VvE Belang Magazine 2021 - 3 juli

36 JURIDISCH
VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2021 #3 37
Akte is akte, of toch niet altijd?
Ook hier gelden soms uitzonderingen
De akte van splitsing is als de wet voor elke VvE. Er staat in welke appartementen er zijn en op de
bijbehorende splitsingstekening is exact aangegeven hoe de privégedeelten begrensd zijn. Ook bepalen
de akte en het splitsingsreglement (dat daarvan een onderdeel vormt) welke kosten gemeenschappelijk
en individueel zijn. De stemrechten, breukdelen, omschrijving van het toegestane gebruik van privégedeelten
en gemeenschappelijke gedeelten, voorschriften bij verhuur; het wordt allemaal in de
splitsingsakte geregeld. Besluiten van de VvE mogen niet in strijd zijn met de akte en dat geldt ook
voor het huishoudelijk reglement. Is dat toch het geval, dan zijn die besluiten nietig. Dat wil zeggen:
ze komen niet tot stand.
Het is dus niet mogelijk om de akte te negeren bij het
beheer van een appartementengebouw. ‘Akte is akte’ luidt
het devies. Als de eigenaars daarvan willen afwijken, dan
moet de akte zelf gewijzigd worden. De achterliggende
gedachte is dat de appartementseigenaars onderling weten
waar ze aan toe zijn. Omdat de eigenaars onderling verder
geen rechtsverhouding hebben - ze zijn toevallig elkaars
buren en mede-eigenaar van hetzelfde gebouw - voorziet
de wet in het van rechtswege gebonden zijn aan het reglement
én in het verplichte lidmaatschap van de VvE. Zo wordt
het beheer van de gemeenschappelijke, gesplitste eigendom
bij wet geregeld. Omdat de splitsingsakte en tekening zijn
ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster,
kan iedereen kennisnemen van de regels die op de splitsing
van toepassing zijn. De rechtszekerheid tussen de eigenaars
onderling vergt dan dat van die regels niet kan worden afgeweken
zonder de regels zelf te wijzigen.
Uitzonderingen op de akte
Tot zover is het duidelijk. Toch zou het recht het recht niet
zijn als ook hier geen uitzonderingen zouden gelden. Ten
eerste biedt de akte zelf op een aantal plaatsen mogelijkheden
om ervan af te wijken. Zo bepaalt elk splitsingsreglement
in welke gevallen de vergadering bevoegd is om
toestemming te verlenen voor het gebruik van privé- of
gemeenschappelijke gedeelten, dat afwijkt van de daaraan
in de akte gegeven bestemming. Een ander voorbeeld is de
bepaling die regelt dat de eigenaars niet volgens hun breukdelen
bij hoeven te dragen in de kosten van nieuwe installaties
waar niet alle eigenaars profijt van hebben. Deze afwijkingsbevoegdheden
leiden niet tot nietige besluiten. Reden:
ze zijn in de akte zelf voorzien. Strikt genomen zijn deze
afwijkingen en de besluiten die daarvoor vereist zijn, dus
ook niet in strijd met de akte.
Strijdig met de wet
Anders is het als de akte zelf strijdig is met dwingende
wetsbepalingen, waaronder regels uit het publiekrecht.
Daarvan kan zelfs bij akte niet worden afgeweken.
De akte is een privaatrechtelijk instrument, dat het beheer
van een privaatrechtelijke gemeenschap regelt. Dat betekent
dat - als regels van publiekrecht gelden en de akte daarmee
in strijd is - de bepalingen van de akte daarvoor moeten wijken.
Met andere woorden: degene die tot splitsing van een
gebouw overgaat, kan bij het regelen van die splitsing niet
meer of anders dan elke andere eigenaar. Ook na splitsing
in appartementsrechten is de gemeenschap van eigenaars
gebonden aan de regels van dwingend recht.
Zo kan de akte van splitsing toestaan dat een eigenaar zijn
appartement voor recreatieve doeleinden gebruikt. Echter:
als dat op grond van het bestemmingsplan of plaatselijke
verordening verboden is, kan dat gebruik alsnog niet gerealiseerd
worden. Andersom geldt ook dat als de akte beperkingen
oplegt die in strijd zijn met dwingende regels van
publiekrecht, de akte daarvoor moet wijken.
Voorbeeld: toegankelijkheid
Een bekend voorbeeld is het toegankelijk maken van het
gebouw voor minder validen. Op grond van het splitsingsreglement
en het huishoudelijk reglement is het doorgaans
verboden scootmobiels te stallen in de gemeenschappelijke
gedeelten van de VvE, zoals hallen, galerijen en andere
ruimtes. Dat verbod kan terzijde worden gesteld indien
daardoor sprake is van verboden onderscheid als bedoeld
in de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of
chronische ziekte (artikel 6b onder d). Het gerechtshof
Arnhem-Leeuwarden oordeelde in 20161 dat de VvE medewerking
dient te verlenen én welke randvoorwaarden daarbij
gelden. In het modelreglement dat in 2017 is vastgesteld
en dat voor nieuwe en te wijzigen splitsingen vaak wordt
gebruikt, is in navolging van deze uitspraak opgenomen dat
een eigenaar of gebruiker die buitenshuis afhankelijk is van
een scootmobiel en in het privé-gedeelte geen redelijkerwijs
geschikte plaats heeft om deze te stallen, bevoegd is om
deze te stallen in een gemeenschappelijke ruimte onder de
daar geregelde, nadere voorwaarden. Voor splitsingen met
oudere reglementen geldt deze regel niet, zodat daar nog
steeds voornoemde wet (maar ook de Wmo, de Wet
maatschappelijke ondersteuning) de akte kan doorkruisen.
Voorbeeld: huisdieren
Een ander voorbeeld is dat strijd met artikel 8 EVRM
(Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens: recht op
privéleven, woning en eigendom) kan worden aangenomen
als het gaat om een algeheel verbod op het houden van
huisdieren. In een uitspraak van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch2
oordeelde het hof dat een dergelijke beperking
uitsluitend in de splitsingsakte kan worden geregeld (wat in
die zaak niet het geval was). Daardoor kwam het hof niet
toe aan de behandeling van die principiële vraag. Toch worden
in de uitspraak een aantal voorbeelden genoemd, waar
het huisdierenverbod met een beroep op het EVRM terzijde
gesteld wordt. Het is niet uitgesloten dat op die grond een
algeheel huisdierenverbod in de akte zou kunnen moeten
wijken.
Voorbeeld: lidmaatschap winkeliersvereniging
Als laatste praktijkvoorbeeld noem ik nog de frictie tussen
het verplichte lidmaatschap van een (winkeliers-)vereniging
dat op grond van de splitsingsakte naast het verplichte lidmaatschap
van de VvE kan gelden krachtens artikel 5:112 lid
3 BW. Dat verplichte lidmaatschap kan op gespannen voet
staan met het recht op verenigingsvrijheid, artikel 11 EVRM.
Akte is akte… tenzij
De akte van splitsing strekt de eigenaars én gebruikers van
een gebouw tot wet. Tenzij de akte strijdig is met dwingend
recht waaronder publiekrecht. Het blijft per slot van rekening
Mr Richard P.M. de Laat
De Advocaten van Van Riet
Tel: 030 – 263 50 52 E-mail: delaat@avvr.nl
Internet: www.vanvanriet.nl
MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER
VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN DE ADVOCATEN
VAN VAN RIET TE UTRECHT. HIJ IS ONDERMEER GESPECIALI-
SEERD IN HET APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN
ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHTGEVERS, WAARONDER
VVE’EN, BEHEERDERS EN APPARTEMENTSEIGENAARS.
‘slechts’ een onderlinge regeling tussen private eigenaars.
Ook als een besluit in overeenstemming is met de akte,
kan dan toch de nietigheid ervan worden uitgesproken.
De wet biedt daarvoor de grondslag in artikel 3:40 BW,
waarin geregeld is dat strijd met een dwingende wetsbepaling
kan leiden tot nietigheid van de rechtshandeling.
Bij de beoordeling van de geldigheid van besluiten kan
het daarom raadzaam zijn om niet alleen te toetsen
aan de splitsingsakte, maar ook te onderzoeken of de
bepaling in de akte zelf wel geldig is.
1. GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN, 17 JUNI 20216, ECLI:NL:GHARL:2016:4889 2. GERECHTSHOF ’S-HERTOGENBOSCH, 9 MEI 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1722