchtplan<br />

en houd met enige regelmaat<br />

een vluchtoefening. En<br />

zorg ervoor dat de vluchtwegen<br />

vrij zijn van allerlei obstakels.


EEN GOED<br />

ONDERHOUDEN LIFT<br />

IS EEN VEILIGE LIFT!<br />

ONDERHOUD<br />

STORINGSDIENST<br />

REPARATIE<br />

RENOVATIE<br />

MODERNISERING<br />

AAN ALLE<br />

MERKEN LIFTEN<br />

VVE Belang <strong>magazine</strong> #1 2018.pdf 1 25-1-2018 08:16:34<br />

OMDAT U GRAAG<br />

ZORGELOOS<br />

IN DE LIFT STAAT<br />

A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn<br />

Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl<br />

DE EERSTE 15 MINUTEN BIJ BRAND<br />

STAAT U ER ALLEEN VOOR.<br />

HULPDIENSTEN ARRIVEREN PAS NA<br />

DIE 15 MINUTEN.<br />

C<br />

IS UW VVE GOED VOORBEREID?<br />

M<br />

Y<br />

CM<br />

MY<br />

CY<br />

CMY<br />

15<br />

K


Intercom vervangen?<br />

Video intercom | Toegangscontrole | Postkasten<br />

Freek Poortvliet<br />

Technisch adviseur | Deurintercom<br />

“Welk merk voor u het beste is hangt af van de bestaande situatie, de bekabeling en uw wensen.”<br />

www.deur-intercom.nl info@deur-intercom.nl 0226 - 34 41 66<br />

<strong>VvE</strong> Metea<br />

thuis<br />

in beheer<br />

Genera<br />

Zorgeloos verzekerd van beheer en onderhoud van uw vastgoed<br />

Admira<br />

Administratief en financieel <strong>VvE</strong>-beheer, inclusief bestuursondersteuning<br />

Thesis<br />

Bouwkundige ondersteuning voor uw <strong>VvE</strong><br />

Finera<br />

Het basisbeheer pakket voor kleine <strong>VvE</strong>’s<br />

Recrea<br />

Optimaal financieel beheer voor uw vakantiepark<br />

Corporea<br />

Gezamenlijk beheer op maat gesneden<br />

Servira<br />

De beste service voor uw serviceflat<br />

Educa<br />

Workshop voor een professioneel <strong>VvE</strong>-bestuur<br />

Endura<br />

Voor de duurzame <strong>VvE</strong><br />

Nieuwbouw en Herontwikkeling<br />

Hulp bij het oprichten van een <strong>VvE</strong><br />

tel: (030) 60 03 939 mail: vve@vvemetea.nl<br />

www.vvemetea.nl


14<br />

BIJZONDERE APPARTEMENTEN<br />

VVE MAGAZINE<br />

BESTEEDT AANDACHT AAN<br />

BIJZONDERE APPARTEMENTEN<br />

DIE VOORHEEN GEEN WOON-<br />

BESTEMMING HADDEN. IN DEZE<br />

VIERENVIJFTIGSTE AFLEVERING<br />

AANDACHT VOOR HET WONEN<br />

IN EEN VOORMALIGE<br />

SIGARENFABRIEK.<br />

Bijzonder appartementencomplex:<br />

Nederlandsche Sigarenfabriek<br />

‘De Huifkar’<br />

De geur van - handgemaakte - sigaren is al lang verdwenen uit<br />

het pand aan De Lind in Oisterwijk. De naam Nederlandsche<br />

Sigarenfabriek “De Huifkar” staat nog prominent op de goed<br />

overhouden gevel. De moderne entree is exemplarisch voor het<br />

stijlvolle interieur van het voormalige industriële pand. Dat is<br />

gesplitst in vier appartementsrechten: drie woningen en een winkel.<br />

Aan de achterzijde is een bungalow aangebouwd, die ook onderdeel<br />

is van de <strong>VvE</strong>. De voormalige eigenaar van de sportzaak op de begane<br />

grond woont daar.<br />

NOORTJE ZEBREGS


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 15<br />

De tweede etage is eigendom van<br />

Noortje en Michel Zebregs, die er nu<br />

ruim drie jaar wonen. “We zagen vier<br />

jaar geleden dat nog twee van de drie<br />

appartementen te koop stonden”,<br />

vertelt Noortje. “Het leek ons geweldig<br />

om aan De Lind te wonen: midden in<br />

het centrum van Oisterwijk, tegenover<br />

het beroemde restaurant De Swaen.<br />

Deze appartementen waren nog<br />

volledig casco. In de ‘wandelgangen’<br />

hoorden we dat de toenmalige<br />

eigenaar van plan was om ze naar<br />

eigen behoeften in de delen en in<br />

te richten, omdat ze casco moeilijk<br />

te verkopen waren. Dat wilden we<br />

niet en dus hebben we de tweede<br />

etage gekocht in de oorspronkelijke<br />

staat, die deze op dat moment had.<br />

Het was in feite een kleinschalige<br />

bouwput. Wél was het gebouw bij de<br />

renovatie compleet gerenoveerd en<br />

heel goed geïsoleerd. De lege ruimte<br />

bood ook de mogelijkheid om de<br />

hele woning van een geavanceerd<br />

domoticasysteem (huisautomatisering)<br />

te laten voorzien. Het appartement<br />

hebben we ingericht met behulp van<br />

een aantal specialisten, waaronder<br />

een binnenhuisarchitect. Uiteindelijk<br />

konden we hier in december 2016<br />

onze intrek nemen.”<br />

XS <strong>VvE</strong> Beheer<br />

De <strong>VvE</strong> is in beheer bij XS <strong>VvE</strong> Beheer.<br />

Een prima keuze, vindt Noortje<br />

Zebregs. “Vergaderen doen we zelf -<br />

bij toerbeurt bij een van de bewoners<br />

- maar de vergaderstukken worden<br />

opgemaakt door de beheerder. In het<br />

voorjaar worden ze aangeleverd en dat<br />

is voor ons het signaal dat we weer een<br />

vergadering moeten uitschrijven. We<br />

maken een agenda waarop staat wat<br />

we willen bespreken en we bekijken in<br />

hoeverre de reserves nog toereikend<br />

zijn. De onderbuurman is voorzitter,<br />

ikzelf ben secretaris van het ‘<strong>VvE</strong>bestuur’.<br />

Volgens mij kloppen de<br />

cijfers elke keer perfect.<br />

De samenwerking met XS <strong>VvE</strong> Beheer<br />

is ideaal, de lijntjes zijn kort, we hebben<br />

bijna altijd met dezelfde medewerkster<br />

te maken. Carla van Well voorziet<br />

ons snel van de nodige gegevens<br />

en reageert meteen bij vragen over<br />

verzekeringen, geldzaken of wat<br />

dan ook.”<br />

We konden ons<br />

appartement laten<br />

voorzien van een<br />

geavanceerd<br />

domoticasysteem


16<br />

BIJZONDERE APPARTEMENTEN<br />

SIGARENFABRIEK “DE HUIFKAR”<br />

In de negentiende eeuw was Oisterwijk al<br />

geen echt agrarisch dorp meer. Van oudsher<br />

zorgde de nijverheid voor een aanzienlijk<br />

deel van de lokale inkomsten. De<br />

lakenindustrie en de ververijen boden werk<br />

aan veel arbeiders. Mede door de opkomst<br />

van de textielindustrie in Tilburg raakte die<br />

in Oisterwijk in verval.<br />

De groei van de bevolking (o.a. door de<br />

aanleg van de spoorlijn Boxtel-Tilburg en<br />

de bouw van het Oisterwijkse station in<br />

1865) kon niet worden opgevangen in de<br />

agrarische sector, en de nijverheid werd<br />

opnieuw een belangrijke bron van inkomsten.<br />

Deze keer ging het met name om<br />

schoenfabrieken en leerlooiers. Én sigarenfabriekjes,<br />

die aanvankelijk vooral met<br />

thuiswerkers actief waren. De investeringen<br />

waren gering: de fabrikanten hadden<br />

alleen tabak nodig. Die werd uit het toenmalige<br />

Nederlands-Indië aangevoerd.<br />

In 1894 vestigde Alphonse Hamers zich<br />

in Oisterwijk. In een voormalige villa van<br />

een textielfabrikant begon hij de Nederlandsche<br />

Sigarenfabriek “De Huifkar”. Op<br />

het hoogtepunt had hij enige honderden<br />

arbeiders in dienst; veelal thuiswerkers.<br />

Kinderarbeid was sinds 1874 verboden en<br />

vrouwen namen het werk over; vooral het<br />

‘ontnerven’ van de tabaksbladeren. Tot zijn<br />

dood in 1952 bleef Hamers handgemaakte<br />

kwaliteitssigaren fabriceren voor de nationale<br />

en de internationale markt.<br />

Uit: De Huifkar, een geschiedenis van de<br />

fabriek en haar personeel. Uitgave van de<br />

Werkgroep Integrale Geschiedschrijving<br />

Oisterwijk, 1988.


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 17<br />

De sfeer binnen de <strong>VvE</strong> is uitstekend.<br />

“We houden rekening met elkaar”,<br />

vertelt Noortje. “Zo betaalt de eigenaar<br />

van de sportzaak niet mee aan het<br />

onderhoud van de lift en de entree.<br />

Daar maken ze immers ook geen<br />

gebruik van.”<br />

Toekomstgericht<br />

Het pand, een gemeentemonument,<br />

heeft - dankzij de recente renovatie -<br />

weinig onderhoud nodig. “Maar toen<br />

vorig jaar een paar dakpannen van het<br />

dak waaiden, was er wel een steiger<br />

nodig om de reparatie uit te voeren”,<br />

vertelt Noortje. “Dat zijn behoorlijke<br />

kosten, maar op een andere manier<br />

kom je niet op het dak.”<br />

Er is een wtw-installatie maar ook<br />

een gasaansluiting voor de vloerverwarming.<br />

“Én voor de mooie open<br />

haard”, zegt Noortje. “Dankzij de goede<br />

isolatie én het feit dat we tussen twee<br />

etages in wonen, stoken we heel<br />

weinig. We zullen in de toekomst van<br />

het aardgas af moeten, maar dat is een<br />

zorg voor de volgende bewoners.” Ze<br />

legt uit: “We laten pal hiernaast een<br />

nieuw huis bouwen, dus we worden -<br />

waarschijnlijk dit najaar - buren van<br />

ons ‘oude’ appartement.”<br />

Voor wie geïnteresseerd is: het<br />

appartement van de familie Zebregs<br />

staat te koop. Hulstkamp Christie’s<br />

Makelaars geeft u graag meer<br />

informatie. De website vermeldt:<br />

“Zeer luxe design penthouseappartement<br />

van circa 210 m² met<br />

balkon annex loggia, gesitueerd op de<br />

tweede verdieping van het met veel<br />

liefde en vakmanschap gerenoveerde<br />

gemeentelijke monument “Sigarenfabriek<br />

De Huifkar” uit 1894.”<br />

Daarmee is geen woord te veel gezegd.<br />

De vraagprijs is € 1.998.000 k.k.<br />

Dankzij de<br />

goede isolatie<br />

stoken we<br />

heel weinig


Dé specialist in appartementsrecht en <strong>VvE</strong>'s<br />

www.rijssenbeek.nl<br />

Rijssenbeek Advocaten | Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | 026 - 443 42 49


• VERSTERKT BETON<br />

• HERSTELD BETON<br />

• BESCHERMD BETON<br />

Balm de specialist in onderhoud van beton<br />

www.balmbv.nl


20<br />

<strong>VvE</strong>-BESTUURDER WORDEN<br />

<strong>VvE</strong>-bestuurder Johannes Dolislager (29):<br />

‘Jongeren kijken anders naar<br />

de toekomst van het complex’<br />

Op alle <strong>VvE</strong> Belang-bijeenkomsten die Johannes Dolislager bezoekt, ziet hij hetzelfde beeld: een aanzienlijk<br />

aantal ‘grijze hoofden’ (en weinig vrouwen). “Ik denk dat de meeste <strong>VvE</strong>-bestuurders dik boven de 65 zijn”,<br />

zegt hij. “Daar is op zichzelf natuurlijk niets op tegen. Oudere mensen hebben veel kennis en ervaring.<br />

Toch denk ik dat het voor de <strong>VvE</strong> een pre is als het bestuur een afspiegeling is van de bewoners in het<br />

appartementencomplex. Ik vermoed dat veel ouderen denken dat jongeren ‘toch geen tijd hebben’ en<br />

dat jongeren geen idee hebben hoe waardevol het voor hen is om een tijdlang <strong>VvE</strong>-bestuurder te zijn.”<br />

We spraken het hoofd Communicatie van LTO-Noord én bestuursvoorzitter van een <strong>VvE</strong> in Hilversum.<br />

Wat was voor jou het motief om<br />

je kandidaat te stellen voor een<br />

bestuursfunctie?<br />

“Ik heb mijn appartement gekocht<br />

van een woningcorporatie die<br />

appartementen ging verkopen aan<br />

starters. Ons complex dateert uit de<br />

jaren 60 en sommige bewoners wonen<br />

er ook al zo lang. Zij huren overigens<br />

nog steeds van de corporatie; we<br />

beheren dus een gemengd complex.<br />

De appartementen werden beheerd<br />

door de beheersorganisatie van de<br />

corporatie. Dat bleek een behoorlijk<br />

dure aangelegenheid. Bovendien belden<br />

veel huurders voor elk wissewasje de<br />

beheerder, die vervolgens een klusjesman<br />

inschakelde. Nog hogere kosten<br />

dus. Ik vermoedde dat het veel voordeliger<br />

kon en dat bleek inderdaad<br />

het geval. We hebben nu een andere<br />

beheerder en checken eerst zelf welke<br />

reparaties door externe partijen gedaan<br />

moeten worden en wat we zelf kunnen<br />

doen. Onze begroting is daardoor<br />

met 20 procent verlaagd, terwijl we<br />

behoorlijk wat aan het complex hebben<br />

verbeterd.”<br />

En dat ligt aan het feit dat jullie<br />

bestuur zo jong is?<br />

“Voor een groot deel wel. Ik denk -<br />

generaliserend gesproken - dat jongere<br />

bestuurders meer naar de verre toekomst<br />

kijken dan oudere mensen.<br />

Ouderen hebben vaak een horizon van<br />

10 à 15 jaar. Dat zie je ook bij ‘jonge<br />

ouderen’, die nog een groot deel van<br />

hun leven voor zich hebben. ‘Hallo,<br />

ik ben al 67’, hoor je dan. Dan denk<br />

ik: ‘Man, je hebt er pas twee derde op<br />

zitten. Er komen nog zo veel leuke<br />

dingen!’


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 21<br />

Hetzelfde blijkt uit in het rapport<br />

‘Grijze haren, groene huizen’ (zie<br />

pag. 60; red.): ouderen investeren<br />

onvoldoende in verduurzaming van<br />

woningen. Dat betekent dus dat te<br />

weinig woningen op de toekomst<br />

worden voorbereid. Ouderen hebben<br />

- ook doordat jongeren dat laten<br />

gebeuren! - de neiging om over de<br />

hoofden van jongeren heen besluiten<br />

te nemen. Vaak ook onder het motto<br />

dat zij er al heel lang wonen en dus alle<br />

eigenschappen van het gebouw (en<br />

de bewoners) kennen.”<br />

En dat is ook vaak zo.<br />

“Zeker! En daar maken wij graag<br />

gebruik van! Ik denk wel dat ouderen<br />

het besturen van een <strong>VvE</strong> nogal eens al<br />

een soort ‘hobby’ zien, terwijl jongeren<br />

een meer zakelijke aanpak hebben.”<br />

Hebben al die ouderen in jullie<br />

complex een smartphone?<br />

“Nee, en sommigen hebben ook geen<br />

pc. Dat betekent dat je op een heel<br />

andere manier moet communiceren<br />

dan je misschien zelf zou willen. In<br />

het begin ben ik een aantal keren bij<br />

bewoners (ook bij huurders) koffie<br />

gaan drinken. Persoonlijk contact is<br />

belangrijk.<br />

We communiceren per Whatsapp<br />

en per mail, maar wie geen pc heeft,<br />

krijgt alle info in de brievenbus.<br />

Het voordeel van jongeren in een<br />

bestuur is trouwens ook dat er min<br />

of meer vanzelf contact is tussen<br />

jonge bewoners en jonge bestuurders.<br />

Beide groepen bewoners hebben nu<br />

een aanspreekpunt.”<br />

Dat koffiedrinken was nogal een<br />

tijdsinvestering.<br />

“Dat klopt. Bij mijn eerste bezoek heb<br />

ik mijn medebewoners vooral laten<br />

vertellen wat hun allemaal dwars zat<br />

als het ging om dit gebouw en de gang<br />

van zaken. Het tweede bezoek stond in<br />

het teken van de vraag ’Wat heb je zelf<br />

gedaan om problemen op te lossen?’<br />

(meestal weinig…) en bij mijn derde<br />

bezoek heb ik concreet gevraagd wat<br />

ze wilden veranderen.<br />

Dat heeft tot veel enthousiasme geleid,<br />

vooral ook doordat wij als bestuur alle<br />

bewoners gelijk behandelen. Huurders<br />

en eigenaars. In het begin hoorde ik<br />

wel eens een eigenaar zeggen: ‘Die<br />

heeft niks te zeggen want dat is maar<br />

een huurder’. Zo’n uitspraak wil ik niet<br />

horen.”<br />

Wat is het resultaat van al die<br />

inspanningen?<br />

“Zoals ik al zei is onze begroting met<br />

20 procent verlaagd, maar ondertussen<br />

hebben we alle rookgasafvoeren<br />

laten vervangen; is alle verlichting<br />

(mede door de inzet van een lid van<br />

de technische commissie) vervangen<br />

door ledverlichting en is er veel<br />

achterstallig onderhoud uitgevoerd.<br />

Het gebouw was al goed geïsoleerd<br />

toen de verkoop aan starters begon.<br />

We hebben een nieuwe beheerder<br />

aangetrokken. Die doet het complete<br />

beheer. Alleen vergaderen inclusief het<br />

uitschrijven van vergaderingen doen<br />

we zelf.”<br />

Dan de hamvraag: waarom zou je als<br />

jongeren in een <strong>VvE</strong>-bestuur willen<br />

zitten? Wat levert het je op?<br />

“Op de eerste plaats natuurlijk omdat<br />

je appartement een flink deel van je<br />

eigen kapitaal vertegenwoordigt. Je<br />

wilt toch zorgen voor waardebehoud?<br />

Ik zie complexen die identiek zijn aan<br />

dat van ons en waar helemaal niets<br />

gebeurt. Heel onverstandig. Ik zou<br />

graag op het gebied van beheer en<br />

onderhoud willen samenwerken met<br />

die andere <strong>VvE</strong>’s, maar die hebben tot<br />

op heden geen interesse. Ze zien de<br />

meerwaarde er niet van in.”<br />

Is het aan jongeren om zichzelf te<br />

melden of zie jij ook een taak voor het<br />

bestuur?<br />

“Ik zou graag zien dat oudere bestuursleden<br />

actief jongeren benaderen.<br />

Jonge mensen vinden het vaak een<br />

grote stap om naar ervaren bestuurders<br />

toe te gaan. Ze denken dat ze het<br />

werk niet aankunnen, maar als je ze<br />

goed inwerkt komt dat wel goed. Geef<br />

ook niet op als ze de eerste keer ‘nee’<br />

zeggen. In ons bestuur zitten mensen<br />

die bij drie ALV’s de oproep aan zich<br />

voorbij lieten gaan, maar uiteindelijk<br />

toch de verantwoordelijkheid oppakten.”<br />

Heb je nog meer goede argumenten<br />

voor jongeren?<br />

“Op de eerste plaats is het heel goed<br />

voor je cv. Dat is voor jongeren<br />

belangrijk. Als je bestuurlijke ervaring<br />

hebt in een organisatie waar veel<br />

geld omgaat, is dat interessant voor<br />

toekomstige werkgevers.<br />

Verder leer je vanzelf te netwerken:<br />

met de beheerder, de woningcorporatie<br />

etc. Bovendien word je als<br />

<strong>VvE</strong>-bestuurder vaak uitgenodigd<br />

voor evenementen, waar je ook weer<br />

nieuwe mensen leert kennen.<br />

Je krijgt natuurlijk ook de nodige<br />

ervaring in besturen; met name in de<br />

omgang met lastige mensen, maar ook<br />

met degenen die té bescheiden zijn en<br />

dus nooit aan het woord komen. En<br />

je leert ook hoe je omgaat met - vaak<br />

grote - verantwoordelijkheden én hoe<br />

je een toekomstvisie voor de korte en<br />

de lange termijn ontwikkelt.”<br />

Jij bent dus op je 29e al behoorlijk<br />

ervaren.<br />

“Ik ben nu ruim drie jaar bestuursvoorzitter,<br />

dus: ja, dat denk ik wel.<br />

Maar ik vind het voornamelijk heel erg<br />

leuk. Ik zou het dus geweldig vinden<br />

om onafhankelijk voorzitter te zijn.<br />

Hoe meer ‘misverstanden’ binnen<br />

de ledenvergadering, hoe liever.<br />

Kom maar op <strong>VvE</strong>’s!”<br />

Ook voor je<br />

carrière is het<br />

interessant om<br />

<strong>VvE</strong>-bestuurder<br />

te zijn


22 CONGRES VVE-MANAGERS 2019<br />

DANNY JASPERS<br />

De actualiteit is uitdagender dan ooit<br />

De handelwijze van de Nederlandse banken, de modernisering van het appartementsrecht, cybercriminaliteit<br />

en ‘sales’ waren de belangrijkste onderwerpen van het Congres <strong>VvE</strong>-managers 2019, dat op maandagmorgen<br />

2 december jl. - voorafgaand aan het Jaarcongres van <strong>VvE</strong> Belang - werd gehouden in het NBC te Nieuwegein.<br />

Het beheerderscongres, dat inmiddels een jaarlijkse traditie is geworden, is een gezamenlijk initiatief van <strong>VvE</strong><br />

Belang, VGM NL en Centraal Beheer.<br />

De eerste presentatie was voor rekening van René<br />

Brinkhuijsen, bestuurslid van VGM NL (brancheorganisatie<br />

voor vastgoedbeheerders) en mr. Kees<br />

Oomen, directeur van <strong>VvE</strong> Belang. Zij maken zich zorgen<br />

over de handelwijze van de Nederlandse banken.<br />

“Zo langzamerhand lijkt het erop dat banken het goed<br />

functioneren van <strong>VvE</strong>’s belemmeren”, vond Oomen.<br />

“Het is bijna onmogelijk om een tweede bank te vinden<br />

als het spaartegoed meer dan 100.000 euro bedraagt;<br />

de kosten voor een bankrekening zijn hoog en banken<br />

willen nog steeds geen leningen verstrekken aan <strong>VvE</strong>’s.”<br />

Ook de ‘Verklaring Uiteindelijk Belanghebbenden<br />

(UBO)’ is de bestuurders een doorn in het oog: in hun<br />

strijd tegen witwassen en financieren van terrorisme<br />

eisen banken van <strong>VvE</strong>’s dat ze deze documenten<br />

invullen, waaruit blijkt dat <strong>VvE</strong>-bestuurders geen<br />

‘uiteindelijk belanghebbenden’ zijn. “Maar de <strong>VvE</strong> valt<br />

helemaal niet onder de UBO-regeling”, betoogde<br />

Brinkhuijsen. “Helaas zijn er al rekeningen van <strong>VvE</strong>’s<br />

geblokkeerd. Reden: zij weigeren aan de - absurde en<br />

onterechte - bancaire eisen te voldoen.” <strong>VvE</strong> Belang en<br />

VGM NL blijven samen ijveren voor wijziging van deze<br />

zinloze voorschriften.<br />

Modernisering appartementsrecht<br />

De Werkgroep Modernisering Appartementsrecht<br />

Nederland (WMANL) onderzoekt de mogelijkheden<br />

tot vereenvoudiging (en uniformering) van de wet- en<br />

regelgeving van het appartementsrecht. De wettekst is<br />

klaar, evenals de tekst van de Algemene Maatregel van<br />

Bestuur (het ‘<strong>VvE</strong>-besluit’). De AMvB overrulet de wet en<br />

het reglement en moet het bijvoorbeeld eenvoudiger<br />

maken om energiebesparende maatregelen te nemen.<br />

Gepleit wordt voor het afschaffen van het quorum en<br />

besluitvorming met een gekwalificeerde meerderheid.<br />

In de wettekst zijn o.a. bepalingen opgenomen over<br />

de inperking van de boekhoud- en administratieplicht,<br />

de verhouding huurders-verhuurder-eigenaars en de<br />

regeling wat tot de <strong>VvE</strong>-bijdrage hoort.<br />

De besluitvorming omtrent het aangaan van een<br />

geldlening zorgt voor commotie: juristen, beheerders<br />

en appartementseigenaars verschillen van mening.<br />

Het woord is hier aan het ministerie en de wetgever.


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 23<br />

WILLEM VERBEKE<br />

RENÉ BRINKHUIJSEN EN KEES OOMEN<br />

FIONA HAMBERG<br />

Banken, weten<br />

regelgeving,<br />

energiebesparing,<br />

cybercriminaliteit<br />

en zaken doen<br />

met <strong>VvE</strong>’s<br />

Overige onderwerpen<br />

René Brinkhuijsen memoreerde nog enkele<br />

actualiteiten: de Geschillencommissie van VGM NL,<br />

het ‘datagedreven vastgoedmanagement’, dat wordt<br />

ontwikkeld, het opleidingsprogramma en de participatie<br />

in de werkgroep WMANL.<br />

Daarna gaf hij het woord aan Fiona Hamberg, accountmanager<br />

bij het Nationaal Energiebespaarfonds. Zij<br />

gaf informatie over de <strong>VvE</strong> Energiebespaarlening<br />

(laagrentende annuïteitenlening; geen afsluitkosten;<br />

voor <strong>VvE</strong>’s met minimaal 10 (sinds 3 <strong>febr</strong>uari jl. 8)<br />

woonappartementen, het Zeer Energiezuinig Pakket<br />

(ZEP) en het ZEP+. Voor die laatste pakketten kan<br />

een 30-jarige lening worden afgesloten. De lening is<br />

gebouwgebonden; de eigenaar is alleen aansprakelijk<br />

voor zijn eigen breukdeel. Daarnaast kan gebruik<br />

worden gemaakt van de Subsidie energiebesparing<br />

eigen huis (SEEH) en lokale/regionale subsidies.<br />

Cybercriminaliteit<br />

Onder het motto ‘Cyber crime; van ontkenning naar<br />

kans’ gaven Danny Jaspers en Edgar Versteeg (Centraal<br />

Beheer) een inkijkje in de wereld van hackers: “Het is<br />

de grootste dreiging die op ons afkomt. We moeten<br />

ons voorbereiden op digitale ontwrichting van de<br />

maatschappij. Gijzelsoftware is inmiddels een bekend<br />

begrip (en maakt nauwelijks nog indruk) net als<br />

phishing (dat steeds professioneler wordt). Datalekken<br />

kunnen ook voor grote problemen zorgen, zeker ook<br />

voor <strong>VvE</strong>-beheerders. Het is vaak onduidelijk wat de<br />

financiële gevolgen zijn, maar duidelijk is wel dat de<br />

zakelijke dienstverlening extra kwetsbaar is.<br />

Het is belangrijk dat we uit de ontkenningsfase komen<br />

(‘Hoe belangrijk is mijn kantoor nou helemaal voor<br />

deze criminelen?’) en dat we kiezen voor beschermingsmaatregelen:<br />

firewall, antivirus etc. Maar ook:<br />

dat we iedereen verantwoordelijk maken voor<br />

cyber security (o.a. door training), een hoofdverantwoordelijke<br />

aanstellen en een budget bepalen. Neem<br />

maatregelen om het te voorkómen. En zorg voor een<br />

cyber-calamiteitenplan zodat u weet wat u moet doen<br />

– en wie u moet inschakelen – als het u overkomt.”<br />

Van dun naar dik<br />

Prof. dr. Willem Verbeke (sales en accountmanagement<br />

aan de Erasmus Universiteit) meldde dat de markt<br />

uit evenwicht is, maar dat er tevens steeds nieuwe<br />

wetmatigheden ontstaan. “Dus hebben we mensen<br />

nodig die vertellen waar het allemaal over gaat; die<br />

van de ‘dikke’ materie ‘dunne’, begrijpelijke informatie<br />

maken”, stelde Verbeke. “Mensen leren van elkaar en<br />

kopiëren elkaar. Probeer daarom de eerste te zijn die<br />

iets van een ander kopieert, want dan ben je de ‘expert’.<br />

De beste manier om als expert te worden gezien<br />

is: werken voor bekende klanten. Laat dus bekende<br />

klanten op je website zien en word lid van een bekende<br />

brancheorganisatie. Certificeren is ook van belang: dat<br />

onderstreept je deskundigheid.<br />

En: maak het simpel voor de klant. Bied pakketten aan<br />

die in één oogopslag duidelijk maken wat je de klant te<br />

bieden hebt. En schrijf een blog!”<br />

Tip voor beheerders: wees niet bang om ‘koud’ te<br />

bellen. Uiteindelijk leidt dat tot resultaat!


SKW-Gecertificeerd<br />

<strong>VvE</strong>-Beheerder<br />

Bosscheweg 135<br />

5282 WV te Boxtel<br />

Tel: 0411 - 686136<br />

www.ibotec.nl<br />

ibotec@ibotec.nl<br />

VOGEL<br />

OVERLAST?<br />

PRIXXS, DE VOORDELIGSTE<br />

LEVERANCIER VOOR<br />

UW VOGELWERING<br />

- DUIVENPINNEN/MEEUWENPINNEN<br />

- RVS 304 / ROESTVAST<br />

- 10 JAAR GARANTIE<br />

- LAAGSTE PRIJS<br />

WWW.PRIXXS.COM | INFO@PRIXXS.NL | 0499-310818<br />

By<br />

IVOREETRADE<br />

GALERIJVLOERRENOVATIE.NL<br />

SWISSDECKVLOERTEGELS.NL<br />

MOOIEBALKONVLOER.NL<br />

Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!<br />

• Mooi & trendy<br />

• Snel gelegd<br />

• Kliksysteem<br />

• Onderhoudsvrij<br />

• Duurzaam<br />

• Antislip<br />

• Geen aangroei<br />

• Geluiddempend<br />

• Comfortabel<br />

• Licht van gewicht<br />

• Diervriendelijk<br />

• 15 jaar garantie<br />

15 JAAR<br />

GARANTIE<br />

100%<br />

RECYCLEBAAR<br />

0297-591225<br />

www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com<br />

<strong>VvE</strong> en geïnteresseerd in<br />

een laadpunt voor<br />

elektrische auto’s?<br />

SKW-Gecertificeerd<br />

<strong>VvE</strong>-Beheerder<br />

Vul het formulier in op<br />

GRATIS GEPLAATST EN BEHEERD!<br />

www.ladenmaar.com<br />

Bosscheweg 135<br />

5282 WV te Boxtel<br />

Tel: 0411 - 686136<br />

www.ibotec.nl<br />

ibotec@ibotec.nl INSTALLATIECOMBINATIE PRONK<br />

Waarde &<br />

Woongenot<br />

Product | Proces | Partnerschap<br />

WWW.BALKONHEKKEN.INFO<br />

BALKONHEKKEN@JENB.INFO<br />

0546-453883<br />

By<br />

IVOREETRADE<br />

Bent u eigenaar<br />

GALERIJVLOERRENOVATIE.NL<br />

SWISSDECKVLOERTEGELS.NL<br />

MOOIEBALKONVLOER.NL of huurder in een<br />

gemengd complex?<br />

Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!<br />

15 JAAR<br />

GARANTIE<br />

100%<br />

RECYCLEBAAR<br />

Dan hebt u waarschijnlijk<br />

veel vragen over rechten<br />

en plichten van beide<br />

groepen bewoners!<br />

• Mooi & trendy<br />

• Snel gelegd<br />

• Kliksysteem<br />

• Onderhoudsvrij<br />

• Duurzaam<br />

• Antislip<br />

• Geen aangroei<br />

• Geluiddempend<br />

• Comfortabel<br />

• Licht van gewicht<br />

• Diervriendelijk<br />

• 15 jaar garantie<br />

Bestel dit boek en krijg<br />

antwoord op uw vragen!<br />

Maak € 20* over op rekening:<br />

NL97RABO 0163.83.64.50<br />

t.n.v. <strong>VvE</strong> Belang Service BV<br />

te Oosterhout. Vergeet niet uw<br />

0297-591225<br />

adresgegevens te vermelden!<br />

*Inclusief btw en verzendkosten<br />

www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com<br />

XS <strong>VvE</strong> Beheer is een betaalbaar digitaal beheerconcept speciaal<br />

voor kleinere verenigingen van 2 t/m 20 appartementen.<br />

Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine<br />

<strong>VvE</strong> meer betalen dan nodig is omdat u klein bent? Daarom steekt<br />

XS <strong>VvE</strong> Beheer u de helpende hand toe tegen een betaalbare prijs<br />

van € 123,- inclusief btw per appartementsrecht per jaar.<br />

XS <strong>VvE</strong> Beheer gaat er dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren<br />

een aantal dingen zelf doet, zoals vergaderen en klein<br />

technisch beheer. Wij zorgen voor het secretariaat en de financieel<br />

administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met<br />

uw toekomstige beheerder!<br />

Groots in kleinere <strong>VvE</strong>'s<br />

www.xsvvebeheer.nl


ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING<br />

Veilig wonen met de camerabewaking van Elseco<br />

Wat is voor uw <strong>VvE</strong> de reden het camerasysteem door Elseco te laten<br />

plaatsen?<br />

Heldere en duidelijke offerte<br />

Professionele, hoogwaardige camera’s<br />

Vakkundig en vandaalbestendig geïnstalleerd<br />

Ervaren gecertificeerde monteurs<br />

Persoonlijke instructies voor het gebruik<br />

www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1<br />

1411 AA Naarden, 035 695 51 00<br />

Renovatie<br />

Galerijen/Balkons<br />

Onderhouden, Beschermen, Versterken<br />

Ondersteuning bij<br />

het stellen van de<br />

structurele diagnose<br />

• Technische inspectie<br />

(o.a. NEN 2767-4)<br />

• Constructieve veiligheid<br />

van balkons en galerijen<br />

(CUR 248)<br />

Onze teams van specialisten<br />

staan klaar om u te helpen<br />

beslissen welke oplossing het<br />

meest geschikt is voor u.<br />

Uw vereniging op<br />

koers met Inzicht<br />

Opstellen van<br />

een herstelplan<br />

• Hersteladvies<br />

• Offerte voor herstel<br />

• Onderhoudsbegroting<br />

(ook meerjaren)<br />

Argon 10, 4751 XC Oud Gastel (NL)<br />

Tel: 0165 31 61 80<br />

E-mail: info@tebecon.nl<br />

www.tebecon.nl<br />

T (010) 8440764 E info@inzicht-vvebeheer.nl<br />

I inzicht-vvebeheer.nl


26 JURIDISCH<br />

Opstalrecht en<br />

appartementsrecht<br />

Hoe verhouden<br />

die rechten zich<br />

tot elkaar?<br />

Evenals het appartementsrecht is het opstalrecht een zakelijk recht, waarvan de<br />

bepalingen zijn neergelegd in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Hoe verhouden<br />

deze rechten zich tot elkaar? Kan een appartementsrecht worden gevestigd op een<br />

opstalrecht? En andersom? Op die vragen - die nogal eens worden gesteld door<br />

<strong>VvE</strong>-bestuurders - geven we in dit artikel antwoord.<br />

Om in deze kwestie helderheid te krijgen, geven we<br />

eerst antwoord op de vraag wat een opstalrecht is.<br />

Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of<br />

boven een onroerende zaak die eigendom is van een<br />

ander, gebouwen, werken of beplantingen in eigendom<br />

te hebben of te verkrijgen. Uitgangspunt in de wet<br />

is de eigendom. Eigendom is het meest omvattende<br />

zakelijke recht. Als het gaat om de eigendom van<br />

grond, dan ben je als eigenaar niet alleen eigenaar van<br />

een stuk grond, maar ook van alles wat zich op en in<br />

die grond bevindt. We noemen dit: natrekking. Iemand<br />

die een grondgebonden woning koopt, koopt de grond<br />

en de woning die daarop staat, maar hij wordt ook<br />

eigenaar van alles wat zich in die grond bevindt, zoals<br />

kabels en leidingen.<br />

Door het vestigen van een opstalrecht wordt<br />

de natrekking doorbroken. Op die manier is het<br />

mogelijk dat de eigenaar van de grond niet tevens<br />

rechthebbende is op bijvoorbeeld een gebouw. De<br />

eigenaar is eigenaar van de grond en de opstaller<br />

heeft door het opstalrecht de eigendom van het<br />

gebouw. Het opstalrecht wordt vaak gebruikt door<br />

bijvoorbeeld energieleveranciers voor het plaatsen<br />

van een elektriciteitskast. De grond blijft dan van de<br />

eigenaar en de elektriciteitskast is eigendom van de<br />

energieleverancier.<br />

Splitsing<br />

Artikel 5:106 BW bepaalt dat een eigenaar, erfpachter<br />

of opstaller bevoegd is zijn recht op een gebouw<br />

met toebehoren en de daarbij behorende grond<br />

met toebehoren te splitsen in appartementsrechten.<br />

Dit betekent dat een opstalrecht kan worden<br />

gesplitst in appartementsrechten. Deze splitsing<br />

in appartementsrechten is feitelijk niet anders dan<br />

een splitsing in appartementsrechten door een<br />

eigenaar van de grond en het gebouw. Echter: het<br />

opstalrecht zal zich meestal beperken tot het gebouw.<br />

Dat betekent dat de grond niet in de splitsing is<br />

betrokken. De mogelijkheid een opstalrecht te splitsen<br />

in appartementsrechten bestaat al zo lang als het<br />

appartementsrecht zelf.<br />

Andersom is het niet altijd mogelijk geweest een<br />

opstalrecht te vestigen op een appartementsrecht:<br />

die mogelijkheid is pas in 2005 in de wet ingevoerd.<br />

Dat deze bepaling later is ingevoerd blijkt al uit het<br />

artikelnummer. Artikel 5:118a BW luidt:<br />

“Een appartementseigenaar kan, voor zover in de<br />

akte van splitsing niet anders is bepaald, zonder<br />

medewerking van de overige appartementseigenaars<br />

en beperkt gerechtigden op het gedeelte van de<br />

onroerende zaken dat bestemd is om als afzonderlijk<br />

geheel door hem te worden gebruikt, een recht


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 27<br />

Mr. Astrid Luijk-van Veldhuizen,<br />

juriste <strong>VvE</strong> Belang<br />

Wettelijk gezien<br />

is het nog altijd niet<br />

mogelijk een opstalrecht<br />

te vestigen<br />

op een gebouw dat<br />

is gesplitst in<br />

appartementsrechten.<br />

van erfpacht en, behoudens voor zover het betreft<br />

in de splitsing betrokken gebouwen, werken en<br />

beplantingen, een recht van opstal vestigen.”<br />

Beperkingen<br />

Uit dit artikel blijkt dat een opstalrecht op het<br />

appartementsrecht in principe kan worden<br />

gevestigd zonder medewerking van de overige<br />

appartementseigenaars. De wet bevat een tweetal<br />

beperkingen.<br />

1. Indien de akte van splitsing bepaalt dat de vestiging<br />

niet kan plaatsvinden zonder toestemming van de<br />

overige eigenaars.<br />

2. Wanneer een opstalrecht wordt gevestigd op ten<br />

tijde van de splitsing reeds bestaande gebouwen,<br />

werken en beplantingen.<br />

Op grond van de wet is (als de splitsingsakte daarover<br />

niets bepaalt) geen medewerking nodig van de overige<br />

eigenaars voor het vestigen van een opstalrecht op het<br />

appartementsrecht als het gaat om het oprichten van<br />

nieuwe gebouwen, werken en beplantingen. De enige<br />

uitzondering hierop is artikel 22 lid 2 Modelreglement<br />

2006. Dit artikel bepaalt dat de toestemming van de<br />

vergadering van eigenaars vereist is voor het vestigen<br />

van een erfpachtrecht of opstalrecht.<br />

Waarom een opstalrecht?<br />

Hierboven is vermeld dat in het algemeen gebruik<br />

wordt gemaakt van het opstalrecht voor het plaatsen<br />

van bijvoorbeeld een elektriciteitskast. Maar wanneer<br />

en waarom zou je als appartementseigenaar gebruik<br />

willen maken van het vestigen van een opstalrecht op<br />

een appartementsrecht?<br />

Deze situatie kan zich voordoen als de elektriciteitskast<br />

wordt geplaats in de tuin die behoort tot het<br />

appartementsrecht. Denk in dit verband ook aan<br />

bungalowparken die zijn gesplitst in appartementsrechten.<br />

Deze situatie doet zich in de praktijk echter<br />

niet vaak voor. Wel bestaat in de praktijk behoefte aan<br />

het vestigen van een opstalrecht als het gaat om het<br />

plaatsen van bijvoorbeeld zonnepanelen, warmtekoudeopslag-installaties<br />

e.d.<br />

Op het complex?<br />

Artikel 5:118a BW maakt het mogelijk om bij het plaatsen<br />

van bijvoorbeeld zonnepanelen een opstalrecht te<br />

vestigen op een appartementsrecht. Maar let op! Dit<br />

artikel maakt het alleen mogelijk om een opstalrecht te<br />

vestigen op een appartementsrecht. Wettelijk gezien is<br />

het nog altijd niet mogelijk een opstalrecht te vestigen<br />

op een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten.<br />

En juist daaraan is in de praktijk behoefte. Op dit punt<br />

moet de wet nog worden aangepast. Wel is het mogelijk<br />

voorafgaand aan de splitsing in appartementsrechten<br />

een opstalrecht te vestigen. In dat geval moet vóór<br />

de splitsing al duidelijk zijn ten behoeve van wie een<br />

opstalrecht wordt gevestigd.<br />

Maar wat te doen als de vraag zich voordoet of op<br />

een bestaand gebouw ten behoeve van een derde<br />

zonnepanelen of een zendmast mogen worden<br />

geplaatst? In dat geval dient nog altijd volstaan te<br />

worden met een persoonlijk gebruiksrecht. Hiervoor<br />

hanteren telecomaanbieders en energiecorporaties<br />

hun eigen overeenkomst. Hebt u te maken met een<br />

dergelijke vraag? Of wordt u een overeenkomst<br />

voorgelegd? De juristen van <strong>VvE</strong> Belang kunnen die<br />

voor u beoordelen. U weet dan waar u aan toe bent.


28 JURIDISCH<br />

Waar eindigt het<br />

domein van de <strong>VvE</strong>?<br />

Ofwel: wanneer is<br />

de <strong>VvE</strong> bevoegd?<br />

<strong>VvE</strong>’s ondernemen tal van activiteiten die niet strikt betrekking hebben op het beheer van het gebouw en<br />

de instandhouding daarvan. Gebouwen worden voorzien van nieuwe installaties en worden verduurzaamd,<br />

bijvoorbeeld door energie op te wekken. Ook leveren <strong>VvE</strong>’s in voorkomende gevallen persoonsgebonden<br />

diensten, zoals in serviceflats. Denk verder aan promotie in winkelcentra die de <strong>VvE</strong> voor zijn rekening neemt.<br />

Daarbij is het de vraag waar de grens ligt van wat de <strong>VvE</strong> mag en moet uitvoeren.<br />

Boottocht over de Rijn?<br />

Het organiseren van een boottocht over de Rijn voor<br />

de bewoners van het gebouw behoort niet tot de<br />

taken van <strong>VvE</strong>, zoveel is wel duidelijk. Ook evident is<br />

dat de <strong>VvE</strong> niet gaat over de collectieve inkoop van<br />

zorgverzekeringen. Minder duidelijk wordt het bij zaken<br />

als de jaarlijkse bewonersbarbecue, de gezamenlijke<br />

inkoop van energie, het installeren van een AED, het<br />

huren van gemeenschappelijke ruimtes of het vervangen<br />

van privé-verwarmingsketels door de <strong>VvE</strong>.<br />

Of deze: het beginnen van een rechtszaak tegen een<br />

verkopende woningcorporatie namens enkele kopers<br />

omdat het gebouw gebreken vertoont. Een laatste<br />

voorbeeld: de <strong>VvE</strong> levert een bijdrage aan de gemeente<br />

voor de aangrenzende openbare parkeerplaats.<br />

Kan dat wel?<br />

Taken en bevoegdheden van de <strong>VvE</strong><br />

De wet schrijft voor dat de <strong>VvE</strong> het beheer voert<br />

over het gemeenschappelijk eigendom van de<br />

appartementseigenaars. In het splitsingsreglement<br />

moet staan welke schulden en kosten voor rekening<br />

van de gezamenlijke appartementseigenaars komen.<br />

Deze regels worden in de modelreglementen en<br />

splitsingsaktes nader uitgewerkt.<br />

Alle appartementseigenaars zijn verplicht lid van de <strong>VvE</strong>.<br />

Zodoende is elke eigenaar ook wettelijk verplicht bij<br />

te dragen aan de uitgaven van de <strong>VvE</strong>. Verder zijn alle<br />

eigenaars voor hun breukdeel wettelijk aansprakelijk<br />

voor de schulden van de <strong>VvE</strong>. Om deze redenen is een<br />

terughoudende uitleg van de taken en bevoegdheden<br />

van de <strong>VvE</strong> naar mijn mening noodzakelijk.<br />

Daar komt bij dat de gevolgen van overschrijding van<br />

het doel van de <strong>VvE</strong> vérstrekkend kunnen zijn: besluiten<br />

zijn nietig wegens strijd met het reglement en de wet<br />

en komen zo niet tot stand.<br />

Wanneer is de <strong>VvE</strong> bevoegd?<br />

Van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld of<br />

de <strong>VvE</strong> bevoegd is. Stel, een <strong>VvE</strong> besluit de gemeente<br />

te betalen voor de herinrichting van het openbare<br />

parkeerterrein dat grenst aan het gebouw. Dat kan als<br />

aan één van de volgende eisen is voldaan:<br />

1. de uitgave dient de gemeenschappelijke gedeelten<br />

of zaken; of<br />

2. de uitgave dient het gemeenschappelijk belang<br />

van de eigenaars, zoals mede omschreven in het<br />

splitsingsreglement.<br />

In dit voorbeeld betreft de bijdrage aan het parkeerterrein<br />

geen uitgave aan een gemeenschappelijk<br />

gebouwdeel. Ook wordt de uitgave niet besteed aan<br />

gedeelten van het gebouw, die bestemd zijn om door


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 29<br />

alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars te<br />

worden gebruikt. Wanneer ook niet duidelijk is hoe het<br />

onderhoud of het gebruik van wél gemeenschappelijke<br />

gedeelten of zaken door de bijdrage wordt gediend,<br />

voldoet de bijdrage niet aan de eerste eis.<br />

Gemeenschappelijke belangen<br />

Dan de tweede eis. Beoordeeld moet worden<br />

of de bijdrage aan het openbare parkeerterrein<br />

wordt gedaan in het belang van de gezamenlijke<br />

appartementseigenaars. Dat lijkt niet snel het geval.<br />

Immers, ook als de parkeersituatie verbetert en de<br />

eigenaars daar allemaal baat bij hebben, is nog niet<br />

sprake van een voldoende specifiek eigenaarsbelang.<br />

De betere parkeersituatie is dient namelijk alle<br />

bezoekers en gebruikers ervan is er dus niet specifiek<br />

voor eigenaars als zodanig. Het lijkt er in dit voorbeeld<br />

dan ook op dat de bijdrage aan de verbetering van het<br />

parkeerterrein niet voldoende in verband staat met<br />

de eigendom van het appartementsrecht. Ook aan<br />

de tweede eis kan daarom niet worden voldaan. De<br />

conclusie is dan ook dat <strong>VvE</strong> niet bevoegd is tot het<br />

doen van de uitgave.<br />

Specifieke eigenaarsbelangen<br />

Uit de tweede eis, de uitgave dient het gemeenschappelijk<br />

belang, volgt dat ook uitgaven die niet<br />

direct het beheer van het gebouw betreffen toch door<br />

de <strong>VvE</strong> gedaan kunnen worden, mits de specifieke<br />

eigenaarsbelangen daarmee zijn gediend. Wat die<br />

specifieke belangen zijn, wordt ook bepaald door de<br />

splitsingsakte. Dat kan bij een winkelcentrum anders<br />

zijn dan bij een serviceflat. Voor specifieke belangen<br />

is wel vereist dat de bedoeling van de opstellers van<br />

de splitsingsakte voldoende duidelijk uit de akte kan<br />

worden herleid.<br />

Kortom, uitgaven in het ‘gemeenschappelijk belang’<br />

moeten voldoende specifiek voor de eigenaars zijn en<br />

zijn niet beperkt tot het beheer van het gebouw zelf.<br />

Treedt de <strong>VvE</strong> buiten haar bevoegdheid, dan kan elke<br />

eigenaar de nietigheid van dat besluit inroepen<br />

Inroepen nietigheid niet verplicht binnen<br />

een maand<br />

Voor het bij de rechter inroepen van de nietigheid geldt<br />

niet de termijn van één maand na de vergadering waarin<br />

het besluit genomen is. Die maand geldt wel voor de<br />

vernietigbaarheid van een besluit. Vernietigbaar is een<br />

besluit dat de <strong>VvE</strong> weliswaar kán nemen, maar dat niet<br />

redelijk is of dat vormvoorschriften schendt. Nietig is een<br />

besluit dat de <strong>VvE</strong> niet kan nemen omdat de <strong>VvE</strong> daartoe<br />

niet bevoegd is. Het verschil is dat een vernietigbaar<br />

besluit blijft bestaan als daartegen niet tijdig een verzoek<br />

tot vernietiging wordt ingediend, terwijl een nietig besluit<br />

in het geheel niet tot stand komt. Een besluit dat niet<br />

bestaat, kan ook niet worden vernietigd.<br />

Bijdrageplicht voor bijzondere doelen toch<br />

dwingend regelen?<br />

Het reglement kan een regeling bevatten waarbij aan alle<br />

(of bepaalde) appartementsrechten óók het lidmaatschap<br />

verbonden wordt van een andere, nader in het reglement<br />

omschreven vereniging of coöperatie. Denk aan een<br />

winkeliersvereniging of een dienstenvereniging voor een<br />

serviceflat, waarvan het lidmaatschap in de splitsingsakte<br />

voorgeschreven is. Uit die in de wet geregelde mogelijkheid<br />

blijkt enerzijds dat bij <strong>VvE</strong>’s andere gemeenschappelijke<br />

belangen kunnen bestaan dan enkel het beheer van<br />

de gemeenschappelijke eigendom. Anderzijds maakt<br />

die mogelijkheid ook duidelijk dat het opnemen van<br />

bijzondere doelen in de splitsingsakte niet onbegrensd<br />

kan plaatsvinden.<br />

Mr Richard P.M. de Laat<br />

De Advocaten van Van Riet<br />

Tel: 030 – 263 50 52<br />

E-mail: delaat@avvr.nl<br />

Internet: www.vanvanriet.nl<br />

MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER<br />

VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN DE<br />

ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.<br />

HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET APPARTEMENTSRECHT<br />

EN PROCEDEERT EN ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHTGEVERS,<br />

WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS EN APPARTEMENTSEIGENAARS.<br />

Een terughoudende<br />

uitleg<br />

van de taken en<br />

bevoegdheden<br />

van de <strong>VvE</strong> naar<br />

mijn mening<br />

noodzakelijk


NU<br />

10 JAAR<br />

GARANTIE<br />

EXXXTRA<br />

LANG<br />

PROFITEREN<br />

VAN HET<br />

INTRATONE<br />

XL-PAKKET<br />

Nu exxxtra lange garantie op het DINA intercomsysteem<br />

met het INTRATONE XL-PAKKET: 10 jaar garantie op alle<br />

hardware én het tijdelijk gratis digitale communicatiepaneel;<br />

de oplossing voor directe communicatie met<br />

bewoners en een verzorgde entree. Profiteer nu van 10<br />

jaar lang gemak en zekerheid voor beheerder, bewoners<br />

én bezoekers!<br />

INTRATONE XL-PAKKET<br />

10 jaar volledige garantie op DINA<br />

intercomsysteem en bijbehorende onderdelen<br />

10 jaar gemak en zekerheid, lage maandelijkse<br />

kosten per appartement<br />

GRATIS digitaal communicatiepaneel!<br />

Ga voor meer informatie en het maken van een<br />

afspraak op locatie naar intratone-home.nl/xl-pakket


VAN DE RECHTER<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 31<br />

MAG DE VVE EEN GELDLENING<br />

AANGAAN?<br />

De rechter oordeelt positief<br />

John<br />

Liewes<br />

De ledenvergadering van <strong>VvE</strong><br />

Dijkzicht neemt het besluit<br />

om een Energiebespaarlening<br />

aan te gaan. Hans, een van de<br />

eigenaars, is het daar niet mee<br />

eens. Hij stelt onder meer dat<br />

het geldende splitsingsreglement<br />

(MR 1973) een<br />

verbod bevat op het aangaan<br />

van geldleningen. Zijns inziens<br />

betekent dit dat de nieuwe wet<br />

daarom die mogelijkheid niet<br />

biedt. Hans roept vernietiging<br />

van het besluit in vanwege<br />

het aangaan van de schuld<br />

zelf en het verhogen van de<br />

servicekostenbijdrage. De<br />

kantonrechter laat de besluiten<br />

echter in stand. Voor zover<br />

bekend is dit de eerste uitspraak<br />

waarin wordt ingegaan op de<br />

relatie van artikel 5:126 lid 4<br />

BW en de modelreglementen.<br />

Het wetsartikel luidt: Tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt, is<br />

de vereniging bevoegd een overeenkomst van geldlening aan te gaan.<br />

Echter: Hans stelt dat in artikel 38 van MR 1973 een uitdrukkelijk verbod tot<br />

het aangaan van een geldlening met worden gelezen. Dat artikel gaat over<br />

overeenkomsten waaruit verplichtingen voortvloeien die zich over een langere<br />

periode dan een jaar uitstrekken. De ledenvergadering mag zo’n overeenkomst<br />

alleen aangaan als die mogelijkheid er volgens het reglement is. Hans vindt dat<br />

de <strong>VvE</strong> dus geen geldlening mag aangaan: die heeft een looptijd van meerdere<br />

jaren én het gaat niet om een contract dat betrekking heeft op het normale<br />

beheer. Het besluit om de geldlening aan te gaan, is dus nietig, zegt hij.<br />

Op zich klopt dat: ongeacht de wetswijziging geldt artikel 38 MR 1973<br />

nog steeds. Alleen: niet langer voor overeenkomsten van geldlening. De<br />

kantonrechter stelt dat op 1 januari 2018 de Wet verbetering functioneren<br />

<strong>VvE</strong>’s is ingegaan. In die wet is bepaald dat de <strong>VvE</strong> bevoegd is een overeenkomst<br />

van geldlening aan te gaan, tenzij het reglement uitdrukkelijk anders<br />

bepaalt. In MR 1973 is volgens de rechter zo’n dergelijke uitdrukkelijke<br />

inperking/uitsluiting niet opgenomen - en ook niet te lezen.<br />

Vernietigbaar?<br />

De rechter beoordeelt alle argumenten van Hans uitvoerig. Terecht, want het<br />

besluit tot het aangaan van de geldlening is weliswaar niet nietig, maar het kan<br />

wél vernietigbaar zijn wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid op grond<br />

van het bepaalde in artikel 5:130 jo 2:15 BW.<br />

Ook dat is niet het geval, vindt de rechter: daarvoor zijn de argumenten niet<br />

specifiek genoeg.<br />

Zo stelt Hans dat alle eigenaars op grond van artikel 5:113 BW hoofdelijk<br />

aansprakelijk zijn voor hun aandeel in de geldlening en dat de <strong>VvE</strong>-bijdrage<br />

stijgt als gevolg van de geldlening. Die gevolgen zijn nu eenmaal inherent aan<br />

het aangaan van een geldlening door de <strong>VvE</strong>. Ze kunnen op zichzelf genomen<br />

dan ook niet leiden tot vernietiging van de besluiten, stelt de rechter. Dat zou<br />

bijvoorbeeld wél kunnen als de lening bedoeld was voor dekking van een<br />

exploitatietekort of uitsluitend voor een (niet noodzakelijke) verfraaiing van<br />

het gebouw. Ook het feit dat een van de appartementseigenaars bezig is zijn<br />

appartement te verkopen, en van mening is dat de lening de verkoopbaarheid<br />

negatief beïnvloedt, is geen reden om het besluit tot het aangaan van de<br />

lening aan te tasten.<br />

Volledige uitspraak: Rechtbank Overijssel 9 april 2019,<br />

ECLI:NL:RBOVE:2019:1217


Toonaangevende expertise,<br />

betrouwbaar in uitvoering<br />

Onze <strong>VvE</strong>-tak bestaat uit een team van specialisten dat 500 <strong>VvE</strong>’s beheert.<br />

Wij bieden administratief, bestuurlijk én technisch beheer, maar ook<br />

verzekeringen. Hiermee hebben we ruime ervaring op verschillende gebieden<br />

waar een <strong>VvE</strong> mee te maken heeft. Van het opzetten van verenigingen tot<br />

en met het adviseren over uitpondprojecten en duurzaamheidstrajecten.<br />

Neem voor meer informatie contact op met een van onze specialisten.<br />

newomij.nl<br />

Newomij_VVE_BEHEER_Adv_<strong>VvE</strong>_Belang_Magazine_180x129mm_v1.indd 1 10/01/<strong>2020</strong> 16:06


NOTA BENE<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 33<br />

NEONVERLICHTING AAN ONZE<br />

STIJLVOLLE GEVEL? DAT NOOIT!<br />

Senioren in actie voor<br />

behoud van monumentale<br />

uitstraling<br />

Ingrid<br />

de Jong<br />

In een lommerrijke buurt in<br />

Amsterdam staat een stijlvol,<br />

monumentaal pand, waar in<br />

een ver verleden een rijke reder<br />

domicilie hield. Aan het eind<br />

van de vorige eeuw is het pand<br />

door een projectontwikkelaar<br />

gerenoveerd en bij die gelegenheid<br />

gesplitst in tien appartementen.<br />

Die worden voornamelijk<br />

bewoond door welgestelde<br />

senioren. Zij wonen echt ‘op<br />

stand’, vinden ze. Daarover<br />

laten ze ook geen misverstand<br />

bestaan. Op de begane grond<br />

heeft jarenlang een antiquair<br />

gewoond met zijn antiekwinkel<br />

aan huis. De senioren waren<br />

daar blij mee, want de winkel<br />

paste prima bij de uitstraling<br />

van het pand en de buurt. Dat<br />

hoort allemaal tot het verleden:<br />

de antiquair overleed en zijn<br />

zoons wilden de winkel niet<br />

voortzetten.<br />

Die ontwikkeling past - tot groot verdriet van de senioren - helemaal in het<br />

veranderende beeld van de buurt. Er zijn veel kleine winkeltjes gekomen en<br />

het is allemaal wat minder chique geworden.<br />

Dan wordt de voormalige antiekwinkel/woning verkocht aan een jonge dame<br />

met de naam Priscilla. Tot afgrijzen van de bewoners richt zij - samen met<br />

vriendin Jessica - de bedrijfsruimte in als kapsalon/nagelstudio. Aan de gevel<br />

komt opvallende, roze neonverlichting: ‘P&J Hair&Nails’. Zo ordinair, vinden de<br />

senioren. Eens kijken of dat zomaar mag!<br />

Ze pluizen het splitsingsreglement erop na, maar moeten constateren dat<br />

het reglement hier niets over zegt. Er staat ook niets over het behoud van<br />

het architectonische uiterlijk van het pand. En bij navraag bij de gemeente<br />

blijkt het pand niet officieel monumentaal te zijn, dus de gemeente kan<br />

die neonverlichting ook niet tegenhouden. Ten einde raad winnen de<br />

senioren advies in bij een notaris. Die vertelt hun dat er maar één oplossing<br />

is als de bewoners willen regelen dat de neonverlichting wordt verboden.<br />

De splitsingsakte moet dan gewijzigd worden. Het verbod kan niet in het<br />

huishoudelijk reglement worden vastgelegd omdat de gevel behoort tot<br />

het privégedeelte van de woning annex bedrijfsruimte. Wijziging van de<br />

splitsingsakte is een omslachtig proces en ook best duur, waarschuwt de<br />

notaris.<br />

De kosten zijn geen probleem: de senioren kunnen die prima betalen. Ze<br />

schrikken wel van het omslachtige proces. Moet Priscilla dan ook meewerken?<br />

Dat is niet het geval, zegt de notaris: ze kunnen gebruik maken van de<br />

zogenaamde 80%-regel. Met een besluit dat door de ledenvergadering is<br />

genomen door 80% van de stemmen en met medewerking van het bestuur,<br />

kan de splitsingsakte gewijzigd worden. De senioren zijn blij, want Priscilla<br />

zit niet in het bestuur. En die 80% halen ze gemakkelijk. Niemand heeft een<br />

hypotheek (ook Priscilla niet), dus dat is ook zo voor elkaar.<br />

Zo gezegd zo geregeld: daags na het passeren van de wijzigingsakte wordt de<br />

neonverlichting van de gevel verwijderd. De kapsalon/nagelstudio blijft.<br />

Mr. Ingrid de Jong,<br />

notarieel juridisch adviseur.


GELUIDS-<br />

REDUCTIE OP<br />

LOOPGELUID<br />

IS MINIMAAL<br />

50%<br />

GALERIJ<br />

VERHOGING<br />

Isorub: rubber met<br />

bijzondere isolatie<br />

PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE<br />

GOEDE WARMTE-ISOLATIE<br />

VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID<br />

MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT<br />

AANGENAME STROEFHEID<br />

GEEN VERKLEURINGEN<br />

VALBREKEND<br />

VLOEIBARE<br />

WATERDICHTING<br />

DE VEELZIJDIGE<br />

SYSTEMEN VAN ALSAN<br />

Voor het waterdichten,<br />

beschermen en coaten<br />

van galerijen, balkons<br />

en terrassen,<br />

Virulyweg 1<br />

7602 RG Almelo<br />

T +31 (0)546 - 850466<br />

F +31 (0)546 - 828812<br />

E info@pamalmelo.nl<br />

I www.pamalmelo.nl<br />

SOPREMA BV I Geeuwkade 21 I 8651 AA IJLST<br />

Tel: +031 (0)515 533 000 I info@soprema.nl I www.soprema.nl


Kies<br />

zekerheid,<br />

kies<br />

Aarnink<br />

Bel nu: 06-13110872<br />

Paderbornstraat 1, 7418 BP Deventer,<br />

E-mail: tondevries@aarnink.nl<br />

ONAFHANKELIJK | CONTROLEREND | UNIVERSEEL | MONITORING<br />

Altijd alarm kunnen slaan, een veilig idee!<br />

Elseco garandeert u in combinatie met ons GSM abonnement een altijd<br />

werkende lifttelefoon. Dit abonnement bestaat o.a. uit:<br />

Vast KPN-GSM contract<br />

Dagelijkse test<br />

Altijd werkende spreek-/luisterverbinding<br />

Monitoren en periodiek informeren van testresultaten<br />

Verhelpen van storingen aan de lifttelefoon<br />

Met eigen noodvoeding in geval van stroomuitval<br />

Huurkoop vanaf € 19,95 per maand!<br />

www.elseco.nl - IJsselmeerweg 1<br />

1411 AA Naarden, 035 695 51 00<br />

Wij ontzorgen elke <strong>VvE</strong><br />

die ev-rijders wil faciliteren.<br />

Voor meer informatie ga<br />

naar onze web-site<br />

www.gdpoint.nl<br />

Wij adviseren u graag.<br />

www.gdpoint.nl • info@gdpoint.nl • 085-2102075


36 VERZEKERINGEN<br />

EEN ACTUEEL MEERJAREN-<br />

ONDERHOUDSPLAN IS<br />

ESSENTIEEL VOOR EEN VVE<br />

Pieter Moedt<br />

<strong>VvE</strong>-Specialist Centraal Beheer<br />

Een schade is niet altijd te<br />

voorkomen, maar de kans op<br />

schade is vele malen kleiner<br />

wanneer een <strong>VvE</strong> periodiek<br />

onderhoud pleegt aan het<br />

complex. “Tot ruim 80 procent<br />

kleiner zelfs“, weet Pieter<br />

Moedt, adviseur Bouw, Vastgoed<br />

& <strong>VvE</strong> bij Centraal Beheer.<br />

“Een bijkomend voordeel is<br />

dat een appartement in een<br />

goed onderhouden complex<br />

gemakkelijker te verkopen is.<br />

Immers: de kwaliteit van het<br />

pand blijft intact. En de woning<br />

is bij verkoop gemiddeld 10<br />

procent meer waard.”<br />

INFORMATIE<br />

Voor meer informatie<br />

belt u onze <strong>VvE</strong>-specialisten<br />

op 055 - 579 81 15. Maandag<br />

tot en met vrijdag van 08.00<br />

tot 17.30 uur. Of kijk voor<br />

meer informatie op www.<br />

centraalbeheer.nl/vve.<br />

i<br />

Pieter Moedt is een warm pleitbezorger van structureel onderhoud aan<br />

gebouwen en appartementen. “Ik adviseer <strong>VvE</strong>’s altijd om een zogeheten<br />

MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) te (laten) maken, actueel te houden en<br />

uiteraard uit te voeren. In het MJOP staat wat er de komende vijf tot tien jaar<br />

aan onderhoud moet gebeuren. Het is ook een prognose voor de te verwachten<br />

kosten van onderhoud of vervanging van onderdelen van het gebouw. Een<br />

MJOP voorkomt achterstallig onderhoud. Schade door aantoonbaar achterstallig<br />

onderhoud is namelijk niet verzekerd en kan een <strong>VvE</strong> voor onverwacht hoge<br />

kosten plaatsen. Een actueel MJOP is dus een belangrijk onderdeel van het<br />

financiële en bouwkundige fundament van een <strong>VvE</strong>.”<br />

Inzichtelijk plan<br />

“Een MJOP is niet verplicht, maar wel belangrijk. Een <strong>VvE</strong> moet wél sparen voor<br />

toekomstig onderhoud aan het pand, ook als ze geen MJOP heeft. Dat gebeurt<br />

dan door middel van een onderhoudsfonds. De reservering voor dat fonds moet<br />

ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde zijn. Alleen als 80 procent van<br />

de eigenaars akkoord is, kunnen zij afzien van storten in een onderhoudsfonds.<br />

Ze moeten dit besluiten in de algemene ledenvergadering. De wet kent een<br />

overgangstermijn van drie jaar, zodat <strong>VvE</strong>’s naar deze norm kunnen toegroeien<br />

of een goed MJOP kunnen opstellen én vaststellen. Maar zo’n begroting<br />

zegt weinig, in tegenstelling tot een MJOP. Een plan geeft inzichtelijk en<br />

overzichtelijk weer wat er de komende jaren te wachten staat aan onderhoud.<br />

Met een MJOP weet je als <strong>VvE</strong> waar je aan toe bent.”<br />

Juiste organisatie<br />

Moedt adviseert <strong>VvE</strong>’s om een deskundige en betrouwbare organisatie in<br />

te schakelen voor het opstellen van een MJOP. “Er is een certificering voor<br />

bedrijven die MJOP’s opstellen: de Algemene Woning Keuring (AWK). Die<br />

draagt bij aan het verhogen van de kwaliteit van de woningvoorraad door<br />

het toepassen van een landelijk erkende keuringsstandaard voor woningen<br />

en (delen van) woongebouwen. In Nederland is een aantal organisaties die<br />

voldoen aan de strenge eisen van de AWK-certificering. Bij het opstellen van een<br />

MJOP komt de inspecteur ter plaatse voor een bouwkundige opname en een<br />

conditiemeting van het pand. Op basis van de bouwtekeningen, de bevindingen<br />

van de opname en gemaakte foto’s stelt de inspecteur het MJOP samen. Het<br />

schriftelijke rapport biedt tevens een samenvatting van de conditiemeting en<br />

een overzicht van zaken die direct aandacht nodig hebben.”<br />

<strong>VvE</strong> Belang is een van de organisaties die een AWK-gecertificeerde MJOP<br />

kunnen opstellen; objectief, volstrekt onafhankelijk én voordelig. Een waarborg<br />

voor de kwaliteit van de onderhoudsplanning.<br />

50 GECERTIFICEERDE MJOP’S NU EXTRA AANTREKKELIJK<br />

Heeft uw <strong>VvE</strong> een <strong>VvE</strong> Verzekering bij Centraal Beheer én is de <strong>VvE</strong><br />

aangesloten bij <strong>VvE</strong> Belang? Dan kunt u nu met € 100 korting een<br />

AWK-gecertificeerde MJOP door <strong>VvE</strong> Belang laten maken. Vraag vóór<br />

31 maart <strong>2020</strong> een MJOP aan via www.vvebelang.nl/mjop en zet in het<br />

veld ‘overige opmerkingen’ de actiecode ‘Centraal Beheer’. De eerste<br />

50 aanvragen kunnen gebruik maken van dit aanbod. Wacht dus niet te<br />

lang. Op deze pagina vindt u ook meer informatie over deze MJOP.


Uw <strong>VvE</strong><br />

verzekeren?<br />

Bescherm uw appartementengebouw<br />

en bewoners<br />

Als <strong>VvE</strong> wilt u uw appartementengebouw en de bewoners beschermen<br />

tegen financiële gevolgen bij schade. Met de <strong>VvE</strong> verzekering van<br />

Centraal Beheer regelt u dit goed. Wij helpen u altijd als dat kan.<br />

En zorgen voor een passende oplossing bij schade of problemen.<br />

Dat is een prettig gevoel. Als <strong>VvE</strong> stelt u zelf uw <strong>VvE</strong> verzekering samen.<br />

Zo verzekert u precies waar uw <strong>VvE</strong> behoefte aan heeft.<br />

Voordelen van een <strong>VvE</strong> verzekering bij<br />

Centraal Beheer<br />

U stemt uw verzekeringspakket af op<br />

uw wensen<br />

U krijgt korting op uw premie als u lid bent<br />

van de belangenvereniging <strong>VvE</strong> Belang<br />

Bij schade of problemen bereikt u ons 24/7<br />

Wij regelen het herstel of keren het schadebedrag<br />

uit<br />

Extra diensten om het u makkelijk te maken<br />

Bereken uw premie op centraalbeheer.nl/vve<br />

centraalbeheer.nl/vve<br />

Stel zelf uw <strong>VvE</strong> verzekering samen<br />

Het basispakket van de <strong>VvE</strong>-verzekering bestaat<br />

altijd uit een Opstalverzekering <strong>VvE</strong> en een<br />

Aansprakelijkheidsverzekering <strong>VvE</strong>. Wilt u<br />

daarnaast andere risico’s bijverzekeren?<br />

Zoals bestuurdersaansprakelijkheid, inboedel en<br />

rechtsbijstand? Dat kan. U kiest zelf welke risico’s<br />

u wel en niet verzekert. Zo heeft u altijd een<br />

verzekeringspakket op maat voor uw <strong>VvE</strong>.<br />

Kijk voor meer informatie op<br />

centraalbeheer.nl/vve<br />

Hier vindt u alles over onze <strong>VvE</strong> verzekering en<br />

extra diensten. U kunt ook snel uw premie<br />

berekenen. Heeft u meer vragen? Neem dan<br />

gerust contact met ons op via<br />

vve.beheer@centraalbeheer.nl


38<br />

BOUWKUNDIG<br />

Meer woongenot door effectief<br />

en efficiënt onderhoud<br />

Stem diverse soorten onderhoud<br />

zo veel mogelijk op elkaar af<br />

Onderhoud is de belangrijkste kostenpost voor alle woningbeheerders, dus ook voor Verenigingen van<br />

Eigenaars. Tegelijkertijd is onderhoud noodzakelijk voor een goed en veilig gebruik van het woongebouw.<br />

Het vormt ook mede de basis voor het waardebehoud van de appartementen en voor de leefbaarheid van<br />

de buurt waar het gebouw staat. De verkoopwaarde van woningen is marktgevoelig, maar ook in hoge mate<br />

afhankelijk van de gebruikskwaliteit van de omgeving. Natuurlijk heeft uw <strong>VvE</strong> al een goed doortimmerde<br />

meerjarenonderhoudsplanning. Daarmee zorgt u voor een efficiënte aanpak van de technische gebreken.<br />

Maar het zou voor u als bewoners ook goed zijn als het MJOP een effectieve bijdrage zou leveren aan prettig<br />

en comfortabel wonen.<br />

Voorkom onvoorziene gebreken<br />

De oorzaken van onvoorzien onderhoud<br />

zijn in veel gevallen: een te hoog<br />

vochtgehalte in hout, chemische<br />

processen in beton, oxidatie van<br />

metalen, gevolgen van harde wind<br />

en wateroverlast, veranderingen in<br />

de grond onder de fundering en<br />

verstoppingen van leidingen. Het<br />

zijn ‘stiekeme gebreken’, die grote<br />

gevolgschaden kunnen veroorzaken<br />

zoals houtrot, instabiliteit en ernstige<br />

overlast. Deze ‘stiekeme gebreken’ kunt<br />

u veelal alleen aan het licht brengen<br />

door inspecties uit te (laten) voeren die<br />

speciaal voor dit doel zijn ontwikkeld.<br />

Als uit die inspecties blijkt dat er<br />

noodmaatregelen moeten worden<br />

getroffen, gaan die vaak veel geld<br />

kosten.<br />

Niemand kan in de toekomst kijken,<br />

maar met een goed meerjarenplan<br />

kunt u steeds bepalen welke werkzaamheden<br />

- omwille van de efficiëntie<br />

- al dan niet kunnen worden uitgesteld,<br />

wellicht in combinatie met klein<br />

tussentijds herstel. Als u bijvoorbeeld<br />

op die manier een schilderbeurt in de<br />

planning kunt verplaatsten, levert dat<br />

een kostenvermindering op van 15<br />

tot 20%.<br />

Inzicht in intervallen van<br />

onderhoud<br />

Slim sturen op de planning betekent<br />

dat u onderhoudswerkzaamheden<br />

moet splitsen in twee soorten:<br />

onderhoud met een interval tot acht<br />

jaar en onderhoud met een interval<br />

van acht jaar of meer. Die laatste<br />

werkzaamheden zijn vaak kostbaar en<br />

lastig in te plannen. Bij onderhoud<br />

met een interval tot acht jaar is dat<br />

vaak eenvoudiger.


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 39<br />

Voorbeelden van onderhoud met<br />

een interval tot acht jaar zijn het<br />

buitenschilderwerk (vaak de duurste<br />

kostenpost), de reparatie van hangen<br />

sluitwerk en serviceonderhoud aan<br />

de collectieve installaties als liften,<br />

hydrofoor, ventilatie, de garagedeur<br />

enz. Die werkzaamheden zijn meestal<br />

uitsluitend technisch van aard. U<br />

kunt er prima de Conditiemeting<br />

voor gebruiken en dat gebeurt ook<br />

vaak. Hoe die meting moet worden<br />

uitgevoerd, is vastgelegd in een<br />

normblad. De meetresultaten zijn<br />

daardoor zo objectief en volledig<br />

mogelijk. Daarmee kunt u dus<br />

ook een objectieve, complete<br />

meerjarenonderhoudsbegroting<br />

opstellen.<br />

Niet alleen techniek!<br />

Onderhoud met een interval van acht<br />

jaar of meer is niet alleen technisch<br />

van aard. Het gaat dan bijvoorbeeld<br />

om het herstel van het binnenwerk van<br />

het trappenhuis, de hoofdentree, de<br />

bergingsruimten, de galerijvloeren, de<br />

gevelconstructies, het betonwerk en<br />

de daken.<br />

Onder dit onderhoud valt ook<br />

vervanging van delen van de<br />

collectieve installaties als de liften,<br />

ventilatoren, de verwarming enz. Zijn<br />

deze werkzaamheden aan de orde?<br />

Kijk dan of - wellicht zonder extra<br />

kosten - ook de bruikbaarheid en de<br />

energiezuinigheid van die onderdelen<br />

kunnen worden verbeterd.<br />

U begrijpt dat verstandig is om beide<br />

soorten onderhoud (met korte en<br />

lange intervallen) op elkaar af te stemmen.<br />

Daarmee kunt u zich veel kosten<br />

besparen en wellicht de zo gewenste<br />

verbeteringen financieren. Tip: werk<br />

als <strong>VvE</strong> toe naar een toekomstvisie<br />

waarmee u uw complex en uw<br />

appartementen ‘bij te tijd’ houdt en/<br />

of energiezuinig maakt.<br />

Zorg voor een goede<br />

onderhoudskwaliteit<br />

Laat onderhoud zo veel mogelijk door<br />

een en hetzelfde bedrijf uitvoeren. Uit<br />

onderzoek blijkt steeds weer dat dat<br />

de beste werkwijze is. U kiest dit bedrijf<br />

op basis van concurrentie. Dat kunt u<br />

het beste doen op het moment dat u<br />

veel onderhoudswerkzaamheden moet<br />

laten uitvoeren.<br />

Randvoorwaarde is dan wel dat het<br />

bedrijf werkt met een open begroting<br />

en gedetailleerde offertes. Daarmee<br />

kunt ook in de toekomst nagaan of<br />

de prijzen nog steeds concurrerend<br />

zijn. Werken met een vast bedrijf heeft<br />

veel voordelen. Als u de ondernemer<br />

zo veel mogelijk zekerheid geeft dat<br />

hij betrokken blijft bij het onderhoud<br />

en bij verbeteringen van uw complex,<br />

is hij hoogstwaarschijnlijk ook bereid<br />

om met open begrotingen te werken.<br />

Bovendien zal hij gemotiveerd zijn om<br />

goede kwaliteit te leveren. Het bedrijf<br />

plukt daar immers zelf de vruchten<br />

van - nu en in de toekomst.<br />

Zorg voor een toekomstvisie<br />

Vanzelfsprekend moet u te allen tijde<br />

rekening houden met de wettelijke<br />

voorschriften. Die vult u idealiter aan<br />

met eisen die passen bij de behoeften<br />

van de bewoners. Als leidraad kunt u<br />

redeneren vanuit drie invalshoeken.<br />

Die gaan uit van het principe wat<br />

de ‘zelfredzaamheid’ is van de <strong>VvE</strong>leden.<br />

De eerste invalshoek wordt<br />

gevormd door de behoeften die leven<br />

op het gebied van fysieke zaken als<br />

de bescherming tegen gevaren en de<br />

mogelijkheden om u te verplaatsen<br />

door het gebouw en de omgeving.<br />

Wellicht zijn voorzieningen nodig voor<br />

bewoners die niet meer goed kunnen<br />

horen of zien of voor bewoners die<br />

verzorging nodig hebben.<br />

Bij de tweede invalshoek gaat het<br />

om goed sociaal contact met familie,<br />

vrienden en de medebewoners.<br />

Daarvoor is het belangrijk dat het<br />

gebouw goed toegankelijk is en een<br />

prettige uitstraling heeft.<br />

De derde invalshoek is de financiële<br />

zelfredzaamheid van de bewoners.<br />

Het kan bijvoorbeeld nodig zijn om -<br />

bijvoorbeeld voor hoge kosten voor<br />

onderhoud en/of verbeteringen - als<br />

<strong>VvE</strong> een lening aan te gaan voor de<br />

financiering.<br />

Met zo’n toekomstvisie leveren we met<br />

onze meerjarenonderhoudsplanning<br />

een extra bijdrage om onze woningen<br />

nog effectiever en efficiënter te kunnen<br />

onderhouden en om er prettig en<br />

comfortabel te kunnen blijven wonen.<br />

ING. ARIE WARNAAR<br />

ONTWIKKELEND BEHEER WONINGEN<br />

VLAARDINGEN


40<br />

BOUWKUNDIG<br />

PROF. ING. ANDRÉ THOMSEN<br />

Wat is de levensduur van een woning?<br />

Simpel antwoord: we weten het niet!<br />

‘Wat is de levensduur van een woning?’ Als hoogleraar woningbeheer ben ik talloze malen mijn colleges en<br />

spreekbeurten met die vraag begonnen. Het antwoord van oudere vakmensen was dan meestal: “50 jaar”,<br />

want dat was in de naoorlogse wederopbouwperiode de gebruikelijke financiële afschrijvingstermijn.<br />

Studenten bleven me meestal vragend aanstaren. Begrijpelijk, want het juiste antwoord is: we weten het niet!<br />

De woningvoorraad is simpelweg nog<br />

te jong om de toekomstige levensduur<br />

zelfs maar bij benadering te bepalen: het<br />

overgrote deel (81%), is naoorlogs en dus<br />

minder dan 75 jaar oud. Ruim de helft<br />

(56%) is jonger dan 50 jaar en ruim een<br />

kwart (26%) is minder dan 30 jaar oud<br />

(fig. 1). Overigens geldt dat niet alleen<br />

voor Nederland; in de meeste landen ter<br />

wereld was de nieuwbouwproductie in<br />

de afgelopen eeuw - vooral na WO-II -<br />

zo massaal dat het overgrote deel van<br />

de woningvoorraad nu technisch gezien<br />

nog lang niet aan het einde van de<br />

levensduur is.<br />

Woningen leven niet<br />

Eigenlijk is het woord ‘levensduur’<br />

voor woningen niet de juiste term.<br />

Woningen leven niet. Het zijn<br />

bouwwerken die door mensen zijn<br />

gemaakt, door mensen al of niet<br />

worden onderhouden of verwaarloosd<br />

en uiteindelijk door mensen worden<br />

gesloopt of achtergelaten. Hoewel<br />

veelal gedacht wordt dat de levensduur<br />

van woningen afhangt van de bouwkwaliteit,<br />

is ook dat dus onjuist, want<br />

ook kwaliteit wordt bepaald, gemaakt<br />

en al of niet op peil gehouden door<br />

mensen. Zelfs een bordkartonnen<br />

huis kan - mits goed onderhouden<br />

- eindeloos oud worden en - als<br />

belangrijk voordeel! - eindeloos en<br />

relatief goedkoop worden aangepast<br />

en veranderd.…<br />

Analyses<br />

Hoewel de ‘levensduur’ dus statistisch<br />

niet te bepalen is, zijn er wel pogingen<br />

gedaan om die op andere manieren te<br />

benaderen, zoals met behulp van de<br />

door actuarissen gebruikte mortaliteitanalyses<br />

(Gleeson 1985), maar<br />

zonder duidelijke algemeen bruikbare<br />

conclusies. Een andere methode is<br />

die met een panel van experts (van<br />

Nunen 2010) die op een globaal<br />

gemiddelde van 120 jaar uitkwam.<br />

Maar ook hierbij blijken economische<br />

omstandigheden en menselijk gedrag<br />

ongewisse en moeilijk in te schatten<br />

factoren. Dat is zeker het geval onder<br />

omstandigheden zoals nu in Nederland<br />

met een ernstige - bij de behoefte<br />

achterblijvende - nieuwe woningnood.<br />

Een benadering die dat goed illustreert,<br />

is om niet te kijken naar de nogal<br />

abstracte te verwachten levensduur<br />

maar naar de minimaal benodigde<br />

instandhoudingsduur, uitgaande<br />

van de huidige en voorzienbare<br />

vervangingscapaciteit.<br />

600 jaar?<br />

Dat levert nogal schokkende resultaten<br />

op: Ondanks de groeiende behoefte is<br />

de Nederlandse nieuwbouwproductie<br />

gedaald tot onder de 0,7% van de<br />

bestaande voorraad per jaar. Dus als<br />

die volledige productie zou worden<br />

gebruikt voor vervanging duurt<br />

dat minimaal 143 jaar (fig. 2). Maar<br />

vooralsnog is de nieuwbouwproductie<br />

lang niet voldoende voor de behoefte,<br />

bedraagt de jaarlijkse sloop slechts<br />

0,17% en zou de totale vernieuwing<br />

met dat vervangingstempo zo’n 600<br />

jaar duren! Trouwens: voor een land<br />

als het Verenigd Koninkrijk geldt zelfs<br />

1500 jaar.<br />

Bovendien zijn de sloopaantallen<br />

zeer ongelijk verdeeld (fig. 3) en de<br />

sloopkansen nog ongelijker: 0,03%<br />

per jaar voor koopwoningen - voor<br />

het overgrote deel vrijstaande


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 41<br />

woningen - tegenover 0,29% - bijna<br />

het tienvoudige! - voor huurwoningen<br />

- merendeels flats. De sloopkans van<br />

appartementen in een complex met<br />

een <strong>VvE</strong> is daarentegen praktisch nihil.<br />

De gevonden verschillen houden<br />

dan ook vrijwel geen verband met de<br />

bouwkwaliteit; wel met het woningtype<br />

en vooral met de beheervorm en het<br />

belang van de beheerder (Thomsen<br />

2006). Anders dan veelal wordt<br />

gedacht, worden de meeste woningen<br />

niet gesloopt vanwege bouwvalligheid,<br />

maar vanwege nalatigheid. En vooral<br />

omdat ze als bouwgrond meer<br />

opbrengen!<br />

Levensduur appartementen<br />

in een <strong>VvE</strong><br />

Net als bij andere vormen van<br />

duurzaamheid heeft de levensduur<br />

van woningen drie onderling nauw<br />

verweven kanten, meestal aangeduid<br />

als de drie P’s: Planet - de fysieke;<br />

Profit - de economische; en People -<br />

de sociale levensduur.<br />

De fysieke levensduur is het meest<br />

tastbaar: hoe langer een woning als<br />

geheel en op onderdelen meegaat,<br />

hoe duurzamer en doelmatiger.<br />

Immers: minder materiaalgebruik en<br />

menskracht, minder afval, minder<br />

verkwisting. Maar het moet wel<br />

kunnen.<br />

Belangrijke voorwaarden zijn:<br />

• een goede aanvangskwaliteit: een<br />

goed doordacht en goed uitge-<br />

voerd ontwerp, met aandacht<br />

voor onderhoud, bruikbaarheid,<br />

energiezuinigheid en aanpasbaarheid;<br />

• goed beheer: met aandacht voor<br />

doelmatig onderhoud en het op peil<br />

houden van de gebruikswaarde en<br />

het wooncomfort;<br />

• tijdige aanpassingen: op levensduurverlenging<br />

gerichte herinvesteringen<br />

in technische en functionele toekomstwaarde.<br />

Economische en sociale<br />

levensduur<br />

De economische levensduur is nauw<br />

verwant aan de fysieke: hoe langer<br />

een vastgoedinvestering rendement<br />

en/of woongenot oplevert - hoe<br />

economisch duurzamer, doelmatiger<br />

én renderender! Belangrijke<br />

voorwaarden zijn:<br />

• een goede en gezonde<br />

exploitatiebasis: gericht op<br />

waardeontwikkeling op een langere<br />

termijn met daarop gerichte reserves;<br />

• transparant beheer: met aandacht<br />

voor het in beeld brengen van de<br />

effecten van investeringen op de<br />

marktwaarde;<br />

• tijdige anticipatie op daarvoor nodige<br />

en/of gewenste herinvesteringen.<br />

De sociale levensduur is vaak<br />

de lastigste maar niet de minste<br />

belangrijke. Het is het draagvlak<br />

waarop een gebouw gebaseerd is: hoe<br />

beter hoe duurzamer.<br />

Gezien het huidige<br />

vernieuwingstempo<br />

zou de totale<br />

vernieuwing van de<br />

woningvoorraad<br />

zo’n 600 jaar<br />

duren!<br />

Belangrijke voorwaarden zijn:<br />

• een gezamenlijk gedeeld én als<br />

zodanig ervaren belang: een goed en<br />

binnen de gestelde doelen redelijk<br />

betaalbaar thuis;<br />

• duidelijke regelingen en afspraken:<br />

een evenwichtige balans tussen<br />

enerzijds de harde voorwaarden die<br />

nodig zijn voor het collectief belang<br />

en anderzijds individuele voorkeuren<br />

en vrijheden;<br />

• een daarop gerichte onderlinge<br />

verstandhouding en communicatie:<br />

zakelijk én menselijk.<br />

Kortom: De levensduur van woningen<br />

is geen simpele rekensom maar<br />

vooral mensenwerk. En, net als bij een<br />

huwelijk: zonder liefde duurt het niet<br />

lang…<br />

FIGUUR 1 FIGUUR 2<br />

FIGUUR 3<br />

Bronnen<br />

Gleeson, M. E. (1985). “Estimating Housing Mortality from Loss Records.” Environment and Planning A 17(5): 13.<br />

Ministerie BZK (2019). Cijfers over Wonen en Bouwen 2019. www.rijksoverheid.nl<br />

Thomsen, A. F. (2006). Levensloop van woningen (uittreerede). Delft, Publicatiebureau Bouwkunde.<br />

Van Nunen, H. (2010). Assessment of the Sustainability of Flexible building. Boxtel (NL), Aeneas.


42 BOUWKUNDIG<br />

IN DEZE<br />

RUBRIEK BEHANDELEN<br />

WE VRAGEN DIE BETREKKING<br />

HEBBEN OP DE VEILIGHEID VAN<br />

LIFTEN EN GEVELONDERHOUDSIN-<br />

STALLATIES EN OP ‘VEILIG WERKEN OP<br />

HOOGTE’. IN DEZE AFLEVERING GEVEN<br />

WE ANTWOORD OP VRAGEN OVER<br />

KOOIVERLICHTING EN HET VERVANGEN<br />

VAN HANDBEWOGEN LIFTDEUREN.<br />

VOOR DE BEANTWOORDING VAN DE<br />

VRAGEN TEKENT BERT DRIELING,<br />

TECHNICAL SUPPORT ENGI-<br />

NEER BIJ LIFTINSTITUUT.<br />

HEBT U EEN<br />

VRAAG? STUUR<br />

EEN MAIL NAAR INFO@<br />

LIFTINSTITUUT.NL EN GEEF<br />

DAARBIJ AAN OF UW VRAAG,<br />

MÉT HET ANTWOORD,<br />

IN VVE MAGAZINE<br />

GEPUBLICEERD<br />

MAG WORDEN.<br />

Vraag het aan het Liftinstituut<br />

Vraag: voldoet onze lift aan de verlichtingseisen?<br />

Naar aanleiding van de ramp aan het Gelderseplein<br />

in Arnhem, waar twee mensen in de lift om het leven<br />

kwamen, vraag ik me af of onze liftinstallaties wel voldoen<br />

aan de geldende eisen. Sinds enige jaren is, op verzoek<br />

van de toenmalige <strong>VvE</strong>-bestuursvoorzitter, de lift zodanig<br />

geschakeld dat enige minuten na het gebruik van de lift<br />

het licht van de liftkooi wordt gedoofd. Daarmee besparen<br />

we op de stroom(kosten). Waarschijnlijk heeft de voorzitter<br />

er geen rekening mee gehouden dat dit bij een liftstoring<br />

risicovol kan zijn. Ik denk hierbij aan paniek als iemand<br />

tussen de verdiepingen in het aardedonker vast komt te<br />

zitten. Er is geen noodverlichting in de liftkooi aanwezig.<br />

Het vermoeden bestaat dat bij een storing de verlichting in<br />

de liftkooi ook uitgaat. Hoe pakken we dit aan?<br />

Antwoord:<br />

Voor oudere liften geldt de liftnorm NEN 1081, voor de<br />

nieuwere de NEN EN 81 en voor heel nieuwe de NEN EN<br />

81-20. De voorschriften luiden als volgt:<br />

Als de lift is gebouwd volgens de Nederlandse norm NEN<br />

1081, moet in het verlichtingsarmatuur te allen tijde een<br />

constant brandende (spaar)lamp met een lichtstroom van<br />

ten minste 300 lumen zijn aangebracht.<br />

Bij een lift die is gebouwd volgens de NEN-EN 81-1, NEN-EN<br />

81-2 of NEN-EN 81-20 moet de kooi continu verlicht zijn,<br />

behalve wanneer de lift stilstaat en de deuren gesloten zijn.<br />

Dat betekent dat - wanneer de lift geen opdracht heeft om<br />

te rijden - de schachtdeuren van een lift die is gebouwd<br />

volgens NEN 81 na bijvoorbeeld vijf minuten moeten sluiten.<br />

Het kooilicht mag dan geheel worden gedoofd.<br />

De liften van uw complex zijn gebouwd volgens de<br />

Nederlandse norm NEN 1081 en ze hebben geen<br />

automatische deuren. De kooiverlichting moet derhalve<br />

continu branden. Helaas hebben wij geen inzicht hoe de<br />

verlichting nu is geschakeld, daar de liften al enkele jaren<br />

niet meer door Liftinstituut worden gekeurd. Omdat in geval<br />

van een stroomstoring ook de verlichting in de kooi kan<br />

uitvallen, raden wij u aan noodverlichting in de kooi aan te<br />

laten brengen.<br />

Vraag: moeten we automatische deuren laten<br />

aanbrengen?<br />

Voor onze liftinstallatie zijn wij toe aan vervanging van de<br />

handmatig draaibare deuren die in 1964 zijn geplaatst. Uit<br />

een gesprek met de liftleverancier blijkt dat het mogelijk<br />

wettelijk verplicht zal worden om deze deuren te laten<br />

vervangen door automatische deuren. Dat brengt voor onze<br />

<strong>VvE</strong> bouwkundige aanpassingen én kosten met zich mee.<br />

Wat is uw advies?<br />

Antwoord:<br />

Er is nog geen verplichting om handmatig bewogen<br />

schachtdeuren, die zijn uitgevoerd als draaideuren, te<br />

vervangen door automatisch bediende schuifdeuren.<br />

Die plicht komt er hoogstwaarschijnlijk ook niet, maar bij<br />

liftrenovaties is dit tegenwoordig wel bijna altijd de praktijk.<br />

De lift wordt immers veiliger doordat automatisch bediende<br />

deuren naast de liftschacht ook de liftkooi afsluiten.<br />

Bovendien is het voor ouderen (met of zonder rolstoel<br />

of rollator) eenvoudiger om de liftdeur te openen. Er zijn<br />

slimme uitwisselingspakketten op de markt die minimale<br />

bouwkundige aanpassingen vergen. Uw liftbedrijf kan u hier<br />

verder over informeren.<br />

BIJ LIFTRENOVATIES<br />

WORDEN HANDBEWOGEN<br />

DRAAIDEUREN MEEST-<br />

AL VERVANGEN DOOR<br />

AUTOMATISCHE SCHUIF-<br />

DEUREN, AL IS DAT NIET<br />

WETTELIJK VERPLICHT.<br />

MEER INFO OVER V.O.K.<br />

(VEILIGHEID BIJ ONDER-<br />

HOUD EN KEURING) VINDT<br />

U OP LIFTINSTITUUT.NL/<br />

VAKINFO/WETGEVINGN-<br />

L(ARBO)


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 43<br />

Afscheid van<br />

Mr. Liftinstituut Koos van Lindenberg<br />

Na ruim 31 jaar nam Koos van Lindenberg op 31 januari jl. afscheid van Liftinstituut: hij geniet nu van zijn<br />

pensioen (en zijn gezin) en zet zich in voor de kerk in zijn woonplaats Harmelen. Mensen helpen is nu eenmaal<br />

de rode draad in zijn beroepsmatige en persoonlijke leven. Veel <strong>VvE</strong>-bestuurders zullen hem gaan missen<br />

tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van <strong>VvE</strong> Belang, waar Koos - altijd perfect gekleed en met de fraaie<br />

groene Liftinstituut-stropdas om - talloze bezoekers van de stand te woord stond.<br />

“Ik begon in 1988 als inspecteur. Door<br />

de jaren heen veranderde mijn functie<br />

van het keuren van liften, roltrappen en<br />

gevelonderhoudsinstallaties in een meer<br />

voorlichtende en adviserende taak. Mijn<br />

mooiste tijd bij Liftinstituut was misschien<br />

wel de periode bij adviesbureau Eurlicon,<br />

dat ik binnen Liftinstituut mocht<br />

opzetten.<br />

Omdat voorlichting, marketing en<br />

communicatie veel raakvlakken<br />

hebben, werd dat in 2005 mijn fulltime<br />

functie. In- en externe communicatie<br />

en sales-ondersteunende taken zoals<br />

het organiseren van beurzen en<br />

voorlichtingscongressen, zijn daarbij<br />

belangrijk. Ik werd ook steeds vaker als<br />

spreker gevraagd, ook door <strong>VvE</strong> Belang.<br />

Voor het laatst gebeurde dat in 2019 met<br />

een presentatie over liftgebruik bij brand.”<br />

Waardevolle samenwerking<br />

“Ik denk met veel plezier terug aan al die<br />

goede gesprekken met <strong>VvE</strong>-bestuurders<br />

tijdens de informatiemarkten.<br />

De samenwerking met <strong>VvE</strong> Belang<br />

is heel waardevol: Liftinstituut kan<br />

op die manier als onafhankelijke en<br />

betrouwbare kennispartner zijn kennis<br />

delen met al die <strong>VvE</strong>’s die met ons<br />

samenwerken.<br />

Mijn mooiste herinnering aan al die<br />

jaren is ongetwijfeld het congres over<br />

liftgebruik bij brand in 2018 waarin we<br />

een maatschappelijke discussie op gang<br />

konden brengen over dat onderwerp.<br />

Dat resulteert nu ook in een aanpassing<br />

van het Bouwbesluit per 2021 waarin<br />

de eisen aan vluchtwegen worden<br />

bijgesteld en waarin ook de lift een plek<br />

krijgt.”<br />

Nieuwe ontwikkelingen<br />

“Liftinstituut heeft grote stappen<br />

gemaakt. Vroeger kreeg je bijvoorbeeld<br />

drie weken van tevoren een<br />

aankondiging dat er gekeurd zou<br />

worden en dat was het dan. Nu is er -<br />

terecht - veel meer sprake van overleg<br />

en afstemming. Veiligheid is voor de<br />

eigenaar het belangrijkste maar alles<br />

eromheen ook: dat de inspecteur zich<br />

netjes even meldt en vertelt hoe de<br />

keuring verlopen is bijvoorbeeld.<br />

Doordat er meer keuringsinstanties<br />

kwamen (en we daardoor ook wat<br />

klanten verloren) gingen we die ruimte<br />

‘opvullen’ met nieuwe diensten en zijn<br />

we ook veel meer internationaal gaan<br />

werken voor grote fabrikanten als Kone<br />

en Otis.<br />

De prijsdruk is de afgelopen jaren veel<br />

groter geworden. Hopelijk gaat dat niet<br />

ten koste van de veiligheid en houden<br />

<strong>VvE</strong>’s de prijs/kwaliteitsverhouding<br />

goed in de gaten. Van nieuwe liften,<br />

liftrenovaties, onderhoud en keuringen.”<br />

Liftinstituut Magazine<br />

Koos was ook de samensteller van<br />

Liftinstituut Magazine. “Daardoor kwam<br />

ik heel vaak ‘buiten’. Dat geeft een<br />

heel goede feeling met de markt en<br />

met je klanten. Dat is niet alleen leuk,<br />

maar ook belangrijk. En de vak- en<br />

veiligheidskennis die ik in al die jaren heb<br />

opgebouwd, hielpen natuurlijk ook bij<br />

het maken van het <strong>magazine</strong>.”<br />

Op de vraag hoe het nu verder moet<br />

met de communicatie en marketing<br />

bij Liftinstituut, zegt hij: “Er komen<br />

ongetwijfeld weer mensen die een goed<br />

vervolg geven aan mijn werk. Misschien<br />

anders, maar met hetzelfde doel.<br />

Liftinstituut wil niet alleen keuren, maar<br />

ook helpen Nederland veiliger te maken.<br />

Bijvoorbeeld tijdens campagnes voor<br />

veilig gebruik van liften en roltrappen<br />

tijdens de Safety Awareness Week.”<br />

Koos gaat ons missen en wij hem!


44<br />

BOUWKUNDIG<br />

Gevellekkages van <strong>VvE</strong><br />

Torenduin na 15 jaar opgelost<br />

Vanaf de oplevering in 2004 kampte <strong>VvE</strong><br />

Torenduin in Egmond aan Zee met lekkages in<br />

de trappenhuizen. De lekkages leidden tot<br />

roestvorming, houtrot en loskomend voegwerk.<br />

Diverse adviseurs kwamen het probleem<br />

bekijken, maar daar bleef het bij. De aannemer<br />

- die in 2008 failliet ging - vond zelfs dat<br />

de bewoners maar moesten leven met het<br />

probleem. Jaap Tesselaar, voorzitter van het<br />

<strong>VvE</strong>-bestuur, liet het er niet bij zitten. Hij<br />

nam contact op met <strong>VvE</strong> Belang. Via onze<br />

organisatie kwam hij in contact met een échte<br />

deskundige. De lekkages zijn verholpen met<br />

behulp van een professioneel bedrijf, maar<br />

het bestuur blijft waakzaam.<br />

“Veel vertrouwen in frisse blik<br />

en no nonsense-benadering”<br />

Jaap Tesselaar: “Ons complex omvat<br />

drie gebouwen: twee met koop- en<br />

één met huurappartementen. In totaal<br />

gaat het om 54 appartementen. De<br />

trappenhuizen, die rond de liften<br />

gebouwd zijn, hebben vanaf ca. vijf<br />

meter vanaf de begane grond een<br />

opbouw van glazen blokken. Die<br />

opbouw loopt tot het dak. Al heel snel<br />

kregen we te maken met lekkages. Met<br />

veel energie - en kosten - is getracht<br />

om daaraan een eind te maken. Sinds<br />

2004 was het een komen en gaan van<br />

bouwvakkers, voegers, adviseurs en<br />

impregneerders. Niets hielp. Ook de<br />

architect kwam niet met een oplossing.<br />

Daarom heb ik in september 2018<br />

contact opgenomen met <strong>VvE</strong> Belang.<br />

Daar was ook niet de specifieke<br />

kennis in huis, maar ik kreeg wel de<br />

contactgegevens van een deskundige<br />

die het probleem met een frisse blik<br />

zou benaderen. Iemand voor ‘moeilijke<br />

gevallen’, oftewel geveladviseur<br />

Wiebren Gras. Ik vroeg hem om ons<br />

complex eens vrijblijvend te komen<br />

bekijken. Daarbij hebben we het<br />

verleden niet opgerakeld en dat bleek<br />

een goede benadering.”<br />

Combinatie van materialen<br />

Wiebren Gras: “Hier is sprake van<br />

onjuiste verbindings- dan wel<br />

afdichtingsmaterialen, zeker gezien<br />

de ligging van het complex. De - vaak<br />

harde - wind uit zuidwest door west<br />

naar noordwest voert veel zouten<br />

mee. Bovendien regent het hier méér<br />

dan bovengemiddeld. In een situatie<br />

waarin sprake is van een combinatie<br />

van baksteen, beton, cement,<br />

staal en glas, moet goed worden<br />

nagedacht over de juiste soorten<br />

afdichting. Bij het ontwerp van het<br />

gebouw is onvoldoende rekening<br />

gehouden met de flexibiliteit van de<br />

benodigde afdichtingsmaterialen.<br />

We hebben hier te maken te<br />

maken met gevelmaterialen die<br />

onderling beschikken over extreem<br />

verschillende uitzettingscoëfficiënten.<br />

Bij een onjuiste keuze van de afdichtingsmaterialen<br />

kunnen daardoor<br />

verbindingen ontstaan die niet waterdicht<br />

zijn.”<br />

“Tesselaar: “Wij Egmonders kennen de<br />

situatie natuurlijk maar al te goed en<br />

we hebben daar tijdens hoorzittingen<br />

vóór start van de bouw meerdere


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 45<br />

malen op gewezen. De architecten<br />

en de aannemers waren doof voor<br />

onze argumenten. Vormgeving was<br />

belangrijker dan materiaalkeuze,<br />

en financiële afwegingen hebben<br />

waarschijnlijk ook een rol gespeeld.”<br />

‘No nonsense’<br />

Het <strong>VvE</strong>-bestuur had een goed<br />

gevoel bij de benadering van Gras:<br />

“Ons probleem werd direct goed<br />

geïnventariseerd. We hadden veel<br />

vertrouwen in zijn no nonsensebenadering,<br />

Eindelijk hadden we<br />

het gevoel dat we samen met een<br />

deskundige ‘met de poten in de<br />

modder’ stonden.<br />

We hadden daarnaast iemand uit<br />

de bouw aangetrokken die als<br />

aanspreekpunt fungeerde voor de<br />

technische gesprekken en - in een<br />

later stadium - de uitvoering van<br />

werkzaamheden. Gras bleef daarbij<br />

ook betrokken. We wilden voorkómen<br />

dat er fouten zouden worden gemaakt<br />

die achteraf onomkeerbaar waren. Zo<br />

heeft ons technische aanspreekpunt<br />

samen met Gras op de hoogwerker<br />

de eerste voegen tussen staal en glas<br />

(!!) met de hand uitgeslepen en weer<br />

ingevuld. Later heeft een professionele<br />

kitter - op aangeven van Gras - alle<br />

uitgeslepen voegen weer opgevuld. De<br />

muren zijn uiteindelijk geïmpregneerd<br />

zodat doorslag van vocht werd<br />

voorkómen. De muffe geur in de<br />

trappenhuizen is verdwenen doordat<br />

ventilatieroosters zijn aangebracht.”<br />

Hoe verder?<br />

De werkzaamheden zijn uitgevoerd in<br />

juni 2019. Begin augustus jl. werden<br />

ze geëvalueerd en kon Tesselaar zijn<br />

adviseur melden dat - ook na de<br />

nodige stormen - geen lekkages meer<br />

waren geconstateerd. Desondanks<br />

houdt het bestuur de vinger aan de<br />

pols, vertelt hij. “Kit heeft een beperkte<br />

levensduur en de invloed van het<br />

uv-licht en het weer blijft aanwezig.<br />

We hebben een vijfjaarlijkse inspectie<br />

in ons MJOP opgenomen, zodat we de<br />

kosten beheersbaar houden. Dat vergt<br />

natuurlijk de nodige discipline.”<br />

De voorzitter is tevreden over het hele<br />

proces, dat ruim negen maanden in<br />

beslag nam. “Het weer en het werken<br />

met een hoogwerker vormen niet<br />

altijd een goede combinatie. Gezien<br />

de complexiteit van ons probleem zijn<br />

we blij dat desondanks alles binnen de<br />

gestelde tijd is verlopen. Met dank aan<br />

Wiebren Gras en ons bouwkundige<br />

aanspreekpunt!”<br />

Conclusie<br />

“Elk probleem is op te lossen”, zegt<br />

Tesselaar. “Het is nu eenmaal ergens<br />

door ontstaan. Dat moet je erkennen.<br />

Ik zou andere <strong>VvE</strong>-bestuurders willen<br />

adviseren om de tijd te nemen voordat<br />

er weer een nieuwe poging wordt<br />

ondernomen om het probleem op<br />

te lossen. Test die oplossing eerst op<br />

kleine schaal; daarmee voorkom je dat<br />

de verwachtingen (te) hoog gespannen<br />

zijn en dat de kosten uit de hand lopen.<br />

Informeer de <strong>VvE</strong>-leden op tijd; neem<br />

hen mee in het proces maar hou het<br />

simpel. Niet iedereen wil alles tot in<br />

detail begrijpen.”<br />

“Eindelijk<br />

hadden we het<br />

gevoel dat we samen<br />

met een deskundige<br />

‘met de poten in<br />

de modder’<br />

stonden”<br />

COMBINATIE VAN MATERIALEN VRAAGT<br />

OM DE JUISTE SOORT AFDICHTING.


Bouwkundige<br />

Ondersteuning<br />

U wilt dat uw kostbare complex goed wordt onderhouden. Dit betekent niet alleen dat het onderhoud<br />

tijdig uitgevoerd moet worden, maar ook dat de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden goed is.<br />

Om u hierbij te ondersteunen heeft <strong>VvE</strong> belang twee diensten beschikbaar. Deze helpen bij de<br />

begeleiding van veel bouwkundige zaken van uw complex.<br />

MODULE BOUWKUNDIGE ONDERSTEUNING<br />

• Vast contactpersoon voor al uw bouwkundige vragen<br />

• Elk jaar bezoek van uw adviseur<br />

• Onbeperkt telefonisch overleg met uw adviseur<br />

• Doornemen van uw MJOP<br />

• Doornemen van onderhoudscontracten<br />

• Beoordelen van kwaliteit uitgevoerd onderhoudswerk<br />

PRIJZEN (INCL. BTW):<br />

• € 525,00 per jaar - t/m 20 appartementen<br />

• € 660,00 per jaar - 21 t/m 50 appartementen<br />

• € 795,00 per jaar - meer dan 50 appartementen<br />

BOUWKUNDIGE COACH<br />

• Vast contactpersoon voor al uw bouwkundige vragen<br />

• Elk jaar bezoek van uw adviseur<br />

• Onbeperkt telefonisch overleg met uw adviseur<br />

• Doornemen van onderhoudscontracten<br />

• Beoordelen van kwaliteit uitgevoerd onderhoudswerk<br />

+ Gratis <strong>VvE</strong> Belang Onderhoudscertificaat<br />

+ AWK gecertificeerd MJOP wordt opgesteld<br />

+ Jaarlijkse update van uw MJOP<br />

+ Begeleiding bij bouwkundige offertetrajecten<br />

PRIJZEN (INCL. BTW):<br />

• € 90 per maand - t/m 20 appartementen:<br />

• € 120 per maand - 21 t/m 50 appartementen<br />

• € 150 per maand - Meer dan 50 appartementen:<br />

Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/bouwkundig of stuur een mail naar bouwkundig@vvebelang.nl.<br />

Bellen kan ook: 0162-469 120.


ONDER CONSTRUCTIE<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 47<br />

EEN NIEUWE WET VAN MURPHY<br />

Ik wil graag naar een minder fatalistische versie van de uitspraak van Murphy.<br />

Die zou kunnen luiden: “Als er iets fout kan gaan, dienen we er van tevoren voor<br />

te zorgen dat het niet fout gaat.”<br />

Henk Mulder<br />

Adviseur bouwkundig onderhoud<br />

Er is nauwelijks iemand te<br />

vinden die er nooit van heeft<br />

gehoord; de wet van Murphy.<br />

Edward A. Murphy (1918-1990)<br />

was ruimtevaartingenieur. De<br />

bekendste uitspraak die aan<br />

hem wordt toegeschreven,<br />

luidt: “If there’s any way they<br />

can do it wrong, they will” (Als<br />

er een manier is waarop ze het<br />

verkeerd kunnen doen, dan<br />

zullen ze dat ook doen). Helaas<br />

is dat ook vaak het geval.<br />

Het is van het grootste belang dat er op de juiste wijze naar een bouwwerk<br />

wordt gekeken, want er is een wereld van verschil tussen kijken en zien. Honderden<br />

malen heb ik mensen naar bouwwerken zien kijken zonder dat ze de<br />

problematiek zagen die een professional wél ziet. Wat is bijvoorbeeld de invloed<br />

van bepaalde bouwkundige detailleringen en toegepaste gevelmaterialen op de<br />

aard en de snelheid van vervuiling?<br />

Je kunt niet alles in een bestek, een programma van eisen en een plan van<br />

aanpak omschrijven. In de zorg kun je, naast de medicatie, de o zo belangrijke<br />

empathie moeilijk in een protocol omschrijven, terwijl het welzijn van de<br />

betrokkene er zeker mee is gediend.<br />

In het tv-programma ‘De kennis van nu’ (oktober jl.) werd onder meer gesproken<br />

over het dak van de parkeergarage in Eindhoven, dat in mei 2018 instortte.<br />

Het ging ook over het gebrek aan toezicht. Twee soorten beton waren op elkaar<br />

toegepast op een wijze die - achteraf bekeken - voor verbetering vatbaar was .<br />

Een bericht in het AD van 18 oktober 2018 over deze zaak verbaast mij eigenlijk<br />

niets.<br />

“De afspraken die door Eindhoven Airport met aannemer BAM zijn gemaakt,<br />

zorgden voor een ‘knellend keurslijf’. Het luchthavenbedrijf droeg hieraan bij<br />

door bij de aanbesteding een scherpe maximumprijs te stellen, gecombineerd<br />

met boetes voor het niet voldoen aan duurzaamheidseisen, boetes op te late<br />

oplevering en overige boeteregelingen.”<br />

Hier blijkt weer: tijd mag (bijna) niets kosten en niets mag tijd kosten.<br />

Ook bij onderhoud en renovatie wordt niet altijd de juiste weg gekozen. Een<br />

nóg lagere prijs is vaak belangrijker dan de vereiste kennis en het juiste inzicht.<br />

Onkunde leidt echter vaak juist tot extra kosten. Een eigenaar van een appartementencomplex<br />

wilde na tien jaar een tweede impregneerbehandeling op de<br />

gevel loslaten. Echter: wanneer eenmaal een watergedragen impregneermiddel<br />

is toegepast, kan niet nogmaals met een soortgelijk middel op waterbasis worden<br />

geïmpregneerd. Dit wordt dan door de eerste behandeling afgestoten.<br />

In dit geval heb ik de bestaande impregneerkwaliteit gemeten, die overigens<br />

prima was. De eigenaar kon ervan worden overtuigd dat de door hem voorgestelde<br />

behandeling zinloos was. De reeds aangevraagde offertes konden het<br />

‘ronde archief’ in. Vandaar het voorstel tot een nieuwe slogan: “Als er iets fout<br />

kan gaan, dienen we er van tevoren voor te zorgen dat het niet fout gaat.”


48<br />

BOUWKUNDIG<br />

‘Foute’ - en dus heel gevaarlijke - rookgasafvoeren<br />

waren op 26 oktober 2019 onderwerp van gesprek<br />

in het radioprogramma Radar. Kees Oomen (<strong>VvE</strong><br />

Belang) en Fred Vos (Techniek Nederland) spraken<br />

daar hun zorgen uit over de vele rookgasafvoeren<br />

in appartementencomplexen die niet aan de eisen<br />

voldoen. En die dus koolmonoxidegevaar kunnen<br />

opleveren voor de bewoners. “De rookgasafvoer is<br />

in appartementencomplexen meestal weggewerkt<br />

in een schacht. Dat moet ook, want die schacht is<br />

brandwerend. Je kunt er dus niet in kijken, want je<br />

mag hem niet openmaken. Het nadeel is dat veel<br />

eigenaars denken dat de afvoer eeuwig meegaat.<br />

Of ze denken er helemaal niet over na”, stelde<br />

Fred Vos.<br />

De rookgasafvoer blijft een<br />

punt van zorg voor veel <strong>VvE</strong>’s<br />

We zien nogal<br />

eens dat een <strong>VvE</strong>bestuur<br />

op zoek gaat<br />

naar een installateur<br />

die geen lastige vragen<br />

stelt. Dat levert<br />

grote risico’s<br />

op<br />

FRED VOS<br />

Verkeerd aangesloten cv-ketels kunnen<br />

leiden tot dodelijke ongevallen<br />

“Je ziet immers niet dat hij misschien<br />

wel versleten is. En helaas weten<br />

veel mensen ook niet dat een<br />

nieuwe HR-cv-ketel niet zomaar<br />

mag worden aangesloten op het<br />

rookgasafvoerkanaal. Als de installateur<br />

over dat onderwerp begint, zijn lang<br />

niet alle <strong>VvE</strong>-bestuurders geneigd om<br />

eens na te denken over inspectie van<br />

de rookgasafvoer. En al helemaal niet<br />

over vervanging. Dat is inderdaad een<br />

dure aangelegenheid. Reserveren dus!”<br />

Fred Vos, expert van Techniek<br />

Nederland op het gebied van klimaat,<br />

cv-installaties en koolmonoxiderisico’s:<br />

“De <strong>VvE</strong> heeft een zorgplicht ten<br />

aanzien van de bewoners. Als een<br />

rookgasafvoer in slechte conditie<br />

is (of als nieuwe ketels zomaar zijn<br />

aangesloten op een oude afvoer),<br />

kunnen de bewoners blootgesteld<br />

worden aan een heel gevaarlijke<br />

situatie: koolmonoxidevergiftiging.”<br />

Ketel en rookgasafvoer<br />

In het infoblad dat u op deze pagina<br />

ziet, staat alle informatie over gemeenschappelijke<br />

rookgasafvoeren in<br />

combinatie met individuele ketels.<br />

Die is interessant voor ca. 70<br />

procent van alle <strong>VvE</strong>’s, want in zo<br />

veel appartementencomplexen<br />

zijn individuele ketels aangesloten<br />

op een gemeenschappelijke rookgasafvoer.<br />

Die cv-ketels produceren<br />

verbrandingsgassen die schadelijke<br />

stoffen bevatten. Ze moeten<br />

daarom zo snel mogelijk naar<br />

buiten worden afgevoerd. In veel<br />

appartementencomplexen gebeurt<br />

dat via een gemeenschappelijke<br />

rookgasafvoer. Lang niet altijd kunnen<br />

daar zonder meer nieuwe cv-ketels<br />

op worden aangesloten. Moderne<br />

HR-ketels produceren condens,<br />

waardoor de rookgasafvoer kan<br />

gaan roesten en rubber-afdichtingen<br />

kunnen uitdrogen. Als de afvoer lek is,<br />

kan het uiterst giftige koolmonoxide<br />

(CO) in de appartementen terecht<br />

komen. Elk jaar vallen er vijf tot tien<br />

doden - en heel veel gewonden - door<br />

koolmonoxidevergiftiging.<br />

‘Lastige’ vragen<br />

In de uitzending was ook een <strong>VvE</strong>bestuurder<br />

die op tijd aan de bel<br />

getrokken heeft. Dat gebeurt lang<br />

niet altijd, weet Vos. “We zien nogal<br />

eens dat een installateur die lid is<br />

van Techniek Nederland, de <strong>VvE</strong>bestuurders<br />

wijst op de noodzaak<br />

om de rookgasvoer in elk geval te<br />

inspecteren en mogelijk te vernieuwen.<br />

Bijvoorbeeld omdat er al een aantal<br />

nieuwe HR-ketels op het oude kanaal<br />

zijn aangesloten waardoor de afvoer<br />

kan gaan roesten. Dat is heel gevaarlijk.<br />

Helaas gebeurt het dan maar al te<br />

vaak dat de <strong>VvE</strong> op zoek gaat naar een


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 49<br />

installateur die geen lastige vragen<br />

stelt maar gewoon een nieuwe ketel<br />

installeert. Wij wijzen onze leden op<br />

hun verantwoordelijkheid, maar de <strong>VvE</strong><br />

moet óók haar verantwoordelijkheid<br />

nemen en zeker niet haar ogen sluiten<br />

voor de risico’s.”<br />

Laat de rookgasvoer<br />

inspecteren!<br />

Het is belangrijk dat <strong>VvE</strong>’s, appartementseigenaars<br />

én installateurs op<br />

de hoogte zijn van de situatie in het<br />

gebouw waar een nieuwe ketel in een<br />

appartement wordt geplaatst. Dan<br />

moeten vragen aan de orde komen<br />

als: hoe oud is onze rookgasafvoer? Is<br />

die wel geschikt voor HR-ketels? Moet<br />

dat misschien worden gecontroleerd?<br />

Wellicht moet de afvoer in zijn geheel<br />

worden vervangen. Dat is een kostbare<br />

zaak; zeker als u volkomen<br />

onverwacht met zo’n probleem wordt<br />

geconfronteerd. Dan kan het om<br />

tienduizenden euro’s gaan. Advies:<br />

neem het onderhoud - en op termijn<br />

de vervanging - van de rookgasafvoer<br />

op in uw meerjarenonderhoudsplan.<br />

ZEVEN TIPS<br />

Fred Vos heeft zeven tips voor <strong>VvE</strong>’s. Zijn er plannen om in uw<br />

appartementencomplex de cv-ketel te vervangen? Dat brengt<br />

risico’s met zich mee! Wordt de rookgasafvoer niet goed geïnstalleerd,<br />

dan kunnen gevaarlijke situaties ontstaan.<br />

1. Een rookgasafvoerkanaal voor VR-ketels is niet geschikt<br />

voor HR-ketels. Bij het installeren van HR-ketels moet<br />

het gemeenschappelijke rookgasafvoerkanaal daarom altijd<br />

worden aangepast óf meteen worden vervangen door<br />

een rookgasafvoerkanaal dat geschikt is voor HR-ketels.<br />

Als dit niet gebeurt, levert dat gevaarlijke situaties op, die<br />

bijvoorbeeld kunnen leiden tot koolmonoxidevergiftiging.<br />

2. Maak als <strong>VvE</strong> van de eventuele aanpassing of vervanging<br />

van het gemeenschappelijke rookgasafvoerkanaal geen<br />

sluitpost. Kostenoverwegingen mogen nóóit een reden<br />

zijn om geen budget te reserveren. Neem dus aanpassing/<br />

vervanging van het rookgasafvoerkanaal standaard op in<br />

het meerjarenonderhoudsplan en reserveer er jaarlijks geld<br />

voor. Zo worden de leden van de <strong>VvE</strong> nooit geconfronteerd<br />

met een eenmalige grote uitgave, maar worden de kosten<br />

gespreid in de tijd.<br />

3. Ook bij vervanging van een HR-ketel door een nieuwe<br />

HR-ketel moet het gemeenschappelijke rookgasafvoerkanaal<br />

worden geïnspecteerd. Net als een cv-ketel heeft ook<br />

een rookgasafvoerkanaal een beperkte technische levensduur.<br />

Niet iedereen weet dat, maar een goede, bij Techniek<br />

Nederland aangesloten installateur weet het zeker wél.<br />

Informatieblad<br />

Risico koolmonoxidevergiftiging<br />

cv­ketels<br />

Bij gemeenschappelijke rookgasafvoer in gestapelde woningen<br />

Bent u eigenaar van een portiekwoning of appartement en heeft<br />

u een eigen cv-ketel? Dan is de kans groot dat deze ketel is<br />

aangesloten op een gemeenschappelijke rookgasafvoer. Op zo’n<br />

afvoer mag u niet ieder type cv-ketel aansluiten. Bij het vervangen<br />

van een ketel door een verkeerd type ketel, kan er voor u en<br />

uw buren, een gevaarlijke situatie ontstaan. Datzelfde geldt voor<br />

ouderdom en slecht onderhoud van de afvoer en de ketels.<br />

De rookgassen kunnen gevaarlijke concentraties koolmonoxide<br />

bevatten. Koolmonoxide is een giftig, reukloos en onzichtbaar gas<br />

dat bij hoge concentraties dodelijk kan zijn!<br />

Het aansluiten van een verkeerd soort ketel, of lekkage van de<br />

rookgasafvoer door ouderdom of slecht onderhoud, kan er toe<br />

leiden dat het giftige koolmonoxide bij u of uw buren naar binnen<br />

blaast. Weet u niet of de situatie in uw woning wel veilig is, dan<br />

kunt u dit navragen bij uw <strong>VvE</strong>-bestuur, de <strong>VvE</strong>-beheerder of aan de<br />

erkende installateur die uw cv-ketel onderhoudt.<br />

Elke cv-ketel stoot verbrandingsgassen uit die normaal<br />

gesproken weinig koolmonoxide (CO) bevatten. Bij slecht<br />

onderhoud of een slecht werkende rookgasafvoer kunnen hoge<br />

concentraties koolmonoxide ontstaan. Koolmonoxide is een<br />

giftig, reukloos en onzichtbaar gas. Als u koolmonoxide<br />

inademt, kan uw bloed minder zuurstof opnemen en is er<br />

sprake van koolmonoxidevergiftiging. De symptomen lijken op<br />

die van een griepje: lichte hoofdpijn, misselijkheid, overgeven<br />

en vermoeidheid en worden vaak niet als koolmonoxidevergiftiging<br />

herkend. Bij een hoge concentratie treden er ernstige<br />

symptomen op zoals bewusteloosheid, coma, blijvende<br />

hersenschade en zelfs overlijden.<br />

Jaarlijks overlijden in Nederland circa 10 mensen aan de<br />

gevolgen van koolmonoxidevergiftiging en een veelvoud<br />

daarvan moet voor behandeling naar het ziekenhuis.<br />

INFOBLAD<br />

GEMEENSCHAPPELIJKE<br />

ROOKGASAFVOEREN<br />

Het infoblad dat hierbij is afgebeeld,<br />

geeft alle informatie die u als <strong>VvE</strong> of<br />

appartementseigenaar nodig hebt.<br />

U kunt het downloaden via deze link:<br />

https://www.rijksoverheid.nl/documenten/<br />

publicaties/2017/02/02/handreiking-eninfoblad-gemeenschappelijke-rookgasafvoeren.<br />

Wilt u de uitzending van Radar nog eens<br />

beluisteren? Dat kan via https://radar.avrotros.<br />

nl/uitzendingen/gemist/item/verkeerdrookgaskanaal-in-appartementkan-levensgevaarlijk-zijn/<br />

4. Ga voordat de keuze voor een nieuwe cv-ketel wordt<br />

gemaakt na welk type gemeenschappelijk rookgasafvoerkanaal<br />

aanwezig is en welke types cv-ketels hierop kunnen<br />

worden aangesloten. Wilt u als individuele bewoner een<br />

cv-ketel vervangen? Informeer altijd het <strong>VvE</strong>-bestuur!<br />

5. Zorg als <strong>VvE</strong>-bestuur voor duidelijke communicatie met de<br />

bewoners. Individuele bewoners die besluiten een VR-ketel<br />

door een HR-ketel te vervangen, zijn er vaak niet van op<br />

de hoogte dat tegelijkertijd ook het gemeenschappelijke<br />

rookgasafvoerkanaal moet worden aangepast of vervangen.<br />

Het komt ook voor dat individuele bewoners een<br />

HR-ketel laten plaatsen zonder dat de <strong>VvE</strong> hiervan op de<br />

hoogte is. Zorg ervoor dat u op de hoogte bent!<br />

6. De <strong>VvE</strong> zou altijd op de hoogte moeten zijn van de belangrijkste<br />

aandachtspunten en regels rond cv-ketelvervanging<br />

en een veilig gemeenschappelijk rookgasafvoerkanaal.<br />

Nuttige informatie hierover vindt u in de publicaties Handreiking<br />

en het Infoblad gemeenschappelijke rookgasafvoeren<br />

van de Rijksoverheid (zie deze pagina).<br />

7. Een goede installateur, aangesloten bij Techniek Nederland,<br />

zal in de regel adviseren om bij vervanging van een<br />

VR- door een HR-ketel meteen het gemeenschappelijk<br />

rookgasafvoerkanaal aan te pakken.


Verduurzamen?<br />

Kies voor de realistische<br />

oplossingen van Nefit<br />

Wat zijn de mogelijkheden, wat gaat het kosten<br />

Ook VVE’s staan voor de uitdaging om woningen te<br />

verduurzamen. Maar met name in gestapelde bouw zijn<br />

de mogelijkheden beperkt. Is 100% ‘van gas los’<br />

realiseerbaar? Welke mogelijkheden biedt de combinatie<br />

van CV-ketel en warmtepomp? Of toch kiezen voor de<br />

nieuwste HR-technologie?<br />

Welke stap u ook wilt maken, Nefit biedt de zekerheid<br />

van een betrouwbare oplossing. Inclusief een realistisch<br />

advies. Neem hiervoor contact op met de dichtstbijzijnde<br />

Nefit-partner.<br />

Nefit. Zo easy kan het zijn.<br />

n e fi t . n l


52<br />

ENERGIEBESPAREN<br />

<strong>VvE</strong>’s zijn nauwelijks een thema in het Klimaatakkoord. Ze kunnen<br />

weliswaar gaan profiteren van de wijkgerichte aanpak en ze kunnen<br />

een gebouwgebonden lening afsluiten om energiebesparende maatregelen<br />

te nemen. Bovendien komt er waarschijnlijk een warmtefonds<br />

voor kleine <strong>VvE</strong>’s (minder dan tien appartementsrechten). Maar daarmee<br />

zijn de <strong>VvE</strong>’s er niet: ze moeten hulp krijgen om de stap te maken<br />

van informatie naar oriëntatie. Dat was de stelling van mr. Kees Oomen<br />

op het Nationaal Warmtecongres, dat op 28 november 2019 in het<br />

Evoluon te Eindhoven werd gehouden. <strong>VvE</strong>-bestuurders konden<br />

’s middags gratis deelnemen aan de speciale <strong>VvE</strong>-bijeenkomst. Ze kregen<br />

informatie over de stand van zaken, maar ook over de <strong>VvE</strong> Energiebespaarlening<br />

en de Subsidie energiebesparing eigen huis (SEEH).<br />

<strong>VvE</strong> en warmte: er zijn nog veel vragen<br />

Nationaal Warmtecongres met<br />

themamiddag voor de <strong>VvE</strong><br />

HYDE PARK: GROOTSTE ALL ELECTRIC<br />

WKO WONINGBOUW<br />

In Hoofddorp wordt een voormalig kantorenpark getransformeerd tot<br />

een woonwijk met ca. 4.000 woningen; allemaal appartementen. De<br />

wijk krijgt de naam Hyde Park. Er komen ook commerciële gebouwen.<br />

Een bijzonder hoge bouwdichtheid dus, waar gewoekerd moet worden<br />

met de ruimte. Hier komt de grootste all electric collectieve warmte-koudeopslag<br />

in de woningbouw.<br />

Voor de verwarming en de koeling van de gebouwen wordt gebruik<br />

gemaakt van het oppervlaktewater in combinatie met het grondwater.<br />

In de praktijk komt het erop neer dat in de zomer warmte wordt onttrokken<br />

aan het oppervlaktewater. Die warmte wordt in de grond opgeslagen<br />

om in de winter te worden gebruikt. Bovendien wordt door de<br />

lagere watertemperatuur de ‘hittestress’ verminderd. Hittestress treedt<br />

in zo’n dichtbebouwd gebied onvermijdelijk op in warme zomers.<br />

Het watersysteem (sloten en vijvers) wordt met strategisch geplaatste<br />

stuwen zó gemanipuleerd dat de potentie zo goed mogelijk wordt<br />

benut. Op enkele plaatsen in de wijk worden grote warmtepompinstallaties<br />

geplaatst.<br />

De aansluitkosten zullen ca. € 3.000 per woning bedragen. Wie dat bedrag<br />

gaat betalen, is nog niet duidelijk, maar het uitgangspunt is dat de<br />

bewoners niet méér gaan betalen dan ze zouden doen als ze hun woningen<br />

op gas zouden verwarmen (het Niet Meer Dan Anders-principe).<br />

“Gemeentes zijn niet goed<br />

toegerust om <strong>VvE</strong>’s te helpen bij<br />

de energietransitie. Er is te weinig<br />

geld en er zijn te weinig deskundige<br />

medewerkers. Daardoor zullen <strong>VvE</strong>’s<br />

zich al snel met hun vragen wenden tot<br />

marktpartijen, maar dat is natuurlijk niet<br />

wenselijk. Alleen met onafhankelijke,<br />

gevalideerde informatie kunnen <strong>VvE</strong>’s<br />

goed onderbouwde besluiten nemen<br />

als het gaat om hun toekomstige<br />

energie- en warmtevoorziening”, stelde<br />

Oomen. “Eigenaars worden terecht<br />

wantrouwig als marktpartijen met<br />

beloftes en voorspellingen komen. Dat<br />

maakt besluitvorming extra lastig.”<br />

Hij vroeg ook aandacht voor het echte<br />

proces in de <strong>VvE</strong>, bijvoorbeeld voor het<br />

verkrijgen van voldoende draagvlak.<br />

“Dat valt niet mee, want welke<br />

argumenten heb je zoal om leden te<br />

overtuigen? Comfortverbetering wordt<br />

vaak genoemd, maar is dat wel zo?<br />

De meeste appartementseigenaars


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 53<br />

vinden hun woning heel comfortabel.<br />

Verduurzaming levert hun dus voor<br />

hun gevoel weinig op.”<br />

Wijziging splitsingsakte<br />

Er zijn nog meer problemen te<br />

overwinnen, zei Oomen. “Stel dat alle<br />

bewoners een eigen cv-ketel hebben<br />

(dat is bij 70 procent het geval). Als er<br />

een systeem van collectieve warmte<br />

komt, moet de splitsingsakte worden<br />

gewijzigd. Dat doe je natuurlijk niet<br />

alleen voor de warmtevoorziening;<br />

dan ga je de hele akte onder de loep<br />

nemen. Wijziging van de akte kost<br />

veel geld. Bovendien moeten alle<br />

hypotheekverstrekkers akkoord gaan<br />

met de wijziging. En dan hebben<br />

we het nog niet over gemengde<br />

complexen waar ook huurders en<br />

verhuurder betrokken zijn bij het<br />

proces. Overigens: de SEEH-subsidie<br />

(voor twee isolatiemaatregelen in<br />

de schil) is niet beschikbaar voor<br />

verhuurde appartementen. Lenen is<br />

ook niet eenvoudig als er sprake is<br />

van een gemengd complex.<br />

En vervolgens zal na de wijziging<br />

van de akte blijken dat het<br />

huishoudelijk reglement niet (meer)<br />

in overeenstemming is met het<br />

splitsingsreglement. Er moet dus nogal<br />

wat gebeuren, en de <strong>VvE</strong>’s zullen daar<br />

wel wat hulp bij kunnen gebruiken.<br />

Trouwens: ook de afrekening van de<br />

warmtekosten wordt een punt van<br />

aandacht. Dat moet ook nog ‘even’<br />

worden geregeld…”<br />

Kleine <strong>VvE</strong>: extra problemen<br />

Er is veel te weinig aandacht voor<br />

kleine <strong>VvE</strong>’s, stelde Oomen. “Maar<br />

zo’n 93.000 <strong>VvE</strong>’s zijn kleiner dan tien<br />

appartementsrechten. Die kunnen<br />

- met enkele uitzonderingen - geen<br />

lening afsluiten bij het Nationaal<br />

Energiebespaarfonds. (Sinds 3 <strong>febr</strong>uari<br />

jl. kunnen 8+-appartementencomplexen<br />

dat wel; red.) Een<br />

warmtefonds kan mogelijk de<br />

oplossing zijn voor deze kleine<br />

verenigingen.” Het is de <strong>VvE</strong> Belangdirecteur<br />

een doorn in het oog dat er<br />

miljarden euro’s worden verstrekt aan<br />

projecten die hernieuwbare energie<br />

bevorderen. “Waarom gaat er niet veel<br />

meer geld naar projecten waarmee<br />

bewoners kunnen besparen op hun<br />

energiekosten?”, vroeg hij zich af. “De<br />

organisatie van het Warmtecongres<br />

moet ik overigens wel een groot<br />

compliment maken: deze speciale <strong>VvE</strong>middag<br />

is een lovenswaardig initiatief.”<br />

VVE OP WEG NAAR NOM<br />

De <strong>VvE</strong> Nolensstraat 2-40 (bouwjaar<br />

1964) is op weg naar een<br />

zeer energiezuinig gebouw. Nul<br />

op de Meter wordt niet helemaal<br />

gehaald, maar de bewoners (veel<br />

starters) beschikken straks wel<br />

over een gebouw dat weinig<br />

energie vraagt. Bovendien heeft<br />

het optisch een opzienbarende<br />

make over ondergaan.<br />

De energievraag is met ca. 95<br />

procent verminderd, o.a. door 30<br />

centimeter isolatie aan te brengen<br />

op de gevel. De beglazing is<br />

uitgevoerd met HR+++-glas. De<br />

vloer en het dak zijn ook geïsoleerd.<br />

Elke woning is voorzien<br />

van een CO 2<br />

-gestuurde warmteterugwininstallatie.<br />

De bewoners<br />

koken op inductie en voor<br />

het tapwater zorgen elektrische<br />

boilers. Alle elektriciteit voor de<br />

gebouwgebonden elektriciteit<br />

wordt opgewekt met zonnepanelen<br />

(waarvoor een omgevingsvergunning<br />

nodig was). De energielasten<br />

zijn fors gedaald. De<br />

verkoopwaarde van de woningen<br />

is nu al duidelijk gestegen.<br />

Waarom<br />

gaat er niet veel<br />

meer geld naar<br />

projecten waarmee<br />

bewoners kunnen<br />

besparen op hun<br />

energiekosten?<br />

KEES OOMEN<br />

OCHTENDSESSIE


54<br />

ENERGIEBESPAREN<br />

<strong>VvE</strong> Belang-cursus ‘Hoe verduurzaam je de <strong>VvE</strong>?’<br />

Alle vragen komen aan bod<br />

in cursus van drie dagdelen<br />

DEELNEMERS MET DIPLOMA<br />

Hoe neem je eigenaars mee in de verduurzaming van complexen? Hoe zit het met de planning en de juiste<br />

volgorde? Wat is het verschil tussen een MJOP en een Duurzaam MJOP en hoe zit het met de 0,5 % die per jaar<br />

aan de reserve moet worden toegevoegd? Wat zijn de mogelijkheden van subsidies? En wat moeten we doen<br />

als eigenaars zelf wijzigingen hebben aangebracht aan gemeenschappelijke delen - of dat van plan zijn in het<br />

kader van de Wmo? Het aantal onderwerpen was groot en divers tijdens de driedaagse <strong>VvE</strong> Belang-cursus ‘Hoe<br />

verduurzaam je de <strong>VvE</strong>?’ De cursus werd in oktober en november door John Liewes en Jacco van de Sandt<br />

gegeven in Capelle aan den IJssel. De 15 deelnemers hebben veel opgestoken van alle informatie én van de<br />

uitwisseling van ervaringen.<br />

“We zitten nogal tegen de actualisering<br />

van ons MJOP aan te hikken, vooral<br />

in combinatie met verduurzaming van<br />

ons complex”, vertelde een van de<br />

deelnemers. “We hebben op advies van<br />

John en Jacco een enquête gehouden<br />

onder de eigenaars. Die heeft ons<br />

veel informatie opgeleverd. Er is nu<br />

duidelijkheid over een plan van aanpak<br />

en een indicatie van de kosten van de<br />

maatregelen. We gaan met vertrouwen<br />

de algemene ledenvergadering in,<br />

hoewel de kosten van verduurzaming<br />

een heikel punt blijven. We beschikken<br />

nu in elk geval over de nodige handvatten.”<br />

Net als in andere gemeenten is het<br />

<strong>VvE</strong>-bestand in Capelle aan den IJssel<br />

(buurgemeente van Rotterdam) heel<br />

divers. De gemeente heeft ca. 200<br />

<strong>VvE</strong>’s: groot en klein; oud en jong; met<br />

flinke besturen maar ook met eenmansbesturen.<br />

Sommige <strong>VvE</strong>’s zijn al een<br />

eind op weg, terwijl anderen zich nog<br />

afvragen wat verduurzaming in hun<br />

geval kan opleveren. 15 <strong>VvE</strong>’s meldden<br />

zich voor de cursus die door de<br />

gemeente werd aangeboden.<br />

Presentatie<br />

Tijdens de cursus is veel ruimte voor<br />

uitwisseling van ideeën en ervaringen.<br />

Zo is in Capelle aan den IJssel <strong>VvE</strong><br />

’s-Gravenstate al een eind op weg.<br />

Sterker nog: in het voorjaar van <strong>2020</strong><br />

wordt het complex (76 appartementen;<br />

bouwjaar 1993) in drie maanden<br />

compleet verduurzaamd.<br />

Kosten: 1,5 miljoen euro, waarvan<br />

1,2 miljoen wordt geleend van het<br />

Nationaal Energiebespaarfonds (NEF).<br />

De <strong>VvE</strong> maakt ook gebruik van de<br />

SEEH-subsidie en betaalt ongeveer<br />

350.000 euro uit het reservefonds<br />

en uit een verhoging van de <strong>VvE</strong>bijdrage<br />

(13 tot 18 euro per maand).<br />

Daarvoor krijgen de bewoners een<br />

veel comfortabeler en veiliger complex<br />

waarbij de energiekosten ook fors<br />

dalen. Het dak en de plafonds van<br />

de bergingen worden geïsoleerd<br />

en koudebruggen behoren straks<br />

tot het verleden. Alle voordeuren<br />

worden vervangen door branden<br />

inbraakwerende exemplaren.<br />

Ook de gevelpanelen worden bijgeïsoleerd.<br />

Daarmee laat de <strong>VvE</strong> op


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 55<br />

een aansprekende manier zien hoe<br />

onderhoud en verduurzaming op een<br />

efficiënte manier kunnen worden<br />

gecombineerd.<br />

Overigens: ook de gevolgen van<br />

nietsdoen kwamen aan bod.<br />

Die kwamen in het kort neer op hogere<br />

kosten, (op termijn) meer onzekerheid<br />

omtrent onderhoud(kosten) en nog<br />

steeds comfortklachten.<br />

Jacco van de Sandt en John Liewes<br />

benadrukten het belang van een<br />

goede terugkoppeling: “Laat na afloop<br />

zien wat er allemaal gebeurd is en<br />

welke investeringen daarmee waren<br />

gemoeid”.<br />

Communicatie<br />

Ook bij verduurzaming draait alles<br />

om een goede informatievoorziening.<br />

Alleen op basis van goede communicatie<br />

kunnen tijdens de ALV besluiten<br />

worden genomen (met gekwalificeerde<br />

meerderheid!) over verduurzaming.<br />

Enkele tips:<br />

1. Besteed meer aandacht aan de<br />

voordelen van verduurzaming dan<br />

aan de kosten.<br />

2. Kom in contact met voorstanders:<br />

zij zijn uw ambassadeurs.<br />

3. Organiseer een bezoek aan een<br />

complex dat al de nodige stappen<br />

heeft gezet.<br />

4. Probeer samen te werken: dan hoeft<br />

u misschien niet opnieuw het wiel<br />

uit te vinden.<br />

5. Niet iedereen wil de nieuwsbrief per<br />

e-mail ontvangen: de brievenbus is<br />

nog steeds populair.<br />

6. Soms moet u echt bij de buren<br />

aanbellen om hen ‘mee te nemen’<br />

in het proces.<br />

7. Een whatsapp-groep kan goede<br />

diensten bewijzen.<br />

Drie dagdelen<br />

De cursus bestaat uit drie dagdelen.<br />

De eerste middag staat in het teken van juridische zaken en informatie<br />

over het proces om te komen tot verduurzaming. Bij de tweede<br />

bijeenkomst staat de techniek centraal. Als ‘huiswerk’ krijgen<br />

de cursisten de opdracht om een bewonersenquête te houden. De<br />

derde bijeenkomst is gewijd aan het inventariseren van bewonerswensen<br />

en de communicatie. Bovendien kunnen tijdens de laatste<br />

bijeenkomst vragen worden gesteld over diverse aspecten van verduurzaming,<br />

over de relatie splitsingsakte-huishoudelijk reglement<br />

etc.<br />

Leerdoelen en tips<br />

De leerdoelen van de cursus zijn:<br />

1. De deelnemers hebben een goed beeld van de stappen in het<br />

besluitvormingsproces t.a.v. verduurzamingsmogelijkheden.<br />

Ze krijgen tips voor het creëren van draagvlak.<br />

2. De deelnemers weten welke technische verduurzamingsmogelijkheden<br />

mogelijk toepasbaar zijn bij hun complex.<br />

3. De belangrijkste financierings- en subsidiemogelijkheden zijn<br />

bekend.<br />

4. Er wordt een eerste opzet c.q. inventarisatie gemaakt voor de<br />

verduurzamingsmaatregelen voor het eigen complex.<br />

Een paar tips uit de cursus:<br />

1. Het proces om te komen tot een duurzaam complex, is vaak lang.<br />

Uit de ervaringen van <strong>VvE</strong>’s blijkt dat de oriëntatiefase vaak wel<br />

twee jaar in beslag kan nemen. Daarna volgt een plan op maat en<br />

dan de uitvoering. De tip is dus om zo snel mogelijk te beginnen<br />

met de fase van oriëntatie.<br />

2. Richt een commissie duurzaamheid of een projectgroep op.<br />

3. Combineer duurzaamheid met onderwerpen als veiligheid,<br />

comfort en onderhoud.<br />

4. Maak inzichtelijk wie de bewoners van het complex zijn en welke<br />

wensen zij hebben als het gaat om hun woon- en leefomgeving<br />

5. Bekijk de splitsingsakte goed. iedere <strong>VvE</strong> heeft een eigen akte<br />

met specifieke uitzonderingen daarop. Handel naar die akte.<br />

Wees heel nauwkeurig met het vastleggen van wijzigingen die<br />

door eigenaars zelf zijn aangebracht in gemeenschappelijke delen.<br />

Dat voorkomt problemen achteraf. En laat het huishoudelijk<br />

reglement screenen, zodat de bepalingen daarin niet in tegenspraak<br />

zijn met die van de splitsingsakte.<br />

Interesse in de cursus?<br />

Wellicht bent u geïnteresseerd in de cursus ‘Hoe verduurzaam je<br />

de <strong>VvE</strong>?’ En zou u graag zien dat deze ook in úw gemeente wordt<br />

georganiseerd? <strong>VvE</strong> Belang geeft u graag meer informatie.<br />

We gaan nu<br />

met vertrouwen de<br />

algemene ledenvergadering<br />

in


56<br />

ENERGIEBESPAREN<br />

<strong>VvE</strong> Koopvaardijhof renoveert<br />

én verduurzaamt het complex<br />

<strong>VvE</strong> Koopvaardijhof op het<br />

Noordereiland in Rotterdam is<br />

na een turbulente periode volop aan<br />

het renoveren/verduurzamen. In<br />

september a.s. moet het enorme<br />

karwei klaar zijn. Dat dit resultaat is<br />

geboekt, is volgens <strong>VvE</strong>-bestuursvoorzitter<br />

Peter Meijs te danken<br />

aan het feit dat het bestuur ook in<br />

moeilijke tijden in gesprek is gebleven<br />

met de bewoners. Ook met degenen<br />

die eind 2018 mordicus tegen het<br />

aanvragen van een <strong>VvE</strong> Energiebespaarlening<br />

waren. Ze waren zelfs<br />

al naar de rechter gestapt. Anno <strong>2020</strong><br />

is de situatie aanzienlijk verbeterd.<br />

Comfort en energiebesparing dankzij<br />

intensief communicatietraject<br />

Het complex van <strong>VvE</strong> Koopvaardijhof is<br />

inmiddels 40 jaar oud. Het omvat 218<br />

appartementen waarvan er ca. 130 nog<br />

in het bezit zijn van woningcorporatie<br />

Woonstad Rotterdam. De corporatie<br />

startte in 2006 met het verkopen van<br />

de appartementen, op verzoek van<br />

een aantal eigenaars die graag hun<br />

woning wilden kopen. Dat betekende<br />

een nieuwe rol voor Woonstad, dat<br />

tot dusver geen ervaring had met het<br />

grooteigenaarschap in een <strong>VvE</strong>. De<br />

corporatie is geen lid van het <strong>VvE</strong>bestuur,<br />

maar de relatie is prima.<br />

Voor het proces van verduurzaming<br />

laat de <strong>VvE</strong> zich adviseren door<br />

Focus Vastgoedgroep. Michel<br />

Kerpel is verantwoordelijk voor het<br />

opstellen van het energieadvies, de<br />

procesbegeleiding, de directievoering<br />

en het toezicht op de werkzaamheden.<br />

Die verlopen volgens planning, vertelt<br />

Peter Meijs. Als we het complex<br />

bezoeken (eind 2019) is dat overduidelijk:<br />

het hele binnenterrein van<br />

het grote complex staat vol met<br />

voertuigen van onderhoudsbedrijven.<br />

Lenen of sparen<br />

Peter Meijs: “Enkele jaren geleden<br />

klaagden veel bewoners over lekkende<br />

kozijnen. We waren het er snel over<br />

eens dat daar iets aan moest gebeuren<br />

en ook dat we de renovatie wilden<br />

combineren met verduurzaming. We<br />

stonden voor de keuze: zes jaar sparen<br />

voor vervanging van de aluminium<br />

delen (plus het plaatsen van HR++glas)<br />

ofwel een lening afsluiten.<br />

We hebben alles zelf uitgezocht, want<br />

de lening was de aantrekkelijkste optie.<br />

Overigens: we hebben ook de optie<br />

van crowdfunding overwogen, maar<br />

die bleek aanzienlijk duurder.<br />

Dus zochten we contact met het<br />

Nationaal Energiebespaarfonds (NEF).<br />

Dat wees onze aanvraag in eerste<br />

instantie af omdat een groot aantal<br />

woningen verhuurd wordt door<br />

een grooteigenaar. Na een aantal<br />

gesprekken besloot het NEF de<br />

aanvraag alsnog te willen honoreren,<br />

natuurlijk op voorwaarde dat er een<br />

gekwalificeerde meerderheid zou zijn<br />

voor het aanvragen van een lening.”


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 57<br />

Protest<br />

Het NEF adviseerde de <strong>VvE</strong> om een<br />

ruim leenbedrag (4 miljoen euro) aan<br />

te vragen, zodat <strong>VvE</strong> Koopvaardijhof<br />

op alles voorbereid zou zijn. De<br />

gekwalificeerde meerderheid kwam er<br />

dankzij het feit dat Woonstad met de -<br />

krappe - meerderheid meestemde. Een<br />

aantal bewoners stapte daarop naar<br />

de kantonrechter met het verzoek om<br />

vernietiging van het besluit. Zij waren<br />

bang voor een forse verhoging van<br />

de <strong>VvE</strong>-bijdrage. Daarnaast hadden<br />

ze hun twijfels omtrent de integriteit<br />

van het bestuur. En het kon volgens<br />

de bezwaarmakers allemaal veel<br />

goedkoper!<br />

“Dat was aantoonbaar niet juist”, zegt<br />

Meijs. “We zijn in gesprek gegaan met<br />

de eigenaars die bezwaar maakten.<br />

Bovendien hebben we de plannen<br />

wat bijgesteld en hadden we weer<br />

een jaar kunnen sparen. We hadden<br />

ook de SEEH-subsidie aangevraagd<br />

omdat we ook de beganegrondvloer<br />

laten isoleren en de beglazing<br />

laten vervangen. We konden het<br />

leenbedrag verlagen tot 1,8 miljoen<br />

euro, mede doordat we niet kiezen<br />

voor de oorspronkelijk voorgestelde<br />

vraaggestuurde ventilatie. De rest<br />

betalen we uit het reservefonds.”<br />

Positieve energie<br />

Toen alle cijfers beschikbaar waren<br />

- en de vier scenario’s die Focus had<br />

opgesteld uitvoerig waren doorgerekend<br />

en vergeleken - trokken de<br />

bezorgde bewoners hun bezwaren in.<br />

De informatie die accountmanager<br />

Thijs Franssen van het NEF tijdens de<br />

ALV nogmaals had gegeven, was ook<br />

van groot belang om het moeizame<br />

proces tot een goed einde te brengen.<br />

Het bestuur had met de bewoners<br />

afgesproken dat er geen besluiten<br />

zouden worden genomen over de<br />

uitvoering van de maatregelen zolang<br />

de bezwaarprocedure liep.<br />

“Het mooiste moment was voor<br />

mij toen de energie ‘kantelde’:<br />

van behoorlijk negatief naar voorzichtig<br />

- en later uitgesproken<br />

positief”, vertelt de voorzitter. “Op<br />

5 september 2019 bereikten we<br />

een voorlopig hoogtepunt van het<br />

hele traject: toen ondertekenden<br />

we de leenovereenkomst én de<br />

overeenkomst met de aannemer.”<br />

Inmiddels is de buitengevel gereinigd,<br />

zijn de eerste aluminium kozijnen<br />

vervangen en is een start gemaakt met<br />

de isolatie van de beganegrondvloer.<br />

Communicatie!<br />

Tip van Peter Meijs: “Zo’n ingewikkeld<br />

proces kun je alleen tot een goed<br />

einde brengen met een actief bestuur,<br />

dat alles - met een goede adviseur - in<br />

eigen hand houdt. Goede communicatie<br />

is essentieel: met de woningcorporatie,<br />

maar vooral met de medeeigenaars.<br />

Als bewoners zich gehoord<br />

voelen, is er al veel gewonnen.”<br />

Peter Meijs:<br />

Het mooiste moment<br />

was voor mij toen<br />

de energie ‘kantelde’.<br />

Van behoorlijk negatief<br />

naar voorzichtig - en<br />

later uitgesproken<br />

positief<br />

PETER MEIJS


UW ENERGIELEVERANCIER<br />

Ook voor het verbruiksafhankelijk<br />

meten en factureren van energie<br />

en water.<br />

Wij weten wat uw <strong>VvE</strong> nodig heeft:<br />

• een betrouwbare energieleverancier;<br />

• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;<br />

• die een goede service biedt;<br />

• en geen gebruik maakt van een callcenter.<br />

NIEUW!<br />

Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.<br />

Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een<br />

betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele<br />

energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze<br />

verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.<br />

Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor<br />

warmtemeting.<br />

Schakel <strong>VvE</strong> EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:<br />

• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;<br />

• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;<br />

• heldere en overzichtelijke facturen;<br />

• betrouwbare dienstverlening op maat;<br />

• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.<br />

<strong>VvE</strong> EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen<br />

<strong>VvE</strong> Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:<br />

Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!<br />

Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl<br />

Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl


ENERGIEBESPAREN <strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 59<br />

AANDACHT VOOR DE PRESENTATIE<br />

Tweede editie <strong>VvE</strong> Belang-Coachingsdag Duurzaam<br />

“Dit zou ieder <strong>VvE</strong>-lid moeten weten!”<br />

“Dit zou iedereen die lid is van een <strong>VvE</strong>, moeten weten”. Dat zei een van de deelnemers aan de tweede editie van<br />

de Coachingsdag Duurzaam. De bijeenkomst, die op 11 december 2019 - weer in het ICDuBo in Rotterdam - werd<br />

gehouden, trok 35 bezoekers uit het hele land. Bijna driekwart van hen was <strong>VvE</strong>-bestuurder, maar ook beheerders<br />

waren goed vertegenwoordigd. De Coachingsdag Duurzaam van <strong>VvE</strong> Belang voorziet duidelijk in een behoefte.<br />

“Ik ben pas een paar jaar lid van een<br />

actieve <strong>VvE</strong>. Daarvoor zat ik in een<br />

slapende vereniging. Er gaat vandaag<br />

een wereld voor me open”, vertelde<br />

een deelnemer. “Ik vind het vooral<br />

lastig om het individuele belang in<br />

balans te brengen met het collectieve<br />

belang.”<br />

“Ons grote probleem is de vraag<br />

hoe we al die maatregelen gaan<br />

financieren”, zei een andere deelnemer.<br />

“We beheren een gebouw uit 1960.<br />

De verlichting hebben we al door<br />

ledverlichting vervangen, maar er moet<br />

veel; meer gebeuren. We moeten<br />

onze leden duidelijk kunnen maken<br />

dat verduurzamen weliswaar geld kost,<br />

maar dat we er ook heel wat voor<br />

terugkrijgen. De adviezen en tips die<br />

we krijgen van Jacco van de Sandt<br />

en John Liewes, geven ons heel wat<br />

bruikbare handvatten.”<br />

Bouwkundig<br />

De bezoekers namen op interactieve<br />

wijze deel aan de dag, die bestond<br />

uit drie onderdelen: juridische zaken,<br />

bouwkundige zaken en het proces<br />

van besluitvorming. De meeste<br />

vragen hadden betrekking op dat<br />

laatste onderdeel. Na de lunch was<br />

het tijd voor een rondleiding door<br />

het ICDuBo, waar de modernste<br />

technieken en voorzieningen op<br />

het gebied van duurzaamheid<br />

te zien zijn. Zonnepanelen,<br />

zonneboilers, dakpannen met<br />

geïntegreerd zonnepaneel, maar ook<br />

gevelbekleding, isolatiematerialen<br />

etc. geven een beeld van de vele<br />

mogelijkheden die er zijn.<br />

Uit de mini-enquête die onder de<br />

deelnemers was gehouden, bleek<br />

dat er veel belangstelling is voor<br />

zonnestroom, maar ook dat aan<br />

ventilatie relatief weinig aandacht<br />

wordt besteed. “Maar dat is heel<br />

belangrijk”, hield Jacco van de<br />

Sandt zijn gehoor voor. “Als je<br />

grootscheeps gaat isoleren, moet er<br />

ook veel aandacht zijn voor ventilatie.<br />

Trouwens: laat - voor je gaat isoleren -<br />

controleren of er wel voldoende ruimte<br />

is in de spouw. Die moet minimaal<br />

3 centimeter zijn.”<br />

Ook kunststof kozijnen stonden volop<br />

in de belangstelling. De voordelen<br />

zijn groot: onderhoudsarm en dus<br />

kostenbesparend. “Maar vraag wel<br />

een omgevingsvergunning aan; dat<br />

is verplicht”, tipte Van de Sandt.<br />

Juridisch en besluitvorming<br />

John Liewes nam het juridische deel<br />

van de dag voor zijn rekening. Veel<br />

vragen waren er over het quorum, de<br />

gekwalificeerde meerderheid en de<br />

noodzaak van snelle verspreiding van<br />

een besluitenlijst na de ALV. “Als je de<br />

besluitenlijst pas na een jaar verspreidt,<br />

loopt je een groot risico”, zei Liewes.<br />

“Besluiten kunnen worden vernietigd<br />

binnen een maand na de dag waarop<br />

de eigenaars kennis hebben genomen<br />

- of hebben kunnen nemen - van de<br />

besluiten. Als een lid vernietiging van<br />

het besluit eist terwijl je al volop aan de<br />

slag bent, kan dat tot flinke problemen<br />

leiden. Zeker als de rechter het besluit<br />

inderdaad vernietigt.”<br />

De middag stond helemaal in het<br />

teken van besluitvorming over duurzaamheidsmaatregelen.<br />

Verkennen -<br />

voorbereiden - uitvoeren luidt in<br />

het kort het traject. “Formeer een<br />

Commissie Duurzaamheid”, adviseerde<br />

Liewes. “En breng wensen en behoeften<br />

in kaart door middel van een<br />

enquête. Luister naar de ideeën en<br />

bezwaren en benadruk de voordelen<br />

van de voorgestelde maatregelen.<br />

En koppel na het hele traject terug wat<br />

er allemaal gebeurd is en wat het heeft<br />

opgeleverd. Communicatie is heel<br />

belangrijk!”<br />

DAKPAN MET GEÏNTEGREERD<br />

ZONNEPANEEL


60<br />

ENERGIEBESPAREN<br />

Wat gaan we doen? Grootscheeps<br />

isoleren, zodat we op de - lange - termijn<br />

bijvoorbeeld een warmtepomp kunnen<br />

laten installeren? Of kiezen we voor een<br />

nieuwe badkamer mét een inloopdouche<br />

en zonder dat vermaledijde bad waar je<br />

zowat niet meer uitkomt? Je kunt je geld<br />

maar één keer besteden. Veel senioren<br />

worstelen met de vraag: gaan we<br />

energiebesparende maatregelen nemen of<br />

houden we het geld op onze rekening?<br />

Bijvoorbeeld voor als we later zorg<br />

moeten inkopen? Het Planbureau voor de<br />

Leefomgeving (PBL) onderzocht die vraag<br />

in een langlopend onderzoek naar ‘langer<br />

thuis wonen’. Het resultaat is het rapport<br />

‘Grijze haren, groene huizen’ (2019).<br />

Langer thuis wonen of energie besparen?<br />

Grijze haren, groene huizen<br />

Belangrijkste conclusie: senioren<br />

hebben een groot aantal middelen tot<br />

hun beschikking om langer thuis te<br />

blijven wonen. Niet alleen financieel<br />

(veel senioren zitten er redelijk warmpjes<br />

bij) maar vooral ook als het gaat om<br />

slimme handigheidjes. Om het bad dat<br />

hierboven genoemd wordt, te noemen:<br />

in- en uit bad klauteren gaat best als<br />

je een handdoek over de badrand legt.<br />

Tot het misgaat. En tocht c.q. kou in<br />

je appartement? Gewoon een paar<br />

zware velours gordijnen ophangen bij<br />

de voordeur. Weg tocht! Dat het voor<br />

bezoekers wat vreemd oogt; so what?<br />

Botsing<br />

Het is een lastige kwestie. Ouderen<br />

worden door de overheid gestimuleerd<br />

om langer thuis te blijven wonen. Dat<br />

willen ze vaak ook en er zit vaak ook<br />

niets anders op. Verzorgingshuizen zijn<br />

er (bijna) niet meer. Pas als we de 85<br />

bereiken, komt een instelling echt in<br />

zicht: een op de drie 85-plussers woont<br />

in een instelling.<br />

Naast langer thuis wonen vraagt de<br />

overheid ook van ons dat we onze<br />

woningen verduurzamen. In de praktijk<br />

betekent dat: energiebesparende<br />

maatregelen nemen. De CO2-uitstoot<br />

moet worden teruggebracht en daarom<br />

moeten vanaf 2030 maar liefst 1000<br />

woningen per dag van het gas af. Dat<br />

betekent onder andere: isoleren en<br />

zonnestroom op de daken.<br />

Die twee doelstellingen botsen.<br />

Isolatie of zorg?<br />

Dat geldt vooral voor de groep<br />

75-plussers. Wie op zijn 78e hoort<br />

dat zijn appartement grootscheeps<br />

geïsoleerd moet worden (tegen een<br />

forse verhoging van de <strong>VvE</strong>-bijdrage)<br />

wordt niet enthousiast. Veel senioren<br />

hebben een zuinig stookgedrag.<br />

Isolatie levert dus niet veel besparing<br />

op (wel comfort). En bovendien wil<br />

deze 78-jarige graag wat geld achter de<br />

hand hebben als hij zorg moet inkopen.<br />

Plus: hij houdt - net als de meeste<br />

van zijn leeftijdgenoten - niet van<br />

verbouwingen, van rommel en ‘gedoe’.<br />

Kortom: waarom zou hij?<br />

Verhuizen dan maar? Naar een<br />

energiezuinig appartement? Ook<br />

dat is voor de meeste senioren niet<br />

echt een optie. En helaas: de meeste<br />

woningen worden verduurzaamd bij<br />

een verhuizing. Maar verhuizen is duur.<br />

De kosten van een verhuizing naar<br />

een energiezuinige woning worden<br />

gemiddeld in 25 jaar terugverdiend.<br />

Als senioren niet verhuizen, gebeurt<br />

er op dat gebied dus weinig met hun<br />

woningen.<br />

ONTOEGANKELIJKE<br />

WONING<br />

Het vonnis is geveld: een appartement<br />

op de tweede etage van<br />

een portiekflat is officieel ontoegankelijk.<br />

Ouderen die in zo’n appartement<br />

wonen en dus een trap<br />

op moeten om bij hun voordeur<br />

te komen, hebben een grote kans<br />

dat ze bij ernstige gezondheidsproblemen<br />

naar een verpleeghuis<br />

moeten.<br />

Het Centraal Planbureau adviseert<br />

gemeenten om de ontoegankelijke<br />

woningen te inventariseren.<br />

Daar valt immers winst<br />

te behalen, bijvoorbeeld als een<br />

‘doorstroommakelaar’ wordt<br />

ingeschakeld. Die kan de ouderen<br />

wellicht overhalen om te verhuizen<br />

naar een passende woning.<br />

Dat biedt ook kansen voor verduurzaming<br />

van de woning die<br />

achterblijft.


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 61<br />

ING: geld lenen<br />

voor warmtepomp<br />

is geen goed idee<br />

Zonnestroom<br />

is wel rendabel<br />

Goedkoop geld lenen om daarmee een warmtepomp te laten installeren<br />

is financieel gezien niet zo’n goed idee. Dat blijkt uit het ING-rapport ‘Is<br />

woningverduurzaming een rendabele investering of een kostenpost?’<br />

Daarin wordt de betaalbaarheid van verduurzamingsmaatregelen<br />

onderzocht. Twee conclusies: investeren in een elektrische warmtepomp<br />

is niet winstgevend; de installatie van zonnepanelen is wél rendabel.<br />

Het ging in dit onderzoek om de<br />

mogelijkheden om volledig van het gas<br />

af te gaan (luchtwaterwarmtepomp,<br />

lage temperatuurverwarming, elektrische<br />

kookplaat en verwijderen aardgasaansluiting).<br />

De bank onderzocht<br />

vijf verduurzamingsmaatregelen die<br />

betaald worden vanuit een lening bij<br />

het Nationaal Energiebespaarfonds,<br />

met een rente-percentage van 2,3%.<br />

Het rentepercentage anno <strong>2020</strong> voor<br />

<strong>VvE</strong>’s is 1,9 of 2,2% (afhankelijk van de<br />

looptijd). Daaruit blijkt dat het verstandig<br />

is om te wachten met de aanschaf van<br />

een warmtepomp. Wie nu zo’n pomp<br />

laat installeren, is aanzienlijk duurder uit<br />

dan wanneer dat in 2030 gebeurt. In dat<br />

jaar zal de gasprijs waarschijnlijk veel<br />

hoger zijn en is de aanschaf voordeliger.<br />

Maar ook dan zullen de maandlasten<br />

nooit lager uitvallen, ondanks de<br />

energiebesparing.<br />

Netto contante waarde<br />

De winstgevendheid van maatregelen<br />

wordt uitgedrukt in ‘netto contante<br />

waarde’ (ncw). Alle verwachte kosten en<br />

opbrengsten - nu en in de toekomst -<br />

worden bij elkaar opgeteld. Als de ncw<br />

meer dan nul is, levert de investering<br />

waarschijnlijk geld op. Dan is het dus<br />

verstandig om de investering te doen.<br />

Voor de aanschaf van een warmtepomp<br />

is de ISDE-subsidie beschikbaar.<br />

De subsidiebedragen liggen tussen<br />

de 1.300 en 2.500 euro, stelt de ING.<br />

In <strong>2020</strong> ligt het ISDE-subsidiebedrag<br />

indicatief tussen € 500 en € 2.500.<br />

Dat is te weinig om de investering<br />

winstgevend te maken, want voor<br />

een terugverdientijd van 7 jaar is een<br />

subsidie van zo’n 9.900 euro nodig.<br />

De ncw komt dan volgens de INGonderzoekers<br />

uit op 1.000 euro.<br />

Wat is wél rendabel?<br />

Een woningeigenaar die een<br />

elektrische warmtepomp aanschaft<br />

met een lening via het Nationaal<br />

Energiebespaarfonds, betaalt 55 euro<br />

per maand méér dan wanneer hij de<br />

HR-ketel laat vervangen door een<br />

nieuwe ketel. Hybride warmtepompen<br />

en een aansluiting op het warmtenet<br />

dan? Helaas: deze maatregelen leveren<br />

ook weinig op. Zonnepanelen zijn wél<br />

een rendabele investering, zegt de<br />

ING. Net als isolatie (tenminste in veel<br />

gevallen). Daarom is het niet verstandig<br />

om investeringen in zonnestroom en<br />

isolatie uit te stellen, hoewel die in<br />

de toekomst ook meer winst zullen<br />

opleveren. In de tussentijd loopt u<br />

verlaging van de energiekosten mis.<br />

WAT KOST NIETS DOEN?<br />

Uit het onderzoek blijkt:<br />

De extra kosten voor aardgas in<br />

2030 kunnen flink verschillen,<br />

afhankelijk van het type woning,<br />

het woonoppervlak en bouwjaar.<br />

De kosten voor een eigenaarbewoner<br />

in een appartement<br />

(gebouwd tussen 1974 en 1991)<br />

van 70 m2 stijgen gemiddeld zo’n<br />

€170. Eigenaars van een vrijstaande<br />

woning van 200 m2 betalen<br />

met € 473,- ruim 2,5 keer zoveel.<br />

De extra kosten voor stroom<br />

bij gelijk verbruik in 2030 zijn<br />

vergeleken met aardgas kleiner.<br />

Ook hier worden appartementseigenaars<br />

doorgaans het minst<br />

geraakt. Een alleenwonende<br />

appartementseigenaar betaalt<br />

in 2030 per jaar gemiddeld zo’n<br />

€55 meer voor zijn stroom.<br />

De verhoging teruggaaf energiebelasting<br />

beperkt de kosten van<br />

‘niets doen’. Naast tariefverhogingen<br />

die extra kosten met zich<br />

meebrengen, verhoogt de overheid<br />

dit jaar de teruggaaf energiebelasting.<br />

Tussen nu en 2030<br />

verwacht de ING dat de teruggaaf<br />

energiebelasting met zo’n € 142,-<br />

stijgt. De energiekosten dalen<br />

dan met dit bedrag. Dit beperkt<br />

de extra aardgas- en stroomkosten<br />

voor woningeigenaars<br />

als zij hun energieverbruik niet<br />

veranderen.


62<br />

ENERGIEBESPAREN<br />

ENKELE COMPLEXEN DIE SAMEN ZO’N<br />

100.000 M3 GAS PER JAAR VERSTOKEN,<br />

KUNNEN GEZAMENLIJK GEBRUIK<br />

MAKEN VAN ÉÉN OPWEKINSTALLATIE.<br />

Kleinschalig warmtenet voor uw <strong>VvE</strong>? Dat kan!<br />

Duurzaam en nog voordeliger ook<br />

Een kleinschalig warmtenet kan interessant zijn voor een <strong>VvE</strong> die een complex beheert met minimaal 70 à 80<br />

appartementen. Of voor een paar van die complexen die samen zo’n 100.000 m3 gas per jaar verstoken. Samen<br />

kunnen zij gebruik maken van één opwekinstallatie. Die kan in een gebouw worden gerealiseerd maar ook<br />

buiten het complex, bijvoorbeeld op een gemeenschappelijk terrein. De voordelen van zo’n kleinschalig<br />

warmtenet: duurzame warmte die voldoet aan wettelijke eisen, CO2-reductie en gegarandeerd lagere<br />

energiekosten. Bovendien heeft de <strong>VvE</strong> geen reserves meer aan te houden voor het onderhoud en de<br />

vervanging van de installatie. En het gebouw is klaar voor de toekomst. Ton Schalkx, bestuurder van Kelvin in<br />

’s-Hertogenbosch, legt uit hoe een <strong>VvE</strong> de transitie naar een duurzame warmtevoorziening kan maken.<br />

“De bebouwde omgeving in<br />

Nederland wordt momenteel bijna<br />

volledig verwarmd door individuele<br />

cv (gas)installaties. Slechts 5%<br />

maakt gebruik van een alternatieve<br />

wijze van warmtevoorziening. Dat<br />

gaat veranderen. In de nieuwbouw<br />

worden deze installaties al veel<br />

minder toegepast maar er moet<br />

méér gebeuren. De overheid ziet<br />

dat ook in. Fossiele brandstoffen<br />

worden uitgefaseerd. Gas wordt<br />

fors duurder, o.a. door de verhoging<br />

van de energiebelasting. Duurzame<br />

warmte wordt flink gesubsidieerd.<br />

Dat maakt een duurzame, collectieve<br />

warmtevoorziening steeds aantrekkelijker.<br />

Probleem is: hoe pak je dat<br />

aan op een manier die haalbaar en<br />

betaalbaar is? Kelvin heeft daarvoor de<br />

oplossing in de vorm van kleinschalige<br />

warmtenetten.”<br />

Van gas naar duurzaam<br />

Schalkx legt aan de hand van een<br />

praktijkvoorbeeld uit hoe Kelvin een<br />

project aanpakt. “Stel: je maakt nu<br />

gebruik van blokverwarming. Je<br />

complex bestaat uit 80 woningen en<br />

die verstoken samen ruim 100.000 m3<br />

aardgas per jaar. De cv-ketels zijn op<br />

afzienbare termijn aan vervanging toe<br />

en daarvoor heeft de <strong>VvE</strong> natuurlijk<br />

gespaard in het reservefonds. Dan<br />

heb je een ideale uitgangssituatie<br />

om de ketels te vervangen door een


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 63<br />

gebouwgebonden warmtevoorziening.<br />

Het kan ook anders: vier complexen<br />

omvatten samen 120 woningen. Ze<br />

staan vlak bij elkaar en ze hebben elk<br />

hun eigen blokverwarmingsinstallatie.<br />

Ook dan kunnen wij een duurzame<br />

warmtevoorziening aanleggen:<br />

in de vorm van een kleinschalig<br />

warmtenet dat duurzame warmte<br />

levert. Bijvoorbeeld met biomassa<br />

(die momenteel minder populair<br />

wordt omdat er twijfels zijn over<br />

de duurzaamheid), maar ook met<br />

aardwarmte. Een installatie met<br />

warmte-koudeopslag is ook mogelijk,<br />

net als een voorziening die werkt op<br />

(liefst zelf-opgewekte) elektriciteit. Als<br />

dat allemaal niet lukt, kunnen we ook<br />

100% gecertificeerd biogas aanbieden.”<br />

Voorsorteren op de toekomst<br />

“Een gebouw dat slecht geïsoleerd<br />

is, zoals de meeste complexen uit<br />

de jaren 60 en 70, kan niet worden<br />

verwarmd met een systeem dat op<br />

lage temperatuur werkt. Daarvoor<br />

moet de aanvoertemperatuur 95<br />

graden bedragen. In een goed<br />

geïsoleerd gebouw kun je met veel<br />

lagere aanvoertemperaturen volstaan.<br />

Daarom is het belangrijk dat we een<br />

goed gesprek voeren met de <strong>VvE</strong>.<br />

Daarin is een hoofdrol weggelegd<br />

voor de plannen die de <strong>VvE</strong> met haar<br />

gebouw heeft. Staat er grootschalige<br />

isolatie op de planning? Worden de<br />

ramen vervangen door HR++glas?<br />

Dan houden we daar rekening mee,<br />

want we willen voorkómen dat we<br />

een te grote installatie gaan bouwen.<br />

En vervolgens gaan we de wensen en<br />

de mogelijkheden inventariseren.<br />

Overigens: de aanleg van zo’n kleinschalig<br />

warmtenet staat helemaal los<br />

van de plannen die de gemeente heeft<br />

met de wijk waarin het complex staat.”<br />

De kosten<br />

Schalkx schetst de kosten die een<br />

kleinschalig warmtenet met zich<br />

meebrengt. Die zijn hoog. Een<br />

indicatie: één meter leiding kost tot<br />

wel 1.000 euro. Onbetaalbaar dus<br />

voor een <strong>VvE</strong>.<br />

“Klopt”, zegt Schalkx. “Daarom neemt<br />

Kelvin alle investeringskosten voor<br />

haar rekening. Wij ontwerpen de<br />

installatie en we realiseren die ook. En<br />

vervolgens exploiteren we de installatie<br />

voor een afgesproken contracttermijn.<br />

We ontzorgen de <strong>VvE</strong> dus volledig.<br />

Trouwens: we denken ook mee over<br />

de vraag in hoeverre de <strong>VvE</strong> onder<br />

het particuliere tarief valt. Voor een<br />

complex met een verbruik van 100 kW<br />

is het zakelijke tarief waarschijnlijk veel<br />

aantrekkelijker.”<br />

De ontwikkelingen gaan snel. Het<br />

ligt voor de hand dat een andere<br />

warmtebron op termijn aantrekkelijker<br />

is dan de opwekker die anno <strong>2020</strong><br />

wordt gekozen. “Dat kan”, zegt Schalkx.<br />

“Je kunt op termijn kiezen voor elke<br />

Overschakelen<br />

op een andere<br />

warmtebron is<br />

altijd mogelijk<br />

gewenste bron. Het warmtenet gaat<br />

50 jaar mee. Misschien kies je nu<br />

voor biomassa, maar wil je in 2035<br />

overschakelen op aardwarmte en in<br />

2050 op waterstof. Dat kan allemaal.”<br />

Duurzaam alternatief<br />

Kelvin heeft de ambitie om een<br />

rol te spelen in duurzame warmtevoorziening.<br />

Concreet: in kleinschalige<br />

voorzieningen waarin grote netbeheerders<br />

en energieleveranciers geen<br />

interesse hebben. “Bovendien werken<br />

wij ook buiten de Randstad”, zegt Ton<br />

Schalkx. “Voor grote leveranciers zijn<br />

met name dichtbebouwde locaties<br />

interessant; wij kijken ook daarbuiten.<br />

En: wij bieden het hele proces aan! We<br />

gaan graag in gesprek met <strong>VvE</strong>’s die<br />

hun cv-ketels op korte termijn moeten<br />

vervangen. Wellicht kunnen ze hun<br />

spaargeld veel beter inzetten voor<br />

een duurzame warmtevoorziening<br />

dan voor een nieuwe gasgestookte<br />

cv-ketel. Wij denken dat we een<br />

interessant alternatief hebben!”


Vraag een<br />

offerte aan<br />

op vvezonnecoach.nl<br />

Realiseer eenvoudig zonnepanelen<br />

voor appartementen<br />

ONAFHANKELIJKE BEGELEIDING<br />

VAN VVE’S DIE<br />

ZONNEPANELEN WILLEN<br />

EEN INITIATIEF VAN<br />

Belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong><br />

en appartementseigenaar<br />

Oosterhout, <strong>febr</strong>uari <strong>2020</strong><br />

<strong>VvE</strong> Z ONNE C OAC H . N L


ENERGIEBESPAREN<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 65<br />

Meer mogelijkheden met de<br />

<strong>VvE</strong> Energiebespaarlening<br />

In <strong>VvE</strong><br />

Magazine leest u veel<br />

verhalen van <strong>VvE</strong>’s die<br />

hun complexen hebben verduurzaamd<br />

met behulp van<br />

de <strong>VvE</strong> Energiebespaarlening.<br />

Nog meer ervaringsverhalen<br />

vindt u op www.energiebespaarlening.nl/vve<br />

De mogelijkheden voor het aanvragen van een <strong>VvE</strong> Energiebespaarlening zijn uitgebreid.<br />

Sinds 3 <strong>febr</strong>uari a.s. kan ook een <strong>VvE</strong> met minimaal acht woonappartementen de <strong>VvE</strong> Energiebespaarlening<br />

aanvragen. De aflostermijn is verlengd naar 20 jaar. Korter mag ook!<br />

Tot op heden konden alleen <strong>VvE</strong>’s met<br />

minimaal 10 woonappartementen de<br />

lening aanvragen. Dat is veranderd op<br />

3 <strong>febr</strong>uari jl. Ook <strong>VvE</strong>’s met minimaal<br />

acht woonappartementen kunnen<br />

de lening voortaan aanvragen.<br />

Daardoor wordt die voor veel meer<br />

<strong>VvE</strong>’s bereikbaar. Bovendien hebt u<br />

langer de tijd om het leenbedrag terug<br />

te betalen: u kunt voortaan kiezen<br />

voor een leentermijn van 10, 15 of 20<br />

jaar. Vijf jaar extra kan net dat beetje<br />

verschil maken als het gaat om de<br />

vraag of de <strong>VvE</strong>-bijdrage wel of niet<br />

verhoogd moet worden. Wat niet<br />

verandert: u kunt maximaal € 25.000<br />

per appartementsrecht lenen. De<br />

rentetarieven en de voorwaarden staan<br />

op www.energiebespaarlening.nl/vve.<br />

Direct profijt<br />

Wilt u uw complex energiezuinig<br />

maken en tegelijk groot onderhoud<br />

laten uitvoeren? Dat kan met de <strong>VvE</strong><br />

Energiebespaarlening. Daarmee kunt<br />

u direct de maatregelen nemen die u<br />

wenst en/of nodig vindt. U profiteert<br />

dus ook direct van een prettige,<br />

energiezuinige woning én u bespaart<br />

op de energiekosten. De investering<br />

betaalt u in 10, 15 of 20 jaar terug.<br />

Tussentijds aflossen mag altijd:<br />

20 procent van de oorspronkelijke<br />

hoofdsom.<br />

Gebouwgebonden lening<br />

Gaat u verhuizen vóór de lening<br />

is afgelost? Geen probleem. De<br />

<strong>VvE</strong> gaat de lening aan (het is een<br />

‘gebouwgebonden lening’). Daarom<br />

gaat het bedrag dat nog moet worden<br />

afgelost, automatisch over op de<br />

volgende eigenaar van uw appartement.<br />

De accountmanagers van het Nationaal<br />

Energiebespaarfonds geven u graag<br />

meer informatie. Ze zijn u desgewenst<br />

ook behulpzaam bij het aanvragen<br />

van de lening. Die hulp kost u niets.<br />

U bereikt de accountmanagers op<br />

www.energiebespaarlening.nl/vve.<br />

Zeer Energiezuinig Pakket/<br />

Nul op de Meter<br />

Wilt u uw complex zó ver verduurzamen<br />

dat u geen energierekening meer hebt?<br />

Doordat u grootscheeps gaat isoleren<br />

en ook o.a. zelf de benodigde energie<br />

gaat opwekken? Dan zijn er nog meer<br />

mogelijkheden. U kunt dan kiezen voor<br />

een lening voor het Zeer Energiezuinig<br />

Pakket. Het maximale leenbedrag is dan<br />

€ 65.000 per appartement. Omdat het<br />

leenbedrag veel hoger is, krijgt u ook<br />

langer tijd om het bedrag af te lossen:<br />

30 jaar.<br />

Vanzelfsprekend gelden voor deze<br />

lening speciale voorwaarden. De<br />

accountmanagers kunnen u daar alles<br />

over vertellen.<br />

Meer weten?<br />

Kijk op<br />

www.energiebespaarlening.nl/vve


66<br />

JAARCONGRES<br />

Jaarcongres 2019 jubilerend <strong>VvE</strong> Belang<br />

Al 20 jaar koploper in informatievoorziening<br />

en belangenbehartiging<br />

Het jaarcongres 2019 van <strong>VvE</strong> Belang stond grotendeels in het teken van het 20-jarig bestaan van onze<br />

organisatie. Veel lof was er voor oprichter/voorzitter Fred Schuurs, die op zijn beurt de aangesloten <strong>VvE</strong>’s<br />

complimenteerde met hun inspanningen om hun verenigingen ‘draaiend’ te houden en hun complexen goed<br />

te beheren. En natuurlijk was er trots op de enorme groei die <strong>VvE</strong> Belang heeft doorgemaakt: naar 13.000<br />

aangesloten <strong>VvE</strong>’s (totaal ruim 300.000 eigenaars) en in totaal 20 medewerkers.<br />

‘De vader én de moeder van <strong>VvE</strong><br />

Belang’ noemde oud-staatssecretaris<br />

Dick Tommel voorzitter Fred Schuurs.<br />

Die werd daarna verrast met een film<br />

waarin tal van betrokkenen vertelden<br />

hoe belangrijk hij is geweest (en nog<br />

is) voor <strong>VvE</strong> Belang. “Fred Schuurs had<br />

een ideaal in 1999: iets doen aan de<br />

narigheid van al die duizenden <strong>VvE</strong>’s,<br />

die heel veel behoefte hadden aan<br />

informatie en die slecht onderhouden<br />

gebouwen beheerden. Er waren<br />

nauwelijks reservefondsen en dat<br />

leidde tot veel teleurstellingen bij<br />

nieuwe eigenaars”, zei Tommel.<br />

“Fred wist precies wat hij wilde:<br />

goede service leveren, de <strong>VvE</strong>’s van<br />

uitgebreide informatie voorzien en<br />

zorgen voor goede contacten met<br />

de overheden. <strong>VvE</strong> Belang was en<br />

is van grote betekenis voor de hele<br />

woningmarkt.”<br />

Actualiteiten<br />

Kees Oomen, directeur van <strong>VvE</strong><br />

Belang, liet enkele actualiteiten de<br />

revue passeren: de vraag of onderhoud<br />

en energiebesparing gelijk moeten<br />

worden behandeld bij stemming in de<br />

ledenvergadering en de vraag of er<br />

een quorum en een gekwalificeerde<br />

meerderheid nodig is bij een besluit<br />

over het aangaan van een geldlening.<br />

Hij kon melden dat de <strong>VvE</strong> Zonnecoach<br />

voortaan onderdeel is van <strong>VvE</strong> Belang.<br />

Dit succesvolle concept begeleidt <strong>VvE</strong>’s<br />

van begin tot eind bij het plaatsen van<br />

zonnepanelen.<br />

Achtbaan van de woningmarkt<br />

Prof. Hugo Priemus nam zijn gehoor<br />

mee in de ‘achtbaan van 20 jaar<br />

woningmarkt’ met al zijn hoogteen<br />

dieptepunten. Alle onderwerpen<br />

kwamen aan de orde, waarbij de<br />

DICK TOMMEL


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 67<br />

Dit succesvolle<br />

concept begeleidt<br />

<strong>VvE</strong>’s van begin<br />

tot eind bij het<br />

plaatsen van<br />

zonnepanelen<br />

VVE ZONNECOACH<br />

nadruk lag op de ontwikkelingen van de<br />

laatste jaren. Huur- en woningprijzen<br />

stegen tot ongekende hoogten en<br />

tegelijkertijd nam de woningnood<br />

toe. “Net als na 1945”, zei Priemus,<br />

“maar de definities van woningvraag<br />

en woningtekort zijn sindsdien wel<br />

veranderd.”<br />

Hij ging uitgebreid in op de discussies<br />

rond de energietransitie. “Het klinkt<br />

allemaal mooi, maar de praktijk is<br />

weerbarstig”, zei de hoogleraar.<br />

“Waarschijnlijk zullen niet alleen de<br />

energieprijzen maar ook de bouwkosten<br />

aanzienlijk gaan stijgen.”<br />

De toekomst is onzeker, betoogde<br />

Priemus: “Als zou blijken dat de doelen<br />

van het klimaatbeleid op geen stukken<br />

na worden gehaald (wat helaas zeer<br />

waarschijnlijk is), ligt een aanscherping<br />

van het klimaatbeleid voor de hand.<br />

Hoe ontwikkelt zich de CO2-heffing?<br />

Hoe vrijblijvend zijn ideeën over de<br />

energietransitie in de woningvoorraad?<br />

Breekt er een fase aan waarin ingrepen<br />

verplicht worden gesteld? Het zal<br />

van cruciaal belang zijn als het woonbeleid<br />

en het klimaatbeleid veel meer<br />

in het teken komen te staan van<br />

bewonerszeggenschap. Op dat punt<br />

valt er nog veel te winnen.”<br />

Wat is geluk?<br />

Cabaretier Guido Weijers sloot de<br />

middag af met een conference over<br />

de vraag wat geluk nu eigenlijk is.<br />

“Waarom willen we eigenlijk gelukkig<br />

zijn? Waarschijnlijk is er een denkfout:<br />

we zijn op de wereld om te overleven<br />

en ons voort te planten. We hebben<br />

tijd over om ons af te vragen of we<br />

eigenlijk wel gelukkig zijn. Maar als je<br />

tijd hebt om je dat af te vragen, dan<br />

ben je in feite al gelukkig.”<br />

Er volgde een humoristisch wetenschappelijk<br />

betoog over de geluksopvatting<br />

van de Griekse filosoof<br />

Aristoteles, met als conclusie: “Geluk<br />

is de balans tussen plezier en genot,<br />

een goed leven en een zinvol leven.”<br />

En om maar een misverstand uit de<br />

weg te ruimen: geluk stijgt niet mee<br />

met nóg meer bezit, welvaart en mooie<br />

ervaringen. Er blijft helaas altijd iets te<br />

wensen over…<br />

FRED SCHUURS EN HUGO PRIEMUS<br />

GUIDO WEIJERS


28 <strong>VvE</strong> ROADSHOW JURIDISCH<br />

68<br />

Mr. Kees Oomen:<br />

‘Uw <strong>VvE</strong> anno 2019 en verder’<br />

‘Uw <strong>VvE</strong> anno 2019 en verder’ was de titel<br />

van de presentatie die Kees Oomen hield<br />

tijdens het ochtendprogramma van de<br />

informatiebijeenkomsten. Een groot aantal<br />

onderwerpen kwam daarbij aan de orde.<br />

De Warmtewet<br />

Sinds 1 januari <strong>2020</strong> zijn gigajoulemeters verplicht in<br />

complexen met blokverwarming.<br />

Hebt u warmtemeters op de radiatoren? Die moeten<br />

vanaf 1 januari 2027 op afstand uitleesbaar zijn. Houd<br />

daar rekening mee als u binnen enkele jaren de meters<br />

gaat vervangen. Ook de G-Joulemeter moet op afstand<br />

uitleesbaar zijn. Misschien hebt u zelf een systeem<br />

bedacht voor de afrekening van de stookkosten.<br />

Dat kan in tegenspraak zijn met de bepalingen in uw<br />

splitsingsakte. Staat daar niets over de afrekening van<br />

warmte? Dan kunt u waarschijnlijk correctiefactoren<br />

toepassen. Als in de akte expliciet staat dat de geleverde<br />

warmte wordt berekend over aantal vierkante meters,<br />

dan mag u hoogstwaarschijnlijk geen correctiefactor<br />

toepassen. De rechter oordeelt in dat geval: akte is akte!<br />

Energielabels: EPA wordt NTA<br />

Op 1 januari <strong>2020</strong> is het Energie Prestatie Advies (EPA)<br />

veranderd in de Nederlandse Techniche Afspraak 8800<br />

(NTA). Op 1 juli <strong>2020</strong> vervallen de huidige voorlopige<br />

energielabels. Houd daar rekening mee als u uw<br />

appartement wilt verkopen na die datum. Dan hebt u<br />

een nieuw energielabel nodig. Dat kunt u niet meer zelf:<br />

in de regel hebt u een energieadviseur nodig.<br />

Asbestdaken<br />

Er komt geen verbod op asbestdaken per 1 januari 2024,<br />

maar het streven is nog steeds om alle asbesthoudende<br />

daken te verwijderen. Daarom komt er een speciaal<br />

fonds om eigenaars van asbesthoudende daken te<br />

helpen. Het is nog niet duidelijk of het er komt en of<br />

<strong>VvE</strong>’s er aanspraak op kunnen maken. Het Nationaal<br />

Energiebespaarfonds (NEF) financiert asbestverwijdering<br />

in combinatie met het aanbrengen van isolatie. De<br />

subsidie voor verwijdering van asbestdaken is vervallen.<br />

Werkgroep Modernisering<br />

Appartementsrecht NL<br />

De werkgroep (waarin <strong>VvE</strong> Belang met twee juristen<br />

is vertegenwoordigd) werkt aan een wetsvoorstel<br />

voor modernisering van het appartementsrecht. Het<br />

wetsvoorstel heeft de maatschappelijke consultatie<br />

achter de rug en moet zijn weg vinden naar het<br />

verantwoordelijke ministerie. Onderdeel van het<br />

wetsvoorstel is het zogenaamde <strong>VvE</strong>-besluit (AMvB).<br />

Algemene Verordening<br />

Gegevensbescherming (AVG)<br />

In 2018 hebben veel <strong>VvE</strong>’s licenties afgenomen waarmee<br />

ze konden aantonen dat ze voldoen aan de regels van<br />

de AVG. Hebt u nog geen licentie? Dan kunt u die niet<br />

meer aanvragen bij <strong>VvE</strong> Belang. Dat moet voortaan<br />

rechtstreeks gebeuren bij de Stichting AVG (www.<br />

avgverenigingen.nl). Daar kunt u uw licentie ook laten<br />

verlengen.<br />

Verlengen van de licentie is niet verplicht; hem up-todate<br />

houden wél. Het is raadzaam om te verlengen als<br />

er wijzigingen zijn in de situatie van uw <strong>VvE</strong>. Bijvoorbeeld<br />

als u een intranet hebt laten bouwen of als u een<br />

camerasysteem hebt laten installeren. U moet blijven<br />

voldoen aan de verplichtingen die de AVG stelt.<br />

Zonnestroom en btw<br />

Sinds 1 januari <strong>2020</strong> kan de <strong>VvE</strong> die zonnepanelen op het<br />

dak heeft laten leggen, gebruik maken van de nieuwe<br />

Kleine Ondernemers Regeling (KOR). U hoeft geen btw<br />

af te dragen over het bedrag dat u van de netbeheerder<br />

ontvangt voor de stroom die u aan het net teruglevert. U<br />

hoeft dus ook geen btw-administratie bij te houden en<br />

geen btw-aangifte te doen. De vrijstelling geldt tot een<br />

bruto-omzet van € 20.000,-. De btw die u betaalt voor<br />

aanschaf en installatie van de zonnepanelen, valt niet


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 69 29<br />

onaangename verrassingen leiden, bijvoorbeeld bij<br />

brand. Controleer op uw polis of het zogenaamde<br />

‘eigenaarsbelang’ ook is verzekerd en informeer de leden<br />

van uw <strong>VvE</strong>. Bent u geen bestuurder? Vraag uw bestuur<br />

of het eigenaarsbelang is meeverzekerd.<br />

Toch nog onzekerheid? Vraag de Taxatiecheck aan bij <strong>VvE</strong><br />

belang. Die kost u slechts € 25,-. Dan weet u ook of uw<br />

gebouw wellicht onderverzekerd is. En u voldoet weer<br />

aan de eisen van de modelreglementen.<br />

<strong>VvE</strong> Belang OnderhoudsCertificaat<br />

Er is veel belangstelling voor dit certificaat. Dat geeft aan<br />

dat het MJOP voldoet aan gecertificeerde normen en<br />

dat gereserveerd wordt conform het MJOP. Daarmee<br />

is in de verkoopketen direct duidelijk dat de <strong>VvE</strong> de<br />

onderhoudssituatie onder controle heeft. U kunt nu nog<br />

profiteren van de introductieprijs van € 39,50 per jaar<br />

voor de eerste twee jaren.<br />

onder de KOR. <strong>VvE</strong> Belang blijft ervoor ijveren om aan<br />

deze fiscale onrechtvaardigheid een eind te maken.<br />

EPDB en laadpalen<br />

De Europese richtlijn Energieprestatie Gebouwen<br />

bepaalt dat vanaf 10 maart <strong>2020</strong> nieuwbouw van een<br />

complex met minimaal 10 parkeerplaatsen moet worden<br />

voorbereid op de aanleg van laadpalen voor elektrisch<br />

vervoer. Dat betekent dat loze leidingen moeten worden<br />

aangelegd: elk parkeervak moet in dit geval ‘ev-ready’<br />

zijn. Ook bij renovatie van een gebouw met minimaal<br />

10 parkeerplaatsen is dat verplicht, behalve als de<br />

renovatie van de parkeerplaatsen meer dan 7 procent<br />

van de totale investering omvat.<br />

OnderhoudNL Garantie: algemene<br />

voorwaarden voor de <strong>VvE</strong><br />

<strong>VvE</strong> Belang en OnderhoudNL Garantie (vroeger<br />

AF-Erkenning) zijn nieuwe algemene voorwaarden voor<br />

de <strong>VvE</strong> overeengekomen. Onderhoudsbedrijven die zijn<br />

aangesloten bij OnderhoudNL Garantie en beschikken<br />

over het <strong>VvE</strong> Belanglabel, bieden een onafhankelijke<br />

keuring van het onderhoudsproject aan op kosten<br />

van het bedrijf. Voortaan kan zowel de <strong>VvE</strong> als het<br />

onderhoudsbedrijf de keuring aanvragen. Ook is een<br />

nakomingsgarantie in het leven geroepen. Als een bedrijf<br />

niet in staat is om het werk af te maken (of te herstellen<br />

als er klachten zijn), wordt dat uitgevoerd door een<br />

ander bedrijf. De ‘nakomingsgarantie’ geldt voor een<br />

bedrag tot € 20.000,-.<br />

Brand en eigenaarsbelang<br />

Uw <strong>VvE</strong> beschikt verplicht over een opstalverzekering.<br />

Echter: er zijn veel ‘aard- en nagelvaste’ elementen,<br />

zoals keukens, sanitair en vloeren, die niet automatisch<br />

onder de opstalverzekering vallen. Dat kan tot<br />

<strong>VvE</strong> en witwassen<br />

Om witwassen tegen te gaan, is een richtlijn voor<br />

‘uiteindelijk belanghebbenden’ ontwikkeld. Hoewel de<br />

<strong>VvE</strong> geen ‘uiteindelijk belanghebbende’ is, verplichten<br />

banken <strong>VvE</strong>-bestuurders een omvangrijke vragenlijst in<br />

te vullen.<br />

Juridisch Pluspakket<br />

Met het Juridisch Pluspakket maakt <strong>VvE</strong> Belang goede<br />

juridische ondersteuning betaalbaar voor alle <strong>VvE</strong>’s:<br />

u krijgt vier uur juridisch advies van dé juridische<br />

<strong>VvE</strong>-specialisten van <strong>VvE</strong> Belang en u profiteert van<br />

honderden euro’s korting op een groot aantal juridische<br />

diensten. Bovendien beschikt u over een directe hulplijn:<br />

onze juristen zijn dagelijks van 09.00 tot 17.00 bereikbaar<br />

voor al uw vragen. Alle bestuursleden ontvangen ons<br />

kwartaalblad <strong>VvE</strong> Magazine.<br />

Klimaatakkoord<br />

Door een verschuiving in de energiebelasting wordt de<br />

belasting op elektriciteit verlaagd, terwijl de belasting<br />

op gas wordt verhoogd. Mede door de inbreng van<br />

<strong>VvE</strong> Belang is een 30-jarige financiering voor een zeer<br />

energiezuinig pakket beschikbaar bij het Nationaal<br />

Energiebespaarfonds.<br />

Er komt een Warmtefonds dat ook toegankelijk is<br />

voor kleine <strong>VvE</strong>’s. Via de ISDE komt 100 miljoen<br />

euro beschikbaar (over 10 jaar) voor het nemen van<br />

isolatiemaatregelen.<br />

Het Nationaal Energiebespaarfonds financiert voortaan<br />

niet alleen energiebesparende maatregelen, maar ook<br />

energieadviezen én de aanleg van laadpalen.<br />

Meer informatie op Facebook en website<br />

Alle informatie die wordt verstrekt tijdens de<br />

informatiebijeenkomsten, is beschikbaar via<br />

Facebook. Daar vindt u ook fragmenten van de<br />

films die zijn gemaakt van alle presentaties.<br />

Like onze pagina op Facebook. Dan ontvangt u<br />

automatisch al onze posts.


70<br />

ROADSHOW<br />

Brand in een complex is altijd complex.<br />

Dat was de veelzeggende titel van de<br />

presentatie die Pascal Schuttevaer<br />

(Adviescentrum Brandveilig Wonen)<br />

gaf in samenwerking met Koos van<br />

Lindenberg (Liftinstituut) en John<br />

Liewes (jurist <strong>VvE</strong> Belang).<br />

Brand en brandveiligheid<br />

MEER<br />

INFORMATIE:<br />

WWW.ACBW.NL;<br />

WWW.LIFTINSTIUUT.NL;<br />

WWW.VVEBELANG.NL<br />

OF UW LIFT-<br />

BEDRIJF.<br />

i<br />

In 2018 kwamen 51 mensen om het<br />

leven als gevolg van een woningbrand.<br />

De meesten van hen waren ouder<br />

dan 60 jaar. Veel meer mensen<br />

raakten gewond. In 60 procent van<br />

de gevallen was de oorzaak menselijk<br />

handelen (roken in bed; vlam in de pan;<br />

kaarsen); in 30 procent ging het om<br />

een technische oorzaak (bijvoorbeeld<br />

beschadigde c.q. niet-originele opladers<br />

van telefoons en accu’s van elektrische<br />

fietsen, scootmobielen, etc.)<br />

Brandveilig gebouw<br />

“Richt de brandveiligheid in uw<br />

gebouw in naar het type bewoners”,<br />

adviseerde Schuttevaer. “Zijn er veel<br />

niet-zelfredzame bewoners? Hoe<br />

staat het met de installatietechnische<br />

voorzieningen? Wees voorbereid<br />

en bedenk: snelle alarmering is van<br />

levensbelang. Dus: rookmelders in de<br />

woning en in de algemene ruimtes en<br />

geef veel informatie over vluchtroutes.<br />

Gaat u naar buiten bij brand? Sluit<br />

dan alle deuren die u onderweg<br />

tegenkomt. Voldoet uw woning aan de<br />

eisen van brandveiligheid? Dan is het<br />

vaak beter om binnen te blijven in uw<br />

appartement of op het balkon. En zorg<br />

voor veiligheidsvoorzieningen, zoals<br />

een droge stijgleiding, deurdrangers<br />

(niet onklaar maken!), brandwerende<br />

beglazing en een juiste vluchtinstructie -<br />

die af en toe wordt geoefend!<br />

Extra gevaarlijk: portiekflats<br />

De meeste fatale woningbranden<br />

vinden plaats in portiekflats. Daarom<br />

zijn daar delen van het woonoppervlak<br />

op grond van het Bouwbesluit<br />

2012 bestemd tot ‘extra beveiligde<br />

vluchtroute’. Dat stelt o.a. eisen aan<br />

de voordeuren: die moeten minimaal<br />

20 à 30 minuten brandwerend zijn<br />

en er mogen geen goederen in de<br />

vluchtroute opgeslagen worden. Dat is<br />

trouwens altijd onverstandig. Verdiep<br />

u in de mogelijkheden om uw gebouw<br />

brandveiliger te maken!<br />

Lift bij brand<br />

75 % van de gebouweigenaren geeft in<br />

onderzoek door Liftinstituut aan de lift<br />

te willen opnemen in het evacuatieplan.<br />

De toenemende vergrijzing maakt dat<br />

extra actueel. “Bij brand durven de<br />

meeste mensen echter niet de lift te<br />

nemen”, vertelde Koos van Lindenberg.<br />

“Toch zien we dat in sommige gevallen<br />

de brandweer besluit risico’s te nemen<br />

en de standaardlift in te zetten voor de<br />

evacuatie van bewoners. Met succes:<br />

zo worden levens gered. Als u de lift wilt<br />

gebruiken voor de evacuatie van minder<br />

zelfredzame personen, dan is het<br />

belangrijk om de risico’s weg te nemen.<br />

Bijvoorbeeld het risico van stroom- en<br />

lichtuitval en van opsluiting. Paniek - en<br />

mogelijk ook agressie - moet worden<br />

voorkomen.”<br />

Zelfdenkende lift<br />

Zorg ervoor dat de lift beschikt over<br />

een brandvrije voeding, dat de invloed<br />

van rook wordt weggenomen en dat<br />

er een bevrijdingsmogelijkheid is. De<br />

compartimentering van het gebouw<br />

moet in orde zijn. En maak een<br />

evacuatieplan, dat u bespreekt<br />

én oefent!<br />

Gaat u de lift vervangen? Denk dan<br />

eens na over een brandweerlift.<br />

Het Liftinstituut propageert een<br />

zelfdenkende lift, die op basis van<br />

meetgegevens zelf bepaalt of hij nog<br />

veilig te gebruiken is bij een eventuele<br />

brand. En: wie kan, neemt de trap!<br />

Huishoudelijk reglement<br />

Mr. John Liewes gaf een aantal<br />

juridische tips. “Als gebouweigenaar<br />

hebt u een zorgplicht tegenover de<br />

bewoners. Laat u dus informeren<br />

over alle veiligheidseisen. Neem<br />

in het huishoudelijk reglement op<br />

dat belemmering van vluchtwegen<br />

verboden is en dat open vuur/haard en<br />

opslag van brandgevaarlijke goederen<br />

alleen mag met toestemming van de<br />

vergadering.<br />

Zorg ervoor dat de cv jaarlijks wordt<br />

gecontroleerd en geef de bewoners het<br />

dringende advies om elektrisch te koken<br />

en om rookmelders in elke ruimte te<br />

installeren.”


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 71<br />

Isolatiemaatregelen en een goed ventilatiesysteem<br />

kunnen niet zonder elkaar. Dat was de centrale<br />

stelling van de presentatie die Jacco van de Sandt en<br />

Gerard Groenendijk gaven. Beiden zijn bouwkundige<br />

en energieadviseur bij <strong>VvE</strong> Belang. Achtereenvolgens<br />

kwamen de belangrijkste isolatiemaatregelen en<br />

ventilatiemogelijkheden aan bod. De isolatienormen<br />

zijn overigens in de loop der tijd behoorlijk aangescherpt.<br />

Zo moet een vloer van een nieuwbouwwoning<br />

nu een isolatiewaarde hebben van 4,5 (RC<br />

4,5). Dat komt overeen met 13 centimeter isolatiemateriaal.<br />

Stel isolatie en<br />

ventilatie op elkaar af<br />

“Het bouwbesluit geeft aanwijzingen<br />

voor veel aspecten van bouwen en<br />

renoveren. Wij focussen vandaag op<br />

de maatregelen waarbij de gezondheid<br />

en de energiezuinigheid in het geding<br />

zijn”, zeiden de presentatoren. “Bij een<br />

renovatie moet u uitgaan van de eisen<br />

van nieuwbouw, tenzij het niet mogelijk<br />

is om die maatregelen uit te voeren.<br />

Dan moet u voldoen aan de eisen van<br />

bestaande bouw. Denk daarover na<br />

voordat u een renovatieproject start.”<br />

Isolatie<br />

Bij isolatie van een gebouw gaat het<br />

om de gevel, het dak, de beganegrondvloer<br />

en de beglazing (als<br />

onderdeel van de gevel). Mogelijkheden<br />

voor gevelisolatie zijn er in de spouwmuur,<br />

aan de binnenzijde en aan de<br />

buitenzijde van de gevel. Het beste<br />

resultaat bereikt u met isolatie aan<br />

de buitenzijde. Daarmee realiseert u<br />

een hoge energiebesparing en lost<br />

u een flink aantal koudebruggen op.<br />

Isolatie van de buitengevel is de meest<br />

effectieve, maar ook de meest kostbare,<br />

tijdrovende en intensieve methode. U<br />

hebt er ook een omgevingsvergunning<br />

voor nodig. Tip: laat na de renovatie een<br />

infraroodopname maken. Daarop kunt<br />

u zien of de isolatie goed is uitgevoerd.<br />

Bij gebouwen die hoger zijn dan 12<br />

meter is altijd extra onderzoek nodig.<br />

Dat geldt voor het overgrote deel van de<br />

appartementengebouwen.<br />

Ventilatie<br />

In het Bouwbesluit 2012 vindt u de<br />

minimale eisen voor ventilatie van<br />

uw appartement. Omdat hier de<br />

gezondheid in het geding is, zijn er<br />

geen verschillen tussen de voorschriften<br />

voor nieuwbouw en bestaande bouw.<br />

Hoe beter u isoleert, des te belangrijker<br />

is ventilatie. Anders krijgt u een<br />

slecht binnenklimaat, met schimmel,<br />

hoofdpijnklachten etc. tot gevolg.<br />

U kunt grofweg kiezen tussen centrale<br />

en decentrale ventilatiesystemen.<br />

Een centraal ventilatiesysteem is<br />

voordelig, maar het vergt wel enige<br />

actie. Als u gaat koken of in bad gaat,<br />

moet de ventilatie op een hogere stand<br />

staan. En daarna moet hij dus weer<br />

omlaag. Decentrale ventilatie wordt per<br />

ruimte geregeld. Een dergelijk systeem<br />

biedt veel voordelen, maar vergt ook<br />

meer onderhoud.<br />

Onderhoud<br />

De meeste problemen bij een<br />

decentraal ventilatiesysteem (zeker<br />

als het gecombineerd wordt met<br />

warmteterugwinning) ontstaan door een<br />

slechte installatie van het systeem én<br />

door onduidelijkheid over het gebruik<br />

(o.a. schoonmaak). Vaak is het voor de<br />

eerste bewoners van een appartement<br />

wel duidelijk hoe e.e.a. werkt c.q. moet<br />

worden onderhouden, maar wordt<br />

die informatie niet doorgegeven aan<br />

opvolgende bewoners. De <strong>VvE</strong> kan<br />

daarin een goede rol spelen door<br />

de gebruiksaanwijzing aan nieuwe<br />

bewoners te overhandigen.<br />

Tip: stel isolatiemaatregelen en ventilatie<br />

op elkaar af en vraag advies aan een<br />

deskundige!<br />

MEER<br />

INFORMATIE:<br />

BOUWKUNDIG@<br />

VVEBELANG.NL


72<br />

ROADSHOW<br />

Mr. Astrid Luijk-van Veldhuizen liet<br />

de aanwezigen kennis maken met<br />

Mariette, kortweg Jet, eigenaar van<br />

een appartement - en inmiddels<br />

wat slechter ter been. Aan de hand<br />

van ‘Jet’ liet Astrid Luijk zien welke<br />

mogelijkheden er zijn voor<br />

bewoners die zo lang mogelijk<br />

zelfstandig willen/moeten blijven<br />

wonen in hun appartement.<br />

Langer zelfstandig wonen<br />

Traplift<br />

Als Jet een traplift wil zonder<br />

indicatie via de Wet maatschappelijke<br />

ondersteuning (Wmo) kan ze die<br />

laten aanbrengen na een besluit van<br />

de vergadering (met een gewone<br />

meerderheid). De kosten voor onderhoud<br />

komen voor haar rekening en ze<br />

moet ervoor zorgen dat de lift wordt<br />

verwijderd als ze hem niet meer nodig<br />

heeft. Als Jet een Wmo-indicatie heeft,<br />

moet er nog steeds een besluit van de<br />

vergadering komen, maar die mag de<br />

traplift niet weigeren.<br />

Als de <strong>VvE</strong> een traplift laat installeren<br />

voor algemeen gebruik, is dat een<br />

nieuwe installatie. Daarvoor is een<br />

besluit met een gekwalificeerde<br />

meerderheid nodig. Alle kosten<br />

komen dan voor rekening van de <strong>VvE</strong>.<br />

Hetzelfde geldt voor de installatie van<br />

een automatische deuropener.<br />

Wmo en voorzieningen<br />

Onder de Wet maatschappelijke<br />

ondersteuning vallen woon-, vervoersen<br />

huishoudelijke voorzieningen.<br />

De meest bekende is de scootmobiel.<br />

In oude reglementen wordt daar niets<br />

over gezegd; in MR 2017 wél. Een<br />

<strong>VvE</strong>-besluit is in ontwikkeling, waarin<br />

de <strong>VvE</strong> wordt verplicht mee te werken<br />

aan het zoeken naar een locatie voor<br />

een scootmobiel als die niet in het<br />

privégedeelte kan worden geplaatst.<br />

Een deskundige moet - als de <strong>VvE</strong><br />

het niet eens wordt - beoordelen in<br />

hoeverre iemand afhankelijk is van<br />

de scootmobiel en welke locatie het<br />

meest in aanmerking komt. De <strong>VvE</strong><br />

hoeft geen toestemming te geven<br />

als de veiligheid in het geding is<br />

(vluchtroute!).<br />

Sleutelkluisjes<br />

Het besluit om een sleutelkluis aan<br />

de gemeenschappelijke muur te<br />

bevestigen, kan worden genomen<br />

met een gewone meerderheid. Het<br />

feit dat elke zorgorganisatie haar eigen<br />

kluisje heeft, komt de esthetiek en<br />

de veiligheid niet ten goede. Er zijn<br />

alternatieven, zoals het doorschakelen<br />

van de oproep naar een mobiele of<br />

vaste telefoon en een systeem voor<br />

oproep- en deuropeners.<br />

Een speciale app voor zorgverleners<br />

is ook mogelijk. Daarop kunnen alle<br />

deelnemende (thuiszorg)organisaties<br />

worden aangesloten. De toegang van<br />

het complex moet er wel geschikt voor<br />

zijn. Dit systeem heeft veel voordelen:<br />

ook andere dienstverleners kunnen er -<br />

mits ze daarvoor toestemming hebben<br />

- toegang tot het gebouw mee krijgen,<br />

bijvoorbeeld de liftmonteur (een- of<br />

meermalig). Bovendien wordt iedereen<br />

automatisch geregistreerd, zodat de<br />

<strong>VvE</strong> altijd weet wie in het gebouw<br />

aanwezig is.<br />

AED<br />

Het MR 2017 stelt dat een<br />

automatische externe defibrillator een<br />

gemeenschappelijke voorziening is. Die<br />

bepaling geldt dus (nog) niet voor <strong>VvE</strong>’s<br />

met een ouder modelreglement.<br />

Als een groep bewoners toestemming<br />

vraagt voor het plaatsen van een AED,<br />

is een gewone meerderheid voldoende<br />

om het besluit te nemen. De kosten<br />

van installatie en onderhoud zijn voor<br />

de gebruikers. Als de <strong>VvE</strong> een AED<br />

plaatst, is dat een nieuwe installatie aan<br />

een gemeenschappelijke muur. Dan<br />

is een gekwalificeerde meerderheid<br />

nodig voor het nemen van een besluit,<br />

en zijn de kosten voor de <strong>VvE</strong>. Let<br />

op: dan moeten bewoners wel een<br />

cursus volgen om de AED te kunnen<br />

bedienen.<br />

Gas eruit<br />

Wilt u dat de bewoners niet langer<br />

op gas koken, maar bijvoorbeeld op<br />

inductie? Dat kunt u niet afdwingen.<br />

De <strong>VvE</strong> kan het wel feitelijk onmogelijk<br />

maken. Er moet dan een compleet<br />

nieuwe installatie komen.<br />

WoonKeur<br />

De WoonKeur-adviseur kan beoordelen<br />

welke aanpassingen in uw complex<br />

mogelijk en raadzaam zijn. Kijk op<br />

www.woonkeur.nl of www.SKW.nl.


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 73<br />

In 2030 moeten alle nieuw<br />

verkochte auto’s emissieloos zijn.<br />

Of dat gaat lukken, is de vraag. Feit<br />

is in elk geval dat elektrische auto’s<br />

steeds goedkoper worden en dat<br />

de actieradius toeneemt. Accu’s<br />

worden beter en goedkoper en het<br />

aantal tweedehands elektrische<br />

auto’s groeit. Dat vraagt om<br />

laadoplossingen, ook in appartementencomplexen<br />

met een <strong>VvE</strong>.<br />

Claire van Andel en Veerle<br />

Wijshoff, conceptontwikkelaars bij<br />

Enpuls (onderdeel van Enexis<br />

Groep) presenteerden VVEEVV,<br />

een concept voor laadoplossingen<br />

voor de <strong>VvE</strong>.<br />

Laadoplossingen voor de <strong>VvE</strong><br />

Claire: “De eerste stap is het ontwikkelen<br />

van een gezamenlijk toekomstbeeld.<br />

Hoeveel bewoners willen binnen een<br />

bepaalde termijn elektrisch gaan rijden?<br />

Op basis van dat toekomstbeeld ga je<br />

afspraken maken. In de praktijk zien we<br />

dat de besluitvorming lastig is. Veel <strong>VvE</strong>’s<br />

hebben behoefte aan ondersteuning bij<br />

dat proces.”<br />

Aandachtsgebieden<br />

Het gaat om de volgende<br />

aandachtsgebieden:<br />

1. Sociaal draagvlak: waar liggen de<br />

belangen?<br />

2. Juridische zaken: o.a. het nemen<br />

van rechtsgeldige besluiten.<br />

3. Financiële zaken: contractkeuze en<br />

de verdeling van de kosten.<br />

4. Techniek: is er genoeg capaciteit?<br />

Voor welke techniek kiezen we?<br />

Een van de belangrijkste vragen<br />

is: moet uw aansluiting worden<br />

verzwaard op grond van het historisch<br />

elektriciteitsverbruik en de verwachte<br />

behoefte? Verder is van belang of u<br />

kiest voor laadvoorzieningen op een<br />

gemeenschappelijk parkeerdek of<br />

voor individuele parkeerplaatsen. Ook<br />

de vraag welk modelreglement van<br />

toepassing is, speelt een rol.<br />

Let op: voor verschillende installaties<br />

gelden verschillende meerderheidseisen<br />

in de ALV.<br />

Ook op het gebied van de financiën zijn<br />

er veel vragen. De <strong>VvE</strong> die de installatie<br />

zelf voorfinanciert, kan kiezen voor een<br />

contract met lagere periodieke kosten.<br />

Bij voorfinanciering door de leverancier<br />

is veelal sprake van hogere periodieke<br />

kosten.<br />

VVEEVV<br />

De <strong>VvE</strong> Elektrisch Vervoer Verkenner<br />

(VVEEVV) start met een gratis<br />

online vragenlijst. Op basis van de<br />

uitkomsten kan de <strong>VvE</strong> ervoor kiezen<br />

om een afspraak te maken met een<br />

expert die de <strong>VvE</strong> ondersteunt op<br />

alle vier de aandachtsgebieden. Hij/<br />

zij stelt drie opties op waaruit de<br />

ledenvergadering een keuze kan maken.<br />

Na besluitvorming krijgt de <strong>VvE</strong> hulp bij<br />

een vlotte installatie van het systeem.<br />

Veerle over het concept: “De VVEEVV<br />

is deskundig, laagdrempelig, levert<br />

maatwerk en bevat een stappenplan<br />

voor de <strong>VvE</strong>.”<br />

NEF en laadoplossingen<br />

Een <strong>VvE</strong> die niet over de financiële<br />

middelen beschikt om laadinfrastructuur<br />

aan te leggen, kan daarvoor een<br />

lening afsluiten bij het Nationaal<br />

Energiebespaarfonds. Accountmanager<br />

Fiona Hamberg gaf informatie over<br />

de mogelijkheden. “Uitgangspunt is<br />

de aanleg van gemeenschappelijke<br />

basisinfrastructuur. Onder de<br />

financiering valt in elk geval de laadpaal,<br />

de verbinding met de groepenkast, de<br />

bekabeling en de aanpassing van de<br />

netcapaciteit.<br />

Bovendien moet de installatie aan<br />

een aantal eisen voldoen. Zo moet hij<br />

worden aangelegd door een aannemer<br />

of installateur. Zelfwerkzaamheid wordt<br />

niet gefinancierd.”<br />

Annuïteitenlening<br />

Net als bij elke lening bij het NEF gaat<br />

het om een annuïteitenlening voor <strong>VvE</strong>’s<br />

met minimaal 8 wooneenheden. De<br />

leden zijn alleen aansprakelijk voor hun<br />

eigen breukdeel. De lening bedraagt<br />

minimaal 25.000 euro en de loop tijd is<br />

10 of 15 jaar. De lage rente is gedurende<br />

de hele looptijd vast.<br />

Meer informatie voor <strong>VvE</strong>’s die<br />

geïnteresseerd zijn in VVEEVV<br />

(of zich direct willen aanmelden):<br />

vveevv.strikingly.com.<br />

Alles over de NEF-lening vindt u op<br />

www.energiebespaarlening.nl.


74<br />

ROADSHOW<br />

Bouwkundige problemen<br />

Hoe pakt u die aan?<br />

Het Bouwbesluit 2012 is leidend bij een groot aantal onderwerpen op bouwkundig gebied, maar lang niet<br />

alles wordt geregeld in het Bouwbesluit. Daarmee begonnen Gerard Groenendijk en Jacco van de Sandt<br />

(bouwkundig- en energieadviseurs bij <strong>VvE</strong> Belang) hun presentatie. Enkele voorbeelden: de kwaliteit van het<br />

schilderwerk en oververhitting door de zon. Daar moet u zelf een weg in vinden. Alles over het Bouwbesluit<br />

vindt u op www.bouwbesluitonline.nl<br />

In de presentatie kwam een groot<br />

aantal onderwerpen aan de orde. Tot<br />

opluchting van het publiek konden<br />

de bouwkundigen meedelen dat er<br />

nogal wat mankementen zijn die<br />

geen risico opleveren en waaraan<br />

dus niets hoeft te worden gedaan,<br />

Helaas geldt dat niet voor alles.<br />

Kapotte, lekkende waterleidingen<br />

zijn daarvan een voorbeeld. “Onze<br />

verzekeringsmaatschappij heeft ons<br />

eruit gegooid vanwege het grote aantal<br />

claims”, meldde een van de bezoekers.<br />

De bouwkundigen hadden daarvoor<br />

ook geen oplossing, behalve een heel<br />

dure: alles openbreken en de leidingen<br />

vervangen. Duidelijk werd ook dat<br />

veel problemen tijdens de bouw zijn<br />

ontstaan: doordat er te snel gewerkt is,<br />

verf niet voldoende tijd heeft gehad om<br />

te drogen of gewoon door slordigheid.<br />

Spouwankers en roest<br />

“Laat geregeld de kwaliteit van de<br />

spouwankers controleren”, was het<br />

advies. “Ze kunnen gaan roesten<br />

en daardoor kan de gevel loslaten.<br />

Misschien zijn er bij de bouw al niet<br />

voldoende spouwankers gebruikt.<br />

Een deskundige kan dat voor u<br />

controleren.”<br />

Scheuren in metselwerk of<br />

betonvloer<br />

Scheuren hoeven lang niet altijd<br />

een risico op te leveren. Reparatie<br />

is vrijwel altijd voor rekening van<br />

de <strong>VvE</strong>. Veel scheuren ontstaan<br />

doordat bijvoorbeeld metselwerk,<br />

staal en beton op verschillende<br />

manieren uitzetten. Dat kan tot<br />

problemen zoals lekkage leiden,<br />

maar in alle gevallen geldt dat de<br />

gevel er niet fraai uitziet. Scheuren in<br />

betonvloeren (parkeergarages) zijn<br />

meestal niet ernstig. Bij scheuren door<br />

funderingsproblemen moet u altijd<br />

alarm slaan! Dat geldt ook bij grillige of<br />

boogvormige scheurvorming.<br />

Dilataties<br />

Ook dilataties kunnen voor lekkage<br />

zorgen. In de meeste gevallen kunnen<br />

ze vrij eenvoudig worden dichtgezet.<br />

Denk wel om de ventilatie!<br />

Uitkragende (vrijhangende)<br />

balkons<br />

In de afgelopen jaren zijn enkele<br />

galerijen afgebroken. U bent verplicht<br />

om vrijhangende galerijvloeren (zonder<br />

steunend console) te laten controleren.<br />

Voor balkons geldt die verplichting<br />

niet, maar het is wel verstandig. Bij<br />

ongevallen door afbrekende balkons<br />

bent u als <strong>VvE</strong> aansprakelijk.<br />

Betonrot<br />

Dit ontstaat door toevoeging van<br />

chloriden aan het beton (dat droogde<br />

daardoor sneller). Ze worden niet<br />

meer toegepast. Reparatie van<br />

betonrot is een arbeidsintensieve en<br />

dure aangelegenheid. Kathodische<br />

bescherming biedt het beste resultaat.<br />

Raadpleeg een deskundige!<br />

Doorhangende en roestende<br />

leidingen<br />

Bij gas- en elektriciteitsleidingen<br />

kan dit leiden tot grote problemen;<br />

bij waterleiding tot lekkage. In alle<br />

gevallen geldt dat reparatie een<br />

kostbare en lastige kwestie is.<br />

Daken en schoorstenen<br />

Laat daken regelmatig schoonmaken<br />

om vroegtijdige slijtage en lekkage<br />

te voorkomen. Wit uitgeslagen<br />

schoorstenen duiden erop dat<br />

HR-ketels zijn aangesloten op<br />

een rookgasafvoer die geschikt is<br />

voor VR-ketels. Dat kan leiden tot<br />

roestvorming en uiteindelijk tot<br />

koolmonoxide in de appartementen.<br />

Schilderwerk<br />

Blazen, blaasjes, ribbels etc.; meestal is<br />

het een kwestie van te snel werken. De<br />

verf heeft niet goed kunnen drogen of<br />

er is een verkeerde verfsoort gebruikt.<br />

Laat u goed adviseren!<br />

Schilders die aangesloten zijn bij<br />

OnderhoudNL Garantie bieden een<br />

gratis onafhankelijke eindinspectie.<br />

MEER<br />

INFORMATIE:<br />

BOUWKUNDIG@<br />

VVEBELANG.NL


<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 75<br />

JURIDISCHE<br />

VRAGEN?<br />

BEMIDDELING NODIG?<br />

BEL VVE BELANG OF<br />

MAIL MET JURIDISCH@<br />

VVEBELANG.NL.<br />

?<br />

Wat zegt de rechter?<br />

“Bij voorkeur ga je niet naar de rechter als er een geschil binnen de <strong>VvE</strong> is”, zei mr. John Liewes tijdens zijn<br />

presentatie ‘Wat zegt de rechter?’ “Ga maar na: in de meeste gevallen verharden de standpunten zich en zit je<br />

binnen korte tijd weer bij de rechter. Er is altijd wel iemand boos over de uitspraak. De meeste geschillen<br />

spelen zich af op het persoonlijke vlak. Als het even kan, probeer geschillen dan op te lossen door middel van<br />

een goed gesprek of door tussenkomst van een bemiddelaar.”<br />

Uit de mini-enquête die Liewes onder<br />

zijn gehoor hield, bleek dat maar liefst<br />

85 procent van de <strong>VvE</strong>-bestuurders<br />

de bestuurlijke taken uitvoert zonder<br />

taak- of functieomschrijving. “Jullie<br />

hebben dus een behoorlijk zwaar<br />

takenpakket, terwijl je nauwelijks weet<br />

waar je aan begint. Dat is lastig als je<br />

ook nog geschillen moet oplossen”,<br />

concludeerde de jurist.<br />

Conflictbesluit<br />

“Elke rechter zal vragen of het geschil<br />

niet onderling kan worden opgelost.<br />

Probeer - als het enigszins mogelijk<br />

is - een gezamenlijk verzoekschrift aan<br />

de kantonrechter te richten op basis<br />

van artikel 96 Rechtsvordering (Rv).<br />

Dan ga je samen naar de rechter en<br />

verdeel je de kosten ook onder elkaar.<br />

Zo’n procedure is snel, goedkoop,<br />

eenvoudig en probleemoplossend.<br />

De juristen van <strong>VvE</strong> Belang kunnen<br />

bemiddelen bij geschillen. Dat werkt<br />

vaak ook heel goed.”<br />

Uitspraken<br />

Liewes legde zijn toehoorders een<br />

aantal uitspraken voor die bij velen<br />

op zijn minst de wenkbrauwen deden<br />

fronsen. “Het ligt er dus maar aan bij<br />

welke rechter je je geschil aanmeldt”,<br />

stelde een aanwezige. “Het is gewoon<br />

zo krom als het maar kan”, vond een<br />

ander. Dat is niet zo vreemd: rechters<br />

maken hun eigen afwegingen, vertelde<br />

Liewes. “Allemaal zullen ze het<br />

besluitvormingsproces binnen de <strong>VvE</strong><br />

toetsen op redelijkheid en billijkheid.<br />

Alleen: de ene rechter zal in hoge mate<br />

recht willen doen aan het democratisch<br />

proces, terwijl een andere rechter veel<br />

meer ‘op de stoel van de <strong>VvE</strong>’ gaat<br />

zitten.”<br />

Diverse geschillen<br />

Een aantal geschillen passeerde<br />

de revue: het <strong>VvE</strong>-lid dat weigert<br />

de bijdrage te voldoen (‘ik ben<br />

helemaal geen <strong>VvE</strong>-lid’); de vraag of<br />

de <strong>VvE</strong> eigenlijk wel mag lenen voor<br />

verduurzaming; schade; toestemming<br />

voor een uitbouw; de vraag of een<br />

eigenaar aansprakelijk is voor het eigen<br />

risico; de termijn waarbinnen bezwaar<br />

kan worden gemaakt tegen een <strong>VvE</strong>besluit;<br />

een katten- en hondenverbod<br />

etc.<br />

De airco<br />

Ook een uitzending van de Rijdende<br />

Rechter (3 september 2019) kwam aan<br />

de orde. Een appartementseigenaar<br />

kreeg van de <strong>VvE</strong> geen toestemming<br />

om een airco te laten installeren.<br />

Uiteindelijk lukte dat toch - na<br />

tussenkomst van De Rijdende<br />

Rechter. “Leg de voorwaarden voor<br />

het plaatsen van een airco in een<br />

gebruiksovereenkomst vast, zodat er<br />

ook duidelijkheid is voor andere en<br />

toekomstige eigenaars”, adviseerde<br />

Liewes.<br />

Tips & tricks<br />

Hij had de volgende tips & tricks voor<br />

de aanwezigen:<br />

1. Neem jaarlijks een conflictbesluit.<br />

2. Lees het Handboek voor de <strong>VvE</strong><br />

van <strong>VvE</strong> Belang.<br />

3. Let op de inhoudelijke formulering<br />

van agendapunten.<br />

4. Informeer de eigenaars over de<br />

polisvoorwaarden (eigen risico).<br />

5. Verspreid daags na de ALV in elk<br />

geval een besluitenlijst (en ook zo<br />

snel mogelijk de concept-notulen).<br />

6. Laat het huishoudelijk reglement<br />

screenen op onjuistheden.<br />

7. Sluit een gebruiksovereenkomst<br />

voor het gebruik van algemene<br />

delen en zaken.


KLOPT DE<br />

HERBOUWWAARDE<br />

VAN UW<br />

COMPLEX?<br />

Bij twijfel:<br />

laat een taxatie<br />

uitvoeren!<br />

Jaap Hendriksen RT<br />

U hebt de nieuwe verzekeringspolis voor uw<br />

complex ontvangen. Mét de geïndexeerde<br />

herbouwwaarde. Die is belangrijk, want u wilt<br />

bij een eventuele schade het volledige bedrag<br />

uitgekeerd krijgen.<br />

Is uw gebouw langer dan zes jaar geleden<br />

getaxeerd? Klopt de herbouwwaarde niet, of is<br />

die alleen geïndexeerd? Dan ontvangt u wellicht<br />

geen volledige uitkering van het schadebedrag!<br />

Laat daarom elke zes jaar de herbouwwaarde<br />

taxeren door een taxateur van <strong>VvE</strong> Belang.<br />

Dan krijgt u een taxatierapport dat u verzekert<br />

van de juiste herbouwwaarde.<br />

De taxateur van <strong>VvE</strong> Belang is gespecialiseerd<br />

in de taxatie van appartementencomplexen.<br />

Wij bekijken uw complex met een frisse blik en<br />

we maken een taxatierapport dat speciaal voor<br />

<strong>VvE</strong>’s ontwikkeld is. Uw gebouw is goed verzekerd<br />

en de eigenaars zijn beschermd tegen<br />

onderverzekering.<br />

Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120<br />

en maak een afspraak met Jaap Hendriksen.


GOODPOINT ADVERTORIAL <strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 77<br />

Laadpunten installeren?<br />

GoodPoint werkt snel en flexibel<br />

“Wij ontzorgen elke <strong>VvE</strong><br />

die ev-rijders wil faciliteren”<br />

Steeds vaker krijgen <strong>VvE</strong>-bestuurders de vraag ‘Kan ik een laadpunt<br />

krijgen? Ik wil een elektrische auto gaan kopen.’ Dat laadpunt moet<br />

dan komen in de parkeergarage van het complex of op het<br />

gezamenlijke parkeerterrein. Als het om één ev-rijder (elektrisch<br />

vervoer) gaat, valt het wel mee, stelt Danny Gorter, eigenaar van<br />

GoodPoint. Als er meer enthousiastelingen zijn - of de <strong>VvE</strong> wil<br />

voorbereid zijn op de toekomst - zijn meestal forse investeringen<br />

vereist. Dan begint in veel gevallen het probleem.<br />

MEER<br />

INFORMATIE:<br />

WWW.GDPOINT.NL<br />

DANNY GORTER,<br />

085-2102075. OF<br />

DANNY@GDPOINT.NL.<br />

i<br />

“Dat is vooral het geval wanneer er maar<br />

een paar automobilisten zijn die een<br />

laadpunt willen. De andere eigenaars<br />

voelen daar misschien helemaal niets<br />

voor. En ze zijn het ook in de toekomst<br />

niet van plan. Logisch dat ze niet willen<br />

meebetalen aan de investeringen.<br />

Daarvoor heeft GoodPoint een simpele<br />

en aantrekkelijke oplossing”, zegt Danny<br />

Gorter.<br />

“Vanzelfsprekend moet in alle gevallen<br />

een besluit worden genomen door<br />

de ledenvergadering. Als het om een<br />

enkel laadpunt gaat, kan dat met een<br />

gewone meerderheid, maar als de<br />

<strong>VvE</strong> een complete infrastructuur wil<br />

aanleggen, is een gekwalificeerde<br />

meerderheid nodig. Dat is vaak lastig.<br />

Wij hebben oplossingen bedacht,<br />

speciaal voor de <strong>VvE</strong>. Daarbij gaat<br />

het om technische oplossingen om<br />

optimaal gebruik te maken van de<br />

beschikbare stroomcapaciteit maar ook<br />

om financiële oplossingen. We zijn snel<br />

en flexibel, en we hebben veel aandacht<br />

voor de <strong>VvE</strong>-problematiek, want de <strong>VvE</strong><br />

heeft behoefte aan echte specialisten<br />

op dit gebied.”<br />

Tijd besparen<br />

Gorter legt uit: “Als een <strong>VvE</strong> ons belt,<br />

vragen we gericht om informatie<br />

waarmee we al op afstand een indicatie<br />

van de mogelijkheden en de kosten<br />

kunnen geven. Dat is kosteloos en<br />

geheel vrijblijvend. De <strong>VvE</strong> kan dan<br />

bespreken of er draagvlak is voor de<br />

geboden oplossing. Als dat het geval is,<br />

komen we ter plaatse de situatie in kaart<br />

brengen en brengen we een definitieve<br />

offerte uit. In vrijwel alle gevallen wijkt<br />

die nauwelijks af van de indicatieve<br />

offerte. Tip: bespreek het voorstel om<br />

laadpunten te installeren in de ALV op<br />

basis van de pro forma-offerte, en neem<br />

het besluit om tot installatie over te gaan<br />

als de kosten van de definitieve offerte<br />

vrijwel gelijk zijn aan deze indicatie.<br />

Dat bespaart de <strong>VvE</strong> veel tijd.<br />

Bij GoodPoint kan de <strong>VvE</strong> bijvoorbeeld<br />

kiezen voor de mogelijkheid om<br />

de investering volledig terug te<br />

verdienen. Ze investeert dan in<br />

de generieke infrastructuur, en de<br />

parkeerplaatshouder investeert in het<br />

laadpunt. GoodPoint geeft de <strong>VvE</strong> een<br />

vergoeding per laadpunt. Hierdoor<br />

betalen alleen de ev-rijders voor<br />

de laadpunten; de mensen die niet<br />

elektrisch rijden, betalen niet mee aan<br />

de investeringen.”<br />

Stroomprijs<br />

Gorter adviseert: “Het eenvoudigst<br />

voor de <strong>VvE</strong> is de situatie waarin de<br />

<strong>VvE</strong> zelf aangeeft welk stroomtarief<br />

moet gelden voor de ev-rijder. Dat<br />

bedrag wordt ingelezen in het laadpunt.<br />

Op die manier kan bij een eventuele<br />

netverzwaring eenvoudig de kWh-prijs<br />

worden verhoogd. Op deze manier<br />

houdt de <strong>VvE</strong> zelf alle vrijheid in het<br />

bepalen van de stroomprijs en voorkomt<br />

zij toekomstige verrassingen. GoodPoint<br />

zorgt ervoor dat de <strong>VvE</strong> geen omkijken<br />

heeft naar de afhandeling hiervan.<br />

Optimale ontzorging voor de <strong>VvE</strong> dus.”


78<br />

78<br />

DIENSTEN VOOR UW <strong>VvE</strong><br />

VVE VVE BELANG DIENSTEN VOOR UW UW VVE VVE<br />

JURIDISCHE DIENSTEN<br />

Misschien raakt raakt ook ook uw uw <strong>VvE</strong> <strong>VvE</strong> verwikkeld in een in een lastige lastige juridische kwestie. Dan Dan kunt kunt u de u hulp de hulp van van de de<br />

Juridische Dienst Dienst van van <strong>VvE</strong> <strong>VvE</strong> Belang Belang goed goed gebruiken. Hieronder vindt vindt u alle u alle diensten overzichtelijk bij elkaar. bij elkaar.<br />

Natuurlijk profiteert u als u als aangesloten <strong>VvE</strong> <strong>VvE</strong> van van extra extra voordeel.<br />

DIENSTEN VVE VVE BELANG<br />

1 1 JURIDISCHE HELPDESK<br />

Is uw Is <strong>VvE</strong> uw <strong>VvE</strong> aangesloten bij <strong>VvE</strong> bij Belang? <strong>VvE</strong> Belang? Dan Dan kunt kunt u een u beroep een beroep doen doen op de op de telefonische helpdesk. helpdesk.<br />

Die is Die van is maandag van maandag tot en tot met en met donderdag donderdag bereikbaar bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur. uur.<br />

2 2 RECHTSBIJSTAND<br />

Is een Is een gang gang naar naar de rechter de rechter of de of Raad de Raad van Arbitrage van Arbitrage voor voor de Bouw de Bouw onvermijdelijk? Schakel Schakel onze onze<br />

juristen juristen in: zij in: kunnen zij kunnen voor voor u u procederen. Dat kan Dat ook kan via ook uw via uw rechtsbijstandverzekering. Bij <strong>VvE</strong> Bij <strong>VvE</strong> Belang Belang<br />

betaalt betaalt u geen u geen eigen eigen risico. risico.<br />

3 3 SCHRIFTELIJK JURIDISCH ADVIES ADVIES<br />

Is een Is vraag een vraag te complex te complex telefonisch om telefonisch te beantwoorden of wilt of u wilt liever u liever schriftelijke beantwoording van uw van uw<br />

vraag? vraag? Dan Dan ontvangt ontvangt u een u schriftelijk een schriftelijk juridisch juridisch advies. advies. U kunt U kunt daarvoor daarvoor gebruik gebruik maken maken van het van half het uur half gratis uur gratis<br />

juridisch juridisch advies advies waar waar uw <strong>VvE</strong> uw per <strong>VvE</strong> jaar per recht jaar recht op heeft. op heeft.<br />

4 <strong>VvE</strong> 4 <strong>VvE</strong> BELANG BELANG INCASSO SUPPORT<br />

Alle Alle <strong>VvE</strong>-leden <strong>VvE</strong>-leden zijn verplicht zijn verplicht een een maandelijkse bijdrage bijdrage te betalen te betalen waaruit waaruit de de gezamenlijke kosten kosten<br />

worden worden betaald: betaald: verzekeringen, schoonmaak, liftonderhoud etc. Vaak etc. Vaak is er is ook er een ook voorschot een voorschot stookkosten<br />

in in opgenomen. Via deze Via deze bijdrage bijdrage wordt wordt ook gespaard ook gespaard voor voor groot groot onderhoud. Soms Soms ‘vergeten’ ‘vergeten’ leden leden hun hun<br />

bijdrage bijdrage te betalen. te betalen. Dat levert Dat levert voor voor het bestuur het bestuur een een lastige lastige situatie situatie op: niemand op: niemand gaat gaat graag graag bij de bij buren de buren<br />

om geld om geld vragen. vragen. Voor Voor dat vraagstuk dat vraagstuk is er is ‘<strong>VvE</strong> er ‘<strong>VvE</strong> Incasso Incasso Support’. Support’. Een Een betrouwbare organisatie, die de die hele de hele<br />

incassoprocedure verzorgt verzorgt zonder zonder risico. risico. Als de Als vordering vordering wordt wordt afgewezen, betaalt betaalt u niets. u niets.<br />

5 JURIST 5 JURIST OP BEZOEK OP BEZOEK<br />

‘Hadden ‘Hadden we maar we maar een een jurist jurist binnen binnen de <strong>VvE</strong>…’ de <strong>VvE</strong>…’ Hoort Hoort u die u die verzuchting ook wel ook eens wel eens tijdens tijdens bestuurs-<br />

bestuursvergaderingen<br />

of of ledenbijeenkomsten? De juristen De juristen van <strong>VvE</strong> van <strong>VvE</strong> Belang Belang komen komen tegen tegen een een heel heel aantrekkelijk<br />

tarief tarief bij uw bij <strong>VvE</strong> uw <strong>VvE</strong> op bezoek. op bezoek. Alle Alle juridische juridische kwesties kwesties kunt kunt u uitgebreid u uitgebreid met met hen hen bespreken.<br />

6 6 JURIDISCH INLOOPSPREEKUUR<br />

Nóg Nóg voordeliger is het is het inloopspreekuur op het op kantoor het kantoor van <strong>VvE</strong> van <strong>VvE</strong> Belang: Belang: dan dan zijn de zijn eerste de eerste<br />

30 minuten 30 minuten gratis! gratis!<br />

7 SCAN 7 SCAN HUISHOUDELIJK REGLEMENT<br />

Van Airbnb Van Airbnb was was 20 jaar 20 geleden jaar geleden nog geen nog geen sprake; sprake; vergaderen via e-mail via e-mail was was ondenkbaar. Aan Aan financiering<br />

werd werd nog nauwelijks nog nauwelijks gedacht. gedacht. Veel Veel <strong>VvE</strong>’en <strong>VvE</strong>’en willen willen daarom daarom hun hun huishoudelijk reglement reglement updaten. updaten. Het opstellen Het opstellen<br />

of updaten of updaten van een van een huishoudelijk reglement reglement is tijdrovend is tijdrovend en ingewikkeld. De juristen De juristen van <strong>VvE</strong> van Belang <strong>VvE</strong> Belang<br />

kennen kennen de dagelijkse de dagelijkse praktijk praktijk van de van <strong>VvE</strong> de als <strong>VvE</strong> geen als geen ander. ander. U kunt U kunt bij hen bij ook hen terecht ook terecht voor voor screening screening van de van de<br />

beheerdersovereenkomst of voor of voor het opstellen het opstellen van een van een gebruiksovereenkomst (bv. voor (bv. voor zonnepanelen of of<br />

laadpalen). laadpalen).<br />

8 VVE 8 VVE BEMIDDELING<br />

Waar Waar mensen mensen samenleven, ontstaan ontstaan onvermijdelijk conflicten. conflicten. Ook Ook binnen binnen een een Vereniging Vereniging van van<br />

Eigenaren. Eigenaren. Irritaties Irritaties liggen liggen immers immers altijd altijd op de op loer de loer als je als met je met enkele enkele tientallen tientallen – of – met of met honderden - -<br />

mensen mensen gebruik gebruik maakt maakt van een van een gebouw gebouw en de en de voorzieningen in het in complex. het complex. Meningsverschillen<br />

escaleren escaleren snel al snel tot conflicten. tot conflicten. De gang De gang naar naar de rechter de rechter werkt werkt in veel in veel gevallen gevallen escalatie escalatie nog nog verder verder<br />

in de in hand. de hand. Bemiddeling is veelal is veelal een een prima prima oplossing. oplossing. Ook Ook daarbij daarbij kunnen kunnen de juristen de juristen van <strong>VvE</strong> van <strong>VvE</strong> Belang Belang<br />

u bijstaan. u bijstaan.<br />

VOORDEEL VOOR VOOR<br />

AANGESLOTENEN<br />

Exclusief en gratis en gratis<br />

voor voor aangeslotenen<br />

Gereduceerd uurtarief<br />

Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis gratis<br />

Gereduceerd uurtarief<br />

Exclusief voor voor<br />

aangeslotenen<br />

No cure No cure no pay no pay<br />

Gereduceerd uurtarief<br />

Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis gratis<br />

Gereduceerd uurtarief<br />

Vaste Vaste lage lage prijs prijs<br />

voor voor aangeslotenen<br />

Exclusief voor voor<br />

aangeslotenen.<br />

Gratis Gratis kennis­<br />

kennismakingsgesprek.<br />

Gereduceerd uurtarief


79<br />

<strong>VvE</strong> Magazine # 1 | <strong>febr</strong>uari 2019<br />

<strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 79<br />

BOUWKUNDIGE DIENSTEN<br />

De <strong>VvE</strong> is verantwoordelijk voor het onderhoud van het complex. De Bouwkundige Dienst van <strong>VvE</strong> Belang<br />

biedt u alle ondersteuning op het gebied van bouwkundige zaken. Hieronder vindt u een overzicht van onze<br />

diensten. Als aangesloten <strong>VvE</strong> profiteert u van extra voordeel!<br />

DIENSTEN VVE BELANG<br />

1 BOUWKUNDIGE HELPDESK<br />

Gedegen bouwkundig (technisch) advies is onmisbaar voor iedere Vereniging van Eigenaren. Laat u<br />

daarom goed informeren door specialisten die ruime ervaring in de praktijk met <strong>VvE</strong>’en hebben<br />

opgedaan. Met een gericht en praktisch advies zorgt u ervoor dat uw vastgoed in een prima staat blijft.<br />

De helpdesk is van maandag tot en met donderdag bereikbaar van 9.00 tot 13.00 uur.<br />

VOORDEEL VOOR<br />

AANGESLOTENEN<br />

Exclusief en gratis<br />

voor aangeslotenen<br />

2 MJOP (COMPACT)<br />

Als Vereniging van Eigenaren wilt u dat uw gebouw er goed uitziet en dat u niet verrast wordt door<br />

hoge onderhoudsnota’s. U wilt dat uw gebouw prettig bewoonbaar is; nu en in de toekomst.<br />

Daarom hebt u een MJOP nodig. Daarmee krijgt u inzicht in de bouwkundige staat van uw gebouw.<br />

U weet wat de onderhoudskosten van het gebouw en de aanwezige installaties zijn; op de korte en<br />

de lange termijn. Met een actueel MJOP reserveert u nooit te veel of te weinig. U voorkomt fluctuaties<br />

in de maandelijkse bijdragen. En u voorkomt de - vaak onnodig - hoge kosten voor het herstel van<br />

achterstallig onderhoud.<br />

10% korting<br />

voor aangeslotenen<br />

3 TAXATIES<br />

Is uw gebouw onderverzekerd? Dan krijgt u bij schade een lager bedrag dan de werkelijke schade. Bij een<br />

te hoge verzekerde waarde loopt u dat risico niet, maar u wilt natuurlijk ook niet onnodig een te hoge<br />

premie betalen. U krijgt namelijk nooit meer uitgekeerd dan de werkelijke schade. Kortom: u hebt behoefte<br />

aan een goede bepaling van de herbouwwaarde van uw complex. Wilt u de woningverbeteringen van de<br />

eigenaren meteen meeverzekeren in de opstalverzekering? Dan taxeren we die mee. Onze gecertificeerde<br />

Registertaxateur zorgt voor een deskundige taxatie; natuurlijk tegen een scherp tarief.<br />

10% korting<br />

voor aangeslotenen<br />

4 BOUWKUNDIGE COACH<br />

Een belangrijke taak van een Vereniging van Eigenaren is onderhoud van het gebouw. Onderhoud moet tijdig<br />

en goed worden uitgevoerd. Om u hierbij te ondersteunen, heeft <strong>VvE</strong> Belang de Bouwkundige Coach. U krijgt:<br />

• Een AWK-gecertifceerd MJOP<br />

• Begeleiding bij het behalen van het <strong>VvE</strong> Belang Onderhoudscertificaat<br />

• U kunt onbeperkt telefonisch een beroep doen op uw coach<br />

• Jaarlijks bezoek van uw Coach<br />

• Begeleiding bij offertetrajecten<br />

Exclusief voor<br />

aangeslotenen<br />

5 MAATWERKADVIES ENERGIEBESPARING<br />

In 2050 moeten alle woningen energieneutraal zijn. Wij inventariseren met u welke energiebesparende<br />

mogelijkheden er voor uw appartementengebouw zijn. We kijken naar zichtbare<br />

gebreken en we beoordelen uw MJOP (indien aanwezig). Het onderzoek wordt uitgevoerd door een<br />

gecertificeerde EPA-adviseur. U krijgt een schriftelijke rapportage met de huidige prestaties en de<br />

besparingsmogelijkheden.<br />

10% korting<br />

voor aangeslotenen<br />

6 OPLEVERKEURING & BOUWKUNDIGE INSPECTIE<br />

Nederland staat in de steigers, het is topdrukte in de bouw! Dit betekent helaas ook dat er soms<br />

te snel en slordig gewerkt wordt. U wilt natuurlijk zeker weten dat de werkzaamheden aan uw<br />

complex goed verlopen. Om eventuele gebreken te beoordelen, kunt u een beroep doen op een van<br />

onze bouwkundigen. Zij beoordelen de gebreken visueel en brengen een schriftelijk advies uit, dat<br />

wordt vastgelegd in een rapportage. Ook bij nieuwbouwprojecten kunnen ze deze inspectie voor u<br />

uitvoeren.<br />

10% korting<br />

voor aangeslotenen


Eigenaar<br />

Vereniging<br />

van Eigenaren<br />

Belangenorganisatie voor<br />

Appartementseigenaren<br />

Vereniging<br />

van Eigenaren<br />

Belangenorganisatie voor<br />

Appartementseigenaren<br />

Vereniging<br />

van Eigenaren<br />

Woongebouwen met zowel<br />

eigenaar-bewoners als huurders<br />

80<br />

DIENSTENPAGINA<br />

Informatie algemeen<br />

Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur<br />

Tel: 0162 - 46 91 20<br />

Fax: 0162 – 46 15 26<br />

E-mail: info@vvebelang.nl<br />

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout<br />

Jaarlijkse bijdrage <strong>VvE</strong> Belang<br />

Basispakket<br />

Verenigingen van Eigenaars<br />

€ 53,50 voor <strong>VvE</strong> t/m 6 appartementen<br />

€ 71,75 voor <strong>VvE</strong> met 7 t/m 15<br />

appartementen<br />

€ 99,- voor <strong>VvE</strong> met 16 t/m 50<br />

appartementen<br />

€ 127- voor <strong>VvE</strong> met 51 t/m 100<br />

appartementen<br />

€ 157,00 voor <strong>VvE</strong> > 100 appartementen<br />

Kantoren: € 157,00<br />

Beheer/admini stratiekantoren,<br />

makelaarskantoren, notariskantoren,<br />

woningcorporaties en kantoren<br />

verbonden met of werkzaam op<br />

het gebied van Verenigingen van<br />

Eigenaars kunnen zich eveneens<br />

bij <strong>VvE</strong> Belang aansluiten.<br />

Individuele appartements eigenaars:<br />

€ 35,00<br />

<strong>VvE</strong>-Pluspakket<br />

€ 295,- incl. btw per jaar.<br />

Opzeggingen<br />

Opzeggingen schriftelijk vóór<br />

1 december van enig kalenderjaar.<br />

Meer info: www.vvebelang.nl<br />

Juridische zaken<br />

De Juridische Dienst van <strong>VvE</strong> Belang<br />

is er voor u!<br />

Gratis Juridische Telefonische<br />

Helpdesk voor aangeslotenen van<br />

ma. t/m do. van 9.00 tot 13.00 uur.<br />

Pluspakket: gehele dag.<br />

Voor nieuwe zaken en lopende<br />

zaken kunt u bellen gedurende<br />

kantooruren. Aangeslotenenuurtarief:<br />

€ 155,- incl. btw.<br />

Meer informatie zie pagina 78 of bel:<br />

0162-469 120 of stuur een e-mail<br />

naar: juridisch@vvebelang.nl.<br />

<strong>VvE</strong> Incasso Support<br />

Probleem met incasseren?<br />

<strong>VvE</strong> Incasso Support helpt!<br />

Gespecialiseerde incassodienst én<br />

no cure - no pay! Meer informatie<br />

bel: 0162-469 120 of stuur een<br />

e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.<br />

Bouwkundige zaken<br />

Ma. t/m do. van 09.00 tot 13.00 uur<br />

Tel: 0162 - 46 91 20<br />

Voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen,<br />

aankoopkeuringen<br />

bestaande bouw,<br />

opleveringskeuringen nieuwbouw,<br />

bouwkundige adviezen, energielabels<br />

en maatwerkadviezen.<br />

Prijs op aanvraag.<br />

Meer informatie: zie pagina 79.<br />

<strong>VvE</strong> Opleidingen<br />

<strong>VvE</strong> Belang organiseert in <strong>2020</strong><br />

op diverse plaatsen in het land<br />

<strong>VvE</strong> opleidingen. Meer informatie:<br />

www.vveopleidingen.nl en de<br />

‘Evenementenagenda’ op de<br />

volgende pagina.<br />

<strong>VvE</strong> software<br />

Twinq, intelligente software voor<br />

Verenigingen van Eigenaars<br />

Meer informatie: 0162 – 47 05 55<br />

of www.twinq.nl<br />

<strong>VvE</strong> Verzekeringen<br />

Uitgebreide opstal-, glas-, <strong>VvE</strong><br />

aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering<br />

Centraal Beheer Achmea.<br />

Meer informatie: 055 - 579 81 15<br />

<strong>VvE</strong> Kwaliteitskeurmerk<br />

SKW certificatie te Geldermalsen.<br />

Telefoon 088 - 244 01 23<br />

of www.skw-certificatie.nl<br />

Gecertificeerde <strong>VvE</strong> Beheerders<br />

www.skw-certificatie.nl<br />

Meerjarenonderhoudsplannen<br />

<strong>VvE</strong> Belang: 0162 - 469 120<br />

OnderhoudNLGarantie<br />

<strong>VvE</strong> Belang heeft exclusieve afspraken<br />

gemaakt met de OnderhoudNL-<br />

Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.<br />

Meer informatie: 0182 - 57 16 60 of<br />

www.onderhoudnlgarantie.nl<br />

<strong>VvE</strong> InstallatieNetwerk Nederland<br />

Landelijk all-in cv-onderhoud<br />

speciaal opgezet voor <strong>VvE</strong>’s en<br />

verzorgd door acht regionale<br />

installatiebedrijven.<br />

<strong>VvE</strong> Rioolbeheer<br />

<strong>VvE</strong>’s die zijn aangesloten bij <strong>VvE</strong><br />

Belang krijgen 10% korting op een<br />

contract voor ontstoppingen of<br />

preventief onderhoud. Meer info:<br />

www.vandervelden.com/vvebelang<br />

Klachtenlijn voor <strong>VvE</strong> bestuurders<br />

over beheerders:<br />

Klachten over beheerders meldt<br />

u bij voorkeur op:<br />

www.klachtenovermijnbeheerder.nl<br />

of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m<br />

donderdag van 9.00-13.00 uur).<br />

De <strong>VvE</strong><br />

en het schilder-,<br />

glas- en<br />

onderhoudswerk<br />

De<br />

Kascommissiegids<br />

Huurder<br />

Huurder Eigenaar Eigenaar<br />

voor de <strong>VvE</strong><br />

Thuis in<br />

GEMENGDE complexen<br />

<strong>VvE</strong> boeken<br />

Handboek voor de <strong>VvE</strong><br />

11 e druk, januari 2017 € 20,-;<br />

voor aangeslotenen € 15,-.<br />

ABC van de <strong>VvE</strong><br />

4 e geheel herziene druk,<br />

september 2008 € 30,-;<br />

voor aangeslotenen € 22,50.<br />

De <strong>VvE</strong> en de Rechter<br />

3 e druk, november 2010 € 27,-;<br />

voor aangeslotenen € 20,50.<br />

De <strong>VvE</strong> en het schilder-,<br />

glas- en onderhoudswerk<br />

2 e druk, oktober 2008 € 18,-;<br />

voor aangeslotenen € 13,50.<br />

Het activeren van een<br />

(slapende) <strong>VvE</strong><br />

1 e druk, oktober 2008 € 13,50;<br />

voor aangeslotenen € 10,-.<br />

De Kascommissiegids<br />

voor de <strong>VvE</strong><br />

1 e druk, november 2010 € 19,85;<br />

voor aangeslotenen € 15,-.<br />

Thuis in Gemengde Complexen<br />

1 e druk, december 2018 €26,50;<br />

voor aangeslotenen € 20,-.<br />

Bestellen?<br />

Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over<br />

op rekening NL97RABO0163.8364.50<br />

t.n.v. <strong>VvE</strong> Belang Service BV te Oosterhout.<br />

Vermeld hierbij de titel van het boek.<br />

Let op! Indien u gebruik maakt van<br />

telebankieren vergeet dan niet voldoende<br />

adres gegevens te vermelden om het<br />

boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen<br />

incl. btw en verzendkosten.


EVENEMENTENAGENDA <strong>VvE</strong> MAGAZINE FEBRUARI <strong>2020</strong> #1 81<br />

TWEEDAAGSE VAKOPLEIDING <strong>VvE</strong> BEHEER EN BESTUUR<br />

De tweede editie in <strong>2020</strong> van de tweedaagse vakopleiding <strong>VvE</strong> beheer<br />

en bestuur vindt plaats op dinsdag 19 mei en op woensdag 27 mei in<br />

Zeist; beide dagen van 09.30 tot 16.30 uur (inclusief een uur lunchpauze).<br />

De eerste dag is bestemd voor juridische zaken; op de tweede dag staan<br />

bouwkundige en financiële zaken op het programma. Bent u aangesloten<br />

bij <strong>VvE</strong> Belang? Dan betaalt u voor deze tweedaagse cursus slechts<br />

€ 1.070,85 (inclusief btw, lesmateriaal en lunch). U kunt er ook voor<br />

kiezen om slechts één van beide dagen bij te wonen. In dat geval<br />

bedragen de kosten € 544,50 (inclusief btw, lesmateriaal en lunch).<br />

Aanmelden: www.vveopleidingen.nl<br />

COACHINGSDAG MONUMENT<br />

Alle informatie over de ‘woonhuisregeling’ voor rijksmonumenten die in<br />

gebruik zijn als ‘woonhuis’, krijgt u tijdens de Coachingsdag Monument<br />

op woensdag 8 april a.s. in De Napoleonschuur te Amerongen.<br />

<strong>VvE</strong> Belang organiseert deze bijeenkomst in samenwerking met de<br />

Vereniging Bewoond^Bewaard. Pieter van Traa en Eduard Haaksman,<br />

beiden bestuurslid van Bewoond^Bewaard, informeren u over de nieuwe<br />

subsidieregeling. Die kan een <strong>VvE</strong> die een woonhuis-rijksmonument<br />

beheert, veel geld opleveren. Na de pauze is er ruimte voor juridische<br />

actualiteiten.<br />

Datum en tijd: woensdag 8 april van 13.00-16.00 uur<br />

Locatie: De Napoleonschuur, Burg. Jhr. H. van den Boschstraat 44,<br />

3958 CD Amerongen<br />

Aanmelden en meer informatie: www.vveopleidingen.nl<br />

IINFORMATIEBIJEENKOMSTEN <strong>2020</strong><br />

De data en de locaties van de informatiebijeenkomsten en het jaarcongres<br />

van <strong>VvE</strong> Belang zijn al vastgesteld. We vermelden ze in dit<br />

<strong>magazine</strong> zodat u de data en locatie van uw keuze alvast in uw agenda<br />

kunt noteren. Nadere informatie volgt later dit jaar.<br />

Informatiebijeenkomsten<br />

’s-Hertogenbosch Congrescentrum 1931<br />

Zwolle IJsselhallen<br />

Veldhoven NH Koningshof<br />

Utrecht Jaarbeurs Supernova<br />

Rotterdam Ahoy<br />

Arnhem Papendal<br />

Haarlemmermeer Expo<br />

Groningen MartiniPlaza<br />

dinsdag 13 oktober<br />

dinsdag 20 oktober<br />

dinsdag 27 oktober<br />

woensdag 4 november<br />

dinsdag 10 november en<br />

woensdag 11 november<br />

dinsdag 17 november<br />

woensdag 25 november<br />

woensdag 2 december<br />

COLOFON<br />

<strong>VvE</strong> Magazine is een uitgave<br />

van Stichting <strong>VvE</strong> Belang,<br />

belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong><br />

en appartementseigenaar<br />

21e Jaargang nummer 80<br />

Februari <strong>2020</strong><br />

<strong>VvE</strong> Magazine verschijnt 4 x per jaar<br />

Redactieadres en<br />

advertentie-exploitatie<br />

<strong>VvE</strong> Belang<br />

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout<br />

Tel. 0162 – 469 120<br />

Fax. 0162 – 461 526<br />

E-mail: info@vvebelang.nl<br />

Doelgroep<br />

Vakblad voor de <strong>VvE</strong><br />

en appartementseigenaar<br />

Hoofdredacteur<br />

Carola Peters-van der Gouw<br />

MEDEWERKERS REDACTIE<br />

Mr. C.J.C.M. Oomen, <strong>VvE</strong> Belang<br />

mr. A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, <strong>VvE</strong> Belang<br />

mr. J.A. Liewes, <strong>VvE</strong> Belang<br />

Mw. mr. I. de Jong<br />

mr. R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet<br />

Syp Wynia, columnist/opiniemaker<br />

Prof. em. H. Priemus<br />

Prof. em. A. Thomsen<br />

Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen<br />

Henk Mulder, consultant building maintenance<br />

Pieter Moedt, Centraal Beheer Achmea<br />

Koos van Lindenberg, Liftinstituut<br />

Carola Peters, Codex PR&P<br />

VORMGEVING EN PRODUCTIE<br />

Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden<br />

Buro Binnen, Noordwijk<br />

FOTOGRAFIE<br />

Jan de Groot – Zorro Producties<br />

Fotostudio Fons Strijbosch<br />

Kees van der Meer - Fototeam KenM<br />

Jan Kok<br />

Machtelt Mostert<br />

Wiebren Gras<br />

Carola Peters<br />

COVERFOTO<br />

Fons Strijbosch<br />

CARTOONS<br />

Arend van Dam<br />

Contact met de redactie<br />

<strong>magazine</strong>@vvebelang.nl<br />

<strong>VvE</strong> JAARCONGRES <strong>2020</strong><br />

Exclusief voor appartementseigenaars en <strong>VvE</strong>’s die zijn aangesloten bij<br />

<strong>VvE</strong> Belang wordt op dinsdag 8 december in het NBC in Nieuwegein het<br />

‘<strong>VvE</strong> Belang Jaarcongres <strong>2020</strong>’ georganiseerd. Noteert u deze datum<br />

alvast in uw agenda. In oktober ontvangt u een persoonlijke uitnodiging.<br />

Disclaimer<br />

Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede<br />

zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever<br />

geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de<br />

onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze<br />

uitgave van <strong>VvE</strong> Magazine.


82<br />

NIEUWSFLITSEN<br />

DIT VERANDERT IN <strong>2020</strong><br />

Gemeentebelastingen gaan omhoog. De onroerendezaakbelasting (ozb)<br />

gaat komend jaar met gemiddeld 4 procent omhoog. De afvalstoffenheffing<br />

stijgt landelijk met 8 procent. De verschillen per gemeente zijn groot.<br />

Verduurzaming kan mét subsidie. Ook voor <strong>VvE</strong>’s is er subsidie voor isolatiemaatregelen,<br />

zoals spouwmuur-, dak- en vloerisolatie en isolerend glas, maar<br />

ook voor procesbegeleiding of het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan.<br />

De pelletkachel en de biomassaketel vallen niet meer onder de ISDEregeling.<br />

Warmtepompen en zonneboilers nog wel. Binnenkort komt een<br />

landelijk warmtefonds beschikbaar: een lening tegen een rentepercentage<br />

dat vergelijkbaar is met dat van hypotheken. Woningeigenaren kunnen volgens<br />

de kabinetsplannen maximaal 25.000 euro lenen via het warmtefonds.<br />

Of <strong>VvE</strong>’s ook kunnen lenen, is nog niet bekend. De Salderingsregeling voor<br />

zonnepanelen wordt vanaf 2023 afgebouwd tot het jaar 2030.<br />

Hypotheekrenteaftrek: die wordt geleidelijk verder afgebouwd als het inkomen<br />

meer is dan € 68.507. De aftrekbare kosten voor de eigen woning<br />

kunnen vanaf volgend jaar tegen maximaal 46 procent worden afgetrokken;<br />

een verlaging van 3 procentpunt ten opzichte van 2019. Deze verlaging<br />

geldt ook voor andere aftrekposten als het inkomen meer is dan 68.507<br />

euro. Voor woningen met een waarde tussen de € 75.000 en € 1.090.000<br />

euro daalt het eigenwoningforfaitpercentage van 0,65 naar 0,60 procent.<br />

Energieprijzen gaan door de verhoogde aftrek (vermindering) van de energiebelasting<br />

voor de meeste huishoudens enigszins dalen. Vanzelfsprekend<br />

is dat afhankelijk van het verbruik.<br />

BRON: DAGBLAD DE STENTOR<br />

APPARTEMENT IN DURE GEMEENTE WERD GOEDKOPER<br />

Dat woningen elk kwartaal meer waard worden is niet meer zo vanzelfsprekend<br />

als het was. Uit gegevens van taxateur Ortec Finance blijkt dat<br />

in gemeenten waar de prijzen het hoogst zijn, zelfs sprake is geweest van<br />

een prijsdaling in het derde kwartaal van 2019. In regio’s waar geen grote<br />

schaarste geweest is, stijgen de huizenprijzen nog wel. Ortec hanteert als<br />

ijkpunt een appartement van 70 vierkante meter met 1985 als bouwjaar.<br />

Landelijk gezien is er in deze categorie een correlatie tussen de gemiddelde<br />

koopsom en dalende prijzen. Van de gemeenten met de hoogste taxatiewaarde<br />

daalden de prijzen het afgelopen kwartaal het hardst in Amsterdam<br />

(-3,1%), Wassenaar (-1,66%) en Haarlem (-1,56%). Jaar-op-jaar is er in vrijwel<br />

alle gemeenten nog wel sprake van duurdere huizen. Ortec denkt dat er<br />

sprake is van een kentering op de woningmarkt.<br />

MAATREGELEN TEGEN<br />

UITWASSEN TOERISTISCHE<br />

VERHUUR<br />

Registreren, melden en zo nodig<br />

een vergunning. Met deze maatregelen<br />

kunnen gemeenten vakantieverhuur<br />

van woningen via verhuurplatforms<br />

in goede banen leiden.<br />

Ook biedt dit handvatten voor de<br />

handhaving. Fraude kan straks leiden<br />

tot hoge boetes. De Raad van<br />

State heeft een positief advies afgegeven<br />

en het wetsvoorstel toeristische<br />

verhuur van woonruimte is nu<br />

klaar voor behandeling in de Tweede<br />

Kamer.<br />

BRON: RIJKSOVERHEID<br />

NIEUWE REGELS ISDE<br />

Per 1 januari <strong>2020</strong> is de Investeringssubsidie<br />

duurzame energie<br />

(ISDE) gewijzigd. Voor warmtepompen<br />

en zonneboilers blijft de subsidie<br />

van kracht voor bestaande<br />

bouw. Pelletkachels en biomassaketels<br />

worden niet langer gesubsidieerd.<br />

De ISDE kan alleen nog worden<br />

gebruikt voor bestaande<br />

woningen. De mogelijkheid tot subsidie<br />

vervalt voor nieuwbouwwoningen<br />

waarvan de omgevingsvergunning<br />

is afgegeven op of na 1 juli<br />

2018. Sindsdien zijn netbeheerders<br />

namelijk niet langer verplicht om<br />

een nieuwe woning aan te sluiten<br />

op het aardgasnet.<br />

BRON: NEF<br />

LEGIONELLA<br />

Het is onnodig om de temperatuur van warm tapwater constant op een<br />

temperatuur van 60°C te houden. Verlaging van de temperatuur levert geen<br />

extra risico op voor legionella en het zorgt ervoor dat warmtepompen efficiënter<br />

werken. Wanneer het water een keer per week gedurende twintig<br />

minuten op 60°C wordt gebracht, is de drinkwaterinstallatie ook legionellaveilig.<br />

Dat stelt Van Wolferen Research in het advies aan het ministerie van<br />

Binnenlandse Zaken.<br />

BRON: INSTALLATIEPROFS<br />

UITSTEL ‘GASKETELWET’<br />

De wettelijke regeling voor gasverbrandingsinstallaties wordt niet per 1 januari<br />

<strong>2020</strong> ingevoerd, maar op 1 juli <strong>2020</strong>. De wet maakt installatiebedrijven en<br />

monteurs die ongediplomeerd aan cv-ketels sleutelen strafbaar. Aanleiding<br />

voor deze nieuwe certificeringsregeling is het Koolmonoxide-rapport van<br />

de Onderzoeksraad voor Veiligheid uit 2015. Die concludeerde dat bestaande<br />

kwaliteitsregelingen de veiligheid van woningbezitters niet konden<br />

borgen. Het uitstel van de invoering van de wet komt door een MKB-toets.<br />

Onder andere Techniek Nederland pleitte hiervoor. Deze toets moet onafhankelijk<br />

vaststellen of de kosten en de regeldruk voor installateurs niet<br />

disproportioneel hoog zijn.<br />

BRON: INSTALLATIE.NL<br />

SLIMME METERS WERKEN<br />

NIET ALTIJD GOED<br />

Veel slimme meters in Nederlandse<br />

woningen werken niet goed. Bij zo’n<br />

“2 tot 6 procent” van de huishoudens<br />

met een slimme meter krijgen<br />

energiebedrijven Vattenfall en Eneco<br />

geen energiedata doorgestuurd,<br />

meldt het Financieele Dagblad. Netbeheerders<br />

hebben toegegeven dat<br />

er problemen zijn met het doorgeven<br />

van de gegevens, maar zeggen<br />

dat dit niet geldt voor 6 procent van<br />

alle data. Minimaal 99 procent van<br />

de slimme meters moet werken. Dit<br />

is afgesproken in de energiesector.<br />

Dat wordt nu niet gehaald, volgens<br />

Netbeheer Nederland. Het probleem<br />

zit vaak in het gsm-signaal.<br />

BRON: INSTALLATIE.NL


(ONDERHOUDS)<br />

BEDRIJF VOOR<br />

UW VVE<br />

NODIG?<br />

De Onderhoudsbedrijvengids voor <strong>VvE</strong>’en is een<br />

initiatief van <strong>VvE</strong> Belang. Als u www.obgi.nl<br />

aanklikt, ziet u een lange rij van dienstverleners.<br />

Van schilders tot loodgieters en van<br />

rioleringsbedrijven en leveranciers van<br />

zonnepanelen tot ondernemers in hangen<br />

sluitwerk. Als u uw postcode invoert, ziet<br />

u direct welke bedrijven in uw omgeving<br />

werkzaam zijn.<br />

Kijk op www.obgi.nl

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!