VvE Belang Magazine 2021 - 3 juli

46
BOUWKUNDIG
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2021 #3 47
HENK AMELINK EN
MARIANNE BAKKER
zijn bezoeken een gevelinspectie te laten uitvoeren. Dat
gebeurde in 2018 en we schrokken behoorlijk van de uitkomst
- én van het bedrag dat gemoeid zou zijn met het
aanbrengen van renovatie-spouwankers. De oude spouwankers
zijn van messing en in de loop van 55 jaar zijn ze broos
geworden. Dat betekende dat de gevel gevaar liep, maar vervanging
van de ankers was niet opgenomen in ons MJOP.
We hebben een second opinion laten uitvoeren en de conclusie
was dezelfde: de spouwankers waren niet meer voor
hun taak berekend. Dat betekende dat de buiten- en de binnengevel
onvoldoende aan elkaar verbonden waren. In eerste
instantie ging het om 7.800 benodigde ‘wokkels’; later is
het aantal bijgesteld tot ca. 6.000. De borstwering van onze
balkons is steen-op-steen, dus daar zit geen spouw.”
Grote
onderhoudsbeurt
voor
een veilige
gevel
Nieuwe spouwankers voor Torenwijck 2
Zes strak en stijlvol vormgegeven appartementencomplexen sieren de wijk Osdorp-Oost, vlak bij de Sloterplas
in Amsterdam. Ze zijn gebouwd in de tweede helft van de jaren 60 van de vorige eeuw, maar ze maken een
aanzienlijk ‘jongere’ indruk. De gebouwen dragen de namen Torenwijck 1 tot en met 6; alle gebouwen tellen
72 appartementen, verdeeld over 12 etages. Het complex dat beheerd wordt door VvE Torenwijk 2, is de
afgelopen maanden onderworpen aan een forse opknapbeurt: in totaal werden maar liefst 6.000 spouwankers
(zogeheten ‘wokkels’) in de gevel aangebracht. De VvE hoeft nu niet meer bang te zijn dat tijdens een hevige
storm de gevel grote schade oploopt.
De VvE voert het beheer zelf uit. Het bestuur, dat bestaat
uit vrijwilligers, wordt geassisteerd door een administratief
beheerder. Het complex beschikt over een huismeester.
Marianne Bakker vervult samen met Henk Amelink de
functies technische en algemene zaken. Een behoorlijk
intensieve taak, zo blijkt uit het verhaal van Marianne. De
VvE heeft voor het bouwkundige beheer de Module Bouwkundige
Ondersteuning van VvE Belang afgesloten. Elk jaar
controleert Jacco van de Sandt (bouwkundige en energieadviseur)
het MJOP én het gebouw. “We hebben een
goed contact met hem”, vertelt Marianne. “Jacco vervaardigde
ook het meerjarenonderhoudsplan van de VvE en hij
beoordeelt de offertes die we aanvragen.”
Verduurzaming?
“Natuurlijk hebben we met Jacco ook gesproken over
mogelijke maatregelen in het kader van verduurzaming
en energiebesparing. Dat is voor een gebouw dat is opgeleverd
in 1965, een complexe en dure aangelegenheid.
Het is een beetje het verhaal van de kip en het ei: als we
onze blokverwarming (op aardgas) willen vervangen door
een systeem van lagetemperatuurverwarming, moet het
gebouw heel goed worden geïsoleerd. En dat vraagt dan
weer om goede ventilatie. De kosten zullen gigantisch zijn.
In 2018 zijn onze 30-jarige gasketels vervangen door nieuwe
exemplaren. We hebben ons uitvoerig laten voorlichten en
adviseren. De conclusie is eigenlijk elke keer dezelfde: parkeer
alle ideeën maar even en wacht af tot er meer duidelijkheid is,
o.a. over de toekomstige warmtevoorziening van de wijk.”
Gevelinspectie
VvE Torenwijck 2 heeft in voorkomende gevallen contact
met de andere ‘Torenwijcken’. Tot structurele samenwerking
is het (nog) niet gekomen. Marianne: “Onze bestuursvoorzitter
John de Boer hecht veel waarde aan mogelijke samenwerking,
maar dat is niet eenvoudig: de onderhoudscycli van
de gebouwen lopen niet parallel. Ze zijn ook niet gelijktijdig
gebouwd, en de gebouwen van Torenwijck 3 tot en met 6
waren aanvankelijk voor de verhuur bestemd; in tegenstelling
tot 1 en 2.”
Het project dat onlangs is uitgevoerd, is daarvan een aansprekend
voorbeeld. “Jacco adviseerde ons bij een van
Hoge kosten
De VvE had - zoals vermeld - niet gereserveerd voor deze
forse klus. Wél was een renovatie van het dak opgenomen
in het MJOP, evenals een schilderbeurt in 2020. Met de vervanging
van het dak kon nog wel even worden gewacht. De
VvE besloot dus te ‘schuiven’ met de financiële middelen
en voorrang te geven aan de gevel. Offertes werden opgevraagd,
waarbij duidelijk werd dat grote bedrijven met veel
overhead aanzienlijk duurder waren dan kleinere bedrijven.
Dat nam niet weg dat er veel geld met de onderhoudsbeurt
was gemoeid: ca. 100.000 euro, nog afgezien van de noodzakelijke
schilderbeurt.
In totaal was de VvE drie jaar bezig met de voorbereidingen
van het project. Toen die waren afgerond, werden hoogwerkers
bij het complex geplaatst en kon het werk beginnen.
De impact van de klus was fors: het geluid van de boorwerkzaamheden
was gigantisch. Dat was lastig voor alle mensen
die thuis moesten werken. Waar nodig werd ook betonreparatie
uitgevoerd. Tussen alle etages zijn betonranden
aangebracht en die waren op sommige plaatsen ook
beschadigd. Toen alle ankers op hun plaats zaten en het
beton was gerepareerd, kon er geschilderd worden.
Marianne: “Je zou denken dat het bij zo’n project - zeker in
financieel opzicht - de moeite loonde om samen te werken
met de andere VvE’s. Dat was niet het geval: bij een andere
Torenwijck waar de gevel is geïnspecteerd, is die nog in
goede staat. Bovendien hebben we begrepen dat de klus per
complex niet voordeliger zou worden als er meer gebouwen
tegelijk onder handen zouden worden genomen.”
Goede communicatie
Het project heeft het bestuur en de commissie veel tijd
gekost, maar het resultaat mag er zijn. Marianne: “Soms
denk ik: ‘Het heeft veel geld gekost en je ziet er niks van’,
maar ik weet natuurlijk maar al te goed dat het gevelonderhoud
absoluut noodzakelijk was. De inspecties lieten
daar geen twijfel over bestaan. Ik ben blij dat alles zo
goed en soepel is verlopen. Dat is voor een groot deel
te danken aan onze wijze van communiceren: we zijn
open, eerlijk en transparant. Als een eigenaar het ergens
niet mee eens is, nodigt John de Boer hem/haar uit voor
een gesprek. Dan is de kou meestal uit de lucht. Ook
zo’n project staat en valt bij goede communicatie!”
De oude
spouwankers zijn
van messing en in
de loop van 55 jaar
zijn ze broos
geworden