VvE Belang Magazine 2021 - 3 juli

VAN BELANG
4 VvE MAGAZINE AUGUSTUS 2021 #3 5
IN DEZE RUBRIEK BEHANDELT VVE BELANG-DIRECTEUR
KEES OOMEN KWESTIES IN HET DOMEIN VAN DE VVE.
ONDERWERPEN DIE HIJ BESPREEKT MET DE OVERHEID,
BELANGENBEHARTIGERS OF MARKTPARTIJEN.
DEZE KEER: NIEUW RAPPORT OVER DE VVE.
Van
‘functioneren’
naar ‘reserveren
en presteren’
Nieuw rapport geeft interessant inkijkje in de VvE-wereld
In de wereld van de VvE’s is de term ‘Het Companen-rapport’ een soort ingeburgerde term; bekend bij iedereen
die ingevoerd is in de materie. Dat is al zo sinds 2011-2012. Er was toen enige politieke onrust binnen het
domein van de Nederlandse VvE’s. Met name het beheer was een bron van zorg. Het ministerie van Binnenlandse
Zaken besloot naar aanleiding van een motie van de Tweede Kamer een onderzoek in te stellen naar het
functioneren van VvE’s in Nederland. Dit resulteerde in het bekende Companen-rapport 2012. Ook voor mij
markeerde dit document het begin van een tijdperk: op 1 januari 2012 startte ik mijn werk voor VvE Belang.
De fiscale behandeling van het
reservefonds, die velen een doorn
in het oog is, heeft tot Kamervragen
geleid in 2019. En dan is er nog het
hele duurzaamheidsdossier. VvE’s
moeten hun gebouwen verduurzamen,
met alle vragen over techniek, geld en
akte als gevolg.
Kortom, de afgelopen jaren is er
genoeg reuring geweest binnen ‘ons’
domein. Dus was het tijd voor een
actueel onderzoek naar de prestaties
van de VvE’s.
Hoe bereiken we de VvE’s?
Persoonlijk vind ik het leuk om een
groot onderzoek te doen onder onze
doelgroep, de VvE’s in Nederland. Maar
daarin schuilt meteen een probleem. Er
zijn 125.000 VvE’s in Nederland met ten
minste één woning. Meer dan 90.000
VvE’s zijn klein (kleiner dan 10 appartementen).
Van deze 90.000 zijn er weer
meer dan 60.000 zeer klein (twee of
drie appartementen). Deze grote groep
is nagenoeg onbereikbaar.
Dan houden we ongeveer 35.000
grotere VvE’s over. Een groot deel van
deze VvE’s heeft het beheer uitbesteed
aan professionele VvE-beheerders. Ze
zijn niet of nauwelijks te bereiken, of
alleen via de beheerder. Deze verenigingen
functioneren in de basis goed.
En natuurlijk is een grote groep VvE’s
aangesloten bij VvE Belang. Zij krijgen
veel informatie en voorlichting en zij
functioneren al goed. Maar om een
compleet beeld te krijgen, is een representatieve
steekproef onder alle VvE’s
nodig en dat is binnen het domein van
VvE’s een bijzonder grote uitdaging.
Het nieuwe rapport heet ‘Onderzoek
reserveren en presteren’ en het levert
weer een interessant inkijkje op in de
VvE’s van Nederland. Op basis van de
indicatoren (zie het kader bij dit artikel)
gaat het daarmee veel beter dan
in 2012. Met name op het onderdeel
van het MJOP scoren de ondervraagde
VvE’s bijzonder goed. Ook de maandelijkse
bijdrage aan het reservefonds
is aanzienlijk gestegen. Dat komt de
kwaliteit van de woningvoorraad zeker
ten goede.
Andere interessante uitkomsten
57% van de VvE’s geeft aan de administratie
te hebben uitbesteed aan een
professionele VvE-beheerder. En 98%
van de VvE’s heeft volgens het onderzoek
een ‘eigen’ bestuur. Daarbij moet
worden aangetekend dat het voor 57%
lastig is om nieuwe bestuursleden te
vinden.
98% van de VvE’s heeft een kascontrolecommissie.
Ook dat is een hoog percentage,
dat aangeeft dat deze VvE’s
degelijk worden bestuurd en beheerd.
Nieuw aan deze versie-2021 is een
volledig hoofdstuk over duurzaamheid.
Op de uitkomsten van dit hoofdstuk ga
ik in een volgende bijdrage in. Duidelijk
is wel dat veel VvE’s al druk doende zijn
met dit onderwerp.
Oud vs. Nieuw
Companen 2021
Het nieuwe rapport biedt heel veel
informatie; mooi uitgesplitst naar
onderwerp, grootte van de VvE en
soms ook naar regio.
Het bevat veel details; te veel om hier
te bespreken. Wilt u zich verdiepen in
de wereld van de VvE’s en de trends
die daarin te zien zijn? Dan kan ik u het
rapport van harte aanbevelen.
In 2012 lag het accent op het functioneren
van de VvE; nu veel meer op
reserveren en presteren. Uiteindelijk
zegen deze begrippen ook iets over
het functioneren in het algemeen. De
komende jaren zullen we waarschijnlijk
gaan spreken van Companen II. Daarmee
bedoelen we dan de opvolger van
het rapport uit 2012!
Het laatste woord zal er zeker nog
niet over gezegd zijn.
In 2012 lag het
accent op het
functioneren van
de VvE; anno 2021
veel meer op
reserveren en
presteren
2012 2021
De uitkomsten van het onderzoek zijn
de jaren erna veelvuldig aangehaald.
Inmiddels is het rapport bijna 10 jaar
oud en dus zijn de onderzoeksgegevens
ook gedateerd. De VvE’s
in Nederland hebben de afgelopen
jaren zeker niet stilgezeten.
Dat geldt trouwens niet alleen voor de
VvE’s, maar ook voor het ministerie,
de gemeenten, VvE Belang, de VvEbeheerders
en vele andere organisaties.
Allemaal zijn ze aan de slag gegaan om
VvE’s in Nederland te bereiken, voor te
lichten en verder te professionaliseren.
Alleen al om die reden is het interessant
om de stand van zaken te kennen als
het gaat om het functioneren van VvE’s
anno 2021. Maar er zijn meer ontwikkelingen
die de vraag naar het functioneren
interessant maken.
Thema’s
Een van die ontwikkelingen is de Wet
verbetering functioneren VvE’s die per
1 januari 2018 van kracht werd en waarvan
op 1 januari jl. de overgangstermijn
verliep. De naam van deze wet zegt het
al: het gaat om verbetering van het
functioneren.
Verder zijn er verschillende incidenten
geweest met complexen van VvE’s,
zoals problemen met betonrot aan
beton en balkons. De uitkragende
betonconstructies kregen veel aandacht.
De brand in de Londense
Grenfell Tower had ook impact op
de Nederlandse gebouwde omgeving.
Gemeenten moesten gebouweigenaren
- dus ook de VvE’s - aanschrijven
om een risico-inventarisatie uit te
(laten) voeren.
Nieuw onderzoek
Samen met het bureau Companen -
dat ook het onderzoek in 2012 heeft
uitgevoerd - is een nieuw onderzoek
opgezet in 2020 en 2021. Het rapport
is klaar en het wordt aan de Tweede
Kamer aangeboden. In dit rapport is
uitgelegd hoe de steekproef is genomen.
De kleine VvE’s worden apart
vermeld in de uitkomsten, om een zo
getrouw mogelijk beeld van de uitkomsten
te krijgen. Uiteindelijk hebben
1.170 VvE’s de vragenlijst ingevuld
teruggestuurd.
Ingeschreven VvE’s in KvK 85.000 100.000
Reservefonds 81% 97%
Aanwezigheid MJOP 35% 92%
Eigen bankrekening 87% 99%
Incasseren periodieke bijdrage 88% 99%
Bijdrage per maand reservefonds € 67,- € 140,-
Gemiddelde herbouwwaarde/appartement € 190.000,- € 247.650,-