VvE Belang Magazine 2021 - 3 juli

34
JURIDISCH VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2021 #3 35
Het Modelreglement Kleine VvE’s is een feit
Alle besluiten worden genomen met een gewone meerderheid
Weer een nieuw modelreglement? Ja, er is weer een nieuw modelreglement. Dit keer voor (zeer) kleine
Verenigingen van Eigenaars. Waarom een apart modelreglement voor kleine VvE’s? Dat leggen mr. Astrid
Luijk-van Veldhuizen (juriste bij VvE Belang) en mr. Claudia Siewers (directeur-bestuurder bij de Stichting
Visitatie Woningcorporaties Nederland) u graag uit. Zij zijn de opstellers van het Modelreglement voor
Kleine VvE’s.
“Of het nu een grote of een kleine VvE
betreft; op alle VvE’s worden dezelfde
regels toegepast. In de praktijk lopen
kleine VvE’s aan tegen regels die voor
hen moeilijk of niet uitvoerbaar zijn.
Als dé belangenbehartiger van VvE’s
onderkende VvE Belang dit probleem.
Vanuit VvE Belang werd er daarom op
aangestuurd, dat er een eenvoudig
modelreglement zou komen, dat goed
hanteerbaar is voor kleine VvE’s.
MR. ASTRID LUIJK-VAN VELDHUIZEN EN MR. CLAUDIA SIEWERS
In 2018 kregen wij vanuit de Werkgroep
Modernisering Appartementsrecht
Nederland (WMANL), waarin ook VvE
Belang is vertegenwoordigd, van het
ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties (BZK) de opdracht
een onderzoek uit te voeren om in
kaart te brengen tegen welke concrete
problemen kleine VvE’s aanlopen
in hun functioneren. Het onderzoek
richtte zich met name op problemen
die hun oorsprong vinden in wet- en
regelgeving.
De resultaten van dit onderzoek zijn
neergelegd in het rapport ‘Kleine VvE’s’,
dat is gepubliceerd op de website van
WMANL (www.wmanl.nl/wp-content/
uploads/2020/03/2018-11-01-Raportkleine-VVEs-VVE-Belang.pdf).”
Een MR voor de kleine VvE
Een van de aanbevelingen uit dit rapport
was om een modelreglement te
maken dat speciaal van toepassing kan
worden verklaard op kleine VvE’s. De
onderzoekers: “In 2019 kregen we van
BZK de opdracht een modelreglement
voor kleine VvE’s op te stellen. Als afgevaardigde
vanuit de Koninklijke Notariële
Beroepsorganisatie kreeg mr. Ingrid
de Jong van WMANL de taak mee te
lezen bij het opstellen van dit modelreglement.
Reden: uiteindelijk moet ook
het Modelreglement voor Kleine VvE’s
worden neergelegd in een notariële
akte. Begin dit jaar hebben we de tekst
van het modelreglement afgerond en
dit ter goedkeuring voorgelegd aan de
KNB. De KNB heeft groen licht gegeven
voor het opnemen van het Modelreglement
voor Kleine VvE’s in een notariële
akte. Vanaf nu kan dit modelreglement
worden gebruikt voor kleine VvE’s. Het
is geschreven voor VvE’s die bestaan
uit twee of drie appartementsrechten,
maar kan ook worden toegepast bij
VvE’s die bestaan uit vier of vijf appartementsrechten.”
Eenvoud
Het reglement is eenvoudig van opzet.
Zo zijn artikelen weggelaten die niet
per se in het reglement behoeven te
worden opgenomen. Bijvoorbeeld
dingen die al in de wet geregeld zijn.
Het principe van de VvE blijft gelijk:
besluiten worden genomen door de
vergadering van eigenaars, het hoogste
orgaan van de VvE. Alle eigenaars zijn
verplicht lid van de VvE. Wanneer die
bestaat uit twee leden en deze twee
leden beiden een stem hebben, kan
het gebeuren dat de stemmen staken.
Daarvoor is een regeling opgenomen
in het nieuwe modelreglement. Als de
stemmen staken, kan advies worden
gevraagd aan een deskundige. Die
hoort beide leden en geeft dan zijn
oordeel. De beslissing van de deskundige
geldt dan als besluit van de
vergadering.
Altijd een gewone meerderheid
In de modelreglementen die gelden
voor alle VvE’s geldt voor sommige
besluiten een zogenaamde gekwalificeerde
meerderheid. Besluiten binnen
een kleine VvE kunnen in alle gevallen
worden genomen met een gewone
meerderheid.
De onderzoekers: “Wanneer alle leden
evenveel stemmen hebben, maakt het
niet uit of een besluit genomen moet
worden met een gewone meerderheid
of met een gekwalificeerde meerderheid.
De uitkomst is steeds dezelfde.
Een voorbeeld: voor een besluit met
een gewone meerderheid zijn - bij
een totaal van drie stemmen - twee
MODELREGLEMENTEN
stemmen nodig. Ook als de gekwalificeerde
meerderheid 2/3 is, zijn er twee
stemmen voor nodig. In het modelreglement
is daarom geen bepaling terug
te vinden dat sommige besluiten moeten
worden genomen met een gekwalificeerde
meerderheid.
Het modelreglement is erop gebaseerd
zo weinig mogelijk gemeenschappelijk
te maken. Dat heeft als voordeel dat er
zo weinig mogelijk besluiten genomen
moeten worden door de VvE. Dan zijn
er namelijk minder besluiten waarover
de eigenaars het eens moeten zijn.”
Gemeenschappelijk of niet
“Daarom hebben we ervoor gekozen
geen opsomming op te nemen van
de gemeenschappelijke gedeelten en
zaken, maar juist een opsomming van
datgene wat niet gemeenschappelijk
is. Uit het systeem van het appartementsrecht
volgt dat alles wat niet
privé is, gemeenschappelijk is. Indien
gewenst, kan - om misverstanden te
voorkomen - in de akte een opsomming
worden opgenomen wat behoort
tot de gemeenschappelijke gedeelten
en zaken. Door deze opzet is er ruimte
gelaten om per splitsing te bepalen wat
behoort tot de gemeenschappelijke
gedeelten en zaken en wat juist niet.”
Jaarrekening
Zoals elke VvE moet ook een kleine
VvE jaarlijks een jaarrekening opstellen,
die wordt goedgekeurd door de vergadering.
Vooralsnog bepaalt artikel 2 :
48 lid 2 BW nog altijd dat de jaarrekening
eerst moet worden gecontroleerd
door een accountant of door een
kascommissie. Van deze wettelijke
bepaling kan in het modelreglement
niet worden afgeweken. Maar een
kascommissie bestaande uit twee
leden niet-zijnde bestuursleden, is
bij een kleine VvE (bijna) onmogelijk.
De opstellers van het modelreglement
achten het voldoende dat, wanneer de
Bij elke splitsing in appartementsrechten wordt in de akte van splitsing
een splitsingsreglement opgenomen. Om het de notarissen wat gemakkelijker
te maken en er voor te zorgen, dat niet voor elke splitsing een
geheel nieuw reglement moet worden gemaakt, worden er sinds 1953
door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) modelreglementen
bij splitsing in appartementsrechten opgesteld.
Als de jaarrekening
van een kleine VvE met
algemene stemmen is
goedgekeurd, is voorafgaande
controle door
een accountant of
kascommissie
niet nodig
jaarrekening met algemene stemmen
is goedgekeurd, voorafgaande controle
door een accountant of kascommissie
niet nodig is.
Bestuur
Een probleem waar veel kleine VvE’s in
de praktijk tegenaan lopen is de personele
bezetting. Wie wordt bestuurder
en wie wordt voorzitter van de vergadering?
Als de VvE uit twee leden
bestaat, zou een van de leden bestuurder
kunnen zijn en een van de leden
voorzitter van de vergadering. De leden
moeten dat dan wel willen. Om het
niet onnodig ingewikkeld te maken,
komt de figuur van voorzitter van de
vergadering in het Modelreglement
voor Kleine VvE’s niet meer voor.
In het modelreglement is ervoor gekozen
om alle leden tevens bestuurder te
maken. De leden moeten wel door de
vergadering worden benoemd. Door
alle leden tevens bestuurslid te maken,
wordt de VvE slagvaardiger. Is een van
de leden afwezig, dan kan het andere
lid de VvE te allen tijde rechtsgeldig
vertegenwoordigen.
En als de ander niet wil?
Een klacht die binnen kleine VvE’s nog
wel eens wordt gehoord, is dat de
andere eigenaar niet te bereiken is, of
zijn medewerking niet wenst te verlenen.
Met het nieuwe modelreglement
is geprobeerd de regelgeving voor
kleine VvE’s te vereenvoudigen en het
functioneren van de VvE daardoor te
vergemakkelijken. Het probleem van
een onwelwillende eigenaar kan echter
niet altijd worden opgelost met regels.
Wilt u meer weten over dit nieuwe
modelreglement? Neem dan contact
op met Astrid Luijk van de Juridische
Dienst van VvE Belang.