VvE Belang Magazine 2021 - 3 juli

LAAT DE LIEFDE BINNEN

Een goede intercom laat alleen de juiste mensen binnen. Dankzij

haarscherp beeld ziet u met de BTicino videofoon direct wie er aanbelt.

De pakketbezorger, familie, de buurvrouw of een goede vriend.

Met één druk op de knop laat u de liefde binnen.

Als uw intercom aan vervanging toe is, brengen wij uw VvE in contact

met goede installateurs bij u in de buurt. En wij kunnen een demonstratie

met werkende videofoons verzorgen op uw VvE-vergadering.

Handsfree spraak

BTicino videofoons hebben geen snoer en

geen hoorn: comfortabel communiceren

zonder beperking.

NL gebruiksaanwijzing

Nelec zorgt voor een keurige gedrukte

gebruiksaanwijzing in duidelijk Nederlands.

Intercom made easy

Elk gebouw krijgt een schema op maat. Zo

kunnen eventuele storingen zelfs jaren later

makkelijk worden opgelost.

Lees meer op nelec.com/vve

of bel 020-6 352 350

VOORWOORD

F.G.M. Schuurs

voorzitter VvE Belang

Dat we tempo moeten maken met het isoleren

van gebouwen en woningen, is geen

nieuws. Isolatie is de eerste stap om te komen

tot een energiezuinig gebouw. Bouwend

Nederland, de minister van Binnenlandse

Zaken, bureau Berenschot en tal van andere

partijen laten dan ook geen kans onbenut

om ons te doordringen van het feit dat isoleren

móet. De minister kwam zelfs met een

nationale standaard voor woningisolatie.

Één ding hebben al die plannen en aanbevelingen

gemeen: nergens komt het woord

VvE voor. Ofwel: 25 procent van het particuliere

woningbezit wordt niet betrokken in de

plannen. Dat is een misser van formaat, want

de CO 2 -besparing in de gestapelde bouw

kan met goede isolatie van de ‘schil’ van het

gebouw oplopen tot enkele megatonnen.

Dat is bepaald geen peulenschil.

ISOLATIE VAN VVE-COMPLEXEN?

ZORG VOOR TOEGANKELIJKE SUBSIDIES!

Wél een relatieve peulenschil is het aanvragen van gelden uit het Europese Coronaherstelfonds.

Dat bevat in totaal 750 miljard euro. Nederland kan uit dat fonds maximaal

zes miljard (!) euro aanvragen. Het geld moet worden besteed aan maatregelen

waarmee de klimaatdoelstellingen worden gehaald en de digitale transitie wordt

bevorderd. De Europese Commissie en de andere lidstaten moeten wel akkoord

gaan met het doel waaraan een lidstaat het geld wil uitgeven, want het moet gaan

om ‘verstandige hervormingen’. Tja, als je zoiets ‘NEXTGenerationEU’ noemt, wil je

natuurlijk wel zeker weten dat je waar krijgt voor je geld!

We hebben inmiddels de formateur benaderd met het voorstel om een deel van deze

gelden ten goede te laten komen aan een aparte regeling voor verduurzaming van

gebouwen die door VvE’s worden beheerd. Om precies te zijn: 500 miljoen euro per

jaar.

Ons idee voor de formateur en het toekomstige kabinet: werk een aparte regeling

uit voor de VvE’s in Nederland. Een ruimhartige en laagdrempelige regeling, die ook

subsidie toekent in gevallen waarin maar één isolatiemaatregel wordt genomen.

Dan kan de VvE zelf bepalen in welk tempo en in welke volgorde ze haar gebouw

verduurzaamt. Natuurlijk gaat het dan niet alleen om isolatie van de schil (gevels,

daken en isolerende beglazing). Ook maatregelen die leiden tot een aardgasvrij

gebouw moeten erin worden opgenomen, net als de aanpassing van installaties en

het waterzijdig inregelen.

Lang niet alle VvE’s zullen die maatregelen zelfstandig kunnen initiëren en (laten)

uitvoeren. Veelal is daar de nodige ondersteuning bij nodig in de vorm van

procesbegeleiding. Dat vraagt om verlenging en uitbreiding van de proces- en

advieskostenregeling zoals die momenteel in de regeling Subsidie Energiebesparing

Eigen Huis is opgenomen.

Als we alle 1,2 miljoen woningen binnen VvE’s de komende tien jaar willen verduurzamen,

moet per jaar 500 miljoen euro beschikbaar komen. Dan kunnen ook de

VvE’s hun steentje bijdragen aan het realiseren van de klimaatdoelstellingen door

complexmatig meters te maken. Dat willen ze graag! Nu nog een subsidieregeling die

is toegesneden op deze grote groep woningeigenaars. Lees ook het interview met

Pieter Grinwis, Tweede Kamerlid van de ChristenUnie op pagina 20.

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2021 #3 3

INHOUD #3-2021

4 ‘Van Belang’

Kees Oomen over nieuw

Companen-rapport

8 De Week van de VvE en de

informatiebijeenkomsten

14 Brand in de Stadhouders Veste in

Oosterhout

20 Pieter Grinwis (CU) over steun aan de VvE

22 Rapport ‘Fatale flatbrand in Arnhem’

BIJZONDERE APPARTEMENTEN

26 Het Wees en Oudeliedenhuis in Leiden

JURIDISCH

34 Modelreglement voor Kleine VvE’s

36 Akte is akte, of niet?

39 Van de rechter: nietigverklaring van een

besluit

COLUMNS

7 Ollongren maakte haar reputatie niet waar

door Syp Wynia

41 Testament ouders helpt kind

door mr. B. Zwaveling

53 Taxatie: eenduidig eigenaarsbelang

door Jaap Hendriksen RT

69 Waar blijven de groene vlaggetjes?

door Sven Ringelberg

BIJZONDERE ORGANISATIE

32 Stichting Hoogbouw

VERZEKERINGEN

42 Centraal Beheer: phishing en spoofing

BOUWKUNDIG

44 De toekomst van het onderhoud

46 VvE Torenwijck 2 vervangt spouwankers

49 Vraag het aan Liftinstituut

50 Brandveiligheid in complex en garage

56 Creatieve vervanging cv-ketels en clv

58 APK voor hoogbouw

62 Hulp bij elektrisch rijden

ENERGIEBESPAREN

66 VvE Gregorius vermindert energieverbruik

72 Het BNG Duurzaamheidsfonds

EN VERDER

68 Einde aan TF-signaal

75 Onbekendheid met energielabel

76 Veelgestelde juridische vragen

77 Veelgestelde bouwkundige vragen

80 Dienstenpagina

81 Evenementenagenda en colofon

82 Nieuwsflitsen

VAN BELANG

4 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2021 #3 5

IN DEZE RUBRIEK BEHANDELT VVE BELANG-DIRECTEUR

KEES OOMEN KWESTIES IN HET DOMEIN VAN DE VVE.

ONDERWERPEN DIE HIJ BESPREEKT MET DE OVERHEID,

BELANGENBEHARTIGERS OF MARKTPARTIJEN.

DEZE KEER: NIEUW RAPPORT OVER DE VVE.

Van

‘functioneren’

naar ‘reserveren

en presteren’

Nieuw rapport geeft interessant inkijkje in de VvE-wereld

In de wereld van de VvE’s is de term ‘Het Companen-rapport’ een soort ingeburgerde term; bekend bij iedereen

die ingevoerd is in de materie. Dat is al zo sinds 2011-2012. Er was toen enige politieke onrust binnen het

domein van de Nederlandse VvE’s. Met name het beheer was een bron van zorg. Het ministerie van Binnenlandse

Zaken besloot naar aanleiding van een motie van de Tweede Kamer een onderzoek in te stellen naar het

functioneren van VvE’s in Nederland. Dit resulteerde in het bekende Companen-rapport 2012. Ook voor mij

markeerde dit document het begin van een tijdperk: op 1 januari 2012 startte ik mijn werk voor VvE Belang.

De fiscale behandeling van het

reservefonds, die velen een doorn

in het oog is, heeft tot Kamervragen

geleid in 2019. En dan is er nog het

hele duurzaamheidsdossier. VvE’s

moeten hun gebouwen verduurzamen,

met alle vragen over techniek, geld en

akte als gevolg.

Kortom, de afgelopen jaren is er

genoeg reuring geweest binnen ‘ons’

domein. Dus was het tijd voor een

actueel onderzoek naar de prestaties

van de VvE’s.

Hoe bereiken we de VvE’s?

Persoonlijk vind ik het leuk om een

groot onderzoek te doen onder onze

doelgroep, de VvE’s in Nederland. Maar

daarin schuilt meteen een probleem. Er

zijn 125.000 VvE’s in Nederland met ten

minste één woning. Meer dan 90.000

VvE’s zijn klein (kleiner dan 10 appartementen).

Van deze 90.000 zijn er weer

meer dan 60.000 zeer klein (twee of

drie appartementen). Deze grote groep

is nagenoeg onbereikbaar.

Dan houden we ongeveer 35.000

grotere VvE’s over. Een groot deel van

deze VvE’s heeft het beheer uitbesteed

aan professionele VvE-beheerders. Ze

zijn niet of nauwelijks te bereiken, of

alleen via de beheerder. Deze verenigingen

functioneren in de basis goed.

En natuurlijk is een grote groep VvE’s

aangesloten bij VvE Belang. Zij krijgen

veel informatie en voorlichting en zij

functioneren al goed. Maar om een

compleet beeld te krijgen, is een representatieve

steekproef onder alle VvE’s

nodig en dat is binnen het domein van

VvE’s een bijzonder grote uitdaging.

Het nieuwe rapport heet ‘Onderzoek

reserveren en presteren’ en het levert

weer een interessant inkijkje op in de

VvE’s van Nederland. Op basis van de

indicatoren (zie het kader bij dit artikel)

gaat het daarmee veel beter dan

in 2012. Met name op het onderdeel

van het MJOP scoren de ondervraagde

VvE’s bijzonder goed. Ook de maandelijkse

bijdrage aan het reservefonds

is aanzienlijk gestegen. Dat komt de

kwaliteit van de woningvoorraad zeker

ten goede.

Andere interessante uitkomsten

57% van de VvE’s geeft aan de administratie

te hebben uitbesteed aan een

professionele VvE-beheerder. En 98%

van de VvE’s heeft volgens het onderzoek

een ‘eigen’ bestuur. Daarbij moet

worden aangetekend dat het voor 57%

lastig is om nieuwe bestuursleden te

vinden.

98% van de VvE’s heeft een kascontrolecommissie.

Ook dat is een hoog percentage,

dat aangeeft dat deze VvE’s

degelijk worden bestuurd en beheerd.

Nieuw aan deze versie-2021 is een

volledig hoofdstuk over duurzaamheid.

Op de uitkomsten van dit hoofdstuk ga

ik in een volgende bijdrage in. Duidelijk

is wel dat veel VvE’s al druk doende zijn

met dit onderwerp.

Oud vs. Nieuw

Companen 2021

Het nieuwe rapport biedt heel veel

informatie; mooi uitgesplitst naar

onderwerp, grootte van de VvE en

soms ook naar regio.

Het bevat veel details; te veel om hier

te bespreken. Wilt u zich verdiepen in

de wereld van de VvE’s en de trends

die daarin te zien zijn? Dan kan ik u het

rapport van harte aanbevelen.

In 2012 lag het accent op het functioneren

van de VvE; nu veel meer op

reserveren en presteren. Uiteindelijk

zegen deze begrippen ook iets over

het functioneren in het algemeen. De

komende jaren zullen we waarschijnlijk

gaan spreken van Companen II. Daarmee

bedoelen we dan de opvolger van

het rapport uit 2012!

Het laatste woord zal er zeker nog

niet over gezegd zijn.

In 2012 lag het

accent op het

functioneren van

de VvE; anno 2021

veel meer op

reserveren en

presteren

2012 2021

De uitkomsten van het onderzoek zijn

de jaren erna veelvuldig aangehaald.

Inmiddels is het rapport bijna 10 jaar

oud en dus zijn de onderzoeksgegevens

ook gedateerd. De VvE’s

in Nederland hebben de afgelopen

jaren zeker niet stilgezeten.

Dat geldt trouwens niet alleen voor de

VvE’s, maar ook voor het ministerie,

de gemeenten, VvE Belang, de VvEbeheerders

en vele andere organisaties.

Allemaal zijn ze aan de slag gegaan om

VvE’s in Nederland te bereiken, voor te

lichten en verder te professionaliseren.

Alleen al om die reden is het interessant

om de stand van zaken te kennen als

het gaat om het functioneren van VvE’s

anno 2021. Maar er zijn meer ontwikkelingen

die de vraag naar het functioneren

interessant maken.

Thema’s

Een van die ontwikkelingen is de Wet

verbetering functioneren VvE’s die per

1 januari 2018 van kracht werd en waarvan

op 1 januari jl. de overgangstermijn

verliep. De naam van deze wet zegt het

al: het gaat om verbetering van het

functioneren.

Verder zijn er verschillende incidenten

geweest met complexen van VvE’s,

zoals problemen met betonrot aan

beton en balkons. De uitkragende

betonconstructies kregen veel aandacht.

De brand in de Londense

Grenfell Tower had ook impact op

de Nederlandse gebouwde omgeving.

Gemeenten moesten gebouweigenaren

- dus ook de VvE’s - aanschrijven

om een risico-inventarisatie uit te

(laten) voeren.

Nieuw onderzoek

Samen met het bureau Companen -

dat ook het onderzoek in 2012 heeft

uitgevoerd - is een nieuw onderzoek

opgezet in 2020 en 2021. Het rapport

is klaar en het wordt aan de Tweede

Kamer aangeboden. In dit rapport is

uitgelegd hoe de steekproef is genomen.

De kleine VvE’s worden apart

vermeld in de uitkomsten, om een zo

getrouw mogelijk beeld van de uitkomsten

te krijgen. Uiteindelijk hebben

1.170 VvE’s de vragenlijst ingevuld

teruggestuurd.

Ingeschreven VvE’s in KvK 85.000 100.000

Reservefonds 81% 97%

Aanwezigheid MJOP 35% 92%

Eigen bankrekening 87% 99%

Incasseren periodieke bijdrage 88% 99%

Bijdrage per maand reservefonds € 67,- € 140,-

Gemiddelde herbouwwaarde/appartement € 190.000,- € 247.650,-

COLUMN


KAJSA OLLONGREN,

DE MINISTER DIE HAAR REPUTATIE

NIET KON WAARMAKEN

Mark Rutte is de vormgever van het hedendaagse premierschap. Hij leidt

het formatieproces, is de leidende onderhandelaar van het regeerakkoord,

vertegenwoordigt het land in de Europese Raad en zit de hele week door zowel

coalitie- als partijen ministeriële bijeenkomsten voor.

De beschikbaarheid van veilig drinkwater

is vanzelfsprekend. Wie denkt daar nog

over na als hij onder de douche stapt, het

toilet doortrekt, zijn handen wast,

de wasmachine aanzet of zijn mond

spoelt na het tandenpoetsen?

Hetzelfde geldt voor een droge parkeergarage

of kelder als het regent.

Je realiseert je pas het belang als het

niet meer werkt.

zorg voor water

druk | afvoer | kwaliteit

1

2

3

Hoogwaardige, legionellaveilige

drukverhogers en vuilwaterinstallaties,

op maat voor uw gebouw

In tip-top conditie gehouden door regelmatige,

vakkundige inspectie & onderhoud

24/7 op afstand bewaakt voor maximale

betrouwbaarheid, met DP Bluelink

Syp Wynia

Van voetbaltrainers wordt

gesteld dat je ze moet afrekenen

op hun kwaliteit om spelers

beter te maken. Een premier

is dan wel geen voetbaltrainer,

maar de Nederlandse premier is

wel steeds meer de baas van het

land en meer de baas van zijn

ministers dan pakweg een halve

eeuw geleden.

Bewindslieden hebben vaak part noch deel aan het regeerakkoord gehad en zijn

afhankelijk van wat er in coalitieberaad wordt afgesproken. De premier is steeds

presidentiëler; bewindspersonen zijn steeds meer inwisselbare ondergeschikten.

Neem nou Kajsa Ollongren (D66). Ze vervulde al jong serieuze Haagse

ambtenarenfuncties en was secretaris-generaal onder Mark Rutte. Vervolgens

koos ze ervoor om wethouder (en locoburgemeester) in Amsterdam te worden.

Dat versterkte haar imago niet, al verving zij de zieke burgemeester Eberhard van

der Laan in zijn nadagen tot ieders tevredenheid. En ministeriabel was ze zeker.

Zo werd Kajsa Ollongren minister van Binnenlandse Zaken (met ook Wonen

in haar portefeuille), tevens vicepremier met het aura van de toekomstige

partijleider en, wie weet, premier. Met als bijzonderheid dat ze eigenlijk tegen

deze coalitie was, vanwege de ChristenUnie.

Ollongren is nu bijna vier jaar minister en vicepremier, zij het inmiddels meer

dan een half jaar demissionair. De vraag dringt zich op of Ollongren onder het

premierschap van Mark Rutte beter is geworden. Of ze veel successen heeft

laten zien, of ze (mede) daardoor populair is geworden, of ze op haar beurt het

land een beetje beter heeft weten te maken.

De vraag stellen is het antwoord geven

Haar reputatie snelde Ollongren vooruit, maar al binnen enkele maanden

ministerschap was ze een favoriet doelwit voor oppositie en media. Ze traineerde

het boerkaverbod en ze maakte grote haast met de invoering van het gasverbod

voor nieuwbouwwoningen en met de afschaffing van het referendum, voorheen

een D66-kroonjuweel. Ze botste vaak met de Kamer, zelfs met de Eerste Kamer,

over haar huurbeleid. In haar regeerperiode werden de cijfers over het tekort aan

woningen steeds alarmerender. Ze kwam wel met oplossingen met ronkende

titels. Maar haar oplossingen liggen steevast achter de horizon, te beginnen bij

een miljoen te bouwen woningen in 2030.

4

Eigen landelijke calamiteitenservice, met

50 monteurs, die dag en nacht paraat staat

om direct in te grijpen als dat tóch nodig is

Ollongren heeft ook het klimaatbeleid voor ‘de gebouwde omgeving’ in haar

portefeuille. Dat gaat niet alleen over het gasverbod voor nieuwbouw - dat

woningen duurder maakt - en het volstrekt mislukte gasverbod voor bestaande

bouw, maar ook over het realiseren van zonneweiden en het plaatsen van

windmolens. Wonderlijk: dat laatste heeft ze voortdurend gepromoot, tot ze er

kort voor de zomer juist afstand van nam. Verstandig misschien, maar wel raar.

Ontwikkeling, productie,

verkoop en service vanuit

Alphen aan den Rijn.

De zekerheid van veilig drinkwater, door

5

onderzoek en oplossingen van onze experts

www.dp.nl | (0172) 488388 | dp@dp.nl

Syp Wynia is uitgever van het

digitale weekblad Wynia’s Week

www.sypwynia.nl Hij was twee

decennia politiek commentator

en economisch columnist van

weekblad Elsevier.

Kajsa Ollongren had ook nog de pech dat ze een half jaar ziek was en daarna

Corona kreeg. Én dat ze met een cruciaal én leesbaar formatiepapier (‘functie

elders’) over het Binnenhof fladderde. Dat heet dan pech, maar het kan ook het

omgekeerde zijn van winnaarsgeluk. In ieder geval heeft de trainer haar niet

beter gemaakt dan ze was. Maar dat overkomt wel meer bewindslieden in de

kabinetten van deze premier; zo is het natuurlijk ook.

8

WEEK VAN DE VVE VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2021 #3 9

VvE Belang presenteert:

de tweede editie van de Landelijke Week van de VvE

maandag

maandag 29 november 25 tot en met

tot en met donderdag vrijdag

2 december 2021 29 januari

en

2021

Informatiebijeenkomsten

in februari 2022

Over enkele

maanden herhalen we de

succesvolle digitale Landelijke Week

van de VvE. Om precies te zijn: van maandag

29 november tot en met donderdag 2 december.

Iets anders van opzet, want dit jaar vinden in de

Landelijke Week van de VvE ook het

Beheerderscongres en het Jaarcongres plaats.

Thuis, lekker in uw luie stoel of achter uw laptop of

pc, krijgt u elke dag alle informatie over belangrijke,

actuele zaken. Makkelijk: u hoeft er de deur niet voor

uit! Toch liever naar een informatiebijeenkomst?

We gaan ervan uit dat we u in februari 2022

weer op locatie kunnen ontvangen.

Hier vindt u alvast een

vooraankondiging.

Digitale Landelijke Week van de VvE

Net als eerder tijdens de fysieke bijeenkomsten én de

eerste Landelijke Week van de VvE hebben we een

interessant programma voor u samengesteld. Vier dagen

lang kunt u LIVE luisteren en kijken naar interviews en

presentaties over actuele onderwerpen. En dan zijn er

nog de webinars over actuele onderwerpen én de Grote

Quiz voor de VvE-bestuurder. Stel direct uw vraag direct

aan de presentator via de chat, of deel uw mening via de

veelvoorkomende stellingen en polls. Elke dag vindt een

rondetafelgesprek plaats met deskundigen, die hun visie

geven op onderwerpen die van belang zijn voor úw VvE.

Wilt u een rondetafelgesprek bekijken en beluisteren? De

rondetafelgesprekken zijn elke dag éénmaal te zien en te

horen. Zorg ervoor dat u op tijd ingelogd bent!

Een virtuele stand bezoeken? Live praten met de standhouders

of direct meer informatie opvragen? Een klik op

een link is voldoende. Direct offerte vragen? Dat kan ook!

Beheerderscongres op woensdag 1 december

De ochtend wordt gevuld met een interessant programma.

VvE Belang en haar samenwerkingspartners

voorzien u van actuele, relevante informatie om uw VvE te

ondersteunen in het beheer en bestuur van uw complex.

Jaarcongres op donderdag 2 december

Een terugblik op het afgelopen jaar en een vooruitblik op

het volgende jaar. Gastsprekers voorzien u van de nodige

informatie op diverse terreinen. En zoals u van VvE Belang

gewend bent, wordt de dag afgesloten met een uurtje

entertainment.

Op deze pagina’s vindt u het programma voor de

Landelijke Week van de VvE.

Meld u aan op www.vvebelang.nl/vveweek2021.

U krijgt dan ruim op tijd een link waarmee u alle dagen het

programma kunt volgen.

Maandag 29 november

9.30 uur Dagopening door de algemeen directeur van VvE Belang

Het ochtendprogramma is gevuld met tal van interessante presentaties en webinars, zoals:

Presentatie: Hoe behartigt VvE Belang úw belangen?

Webinar: Een digitale VvE-vergadering; hoe werkt dat?

Webinar: Een warmtenet en de subsidies

13.00 uur Rondetafelgesprek over een actueel thema. Het thema wordt gepubliceerd op de website en

in het programmaboekje.

Middagprogramma met o.a.

Interview met een VvE over brandveiligheid

Top-10 juridische vragen

De Grote Quiz voor de VvE-bestuurder

Webinar Taxatie en verzekeren

Besparen achter de voordeur: tips & tricks

16.30 uur Einde programma

Test uw kennis

en doe de Grote

Quiz voor de

VvE-bestuurder!

Dinsdag 30 november


Het ochtendprogramma is gevuld met tal van interessante presentaties en webinars, zoals:

Interview: de dagelijkse VvE-werkzaamheden op het ministerie van BZK

Webinar: de Werkgroep Modernisering Appartementsrecht NL

Interview

Webinar: Het pad naar verduurzaming van uw complex

13.00 uur Rondetafelgesprek over een actueel thema. Het thema wordt

gepubliceerd op de website en in het programmaboekje.

Middagprogramma met o.a.

Webinar: het Warmtefonds

Webinar: de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG)

De Grote Quiz voor de VvE-bestuurder

Webinar: Geluidsoverlast door de airco

Van de rechter: actualiteiten


Tal van actuele

onderwerpen

vragen om uw

aandacht. U kiest

zelf uw

programma!

10 WEEK VAN DE VVE EN DE INFORMATIEBIJEENKOMSTEN VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2021 #3 11

maandag

25 tot en met

vrijdag

29 januari

2021

Informatiebijeenkomsten februari 2022

Woensdag 1 december

Ochtendprogramma: het Beheerderscongres


De ochtend wordt gevuld met interessante, actuele onderwerpen.

Middagprogramma

13.00 uur Rondetafelgesprek over een actueel thema. Het thema

wordt gepubliceerd op de website en in het programmaboekje.

Webinar: De VvE Zonnecoach

De Grote Prijzenquiz

Een ‘ambassadeur’ van VvE Belang aan het woord

Het Modelreglement voor Kleine VvE’s


Donderdag 2 december: het VvE Belang Jaarcongres

10.00 uur Dagopening

Deze dag is gevuld met presentaties door

gastsprekers en natuurlijk entertainment


NB Dit programma is met grote zorgvuldigheid samengesteld. Het is voorlopig en

moet nog worden aangevuld. Kijk voor actuele informatie en de mogelijkheid voor

aanmelding op www.vvebelang.nl. Na uw aanmelding ontvangt u het meest recente

programmaboekje.

Onder invloed van onvoorziene omstandigheden kunnen programma-onderdelen

worden vervangen door andere. Vanzelfsprekend doen wij ons uiterste best om dat

te voorkómen.

In 2022 hopen we u weer te verwelkomen op locatie, bij een van onze informatiebijeenkomsten.

Met een geheel vernieuwd programma! Net als duizenden andere VvE-bestuurders bent u op zoek

naar informatie. U wilt immers uw complex energiezuinig, comfortabel en waardevast maken of

houden. Én u wilt zo veel mogelijk worden ontzorgd bij het beheer en bestuur van uw complex.

De GRATIS informatiebijeenkomsten van VvE Belang zijn er voor ú! Alles is gratis op deze dagen;

inclusief parkeren. Noteer de datum van uw keuze alvast in uw agenda. We informeren u t.z.t. over

het programma en de mogelijkheid om u aan te melden.

Locaties en data in 2022

Haarlemmermeer Expo

Zwolle IJsselhallen

’s-Hertogenbosch Congrescentrum 1931

dinsdag 1 en woensdag 2 februari



Mocht COVID-19 een zorgeloze, gezellige en veilige informatiebijeenkomst in de weg staan, dan informeren

wij u natuurlijk zo snel mogelijk over de nieuwe ontwikkelingen – en de acties die we ondernemen.

Programma van de informatiebijeenkomsten

09.00-10.45 uur: Ontvangst met koffie, thee en een lekkernij; gelegenheid tot het bezoeken van de

informatiebeurs

10.30-10.45 uur: Plenair programma

11.45-13.15 uur: Broodjeslunch (natuurlijk gratis!) en gelegenheid tot het bezoeken van de informatiebeurs

13.15 uur: Aanvang presentaties; congres deel 1

14.15-15.30 uur: Middagpauze met koffie, thee en water, en gelegenheid tot het bezoeken van de

informatiebeurs

15.30 uur: Vervolg presentaties; congres deel 2

16.30-17.00 uur: Afsluitende borrel met hapjes, en gelegenheid tot het bezoeken van de informatiebeurs

17.00 uur: Einde programma

Wilt u verzekerd zijn van een plaats? Vanaf eind november kunt u zich aanmelden. Wij houden u op de hoogte!

RENOVEREN RGA-KANAAL

CLV & INDIVIDUEEL SYSTEEM

Tweedaagse vakopleiding

VvE beheer en bestuur

SLECHTS

1 DAG

OVERLAST

25

JAAR GARANTIE

Intercom vervangen?

Video intercom | Toegangscontrole | Postkasten

RELINEN CLV-SYSTEEM

• Beperking overlast

• Financiële besparing

• 25 jaar garantie

(is 2 ketelgangen)

FF-Liner

WERKWĲZE

• Controleren (camera)

• Rapporteren/beoordelen

• Renoveren

• Afdekken woning

• Ontkoppelen CV-ketel

• Maken werkgat (30 x 30 cm)

• Plaatsen RVS aansluitstuk

• Inbrengen, uitharden FF-Liner

• Open boren aansluitstuk

• Aansluiten CV-ketel

VSR Leidingrenovatie

Vaartveld 9b • 4704 SE Roosendaal T (0165) 39 32 60 E info@vsrleidingrenovatie.nl

WWW.VSRLEIDINGRENOVATIE.NL

• Brandwerend afwerken werkgat

• In bedrijf stellen CV-ketel

GEZ. LTV

GEZ. RGA

INSPECTIEDEKSEL

CONDENSAFVOER

Freek Poortvliet

Technisch adviseur | Deurintercom

“Welk merk voor u het beste is hangt af van de bestaande situatie, de bekabeling en uw wensen.”

www.deur-intercom.nl info@deur-intercom.nl 0226 - 34 41 66

De VvE bank voor Nederland

Lening voor Vereniging van Eigenaars

De blanco lening is geschikt voor elke VvE of het nu gaat

om een VvE met woningen of commerciële panden.

Onze offertes en leningen zijn eenvoudig en snel te verkrijgen.

+ Voor: verduurzaming, renovatie, erfpacht en nog meer

+ Looptijd lening van 10, 15 of 20 jaar

+ De rente staat voor 10 jaar vast

+ Aflossing op basis van maandannuiteiten

Vraag vrijblijvend een offerte aan:

Clementine van Staveren

Tel: +31 (0) 88 13 00 400

Web: www.ten31.nl

E-mail: info@ten31.nl

VvE Metea

thuis

in beheer

Genera

Zorgeloos verzekerd van beheer en onderhoud van uw vastgoed

Admira

COLLECTIEF VEILIG

Uitdagingen bij collectieve

rookgasafvoersystemen

Zowel particuliere woningeigenaren als de VvE zijn zich

vaak niet bewust dat met de koop van een nieuwe cv-ketel

ook de rookgasafvoer aangepast of vervangen had moeten

worden (BZK 2016).

Administratief en financieel VvE-beheer, inclusief bestuursondersteuning

Thesis

Bouwkundige ondersteuning voor uw VvE

Finera

Het basisbeheer pakket voor kleine VvE’s

Recrea

Optimaal financieel beheer voor uw vakantiepark

Corporea

Gezamenlijk beheer op maat gesneden

Servira

De beste service voor uw serviceflat

Maar wie is nu eigenlijk verantwoordelijk voor wat?

Hoe kan dit proces in soepelere banen worden geleid?

Welke oplossingen worden er geboden om veiligheid te

waarborgen? Burgerhout heeft hiervoor een Whitepaper

geschreven die hier antwoord op geeft.

Download de verniewde Whitepaper op

burgerhout.nl/whitepaper

Educa

Workshop voor een professioneel VvE-bestuur

Endura

Voor de duurzame VvE

Nieuwbouw en Herontwikkeling

Hulp bij het oprichten van een VvE

tel: (030) 60 03 939 mail: vve@vvemetea.nl

Bel voor meer informatie: 0592 34 30 43

burgerhout.nl

www.vvemetea.nl

14

BRAND IN APPARTEMENTENCOMPLEX


van paniek. De eigenaar van de uitgebrande auto is in het

ziekenhuis gecontroleerd. Werkelijk alles werd perfect

geregeld.”

Onderdak

Door de extreem hoge temperaturen, die opliepen tot

wel 800 graden, duurde het enige tijd voor de brandweer

het gebouw kon betreden. Toen was al snel duidelijk

dat de bewoners voorlopig niet terug konden naar hun

woningen. De parkeergarage was zwaar beschadigd

en het instortingsgevaar was niet ondenkbeeldig. Wel

mochten de bewoners, toen het gevaar geweken was en

de luchtmetingen het toelieten, even naar hun appartement

om persoonlijke spullen op te halen. Daarvoor moesten

ze zich - ook de dagen erna - melden bij Avontuur. “We

hebben de bewoners verteld dat ze in elk geval voor een

week vervangende woonruimte moesten zoeken”, vertelt

hij. “De meeste mensen hebben onderdak gevonden bij

familie. Sommigen namen hun intrek in een bed & breakfast

of hotel.”

‘Alle medewerking’

“De burgemeester bracht een bezoek aan ons complex en

ook van hem kregen we alle medewerking. Het toezicht

was snel geregeld en de vergunningen die nodig waren

voor het herstel werden met voorrang verstrekt. Op

de betaalde parkeerplaats tegenover ons gebouw zou

voorlopig niet worden gehandhaafd. Niets dan lof voor

de gemeente! Die heeft zelfs later een bloemetje laten

bezorgen bij de mensen die onze bewoners onderdak

hebben geboden.”

Brand in Residentie Stadhouders Veste

JAN GERRITS (LINKS)

EN WIM AVONTUUR

Er is gelukkig

geen moment

sprake geweest

van paniek

Ook Stichting Salvage krijgt de nodige lof toegezwaaid:

die nam de coördinerende rol op zich met betrekking

tot de hele inboedel, de schoonmaak en de bewaking.

Gerrits: “Je hebt bij zo’n calamiteit te maken met drie

verzekeringen: opstalverzekering, inboedelverzekering

en autoverzekeringen. De brandweer maakte ons erop

Een uitdaging voor het VvE-bestuur

De bewoners van Residentie Stadhouders Veste in Oosterhout (NB) werden op 17 oktober 2020 opgeschrikt

door een felle brand in de parkeergarage. De impact was groot: pas eind februari jl. konden de bewoners terug

naar hun woningen. Jan Gerrits en Wim Avontuur, resp. voorzitter en secretaris van het VvE-bestuur, vertellen

wat er allemaal op het bestuur afkwam. Ze hebben ook tips voor andere VvE-bestuurders. De belangrijkste:

zorg voor een goede verzekeringspolis én voor een actief bestuur!

Zaterdag 17 oktober begon rustig voor Jan Gerrits, die een

kleine drie weken daarvoor tot voorzitter was gekozen:

hij stond op de golfbaan toen zijn vrouw hem belde. In

de parkeergarage van het 28 appartementen tellende

complex had een auto (geen elektrische) vlamgevat door

zelfontbranding in het dashboard. De eigenaar had nog

geprobeerd het vuur te blussen, maar dat was niet gelukt. Al

na heel korte tijd sloegen de vlammen uit de parkeergarage.

Gerrits: “Het gebouw is snel ontruimd door de bewoners

zelf. Doordat er veel onderlinge betrokkenheid is, was

iedereen in korte tijd gewaarschuwd. De basisschool

naast het complex stelde de kantine open, zodat iedereen

corona-proof kon worden opgevangen. Wim was al

aanwezig met zijn zoon toen ik daar aankwam. Samen

hebben we de leiding genomen. Eerst hebben we

vastgesteld dat iedereen het gebouw uit was en daarna

hebben we onze beheerder gebeld. Daar hoorden we dat

het nu eenmaal weekend was. Helaas! Dus hebben we

meteen verteld dat we de klus dan wel zelf zouden klaren.”

Lof voor hulpdiensten

Natuurlijk voldeed het gebouw aan alle wettelijke (brandveiligheids)eisen,

vertelt Avontuur. “Maar aangezien dit

minimale eisen zijn, bleken ze in de praktijk niet op alle

onderdelen voldoende.”

Beide bestuurders zijn vol lof over de hulpdiensten, die

snel ter plaatse waren: brandweer, ambulancedienst,

gemeentelijke diensten, waaronder de GGD GHOR

(Geneeskundige Hulpverleningsorganisaties in de Regio)

en Stichting Salvage, die praktische eerste hulp verleende.

Gerrits: “Vrijwel alle bewoners zijn 70-plus en de oudsten

zijn in de 90. Het medicijngebruik is dus hoog en bovendien

zijn veel bewoners afhankelijk van hulpmiddelen. Salvage

heeft dat allemaal prima geregeld. De ambulancedienst

heeft de bewoners enige tijd gemonitord, want het lag

voor de hand dat ze behoorlijk overstuur zouden zijn

door de gebeurtenissen. Tot onze blijdschap (maar ook

wel verwondering) is er geen moment sprake geweest

16

BRAND IN APPARTEMENTENCOMPLEX VERVOLG


attent dat we alert moesten zijn op het ‘onzichtbare roet’.

Dat hebben we direct genoteerd. Het bleek geen loze

waarschuwing: door alle loze leidingen, kieren en spleten

bleek het roet in alle appartementen te zijn doorgedrongen.

Werkelijk alles zat onder het roet: kleding, beddengoed,

keukengerei etc.”

‘Verblijf elders’

De maandag na de brand formeerden de bestuurders

een task force in samenwerking met de gemeente. Toen

bleek dat de VvE haar zaken prima voor elkaar had, vertelt

Gerrits. “De meeste bewoners hebben - toen bleek dat ze

voorlopig niet naar hun appartementen terug konden - hun

intrek genomen in vakantiebungalows in de buurt. Vrijwel

alle inboedelverzekeringen bevatten een clausule ‘verblijf

elders’. Dat verblijf wordt dus tot een bepaald bedrag

vergoed door de verzekeraar. Onze VvE is verzekerd bij

Centraal Beheer, dat alle kosten voor het verblijf elders

vergoedde (voor zover die het bedrag dat al vergoed

werd door de eigen verzekeraars te boven gingen). We

hebben op de dag van de brand al een gesprek gehad

met Tony Aarts, expert bij Centraal Beheer. Hij toonde zich

erg betrokken en samen met hem hebben we een aantal

vervolgstappen gezet, waaronder het aantrekken van een

hoofdaannemer en een ingenieursbureau. In samenwerking

met Salvage en Centraal Beheer hebben we Dolmans en

de Holland Herstel Groep aangetrokken voor de reconditionering.

Ook de eigen expert hebben we geregeld in

samenwerking met Centraal Beheer.”

Communicatie

De energieke bestuurders organiseerden bouwvergaderingen.

Eerst fysiek, maar later ook digitaal (corona!).

Tijdens de bestuursvergadering was al afgesproken dat

Gerrits en Avontuur in alles de leiding zouden nemen. Ze

waren de eerste dagen dan ook fulltime aan het werk.

Avontuur zorgde voor de informatievoorziening. “We

hadden al een groepsapp en daaraan heb ik in een aantal

gevallen de kinderen van bewoners toegevoegd. Zo

konden we iedereen op de hoogte houden en werd onrust

voorkómen. Daarnaast brachten we informatiebulletins

uit. In het begin dagelijks; later wekelijks en nog later

tweewekelijks.

Toen bleek dat het lang zou duren voor alles hersteld zou

zijn, kwamen er natuurlijk ook klachten van omwonenden:

zij stoorden zich aan de hekken om het gebouw en het

verminderde aantal parkeerplaatsen. Logisch: er waren

op het hoogtepunt van de herstelwerkzaamheden zo’n

16 bedrijven aan het werk. Die klachten werden door de

gemeente opgevangen. Voor ons betekende dat een hele

verlichting.”

Schade

De schade bleek enorm. De parkeergarage bleek - nadat hij

was leeggepompt - totaal verwoest en er was aanzienlijke

betonschade. Alle leidingen (gas, elektriciteit etc.) waren

gesmolten, dus er moesten aggregaten komen voor

de stroomvoorziening. In veel appartementen waren

scheuren ontstaan. En dan was er nog het roet: dat

zorgde in de appartementen voor de grootste schade.

De reconditioneringsbedrijven zorgden ervoor dat alle

huisraad naar de stomerij werd vervoerd om te worden

‘ontroet’. Het schoonmaken van de appartementen nam

per appartement een week in beslag. Energiebedrijf Essent

gaf de Stadhouders Veste voorrang, maar het herstel van

de elektriciteitsleidingen duurde toch tien weken. Tot begin

januari werd het gebouw bewaakt door bewakers, daarna

met camera’s.

Eind februari konden de bewoners terug naar hun schoongemaakte

woningen. Het herstel was toen nog niet

afgerond: er stonden nog hekken om het gebouw en de

reconditioneringsbedrijven waren nog aan het werk. Pas in

de tweede helft van juni kon het leven zijn normale gang

hervatten in Residentie Stadhouders Veste.

Tips

Natuurlijk gaat elke VvE ervan uit dat zo’n calamiteit haar

niet zal overkomen. Echter: gemiddeld breekt elke dag

ergens in Nederland brand uit in een appartementencomplex.

Het is dus zaak om goed voorbereid te zijn.

Gerrits en Avontuur hebben een aantal tips voor onze

lezers.

• Zorg voor een goede verzekeringspolis, waarin een

aantal dingen goed zijn geregeld:

- het eigenaarsbelang

- verblijf elders

- een actuele taxatie van de herbouwwaarde

- een garantie tegen onderverzekering.

• Een goed bestuur, dat regelmatig vergadert, is een

absolute voorwaarde.

• Zorg dat het gebouw goed onderhouden wordt.

Een verzekeraar doet optimaal zijn best om een

bovengemiddeld goed onderhouden gebouw ook weer

in een bovengemiddeld goede staat te krijgen.

• Trek snel een hoofdaannemer aan om te voorkómen

dat je met een groot aantal onderaannemers moet

communiceren.

• Communiceer direct en uitvoerig met de leden van de

VvE. Whatsapp bleek een prima communicatiemiddel.

• Bouw goede contacten op met de bedrijven en de

mensen die voor je aan de slag gaan.

• Houd regelmatig bouwvergaderingen.

• En: houd de coördinatie zo veel mogelijk in eigen hand!

De medewerking

die we van de

gemeente ondervonden,

was voor

ons een hele

verlichting

ONTDEK INTRATONE!

Draadloze toegangscontrole & intercoms

Misschien zijn sommige huurders

dol op koken. Misschien zijn hun

buren daar niet zo blij mee. Hoe

dan ook, over onze deuren zullen

ze allemaal laaiend enthousiast zijn.

De allereerste deur die we

maakten was een brandwerende

deur. Dat was in 1942. De deuren

die we sindsdien maken, dienen

allemaal een belangrijk doel. Zo

maken we deuren die inbraak- en

geluidswerend zijn, geen tocht

en kookluchtjes doorlaten en zelfs

deuren die bestand zijn tegen felle

branden en giftige dampen. Om

ervoor te zorgen dat iedereen

prettig en veilig kan leven.

Ons bedrijf heeft óók een

duidelijk doel. Ervoor zorgen dat

u voor uw projecten de juiste

woningtoegangsdeuren krijgt

die aan alle eisen voldoen.

Lees meer op daloc.nl/wooncomfort

www.intratone.nl

INTERVIEW


Pieter Grinwis, Tweede Kamerlid voor de ChristenUnie:

“We moeten sneller, slimmer en socialer isoleren”

Uw insteek is dat de verduurzaming

nationaal moet worden aangepakt.

“Dat klopt. De huidige werkwijze:

eerst maatregelen nemen, dan de

factuur indienen en wachten tot je

het geld krijgt, is niet efficiënt. Je ziet

dan dat degenen die over wat spaargeld

beschikken of de weg weten in

subsidieland, de mogelijkheid hebben

om hun woning of hun complex te

verduurzamen. En je moet ook niet

bang zijn voor de bureaucratische

formulierendrempel. Het resultaat is

dat er een ‘kopgroep’ ontstaat en dat

het ‘peloton’ achterblijft. Met andere

woorden: dat de woningen die energetisch

het slechtst zijn, niet aan de beurt

komen. Daar wonen veelal ook de

mensen met lage inkomens. Op deze

manier duurt het tot 2100 voor we

de hele gebouwde omgeving hebben

geïsoleerd. We moeten de isolatie van

woningen nationaal aanpakken. Voor

die aanpak ga ik in Den Haag knokken.”

Op de website van de CU schrijft u:

‘Voordat ik Kamerlid werd, was ik zeven

jaar raadslid in Den Haag. Ik weet dat

er geen meer gesegregeerde stad is

dan deze en dat de verschillen nog

groter dreigen te worden. De gevolgen

daarvan zie je in een wijk als Moerwijk.

Het opknappen van de wijk is tijdens

de kredietcrisis stilgevallen. Veel huizen

zijn slecht en hebben last van

vocht- en schimmelproblematiek. De

bewoners leven er gemiddeld wel 13

jaar korter in goede gezondheid dan de

bewoners van de betere wijken. Ik vind

dat we deze wijken, deze bewoners

weer perspectief moeten bieden, zodat

meer mensen weer de eerste regel uit

het lied Oh oh Den Haag gaan zingen:

´Ik zou best nog wel een keertje net

als vroeger in Moerwijk willen wonen.´

Hoe gaat dat er uitzien?

“In Den Haag heb ik het idee van een

‘isolatiebrigade’ gelanceerd, die straat

voor straat en complex voor complex

Aan niets is te merken dat

Pieter Grinwis (41) pas enkele

maanden lid is van de Tweede

Kamer. Zelfverzekerd, bevlogen

en enthousiast praat hij over

zijn ambities. En dan met name

over het politiek-maatschappelijk

manifest dat binnenkort

verschijnt. Sneller, slimmer en

socialer isoleren is daarvan de

kern. Helemaal volgens het

gedachtegoed van zijn partij:

we moeten er gezamenlijk voor

zorgen dat we de aarde beter

achterlaten dan we haar

hebben aangetroffen. En de

overheid moet zich dienstbaar

opstellen. Regels zijn er voor

mensen; niet andersom.

op pad ging om bewoners bewust te

maken van de noodzaak om te isoleren

en hen daar ook bij te helpen. Mét isolatievouchers,

want zonder financiële

hulp gaat het niet. Én met, bij wijze van

spreken, het aanbod dat alle bewoners

een weekendje weg mogen, zodat ze

na dat weekend in een geïsoleerde

woning terugkomen. De kern: maak

het goed isoleren en comfortabel

maken van woningen aantrekkelijk,

dus met zo min mogelijk gedoe.”

En dat wilt u op landelijk niveau gaan

organiseren?

“Juist! Natuurlijk hebben gemeenten

een belangrijke taak in de uitvoering,

maar zonder een goede nationale isolatieaanpak

gaat het niet werken. En die

ontbreekt nu. Daarom zoeken we de

samenwerking met allerlei maatschappelijke

organisaties (zoals VvE Belang!)

én met de politiek. Ik probeer coalities

te smeden met mijn collega-Tweede

Kamerleden uit het linkse en het

rechtse spectrum, zodat de kans op

een stabiele meerderheid groter wordt.

Met zo’n nationale aanpak kunnen we

alle woningen isoleren. Snel, slim (dus

niet individueel per woning) en sociaal.

In Den Haag hebben we met de

VvE-balie mooie resultaten bereikt, ook

voor kleine VvE’s. Niet alleen op het

gebied van duurzaamheid, maar ook

voor de financiering van onderhoud.

Want het moet allebei! Ik wil dan ook

heel graag samenwerken met de energieloketten

die in tal van gemeenten

aanwezig zijn. En VvE’s zijn natuurlijk

de ideale samenwerkingspartners,

omdat je in één keer het hele complex

kunt aanpakken.”

Dat zal Wopke Hoekstra c.q. de nieuwe

minister van Financiën fijn vinden. Zo’n

aanpak gaat natuurlijk veel geld kosten.

“In Brussel ligt in het kader van het herstelfonds

5,6 miljard euro te wachten

op een bestemming. Als we daarvan

bijvoorbeeld twee miljard gebruiken

voor een nationaal isolatieprogramma,

komen we al een heel eind. Een miljard

voor de huursector en een miljard voor

de particuliere eigenaars en de VvE’s.

Daarnaast zal de Nederlandse overheid

jaarlijks 300 miljoen moeten bijdragen

en natuurlijk vragen we ook wat van de

eigenaars. Als je isoleert op natuurlijke

momenten, bijvoorbeeld bij de vervanging

van het dak, sla je twee vliegen in

één klap.”

Weet u hoe lastig de besluitvorming

binnen een VvE is?

“Dat weet ik heel goed. Ik ben twee

keer lid geweest van een heel kleine

VvE. Een daarvan was slapend en die

heb ik geactiveerd. Samen met een

bouwkundige van VvE Belang hebben

we destijds het meerjarenonderhoudsplan

opgesteld. Maar er staat ook

wat tegenover. Isoleren is voor veel

woningen echt aantrekkelijk: niet

alleen je energierekening wordt lager;

het wooncomfort neemt ook toe.

Voor een VvE is langjarige stabiliteit

natuurlijk ook een voorwaarde. Heb

je net na een zorgvuldige voorbereiding

een besluit genomen tijdens de

ALV; blijkt dat de regeling al niet meer

bestaat of dat het geld op is. En de

regeling moet zo eenvoudig mogelijk

zijn, zodat je niet verstrikt raakt in de

bureaucratische wirwar van regels en

voorschriften.”

Kan een Algemene Maatregel van

Bestuur helpen om de besluitvorming

te versoepelen? Dan krijgen we regels

die passen bij deze tijd en die gelden

voor alle VvE’s in heel Nederland,

ongeacht de reglementen.

“Ik denk dat zo’n AMvB heel interessant

en positief kan zijn. Afgezien daarvan

moet het veel eenvoudiger worden

om de oude reglementen te updaten.

De notarissen moeten hun zorgplicht

serieus nemen. Daar heb ik in de

Haagse gemeenteraad bijvoorbeeld

ook al op gewezen.

Maar bij de CU zien we toch de meest

interessante mogelijkheden in een

langjarig nationaal isolatieprogramma

als het gaat om energiebesparende

maatregelen en andere vormen van

verduurzaming. Dan heb je - in elk

geval voor die maatregelen - zo’n

AMvB niet nodig. Maar nogmaals: het

lijkt me een interessant initiatief!”

Over geld gesproken: het aandeel van

het reservefonds wordt belast in box 3.

Is dat niet onrechtvaardig?

“Het is lastig om het aandeel in het

reservefonds juridisch te scheiden van

het eigen vermogen. Een particuliere

eigenaar moet ook sparen voor onderhoud,

maar hij kan dat geld natuurlijk

De ChristenUnie hoort graag welke

slimme oplossingen u ziet om isolatie

en verduurzaming van woningen te

versnellen. Ideeën zijn welkom op:

p.grinwis@tweedekamer.nl

ook anders besteden. Dat betekent

wel dat zijn woning bij verkoop minder

opbrengt, dus verliest hij ook geld.

Overigens: de meeste appartementseigenaars

hebben niet zo’n hoog

inkomen dat ze belasting betalen in

box 3. Bij de ChristenUnie zien we veel

meer in verhoging van de heffingsvrije

voet: die moet van 50.000 euro naar

250.000 euro voor eenpersoonshuishoudens

en van 100.000 euro naar

375.000 euro voor (echt)paren.”

Wat was ook alweer uw motto?

“Van klimaatdoelen naar klimaatdaden!

Niet zo veel discussiëren over emissiereductiedoelen,

maar overgaan tot

daden. En wel zo snel, slim en sociaal

mogelijk! Met een aanpak die werkt in

de praktijk.”

Pieter Grinwis:

“Voor een VvE is

langjarige stabiliteit

natuurlijk een

voorwaarde”

22 BRANDVEILIGHEID


In Nederland staan veel woongebouwen waarbij

er slechts één vluchtroute is die naar buiten leidt.

Wanneer op deze vluchtroute brand of rook

ontstaat, vormt dit een groot risico voor de

veiligheid van de bewoners. Het vrij en brandveilig

houden van deze enige vluchtroute is daarmee

van levensbelang. Gebouweigenaars zijn hiervoor

verantwoordelijk: zij moeten meer doen om

deze verantwoordelijkheid waar te maken. Ook

gemeenten dienen hierop actief toezicht te

houden. De Raad doet daarom de aanbeveling

aan de minister van Binnenlandse Zaken om te

zorgen voor een verbetering van het toezicht op

brandveiligheid. Dat schrijft de Onderzoeksraad

voor Veiligheid (OVV) in het rapport ‘Fatale

flatbrand in Arnhem - Lessen voor brandveiligheid’.

Het rapport verscheen op 14 juli jl.

Regels voor brandveiligheid in uw huishoudelijk reglement

Om de brandveiligheid van uw gebouw te bevorderen kunt u regels opnemen in het huishoudelijk reglement.

Een voorbeeld:

Ter voorkoming van brandgevaar en ter voldoening aan overheidsvoorschriften is het niet toegestaan:

1. In privégedeelten brandgevaarlijke en/of explosieve stoffen, grote hoeveelheden vuurwerk en andere zaken te

hebben die een gevaar kunnen vormen voor de veiligheid van personen en goederen in en om het gebouw.

Dit geldt zowel voor woningen, bergingen als garages.

2. In gemeenschappelijke gedeelten zaken van welke aard ook te plaatsen, te stallen, op te slaan of op te hangen,

zoals meubilair, (brom-)fietsen, scootmobiels, kasten, planten, kranten, apparaten, (airco-)installaties, geluid- en

beeldregistratieapparatuur, kunstvoorwerpen, winkelwagentjes en dergelijke. Indien mogelijk dienen scootmobiels

zoveel mogelijk te worden geplaatst in het privégedeelte.

3. Open vuur te hebben in de privégedeelten, met uitzondering van privétuinen indien dit op deze plaats geen

gevaar of onredelijke hinder veroorzaakt. In de privégedeelten en op balkons en/of terrassen is uitsluitend het

gebruik van elektrische barbecues toegestaan.

4. Een toestel of andere gas- of rookafvoerende apparaten aan te sluiten op het ventilatiesysteem.

5. Op onoordeelkundige wijze wijzigingen in een elektrische installatie in het privégedeelte aan te brengen.

6. Een mechanische afzuigkap aan te brengen op het kanaal van het centrale afzuigsysteem (indien aanwezig).

7. Te roken in de gemeenschappelijke gedeelten.

Inhoud

Maar één vluchtroute in uw complex?

Zorg ervoor dat die vrij en brandveilig is!

De OVV deed onderzoek naar aanleiding van de brand in

een flatgebouw in Arnhem in de nieuwjaarsnacht van 2020,

waarvan een gezin het slachtoffer werd. De man en de zoon

kwamen door verstikking in de lift om het leven; de vrouw

en het andere kind raakten zwaargewond.

In de hal van het flatgebouw stond een bankstel dat volgens

het papier dat erop lag, gratis mocht worden meegenomen.

Niemand kwam op het idee om te melden dat het om een

brandgevaarlijk object ging, dat bovendien de vluchtroute

gedeeltelijk kon versperren. Uit het rapport: “Waarschijnlijk

ziet men een bankstel eerder als een comfortabele

zitgelegenheid dan als een brandgevaarlijk object. Als

het niet in de weg staat, lijkt het ongevaarlijk. De brand in

Arnhem leert dat dat niet zo is”.

Dat bleek inderdaad: twee jongens staken vuurwerk af in de

hal, waardoor het bankstel vlam vatte. Binnen heel korte tijd

ontstond een grote brand waarbij veel giftige rook vrijkwam.

Voor de bewoners was het onmogelijk het flatgebouw

te ontvluchten doordat de brand woedde op de enige

beschikbare vluchtroute. De lift functioneerde overigens

normaal.

Veilig vluchten

Jeroen Dijsselbloem, voorzitter van de Onderzoeksraad voor

Veiligheid: ”Het onderzoek toont aan dat de brandveiligheid

van meubilair en woongebouwen verder verbeterd dient te

worden. Er worden in Nederland nog geen eisen gesteld

aan de brandveiligheid van meubilair. Daarnaast gaat men bij

woongebouwen uit van een veilige vluchtroute. De brand in

Arnhem laat zien dat dit niet vanzelfsprekend is.”

Uit het rapport: “Het vluchtconcept van flatgebouwen

houdt geen rekening met de mogelijkheid dat op een

enkelvoudige vluchtroute brand uitbreekt waardoor deze

onbegaanbaar wordt. In de weten regelgeving is om

die reden dan ook geen verplichting opgenomen om

vluchtroutes in woongebouwen te voorzien van aanvullende

brandveiligheidsmaatregelen om de gevolgen van brand te

beperken.”

Aanbevelingen

JEROEN DIJSSELBLOEM

De OVV doet in het rapport een aantal aanbevelingen.

Voor VvE’s gaat het dan met name om:

1. Verbeter het brandveiligheidsbewustzijn bij gebouweigenaars.

Denk daarbij aan:

• het uitwisselen van kennis en ervaring (zoals best

practices) over brandveiligheid in woongebouwen

en de specifieke risico’s daarbij;

• het bevorderen van een inventarisatie van de brandveiligheidsrisico’s

van de woongebouwen.

2. Zorg bij gebouweigenaars voor bijzondere en

blijvende alertheid op enkelvoudige vluchtroutes.

Besteed daarbij aandacht aan onderhoud, reparatie

en renovatie door de eigenaar, het dagelijks gebruik

van het woongebouw en de informatieverstrekking

aan bewoners over het handelingsperspectief dat

zij hebben als er eenmaal brand is uitgebroken. Let

daarbij op de sociaal-maatschappelijke kenmerken

van de bewoners (beheersen ze de Nederlandse taal?).

Fatale flatbrand

in Arnhem

Lessen voor brandveiligheid

Samenvatting

Beschouwing

Aanbevelingen

Lijst van

afkortingen

1

Inleiding

2

Toedracht

3

Vluchten uit

flatgebouwen

4

Brandgevaarlijk

meubilair

5

Conclusies

6

Aanbevelingen

Bronnenlijst

Aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

vraagt de Raad om verbetering van het

toezicht op de brandveiligheid in de gebruiksfase van

woongebouwen, o.a. door gemeenten, die actiever

toezicht op woonge-bouwen moeten houden.

Wellicht is daarvoor een aanpassing van de geldende

weten regelgeving nodig.

Aan de Brandweer Nederland wordt gevraagd om haar

expertise op het gebied van brandpreventie en brandveiligheid

bij/in woongebouwen te gebruiken om

actief - gevraagd en ongevraagd - gebouweigenaars te

adviseren.

De minister voor Medische Zorg en Sport wordt

opgeroepen om weten regelgeving in te voeren

om zitmeubels en matrassen brandveiliger te maken.

Bijlagen

Kritiek op Bouwbesluit

Crisislab, de onderzoeksgroep die het onderzoek van

de leeropdracht Besturen van Veiligheid van de Radboud

Universiteit Nijmegen ondersteunt, concludeerde vorig

jaar dat de flat in Arnhem brandveilig is. De onderzoekers

uiten echter wel kritiek op het Bouwbesluit: “Een

belangrijke notie is dat het al dan niet voldoen aan het

‘standaardmaatregelenpakket’ van het Bouwbesluit

weinig zegt over de daadwerkelijke veiligheid van een

niet-standaard gebouw.

Belangrijker zijn de hoofddoelstellingen van het Bouwbesluit:

het voorkómen van slachtofferschap ten gevolge

van brand en het voorkómen van uitbreiding naar andere

percelen. Het oorspronkelijke doel van de wetgever voor

het komen met een ‘standaardmaatregelenpakket’ was

het creëren van duidelijkheid over hoeveel de lokale

vergunningverlener/handhaver maximaal mag eisen van

een gebouweigenaar. Gaandeweg is dit standaardniveau

verworden tot een soort van ‘minimum’ waaraan een

gebouweigenaar ten minste gehouden kan worden. Hoe

dan ook houdt dit standaardmaatregelenpakket maar

beperkt rekening met gebouwen gebruikspecifieke

kenmerken die ervoor zorgen dat een situatie in bepaalde

omstandigheden wel of geen brandgevaarlijke situatie

oplevert.” […] In veel gevallen doet een gebouweigenaar (dus

ook een VvE; red.) er dan ook verstandig aan om zelf een

plan te maken ten aanzien van de brandveiligheidsrisico’s

[…]. Daarnaast zijn er soms eisen vanuit een verzekeraar.”

Rookmelders verplicht

Vanaf 1 juli 2022 is het verplicht om op elke woonlaag van

uw appartement een goedwerkende rookmelder aan te

brengen. Bij voorkeur voor de voordeur of de keuken;

liefst ook in de slaapkamer. Ook op vluchtroutes tussen

een verblijfsruimte (meestal een woning) en een uitgang

van het complex zijn rookmelders dan verplicht. Alle

rookmelders moeten voldoen aan de EN14604-norm.

SKW-Gecertificeerd

VvE-Beheerder

Bosscheweg 135

5282 WV te Boxtel

Tel: 0411 - 686136

www.ibotec.nl

ibotec@ibotec.nl

Maak vrijblijvend een afspraak

voor een kennismaking

085 – 401 95 10

f.v.dun@kiarogebouwbeheer.nl

www.kiarogebouwbeheer.nl

• Klantgericht

• Interactief

• Actie

• Resultaat

• Ontzorgen

● Klantgericht

● Interactief

● Actie

● Resultaat

● Ontzorgen

Maak vrijblijvend een afspraak voor een kennismaking.

085 – 401 95 10 │ kcc@kiarogebouwbeheer.nl

VOGEL

OVERLAST?

PRIXXS, DE VOORDELIGSTE

LEVERANCIER VOOR

UW VOGELWERING

- DUIVENPINNEN/MEEUWENPINNEN

- RVS 304 / ROESTVAST

- 10 JAAR GARANTIE

- LAAGSTE PRIJS

WWW.PRIXXS.COM | INFO@PRIXXS.NL | 0499-310818

XS VvE Beheer is een betaalbaar digitaal beheerconcept speciaal

voor kleinere verenigingen van 2 t/m 20 appartementen.

Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine

VvE meer betalen dan nodig is omdat u klein bent? Daarom steekt

XS VvE Beheer u de helpende hand toe tegen een betaalbare prijs

van € 125,- inclusief btw per appartementsrecht per jaar.

XS VvE Beheer gaat er dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren

een aantal dingen zelf doet, zoals vergaderen en klein

technisch beheer. Wij zorgen voor het secretariaat en de financieel

administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met

uw toekomstige beheerder!

Groots in kleinere VvE's

www.xsvvebeheer.nl

www.kiarogebouwbeheer.nl

SKW-Gecertificeerd

VvE-Beheerder

Gilgen opent deuren!

Bosscheweg 135

5282 WV te Boxtel

Tel: 0411 - 686136

www.ibotec.nl

ibotec@ibotec.nl

“ Voor het

automatische

opensturen van

uw bestaande

toegangsdeuren”

• Duurzaam

SKW-Gecertificeerd

• Antislip

VvE-Beheerder

Bosscheweg 135

5282 WV te Boxtel

15 JAAR

Tel: 0411 - 686136

GARANTIE

40 jaar kennis & ervaring werkt in uw voordeel

100%

www.ibotec.nl 0297-591225

RECYCLEBAAR

ibotec@ibotec.nl

sleutel-slotenhuis.nl

By

By

IVOREETRADE

GALERIJVLOERRENOVATIE.NL

SWISSDECKVLOERTEGELS.NL

MOOIEBALKONVLOER.NL

Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!

• Mooi & trendy

• Snel gelegd

• Kliksysteem

• Onderhoudsvrij

IVOREETRADE



MOOIEBALKONVLOER.NL

Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!

• Mooi & trendy

• Snel gelegd

• Kliksysteem

• Onderhoudsvrij

• Duurzaam

• Antislip

• Geen aangroei

• Geluiddempend

• Comfortabel

• Licht van gewicht

• Diervriendelijk


www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com

• Geen aangroei

• Geluiddempend

• Comfortabel

• Licht van gewicht

• Diervriendelijk


V

OPRIX

LEVE

UW V

- DU

- RV

- 10

- LA

WW

W

W

Pro

ON

15 JAAR

GARANTIE

100%

RECYCLEBAAR

Unieke wensen, uniek resultaat

Kies

zekerheid,

kies

Aarnink

Bel nu: 06-13110872

15 JAAR

GARANTIE

100%

RECYCLEBAAR

0297-591225

www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com

Uw vereniging op

koers met Inzicht

A

s

Els

we

ByIVOREETRADE



MOOIEBALKONVLOER.NL

Onderhoud Schilderwerk Projectinrichting Zonwering

Meer informatie?

Tel. +31(0)88 030 74 00 - infovve@maasmondgroep.nl

www.maasmondgroep.nl

Gordijnatelier

Paderbornstraat 1, 7418 BP Deventer,

E-mail: tondevries@aarnink.nl

T (010) 8440764 E info@inzicht-vvebeheer.nl

I inzicht-vvebeheer.nl

Wij nemen u het werk

VVE MAGAZINE BESTEEDT

26 BIJZONDERE APPARTEMENTEN

AANDACHT AAN BIJZONDERE

APPARTEMENTEN. IN DEZE


ZESTIGSTE AFLEVERING

AANDACHT VOOR WONEN

IN EEN VOORMALIG

WEESHUIS.

Van Iersel was in de tijd dat de vriendengroep

het pand kocht van de

gemeente Leiden, directeur van het

vooraanstaande architectenbureau

Broekbakema. Het lag dan ook voor

de hand dat dit bureau de transformatie

tot appartementencomplex

begeleidde. Maar de bewoners hebben

ook veel zelf gedaan, vertelt Van Iersel

in de gemeenschappelijke ruimte op

de begane grond. Er is veel gemeenschappelijk

in dit pand: ca. 40 procent

van het totale oppervlak. Een grote

‘huiskamer’ met cafébar, die ook dient

als eet- en vergaderruimte, een werkplaats

voor fietsen en gedeelde wasmachines,

een binnentuin en een lift.

In de werkplaats hangen schilderijen in

verschillende stadia van wording.

Op het moment dat we het voormalige

weeshuis bezoeken, spelen er ook

nog een paar kleinkinderen van bewoners.

Op de bovenste etage zijn twee

logeerkamers ingericht, die eventueel

geschikt kunnen worden gemaakt voor

zorgverleners. Want dat was 12 jaar

geleden het uitgangspunt van de vriendengroep:

we kúnnen niet oud worden

in onze huidige woningen en we wíllen

niet naar een verzorgingshuis.

Krakers

Van Iersel: “Dus gingen we op zoek

naar een pand dat aan onze wensen

voldeed. Dat was niet eenvoudig. In

eerste instantie hadden we ons oog

laten vallen op de voormalige brandweerkazerne

van Leiden. Dat project

ging uiteindelijk niet door en hetzelfde

geldt voor twee andere panden die ons

geschikt leken. Toen dit weeshuis te

koop werd aangeboden, woonden er

nog krakers in (al zo’n 25 jaar!). We kregen

een uur om door het pand heen

te lopen en toen wisten we dat dit het

was. Dus brachten we een bod uit, dat

werd geaccepteerd.

We hebben goede gesprekken gevoerd

met de krakers en samen met hen hebben

we een oplossing voor hen gevonden.

Ze hebben hier nog anderhalf jaar

gewoond.

Na hun vertrek zijn we aan de slag

gegaan; gewoon maar begonnen bij

de fundering en stap voor stap alles

opgebouwd. We werden dus min of

meer zelf projectontwikkelaar. Daarbij

moesten we wel aan een groot aantal

eisen voldoen van de afdeling Erfgoed

van de gemeente. Uitgangspunt

was: we willen de regie van het ouder

Vriendengroep

renoveerde

statig pand

Het Wees en Oudeliedenhuis in Leiden

Wie over enig voorstellingsvermogen beschikt, ziet het voor zich:

weeskinderen die - jongens en meisjes nadrukkelijk gescheiden - via

de kleine binnenplaats ter kerke gaan. Oude mensen die verblijven in

de ziekenzaaltjes van het voormalige ‘Evangeliesch Luthersch Wees en

Oudeliedenhuis’ aan de Middelweg in Leiden. Dat is al lang verleden

tijd; het statige pand uit 1852 heeft sinds 2016 een nieuwe functie: er

zijn vier ruime appartementen gevestigd. Vier stellen wonen er nu tot

volle tevredenheid, vertelt Jan van Iersel, architect en een van de

initiatiefnemers/eigenaar-bewoners.

JAN VAN IERSEL MET DE

MAQUETTE VAN HET COMPLEX

DE ‘HUISKAMER’ IN HET

WEES- EN OUDELIEDENHUIS

28 BIJZONDERE APPARTEMENTEN VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2021 #3 29

LUTHERSE WEZEN EN OUDE LIEDEN

Evangeliesch Lutersch Wees- en Oudeliedenhuis. Door

Christendeugd gesticht, door jarental veroud, Door

veler liefdegift, in dezen staat herbouwd” Ao 1852. Die

tekst staat boven de toegangsdeur van het gebouw aan

de Middelweg.

Zoals de naam al zegt, is het gesticht door de Lutherse

gemeente van Leiden (en regio). Een kleine geloofsgemeenschap,

die echter groot genoeg was om sinds 1719

een gecombineerd wees- en oudeliedenhuis in stand te

houden. Over het gebouw is weinig literatuur beschikbaar.

Wél is er het archief van de Diaconie van de Lutherse

Gemeente. Een daarvan draagt de titel ‘Verhuurboek

van de Weeskinderen der ondergeschrevene onveranderde

Augsburgsche Gelooffsbeleidenisse binnen

Leiden, begonne door Hendrik Scheijbeler, Diacon,

Caspaarus Westerop, Diacon, Jan Meedendorp, Diacon,

Hendrik Lieffers, Diacon, 28-3-1758”. In dit register

hebben de regenten/diakenen bijgehouden welke contracten

zij afsloten over het uitbesteden van weeskinderen

om een vak te leren. Zo vindt men bijvoorbeeld

meteen in 1758 de notitie ‘Sara Muller is verhuurt voor

een Jaar voor 8 stuivers per week, ingegaan den 1 May

1758 en eyndigen den laatste April 1759’.

Wanneer het kind niet ontslagen werd (meestal staat

er dan ‘ontslagen om redenen’, zonder verdere details)

liep de beloning (eigenlijk huurprijs) langzaam op. In

1760 werd bijvoorbeeld 18 stuivers betaald; in 1761 al

26 stuivers en een jaar later 50 stuivers (een rijksdaalder)

per week. Uiteindelijk kon het weeskind, als het

eenmaal volleerd was, een normale arbeidsovereenkomst

met een baas sluiten. Dat hoefde dan niet meer

zijn leermeester te zijn. Die leermeester was vrijwel

zonder uitzondering een lidmaat van de Lutherse kerk.

Overigens was er altijd één meisje als (werk)meid in het

Weeshuis zelf.

Met dank aan P.J.M. de Baar en B. Prins, maart 1986.

worden in eigen hand houden door daarvoor zelf de faciliteiten

te realiseren en ook onze mentale conditie op peil

houden door betrokkenheid op elkaar en op de wereld om

ons heen. Voor ons stond vast dat er een lift in moest (juist

vanwege het feit dat we hier oud willen worden) en die eis

werd gelukkig snel goedgekeurd. Voorwaarde was wel dat

de lift buiten de monumentale elementen werd geplaatst

en dat de oude structuur van het pand in stand én zichtbaar

zou blijven. Dat hebben we opgelost door veel glas in

zwartstalen puien toe te passen, waardoor bijvoorbeeld de

balkenplafonds zichtbaar zijn gebleven.”

Duurzaam

Samen met Erfgoed is gezocht naar een optimale balans

tussen de historische kwaliteiten van het Rijksmonument

en de gewenste duurzaamheid. Doel: het gebouw weer

geschikt maken voor de komende decennia. “We hebben

het gebouw van de ondergang gered; dat is wat mij betreft

een belangrijk kenmerk van duurzaamheid”, zegt Van Iersel.

“De helft van ons bouwbudget hebben we besteed aan

het achterstallig onderhoud, maar we hebben ook veel

aandacht besteed aan de meer gangbare betekenis van

duurzaamheid. In de tuin hebben we zeven bronnen laten

boren, die zijn aangesloten op de warmtepomp in de technische

ruimte. Daarmee hebben we vloerverwarming in de

ruimtes mogelijk gemaakt. In de zomer kan de installatie

desgewenst ook koelen. Dat is wel nodig in een van de

appartementen dat over een grote glazen koepel beschikt.

Daar kan het flink warm worden, net als in de appartementen

waar grote ramen zijn gemaakt.

Het dak werd geïsoleerd met materiaal dat functioneel

maar ook vrij dun is. Ook de gevels zijn geïsoleerd. Dat

moest vanwege de hoge leeftijd van het pand natuurlijk

zorgvuldig gebeuren. In de kozijnen zijn simpele maar doeltreffende

tochtvoorzieningen aangebracht. De kozijnen zijn

gerepareerd en - waar nodig - gedeeltelijk vervangen. In de

nieuwe ramen zit HR++-glas; in de oude ramen zit extra dik

glas. Dat lijkt niet heel energiezuinig maar onze energierekening

is hier lager dan in onze vorige woningen.”

‘Begin niet te laat’

De vriendengroep die het 170 jaar oude wees- en oudeliedenhuis

transformeerde tot gerieflijke woningen, is vrij

uniek in Nederland, maar er zijn veel mensen die oud willen

worden op een manier die bij hen past. De vele ‘Knarrenhoven’

zijn daarvan een treffend voorbeeld, maar dan gaat het

vrijwel altijd om nieuwbouw. De verbouwing van een oud

en karakteristiek pand vraagt niet alleen een fors budget,

maar vooral ook een doordachte manier van transformeren,

vertelt Van Iersel. Het pand in Leiden vormt voor veel mensen

met een gelijksoortige wens een mooi voorbeeld.

De architect: “Mijn eerste advies is: begin niet te laat! Je

moet over behoorlijk wat energie beschikken om zo’n

project tot een goed einde te brengen. En het kost nogal

wat tijd. Tweede advies: laat je niet opjagen. Je bouwt voor

de komende 20 à 30 jaar. Nog een belangrijke tip: denk

zo lang mogelijk aan het geheel. Begin niet direct met te

bedenken welk appartement voor wie is. Dan verlies je het

overzicht. Én: alle appartementen moeten iets bijzonders

hebben. Zo heeft elke woning in ons gebouw uitzicht op de

straat én de tuin, waardoor we profiteren van het ochtenden

avondlicht.”

VvE?

Het gebouw is gesplitst in appartementsrechten, dus is er

sprake van een VvE. De vier eigenaars voelen dat niet zo.

“We zijn gewoon een vriendengroep, die alle kosten van

verzekeringen, onderhoud en dergelijke door vieren deelt”,

zegt Van Iersel. “Natuurlijk denken we na over toekomstig

DE LICHTKOEPEL ZORGT VOOR DE NODIGE LICHTINVAL

onderhoud. Zo zijn we nu op zoek naar een schildersbedrijf

dat ons kan begeleiden bij het onderhoud in de komende

tijd. Dat betalen we als het aan de orde is, want we hebben

wel een ‘pot’ Dat kun je ook een reservefonds noemen.”

Waarschijnlijk is Modelreglement 2006 van toepassing, maar

daar houdt de kleine VvE zich ook niet echt mee bezig. “We

eten elke 14 dagen samen en dan bespreken we eventuele

problemen én de dingen die gedaan moeten worden. Jaarverslag,

begroting en dat soort administratieve zaken; dat is

allemaal niet aan de orde. We houden wel een boekhouding

bij en aan het eind van het jaar bespreken we waaraan het

geld is uitgegeven. Een huishoudelijk reglement met regels

omtrent het gebruik? Nou nee. We hebben in het begin wel

een jurist geraadpleegd, maar die kwam met zo veel regels

en bepalingen. Dat is niets voor ons. Als regels je leven gaan

bepalen, wat voor leven heb je dan?”

We hebben het

gebouw van de

ondergang gered;

dat is wat mij betreft

een belangrijk

kenmerk van

duurzaamheid

OUDE BALKEN ZIJN NOG ZICHTBAAR

24/7 ZORG VOOR UW DRINKWATER

✓ LEGIONELLAPREVENTIE

24/7 ZORG VOOR UW DRINKWATER

✓ 24/7 TOEZICHT OP DE INSTALLATIE

✓ SERVICE CONTRACT VANAF 89,- PER JAAR

✓ STORINGEN OP AFSTAND OPLOSSEN

✓ LEGIONELLAPREVENTIE

✓ ALTIJD EEN COMFORTABELE WATERDRUK

✓ 24/7 TOEZICHT OP DE INSTALLATIE

✓ SERVICE CONTRACT VANAF 89,- PER JAAR

✓ STORINGEN OP AFSTAND OPLOSSEN

✓ ALTIJD EEN COMFORTABELE WATERDRUK

B Pumps is al 40 jaar wereldwijd actief in de markt van waterverplaatsing.

onze drukverhogingsinstallaties voldoen aan de Nederlandse drinkwaternormen.

DAB Pumps is al 40 jaar wereldwijd actief in de markt van waterverplaatsing.

Al onze drukverhogingsinstallaties voldoen aan de Nederlandse drinkwaternormen.

kwaliteit van uw drinkwater is onze grootste zorg. Onze drukverhogingsinstallaties

n legionella veilig. De beste preventie tegen legionella is het continue monitoren van

temperatuur en de doorstroming van het drinkwater. DAB is de enige fabrikant die

ntinue de doorstroming en temperatuur van de drukverhogingsinstallatie kan meten

hier op afstand correctieve maatregelen op kan nemen.

De kwaliteit van uw drinkwater is onze grootste zorg. Onze drukverhogingsinstallaties

zijn legionella veilig. De beste preventie tegen legionella is het continue monitoren van

de temperatuur en de doorstroming van het drinkwater. DAB is de enige fabrikant die

continue de doorstroming en temperatuur van de drukverhogingsinstallatie kan meten

en hier op afstand correctieve maatregelen op kan nemen.

TOT 50%

ENERGIE

BESPARING

IN VERGELIJKING

TOT TRADITIONELE

OPLOSSINGEN

TOT 50%

ENERGIE

BESPARING

IN VERGELIJKING

TOT TRADITIONELE

OPLOSSINGEN

vind er Zo niet vind éénmaal er niet éénmaal per jaar per jaar een een controle plaats op uw systeem maar maar

elk moment op elk moment van de van dag. de Dankzij dag. Dankzij de onderhoudsvrije drukverhogingsinstallatie en het en het

line monitoren online monitoren kunnen kunnen wij u wij naast u naast een een verbeterde service het het scherpste onderhoudstarief

bieden. Voor meer informatie bezoek onze website of neem contact met ons op.

eden. Voor meer informatie bezoek onze website of neem contact met ons op.

DRUKVERHOGING

DRUKVERHOGING

dabpumps.nl/nl/vve • info.nl@dwtgroup.com • 0416-387280

dabpumps.nl/nl/vve • info.nl@dwtgroup.com • 0416-387280

BIJZONDERE ORGANISATIES

32 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2021 #3

IN DEZE RUBRIEK

33

BESTEEDT DE REDACTIE

AANDACHT AAN BIJZONDERE

ORGANISATIES DIE VOOR DE

VVE VAN BELANG KUNNEN

het Hofplein een woontoren gebouwd

worden die 250 meter hoog wordt.

meegenomen: de route die reddingsvoertuigen

moeten nemen maar ook

behoefte. Maar het kan ook echt wel

betaalbaar: de eerder genoemde Sluisbuurt

in Amsterdam en de complexen

ZIJN. IN DEZE ACHTENVIJFTIG-

Hoe hoog kun je gaan?

het aantal koppelpunten voor bluswerkzaamheden.

Samen kom je dan in De Binckhorst (Den Haag) bevatten

STE AFLEVERING AANDACHT

VOOR STICHTING

tot een goede oplossing.”

ook een flink percentage middeldure

HOOGBOUW.

huur- en sociale huurwoningen.”

Caro van de Venne, bestuurslid Stichting Hoogbouw:

“Van belang is wat je toevoegt aan de stad”

“We maken al vele eeuwen steden, maar we zijn pas zo’n 100 jaar geleden begonnen met het realiseren van

hoogbouw. In Nederland pas echt sinds de jaren 60. Dat betekent dat er nog veel te leren valt; op technisch en

sociaal gebied. Stichting Hoogbouw heeft als doel kennis te delen en het ‘verhaal’ over hoogbouw te delen met

zo veel mogelijk mensen en instanties. We fungeren als netwerk voor de bouw maar ook als vraagbaak voor

steden die vragen hebben over hoogbouw.”

Dat zegt Caro van de Venne, partner/

architect bij Barcode Architects en

bestuurslid van Stichting Hoogbouw.

Barcode Architects is gevestigd in Rotterdam,

dé hoogbouwstad van Nederland.

Het bureau tekende onder andere

voor The Muse en CasaNova, die beide

worden gebouwd in het Maritiem District,

ook in Rotterdam. Met die gebouwen

geeft het architectenbureau vorm

aan zijn doelstelling: allianties creëren

en functies combineren.

“Het gaat er niet in de eerste plaats om

dat je een mooi gebouw neerzet; veel

belangrijker is datgene wat je toevoegt

aan de stad. Niet alleen op die ene

kavel, maar in het hele gebied om de

gebouwen heen”, zegt Caro van de

Venne. “Je ziet momenteel een sterke

hang naar verdichting van steden.

We willen niet al het groen opofferen

aan woningbouw en dat betekent

dat je voortdurend op zoek bent naar

mogelijkheden om binnenstedelijk te

bouwen. Dichtbij openbaar-vervoersknooppunten

en andere voorzieningen.

Maar wel mét comfort en kwaliteit!”

Woonvoorkeuren

Haar verhaal lijkt in contrast te staan

met de uitkomsten van diverse woononderzoeken.

Daaruit blijkt steeds weer

dat Nederlanders het liefst wonen in een

huis met een tuintje voor en een tuin

achter. Grondgebonden dus. “Het ligt

er maar aan wie je die vraag stelt”, lacht

Van de Venne. “Ik denk dat de mensen

die op ons kantoor werken, een heel

ander antwoord op de vraag naar hun

woonwensen zouden geven. En vergeet

niet: we bouwen anno 2021 voor de

toekomstige generaties. Het accent verschuift

steeds meer van bezit naar beleving.

‘Samen de stad vormen’, daar gaat

het om. En om ontmoeting. Daarom

hebben we The Muse ook voorzien van

een grote daktuin, die fungeert als ontmoetingsplaats

voor de bewoners van

dat gebouw én die van CasaNova.”

‘Bewoners’, dat zijn ook gezinnen in

haar visie. “Maar dan moeten de appartementen

wel het nodige comfort

bieden. Plus de voorzieningen die je

als gezin nodig hebt. Maar die hoeven

niet allemaal in elk gebouw te worden

ondergebracht. Liever niet. Je kunt in

één gebouw de kinderopvang huisvesten,

een mooie binnentuin in een ander

complex creëren en de sportschool in

weer een ander gebouw onderbrengen.

In de Amsterdamse Sluisbuurt

krijgt die gedachte vorm. Daar wordt

een groot aantal appartementen

gebouwd die geschikt zijn voor gezinnen.”

Nog hoger?

Er lijkt nog een andere trend zichtbaar:

er wordt steeds hoger gebouwd.

Officieel begint hoogbouw pas bij 70

meter, maar die grens is in Nederland

al 220 keer gepasseerd. In Rotterdam

verrijst de Zalmhaventoren; hoogte:

215 meter. Even verderop moet aan

Van de Venne: “We bouwen in Nederland

natuurlijk overwegend op moerasgrond.

Heel anders dan in New York,

waar je torens bouwt op rotsbodem.

Als je nóg hoger wilt, zul je steeds meer

geld moeten uitgeven aan het deel

dat je niet ziet: dat zit onder de grond.

Het is de vraag hoe ver je daarmee wilt

gaan. Uiteindelijk wil je een goed project

neerzetten. Het gaat er niet om wie

de hoogste bouwt. Belangrijk is vooral

dat je een veelzijdige stad bouwt,

waarin ruimte is voor alle woningtypes.

Grondgebonden, middelhoogbouw,

maar zeker ook ‘echte’ hoogbouw.”

Veiligheid

In augustus 2019 publiceerde het Algemeen

Dagblad een groot interview met

de brandweercommandant van de Veiligheidsregio

Haaglanden. Haar boodschap:

de veiligheid bij hoogbouw is in

het geding. Voor de brandweer wordt

het té lastig om brand in hoogbouw te

bestrijden.

Caro van de Venne: “Als je een gebouw

ontwerpt dat hoger is dan 70 meter, zit

je altijd met een heel team aan tafel: de

brandweer met haar veiligheidsexperts

én het ontwerpteam met zijn brandveiligheidsadviseur.

De constructie wordt

uitvoerig onderzocht door een onafhankelijke

commissie. In de gesprekken

wordt de hele context van het gebouw

Het gaat niet

om wat je bezit

maar om wat

je beleeft

Stapeling van eisen

Architecten moeten aan steeds meer

eisen voldoen, onder andere op het

gebied van duurzaamheid. Het gaat

om de balans, vindt Van de Venne. “We

hebben te maken met een stapeling

van eisen. Duurzaamheid en betaalbaarheid

zijn zaken die juist voor hoogbouw

extra uitdagend zijn. Gebouwen

moeten bijdragen aan waterberging en

aan de bestrijding van hittestress. Dat

valt niet mee als je een woontoren met

een heel klein dak ontwerpt. Ook de

betaalbaarheid stelt de architect voor

vragen. Immers: hoogbouw is vrijwel

altijd duurder, door het lange proces

van regelgeving, de bouw en de complexe

planning.

CasaNova en The Muse bevatten

appartementen in het duurdere

segment. Daar vroeg de gemeente

Rotterdam nadrukkelijk om, want daaraan

was in de binnenstad een grote

CASANOVA EN THE MUSE

Protesten

En wat doet een architect met de

protesten die elke woontoren lijkt op

te roepen? De geplande woontorens

nabij de Rotterdamse Euromast zijn

daarvan een sprekend voorbeeld. Van

de Venne: “Die protesten zijn niet voorbehouden

aan hoogbouw. Veel projecten

wekken weerstand op. Er zijn nu

eenmaal altijd mensen die bang zijn dat

nieuwbouw hun woongenot zal aantasten.

Niet alleen in de stad overigens.

In het ‘groen’ mag je niet bouwen want

dat tast het waardevolle landschap aan.

En je moet er met de auto naartoe. In

de stad zijn er weer andere bezwaren.

We zullen moeten accepteren dat we

leven in een wereld die continu verandert.

En die zich blijft ontwikkelen.

Wij proberen daaraan een waardevolle

bijdrage te leveren.”

34

JURIDISCH VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2021 #3 35

Het Modelreglement Kleine VvE’s is een feit

Alle besluiten worden genomen met een gewone meerderheid

Weer een nieuw modelreglement? Ja, er is weer een nieuw modelreglement. Dit keer voor (zeer) kleine

Verenigingen van Eigenaars. Waarom een apart modelreglement voor kleine VvE’s? Dat leggen mr. Astrid

Luijk-van Veldhuizen (juriste bij VvE Belang) en mr. Claudia Siewers (directeur-bestuurder bij de Stichting

Visitatie Woningcorporaties Nederland) u graag uit. Zij zijn de opstellers van het Modelreglement voor

Kleine VvE’s.

“Of het nu een grote of een kleine VvE

betreft; op alle VvE’s worden dezelfde

regels toegepast. In de praktijk lopen

kleine VvE’s aan tegen regels die voor

hen moeilijk of niet uitvoerbaar zijn.

Als dé belangenbehartiger van VvE’s

onderkende VvE Belang dit probleem.

Vanuit VvE Belang werd er daarom op

aangestuurd, dat er een eenvoudig

modelreglement zou komen, dat goed

hanteerbaar is voor kleine VvE’s.

MR. ASTRID LUIJK-VAN VELDHUIZEN EN MR. CLAUDIA SIEWERS

In 2018 kregen wij vanuit de Werkgroep

Modernisering Appartementsrecht

Nederland (WMANL), waarin ook VvE

Belang is vertegenwoordigd, van het

ministerie van Binnenlandse Zaken en

Koninkrijksrelaties (BZK) de opdracht

een onderzoek uit te voeren om in

kaart te brengen tegen welke concrete

problemen kleine VvE’s aanlopen

in hun functioneren. Het onderzoek

richtte zich met name op problemen

die hun oorsprong vinden in weten

regelgeving.

De resultaten van dit onderzoek zijn

neergelegd in het rapport ‘Kleine VvE’s’,

dat is gepubliceerd op de website van

WMANL (www.wmanl.nl/wp-content/

uploads/2020/03/2018-11-01-Raportkleine-VVEs-VVE-Belang.pdf).”

Een MR voor de kleine VvE

Een van de aanbevelingen uit dit rapport

was om een modelreglement te

maken dat speciaal van toepassing kan

worden verklaard op kleine VvE’s. De

onderzoekers: “In 2019 kregen we van

BZK de opdracht een modelreglement

voor kleine VvE’s op te stellen. Als afgevaardigde

vanuit de Koninklijke Notariële

Beroepsorganisatie kreeg mr. Ingrid

de Jong van WMANL de taak mee te

lezen bij het opstellen van dit modelreglement.

Reden: uiteindelijk moet ook

het Modelreglement voor Kleine VvE’s

worden neergelegd in een notariële

akte. Begin dit jaar hebben we de tekst

van het modelreglement afgerond en

dit ter goedkeuring voorgelegd aan de

KNB. De KNB heeft groen licht gegeven

voor het opnemen van het Modelreglement

voor Kleine VvE’s in een notariële

akte. Vanaf nu kan dit modelreglement

worden gebruikt voor kleine VvE’s. Het

is geschreven voor VvE’s die bestaan

uit twee of drie appartementsrechten,

maar kan ook worden toegepast bij

VvE’s die bestaan uit vier of vijf appartementsrechten.”

Eenvoud

Het reglement is eenvoudig van opzet.

Zo zijn artikelen weggelaten die niet

per se in het reglement behoeven te

worden opgenomen. Bijvoorbeeld

dingen die al in de wet geregeld zijn.

Het principe van de VvE blijft gelijk:

besluiten worden genomen door de

vergadering van eigenaars, het hoogste

orgaan van de VvE. Alle eigenaars zijn

verplicht lid van de VvE. Wanneer die

bestaat uit twee leden en deze twee

leden beiden een stem hebben, kan

het gebeuren dat de stemmen staken.

Daarvoor is een regeling opgenomen

in het nieuwe modelreglement. Als de

stemmen staken, kan advies worden

gevraagd aan een deskundige. Die

hoort beide leden en geeft dan zijn

oordeel. De beslissing van de deskundige

geldt dan als besluit van de

vergadering.

Altijd een gewone meerderheid

In de modelreglementen die gelden

voor alle VvE’s geldt voor sommige

besluiten een zogenaamde gekwalificeerde

meerderheid. Besluiten binnen

een kleine VvE kunnen in alle gevallen

worden genomen met een gewone

meerderheid.

De onderzoekers: “Wanneer alle leden

evenveel stemmen hebben, maakt het

niet uit of een besluit genomen moet

worden met een gewone meerderheid

of met een gekwalificeerde meerderheid.

De uitkomst is steeds dezelfde.

Een voorbeeld: voor een besluit met

een gewone meerderheid zijn - bij

een totaal van drie stemmen - twee

MODELREGLEMENTEN

stemmen nodig. Ook als de gekwalificeerde

meerderheid 2/3 is, zijn er twee

stemmen voor nodig. In het modelreglement

is daarom geen bepaling terug

te vinden dat sommige besluiten moeten

worden genomen met een gekwalificeerde

meerderheid.

Het modelreglement is erop gebaseerd

zo weinig mogelijk gemeenschappelijk

te maken. Dat heeft als voordeel dat er

zo weinig mogelijk besluiten genomen

moeten worden door de VvE. Dan zijn

er namelijk minder besluiten waarover

de eigenaars het eens moeten zijn.”

Gemeenschappelijk of niet

“Daarom hebben we ervoor gekozen

geen opsomming op te nemen van

de gemeenschappelijke gedeelten en

zaken, maar juist een opsomming van

datgene wat niet gemeenschappelijk

is. Uit het systeem van het appartementsrecht

volgt dat alles wat niet

privé is, gemeenschappelijk is. Indien

gewenst, kan - om misverstanden te

voorkomen - in de akte een opsomming

worden opgenomen wat behoort

tot de gemeenschappelijke gedeelten

en zaken. Door deze opzet is er ruimte

gelaten om per splitsing te bepalen wat

behoort tot de gemeenschappelijke

gedeelten en zaken en wat juist niet.”

Jaarrekening

Zoals elke VvE moet ook een kleine

VvE jaarlijks een jaarrekening opstellen,

die wordt goedgekeurd door de vergadering.

Vooralsnog bepaalt artikel 2 :

48 lid 2 BW nog altijd dat de jaarrekening

eerst moet worden gecontroleerd

door een accountant of door een

kascommissie. Van deze wettelijke

bepaling kan in het modelreglement

niet worden afgeweken. Maar een

kascommissie bestaande uit twee

leden niet-zijnde bestuursleden, is

bij een kleine VvE (bijna) onmogelijk.

De opstellers van het modelreglement

achten het voldoende dat, wanneer de

Bij elke splitsing in appartementsrechten wordt in de akte van splitsing

een splitsingsreglement opgenomen. Om het de notarissen wat gemakkelijker

te maken en er voor te zorgen, dat niet voor elke splitsing een

geheel nieuw reglement moet worden gemaakt, worden er sinds 1953

door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) modelreglementen

bij splitsing in appartementsrechten opgesteld.

Als de jaarrekening

van een kleine VvE met

algemene stemmen is

goedgekeurd, is voorafgaande

controle door

een accountant of

kascommissie

niet nodig

jaarrekening met algemene stemmen

is goedgekeurd, voorafgaande controle

door een accountant of kascommissie

niet nodig is.

Bestuur

Een probleem waar veel kleine VvE’s in

de praktijk tegenaan lopen is de personele

bezetting. Wie wordt bestuurder

en wie wordt voorzitter van de vergadering?

Als de VvE uit twee leden

bestaat, zou een van de leden bestuurder

kunnen zijn en een van de leden

voorzitter van de vergadering. De leden

moeten dat dan wel willen. Om het

niet onnodig ingewikkeld te maken,

komt de figuur van voorzitter van de

vergadering in het Modelreglement

voor Kleine VvE’s niet meer voor.

In het modelreglement is ervoor gekozen

om alle leden tevens bestuurder te

maken. De leden moeten wel door de

vergadering worden benoemd. Door

alle leden tevens bestuurslid te maken,

wordt de VvE slagvaardiger. Is een van

de leden afwezig, dan kan het andere

lid de VvE te allen tijde rechtsgeldig

vertegenwoordigen.

En als de ander niet wil?

Een klacht die binnen kleine VvE’s nog

wel eens wordt gehoord, is dat de

andere eigenaar niet te bereiken is, of

zijn medewerking niet wenst te verlenen.

Met het nieuwe modelreglement

is geprobeerd de regelgeving voor

kleine VvE’s te vereenvoudigen en het

functioneren van de VvE daardoor te

vergemakkelijken. Het probleem van

een onwelwillende eigenaar kan echter

niet altijd worden opgelost met regels.

Wilt u meer weten over dit nieuwe

modelreglement? Neem dan contact

op met Astrid Luijk van de Juridische

Dienst van VvE Belang.

36 JURIDISCH


Akte is akte, of toch niet altijd?

Ook hier gelden soms uitzonderingen

De akte van splitsing is als de wet voor elke VvE. Er staat in welke appartementen er zijn en op de

bijbehorende splitsingstekening is exact aangegeven hoe de privégedeelten begrensd zijn. Ook bepalen

de akte en het splitsingsreglement (dat daarvan een onderdeel vormt) welke kosten gemeenschappelijk

en individueel zijn. De stemrechten, breukdelen, omschrijving van het toegestane gebruik van privégedeelten

en gemeenschappelijke gedeelten, voorschriften bij verhuur; het wordt allemaal in de

splitsingsakte geregeld. Besluiten van de VvE mogen niet in strijd zijn met de akte en dat geldt ook

voor het huishoudelijk reglement. Is dat toch het geval, dan zijn die besluiten nietig. Dat wil zeggen:

ze komen niet tot stand.

Het is dus niet mogelijk om de akte te negeren bij het

beheer van een appartementengebouw. ‘Akte is akte’ luidt

het devies. Als de eigenaars daarvan willen afwijken, dan

moet de akte zelf gewijzigd worden. De achterliggende

gedachte is dat de appartementseigenaars onderling weten

waar ze aan toe zijn. Omdat de eigenaars onderling verder

geen rechtsverhouding hebben - ze zijn toevallig elkaars

buren en mede-eigenaar van hetzelfde gebouw - voorziet

de wet in het van rechtswege gebonden zijn aan het reglement

én in het verplichte lidmaatschap van de VvE. Zo wordt

het beheer van de gemeenschappelijke, gesplitste eigendom

bij wet geregeld. Omdat de splitsingsakte en tekening zijn

ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster,

kan iedereen kennisnemen van de regels die op de splitsing

van toepassing zijn. De rechtszekerheid tussen de eigenaars

onderling vergt dan dat van die regels niet kan worden afgeweken

zonder de regels zelf te wijzigen.

Uitzonderingen op de akte

Tot zover is het duidelijk. Toch zou het recht het recht niet

zijn als ook hier geen uitzonderingen zouden gelden. Ten

eerste biedt de akte zelf op een aantal plaatsen mogelijkheden

om ervan af te wijken. Zo bepaalt elk splitsingsreglement

in welke gevallen de vergadering bevoegd is om

toestemming te verlenen voor het gebruik van privé- of

gemeenschappelijke gedeelten, dat afwijkt van de daaraan

in de akte gegeven bestemming. Een ander voorbeeld is de

bepaling die regelt dat de eigenaars niet volgens hun breukdelen

bij hoeven te dragen in de kosten van nieuwe installaties

waar niet alle eigenaars profijt van hebben. Deze afwijkingsbevoegdheden

leiden niet tot nietige besluiten. Reden:

ze zijn in de akte zelf voorzien. Strikt genomen zijn deze

afwijkingen en de besluiten die daarvoor vereist zijn, dus

ook niet in strijd met de akte.

Strijdig met de wet

Anders is het als de akte zelf strijdig is met dwingende

wetsbepalingen, waaronder regels uit het publiekrecht.

Daarvan kan zelfs bij akte niet worden afgeweken.

De akte is een privaatrechtelijk instrument, dat het beheer

van een privaatrechtelijke gemeenschap regelt. Dat betekent

dat - als regels van publiekrecht gelden en de akte daarmee

in strijd is - de bepalingen van de akte daarvoor moeten wijken.

Met andere woorden: degene die tot splitsing van een

gebouw overgaat, kan bij het regelen van die splitsing niet

meer of anders dan elke andere eigenaar. Ook na splitsing

in appartementsrechten is de gemeenschap van eigenaars

gebonden aan de regels van dwingend recht.

Zo kan de akte van splitsing toestaan dat een eigenaar zijn

appartement voor recreatieve doeleinden gebruikt. Echter:

als dat op grond van het bestemmingsplan of plaatselijke

verordening verboden is, kan dat gebruik alsnog niet gerealiseerd

worden. Andersom geldt ook dat als de akte beperkingen

oplegt die in strijd zijn met dwingende regels van

publiekrecht, de akte daarvoor moet wijken.

Voorbeeld: toegankelijkheid

Een bekend voorbeeld is het toegankelijk maken van het

gebouw voor minder validen. Op grond van het splitsingsreglement

en het huishoudelijk reglement is het doorgaans

verboden scootmobiels te stallen in de gemeenschappelijke

gedeelten van de VvE, zoals hallen, galerijen en andere

ruimtes. Dat verbod kan terzijde worden gesteld indien

daardoor sprake is van verboden onderscheid als bedoeld

in de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of

chronische ziekte (artikel 6b onder d). Het gerechtshof

Arnhem-Leeuwarden oordeelde in 20161 dat de VvE medewerking

dient te verlenen én welke randvoorwaarden daarbij

gelden. In het modelreglement dat in 2017 is vastgesteld

en dat voor nieuwe en te wijzigen splitsingen vaak wordt

gebruikt, is in navolging van deze uitspraak opgenomen dat

een eigenaar of gebruiker die buitenshuis afhankelijk is van

een scootmobiel en in het privé-gedeelte geen redelijkerwijs

geschikte plaats heeft om deze te stallen, bevoegd is om

deze te stallen in een gemeenschappelijke ruimte onder de

daar geregelde, nadere voorwaarden. Voor splitsingen met

oudere reglementen geldt deze regel niet, zodat daar nog

steeds voornoemde wet (maar ook de Wmo, de Wet

maatschappelijke ondersteuning) de akte kan doorkruisen.

Voorbeeld: huisdieren

Een ander voorbeeld is dat strijd met artikel 8 EVRM

(Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens: recht op

privéleven, woning en eigendom) kan worden aangenomen

als het gaat om een algeheel verbod op het houden van

huisdieren. In een uitspraak van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch2

oordeelde het hof dat een dergelijke beperking

uitsluitend in de splitsingsakte kan worden geregeld (wat in

die zaak niet het geval was). Daardoor kwam het hof niet

toe aan de behandeling van die principiële vraag. Toch worden

in de uitspraak een aantal voorbeelden genoemd, waar

het huisdierenverbod met een beroep op het EVRM terzijde

gesteld wordt. Het is niet uitgesloten dat op die grond een

algeheel huisdierenverbod in de akte zou kunnen moeten

wijken.

Voorbeeld: lidmaatschap winkeliersvereniging

Als laatste praktijkvoorbeeld noem ik nog de frictie tussen

het verplichte lidmaatschap van een (winkeliers-)vereniging

dat op grond van de splitsingsakte naast het verplichte lidmaatschap

van de VvE kan gelden krachtens artikel 5:112 lid

3 BW. Dat verplichte lidmaatschap kan op gespannen voet

staan met het recht op verenigingsvrijheid, artikel 11 EVRM.

Akte is akte… tenzij

De akte van splitsing strekt de eigenaars én gebruikers van

een gebouw tot wet. Tenzij de akte strijdig is met dwingend

recht waaronder publiekrecht. Het blijft per slot van rekening

Mr Richard P.M. de Laat

De Advocaten van Van Riet

Tel: 030 – 263 50 52 E-mail: delaat@avvr.nl

Internet: www.vanvanriet.nl

MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER

VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN DE ADVOCATEN

VAN VAN RIET TE UTRECHT. HIJ IS ONDERMEER GESPECIALI-

SEERD IN HET APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN

ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHTGEVERS, WAARONDER

VVE’EN, BEHEERDERS EN APPARTEMENTSEIGENAARS.

‘slechts’ een onderlinge regeling tussen private eigenaars.

Ook als een besluit in overeenstemming is met de akte,

kan dan toch de nietigheid ervan worden uitgesproken.

De wet biedt daarvoor de grondslag in artikel 3:40 BW,

waarin geregeld is dat strijd met een dwingende wetsbepaling

kan leiden tot nietigheid van de rechtshandeling.

Bij de beoordeling van de geldigheid van besluiten kan

het daarom raadzaam zijn om niet alleen te toetsen

aan de splitsingsakte, maar ook te onderzoeken of de

bepaling in de akte zelf wel geldig is.

1. GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN, 17 JUNI 20216, ECLI:NL:GHARL:2016:4889 2. GERECHTSHOF ’S-HERTOGENBOSCH, 9 MEI 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1722

VAN DE RECHTER


P

Altijd zichtbaar met DP Bluelink.

We bewaken uw installatie 24/7 op afstand

om échte problemen voor te zijn.

www.dp.nl/bluelink | (0172) 488 388 | dp@dp.nl

WAT BIEDT HET

JURIDISCHE PLUSPAKKETvan

U krijgt vier uur juridisch advies van dé juridische VvE-specialisten van VvE Belang.

U krijgt honderden euro’s korting op een groot aantal Juridische diensten.

U kunt uw Pluspakket ook gebruiken voor het opstellen van

bijvoorbeeld een gebruikersovereenkomst.

U beschikt over een directe hulplijn: onze juristen zijn van maandag t/m donderdag

van 9.00 tot 17.00 bereikbaar voor al uw vragen.

Alle bestuursleden ontvangen ons kwartaalblad VvE Magazine.

P

P

P

P

Wij komen automatisch in actie

om de storing op te lossen.

Onze planners zien elke storingsmelding en

volgen deze op, samen met onze eigen

landelijke service organisatie.

U bent overal en altijd als eerste op de hoogte

van eventuele problemen.

U ontvangt direct een e-mail bij een storingsmelding.

Betrouwbaar draadloos bereik

tot diep in een gebouw.

De DP Bluelink communicatiemodule maakt

rechtstreeks contact met DP en is volledig

onafhankelijk van uw internetverbinding of signalen

van buitenaf. Uw drinkwatervoorziening is

veilig tegen hackers!

Past op bestaande installaties,

ook van andere merken.

Wordt door onze monteur plug & play geïnstalleerd.

Sluit direct af via www.vvebelang.nl/pluspakket of bel 0162 - 469120

Prijs € 305,-

door mr. Astrid Luijkvan

Veldhuizen

juriste VvE Belang

VvE De Lange Kustlijn wil het

voor haar leden mogelijk maken

om elektrische auto’s op te laden

in de eigen parkeergarage. Er is

een hoofd-VvE en er zijn twee

onder-VvE’s: VvE Wonen en VvE

Parkeren. In een gezamenlijke

vergadering van VvE Wonen en

VvE Parkeren is het voorstel aan

de orde geweest om elek-trisch

laden van elektrische auto’s

in de parkeergarage mogelijk

te maken. Daarvoor moet

een elektravoorziening (een

ringleiding) in de parkeergarage

worden aangelegd. De bewoners

die gebruik willen maken van

de voorziening, moeten zelf

een laadpaal aanschaffen. De

gezamenlijke vergadering van

VvE Wonen en VvE Parkeren

neemt een positief besluit.

ECLI:NL:GHARL:2021:2543

LAADPALEN-BESLUIT

NIETIG OF VERNIETIGBAAR?

Milan is eigenaar van een woning én een parkeerplaats. Daardoor is hij lid van VvE

Wonen en VvE Parkeren. Hij is van mening dat VvE Wonen niet mag besluiten over

de parkeervoorziening. VvE Parkeren moet dat doen, maar die heeft de vereiste

60.000 euro niet in kas. Milan vraagt de kantonrechter om nietigverklaring van het

besluit.

De leden nemen in ruime meerderheid een positief besluit over drie voorstellen:

een besluit door VvE Wonen over de aanpassing van de elektravoorziening,

een besluit van VvE Parkeren over datzelfde onderwerp én een besluit om een

overeenkomst voor het gebruik door VvE Parkeren aan te gaan (plus het besluit

om daarvoor een maandelijkse bijdrage in rekening te brengen bij de elektrisch

rijders). Milan verzoekt de kantonrechter om nietigverklaring van de besluiten.

De kantonrechter is van mening dat hij daarover niet mag beslissen; wel over

vernietiging. Daar is Milan het niet mee eens, dus gaat hij in hoger beroep.

Niet strijdig

De rechter stelt dat het besluit om de elektravoorziening aan te passen niet in

strijd is met het doel van VvE Wonen. VvE Parkeren is indirect verbonden aan

de VvE Wonen. Alle appartementseigenaars van VvE Wonen hebben een eigen

parkeerplaats en zijn dus lid van VvE Parkeren. Het belang van een goede,

toekomstbestendige parkeervoorziening is indirect verbonden aan het belang van

een goede woonvoorziening.

Maar VvE Wonen moet die 60.000 euro betalen, stelt Milan. Dat is niet waar, zegt

de rechter. VvE Parkeren en niet VvE Wonen, zal de kosten dragen voor de aanleg

van de elektravoorziening. Op grond van besluit 3 zal VvE Parkeren bij de gebruikers

van de elektravoorziening een maandelijkse bijdrage van 30 euro in rekening

brengen. De verwachte terugverdientijd is vijf à zeven jaar. VvE Wonen kan de kosten

voor de investering makkelijk dragen: ze heeft een reserve van één miljoen euro.

Bovendien is te verwachten dat het aantal elektrisch rijders dankzij de voorziening

zal toenemen. De appartementseigenaars die geen gebruik zullen maken van de

voorziening hoeven niet bij te dragen aan de kosten.

Volgorde van vergaderen

Milan gaat verder: de vergaderingen van VvE Wonen en VvE Parkeren hadden

moeten plaatsvinden vóór de ALV van de hoofd-VvE. Ook hier krijgt hij ongelijk: het

gaat in dit geval om zelfstandige besluiten van de (ondergesplitste) VvE Wonen en

de (ondergesplitste) VvE Parkeren. De hoofd-VvE is niet betrokken bij de besluiten

en de vergaderingen van VvE Wonen en VvE Parkeren hoeven dus niet voorafgaand

aan de vergadering van de hoofd-VvE plaats te vinden.

Milan voert nog aan dat de VvE ten onrechte geen geldleningsovereenkomst tussen

VvE Wonen en VvE Parkeren heeft overgelegd en dat hij zorgen heeft over de

(brand)veiligheid van het elektrisch laden in de parkeergarage. Echter: het gaat alleen

om principebesluiten. Een geldleningsovereenkomst tussen VvE Wonen en de VvE

Parkeren is (nog) niet gesloten en naar de (brand)veiligheid van het elektrisch laden

zal bij de nadere invulling van de principebesluiten nog worden gekeken.

Conclusie: Milan wordt in het ongelijk gesteld en moet de kosten van het hoger

beroep betalen.

NOTA BENE

VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2021 #3

41

Mr. Bastiaan

Zwaveling

HET TESTAMENT VAN DE

OUDERS HELPT HET KIND

In deze nieuwe testamenten hadden zij elkaar en hun enige kind Claire

(45 jaar) tot erfgenaam benoemd. Verder is in dit nieuwe testament de

wettelijke verdeling van toepassing. Op grond hiervan werd Marie bij het

overlijden van Hendrik enig eigenaar van het hele vermogen en kreeg

Claire een niet opeisbare vordering op Marie. Deze vordering is een soort

‘tegoedbon’ die in principe pas inwisselbaar is als Marie is overleden. Marie

mag wel het tegoed op deze ‘bon’ tijdens haar leven aan Claire uitbetalen.

Claire heeft wel een idee hoe dat het beste kan gebeuren. Haar moeder

stemt in met het plan.

LET OP!

MJOP en reservefonds

voor VvE's per 1 januari 2021 verplicht

Krijgt u van het liftbedrijf

wat u heeft afgesproken?

Voorkom problemen in de VvE en stel een

gedegen meerjarenonderhoudsplan op

Vraag een objectief en

onafhankelijk MJOP aan

Wacht niet totdat het te laat is

www.liftintermediair.nl/vve

085 - 877 94 67

info@liftintermediair.nl

Marie (75 jaar) is weduwe

van Hendrik, met wie ze een

gelukkig huwelijk van ruim

45 jaar heeft gehad. Enkele

jaren geleden overleed Hendrik.

De echtelieden hadden een

vooruitziende blik, want enkele

jaren voor Hendrik overleed,

hadden zij hun stokoude

testamenten vervangen door

twee gloednieuwe moderne

exemplaren.

Mr. Bastiaan Zwaveling

is notaris bij Zwaveling

Notaris te Capelle aan den

IJssel (voorheen Rijnvis en

Zwaveling Notarissen)

www.zwavelingnotaris.nl

Moeder helpt dochter, maar hoe?

Claire vindt het - na jarenlang een appartement gehuurd te hebben - tijd

om een eigen appartement te kopen. Marie wil haar financieel helpen.

Zij wil aan Claire, als zij het financieel rond kan krijgen, eenmalig 100.000

euro belastingvrij schenken voor de aankoop van een woning. Marie maakt

goedgeluimd een afspraak met haar notaris, maar haar optimisme blijkt niet

terecht. De notaris helpt haar uit de droom. Belastingvrij schenken kan niet,

want Claire is ouder dan 40 jaar. Dan blijft het tweede probleem over: Marie

heeft niet genoeg spaargeld. Wat nu?

De notaris weet raad en komt met het volgende plan. Marie heeft een

appartement vrij van hypotheek. Het appartement is 500.000 euro waard.

Zij kan dus een aflossingsvrije hypotheek op haar appartement nemen voor

bijvoorbeeld 250.000 euro tegen een rente van 15 jaar vast voor ongeveer

1 %. Dat betekent dat de rente gedurende deze 15 jaar niet verandert en er

niet hoeft te worden afgelost.

De ‘tegoedbon’ aflossen mag

De notaris kijkt nu naar het testament van Hendrik. Daarin staat gelukkig

dat Marie deze ‘tegoedbon’ van Claire inderdaad mag aflossen. De notaris

berekent de fiscale waarde van het erfdeel van Claire op 250.000 euro. Dit

mag Marie belastingvrij aan Claire op haar erfdeel aflossen. Claire betaalt

hier geen schenkingsrecht over, omdat het hier gaat om het aflossen

van een schuld krachtens erfrecht, waarover Claire na het overlijden van

Hendrik al erfbelasting heeft betaald. Claire kan dus nu 250.000 euro

belastingvrij van haar moeder krijgen. Marie krijgt een hypotheeklast van

ongeveer 200 euro per maand en dat is geen probleem. Het nadeel van het

lenen van geld door Marie is natuurlijk wel dat als zij overlijdt, Claire minder

zal erven. De hypotheek van de bank moet immers nog even afgelost

worden.

Dus …

De conclusie is dat aflossen van een erfenis tijdens leven alleen mogelijk is

met testamenten die dit mogelijk maken. Daarom het advies: laat regelmatig

uw testament door de notaris controleren!

42 VERZEKERINGEN

Internetcriminelen

slapen nooit. Zeker in

deze tijd van digitale communicatie

slaan ze steeds vaker

hun slag. Goed om te weten dat

u als VvE-bestuurder vooralsnog

niet verzekerd bent tegen de schade.

Terwijl we tegelijk zien dat het aantal

slachtoffers van phishing en spoofing

toeneemt. Ook onder bestuurders.

Pieter Moedt, VvE-specialist bij

Centraal Beheer, vertelt in dit

artikel waar u op moet letten

om fraude te voorkomen.

Pieter Moedt

VvE-Specialist Centraal Beheer

Internetcriminaliteit maakte

het afgelopen coronajaar

meer slachtoffers dan ooit.

Cybercriminelen maakten

op grote schaal misbruik

van de onzekerheid die de

pandemie met zich meebracht.

Bij Centraal Beheer zagen we

het aantal schadeclaims van

VvE-bestuurders toenemen.

De bedragen logen er niet om.

En hoe schrijnend sommige

gevallen ook zijn: als verzekeraar

kunnen we dan weinig voor u

doen, behalve een helpende

hand bieden. Daarover sprak

ik met mijn collega’s Jolanda

Pols en Leonoor Wijnstok die de

schadeclaims behandelen. “Ook

de bank vergoedt niet altijd de

schade.”

VOORKOM INTERNETFRAUDE:

herken phishing en spoofing

“Ik kreeg laatst een melding van een VvE-voorzitter die 90.000 euro voor zijn ogen

zag verdwijnen”, vertelt Leonoor. “Hij had een aantal mails ontvangen van de bank.

Daarna werd hij gebeld. Het telefoonnummer was hetzelfde als dat van de bank,

dus had hij geen reden voor wantrouwen. In het gesprek kreeg hij het advies om

de bankpasjes door te knippen en terug te sturen. Dus dat deed hij.”

Criminelen maken handig gebruik van phishing en spoofing

Internetcriminelen plakken doorgeknipte bankpasjes gewoon weer aan elkaar.

Als de chip nog heel is werken ze daarna weer prima. Met een slimme combinatie

van phishing en spoofing maken hackers veel slachtoffers. Phishing is een methode

die bijna iedereen wel kent. Met e-mails proberen ze achter persoonsgegevens

te komen. Spoofing is een techniek om telefoonnummers of internetadressen te

vervalsen. Het lijkt dan of een telefoontje van een betrouwbare bron komt, maar in

werkelijkheid zitten er hackers achter.

“Het is niet zo dat de slachtoffers van deze criminelen iets te verwijten valt”, zegt

Jolanda. “Hun technieken worden steeds beter, hun verhalen steeds geloofwaardiger.

En door de coronacrisis gaat bijna alle communicatie nu online. Dat maakt het

veel lastiger om bedriegers op tijd te herkennen. Daar maken criminelen misbruik

van. Daarom is het altijd verstandig een medebestuurslid mee te laten kijken.”

Een probleem delen is de helft van de oplossing

Het 4-ogenprincipe is mijn beste advies. Gewoon iemand laten meekijken. Dat

voorkomt paniek. Want wat er nu vaak gebeurt is dat de overige bestuursleden het

slachtoffer verantwoordelijk houden. Dat is funest voor de goede verstandhouding.

Zeker als er dan ook geen beroep kan worden gedaan op een verzekering voor

bestuurdersaansprakelijkheid. Voorkómen is daarom de beste oplossing. Geef nooit

uw pincode aan een ander. Laat niemand meekijken op uw computer. En stuur

nooit uw pasje op, doorgeknipt of niet. Gaat het dan toch een keer fout: direct uw

bank informeren en daarna aangifte doen.

Wilt u weten wat wel en niet verzekerd is bij een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering?

Onze VvE-specialisten helpen u graag verder. Ook als het gaat om niet-verzekerde problemen.

U bereikt ons op werkdagen van 8.00 uur tot 17.30 uur op 055 - 579 81 15, of stuur een e-mail naar

vve.beheer@centraalbeheer.nl.

Uw VvE

verzekeren?

Bescherm uw appartementengebouw

en bewoners

Als VvE wilt u uw appartementengebouw en de bewoners beschermen

tegen financiële gevolgen bij schade. Met de VvE verzekering van

Centraal Beheer regelt u dit goed. Wij helpen u altijd als dat kan.

En zorgen voor een passende oplossing bij schade of problemen.

Dat is een prettig gevoel. Als VvE stelt u zelf uw VvE verzekering samen.

Zo verzekert u precies waar uw VvE behoefte aan heeft.

Voordelen van een VvE verzekering bij

Centraal Beheer

U stemt uw verzekeringspakket af op

uw wensen

U krijgt korting op uw premie als u lid bent

van de belangenvereniging VvE Belang

Bij schade of problemen bereikt u ons 24/7

Wij regelen het herstel of keren het schadebedrag

uit

Extra diensten om het u makkelijk te maken

Bereken uw premie op centraalbeheer.nl/vve

centraalbeheer.nl/vve

Stel zelf uw VvE verzekering samen

Het basispakket van de VvE-verzekering bestaat

altijd uit een Opstalverzekering VvE en een

Aansprakelijkheidsverzekering VvE. Wilt u

daarnaast andere risico’s bijverzekeren?

Zoals bestuurdersaansprakelijkheid, inboedel en

rechtsbijstand? Dat kan. U kiest zelf welke risico’s

u wel en niet verzekert. Zo heeft u altijd een

verzekeringspakket op maat voor uw VvE.

Kijk voor meer informatie op

centraalbeheer.nl/vve

Hier vindt u alles over onze VvE verzekering en

extra diensten. U kunt ook snel uw premie

berekenen. Heeft u meer vragen? Neem dan

gerust contact met ons op via

vve.beheer@centraalbeheer.nl

BOUWKUNDIG


De toekomst van het onderhoud

Ook herstel van functionele gebreken

Zoals we al eerder in deze artikelen met elkaar hebben besproken, is het onderhoudsplan van de Verenigingen van

Eigenaars één van onze belangrijkste documenten om ons woningbezit niet alleen goed op orde te houden, maar

ook goed verkoopbaar. Het is een onmisbaar communicatieplan. Maar het onderhoudsplan gaat veranderen.

Niet alleen wij als VvE’s, maar iedereen

die zich met beheer en onderhoud

bezighoudt, gebruikte het begrip

onderhoudsplan om aan te geven

welke - en wanneer - versleten of

kapotte delen moeten worden hersteld.

Maar we zien in discussies om

ons heen dat het begrip onderhoud

wordt verbreed: ook het herstel van

functionele gebreken valt eronder.

Die combinatie is eigenlijk heel logisch,

want bij de wat grotere technische

herstellingen en vervangingen worden

bijna altijd ook functionele verbeteringen

doorgevoerd. Ook de minister van

Binnenlandse Zaken is zich dat bewust,

getuige de brief van 17 december 2019

aan de Tweede Kamer der Staten-

Generaal. Die brief gaat over de

verduurzaming van het bezit van

Verenigingen van Eigenaars. De minister

geeft aan dat maatregelen in het

kader van verduurzaming en energiebesparing

het beste kunnen worden

behandeld als gewoon onderhoud.

Ook het Burgerlijk Wetboek vermeldt

in de artikelen 7-203 en 204 dat het

bij onderhoud niet alleen gaat om

herstel van technische gebreken, maar

dat hierbij ook de bruikbaarheid van

de gebouwen, de installaties en de

bijbehorende terreinen moet worden

betrokken.

ING. ARIE WARNAAR

ONTWIKKELEND BEHEER

WONINGEN VLAARDINGEN

Verduurzaming en energiebesparing

We staan de komende jaren voor de

grote opgave om een verdere opwarming

van de aarde te voorkómen en

daarbij mens en natuur te beschermen

tegen vergiftigingen. We weten dat we

dit kunnen bereiken door op zo kort

mogelijke termijn, zeg de komende 30

jaar, het gebruik van fossiele en giftige

stoffen tot nul terug te brengen. Tot

die tijd moeten we het gebruik van

deze stoffen tot een minimum beperken.

Zoals de minister schrijft, staan

we dus ook als het ons woningbezit

betreft, de komende decennia voor de

uitdaging hoe we de verduurzaming

en energiebesparing in combinatie

met de technische aspecten van het

onderhoud het beste kunnen aanpakken.

Voor woningen jonger dan 30 jaar

is dit waarschijnlijk nog vrij goed te

realiseren binnen de ons beschikbare

reserveringen. Bij woningen die ouder

zijn dan 30 jaar wordt het al behoorlijk

lastig en duur; laat staan voor woningen

die ouder zijn dan 45 jaar. Voor

woningen die zo’n respectabele leeftijd

hebben bereikt, is het nog maar de

vraag of de eigenaars hieraan hun bijdrage

kunnen - en willen - leveren. Dat

probleem wordt nog vergroot door het

enorme tekort aan woningen waar we

zeker de komende 10 tot 15 jaar nog

mee zullen worden geconfronteerd.

Installaties

Installaties zullen bij de verduurzaming

en energiebesparing van onze woningen

een grotere rol gaan spelen. We

zien ontwikkelingen als CO2-gestuurde

ventilatie-installaties, steeds efficiënter

werkende zonnepanelen, ventilatie

met warmtewisselaars en woningverwarming

met warmtepompen. Ook

de aanleg van oplaadpunten voor

elektrische auto’s bij parkeerplaatsen

en in parkeergarages is onderdeel van

het verduurzamingsproces. Daarnaast

zien we (en dat is in tegenspraak met

energiebesparing) een toenemende

vraag naar airco-installaties.

Hoe lang moeten eigenaars nog

wachten om te zien op welk moment

ze welke keuzen moeten maken of ze

al dan niet gebruik willen maken van

goed doorontwikkelde installaties?

En waar liggen de grenzen aan het

toenemende gebruik van elektriciteit

en de mogelijkheden om gebruik te

maken van de ruimte in leidingkokers

en op dakvlakken? Voor Verenigingen

van Eigenaars is het buitengewoon lastig

om de eigenaars bij te staan als het

om deze uitdagingen gaat. Niet alleen

vanwege de juridische en financiële

aspecten die hier aan vastzitten, maar

ook voor wat betreft veiligheid, behoud

van functionaliteit, onderhoudbaarheid,

behoud van de waarde van het

woningbezit, de zorg voor een mooi

en net aanzicht van vloeren wanddoorvoeren

en de beschikbare ruimte

in leidingkokers en op daken gevelvlakken.

Daarom geef ik uw VvE graag het

dringende advies om kennis te gaan

verzamelen over al deze zaken. Zo

is VvE Belang een van de initiatiefnemers

van een interessante uitgave:

een uitstekend informatieblad over

laadoplossingen voor elektrische auto’s

binnen de VvE. We zien ook adviesbureaus

die waardevolle informatie

leveren over de ins en outs bij de

planning en aanleg van de installaties

die ik hierboven heb genoemd.

Bruikbaarheid

We mogen hopen dat er de komende

tijd meer aandacht zal komen voor

deze veranderende aanpak van het

onderhoud van woningen. Hopelijk

gaan universiteiten, VvE’s, woningcorporaties

en overheid versterkt door

met hun onderzoeken. Zeker als het

de aanpak van het onderhoud van de

oudere woningen betreft.

Dit om te voorkómen dat de waarde

van die woningen onbeheersbaar zal

verslechteren en dat eigenaars in

grote financiële problemen komen.

Ook moet worden voorkómen dat

er problemen zullen ontstaan in de

exploitatieresultaten bij de verhuur

van woningen. Verdere toename van

achterstandswijken is natuurlijk ook

niet wenselijk.

Met name de wetenschap kan het

als haar verantwoordelijkheid zien

om instrumenten aan te dragen die

enerzijds inzicht geven in de nieuwe

behoeften van gebruikers van woningen

en anderzijds tonen hoe die kunnen

worden gecombineerd met het

herstel van technische tekortkomingen.

Maar het gaat om de vraag welke hulp

woningeigenaars hierbij nodig hebben

en welke diensten hiervoor nodig

zijn van de overheid, van hypotheekverstrekkers

enz.

Nieuw onderhoudsproces

De samenstelling van het onderhoud

gaat veranderen omdat hierbij steeds

meer rekening zal worden gehouden

met het oplossen van functionele

tekortkomingen van het woningbezit.

Maar dat niet alleen. Individuele

eigenaars plaatsen eigen installaties in

en op gemeenschappelijke ruimten.

Ze maken doorvoeringen in gemeenschappelijke

muren, vloeren, gevels

en daken. Die activiteiten zullen ook

de inhoud van het onderhoudsplan

veranderen. Hiervoor zijn gebruiksovereenkomsten

nodig tussen de VvE

en de eigenaars om er zeker van te zijn

dat de installaties op een veilige manier

worden aangebracht en onderhouden.

Ook voor het akkoord van de verzekeringen

is dat belangrijk, nog afgezien

van de juridische aspecten. De juristen

van VvE Belang kunnen u hierbij

uitstekend behulpzaam zijn.

Tevens is het nodig dat die installaties

tijdelijk kunnen worden verwijderd als

aan de betreffende bouwdelen onderhouds-

en/of verbeterwerkzaamheden

moeten worden uitgevoerd. Dit alles

vraagt om goede afspraken, een

goed inzicht in de technische en

functionele kanten van het onderhoud

en om planningsmethoden om dit

nieuwe onderhoudsproces in goede

banen te leiden.

We staan voor

de uitdaging om

verduurzaming en

energiebesparing aan

te pakken in combinatie

met de technische

aspecten van het

onderhoud

AIRCO-INSTALLATIES: NIET TEN KOSTE VAN DE BUREN...

46

BOUWKUNDIG


HENK AMELINK EN

MARIANNE BAKKER

zijn bezoeken een gevelinspectie te laten uitvoeren. Dat

gebeurde in 2018 en we schrokken behoorlijk van de uitkomst

- én van het bedrag dat gemoeid zou zijn met het

aanbrengen van renovatie-spouwankers. De oude spouwankers

zijn van messing en in de loop van 55 jaar zijn ze broos

geworden. Dat betekende dat de gevel gevaar liep, maar vervanging

van de ankers was niet opgenomen in ons MJOP.

We hebben een second opinion laten uitvoeren en de conclusie

was dezelfde: de spouwankers waren niet meer voor

hun taak berekend. Dat betekende dat de buiten- en de binnengevel

onvoldoende aan elkaar verbonden waren. In eerste

instantie ging het om 7.800 benodigde ‘wokkels’; later is

het aantal bijgesteld tot ca. 6.000. De borstwering van onze

balkons is steen-op-steen, dus daar zit geen spouw.”

Grote

onderhoudsbeurt

voor

een veilige

gevel

Nieuwe spouwankers voor Torenwijck 2

Zes strak en stijlvol vormgegeven appartementencomplexen sieren de wijk Osdorp-Oost, vlak bij de Sloterplas

in Amsterdam. Ze zijn gebouwd in de tweede helft van de jaren 60 van de vorige eeuw, maar ze maken een

aanzienlijk ‘jongere’ indruk. De gebouwen dragen de namen Torenwijck 1 tot en met 6; alle gebouwen tellen

72 appartementen, verdeeld over 12 etages. Het complex dat beheerd wordt door VvE Torenwijk 2, is de

afgelopen maanden onderworpen aan een forse opknapbeurt: in totaal werden maar liefst 6.000 spouwankers

(zogeheten ‘wokkels’) in de gevel aangebracht. De VvE hoeft nu niet meer bang te zijn dat tijdens een hevige

storm de gevel grote schade oploopt.

De VvE voert het beheer zelf uit. Het bestuur, dat bestaat

uit vrijwilligers, wordt geassisteerd door een administratief

beheerder. Het complex beschikt over een huismeester.

Marianne Bakker vervult samen met Henk Amelink de

functies technische en algemene zaken. Een behoorlijk

intensieve taak, zo blijkt uit het verhaal van Marianne. De

VvE heeft voor het bouwkundige beheer de Module Bouwkundige

Ondersteuning van VvE Belang afgesloten. Elk jaar

controleert Jacco van de Sandt (bouwkundige en energieadviseur)

het MJOP én het gebouw. “We hebben een

goed contact met hem”, vertelt Marianne. “Jacco vervaardigde

ook het meerjarenonderhoudsplan van de VvE en hij

beoordeelt de offertes die we aanvragen.”

Verduurzaming?

“Natuurlijk hebben we met Jacco ook gesproken over

mogelijke maatregelen in het kader van verduurzaming

en energiebesparing. Dat is voor een gebouw dat is opgeleverd

in 1965, een complexe en dure aangelegenheid.

Het is een beetje het verhaal van de kip en het ei: als we

onze blokverwarming (op aardgas) willen vervangen door

een systeem van lagetemperatuurverwarming, moet het

gebouw heel goed worden geïsoleerd. En dat vraagt dan

weer om goede ventilatie. De kosten zullen gigantisch zijn.

In 2018 zijn onze 30-jarige gasketels vervangen door nieuwe

exemplaren. We hebben ons uitvoerig laten voorlichten en

adviseren. De conclusie is eigenlijk elke keer dezelfde: parkeer

alle ideeën maar even en wacht af tot er meer duidelijkheid is,

o.a. over de toekomstige warmtevoorziening van de wijk.”

Gevelinspectie

VvE Torenwijck 2 heeft in voorkomende gevallen contact

met de andere ‘Torenwijcken’. Tot structurele samenwerking

is het (nog) niet gekomen. Marianne: “Onze bestuursvoorzitter

John de Boer hecht veel waarde aan mogelijke samenwerking,

maar dat is niet eenvoudig: de onderhoudscycli van

de gebouwen lopen niet parallel. Ze zijn ook niet gelijktijdig

gebouwd, en de gebouwen van Torenwijck 3 tot en met 6

waren aanvankelijk voor de verhuur bestemd; in tegenstelling

tot 1 en 2.”

Het project dat onlangs is uitgevoerd, is daarvan een aansprekend

voorbeeld. “Jacco adviseerde ons bij een van

Hoge kosten

De VvE had - zoals vermeld - niet gereserveerd voor deze

forse klus. Wél was een renovatie van het dak opgenomen

in het MJOP, evenals een schilderbeurt in 2020. Met de vervanging

van het dak kon nog wel even worden gewacht. De

VvE besloot dus te ‘schuiven’ met de financiële middelen

en voorrang te geven aan de gevel. Offertes werden opgevraagd,

waarbij duidelijk werd dat grote bedrijven met veel

overhead aanzienlijk duurder waren dan kleinere bedrijven.

Dat nam niet weg dat er veel geld met de onderhoudsbeurt

was gemoeid: ca. 100.000 euro, nog afgezien van de noodzakelijke

schilderbeurt.

In totaal was de VvE drie jaar bezig met de voorbereidingen

van het project. Toen die waren afgerond, werden hoogwerkers

bij het complex geplaatst en kon het werk beginnen.

De impact van de klus was fors: het geluid van de boorwerkzaamheden

was gigantisch. Dat was lastig voor alle mensen

die thuis moesten werken. Waar nodig werd ook betonreparatie

uitgevoerd. Tussen alle etages zijn betonranden

aangebracht en die waren op sommige plaatsen ook

beschadigd. Toen alle ankers op hun plaats zaten en het

beton was gerepareerd, kon er geschilderd worden.

Marianne: “Je zou denken dat het bij zo’n project - zeker in

financieel opzicht - de moeite loonde om samen te werken

met de andere VvE’s. Dat was niet het geval: bij een andere

Torenwijck waar de gevel is geïnspecteerd, is die nog in

goede staat. Bovendien hebben we begrepen dat de klus per

complex niet voordeliger zou worden als er meer gebouwen

tegelijk onder handen zouden worden genomen.”

Goede communicatie

Het project heeft het bestuur en de commissie veel tijd

gekost, maar het resultaat mag er zijn. Marianne: “Soms

denk ik: ‘Het heeft veel geld gekost en je ziet er niks van’,

maar ik weet natuurlijk maar al te goed dat het gevelonderhoud

absoluut noodzakelijk was. De inspecties lieten

daar geen twijfel over bestaan. Ik ben blij dat alles zo

goed en soepel is verlopen. Dat is voor een groot deel

te danken aan onze wijze van communiceren: we zijn

open, eerlijk en transparant. Als een eigenaar het ergens

niet mee eens is, nodigt John de Boer hem/haar uit voor

een gesprek. Dan is de kou meestal uit de lucht. Ook

zo’n project staat en valt bij goede communicatie!”

De oude

spouwankers zijn

van messing en in

de loop van 55 jaar

zijn ze broos

geworden

Bouwkundige Ondersteuning

BOUWKUNDIG

In deze rubriek

behandelen we vragen die

betrekking hebben op de veiligheid

van liften en gevelonderhoudsinstallaties

en op ‘veilig werken op hoogte’.

In deze aflevering is John van Vliet,

directeur van Liftinstituut, aan het woord.

Hij geeft geen antwoord op een vraag maar

bespreekt een onderwerp dat we graag

onder de aandacht brengen. Hebt u

vragen voor de helpdesk? Uw vragen

zijn welkom bij info@liftinstituut.nl

Vraag het aan Liftinstituut


HEBT U EEN

VRAAG? STUUR

EEN MAIL NAAR INFO@

LIFTINSTITUUT.NL EN GEEF

DAARBIJ AAN OF UW VRAAG,

MÉT HET ANTWOORD,

IN VVE MAGAZINE

GEPUBLICEERD

MAG WORDEN.

49

U wilt

dat uw kostbare

complex goed wordt

onderhouden. Dit betekent

niet alleen dat het onderhoud

tijdig uitgevoerd moet worden,

maar ook dat de kwaliteit van de

uitgevoerde werkzaamheden goed

is. Om u hierbij te ondersteunen

heeft VvE Belang twee diensten

beschikbaar. Deze helpen bij de

begeleiding van veel bouwkundige

zaken van uw

complex.

Module Bouwkundige Ondersteuning

• Vast contactpersoon voor al uw bouwkundige vragen

• Elk jaar bezoek van uw adviseur

• Onbeperkt telefonisch overleg met uw adviseur

• Doornemen van uw MJOP

• Doornemen van onderhoudscontracten

• Beoordelen van kwaliteit uitgevoerd onderhoudswerk

Prijzen (incl. BTW):

• € 550,- per jaar - t/m 20 appartementen

• € 695,- per jaar - 21 t/m 50 appartementen

• € 835,- per jaar - meer dan 50 appartementen

techem

Bouwkundige Coach

• Vast contactpersoon voor al uw bouwkundige vragen

• Elk jaar bezoek van uw adviseur

• Onbeperkt telefonisch overleg met uw adviseur

• Doornemen van onderhoudscontracten

• Beoordelen van kwaliteit uitgevoerd onderhoudswerk

+ Gratis VvE Belang Onderhoudscertificaat

+ Opstellen AWK-gecertificeerd MJOP

+ Jaarlijkse update van uw MJOP

+ Begeleiding bij bouwkundige offertetrajecten

Prijzen (incl. BTW):

• € 90,90 per maand - t/m 20 appartementen

• € 121,20 per maand - 21 t/m 50 appartementen

• € 151,50 per maand - meer dan 50 appartementen

Vraag

Percentage afgekeurde liften groeit: hoe komt dat?

Antwoord

Als keuringsorganisatie met het grootste aantal liftinspecties

weet Liftinstituut hoe de veiligheid van liften er in Nederland

voor staat. Directeur John van Vliet maakt zich lichtelijk zorgen

over de toename van het aantal afgekeurde liften: “Tien

jaar geleden zaten we op 8% afkeuringen. Dat cijfer daalde

door de jaren heen, maar in 2020 lag het alweer op 8,8%.”

Wat is de oorzaak van deze trend? En wat zijn de zeven meest

voorkomende redenen voor het afkeuren van een lift?

Grafiek: percentage afgekeurde liften 2010 – 2020

Afgekeurde liften in %

Voorafgaand aan de uitreiking van de Safety Awards maakt

Liftinstituut ieder jaar de balans weer op. Hoe staat het met

het aantal afgekeurde liften? Hoe vaak heeft de inspecteur wel

opmerkingen, maar kan de lift nog wel in bedrijf blijven? En

hoe vaak levert de inspecteur een ‘schoon rapport’ op? Over

de periode 2010 tot en met 2020 noteerde Liftinstituut de

volgende percentages:

Grotendeels is die groei toe te schrijven aan een nieuwe

manier van keuren sinds 2019. Het nieuwe Schema Liften kent

namelijk 105 inspectiepunten waarop wordt getoetst. In het

oude WSCS-systeem waren dat er 73. Dat neemt niet weg

dat er mogelijk ook extra aandacht voor de installatie nodig is,

zowel van de gebouwbeheerder als van het liftonderhoudsbedrijf.”

Afkeuringspunten top 7

In de Liftinstituut-rapporten van afgekeurde liften komen deze

bevindingen het meest voor:

1. De spreek-luisterverbinding tussen liftkooi en hulpdienst

werkt niet.

2. De evacuatieschakeling op noodstroom doet het niet.

3. De noodeindschakelaar schakelt niet, voordat de kooi of

het contragewicht stuit.*

4. De alarminrichting is defect.

5. De noodstroombron voor onder meer noodlicht en

alarmknop in de kooi is defect.

6. De vang die voorkomt dat een lift naar beneden of naar

boven kan vallen**, werkt niet.

7. De machinekamer is niet op slot.

Van Vliet licht toe: “Alleen in nieuwere liften moet de

spreek-luisterverbinding in orde zijn. Voor oude installaties

van vóór 1 juli 1999 geldt die verplichting niet. Met een verdeling

van zo’n 47% aan nieuwere liften en 53% aan liften van

vóór 1 juli 1999, is het opmerkelijk dat de defecte luisterverbinding

bovenaan staat.”

Gezamenlijke verantwoordelijkheid

“Met afkeuringspunten zoals een vang die niet werkt, is het

maar goed dat onze inspecteurs iedere 18 maanden de lift

komen keuren. Tegelijkertijd kunnen gebouwbeheerders, -eigenaars

en liftonderhoudsbedrijven ook nog een stapje zetten als

het gaat om de liftveiligheid. Neem bijvoorbeeld een machinekamer

waarvan het slot kapot is. Zeker in woongebouwen kan

dit leiden tot gevaarlijke situaties. Je wilt niet dat bijvoorbeeld

kinderen de machinekamer kunnen betreden.” Van Vliet hoopt

dat het aantal afkeuringen het komend jaar weer een daling laat

zien: “Laten we daar vooral samen verder aan werken.”

Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/bouwkundig of stuur een mail naar

bouwkundig@vvebelang.nl. Bellen kan ook: 0162-469 120.

Ander keuringsschema

Omdat Liftinstituut marktleider is, gaat Van Vliet ervan uit dat

deze cijfers representatief zijn voor de stand van de liftveiligheid

in Nederland. “Wat ons opvalt, is dat het afkeuringspercentage

na jaren van daling langzaam weer omhooggaat.

* Wanneer de besturing het laat afweten, zorgt deze schakelaar

ervoor dat de besturing tijdig wordt uitgeschakeld, zodat de lift het

plafond of de schachtbodem niet raakt.

** Een lift kan ook omhoog vallen als de lift bijvoorbeeld met één

persoon gevuld is en daardoor het tegengewicht zwaarder is dan de

lift. Dan valt het tegengewicht naar beneden en daardoor de liftkooi

omhoog.

50

BOUWKUNDIG


“Parkeergarages moeten minimaal voldoen aan de eisen

die in het Bouwbesluit 2012 aan bestaande bouw worden

gesteld. Onze drie garages, variërend in grootte van

1.500 - 2.500 m², zijn om die reden uitgerust met een

brandmeldinstallatie en een rookbeheersingssysteem.

Zodra de brandmeldinstallatie een brand ontdekt, gaat er

een melding naar de alarmcentrale. Na verificatie wordt

de brandweer gebeld. Het systeem zorgt ervoor dat de

garagedeur opengaat; de toegangsdeuren van het gebouw

gaan van het slot en de liften gaan naar beneden.”

Certificering

Ook het rookbeheersingssysteem wordt door de brandmeldinstallatie

in werking gesteld. Via ventilatoren worden

rook en gevaarlijke gassen snel afgevoerd, waardoor de

aanwezigen veilig kunnen vluchten en de brandweer naar

binnen kan om het vuur te blussen.

Bij VvE Oranjehof is eigenlijk alles in orde; alleen de certificering

moet nog worden geregeld, maar daar wordt aan

gewerkt, zegt Looijesteijn. “Wij zijn er namelijk achter gekomen

dat het sinds 2015 wettelijk verplicht is om het rookbeheersingssysteem

jaarlijks te laten certificeren. Vreemd

genoeg geldt die verplichting niet voor onze brandmeldinstallatie.

Toch wordt die ook meegenomen, want

FRANS LOOIJESTEIJN

“Alsof het de gewoonste zaak van de wereld is, wonen wij al

jaren boven een garage met benzine-, diesel- en mogelijk ook

LPG-auto’s. We vertrouwen erop dat de risico’s in voldoende

mate zijn afgedekt. In het geval van Oranjehof is dat voor het

overgrote deel het geval. Maar ik wil toch graag wijzen op de

consequenties van nieuwe regelgeving waarmee we in de nabije

toekomst te maken krijgen.” In de mei-editie van VvE Magazine

kondigden we het al aan: Frans Looijesteijn, bestuurslid van VvE

Oranjehof in Alkmaar, geeft in dit VvE Magazine zijn visie op de

brandveiligheid van parkeergarages in wooncomplexen.

Veiligheid parkeergarages: de stand van zaken

“Het is goed geregeld, maar het kan altijd beter!”

certificeren van een rookbeheersingssysteem is alleen mogelijk

als ook de brandmeldinstallatie wordt gecertificeerd.”

Nieuwe norm

Looijesteijn: “De huidige regelgeving is mogelijk niet

afdoende en daarom heeft het ministerie van Binnenlandse

Zaken opdracht gegeven voor het opstellen van een nieuwe

norm voor de integrale brandveiligheid van nieuw te bouwen

parkeergarages. De verwachting is dat deze over een tot

twee jaar van kracht wordt. Wat daar precies in komt te staan

weten we nog niet, maar het is zeker niet uit te sluiten dat bij

nieuwbouw hogere eisen worden gesteld aan rookbeheersingssystemen

en dat sprinklersinstallaties mogelijk verplicht

worden in parkeergarages onder appartementengebouwen.

Gemeenten kunnen ervoor kiezen om deze normen ook verplicht

te stellen voor bestaande bouw, maar de effectuering

van een dergelijk besluit ligt juridisch moeilijk.”

Centrale oplaadinfrastructuur

In het vorige artikel pleitte de actieve bestuurder al voor een

centrale oplaadinfrastructuur voor elektrische auto’s. Dat

is ook veiliger, zegt hij. “Die infrastructuur kan dan op de

brandmeldinstallatie worden aangesloten en dat betekent

dat bij brand de oplaadpunten direct worden uitgeschakeld.

Bovendien kunnen onderhoud en controle centraal worden

geregeld, doordat bij een dergelijk systeem slechts één type

oplaadpunt wordt gebruikt.

Ook het aanbrengen van een sprinklerinstallatie kan zorgen

voor extra veiligheid, maar dat brengt nogal wat kosten

met zich mee: voor de installatie alléén ca. € 1.000 per

parkeerplaats. Plus de kosten voor doormelding naar de

alarmcentrale, onderhoud, certificering en vastrecht voor de

wateraansluiting. Ruw geschat kom ik op zo’n € 8.000 per

jaar aan bijkomende kosten voor onze drie parkeergarages

samen.

Over de noodzaak wordt bij ons verschillend gedacht. De

kans op een brand is klein en de schade zal bij ons over het

algemeen te overzien zijn. En we komen natuurlijk niet in

grote problemen als een van onze parkeergarages na een

brand enige tijd niet te gebruiken is vanwege herstelwerkzaamheden.

Buiten is altijd nog wel ruimte te vinden.”

Waterstofauto’s in parkeergarages

“Op kleinere schaal kunnen we ook te maken krijgen met

waterstofauto’s. De druk in een met waterstof gevulde tank

is bijna 100 keer hoger dan die in een LPG-tank. Dan rijst de

vraag of we waterstofauto’s zonder meer moeten toelaten in

onze garages of dat aanvullende maatregelen nodig zouden

zijn om de veiligheid te waarborgen.

Daarover is nog onvoldoende informatie beschikbaar.

Volgens het Instituut voor Fysieke Veiligheid is de kans dat

in een parkeergarage waterstof vrijkomt niet groter - en

waarschijnlijk zelfs kleiner - dan de kans dat brandstof vrijkomt

uit een conventionele auto, als we tenminste uitgaan

van eenzelfde type incident. De vraag of je waterstofauto’s

moet toelaten, kan in feite nog niet worden beantwoord.”

Aanbevelingen

De conclusie van Looijesteijn: “De veiligheid in onze parkeergarages

is naar behoren geregeld, maar het kan nog beter.

Er moet een calamiteitenplan komen, waarin kort wordt aangegeven

wie wat doet als het alarm gaat. De brandmelding

moet dus hoorbaar zijn in de gebouwen, wat op dit moment

niet het geval is. Een jaarlijkse controle van de alarmverificatieprocedure

kan ook geen kwaad. Hoe sneller actie wordt

ondernomen, hoe beter het is.

Voor de brandweer is het handig als er bij aankomst snel

een plattegrond te vinden is met daarop de plaats van

hybride en volledig elektrische auto’s. De pomp en de

brandkranen (hydranten) op het terrein moeten

regelmatig worden gecontroleerd. Hiervoor kan

een beroep worden gedaan op de brandweer.

Alle uitgevoerde werkzaamheden moeten worden

vastgelegd in een logboek, evenals storingen en

eventuele aanpassingen aan de parkeergarages zelf.

We hebben onlangs een werkgroep Brandveiligheid

opgericht die zich gaat buigen over alle veiligheidsaspecten.

Een forse klus dus!”

ELEKTRISCHE AUTO’S GEVAARLIJK?

In opdracht van de Rijksdienst Voor Ondernemend

Nederland heeft CE Delft een rapport uitgebracht

over de brandveiligheid van elektrische auto’s in

parkeergarages.

De conclusies:

1. Elektrische auto’s lijken geen hoger veiligheidsrisico

met zich mee te brengen dan auto’s die

worden aangedreven met fossiele brandstoffen.

2. Een brandende elektrische auto in een parkeergarage

leidt niet tot een hoger veiligheidsrisico,

maar vraagt wel om een andere blus- en

bergingstechniek.

3. Oplaadpunten met ingebouwde controlesystemen

zijn veilig en de bestaande regelgeving

en technische standaarden zijn van voldoende

kwaliteit om een veilige laadinfrastructuur te

waarborgen.

Echter: de veiligheidsrisico’s zijn - mede door de

sterk toegenomen kunststoffen in auto’s - groter

dan bij de bouw van parkeergarages werd ingeschat.

Kunststoffen zorgen bij brand voor een

enorme rookontwikkeling en veel schadelijke

gassen. En dan maakt het echt niet uit of het om

‘gewone’ auto’s gaat of om elektrische auto’s.

Bovendien zijn auto’s groter geworden, waardoor

ze in de garage dichter bij elkaar staan en een

brand gemakkelijker kan overslaan.

Elektrische auto’s

lijken geen hoger

veiligheidsrisico met

zich mee te brengen

dan auto’s die

worden aangedreven

met fossiele

brandstoffen

BRANDKRAAN OP HET TERREIN VAN VVE ORANJEHOF

Klopt de herbouwwaarde van

uw complex?

COLUMN TAXEREN


GOED VERZEKERD?

Hoe staat het met het

eigenaarsbelang?

Jaap Hendriksen RT

U hebt de nieuwe verzekeringspolis voor uw

complex ontvangen. Mét de geïndexeerde herbouwwaarde.

Die is belangrijk, want u wilt

bij een eventuele schade het volledige bedrag

uitgekeerd krijgen.

Is uw gebouw langer dan zes jaar geleden

getaxeerd? Klopt de herbouwwaarde niet,

of is die alleen geïndexeerd? Dan ontvangt

u wellicht geen volledige uitkering van het

schadebedrag!

Bij twijfel:

laat een taxatie

uitvoeren!

Laat daarom elke zes jaar de herbouwwaarde

taxeren door een taxateur van VvE Belang.

Dan krijgt u een taxatierapport dat u verzekert

van de juiste herbouwwaarde.

De taxateur van VvE Belang is gespecialiseerd

in de taxatie van appartementencomplexen.

Wij bekijken uw complex met een frisse blik en

we maken een taxatierapport dat speciaal voor

VvE’s ontwikkeld is. Uw gebouw is goed verzekerd

en de eigenaars zijn beschermd tegen

onderverzekering.

Jaap

Hendriksen

Op het moment dat ik dit

schrijf, medio juni 2021, staan

er in Nederland ca. 56.000

woningen te koop waarvan

ca. 18.500 appartementen.

Toen VvE Belang nog informatiebijeenkomsten

hield (wat mis

ik die en wat ben ik blij dat ze

begin 2022 weer gehouden

worden!), hebben we een

enquête gehouden. Doel van

die ondervraging was peilen

hoe het stond met de kennis

omtrent het eigenaarsbelang.

In 2019 bleek uit de enquête van VvE Belang dat ongeveer de helft van de

ondervraagden wist wat het eigenaarsbelang was. Van die helft wist ongeveer

50 procent voor welk bedrag het eigenaarsbelang verzekerd was. Als alle te

koop staande appartementen verkocht zouden worden, dan zouden ongeveer

4.500 appartementseigenaren weten of en hoe het eigenaarsbelang verzekerd

is.

Het verwondert mij dat er voor dit onderwerp zo weinig aandacht is; ook van

de zijde van verzekeraars. Dat heeft waarschijnlijk veel te maken met het feit dat

we in Nederland een grote diversiteit aan verzekeraars kennen.

Bij sommige verzekeraars is de opstalverzekering van de VvE ondergebracht

op de afdeling zakelijk. In veel gevallen wordt die verzekering dan samen

met een cyberverzekering en een machinebreukverzekering verkocht. Er zijn

verzekeraars, zoals Centraal Beheer, die zich specialiseren in VvE’s. En dan zijn

er natuurlijk ook nog de beurspolissen plus alles wat niet in een van die categorieën

valt. Hoe verschillend ook; ze hebben één ding gemeen. Allemaal

hanteren ze de begrippen vanuit de Nederlandse Beursvoorwaarden voor

Brandverzekeringen (NBB). En daar gaat het naar mijn mening fout, want de

definitie van het eigenaarsbelang is er niet in te vinden. Het huurdersbelang

wordt er wél in gedefinieerd.

Dit is dan ook de reden dat er verschillende termen gebruikt worden.

Ik noem er een paar: meerwerk, woningverbeteringen, opstalverbetering,

appartementseigenarenbelang en vele andere.

We komen ook wonderlijke omschrijvingen tegen, zoals ‘Met meerwerk wordt

bedoeld de door de bewoner of gebruiker zelf aangebrachte verbeteringen aan

het gebouw die geen deel uitmaken van de herbouwwaarde van het gebouw.’

Weet u wat ze hier bedoelen?

Alle verzekeraars zijn het erover eens dat het hier opstal betreft. En toch komen

we het eigenaarsbelang bij veel verzekeraars ook tegen in de inboedelverzekering.

Naar alle waarschijnlijkheid is dit goed bedoeld, maar de duidelijkheid

wordt er niet door vergroot.

Met andere woorden: om uit te zoeken hoe u voor het eigenaarsbelang verzekerd

bent, zou u al op negen zoektermen moeten zoeken in de collectieve

opstalpolis, inclusief voorwaarden en aanhangsels, maar ook in de individuele

opstalverzekering én in de inboedelpolissen inclusief polisvoorwaarden en

aanhangsels.

Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120

en maak een afspraak met Jaap Hendriksen.

Dat moet naar mijn mening heel wat eenvoudiger kunnen. En het kan ook:

door de term ‘eigenaarsbelang’ op te nemen in de NBB. Als we dat voor

elkaar krijgen, zullen álle kopers van een appartementsrecht zich goed kunnen

verzekeren. Dat is in het belang van iedereen.

54

BALCO BALKONBEGLAZING ADVERTORIAL


Het balkon als energiebron

Balkonsysteem met geïntegreerde zonnepanelen

Veel VvE’s zijn bezig met duurzaamheid, onder andere in de vorm van zonnepanelen, maar stuiten

daarbij op tal van praktische uitdagingen. Want waar bij nieuwbouw de plaatsing van zonnepanelen

relatief eenvoudig is omdat hier tijdens het ontwerpproces rekening mee wordt gehouden, rijst bij

verduurzamingstrajecten van VvE’s steeds vaker de vraag hoe zonnepanelen qua ontwerp en techniek

in de gebouwschil passen. Zo is het de vraag of het dak wel geschikt is voor zonnepanelen. Soms vormt

een beperkt dakoppervlak voor veel VvE’s een belemmering voor het plaatsen van voldoende zonnepanelen

voor het collectieve stroomverbruik. Weinig vierkante meters betekent immers dat er

beperkt ruimte is voor zonnepanelen en dus voor opwekking van eigen energie.

Daar heeft Balco wat op gevonden!

Energie opwekken met balkons? Ja hoor, dat kan!

Balco, de grootste balkonproducent van Europa en dé specialist op

het gebied van balkonbeglazing en balkonrenovaties, heeft balkons

met geïntegreerde zonnepanelen. “Het is een techniek die Balco al

jaren toepast in Europa”, zegt Jörgen Boegborn, Area Sales Manager

van Balco Nederland. “Met dit balkonsysteem slaan we twee vliegen in

één klap: het is dé oplossing om op een duurzame manier elektriciteit

op te wekken én het is esthetisch aantrekkelijk.”

Jörgen Boegborn, Area Sales Manager van Balco Nederland: ‘’Investering

in duurzame maatregelen, zoals de Balco-balkonbeglazing, levert op

termijn een kostenbesparing op energie en onderhoud op en garandeert

een toekomstbestendig complex met meer wooncomfort.

Vanuit VvE’s ontstaat de toenemende vraag of zonnepanelen kunnen

worden geïntegreerd in onze balkonsystemen. Hiermee bieden we

een passend antwoord op die vraag.’’

Een aluminium profiel omlijst de

borstwering met geïntegreerde

fotovoltaïsche cellen. Hier zijn ze

gecombineerd met het Twin-raamsysteem.

Hierdoor ontstaat er een

extra leefruimte met de voordelen

van zowel een open als beglaasd

balkon, waarbij het balkon bovendien

fungeert als energiebron.

Verduurzamingstrajecten bij VvE’s en NOM

Volgens Boegborn kan het toevoegen van zonnepanelen op

balkons of in galerijen een extra impuls geven aan de route naar

een Nul-Op-de-Meterrenovatie. “Het balkonsysteem van Balco

is bijzonder geschikt wanneer VvE’s - als onderdeel van een

verduurzamingstraject - nieuwe balkons of galerijbeglazing gaan

toepassen om het wooncomfort te verhogen. Door te kiezen

voor ons balkonsysteem met geïntegreerde zonnepanelen in

de borstweringen, ontstaat een energiezuinige en tegelijkertijd

bijzonder fraaie oplossing.”

Een blikvanger als zonvanger

De borstwering bestaat uit gekleurde, polykristallijne zonnecellen

in prismatisch glas. Boegborn: “Hierdoor wordt het, dankzij de

unieke uitstraling, een echte blikvanger voor het gebouw. Naast

klassiek zwart zijn er verschillende kleuren verkrijgbaar. Zo is het

altijd mogelijk een gebouw de gewenste uitstraling te geven.”

Het prismatische glas is niet alleen esthetisch erg fraai; het heeft

ook een positief effect op de elektriciteitsopbrengst, omdat het

de zonnestralen direct op de zonnecellen richt.

Boegborn legt uit hoe het systeem is opgebouwd: “Het zonnepaneel

zelf bestaat uit twee glasplaten die met behulp van een

lamineerproces aan elkaar zijn gelijmd. Daartussen bevinden

zich de fotovoltaïsche elementen. Een speciale film beschermt

de gevoelige cellen tegen schadelijke uv-straling en tegen

weersinvloeden. Het zonnepaneel is als borstweringselement

ingelijst in een geprefabriceerd aluminiumprofiel, dat het balkon

vormt. In de regel zijn de modules semi-transparant, zodat er

wat daglicht doorheen schijnt, maar waardoor de privacy toch

gegarandeerd is.”

Energie-efficiënt

Het toepassen van borstweringen met fotovoltaïsche cellen

kan ook een oplossing zijn wanneer het dak van het gebouw

al bedekt is met zonnepanelen of wanneer de oriëntatie van

het dak ten opzichte van de zon niet optimaal is. Boegborn

benadrukt: “Het Balco-systeem is vooral energie-efficiënt als

de balkons op het zuiden zijn gericht. Daarbij is het belangrijk

dat de elementen niet worden overschaduwd door overstekken,

bomen of omringende gebouwen. Maar dat geldt in feite voor

alle zonnepanelen.”

Bewezen in de praktijk

Het Balco-balkonsysteem met geïntegreerde zonnepanelen

is al toegepast bij complexen van VvE’s in Duitsland en

Zwitserland. “Als onderdeel van een verduurzamingsproject is

een woongebouw in Bern (Zwitserland) voorzien van 96 glazen

balkons van Balco. Deze bevatten allemaal fotovoltaïsche

elementen, die als zonnepanelen zijn opgenomen in de

borstweringen van de balkons, waarmee elektriciteit wordt

opgewekt”, zegt Boegborn. ”Helemaal ideaal is het wanneer de

borstweringen gecombineerd worden met het flexibele Twinbeglazingssysteem

van Balco. Op die manier kunnen bewoners

het hele jaar door gebruik maken van het balkon. Bij het Twinsysteem

kunnen de raamelementen, afhankelijk van het weer,

eenvoudig worden geopend en gesloten. Zo ontstaat een extra

leefruimte met de voordelen van zowel een open als beglaasd

balkon, waarbij het balkon bovendien fungeert als energiebron.”

Energie-efficiënt en esthetisch erg fraai: het Balco-balkonsysteem

met geïntegreerde zonnepanelen in de borstwering.

Bij een woongebouw in Bern (Zwitserland) heeft de VvE als

verduurzamingsmaatregel gekozen voor Balco-balkonbeglazing

met geïntegreerde zonnepanelen.

56

ONDERHOUD


57

VAN LINKS NAAR RECHTS

WIM HIDDING, BERT

GOOIJER EN COR VLUG

Cv-ketels én CLV’s vervangen?

VvE Wester Haven bedenkt creatieve oplossing

VvE Wester Haven in Huizen werd in het voorjaar van 2020 geconfronteerd met een probleem. Een van de

58 cv-ketels in het evenveel appartementen tellende complex was vervangen en sindsdien viel de ketel

regelmatig in storing. Drie leden van de technische commissie bogen zich op verzoek van het bestuur over

het probleem. Bert Gooijer, Wim Hidding en Cor Vlug beschikken alle drie over de nodige technische

ervaring. Dat was ook de reden dat ze al hadden besloten om het MJOP te gaan updaten. Een intensief

traject van onderzoeken en gesprekken volgde. Het resultaat: een creatieve manier om alle 58 ketels en

het gecombineerde luchttoevoer- en rookgasafvoersysteem (CLV) gefaseerd te gaan vervangen.

Bert Gooijer: “In 2017 was de VvEbijdrage

om onduidelijke redenen

verlaagd. Dat betekende dat we in

feite 35.000 euro te weinig in kas

hadden. We hebben een taxatie van

de herbouwwaarde laten uitvoeren

door Jaap Hendriksen, taxateur bij VvE

Belang. Toen bleek dat de herbouwwaarde

van ons complex ruim 18

miljoen euro bedraagt.

We zouden dus volgens de 0,5 procent-regel

jaarlijks 82.000 euro moeten

reserveren, maar dat halen we niet.

Op zichzelf is dat geen probleem, want

we hebben een behoorlijke reserve en

het gebouw (opgeleverd in 2007) is

goed onderhouden. Maar toen werd

dus die ene ketel vervangen en bleek

dat er heel wat moest gebeuren.”

Koolmonoxidegevaar

Wim Hidding: “Na de installatie van

die ketel meldde de installateur ons

dat er koolmonoxidegevaar dreigde

in het hele gebouw omdat de nieuwe

HR-ketel niet paste bij de oorspronkelijke

rookgasafvoer. Echter: er waren

op hogere etages al eerder twee ketels

vervangen en daar was geen sprake

van storing.

Vier ketels

gebruiken we als

‘buffermateriaal’

in het geval dat

een ketel kapot

gaat

De oorzaak ligt in de lagere temperatuur

van de rookgassen bij een HRketel:

50 à 60° in plaats van 150 à 160°

bij VR-ketels. Door o.a. valwinden en

lagere rookgastemperaturen kunnen

de rookgassen naar beneden worden

gedrukt en ze veroorzaken dan storingen

in de nieuwe cv-ketel. En mogelijk

dus koolmonoxide.

De conclusie: als één ketel wordt vervangen,

moeten alle ketels in dezelfde

strang worden vervangen. En dat geldt

ook voor de rookgasafvoer. Dat was

ook het advies van het bedrijf dat de

rookgasafvoer met camera’s heeft

bekeken. Onze bewoners waren in

dat opzicht dus ‘tot elkaar veroordeeld’.

Bijkomend probleem: de ketels zijn

individueel eigendom; de rookgasafvoer

is collectief.”

De kosten

Er waren nog meer ‘uitdagingen’.

De afvoer en de originele ketels waren

13 jaar oud. In totaal waren er 15 installateurs

in het complex actief om de

diverse ketels te onderhouden. Een

enkele bewoner had nooit onderhoud

laten plegen. Die had dus ook al 13

jaar niets betaald aan onderhoud. Drie

bewoners hadden hun ketel recent

vervangen. De commissie wilde hen

niet met de kosten voor een nieuwe

ketel confronteren: zij zouden daarvoor

worden gecompenseerd. Na uitvoerige

gesprekken met alle eigenaars

adviseerde de technische commissie

het VvE-bestuur om alle ketels te laten

vervangen door één installateur. Alle

bewoners zouden dan een ketel krijgen

van hetzelfde merk en de installateur

die de ketels leverde en plaatste, zou

ook het onderhoud verzorgen van alle

ketels.

Heikel punt: voor wie zijn de kosten?

Ook daarvoor had de TC de oplossing:

de VvE zou de kosten dragen voor

vervanging van alle ketels (en natuurlijk

voor de collectieve rookgasafvoer).

Het geïnvesteerde bedrag zou via de

(verhoogde) VvE-bijdrage door de

eigenaars worden terugbetaald.

Voordelen

Gooijer: “Dat had een aantal voordelen,

ook financieel. Als je 58 ketels

laat vervangen en de installateur ook

het onderhoud laat uitvoeren, heb je

natuurlijk een prijsvoordeel. Bovendien

wisten we zeker dat alle ketels zouden

worden geplaatst en onderhouden

door een deskundige installateur.”

De TC bedacht een bijzondere manier

om ook nog te beschikken over reserveketels,

vertelt Gooijer: “We hebben

de eigenaars voorgesteld dat wij hun

ketel kopen voor één euro. Daarmee

wordt de ketel eigendom van de VvE.

De eigenaar koopt zijn nieuwe ketel

eveneens voor één euro van de VvE,

waarmee hij eigenaar is van de nieuwe

ketel, die hij dus via de VvE-bijdrage

terugbetaalt. De vier ketels die nog

vrij nieuw zijn, maken we klaar voor

eventueel gebruik. Die kunnen we

gebruiken als ‘buffermateriaal’ in het

geval dat er een ketel kapot gaat.

Die hoeft dan niet direct te worden

vervangen.

Uitvoering van het hele project zou

betekenen dat de eigenaars 132 euro

per jaar extra betalen. Echter: ze

besparen jaarlijks 150 euro op het jaarlijkse

onderhoud van de cv-ketel en

de ventilatiebox. Per saldo gaat elke

eigenaar er dus financieel op vooruit. In

augustus houden we een extra ALV om

de eigenaars het onderhoudscontract

voor alle 58 ketels en de financiering

door de VvE voor te leggen.”

Gefaseerd vervangen

De technische commissie voerde

gesprekken met een aantal installateurs

en bracht ook een bezoek aan Nefit

Bosch in Deventer. “Daar werden we

bijzonder vriendelijk en deskundig te

woord gestaan”, vertelt Hidding. “We

weten nu zeker dat we de juiste keuze

maken. Omdat de complete vervanging

van het hele systeem hoge kosten

met zich meebracht (en het gevaar

minder groot bleek dan aanvankelijk

werd gedacht), hebben we besloten

om in eerste instantie de ketels en

afvoeren in twee van de 16 strangen te

gaan vervangen. Dat is gebeurd in juni

jl. Dat proces willen we elke twee jaar

herhalen, dat biedt ons de mogelijkheid

om twee jaar te sparen voor de vervanging

van weer twee strangen.”

De commissieleden hebben veel tijd

en energie gestoken in het project,

dat goed beschouwd alleen maar

voordelen biedt voor alle eigenaars:

een nieuwe ketel, een nieuwe rookgasafvoer,

lagere kosten en reducering

van het CO-risico. Desondanks zijn

er - zoals in elke VvE - leden die hun

bedenkingen hebben. De technische

commissie hoopt ook hen in de toekomst

te overtuigen van de voordelen.

We hebben er alle vertrouwen in dat

dat gaat lukken.

Interesse?

De TC van VvE Wester Haven heeft

een dik rapport samengesteld over de

complete aanpak van het project. VvE’s

die met hetzelfde probleem worden

geconfronteerd, kunnen het rapport

aanschaffen voor € 250,- excl. verzendkosten.

Hebt u interesse? U kunt contact

opnemen met Bert Gooijer via

06 187 108 49 of e-mail:

bertenmagda@gmail.com.

58

BOUWKUNDIG


59

WIEBREN GRAS

Gevelproblemen voorkómen met APK voor gebouwen

Veel schades ontstaan snel na oplevering

“Onze gevel ziet er niet uit: een raar wit laagje ontsiert het hele gebouw.” “Het lijkt wel of de gevel bol staat;

hoe kan dat nou?” “We horen van veel bewoners dat hun muren vochtig zijn. Ventileren helpt niet. Waar komt

dat dan door?” Het zijn maar enkele vragen waar geveladviseur Wiebren Gras dagelijks mee te maken krijgt.

Meestal vindt hij het antwoord op al die vragen wel en kan de oorzaak worden aangepakt. Maar ook hier geldt

dat voorkómen beter is dan genezen. Dat is veelal ook goedkoper. Daarom pleit Gras voor een APK voor

gebouwen.

“Wanneer me gevraagd wordt een

gevelinspectie uit te voeren, heb ik

eigenlijk nog nooit een bakstenen

gevel gezien waar niets mee aan de

hand was”, zegt de geveladviseur. En

hij heeft er in zijn loopbaan al heel wat

gezien, in heel Nederland. “De meeste

problemen zie je bij gebouwen die

jonger zijn dan 30 jaar. Wanneer er

schade aan de gevels ontstaat, is dat

meestal vrij snel na de bouw van een

complex. Als dilatatievoegen onvoldoende

open zijn, verkeerd geplaatst,

of zelfs ontbreken, kan de gevel onvoldoende

werken bij temperatuurswisselingen,

vooral zuidgevels. Dan kunnen

er scheuren in de gevel ontstaan.

Bij hoge gebouwen, bij metselwerk

dat geplaatst is op horizontale stalen

geveldragers, wordt bij onvoldoende

open dilataties het metselwerk nog

wel eens naar buiten gedrukt. En dat

heeft ook weer gevolgen voor de

spouwverankering. Als de gevel wordt

‘weggedrukt’, kunnen de spouwankers

gedeeltelijk uit het binnenblad worden

getrokken. Die ankers zijn bedoeld om

het binnen- en buitenblad bij elkaar te

houden. Als ze hun functie verliezen,

kan de gevel van het gebouw vallen.

Dat gebeurt ook af en toe. De herstelkosten

zijn hoog en je kunt alleen

maar hopen dat er geen slachtoffers

vallen.”

Ontsiering van de gevel

Op veel plaatsen is witte uitbloei op

donkere gevels of vergrauwing van

lichtgekleurd metselwerk te zien;

vooral op de zuid-westgevels. Hele

woonwijken worden erdoor ontsierd.

“Als iemand een appartement koopt,

wordt daar vaak niet op gelet”, zegt

Gras. “Dan spelen heel andere emoties

en afwegingen een rol, zoals de krapte

op de woningmarkt of de mooie

omgeving. Ook voor het VvE-bestuur

is het vaak geen urgent probleem. Dat

heeft andere zorgen aan zijn hoofd,

zoals de vraag of er al dan niet zonnepanelen

moeten komen en hoe

het staat met de lift. Ook belangrijk,

natuurlijk!

Pas na verloop van tijd zien bewoners

dat hun gebouw wordt ontsierd door

die uitbloei of vergrauwing. Reinigen

en vervolgens impregneren is dan het

eerste wat bij de VvE opkomt. Het

verwijderen van de uitbloei of vergrauwing

is wel mogelijk, maar kan bij

donker gekleurd metselwerk nog wel

eens voor problemen zorgen. Dan gaat

het vaak om een gewone oranje baksteen

met een donkere kleurstof aan

de zichtzijde van de steen. Bij het verwijderen

van de uitbloei verdwijnt dan

ook de kleurstof. Dan ziet je gebouw

er heel anders uit dan bij oplevering.

Daarom adviseer ik bij nieuwbouw

(indien mogelijk) ook altijd om een

baksteen te kiezen die aan de binnenkant

dezelfde kleur heeft als aan de

buitenkant.

Uitbloeiing of vergrauwing van het

metselwerk kan worden voorkomen

door het metselwerk te impregneren.

Maar dat moet je alleen doen nadat het

metselen voegwerk is geïnspecteerd

op de kwaliteit van het voegwerk en op

eventuele schade. Hoe staat het met

de dilataties en de aansluitingen met

bijvoorbeeld beton en gevelafdekkers

bij platte daken? Bij nieuwbouwcomplexen

zie je direct waar schades zullen

gaan ontstaan.”

Controle

Gras werkt samen met Rudie

Scheltinga, eigenaar van Scheltinga

Constructie Advies. Deze herkent veel

in het verhaal van de geveldeskundige.

“We zien nogal eens dat de architect

vooral een mooi pand heeft willen

realiseren. Overstekken, brede dakgoten

en dergelijke passen dan niet

altijd in het beeld, en daarom worden

ze weggelaten. Daardoor stroomt het

hemelwater vaak langs de gevel. Dan

is het niet zo vreemd dat die gevel snel

verweert.”

Over het platte dak gesproken: de

constructeur adviseert het dak regelmatig

te (laten) controleren op vervuiling

en op de werking van afvoeren en

noodoverstorten e.d. “Dat zou eigenlijk

twee keer per jaar moeten gebeuren,

maar eenmaal per jaar is absoluut

noodzakelijk. Dan ben je ruim op tijd

om te constateren dat er afwijkingen

zijn of dat afvoerconstructies onvoldoende

werken.”

WITTE UITBLOEI

OP DE GEVEL

Beide adviseurs benadrukken dat de

VvE alle bouwen constructietekeningen

in haar bezit moet hebben.

Scheltinga: “De zoektocht naar de

oorzaak van problemen is eenvoudiger

als de VvE over alle tekeningen (ook

van installaties) beschikt. Helemaal als

de garantie na tien jaar is verlopen!

Onder deze stukken vallen ook de

detailtekeningen en de berekeningen

van de verschillende deelleveranciers

en onderaannemers. Dan kun je

denken aan prefab vloeren, de geveldragers,

de staalconstructie enz.

Elke aannemer zou een bouwdossier

moeten bijhouden. En de VvE moet

daarvan een kopie krijgen, zodat ze

inzicht heeft in het bouwproces.”

Gras: “Veel problemen ontstaan op de

plaats waar metselwerk, beton, staal

en andere materialen te dicht op elkaar

worden aangesloten. Al die materialen

zetten op verschillende manieren uit.

Als daarmee geen rekening is gehouden

tijdens de bouw, weet je zeker dat

je problemen krijgt. In het dossier kun

je zien hoe e.e.a. had moeten worden

uitgevoerd.”

APK voor gebouwen

Wiebren Gras pleit voor een APK, in

elk geval voor hoge gebouwen met

gemetselde gevels. “Dat betekent dat

je bij oplevering een nulmeting uitvoert

en daarna elke vijf jaar een gevelinspectie

laat uitvoeren. Ook bij lage

gebouwen is zo’n inspectie natuurlijk

zinvol.” Hij noemt een aantal punten

op die bij zo’n inspectie aan de orde

moeten komen:

SCHEUREN DOOR TE

SMALLE DILATATIEVOEG

1. De aansluitingen van verschillende

materialen, zoals van beton, metselwerk

en staal. Bij te weinig ruimte

tussen de verschillende materialen

ontstaan vaak schades in het metselwerk

door thermische werking,

vooral bij zuiden zuidwest-gevels.

2. Dilatatievoegen horen aanwezig te

zijn in lange (verticale dilataties) en

hoge (horizontale dilataties) gevels.

Dankzij de dilataties kunnen de

verschillende geveldelen onafhankelijk

van elkaar bewegen. Tijdens

de inspectie moet dus altijd worden

gecontroleerd of ze voldoende open

zijn.

3. Bij hoge gevels zijn de horizontale

dilataties altijd ter hoogte van de stalen

geveldragers aangebracht. Tussen

de geveldrager en het onderstaande

metselwerk moet voldoende ruimte

aanwezig zijn. Als de gevel uitzet

door warmte, kan die ‘groei’ dankzij

de aanwezige ruimte worden opgevangen.

4. Bij betonnen muurafdekkers moet

altijd de aansluiting (flexibele afdichting)

tussen de afdekkers onderling

én tussen de afdekkers en het

onderstaande metselwerk worden

gecontroleerd.

5. Vóór na-isolatie van oudere

appartementencomplexen is het

noodzakelijk om eerst de staat van

het metselen voegwerk te

inspecteren en met behulp van

een endoscoop de spouwankers

te controleren op vervuiling zoals

metselmortels in de spouw. Geen

gebreken? Dan impregneren na het

isoleren!

Alleen

impregneren

wanneer het metselen

voegwerk is

gecontroleerd

op eventuele

schade

ALUPROF ADVERATORIAL VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2021 #3

61

LINDENHOVE NU...

...EN STRAKS

Een energiebesparend en aantrekkelijk gebouw?

Kies voor de aluminium systemen van Aluprof

Als VvE hebt u nogal wat wensen als het om uw appartementengebouw gaat. U wilt comfortabel en gezond

wonen in een aantrekkelijk gebouw. En u wilt zo veel mogelijk besparen op de energiekosten. Het kan allemaal:

met de aluminium raam-, schuif- en deursystemen van Aluprof. Die isoleren de appartementen duurzaam en

ze gaan maar liefst minimaal 30 jaar mee. Al die tijd is het onderhoud beperkt tot reiniging van het materiaal.

Daarom koos ook VvE Lindenhove in Apeldoorn voor Aluprof.

VvE Lindenhove: “Isolatie van de gevel is een eerste stap

om te komen tot een energiezuinig gebouw. We waren op

zoek naar een systeem dat ons compleet zou ontzorgen

en waar we lang plezier van hebben. Daarom kozen we

voor Aluprof. Onze appartementen zijn nu voorzien van

MB104 passief-huiskozijnen met triple glas. Als het gebouw

helemaal afgebouwd is, wonen we in een comfortabel en

energiezuinig gebouw dat er goed uitziet. En de waarde

van de appartementen is ook gestegen. We hebben de

juiste keus gemaakt!”

John Goossens, directeur van Aluprof Nederland: “VvE

Lindenhove heeft zeker een goede keus gemaakt! Onze

ramen, deuren, schuifdeuren, balkondeuren etc. zijn

allemaal van de hoogste kwaliteit. Daarvoor staat Aluprof

al meer dan 60 jaar garant. Wij bieden de beste oplossing,

ook als het gaat om winden waterdichtheid, en om

inbraak- en brandveiligheid.”

GRATIS advies

“Als een VvE ons belt, maken we een afspraak voor een

vrijblijvend advies. Na de inventarisatie van alle wensen

maken we een plan dat gebaseerd is op de gegevens van

uw complex en op de aanwezige installaties. De VvE krijgt

een offerte op maat, waarin alle bijkomende kosten zijn

opgenomen. Wij nemen de VvE van de eerste tot de laatste

stap alle zorgen uit handen.

Desgewenst verzorgen we ook een presentatie voor uw

ledenvergadering; steeds in overleg met het VvE-bestuur

of de werkgroep duurzaamheid. In totaal is Aluprof ca.

twee maanden bezig om al die activiteiten uit te voeren:

uitvoerig onderzoek van uw gebouw, het maken van

offertes etc. Daarvoor betaalt u niets. Dat doet u pas als

u besluit om in zee te gaan met Aluprof.”

Ketensamenwerking met leveranciers

Wilt u nóg meer doen om uw gebouw zo energiezuinig

mogelijk te maken? In samenwerking met Renocon wordt

u - eventueel met behulp van een 30-jarige financiering via

het Nationaal Warmtefonds - begeleid naar de installatie

van een zeer energiezuinig pakket, gecombineerd met een

gezonde leefomgeving. Ook energieopwekking hoort tot

de mogelijkheden.

Nog mooier: ook de advieskosten van Renocon kunnen via

een gebouwgebonden financiering worden ondergebracht

bij het Warmtefonds. Betaalbare verduurzaming is daarmee

voor iedere VvE mogelijk: u lost de financiering af door de

besparingen op het onderhoud en de energiekosten.

Zorgeloos energie besparen;

u doet het samen met Aluprof!

Tip van John: plan nú een afspraak!

“Vergaderen stond de afgelopen periode natuurlijk op een

laag pitje door Covid-19. Nu is het weer mogelijk om een

ledenvergadering te plannen. Dus is dit hét moment om

een vrijblijvend advies te vragen aan Aluprof!”

Meer weten of direct een afspraak maken?

U kunt bellen met Aluprof Nederland: John Goossens

(06 13 11 22 08). Mailen kan ook: john@aluprof-nederland.nl

62

BOUWKUNDIG


Binnen uw complex laadpunten aanleggen?

Maak gebruik van het handige stappenplan!

Elektrisch rijden is populair, en dat merken Verenigingen van Eigenaars ook. Steeds meer VvE-bestuurders

krijgen de vraag of er bij de eigen of gezamenlijke parkeergelegenheid een laadpunt kan komen. Logisch,

want laden bij de eigen parkeergelegenheid is vaak goedkoper dan laden bij een openbaar laadpunt op straat.

Bovendien hebben bewoners met een eigen parkeerplek vaak geen alternatief. In de meeste gemeenten

mogen zij geen openbaar laadpunt op straat aanvragen en krijgen zij geen parkeervergunning. Maar hoe

breng je als VvE in kaart wat er nodig is en wat slim is? Met www.vveladen.nl, de nieuwe brochure én

www.vvelaadloket.nl!

Brochure helpt VvE’s op weg

Een nieuwe brochure die is ontwikkeld in opdracht van de

partijen binnen de Nationale Agenda Laadinfrastructuur

(NAL), helpt VvE’s op weg. De brochure bevat een helder

stappenplan dat veel houvast biedt. Zowel voor de realisatie

van een collectieve laadoplossing voor alle bewoners, als

voor de situatie waarin de VvE de realisatie van laadplekken

aan de individuele leden wil laten. De brochure gaat onder

meer in op vragen rond de kosten, de veiligheid, het

gebruiksgemak en de uitbreidbaarheid. Het stappenplan

helpt VvE’s een laadvoorziening te realiseren waar de

elektrische rijder graag laadt. Voordelig, comfortabel én

veilig. U vindt de brochure op w.vveladen.nl.

Laadoplossingen voor

elektrische auto’s

binnen de VvE

Stappenplan toekomstbestendige

laadinfrastructuur voor VvE-leden

en bestuur

aanzienlijk eenvoudiger. U kunt het format gebruiken voor

de ALV maar ook bij de keuze voor een geschikte partner

voor de aanleg van de laadinfrastructuur.

Het werkplan dat meegestuurd kan worden bij besluitvorming

door de VvE-vergadering of melding aan de VvE,

kan bestaan uit: een inventarisatie van de laadbehoefte en

het draagvlak, een situatieschets, een realisatieplan, een

financieel plan, plattegronden en eventueel offertes van

installateurs.

Alle voorbeelden vindt u op de site.

VvE Laadloket

VvE Laadloket helpt VvE’s in de begeleiding bij het

besluitvormingstraject en het benaderen van geschikte

marktpartijen om de gekozen laadoplossing te realiseren.

VvE’s kunnen zich hiervoor rechtstreeks aanmelden bij

VvE Laadloket. Ook gemeenten kunnen met VvE Laadloket

aan de slag om de VvE’s in de gemeente bij te staan met

de inrichting van een regionaal laadloket. Gemeente

Rotterdam trapte eind juni af met een pilot voor het eerste

regionale Laadloket. Daarmee krijgen VvE’s subsidie voor

het adviestraject. De hoop en verwachting is dat veel

gemeenten dit voorbeeld zullen volgen.

Draagvlak!

Danny Gorter, adviseur bij VvE Laadloket: “Draagvlak is

van cruciaal belang als het gaat om de mogelijke aanleg

van laadinfrastructuur. Bij veel VvE’s is het een probleem

om de leden te overtuigen van de wenselijkheid van zo’n

infrastructuur. Maar over enige tijd is de notificatieregeling

naar alle waarschijnlijkheid een feit. Als je dan nog moet

beginnen met een onderzoek, ben je te laat!

Wij starten ons adviestraject met een vragenlijst, die via het

VvE-bestuur naar alle leden gaat. Daarmee krijgen wij én

het bestuur inzicht in de verwachtingen die er binnen de

VvE leven en kunnen we ook het draagvlak meten. In de

volgende fase beantwoorden we alle vragen en gaan we

over op het echte adviestraject. De VvE krijgt een uitgewerkt

plan en we selecteren ook betrouwbare, deskundige

leveranciers. Omdat de leveranciers ons kennen als een

goede gesprekspartner, is het eenvoudiger om een goede

offerte te krijgen.”

Voor het VvE-bestuur kan het een voordeel zijn als een

adviseur van het VvE Laadloket aanwezig is tijdens de ALV.

Daarvoor worden extra kosten berekend. Goed nieuws voor

aangeslotenen bij VvE Belang: voor hen is deze extra service

gratis!

Brandveiligheid

Er zijn veel vragen over de veiligheid van elektrische auto’s.

U kunt erop vertrouwen dat alle auto’s in Nederland veilig

zijn. Dat geldt ook voor elektrische auto’s. Alle auto’s

moeten voor het krijgen van een kenteken voldoen aan

veel internationale eisen voordat ze de weg op mogen.

Net als w.vveladen.nl heeft w.vvelaadloket.nl veel aandacht

voor het onderwerp brandveiligheid. Gorter: “In de

vragenlijst voor de leden krijgen ze de gelegenheid om

vragen te stellen over dit onderwerp. Die vragen komen

aan de orde in onze rapportage aan het bestuur. We geven

ook tips om brand te voorkómen, maar we benadrukken

daarnaast dat een kritische blik t.a.v. berichtgeving in de

media belangrijk is. Immers: Er zijn geen gevallen bekend

waarin een elektrische auto een brand heeft veroorzaakt in

een parkeergarage.

Bovendien geven we aan welke maatregelen de VvE zelf

kan nemen: het volgen van de NEN-normen, het zorgen

voor een centrale afschakeling van laadvoorzieningen en

voor zichtbare veiligheidsinstructies bij de laadpunten.

Daarnaast informeren we de VvE over het belang van (extra)

veiligheidsvoorzieningen in de parkeergarage.”

Vveladen.nl

Naast de brochure met het stappenplan is er ook een

nieuwe website: w.vveladen.nl. De site wordt gaandeweg

gevuld met handige extra informatie. Denk bijvoorbeeld

aan een overzicht van installateurs, een pagina vraag &

antwoord en een quickscan. Kortom: vveladen.nl wordt hét

startpunt voor VvE’s die met elektrisch laden aan de slag

willen!

De brochure is een uitgave van de Nationale Agenda

Laadinfrastructuur. In opdracht van RVO, MRA-Elektrisch,

de gemeenten Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en

Utrecht en in samenwerking met VvE Belang, Vastgoed

Management Nederland en de ministeries van Binnenlandse

Zaken en Koninkrijksrelaties en Infrastructuur en Waterstaat.

Duidelijk werkplan

Op de website vindt u een duidelijk werkplan waarmee u

direct aan de slag kunt. Het werkplan is bedoeld om uw

VvE te helpen bij het maken en vastleggen van duidelijke

keuzes als het gaat om de realisatie van laadinfrastructuur.

Het werkplanformat maakt de belangrijkste keuzes

ten aanzien van de laadinfrastructuur in één compact

document duidelijk. Dat maakt de besluitvorming in de ALV

Er zijn geen

gevallen bekend

waarin een elektrische

auto een brand heeft

veroorzaakt in een

parkeergarage

DANNY GORTER

GRATIS SERVICE

VOOR AANGESLOTENEN

BIJ VVE BELANG

Voor het VvE-bestuur kan het

een voordeel zijn als een adviseur

van het VvE Laadloket aanwezig is

tijdens de ALV. Daarvoor worden

extra kosten berekend.

Goed nieuws voor VvE’s die

aangesloten zijn bij VvE Belang:

voor hen is deze extra

service GRATIS!

64

FORBO ADVERTORIAL


Neem de drijvende duurzame woonwijk Schoonschip, een enorm

studentencomplex van Greystar in Diemen, de tiny houses van

B&G Totaalbouw, de starterswoningen van Startblock of het

volledig van afvalplastic gemaakte Save Home. Allemaal projecten

waar het Housing Team van Forbo Flooring bij was betrokken.

Met het Housing Team speelt de vloerproducent in op de

groeiende vraag naar vloerexpertise bij projectmatige woningbouw.

Een gesprek met Victor Mulder en Mario Walda (resp.

sales- en projectmanager Housing) over volledige ontzorging

van voor- tot achterdeur, gratis vloerdesign, kleuradvies,

akoestiek, schoonloopsystemen en duurzaamheid natuurlijk.

Aansprekende projecten van Housing Team Forbo

Volledige ontzorging met duurzame kwaliteitsproducten en garantie

Volgens Mulder schieten de wooncomplexen

als paddenstoelen uit de

grond nu de woningnood zo hoog is.

Denk daarbij aan woningcorporaties,

studentenorganisaties en projectontwikkelaars

die plannen ontwikkelen,

maar ook aan een mix van kleinere

of grotere duurzame en innovatieve

initiatieven die de woningbouw

proberen aan te jagen.

Mulder: “Een mooi voorbeeld is Spring

in Barendrecht; een oud kantoorpand

dat door Aadam architecten werd

getransformeerd naar een microwoningencomplex.”

Spring is speciaal

ontworpen voor starters, internationale

studenten, spoedzoekers, seizoen-expats

en statushouders. Het complex is

van alle gemakken voorzien zoals een

gym, een wasserette en diverse gezamenlijke

ruimtes zoals een bibliotheek,

een studieruimte en een eetkeuken.

Voor de balans en harmonie in het

interieur is ervoor gekozen om in alle

woningen Allura Wood te leggen dat

er natuurlijk uitziet, maar toch gemakkelijk

is te onderhouden. In de entree,

het café en de gangen ligt een combinatie

van kleuren uit de CO2-neutraal

geproduceerde Marmoleum Concrete

collectie.

Een ander aansprekend project waar

het Housing Team een hand in had,

werd uitgevoerd voor Greystar, een

bedrijf dat wereldwijd meer dan

500.000 woningen bezit en verhuurt,

en in Nederland een fiks studentencomplex

liet bouwen. Mulder: “Daar

liggen nu Allura Flex vloeren, die aan

het eind van hun levensfase of na vervanging

door ons worden teruggenomen

voor hergebruik of recycling.

Die terugneemservice is een van de

manieren waarmee we als Forbo laten

zien dat we duurzaamheid hoog in

het vaandel hebben.”

Duurzaamste drijvende woonwijk

van Europa

Schoonschip in Amsterdam - op zijn

beurt - is een particulier initiatief en

de duurzaamste drijvende woonwijk

van Europa. Houten huizen verbonden

door steigers als straten. Elke woonboot

is anders, maar stuk voor stuk

zijn ze overduidelijk met veel aandacht

en liefde ontworpen. Vooral ook met

liefde voor de planeet. Walda: ‘De

woonboten zijn allemaal energieneutraal

gebouwd van duurzame

materialen zoals gecertificeerd hout,

gerecycled beton, hoogwaardig isolatieglas,

stro, bamboe en leemstuc. De

centrale ruimte en een aantal boten

zijn voorzien van ons Marmoleum.’

Of neem de Woonwensfabriek bij

Raab Karcher in Assen (en later op

meer plekken in het land). Mulder: “De

consument is gewend om de keuken

en het sanitair mee te financieren in

de hypotheek en betrekt die keuken

en het sanitair vaak bij de bouwmaterialenhandel.

Via de Woonwensfabriek

kun je nu ook een Forbo-vloer kopen

en meenemen in de financiering.”

Andere voorbeelden die het Housing

Team van Forbo inmiddels ‘bevloerde’:

de tiny houses die B&G Totaalbouw/

Weijers BTS bouwt met standaard een

Allura vloer in het woongedeelte en

Eternal in de badkamer, de duurzame

en demontabele snelbouw-woningen

met Allura Ease vloer (zonder een

druppel lijm gelegd, red.) van De

Gebouwheer, de fabrieksmatig

geproduceerde starterswoningen van

Startblock uit Emmeloord met Novilon

en Coral bij de voordeur of het eerste

volledig van afvalplastic gemaakte

Save Home in Oosterbeek met zijn

Marmoleumvloer.

Meedenken en service

Maar waarom kiezen al deze partijen

voor Forbo? Mulder: “Omdat wij onze

klanten van de voor- tot de achterdeur

volledig ontzorgen. Met een uitgebreid

pallet aan kwaliteitsvloeren, materialen

en aanvullende diensten. We denken

bijvoorbeeld graag mee over kleuren

vloerdesign; gratis uitgevoerd door

onze eigen ontwerpers, indien gewenst.

Daarnaast geven we samen met Forbo

Eurocol middels System Solutions een

garantie op ons werk. Is er iets mis met

het materiaal (of in de opbouw van

dekvloer tot en met vloerbedekking)

dan lossen we dat op.” Ook advies

over vloerverwarming en specifieke

oplossingen voor entreezones, gangen

en gemeenschappelijke ruimtes

behoren tot de Forbo standaardzorg.

Walda: “Kort gezegd, hebben we voor

elke ruimte een vloeroplossing. Mooie,

kwalitatief goede producten, geleverd

door een betrouwbare partner.”

Mulder: “Daarnaast staat duurzaamheid

heel hoog op de Forbo-ladder. Zo is

Marmoleum de enige CO2-neutraal

geproduceerde vlakke vloer ter wereld.

We produceren verder zo duurzaam

mogelijk, met groene energie bijvoorbeeld,

we nemen de snijrestanten weer

terug om te recyclen en ook belangrijk:

onze vloeren worden in Nederland

geproduceerd. Een gemiddelde vloer

legt 69 kilometer af van fabriek naar

klant. Dat kost veel minder CO2-uitstoot

dan een vloer invaren of -vliegen

vanuit bijvoorbeeld China. Bovendien

zijn onze vloeren volgens de strengste

eisen geproduceerd. Zo weet je zeker

dat er geen (grond-)stoffen in onze

producten zitten die slecht kunnen

zijn voor de gezondheid. Ook onze

MVO-maatstaven zijn hoog. Denk bijvoorbeeld

aan toezicht op fatsoenlijke

arbeids- en leefomstandigheden bij

onze toeleveranciers. Forbo is dan

ook SA8000 gecertificeerd.’

Contactgeluidreductie

Volgens Mulder zijn Forbo’s ‘akoestieke’

oplossingen een andere belangrijke

troef: “Zo kun je het contactgeluid

bijvoorbeeld sterk verminderen met

onze Flotex tapijtoplossingen.

Flotex is leverbaar in honderden verschillende

dessins, elk ontwerp dat de

klant maar wil en ook in elke maat en

vorm, bijvoorbeeld een rond kleed.”

Daarnaast levert Forbo een akoestiek

ondervloersysteem dat geluidsoverdracht

tegengaat en vloeroplossingen

als Marmoleum Decibel en ‘akoestieke’

hoogvliegers als Sarlon en Modul’up die

het geluid in een ruimte aanzienlijk verminderen.

Volgens Mulder is dit vooral

belangrijk bij oudere gebouwen die

gerenoveerd worden. “Nieuwe panden

worden zo ontworpen en gebouwd dat

de akoestiek en de contactgeluidreductie

veelal in orde zijn.”

Walda: “Ook schoonloopsystemen zijn

in deze markt heel belangrijk. VvE’s,

eigenaars van studentencomplexen en

woningcorporaties zijn vaak zelf verantwoordelijk

voor het onderhoud en de

verzorging van het gebouw. Dan is het

slim ervoor te zorgen dat de rommel

(vuil en vocht, red.) niet van buiten naar

binnen komt. Dat scheelt niet alleen in

de schoonmaak, maar houdt de vloeren

daarachter langer goed doordat het

zand in de schoonloopmat blijft zitten

en de vloer niet wordt beschadigd.

Forbo levert Nuway voor buiten en

Coral voor binnen.“

Voor veel meer info zie

www.forbo-flooring.nl/housing.

Nieuw Housing

Team Forbo speelt

in op groeiende vraag

naar vloerexpertise bij

wooncomplexen

66

ENERGIEBESPAREN


VvE Residentie Gregorius:

“Van 120.000 kWh naar 25.000 kWh per jaar”

In korte tijd is het de technische commissie van de VvE Residentie Gregorius te ‘s-Hertogenbosch gelukt om het

energiegebruik van de installaties aanzienlijk te verminderen. Concreet ging het om de verlichting, de liften, de

ventilatoren in de garage, de hellingbaanverwarming, de luchtdrogers en de hydroforen. Ir. Jan van den Heuvel,

lid van de technische commissie van de VvE, vertelt over de aanpak en het resultaat van het project.

“Ons appartementencomplex bestaat

uit drie gebouwen van ieder vijf etages.

We beschikken over een ondergrondse

parkeergarage en een kelder

met daarin de bergingen. Het complex

dateert van de jaren 1989-1990 en

telt in totaal 42 appartementen. Ieder

gebouw heeft een lift, een luchtdroger

en natuurlijk verlichting in de hal, de

portieken, het trappenhuis en de kelder.

In de garage hebben we - naast vanzelfsprekend

verlichting - een ventilatiesysteem

met twee ventilatoren

en een hellingbaanverwarming: de

verwarming van de uitrit van de garage

naar de openbare weg.”

Onderzoek energieverbruik

De VvE kende al vele jaren een technische

commissie, die in 2016 een

nieuwe samenstelling kreeg. In die tijd

nam de aandacht voor verduurzaming

en energiebesparing toe. Dat was voor

de technische commissie aanleiding

om het energieverbruik eens nader te

bekijken. In het energiereductieplan

werd als doelstelling opgenomen dat

het energieverbruik met 30 procent

moest worden teruggebracht. De

commissie startte een onderzoek.

Van den Heuvel: “Als eerste stap gingen

we telkens op de eerste dag van

elke maand de meterstand opnemen

van de energiemeters van de drie

gebouwen. Want meten is weten! Die

standen vormden het uitgangspunt

van de doelstelling. In de jaren 2016

en 2017 bedroeg het totale energieverbruik

van de VvE ca 120.000

kWh per jaar. We schakelden een

installateur in voor de meting van de

stroomsterkte van de verschillende

installaties, omdat we ook inzicht

wilden hebben in het aandeel van de

verschillende installaties. Op basis

van de waarde van de stroomsterkte

en een schatting van de bedrijfsduur

bepaalden we vervolgens zelf het

energieverbruik van die installaties.”

Theoretisch model

“Alle gegevens werden verwerkt in een

Excel-tabel, het theoretisch model.

Zo’n model geeft inzicht in de grootte

van het energieverbruik. Het is daarnaast

handig om een prognose te

maken van het verwachte energieverbruik

na het nemen van maatregelen.

Met een bedrag voor de kWh-prijs

kan dan ook een prognose worden

gemaakt van de jaarlijkse energiekosten.

Die heeft het VvE-bestuur nodig

voor het opstellen van de begroting.

Vervolgens werden de maatregelen

bezien om het energieverbruik per

installatie te verminderen. Vooraf moet

ik wel vermelden dat we enorm zijn

geholpen door het feit dat de meeste

installaties na 30 jaar aan vernieuwing

toe waren.”

Maatregelen: ventilatoren, liften

en hellingbaanverwarming

“De garage werd geventileerd door

twee ventilatoren die continu op vol

vermogen draaiden. Dit systeem werd

vervangen door een ventilatiesysteem

dat bestaat uit twee ventilatoren met

een regeling op basis van CO (koolmonoxide)-detectie.

De nieuwe ventilatoren

draaien nu op 25 procent van het

maximale vermogen. Ze schakelen in

stappen op wanneer de CO-concentratie

in de garage toeneemt.

Vanuit het verleden stonden in onze

gebouwen hydraulisch aangedreven

liften. Omdat die aan vernieuwing toe

waren, zijn we overgegaan op nieuwe,

elektrische liften met een aanzienlijk

geringer energieverbruik én met de

mogelijkheid van energieterugwinning.

Ook de hellingbaan kwam in beeld.

De verwarming van en naar de garage

staat in de winterperiode niet meer

continu stand-by. Hij wordt handmatig

aangezet in het geval dat de weersverwachtingen

dat noodzakelijk maken.”

Maatregelen: luchtdrogers,

verlichting en hydroforen

In de beginjaren na de oplevering had

het complex te kampen met erg vochtige

kelders en dito bergingen. Bij de

aannemer werd bedongen dat deze

een luchtdrogersysteem zou aanleggen.

Al die jaren is op deze manier de

luchtvochtigheid op peil gehouden.

Is dat systeem eigenlijk nog wel nodig,

vroegen de leden van de technische

commissie zich af. Misschien is het

bouwvocht na al die jaren wel

verdwenen!

Dat bleek inderdaad het geval: na uitschakeling

van het systeem bleek de

relatieve luchtvochtigheid te schommelen

rond een aanvaardbare waarde

van 50 – 55 procent. Extra drogen was

dus niet meer nodig.

In een aantal stappen is de verlichting

in de gebouwen en de garage aangepast.

Eerst van TL-lampen naar ledverlichting

met een variabele lichtsterkte

en onlangs naar verlichting door ledlampen

met bewegingsmelders. Die

branden korte tijd als een bewoner

passeert.

Installatie energieverbruik per jaar energieverbruik

(kWh) in de oorspronkelijke per jaar (kWh) in

situatie

de huidige situatie

2 ventilatoren in de garage 38.000 kWh 6.000 kWh

3 liften 11.000 kWh 900 kWh

hellingbaanverwarming ca 2.600 kWh ca 500 kWh

3 luchtdrogers 15.000 kWh 1.300 kWh

totale verlichting ca 50.000 kWh ca 13.000 kWh

3 hydroforen 3.600 kWh 2.400 kWh

Totaal ca 120.000 kWh ca 24.000 kWh

HET OORSPRONKELIJKE EN HET HUIDIGE ENERGIEVERBRUIK

VAN DE VERSCHILLENDE INSTALLATIES.

Wat de hydroforen betreft: bij wijze van

proef is de hydrofoor bij een van de

drie gebouwen tijdelijk buiten dienst

gesteld. De waterdruk op de bovenste

verdieping bleek nog aan de normen te

voldoen. “Dat is interessant genoeg om

de proef te vervolgen”, vindt Van den

Heuvel.

Resultaat

De bovenstaande tabel toont het

energieverbruik van de belangrijkste

installaties in de oorspronkelijke én in

de huidige situatie. Het totale energieverbruik

bedraagt in de huidige situatie

ca 25.000 kWh per jaar.

Forse

vermindering

energieverbruik

dankzij goed

onderzoek en

adequate

maatregelen

JAN VAN DEN HEUVEL

Het is zonneklaar: met een goed

onderzoek en adequate maatregelen

is het zeker mogelijk om het energieverbruik

van een appartementencomplex

fors te verminderen. De doelstelling

is dus ruimschoots gehaald, zegt

Van den Heuvel. “Maar we stoppen

niet: onze volgende stap is de aanleg

van zonnepanelen.”

Jan van den Heuvel geeft graag meer

informatie. U kunt hem mailen op:

jam.vandenheuvel@planet.nl

68

ENERGIEBESPAREN

COLUMN


VVE-‘KOORTS’ - WAAR ZIJN

DE GROENE VLAGGETJES?

Hebt u nog een oude elektrische boiler met een dagen nachttarief - en geen ‘slimme meter’? Dan loopt u

het risico dat u binnenkort onder een koude douche komt te staan. Het TF-signaal, dat ervoor zorgt dat de

boiler aanspringt, wordt sinds 1 juli uitgeschakeld. Het was de bedoeling dat het vanaf 1 juli helemaal niet

meer zou werken, maar dat is nu gedeeltelijk uitgesteld.

Gevaar op koude douche na einde TF-signaal

De werkzaamheden rond de uitschakeling zouden

’s nachts plaatsvinden, maar de Arbo stak daar een stokje

voor. Het moet overdag gebeuren. Sinds 1 juli schakelen

de netbeheerders gefaseerd het TF-signaal voor kleinverbruikers

definitief uit. Eerder was afgesproken dat 1 juli de

einddatum zou zijn. Nu wordt dat meer in fases aangepakt.

Het TF-signaal, of toonfrequent-signaal, werd gebruikt om

bij kleinverbruikers te schakelen tussen het dagen het

nachttarief. Ook andere zaken werden ermee aangestuurd,

zoals lantaarnpalen, verkeerslichten en kerkverwarming.

Maar ook bepaalde elektrische boilers, die dan ‘s nachts

aansprongen en zo gebruik maakten van het goedkopere

nachttarief.

Om te voorkomen dat de mensen met dergelijke boilers

- die veelal in oudere appartementen, huizen en socialehuurwoningen

te vinden zijn - na de afschakeling ineens

koud douchen, hadden netbeheerders in overleg met de

installatiebranche bedacht om het TF-signaal ‘s nachts uit

te zetten. Dan staan de boilers namelijk al aan en blijven

die dus ook aanstaan.

Arbotechnische redenen

Echter: om arbotechnische redenen blijkt dat niet mogelijk

te zijn, heeft branchevereniging Techniek Nederland

meegedeeld. Jenny Huttinga, woordvoerder van Netbeheer

Nederland, heeft dit bevestigd. Het TF-signaal kan

dus alleen worden uitgeschakeld op het moment dat de

apparatuur die door het signaal wordt in- of uitgeschakeld

ook uitstaat. Huttinga: “Als het TF-signaal ‘s nachts wordt

uitgeschakeld, blijven met name in middenspanningsruimtes

bepaalde delen onder spanning staan.

Dat brengt veiligheidsrisico’s met zich mee, zoals het risico

op doorbranden, maar ook risico voor monteurs die in

die ruimte aan het werk gaan.”

Het is onbekend om hoeveel elektrische boilers het gaat.

Techniek Nederland stelt op de eigen site dat er maximaal

250.000 elektrische boilers in Nederland hangen, maar die

worden lang niet allemaal aangestuurd door het TF-signaal.

En zelfs als de boiler door dat signaal wordt aangestuurd,

is het vaak mogelijk om het apparaat zelf aan of uit te

schakelen via een knopje in de meterkast. Maar er zijn

ook boilers waar die mogelijkheid ontbreekt.

Stappenplan

Om erachter te komen wat voor soort boiler mensen in

huis hebben en welke stappen zij eventueel moeten zetten

om koude douches te voorkomen, heeft Netbeheer Nederland

een stappenplan op de eigen website gezet. Ook de

verschillende netbeheerders hebben stappenplannen en

informatie op hun website. Techniek Nederland heeft een

voorbeeldbrief die installateurs naar hun klanten kunnen

sturen om hen te wijzen op de ontwikkelingen.

Maar uiteindelijk is het aan de klant zelf om het eventuele

probleem te voorkomen of op te lossen. Dat kan door een

installateur te bellen, als de boiler in eigendom is, of de

verhuurder van de boiler als het om huur gaat. Wie gebruik

wil maken van het dagen nachttarief kan bijvoorbeeld

een klokschakelaar ophangen, die voortaan de boiler automatisch

aan- en uit laat springen. Overigens gebruikt netbeheerder

Stedin in Utrecht en Zuid-Holland een speciaal

TF-signaal voor boilers. Dit signaal wordt pas in 2022

uitgezet.

Bron: Energeia

Sven

Ringelberg

adviseur en blogger

op Transitiepaden.nl

We moeten verduurzamen ‘sexy’

maken, dat type zinnen hoor je

veel voorbijkomen. De urgentie

om aan de slag te gaan met als

doel een duurzaam pand, is die

wel hoog genoeg? Daar begon ik

toch een beetje aan te twijfelen

na de opmerking van de VvEbeheerder

in het artikel van

Kees Oomen dat in de meieditie

van dit magazine stond.

‘Ik hoef geen plek in de hemel’ was de reactie van deze beheerder op de vraag

van een bewoner of er duurzaamheidsplannen waren voor zijn complex. Nu

kan ik hier uitgebreid argumenten aandragen dat verduurzamingsplannen niets

anders zijn dan een slimme onderhoudsplanning. En ik kan ook beargumenteren

dat ze onderdeel zijn van de basis(!) van goed beheer, maar werkt dat?

Ik denk dat meer verleiding en zichtbaarheid nodig zijn in plaats van wijzen

op de negatieve voorbeelden. Zoals Kees al benoemt, zijn er namelijk véél

eigenaren die echt een plekje in de hemel verdienen. Als ik met VvE’s én

beheerders spreek, heeft een meerderheid de wens om te verduurzamen en/

of zijn er plannen in de maak. De weg naar resultaten is dan weliswaar lang,

maar we komen langzaam in een stroomversnelling, de temperatuur loopt op!

Ik zie steeds meer voorbeelden van hoe het wél kan. Misschien moeten we

wat inspiratie halen uit evenementen zoals het EK voetbal, dat helaas voor

Nederland nogal teleurstellend is verlopen. Ook al is de Oranjekoorts inmiddels

weer uit ons collectieve bewustzijn verdwenen; het toernooi was wel

degelijk een bron van inspiratie. Want we zagen het ook dit jaar weer: het

begint altijd met één woning, een grote Oranjefan die vlaggetjes ophangt en

zijn buren enthousiast vertelt over zijn collectie voetbalplaatjes. Voor je het

weet is de hele straat oranje. En achterblijven als je in de straat ernaast woont?

Dat kan echt niet! Voor je het weet, is heel Nederland oranje. Ik zag in mijn

buurtapp al in een vroeg stadium berichten voorbijkomen dat er nergens meer

vlaggetjes te koop waren.

Tijd voor wat positieve energie en dat plekje in de hemel voor die VvE’s die

wél aan de slag zijn met verduurzamen. Waarom geen groene vlaggetjes na

het verduurzamen van het complex, het leggen van zonnepanelen of zelfs

het vaststellen van een ‘groen meerjarenonderhoudsplan’? Wat er nu vaak

ontbreekt aan de verduurzamingsopgave is dat niet goed zichtbaar is wat er

is gebeurd. Zonnepanelen liggen op het dak en isolatie zit achter de gevel.

Verduurzamen moet niet sexy gemaakt worden, maar simpelweg zichtbaar.

En dat met trots. Want marketeers weten: we zijn gevoelig voor wat onze

buren hebben aangeschaft.

Ik zie het al helemaal voor me. Het begint met die ene VvE die groene

vlaggetjes ophangt. De buurt begint vragen te stellen: ‘Waarom die vlaggetjes?’

Al snel vragen andere bewoners zich af waarom zij geen duurzaam MJOP

hebben. Wie weet worden op die manier duurzame groene vlaggetjes wel

de norm. En misschien krijgen we ook de VvE-beheerder uit het verhaal van

Kees zo ver dat hij wél zijn plekje in de hemel weet te bemachtigen.

Installatie Netwerk Nederland

De beste vakmensen

altijd dichtbij

Wij zijn een collectief van acht

gerenommeerde en onafhankelijke

installatie bedrijven met veel ervaring

bij VVE’s. Wij kiezen voor dezelfde aanpak:

vakmanschap en korte lijnen.

Thuis in de regio dus persoonlijk en

direct bereikbaar voor de beste service.

Neem de proef op de som en neem

contact met ons op. Wij zijn u heel

graag van dienst.

Verduurzamen?

Kies voor de realistische

oplossingen van Nefit Bosch

De aangesloten bedrijven van het VvE InstallatieNetwerk Nederland per regio

INN Noord:

Pranger-Rosier Dokkum Installaties, Dokkum - pranger-rosier.nl

INN Oost:

Van Dam Rijssen - vandamgroep.com

INN Midden:

Bos Installatiewerken, Utrecht - bosgroep.com

INN Zuid:

Hajnadi Klimaattechniek, Kerkrade - hajnadi.nl

INN Zuid-Oost:

Van den Hoff Installatiebedrijf, Eindhoven - vandenhoff.nl

INN Zuid-West:

Van de Velde, Yerseke - van-de-velde.nl

INN West:

Provato Techniek, Rotterdam - provatotechniek.nl

INN Noord-West:

Gasservice Noord-Holland, Purmerend - gasservice-nh.nl

Wat zijn de mogelijkheden, wat gaat het kosten

Ook VVE’s staan voor de uitdaging om woningen te verduurzamen.

Maar met name in gestapelde bouw zijn de mogelijkheden beperkt.

Is 100% ‘van gas los’ realiseerbaar? Welke mogelijkheden biedt de

combinatie van CV-ketel en warmtepomp? Of toch kiezen voor de

nieuwste HR-technologie?

Welke stap u ook wilt maken, Nefit Bosch biedt de

zekerheid van een betrouwbare oplossing. Inclusief

een realistisch advies. Neem hiervoor contact

op met de dichtstbijzijnde Nefit Bosch-partner.

INSTALLATIENETWERKNEDERLAND.NL

nefit-bosch.nl

72

ENERGIEBESPAREN

Misschien woont u al jaren met

veel plezier in uw appartement.

Of misschien bent u er nog maar

net ‘geland’. Hoe dan ook: het kan

zijn dat u merkt dat het nog net

iets beter kan. Uw huis of het

gebouw waarin u woont. Veiliger,

milieuvriendelijker, comfortabeler

of leefbaarder. Ga samen met uw

medebewoners op onderzoek uit

en maak mooie plannen! Het

BNG Duurzaamheidsfonds helpt

u graag met de financiering van

uw projecten.

Dromen, denken en doen:

Veel VvE’s zijn al bezig met verduurzamingsplannen,

zoals zonnepanelen,

een warmteterugwininstallatie, spouwmuurisolatie,

triple glas en ledverlichting.

Maatregelen die goed zijn voor

het milieu, maar die ook het wooncomfort

verhogen. Verschillende VvE’s

hebben hun plannen ook al uitgevoerd.

Zo heeft VvE Wilgenhof in Rotterdam

280 zonnepanelen geplaatst en VvE De

Sanderij in Schoorl kwam op 816 panelen!

Beide projecten klopten bij het

BNG Duurzaamheidsfonds aan voor

financiering. VvE De Sanderij hoefde op

deze manier niet de eigen reserves aan

te spreken en ook de VvE-bijdrage kon

gelijk blijven. De inkomsten van de zelf

opgewekte stroom vloeien terug in de

kas voor groot onderhoud. VvE Wilgenhof

verhoogt de VvE-bijdrage tijdelijk

en betaalt daarmee de lening af.

VvE Marsdiep in Den Helder heeft

inmiddels ook al veel verbeteringen

weten te realiseren. Het grote doel van

deze VvE was een representatief en

verduurzaamd gebouw. Dit bereikten

de eigenaars onder andere door de

gevelpuien te vervangen en kunststof

kozijnen te plaatsen met isolerend glas.

Ook is de dakbedekking vernieuwd en

is het pand volledig geïsoleerd.

Onderhoud en verduurzamen

Verduurzaming is een populair thema,

maar voor uw woonplezier zijn veiligheid

en comfort minstens zo belangrijk.

Als er bij de balkons of de galerijen

sprake is van betonrot, zit en loopt u

daar niet zo prettig meer. VvE Azuria in

Amsterdam Zuid-Oost heeft de balkons

laten renoveren met behulp van het

BNG Duurzaamheidsfonds.

En er is nog een thema waar veel VvE’s

nog niet zo mee bezig zijn, maar het

is wel belangrijk: de vervanging van

de standleiding. Een forse klus waar

iedere VvE op enig moment mee te

maken krijgt. Is er in uw gebouw asbest

verwerkt? Dat kan ook een behoorlijke

kostenpost betekenen, waarvoor de

reserve van de VvE misschien niet helemaal

toereikend is.

Welke klus, buiten het reguliere onderhoud,

u ook wilt - of moet - oppakken:

als deze bijdraagt aan het duurzame

ZONNEPANELEN OP HET

GEBOUW VAN VVE WILGENHOF

samen aan de slag om prettiger te wonen

behoud van uw gebouw, dan is de

Maatwerklening van het BNG Duurzaamheidsfonds

een mogelijkheid om

het financiële plaatje rond te maken.

Binnen de VvE is er ongetwijfeld een

goed beeld van de conditie van het

gebouw en ook van de onderhoudsplannen

die op de rol staan. Het is slim

om met verbeteringsplannen daarbij

aan te sluiten. Als er toch al steigers

staan voor schilderwerk, kunnen die ook

benut worden voor het onderhoud aan

balkons. Dat scheelt weer in de kosten.

Financiering

Heeft uw VvE het doel helder voor

ogen? En weet u wat de kosten zijn?

Wanneer u minimaal €100.000,- extern

kapitaal nodig hebt, denk dan aan een

Maatwerklening van het BNG Duurzaamheidsfonds.

Het fonds financiert

zakelijke projecten die een positieve

bijdrage leveren aan de verduurzaming

van Nederland. Speciaal voor ondernemers,

duurzame bedrijven, verenigingen,

coöperaties en stichtingen is er de

Maatwerklening, waarvoor ook VvE’s in

aanmerking komen.

VVE MARSDIEP

WERK AAN DE WINKEL BIJ VVE AZURIA


Het BNG

Duurzaamheidsfonds

helpt graag

met de financiering

van uw

projecten

De kenmerken op een rij:

• Voor aanvragen van €100.000,-

tot €2.500.000,-

• 3% - 5% rentevast en boetevrij

vervroegd aflossen

• Maximale looptijd van 15 jaar

• Financiering tot 80%; de overige 20%

kunt u met eigen middelen of een

subsidie inbrengen

• Ook voor VvE’s waar meer dan 50%

van de appartementen in eigendom

is van een commerciële partij

• Ook voor VvE’s met maar één duurzaamheidsmaatregel,

bijvoorbeeld

de installatie van zonnepanelen.

• De Maatwerklening wordt verstrekt

middels een notariële akte.

Hiervoor worden kosten berekend.

Geschikt voor VvE’s

Paul Scholten is investmentmanager bij

het BNG Duurzaamheidsfonds en via

hem zijn al een aantal financieringen

verstrekt aan VvE’s voor de realisatie

van duurzaamheidsinvesteringen. Hij

vertelt: “Reguliere banken vinden het

financieren van VvE’s lastig en ook bij

het Nationaal Warmtefonds kunnen

niet alle VvE’s terecht met hun plannen.

Hier dreigde een gat te ontstaan,

terwijl het enorm belangrijk is dat VvE’s

hun gebouwen kunnen verduurzamen

en in goede staat kunnen houden. Wij

willen graag helpen, daarom hebben

we de Maatwerklening nu ook geschikt

gemaakt voor VvE’s.”

Hij heeft een aantal tips voor de VvE

die het gebouw wil verduurzamen:

• Breng goed in kaart welke duurzaamheidsinvesteringen

nodig zijn,

en laat u daarin deskundig adviseren

en begeleiden, zowel op technisch,

bouwkundig als financieel gebied.

• Weet dat (bijna) alles wat bijdraagt

aan een veiliger en betere leefomgeving,

in aanmerking kan komen voor

aantrekkelijke financiering bij het

BNG Duurzaamheidsfonds.

• Let ook op de beschikbare subsidies

via de gemeente of provincie. Via de

site van RVO vindt u o.a. meer informatie

over de SEEH-subsidie voor

VvE’s.

UW ENERGIELEVERANCIER

ENERGIEBESPARING VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2021 #3 75

Ook voor het verbruiksafhankelijk

meten en factureren van energie

en water.

Wij weten wat uw VvE nodig heeft:

• een betrouwbare energieleverancier;

• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;

• die een goede service biedt;

• en geen gebruik maakt van een callcenter.

NIEUW!

Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.

Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een

betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele

energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze

verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.

Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor

warmtemeting.

Schakel VvE EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:

• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;

• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;

• heldere en overzichtelijke facturen;

• betrouwbare dienstverlening op maat;

• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.

VvE EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen

VvE Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:

Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!

Mijn energielabel? Geen idee!

Het energielabel is al verplicht sinds 2008. Toch weten vier van de tien Nederlanders niet welk energielabel hun

woning heeft. Dat geldt vooral voor ‘Generatie X’ (geboren tussen ca. 1960 en 1980) en babyboomers (geboren

tussen 1946 en1955). Zij hebben vaker dan millennials geen idee wat hun energielabel is. De jongere generatie is

niet alleen beter op de hoogte van het energielabel; ze zijn ook veel vaker van plan om het label in het komende

jaar te verbeteren.

Natuurlijk zijn er veel Nederlanders die hun woning of

complex wél willen verduurzamen. Een lagere energierekening

is voor de meeste Nederlanders daarmee aan de

slag willen, ermee bezig zijn of dit hebben gedaan (62%)

de drijfveer om te verduurzamen en het energielabel te

verbeteren. Dat blijkt uit onderzoek van online consumentenadviseur

Pricewise onder 1.000 respondenten, in

samenwerking met onafhankelijk veldwerkbureau Panel

Inzicht. Millennials zijn vaker van plan om binnen het

komende jaar te verduurzamen dan oudere generaties.

Financiële bezwaren

Hoewel er dus veel onwetendheid is over het eigen

energielabel, geeft 61% van de Nederlanders wel aan dat

ze weten hoe ze hun energielabel kunnen verbeteren.

Vooral Nederlanders met een laag energielabel (B t/m G)

weten hoe ze hun energielabel kunnen verhogen. Degenen

die een woning hebben met een hoog energielabel (A),

weten dit minder goed. Babyboomers hebben - ondanks

het feit dat ze lang niet altijd op de hoogte zijn van hun

eigen energielabel - wél de meeste kennis van de manieren

waarop ze het energielabel kunnen verhogen. Volgens Tomas

Bleker, energiespecialist bij Pricewise, hebben babyboomers

ook meer financiële middelen om verduurzaming te

verwezenlijken. “Desondanks zien we dat vooral jongeren,

met name millennials, de ambitie hebben om zo snel

mogelijk te verduurzamen. Met de financiële regelingen

vanuit de overheid zal verduurzaming de komende jaren in

alle generaties normaal en mogelijk zijn.”

geldt voor 41 procent. Bleker vindt het niet vreemd dat

financiële redenen zo’n belangrijke rol spelen. Het gaat

immers niet alleen om de kosten van de verduurzaming

zelf; ook de lange terugverdientijd van de verduurzaming

is voor 28% van de Nederlanders doorslaggevend om hun

woning niet te verduurzamen.

Bleker: “In eerste instantie zien veel mensen ervan af

vanwege de lange terugverdientijd en kosten. Zo zijn

zonnepanelen bijvoorbeeld pas rendabel na zo’n acht

jaar. Dan moet je bovendien in het algemeen zes tot tien

zonnepanelen per woning installeren - afhankelijk van de

ligging en het aantal zonuren.”

Meer waard

“Toch levert verduurzaming van je woning je hoe dan

ook iets op. Je huis wordt beduidend meer waard als het

een energielabel A draagt. Als je weet welk energielabel

jouw woning draagt, krijg je ook meer inzicht in de

mogelijkheden om te verduurzamen. Dan zie je ook hoe

je nog meer kunt besparen op de energierekening. Het

is daarom niet alleen belangrijk om je energiekosten te

vergelijken en te kijken of het goedkoper kan; je zou ook

moeten kijken naar de energieverliezen. Waar gaat energie

verloren en wat moet je dus als eerste aanpakken? Op die

manier kun je de energierekening zo laag mogelijk houden.”

Wilt u weten wat uw energielabel is?

Kijk dan op: www.energielabels.online

Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl

Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl

Terugverdientijd te lang

De meeste Nederlanders die niet van plan zijn om te

verduurzamen, hebben als motief de hoge kosten. Dat

Bron: Pricewise, een van de grootste vergelijkingssites van

Nederland. De site is al vier keer bekroond tot Website van

het Jaar.

76

FAQ JURIDISCH

FAQ BOUWKUNDIG


Bij de juridische

helpdesk van VvE

Belang komen elke dag veel

vragen binnen. Sommige zijn

eenvoudig te beantwoorden; voor

andere hebben de juristen wat

meer tijd nodig. In deze rubriek

beantwoorden we een vraag

die vaak gesteld wordt

over de Wbtr.

De Wbtr, geldt die ook voor ons als VvE-bestuurders?

De bouwkundigen

van VvE Belang krijgen

dagelijks veel vragen over

uiteenlopende onderwerpen.

Sommige vragen ‘springen eruit’.

Die behandelen we in deze rubriek.

Hebt u ook een vraag?

Mail hem naar

bouwkundig@vvebelang.nl

Zijn wij als VvE verplicht om valbeveiliging op het dak aan te brengen?

We hebben gehoord dat bestuurders van verenigingen vallen onder de nieuwe Wet bestuur en toezicht

rechtspersonen (Wbtr). Alle besturen van verenigingen en stichtingen moeten sinds 1 juli dit jaar voldoen

aan deze wet. Dat heeft nogal wat gevolgen voor bestuurders, die hun werk meestal vrijwillig doen. Geldt

de wet ook voor ons als VvE-bestuurders?

Het korte antwoord is ‘nee, de Wbtr geldt niet voor VvE’s

(en ook niet voor kerkbesturen)’. Dat komt doordat een VvE

geen ‘gewone’ vereniging is (voor geïnteresseerden: verenigingen

waarvoor alle bepalingen in boek 2 van het Burgerlijk

Wetboek staan). Het grote verschil met een ‘gewone’ vereniging

is natuurlijk dat een VvE geen vereniging is waarvan

iemand vrijwillig lid is. Het lidmaatschap is ook niet opzegbaar:

wie eigenaar is van een appartementsrecht is automatisch

lid van de VvE. De bepalingen van het appartementsrecht

staan in boek 5 van het BW.

En voor een ‘gewone’ vereniging?

Veel VvE-bestuurders zullen ook bestuurder zijn van een

‘gewone’ vereniging. Voor deze bestuurders geldt de Wbtr

dus wél, en helaas zijn zes van de tien bestuurders daarvan

niet op de hoogte. Dat blijkt uit een onderzoek dat is

gehouden op initiatief van IVBB, de brancheorganisatie

voor verenigingen en DNA, een instantie die helpt bij professionalisering

van verenigingen en aanverwante instanties.

Ruim 26.000 bestuursleden van verenigingen en stichtingen

hebben meegewerkt aan het onderzoek.

Aansprakelijkheid

Bij de Wbtr is aansprakelijkheid het centrale aandachtspunt.

Daarbij maakt het niet uit of bestuurders betaald worden of

vrijwilliger zijn. De wet maakt ook geen onderscheid naar

grootte of soort van vereniging of stichting. Niet alleen professionele

landelijke organisaties, maar ook alle plaatselijke

sport-, cultuur- en hobbyverenigingen hebben er daarom

mee te maken.

De nieuwe regels zijn direct van toepassing op alle stichtingen,

verenigingen en coöperaties, ook al zijn hun statuten

nog niet aangepast aan de gewijzigde regelgeving. Als er

nog ‘oude’ regels in de statuten staan die niet meer stroken

met de nieuwe regelgeving, dan vervallen die automatisch.

Organisaties zijn niet verplicht hun statuten aan te passen,

maar bij statutenwijziging moeten ze de Wbtr toepassen.

‘Nooit van gehoord’

Uit het onderzoek blijkt dat 60 procent van de bestuurders

nog nooit van de wet heeft gehoord. Degenen die er wel

wat van weten, hebben geen idee hoe hun vereniging of

stichting invulling gaat geven aan de wet. Nederland telt

maar liefst 132.000 verenigingen en 143.000 stichtingen

met een bestuur. Het overgrote deel van die besturen

bestaat uit vrijwilligers.

Alle bestuurders moeten de wet kennen om ernaar te

kunnen handelen. Om aan de wet te voldoen, moeten

interne procedures op orde, besproken en intern vastgelegd

zijn. Allemaal om te voorkómen dat bestuursleden onnodige

risico’s lopen als het gaat om hun persoonlijke aansprakelijkheid.

Filmpje op YouTube

Wilt u meer weten over de Wbtr? Op YouTube staat een

filmpje van VvE Belang: ‘Wat is de Wbtr en is die van

toepassing op de VvE?’; https://youtu.be/fsbWyyJsDMQ.

Het bedrijf dat het onderhoud aan ons dak verzorgt, weigert zijn medewerkers het dak op te laten

gaan als er geen goede voorzieningen zijn waaraan ze zich kunnen verankeren.

U hebt een goed onderhoudsbedrijf getroffen, dat zijn

verantwoordelijkheid serieus neemt. Als tijdens onderhoudswerkzaamheden

aan uw complex een werknemer van een

bedrijf van het dak valt, zijn de financiële consequenties

gigantisch; voor de VvE maar in sommige gevallen ook

voor de bestuurders zelf. Nog afgezien van de emotionele

gevolgen van een dergelijk ongeval.

Werken op hoogte is altijd risicovol. Preventie van valongelukken

is daarom belangrijk. Dit kan door werkzaamheden

op hoogte zoveel mogelijk te vermijden. Kan dat niet, dan

zijn er collectieve en persoonlijke beschermingsmiddelen.

Welke beschermingsmiddelen?

Bij het werken op hoogte is een bepaalde volgorde

vastgesteld voor het toepassen van beschermingsmiddelen:

1. Vermijd zoveel mogelijk het uitvoeren van werkzaamheden

op hoogte.

2. Pas collectieve beschermingsmiddelen toe zoals

afzettingen, steigers, werkplatforms en hoogwerkers.

3. Pas persoonlijke beschermingsmiddelen toe.

Risico Inventarisatie & Evaluatie (RI&E)

Wilt u alle risico’s uitsluiten? Laat dan een Risico Inventarisatie

& Evaluatie (RI&E) maken. Dan weet u precies of er op het

dak veilig gewerkt kan worden en onder welke voorwaarden.

Zo’n RI&E omvat een uitgebreide rapportage van de huidige

situatie en de risico’s: zijn de daktoegangen veilig; staan

er installaties binnen vier meter van de dakrand en zijn er

gevaarlijke situaties op het dak bij lichtkoepels en/of kabels?

Zorg ook voor een slot op het dak. Dan kunt u vastleggen

wie er op het dak komt en waarom.

Voorbeeld: Kedges en dakrandbeveiliging

Als een plat dak zeer regelmatig wordt betreden, bijvoorbeeld

door onderhoudsmonteurs, dan is collectieve valbeveiliging

verplicht. Dakrandbeveiliging in de vorm van

een hekwerk is de veiligste oplossing, maar er zijn meer

mogelijkheden.

Kedge ankerpunten voor persoonlijke

valbeveiliging kunnen snel en eenvoudig

worden aangebracht op

bestaande dakbedekking. Zeker

voor ervaren dakdekkers is het

aanbrengen een koud kunstje.

De dakbedekking en de isolatielaag

hoeven niet te worden

doorboord.

KEDGE OP HET DAK

Wat is veilig?

Een dak hoeft niet vol te staan met ankerpunten, kabels etc.

om veilig te zijn. Het is belangrijk dat het voor alle betrokkenen

duidelijk is wat er moet gebeuren, op welke wijze en

waarom. Dan worden de voorzieningen ook gebruikt, want

daar ontbreekt het vaak aan.

Met het aanbrengen van valbeveiliging bent u er nog niet:

u moet toezicht houden op het gebruik van die middelen.

Houden de werknemers zich aan de voorschriften?

Registreer dat en maak foto’s (of laat dat doen). Dan staat

u - in geval van een ongeluk - aanzienlijk sterker.

78

78

DIENSTEN VOOR UW VvE

VVE VVE BELANG DIENSTEN VOOR UW UW VVE

VVE

79

VvE Magazine # 1 | februari 2019


JURIDISCHE DIENSTEN

BOUWKUNDIGE DIENSTEN

Misschien raakt raakt ook ook uw uw VvE VvE verwikkeld in een in een lastige lastige juridische kwestie. Dan Dan kunt kunt u de u hulp de hulp van van de

de

Juridische Dienst Dienst van van VvE VvE Belang Belang goed goed gebruiken. Hieronder vindt vindt u alle u alle diensten overzichtelijk bij elkaar.

bij elkaar.

Natuurlijk profiteert u als u als aangesloten VvE VvE van van extra extra voordeel.

De VvE De VvE is is verantwoordelijk voor voor het het onderhoud van van het het complex. De De Bouwkundige Dienst Dienst van van VvE VvE Belang

Belang

biedt biedt u alle u alle ondersteuning op het op het gebied gebied van van bouwkundige zaken. zaken. Hieronder vindt vindt u een u een overzicht van van onze

onze

diensten. Als Als aangesloten VvE VvE profiteert u van u van extra extra voordeel!

DIENSTEN VVE VVE BELANG

VOORDEEL VOOR

VOOR

AANGESLOTENEN

DIENSTEN VVE VVE BELANG

VOORDEEL VOOR

VOOR

AANGESLOTENEN

1 1 JURIDISCHE HELPDESK

Is uw Is VvE uw VvE aangesloten bij VvE bij Belang? VvE Belang? Dan kunt Dan kunt u een u beroep een beroep doen doen op de op de telefonische helpdesk.

helpdesk.

Die is Die van is maandag van maandag tot en tot met en donderdag met donderdag bereikbaar bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur.

uur.

2 2 RECHTSBIJSTAND

Is een Is gang een gang naar naar de rechter de rechter of de of Raad de Raad van Arbitrage van Arbitrage voor voor de Bouw de Bouw onvermijdelijk? Schakel Schakel onze

onze

juristen juristen in: zij in: kunnen zij kunnen voor voor u u procederen. Dat kan Dat ook kan via ook uw via uw rechtsbijstandverzekering. Bij VvE Bij Belang VvE Belang

betaalt betaalt u geen u geen eigen eigen risico.

risico.

3 3 SCHRIFTELIJK JURIDISCH ADVIES

ADVIES

Is een Is vraag een vraag te complex te complex telefonisch om telefonisch te beantwoorden of wilt of u wilt liever u liever schriftelijke beantwoording van uw

van uw

vraag? vraag? Dan ontvangt Dan ontvangt u een u schriftelijk een schriftelijk juridisch juridisch advies. advies. U kunt U kunt daarvoor daarvoor gebruik gebruik maken maken van het van half het uur half gratis

uur gratis

juridisch juridisch advies advies waar waar uw VvE uw per VvE jaar per recht jaar recht op heeft.

op heeft.

Exclusief en gratis

en gratis

voor voor aangeslotenen

Gereduceerd uurtarief

Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis

gratis


1 1 BOUWKUNDIGE HELPDESK

Gedegen Gedegen bouwkundig (technisch) advies advies is onmisbaar voor voor iedere iedere Vereniging Vereniging van Eigenaren. van Eigenaren. Eigenaars. Laat ars.

Laat u

u

daarom daarom goed goed informeren door door specialisten die ruime die ruime ervaring ervaring de in praktijk de praktijk met met VvE’en VvE’en hebben

hebben

opgedaan. opgedaan. Met een Met gericht een gericht en praktisch en praktisch advies advies zorgt zorgt u ervoor u ervoor dat uw dat vastgoed uw vastgoed in een in prima een prima staat staat blijft.

blijft.

De helpdesk De helpdesk is van is maandag van maandag tot en tot met en met donderdag bereikbaar van 9.00 van 9.00 tot 13.00 tot 13.00 uur.

uur.

2 MJOP 2 MJOP

(COMPACT)

Als Vereniging Als Vereniging van Eigenaren van Eigenaren Eigenaars wilt ars u wilt dat u uw dat gebouw gebouw er goed er goed uitziet uitziet en dat en u dat niet u verrast niet verrast wordt wordt door

door

hoge hoge onderhoudsnota’s. U wilt U dat wilt uw dat gebouw gebouw prettig prettig bewoonbaar is; nu is; en nu in en de in toekomst.

de toekomst. Daarom

Daarom Daarom hebt hebt u een hebt u een MJOP u een MJOP nodig. MJOP nodig. Daarmee nodig. Daarmee Daarmee krijgt krijgt u inzicht krijgt u inzicht u inzicht de bouwkundige de in de bouwkundige staat staat van staat van uw gebouw. van gebouw.

gebouw. U weet

U weet U wat weet wat de onderhoudskosten wat van van het het van gebouw het gebouw en de en aanwezige de en de aanwezige installaties installaties zijn; zijn; op zijn; de op korte de op korte de en korte en de lange en

de lange de termijn. lange termijn. Met termijn. een Met actueel Met een een actueel MJOP actueel MJOP reserveert MJOP reserveert reserveert u nooit u nooit te u veel nooit te veel of te te veel of weinig. te of weinig. te U weinig. voorkomt U voorkomt U voorkomt fluctuaties fluctuaties fluctuaties in de

in de in maandelijkse bijdragen. bijdragen. En u voorkomt En u voorkomt de -- vaak de - onnodig vaak onnodig -- hoge - hoge kosten kosten voor het voor herstel het herstel van

van

achterstallig onderhoud.

Exclusief en gratis

en gratis


10% 10% korting

korting


4 VvE 4 VvE BELANG BELANG INCASSO SUPPORT

Alle VvE-leden Alle VvE-leden zijn verplicht zijn verplicht een een maandelijkse bijdrage bijdrage te betalen te betalen waaruit waaruit de de gezamenlijke kosten

kosten

worden worden betaald: betaald: verzekeringen, schoonmaak, liftonderhoud etc. Vaak etc. Vaak is er is ook er een ook voorschot een voorschot stookkosten

in in opgenomen. Via deze Via deze bijdrage bijdrage wordt wordt ook gespaard ook gespaard voor voor groot groot onderhoud. Soms Soms ‘vergeten’ ‘vergeten’ leden leden hun

hun

bijdrage bijdrage te betalen. te betalen. Dat levert Dat levert voor voor het bestuur het bestuur een lastige een lastige situatie situatie op: niemand op: niemand gaat gaat graag graag bij de bij buren

de buren

om geld om geld vragen. vragen. Voor Voor dat vraagstuk dat vraagstuk is er is ‘VvE er ‘VvE Incasso Incasso Support’. Support’. Een Een betrouwbare organisatie, die de die hele

de hele

incassoprocedure verzorgt verzorgt zonder zonder risico. risico. Als de Als vordering vordering wordt wordt afgewezen, betaalt betaalt u niets.

u niets.

Exclusief voor

voor

aangeslotenen

No cure No cure no pay

no pay

3 3 TAXATIES

Is uw Is gebouw gebouw onderverzekerd? Dan krijgt Dan krijgt u bij u schade bij schade een lager een lager bedrag bedrag dan de dan werkelijke de werkelijke schade. schade. Bij een

Bij een

te hoge te hoge verzekerde waarde waarde loopt loopt u dat u risico dat risico niet, niet, maar maar u wilt u natuurlijk wilt natuurlijk ook niet ook onnodig niet onnodig een te een hoge

te hoge

premie premie betalen. betalen. U krijgt U krijgt namelijk namelijk nooit nooit meer meer uitgekeerd uitgekeerd dan de dan werkelijke de werkelijke schade. schade. Kortom: Kortom: u hebt u hebt behoefte

behoefte

aan een aan goede een goede bepaling bepaling van de van herbouwwaarde van uw van complex. uw complex. Wilt u Wilt de u de woningverbeteringen van de

van de

eigenaren eigenaren meteen meteen meeverzekeren in de in de opstalverzekering? Dan taxeren Dan taxeren we die we mee. die mee. Onze Onze gecertificeerde

Registertaxateur zorgt zorgt voor voor een een deskundige taxatie; taxatie; natuurlijk natuurlijk tegen tegen een scherp een scherp tarief.

tarief.

10% 10% korting

korting


5 JURIST 5 JURIST OP BEZOEK

OP BEZOEK

‘Hadden ‘Hadden we maar we maar een jurist een jurist binnen binnen de VvE…’ de VvE…’ Hoort Hoort u die u die verzuchting ook wel ook eens wel eens tijdens tijdens bestuurs-

bestuursvergaderingen

of of ledenbijeenkomsten? De juristen De juristen van VvE van Belang VvE Belang komen komen tegen tegen een heel een heel aantrekkelijk

tarief tarief bij uw bij VvE uw op VvE bezoek. op bezoek. Alle juridische Alle juridische kwesties kwesties kunt kunt u uitgebreid u uitgebreid met met hen hen bespreken.

6 6 JURIDISCH INLOOPSPREEKUUR

Nóg Nóg voordeliger is het is het inloopspreekuur op het op kantoor het kantoor van VvE van Belang: VvE Belang: dan zijn dan de zijn eerste

de eerste

30 minuten 30 minuten gratis!

gratis!


Eerste Eerste 30 minuten 30 minuten gratis

gratis


4 4 BOUWKUNDIGE COACH

COACH

Een belangrijke Een belangrijke taak taak van een van Vereniging een Vereniging van Eigenaren van Eigenaren Eigenaars is is onderhoud van het van gebouw. het gebouw. Onderhoud moet moet tijdig

tijdig

en goed en goed worden worden uitgevoerd. uitgevoerd. Om u Om hierbij u hierbij te ondersteunen, heeft heeft VvE Belang VvE Belang de de Bouwkundige Coach. Coach. U krijgt:

U krijgt:

• Een • Een AWK-gecertifceerd MJOP

MJOP

• • Begeleiding bij het bij behalen het behalen van het van VvE het Belang VvE Belang Onderhoudscertificaat

• U kunt • U kunt onbeperkt onbeperkt telefonisch een beroep een beroep doen doen op uw op coach

uw coach

• Jaarlijks • Jaarlijks bezoek bezoek van uw van Coach

uw Coach

• • Begeleiding bij bij offertetrajecten

Exclusief voor

voor

aangeslotenen

7 SCAN 7 SCAN HUISHOUDELIJK REGLEMENT

Van Airbnb Van Airbnb was 20 was jaar 20 geleden jaar geleden nog geen nog geen sprake; sprake; vergaderen via e-mail via e-mail was was ondenkbaar. Aan Aan financiering

werd werd nog nauwelijks nog nauwelijks gedacht. gedacht. Veel Veel VvE’en VvE’en willen willen daarom daarom hun hun huishoudelijk reglement reglement updaten. updaten. Het opstellen

Het opstellen

of updaten of updaten van een van een huishoudelijk reglement reglement is tijdrovend is tijdrovend en ingewikkeld. De juristen De juristen van VvE van Belang

VvE Belang

kennen kennen de dagelijkse de dagelijkse praktijk praktijk van de van VvE de als VvE geen als geen ander. ander. U kunt U kunt bij hen bij ook hen terecht ook terecht voor voor screening screening van de

van de

beheerdersovereenkomst of voor of voor het opstellen het opstellen van een van een gebruiksovereenkomst (bv. voor (bv. voor zonnepanelen of

of

laadpalen).

laadpalen).

8 VVE 8 VVE BEMIDDELING

Waar Waar mensen mensen samenleven, ontstaan ontstaan onvermijdelijk conflicten. conflicten. Ook Ook binnen binnen een Vereniging een Vereniging van

van

Eigenaren. Eigenaren. Irritaties Irritaties liggen liggen immers immers altijd altijd op de op loer de als loer je als met je met enkele enkele tientallen tientallen – of met – of met honderden -

-

mensen mensen gebruik gebruik maakt maakt van een van gebouw een gebouw en de en de voorzieningen in het in complex. het complex. Meningsverschillen

escaleren escaleren snel al snel tot conflicten. tot conflicten. De gang De gang naar naar de rechter de rechter werkt werkt in veel in veel gevallen gevallen escalatie escalatie nog verder nog verder

in de in hand. de hand. Bemiddeling is veelal is veelal een prima een prima oplossing. oplossing. Ook Ook daarbij daarbij kunnen kunnen de juristen de juristen van VvE van Belang VvE Belang

u bijstaan.

u bijstaan.

Vaste Vaste lage lage prijs

prijs


Exclusief voor

voor

aangeslotenen.

Gratis Gratis kennis

kennismakingsgesprek.


5 5 MAATWERKADVIES ENERGIEBESPARING

In 2050 In 2050 moeten moeten alle woningen alle woningen energieneutraal zijn. Wij zijn. Wij inventariseren met met u welke u welke energie-

energie-

besparende mogelijkheden er voor er voor uw appartementengebouw zijn. We zijn. kijken We kijken naar naar zichtbare

zichtbare

gebreken gebreken en we en we beoordelen uw MJOP uw MJOP (indien (indien aanwezig). aanwezig). Het onderzoek Het onderzoek wordt wordt uitgevoerd door door een

een

gecertificeerde EPA-adviseur. U krijgt U krijgt een een schriftelijke rapportage met met de huidige de huidige prestaties prestaties en de

en de

besparingsmogelijkheden.

6 6 OPLEVERKEURING BOUWKUNDIGE & INSPECTIE

& BOUWKUNDIGE INSPECTIE

Nederland Nederland Om eventuele staat staat in de gebreken in steigers, de steigers, het beoordelen, is het topdrukte is topdrukte kunt in u de een in bouw! de beroep bouw! Dit betekent doen Dit betekent op een helaas van helaas ook onze dat ook bouwkundigen.

er dat soms er soms

te snel te Zij snel en beoordelen slordig en slordig gewerkt de gewerkt gebreken wordt. wordt. visueel U wilt U natuurlijk wilt en brengen natuurlijk zeker een zeker weten schriftelijk weten dat de dat advies werkzaamheden uit, dat wordt aan vastgelegd uw aan uw in

complex complex een rapportage. goed goed verlopen. verlopen. Ook Om bij nieuwbouwprojecten eventuele Om eventuele gebreken gebreken te kunnen te beoordelen, ze deze kunt inspectie kunt u een u een beroep voor beroep u uitvoeren. doen doen op een op een van van

onze onze bouwkundigen. Zij Zij beoordelen gebreken de gebreken visueel visueel en brengen brengen een een schriftelijk schriftelijk advies advies uit, dat uit, dat

wordt wordt vastgelegd in een in een rapportage. Ook Ook bij bij nieuwbouwprojecten kunnen kunnen ze deze deze inspectie inspectie voor voor u u

uitvoeren. uitvoeren.

10% 10% korting

korting


10% Exclusief 10% korting korting voor


Eigenaar

Belangenorganisatie voor

Appartementseigenaren

Vereniging

van Eigenaren

Woongebouwen met zowel

eigenaar-bewoners als huurders

80

DIENSTENPAGINA

EVENEMENTENAGENDA VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2021 #3 81

Informatie algemeen

Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20

Fax: 0162 – 46 15 26

E-mail: info@vvebelang.nl

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Jaarlijkse bijdrage VvE Belang

Basispakket

Verenigingen van Eigenaars

€ 55,- voor VvE t/m 6 appartementen

€ 73,75 voor VvE met 7 t/m 15

appartementen

€ 101,75 voor VvE met 16 t/m 50

appartementen

€ 130,50 voor VvE met 51 t/m 100

appartementen

€ 162,- voor VvE > 100 appartementen

Kantoren: € 162,-

Beheer/admini stratiekantoren,

makelaarskantoren, notariskantoren,

woningcorporaties en kantoren

verbonden met of werkzaam op

het gebied van Verenigingen van

Eigenaars kunnen zich eveneens

bij VvE Belang aansluiten.

Individuele appartements eigenaars:

€ 37,-

VvE-Pluspakket

€ 305,- incl. btw per jaar.

Opzeggingen

Opzeggingen schriftelijk vóór

1 december van enig kalenderjaar.

Meer info: www.vvebelang.nl

Juridische zaken

De Juridische Dienst van VvE Belang

is er voor u!

Gratis Juridische Telefonische

Helpdesk voor aangeslotenen van

ma. t/m do. van 9.00 tot 13.00 uur.

Pluspakket: gehele dag.

Voor nieuwe zaken en lopende

zaken kunt u bellen gedurende

kantooruren. Aangeslotenenuurtarief:

€ 158,- incl. btw.

Meer informatie zie pagina 78 of

bel: 0162-469 120 of stuur een

e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.

VvE Incasso Support

Probleem met incasseren?

VvE Incasso Support helpt!

Gespecialiseerde incassodienst én

no cure - no pay! Meer informatie

bel: 0162-469 120 of stuur een

e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.

Bouwkundige zaken

Ma. t/m do. van 09.00 tot 13.00 uur

Tel: 0162 - 46 91 20 Voor het opstellen

van meerjarenonderhoudsplannen,

aankoopkeuringen bestaande bouw,

opleveringskeuringen nieuwbouw,

bouwkundige adviezen, energielabels

en maatwerkadviezen.

Prijs op aanvraag.

Meer informatie: zie pagina 79.

VvE Zonnecoach

De VvE Zonnecoach van VvE Belang

begeleidt de VvE persoonlijk, onafhankelijk

en deskundig naar de aanschaf

van een zonnestroomsysteem:

van onderzoek tot en met selectie

leverancier. Meer informatie op

www.vvezonnecoach.nl.

VvE Opleidingen

VvE Belang organiseert in 2021

op diverse plaatsen in het land

VvE opleidingen. Meer informatie:

www.vveopleidingen.nl en de

‘Evenementenagenda’ op de

volgende pagina.

VvE software

Twinq, intelligente software voor

Verenigingen van Eigenaars

Meer informatie: 0162 – 47 05 55

of www.twinq.nl

VvE Verzekeringen

Uitgebreide opstal-, glas-, VvE

aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

Centraal Beheer Achmea.

Meer informatie: 055 - 579 81 15

VvE Kwaliteitskeurmerk

SKW certificatie te Geldermalsen.

Telefoon 088 - 244 01 23

of www.skw-certificatie.nl

Gecertificeerde VvE Beheerders

www.skw-certificatie.nl

Meerjarenonderhoudsplannen

VvE Belang: 0162 - 469 120

OnderhoudNLGarantie

VvE Belang heeft exclusieve afspraken

gemaakt met de OnderhoudNL-

Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.

Meer informatie: 0182 - 57 16 60 of

www.onderhoudnlgarantie.nl

VvE InstallatieNetwerk Nederland

Landelijk all-in cv-onderhoud speciaal

opgezet voor VvE’s en verzorgd door

acht regionale installatiebedrijven.

VvE Rioolbeheer

VvE’s die zijn aangesloten bij VvE

Belang krijgen 10% korting op een

contract voor ontstoppingen of

preventief onderhoud. Meer info:

www.vandervelden.com/vvebelang

Klachtenlijn voor VvE bestuurders

over beheerders:

Klachten over beheerders meldt

u bij voorkeur op:

www.klachtenovermijnbeheerder.nl

of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m

donderdag van 9.00-13.00 uur).

VvE boeken

Huurder

Huurder Eigenaar Eigenaar

Vereniging

van Eigenaren

De VvE

en het schilder-,

glas- en

onderhoudswerk

Thuis in

GEMENGDE complexen

Handboek voor de VvE

11 e druk, januari 2017 € 20,-;

voor aangeslotenen € 15,-.

De VvE en de Rechter

3 e druk, november 2010 € 27,-;

voor aangeslotenen € 20,50.

De VvE en het schilder-,

glas- en onderhoudswerk

2 e druk, oktober 2008 € 18,-;

voor aangeslotenen € 13,50.

Het activeren van

een (slapende) VvE

1 e druk, oktober 2008 € 13,50;


Thuis in Gemengde

Complexen

1 e druk, december 2018 €26,50;


Wilt u boeken bestellen?

Ga dan op onze website naar:

Voorlichting | VvE Magazine en Boeken |

Boeken bestellen

https://www.vvebelang.nl/voorlichting/

vve-magazine-en-boeken/boekenbestellen.

Hier kunt u het bestelformulier invullen en

verzenden. Dezelfde week wordt uw bestelling,

inclusief de factuur, verzonden.

De factuur ontvangt u ook digitaal.

Alle prijzen zijn incl. btw en verzendkosten.

VVE-OPLEIDING ONLINE ÉN OP LOCATIE

De COVID-19-pandemie lijkt op zijn eind te lopen en dat heeft ook positieve

gevolgen voor de opleidingen van VvE Belang. U kunt nu kiezen: makkelijk

thuis de nodige kennis opdoen met E-learning ‘Verantwoord VvE-bestuur’ óf

de ‘Tweedaagse Vakopleiding VvE-bestuur en beheer’ (‘online’ of ‘op locatie’)

volgen. Het kan allebei!

Dit najaar kunt u kiezen uit de online opleiding of de opleiding op locatie.

Zoals gebruikelijk gaat het om een tweedaagse opleiding waarin u helemaal

wordt bijgepraat op juridisch, bouwkundig en financieel gebied. Een must voor

de VvE-bestuurder en -beheerder die goed beslagen ten ijs wil komen! Wilt u

liever volledig zelfstandig aan de slag met de basisbeginselen van de VvE?

Kies dan voor de E-learning van VvE Belang.

E-LEARNING ‘VERANTWOORD VVE-BESTUUR’

- U volgt de cursus op internet in uw eigen tijd.

- U bepaalt zelf welke onderdelen u wilt volgen. Natuurlijk kunt u ook de hele

cursus volgen.

- U kunt de cursus een jaar lang terugkijken met uw eigen persoonlijke

inloggegevens. Dat betekent dat u voor de ALV over een handig naslagwerk

beschikt.

- U betaalt voor deze complete cursus slechts € 99,- incl. btw.

Aanmelden:

- U gaat naar de website van VvE Belang. Daar vindt u op de ‘voorpagina’ een

knop waarmee u zich kunt aanmelden.

- Na betaling ontvangt u uw persoonlijke inloggegevens.

- Dan kunt u de E-learning volgen op het moment dat u het beste uitkomt.

Meer informatie vindt u op www.vveopleidingen.nl.

TWEEDAAGSE VAKOPLEIDING VVE-BESTUUR EN BEHEER

September 2021 – ONLINE

Donderdag 23 september: Juridische aspecten van de VvE

Woensdag 29 september: Bouwkundige en financiële aspecten van de VvE

Aanmelden en kosten: De prijs voor de online tweedaagse opleiding bedraagt

voor aangeslotenen bij VvE Belang € 963,75 incl. btw. Niet aangesloten? Dan

bedraagt de prijs € 1.034,55 incl. btw. Wilt u slechts een van de twee dagen

volgen? Voor aangeslotenen bedraagt de prijs € 490,05 incl. btw. Voor niet

aangeslotenen € 517,25 incl. btw. Voor deze cursus dient u in het bezit te zijn

van een laptop of computer met een stabiele internetverbinding.

Aanmelden kan direct via www.vveopleidingen.nl.

November 2021 – OP LOCATIE: Oud London in Zeist

Donderdag 18 november: Juridische aspecten van de VvE

Woensdag 24 november: Bouwkundige en financiële aspecten van de VvE

Aanmelden en kosten: De prijs voor de tweedaagse opleiding op locatie

bedraagt voor aangeslotenen bij VvE Belang € 1.070,85 incl. btw. Niet

aangesloten? Dan bedraagt de prijs € 1.149,50 incl. btw. Wilt u slechts een van

de twee dagen volgen? Voor aangeslotenen bedraagt de prijs € 544,50 incl. btw.

Voor niet-aangeslotenen € 574,75 incl. btw. Alle bedragen zijn inclusief lunch en

lesmateriaal.

Aanmelden kan direct via www.vveopleidingen.nl.

VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN 2021 EN 2022

De Landelijke Week van de VvE combineren we in 2021 en 2022 met fysieke

informatiebijeenkomsten. Het digitale evenement houden we eind november/

begin december a.s.; de fysieke informatiebijeenkomsten in februari 2022.

Aanmelden: U kunt zich nu al aanmelden voor het digitale evenement.

U gaat naar de website van VvE Belang. Daar vindt u op de ‘voorpagina’

de knop ‘VvEweek 2021’ waarmee u zich kunt aanmelden.

Voor meer informatie zie pagina 8 t/m 11.

COLOFON

VvE Magazine is een uitgave

van Stichting VvE Belang,

belangenorganisatie voor de VvE

en appartementseigenaar

22e Jaargang nummer 86

Augustus 2021

VvE Magazine verschijnt 4 x per jaar

Redactieadres en

advertentie-exploitatie

VvE Belang

Postbus 210, 4900 AE Oosterhout

Tel. 0162 – 469 120

Fax. 0162 – 461 526

E-mail: info@vvebelang.nl

Doelgroep

Vakblad voor de VvE

en appartementseigenaar

Hoofdredacteur

Carola Peters-van der Gouw

MEDEWERKERS REDACTIE

Mr. C.J.C.M. Oomen, VvE Belang

Mr. A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, VvE Belang

Mr. J.A. Liewes, VvE Belang

J. Hendriksen RT, VvE Belang

Mr. R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet

Mr. B. Zwaveling, notaris

Syp Wynia, columnist/opiniemaker

Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen

Whitney Heyliger, Liftinstituut

Pieter Moedt, Centraal Beheer

Sven Ringelberg, Transitiepaden

Carola Peters, Codex PR&P

VORMGEVING EN PRODUCTIE

Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden

Buro Binnen, Noordwijk

FOTOGRAFIE

Architectenbureau Broekbakema

Jan de Groot – Zorro Producties

Henri van der Beek

Barcode Architects

Wiebren Gras

Carola Peters

COVERFOTO

Architectenbureau Broekbakema

CARTOONS

Arend van Dam

Contact met de redactie

magazine@vvebelang.nl

Disclaimer

Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede

zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever

geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de

onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze

uitgave van VvE Magazine.

82

NIEUWSFLITSEN

NIEUWE SUBSIDIE VOOR GEMENGDE VVE’S

Op 1 oktober 2021 gaat de Stimuleringsregeling Aardgasvrije Huurwoningen

(SAH) uitbreiden. Dan mogen naast verhuurders ook gemengde

Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) gebruik maken van de subsidieregeling.

In een gebouw met een gemengde VvE wonen huurders en eigenaarbewoners.

Door de aanpassingen sluit de regeling beter aan op de behoefte

van de markt. Het budget van de regeling is met € 1 miljoen verhoogd.

In VvE Magazine van november volgt meer informatie over de regeling.

WIJ WILLEN ZON!

83 procent van de Nederlanders van 18 jaar of ouder wil dat er in de

toekomst meer zonne-energie gebruikt gaat worden. Dat blijkt uit nieuw

onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Het CBS heeft

van februari tot en met juni 2020 ruim 3.600 Nederlanders van 18 jaar of

ouder bevraagd voor het onderzoek Belevingen. De groep is gevraagd wat

ze denken en doen in relatie tot klimaatverandering en energietransitie. Uit

het onderzoek komt niet alleen een gunstig beeld voor zonne-energie naar

voren, maar ook voor het besef van de noodzaak van de energietransitie in

het algemeen. Zo denken bijna alle Nederlanders dat het klimaat aan het

veranderen is en gelooft slechts 6 procent niet in klimaatverandering.

Bron: Solar Magazine

OOK SKG-IKOB GAAT CERTIFICEREN

SKG-IKOB is een van de certificerende instellingen voor de Gasketelwet

(naast Normec, CBI-NL, Kiwa, Dekra en Bureau Veritas) Zij gaan zo’n 3.600

installatiebedrijven certificeren. Installatiebedrijven moeten zich voor 1 april

2022 laten certificeren, anders mogen ze niet meer aan gasinstallaties werken.

Certificering bestaat uit verschillende onderdelen. Monteurs moeten

hun bewijs van vakmanschap halen en in de bedrijfsadministratie moeten

de processen rond aanleg en onderhoud van cv-ketels goed geborgd zijn.

Ook moeten goedgekeurde meetinstrumenten worden aangeschaft.

SUBSIDIEWIJZER VERDUURZAMING ROTTERDAMSE VVE’S

In juni is de Subsidiewijzer verduurzaming Rotterdamse VvE’s gelanceerd.

Met dit instrument kunnen VvE’s eenvoudig achterhalen welke subsidies

en leningen voor hen beschikbaar zijn. Aanleiding voor VVE-010 om de

subsidiewijzer te maken, is dat door de veelheid aan regelingen het lastig

is een goed overzicht te krijgen. Op basis van de grootte van de VvE en de

postcode zijn bijvoorbeeld regelingen wel of niet relevant. Daar komt bij

dat er afgelopen jaar leningen speciaal voor Rotterdamse VvE’s beschikbaar

zijn gekomen. Zo is er per 31 mei de Energietransitielening voor VvE’s vanaf

8 appartementen. En speciaal voor kleine VvE’s (t/m 7 appartementen) in

de Stadshavens en Rotterdam-Zuid is er ook financiering mogelijk via het

Rotterdamse fonds SOFIE. Later dit jaar komt er een lening voor kleine

VvE’s in de rest van Rotterdam en een isolatiesubsidie voor eveneens de

kleine VvE’s in Rotterdam.

BOOM OP HET DAK

Bomen op een dak zijn al snel te zwaar.

Startup The Urban Jungle Project

(TUJP) heeft daar wat op gevonden.

TUJP zet echte bomen op schijnbaar

onmogelijke plekken, zoals daken.

Omdat de boom in een innovatieve

opstelling wordt opgehangen, weegt

hij een fractie van zijn normale gewicht.

Zo kunnen de bomen van The

Urban Jungle Project letterlijk met

alle winden meewaaien, zonder af te

breken. Er zijn al vijf ‘urban jungles’ en

TUJP verwacht er dit jaar minstens vijftien

te realiseren door heel Nederland.

Bron: Bouwwereld.nl

ZONNEPANELEN DE NORM

De Tweede Kamer heeft met een ruime

meerderheid de motie van SP-Kamerlid

Renske Leijten aangenomen om te

zorgen dat zonnepanelen op daken

de norm wordt. 125 van de 150 Kamerleden

stemden voor de motie.

Bron: Solar Magazine

ZONNEPANELEN SCHOONMAKEN!

41 procent van de eigenaren van

zonnepanelen heeft deze nog nooit

schoongemaakt. Dat blijkt uit onderzoek

van Pricewise. De online prijsvergelijker

heeft samen met Panel Inzicht

500 Nederlanders ondervraagd. Uit het

onderzoek blijkt verder dat 49 procent

van de zonnepanelenbezitters niet

weet dat zonnepanelen rendement

verliezen als ze vies zijn.

Volgens Tomas Bleker, energiespecialist

bij Pricewise, bestaan er veel

misverstanden over het schoonmaken

van zonnepanelen. “Er wordt vaak

gedacht dat een regenbui het vuil van

de zonnepanelen spoelt, waardoor veel

mensen hun panelen niet of nauwelijks

schoonmaken. Dat schoonspoelen

klopt deels. De regen haalt het stof

grotendeels weg, maar vogelpoep is

hardnekkig en blijft zitten.”

WEINIG ANIMO VOOR SCE

De voorgenomen verlaging van de subsidie voor postcoderoosprojecten

via Subsidieregeling Coöperatieve Energieopwekking (SCE) zorgt ervoor dat

de markt stil valt. Energie Samen luidt daarom de noodklok. Het Planbureau

voor de Leefomgeving (PBL) heeft de minister van Economische Zaken en

Klimaat geadviseerd om de postcoderoossubsidie voor zonnepanelen in

2022 met tientallen procenten te verlagen tot 11,97 en 8,97 eurocent per

kilowattuur. Koepel voor energiecoöperaties Energie Samen is verbaasd

over de voorgestelde verlaging: “Uit de haalbaarheidsstudies vanuit RVO

blijkt dat er geen goede reden is om de berekeningen van de kosten met

zo’n 30 procent te verlagen. Na een goede start met een werkbaar tarief in

2021 dreigt er nu een volledige stop te ontstaan met het huidige voorgestelde

tarief.”

Bron: Solar Zonneflits

ENECO 100% KLIMAAT-

NEUTRAAL IN 2035

Eneco, een van de grote energieleveranciers

in Nederland, heeft zich voorgenomen

om in 2035 klimaatneutraal

te zijn. Dat betekent onder andere dat

er 300.000 woningen op een warmteen/of

koudenet aangesloten worden

tot 2035. Vanaf 2025 worden alleen

nog duurzame alternatieven voor de

cv-ketel aangeboden.

“Alles actueel

en altijd

inzichtelijk. Dat is

waar het voor

mij om draait.”

Twinq maakt tijd voor leuke dingen.

Als eigenaar van een appartement ben je lid van een Vereniging van Eigenaren.

Het beheren van een VvE brengt een grote verantwoordelijkheid met zich mee en

als eigenaar wil je er natuurlijk van verzekerd zijn dat alles goed geregeld is. Daarom

adviseert Twinq om de VvE te laten ontzorgen door een beroepsmatige beheerder.

Als bestuurslid en/of eigenaar kun je eenvoudig en overzichtelijk de beheerder volgen

in Twinq. Hierdoor houd je zelf meer tijd over voor de leuke dingen in het leven.

VvE Software & Vastgoed Software

www.twinq.nl

VvE Belang Magazine 2021 - 3 juli

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?