VvE Belang Magazine 2021 - 3 juli

56
ONDERHOUD
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2021 #3
57
VAN LINKS NAAR RECHTS
WIM HIDDING, BERT
GOOIJER EN COR VLUG
Cv-ketels én CLV’s vervangen?
VvE Wester Haven bedenkt creatieve oplossing
VvE Wester Haven in Huizen werd in het voorjaar van 2020 geconfronteerd met een probleem. Een van de
58 cv-ketels in het evenveel appartementen tellende complex was vervangen en sindsdien viel de ketel
regelmatig in storing. Drie leden van de technische commissie bogen zich op verzoek van het bestuur over
het probleem. Bert Gooijer, Wim Hidding en Cor Vlug beschikken alle drie over de nodige technische
ervaring. Dat was ook de reden dat ze al hadden besloten om het MJOP te gaan updaten. Een intensief
traject van onderzoeken en gesprekken volgde. Het resultaat: een creatieve manier om alle 58 ketels en
het gecombineerde luchttoevoer- en rookgasafvoersysteem (CLV) gefaseerd te gaan vervangen.
Bert Gooijer: “In 2017 was de VvEbijdrage
om onduidelijke redenen
verlaagd. Dat betekende dat we in
feite 35.000 euro te weinig in kas
hadden. We hebben een taxatie van
de herbouwwaarde laten uitvoeren
door Jaap Hendriksen, taxateur bij VvE
Belang. Toen bleek dat de herbouwwaarde
van ons complex ruim 18
miljoen euro bedraagt.
We zouden dus volgens de 0,5 procent-regel
jaarlijks 82.000 euro moeten
reserveren, maar dat halen we niet.
Op zichzelf is dat geen probleem, want
we hebben een behoorlijke reserve en
het gebouw (opgeleverd in 2007) is
goed onderhouden. Maar toen werd
dus die ene ketel vervangen en bleek
dat er heel wat moest gebeuren.”
Koolmonoxidegevaar
Wim Hidding: “Na de installatie van
die ketel meldde de installateur ons
dat er koolmonoxidegevaar dreigde
in het hele gebouw omdat de nieuwe
HR-ketel niet paste bij de oorspronkelijke
rookgasafvoer. Echter: er waren
op hogere etages al eerder twee ketels
vervangen en daar was geen sprake
van storing.
Vier ketels
gebruiken we als
‘buffermateriaal’
in het geval dat
een ketel kapot
gaat
De oorzaak ligt in de lagere temperatuur
van de rookgassen bij een HRketel:
50 à 60° in plaats van 150 à 160°
bij VR-ketels. Door o.a. valwinden en
lagere rookgastemperaturen kunnen
de rookgassen naar beneden worden
gedrukt en ze veroorzaken dan storingen
in de nieuwe cv-ketel. En mogelijk
dus koolmonoxide.
De conclusie: als één ketel wordt vervangen,
moeten alle ketels in dezelfde
strang worden vervangen. En dat geldt
ook voor de rookgasafvoer. Dat was
ook het advies van het bedrijf dat de
rookgasafvoer met camera’s heeft
bekeken. Onze bewoners waren in
dat opzicht dus ‘tot elkaar veroordeeld’.
Bijkomend probleem: de ketels zijn
individueel eigendom; de rookgasafvoer
is collectief.”
De kosten
Er waren nog meer ‘uitdagingen’.
De afvoer en de originele ketels waren
13 jaar oud. In totaal waren er 15 installateurs
in het complex actief om de
diverse ketels te onderhouden. Een
enkele bewoner had nooit onderhoud
laten plegen. Die had dus ook al 13
jaar niets betaald aan onderhoud. Drie
bewoners hadden hun ketel recent
vervangen. De commissie wilde hen
niet met de kosten voor een nieuwe
ketel confronteren: zij zouden daarvoor
worden gecompenseerd. Na uitvoerige
gesprekken met alle eigenaars
adviseerde de technische commissie
het VvE-bestuur om alle ketels te laten
vervangen door één installateur. Alle
bewoners zouden dan een ketel krijgen
van hetzelfde merk en de installateur
die de ketels leverde en plaatste, zou
ook het onderhoud verzorgen van alle
ketels.
Heikel punt: voor wie zijn de kosten?
Ook daarvoor had de TC de oplossing:
de VvE zou de kosten dragen voor
vervanging van alle ketels (en natuurlijk
voor de collectieve rookgasafvoer).
Het geïnvesteerde bedrag zou via de
(verhoogde) VvE-bijdrage door de
eigenaars worden terugbetaald.
Voordelen
Gooijer: “Dat had een aantal voordelen,
ook financieel. Als je 58 ketels
laat vervangen en de installateur ook
het onderhoud laat uitvoeren, heb je
natuurlijk een prijsvoordeel. Bovendien
wisten we zeker dat alle ketels zouden
worden geplaatst en onderhouden
door een deskundige installateur.”
De TC bedacht een bijzondere manier
om ook nog te beschikken over reserveketels,
vertelt Gooijer: “We hebben
de eigenaars voorgesteld dat wij hun
ketel kopen voor één euro. Daarmee
wordt de ketel eigendom van de VvE.
De eigenaar koopt zijn nieuwe ketel
eveneens voor één euro van de VvE,
waarmee hij eigenaar is van de nieuwe
ketel, die hij dus via de VvE-bijdrage
terugbetaalt. De vier ketels die nog
vrij nieuw zijn, maken we klaar voor
eventueel gebruik. Die kunnen we
gebruiken als ‘buffermateriaal’ in het
geval dat er een ketel kapot gaat.
Die hoeft dan niet direct te worden
vervangen.
Uitvoering van het hele project zou
betekenen dat de eigenaars 132 euro
per jaar extra betalen. Echter: ze
besparen jaarlijks 150 euro op het jaarlijkse
onderhoud van de cv-ketel en
de ventilatiebox. Per saldo gaat elke
eigenaar er dus financieel op vooruit. In
augustus houden we een extra ALV om
de eigenaars het onderhoudscontract
voor alle 58 ketels en de financiering
door de VvE voor te leggen.”
Gefaseerd vervangen
De technische commissie voerde
gesprekken met een aantal installateurs
en bracht ook een bezoek aan Nefit
Bosch in Deventer. “Daar werden we
bijzonder vriendelijk en deskundig te
woord gestaan”, vertelt Hidding. “We
weten nu zeker dat we de juiste keuze
maken. Omdat de complete vervanging
van het hele systeem hoge kosten
met zich meebracht (en het gevaar
minder groot bleek dan aanvankelijk
werd gedacht), hebben we besloten
om in eerste instantie de ketels en
afvoeren in twee van de 16 strangen te
gaan vervangen. Dat is gebeurd in juni
jl. Dat proces willen we elke twee jaar
herhalen, dat biedt ons de mogelijkheid
om twee jaar te sparen voor de vervanging
van weer twee strangen.”
De commissieleden hebben veel tijd
en energie gestoken in het project,
dat goed beschouwd alleen maar
voordelen biedt voor alle eigenaars:
een nieuwe ketel, een nieuwe rookgasafvoer,
lagere kosten en reducering
van het CO-risico. Desondanks zijn
er - zoals in elke VvE - leden die hun
bedenkingen hebben. De technische
commissie hoopt ook hen in de toekomst
te overtuigen van de voordelen.
We hebben er alle vertrouwen in dat
dat gaat lukken.
Interesse?
De TC van VvE Wester Haven heeft
een dik rapport samengesteld over de
complete aanpak van het project. VvE’s
die met hetzelfde probleem worden
geconfronteerd, kunnen het rapport
aanschaffen voor € 250,- excl. verzendkosten.
Hebt u interesse? U kunt contact
opnemen met Bert Gooijer via
06 187 108 49 of e-mail:
bertenmagda@gmail.com.